67
ייי יייייייי ייייי יייי יייייי יייי"י יי ייייי ייייי2009

שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי דצמבר 2009

  • Upload
    tien

  • View
    73

  • Download
    7

Embed Size (px)

DESCRIPTION

שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי דצמבר 2009. הרקע שלי. כלכלה וגיאוגרפיה – BA גיאוגרפיה - MA עיריית ירושלים מהנדס העיר האגף למדיניות תכנון – כלכלן. עסקה ראשונה – דירה. אגף התקציבים במשרד האוצר - רפרנט לתחום מנהל מקרקעי ישראל ותחום התכנון והבניה. - PowerPoint PPT Presentation

Citation preview

Page 1: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

יסוד מושגי המקרקעין שוק" ן הנדל בכלכלת

רן חקלאי 2009דצמבר

Page 2: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

2

הרקע שלי

BAכלכלה וגיאוגרפיה – MAגיאוגרפיה -

עיריית ירושלים מהנדס העיר האגף למדיניות תכנון – כלכלן.

עסקה ראשונה – דירה.אגף התקציבים במשרד האוצר - רפרנט לתחום

מנהל מקרקעי ישראל ותחום התכנון והבניה.אגף התקציבים באוצר – סגן הממונה על התקציבים

תחומי אחריות – שכון, מקרקעין תכנון פיסי תחבורה תקשורת.

שכון עובדים – מנהל מחוז תל אביב והמרכז. מנהל – כלכלה אורבנית בע"מ.

Page 3: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

3

הרקע שלי

ספרינט השקעות בע"מ. אופק גמל מקבוצת בנק לאומי, יו"ר וועדת ההשקעות.

בנק לאומי למשכנתאות בע"מ.ד. רוטשטיין חברה לבניה ונכסים בע"מ .

צים חברת ספנות ישראלית בע"מ - מועצת מנהלים וועדת כספים.שיכון ופיתוח בע"מ חברה לשיכון ובניה - מועצת המנהלים

וועדת כספים.רשות הנמלים - מועצת המנהלים ויו"ר ועדת כספים.

רשות שדות תעופה - מועצת המנהלים וועדת כספים.ק.ב.עי. - חברה לפיתוח אשדוד בע"מ .

קרתא חברה לפיתוח מרכז ירושלים - מועצת מנהלים וועדת כספים.

Page 4: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

4

נהלים

[email protected]מייל .0522-603713טלפון

ניתן לפנות אלי בכל עניין רלוונטי לשיעור . לנדל"ןאו

Page 5: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

5

אינטרנט אתרי

http://www.mof.gov.il/ שער ממשלה - http://www1.cbs.gov.il הלשכה המרכזית -

לסטטיסטיקה http://www.mmi.gov.ilasp מנהל מקרקעי

ישראל http://www.bankisrael.gov.il בנק ישראל –

http://www.mof.gov.il/ משרד האוצר - http://www.moch.gov.il/Moch- משרד

הבינוי והשיכון

Page 6: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

"מבוא "על קצה המזלג

SUB PRIME המשבר הכלכלי

Page 7: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

7

הבסיסית- הפעלה מהות שוק

ומוכרים – קונים וכלכלה שוקמוכרים ולמי קונים ממי

והסכמות – מהבנות עסקה מורכבת ממה הנכס מהות על / השימוש זכויות הבעלות העברת מועד והתשלומים המחיר בוררויות

Page 8: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

8

תנאים – משוכלל שוק

מחיר – נקבע בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון

שוק משוכלל מהווה תנאי הכרחי לקביעת מחיר "נכונה"

שוק משוכלל מודל אוטופי– כל השחקנים הקונים והמוכרים יודעים הכל כל הזמן

בעסקה "פשוטה" קל ליצור מודל של שוק משוכלל

Page 9: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

9

עסקת ה"עגבניה"- שוק מחנה יהודה

כל הסחורה על המדפים נגישה, ניתן למשש ולעיתים גם לטעום

כל המחירים גלויים ומפורסמים בכתב ובקול רם יש הרבה מוכרים, הרבה קונים ומוצר אחיד פשוט

ואדום – עגבנייה מהות העסקה – בוחרים ממלאים בשקית שוקלים

משלמים ולוקחים את הסחורה Cash and דקות 3משך זמן העסקה –

Delivery

Page 10: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

10

עסקת ה"עגבניה"- שוק מחנה יהודה

גבוהה הוודאות רמת " " הצדדים שני על מקובל ערב ב צורך אין

ומועד קבלתה מועד העגבנייה של טיבה עלהתשלום

Page 11: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

11

" - " על דירה רכישת ן נדל עסקתהנייר"

, : גודל הדירה גודל משתנים רב מורכב מוצר , , , עיר, ספציפי מיקום כיוונים קומה הבניין

וסביבה. , , גימור רמת ביצוע טיב חומרים טיב

דירה – לקבלת זמנים מעורר 24לוח חודש ? נקבל האם הדירה את נקבל האם שאלות

. ? כמובטח יהיה הטיב האם בזמן אותה

Page 12: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

12

" - " על דירה רכישת ן נדל עסקתהנייר"

( " שלא " בהגדרתו מתמשך שירות עם מוצראם בין במהירות שמתכלה עגבנייה כמו

. לא אם ובין אותה אוכליםתוספת, ומה במחיר נכלל מה מחיר

נוכל ואם משלמים מתי התשלום תנאיבהם לעמוד

Page 13: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

13

פערי – על גישור מתמשכת עסקהזמן

קבלת לבין העסקה יצירת בין זמן פעראי 24המוצר – של שאלות מעלה חודש

הצדדים שני של בהתחייבויות עמידהלבין למוכר לשלם ההתחייבות בין זמן פער

הקונה של התשלום יכולתהמסייע גורם מחייבים הללו הזמן פעריהתשלום ויכולת האמון פערי על לגשר

והפרויקט העסקה חיי לאורך

Page 14: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

14

בעסקה הסיכון ניהול

הסיכון גודל כך הסיכוי כגודלהוודאות = אי רמת המרכבות רמתהסיכונים = רמת הוודאות אי רמתהמחיר = על השפעה הסיכון רמת

משפיעה לעסקה השותפים בין האמון רמתהמחיר ועל הסיכון רמת על

Page 15: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

15

בתיאוריה, דירוג אמון ובפרקטיקה

אין ולקונה נמוכה למוכר הקונה בין האמון דרגתהחתימה בעת לקניה המשאבים מלוא את

קבלת עם לשלם ירצה והקונה מקדמה ירצה המוכרהנכס

" " ירצה המוכר ואילו תשלומים ב לקנות ירצה הקונהמזומן.

אמון הצדדים בין יש המרכבות למרות אםבמתווה – בקלות תתנהל העסקה ומשאבים

: להלן כדוגמה , הרוכש ישלם ההסכם במעמד הסכם 50%ייחתם ה יתר את ישלם הדירה קבלת . 50%עם

Page 16: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

16

בעל, – שלישי צד מממן ערב " " טוב שם ו כלכלית יכולת

זה מסוג לשירותים צורך קייםהצורך על עונים בנקאיים שירותים

" גדול " עסק הגדרתו הוא הבנק גם אותה לגבות וכוחו הלוואה הבנק של עיסוקו

ארוכים זמן בטווחי " " שבין מכובדות ה הגודל בגלל טוב שם לו יש

וכבדה גדולה ברגולציה מקורה היתר

Page 17: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

17

והדירוג המתווך

סיכונים ניהול היא הבנק של המומחיותלנעלי ולהיכנס לערוב יכול הבנק ברכישהשונים מסוגים כשלים של במקרה המוכר

כגון: נבנה או נבנה לא הוא כי המוצר קבלת אי

למחצה או בזמן לא המוצר קבלת היא השנייה הרמה

פגום.

Page 18: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

18

והדירוג המתווך

" " תשלומים ב מכירה זמן פערי על גישורשל היכולת בין שתגשר הלוואה העמדת

- משכנתא משלם הוא אותו למחיר הקונה

Page 19: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

19

הסיכון ניהול

כערב לבנק הועברו הקונה סיכוניהעסקה התמשכות המוכר סיכוני

לאורך כמממן לבנק הועברו והתשלומיםזמן

בעסקה הסיכון את להעריך צריך הבנקולתת העסקאות משני המורכבת כולההכסף - מחיר בדמות מחיר תג לסיכון

הריבית

Page 20: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

20

בקונה הגלום הסיכון

ובמוצר בקונה נותן שהבנק האמון רמתפרמטרים כמה תקבע

ההלוואה מתן עצם דירה ממחיר המימון שיעור הכסף מחיר ההחזר שיטת הזמנים לוח לערבים דרישה

Page 21: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

21

הסיכון דרוג

של מוכח עושר בעל $ 100אדם מיליוןשל נטו חודשית ירצה 100משכורת $ אלף

של במחיר דירה במקום 500לרכוש $ אלףומבקש נמוכה המחיר תנודתיות שרמת טוב

של בגובה הלוואה הבית 95%מבנק ממחירולכן הכסף את צריך לא הוא מהותו מעצם

. הלוואה לו מלתת יהסס לא הבנק

Page 22: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

22

הסיכון דרוג

לכל" מעבר שמוכיח למי כסף נותן בנק" אותו צריך לא שהוא ספק

נטו חודשית משכורת פיננסי עושר ללא אדםשל 15של במחיר דירה לרכוש ירצה ₪ אלףלא 500 שאין חדש במקום $ אלף

הלוואה מבנק ומבקש מחירים היסטורייתשל הבית 95%בגובה ממחיר

Page 23: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

23

מעבר " שמוכיח למי כסף נותן בנקאותו צריך לא שהוא ספק "לכל

Page 24: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

24

דירוג הסיכון – פריים וסבפריים

לווה כלומר כפריים ידורג הראשון המקרהנמוך, במחיר ההלוואה את ויקבל טוב

זמן ולאורךהלווה – יתקשה פניו על השני המקרה

את להעלות יש ולכן ההלוואה את לפרועקצרים לזמנים הסיכון את שישקף המחירהלווה כי הסיכוי את מקטין הגבוה והמחיר

ההלוואה את להחזיר יוכל

Page 25: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

25

שוק הסבפריים - הרגולציה והמשבר

ניתנו הלוואות גדולות ללווים המוגדרים סבפריים

ההלוואות ניתנו על סמך ההנחה כי גם אם ההלוואה הלא תיפרע שוק יימצא לדירה

קונה אחר במחיר גבוה יותר כאשר הלוואות לא נפרעו, והביקוש ירד

והמחירים ירדו גם כן לא הייתה יכולת לממש את הנכס

Page 26: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

26

? למדנו מה

נדל"ן – המוצר מרכב ביותרשוק "משוכלל" הוא תנאי הכרחי )ואטופי(

רמת אי הוודאות עשויה להיות גדולה אמון היא מילת מפתח

מימון מהווה חלק נכבד בשיקולים וכדאי שאנשים יעמדו בהתחייבויותעהם

Page 27: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

27

תועלות

הבית משקי של ההון הצבר של הגדלה. באזור הקיימים

. הכללית החיים איכות של העלאה . קרקע של יותר נאות ניצול

Page 28: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

28

מטרות,יעדים ומשמעותם הכלכלית,החברתית והפרוגרמאתית

תוכן ליצוק יש התכנית של העל למטרת. וחברתיים כלכליים בכלים

. פרוגרמאתי כמותי ביטוי לתת

Page 29: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

29

ההיבט הכלכלי של התכנון מתייחס לשאלות כגון

מה הביטוי הכלכלי והחברתי למשמעות היעדים בתכנית פיסית?

מהי מידת ההשפעה ההדדית של התכנית על העיר ושל העיר על התכנית?

מה הם הפרמטרים הכלכליים הרלוונטיים לבחינת המשמעות וההצלחה של תכנית עירונית?

התייחסות לבעלי העניין תוך כדי הגדרת "הכדאיות לציבור".

כלים לבחינת חלופות להשגת יעדי התכנית. כלים ליישום התכנית.

Page 30: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

30

התוכן הפרוגרמאתי מתייחס לשאלות כגון

- מה הם השימושים הרצויים. מה? - מהי מידת האינטנסיביות של כמה?

השימושים הרצויים, גודל, תפרוסת וגובה; ומה היחס ביניהם.

- המיקום הספציפי של השימושים איפה?הרצויים.

Page 31: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

31

מנקודת התכנית יעדי הגדרתהציבור " טובת של " המבט

, , בוחנת טיבה מעצם ארצית מתאר תכניתהאפשריות תוצאותיה ואת התכנית יעדי את

, גם שניתן רחבה ציבורית ראות מנקודת. " " כולו הציבור טובת כ להגדירה

?" הציבור " כלל מיהוהפרמטרים ובעיקר הפרמטרים מה

?" טובתו " את המגדירים הכמותיים

Page 32: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

32

מנקודת התכנית יעדי הגדרתהציבור " טובת של המבט

נקודת המבט הציבורית שונה מנקודת מבטם של בעלי עניין ספציפיים כגון בעלי נכסים בתחום

התכנית, דיירים, בעלי עסקים וכו'. בעלי עניין אלו הם פירמות ופרטיים שהאינטרס שלהם קל לזיהוי

ולאומדן. בדרך של הגדרת טובתם של בעלי העניין

הספציפיים בתחילה, ניתן להגדיר את השוני ביניהם לבין "טובת הכלל".

Page 33: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

33

שטח בתחום גמלאים כפר הקמתחקלאי

לבעלי עניין ספציפיים כדוגמת חברות בעלות שטח בנמל או בעלות חזקה יש "שם ברור וכתובת".

בעל עניין ספציפי רוצה להגדיל את רווחיו. במובן זה "מבחן השורה התחתונה" )שורת הרווח( הוא המבחן

הפשוט והקל להגדרה של בעלי העניין הספציפיים. על רקע זה ניתן להניח כי טובתו גדלה ככל שזכויות

יתר על כן חברה או הבניה בתחום התכנית גבוהות.פרט רואה נכס הספציפי, וההשפעות הישירות והעקיפות

של הבניה אינן מעניינו.

Page 34: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

34

הציבור טובת

, " לה" בקרבה התכנית בתחום נמצא הציבור , של המוניציפאלי לתחום מעבר וגם כולה בחיפה . זה, לציבור ברורים וזיהוי כתובת לו אין אך חיפה

. מדויקת מספרית הגדרה איןמבחן " שם הספציפיים העניין לבעלי בניגוד " כמותי ביטוי לו ויש פשוט התחתונה השורה

שורה, " מבחן אין הציבור לטובת ברור. טריוויאלי" תחתונה

Page 35: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

35

הציבור טובת

, " וגם" לה בקרבה התכנית בתחום נמצא הציבור . , ברורים וזיהוי כתובת אין לכך מעבר

. מדויקת מספרית הגדרה אין זה ציבורמבחן " שם הספציפיים העניין לבעלי בניגוד " כמותי ביטוי לו ויש פשוט התחתונה השורה

שורה, " מבחן אין הציבור לטובת ברור. טריוויאלי" תחתונה

Page 36: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

36

הציבור טובת

חיים " איכות בעלת עיר ביצירת הוא המבחן , בו", להיות שנעים מקום עירונית

, , , אנשים, מושך בטוח נאה אטרקטיבי . נעימה מפגש נקודת ומהווה

הוא אלו תכונות של הכלכלי הביטוי , ובת יציבה משמעותית כלכלית פעילות

ולעיר, לאזור מוסף ערך היוצרת . קיימה

Page 37: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

37

המודל הכלכלי כמגדיר את יעדי התכנית

"תוצרים של תכנון העיר הם מוצרים ציבוריים, כגון איכות חיים פעילויות תרבות וכו שברובם אינם "סחירים", אין להם מחירי שוק כפי שיש למוצרים

בכלכלת בעלי עניין ספציפיים. כיוון שכך, יש ליצור פרמטרים כמותיים חליפיים למחירי השוק שיהוו אמת מידה כמותית ומדידה דרכה שניתן באמצעותה להגדיר את מטרותיה.

Page 38: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

38

להערכת כלכליים מודליםהציבורית התועלת

מתודה זו הנה מודל הPדוני. הדוני, מהמילה היוונית הPדוניזם, נהנתנות. כלומר, מסיקים את ערך המוצר הציבורי ממידת ההנאה

שיש במוצר סחיר שיש לו מחיר שוק. ממחיר הדירות ניתן להסיק על תחומים אחרים. דהיינו, המודל עושה שימוש במחירי דירות כסRמQן

)אינדיקאטור( שבאמצעותו מוגדרות מטרות התכנית, וניתן להשוות בין חלופות על בסיס

כמותי.

Page 39: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

39

להערכת כלכליים מודליםהציבורית התועלת

הגדלת האטרקטיביות של האזור והגדלת הביקוש . לשימושי קרקע בתחום התכנית ובתחום הסובב לה

הגדלת הביקושים משמעותה גם שינוי במערך מחירי הנדל"ן באזורים אלו. המוצר הנדל"ני העיקרי בתחום

הסובב את התכנית הוא יחידות דיור המתפקדות בעיקר כדירות אך גם לעסקים שונים.

דירות הן מוצר סחיר והשינוי במחיריהן לאורך סמן מהווים סמן )אינדיקציה( לרמת הביקושים באזור.

כלומר נעשה שימוש במודל הPדוני ובשוק הדיור ככלי בתהליך התכנון, הגדרת היעדים והסתברות למימושה.

Page 40: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

40

האינדיקאטורים העיקריים בהיבטים הכלכליים

שינוי במחיר הדירות כגודל הסיכוי כן גודל הסיכון

קיימים שני סוגים עיקריים של סיכונים בביצוע וביישום התכנית:

סיכוני הביצוע – כשלים בביצוע באומן העלויותולוח הזמנים.

סיכוני שוק – כשל באומדן הביקוש, במחירובהכנסות.

Page 41: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

41

סיכום - תכנית מטרת

היא התכנית של חברתית הכלכלית המטרהכגון קרקע לשימושי הביקושים דפוס שינוי

, ופועל, האזור בכל ותעסוקה מסחר מגורים . במחירים שינוי הוא מכך יוצא

מהווה המוצע המודל פי על במחירים השינויהאינדיקציה ואת מחד המטרה את

. מאידך להשגתה

Page 42: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

42

וארגוניים כלכליים כליםעירוני וחידוש בפיתוח

Page 43: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

43

פיסי חידוש

שורה " הברכה אין קרקעיות תת תשתיות." העין מן הנסתר על אלא

. העירונית והסביבה הרחוב מראה. הקיימים המבנים חזות

) , צריך ) אם נכון אם מבנים תוספת.דירות .מסחר .תעסוקה

Page 44: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

44

חברתי חידוש

מעבר של אוכלוסייה לאזור ? ?צעירה יותר?אמידה יותר

הגירה של תושבי האזור לאזורים אחרים? ?"הדרה"? לאן

Page 45: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

כלכלי חידוש

באזור הנכסים במחיר עלייהאחרים לאזורים ביחס

Page 46: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

46

הנכסים בערך עלייה

הדיירים לגבי המשמעות הגדלת היא המשמעות הדיירים הם הנכסים בעלי אם

. , יותר עשירים הם הבית משקי של ההון הצטבר שכר עליית היא המשמעות שוכרים הם הדיירים אם

הדירה

הדיירים של המוביליות ולממש המקום את לעזוב יכולים נכסים בעלי דיירים

. גבוהים בערכים הרכוש את שכר את לשלם יכולים אינם באם שוכרים דיירים

. לעזוב חייבים יהיו הדירה

Page 47: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

47

כבעלים ציבוריים גופים

יעלה הדירות ערך הציבורי הדיורחלופית ציבורית מדיניות

לדיירים הנכסים את למכור במחיר למרבה הנכסים את למכור לא או הדירה שכר את להעלות

את מגדילה הקיים המצב השארתאת ומגדילה הדירות במחיר הסבסוד

הביקושים.

Page 48: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

48

מדיניות מוביל כגורם מימון

, חיצוניות תועלות אין סגור משק הוא מתחדש אזור " תהליך, " את לממן חייב האזור להתחדשות

. הוא ממקורותיו ההתחדשות. ולצופף דירות להוסיף משמעותו המימון

" לכאורה " יש כך התחדשות טעון שהאזור ככל. יותר לצופף

. חברתיים ולשינויים לאזור להגירה גורם ציפוףלמחירים נמוכה חיים לאיכות לגרום עשוי יתר ציפוף

." עירוני " חידוש של המטרה את ישיג ולא נמוכים

Page 49: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

49

עירוני חידוש כתהליך ציפוף

קיים תכנית יישוב מוצע מצב יחס מצב

מצריים יהוד 12.40 62.00 5.00 קדושי

מרכז יהוד 10.19 1,162.00 114.00 יהוד

9.67 58.00 6.00 יהוד מקלב יהוד

תקווה 6.86 288.00 42.00 עמישב פתח

5.74 390.00 68.00 העצמאות יהוד

העירוני חדרה 5.00 90.00 18.00 השוק

לציון 3.88 384.00 99.00 רוקחראשון

לציון האלמוני ראשון 3.69 720.00 195.00 החייל

מזרח חדרה 3.63 156.00 43.00 מבוא

תקווה 2.54 360.00 142.00 דגל הראובן פתח

Page 50: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

50

העסקי והתהליך הציפוף

/ דירה הנכס את מוכר הבעלים מקרקעין עסקת. כסף שווה או כסף של בדרך בתמורה

. , הקרקע מחיר הוא הרכישה מחיר הדירות רכישת . כסף בשווה או בכסף הדירות רכישת

. ובניה פיתוח תכנון . היזם ידי על בשוק הדירות מכירות

. הפרטיים הבעלים ידי על בשוק דירות מכירת

Page 51: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

51

העסקה בהליך מובנים קשיים

. הרוכש לבין המוכר עוצמת בין איזון חוסר המוכר מצד חשדנות הרוכש מצד וניצול אדנות

. לביצוע ארוך זמנים לוחהסטטוטוריים ההליכים לגבי הוודאות אי

. התוצר ולגבי

Page 52: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

52

העסקה בהליך מובנים קשיים

. מסובכים מיסוי מרכיבישל והשווי המכירה מחירי לגבי וודאות אי

הקיים. . העתידי השווי לגבי וודאות אי

. העניין בעלי ריבוי

Page 53: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

53

ומשמעותה וודאות אי

גבוהה עלות משמעותה בתהליך הוודאות אי. מעורב גורם ולכל לכלל

ממחירם תפחית הוודאות אי הנכסים בבעלי פגיע. העסקה קיום על ותקשה הפוטנציאלי

הוני הפסד משמעותו העירוני החידוש דחיית , המצב של קיבעון הנכסים לבעלי

איכות- " מבחינת לעיר והפסד אקונומי הסוציו . העירונית החיים

Page 54: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

הציבוריים היישום מנגנוני תפקיד

אי מרכיב הקטנת הוודאות

Page 55: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

55

הציבור בידי כלים

, וציפוף ייעוד בשינוי בעיקר פיסי תכנוןבאישור המקומית הרשות של החלטה

, . של החלטה תשתיות חידוש התכנון רשויות. המקומית הרשות

. התכנון של ישיר ממלכתי סבסוד. וסבסודה ארגונית מערכת הקמת

Page 56: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

56

הציבור בידי כלים

לבעלי והיטלים אגרות ממסים פטוריםעירוניים, מוסדות של החלטה הנכסים

וממלכתיים. דיירים על לכפות ליכולת ביחס חקיקה שינוי

, של החלטה שלהם הנכס של מכירה . הכנסת ושל הממשלתית המערכת

Page 57: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

57

הסטטוטורי התהליך

שווי את יקבע הסטטוטורי התהליך של התוצרפעולת של הקריטי הנתיב את מהווה והוא הנכסים

. העירוני החידושלכל ושקוף ברור מהיר להיות צריך התהליך

את המחליטים כל בידי לתת מנת על האוכלוסייה . ולקנות למכור להחליט בבואם הנכון המידע

של ועושק ניצול ימנע ובזמן שקוף ברור מידע . מורכב מידע לרכוש וידע משאבים להם שאין אלה

Page 58: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

58

הנכסים/ מחזיקי בעלי

מלוא/ את לראות יכולים הנכסים מחזיקי בעלי. כשלהם הקרקע ערך

בסך נכס לשווי לטעון יכולים הם 4לכאורה. אחד לכל ₪ מיליון

, , , הקרקע בעלי הדיירים עניין מבעלי אחד לכלהשונות והרשויות הפוטנציאליים הרוכשים

. הרכישה המחיר על שונה מבט נקודתגדול לשיהוי לגרום עשויה בתהליך שקיפות אי

. בתוצאותיו" ולעיוותים מ במו

Page 59: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

59

תשתיות חידוש

" ברגליים " הצבעה משמעותו השקעות ביצוע . בפועל ביצוע כמו אין שינוי לבצע כוונה יש שאכן

. רצינית " הכוונה כי העניין בעלי יתר לכל לסמן. מראש הרשות ידי על ממומנת הוצאה

" להחליט" הפרטיים העניין בעלי על מקל סימוןוהסיכוי ולסיכון שלהם העסקית לעמדה ביחס

. בכך שגלוםקבלת לפני הפיתוח את לממן צריכה הרשות

פיתוח היטלי בגין תקבולים

Page 60: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

60

ומיסוי היטלים אגרות רכיבי

שבח מסהשבחה היטל

" י ממ בקרקע היתר דמימכירה מס

פיתוח היטליבניה אגרות

Page 61: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

61

" י - ממ החלטות היתר דמיומשמעויות

- "    על" החלה תכנית עירונית להתחדשות תכנית , אשר עירונית בקרקע ברובו מבונה מתחם

לחוכרים  ככולם רובם מוחכרים בתחומה המגרשיםמהוונים חכירה חוזה זכויות בעלי את מגדילה

פי לפחות למגורים הרווי במבנה , 3הבנייה " בפועל הקיימת לבנייה על בהשוואה החלה

.)" " : החדשה ) התכנית להלן המקרקעיןהמינהל  , יגבה לא החכירה בחוזי האמור אף על : , לדירה בנייה תוספת להלן האמור בגין היתר דמי

  , קיים רווי בבניין מהוון חכירה חוזה קיים לגביהעירונית      בקרקע

 

Page 62: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

62

" י - ממ החלטות היתר דמיומשמעויות

עירונית  בקרקע קיים רווי בבניין דירות תוספת, מהוונות בו הדיור יחידות כל שבנייתן אשר ובלבד

" לעיל כהגדרתה החדשה התכנית י עפ תעשהומכוחה".

Page 63: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

63

היתר דמי

, אם ההיתר דמי נוסחת , הי אותם לשלם יש

כדלקמן: , העתידי הקרקע ערך

הקרקע ערך פחותכפול . 31%בהווה

התשלום לכאורה : כדלקמן להיות אמור

עתידי קרקע ערךערך פחות

31%בהווה

היוצא בין הפער₪19,000,000 לנכנס

היתר ₪6,000,000 דמי

Page 64: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

64

" י ממ תקציב

בהכנסות שוליים הם ההיתר דמי , יוצרת" קביעתם שיטת אך י ממ

" בסכום" וודאות אי של אפור מסך. העסקות לקיום מהותי

בסכומים מתבטא האפור המסךדמי קביעת בתהליך מכך יותר אך

בו שאין מתמשך זמנים ולוח ההיתר " לקבלת" ההכרחי הדיון סופיות מ

. בתהליך וודאותבדמי ההפחתה בדבר ההחלטהעל עונה ואינה מסובכת ההיתר

. שקיפות של הקריטריוניםשל ליחס פוגעת 1:3ההגבלה

ציפוף על ומשפיעה הנכון בתכנון. לצורך שלא

"₪ אלפי כ סעיף סה שם

₪4,100,000

מינהל  הכנסותמקרקעי

ישראל

היתר  ₪170,000 דמי

Page 65: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

65

השבחה היטל

" ומכשלה " אפור מסך מהווה השבחה היטל. ובירוקרטית כלכלית

המחיר לגבי בהירות אי הזמן משך לגבי בהירות אי ומשמעותה הבעלות לגבי בהירות אי

בינוי לפיני מדריך

Page 66: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

66

ההשבחה היטל

היטל נוסחתערך, ההשבחה

פחות העתידי הקרקעבהווה הקרקע ערך

.50%כפול ההשבחה היטל נוסחת

" י ממ 10%לקרקעמהקרקע מההכנסות

הנדונה.

לפרטיים ההיתר דמי חישוב

ערך פחות עתידי קרקע ערך50%בהווה

לפי הקרקע ערכי בין הפערלבין החדשה התכנית

הקיים ₪19,000,000 המצב

היתר ₪9,500,000 דמי

" י ממ קרקע ההיתר דמי חישוב

ערך פחות עתידי קרקע ערך10%בהווה

בעתידי הקרקע ₪20,000,000 ערך

היתר ₪2,000,000 דמי

Page 67: שוק המקרקעין מושגי יסוד בכלכלת הנדל"ן רן חקלאי  דצמבר  2009

67

המלצות

התהליך של פישוטהיתר דמי על ויתור

השבחה דמי על ויתורמקדימות עירוני ועיצוב תשתית השקעות

ובינוי פינוי לתהליךגבוהה מוניציפאלית שירות רמת