31
Рынок жилой недвижимости Италии условиях мирового финансового кризис Паоло Беллини (Paolo Bellini), A.N.A.M.A. - I.R.A. енция для профессионаловрынка недвижимости, строительства и ипотечного креди Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства» Санкт-Петербург, 09/12/2008

Рынок жилой недвижимости Италии в условиях мирового финансового кризиса

  • Upload
    edith

  • View
    65

  • Download
    2

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Конференция для профессионаловрынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства» Санкт-Петербург , 09 /1 2 /2008. Рынок жилой недвижимости Италии в условиях мирового финансового кризиса. - PowerPoint PPT Presentation

Citation preview

Page 1: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

Рынок жилой недвижимости Италии в условиях мирового финансового кризиса

Паоло Беллини (Paolo Bellini), A.N.A.M.A. - I.R.A.

Конференция для профессионаловрынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства»

Санкт-Петербург, 09/12/2008

Page 2: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

Доклад подготовлен на основе данных мониторинга отрасли, осуществляемого специалистами I.R.A. Real Estate Network - профессионального сообщества риэлторов России и Италии. В частности, использовались статистических и аналитических материалов в свободном доступе:

Источники

Rapporto Immobiliare 2008, L'agenzia del Territorio  www.scenari-immobiliari.it www.ance.itwww.nomisma.itwww.fiaipemiliaromagna.it www.cresme.it www.pirellire.com

Page 3: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

Динамика рынка в докризисный период Параметры рынка к 2007 году Общеевропейские ценовые тренды до

кризиса Мировой кризис и строительная

индустрия Влияние кризиса на рынок недвижимости Прогнозы развития ситуации Что и почему наиболее востребовано? Специфика спроса предкризисного

периода Мотивации сделок во время кризиса Кризис ипотеки Региональная специфика

Содержание

Page 4: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

Динамика рынка в докризисный период

Динакмика индекс транзакций (TNT) в жилом и других сегментах, 1985-2007 гг.

Индекс транзакций (TNT) в жилом сегментах, 2000-2007 гг. Количество сделок: 1985 г.- 430 тыс, 1995г- 504 тыс, 2002г- 690тыс, 2002г.- 762 тыс.,2006г- 845 тыс, 2007г.- 806жила

я

Page 5: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

Параметры рынка к 2007 году

Динакмика индекс транзакций (TNT) по жилому сегментам, 2007-2007 г.

жилая

жилая

сф.услугкоммерч.

склады произв

.

прочее

Доли транзакций (TNT) по сегментам, 2007 г.

Динамика индекс транзакций (TNT) в жилом сегментах в разрезе по макрозонам, 2000-2007 гг.Спад в 2001-2002г. аналитики связывают с отменой INVIM * в начале 2002г., в связи с чем регистрация многих сделок была формально завершена в 2002г. вместо 2001. INVIM – налоговый платеж за повышенную ценность объекта

Page 6: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

В годы бума на рынке недвижимости лидером по росту цен на жилье в рамках ЕЭС был Стокгольм, а Италия удерживалась в категории “середнячков”:

Общеевропейске ценовые тренды до кризиса

Сток

голь

м 2

16%

Дубл

ин

+19

5%

Хель

синк

и +1

87%

Осло

+1

75,7

%

Мил

ан +

88,7

%

Париж

+87

,1%

Рим

+8

2,5%

Лонд

он

34,7

%

Берл

ин +

18,

9%

Фран

кфур

т +9

,4%

Средний прирост ЕЭС +88.1%

Page 7: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

По прогнозам Cresme*, в 2008-2010гг. произойдет “драматический спад в первичном жилом строительстве - вплоть до -30%, по нежилому сегменту уже сейчас можно обозначить -5,4% по 2008г. и ожидать примерно -7,5% в следующем году.” “Кризис, который сейчас имеет место, тяжелее

всего ударит по строительной отрасли : не только потому , что первопричина кризиса - лопнувший мыльный пузырь спекуляций на рынке недвижимости, и не потому, что подвергается сомнению ключевая роль кредитования, которую оно играло и играет в процессе строительства, а потому, что кризис негативно влияет и на спрос и еще сильнее снижает покупательскую способность и угрожает доверию между игроками рынка”.

Мировой кризис и строительная индустрия

* Директор Cresme- Лоренцо Белличини (Lorenzo Bellicini) комментирует взимосвязь мирового экономического сценария и ситуации в итальянской строительной отрасли. Октябрь 2008.

Page 8: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

“Нестабильность экономической конъюнктуры заметно чувствуется *. И закономерно, что пострадают, в большей степени сделки по купле-продажи, а не по аренде, поскольку они требуют более посильных экономических услилий. В краткосрочном периоде, что касается покупки недвижимости, прогнозы не лучше. Области, считающиеся среди итальянцев самыми престижными в летнее время, - Milano Marittima, Riccione и Rimini, м еньше почуствовали на себе влияние кризиса. Стоимость аренды, наоборот, не уменьшится и, вероятно, не снизится и в следующем году. В купальный сезон стоимость аппартаментов в аренду по-прежнему составляет около 700-800 EUR в неделю”

Влияние кризиса на рынок недвижимости

*Мнение о ситуации на рынке Лучиано Пассути (Luciano Passuti), президента Fiaip по региону Эмилия Романия. Октябрь 2008  

Page 9: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

На фоне экономических и финансовых трудностей, связанных с затруднением доступа к кредитам, низким уровнем доверия среди компаний и домохозяйств, происходит замедление реализации и продажи объектов нового жилищного строительства, и уменьшению объемов строительных работ вообще:

Прогнозы развития ситуации

* Данные ежегодного отчета по рынку недвижимости (Rapporto Immobiliare 2008), подготовленного Национальным Агентством по территории, L'agenzia del Territorio. Октябрь 2008.

Строительная активность в 2008г. уже перестала расти в объемах и денежном выражении, и снизится на -1,1% -1,5% в 2009г, причем наибольшее снижение ожиданиется по новому строительству, по ремонту и восстановлению ранее возведенных зданий прогнозируется чуть лучшая ситуация. По первой половине 2008г. зафиксировано вновь возведенных объектов по жилому сегоменту -2,5% против по нежилому: офисы +15,3%, магазины +0.6%, склады +6.2%),

Время продажи жилья на первичном рынке по сравнению со вторичным рынком выросло с 4.5 до 5,5 месяцев за период 2007-2008.

По заявлению 40% риэлторов состояние объекта- это ключевой фактор успеха размещения объекта на вторичном рынке. ( т.е важны местоположение (центр или близко к нему) и площадь- средняя (60-90 м2).

Page 10: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

“В следующие месяцы может стать интересно покупать недвижимость тем, у кого есть в этом необходимость и у кого есть сбережения для инвестирования.*”Самые привлекательные объекты жилой недвижимости – квартиры и дома средней и большой площади недалеко от центра,в исторических зданиях, в хорошем состоянии,расположенные в больших городах. Именно там начинает формироваться значительноепредложение на покупку и на аренду жилья, с усиливающимся трендом по покупке. Однакобольшие города, в кризисный момент, частодемонстрируют неконкурентноспособность в части экономической привлекательности и функциональности. Особняком стоит Милан, в котором можно наблюдать последствия мощного импульса к развитию- подготовку к выставке Expo 2015.

Что и почему наиболее востребовано?

Президент  Assoedilizia, Ахилле Коломбо Клеричи (Achille Colombo Clerici) о текущем состоянии рынка недвижимости и прогнозах на ближайшее время

Page 11: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

50% риэлторов Fiaip* фиксируют заявки на жилье с видом на море или у моря, 38% ищут для клиентов объекты в центральной части города и только 13% подтверждают интерес клиентов к зонам полуцентр и периферия, как для при покупке, так и при аренды.

75% покупателей предпочитают жилье в хорошем состоянии (на вторичном рынке). По этой причине среднее время продажи объекта, требующего существенных доработок (=капремонт) в 2008г. выросло с 4-5 месяцев до 8 годом ранее

Рекреационная недвижимость все чаще становится местом aggregazione familiare: 55% запросов- это поиск квартиры для 3х человек, 28% семей ищут виллы и 17% удволетворяются двуместными квартирами.

При этом 60% опрошенных игроков рынка оценивают рынок 2008 года как упадочный по количеству сделок купли-продажи; 35% говорит о стабильности и только 5% указывают на рост рынка (в частности, в областях высокой туристической ценности)

Специфика спроса

Page 12: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

В пользу  продажи   говорят следующие факторы:

Факторы, мотивирующие на покупку недвижимости :

Мотивации сделок во время кризиса

Ici- налог на второй дом; рост коэффициента Tarsu (налог на бытовые отходы); удорожание коммунальных расходов; увеличение стоимости различных услуг; рост стоимости работ по обслуживанию объектов; стоимость сертификации энергоприборов и

соответстующее приспособление сооружений; “карательные” налоги по объектам, сдаваемым в аренду “карательный” налоговый режим в отношении компаний,

осуществляющих управление объектом.

цена покупки сейчас и ожидаемое увеличение стоимости объекта;

уменьшение налогооблагаемой базы (esenzione ICI); перспектива уменьшения стоимости ипотеки на покупку (при

условии,что банки не снизят максимальную сумму кредита

Page 13: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

По данным Bankitalia, проанализировнным Tecnocasa, ипотечная система фактически близка к “точке замерзания”: на рынке банковских ссуд на покупку недвижимости во 2-м квартале 2008 зафиксировано по оборотам -10% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В разрезе по макрозонам это выглядит следущим образом :

Кризис ипотеки

Северо-восток

Юг Центральные регионыОстровная ИталияСеверо-запад страны

- 8% - 9% - 10 % - 11 %- 12 %

0%При этом высокая волатильность на финансовых рынках заставляет получателей ссуды выбирать фиксированный процент: около 70% новых кредитых договоров заключаются по фиксированной ставке процента.

Page 14: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

Вв макрорегионе Nord-ovest Северо-запад (Лигурия, Ломбардия, Пьемонте, Валь-д-Оста), сконцентрировано более четверти (26,5%) всего населения Италии.Оборот рынка макрорегиона - 38,5 mlrd EUR, или 37% от общенационального оборота, рост 8,8% в 2007г. В 2006 году средний рост по стране 5%.Данные 1 квартала 2008  отражают общую ситуацию на рынке и являются причиной уменьшения количества сделок: прирост составил 2,8% против 1,7% по стране.

Региональная специфика

Доклад Scenari Immobiliari, Июль 2008

Page 15: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

Юридический адрес: виа Киоссетто, 1, 20122 - Милан Италия

Адрес в Москве: М.Знаменский пер. 8/1, 119019 Москва, Россия

www.iraweb.ru

Page 16: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

16

Список сокращений, используемых по тексту

A.N.A.M.A.

CONFESERCENTI

I.R.A.

РГР

AР СПб

PCC

ИРТП

Национальная Ассоциация Агентов и Посредников

по Коммерческим Сделкам

Всеобщая Итальянская Торговая Конфедерация

Итало-Российская Ассоциация I.R.A.Real Estate Network

Российская Гильдия Риэлторов

Ассоциация риэлторов Санкт- Петербурга и Лен.области

Российский Союз Строителей

Итало-Российская Торговая Палата

Page 17: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

17

Миссия

Развивать деловые отношения между Италией и Россией

Содействовать сотрудничествумежду итальянскими и российскими риэлторами

Цель

Page 18: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

1818

Установить институциональные и коммерческие отношения с российскими деловыми кругами

Тесное сотрудничество с A.N.A.M.A. и CONFESERCENTI, для создания базы для плодотворных институциональных соглашений и контактов

Партнеры

Приоритеты

Page 19: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

19

15-16 июня A.N.A.M.A. приняла участие в XI Международном Конгрессе Недвижимости в Москве

27-28 октября 2008г. руководство I.R.A.- участвовало в заседание специальной рабочей группы “Россия -Италия” в Сан-Ремо

В ноябре 2008 состоялись презентации I.R.A в Брешии, Падуе, Генуе и Милане

9-10 декабря делегация I.R.A.-A.N.A.M.A. выступит на конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства» в Санкт -Петербурге

Действия: 2008

Page 20: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

20

РГР – Москва

APСПб – Санкт- Петербург

PCC – Москва

Результаты

Протоколы о намерениях:уже подписаны c * в стадии подписания с * :

Посольством Италии в России

ИТРП - Москва

В Ассоциацию уже вступили более 70 * агенств недвижимости и частных

агентов, которые предлагают свыше 1000 объектов для купли-продажи, не

только в Италии, но и в других странах мира

* По состоянию на 09.12.2008

Page 21: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

21

Декабрь 2008 Ровиго: Итоговая встреча членов I.R.A., годовое собрание

Февраля 2009 Верона: Курс повышения квалификации для

специалистов по итало-российским сделкам в области

недвижимости

10 Февраля Милан: круглый стол по вопросам итало-российского

сотрудничества, презентация I.R.A

Март Генуя: Новый специализированный курс в рамках

Программы повышения квалификации I.R.A.

Ближайшие инициативы

Page 22: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

22

Взаимный интерес итальянских и российких бизнесменов - сильный и очень искренний. В

последные месяцы состоялось много сделок, которые продемонстрировали интерес россиян как

покупателей элитных объектов недвижимости в престижных регионах Италии. На российском же

рынке все чаще проявляется интерес крупных итальянских инвесторов к коммерческой

недвижимости в Москве, Петербурге, Сочи и других регионах.

Учитывая эти тенденции и их значение, руководители A.N.A.M.A. учредили Итало-Российскую

Ассоциацию I.R.A. для дальнейшего развития бизнеса с российскими риэлторами и частными

лицами. Приоритет I.R.A.- бизнес, но важна также и деловая этика. Поэтому I.R.A. предлагает

программу повышения квалификации для специалистов по итало-российским сделкам как свой

вклад в формирование цивилизованного рынка и знак социальной ответственности бизнеса.

Повышение квалификации

Предпосылки организации Программы повышения квалификации

Page 23: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

Описание Программы

23

Срок обучения: 6 календарных днейПрофессиональное признание: В конце курса выдается “Свидетельство об участии” гос.образцаУчастники: 15 российских и 15 итальянских слушателей курсаВажно:Стоимость курса покрывает расходы на перелет, раздаточные материалы, размещение и питание в течение 6 дней, вечернюю программу, трасферты.Последующая методическая поддержка: “Проект Италия – Россия”:В течение следующих 12 месяцев можно продолжить обучение по программе в объеме 100 часов в интерактивной форме, регистрируясь на портале www.corsiacademy.it. Это необходимо для поддержания приобретённого профессиональногоуровня.

23

Page 24: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

24

Налаживание прямых контактов и обмен информацией и предложениями между партнерами и членами Ассоциациии

Участие в Программе повышения квалификации и тренингах, организованных Ассоциацией

Право участия в других мероприятиях и инициативах

Преимущества вступления в Ассоциацию

Page 25: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

25

БЕСПЛАТНЫЕ УСЛУГИ:

•Размещение 25 предложений по объектам

на сайте с фотографиями

•Перевод текстов и объявлений на англ. и ит язык

•Консультации в помощь организации переговоров

с итальянскими клиентами

•Newsletter и рассылки по запросу

• Программа повышения квалификации для

специалистов по итало-российким сделкам

•Юридические консультации

•Торговая и договорные консультации

• IT и системные консультации

•Расширение network и инициация новых проектов

ПЛАТНЫЕ УСЛУГИ:•Размещение предложений по объектам (более 25)

•Баннер на сайте www.italianrussianassociation.ru•Мини сайт-визитка члена Ассоциации•Перевод текстов (первые 25 описаний объектов- бесплатно)

•Тренинги и профессиональное обучение для различных специалистов

•Курсы повышения квалификации•Контакты с прессой •Организация командировкок по Италии•Юридическая помощь

Услуги, предоставляемые членам I.R.A.

Page 26: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

Схема работы

Итальянский риэлтор Российские риэлторы вносит свои предложения в Базу Данных I.R.A

Российские покупатели

26

Page 27: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

27

Партнерам и членам Ассоциации разрешено использовать ее Логотип и Торговый Знак как непосредственно для осуществления коммерческой деятельности, так и для решения своих маркетинговых задач

Использование фирменного знака

Page 28: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

28

IRA + WEB = www.iraweb.ru

Сайт задуман как инструмент связи и обмена информацией по предложениям между партнёрами и членами ассоциации

Витрина сайта реализована так, чтобы гарантировать удобство использования и эффективность сделок

Сайт Ассоциации – верное решение!

Page 29: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

29

www.iraweb.ru

Левая колонка содержит меню на русском языке

Можно искать объекты, непосредственно кликая на интересющий Вас регион. Вы сразу увидите , кто из наших коллег внес это предложение и к кому следует обратиться за подробностями

Левая колонка содержит ответы на ЧАстозадаваемые ВОпросы (FAQ)

Структура homepage

Page 30: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

Юрид.адрес:Via Chiossetto 120122 - Milano

Сервис-центр:Viale Oroboni, 98

45100 Rovigo (RO)

Моб.: 8.916.337.07.02Тел: +39.0425.34.543

Cell.: +39 331.394.90.32

Web: www.iraweb.ruE-mail: [email protected]

Контакты

Офис в Москве :М.Знаменский пер.,

Дом 8 Стр1119019 Москва

Page 31: Рынок жилой недвижимости Италии  в условиях мирового финансового кризиса

Спасибо за Ваше внимание!