Вице-президент СРО НП «СМАОс», директор Института оценки собственности и финансовой деятельности

«ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА И СИСТЕМАНАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ» ВСЕРОССИЙСКАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ 21.10.2010 г., Москва

Ответ: В.В.Путин: Вообще, это безобразие, что сейчас там происходит. Я, правда, не думаю, что виной этому упомянутое Вами Постановление Правительства, оно вряд ли создало те условия, о которых Вы говорите. Но сфера не урегулирована, она ведет к тому, что и регионы Российской Федерации, и соответствующие федеральные службы заказывают кадастровую оценку. В зависимости от этой кадастровой оценки, которую неизвестно как кто-то оценивает, - «угадай-ка, угадай-ка - интересная игра», - начинают платить и налоги, и арендную плату. Это, конечно, очень коррупционная сфера. Действительно, в разы повышается арендная плата в этих случаях для некоторых предприятий и учреждений, в разы. Это никуда не годится.

……Что бы, мне казалось, надо сделать в ближайшее время. Нужно будет и закон поправить, и возложить право оценки земли исключительно на субъекты Российской Федерации, исключив из этого процесса соответствующие федеральные службы. Ну и кое-какие еще вещи там подчистить.

Вопрос: В.С.Селезнев (ЛДПР): Уважаемый Владимир Владимирович, Постановление Правительства № 582 от 16 июля 2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» привело к многократному увеличению арендной платы для предприятий малого и среднего бизнеса, а также для таких важнейших для модернизации экономики страны и перевода ее на инновационную основу учреждений, как вузы. На наш взгляд, данная антикризисная мера вступает в противоречие с основными задачами развития страны. Есть ли в планах Правительства корректировка данного постановления в сторону уменьшения стоимости аренды земли, и если да, то для каких категорий предприятий и учреждений?

Дискуссионные вопросы 1. содержание понятия «кадастровая стоимость» 2. есть ли у массовой оценки особенные методы? 3. какая информация является легитимной? 4. что является достаточным для признания модели

достоверной?

Сложилось понимание о недостаточности методического обеспечения оценочной деятельности в части определения

кадастровой стоимости

3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Cт.3 ФЗ-135 Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки

4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Разработать более внятное определение кадастровой стоимости.

Внести коррективы в стандарты и правила определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Кадастровая оценка выявила и пробелы в методологии определения рыночной стоимости

Не решен вопрос методологического характера определения рыночной стоимости объектов недвижимости, не вовлеченных в массовый оборот на рынке

Отсутствие методики определения коэффициентов рисков при кумулятивном построении ставки капитализации при доходном подходе

Отсутствие методики определения прибыли в условиях спекулятивного рынка недвижимости при определении стоимости недвижимости затратным подходом

9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется как с использованием компьютерного моделирования (моделей), так и без него.

10. При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

В обоснование заявления указал на то, что в соответствии с предварительным расчетом, проведенным специалистами Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.., кадастровая оценка квадратного метра земли в 17 квартале составляла 295,10 рублей. Оспариваемым же постановлением … средний показатель кадастровой стоимости земли в 17 квартале за квадратный метр утвержден в сумме 602,10 рублей. Данный показатель не подтвержден нормативными данными…

Обращаясь в суд … ОАО указывало на несоответствие определения кадастровой стоимости земли в 17-м кадастровом квартале Методическим указаниям. В подтверждение своих доводов представило отчет Института профессиональной оценки, определенная в нем рыночная цена того же земельного участка намного ниже оспариваемой кадастровой. …. Названный отчет,… как одно из доказательств положено в основу решения об удовлетворении заявления.

В связи с этим суд принял правильное решение об удовлетворении заявленных требований и признании кадастровой стоимости земли в 17 квартале за квадратный метр в сумме 602,10 рублей недействующим.

Сведения, внесенные в Государственный земельный кадастр, правового значения для разрешения настоящего дела не имеют. Данных о предоставлении суду на электронном носителе отчета ФГУП "ФКЦ-Земля" о кадастровой оценке земель города в деле нет.

Несостоятельны доводы прокурора и о том, что суд не обсудил возможности назначения экспертизы. Согласно части 1 статьи 79 ГПК РФ суд назначает экспертизу при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний . В процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в области определения кадастровой стоимости земли, …не возникло.

11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости. 13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки, и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в группы совместно с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов: выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой

стоимости и ценообразующих факторов); выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на

основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект оценки.

15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Оценка российских активов для иностранных инвесторов методологически основывается на наличии обязательных допущений, связанных с характером использования того или иного актива. Суть этих допущений заключается в том, что при определенных условиях некоторые активы оцениваются в исходя из их текущего использования, без проведения анализа Наилучшего и Наиболее Эффективного Использования (из выступления на Форуме «Большой консалтинг» -С.Петербург, июль 2010)

Цена для района жилой застройки, не включая взносы на освоение прилегающих территорий 165.-- е/м²

1.за вычетом затрат на разработку территории 50.--

2. за вычетом утвержденных норм предоставления участков для общественных нужд (по требованию города) 50 % 57,50

____________Промежуточная стоимость 57,50 е/м²Дисконтирование, 17,5 лет, ставка капитализации для участков жилой застройки 5 %, коэффициент 0,4259 около 24,--

е/м²

Задачи требующие долгосрочного прогноза на недвижимость:Ставка капитализации = ставки дисконтирования – долгосрочный прогноз цен на недвижимость

Задачи, требующие прогноза Ставка капитализации = ставка дисконта - темп роста стоимости недвижимости

(С.В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.:, Маросейка, 2009, с.202-204)

срочных темпов роста недвижимости Авторами был представлен прогноз за 35 лет (1971- 2006

г.) по основным странам – дал коэффициент роста цен на недвижимость к потребительской инфляции в размере 1.5.

Но ! Когда мы строим модель по кадастровой стоимости – то тоже идеально стоимость недвижимости зависит от общих экономических показателей – все хорошо в среднем, но это работает только для большой выборки, нужно все таки изучить реальные сделки на локальных российских рынках.

пример: Исходные данные

ЧОД , за вычетом отчислений на поддержание улучшений и возврат капитала - 1000 д.е.,

Cтавка дисконтирования - Y=23%, Ожидаемый в постпрогнозном периоде среднегодовой темп инфляции - gi =6,5%, Ожидаемый в постпрогнозном периоде средний уровень иностранных инвестиций –

2,0% ВВП Ставка капитализации = ставка дисконта - темп роста стоимости

недвижимости (С.В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.:,

Маросейка, 2009, с.202-204)

a) При равенстве темпов роста цен на недвижимость и потребительскую корзину g=gi:

- ставка капитализации R1 = 23-6,5 =16,5% - оценка стоимости актива V1 = 1000/0,165 = 6060 д.е. При темпе удорожания недвижимости согласно полученной модели g≈1,5gi: g= 0,0316+ 1,539 *0,065 +0,0091 Ln (0,02) = 0,0960 или 9,6%, - ставка капитализации R2 = 23-9,6 = 13,4% - оценка стоимости актива V2 = 1000/0,134 = 7463 д.е.

Изменение оценки (V2/V1 -1) составляет 23% (7463/6060 = 1,232). Темп удорожания недвижимости равен темпу инфляции:

R3 = 20-6,5=13,5%, V3 = 1000/0.135 = 7407 д.е. Темп удорожания недвижимости принят согласно полученной модели:

R4 = 20-9,6=10,4%, V3 = 1000/0.104 = 9615 д.е. Изменение оценки При тех же исходных данных и ставке дисконтирования 20% (V4/V3 -1) составляет 30% (9615/7407 = 1,298)

«Анализ показал, что аналитики не полагаются на метод дисконтирования денежных потоков как основной инструмент оценки. Главный недостаток – возможность манипулирования показателем дохода в зависимости от субъективных предпочтений аналитиков». См: Федотова М., Плескачевский В., Рутгайзер

В. и Будицкий А. Поведенческая оценка: концепция поведенческих финансов и ее применение.- Вопросы экономики, № 5 2009

ОЦЕНКИ ПРАВ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ и ОГРАНИЧЕНИЙ ЭТИХ ПРАВ

ГЛАВНОЕ - Оценщик никогда не будет способен оценить имеющиеся ограничения и обременения прав на недвижимость, даже если проверит все реестры на недвижимость.

СМ: При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. ФСО-4 п.10

Но: Хотя обязательна регистрация ипотеки, доверительного управления и сервитута (Все остальные ограничения и обременения действительны и так), нет прямой обязанности органов, установивших сервитут, его регистрировать! При этом ограничение прав на недвижимое имущество вовсе не обязательно регистрировать в ЕГРП, оно действительно и без этого. Т.е. можно купить объект, а потом только узнать, что права на него ограничены.  Остается возможность потом в рамках договорных правоотношений судиться.  Получается словосочетание  «подлежат регистрации», не означает «должны регистрироваться».

Таким образом, всегда есть риск не учесть существенные ограничения снижающие стоимость.  

ВАС РФ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 29 июля 2010 г. N ВАС-10048/10

Между обществом и Москомнаследием 10.03.2005 было заключено охранное обязательство, в соответствии с которым общество взяло на себя обязательства по сохранению и ремонту объекта. …

В пункте 5.7 охранного обязательства стороны установили обязанность государственной регистрации собственником объекта (обществом) ограничений (обременения) объекта, определенных этим охранным обязательством.

Общество, полагая, что указанный пункт охранного обязательства о возложении на него обязанности по регистрации ограничений объекта противоречит пункту 2 статьи 13 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обратился в арбитражный суд с настоящим иском

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 названного Закона государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

ВАС: Данная норма не содержат указания на то, что государственная регистрация ограничений (обременений) должна производиться в обязательном порядке органами государственной власти или органами местного самоуправления.

ГК Ст. 274 Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Ст. 277 Обременение сервитутом зданий и сооружений, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком

Публичный сервитут - право ограниченного пользования чужой недвижимостью, установленное посредством нормативного правового акта или договора между администрацией города и физическим или юридическим лицом.

Земельным кодексом РФ (ст.23) установлен ограниченный перечень конкретных нужд, для которых может вводиться публичный сервитут. Но на эти же нужды может устанавливаться по соглашению сторон или по решению суда частный сервитут. Это ставит одинаковые по рыночной стоимости земельные участки в неравное положение с точки зрения кадастровой стоимости.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) подлежит государственной регистрации по правилам, установленным законом (ст. 23 ЗК РФ, ст. 41, 48 ЗК РФ). На практике обычно публичные сервитуты не регистрируются (См. Комментарий Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / под ред. П.В. Крашенинникова/ Семейное и жилищное право, 2008, NN 4, 5, 6; 2009, N 2)

8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Но! Не полностью заполнены учетные характеристики объектов недвижимости

Отсутствие связи ОКС и земельных участков (по правообладателю – 40%, с земельным участком для ОКС – 80%)

   

Что успешно оспаривается в судах? Нарушение методических указаний и технических рекомендаций

(использование недостаточной и недостоверной информации, несоответствие отчетов о рыночной стоимости требованиям законодательства, неправильное применение формулы статистической модели)

Даже соблюдение административной процедуры и утверждение акта проверки Роснедвижимости не является бесспорным доказательством заранее определенной силы, свидетельствующим о достоверности исходных данных, использованных при проведении кадастровой оценки земельного участка, и не исключает возможность их проверки в судебном порядке и необходимость подтверждения соответствующих сведений.

Суд разбирается во всех тонкостях дела - действия истцов: независимые эксперты, При этом если не предоставлен отчет в части расчетов и исходной информации, дело возвращается высшей инстанцией на пересмотре, результаты могут быть оспорены, доказательство, как правило, в наличии ошибок (подлогов) в исходной информации и того, что это повлияло на результат.

Кроме того оспаривается: 1..Нарушение процедуры государственной кадастровой оценки, предусмотренной

Административным регламентом. 2. Ошибки в определении вида разрешенного использования и группы видов использования Как правило, редкие виды использования, например , теннисный корт отнесен к 7 виду как

объект спорта, он считает, что нужно отнести к рекреации. 3. Невнесение в перечень объектов оценки. Если дата внесения в кадастр до 01.01

удовлетворяется, если позже остаются в силе УПКС, определенные по 222 Приказу Для признания действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное

наличие двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение прав и охраняемых законом интересов заявителя.

п. 24 Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.