42
1 חוות דעת של מומחה שם המומחה: דורון ויסברוד מענו ומקום עבודתו: רח' כרם הזיתים20 סביון5654033 אני החתום מטה נתבקשתי על- ידי עו" ד אפרת ואש , באת כוחו של עיזבון רבקה פורמן ז"ל, לחוות- דעתי המקצועית בשאלה המפורטת להלן שנתעוררה בבית- המשפט בעניין הנדון. אני נותן חוות- דעתי זו במקום עדות בבית- המשפט ואני מצהיר בזאת כי ידוע לי היטב, שלעניין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית- המשפט, דין חוות- דעתי זו כשהיא חתומה על- ידי כדי ן עדות בשבועה שנתתי בבית המשפט. ואלה פרטי השכלתי: תואר שני: כלכלה, אוניברסיטת תל- אביב, 1981 . תואר שני: משפטים, אוניברסיטת בר אילן,2008 . תואר שני: מדיניות ציבורית, אוניברסיטת תל- אביב, 2005 . תואר ראשון: כלכלה ומדע המדינה, אוניברסיטת תל- אביב, 1977 . תואר ראשון: משפטים, אוניברסיטת תל- אביב, 1997 . תעודה: שמאות וניהול מקרקעין, אוניברסיטת תל- אביב, 1991 . ואלה פרטי ניסיוני: משנת2011 אני עובד כעצמאי בתחומי עריכת דין, ייעוץ כלכלי ושמאות מקרקעין. עבדתי במחלקה הכלכלית בבנק הפועלים בע"מ בשנים2011-1977 . סיימתי את עבודתי בתפקיד מנהל המחלקה הכלכלית במעמד עוזר למנכ"ל. במסגרת עבודתי התמחיתי בחישובים פיננסיים וכתיבת חוות דעת. הופעתי עשרות פעמים כעד מומחה בפני ערכאות משפטיות שונות. בשנים1993-1991 התמחיתי בשמאות מקרקעין אצל ברי צ'רניאבסקי. בשנים1998-1997 התמחיתי בעריכת דין אצל עו"ד א ברהם צבי רוטנשטיין. הייתי חבר הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק( בעבר- המרכז) כנציג ציבור מ- 22.11.1999 ( י" פ תש" ס3238 ) עד מרץ2007 . מקצועיים פרסומים1. Weissbrod Doron, "Index-Linked Life Insurance in Israel and the Sharir Committee", The Journal of Risk and Insurance, Vol. LI, No. 2, June 1984, pp. 336-341.

חוות דעת דמי הסכמה

Embed Size (px)

Citation preview

1

חוות דעת של מומחה

שם המומחה: דורון ויסברוד

5654033סביון 20מענו ומקום עבודתו: רח' כרם הזיתים

,עיזבון רבקה פורמן ז"ל, באת כוחו של אפרת ואשד "עו ידי-אני החתום מטה נתבקשתי על

אני . המשפט בעניין הנדון-דעתי המקצועית בשאלה המפורטת להלן שנתעוררה בבית-לחוות

שלעניין , המשפט ואני מצהיר בזאת כי ידוע לי היטב-דעתי זו במקום עדות בבית-נותן חוות

דעתי זו כשהיא -דין חוות, המשפט-הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית

.שנתתי בבית המשפט ן עדות בשבועהידי כדי-חתומה על

:ואלה פרטי השכלתי

.1981 ,אביב-אוניברסיטת תל, כלכלה: תואר שני

.2008תואר שני: משפטים, אוניברסיטת בר אילן,

.2005 ,אביב-אוניברסיטת תלתואר שני: מדיניות ציבורית,

.1977 ,אביב-אוניברסיטת תל, כלכלה ומדע המדינה: תואר ראשון

.1997 ,אביב-אוניברסיטת תל ,משפטים: תואר ראשון

.1991 ,אביב-אוניברסיטת תל, שמאות וניהול מקרקעין: תעודה

:ואלה פרטי ניסיוני

אני עובד כעצמאי בתחומי עריכת דין, ייעוץ כלכלי ושמאות מקרקעין. 2011משנת

. סיימתי את עבודתי 2011-1977עבדתי במחלקה הכלכלית בבנק הפועלים בע"מ בשנים

מנהל המחלקה הכלכלית במעמד עוזר למנכ"ל. במסגרת עבודתי התמחיתי בתפקיד

בחישובים פיננסיים וכתיבת חוות דעת. הופעתי עשרות פעמים כעד מומחה בפני ערכאות

משפטיות שונות.

התמחיתי בשמאות מקרקעין אצל ברי צ'רניאבסקי. 1993-1991בשנים

ברהם צבי רוטנשטיין.התמחיתי בעריכת דין אצל עו"ד א 1998-1997בשנים

-מכנציג ציבור (המרכז -בעבר )מצפה אפק לתכנון ובניה המקומית חבר הועדה הייתי

.2007עד מרץ (3238ס "פ תש"י) 22.11.1999

פרסומים מקצועיים

1. Weissbrod Doron, "Index-Linked Life Insurance in Israel and the Sharir

Committee", The Journal of Risk and Insurance, Vol. LI, No. 2, June

1984, pp. 336-341.

2

2. Weissbrod Doron., Lilly Weissbrod, "Inflation in Israel: The Economic

Cost of Political Legitimation", The Journal of Social, Political and

Economic Studies, Vol. 11, No. 2, Summer 1986, pp. 201-226.

, כרך רבעון לכלכלהאי שיכלול בשוק החסכון הפיננסי", –ויסברוד דורון, "החסכון לדיור .3

.332, עמ' 1980, ספטמבר 106כ"ז, מס'

רבעון גורן מאיר, דורון ויסברוד, "התשואה על חסכון באמצעות ביטוח חיים מעורב", .4

.45-51, עמ' 1982, פברואר 112, כרך כ"ט, מס' לכלכלה

רבעון מעורבים בישראל", םחייגורן מאיר, דורון ויסברוד, "כדאיות סילוק ופדיון ביטוחי .5

.185-192, עמ' 1982, יוני 113, כרך כ"ט, מס' לכלכלה

, עמ' 1982, ספטמבר 114, כרך כ"ט, מס' רבעון לכלכלהויסברוד דורון, "תגובה להערות", .6

315-317.

, כרך רבעון לכלכלהרכי הפדיון בביטוח מנהלים בישראל", גורן מאיר, דורון ויסברוד, "ע .7

.358-365, עמ' 1982, דצמבר 115כ"ט, מס'

רבעון שביט פתחיה, דורון ויסברוד, "עלות גרעונות הנזילות למערכת הבנקאית", -בר .8

.102-111, עמ' 1984, ספטמבר 90, כרך כ"ג, מס' לבנקאות

, 125, כרך ל"ב, מס' רבעון לכלכלה"ג לשכירים", ויסברוד דורון, "המילווה למימון מבצע של .9

.132-136, עמ' 1985יולי

ברכמן יוסף, דורון ויסברוד, "מודל לקביעת שיעור דמי שכירות ראויים בנכס מוגן ללא .10

.107-117, עמ' 1990, יוני 112, כרך כ"ח, מס' רבעון לבנקאותתיקרה",

, 104, מס' מקרקעין וערכםנהל בסביון", חכירה למי-ויסברוד דורון, "הסדר ההיוון של דמי .11

.38-41, עמ' 1991ינואר

רבעון ויסברוד דורון, "חוות דעת כלכליות בשימוש מערכת בתי המשפט ניתוח מקרה", .12

.55-61, עמ' 1991, אפריל 115, כרך כ"ט, מס' לבנקאות

, כרך תרבעון לבנקאוהעשור שהיה והעשור שיהיה", –ויסברוד דורון, "הבנקאות בישראל .13

.101-113, עמ' 1991, ספטמבר 117ל', מס'

, 150, כרך מ"ב, מס' רבעון לכלכלהויסברוד דורון, יפה יהודאי, "משק המים של ישראל", .14

.524-535, עמ' 1991דצמבר

, 152, כרך מ"ג, מס' רבעון לכלכלהויסברוד דורון, "התפתחות מחירי הדירות בישראל", .15

.125-132, עמ' 1992אוגוסט

רבעון מבחן הישימות", –ויסברוד דורון, "פסיקת ביה"מ העליון וחישובי ריבית דריבית .16

ויסברוד דורון, -)פורסם גם כ 100-101, עמ' 1993, אוקטובר 125, כרך ל"ב, מס' לבנקאות

(.42, עמ' 1993בנובמבר 5, 2500, מס' גלובס"חישוב כלכלי לא יזיק בביהמ"ש",

, דצמבר 4, מס' אקזקיוטיבתמונת מצב והדרכים לשכללו", –ר ויסברוד דורון, "ענף הדיו .17

.44-49, עמ' 1995ינואר – 1994

3

, מס' גלובסויסברוד דורון, "חישוב הפרשי הצמדה על ריבית על חובות מס שבח שגוי", .18

.46, עמ' 1995בינואר 12, 2796

, כרך בעון לבנקאותרתניית פיצוי מוסכם וחוק הריבית", –ויסברוד דורון, "ריבית על חוב .19

.96-98, עמ' 1995, יולי 131ל"ג, מס'

, 10, מס' אקזקיוטיבהיבטים ריאליים ופיננסיים" –ויסברוד דורון, ורד דר, "החסכון הלאומי .20

.44-50, עמ' 1996ינואר – 1995דצמבר

, מס' אקזקיוטיבויסברוד דורון, רון מאירי, "התפתחות תיק הנכסים של הציבור בישראל", .21

.45-53, עמ' 1997מרץ -, פברואר17

שביט פתחיה, דורון ויסברוד, ויקטור בהר, שחר קריב, "מגמות בתהליך ריסון -בר .22

.57-63, עמ' 1997יולי -, יוני19, מס' אקזקיוטיבהאינפלציה בישראל ובאירופה",

הנסיון הישראלי והמגמות בעולם", –ויסברוד דורון, רון מאירי, "ההצמדה בשוק ההון .23

.52-59, עמ' 1997ספטמבר -, אוגוסט20, מס' זקיוטיבאק

המטבע האירופי האחיד", –שביט פתחיה, דורון ויסברוד, רון מאירי, "היורו -בר .24

.47-55, עמ' 1998מרץ -, פברואר23, מס' אקזקיוטיב

–ויסברוד דורון, טובה רוזנצויג, רון מאירי, "מחירי הדיור בבעלות במדד המחירים לצרכן .25

.40-46, עמ' 1998יולי -, יוני25, מס' אקזקיוטיבהאם דרושה רפורמה ומהי ?",

, 26, מס' אקזקיוטיבויסברוד דורון, רון מאירי, "תשתית התחבורה היבשתית בישראל", .26

.51-57, עמ' 1998ספטמבר -אוגוסט

, "השינוי במדידת עלות שירותי הדיור במדד", ויסברוד דורון, רון מאירי, טובה רוזנצויג .27

.431-443, עמ' 1998, יולי 2/98, מס' 45, שנה רבעון לכלכלה

", timesharing)-ו freeholdויסברוד דורון, גד קרן, "מהו מלון דירות וכיצד מעריכים אותו ) .28

, לשכת שמאי מקרקעין בישראל, תיירות ומלונאות/אספקטים שמאיים וכלכלייםבתוך:

.1-91, עמ' 1998ספטמבר

, דצמבר 28, מס' אקזקיוטיבויסברוד דורון, ויקטור בהר, רון מאירי, "משכנתאות לדיור", .29

.67-75, עמ' 1999ינואר – 1998

34-, עמ' 1999בפברואר 4, מוסף גלובס –כסף ויסברוד דורון, רון מאירי, "כלכלת מידע", .30

39.

, 32, מס' אקזקיוטיבבחזרה לעתיד", – 2000ויסברוד דורון, רון מאירי, "כלכלת באג .31

.59-61, 4-15, עמ' 1999ספטמבר -אוגוסט

ויסברוד דורון, רון מאירי, ויקטור בהר, אורלי נדיר, "מגמות בהתפתחות תיק הנכסים .32

, עמ' 1999ספטמבר -, אוגוסט32, מס' אקזקיוטיבוההתחייבויות של הציבור בישראל",

62-70.

, 35, מס' אקזקיוטיבאירי, ויקטור בהר, "תראו איזה ראש יש לאירים", ויסברוד דורון, רון מ .33

.61-67, 15-16, עמ' 2000מרץ -פברואר

4

ביוני 25, 24633, מס' 81, כרך הארץויסברוד דורון, "ריבית חוקית ורשלנות עורכי דין", .34

.8, עמ' ג2000

ס נדל"ן השבועון גלובויסברוד דורון, "מס שבח מקרקעין כתמריץ לבניית בתי ענק", .35

.24, עמ' 2000באוגוסט 20-21, 4191, מס' לנכסים בנייה ותשתית

רבעון ישראל והעולם", –ויסברוד דורון, רון מאירי, "ההצמדה למדד בשווקים הפיננסיים .36

.268-281, עמ' 2000, אוגוסט 2/2000, מס' 47, שנה לכלכלה

, מס' סביונימינהל מקרקעי ישראל", ההסדר החדש עם –ויסברוד דורון, "מי יצא "פראייר" .37

.2-5, עמ' 2001, אפריל 9

גלובס נדל"ן השבועון לנכסים בנייה ויסברוד דורון, "סביון: הסכסוך הסתיים בתיקו", .38

.17, עמ' 2001באפריל 29-30, 403, מס' תשתית וסביבה

, גלובסמודל מיסוי הרכב אינו מתאים לטלפוניה סלולרית", -ויסברוד דורון, "זה לא לטלפון .39

.67, עמ' 2002במרץ 5-6, 4576מס'

פרקליטות המדינה מונה שורת ליקויים חמורים –שנה של מידע שגוי 18ויסברוד דורון, " .40

בנייה תשתית גלובס נדל"ן נכסיםבמאגר כרמ"ן, עליו מתבסס מדד מחירי הדירות",

.28, עמ' 2002במרץ 10-11, 447, מס' וסביבה

שביט, דורון ויסברוד, רון מאירי, בני שלו, "מערכת הפנסיה -בהר ויקטור, פתחיה בר .41

.37-54, עמ' 2002, מרץ 147, כרך ל"ז, מס' רבעון לבנקאותבישראל",

לא מעורבות ויסברוד דורון, רון מאירי, "ביקורת: הבטחת תשואה לקרנות הפנסיה ל .42

, עמ' 2003, מרץ 1/2003, מס' 50, שנה רבעון לכלכלהמציאות או חלום", –ממשלתית

190-193.

, 2003באוגוסט 27-28, גלובס", 2000במאי 8ויסברוד דורון, "ומה על חיסכון מלפני .43

.3גלובס הערב, עמ'

, גלובס 2004י במא 12-13, גלובסויסברוד דורון, "אפליה במיסוי ריבית וזילות השקל", .44

.2הערב, עמ'

, 2004ביוני 13-14ויסברוד דורון, "צדק חלוקתי: אשתו של המוכר תסביר לו", גלובס, .45

.15גלובס נדל"ן, עמ'

, גלובס 2005בפברואר 9-10ויסברוד דורון, "הריבית בשערוך כספי השואה", גלובס, .46

.2הערב, עמ'

, גלובס הערב, 2006באפריל 27-28גלובס, ויסברוד דורון, "פתרון יצירתי למס השלילי", .47

.2עמ'

, גלובס הערב, 2006בדצמבר 18-19ויסברוד דורון, "תשלום על בסיס הנקודות", גלובס, .48

.2עמ'

, גלובס 2007בפברואר 14-15ויסברוד דורון, "פתרון חיובי למס הכנסה שלילי", גלובס, .49

.2הערב, עמ'

5

באפריל 18)הארץ(, TheMarkerויסברוד דורון, "העיוות במס שמוריד את הדולר", .50

.4, עמ' 2007

, גלובס 2007באוקטובר 14-15, גלובס", 1066ויסברוד דורון, "דרושה רוויזיה בהחלטה .51

.21נדל"ן, עמ'

ז', , כרך מקרקעיןויסברוד דורון, "עלות הקניית הבעלות בבנייה נמוכה בקרקעות מינהל", .52

.58-68, עמ' 2008, ינואר 1מס'

ויסברוד דורון, "האוסטרים שדדו את רכוש היהודים, ומחזירים אותו ללא ריבית", .53

TheMarker )11, עמ' 2008במאי 5, )הארץ.

30, )הארץ( TheMarkerויסברוד דורון, "אפליית המס דוחפת את התחזקות השקל", .54

.14, עמ' 2008ביולי

-54, עמ' 2009, אוקטובר 5, מס' עורך הדיןויסברוד דורון, "נחוץ יועץ כלכלי לשופטים", .55

48.

, )הארץ( TheMarkerויסברוד דורון, "טרכטנברג לא יפתור את פיצול האישיות המט"חי", .56

.48, עמ' 2011בנובמבר 29

, 2012בינואר 11, )הארץ( TheMarkerויסברוד דורון, "שוויון בדמי הניהול הוא איוולת", .57

.25עמ'

ויסברוד דורון, "חוסר סבירות התשלום הנדרש מאת רשות מקרקעי ישראל בעבור הקניית .58

.152-143, עמ' 2012, ינואר 1, כרך י"א, מס' מקרקעיןבעלות לחוכרים",

ידידי לשיפור המודל הצ'יליאני",שביט, דורון ויסברוד, "ההצעה של -פתחיה בר .59

TheMarker )25, עמ' 2012מרץ 8, )הארץ.

ויסברוד דורון, "בסוגיית הטבת המס של קרן ההשתלמות אין להסתפק בפתרונות של .60

.2013באפריל TheMarker ,10שחור ולבן",

אוגוסטב TheMarker ,17", מהתוצר %143 –החוב הציבורי האמיתי , "ורוןויסברוד ד .61

, TheMarker", מהתוצר %143 –החוב הציבורי האמיתי , "ורוןויסברוד ד .14, עמ' 1420

.14, עמ' 2014 אוגוסטב 17

בספטמבר TheMarker ,4", המדינה מבצרת את המונופול הבנקאי, "ורוןויסברוד ד .62

.32, עמ' 2014

6

וזאת חוות דעתי:

לחוות את ,עזבון רבקה פורמן ז"ל, באת כוחו של אפרת ואשהתבקשתי על ידי עורכת הדין

הבאות: ותדעתי בשאל

ות?סביר ןה 534החלטה פרק ג' לחישוב דמי הסכמה בנחלות על פי הוראותהאם . 1

?הוא סבירבנוגע לנחלות 534החלטה הוראות יישום אופן האם . 2

₪( 147,427בתוספת מע"מ בסך ₪ ₪951,140 ) 1,098,567 דמי ההסכמה בסךהאם . 3

מהם אם אינם כאלה, ו ,הם סבירים רבקה פורמן ז"ל עזבוןשל בגין מכירת הזכויות בנחלה

?דמי הסכמה ראויים עבור הנכס

.ואשמתייחסים לנחלה נמסרו לי על ידי עו"ד האבקש לציין שכל הנתונים

: חלק מן החומרים שנמסרו לי הם מן המחצית הראשונה של המאה הקודמת. מטבע הערה

יתגלו מסמכים חדשים. הדברים מסמכים אלו קשים לאיתור וייתכן שבמהלך ההליך המשפטי

במידה שכן, ייתכן שיעלה צורך לעדכן את חוות דעתי תוך לקיחת הנתונים החדשים בחשבון.

לעיל. 45זאת בנוסף להערה בסעיף

תוכן ענייניםI .7.............................................................................................................................................................. הדעת חוות תמצית

II .8................................................................................................................................... בנחלות ההסכמה דמי משטר סבירות

8 ....................................................................................................... הדעת לחוות הנורמטיבית התשתית-סבירות מבחן החלת .א

9 .......................................................................................................................................................... ההסכמה דמי חישוב נוסחת .ב

11 ...................................................................................................................................................................... ההסכמה דמי בסיס .ג

11 ............................................................................................................................................................. הקרקע ערך עליית בידוד .ד

11 ..................................................................................................................................................................... ההסכמה דמי שיעור .ה

13 ............................................................................................................................................................................... היסודי המחיר .ו

14 ................................................................................................................................................................. המזערי היסודי המחיר .ז

18 ................................................................................................................................ חובה תשלומי ממכלול כחלק הסכמה דמי .ח

02 ......................................................................................................................................................... בקרקע" משותפת בעלות" .ט

01 ............................................................................................................................................................... בנחלות התנאים מכלול .י

01 ............................................................................................................................................ הקרקע ערך עליית נובעת ממה .יא

00 ........................................................................................................................................................והעירוני החקלאי המגזר .יב

01 ..................................................................................................................................................................... כלכליים היבטים .יג

III .02 ............................................................................................................................................ הדעת חוות נשוא בנחלה ראויים הסכמה דמי

02 .......................................................................................................................................... הנחלה של ההסכמה דמי חישוב .יד

02 ............................................................................................................................................... רכישתה במועד הקרקע עלות .טו

03 ............................................................................................................................................... הקרקע ברכישת ההשתתפות .טז

04 ................................................................................................................................................................................... השקעות .יז

09 ......................................................................................................................................................................... היסודי המחיר .יח

12 ........................................................................................................................................................................ מכירה הוצאות .יט

12 .............................................................................................................................................................................................. מסים .כ

11 .............................................................................................................................................................. ההסכמה דמי חישוב .כא

.IV33 .......................................................................................................................................................................... טבלאות

7

I .תמצית חוות הדעת

ת עם ההיגיון הכלכלי. דמי ההסכמה מהווים ומתיישב ןאיננ 534החלטה הוראות פרק ג' ל

בעליית ערך הקרקע( "רמ"י" –להלן )רשות מקרקעי ישראל –השתתפות של בעל הקרקע

ולכן נושאים אופי של מס רווח הון וצריכים להתנהל על אדנים דומים. נוסחת החישוב של דמי

ההסכמה בנחלות איננה מבטאת עקרונות כלכליים בסיסיים ויכולה להביא לתוצאות כלכליות

, לפיה משולמים דמי הסכמה של יותר להלן ג' פרק)כפי שמומחש בדוגמה ב לא ראויות

בדוגמה בסיס דמי ההסכמה , היות שר הזכויות לא הפיק כל רווח כלכלישמוכ בלי ,₪ממיליון

.(, בלא כל התחשבות בהשבחה שבוצעההוא ההפרש בין שתי התמורות

ממחיש את חוסר ההיגיון בנוסחת דמי ההסכמה, אך הוא בוודאי איננו היחידי. בדוגמה עיוות ה

המחיר נמוך, דמי ו "יד שנייה"המכירה הינה מכאשר כן ו "ראשונהיד "מכאשר המכירה הינה

זה מכיל ארבעה ההסכמה משולמים בשיעור מן ההפרש בין התמורה ל"מחיר היסודי".

מרכיבים, אשר שלושה מהם נקבעים באופן שרירותי ואמורים להתעדכן מדי שלוש חודשים.

לעתים של ,חלקם איננו משקף את המציאות והעדכון שלהם נעשה בחוסר רציפות ובקפיצות

הוראות פי -על המחיר היסודי המזערי איננו מוצמד למדד המחירים לצרכןבפועל ם.שני

.534החלטה

החלפתי את הערכים הלא מציאותיים של רמ"י בערכים מציאותיים. ,היכן שנדרשלכן

במהלך לכן יש לנטרל השבחות שבוצעו .דמי ההסכמה צריכים לנבוע מעליית ערך הקרקע

–. ההשבחות נעשות בשני מישורים תקופת האחזקה שלא בידי בעל הקרקע )קרי רמ"י(

קובעת סכום נקוב בשטח הנחלה עצמה ובשטח הציבורי של המושב. נוסחת דמי ההסכמה

נכסים לרבותשבידי האגודה, האמיתיים מתעלמת מן הנכסים לגבי שווי הרכוש המשותף ו

את מניבים. ברור שמחיר הנחלה במכירה משקף גם את הזכויות באגודה ולכן יש לנטרל

.בתקופת האחזקההאמיתי ן ת שווייתוספ

עורך מתווך ו טרחת יש לנטרל את עלויות המכירה, דוגמת שכר ,כמו בכל מס בגין רווחי הון

ס מכירה והיטל הדין המטפל ומסים הכרוכים במכירת הזכויות )מס שבח מקרקעין, מ

, המוצגים להלן,במקרים מסוימים כפל תשלומים בגין המכירה. רשכן אחרת נוצ ,השבחה(

בו תשלומי החובה עולים על ,השילוב של תשלומי החובה במכירה יכול להביא לאבסורד

(.100%עליית הערך )"מס" בשיעור של מעל

לחשב את דמי ההסכמה רק כאשר הייתה השתתפות של בעלי הזכויות ברכישת הקרקע, יש

.)מעין דח"ר( בגין החלק השיורי, שלא נרכש על חשבונם

דמי הסכמה בשיעור שליש הם בגדר הסביר. אולם דמי ההסכמה חייבים הפסיקה קבעה ש

ולכן ניכיתי מדמי ההסכמה הראויים את המע"מ החל עליהם, כדי שדמי ,בתשלום מע"מ

ש מעליית ערך הקרקע.ההסכמה בתוספת מע"מ יהיו בשיעור של שלי

8

בנוי על אדנים כלכליים איתנים. הבדרך זו שיניתי את חישוב דמי ההסכמה, כך שיהי

₪ 347,349-דמי הסכמה ראויים שווים לבמקרה נשוא חוות דעת זאת, התוצאה הינה ש

(.להלן 10כפי שעולה מטבלה – ששולמו בפועל₪ 951,140)במקום

מצביעה חוות הדעת, אשר אינם רלוונטיים לעסקה נשוא חוות ישנם ליקויים נוספים עליהם

., אך הם מראים שכל שיטת חישוב דמי ההסכמה לקויה ביותרדעת זאת

II .סבירות משטר דמי ההסכמה בנחלות

התשתית הנורמטיבית לחוות הדעת-החלת מבחן סבירות .א

החוקי של דמי ההסכמה המקור .1

"החלטה בדבר שיעור 29.06.1992-משל מועצת מקרקעי ישראל 534החלטה מספר

חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק

(נספח א' – "534"החלטה – ולעיל )להלן 1"1960-מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך

הסכמה בעד הסכמתו להעברת זכות החכירה".-בתשלום "דמי 1בסעיף עוסקת

קובע כי: "חוק השכירות"( –)להלן 1971-ות והשאילה, התשל"אלחוק השכיר 22סעיף

השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר ... אלא "

אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או ;בהסכמת המשכיר

רשאי השוכר –( בשכירות מקרקעין 1) –התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים יהיה

רשאי בית המשפט -( בכל שכירות 2) ;רלעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכי

בשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט ו ;בתנאים שייראו לולהרשות את העסקה

".לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות

"חוק המקרקעין"( קובע כי: –)להלן 1969-)א( לחוק המקרקעין, התשכ"ט84סעיף

".כירות מקרקעין דיני השכירות הכללייםשעל ובכפוף להוראות פרק זה יחול"

לחוק השכירות, 22בפרק ז' לחוק המקרקעין אין כל הוראה הסותרת את סעיף שהיות

מרמ"י.הוראותיו חלות על חכירת קרקע

לחוק השכירות, 22ף מכאן שהסכמת רמ"י להעברת זכות החכירה כפופה להוראות סעי

מתנה את ההסכמה להעברת זכויות בתשלום 534להחלטה 1קרי מבחני סבירות. סעיף

לחוק השכירות מחיל על דמי ההסכמה מבחנים של סבירות 22דמי הסכמה. סעיף

במידה שהם חורגים ממתחם ,דמי ההסכמהומקנה לבית המשפט סמכות לשנות את

הסבירות.

1 19י"פ תשנ"ג עמוד

9

נוקבת במושג חכירה, אך בפועל דמי הסכמה משולמים 534 הערה: אמנם לשון החלטה

(. לכן בכל מקום בחוות הדעת בו 2שילר ד"פסב 5גם על ידי ברי רשות )פסקה

ברי רשות.לגם מתייחסים יםחסות היא לחכירה או לחוכר, הדבריההתי

נוסחת חישוב דמי ההסכמה .ב

לשונו: זוש 534להחלטה 12נוסחת חישוב דמי ההסכמה מפורטת בסעיף .2

דמי ההסכמה בהעברת זכות חכירה יהיו כדלקמן: )א(

-בעד נחלה

2% - זהה למחיר היסודי או עולה עליו אם התמורה או התמורה הקודמת (1)

;מהמחיר היסודי המזערי

;מהתמורה 2% –אם התמורה נמוכה מהמחיר היסודי המזערי (2)

-בעד שטחי עיבוד

2% –זהה למחיר היסודי או עולה עליו אם התמורה או התמורה הקודמת (3)

;מהמחיר היסודי

;מהתמורה 2% –אם התמורה נמוכה מהמחיר היסודי (4)

יהיו דמי ההסכמה, בעד נחלה או בעד שטחי ,עולה התמורה על המחיר היסודי )ב(

עיבוד, בשיעור כמפורט בסעיף קטן )א( בתוספת שליש של הסכום שבו עודפת

התמורה על המחיר היסודי;

עולה התמורה על התמורה הקודמת וזו עלתה על הגבוה מבין המחיר היסודי )ג(

ה, בעד נחלה או והמחיר היסודי המזערי או זהה לגבוה מביניהם, יהיו דמי ההסכמ

בעד שטחי עיבוד, בשיעור כמפורט בסעיף קטן )א( בתוספת שליש של הסכום שבו

עודפת התמורה על התמורה הקודמת.

על פי בקשתו של המינהל או של מעביר זכות החכירה בנחלה, ישום שמאי את ערכם )ד(

לי המחוברים( ב -של בית המגורים ושל המבנים האחרים שבנחלה )כל אלה להלן

הקרקע המוחכרת, כפי שהוא במועד הקובע; עלה ערך המחוברים לפי השומה על

המחיר היסודי, יבוא הסכום שנקבע בשומה במקום המחיר היסודי.

2 שילר ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל )לא פורסם( 229/10ע"א

10

הסבר הנוסחה .3

דמי ההסכמה שווים לשליש מן ההפרש בין תמורת כפי שמפורט בהמשך, בעיקרון,

–המכירה של הנחלה ובין תמורת הרכישה, המחיר היסודי או המחיר היסודי המזערי

. מכאן שאחד המרכיבים של מן המחיר היסודי המזערי 2%, בתוספת מביניהם הגבוה

. המחיר היסודינוסחת דמי ההסכמה הוא

המחיר היסודי .4

:(534פי התוספת הראשונה להחלטה -)על מרכיבים עהארבכולל המחיר היסודי

. שני דונם חלקת חצר ללא מחוברים1

. מבני מגורים ומשק בנחלה2

שטחי עיבוד. 3

של האגודה חלק ברכוש המשותףה. 4

להחלטה )א(15 ומעודכן על פי סעיף 534 שוויים נקבע בתוספת הראשונה להחלטה

נקבעו כיצד נתון לא .באישור השמאי הממשלתיי "י רמ"ע, ארבעה פעמים בשנה 534

הם על פי אילו אמות מידהו 534החלטה תוספת הראשונה לבהמקוריים הסכומים

מתעדכנים.

והחלק ברכוש המשותף נקבעים בידי רמ"י, שטחי העיבודבעוד שמרכיבי חלקת החצר,

מת שמאי במבנים נלקח הגבוה מבין קביעת רמ"י ושוקבע ש 534)ד( להחלטה 12סעיף

כל היתר נקבעים בידי רמ"י, בלא הזכויות רשאי לערער. מוכרמטעם רמ"י. על שומה זו

כל אפשרות לשנות את הסכומים.

המחיר היסודי המזערי .5

שם נקבע , ₪( 234,000) 534 להחלטה (ג)13בסעיף נקובי המחיר היסודי המזער

מכירת הזכויות במועד .שוערך ארבע פעמים בשנה לפי מדד המחירים לצרכןישהוא

₪. 614,600וכיום הוא עומד על ₪ 462,000הוא עמד על בנכס נשוא חוות הדעת

11

נוסחת דמי ההסכמה .6

מן המחיר 2%-אם התמורה נמוכה מן המחיר היסודי המזערי, דמי ההסכמה שווים ל

.היסודי המזערי

לשליש מן ההפרש אם התמורה עולה על המחיר היסודי המזערי, דמי ההסכמה שווים

והמחיר היסודי המזערי בין התמורה ובין הגדול מבין התמורה הקודמת, המחיר היסודי

.מן המחיר היסודי המזערי 2% ובנוסף לכך

בסיס דמי ההסכמה .ג

השקעות מוכר הזכויות בנחלה .7

השקעות אלו פעמים רבות מוכר הנחלה השקיע בבינוי הנחלה בתקופה בה החזיק בה.

לא נלקחות תמיד בחשבון בחישוב דמי ההסכמה, כמפורט להלן.

עליית ערך הקרקע -בסיס דמי ההסכמה .8

קובעת: 534להחלטה 2נגבים מתוך עליית ערך הקרקע. ההגדרה בסעיף דמי ההסכמה

". עליית ערך חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע –דמי הסכמה "

השיעור בו עולה ערך הקרקע בעת העברת זכות החכירה על ערך שם: "הקרקע מוגדרת

". בפרק ב' 4הקרקע בעת רכישתה כאמור בסעיף

בשיעור של שליש מעליית םקובע שדמי ההסכמה ה 534להחלטה בפרק ב' 3סעיף

ערך הקרקע.

הפרש התמורות –בסיס דמי ההסכמה בנחלות .9

".טחי עיבוד ומשקי עזרנחלות, שהיא: " 534כותרת פרק ג' להחלטה

בסיס דמי ההסכמה הומר מ"עליית ערך 534להחלטה כפי שפורט לעיל, בפרק ג'

"התמורה" במכירת הזכויות ו"התמורה הקודמת", קרי –הקרקע" להפרש בין התמורות

אין כל .(הגבוה מביניהםאו המחיר היסודי המזערי, , )או המחיר היסודי עלות הרכישה

הנמקה לאבחנה בין נחלות לנכסים אחרים בהיבט זה.

הליקוי של משטר הפרש התמורות .11

תוך התמורה.מבלבד ננו סמנטי בלבד, היות שערך הקרקע הוא מרכיב אחד ההבדל אי

בחלק מן המקרים חישוב דמי ההסכמה מתעלם מהשבחות שמוכר הזכויות ביצע בנחלה.

)ואין לה המתאימה לעסקות בנחלות באזור המרכזאמחיש זאת בדוגמה מספרית

.מקרה הקונקרטי(ה לעהשלכות

מיליון 7נרכשות בתמורה של ,עם בית להריסה ,הזכויות בנחלה המוחזקת שנים רבות

10וכעבור פרק זמן מוכר את הזכויות תמורת ₪ מיליון 3הרוכש משקיע במחוברים ₪.

הלך, שכן התמורה שקיבל שווה להוצאותיו על אין לו כל רווח מן המכלכלית ₪. מיליון

12

)מס שבח מקרקעין יהיה אפס בנתונים אלו, כי הוא מושתת על עקרונות כלכליים הנכס

מן המחיר היסודי 2% -ובנוסף ₪ ). בפועל הוא ישלם דמי הסכמה בסך מיליון נכונים(

.3המזערי(. הוצאותיו על השבחת הנכס לא נלקחות כלל בחשבון

, אשר לא נלקח בחשבון כאשר התמורה רים נלקח בחשבון רק במחיר היסודישווי המחוב

הקודמת עולה על המחיר היסודי.

המחיר היסודי .11

החלק ברכוש ₪(, 54,600 -כיום מורכב מחלקת המגורים )בדוגמה המחיר היסודי

ושטחי עיבוד. נניח ששטח העיבוד מסתכם ₪( 110,100 -כיום המשותף של האגודה )

שנים, שהם בעלי השווי הגבוה ביותר 3דונם ועליהם נטועים כרמי ענבים מעל גיל 30-ב

ידי רמ"י, הוא איפוא -לדונם. שווי שלושת המרכיבים, ששווים מוכתב על₪ 18,000 –

₪. 3,704,700-נוסיף לכך את מלוא עלות הקמת המחוברים ומגיעים ל₪. 704,700

חישוב דמי ,ולכן בדוגמה זאת ₪( 7,000,000) סכום זה נופל מן התמורה הקודמת

ההסכמה לא לוקח בחשבון את עלויות ההשבחה.

לשתף את בעל יםדמי ההסכמה, בדומה למסי רווחי הון למיניהם, אמורככתוב לעיל,

התשלום. בפועל צורת החישוב יכולה להביא הרציונל של. זהו ך הנכסהנכס בעליית ער

לעיוותים כמו בדוגמה שלעיל, שהיא לחלוטין איננה דמיונית.

הדוגמה ממחישה את העובדה שמשטר התמורות של פרק ג' איננו עולה בקנה אחד עם

מבחני הסבירות אשר צריכים לחול על התניית העברת החכירה מיד ליד.

בכללם דיני מס , דיני המסים" ( כי:13)בסעיף 4יבאב בפס"דפסקה ארבל כב' השופטת

מנסים להתחקות אחר התוכן הכלכלי של העסקה ולגבות את המס על הרווח , שבח

דמי הסכמה אמנם אינם ."הכלכלי האמיתי שהפיק הנישום מעליית ערכם של המקרקעין

לשלמו חובה ש. זאת מכיוון שזהו תשלום הם תשלום דמוי מסמבחינה כלכלית מס, אך

עיקרון לכאורה ברור זה בראיה כלכלית לכן כדי לבצע דיספוזיציה של הזכויות בנכס.

צריך לחול גם על דמי הסכמה.

, ביישוב ובסביבתוהשקעות מוכר הזכויות במרחב הציבורי .12

אפשר להרחיב את הטיעון גם מעבר להשקעות בעל הזכויות בהשבחת הנכס עצמו. גם

ושוב אין כל סבירות ,לעליית שווי הקרקע ותיבורי תורמהשקעות של האגודה במרחב הצ

שמומנו על בכך שבעלי הזכויות ישתפו את רמ"י בעליית ערך הקרקע הנובעת מהשקעות

. אם רמ"י לא החכירה את הקרקע עם תשתיות ואלו הוקמו על חשבון המחזיקים, אין ידם

ישולם )בתוספת מע"מ( השקעות אלו עליית הערך הנובעת מהיגיון כלכלי בכך ששליש מ

כדמי הסכמה במועד העברת זכויות בנכס.

3שפירא, "אין הסכמה לגבי דמי ההסכמה בנחלות חקלאיות", -ושושי שרביט נחמה בוגין-הנושא נדון גם ב

.51-50, עמ' 2001, יוני 122מקרקעין וערכם, מס' 4 נ' אביב ואח' )לא פורסם(. 2מנהל מס שבח תל אביב 7937/04ע"א

13

בידוד עליית ערך הקרקע .ד

קיום סבירות מחייב את בידוד עליית ערך הקרקע .13

אם מסים צריכים כיום לעמוד בתנאי פסקת ההגבלה של חוק יסוד כבר האדם וחירותו,

דוגמת החלטות מועצת ,החלטות מנהליותתשלומים מכוח קל וחומר שהדבר חל על

מקרקעי ישראל.

מעמדן של החלטות מועצת מקרקעי ש 9בסעיף בפס"ד שילר כב' השופט זילברטל פסק

על פי , ככל נורמה משפטית אחרת, וככאלו יש לפרשן ישראל הוא כשל הנחיות מנהליות

.ועל פי לשונן ובהתאם להלכות המשפט המנהלי תכליתן

עליית הערך במועד המכירה לטובת המחכיר. נוסחאות התכלית היא גביית חלק סביר מ

כאשר הפרש , בחלק משמעותי מן המקריםלא מקיימות זאת 534להחלטה פרק ג'

כפי שמודגם בהמשך.התמורות איננו נובע מעליית ערך, אלא מסיבות אחרות,

להפחתה הדוגמה שלעיל מראה בבירור שנוסחת דמי ההסכמה הקיימת יכולה להביא

.הזכויות הנמכרותשל ניקנייה של הערך

הפתרון למצב זה, שיפורט בהמשך, הוא של בידוד עליית ערך הקרקע והשתת נוסחת

דמי ההסכמה עליה בלבד.

שיעור דמי ההסכמה .ה

חיר יסודי מזערימ .14

דמי ההסכמה הם בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע. ,534להחלטה 3פי סעיף -על

לא מצאנו כי כי: " 2בסעיף )כתוארו דאז( פסק כב' השופט גרוניס 5עזבון פורמן בבג"ץ

הקביעה של שליש . נפל פגם של חוסר סבירות בדרישה כי ישולם שליש מעליית הערך

".נמצאת במתחם הסבירות ואין לומר כי השיעור האמור הוא בלתי סביר

המחיר מן 2%לעיל, לשליש מעליית ערך הקרקע מתווספים גם כפי שפורט ראשית,

. משקלו של מרכיב זה )כאשר התמורה עולה על המחיר היסודי המזערי( היסודי המזערי

-ו₪ 614,600תלוי במידת עליית ערך הקרקע. המחיר היסודי המזערי עומד כיום על

סכום זה יכול משקל ,גדולה שוויכאשר נרשמה עליית ₪. 12,292-ממנו שווים ל 2%

ערך הקרקע )ההפרש בין התמורות(אולם אם עליית . כלל החיוביחס לב להיות זניח

-ולכ לפני מע"מ 46%6-כאזי שיעור דמי ההסכמה מגיע ל₪, 100,000-מסתכמת ב

.כולל מע"מ 54%7

5 עזבון פורמן נ' קרן קיימת לישראל ואח' )לא פורסם(. 5889/08בג"ץ

6 33.3%+12,292/100,000=45.6%

7 (33.3%+12,292/100,000)X118%=53.8%

14

מס ערך מוסף .15

שיעור הנטל הכולל 15.1

במס ערך בפועל ייבים וחמדמי ההסכמה ולכן (500101761היא עוסק מורשה ) רמ"י

מהווה רמ"י. מנקודת ראות החוכר 18%מוסף. שיעורו של מס ערך מוסף עומד כיום על

חלק מרשויות המדינה. לכן חוכר שאיננו עוסק מורשה ואיננו יכול לקבל החזר מס

מסתכל על חשבונית דמי ההסכמה כעל ,תשומות בגין המע"מ ששילם על דמי הסכמה

המע"מ המשולם נגרע מן המוכר. . בשורה האחרונה סופו של דבר מתענייןבו מכלול אחד

-. שיעור של קרוב ל39.33%-בראיה כזאת שיעור דמי ההסכמה )כולל מע"מ( מגיע ל

ויש מקום לבחון מחדש את סבירותו. ראוי 33.33%שונה מהותית משיעור של 40%

ית נטייה כללניכרה עברובהוא תנודתי –לציין ששיעור המע"מ בישראל איננו יציב

שיעורו ההתחלתי )בסוף חוות הדעת(. להלן 1, כפי שעולה מטבלה לאורך זמן ייהלעל

.18%-ומאז יותר מהוכפל ל 8%עמד על 1976בשנת

שיעור מע"מ 15.2

ובילה להשוואת ה. ההצטרפות לארגון 07.09.2010-ב OECD-ישראל הצטרפה לארגון ה

. כך מתפרסמים בדו"ח מתוקנות בחו"לפרמטרים כלכליים ואחרים עם המקובל במדינות

מינהל הכנסות המדינה שיעורי המע"מ במדינות האיחוד האירופאי. מעיון בשיעורים אלו

עולה שהשיעור בישראל נמוך בהשוואה לשיעורים האירופאיים, להלן 2בטבלה

. מכאן עולה שקיים פוטנציאל לעלייה נוספת 21%שממוצעם )הלא משוקלל( עומד על

בדמי הסכמה החיוב הכולל ר המע"מ בעתיד, דבר שיכול להביא את שיעור של שיעו

)יצוין שבישראל שיעור המע"מ אחיד יותר מאשר במרבית ויותר 40%-לסביבות ה

מדינות האיחוד האירופאי(.

דמי הסכמה על מע"מ ומע"מ על דמי הסכמה 15.3

העסקה. אם בחוזה יתרה מכך, בסיס הגבייה של דמי ההסכמה כולל גם מע"מ בגין

,המכר מופיע סעיף לפיו רוכש הזכויות יישא בעלות מע"מ, רמ"י מחשבת דמי הסכמה

)כלומר, אם לדוגמה הזכויות , גם אם לא שולםרעיוני כאשר לכל התמורה מתווסף מע"מ

דמי ההסכמה ₪, מיליון 5ונרכשו בעבר תמורת ₪ מיליון 10בנחלה נמכרו תמורת

. אם ממציאים לרמ"י אישור ₪(מיליון 5-ולא מ₪ מיליון 6.8ל יחושבו כשליש מסכום ש

על תשלום מע"מ נמוך יותר, סכום מע"מ זה מצורף לתמורה )לצורך חישוב דמי

ראשית, שיעור דמי ההסכמה ביחס למחיר המכירה –ההסכמה(. לכך שתי השלכות

בעסקה נשוא )סוגיה זו לא התעוררה גבוה משליש, כי נוסף מע"מ לבסיס דמי ההסכמה

דמי ההסכמה משולמים גם בגין המע"מ על העסקה, אך גם –בנוסף חוות דעת זאת(.

הם מחוייבים במע"מ. לכן יש כאן תשלום של מע"מ על מע"מ, אשר מנוגד לעקרונות

לכל התמורה מתווסף מע"מ לצורך חישוב דמי ההסכמה, היסוד של שיטת המע"מ. אם

15

. זהו החסם העליון, אך 46%8-מהפרש התמורות יגיע לכולל מע"מ שיעור דמי ההסכמה

.39%מע"מ בגין העסקה הבסיסית יביא לשיעור כולל העולה על לקיחה בחשבון של

עולה גם השאלה אם יש הצדקה עקרונית לחיוב דמי ההסכמה במס ערך מוסף. מע"מ

תמבצע הננמוטל על ביצוע עסקה ועל מתן שירותים )ועל יבוא(. במישור הכלכלי רמ"י אי

לו שירותים. היות ולא נוצר כאן ערך מוסף, המעניקה עסקה עם מוכר הזכויות וגם איננ

לחילופין, הרי במישור הכלכלי לא ברור מה ההצדקה לגביית מע"מ על דמי הסכמה.

מדוע אין מע"מ על מס שבח מקרקעין, הדומה באופיו לדמי הסכמה?

רכוששיעור "מיסוי" פירות ו .16

)כתוארו דאז( בדבר סבירות שיעור דמי ההסכמה גרוניס של כב' השופטהנ"ל תו פסיק

ובין "פירות"מתייחסת לעליית ערך הקרקע. יש לעשות כאן אבחנה בין השתתפות רמ"י ב

השתתפות רמ"י ב"קרן". מכיוון שנוסחת דמי ההסכמה איננה עושה אבחנה מלאה בין

של שיעור דמי ההסכמה. במישור הנכס עצמו, הדבר פוגם במידת הסבירות וקרןפירות

המיסוי המקובלים על רכוש יהמיסוי, אשר הוא קרוב למישור דמי ההסכמה, שיעור

נמוכים בסדרי גודל משיעורי המיסוי על פירות. ראוי לציין שמס על הרכוש מהווה פגיעה

בקניין עצמו ולכן כפוף להוראות פסקת ההגבלה של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

ר היסודיהמחי .ו

המחיר היסודי ועדכונו .17

שווי מבני המגורים והמשק, שווי חלקת החצר, שווי המחיר היסודי שווה לסכום של:

הסכומים הראשוניים מופיעים .שטחי העיבודהחלק ברכוש המשותף של האגודה ושווי

קובע שרמ"י, באישור 534להחלטה (א)15. סעיף 534בתוספת הראשונה של החלטה

השמאי הממשלתי, יקבע ארבע פעמים בשנה, בתחילת החודשים ינואר, אפריל, יולי

.ילקוט הפרסומיםעדכונים מתפרסמים כל רבעון בה ואוקטובר את המחיר היסודי.

-כתוב שהמחירים הנקובים בה יהיו בתוקף מ 534בתוספת הראשונה להחלטה

01.04.1992.

)אגב, באתר רמ"י אין טבלה להלן 3מופיעה בטבלה 1992מאפריל הסכומיםהתפתחות

ילקוטי פרסומים 88-מרוכזת דוגמת זאת ולשם הרכבתה נאלצתי ללקט את הנתונים מ

. אין בהחלטה כל הוראה כיצד המחירים ישתנו לאורך זמן, למעט הקביעה שאיתרתי(

י. כפי שעולה מן הטבלה, שרמ"י תקבע אותם באישור השמאי הממשלת (א)15בסעיף

ות בהן המחירים נותרו ללא שינוי.קיימות תקופות ארוכ

8בתוספת ₪. 39.33-כלומר שווים ל₪, 118דמי ההסכמה יחושבו לפי ₪, 100-אם הפרש התמורות שווה ל

₪. 46.41-( העלות הכוללת תסתכם ב₪18%x39.22 )= 7.08מע"מ בסך

16

סבירות המחיר היסודי .18

לאופי השתנותם על פני וניתן היה לצפות שייקבעו קריטריונים מסוימים לגובה הסכומים

לא מצאתי כאלה. זמן.

מול המציאות. חלקת חצר ללא מחוברים סבירות הסכומים את יש מקום לבחון גם

באישור השמאי הממשלתי, ( 534לכאורה )לפי לשון החלטה על ידי רמ"י, כיום מוערכת

₪. 199,100-ומבנה המגורים ב₪ 110,100-דה בוהרכוש המשותף באג₪, 54,600-ב

מ"ר. עלות בניית 375מגורים בנחלה הוא יהשטח המותר למבנלהמחשת האבסורד,

5,190-שווה ל "למ"ס"( –)להלן מ"ר מגורים לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

משטח 10%-, כלומר כמ"ר 38, כולל מע"מ. לפי עלות זאת שטח הבית הנובע הוא ₪9

עלות ₪. 1,946,250-מ"ר שווה ל\₪ 5,190מ"ר לפי 375עלות בניית . הבנייה המותר

מת היא בבנייה רוויה, שזולה יותר מבנייה צמודת קרקע בנחלות.מפרס הבנייה שהלמ"ס

מוטה כלפי מעלה.מ"ר 38לעיל של לכן השטח המחושב

2014מ"ר ואף פחות איננו מייצג את המציאות של שנת 38אני סבור ששטח בנוי של

.בישראל בשום מגזר ובשום מיקום, יהיה מרוחק מן המרכז ככל שיהיה

עם ריחוק המבנה ממרכז פוחתות בשיעור משמעותי עלויות הבנייה אינן למיטב ידיעתי

הארץ. עקב ההומוגניות הגיאוגרפית היחסית של נתון זה, הוא ממחיש באופן ברור את

יר היסודי ובין המציאות הכלכלית.הקשר הקלוש בין נתוני המח

שוק איננה משקפת מצב₪ 55,000-בדונם 2בשטח מגרשעלות פיתוח גם הערכת

-בפרק י"ח להלן מופיע תחשיב של עלות הכשרת מגרש של כ 7בטבלה כלשהו.

₪(. 55,000מול ₪ 200,000לדונם )כלומר ₪ 100,000

עיפים חלים המספרים המבנים בנחלה מבוצעת שומה ספציפית, אך ביתר הס לגבי

בכל הסעיפים, דוגמת המבנים.ספציפית היה סביר לאפשר שומה שקובעת רמ"י.

מערער ,חוסר סבירות נתוני המחיר היסודי, אשר יש להם תפקיד בחישוב דמי ההסכמה

את תוקף כל שיטת חישוב דמי ההסכמה, אשר ככתוב לעיל חייבת לעמוד בדרישות של

סבירות.

המחיר היסודי המזערי .ז

שוערך יושהוא ₪ 234,000קובע שהמחיר היסודי המזערי הוא 534להחלטה (ג)15סעיף

המחיר היסודי המזערי משפיע על כל לפי מדד המחירים לצרכן בכל תחילת רבעון קלנדרי.

חישוב של דמי הסכמה, כמתואר להלן.

9מ"ר. מדד מחירי התשומה בבנייה למגורים \₪ 4,157-עלות הבנייה בסקר הלמ"ס הסתכמה ב 2011ביולי

5,190. בתוספת מע"מ מתקבלת עלות בנייה של 2014נקודות בספטמבר 105.8-ל 100.0-עלה מאז מ

(.=4,157x105.8/100.0x1.18מ"ר )₪/

17

התפתחות המחיר היסודי המזערי .19

להלן. מן הטבלה עולה שהוא לא 4התפתחות המחיר היסודי המזערי מופיעה בטבלה

2008 עד יולי 2000מאוקטובר . 534להחלטה (ג)15להוראת סעיף בהתאם שוערך

הוא 2008באוקטובר ₪. 462,000ברמה של שנים, 8-קרוב ל הוא הושאר ללא שינוי

. גם סכום זה נפל 16%שיעור של ₪, 535,676-ל₪ 74,000-כ-בבת אחת ב הוקפץ

וגם מאז יש פער בין הסכום המפורסם .534מן הסכום לפי החלטה ₪ 7,500-בכ

מועדי שיערוך לא מצאתי נקודה אחת בה הסכום 89-ב ובין הסכום המשוערך. ברשומות

. 534במרבית הזמן הסכום בפועל נפל מן הסכום עפ"י החלטה . 534תאם את החלטה

היו רבעונים בהם הוא נותר ללא שינוי. המדד היסודי הוא מדד 2014-2012גם בשנים

כל רבעון קלנדרי. המחיר היסודי והמדד החדש הוא המדד הידוע בתחילת 1992דצמבר

המזערי הוא מרכיב בכל חישוב של דמי הסכמה וככל שאיננו משוערך לפי הוראת

הוא גורם לסטיית דמי ההסכמה מאלו שנקבעו בהחלטה. 534החלטה

השלכות סטיית המחיר היסודי המזערי בפועל מול הסכום המשוערך לפי החלטה .21

534

, נגרמים תשלומי יתר 534ה מזה הנובע מהחלטה ככל שהמחיר היסודי המזערי גבו

במקרים בהם התמורה הקודמת או המחיר היסודי עולים עליו. ככל שהוא נמוך יותר,

במקרה בו המחיר היסודי המזערי גדול מן התמורה הקודמת ומן נגרמים תשלומי יתר

.המחיר היסודי

534החלטה סטיית המחיר היסודי המזערי בפועל מול הסכום המשוערך לפי .21

מן הטבלה עולה שהיו תקופות בהן המחיר היסודי המזערי עלה על הסכום הנובע

במרבית הזמן הוא נפל מן המחיר על פי .והיו תקופות בהן הוא נפל ממנו 534מהחלטה

.534החלטה

מועד החתימה על עדכון המחיר היסודי המזערי .22

כון. מעיון בתאריכים עולה מופיע תאריך חתימת מנהל רמ"י על העד 4בטבלה 4בטור

)ובשלושה מקרים גם אחריה( החתימה בוצעה לפני במרבית הפעמים 2001שעד שנת

בחודש(, כך שלא ניתן היה לשערך את הסכום 15-יום פרסום מדד המחירים לצרכן )ה

לפי המדד הנכון, טרם פרסומו.

סבירות סכום המחיר היסודי המזערי .23

614,600של ,כיוםמשמעות גובה הסכום עולה גם שאלתמעבר להיבט יותר טכני זה,

נחלה, לרבות מבנים, פיתוח זהו סכום האמור לשקף ככל הנראה שווי מינימלי של ₪.

גם סכום כמו מרכיבי המחיר היסודי, שטחי עיבוד והחלק ברכוש המשותף של האגודה.

יסודי המזעריהמחיר ה 1992בשנת זה נראה מנותק מן המציאות ולא ברור איך חושב

, אשר אמור היה להשתערך מאז לפי מדד המחירים לצרכן₪, 234,000המקורי בסך

18

4בטבלה 8-ו 5, כפי שעולה מהשוואת טורים 534פי הוראת החלטה -ערך עלוולא ש

.להלן

המחיר היסודי המזערי לאורך זמן מנגנון עדכון .24

להתאמת המחיר היסודי עולה גם שאלה אם מדד המחירים לצרכן הוא האומד המתאים

לדעתי נכון יותר היה לשערך את המחיר היסודי המזערי על המזערי למציאות המשתנה.

מדד . מדד המחירים לצרכן הואשלא פורסמו, פי השתנות מחירי מרכיביו הספציפיים

כיבים רבים שאינם רלוונטיים ככל הנראה למרכיבי המחיר היסודי הכולל מר ,כללי

בקביעת המחיר 534מאי הממשלתי מעורב על פי לשון החלטה היות שהש המזערי.

במקוםהיסודי, אין סיבה שלא יהיה מנגנון דומה בתחום קביעת המחיר היסודי המזערי,

ההצמדה למדד המחירים לצרכן.

דמי הסכמה כחלק ממכלול תשלומי חובה .ח

תשלומי החובה סנכרון .25

הוא ניצב בפני מכלול של תשלומיכאשר בעל זכויות בנחלה מחליט להעבירן לאחר,

אך שולם במקרה הנוכחי( ,מס מכירה )שבוטל ,דמי הסכמה, מס שבח מקרקעין – חובה

עסקה עצמה )בנוסף למס ערך מוסף על הולעתים אף מס ערך מוסף בגין היטל השבחה

, כמפורט בפרק ה' דמי ההסכמה, אשר חל גם על מס ערך מוסף בגין העסקה עצמה

בדקויות המוסדיות מתמצאשרמ"י היא גוף שלטוני, המוכר המצוי איננו . היות (לעיל

ואחת היא לו אם הכסף שהוא משלם מועבר לרשות המסים, לרשות המקומית או לרשות

החובה בין כל תשלומימלאה מקרקעי ישראל. לכן ניתן היה לצפות שתהיה סינכרוניזציה

כלומר כדי למנוע כפל מס ותוצאות בלתי סבירות, כפי שמוצגות להלן, תשלומי הללו.

שלומיתאם יש שני –יוכרו כהוצאה אחד לצרכי השני. לצורך המחשה בלבד החובה

75%, הכרה תביא לנטל תשלומים כולל בשיעור 50%ששיעור כל אחד מהם חובה

ואי הכרה 10שון כבר שולם(אחרי שהרא 50%)מכיוון שהשני יחול רק על היתרה בסך

לגורמים במלואה, כלומר תוספת הערך תשולם 100%לנטל תשלומים כולל בשיעור

חיצוניים.

כפי שצוין לעיל, דמי ההסכמה מחושבים לפי הפרש התמורות, בלא כל התחשבות

האחרים ולכן בתשלומי החובהבגורמים נוספים. מכאן שדמי ההסכמה אינם "מכירים"

.תשלומי החובה האחריםהכרה אפשרית יכולה לבוא רק מ

מס שבח מקרקעין .26

( לחוק מיסוי מקרקעין )שבח, מכירה 9)39דמי הסכמה מהווים הוצאה על פי סעיף

. זאת בכפוף . לכן שני תשלומי חובה אלו מסונכרנים ביניהם1963-ורכישה(, התשכ"ג

10

50%+(100%-50%)x50%=75%

19

בפועל חלק מן .ייבת במס שבח מקרקעיןכאשר כל תמורת מכירת הנכס ח -לסייג

הנחלה נחשב לדירת מגורים מזכה ופטור בחלק ניכר מן המקרים ממס שבח מקרקעין.

שווי הרכישה( ולגבי כחלק מכהוצאה ) במקרה כזה רק חלק יחסי מדמי ההסכמה מוכר

במקרה הקונקרטי הזכויות בנחלה נמכרו היתרה אין סנכרון בין שני תשלומי חובה אלו.

החלק הפטור ממס שבח מקרקעין )דירת המגורים המזכה( היה ₪. מיליון 3.5-תמורת כ

מן 38%שהיוו ₪, מיליון 1.3-והחלק החייב )היתרה( הסתכם בכ₪ מיליון 2.2

התמורה(, כמפורט בפרק כ' להלן.

היטל השבחה .27

לתוספת השלישית לחוק התכנון 1היטל השבחה חל על השבחה, המוגדרת בסעיף

נובעת מאישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. כ 1965-והבנייה, התשכ"ה

עליית שווי זו היא ברוטו, כלומר אין כל ניכוי מן ההשבחה. לכן במקרה של היטל השבחה

עות הדבר היא שעליית שווי קרקע כתוצאה בינו ובין דמי ההסכמה. משמ סנכרוןאין כל

בשיעור הן על ידי דמי הסכמה והן על ידי היטל השבחה, –פעמיים מהשבחה "ממוסה"

מע"מ בגין דמי ו 33.3% –, דמי הסכמה 50% –)היטל השבחה 89%מצטבר של

שיעור זה חורג לדעתי ממתחם הסבירות. (.50%333%36%=89%. 6%11 –ההסכמה

היוון(דמי היתר )דמי .28

ושיעורם דמי היתר משולמים לרמ"י בגין ניצול זכויות בקרקע שלא נכללו בהסכם החכירה

. 91% עומד על 1252 החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספרפי -עלבמגזר החקלאי

יחידות דיור 2מ"ר ) 320כלומר, אם לדוגמה חוזה החכירה מתיר בנייה בהיקף של

מ"ר, הוא ישלם דמי היתר 420-היתר בנייה ל בהיעדר רצף בין דורי( והחוכר מבקש

מ"ר 100מעליית ערך הנחלה כתוצאה מתוספת זכויות בנייה של 91%בשיעור של

. במצב בו החוכר שילם דמי היתר עקב הגדלת קיבולת הבנייה ואז )בתוספת מע"מ(

ס אינם מופחתים מבסימכיוון שדמי ההיתר זאת .האבסורד מגיע לשיא מוכר את זכויותיו

רמ"י. אם מוכר -אותו הגורם משולמים לחישוב דמי ההסכמה, למרות העובדה שהם

הזכויות ניצל זכויות מעבר לאלו שהוקנו לו בחוזה החכירה, הוא שילם עבורן. הניצול

לכך התמורה גדלה ועמה גם דמי ההסכמה. כלומר יאהשביח את ערך הקרקע. נוסףה

לכן שיעור חלקה של רמ"י דמי ההיתר ששילם. ל בנוסףמוכר הזכויות משלם דמי הסכמה

זהו . 147%13, סה"כ 22%ולזה מצטרף מע"מ בשיעור 124%12-עולה במקרה כזה ל

אם שולם גם היטל השבחה בגין כך, כפל תשלומים לרמ"י שאיננו עומד במבחן הסבירות.

11

18%x33.3%=6% 12

91%+33.3%=124.3% 13

(91%+33.3%)x118%=146.7%

20

138%14-ל פוחתה"מס" הכולל ו( 50%-91%)= 41%-דמי ההיתר פוחת לשיעור

סביר. איננוהוא גם , ש)היות שעל היטל השבחה לא חל מע"מ( "בלבד"

של דמי ההסכמה עם תשלומי חובה אחרים הסנכרוןהשלכות חוסר .29

לאור המבחן של שליש מעליית ערך הקרקע שנקבע בבג"ץ פורמן, ברור שמצבי הפסד

מעליית הערך של החוכר 100%אלו, בהם השיעור הכולל של תשלומי החובה עולה על

המכירה הם בלתי סבירים בעליל. בעת

"בעלות משותפת" בקרקע .ט

היא חכירה במובן הכלכלי הרגיל? י"מרמהאם חכירת קרקע .31

3רות במובן המקובל של המילה. בסעיף כידוע, החכירות של קרקעות מרמ"י אינן חכי

, שכירות במקרקעין מוגדרת כ"זכות שהוקנתה בתמורה 1969-לחוק המקרקעין, תשכ"ט

שכירות לתקופה שלמעלה "במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות" וחכירה כלהחזיק

מחמש שנים". מכאן נובע שחכירה היא החזקה במקרקעין שלא לצמיתות. לעומת זאת

להלן – הקרן הקיימת לישראלבבעלות -במקרה זה )חכירות של קרקעות מרמ"י

לצמיתות. אמנם חוזי החכירה הם לפרק בפועלנחזות בעיני החוכרים כאילו הן ( "קק"ל"

זמן מוגבל, אך ההנחה היא שהם מתחדשים באופן אוטומטי עם תשלום בחידוש שאיננו

בגין תקופת חכירה נוספת. יתרה מכך, בבנייה רוויה ת מלאהכלכליתמורה מהווה

יש כיום העברה של זכות קניין מ"ר 540ובבנייה צמודת קרקע במגרשים ששטחם עד

פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר-, עללחוכרים בלא קבלת כל תמורהמלאה

בקרקעות של הקק"ל אמנם אין )עדיין( העברת בעלות, אבל החכירה תתחדש .1370

עם רמ"י לשבעלות משותפת מעין לכן בפועל ההתנהלות היא של ללא כל תשלום.

נטל המסים החלים על הקרקע נופל כולו על החוכר זאת, תלמרוקרקע. של החוכר ה

הדבר בא לידי )היטל השבחה, מס רכוש, מס שבח מקרקעין, היטלים ואגרות למיניהם(.

. ואכן בפרק ב' "דח"ר"( –)להלן דמי חכירה ראשוניים – ביטוי פורמלי במונח של

, ינוכה מדמי קובע כי: "שילם החוכר למינהל דמי חכירה ראשוניים 5סעיף 534להחלטה

ל החוכר לשלם למינהל סכום שיחסו לדמי הסכמה כיחס של דמי החכירה עההסכמה ש

.הראשוניים למלוא ערך הקרקע בעת רכישת זכות החכירה"

מפורט אופן חישוב דמי ההסכמה בנחלות. בו כלל זה איננו בא לידי ביטוי בפרק ג',

תשלום דהיינו, גם אם חוכר נחלה יוכיח שהשתתף ברכישת הקרקע וכך בעצם שילם

דמי חכירה ראשוניים, הדבר לא יבוא לידי ביטוי בחישוב דמי ההסכמה, בניגוד המהווה

.534להחלטה 5להוראת סעיף

מבחן הסבירות.דמי ההסכמה איננו עומד ב חישובאופן בכך שוב

14

[(91%-50%)+33.3%]x118%+50%=138%

21

מכלול התנאים בנחלות .י

משמעות הקצאת הקרקע הראשונית לאורך זמן?מה .31

( מוצגת תיזה של רמ"י לפיה מוצדקת גביית דמי הסכמה בנחלות 24שילר )סעיף בפס"ד

מכלול התנאים המייחדים אותן, לרבות אי תשלום דח"ר ודמי החכירה השוטפים עקב

אולוגיות של רצון לעודד ילדמי החכירה הנמוכים סיבות היסטוריות ואידהנמוכים.

דח"ר, חשיבות הנימוק פוחתת עם הזמן,אי תשלום לפחות לגבי התיישבות חקלאית.

ואז החשיבות של השאלה מה ויותר כאשר יותר ויותר חוכרים מחזיקים בנכס כיד שנייה

שילם החוכר הראשון כאשר רכש זכויות בקרקע די מאבדת מחשיבותה. הדבר נכון

במצב ₪.מיליוני תמורתיוקרתיים במרכז, שם נחלות נמכרות במיוחד במושבים ה

הטבעי של ג'ון לוק, לפני השיוך הראשוני, כל הקרקע הייתה שייכת לכל האנשים באופן

שווה ואחרי כן אנשים תפסו חזקה על חלקות קרקע וכך נוצר הקניין. כלומר, אם חוזרים

זיק הראשון שלה לא שילם מספיק זמן אחורה, כל הקרקע הייתה פעם במצב בו המח

עבורה. הדבר לא מקים זכות להשתתפות של המדינה בעליית הערך מעבר למיסוי רווחי

הון )שבח( כמו בנחלות.

ממה נובעת עליית ערך הקרקע .יא

עליית השווי איננה נובעת רק מעליית מרכיב הקרקע .32

תחושה זאת ת לאורך זמן. ברציפוקיימת לעתים תחושה שמחירי הנדל"ן בישראל עולים

איננה משקפת את המציאות. המגמה ארוכת הטווח היא אכן של עליית מחירים ריאלית

בעבר היו תקופות לא קצרות בהן המחירים ירדו )בניכוי מדד המחירים לצרכן(, אך

הם מדד מחירי בישראל היחידים הקיימים ההיסטוריים . נתוני מחירי הנדל"ן ריאלית

המדד הריאלי מוצג בגרף להלן. ניתן לראות שממחצית .הלמ"סהדירות המפורסם בידי

מתמשכת, אשר הסתיימה רק במחצית שנת ריאלית נרשמה ירידת מחירים 1996שנת

די רציפה. שני המרכיבים העיקריים של ריאלית כלומר עשור של ירידת מחירים – 2007

הבנייה, אשר מופיעות גם עלויות להלן 1מחיר דירה הם קרקע ועלויות בנייה. בגרף

. לכן ברור שמרכיב הקרקע, , במונחים ריאלייםשמרו על יציבות יחסית לאורך התקופה

אשר משקף יותר את מחירי הנחלות, בהן רמת הבינוי נמוכה יחסית, היה תנודתי יותר.

כל זה מוביל למסקנה שלא כל הפרש בין תמורות משקף בהכרח עליית מחירים אשר יש

בה וחלק יכול לנבוע גם מהשקעות החוכר, אשר במקרה של הצדקה להשתתפות רמ"י

., כפי שהוצג לעילבחישובבחשבון לקחות נתשלום על בסיס הפרש התמורות, אינן

22

המגזר החקלאי והעירוני .יב

דמי הסכמה ודמי היוון .33

הונהג תשלום של היוון דמי 1970-בעבר דמי הסכמה חלו גם במגזר העירוני. בשנות ה

"דח"ש"( בידי רמ"י. הסכם החכירה המהוון היקנה לחוכרים –החכירה השוטפים )להלן

פטור מתשלום דמי הסכמה. בפועל דמי ההסכמה נעלמו מן הנוף העירוני ונותרו רק

ליתרת ק מזערי מן הערך הנוכחי של דח"שבמגזר החקלאי. דמי ההיוון שווים לחל

משקפים את החיסכון שאינםובוודאי )אחוזים ספורים משווי הקרקע( תקופת החכירה

התוצאה הסופית הינה שדמי ההסכמה משולמים רק בתשלום דמי הסכמה בעתיד.

מועצת לעומת זאת ההחלטות החדשות של במגזר החקלאי ובסכומים מהותיים ביותר.

שהיוונו מעבירות לחוכרים העירוניים ( 1370-ו 1185, 1066)החלטות ראלמקרקעי יש

מ"ר( 540 עדששטחם במגרשים צמודת קרקעבבנייה הרוויה )ובבנייה את דמי החכירה

אינן מנומקות ונעדרות ישראל החלטות מועצת מקרקעי זכות קניין מלאה בלי כל תמורה.

כלכלית, של -המהותיות, אף ברמה המאקרודברי הסבר, למרות ההשלכות הכלכליות

חלקן. לכן לא ניתן כל הסבר ליחס השונה בין שני המגזרים הללו. בהעדר ניתוח כלכלי

בין את ההצדקה לאפליה וכנראה שיש לחפש אותה מחוץ לתחום קשה לה ,מלווה

עמותת אדמתי הכינה השוואה מקיפה בין שני המגזרים הדיסציפלינה הכלכלית.

.15ל תנאי החכירהבהיבטים ש

'מה עוד תבקשי מאיתנו ואין ואין עדיין?' על האפליה לרעה של המגזר החקלאי מול המיגזר 15

yfcjq.pdf-yfq-sfd-nhxy-http://www.landvalue.org.il/loadedFiles/__heb__sbfdt העירוני,

0

100

200

300

400

500

600

700

59 68 73 81 86 92 95 97 99 11 13 15 17 19 11 13

י לאריד דמ

13.1959-11.1958

111

שנה

1959-ריאליים מ -מחירי דירות ועלות הבנייה - 1גרף

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים

מדד מחירי דירות

23

יםכלכלי יבטיםה .יג

., לקיום דמי הסכמה יש השלכות כלכליות לא מובטלותהנגבים םמיעקב גובה הסכו

( lock in effectהשפעת "הנעילה" ) .34

מן התמורה איננה 40%עקב עלויות העסקה המאוד גבוהות, כאשר סדר גודל של

)במקרה הקונקרטי משקל מגיעה לידי מוכר הזכויות, רמת הסחירות של נחלות נמוכה

. לעולם יעשה ניסיון להותיר את הנחלה (43%תשלומי החובה מן התמורה עמד על

בחזקת המשפחה, כך שהיא לא תיחשף לתשלומי החובה במקרה של מימוש. ברור

שאילוצים אלו פוגעים ביעילות הכלכלית. לזה מצטרף גם האיסור על השכרת הנכס.

עקב שיקולי תעסוקה לדוגמה ,ר לגור במקום אחרועבל נאלץכאשר בעל זכויות בנחלה

יותיר את הנכס ריק. הדבר איננו עולה ,, אם ינהג כחוק)איש קבע המוצב בבסיס מרוחק(

בקנה אחד הן עם יעילות כלכלית והן עם מצוקת הדיור הקיימת בישראל.

הציות לחוק .35

גזירה שהציבור מתקשה היא ניכריםהטלת שיעורי תשלומי חובה כה גבוהים על סכומים

ת לרשויות. התופעה המדווחתמורת המכירה מהווה תמריץ להפחית בלעמוד בה ולכן

ראה השמאי שהתמורה " :, אשר קובע534להחלטה 13ידועה וקיבלה ביטוי בסעיף

אינה סבירה ... יישום השמאי את ערך זכות החכירה, והתמורה תהיה הסכום שנקבע

".בשומה

היגיון כלכליה .36

ך על אדנים כלכליים מסשלעיל, משטר דמי ההסכמה איננו נ כפי שעולה מן הניתוח

איננה יוצאת דופן. גם החלטות אחרות של מועצת 534אולם בתחום זה החלטה איתנים.

.16ןנמקרקעי ישראל זכו לביקורת בהיבט הניתוח הכלכלי של תוכ

ככל שתשלומי החובה יתוקנו לשיעורים סבירים, תגדל תועלת הציבור, מספר –לסיכום

העסקות יגדל וגם שלטון החוק יצא נשכר.

16

חוסר סבירות התשלום הנדרש מאת רשות מקרקעי ישראל , "ויסברוד דורון - 1185החלטה

.152-143' עמ, 2012ינואר , 1' מס, א"כרך י, מקרקעין", בעבור הקניית בעלות לחוכרים

מקרקעין ", חכירה למינהל בסביון-הסדר ההיוון של דמי, "ורוןויסברוד ד - 388החלטה

.41-38' עמ, 1991 ינואר, 104 'מס, וערכם

24

III .דמי הסכמה ראויים בנחלה נשוא חוות הדעת חישוב דמי ההסכמה של הנחלה .יד

אי התאמת גודל הנחלה .37

". תמורה קודמת"לא נעשתה עסקה קודמת ולכן לא הייתה נשוא חוות הדעת בנחלה

. ההפרש בין התמורה ובין המחיר היסודי דמי ההסכמה חושבו בגיןמכך כפועל יוצא

.'(בהנתונים לקוחים מנספח ) הלןל 5מופיע בטבלה החישוב המפורט

הבא:בכפוף לסייג , 435להחלטה 21דמי ההסכמה חושבו בדיוק על פי הוראות סעיף

דונם 18.958שטח הנחלה הוא '( גנספח )י אישור הנחלה "עפ

דונם 13.4שטחי העיבוד בחישוב דמי ההסכמה הם (. 4.895+8.785+3.72539.444)=

דונם, 2המחיר היסודי שווי חצר המגורים מחושב לפי נוסחת היות שלפי (. 9+25.4)=

לפי מחיר יסודי . דונם 3.458, תוספת של דונם 16.958-יתרת שטח הנחלה מסתכם ב

ומקטין את ₪ 13,140-זה מגדיל את המחיר היסודי בשינוי ,(דונם\₪ 3,833)של שלחין

.₪ 4,380-דמי ההסכמה ב

השתתפות ברכישת הקרקע .38

י משקף חלוקה של הזכויות במקרקעין "משטר החכירה מרמ, לעיל ט' פרקכפי שציינתי ב

למגזר לכן לדעתי מבחן הסבירות מחייב השוואה של המגזר החקלאי . בין המחכיר לחוכר

זאת (. ר"כמו דח)לקיחה בחשבון של זכויות החוכר ברכישת הקרקע במישור של העירוני

.הקרקערכישת במידה שהחוכר שילם סכום מעבר לדמי החכירה השוטפים בגין עלות

עלות הקרקע במועד רכישתה .טו

עסקות רכישות הקרקע של המושב .39

פירוט של עסקות רכישת מופיע '( דנספח ) 39.37.2919-במכתב של יהושע חנקין מ

3.74-ל 1.14המחירים הנקובים נעים בין . להלן 6באזור, המופיעות בטבלה קרקעות

:י לדונם"לא 3.24-הממוצע המשוקלל של המחיר שווה ל. י לדונם"לא

עסקות לרכישת קרקע באזור המושב – 6טבלה

מחיר )לא"י לדונם(דונם

510 2.25

556 2.75

700 3.00

400 3.00

1,020 3.75

1,500 3.25

1,500 3.25

3.04ממוצע

3.16ממוצע משוקלל

25

3-כב( 2919שנת )יהיה זה בגדר הסביר להעריך את מחיר הקרקע באותה נקודת זמן

.י לדונם"לא

דונם 27מופיע אומדן שטח של '( הנספח ) 38.34.2933-במכתב המרכז החקלאי מ

.לנחלה

השטח המצרפי המתקבל . י"לא 51-לפיכך עלות רכישת נחלה ממוצעת הסתכמה אז ב

י "לא 5,613העלות המצרפית של רכישת הקרקע הייתה . (110X17)= דונם 2,873הוא

=(3X2,873.)

ההשתתפות ברכישת הקרקע .טז

המתיישבים השתתפו בעלות רכישת הקרקע .41

המתיישבים השתתפו בעלות רכישת הקרקע ש, המציאה לי עולה ואשד "ממסמכים שעו

.בדרך של העברת כספים לחברת הכשרת היישוב, שעסקה ברכישת הקרקעות

העובדיםחברי הארגון החקלאי שבשכונת "כתוב ש 38.34.2933-בכתבה מעיתון דבר מ

-ל, והיא רכשה אדמה, ק"מסרו אותו לקה, וכשזכו לסכום ניכר, צברו פרוטה לפרוטה...

מכאן עולה שהייתה השתתפות של '(. ונספח " )המשפחות של חברי הארגון 213

הדבר גם עולה ממסמכים . במימון רכישת הקרקע, משפחת פורמןלרבות , החוכרים

נותר איפוא הצורך לאמוד את שיעור ההשתתפות של . נוספים וספציפיים הנסקרים להלן

–שיעור זה הוא כמובן תולדה של שני מספרים . המתיישבים בעלות רכישת הקרקע

.מחיר הקרקע וגובה תשלום המתיישבים

כתוב 02.07.1929-למחלקה להתיישבות במרכז החקלאי מ לישבסקי דבבמכתב של

(.'ז)נספח טייבהתקשרות לאדמת לא"י להכשרת היישוב ע"ח הה 1,774ששולם סך

)ללא תאריך( כתוב ששולמו להכשרת היישוב לישבסקי דבבחתימת 266במסמך מספר

(.'חלא"י )נספח 1,787

. מופיע בו גם פירוט של לא"י 1,790נקוב סכום ששולם של 18.05.1930-במסמך מ

(.ט')נספח התשלומים שבוצעו

5,600-מן הסך של כ 32%-לא"י, השווים לכ 1,800-מכאן עולה ששולמו במצטבר כ

לא"י.

קבלות הבאות:העובדת ביצוע התשלומים מגובה גם על ידי

26) 28.34.2919-מ, לא"י( 48) 17.06.1929-, מלא"י( 55) 20.34.2919-לפי קבלות מ

700) 14.08.1929-, מלא"י( 16) 08.08.1929-, מלא"י( 20) 25.06.1929-, מלא"י(

שולמו ( זי"-'ינספחים ) לא"י( 365) 02.10.1929-ומ לא"י( 300) 12.09.1929-מ, לא"י(

-במסמך מהסכום הנקוב חלק ניכר מן, "ח אדמת טירה"ע"י "לא 1,530במצטבר

.לא"י 1,790 - 18.05.1930

26

ח "ע" י"לא 5שילם סך יצחק פורמןשנמצאה, 18.37.2919-מ אחת לפי קבלה

(.י"חנספח " )הארגוןי "ההשתתפות להתקשרות לקרקע ע

הוא דורש להמציא דמי קדימה ( י"טנספח ) 33.37.2919-מ יהושע חנקיןבמכתב של

.33%מדובר בהשתתפות בשיעור , י לדונם"לא 3לפי מחיר של . י לדונם"לא 2בסך

ח "מדובר על דמי קדימה ע( 'כנספח ) 28.23.2919-מ יהושע חנקיןגם במכתב של

.י לדונם"לא 2בסך " םיוהן מהאנשים הפרט הן מהארגונים, "המתיישבים

( ב'של המרכז החקלאי במחלקה להתיישבות )נספח 08.06.1930-במכתב מ

לא"י. 60המתיישבים נדרשו להוסיף

. גם במועד מאוחר יותר יש ראיות להשתתפות המתיישבים במימון רכישת הקרקע

לא"י לדונם, 30יש הצעה לרכישת קרקע תמורת 02.06.1943-מ מהרצפלד לויץבמכתב

(.אכ"( )נספח 27%לא"י לדונם ) 8עם השתתפות של המושב של

בדין וחשבון כללי מפעולת המזכירות מספטמבר 23מספר חודשים לאחר מכן, בסעיף

דונם \י"לא 38כתוב שהייתה הצעה לרכוש קרקע נוספת תמורת ( בכ"נספח ) 2953

להשיג את : "דונם והיתר במימון עצמי\י"לא 25-הקיימת הסכימה להשתתף רק בוהקרן

מכאן שבעסקה זו השתתפות המתיישבים ".ההפרש ולחלק אותו בין כל חברי המושב

.34%-הסתכמה ב

ל"י 2,000מאשרים קבלת סך עין ורדהמופנה לועד מושב 05.06.1953-במכתב מ

המשך כתוב "הקרקע שייכת כבר לקהק"ל "לכיסוי השתתפותכם ברכישת הקרקע". וב

(.גכ"ורשומה על שמה" )נספח

שיעור ההשתתפות של המתיישבים ברכישת הקרקע .41

ממכלול נתונים אלו אעמיד את שיעור השתתפות המתיישבים בעלות רכישת הקרקע על

םהנחה ששולמו תשלומיבכפוף למכאן שאחשב את דמי ההסכמה . (33.3%שליש ) על

.33.3%ר בשיעור "דמויי דח

השקעות .יז

עליית ערך הקרקע צריכה להיות מבודדת מהשקעות .42

י צריכה להסתכם בשליש מעליית ערך "השתתפות רמ, לעיל 'ה פרקבהתאם לכתוב ב

אין כל , אם החוכר השביח את הנכס בהשקעות על חשבונו. קרי רווח הון אמיתי, הקרקע

.הצדקה לגבות בגין עלית ערך זאת דמי הסכמה

ישום השמאי את , אם לא נקבע אחרת בחוזה החכירה"קובע כי 435להחלטה 13סעיף

כפי שהיתה בעת , ערך הקרקע מתוך הנחה כי היא פנויה ובמצב מבחינת רמת פיתוחה

".שרכש החוכר את זכות החכירה מאת המינהל

ברור שחלק מעליית הערך נובע מהשקעות היות שכאן מדובר בעסקה "מיד ראשונה",

. ברמת הנחלה הספציפית וכן מהשקעות המתיישבים בנכסים הציבוריים של המושב כולו

27

אם . יש הצדקה מלאה לגביית דמי הסכמה בגינן, את ההשקעות נהמימ /קק"לי"אם רמ

, ביצע אותן' אם צד ג. אין כל הצדקה לגביית דמי הסכמה בגינן, המתיישבים מימנו אותן

.הסכמה קמה שאלה סביב ההצדקה לגביית דמי

.אולם נראה שבמקרה הקונקרטי לא קם הצורך להתלבט בסוגיה זו

ההשקעות הציבוריות על חשבון המתיישבים .43

שהמושב אשר לא קיבל כל עזרה : "כתוב( 'ונספח ) 38.34.2933-בכתבה בעתון דבר מ

-גן)הספיק להקים כמה מוסדות ( י מבנק הפועלים"לא 433חוץ מהלואה של )של תקציב

באר , במכון המים)י "לא 4333-החברים השקיעו עד עתה במושב כ"וכי " (צרכניה, ילדים

דמי , משאבה עזר, מטר מעוקב מים 443-בריכה ל, בנין על הבאר, עם מכונות בחשמל

".'(אינסטלציה וכו, פרצלציה, ובנק הפועלים" ניר"מניות , ק"חכירה לקה

בתקציבי "לא נכללה עין ורד"עולה ש( דכ"נספח ) 37.31.2937-מכתבה בעיתון דבר מ

נפלה מנת לענה עין ורדבחלקה של ... קרן היסוד ואף לא בתכניות התישבות האלף

הוא נסתבך בחובות כבדים והיה עליו להלחם קשה כדי להבטיח לעצמו את . מיוחדת

מכאן שחלק ניכר מן ההשקעות ". מקומו בתור הישובים המועמדים לעזרת המוסדות

גם כאן כתוב שהעזרה הייתה . בוצעו על חשבון המתיישבים עצמםשבוצעו ביישוב

.אשר כפי שעולה מן המסמכים בהמשך גם נפרעו, בצורת הלוואות

מנויות השקעות עצמיות בתחום ( הכ"נספח ) 29.35.2935-במסמך המרכז החקלאי מ

ודרישה ( 1,39431,798)=י "לא 3,291בסך ( בריכות ואינסטלציה, באר)המים

.י"לא 5,950להשקעות נוספות בסך

מצוין שהנטיעות והאינסטלציה ( וכ"נספח )ט 'שנשלח ללורד מלצ 19.34.2935-במכתב מ

4,443י וכי נדרשו השקעות נוספות בסך "לא 4,943בעלות של , ח המתיישבים"בוצעו ע

.ביםח המתייש"כלומר לביצוע ההשקעות הנוספות ע, הבקשה היא למתן הלוואה. י"לא

הלוואות למימון ההשקעות .44

לא"י, 82.960בסך למושב מופיע כבעל חוב יצחק פורמן 30.09.1935-בדו"ח הכספי מ

(.זכ"י )נספח לא" 42.575מול ממוצע של

לא"י עד למעל 200-מוינו המתיישבים לפי גודל ההשקעה שלהם מ 1937בסקירה לשנת

לא"י 700לא"י. בקבוצה של מעל 700-600נמנה בקבוצה של יצחק פורמןלא"י. 800

מתיישבים. מכאן שהוא נמנה על החמישון 58ובקבוצות שמתחתיו מתיישבים 5נמנו רק

באותו הדו"ח הוא רשום כבעל .1934העליון. זאת מבין המתיישבים שעלו עד סוף שנת

.('ל-חכ" ים)נספח לא"י 366 בהמשך הוא מופיע כבעל רכוש נקי בסך לא"י. 313חוב של

.1934הנתונים נכונים לסוף שנת

43.696על חוב של המושב בסך מופיע כב יצחק פורמן 30.09.1938-בדו"ח הכספי ל

(.א"ללא"י )נספח

28

מופיע חוב ( בל"נספח ) 23.33.2939-מ מ"ברשימת חובות הלווים לחברת בתי כפר בע

.יצחק פורמןי של "לא 27.423לרבות חוב בסך , י"לא 432.333מצטבר בסך

פה למכתב של רשצו , פחות משנה מאוחר יותר,25.22.2953-ברשימת בעלי חוב מ

י והחוב של "לא 3,349.573-החוב המצטבר כבר עלה ל( גל"נספח ) אברהם הרצפלד

.י"לא 92.773-גדל ל יצחק פורמן

: ורבקה פורמןצחק ילכתוב בהתייחס 20.01.1944-ול 13.01.1944-במסמך המתייחס ל

25.392פדיון משכנתא קרן היסוד ע"ס " בצד "לא"י 162.578רשום משכנתא ע"ס "

.(דל")נספח "לא"י

–לא"י, פרה 90.365 –עם החובות הבאים: בית יצחק פורמןבמסמך ללא תאריך מופיע

לא"י, פקוח 147.798 –לא"י, סה"כ 3 –לא"י, רשום משכנתא 24.314 –לא"י, משק 30

.(הל")נספח לא"י 162.578 –לא"י, סכום החוזה 14.780 - 10%-וקרן פרעונות

.גידול בחוב מעיד יותר מכל דבר אחר שהמתיישבים המשיכו להשקיע ביישוב מכספםה

ההשקעות שנלקחו בחשבון בתחשיב .45

האגודה, אשר שווי ההשקעות בנכסי סופית במועד כתיבת חוות דעת זאת טרם גובש

להן יש כמובן תרומה ישירה ועקיפה לשווי הנחלה. השקעות אלו כוללות את:

מערכת אספקת המים

בארות מים

מערכת הכבישים

בנייני ציבור

שתי תחנות דלק

בשלב זה כללתי בחישוב את הנכסים הבאים:

אטל ריינס, שמאית מקרקעין מחוזית, לשכת ת"א שומתה של מנתונים אלו לקחתי

, שהוכנה במסגרת ערעור על שומת המחוברים בהקשר של דמי 06.01.2008-מ והמרכז

. הנתונים מופיעים שם כנתונים (ול")נספח א חוות דעת זאתוההסכמה בגין הנכס נש

במסגרת הערעור. עו"ד יוסף עזריאלשנמסרו על ידי

.ורדבעין ברור שנתונים אלו רחוקים מלמצות את מכלול ההשקעה בנכסי האגודה

27,380,000 ₪מכון המים

13,660,000 ₪מבנים ציבוריים

8,835,856 ₪תחנות דלק

5,000,000 ₪מניות

54,875,856 ₪סה"כ

29

המחיר היסודי .יח

מידת מציאותיות המחיר היסודי .46

נובע מכאן שכל , י"היות שחישוב דמי ההסכמה בנוי על הנחה שהקרקע היא בבעלות רמ

ו' פרקכפי שהראיתי ב. מרכיבי המחיר היסודי מתייחסים להשבחות ולהשקעות בנכס

הוא מרכיב מבני שניתן לבחון בקלות מול המציאות במחיר היסודי המרכיב היחיד , לעיל

. הוא בגדר אבסורדמבני מגורים ומשק של התברר שהמחיר היסודי שם. מגורים ומשק

המיוחד במרכיב מבני מגורים ומשק הוא שבמקום המחיר היסודי המתפרסם בילקוט

.להכניס לחישוב שומה מציאותית 534על פי הוראות החלטה הפרסומים ניתן

הרכוש המשותף של האגודה , חלקת החצר)פריבילגיה זו לא קיימת במרכיבים האחרים

המשותף למרכיב מבני מגורים ומשק וליתר המרכיבים הוא שהמספרים . (ושטחי העיבוד

לא כוללת כל הנחיות כיצד 435החלטה . מנותקים מן המציאות ונקבעים באופן שרירותי

.בצורה לא רציפההם מתעדכנים בפועל . יקבעו המספרים

אני סבור שיש לחשב את המחיר ,היות והתנהלות זו חורגת לדעתי ממתחם הסבירות

.היסודי על בסיס ערכים מציאותיים

חלקת החצר .47

דונם. חשבון דמי הסכמה 3.725'( שטח חלקת החצר הוא גלפי אישור הנחלה )נספח

את שווי תישבית. לכן חראוי צריך להיעשות לפי המצב בשטח ולא לפי הנחות תיאורטיו

דונם. 3.725 –פיתוח חלקת החצר לפי השטח האמיתי

בהערכת שווי הפיתוח יש לאמוד את העלות של הפיכת אדמת בור שניתנה לחוכרים

, בתוך שטח המגרש בתחילת תקופת החכירה, למצב של גינה. אומדן עלויות אלו כיום

הוא:( 10.07.2006) וממודד למועד הקובע בלבד )"מראש המגרש"(

קרקע בור לגינהמ"ר עלות הכשרת – 7טבלה

. לפי במועד הקובע לדונם₪ 100,000-עלות הכשרת חצר מאדמת בור לגינה מוערכת ב

₪. 372,500דונם מתקבלת עלות של 3.725שטח של

10 ₪נקוי עשביה ושיחים )חישוף(, סילוק אבנים ופסולת, ריסוס נגד עשביה

10 ₪קילטור, טיוב אדמה, זיבול, דישון

40 ₪נטיעה ושתילה

30 ₪מערכת השקיה )כולל ראש מערכת(

10 ₪בצ"מ

100 ₪סה"כ

18 ₪מע"מ )18%(

118 ₪סה"כ כולל מע"מ

85.8193מדד 05.2006

102.0מדד 09.2014

18.9%שיעור עליית המדד

99 ₪סכום משוערך לנובמבר 2007

30

שטחי עיבוד .48

-ו לדונם מטע בהשקאת עזר₪ 3,000העלויות במחיר היסודי בסך מבדיקות שערכתי

ותיר החלטתי להכלפי מטה, אך בהיעדר מומחיות בנושא ותלדונם שלחין מוט₪ 3,800

אותן ללא שינוי.

דונם. שטח 16.233-דונם בחישוב דמי ההסכמה ל 14.5-את שטח השלחין הגדלתי מ

דונם ושטח 3.725דונם, שטח חלקת החצר הוא 28.958הנחלה לפי אישור הנחלה הוא

דונם. כך מתקבל שטח השלחין 9'( הוא בחשבון רמ"י )נספח המטע בהשקאת עזר לפי

61,685 –שטח השלחין ושווי ₪17 27,000 –המטע בהשקאת עזר שטח שווי הנ"ל.

.₪19 88,685 –. סה"כ שווי שטחי העיבוד ₪18

הוצאות פיתוח .49

בה טיפלתי, לקח עין ורד, עבור נחלה ב20.07.2014-בשומה שנערכה מטעם רמ"י ב

למגרשים ₪ 235,860, בחשבון הוצאות פיתוח בהרחבה בסך מר יעקב כהןשמאי רמ"י,

מ"ר. 488-מ"ר ו 500מ"ר, 486 –מהן 3שטחי –של כחצי דונם )ארבע עסקות השוואה

3.725ברביעית לא הופיע השטח בנתוני רשות המסים(. לפי שטח חלקת חצר של

₪. 712,000-מתקבלות, אחרי שיערוך למועד הקובע, הוצאות פיתוח בסך כ

הוצאות פיתוח לפי שומת רמ"י – 8טבלה

הוצאות מכירה .יט

שכ"ט עורך דין ומתווך .51

בניכוי הוצאות שנותר בידי המוכר, משיתים את המס על הרווח בכל משטר מס סביר

ההכנסה, שכן הן הפחיתו את ההכנסה בידי מקבלה. כך יש לנהוג גם רששימשו לייצו

הדין כיהוצאות ישירות כאלו הן שכר הטרחה ששולם לעור. במישור דמי ההסכמה

(.ל"ט-זל"ם )נספחי ₪20 57,425-הוצאות אלו הסתכמו ב. במכירה ולמתווך ושטיפל

מסים .כ

17

9X3,000=27,000 18

16.233X3,800=61,685 19

27,000+61,685=88,685 20

10,134+20,287+27,004=57,245

235,860 ₪הוצאות פיתוח לחצי דונם

3.725שטח חלקת החצר

878,579 ₪הוצאות פיתוח

20.07.2014תאריך שומה

6.2014חודש מדד חדש

105.9מדד

5.2006חודש מדד קודם

85.8193מדד

711,983 ₪הוצאות פיתוח משוערכות

31

הצורך בהתחשבות בתשלומי חובה נוספים .51

ממכירת הזכויות בנחלה תוך התעלמות " רווח"חישוב ה, לעיל ח' פרקכפי שכתוב ב

י זכאית לשליש "הפסיקה קבעה שרמ. ממסים הכרוכים במכירה חורג ממתחם הסבירות

אולם הרווח צריך לקחת בחשבון הוצאות , במכירה פתהנחש מעליית ערך הקרקע

.לרבות מסים, מכירהב תהכרוכו

. מס מכירה והיטל השבחה, בגין מכירת הנחלה שולמו מס שבח מקרקעין

מס שבח מקרקעין .52

מס שבח מקרקעין מכיר בדמי ההסכמה ברמה העקרונית , לעיל בפרק ח'כפי שצוין

מכירת הנחלה . הדבר איננו מדויקאולם . כהוצאה ואז במקרה זה אין תופעה של כפל מס

ז 49)לפי סעיף עם זכויות בנייה לא מנוצלות כמכירה של דירת מגורים מזכה הוכרה

יש גם 2014-)מ וככזו חלק מן השבח פטור ממס וחלק חייב במסלחוק מיסוי מקרקעין(

ההכרה בהוצאות . ₪(מיליון 4.5חיוב במס שבח מקרקעין בגין חלק התמורה העולה על

במקרה זה שיעור חלק . א יחסית בהתאם לחלקו של החלק החייב במס מכלל התמורההי

מכאן שרק . (₪ 3,421,833מתוך ₪ 2,327,33321) 38%העסקה החייב במס עמד על

לכן ההכרה בדמי ההסכמה כהוצאה . מדמי ההסכמה ששולמו הוכרו כהוצאה 38%

המקרקעין ממס שבח 41%-להכיר ב ישש מכאן. לצורך מס שבח מקרקעין הייתה חלקית

סכום מס שבח מקרקעין ששולם עמד על . כהוצאה לצורך חישוב דמי ההסכמה ששולם

–מסכום זה 41%בחישוב דמי ההסכמה " רווח"ולכן יש להפחית מן ה₪ 340,233

(.'מנספח )₪ 212,646

מס מכירה .53

(.א"מנספח " )רווח"אשר גרע גם הוא מן ה ,₪ 32,922המוכרים שילמו מס מכירה בסך

היטל השבחה .54

נספח " )רווח"אשר גרע גם הוא מן ה₪ 19,173המוכרים שילמו היטל השבחה בסך

(.ב"מ

.₪22 175,838 –" רווח"סך המסים שקיזזתי מן ה

חישוב דמי ההסכמה .כא

.פי העקרונות שהוצגו לעיל-בצעתי חישוב של דמי הסכמה ראויים על

לפי הסכום שנקבע בשומה בפועל. – המחוברים

לעיל. 47לפי החישוב בסעיף – חלקת חצר

לעיל. 48לפי החישוב בסעיף - שטחי עיבוד

21

439,100x3=1,317,300 22

212,646+32,922+29,270=274,838

32

₪. 54,875,856מופיע שווי רכוש משותף של 45בחישוב בסעיף - חלק ברכוש המשותף

₪. 439,007נחלות מתקבל שווי לנחלה של 125-בחילוק ל

לעיל. 49לפי החישוב בסעיף – הוצאות מכירה

.לעיל 53-51פים לפי החישוב בסעי - מסים

להלן החישוב:

חישוב המחיר היסודי המתוקן – 9טבלה

לעיל.רט ופכמ ₪ 1,707,455-מן התמורה הפחתתי את המחיר היסודי המתוקן שהסתכם ב

דמי ההסכמה

₪ 1,707,455בניכוי המחיר היסודי המתוקן בסך ₪. 3,512,800-התמורה הסתכמה ב

₪. 1,805,345התקבלה עליית ערך קרקע בסך

ת ייסוד בשנוהקרקעות השתתפות המתיישבים ברכישת לעיל 41לפי החישוב בסעיף

לכן ניכיתי שליש מעליית ערך הקרקע בסך לא"י(. 3לא"י מתוך 1ה בשליש )וערכה המושב

₪. 1,203,563ונותרה יתרה בסך ₪ 601,782

.₪ 401,188והתקבל סך של חישבתי שליש מן ההפרש

שכן הפסיקה קבעה , מן המחיר היסודי המזערי 2%לא הוספתי את דמי ההסכמה בשיעור

ששיעור דמי הסכמה של שליש הוא סביר ולא ראיתי כל היגיון בהוספת מרכיב קבוע זה

4כפי שעולה מטבלה ₪, 10,222, אך לפי שיערוך נכון עמד על ₪ 9,153-שהסתכם ב)

להלן(.

כדי שדמי , מ"ניכיתי את המע ,ות שהפסיקה קבעה ששיעור דמי הסכמה סביר הוא שלישהי

".רווח"מ יהיו שווים לשליש מן ה"ההסכמה כולל מע

במקום דמי ההסכמה שנקבעו בסכום של , ₪ 347,349-דמי ההסכמה הראויים שווים ל

.מ"כולל מע₪ 2,398,447במקום ₪ 401,188-ול, מ"לפני מע ₪ 942,253

(.מ"כולל מע ₪ 697,379)מ "לפני מע₪ 603,791-ב סכום ההשבה מסתכם איפוא

.23.37.1334 –כל המספרים נכונים ליום ביצוע העסקה

ולצדם דמי ההסכמה ששולמו החישוב של דמי ההסכמה הראוייםמופיע להלן 10בטבלה

.)כדי להקל על ההשוואה(

475,000 ₪מחוברים

372,500 ₪חלקת החצר

88,685 ₪שטחי עיבוד

439,007 ₪חלק ברכוש המשותף

57,425 ₪הוצאות מכירה

274,838 ₪מסים

1,707,455 ₪מחיר יסודי/הוצאות פיתוח 3 עלויות מכירה

33

.IVטבלאות

23התפתחות שיעור מע"מ בישראל – 1טבלה

23

-הנתונים נלקחו מפרסום רשות המסים בישראל

http://taxes.gov.il/Vat/Pages/TaxesVatHistory.aspx

שיעור מע"מתאריך

01.07.19768%

01.11.197712%

01.08.198215%

01.06.198517%

01.10.198515%

01.03.199016%

01.01.199118%

01.01.199317%

15.06.200218%

01.03.200417%

01.09.200516.5%

01.07.200615.5%

01.07.200916.5%

01.01.201016%

01.09.201217%

02.06.201318%

34

24שיעורי מע"מ במדינות אירופה – 2טבלה

24

.267-266, עמודים 2012-2011דו"ח מינהל הכנסות המדינה

שיעור מע"מ מדינה

סטנדרטי

20%אוסטריה

21%איטליה

23%אירלנד

20%אסטוניה

20%בולגריה

21%בלגיה

20%בריטניה

19%גרמניה

25%דנמרק

21%הולנד

27%הונגריה

23%יוון

15%לוקסמבורג

21%לטביה

21%ליטא

18%מלטה

20%סלובניה

20%סלובקיה

18%ספרד

23%פולין

23%פורטוגל

23%פינלנד

19.6%צרפת

17%קפריסין

24%רומניה

20%רפובליקה צ'כית

25%שבדיה

21.0%ממוצע

35

המחיר היסודי לאורך זמןחלק ממרכיבי התפתחות – 3טבלה

(1)(2)(3)(4)(5)(6)

רכוש משותףמבני מגוריםחלקת חצרתאריךילקוט פרסומיםמספר

16,200 61,600₪ 23,100₪ 01.04.1992₪י''פ התשנ"ג עמוד 119

17,000 64,700₪ 24,250₪ 01.10.1992₪י''פ התשנ"ג עמוד 225

17,000 64,700₪ 24,250₪ 01.01.1993₪י''פ התשנ"ג עמוד 3961

18,000 68,000₪ 25,500₪ 01.04.1993₪י''פ התשנ"ג עמוד 42068

18,000 68,000₪ 25,500₪ 01.07.1993₪י''פ התשנ"ג עמוד 53449

19,000 71,500₪ 26,800₪ 01.10.1993₪י''פ התשנ"ד עמוד 6163

19,000 71,500₪ 26,800₪ 01.01.1994₪י''פ התשנ"ד עמוד 71436

19,000 71,500₪ 26,800₪ 01.04.1994₪י''פ התשנ"ד עמוד 82798

20,000 75,000₪ 28,200₪ 01.07.1994₪י''פ התשנ"ד עמוד 93890

20,000 75,000₪ 28,200₪ 01.10.1994₪י''פ התשנ"ה עמוד 10214

21,000 79,000₪ 29,600₪ 01.01.1995₪י''פ התשנ"ה עמוד 111086

21,000 79,000₪ 29,600₪ 01.04.1995₪י''פ התשנ"ה עמוד 122641

21,000 79,000₪ 29,600₪ 01.07.1995₪י''פ התשנ"ה עמוד 133742

22,000 83,000₪ 31,000₪ 01.10.1995₪י''פ התשנ"ו עמוד 1461

22,000 83,000₪ 31,000₪ 01.01.1996₪י''פ התשנ"ו עמוד 151116

23,000 87,000₪ 32,500₪ 01.04.1996₪י''פ התשנ"ו עמוד 162408

24,150 91,000₪ 34,000₪ 01.07.1996₪י''פ התשנ"ו עמוד 173837

24,150 91,000₪ 34,000₪ 01.10.1996₪י''פ התשנ"ז עמוד 1851

24,150 91,000₪ 34,000₪ 01.01.1997₪י''פ התשנ"ז עמוד 191091

25,500 95,000₪ 36,000₪ 01.04.1997₪י''פ התשנ"ז עמוד 202812

25,500 95,000₪ 36,000₪ 01.07.1997₪י''פ התשנ"ז עמוד 214357

27,000 100,000₪ 38,000₪ 01.10.1997₪י''פ התשנ"ז עמוד 225737

27,000 100,000₪ 38,000₪ 01.01.1998₪י''פ התשנ"ח עמוד 23981

27,000 100,000₪ 38,000₪ 01.04.1998₪י''פ התשנ"ח עמוד 243130

27,000 100,000₪ 38,000₪ 01.07.1998₪י''פ התשנ"ח עמוד 254396

40,000 105,000₪ 40,000₪ 01.10.1998₪י''פ התשנ"ט עמוד 26207

50,000 130,000₪ 40,000₪ 01.01.1999₪י''פ התשנ"ט עמוד 271444

50,000 130,000₪ 40,000₪ 01.04.1999₪י''פ התשנ"ט עמוד 282872

50,000 130,000₪ 40,000₪ 01.07.1999₪י''פ התשנ"ט עמוד 294643

60,000 150,000₪ 50,000₪ 01.10.1999₪י''פ התש"ס עמוד 3079

70,000 150,000₪ 50,000₪ 01.01.2000₪י''פ התש"ס עמוד 311927

70,000 150,000₪ 50,000₪ 01.04.2000₪י''פ התש"ס עמוד 323002

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.07.2000₪י''פ התש"ס עמוד 334108

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.10.2000₪י''פ התש"ס עמוד 344999

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.01.2001₪י''פ התשס"א עמוד 351037

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.04.2001₪י''פ התשס"א עמוד 362226

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.07.2001₪י''פ התשס"א עמוד 373101

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.10.2001₪י''פ התשס"ב עמוד 38112

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.01.2002₪י''פ התשס"ב עמוד 391081

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.04.2002₪י''פ התשס"ב עמוד 402005

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.07.2002₪י''פ התשס"ב עמוד 413337

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.10.2002₪י''פ התשס"ג עמוד 42193

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.01.2003₪י''פ התשס"ג עמוד 431054

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.04.2003₪י''פ התשס"ג עמוד 442466

36

(1)(2)(3)(4)(5)(6)

רכוש משותףמבני מגוריםחלקת חצרתאריךילקוט פרסומיםמספר

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.07.2003₪י''פ התשס"ג עמוד 453235

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.10.2003₪י''פ התשס"ד עמוד 4669

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.01.2004₪י''פ התשס"ד עמוד 471437

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.04.2004₪י''פ התשס"ד עמוד 482499

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.07.2004₪י''פ התשס"ד עמוד 493305

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.10.2004₪י''פ התשס"ה עמוד 5047

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.01.2005₪י''פ התשס"ה עמוד 511028

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.04.2005₪י''פ התשס"ה עמוד 522379

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.07.2005₪י''פ התשס"ה עמוד 533277

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.10.2005₪י''פ התשס"ו עמוד 545396

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.01.2006₪י''פ התשס"ו עמוד 551120

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.04.2006₪י''פ התשס"ו עמוד 562417

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.07.2006₪י''פ התשס"ו עמוד 573961

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.10.2006₪י''פ התשס"ו עמוד 585012

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.01.2007₪י''פ התשס"ז עמוד 591120

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.04.2007₪י''פ התשס"ז עמוד 602195

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.07.2007₪י''פ התשס"ז עמוד 613413

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.10.2007₪י''פ התשס"ח עמוד 62158

80,000 150,000₪ 50,000₪ 01.01.2008₪י''פ התשס"ח עמוד 631545

96,000 170,000₪ 50,000₪ 01.04.2008₪י''פ התשס"ח עמוד 643050

96,000 170,000₪ 50,000₪ 01.07.2008₪י''פ התשס"ח עמוד 654116

96,000 170,000₪ 50,000₪ 01.10.2008₪י''פ התשס"ח עמוד 664890

96,000 170,000₪ 50,000₪ 01.01.2009₪י''פ התשס"ט עמוד 671584

96,000 170,000₪ 50,000₪ 01.04.2009₪י''פ התשס"ט עמוד 683573

96,000 170,000₪ 50,000₪ 01.07.2009₪י''פ התשס"ט עמוד 694624

96,000 170,000₪ 50,000₪ 01.10.2009₪י''פ התש"ע עמוד 7074

96,000 170,000₪ 50,000₪ 01.01.2010₪י''פ התש"ע עמוד 711196

96,000 170,000₪ 50,000₪ 01.04.2010₪י''פ התש"ע עמוד 722700

96,000 170,000₪ 50,000₪ 01.07.2010₪י''פ התש"ע עמוד 733598

96,000 170,000₪ 50,000₪ 01.10.2010₪י''פ התשע"א עמוד 74199

106,000 188,000₪ 50,000₪ 01.01.2011₪י''פ התשע"א עמוד 751905

106,000 188,000₪ 50,000₪ 01.04.2011₪י''פ התשע"א עמוד 763726

106,000 188,000₪ 50,000₪ 01.07.2011₪י''פ התשע"א עמוד 775738

106,600 190,300₪ 50,700₪ 01.10.2011₪י''פ התשע"ב עמוד 78190

106,600 191,400₪ 51,600₪ 01.01.2012₪י''פ התשע"ב עמוד 791711

106,600 192,800₪ 52,100₪ 01.04.2012₪י''פ התשע"ב עמוד 803600

107,700 194,800₪ 53,500₪ 01.07.2012₪י''פ התשע"ב עמוד 815396

108,700 196,500₪ 53,900₪ 01.10.2012₪י''פ התשע"ג עמוד 82508

108,700 196,500₪ 53,900₪ 01.01.2013₪י''פ התשע"ג עמוד 832977

108,700 196,500₪ 53,900₪ 01.04.2013₪לא אותר84

108,700 196,500₪ 53,900₪ 01.07.2013₪י''פ התשע"ג עמוד 856626

110,100 199,100₪ 54,600₪ 01.10.2013₪י''פ התשע"ד עמוד 86771

110,100 199,100₪ 54,600₪ 01.01.2014₪י''פ התשע"ד עמוד 873267

110,100 199,100₪ 54,600₪ 01.04.2014₪י''פ התשע"ד עמוד 885786

110,100 199,100₪ 54,600₪ 01.07.2014₪י''פ התשע"ד עמוד 896892

37

התפתחות המחיר היסודי המזערי לאורך זמן – 4טבלה

(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)

הפרש ב-%הפרשמחיר משוערךמדדחודש מדדמחיר יסודי מזעריתאריך חתימהתאריךילקוט פרסומיםמספר

234,00012.199139.2917 01.04.199213.09.1992₪י''פ התשנ"ג עמוד 119

2,156-0.9%- 247,156₪ ₪ 245,00008.199241.5008 01.04.199213.09.1992₪י''פ התשנ"ג עמוד 225

1,228-0.5%- 253,228₪ ₪ 252,00011.199242.5204 01.04.199220.12.1992₪י''פ התשנ"ג עמוד 3961

3,336-1.3%- 262,336₪ ₪ 259,00002.199344.0498 01.04.199214.03.1993₪י''פ התשנ"ג עמוד 42068

208-0.1%- 270,208₪ ₪ 270,00005.199345.3715 01.04.199209.06.1993₪י''פ התשנ"ג עמוד 53449

2,806-1.0%- 273,806₪ ₪ 271,00008.199345.9757 01.04.199212.09.1993₪י''פ התשנ"ד עמוד 6163

6,077-2.2%- 282,577₪ ₪ 276,50011.199347.4484 01.04.199212.12.1993₪י''פ התשנ"ד עמוד 71436

1,693-0.6%- 288,293₪ ₪ 286,60002.199448.4083 01.04.199209.03.1994₪י''פ התשנ"ד עמוד 82798

3,544-1.2%- 300,544₪ ₪ 297,00005.199450.4653 01.04.199208.06.1994₪י''פ התשנ"ד עמוד 93890

3,161-1.0%- 311,161₪ ₪ 308,00008.199452.2481 01.04.199212.09.1994₪י''פ התשנ"ה עמוד 10214

4,139-1.3%- 323,139₪ ₪ 319,00011.199454.2594 01.04.199215.12.1994₪י''פ התשנ"ה עמוד 111086

950-0.3%- 326,950₪ ₪ 326,00002.199554.8993 01.04.199214.03.1995₪י''פ התשנ"ה עמוד 122641

2,939-0.9%- 332,939₪ ₪ 330,00005.199555.9050 01.04.199206.06.1995₪י''פ התשנ"ה עמוד 133742

3,928-1.2%- 338,928₪ ₪ 335,00008.199556.9106 01.04.199211.09.1995₪י''פ התשנ"ו עמוד 1461

2,184-0.6%- 348,184₪ ₪ 346,00011.199558.4648 01.04.199218.12.1995₪י''פ התשנ"ו עמוד 151116

3,529-1.0%- 358,529₪ ₪ 355,00002.199660.2018 01.04.199212.03.1996₪י''פ התשנ"ו עמוד 162408

6,318-1.7%- 374,318₪ ₪ 368,00005.199662.8531 01.04.199209.06.1996₪י''פ התשנ"ו עמוד 173837

1,491-0.4%- 379,491₪ ₪ 378,00008.199663.7216 01.04.199210.09.1996₪י''פ התשנ"ז עמוד 1851

2,569-0.7%- 386,569₪ ₪ 384,00011.199664.9101 01.04.199210.12.1996₪י''פ התשנ"ז עמוד 191091

4,825-1.2%- 395,825₪ ₪ 391,00002.199766.4643 01.04.199216.03.1997₪י''פ התשנ"ז עמוד 202812

1,536-0.4%- 404,536₪ ₪ 403,00005.199767.9271 01.04.199215.06.1997₪י''פ התשנ"ז עמוד 214357

1,609-0.4%- 414,609₪ ₪ 413,00008.199769.6184 01.04.199216.09.1997₪י''פ התשנ"ז עמוד 225737

8520.2% 418,148₪ ₪ 419,00011.199770.2126 01.04.199210.12.1997₪י''פ התשנ"ח עמוד 23981

1,1240.3% 417,876₪ ₪ 419,00002.199870.1669 01.04.199210.03.1998₪י''פ התשנ"ח עמוד 243130

5,409-1.3%- 424,409₪ ₪ 419,00005.199871.2640 01.04.199208.06.1998₪י''פ התשנ"ח עמוד 254396

2,676-0.6%- 427,676₪ ₪ 425,00008.199871.8125 01.04.199215.09.1998₪י''פ התשנ"ט עמוד 26207

5,449-1.2%- 452,449₪ ₪ 447,00011.199875.9723 01.04.199215.12.1998₪י''פ התשנ"ט עמוד 271444

2,8160.6% 447,184₪ ₪ 450,00002.199975.0882 01.04.199214.03.1999₪י''פ התשנ"ט עמוד 282872

2340.1% 449,766₪ ₪ 450,00005.199975.5218 01.04.199220.06.1999₪י''פ התשנ"ט עמוד 294643

2,000-0.4%- 454,500₪ ₪ 452,50008.199976.3167 01.04.199213.09.1999₪י''פ התש"ס עמוד 3079

1,1960.3% 458,804₪ ₪ 460,00011.199977.0394 01.04.199219.12.1999₪י''פ התש"ס עמוד 311927

5,5001.2% 454,500₪ ₪ 460,00002.200076.3167 01.04.199212.03.2000₪י''פ התש"ס עמוד 323002

7650.2% 459,235₪ ₪ 460,00005.200077.1117 01.04.199214.06.2000₪י''פ התש"ס עמוד 334108

2,7650.6% 459,235₪ ₪ 462,00008.200077.1117 01.04.199219.09.2000₪י''פ התש"ס עמוד 344999

2,7650.6% 459,235₪ ₪ 462,00011.200077.1117 01.04.199226.12.2000₪י''פ התשס"א עמוד 351037

6,3461.4% 455,654₪ ₪ 462,00002.200176.5104 01.04.199227.03.2001₪י''פ התשס"א עמוד 362226

523-0.1%- 462,523₪ ₪ 462,00005.200177.6639 01.04.199213.06.2001₪י''פ התשס"א עמוד 373101

5,103-1.1%- 467,103₪ ₪ 462,00008.200178.4328 01.04.199220.09.2001₪י''פ התשס"ב עמוד 38112

3,729-0.8%- 465,729₪ ₪ 462,00011.200178.2021 01.04.199201.01.2002₪י''פ התשס"ב עמוד 391081

11,972-2.5%- 473,972₪ ₪ 462,00002.200279.5862 01.04.199224.03.2002₪י''פ התשס"ב עמוד 402005

26,168-5.4%- 488,168₪ ₪ 462,00005.200281.9700 01.04.199230.06.2002₪י''פ התשס"ב עמוד 413337

33,953-6.8%- 495,953₪ ₪ 462,00008.200283.2772 01.04.199230.09.2002₪י''פ התשס"ג עמוד 42193

34,869-7.0%- 496,869₪ ₪ 462,00011.200283.4310 01.04.199222.12.2002₪י''פ התשס"ג עמוד 431054

36,376-7.3%- 498,376₪ ₪ 462,00002.200383.6841 01.04.199226.03.2003₪י''פ התשס"ג עמוד 442466

38

(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)

הפרש ב-%הפרשמחיר משוערךמדדחודש מדדמחיר יסודי מזעריתאריך חתימהתאריךילקוט פרסומיםמספר

33,931-6.8%- 495,931₪ ₪ 462,00005.200383.2735 01.07.200324.06.2003₪י''פ התשס"ג עמוד 453235

28,551-5.8%- 490,551₪ ₪ 462,00008.200382.3701 01.10.200322.09.2003₪י''פ התשס"ד עמוד 4669

25,128-5.2%- 487,128₪ ₪ 462,00011.200381.7953 01.01.200421.12.2003₪י''פ התשס"ד עמוד 471437

24,149-5.0%- 486,149₪ ₪ 462,00002.200481.6310 01.04.200421.03.2004₪י''פ התשס"ד עמוד 482499

30,997-6.3%- 492,997₪ ₪ 462,00005.200482.7807 01.07.200427.06.2004₪י''פ התשס"ד עמוד 493305

30,997-6.3%- 492,997₪ ₪ 462,00008.200482.7807 01.10.200412.09.2004₪י''פ התשס"ה עמוד 5047

29,529-6.0%- 491,529₪ ₪ 462,00011.200482.5344 01.01.200527.12.2004₪י''פ התשס"ה עמוד 511028

28,062-5.7%- 490,062₪ ₪ 462,00002.200582.2880 01.04.200524.03.2005₪י''פ התשס"ה עמוד 522379

31,975-6.5%- 493,975₪ ₪ 462,00005.200582.9450 01.07.200516.06.2005₪י''פ התשס"ה עמוד 533277

38,822-7.8%- 500,822₪ ₪ 462,00008.200584.0947 01.10.200519.09.2005₪י''פ התשס"ו עמוד 545396

42,735-8.5%- 504,735₪ ₪ 462,00011.200584.7517 01.01.200612.12.2005₪י''פ התשס"ו עמוד 551120

43,224-8.6%- 505,224₪ ₪ 462,00002.200684.8338 01.04.200616.03.2006₪י''פ התשס"ו עמוד 562417

49,093-9.6%- 511,093₪ ₪ 462,00005.200685.8193 01.07.200621.06.2006₪י''פ התשס"ו עמוד 573961

50,071-9.8%- 512,071₪ ₪ 462,00008.200685.9836 01.10.200612.09.2006₪י''פ התשס"ו עמוד 585012

41,267-8.2%- 503,267₪ ₪ 462,00011.200684.5053 01.01.200719.06.2006₪י''פ התשס"ז עמוד 591120

39,069-7.8%- 501,069₪ ₪ 462,00002.200784.1363 01.04.200718.03.2007₪י''פ התשס"ז עמוד 602195

42,623-8.4%- 504,623₪ ₪ 462,00005.200784.7330 01.07.200724.06.2007₪י''פ התשס"ז עמוד 613413

55,315-10.7%- 517,315₪ ₪ 462,00008.200786.8641 01.10.200719.09.2007₪י''פ התשס"ח עמוד 62158

55,315-10.7%- 517,315₪ ₪ 462,00011.200786.8641 01.01.200818.12.2007₪י''פ התשס"ח עמוד 631545

57,345-11.0%- 519,345₪ ₪ 462,00002.200887.2051 01.04.200813.04.2008₪י''פ התשס"ח עמוד 643050

70,037-13.2%- 532,037₪ ₪ 462,00005.200889.3362 01.07.200807.07.2008₪י''פ התשס"ח עמוד 654116

7,530-1.4%- 543,206₪ ₪ 535,67608.200891.2116 01.10.200816.09.2008₪י''פ התשס"ח עמוד 664890

7,495-1.4%- 540,668₪ ₪ 533,17311.200890.7853 01.01.200931.10.2008₪י''פ התשס"ט עמוד 671584

7,441-1.4%- 536,762₪ ₪ 529,32102.200990.1295 01.04.200924.03.2009₪י''פ התשס"ט עמוד 683573

7,581-1.4%- 546,899₪ ₪ 539,31805.200991.8317 01.07.200916.06.2009₪י''פ התשס"ט עמוד 694624

7,766-1.4%- 560,238₪ ₪ 552,47208.200994.0715 01.10.200916.09.2009₪י''פ התש"ע עמוד 7074

7,781-1.4%- 561,305₪ ₪ 553,52411.200994.2507 01.01.201016.12.2009₪י''פ התש"ע עמוד 711196

7,708-1.4%- 555,970₪ ₪ 548,26202.201093.3548 01.04.201007.04.2010₪י''פ התש"ע עמוד 722700

7,812-1.4%- 563,440₪ ₪ 555,62805.201094.6091 01.07.201015.06.2010₪י''פ התש"ע עמוד 733598

7,908-1.4%- 570,376₪ ₪ 562,46808.201095.7738 01.10.201016.10.2009₪י''פ התשע"א עמוד 74199

7,643-1.3%- 574,111₪ ₪ 566,46811.201096.4009 01.01.201116.12.2010₪י''פ התשע"א עמוד 751905

7,710-1.3%- 579,128₪ ₪ 571,41802.201197.2433 01.04.201116.03.2011₪י''פ התשע"א עמוד 763726

7,808-1.3%- 586,487₪ ₪ 578,67905.201198.4791 01.07.201119.06.2011₪י''פ התשע"א עמוד 775738

2,384-0.4%- 589,884₪ ₪ 587,50008.201199.0494 01.10.201127.09.2011₪י''פ התשע"ב עמוד 78190

520.0%- 588,752₪ ₪ 588,70011.201198.8593 01.01.201219.12.2011₪י''פ התשע"ב עמוד 791711

3,9480.7% 588,752₪ ₪ 592,70002.201298.8593 01.04.201219.03.2012₪י''פ התשע"ב עמוד 803600

601,30005.2012100.0951 01.07.201220.06.2012₪י''פ התשע"ב עמוד 815396 ₪ 596,111₪ 5,1890.9%

606,50008.2012100.9506 01.10.201220.09.2012₪י''פ התשע"ג עמוד 82508 ₪ 601,206₪ 5,2940.9%

606,50011.2012100.2852 01.01.201320.01.2013₪י''פ התשע"ג עמוד 832977 ₪ 597,243₪ 9,2571.5%

9,1681.5% 597,332₪ ₪ 606,50002.2013100.3 ₪לא אותר01.04.2013לא אותר84

5,0000.8% 601,500₪ ₪ 606,50005.2013101.0 01.07.201326.06.2013₪י''פ התשע"ג עמוד 856626

5,3580.9% 609,242₪ ₪ 614,60008.2013102.3 01.10.201314.10.2013₪י''פ התשע"ד עמוד 86771

5,9531.0% 608,647₪ ₪ 614,60011.2013102.2 01.01.201405.01.2013₪י''פ התשע"ד עמוד 873267

10,1221.7% 604,478₪ ₪ 614,60002.2014101.5 01.04.201423.03.2014₪י''פ התשע"ד עמוד 885786

7,1441.2% 607,456₪ ₪ 614,60005.2014102.0 01.07.201426.06.2014₪י''פ התשע"ד עמוד 896892

39

חישוב דמי ההסכמה בנחלה נשוא חוות הדעת – 5טבלה

חישוב דמי ההסכמה בגין המחיר היסודי המזעריא.462,000 ₪המחיר היסודי המזערי1

2%שיעור דמי הסכמה2

9,240 ₪דמי הסכמה בגין המחיר היסודי המזערי3

חישוב מחיר יסודי - שטחי עיבודב. 9.0שטח מטע בהשקאת עזר4

3,000 ₪מחיר יסודי לדונם מטע בהשקאת עזר5

27,000 ₪מחיר יסודי - מטע בהשקאת עזר6

14.5שטח שלחין7

3,800 ₪מחיר יסודי לדונם שלחין8

55,100 ₪מחיר יסודי - שלחין9

חישוב המחיר היסודיג.475,000 ₪מחוברים10

50,000 2₪ דונם חצר11

82,100 ₪שטחי עיבוד12

80,000 ₪חלק ברכוש המשותף13

687,100 ₪מחיר יסודי14

חישוב דמי ההסכמהד.3,512,800 ₪תמורה15

687,100 ₪מחיר יסודי16

2,825,700 ₪הפרש17

33%שיעור דמי הסכמה18

941,900 ₪דמי הסכמה בגין עליית ערך19

9,240 ₪דמי הסכמה בגין המחיר היסודי המזערי20

951,140 ₪סה"כ דמי הסכמה21

147,427 ₪מע"מ )15.5%(22

1,098,567 ₪דמי הסכמה כולל מע"מ23

6,855 ₪הפרשי הצמדה - 2421.10.2007

1,063 ₪מע"מ )15.5%(25

1,106,484 ₪סה"כ דמי הסכמה26

21.10.2007תאריך תשלום27

09.2007חודש מדד28

86.437882מדד29

1,106,485 ₪סכום משוערך30

40

דמי הסכמה ראויים – 11טבלה

הפרשחישוב רמ"יחישוב מוצע

חישוב מחיר יסודי - חלקת החצרא. 1.725 2 3.725שטח חלקת החצר1

75,000 25,000₪ 100,000₪ ₪עלות פיתוח לדונם2

322,500 50,000₪ 372,500₪ ₪עלות פיתוח חלקת החצר3

חישוב החלק ברכוש המשותףב.27,380,000 ₪מכון המים4

13,660,000 ₪מבנים ציבוריים5

8,835,856 ₪תחנות דלק6

5,000,000 ₪מניות7

54,875,856 ₪סה"כ8

125מספר נחלות9

359,007 80,000₪ 439,007₪ ₪שווי לנחלה10

חישוב מחיר יסודי - שטחי עיבודג. - 9.0 9.0שטח מטע בהשקאת עזר11

0 3,000₪ 3,000₪ ₪מחיר יסודי לדונם מטע בהשקאת עזר12

0 27,000₪ 27,000₪ ₪מחיר יסודי - מטע בהשקאת עזר13

1.733 14.5 16.233שטח שלחין14

0 3,800₪ 3,800₪ ₪מחיר יסודי לדונם שלחין15

6,585 55,100₪ 61,685₪ ₪מחיר יסודי - שלחין16

הוצאות מכירהד.57,425 0₪ 57,425₪ ₪שכ"ט עו"ד17

מסיםה.2,195,500 ₪שווי פטור18

1,317,300 ₪שווי חייב19

3,512,800 ₪סה"כ20

62.5%משקל חלק פטור21

340,233 ₪מס שבח מקרקעין22

212,646 ₪מס שבח מקרקעין בגין דמי הסכמה שלא קוזזו23

32,922 ₪מס מכירה24

29,270 ₪היטל השבחה25

274,838 0₪ 274,838₪ ₪סה"כ מסים26

חישוב המחיר היסודיו.0 475,000₪ 475,000₪ ₪מחוברים27

322,500 50,000₪ 372,500₪ ₪חלקת החצר28

6,585 82,100₪ 88,685₪ ₪שטחי עיבוד29

359,007 80,000₪ 439,007₪ ₪חלק ברכוש המשותף30

57,425 0₪ 57,425₪ ₪הוצאות מכירה31

274,838 0₪ 274,838₪ ₪מסים32

1,020,355 687,100₪ 1,707,455₪ ₪מחיר יסודי/הוצאות פיתוח 3 עלויות מכירה33

חישוב דמי ההסכמהז.0 3,512,800₪ 3,512,800₪ ₪תמורה34

1,020,355 687,100₪ 1,707,455₪ ₪מחיר יסודי/הוצאות פיתוח 3 עלויות מכירה35

1,020,355 2,825,700₪ 1,805,345₪ ₪עליית ערך הקרקע36

601,782 0₪ 601,782₪ ₪השתתפות בעלי הזכויות )'דח"ר' - 33.3%(37

1,622,137 2,825,700₪ 1,203,563₪ ₪יתרת עליית ערך הקרקע38

33%33%שיעור דמי הסכמה39

540,712 941,900₪ 401,188₪ ₪דמי הסכמה40

- דמי הסכמה בגין המחיר היסודי המזערי9,240 53,839₪ ₪ניכוי מע"מ )15.5%(41

603,791 951,140₪ 347,349₪ ₪דמי הסכמה42

93,588 147,427₪ 53,839₪ ₪מע"מ )15.5%(43

697,37963% 1,098,567₪ 401,188₪ ₪דמי הסכמה כולל מע"מ44

41

חוות , בבעלי הזכויות בו ובמזמיני חוות הדעתהנני מצהיר שאין לי כל עניין אישי בנכס נשוא

.הדעת

ולראיה באתי על החתום

16.11.2014 _________ ________________________

שמאי מקרקעיןכלכלן ון ויסברוד, תאריך דורו

42

רשימת נספחים 19י"פ תשנ"ג עמוד - 534החלטה .א

הסכמה בנחלותהודעה על תשלום דמי .ב

אישור נחלה .ג

39.37.2919-מ יהושע חנקיןמכתב של .ד

38.34.2933-מכתב המרכז החקלאי מ .ה

38.34.2933-כתבה בעיתון דבר מ .ו

02.07.1929-מ לישבסקימכתב .ז

ללא תאריך לישבסקימכתב .ח

18.05.1930-מסמך מ .ט

לא"י 55ע"ס 20.34.2919-קבלה מ .י

לא"י 48ס ע" 27.34.2919-קבלה מ .יא

לא"י 26ע"ס 28.34.2919-קבלה מ .יב

לא"י 20ע"ס 25.34.2919-קבלה מ .יג

לא"י 16ע"ס 08.38.2919-קבלה מ .יד

לא"י 700ע"ס 14.38.2919-קבלה מ .טו

לא"י 600ע"ס 12.39.2919-קבלה מ .טז

לא"י 365ע"ס 02.10.2919-קבלה מ .יז

יצחק פורמן –לא"י 4ע"ס 18.37.2919-קבלה מ .יח

33.37.2919-מ יהושע חנקיןמכתב של .יט

28.23.2919-מ יהושע חנקיןמכתב של .כ

02.06.1943-מ מהרצפלד לויץמכתב .כא

1943דין וחשבון כללי מפעולת המזכירות מספטמבר .כב

עין ורדלוועד מושב 05.06.1953-מכתב מ .כג

37.31.2937-כתבה בעיתון דבר מ .כד

29.35.2935 –השקעות קיימות ודרושות .כה

ט'שנשלח ללורד מלצ 19.34.2935-מכתב מ .כו

1935 -רשימת חייבים .כז

1937 –פירוט רכוש חברים .כח

1937 –פירוט חובות חברים .כט

1937 –רשימת הכנסות והוצאות חברים .ל

1938 -חברים חייבים .לא

23.33.2939 –רשימת חובות הלווים .לב

25.22.2953 –רשימת חובות לווים .לג

20.01.1944-ו 13.01.1944-רשימת רישום משכנתאות מ .לד

רשימת חוזים חדשים .לה

המחוברים בנחלהשומת .לו

₪ 10,134קבלה ע"ס -שכ"ט עו"ד .לז

₪ 20,287קבלה ע"ס -שכ"ט עו"ד .לח

₪ 27,004קבלה ע"ס -שכ"ט עו"ד .לט

חלקו של יורש מתוך שלושה( –)שליש ₪ 113,411שומת מס שבח מקרקעין ע"ס .מ

חלקו של יורש מתוך שלושה( –)שליש ₪ 10,974שומת מס מכירה ע"ס .מא

₪ 29,270 היטל השבחה ע"ס -חשבונית .מב