ממ"י- מנהל מקרקעי ישראלעו"ד חיים מסילתי, שמאי

מקרקעין

ממ"י- מנהל מקרקעי ישראלעו"ד חיים מסילתי, שמאי

מקרקעין

:התשלומים למנהל מהקרקעות הנמצאות במדינת ישראל, 93%מנהל מקרקעי ישראל מחזיק בכ –

ההסדר מול ממ"י - חכירה.

תשלומים הנדרשים מהחוכרים עקב פעולה במקרקעין במשך תקופת החכירה. סוגי התשלומים הנפוצים:

חוזה החכירה כתחליף לדמי בתחילת- סכום חד פעמי מהוון, המשולם דמי היוון 1. שוטפים )יכול מלא – יכול חלקי(.חכירה

- סכום המשולם בעת תוספת בניה, פיצול מגרש, או שינוי יעוד וניצול. דמי היתר2.

- סכום המשולם למינהל בעת מכירת נכס מוחכר עבור הזכות דמי הסכמה 3.הזכויות.להעברת

התשלומים לממ"י נגזרים משווי הקרקע ללא פיתוח וללא מע"מ !

הדבר נכון לתקופה זו, ומעת לעת משנה המנהל החלטותיו.

קרקע ללא מע"מ

קרקע ללא פיתוח

לשטחי שמחוץהפיתוח הסביבתי הוא התשתית העירונית המגרשים הסחירים )עד "ראש מגרש"( כגון: דרכים, צנרת

מים, צנרת ביוב, פיתוח של המגרשים הציבוריים וכיוצא באלה.

הוצאות הפיתוח אשר תחושבנה על פי טבלאות הפיתוח ינוכו משווי הקרקע כמפותחת על ידי פעולת חיסור אלגברית,כאשר

ישנה אבחנה בין נכס שלא באזור עדיפות לאומית לבין נכס שבאזור עדיפות לאומית אשר עלויות פיתוחו יסובסדו.

₪ למ"ר מגרש, נחלץ את 5000נמצא כי מחיר קרקע בסביבה הוא כ- לדוגמא: .4867=5000-133שווי הקרקע ללא פיתוח

₪ למ"ר מגרש ללא מע"מ וללא 4159= 4867/1.17ולאחר מכן נפחית מע"מ פיתוח.

המשך עלויות פיתוח.....

להלן טבלה המרכזת את הוצאות הפיתוח •הנורמטיביות למ"ר קרקע ולמ"ר מבונה לפי רמת

:1/2011הפיתוח למדד

עלולים להיות שינויים בהתאם למיקום או שיפוע ספציפיים.*

רמה גבוהה

רמה משופר

ת

רמה רגילה

בסיס החיוב

יעוד

לכל מ"ר ₪ 133 ₪ 152 ₪ 170קרקע

מגורים

לכל מ"ר ₪ 311 ₪ 355 ₪ 398מבנה

לכל מ"ר ₪ 133 ₪ 152 ₪ 170קרקע

אחר

לכל מ"ר ₪ 63 ₪ 78 ₪ 88מבנה

דוגמא מסכמת לניכוי עלויות פיתוח ומע"מ

מ"ר, נניח כי שוויו נאמד בסכום 100 מ"ר עליו בנוי מבנה בשטח 500מגרש בשטח • ₪.1000,000של

נרצה להגיע לשווי הקרקע ללא פיתוח וללא מע"מ ברמת פיתוח רגילה•

תחילה נפחית את מרכיב הפיתוח )אומדנים על פי הקווים המנחים פרק כה'( :•

(133*500 +311*100 ש"ח = )97,600 סך עלויות הפיתוח הן

כדי להפחית את 1.17, אשר אותם נחלק ב – 902,400 שווה 1000,000-97,600• ₪.771,282מרכיב המע"מ =

ב – 771,282 ע"י חילוק 20%כעת נפחית מערך הנכס את מרכיב היזמות בגובה •1.2 = 642,735.₪

המרכיב האחרון אותו נפחית טרם נגיע לערך הקרקע הוא עלויות הבנייה כאשר • ₪ למ"ר ---4000נחשב עלות ממוצעת למ"ר )ללא מע"מ, אותו כבר ניקינו( בגובה

₪.400,000= 100*4000<< סך עלויות הבניה הן

מ"ר ללא פיתוח ומע"מ.500 ₪ לקרקע בשטח 242,735= 642735-400000•

דמי היוון חכירה - החלטות מינהל מספר דמי היוון חכירה הם סכום חד פעמי המשולם 1145,851,968 שנים )"יובל 49מראש ליתרת תקופת החכירה -

מקנה תקופה כזו תקופה נוספת ובד"כהחכירה"( המחודשת אוטומטית )בכפוף לתשלום נוסף(.

בעת חכירת קרקע מהמינהל משולמים דמי חכירה

ראשוניים )דח"ר( ולאחר מכן משולמים דמי חכירה שנתיים )דח"ש( הנגזרים מגובה הדח"ר ששולמו.

דמי היוון חכירה ראשונה לקרקע עירונית למטרות 851תעשייה, מסחר,מלונאות ומשרדים - החלטה

מבצע אטרקטיבי מאד !!! מערך 39% - דמי חכירה ראשוניים בשיעור של עד דח"ר נמוכים•

40%הקרקע )כולל( : מעוגלים בנוסחאות ל – ומעלה 40% - דמי חכירה ראשוניים בשיעור של דח"ר גבוהים•

.80%מערך הקרקע : מעוגלים בנוסחאות ל –

דמי ההיוון יחושבו בתחשיב של דמי חכירה שנתיים מהוונים מראש

כמפורט להלן:5% שנים, ע"פ שיעור היוון של 49 ל-

לשנה 1.25%*לחוכר ששילם דח"ר נמוכים - דח"ש בשיעור של מהוון.22.75%מיתרת ערך הקרקע או

לשנה 0.75%לחוכר ששילם דח"ר גבוהים - דח"ש בשיעור של •מהוון. 13.65%מיתרת ערך הקרקע או

מקבל היוון עד יתרת התקופה הנוכחית + תקופה נוספת.

דמי היוון למגוריםישנם מעת לעת מבצעי היוון כגון בהחלטה מספר •

דמי 1.10.07 – שם נקבע בין יתר כי מתאריך 1090 משווי המקרקעין 5.5%ההיוון יהיו מחושבים כ -

בהתאם לסיום תקופת החכירה, תשלום דמי היוון מלאים פוטרים מתשלום דמי חכירה שנתיים.

המבצעים אינם כוללים שינויים ותוספות בגינם •ישולמו דמי היתר.

בניגוד לדמי היתר ודמי הסכמה, על דמי היוון המינהל •לא מאפשר להגיש השגות.

תשלום דמי היוון מקנה פטור מתשלום דמי הסכמה ודמי חכירה שנתיים.

1145היוון רעיוני על פי החלטה

מבצע נוסף....• נותנת אפשרות למי שלא 2008 משנת 1145החלטה •

שילם דמי היוון בהתאם להחלטה הקודמת, לשלם .1.4.08 שנים החל מ - 7את דמי ההיוון בפריסה ל -

כאמור, תשלום זה יקנה חידוש אוטומטי של חוזה • שנה.49החכירה בתומו לעוד

שיעור ההיוון זה יהיה גם הוא בשיעור מצטבר של • משווי המקרקעין.5.5%סה"כ

)בתוקף עד 1245דמי היתר - החלטה מס'

30.1.14)דמי היתר משולמים בגין תוספת בניה, פיצול מגרש, שינוי ייעוד וניצול

ויגבו כמפורט להלן: מערך 31% - ישולמו ושינוי ניצול במגורים ותעסוקהתוספת בניהבגין •

מ"ר )לרבות יחידת מגורים נוספת(.240תוספת הבנייה שמעבר ל בחוזי חכירה לא מהוונים – התשלומים אחרים. כלכלית – כדאי להוון.

.לא יגבו תשלומים אלה באזורי עדיפות לאומית, קו העימות וכן בבניה רוויה,

מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות 31% - ישולמו פיצול מגרשבגין •החוכר בחוזה החכירה במגרש המקורי לבין הערך המלא של סך

המגרשים לאחר פיצול המגרש המקורי.

.לא יגבו תשלומים אלהבאזורי עדיפות לאומית וקו העימות, מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות 31%- ישולמו שינוי יעודבגין •

החוכר בחוזה החכירה לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד.

בכל אחד מהמקרים על שמאי ממ"י לרשום שווי "לפני" ושווי "אחרי".

1181בקשה לעיון חוזר – החלטה בקשה לעיון חוזר היא בעצם השגה על שומת השמאי •

מטעם ממ"י.

המבקש לטעון כנגד שומה מטעם ממ"י,רשאי להגיש לשמאי הממשלתי באמצעות "שומה נגדית" מטעמו

יום מרגע ששומת 30בקשה לעיון חוזר בשומה תוך לידו.)חשוב להקפיד על זמנים(הומצאהממ"י

רשאי השמאי 1181על פי סעיף קטן ז' בהחלטה •הממשלתי להאריך את מועד ההחלטה בבקשה על פי שיקול דעתו, בפועל החלטה ניתנת בד"כ בטווח

חודשים. 3-4זמן של

המנגנון נמצא יעיל מאד !

ועדת השגותהחלטת השמאי הממשלתי בעיון בעל קרקע המבקש להשיג על •

, רשאי להגיש השגה בכתב בפני ועדת השגות מטעם החוזרממ"י.

יום מהיום שההחלטה של השמאי שדן 30ההשגה תוגש תוך •בבקשה לעיון חוזר הומצאה לידי המשיג.

חברים: 3ועדת ההשגות תהא בת • א( יו"ר הועדה, עובד מדינה הכשיר להיות שופט של בית משפט

שלום. ב( השמאי הממשלתי הראשי או סגנו.

ג( שמאי מקרקעין ששמו כלול ברשימת השמאים המכריעים לפי ג לחוק התכנון והבנייה – ישנם מספר 202הוראות סעיף

אשר נבחרו להיות שמאים מכריעים כגוף פרטי ואינם חלק שמאים מהמנגנון הממשלתי

מסכום העסקה 75% הגשת השגה לא תעכב ביצוע פעולה בנכס בתנאי שישולמו *לפי ההחלטה בבקשה, או הסכום שאינו שנוי במחלוקת בתוספת ריבית והצמדה.

במידה ויוחלט לטובת המשיג ,יוחזר לו כספו גם אם שילם את מלוא ההיטל.