上海昌懋投资南昌市青云谱区——富豪酒店综合改造项目介绍

声明及注意事项

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市场有风险 投资须谨慎

第一部分

基金募资方案

一、募资方案 - 投资主体

上海鼎澜投资中心（有限合伙）

基金规模：人民币 8300 万元 募集 4100 万元

（结构比例 1 ： 1 优先级 4100 万、劣后级 4100 万、 GP100 万元）

投资期限及存续期： 6+6 个月

本次募集期限：截止 2014 年 xx 月 xx 日

资金托管银行：中国 xxxxx 银行

绝对安全可靠的托管银行

一、募资方案 - 投资结构 国企劣后资金保障您的资金安全

4100 万 4100 万 100 万

银行委托贷款

上海昌懋投资 (GP)优先级 LP1 ， LP2,LP3…LPn

江西浩瀚正盛实业发展集团有限公司

劣后级 (LP)

1 、富豪酒店土地使用权抵押；2 、富豪实业 100% 股权转让；2 、康盛装饰 100% 股权质押；3 、康盛装饰及集团实际控制人李剑夫妇连带责任担保。

上海鼎澜投资中心（有限合伙）

合格投资者

一、募资方案 - 资金用途及还款来源

资金用途将该 8300万元用于浩瀚正盛集团经营性流动资金支

持。

还款来源浩瀚正盛集团经营现金流用作还款来源。

一、募资方案 - 增信措施

土地第二顺位抵押担保富豪酒店土地使用权及物业作为抵押给基金，抵押率不超过30% ，抵押物充足；

质押担保江西省康盛广告装饰工程有限公司的 100% 股权质押给基金；

保证担保浩瀚正盛实际控制人李剑夫妇为浩瀚正盛的履约责任提供连带责任担保。

多重措施保障您的财富安全

一、募资方案 - 投资收益率 高于银行几倍利率的财富投资收益

投资年化收益率

类型 认购金额 预期收益率

优先级投资者

A1 50 万元 -100 万元 10.5%

A2 100 万元（含） -300 万元 11%

A3 300 万元（含） -1000 万元

12%

A4 1000 万元（含）及以上 13%

第二部分

项目基本概况

二、项目基本情况 - 交易对手分析

浩瀚正盛集团介绍

江西浩瀚正盛实业发展集团有限公司（以下简称“浩瀚正盛集团”或者“浩瀚正盛”）成立于 2010 年 11 月 15 日，注册资金 9900 万元。总部设在江西省南昌市红谷滩新 区CBD 地标建筑——新地中心。

二、项目基本情况 - 交易对手分析

浩瀚正盛业务及公司情况介绍

江西省浩瀚正盛实业发展集团核心业务已覆盖商业房地产开发、国家建筑装饰装修壹级资质企业、高端酒店业、政府 BT 项目投资建设、高端养生 SPA 及美容业等领域，并积极进行实业投资，开拓新的业务领域。 富豪酒店实业为浩瀚正盛子公司，康盛装饰和浩瀚正盛实际控制人为李剑。

浩瀚正盛集团

富豪酒店实业注册资本： 12000 万元

凤凰国际美业注册资本： 1000 万元

康盛装饰注册资本： 6180 万元

全资子公司 全资子公司

关联公司，同一实际控制人

二、项目基本情况 - 交易对手分析

实际控制人介绍 李剑，浩瀚正盛集团及康盛装饰股东及实际控制人，江西南昌人， 1977 年出生，高级工程师，高级室内建筑

师，江西省装饰行业协会常务理事，江西财经大学硕士研究生导师，中国装饰行业杰出青年企业家，现任浩瀚正盛实业发展集团董事长、康盛装饰集团董事长。至今名下集建筑装饰、装潢建材、星级酒店、房地产开发、高端养生会所等多元产业。

李剑参股控股企业如下：江西富豪酒店实业有限公司及江西浩瀚天盛置业有限公司江西省康盛广告装饰工程有限公司江西金孔雀美容美发有限公司（凤凰国际美业）

二、项目基本情况 - 项目优势（南昌第一个引进王府井百货的项目）

南昌目前第一家王府井百货及

万豪酒店

北京王府井百货、超五 A 甲级写字楼

国际知名五星级豪华酒店——万豪酒店

效果图

二、项目基本情况 - 项目优势（稳定的现金来源）

浩瀚正盛子公司康盛装饰成立多年，持续稳步发展，具备装修行业龙头资

质（一大七小），经营状况稳定。1 、 2013 年年度营业收入达到 5.15亿元，较 2012 年实现 27.9%增长，年净利润为近 4500 万元，净利润率约 9% 。2 、 2014 年第一季度经营收入为 8600 万元，净利润为 800 万元， 3 月份单月实现经营收入 4000 万，净利润 490 万元。考虑 1 、 2 月份年初及春节的关系为行业淡季，康盛装饰的平均季度经营收入可达 1亿元。3 、康盛装饰稳定的主营业务收入可以为集团提供现金来源，为在项目开发初期资金紧张的浩瀚正盛集团提供了有力支撑，也组成了基金还款来源的一部分。

南昌是江西省省会，是全省政治、经济、科技、文化中

心，南昌市经济发展迅速，在全球发展最快的 20 个城市中名列第 15名，是中国乃至全球未来最具发展潜力的城市之一。 2013 年实现地区生产总值（ GDP ） 3336.03亿元，全市面积 7402.36平方公里，区面积 265平方公里 , 人口513 万。 南昌是中国唯一一个毗邻长江三角洲、珠江三角洲和闽南金三角的省会中心城市，是连接三大重要经济圈（长江三

角洲、珠江三角洲、海峡西岸经济区）的省际交通廊道。

二、项目基本情况 - 项目优势（富豪酒店改扩建及综合改造项目作为还款来源）

富豪酒店改扩建及综合改造项目概况

项目位于国贸广场以西、育英学校正门以东、观音阁以北、洪城路以南。该项目总用地面积 130亩，其中挂牌出让面积约

120亩，其余 10亩为目前富豪酒店所占地块。

项目总建筑面积 81 万平方米，总投资约为 48.4亿元。紧邻地铁三号线，且正处于南昌市的“南大门”，距离南昌昌北机

场约 35 公里，自驾车约 40 分钟车程，机场

巴士可达老福山，再步行至项目地只需

几分钟；距离南昌火车站约 5 分钟距离；

距离南昌长途汽车客运总站汽车站约 6 分

钟距离。

二、项目基本情况 - 项目优势（富豪酒店改扩建及综合改造项目作为还款来源）

南昌火车站

南昌火车站

南昌昌北国际机场 南昌长途汽车客运总站

富豪酒店改扩建及综合改造项目概况

区位优势 十字街棚户区（旧城）改造项目（即本项目）地处南昌市青云谱区国贸广场以西，育英学校正大门以东，地理位置优越，基础设施完善。十字街

对于南昌人民来讲，是一个“品牌”，代表南昌的历史。政府支持

在环鄱阳湖生态经济区建设的大背景下，南昌大力进行轨道交通建设，大力推行棚户区改造。浩瀚正盛与青浦区签署了《富豪酒店改扩建及周边地块综合改造开发项目合作协议书》，浩瀚正盛在项目开发建设过程中得到政府大力的支持。

强大的资源整合能力 为保证项目的高起点、高标准，本项目建设单位将和北京王府井百货合作通过世界一流的商业策划顾问公司和设计公司（美国凯里森建筑设计事

务所）共同参与，项目引进王府井购物中心及万豪五星级酒店。盈利能力

项目盈利能力优势，通过测算，该项目盈利能力强，具有良好的抗风险能力。

二、项目基本情况 - 项目优势（富豪酒店改扩建及综合改造项目作为还款来源）

富豪酒店改扩建及综合改造项目优势

上海昌懋投资是一家国内领先国有企业控股

混合所有制并获得中国证券投资基金协会颁发的《私募投资基金管理人登记证书》投资管理机构。

第三部分

公司介绍

待扫描后再填

三、股东构成

上海昌懋投资管理有限公司由南昌水利投资发展有限

公司（国有企业）、上海兆龙投资有限责任公司和东田控股集团（房地产二级开发资质）有限公司三家公司共同投资设立。

总部位于上海陆家嘴金融贸易区花旗集团大厦，注册资本金 3000 万元。

地产加金融管理是我们企业核心竞争力

三、股东优势

南昌水利投资发展有限公司是 2006 年经南昌市人民政府批准成立的国有独资公司，初始注册资本为 7.5亿； 2010 年 4

月，为提高公司资本实力，南昌市水务局以现金出资 3.5亿，将公司注册资本增至 4.25亿； 2012 年 4 月，增加注册资本至 12亿；截止至 2014 年 3 月 14 日公司注册资本金增至 15

亿。

截至 2013 年 12 月 31 日，南昌水利投资发展有限公司拥有总资产 270 多亿。目前，南昌水投全资子公司 6家，控股子公司共 4家，参股公司 12家。

强有力的国有企业背景

三、股东优势

多年的地产金融服务及开发管理经验

上海兆龙投资有限责任公司

公司有丰富的资产管理经验，目前受托

提供金融服务资产已达 40 多亿元。

东田控股集团公司 在杭州有多年房地产开发经验，目前累计开发项目达 100 多万方，持有二级房地产开发资质的房地产企业。

三、管理优势

专业优势：强大的金融资源整合能力和金融方案创新设计能力管理团队。

内控优势：产品前期尽调、定位、工程、销售、财务全程运用管理进行管控。

服务优势： 开发商提供一揽子的金融解决方案，为开发商全程运营管理提供专业支持。

至诚至信 自我批判 专业创新 合作共赢

三、产品管理优势

     基金产品设立阶段 基金产品营销阶段 基金项目运营阶段项目甄选

退 出产品销售

项目尽调

设计包装

销售代理

开发建设

决 策 投 资主要活动

支

持

活动

风险控制、综合管理

研发支持

机构销售渠道影响力 财务、工程、销售监管

收

益

收 益

地产策划

项目全程运营管控

第四部分基金管理团队介绍

四、团队介绍

1

2

3

4

5

大型证券公司

信托公司 基金公司

其它金融机构的高级管理人员、业界知名专家。

业界知名并购专家、会计师、税务师。

管理团队主要来自：

专业优秀的资产管理机构

四、顾问团队

顾问委员会主席 -- 周立 清华大学经济管理学院会计系教授、北京大学汇丰商学院兼职教授、国内

知名的房地产会计、税务、并购专家。曾任清华大学科技开发部主任、清华大学国家技术转移中心主任、清华大学副秘书长、河北清华发展研究院院长。现任中金黄金、北方国际、三元股份、英威腾独立董事。信达证券首席财务顾问、东方资产财务顾问。擅长地产金融、 创业投资、公司战略与治理、财税会计等领域研究。

让您的财富资产持续增长

四、顾问团队

顾问委员 --秦荣生 北京国家会计学院教授 、中国人民大学博士生导师、中国审计学会副会长、中国总会计师协会副会长、国内知名房地产会计、税务、并购专家、 “ 2012 年最佳上市公司独立董事”。曾任多家上市公司独立董事（长江证券、保利地产等）现任北京国家会计学院党委书记兼副院长。擅长会计学、审计学和上市公司信息披露等领域研究。

顾问委员 --沈隆 南京航空航天大学本科、执业律师、曾任于浙江三狮集团有限公司、锦天城律师事务所杭州分所、上海东方高圣投资顾问有限公。现任上海东方高圣投资顾问有限公司总经理。主持或参与过十余家上市公司重大资产重组、战略并购。跨国并购项目，代表项目有中国建材整合南方水泥财务顾问、浙江恒逸石化引进战略投资者暨借壳上市财务顾问、中小板及创业板并购产品开发及推广等项目。擅长房地产金融，尤其是商业地产项目并购及投资。

没有什么比保障您的资产安全更重要

四、管理团队

总裁——曾文桃学历背景：工科双学士、清华大学工商管理硕士

职 称：注册税务师、国际注册内审师

从业经验：曾在中国人保、中国人寿省级分公司担任部门负责人，具有丰富企业管理、团队管理经验。现任上海兆龙 投资有限责任公司总裁。

擅长领域：熟悉房地产投融资业务模式，房地产基金运作模式。

让您的财富持续增长更有价值

四、管理团队

常务副总裁——钱益升学历背景：美国加利福尼亚大学工商管理 博士社会荣誉：杭州市余杭区政协委员、浙商理事会主席、浙江 大学城市学院房

地产研究中心主任。从业经验：曾就职于杭州市余杭区城市建设局、杭州市余杭区国土资源局；

目前担任浙江大学城市学院房地产研究中心主任，东田控股董事长及总经理。

擅长领域：房地产开发和运营管理全环节运营筹划和整理管理。

没有什么比保护您的隐私更高尚

四、管理团队

副总裁——汤晓东学历背景：浙江财经学院会计专业本科、石河子大学工商管理硕士

从业经验：历任广厦集团公司中南国际经济技术合作有限公司、浙江万福建材有限公司、蚌埠新区发展股份有限公司、青年时报社 /浙江青年信息传播公司 / 广厦传媒集团、浙江影视（集团）有限公司财务总监及集团总部资金管理部总监。

擅长领域：房地产各环节财务资金运筹和投资管理。

让我们成为您长久信赖的财富合作伙伴

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