Загородная недвижимость: Моделирование комплексной сравнительной оценки

Рейтинг«Комплексная оценка объектов загородной недвижимости»

Новосибирск, 25.03.2010Конференция «Земельные проекты и малоэтажное строительство»

2 Рейтинг объектов загородной недвижимости: Зонирование. Строения. Поселения.

Введение

Рейтинг необходим

Результаты – систематизированные выявленные параметры и оценки по перечню характеристик, которыми оперируют покупатели (продавцы), при оценке мест и объектов загородного проживания.

Объективный инструмент оценки тех или иных предложений на рынке загородной недвижимости, позволяющий обоснованность стоимостные характеристики.


Возможности классификации

Проблематика

Проведение какой-либо классификации или ранжирования на не сложившемся и не структурованном в сознании потребителей рынке, представляется крайне затруднительным.

В связи многофакторностью принимаемых во внимание характеристик объекта оценки, на рынке существует предельно индивидуализированные «конкретные» оценки.


Введение

Предполагаем проект комплексной оценки

Зонирование мест размещения объектов Классификация организованных поселений Классификация зданий и участков

Комплексная оценка

Зонирование(направления)

Строение(комплекс построек)Поселение

(территория образования)


Составляющие комплексной оценки

Зонирование мест размещения

Основные транспортные магистрали (направления) Характеристика окружающей среды (лес, большая вода…) Объекты инфраструктуры в районе или в непосредственной

близости от него (5 км - ???) Потенциал развития



Классификация мест размещения (окружающая среда)

1 Эко-ЛюксАбсолютные результаты экологической экспертизы. Отсутствие в зоне

ближайшего соседства деревень, садоводств, коттеджных поселков на два класса ниже. Индивидуальный выход к водоему / собственная береговая зона

/ в лесном массиве.

2 ЭкоХорошие результаты экологической экспертизы. Отсутствие в зоне

непосредственного примыкания деревень и садоводств. Наличие в зоне пешеходной доступности водоема / береговая зона / окружение лесом.

3 Натур Удовлетворительные результаты экологической экспертизы. Наличие неподалеку водоема / примыкание к лесу

4 Релакс Отсутствие производств и источников загрязнений. Наличие неподалеку водоема / близость к лесу. Отсутствие вокруг заболоченных участков.

5 Комфорт Низкий уровень шума. Отсутствие вредных производств и источников загрязнений. Отсутствие вокруг заболоченных участков

6 Пром Низкий уровень шума в дневное время суток. Отсутствие источников интенсивного загрязнения окружающей среды.



Характеристики организованных поселений Зонирование места размещения Стоимость коттеджа/м.кв. Удаленность от ??? Количество домовладений/участков в поселке Площади домов/участков Архитектура Безопасность Коммуникации Услуги и объекты общей инфраструктуры Благоустройство внутренней территории Качество подъездных и внутренних дорог Качество примыкающей территории



Классификация поселений (инфраструктура)

А Люкс

Отличается качеством сервиса и клубным характером (услуги предоставляются только жителям поселка). Наличие на территории поселка, либо не далее 1 км.

следующих опций инфраструктуры: спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. На территории поселка: гостевая

автостоянка).

В+ ПремиумНаличие на расстоянии не далее 2-х км. от поселка элементов инфраструктуры:

спорткомплекса с бассейном (фитнес-центра), салона красоты, медицинского центра, ресторана, супермаркета. Обязательно наличие на территории поселка гостевой

автостоянки, детской.

В БизнесНаличие в 3-4 км от поселка: спорткомплекса с бассейном (фитнес-центра), салона

красоты, медицинского центра, ресторана, супермаркета. Возможно наличие гостевой автостоянки, детской площадки. Продовольственный магазин, предприятия быта.

С СреднийНаличие в 3-5 км от поселка: спорткомплекса с бассейном (фитнес-центра), салона

красоты, медицинского центра, ресторана, супермаркета. Наличие детской площадки. Продовольственный магазин.

D Эконом Продовольственный магазин, школа

T Таунхаусы



Классификация зданий и участков Класс поселка Стоимость коттеджа/м.кв. Архитектура и внешняя отделка Используемые строительные материалы Площадь жилого здания Планировка и отделка внутренних помещений Коммуникации и индивидуальная инженерная инфраструктура Площадь участка Дополнительные постройки и парковка Благоустройство территории Эксплуатационные расходы Природные характеристики



Классификация домовладений (планировка, отделка)

А ЛюксДостаточное количество спален, оборудованных санузлами, кабинет, детские

комнаты, помещения хозяйственного назначения, тренажерный зал, домашний кинотеатр, просторный холл, не менее 30 кв.м., камин. Полы -

натуральный паркет, обогрев полов, ценные породы дерева.

В+ ПремиумКоличество спален не менее 3-х, оборудованных санузлами, кабинет, камин,

детские комнаты, помещения хозяйственного назначения, баня-сауна, тренажерный зал, бассейн, просторный холл, помещение для прислуги.

В Бизнес 3 спальни, гостиная, кухня-столовая, 3 санузла, помещения хозяйственного назначения, баня-сауна

С Средний Н2 спальни, гостиная, хозяйственные помещения, 2-3 санузла.

D Эконом 2 спальни, гостиная, хозяйственные помещения, 2санузла


Результаты комплексной оценки

Грубая оценка вариантов

Место Поселение Домовладение Площадь Цена

1 Эко-Люкс А Премиум

2 Эко С Биснес

3 Натур В+ Люкс


Резюме

Предлагаемый подход позволит не просто построить детализированный и обоснованный рейтинг, но и введет территориальную классификацию объектов загородной недвижимости.

Регулярное использование данных рейтинга позволит оптимизировать процесс продаж, поскольку у потребителей будет формироваться прозрачное и структурованное представление о рынке.

Наличие подобного инструмента упростит анализ рынка при разработке девелоперских концепций загородной застройки.

13

Спасибо!!! Вопросы???

Новосибирск, Димитрова, 2, офис 1404

+7 (383) 2492626

[email protected]

Documents

Загородная недвижимость: Моделирование комплексной сравнительной оценки