ПРАКТИЧНИЙ СЕМІНАР«Державна реєстрація земельних ділянок та прав на них. Повноваження органів місцевого самоврядування по розпорядженню землями»

26 грудня 2013 р.м. Івано-Франківськ

Андрій МАРТИНд.е.н., завідувач кафедри Національного університету

біоресурсів і природокористування України,Заступник Голови Ради Асоціації “Земельна спілка України”

ОСОБЛИВОСТІ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК З 1 СІЧНЯ 2013 РОКУ

запровадження дуальної (подвійної) системи реєстрації при якій окремо реєструється об'єкт права та саме право

реєструється не правовстановлюючий документ, а право

реєстрація похідних прав неможливе без реєстрації права власності

раніше зареєстровані права гарантуються державою

ЯКІ СУЧАСНІ ПРОБЛЕМИ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ?

I. Інформація Державного реєстру земель не перенесена до Державного реєстру речових прав

II. Змінилася форма правовстановлюючих документів на нерухоме майно

III. Налагоджується міжвідомча інформаційна взаємодія

IV. Недостатність публічного доступу до реєстраційних та кадастрових даних

НЕДОЛІКИ ЗАКОНОДАВСТВА З ПИТАНЬ ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ

• рамковий характер багатьох правових приписів та наявність значної кількості норм, що мають загальний і декларативний характер

• наявність значної кількості бланкетних норм, які відсилають до ще не прийнятих законів чи підзаконних актів

• відсутність інкорпорації, а також неточне дублювання інших законів, які регулюють земельні відносини, що призводить до виникнення суперечностей із цими законами

• переважна спрямованість на регулювання правовідносин, що виникають з приводу використання земель сільськогосподарського призначення, а також у процесі приватизації земель державної та комунальної власності

• існування суперечностей із Господарським і Цивільним кодексами України у підходах до законодавчого забезпечення реалізації суб'єктивного права власності на землю, зокрема, у визначенні суб’єктів права власності на земельні ділянки, основних засадах здійснення права власності на землю, закріпленні суб’єктивних прав на земельні ділянки тощо

ЧОМУ ВІДСУТНІСТЬ ЕФЕКТИВНОЇ КАДАСТРОВО-РЕЄСТРАЦІЙНОЇ СИСТЕМИ СТАЄ ПРОБЛЕМОЮ ДЛЯ ГРОМАДЯН?

істотно підвищується конфліктний потенціал земельних відносин, адже недостовірність зафіксованих у кадастрі просторових характеристик земельних ділянок унеможливлює точну ідентифікацію прав на землю та справедливе вирішення земельних спорів

істотно ускладнюється державний контроль за використанням та охороною земель

відсутні передумови для регулярного проведення моніторингу земель та ґрунтів

недостатність інформації для проведення землеустрою та оцінки земель

ПІДСТАВИ ДЛЯ ВИНИКНЕННЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ – ПРИВАТИЗАЦІЯ

приватизація земельних ділянок в порядку відведення («повна модель»)

приватизація земельних ділянок, наданих у користування («спрощена модель»)

приватизація земельних ділянок юридичними особами (житлово-будівельні кооперативи, ОСББ, садівничі товариства тощо)

приватизація земельних ділянок для ведення фермерського господарства

БЕЗОПЛАТНА ПРИВАТИЗАЦІЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ГРОМАДЯНАМИ

Історично запровадження в Україні безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами на початку земельної реформи мало стати способом радикального «пришвидшення» становлення ринкових земельних відносин та швидкого формування нового класу приватних землевласників (перш за все, у сільській місцевості), які, за сподіванням тогочасного політикуму, господарюючи на власній землі, мали забезпечувати продовольчу безпеку молодої держави в умовах фактичного колапсу радянської «колгоспної» системи організації сільськогосподарського виробництва

Україна є однією із небагатьох країн, законодавством яких передбачена можливість безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами

За станом на 2012 рік 13 460 403 громадян України вже виявили своє бажання безоплатно приватизувати 18 074 978 земельних ділянок різного цільового призначення на загальній площі 4321,8 тис. га (тобто 7,16 % земельного фонду країни)

ПІДСТАВИ ДЛЯ ВИНИКНЕННЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ – ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВІ УГОДИ

купівля-продаж міна рента дарування спадкування набуття права власності земельні

ділянки у правовідносинах іпотеки перехід права власності на земельні

ділянки при відчуженні будівель і споруд

ПІДСТАВИ ДЛЯ ВИНИКНЕННЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ – ОСОБЛИВІ ФОРМИ

набуття за цивільно-правовими угодами земельних ділянок державної та комунальної власності

припинення права приватної власності як санкція за вчинене правопорушення

викуп земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності

добровільна відмова від права власності

набуття права власності на земельні ділянки в процесі паювання

ПРАВОВІ ТИТУЛИ КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНИМИ ДІЛЯНКАМИ

постійне користування - право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку

оренда - засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності

земельний сервітут – право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками)

емфітевзис/суперфіцій - відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб / для забудови

«радянські» та «застарілі» права - права довічного успадковуваного та постійного володіння землею, права індивідуальної забудови, правом тимчасового користування землею на умовах оренди

РОЗМЕЖУВАННЯ ЗЕМЕЛЬ ДЕРЖАВНОЇ ТА КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ

За даними державного земельного кадастру станом на 1 січня 2013 року у державній (нерозмежованій) власності перебувало 29151,2 тис. га земель або 48,3 % території України

Із цієї площі 10806,3 тис. га (або 37,1 %) складають сільськогосподарські угіддя, в тому числі 5395,5 тис. га (або 18,5 %) орні землі

Із загальної площі нерозмежованих земель 50,0 % (14565,4 тис. га) представлені сформованими земельними ділянками, на яких розташовані 5,16 млн. землекористувань (тобто 20,3 % від загальної кількості сформованих в Україні земельних ділянок)

ФОРМИ ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ В УКРАЇНІ

державна власність – власність держави, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади (Кабінет Міністрів України, обласні державні адміністрації, районні державні адміністрації, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, Держземагентство та його територіальні органи, Фонд державного майна України та його регіональні відділення, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим, Державне агентство з управління зоною відчуження), а також власність іноземних держав на території України

комунальна власність – власність територіальних громад, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (сільські, селищні, міські ради), а також районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим (щодо спільної власності територіальних громад районів, областей та Автономної Республіки Крим)

приватна власність – власність громадян та юридичних осіб, в тому числі іноземних громадян та осіб без громадянства (апатридів), біженців, іноземних юридичних осіб, підприємств з іноземними інвестиціями, спільних підприємств

колективна власність – власність колективного сільськогосподарського підприємства як юридичної особи, а його членів – в частині майна, яку вони одержують при виході з підприємства

власність Автономної Республіки Крим – власність спільноти громадян України, які постійно проживають в Автономній Республіці Крим, суб'єктом права якої є Верховна Рада Автономної Республіки Крим

КРИТЕРІЇ РОЗМЕЖУВАННЯ ЗЕМЕЛЬ ДЕРЖАВНОЇ ТА КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ

Землями комунальної власності відповідних територіальних громад вважаються:

а) земельні ділянки:

на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади;

які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій;

б) всі інші землі, розташовані в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та ділянок державної власності.

КРИТЕРІЇ РОЗМЕЖУВАННЯ ЗЕМЕЛЬ ДЕРЖАВНОЇ ТА КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ

У державній власності залишаються:

а) розташовані в межах населених пунктів земельні ділянки:

на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна державної власності;

які перебувають у постійному користуванні органів державної влади, державних підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

які належать до земель оборони;

б) земельні ділянки, що використовуються Чорноморським флотом Російської Федерації на території України на підставі міжнародних договорів, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України;

в) землі зон відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

г) усі інші землі, розташовані за межами населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок комунальної власності.

ПОВНОВАЖЕННЯ ЩОДО РОЗПОРЯДЖЕННЯ ЗЕМЛЯМИ КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ

Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, районні ради передають земельні ділянки у власність або у користування з відповідних земель спільної власності територіальних громад для всіх потреб.

ПОВНОВАЖЕННЯ ЩОДО РОЗПОРЯДЖЕННЯ ЗЕМЛЯМИ ДЕРЖАВНОЇ ВЛАСНОСТІ

Районні державні адміністрації на їхній території передають земельні ділянки із земель державної власності у власність або у користування у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для:

а) ведення водного господарства;б) будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо);в) індивідуального дачного будівництва.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у власність або у користування для всіх потреб.

Обласні державні адміністрації на їхній території передають земельні ділянки із земель державної власності у власність або у користування у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів, а також земельні ділянки, що не входять до складу певного району, або у випадках, коли районна державна адміністрація не утворена, для всіх потреб.

ПОВНОВАЖЕННЯ ЩОДО РОЗПОРЯДЖЕННЯ ЗЕМЛЯМИ ДЕРЖАВНОЇ ВЛАСНОСТІ

Рада міністрів Автономної Республіки Крим на території Автономної Республіки Крим передає земельні ділянки із земель державної власності у власність або у користування у межах сіл, селищ, міст, що не входять до складу певного району, та за межами населених пунктів для всіх потреб, а також погоджує передачу таких земель у власність або у користування районними державними адміністраціями на їхній території для будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо). Кабінет Міністрів України передає земельні ділянки із земель державної власності у власність або у користування у окремих випадках вилучення земельних ділянок державної власності, які перебувають у постійному користуванні (ріллі, багаторічних насаджень для несільськогосподарських потреб, лісів для нелісогосподарських потреб, а також земельних ділянок природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення та суб’єктів господарювання залізничного транспорту загального користування під час утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту), та земельні ділянки дна територіального моря, а також передає земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності до статутного капіталу ПАТ «Державний земельний банк», який стовідсотково належить державі та не підлягає приватизації. Державні органи приватизації здійснюють продаж земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації.

ПОВНОВАЖЕННЯ ЩОДО УПРАВЛІННЯ ЗЕМЛЯМИ КОЛЕКТИВНОЇ ВЛАСНОСТІ

Нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на власниками державних актів на право власності на земельну ділянкуземельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.

Стаття 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на

місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)»

Наказ Держкомзему України від 17.01.2000 № 5 «Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки (паю)»

Постанова Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 № 119 «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)»

ОСОБЛИВОСТІ РЕЄСТРАЦІЇ ПОХІДНИХ ПРАВЩОДО ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ДЕРЖАВНОЇ ТА КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ

У разі здійснення державної реєстрації речових прав на земельні ділянки, похідних від права власності, за відсутності державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади на зазначені земельні ділянки, відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування зобов’язаний одночасно подати до органу державної реєстрації прав чи державному кадастровому реєстратору відповідну заяву про державну реєстрацію права власності держави чи територіальної громади на зазначені земельні ділянки.

Рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у користування (постійне користування, оренда, користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), сервітут) ВВАЖАЄТЬСЯ ЗАЯВОЮ ПРО ЗДІЙСНЕННЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВА ВЛАСНОСТІ держави чи територіальної громади на зазначену земельну ділянку.

ПЕРЕХІД ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ, ЩО ПЕРЕБУВАЮТЬ У КОРИСТУВАННІ

До особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

У разі переходу права власності на земельну ділянку, що перебуває у постійному користуванні, від держави до територіальної громади або від територіальної громади до держави до набувача земельної ділянки переходять права та обов’язки власника земельної ділянки за правовідносинами постійного користування нею.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов’язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім’я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Повідомлення про перехід права власності від держави до територіальної громади або навпаки підлягає опублікуванню у друкованих засобах масової інформації місцевої сфери розповсюдження із зазначенням кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки.

За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

ФОРМУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ЯК ОБ’ЄКТА ЦИВІЛЬНИХ ПРАВ

Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав.

Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель

державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих

земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи

комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів.

Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі, при чому земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

ФОРМУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ЯК ОБ’ЄКТА ЦИВІЛЬНИХ ПРАВ

Формування земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок, крім:

формування земельних ділянок шляхом поділу та об'єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюються за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок;

винесення в натуру (на місцевість) меж сформованої земельної ділянки до її державної реєстрації здійснюється за документацією із землеустрою, яка стала підставою для її формування.

Земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, ВВАЖАЮТЬСЯ СФОРМОВАНИМИ НЕЗАЛЕЖНО ВІД ПРИСВОЄННЯ ЇМ КАДАСТРОВОГО НОМЕРА. У разі якщо відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за заявою їх власників (користувачів земельної ділянки державної чи комунальної власності). Внесення інших змін до відомостей про ці земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок.

ФОРМУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ЯК ОБ’ЄКТА ЦИВІЛЬНИХ ПРАВ

У разі встановлення (відновлення) меж земельних ділянок за їх фактичним використанням у зв'язку з неможливістю виявлення дійсних меж, формування нових земельних ділянок не здійснюється, а зміни до відомостей про межі земельних ділянок вносяться до Державного земельного кадастру.

Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.

Державна реєстрація прав суборенди, сервітуту, які поширюються на частину земельної ділянки, здійснюється після внесення відомостей про таку частину до Державного земельного кадастру.

Межі суміжних земельних ділянок приватної власності можуть бути змінені їх власниками без формування нових земельних ділянок за проектами землеустрою із впорядкування існуючих землеволодінь.

Дякую за увагу!

www.zsu.org.ua