蔡錦宗建築師事務所新北都更建築經理股份有限公司網址： tctaa.tw ( 詳細請上本網站查閱 ) 電話： ( 02)2920-3016 轉 31 聯絡人 : 張先生

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蔡錦宗建築師事務所新北都更建築經理股份有限公司

網址： www.tctaa.com.tw ( 詳細請上本網站查閱 )

電話： (02)2920-3016 轉 31 聯絡人 : 張先生傳真： (02)2920-3019地址：新北市中和區中和路 358 號 5F-1信箱： [email protected]

案號 :97018 中華民國 101 年 9 月 15 日

1

新北市中和區新和段 C 區都市更新說明會新北市中和區新和段 C 區都市更新說明會第一階段同意書 : 實施者 ( 事業計畫階段 ) : 新北都更建築經理股份有限公司 ( 都更育成機構 )

第二階段同意書 : 實施者 ( 權利變換階段 ) : 營建廠商 ( 由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商 )

規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所融資銀行 : 第一銀行建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司專業估價 : 巨秉不動產估價師聯合事務所開會時間 : 民國 101 年 9 月 15 日 ( 星期六 )9.00

開會地點 : 中和區景新街 210 巷 2 弄 1 號 ( 舊書房倉庫 )

第一階段同意書 : 實施者 ( 事業計畫階段 ) : 新北都更建築經理股份有限公司 ( 都更育成機構 )

第二階段同意書 : 實施者 ( 權利變換階段 ) : 營建廠商 ( 由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商 )

規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所融資銀行 : 第一銀行建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司專業估價 : 巨秉不動產估價師聯合事務所開會時間 : 民國 101 年 9 月 15 日 ( 星期六 )9.00

開會地點 : 中和區景新街 210 巷 2 弄 1 號 ( 舊書房倉庫 )

主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司總幹事 : 曾植僖手機 :0960-511-899

協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會理事長 : 蔡振煌手機 :0937-882-565 電話 :2948-3987

聯絡地址 : 中和區景安路 167 巷 5 號 1F

新北市政府城鄉局都更科站 : www.planning.tpc.gov.tw

主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司總幹事 : 曾植僖手機 :0960-511-899

協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會理事長 : 蔡振煌手機 :0937-882-565 電話 :2948-3987

聯絡地址 : 中和區景安路 167 巷 5 號 1F

新北市政府城鄉局都更科站 : www.planning.tpc.gov.tw

二階段同意書二階段實施者

經公開招商之實施方式


土地管制要點獎勵

容積移轉

都市更新容積獎勵

法定容積 300%

獎勵項目申請比率都更獎

勵公益設施 6.02%

都更容獎 47.57%

容積移轉 85.92%

土管獎

勵開放空間 0%

停車獎勵 0%

其他獎勵 8.00%合計 147.51%

坪效： 1 坪土地 =12.59 倍

使用分區土地面積( 坪 )

容積容積合計

住宅區法定容積 2243.78 坪 3000% 6731.34 坪都更等獎勵容積 2243.78 坪

147.51%×300%=442.53% 9924.97 坪

坪數總量總銷 28251.09 虛坪 ( 不含捐贈公益設施 )

坪效 : 28251.09 / 2243.83( 土地 )=12.59 倍

總容積16656.31 坪

2

都市更新的好處 - 容積獎勵效益


地主平台創造機會

建築設計圖

計算面積成本

試算分配

說明整合

事業計畫

地主第１次同意

書

政府核准獎勵面積

申請審議

公開招商競價

選配房屋

變更主辦

地主第２次同意

書

權變政府審議

權變政府公告

籌資信託簽約

施工

交屋結案

實施者 :公開招商評選營建廠商擔任

( 權利變換及工程施工 ) ( 事業計畫 )

實施者：新北都更建築經理股份有限公司

政府審議

取得同意比率

區分地主人數土地面積房主人數建物面積迅行劃定 1/2 1/2 1/2 1/2自行劃定 2/3 3/4 2/3 3/4優先劃定 3/5 2/3 3/5 2/3特別規定 × 4/5 × 4/5

3

本案適用

個案推動策略流程

同意比例90%以上

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公開招商時，出價高的營建廠商得標 ( 資格標審查＋價格標審查 )公開招商時，出價高的營建廠商得標 ( 資格標審查＋價格標審查 )

營建費平均銷售

單價

43.54 萬 /P

( 最低底價 )48.5 萬 /P 50 萬 /P 52.5 萬 /P

15.09 萬 / 坪

( 第二級建

材 )

共同負擔 71.06 億 71.06 億 71.06 億 71.06 億

地主分回

坪數12920.64 坪

14402.41

坪

14795.66

坪

15403.91

坪

地主分回

比例

( 面積比 )

45.74 ％ 50.98 ％ 52.37 ％ 54.53 ％

價值比 46.67 ％

地主每坪土地

平均分回倍數5.76 倍 6.42 倍 6.59 倍 6.87 倍

營建廠商

分回坪數15330.45 坪

13848.68

坪

13455.43

坪

12847.18

坪

營建廠商

分回倍數54.27 ％ 49.02 ％ 47.63 ％ 45.48 ％

價值比 53.33 ％

營建單價分析

樓層面積 ( 坪 )工程造價

單價金額 ( 元 )

(ABC 棟1F~29F.B1~

B3)

27161.83

坪$137,952.00 元

$3,747,028,772.16

元

B4 1569.06 坪$179,337.60 元(137952.00 元

*130%)$281,391,454.66 元

減震 + 制震28730.89

坪$3,000.00 元 $86,192,670.00 元

捐贈公益 1 樓設施裝修費用 50.57 坪 $20,000.00 元 $1,011,400.00 元

捐贈公益 2 樓設施裝修費用 143.63 坪 $20,000.00 元 $3,292,600.00 元

地下層逆打及複層壁

28730.89

坪$1,500.00 元 $43,096,335.00 元

綠建築設施28730.89

坪$3,000.00 元 $86,192,670.00 元

智慧型建築28730.89

坪$1,500.00 元 $86,192,670.00 元

合計28730.89

坪

$4,334,398,571.82

元

營建平均單價 $150,861.97 萬元


總項目項目費用備註

工程費用

重建費用

營建工程費 15.09 萬 / 坪 ×28730.89 坪=433549.13萬 SRC鋼骨鋼筋構造

建築設計費 8352.28萬含其他顧問費管理基金＋工程管理費 725.26+4335.49 ＝ 5060.75萬外接水電瓦斯 2653.60萬 428戶拆遷補償＋都更基金 500萬容轉購地 88720.12萬

權利變換費用

都更規劃 + 估價費 1307萬房租補貼 17700.19萬預計發 39個月合法拆遷補償 1108.18萬其他拆遷補償 4392.58萬地籍整理費 856萬

貸款利息 24436.90萬地主免土地設定抵押稅金 588.64萬管理費用

總務人事管理費 20622.89萬信託費 (含續建承諾 ) 3600萬廣告銷售費 23569.01萬12％風險管理費 73601.21萬

共同負擔總費用及占總銷百分比

710618.47萬53.33%

地主分配 : 621883.12萬比例 : 46.67%

5

都更成本共同負擔支出推估


資金規劃新屋選配安全配套資金規劃總更新成本約 63.7 億籌措如下◎ 銀行建築融資約 60% : 38.22 億 ( 借款人為營建廠商，地主不用土地設定抵押 )◎ 營建廠商攜資約 40% : 25.48 億

資金規劃總更新成本約 63.7 億籌措如下◎ 銀行建築融資約 60% : 38.22 億 ( 借款人為營建廠商，地主不用土地設定抵押 )◎ 營建廠商攜資約 40% : 25.48 億

新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可保留分棟方式◎ 1 樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配◎ 多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定◎ 停車位 : 每戶配 1 汽車 1 機車位◎ 找補以 1 戶為限， 10 % 坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打 9 折。

新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可保留分棟方式◎ 1 樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配◎ 多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定◎ 停車位 : 每戶配 1 汽車 1 機車位◎ 找補以 1 戶為限， 10 % 坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打 9 折。安全配套 : 信託 + 續建◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免土地設定抵押◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管，按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、繼承等問題影響◎ 續建 : 銀行 + 建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

安全配套 : 信託 + 續建◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免土地設定抵押◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管，按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、繼承等問題影響◎ 續建 : 銀行 + 建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記


ㄧ、房租補貼1.C-1. 四樓店舖公寓住宅 ( 臨景安路 )房租補貼 = 依原建物產權面積（坪） 1F作店鋪等使用，每坪 2700 元； 2F 以上住戶，每坪 600(套房使用＋ 200 元 )2.C-2. 五樓公寓住宅房租補貼 = 依原建物產權面積（坪）1F作住宅等使用，每坪 1200 元 ( 有註冊作辦公、店面等營業使用＋ 400 元、未註冊作辦公、店面等營業使用＋ 200 元 )； 2F以上住戶，每坪 600 元 (套房使用＋ 200 元 )3.C-3. 四樓公寓住宅房租補貼 = 依原建物產權面積（坪）1F作住宅等使用，每坪 1200 元 ( 有註冊作辦公、店面等營業使用＋ 400 元、未註冊作辦公、店面等營業使用＋ 200 元 )； 2F以上住戶，每坪 600 元 (套房使用＋ 200 元 )4.C-4. 透天厝房租補貼 = 依原建物產權面積（坪）1F作住宅等使用，每坪 1200 元 ( 有註冊作辦公、店面等營業使用＋ 400 元、未註冊作辦公、店面等營業使用＋ 200 元 ) ；2F 以上住戶，每坪 600 元 (套房使用＋ 200 元 )

5.C-5. 空地

6.C-6. 現有巷道

各戶房租補貼及地主其他補貼 ( 以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準 )

二、其他補貼1. 增建及未登記建物補償：區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依實測面積現況做為店鋪使用者每坪補貼 3 萬元（含

租金補貼），住宅使用者每坪補貼 3 萬元 ( 含租

金補貼 )，雨棚使用者每坪補貼 1 萬元（含租金

補貼）；地下室未登記建物之使用權每坪補貼 3 萬元（含租金補貼）等。

2. 室內裝潢補償：未來權利變換評價基準日前 5 年內有新裝潢之

建物，另補償裝修費，補償金額認列由建物所有權人提出相關證明及裝潢費收據、發票依 5 年耐用年數提列折舊計算其殘值。

3. 房屋拆遷補償費：依合法建物每坪 2000 ，於權利變換計畫核

定發佈日起十五日內發給之。

7


都市更新效益◎ ◎ 個人個人 :: 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯

◎ ◎ 整體效益整體效益 :: 四週留設 4m 以上人行步道及綠化，環境

優良

◎ ◎ 利益價值利益價值 :: 新屋價值倍增，自主更新享利得

◎ ◎ 車停地下室車停地下室 :: 每戶 1 汽車 1 機車位，地上環境優

◎ ◎ 優質管理優質管理 :: 安全守護，公用設施多，活動方便

◎ ◎ 更新後建物高度更新後建物高度：：

1F ： 395cm 地下一層：

400cm

2F ： 395cm 地下二層：

340cm

3F ： 395cm 地下三～四層：

320cm

4F～ 29F ： 335cm

ㄧ、二階段同意書＋二階段實施者型：達到地主分配最ㄧ、二階段同意書＋二階段實施者型：達到地主分配最大化之目標。大化之目標。 ( ㄧ )第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。

( 二 )第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。

二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標，地主，地主免土地設定抵押免土地設定抵押。。

三、住宅社區創新高性能化：達到居住環境優質化之目三、住宅社區創新高性能化：達到居住環境優質化之目標：標： ( ㄧ ) 社區公園化。

( 二 ) 建築美學化。

( 三 ) 環保省能綠建築化 ( 綠建築標章 ) 。

( 四 )結構安全耐震化 ( 減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法 ) 。

( 五 )建築智慧化 ( 智慧建築標章 ) 。

( 六 ) 光纖寬頻建築 (光纖寬頻建築標章 ) 。

( 七 ) 消防救災安全化。

更新三大目標














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