浅谈扬州商圈经济发展金广东

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• 一、商圈的介绍 1 、商圈的定义商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾

客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。


• 2 、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发

展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。


• 3 、商圈的范围。一般较大的经验商圈是 2-3 公里。


• 4 、商圈的特点• 1 、至少拥有一个比较著名的主力商业设施。• 2 、所聚集的商业业态多样化。• 3 、交通非常便利。• 4 、配套设施齐备。


• 二、扬州商圈发展现状


• 1 、文昌商圈现状• 文昌商圈以中心街道文昌路为轴线，地处核心部位的有金鹰国际购物中心、

万家福商城、时代广场；东侧有珍园商业区、世纪联华超市、茂业百货、银河电子城以及沿街各类商店；西侧有五星、苏宁、汇银等家电商场。紧毗相应，文昌广场，四望亭路和淮海路美食条街。


• 商圈主要成员：金鹰国际文昌店万家福商城时代广场苏宁电器汇银家电京华大酒店美食街等


• 金鹰国际文昌店• 金鹰国际购物中心扬州店隶属于南京金鹰购物集团，前身是扬州市百货商店。

扬州金鹰国际购物中心于 2001 年 10 月 28 日试营业， 2001 年 12 月 28 日起正式开业，营业面积 44000 平方米。目前商场拥有 COACH 、登喜路、万宝龙、奥德臣、希思黎、兰蔻、雅诗兰黛、施华洛世奇、欧米茄、双立人等众多一线品牌，经营品牌以中高档为主。 2011 年，金鹰国际文昌店实现业绩超 18亿元。


• 万家福商城• 万家福商城是扬州地区首家中外合资商业零售企业，营业面积 1.8 万平方米，

营业楼层包括地上 6层、地下 1层，经过 2002 年的大楼扩建工程，商城进一步扩大了经营规模，改善了硬件条件。目前经营品牌以中档为主。 2011 年全年业绩为 7亿元。


• 时代广场• 扬州时代广场位于扬州市文昌中路 537号，地处扬州市最繁华的文昌商圈核

心地段，由扬州时代实业有限公司开发建设。广场占地 2·3 万平方米，总建筑面积近 7 万平方米，主体地上五层，地下一层，钟楼八层，是一家全生活服务模式的现代化、都市型购物中心。广场集购物、美食、休闲、娱乐、文化、影视、旅游及停车服务于一体，开创扬州市“一站式”立体消费之先河，是扬州市现代商业文明的代表和时尚潮流的平台。


• 商圈不足• 1 、活力不足。从目前的商业发展形势来看，整个文昌商圈基本代表了全扬

州市商业发展的最高水平，其中部分商场业绩和品牌档次在苏中、苏北地区处于领先地位。但从整体来看，金鹰国际文昌店基本上占据了整个文昌商圈乃至扬州市商业发展的头牌，基本形成了金鹰一家独大的状况，万家福和时代广场成了金鹰国际的陪衬作用。一家独大，导致商圈的竞争力减弱，活力缺乏，不利于商圈长期健康发展。


• 2 、空间局限。文昌商圈以文昌阁为中心，汶河路和文昌路十字型布局为主，四望亭路和淮海路为辅，所有道路最高以四车道和六车道为主，其中，文昌路为扬州主干道到，车流量较大，交通十分拥挤。此外，文昌商圈缺乏大型停车场，车辆停放已严重制约着商圈的集聚和法则。从现代商业发展趋势来看，文昌商圈狭小的空间成为商圈发展壮大的最大障碍。


• 3 、格局老化。从商圈的三大百货公司和三大家电卖场等来看，除金鹰国际部分独有品牌外，其他品牌同质化严重，很多商品各家都有，这导致商圈的吸引力和活力减弱。商圈中，除时代广场外，其他几个重点百货公司建筑也相对老化，格局落后，很难符合现代精品百货入驻要求，这也把许多品牌挡在门外。同时，商圈缺乏高档酒店、精致餐饮、精品超市、休闲娱乐等业态，现有业态已不能满足需求。


• 2 、京华城商圈现状：• 扬州京华城位于扬州新城西区，西邻扬州火车站，东接扬州市区，距扬州市

中心约 6 公里，在京华城路与文昌西路交汇处，是一座全生活产业城，也是一个以住宅群配合城市功能导向作为商贸新城中心的“城中城”。该城占地2060亩，建成后总开发面积 330 万平米：其中住宅小区 130 万平米，商务集聚区 200 万平米，核心建筑是扬州京华城 Living Mall全生活广场。扬州京华城是国家 AAAA级旅游景区。


• 业态组合：• 京华城商圈组合上有金鹰国际、世纪联华超市、苏宁电器、喜满客影院、餐饮、五星级酒店、游乐场、休闲会所等，周边配套大型停车场和湖景公园。其中，各大业态基本在京华城之内。商圈是正处于快速发展的新商圈，许多业态不断充实和组合，受到扬州年轻、时尚消费人群的青睐。目前，除拥有的扬州第一家星巴克、味千拉面、 DQ 等时尚餐饮外，世界快消品牌 ZARA 等也入驻了京华城，与此同时，香格里拉酒店的开业也为京华城集聚了人气。


• 商圈不足： • 1 、消费人气不足。当前，京华城周边的小区入住率还有待提升，西区常驻

人口的不足导致京华城消费人气不稳定，周末好于工作日；晚上好于白天。人气的不足是制约整个商圈发展的硬伤。


• 2 、业态不够丰富。从京华城商圈的业态分布来看，以自己先天优势弥补了文昌商圈的一些不足，但从业态的组合上，京华城商圈还可以大力发展商业步行街、金融、餐饮娱乐等，减少靠单店来维持现有业绩。


• 3 、商家实力较弱。从目前来看，京华城商圈与文昌商圈各有不同，但从金鹰国际、苏宁电器、世纪联华等主力店来看，均未发挥其个性吸引作用，与文昌商圈相比，均处于陪衬或附属作用。缺乏个性，独有品牌较少，且易受到文昌商圈影响较大，很多品牌与文昌商圈相比均处于劣势地位。


• 3 、西站商圈现状 :• 西站商圈，主要是以西站的力宝广场为核心，周边以新世纪大酒店、欧尚超

市和各类商业街等为主，主要客流为西区常驻人口和车旅流动人口为主。目前，力宝广场主要有乐宾百货、乐购超市、金逸影城、国美电器等品牌业态组合。从现在来看，当属于正处于逐渐形成并发展中。


• 商圈不足：• 1 、商圈体量较小。• 2 、商圈业态不完整。• 3 、商圈规划定位较模糊。


• 三、扬州商圈未来发展趋势• 随着城市化进程的加快，作为苏中、苏北的节点城市，需要凝聚周边城市的

人气、财气，要强化城市第三产业的实力，需要对城市商圈做一个系统的提升和发展。

• 1 、现有商圈提档升级。• 2 、规划培育新兴商圈。 • 3 、提升招商选商水平。


• 1 、现有商圈提档升级。• 品牌升级：从文昌商圈来看，金鹰文昌店近两年来，侧重于高档消费品的引进，特别是二、三线奢侈品品牌。目前来看， COACH 、登喜路、万宝龙，兰蔻、雅思兰黛、香奈儿、碧欧泉等高档品均已入驻，下一步迪奥、劳力士、卡地亚等都会入驻。


• 服务升级：从万家福的电梯服务员到扬州金鹰的无条件退换货，都从人性化的角度开始提升商圈的服务质量，下一步，文昌商圈要继续保持旺盛的势头必须从服务质量上下功夫，更多贴近顾客需求，以软实力提升商圈的硬实力。着力发展网络购物、售后服务、个性服务等，巩固商圈的吸引力。


• 硬件升级：文昌商圈的商家建筑均成型于上个世纪 90 年代，许多硬件设施，特别是楼层层高、面积等均达不到现代百货商场的需求，不符合消费者购物习惯，同时也制约了高档品牌引进。下一步，需要打破空间局限，不断扩大经营业态，不断完善商圈组合。


• 2 、规划培育新兴商圈• 随着城市化进程加快，受到城市交通、商圈结构等因素制约，现有商圈已经

无法满足扬州城市发展需求。根据《扬州市商贸流通提速发展行动计划》，未来五年扬州市将以文昌路为发展轴，重点建设京杭之心、文昌商圈和京华城三大商业区中心；在此基础上，逐步发展南部临港新城物流商业中心，扩容打造东部江都商业中心，努力打造现代都市型大商业体系。


• 文昌商圈：书写“精致扬州”的名片 • 在受到发展空间因素制约下，向“精致”方向发展，不仅成为商圈的突破口，更是成为书写“精致扬州”的一张名片。

• 按照规划，文昌商业中心将在国庆路与文昌路的交叉口，融合珍园和教场，建设消费、休闲、娱乐街区；在甘泉路与于国庆路交叉口，建设供市民消费、娱乐的市民活动广场，打造人文特色街区；在双东、教场、仁丰里构建“三把刀”和老字号聚集区，做大做强传统商贸业。

• 而最大看点是，在文昌路与大学路的交叉口的空地，将新建“乐都汇”城市综合体和一家五星级宾馆，与现有以的金鹰、时代广场等融合成为集购物、休闲娱乐、高档酒店为一体的城市中心商业功能区。


• 京杭之心：一条沿河滨水商业街 • 据了解，规划中的商业水街是一条沿河滨水商业街，一期长 680 米，由 20

多个单体建筑组成，建筑为现代风格，引入特色餐饮、河畔咖啡座、演艺吧等休闲娱乐功能。

• 这一项目是“京杭之心”打造商业氛围的核心产品，它与紧邻的运博会永久性会址会议中心和配套的皇冠假日五星级酒店相辅相成，构成“京杭之心”商业中心的新景观。未来，在现有会议中心北面， 3 公里长的扬州金融集聚区各类项目将一字排开。

• 据了解，京杭水镇一期已竣工。未来的商业水街还将继续往东打造，最终连通“京杭之心”与廖家沟的运河文化风情水街。


• 京华城商圈：蒋王新城项目规划出台 • 如今，京华城商业中心人气积聚，现代商业中心模式日渐成形。下一步，该

中心将以国展中心为出发点，建立发展扬州会展业；围绕蒋王水街，建立新兴城市综合体；江阳西路以北的专业市场带主打市场牌，突出专业市场效应。

• 目前，蒋王新城项目建设规划方案已正式出台。项目位于扬州城市西南部，拟在新城西区人工河景观带两侧 15 万平米的空间，打造低密度、高品味、亲水生态型商业街，以酒吧、餐饮业态为主。

• 项目一大看点是，在蒋王水城中央商务区内，一条沟通南北的水渠与一个环湖的大水系，将区域各部很好地整合到一起。通过水景、水幕、临水商业街等元素，凸显水城特色。水幕电影和焰火水景等相呼应，形成城市夜幕景观。

• 扬州国际展览中心二期项目旁，拟建四星级酒店一座。地上面积约 35000 平方米，地下两层。总投资约 3亿元，预计 2013 年 12 月完工。目前设计方案初定。


• 临港新城商圈：现代元素的生态新城 • 扬州南部临港新城基础及公共设施工程建设目前已经启动，首期工程九龙湖南北路已经开工。

• 南部临港新城毗邻扬子津风景区，东起扬子江南路，西至古运河，北起扬子津路，南到邗江河，占地 3.64 平方公里。项目功能定位为中高档商住区，同时配套建设教育、医疗、购物、休闲、商务等设施，是一座富含现代元素的生态新城。

• 根据总体规划及基础设施和公共配套设施建设先行的原则，南部临港新城将先行实施市政道路、社会事业、河道整治、景观等 6 大工程。


• 江都商圈：打造城市副中心 • 扬州城市骨架已经拉开，未来大扬州已经在眼前。由此，江都商业中

心呼之欲出，与文昌商圈遥相呼应。尽管还没有详细规划出台，但已吸引了有关投资集团的目光。

• 坐落在江都舜天路上的 72层扬州东方国际大酒店已奠基。这是一个大型城市综合体项目，总规模逾 22 万平方米，总高度达 280 米，其中包括超五星级酒店、甲级高档写字楼、时尚购物和商业体验中心。建成后，将成为城市新地标。


• 3 、提升招商选商水平• 支撑商圈发展需要优质的商业企业入驻，成熟的企业入驻，可以集聚品牌和

人气，提升商圈的质态，促进三产服务业的快速发展，同时也可以发挥最大化的经济社会效益。扬州目前集聚的主要是省内商贸龙头企业（金鹰、八佰伴等百货公司），扬州下一步需要在招商引资水平上做提升。下面着重介绍全国知名的商贸企业。


• 万达集团：• 大连万达集团创立于 1988 年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、

文化产业、连锁百货五大产业，企业资产 2200亿元，年收入 1051亿元，年纳税 163亿元。已在全国开业 49座万达广场、 26 家五星级酒店、 730块电影银幕、 40 家百货店、 45 家量贩 KTV 。 2015年目标：资产 3000亿元，年收入 2000亿元，年纳税 300亿元，成为世界一流企业。


• 万达集团核心业务：




• 鹏欣地产—水游城


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• 主力店：


入驻品牌一览：


• 银泰集团：


• 金鹰商贸


• 华地集团


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