如何进行项目价格定位房地产价格评价

分析方法——项目价格定位体系分析方法——项目价格定位体系

定价原则定价原则 上市价格上市价格现实价格现实价格成本加成原则成本加成原则

整体发展原则整体发展原则

市场比较原则市场比较原则 价格影响因素分析价格影响因素分析

定价方法的选取定价方法的选取

比较法、成本法、收益法、比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法假设开发法、长期趋势法

规模、开发时机、营建标规模、开发时机、营建标准、机会成本……准、机会成本……

成本加成法成本加成法

【定价思路】成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。上海目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）

序号 工程类别 平均造价（元 / 平方米） 备 注一 土地费用1 土地使用权出让金 / 土地开发动迁费用及土地使用费2 土地出让契税 / 按出让金的 3% 计算二 建安费用

1 普通商品房

多层 950-1050 6-7 层住宅小高层 1350-1450 8-12 层住宅中高层 1550-1650 18-24 层住宅高层 2000-2100 28-34 层住宅

2 高档商品房多层 1700-1800 设 1 层地下车库小高层 2050-2150 设 1 层地下车库高层 2750-2850 设 1 层地下车库

3 酒店式公寓 高层 4300-4600 含精装修费用

4 独立式地下车库地下一层 2900-3100

地下二层 4600-4900

5 别墅

一般独立别墅 1250-1450 地上 2-3 层

半地下室独立别墅 1350-1550 半地下室、地上 2-3 层

联体别墅 1050-1250 地上 2-3 层高档装修别墅 4100 或以上 地上 2-3 层

序号 工程类别 平均造价（元 / 平方米） 备 注

7办公楼 多层（无地下室） 1300-1600 地上 4 层

多层（有地下室） 1700-1800 地下 1 层，地上 6-7 层

8 商办楼

高层（中低档） 3600-4100地下 1 层，地上 20-30 层，中央空调，局部幕墙，合资电梯

高层（中高档） 5600 或以上地下 2 层或以上，地上 25-35 层，中央空调，幕墙 / 铝板，进口电梯

超高层（高档） 8600-10100

地下 2 层，地上 40-50 层，钢结构，幕墙 / 铝板 / 进口石材

9 体育健身俱乐部 / 5300 或以上 社区高级会所

10 商业

多层一般商场 2600-2900 地上 4-5 层多层综合商场 4100-5100 地下 1 层，地上 4-5 层，无塔楼

综合商业建筑 5100 或以上地下 2-3 层，上部 4-5 层、 20-30 层办公塔楼

大卖场 3300 或以上 家乐福、百安居

11 旅游酒店

多层旅馆 2700-3100 无星级高层旅馆 3300-3700 无星级国际三星级酒店 4500-5000 不包括精装修及家具国际四星级酒店 5000-8000 不包括精装修及家具

国际五星级酒店 12000 或以上

不包括精装修及家具，超高层

三 前期费用1 勘查设计费 / 按总投资的 0.05% 计2 建筑设计费 50-100 含施工图；按住宅建筑面积计3 景观设计费 20-30 按扣除地面附属物基底面积计算4 设计招投标管理费 / 按总投资的 0.02% 计5 施工招投标管理费 / 按总投资的 0.04% 计6 审图及设计咨询费 6 按地面总建筑面积计7 施工监理费 10 按地面总建筑面积计8 质监费 / 按建安费的 0.1% 计9 施工证费 / 按建安费的 0.15% 计

10 测绘费 1 按地面总建筑面积计；含竣工测绘11 可行性报告编制费 /

12 临水临电费 /

13 竣工图编制 3

四 配套费用1 住宅配套费用 用地红线外

（ 1 ） 大市政配套费 320 含红线外道路、上水、燃气、电话等，

按住宅建筑面积计

（ 2 ） 排水配套费 15 按地面总建筑面积计

2 室外附属工程费用绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水管道、 CCTV 、红外线报警

（ 1） 绿化建设费 12 按住宅建筑面积计

（ 2） 供水管道工程费 17.5 按地面总建筑面积计

（ 3） 燃气管道工程费 21/24

按住宅建筑面积计；煤气 21 元 / 平方米、天然气 24.5 元 / 平方米计

（ 4） 电话通讯工程费 6.5/12.5/20

挂空式： 6.5 元 / 平方米；暗埋式：多层 20 元 / 平方米，高层 12.5 元 / 平方米

（ 5） 电力工程费 145 按地面总建筑面积计

（ 6） 小区智能化 50 按住宅建筑面积计

（ 7） 环卫工程费 10 按地面总建筑面积计

（ 8） 有线电视工程费 5 按住宅建筑面积计

（ 9） 道路及附属设施 25 按住宅建筑面积计

3 人防工程建设费 60/45 按地面总建筑面积计五 其他费用1 管理费用 / （建安 +前期 +配套）×3%2 销售推广费用 / 按销售收入约 2% 计3 不可预见费用 / （建安 +前期 +配套）×3%4 财务费用 /

【定价思路】市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。

通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价 /租金。

市场比较法市场比较法

【样本选择】 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则：

- 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 - 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 - 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位

市场比较法市场比较法

范例 1 ：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表

比较内容（指标）

权重

汇豪天下 (A) 耀江花园 (B) 仁恒河滨花园(C) 海琪园 (D)

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

建筑自身品质指标 70% / 0.721

/ 0.6965

/0.717

/0.578

建筑规模 10% 1 0.1 1 0.1 1.1 0.11 0.8 0.05

社区景观 10% 1 0.1 0.95 0.095 1 0.1 0.95 0.08

立面设计 10% 1 0.1 0.98 0.098 1 0.1 0.9 0.07

内部装修 15% 1 0.15 0.95 0.15 1 0.15 0.9 0.135

户型设计 10% 1 0.1 1 0.1 1 0.1 1 0.1

物业管理 8% 1 0.08 1 0.08 1 0.08 1 0.08

附加因素 7% 1.1 0.091

1.05 0.0735

1.10.077

10.063

项目周围环境指标 30% / 0.325

/0.303

/0.198

/0.298

交通状况 10% 10.1

0.950.098

0.95

0.0951

0.1

周边环境 10% 10.12

0.980.1

0.95

0.0950.6

0.006

区域位置 10% 1.05 0.105

1.050.105

0.90.008

10.1

合计 100%

/ 1.046

/ 0.9995

/0.915

/0.838

范例 2 ：通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间

外滩、南京东路（虹口）

（闸北）

（黄浦、静安）

南京西路、石门一路

淮海路、襄阳路

徐家汇

陆家嘴

人民广场

中央公园

1 公里 1-2 公里 2-3 公里

？ 7300 6100

－－ 7000 －－ －－ 10000 7700

10700 －－ －－

9500 9800 －－

9500 9000 －－

－－ 12000 10000

－－ 8500 －－

－－ －－ －－

平均价格 10000 9342 7933

升幅 7 ％ 18 ％

范例 3 ：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示

R1R2

R3

OA

C1

R1

住宅现时整体均价住宅现时整体均价

比较内容 权重

精文城市花园A

绿地世纪城（ B ）

瑞虹新城（ C ）

嘉利明珠城（ D ）

新梅共和城（ E ）

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

建筑规模 12% 0.9 0.108 1.2 0.144 1.3 0.156 0.78 0.0936 0.85 0.102

区域位置 15% 1.050.157

51.1 0.165 1.1 0.165 0.85 0.1275 1 0.15

外部环境 15% 0.850.127

51.05 0.1575 1.1 0.165 1 0.15 1.2 0.18

社区景观 15% 0.950.142

51 0.15 1.1 0.165 0.95 0.1425 0.95 0.1425

立面设计 15% 0.9 0.135 0.94 0.141 0.930.139

50.93 0.1395 0.9 0.135

房型设计 10% 0.95 0.095 0.95 0.095 0.85 0.085 0.85 0.085 0.98 0.098

配套设施 10% 0.88 0.088 1.05 0.105 1.2 0.12 0.8 0.08 0.9 0.09

主题提炼 8% 0.95 0.0760.95

50.0764 0.95 0.076 0.9 0.072 0.9 0.072

合 计 100%0.929

51.0339

1.0715

0.8901 0.9695

本案住宅现时整体毛坯均价为 7100 元 / 平方米。

住宅各组团现时均价住宅各组团现时均价比较内容 权重

R3 地块 R2 地块 R1 地块

拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数

地块规模 10% 5% 0.50% 8% 0.80% -5% -0.500%

地块规整性 10% 5% 0.50% 5% 0.50% -10% -1.000%

安静程度 12% -10% -1.20% 5% 0.60% 5% 0.600%

轨道交通 15% 10% 1.50% 5% 0.75% -5% -0.750%

主干路 8% 10% 0.80% 0% 0.00% -5% -0.400%

距离绿地 20% 10% 2.00% 0% 0.00% -5% -1.000%

距离卖场 15% 8% 1.20% 5% 0.75% -5% -0.750%

开发次序及品牌影响力 10% 10% 1.00% 5% 0.50% -5% -0.500%

合 计 100% 　 6% 　 3.90% 　 -4.300%

R3:7550元 /平方米 R2:7370元 /平方米 R1:6790元 /平方米

酒店式公寓现时均价酒店式公寓现时均价

比较内容 权重

感性达利（ A ） SOHO 时代（ B ） 永兴富邦（ C ） 博苑公寓（ D ）

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

区域位置 20% 1.05 0.21 1.1 0.22 1 0.2 0.95 0.19

周边环境 20% 0.9 0.18 0.85 0.17 0.95 0.19 0.8 0.16

交通情况 20% 0.8 0.16 1.0 0.2 0.85 0.17 0.8 0.16

项目自身品质 20% 0.9 0.18 0.7 0.14 0.85 0.17 0.8 0.16

物业管理公司 20% 1 0.2 0.8 0.16 0.9 0.18 0.7 0.14

合计 100% / 0.93 / 0.89 / 0.91 / 0.81

本案酒店式公寓现时均价为 9000 元 / 平方米。

写字楼现时均价写字楼现时均价

比较内容 权重

绿地科创大厦（ A ） 致远大厦（ B ） 淮海中华大厦（ C ）

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

区域位置 40% 1.0 0.4 1.35 0.54 1.5 0.6

周边环境 20% 1.1 0.22 1.2 0.24 1.35 0.27

交通情况 20% 1.1 0.22 0.9 0.18 0.9 0.18

项目自身品质 20% 0.9 0.18 1.0 0.2 1.2 0.24

合计 100% / 1.02 / 1.16 / 1.29

区域位置 40% 1.0 0.4 1.35 0.54 1.5 0.6

本案写字楼现时平均售价为 8500 元 / 平方米，平均租金为 2.0 元 / 平方米 · 天

商业底楼现时平均售价商业底楼现时平均售价

比较内容 权重

精文城市花园（ A ）　 绿地世纪城（ B ） 瑞虹新城（ C ）

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

商业繁华度 20% 0.97 0.194 1.2 0.24 1.3 0.26

人流量 25% 0.89 0.2225 1.15 0.2875 1.2 0.3

规划、主题 20% 1 0.15 0.98 0.147 1.15 0.1725

交通条件 15% 0.95 0.1425 0.97 0.1455 0.95 0.1425

位置及规模 20% 0.94 0.188 0.95 0.19 1.05 0.21

合 计 100% 0.897 1.01 1.085

本案商业底楼现时平均售价为 20000 元 / 平方米，租金为 5.6元 /平方米 ·天

本案商业现时平均价格水平本案商业现时平均价格水平

层数 折减系数 销售均价（元 / 平方米）

租金（元 / 平方米 ·

天）

主题商街1F 1.0 20000 5.6

2 F 0.6 12000 3.4

集中商业1F 1.0 20000 5.6

2 F 0.6 12000 3.4

3~4 F 0.4 8000 2.2

卖场 租金为 1.5-2.0 元 / 平方米·天

价格影响因素价格影响因素影响因素 指 标 变动说明

宏观影响因素

宏观经济# GDP 未来五年，仍将保持 10％左右的年增长# FDI 上海对外资的吸引力逐年增强

收支水平# 消费品零售额 全市消费品零售总额逐年高速增长# 居民收入 人均年可支配收入保持高速增长# 价格水平 居民消费价格指数预计有一个上升过程

政策制度 # 房贷制度等 政府逐步加强调控房市力度，平抑潜在风险

城市规划# 区域发展 旧城改造规划实施的特别政策 # 交通规划 未来目标区域交通发展前景

微观影响因素

供求关系# 供应规模 全市住宅供应量仍有持续上升趋势 # 需求规模 上海仍将是人口导入城市，新增外来人口住房需求是主力军

区域竞争# 相邻区域 相邻区域房产发展对本区域影响

# 可比区域 可比区域房产发展对本区域影响

客户偏好 # 区位偏好 消费者对本区域物业需选择偏好影响

住宅价格增幅预测住宅价格增幅预测

影响因素 预计变动幅度 影响因素权重

宏观影响因素

宏观经济 10% 0.1

收支水平 10% 0.1

政策制度 -5% 0.1

城市规划 15% 0.1

微观影响因素

供求关系 5% 0.2

区域竞争 -10% 0.2

客户偏好 5% 0.2

近期价格增幅 影响因素调整 未来增幅预测8% 103% 8.24%

未来价格增长率预测未来价格增长率预测

影响因素 住宅 小户型公寓 写字楼 商业

近期价格增幅 8% 8.0% 0.3% 5.2%

影响因素调整 103% 100.75% 102% 102%

未来增幅预测 8.24% 8.1% 0.31% 5.3%

注：近期价格增幅统计周期为 1995-2002 。价格增长率采用 1995-2002 （衰退期 +成长期）及 1999-2002 （成长期）两个统计周期的价格复合增长率的算术平均值。

未来上市价格预估未来上市价格预估

中高档办公、酒店公寓组团 小户型写字楼 上市时间： 2006Q4 上市均价： 10039元 /M2

小户型酒店式公寓 上市时间： 2007Q2 上市均价： 11734 元 /M2

集中商业 上市时间： 2007Q1 1F均价： 23622 元 /M2

中档住宅组团 中档住宅 上市时间： 2005Q2 上市均价： 8002 元 /M2

主题商街 上市时间： 2005Q4 1F均价： 22297 元 /M2

中高档住宅组团 中高档住宅 上市时间： 2005Q3 上市均价： 8837 元 /M2

主题商街 上市时间： 2006Q1 1F均价： 22562 元 /M2

高档住宅组团 高档住宅 上市时间： 2007Q3 上市均价： 10142 元 /M2

主题商街 上市时间： 2007Q4 1F均价： 24417 元 /M2

R1R2

R3

OA

C1

R1

谢谢 !