面對房地產的選擇面對房地產的選擇---- 張金鶚觀點張金鶚觀點

張金鶚 張金鶚

國立政治大學地政系 特聘教授國立政治大學地政系 特聘教授政大台灣房地產研究中心 主任政大台灣房地產研究中心 主任

2009 年 7 月 3 日 ( 五 ) 晚上 7:00~9:00行天宮

演講內容演講內容I. I. 房地產的基本觀念房地產的基本觀念

II. II. 房地產的神話房地產的神話

III. III. 房地產的選擇房地產的選擇

VI. VI. 房地產的決策關鍵房地產的決策關鍵

V. V. 當前房地產市場展望當前房地產市場展望

IV. IV. 意見交流意見交流

房地產的基本觀念房地產的基本觀念

1.1.房地產的組成元素房地產的組成元素

2.2.房地產的特性房地產的特性

3.3.房地產的生命週期房地產的生命週期

4.4.台灣房地產景氣循環歷程台灣房地產景氣循環歷程

5.5.房地產是火車頭工業嗎房地產是火車頭工業嗎 ? ?

房地產的元素房地產的元素一包裹元素—一包裹元素— A Bundle of GoodsA Bundle of Goods

房屋房屋 // 土地土地 // 產權產權

住宅單元住宅單元 // 社區環境社區環境 // 鄰里鄰里 (( 大大 // 小小 )) 環境—環境—硬體硬體

住戶鄰居住戶鄰居 // 管理維護—軟體管理維護—軟體

房地產特性房地產特性不可移動性不可移動性異質性異質性不可分割性不可分割性長久性長久性昂貴性昂貴性消費財消費財 ++ 投資財 雙重性投資財 雙重性

房地產的生命週期(1)投資

(4)使用

(3)交易

(2)生產

30 50～ 年 1 5～ 年

1 2～ 年

幾個月或幾天 （中古屋市場） （預售屋市場）

時間落差(Time-Lag)

擴張期短(2~4 年 )

收縮期長 (7~10 年以上 )

擴擴短短縮縮長長現象現象短期短期大漲大漲長期長期小回小回

2

年

2年

3

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4

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7

年7

年

13

年

?年

台灣房地產景氣循環歷程--擴短縮長現象

時間上落後於總體經濟景氣

○○ 房地產對總體經濟是否有房地產對總體經濟是否有帶動效果帶動效果 ??○ ○ 房地產對總體經濟是否有房地產對總體經濟是否有領先效果領先效果 ??

產業關連分析法

景氣綜合指標分析法

向前關聯

向後關聯

房地產是火車頭工業嗎 ?

房地產景氣要先看清總體經濟房地產景氣要先看清總體經濟 (( 特別是金融特別是金融 )) 的臉色的臉色

房地產的五個神話房地產的五個神話1.1.有土斯有財有土斯有財 (( 土地神話土地神話 )—)— 房地產穩賺不賠房地產穩賺不賠 (( 房地房地產投資好工具產投資好工具 ))

2.2.房地產景氣循環—景氣或不景氣時投資房地產都房地產景氣循環—景氣或不景氣時投資房地產都較穩當較穩當

3.3.高通膨或低利率—租不如買高通膨或低利率—租不如買

4.4.房地產投資只需注意區位房地產投資只需注意區位 (Location, Location, Loca(Location, Location, Location)tion)

5.5.房地產投資跟著捷運走準沒錯房地產投資跟著捷運走準沒錯 (( 捷運站聯合開發捷運站聯合開發 ))

有土斯有財有土斯有財 (( 土地神話土地神話 ))—— 房地產穩賺不賠房地產穩賺不賠 (( 房地產投資好工具房地產投資好工具 ))

只要是投資行為，其結果就是有賺也有賠，只要是投資行為，其結果就是有賺也有賠，沒有任何一種東西可以是穩賺不賠的，房沒有任何一種東西可以是穩賺不賠的，房地產或土地當然也不例外地產或土地當然也不例外

如果純就投資工具的角度來看，房地產的如果純就投資工具的角度來看，房地產的本質並非屬良好的投資產品，因為它太昂本質並非屬良好的投資產品，因為它太昂貴，無法投資組合，分散風險；變現性又貴，無法投資組合，分散風險；變現性又不好，交易成本高、資訊不透明等困境不好，交易成本高、資訊不透明等困境

房地產卻是必需的消費產品房地產卻是必需的消費產品

房地產景氣循環房地產景氣循環—景氣或不景氣投資房地產都最穩當—景氣或不景氣投資房地產都最穩當

台灣過去四次房地產的景氣循環是擴張期台灣過去四次房地產的景氣循環是擴張期短短 (2~4(2~4 年年 )) ，收縮期長，收縮期長 (7~10(7~10 年以上年以上 )) ，即，即所謂「擴短縮長」現象所謂「擴短縮長」現象

房價的漲跌是短期大漲，長期小回，即所房價的漲跌是短期大漲，長期小回，即所謂「大漲小回」現象謂「大漲小回」現象

純就財務投資觀點，長期不景氣造成資金純就財務投資觀點，長期不景氣造成資金積壓、週轉困難，投資房地產最穩當的說積壓、週轉困難，投資房地產最穩當的說法，值得商確法，值得商確

高通膨或低利率時高通膨或低利率時—租不如買—租不如買

因為通貨膨脹與利率的變動，相對房價的因為通貨膨脹與利率的變動，相對房價的漲跌小很多，面對高通膨或低利率而產生漲跌小很多，面對高通膨或低利率而產生「租屋不如買屋」的前題，應先認清當時「租屋不如買屋」的前題，應先認清當時房價可能的漲跌趨勢房價可能的漲跌趨勢

如果面臨房價持穩或上漲，當然可考慮如果面臨房價持穩或上漲，當然可考慮「買屋」「買屋」

如果面臨房價下跌，就應「戒急用忍」，如果面臨房價下跌，就應「戒急用忍」，考慮「租屋」為宜考慮「租屋」為宜

購買房地產只需注意購買房地產只需注意「區位、區位、區位」「區位、區位、區位」

購買房地產考慮的因素很多，區位雖然重購買房地產考慮的因素很多，區位雖然重要但非唯一，不要因為區位而忽略了其他要但非唯一，不要因為區位而忽略了其他重要因素重要因素

每個人的區位條件偏好未必相同，「投資每個人的區位條件偏好未必相同，「投資區位」與「消費區位」、「現在區位」與區位」與「消費區位」、「現在區位」與「未來區位」不要混為一談「未來區位」不要混為一談

認清「自己」的好區位而非「市場」的好認清「自己」的好區位而非「市場」的好區位最為重要區位最為重要

房地產投資跟著捷運走準沒錯房地產投資跟著捷運走準沒錯不要迷信捷運站的房地產個案，只要大眾不要迷信捷運站的房地產個案，只要大眾一窩蜂投資，房價勢必會被炒高，要看個一窩蜂投資，房價勢必會被炒高，要看個人對捷運的需求而決定，人對捷運的需求而決定， 5~105~10 分鐘步行分鐘步行距離較為適合居住距離較為適合居住

未來捷運將形成完整網絡，捷運站個案其未來捷運將形成完整網絡，捷運站個案其稀少性將降低，未來將較不值錢稀少性將降低，未來將較不值錢

通常捷運附近個案較為昂貴，且其居住品通常捷運附近個案較為昂貴，且其居住品質較缺乏寧適性質較缺乏寧適性

聯合開發個案不但價格更昂貴，且進出較聯合開發個案不但價格更昂貴，且進出較為混雜，要更審慎評估為混雜，要更審慎評估

房地產的選擇房地產的選擇1.1. 投資保值投資保值 vs./& vs./& 消費居住 消費居住

2.2. 市場之尺市場之尺 vs. vs. 心中之尺 心中之尺

3.3. 個人與房地產投資生命週期之不同的個人與房地產投資生命週期之不同的報酬報酬 vs.vs. 風險風險

4.4. 不同持有期間之報酬與風險選擇不同持有期間之報酬與風險選擇

5.5. 房地產衝突→替換選擇房地產衝突→替換選擇

投資保值投資保值 vs./& vs./& 消費居住 消費居住 房地產與一般財貨最大不同，在於兼具投資房地產與一般財貨最大不同，在於兼具投資與消費雙重特性，個人對消費與的比例多少與消費雙重特性，個人對消費與的比例多少宜先 釐清宜先 釐清

購屋決策不能單純由投資觀點考量購屋決策不能單純由投資觀點考量僅由投資報酬率判斷僅由投資報酬率判斷

必須要加入消費觀點必須要加入消費觀點考量財務負擔能力、心理需求、個人偏好考量財務負擔能力、心理需求、個人偏好

投資—賺錢—價格投資—賺錢—價格消費—舒適—品質消費—舒適—品質

當投資保值與消費居住發生衝突當投資保值與消費居住發生衝突 ??

市場之尺 市場之尺 vs. vs. 心中之尺心中之尺市場之尺是由房地產市場上許多的交易所形市場之尺是由房地產市場上許多的交易所形成的客觀「價格」→成的客觀「價格」→見林不見樹見林不見樹

心中之尺的刻度，隨著個人在成長經驗過程心中之尺的刻度，隨著個人在成長經驗過程中，由學習、摸索、嘗試等等的過程而慢慢中，由學習、摸索、嘗試等等的過程而慢慢形成、改變的主觀「價值」→形成、改變的主觀「價值」→見樹不見林見樹不見林

房地產未來購屋決策是客觀價格與主觀價值房地產未來購屋決策是客觀價格與主觀價值之間均衡交集→之間均衡交集→林樹相見林樹相見

當市場之尺與心中之尺發生衝突當市場之尺與心中之尺發生衝突 ??

沒有心中之尺時不適宜進入市場沒有心中之尺時不適宜進入市場心中價值≧市場價格心中價值≧市場價格

個人與房地產投資之生命週期個人與房地產投資之生命週期

當報酬與風險發生衝突當報酬與風險發生衝突 ??

個人與房地產在面對不同生命週期個人與房地產在面對不同生命週期不同報酬與風險的選擇不同報酬與風險的選擇

擁有房地產之生命週期

　從擁有之生命週期中 ，利用現金流量分析 利潤 /風險

房地產本身之生命週期房地產投資者之生命週期

　決定可接受的風險／　利潤以及所能投入　的資金

考慮可接受的風險／ 利潤下，選擇介入房 地產之生命週期

屋涯規劃配合個人生命週期屋涯規劃配合個人生命週期

不同持有期間之報酬與風險選擇不同持有期間之報酬與風險選擇

-2%

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持有期間

ROE年平均

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持有期間

標準差

持有期間之年 平均報酬

持有期間之年平均風險

台北市房地產過去台北市房地產過去二十二年二十二年 (1971~1993(1971~1993 年年 ))報酬率風險研究結果報酬率風險研究結果

房地產應房地產應中長期中長期 ((至少至少 5~75~7 年年以上以上 )) 持有持有，其相對的報酬與，其相對的報酬與風險較為適當，風險較為適當，短期的買進短期的買進賣出交易成本高較不划算賣出交易成本高較不划算

房地產衝突→替換選擇房地產衝突→替換選擇—面對衝突如何處理—面對衝突如何處理 ??

好消費 好消費 vs.vs. 好投資好投資 認清個人消費與投資需求的比例認清個人消費與投資需求的比例

好心中之尺 好心中之尺 vs. vs. 好市場之尺好市場之尺 心中之尺為消費需求；市場之尺為投資需求心中之尺為消費需求；市場之尺為投資需求

高報酬 高報酬 vs. vs. 低風險低風險 購買昂貴產品較在意風險購買昂貴產品較在意風險

好好品質 品質 vs.vs. 好價格好價格 品質好但價格不好 品質好但價格不好 vs.vs. 價格好但品質不好價格好但品質不好

好區位好區位 vs.vs. 好產品好產品 區位好但產品不好 區位好但產品不好 vs. vs. 產品好但區位不好產品好但區位不好

活在當下 活在當下 vs. vs. 期待未來期待未來 消費需求較在意活在當下；投資需求較在意期待未來消費需求較在意活在當下；投資需求較在意期待未來

房地產的決策關鍵房地產的決策關鍵

1.1. 時 機時 機

2.2. 區 位區 位

3.3. 產 品產 品

4.4. 管 理管 理

5.5. 價 格價 格

時機、時機、時機時機、時機、時機(Timing(Timing 、、 TimingTiming 、、 Timing)Timing)

景氣上升↗景氣上升↗景氣持平→景氣持平→景氣下滑↘景氣下滑↘房地產景氣是“房地產景氣是“ UU型”反轉，不是“型”反轉，不是“ VV型”反型”反轉轉

認清房地產景氣循環與變動認清房地產景氣循環與變動 (( 短期短期 vs.vs. 長期長期 ))

掌握房地產市場資訊與研究成果為關鍵掌握房地產市場資訊與研究成果為關鍵

區位、區位、區位區位、區位、區位(Location(Location 、、 LocationLocation 、、 Location)Location)

都市中心地區 都市中心地區 vs.vs.中心周圍地區中心周圍地區 vs.vs.中心外圍地區中心外圍地區

好區位好區位---- 交通可及性交通可及性---- 不要太近、不要太遠不要太近、不要太遠 ((第一巷第一巷 ))---- 重視工作、就學、日常生活、休閒等地點重視工作、就學、日常生活、休閒等地點

個人對區位的偏好各不相同，個人對區位的偏好各不相同，而非投資者所認為的相同市場區位而非投資者所認為的相同市場區位

都市中心

中心周圍

中心外圍

預售屋 預售屋 vs. vs. 新成屋 新成屋 vs. vs. 中古屋 中古屋 vs. vs. 法拍屋法拍屋公寓 公寓 vs. vs. 大廈 大廈 vs. vs. 透天透天新社區 新社區 vs. vs. 舊社區舊社區豪宅 豪宅 vs. vs. 典型住宅 典型住宅 vs.vs.套房套房

好產品為最基本關鍵，不論投資或消費都應重視好產品為最基本關鍵，不論投資或消費都應重視

產品、產品、產品產品、產品、產品(Product(Product 、、 ProductProduct 、、 Product)Product)

好建商好建商好設計好設計好公設好公設

好規模好規模好隔局好隔局好停車好停車

管理、管理、管理管理、管理、管理(Management(Management 、 、 ManagementManagement 、 、 Management)Management)

無門禁管理 無門禁管理 vs.vs. 有門禁管理有門禁管理 vs.vs.飯店式管飯店式管理理

自行管理 自行管理 vs. vs. 委外管理委外管理好鄰居好鄰居 (( 鄰里熟識鄰里熟識 ))

管委會運作良好管委會運作良好委外管理委外管理 ((優良物業管理公司優良物業管理公司 ))

自行管理自行管理 ((優良管理人員優良管理人員 ))

財務公開透明財務公開透明管理費用合理管理費用合理

住 房 子 才 是 關 鍵住 房 子 才 是 關 鍵

價格、價格、價格價格、價格、價格(Price(Price 、、 PricePrice 、、 Price)Price)

表價 表價 vs. vs. 成交價成交價單價 單價 vs. vs. 總價總價銷售率銷售率 & & 議價空間議價空間價格 價格 vs. vs. 數量數量供給 供給 vs. vs. 需求需求

過去及當前市場平均行情過去及當前市場平均行情了解市場個案行情，附近競爭個案行情了解市場個案行情，附近競爭個案行情預售屋、新成屋、中古屋行情預售屋、新成屋、中古屋行情公寓、大廈、套房、透天行情公寓、大廈、套房、透天行情個案付款條件及個人負擔能力個案付款條件及個人負擔能力基本財務分析基本財務分析

不要超過家庭收入負擔得起的價格最為不要超過家庭收入負擔得起的價格最為基本基本

當前房地產市場展望當前房地產市場展望

1.1.國泰房地產指數國泰房地產指數

2.2.購屋需求動向調查購屋需求動向調查

3.3.房地產景氣動向季報房地產景氣動向季報

國泰房地產指數季報國泰房地產指數季報20092009 年第年第 11 季季

國 立 政 治 大 學台灣房地產研究中心

Taiwan Real Estate Research Center,

NCCU

中華民國九十八年四月三十日

Cathay Real Estate

Development Co., Ltd.

背景介紹背景介紹研究單位：研究單位：國泰建設國泰建設 (( 股股 )) 公司公司與與國立國立政治大學台灣房地產研究中心政治大學台灣房地產研究中心合作研究合作研究並編製房地產指數季報並編製房地產指數季報

資料內容：資料內容： 19921992 年第年第 11 季季至至 20092009 年第年第 11季季各區新推個案各區新推個案

涵蓋區域：涵蓋區域：全國、台北市、台北縣、全國、台北市、台北縣、桃桃竹地區竹地區、台中都會區、南高都會區、台中都會區、南高都會區

國泰房地產指數國泰房地產指數—新推個案價量分析—新推個案價量分析

房價（可能成交價）指數房價（可能成交價）指數議價空間指數議價空間指數開價指數開價指數推案量指數推案量指數3030 天銷售率指數天銷售率指數3030 天成交量指數天成交量指數

各項指數均以各項指數均以平均平均 2006-20082006-2008 年年為為基期基期 (100)(100)

全國價量指數趨勢圖全國價量指數趨勢圖

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40

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1998Q1 1999Q1 2000Q1 2001Q1 2002Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1

成交量指數

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120可能成交價指數

成交量指數

可能成交價指數

基期平均 2006~2008 年 =100

台北市價量指數趨勢圖台北市價量指數趨勢圖

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1998Q1 1999Q1 2000Q1 2001Q1 2002Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1

成交量指數

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可能成交價指數

成交量指數

可能成交價指數

基期平均2006~2008年=100

台北縣價量指數趨勢圖台北縣價量指數趨勢圖

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1998Q1 1999Q1 2000Q1 2001Q1 2002Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1

成交量指數

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120可能成交價指數

成交量指數

可能成交價指數

基期平均2006-2008年=100

註：本季台北縣推案區位相較上季為差，故經模型控制住宅品質區位後，房價相較市場未控制品質區位的感受為高。

桃竹地區價量指數趨勢圖桃竹地區價量指數趨勢圖

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1998Q1 1999Q1 2000Q1 2001Q1 2002Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1

成交量指數

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可能成交價指數

成交量指數

可能成交價指數

基期:平均2006~2008年=100

台中都會區價量指數趨勢圖

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1998Q1 1999Q1 2000Q1 2001Q1 2002Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1

成交量指數

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可能成交價指數

成交量指數

可能成交價指數

基期平均2006~2008年=100

南高都會區價量指數趨勢圖南高都會區價量指數趨勢圖

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1998Q1 1999Q1 2000Q1 2001Q1 2002Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1

成交量指數

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可能成交價指數

成交量指數

可能成交價指數

基期平均2006~2008年=100

註：本季南高銷售率為 0 的個案比例較多，且其個案價格均較高，故在刪除銷售率為 0 的個案後，較市場感受為低。

內政部營建署內政部營建署

台灣住宅需求動向調查台灣住宅需求動向調查民國九十七年第四季民國九十七年第四季

執行單位 ：財團法人國土規劃及不動產資訊中心執行單位 ：財團法人國土規劃及不動產資訊中心計劃主持人：張金鶚計劃主持人：張金鶚 (( 政大台灣房地產研究中心主任政大台灣房地產研究中心主任 ))

中華民國九十八年二月二十五日中華民國九十八年二月二十五日

調查期間、範圍、對象調查期間、範圍、對象 9797年第年第 44季調查期間為季調查期間為民國民國 9898年年 11月月 11日至日至 11月月 1515日。日。

已購屋者與購屋搜尋者調查範圍為已購屋者與購屋搜尋者調查範圍為台北市、台北縣、台北市、台北縣、桃竹縣市、台中縣市、高雄縣市桃竹縣市、台中縣市、高雄縣市等五個地區等五個地區 ((九個縣九個縣市市 ))。租屋搜尋者調查範圍僅。租屋搜尋者調查範圍僅台北市、台北縣台北市、台北縣。。

調查對象為調查對象為 1616 家銀行家銀行之之 322322 家家分行、分行、 99 家主要仲介家主要仲介公司公司之之 180180 家家分店、及分店、及崔媽媽基金會崔媽媽基金會之之租屋搜尋租屋搜尋通通路。路。

銀行回收銀行回收 803803 份份有效問卷，抽樣誤差為正負有效問卷，抽樣誤差為正負 3.46%3.46% ；；仲介公司回收仲介公司回收 546546份份有有 00效問卷，抽樣誤差為正負效問卷，抽樣誤差為正負 4.4.19%19% ；崔媽媽基金會回收；崔媽媽基金會回收 502502 份份有效問卷，抽樣誤有效問卷，抽樣誤差為差為 4.37%4.37%；總計回收有效問卷；總計回收有效問卷 1,8511,851份份。。

已購屋者已購屋者調查結果分析調查結果分析

購屋動機購屋動機 首購首購族群仍為市場主流，，且增加至六成左右，達歷族群仍為市場主流，，且增加至六成左右，達歷

年新高，年新高，換屋自住換屋自住需求減少需求減少。。 首購需求比重仍以台中縣市為最高，換屋需求比重以首購需求比重仍以台中縣市為最高，換屋需求比重以

高雄縣市為最高。投資需求比重台北市增加。高雄縣市為最高。投資需求比重台北市增加。

　　 台北市台北市 台北縣台北縣 桃竹縣市桃竹縣市 台中縣市台中縣市 高雄縣市高雄縣市首購自住首購自住 58.1%58.1% 59.6%59.6% 59.3%59.3% 62.0%62.0% 58.5%58.5%

換屋自住換屋自住 20.0%20.0% 22.1%22.1% 26.9%26.9% 20.7%20.7% 31.7%31.7%

投資投資 21.9%21.9% 18.3%18.3% 13.8%13.8% 17.4%17.4% 9.8%9.8%

　　 9696 年第年第 44季季

9797 年第年第 11季季

9797 年第年第 22季季 9797 年第年第 33 季季 9797 年第年第 44

季季首購自住首購自住 54.7%54.7% 51.1%51.1% 52.2%52.2% 55.9%55.9% 59.4%59.4%

換屋自住換屋自住 26.2%26.2% 28.0%28.0% 33.5%33.5% 28.2%28.2% 23.7%23.7%

投資投資 19.0%19.0% 20.9%20.9% 14.3%14.3% 15.9%15.9% 16.9%16.9%

購屋市場類型購屋市場類型 已購屋者購買類型中，已購屋者購買類型中，新成屋、中古屋新成屋、中古屋與與拍賣屋拍賣屋需求需求增增

加加，，預售屋預售屋需求需求減少減少。。 台北縣、市以台北縣、市以中古屋中古屋為主，桃竹縣市與台中縣市、高雄為主，桃竹縣市與台中縣市、高雄

縣市則以縣市則以新成屋新成屋為主，桃竹縣市與高雄縣市為主，桃竹縣市與高雄縣市拍賣屋拍賣屋比重比重較高。較高。

9696 年第年第 44季季

9797 年第年第 11季季

9797 年第年第 22季季

9797 年第年第 33季季

9797 年第年第 44季季

預售屋預售屋 12.9%12.9% 13.6%13.6% 17.0%17.0% 18.4%18.4% 12.7%12.7%

新成屋新成屋 41.9%41.9% 43.3%43.3% 35.7%35.7% 34.6%34.6% 37.5%37.5%

中古屋中古屋 43.6%43.6% 40.8%40.8% 45.6%45.6% 44.8%44.8% 46.1%46.1%

拍賣屋拍賣屋 1.7%1.7% 2.3%2.3% 1.3%1.3% 2.0%2.0% 3.4%3.4%　　 台北市台北市 台北縣台北縣 桃竹縣市桃竹縣市 台中縣市台中縣市 高雄縣市高雄縣市

預售屋預售屋 12.1%12.1% 14.1%14.1% 8.0%8.0% 22.2%22.2% 7.0%7.0%

新成屋新成屋 24.3%24.3% 24.9%24.9% 52.7%52.7% 46.0%46.0% 53.8%53.8%

中古屋中古屋 61.7%61.7% 57.7%57.7% 32.0%32.0% 31.0%31.0% 33.9%33.9%

拍賣屋拍賣屋 1.9%1.9% 2.9%2.9% 6.0%6.0% 0.8%0.8% 5.3%5.3%

購屋搜尋與議價購屋搜尋與議價 與上季相較，議價空間與看屋數增加，搜尋期間減少，顯與上季相較，議價空間與看屋數增加，搜尋期間減少，顯

示示市場價格持續上季有鬆動跡象市場價格持續上季有鬆動跡象。。 台中縣市議價空間最大台中縣市議價空間最大 (12%)(12%) ；；台北市決策時間較長台北市決策時間較長。。

　　 9696 年第年第 44季季

9797 年第年第 11季季

9797 年第年第 22季季

9797 年第年第 33季季

9797 年第年第 44季季

平均議價空間平均議價空間 8.5%8.5% 9.0%9.0% 9.3%9.3% 9.8%9.8% 10.2%10.2%

平均搜尋時間平均搜尋時間 5.25.2 月月 6.26.2 月月 5.75.7 月月 6.26.2 月月 5.65.6 月月平均看屋間數平均看屋間數 8.98.9 屋屋 9.69.6 屋屋 10.010.0 屋屋 9.19.1 屋屋 9.99.9 屋屋

　　 台北市台北市 台北縣台北縣 桃竹縣市桃竹縣市 台中縣市台中縣市 高雄縣市高雄縣市平均議價空間平均議價空間 11.2%11.2% 10.2%10.2% 8.7%8.7% 12.4%12.4% 8.9%8.9%

平均搜尋時間平均搜尋時間 6.36.3 月月 5.25.2 月月 5.65.6 月月 5.15.1 月月 6.06.0 月月平均看屋間數平均看屋間數 12.112.1 屋屋 9.89.8 屋屋 9.59.5 屋屋 8.68.6 屋屋 8.38.3 屋屋

購屋負擔購屋負擔 房價年所得比與貸款負擔率均房價年所得比與貸款負擔率均減少減少。。 台北市台北市購屋負擔與貸款負擔均增加購屋負擔與貸款負擔均增加 ((10.210.2 倍、倍、 43%43%)) ，但，但

較上季減少；高雄縣市購屋負擔與貸款負擔均較低較上季減少；高雄縣市購屋負擔與貸款負擔均較低 ((5.35.3倍、 倍、 19.7%19.7%)) 。。

　　 9696 年第年第 44季季

9797 年第年第 11季季

9797 年第年第 22季季

9797 年第年第 33季季

9797 年第年第 44季季

房價年所得比房價年所得比 7.0 7.0 倍倍 7.5 7.5 倍倍 7.3 7.3 倍倍 7.4 7.4 倍倍 7.1 7.1 倍倍房貸支出佔每房貸支出佔每

月所得比月所得比 30.8%30.8% 33.1%33.1% 33.5%33.5% 33.6%33.6% 29.6%29.6%

　　 台北市台北市 台北縣台北縣 桃竹縣市桃竹縣市 台中縣市台中縣市 高雄縣市高雄縣市房價年所得比房價年所得比 10.2 10.2 倍倍 6.7 6.7 倍倍 6.2 6.2 倍倍 6.4 6.4 倍倍 5.3 5.3 倍倍房貸支出佔每房貸支出佔每

月所得比月所得比 43.0%43.0% 29.6%29.6% 24.5%24.5% 27.2%27.2% 19.7%19.7%

對本季及明年同季房價趨勢看法對本季及明年同季房價趨勢看法 84%84% 購屋者看跌購屋者看跌本季房價；看漲本季房價；看漲者僅佔者僅佔 2%2% ；；看看跌跌為主流看法。為主流看法。

75%75% 購屋者看跌購屋者看跌明年同季房價，明年同季房價，看漲者佔看漲者佔 6%6% 。。以以看跌看跌為主，為主，看看跌之比例為跌之比例為 91Q91Q22以來最高以來最高。。

未來信心分數雖未來信心分數雖高於近期信心分高於近期信心分數，但均以數，但均以看跌看跌為主。為主。

對本季對本季房價看法房價看法

9696 年年第第 44 季季

9797 年年第第 11 季季

9797 年年第第 22 季季

9797 年年第第 33 季季

9797 年年第第 44 季季

大幅下跌大幅下跌 2.7%2.7% 0.4%0.4% 3.1%3.1% 9.9%9.9% 15.7%15.7%

小幅下跌小幅下跌 43.1%43.1% 13.5%13.5% 24.2%24.2% 65.1%65.1% 67.9%67.9%

維持平穩維持平穩 36.3%36.3% 30.8%30.8% 39.5%39.5% 19.8%19.8% 14.2%14.2%

小幅上漲小幅上漲 16.6%16.6% 45.1%45.1% 25.2%25.2% 4.5%4.5% 2.1%2.1%

大幅上漲大幅上漲 1.4%1.4% 10.2%10.2% 8.0%8.0% 0.8%0.8% 0.0%0.0%

對明年同季對明年同季房價看法　房價看法　

9696 年年第第 44 季季

9797 年年第第 11 季季

9797 年年第第 22 季季

9797 年年第第 33 季季

9797 年年第第 44 季季

大幅下跌大幅下跌 6.8%6.8% 1.7%1.7% 7.4%7.4% 17.2%17.2% 20.5%20.5%

小幅下跌小幅下跌 33.8%33.8% 11.6%11.6% 40.2%40.2% 52.9%52.9% 54.0%54.0%

維持平穩維持平穩 32.9%32.9% 27.1%27.1% 31.2%31.2% 23.7%23.7% 20.0%20.0%

小幅上漲小幅上漲 23.6%23.6% 45.1%45.1% 16.1%16.1% 5.4%5.4% 5.5%5.5%

大幅上漲大幅上漲 2.8%2.8% 14.5%14.5% 5.1%5.1% 0.7%0.7% 0.0%0.0%

購屋搜尋者購屋搜尋者調查結果分析調查結果分析

購屋動機購屋動機 潛在購屋動機仍以潛在購屋動機仍以首購自住首購自住需求為主。需求為主。 潛在首購需求以潛在首購需求以桃竹縣市桃竹縣市超過六成之比重為最高，換屋超過六成之比重為最高，換屋

自住需求以自住需求以高雄縣市高雄縣市的比重較高，投資需求比重最高者的比重較高，投資需求比重最高者則由上季的桃竹縣市轉為本季的則由上季的桃竹縣市轉為本季的台北市台北市。。

　　 台北市台北市 台北縣台北縣 桃竹縣市桃竹縣市 台中縣市台中縣市 高雄縣市高雄縣市首購自住首購自住 47.4%47.4% 46.6%46.6% 62.2%62.2% 59.3%59.3% 44.2%44.2%

換屋自住換屋自住 25.7%25.7% 34.2%34.2% 20.7%20.7% 25.9%25.9% 37.2%37.2%

投資投資 27.0%27.0% 19.3%19.3% 17.1%17.1% 14.8%14.8% 18.6%18.6%

9696 年第年第 44季季

9797 年第年第 11季季

9797 年第年第 22季季

9797 年第年第 33季季

9797 年第年第 44季季

首購自住首購自住 53.8%53.8% 42.8%42.8% 48.8%48.8% 52.2%52.2% 51.8%51.8%

換屋自住換屋自住 25.3%25.3% 33.9%33.9% 33.4%33.4% 27.2%27.2% 28.6%28.6%

投資投資 21.0%21.0% 23.3%23.3% 17.8%17.8% 20.5%20.5% 19.6%19.6%

期望購屋價格期望購屋價格 購屋搜尋者以購屋搜尋者以 300~600300~600 萬元萬元為主要期望購屋價格，佔為主要期望購屋價格，佔 4949

%% ；其次為；其次為 600~900600~900 萬元。萬元。 台北市台北市期望購屋價格明顯較其他縣市高，以期望購屋價格明顯較其他縣市高，以 1,2001,200 萬元以萬元以

上為主但比例略減上為主但比例略減，其他縣市期望購買，其他縣市期望購買 600600 萬元以上的萬元以上的比例均較上季減少。顯示比例均較上季減少。顯示期望購屋價格有降低跡象期望購屋價格有降低跡象。。

五大都會區五大都會區 台北市台北市 台北縣台北縣 桃竹縣市桃竹縣市 台中縣市台中縣市 高雄縣市高雄縣市未滿未滿 300300 萬元萬元 12.2%12.2% 4.7%4.7% 4.3%4.3% 22.0%22.0% 15.0%15.0% 24.4%24.4%

300-300- 未滿未滿 600600萬萬 48.9%48.9% 13.3%13.3% 57.9%57.9% 57.3%57.3% 57.5%57.5% 58.5%58.5%

600-600- 未滿未滿 900900萬萬 19.0%19.0% 21.3%21.3% 25.0%25.0% 11.0%11.0% 18.8%18.8% 14.6%14.6%

900-900- 未滿未滿 12001200萬萬 10.2%10.2% 24.0%24.0% 10.4%10.4% 4.9%4.9% 5.0%5.0% 2.4%2.4%

12001200 萬元以上萬元以上 9.7%9.7% 36.7%36.7% 2.4%2.4% 4.9%4.9% 3.8%3.8% 0.0%0.0%台北市台北市 9696 年第年第 44

季季9797 年第年第 11

季季9797 年第年第 22

季季9797 年第年第 33

季季9797 年第年第 44

季季12001200 萬元以上萬元以上

　　 36.8%36.8% 39.2%39.2% 32.1%32.1% 40.0%40.0% 36.7%36.7%

預期房價跌幅預期房價跌幅 購屋搜尋者認為近期房價平均下跌幅度為購屋搜尋者認為近期房價平均下跌幅度為 2.022.02 成，認為成，認為

未來房價平均下跌幅度為未來房價平均下跌幅度為 2.302.30 成，成，即預期未來房價下跌即預期未來房價下跌幅度會大於近期房價下跌幅度幅度會大於近期房價下跌幅度。。

預期近期及未來房價平均下跌幅度最大者分別為預期近期及未來房價平均下跌幅度最大者分別為桃竹縣桃竹縣市市 (2.13(2.13 成成 )) 及及台北市台北市 (2.43(2.43 成成 )) ；預期近期及未來房價平；預期近期及未來房價平均下跌幅度最小者均為均下跌幅度最小者均為高雄縣市高雄縣市 (1.86(1.86成成、、 1.981.98 成成 )) 。。

　　 五大都會區五大都會區 台北市台北市 台北縣台北縣 桃竹縣市桃竹縣市 台中縣市台中縣市 高雄縣市高雄縣市

近期房價下近期房價下跌成數跌成數

2.022.02(370)(370)

2.032.03(109)(109)

2.072.07(116)(116)

2.132.13 (54)(54)

1.881.88(63)(63)

1.861.86(28)(28)

未來房價下未來房價下跌成數跌成數

2.302.30(308)(308)

2.432.43(74)(74)

2.252.25 (104)(104)

2.41 2.41 (43)(43)

2.30 2.30 (59)(59)

1.981.98 (28)(28)

註：括弧內數據為樣本數。

對本季及明年同季房價趨勢看法對本季及明年同季房價趨勢看法 87%87%看跌本季房看跌本季房價且比例持續增價且比例持續增加加，，僅僅 2%2%看漲；看漲；仍以仍以看跌看跌為主流為主流意見。意見。

77%77% 看跌明年同看跌明年同季房價，僅季房價，僅 7%7%看漲；持續以看看漲；持續以看跌為主流。跌為主流。

綜合顯示，對本綜合顯示，對本季及明年同季房季及明年同季房價看法均持續以價看法均持續以看跌為主；尤其看跌為主；尤其大幅看跌的比例大幅看跌的比例均為自均為自 91Q291Q2 開開始調查以來之新始調查以來之新高高。。

對本季對本季房價看法房價看法

9696 年年第第 44 季季

9797 年年第第 11 季季

9797 年年第第 22 季季

9797 年年第第 33 季季

9797 年年第第 44 季季

大幅下跌大幅下跌 8.0%8.0% 2.0%2.0% 6.3%6.3% 22.3%22.3% 30.2%30.2%

小幅下跌小幅下跌 55.1%55.1% 13.6%13.6% 35.3%35.3% 59.4%59.4% 56.4%56.4%

維持平穩維持平穩 25.5%25.5% 36.0%36.0% 27.0%27.0% 14.2%14.2% 11.0%11.0%

小幅上漲小幅上漲 8.8%8.8% 38.9%38.9% 22.4%22.4% 2.5%2.5% 1.2%1.2%

大幅上漲大幅上漲 2.6%2.6% 9.5%9.5% 8.9%8.9% 1.6%1.6% 1.2%1.2%

對明年同季對明年同季房價看法　房價看法　

9696 年年第第 44 季季

9797 年年第第 11 季季

9797 年年第第 22 季季

9797 年年第第 33 季季

9797 年年第第 44 季季

大幅下跌大幅下跌 13.0%13.0% 2.1%2.1% 15.5%15.5% 26.4%26.4% 31.1%31.1%

小幅下跌小幅下跌 34.5%34.5% 13.4%13.4% 42.7%42.7% 50.5%50.5% 45.5%45.5%

維持平穩維持平穩 28.8%28.8% 34.9%34.9% 22.9%22.9% 17.2%17.2% 16.6%16.6%

小幅上漲小幅上漲 20.2%20.2% 39.8%39.8% 15.5%15.5% 5.0%5.0% 5.5%5.5%

大幅上漲大幅上漲 3.5%3.5% 9.8%9.8% 3.5%3.5% 0.9%0.9% 1.3%1.3%

整體購屋者對房價信心分數整體購屋者對房價信心分數 五大都會區購屋者房價信心綜合分數

40

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

91Q2 91Q3 91Q4 92Q1 92Q2 92Q3 92Q4 93Q1 93Q2 93Q3 93Q4 94Q1 94Q2 94Q3 94Q4 95Q1 95Q2 95Q3 95Q4 96Q1 96Q2 96Q3 96Q4 97Q1 97Q2 97Q3 97Q4

五大都會區購屋者房價近期與未來信心分數

40

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

91Q2 91Q3 91Q4 92Q1 92Q2 92Q3 92Q4 93Q1 93Q2 93Q3 93Q4 94Q1 94Q2 94Q3 94Q4 95Q1 95Q2 95Q3 95Q4 96Q1 96Q2 96Q3 96Q4 97Q1 97Q2 97Q3 97Q4

近期信心分數 未來信心分數

台灣房地產景氣動向調查台灣房地產景氣動向調查

民國九十八年第一季民國九十八年第一季

研究單位：中華民國住宅學會研究單位：中華民國住宅學會委託單位：內政部建築研究所委託單位：內政部建築研究所

中華民國九十八年六月二十九日中華民國九十八年六月二十九日

臺灣房地產景氣綜合指標房地產綜房地產綜合景氣指合景氣指標類標類

投資面投資面 生產面生產面 交易面交易面 使用面使用面

領先指標領先指標 ●●國內生產毛額國內生產毛額☆☆●●貨幣供給額☆貨幣供給額☆●●營建股股價指營建股股價指數＊數＊

●●建築貸款餘建築貸款餘額變動量＊額變動量＊

●●消費者物價指數＊消費者物價指數＊

同時指標同時指標 ●●素地交易量指素地交易量指數☆數☆●●基準放款利率基準放款利率＃＃

●●建造執照面建造執照面積☆積☆

●●新推個案標準單價新推個案標準單價＊＊●●新承做購屋貸款金新承做購屋貸款金額＊額＊

●●住宅使用住宅使用率☆率☆

落後指標落後指標 ●●使用執照面使用執照面積＊積＊●●營造業員工營造業員工平均薪資☆平均薪資☆

●●建物買賣移轉登記建物買賣移轉登記棟數＊棟數＊●●土地增值稅額＊土地增值稅額＊

●●房屋租金房屋租金價格指數＊價格指數＊●●家戶數年家戶數年增率＊增率＊

九十八年第一季九十八年第一季同時指標同時指標大幅下降大幅下降

景氣同時綜合指標為景氣同時綜合指標為 99.78 99.78 ，， 1.25%1.25% ↓↓

上升指標上升指標 :: 住宅使用率住宅使用率下降指標下降指標 :: 新承做購屋貸款金額、建造執照新承做購屋貸款金額、建造執照面面 積、基準放款利率、素地交易量積、基準放款利率、素地交易量 指數、新推個案標準單 指數、新推個案標準單價價

九十八年第一季九十八年第一季投資投資↓↓使用↓生產↓ 交易↓使用↓生產↓ 交易↓

投資面投資面 : 0.12 % ↓ ,: 0.12 % ↓ ,穩定穩定生產面生產面 :: 2.64 2.64 %% ↓ , ↓ ,大幅大幅交易面交易面 :: 2.93 2.93 % % ↓ ,↓ ,大幅大幅使用面使用面 :: 0.83 0.83 %% ↓ , ↓ ,小幅小幅

較上季下降一分為較上季下降一分為 66 分分燈號為藍燈燈號為藍燈

素地交易量指數 素地交易量指數 11 +0 +0

建造執照面積 建造執照面積 11 +0 +0

新推個案標準單價 新推個案標準單價 2 2 -1 -1

住宅使用率 住宅使用率 22 +0 +0

對策訊號分數圖

13

14

6

7

11

10

7

10

8

9

1213

11

13

1212 12 12 1212 12

56789

1011121314151617181920

93/Q1 94/Q1 95/Q1 96/Q1 97/Q1 98/Q1

黃紅燈

綠燈

黃藍燈

紅燈

藍燈

民國

九十八年第一季九十八年第一季廠商景氣判斷穩定廠商景氣判斷穩定

相較上季轉好、不變、轉壞比例相較上季轉好、不變、轉壞比例為為 3434 %% 、、 33%33% 、、 33%33%

相對上一季與去年同季之淨增加相對上一季與去年同季之淨增加分別為分別為 1%1%與與 -54%-54%

(97Q4(97Q4 為為 -89%-89%與與 -93%-93%))

領先指標領先指標大幅下降大幅下降景氣領先綜合指標為景氣領先綜合指標為 91.9791.97 ，， 1.761.76 % % ↓↓

下滑指標下滑指標：建築貸款餘額變動量、國內生產：建築貸款餘額變動量、國內生產 毛額、消費者物價指數 毛額、消費者物價指數

上升指標上升指標：貨幣供給額、營建股股價指數：貨幣供給額、營建股股價指數

近年房地產景氣領先與同時指標趨勢圖

99.78

91.97

93 94 95 96 97 98

85

95

105

115

92Q2

谷底

同時指標

領先指標

景

氣

綜

合

指

數

96Q2

高峰

不同類型廠商對市場景氣預測不同類型廠商對市場景氣預測淨增加均超過淨增加均超過 40%40% ，呈現偏好或明顯看好，呈現偏好或明顯看好

景 氣 判 斷景 氣 判 斷 預測預測 9898 年第二季年第二季 預測預測 9898 年第三季年第三季轉好轉好 不變不變 轉壞轉壞 淨增加淨增加 轉好轉好 不變不變 轉壞轉壞 淨增加淨增加

建設公司建設公司 45.1645.16 41.9441.94 12.9012.90 32.2632.26 61.2961.29 35.4835.48 3.233.23 58.0658.06

營造廠營造廠 46.1546.15 30.7730.77 23.0823.08 23.0823.08 61.5461.54 23.0823.08 15.3815.38 46.1546.15

仲介仲介 // 代銷代銷 //廣告廣告 68.4268.42 31.5831.58 0.000.00 68.4268.42 68.4268.42 31.5831.58 0.000.00 68.4268.42

建經建經 // 顧問顧問 //地政士地政士 //估價師估價師

39.1339.13 52.1752.17 8.708.70 30.4330.43 50.0050.00 41.3041.30 8.708.70 41.3041.30

金融機構金融機構 70.5970.59 17.6517.65 11.7611.76 58.8258.82 62.5062.50 31.2531.25 6.256.25 56.2556.25

全 體 廠 商全 體 廠 商 50.0050.00 39.6839.68 10.3210.32 39.6839.68 58.4058.40 35.2035.20 6.406.40 52.0052.00

52

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96/Q2 96/Q3 96/Q4 97/Q1 97/Q2 97/Q3 97/Q4 98/Q1

(單位:%)圖十二 房地產新聞事件正面與負面影響統計圖

正面影響

負面影響

別忘了 買房子主要是別忘了 買房子主要是住房子住房子住的舒服住的舒服比比買的便宜買的便宜重要重要

房地產的選擇不只是實務，也有理論；房地產的選擇不只是實務，也有理論；

不只是門科學不只是門科學 (( 客觀客觀 )) ，更是門藝術，更是門藝術 (( 主觀主觀 )) ；；

目標不只是賺錢致富，更是生活品味的提升。目標不只是賺錢致富，更是生活品味的提升。

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參考網站參考網站政治大學台灣房地產研究中心—政治大學台灣房地產研究中心— www.housing.nccu.edu.twwww.housing.nccu.edu.tw張金鶚教授個人網站－張金鶚教授個人網站－ www.realestate.com.twwww.realestate.com.tw

參考資料參考資料張金鶚張金鶚 (2003)(2003) ，房地產投資與市場分析，房地產投資與市場分析 (( 上、中、下上、中、下 )) ，華泰書局，華泰書局