Финансирование коммерческой недвижимости

1

Финансирование коммерческой недвижимости

Привлечение банковского финансирования на различных стадиях

осуществления строительства

Дмитрий Борискин

ЗАО “Райффайзенбанк Австрия”

Уральский филиал

27 сентября 2006г.

Екатеринбург

2

Группа РЦБ в Центральной и Восточной Европе

Группа РЦБ

3

Учредители

Райффайзен Интернациональ Банк-Холдинг АГ 99,93%

Райффайзен Инвестгезельшафт мбх 0,07 %

1989 - представительство РайффайзенЦентральбанк Австрия АГ

1996 - дочерний банк, российское юридическое лицо ЗАО “Райффайзенбанк Австрия”

1999 - дочерняя компания ООО “Райффайзен-Лизинг”

(занимает 4-е место место среди крупнейших лизинговых компаний России, по результатам 3 квартала 2004 года, журнал «Эксперт»)

2001 - филиал “Северная Столица” в Санкт-Петербурге

Райффайзенбанк, Россия

Компании Группы Райффайзен в России

4

2004 - учреждена дочерняя компания ООО «УК «Райффайзен Капитал»

2005 - филиал “Уральский” в Екатеринбурге

2005 - филиал “Самарский” в Самаре

2005 - филиал “Сибирский” в Новосибирске

2006 - филиал “Южный Урал” в Челябинске.

2006 - филиал «Поволжский» в Нижнем Новгороде.

2006 - открытие региональных филиалов в городах: Ростов-на-Дону, Красноярск, Краснодар, Пермь,Тюмень.

Компании Группы Райффайзен в России

Райффайзенбанк, Россия

5

Бизнес центрыБизнес центры Складские/Логистические комплексы Складские/Логистические комплексы Торговые ЦентрыТорговые Центры

ФИНАНСИРОВАНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

6

* Собственный капитал (Собственный капитал (EquityEquity))

* Долговое финансирование (Долговое финансирование (Debt FinancingDebt Financing))

ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ

7

СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ (Equity)

ИНВЕСТОР

КОМПАНИЯ НЕРЕЗИДЕНТ

(Sponsor)

КОМПАНИЯ РЕЗИДЕНТ (SPV)

ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Россия

ИНВЕСТОР ИНВЕСТОР

кредит

8

Виды финансирования (Виды финансирования (по степени кредитного рискапо степени кредитного риска))::

Долговое финансирование (Debt Financing)

Lower risk Higher risk

- +

Кредит на пополнение оборотного капитала под существующее обеспечение

(источник возврата – существующие денежные потоки)

Проектное финансирование

(залог и источник погашения – сам проект)

Финансирование нового строительства под существующее обеспечение

(источник возврата - доходы от проекта)

9

Кредит под существующее обеспечениеЦЕЛИ: возврат собственных средств/кредитов учредителей, финансирование новых

проектов, пополнение оборотного капитала

СУММА: Один транш. Определяется объемом денежных потоков от арендаторов по существующим арендным договорам (ставки в $, EUR или в Рублях). Не более 60-

70% от рыночной стоимости заложенного здания

ПОГАШЕНИЕ: Равномерное (ежеквартальное/ежемесячное) погашение после выдачи

ОБЕСПЕЧЕНИЕ:

- Залог здания

- Залог земельного участка (права аренды или права собственности земли).

- Залог акций (долей в ЗАО, ООО) заемщика- Переуступка в пользу банка прав по договорам аренды

(Коэффициент Покрытия долга (DSCR) = 120 /130%)- Переуступка в пользу банка страховых полисов на здание


10

Проектное финансирование

ОБЕСПЕЧЕНИЕ/ОБЯЗАТЕЛЬСТВА:


Залог нового здания

Залог земельного участка (права аренды или собственности земли) под новым зданием.

Переуступка в пользу банка прав по договорам аренды в новом здании

Переуступка в пользу банка страховых полисов на новое здание

Залог земельного участка (права аренды земли).

Залог акций (долей в ЗАО, ООО) заемщика

Гарантия завершения строительства от Генподрядчика

Возможные превышения бюджета (cost overruns) покрываются Генподрядчиком/Спонсором

Предварительные договоры аренды

Контроль за строительством независимыми экспертами

Ограничение на дополнительное заимствование

Ограничение на выплату дивидендов

ЭксплуатацияРавномерное погашение кредита

Строительство (Льготный период (Grace Period) до 18 мес.)

Строительство -> Собственность -> Aрендаторы -> Арендные платежи (DSCR)

11


Основные параметры / требования к проектуОсновные параметры / требования к проекту

- Качество проекта (концепция, степень подготовки, бизнес план, фин. расчеты)

- Участие заемщика в проекте собственными средствами

(не менее 30% от общей стоимости проекта)

- Опыт девелопера на рынке

- Генподрядчик – международная компания с опытом строительства в России

- Контроль за строительством независимыми экспертами

- Качество арендаторов

- Опытный агент/брокер

- Юридическая прозрачность

12

Ипотека

- Применение только российского права

- Оценка по рыночной стоимости

- Государственная регистрация (сложная процедура) (“-”)

Залог земли / прав аренды

- Как правило аренда (срок аренды должен покрывать срок кредита)

- Залог земли вместе со зданием

- Государственная регистрация (сложная процедура) (“-”)

ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ

13

Переуступка прав по договорам аренды

- Качество арендаторов

- Сроки договоров (регистрация)

- Наличие гарантий материнских компаний

- Условия досрочного прекращения договора. Штрафные санкции при досрочном расторжении (компенсация арендной платы в период прихода нового арендатора (3 мес.)

Залог прав по счетам

- Право безакцептного списания со счетов заемщика в РБА

ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ

14

ПРИМЕР ФИНАНСИРОВАНИЯ

Проект: строительство складского комплекса класса А

Заемщик: ЗАО SPV (собственник строящегося Складского комплекса) Сумма проекта: $ 20,000,000. Источники финансирования: Кредит МФК $ 7 млн. (35%), кредит РБА $ 7 млн.

(35%), собственный капитал $ 6 млн. (30%) Срок кредита: 5 лет, льготный период 12 месяцев

Обеспечение: 1) залог права аренды земельного участка (49 лет) по Проекту вместе с

объектом незавершенного строительства; 2) залог 100% акций Заемщика в пользу банка 3) банковская гарантия исполнения обязательств генподрядчиком на 10% от

суммы строительства 4) удержание 5% от суммы строительства в течение 1 года после

завершения здания

15

ПРИМЕР ФИНАНСИРОВАНИЯ

Прочие условия: 1) Контроль строительства и целевого использования кредита Независимым

Инспектором2) Предварительные договоры аренды с будущими арендаторами (75%)3) Договор генерального подряда с ведущей российской компанией

После завершения строительства строительный кредит был рефинансирован путем предоставления обеспеченного кредита на 10 лет в размере до 70%* от рыночной стоимости здания без НДС, на основе отчета об оценке независимой оценочной компании.

* В регионах присутствия РБА: Москва и С.Петербург – 70%, в других регионах - 60%

16

PROBLEMSPROBLEMS:- Молодой рынок

- Суммы проектов возрастают (необходимо привлечение 2-3 банков)

- Ограниченный доступ к среднесрочным и долгосрочным ресурсам

- Законодательство (!):

- бюрократические процедуры оформления и регистрации

- процедуры банкротства

- регулирование ЦБ РФ

17

Количество сделок: > 30 Кредитный портфель: около $ 350 000 000 Сроки финансирования: 5-10 лет Проекты: объекты коммерческой недвижимости Уровень ставки: LIBOR/ МОСПРАЙМ + 5-6%

2004 Best Project Finance House, Global Finance Magazine

ФИНАНСИРОВАНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОПЫТ РБА

18

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!

КОНТАКТЫ:

ЗАО «Райффайзенбанк Австрия»Уральский филиал620075, Екатеринбург, ул.

Красноармейская 10, Бизнес Центр «Антей», 1 этаж

тел. (+7 343) 379-2913 - проектное финансирование

тел. (+7 343) 379 29 00 receptionфакс (+7 343) 379-2901www.raiffeisen.ru

Documents

Финансирование коммерческой недвижимости