Upload
edith
View
65
Download
2
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Конференция для профессионаловрынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства» Санкт-Петербург , 09 /1 2 /2008. Рынок жилой недвижимости Италии в условиях мирового финансового кризиса. - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
Рынок жилой недвижимости Италии в условиях мирового финансового кризиса
Паоло Беллини (Paolo Bellini), A.N.A.M.A. - I.R.A.
Конференция для профессионаловрынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства»
Санкт-Петербург, 09/12/2008
Доклад подготовлен на основе данных мониторинга отрасли, осуществляемого специалистами I.R.A. Real Estate Network - профессионального сообщества риэлторов России и Италии. В частности, использовались статистических и аналитических материалов в свободном доступе:
Источники
Rapporto Immobiliare 2008, L'agenzia del Territorio www.scenari-immobiliari.it www.ance.itwww.nomisma.itwww.fiaipemiliaromagna.it www.cresme.it www.pirellire.com
Динамика рынка в докризисный период Параметры рынка к 2007 году Общеевропейские ценовые тренды до
кризиса Мировой кризис и строительная
индустрия Влияние кризиса на рынок недвижимости Прогнозы развития ситуации Что и почему наиболее востребовано? Специфика спроса предкризисного
периода Мотивации сделок во время кризиса Кризис ипотеки Региональная специфика
Содержание
Динамика рынка в докризисный период
Динакмика индекс транзакций (TNT) в жилом и других сегментах, 1985-2007 гг.
Индекс транзакций (TNT) в жилом сегментах, 2000-2007 гг. Количество сделок: 1985 г.- 430 тыс, 1995г- 504 тыс, 2002г- 690тыс, 2002г.- 762 тыс.,2006г- 845 тыс, 2007г.- 806жила
я
Параметры рынка к 2007 году
Динакмика индекс транзакций (TNT) по жилому сегментам, 2007-2007 г.
жилая
жилая
сф.услугкоммерч.
склады произв
.
прочее
Доли транзакций (TNT) по сегментам, 2007 г.
Динамика индекс транзакций (TNT) в жилом сегментах в разрезе по макрозонам, 2000-2007 гг.Спад в 2001-2002г. аналитики связывают с отменой INVIM * в начале 2002г., в связи с чем регистрация многих сделок была формально завершена в 2002г. вместо 2001. INVIM – налоговый платеж за повышенную ценность объекта
В годы бума на рынке недвижимости лидером по росту цен на жилье в рамках ЕЭС был Стокгольм, а Италия удерживалась в категории “середнячков”:
Общеевропейске ценовые тренды до кризиса
Сток
голь
м 2
16%
Дубл
ин
+19
5%
Хель
синк
и +1
87%
Осло
+1
75,7
%
Мил
ан +
88,7
%
Париж
+87
,1%
Рим
+8
2,5%
Лонд
он
34,7
%
Берл
ин +
18,
9%
Фран
кфур
т +9
,4%
Средний прирост ЕЭС +88.1%
По прогнозам Cresme*, в 2008-2010гг. произойдет “драматический спад в первичном жилом строительстве - вплоть до -30%, по нежилому сегменту уже сейчас можно обозначить -5,4% по 2008г. и ожидать примерно -7,5% в следующем году.” “Кризис, который сейчас имеет место, тяжелее
всего ударит по строительной отрасли : не только потому , что первопричина кризиса - лопнувший мыльный пузырь спекуляций на рынке недвижимости, и не потому, что подвергается сомнению ключевая роль кредитования, которую оно играло и играет в процессе строительства, а потому, что кризис негативно влияет и на спрос и еще сильнее снижает покупательскую способность и угрожает доверию между игроками рынка”.
Мировой кризис и строительная индустрия
* Директор Cresme- Лоренцо Белличини (Lorenzo Bellicini) комментирует взимосвязь мирового экономического сценария и ситуации в итальянской строительной отрасли. Октябрь 2008.
“Нестабильность экономической конъюнктуры заметно чувствуется *. И закономерно, что пострадают, в большей степени сделки по купле-продажи, а не по аренде, поскольку они требуют более посильных экономических услилий. В краткосрочном периоде, что касается покупки недвижимости, прогнозы не лучше. Области, считающиеся среди итальянцев самыми престижными в летнее время, - Milano Marittima, Riccione и Rimini, м еньше почуствовали на себе влияние кризиса. Стоимость аренды, наоборот, не уменьшится и, вероятно, не снизится и в следующем году. В купальный сезон стоимость аппартаментов в аренду по-прежнему составляет около 700-800 EUR в неделю”
Влияние кризиса на рынок недвижимости
*Мнение о ситуации на рынке Лучиано Пассути (Luciano Passuti), президента Fiaip по региону Эмилия Романия. Октябрь 2008
На фоне экономических и финансовых трудностей, связанных с затруднением доступа к кредитам, низким уровнем доверия среди компаний и домохозяйств, происходит замедление реализации и продажи объектов нового жилищного строительства, и уменьшению объемов строительных работ вообще:
Прогнозы развития ситуации
* Данные ежегодного отчета по рынку недвижимости (Rapporto Immobiliare 2008), подготовленного Национальным Агентством по территории, L'agenzia del Territorio. Октябрь 2008.
Строительная активность в 2008г. уже перестала расти в объемах и денежном выражении, и снизится на -1,1% -1,5% в 2009г, причем наибольшее снижение ожиданиется по новому строительству, по ремонту и восстановлению ранее возведенных зданий прогнозируется чуть лучшая ситуация. По первой половине 2008г. зафиксировано вновь возведенных объектов по жилому сегоменту -2,5% против по нежилому: офисы +15,3%, магазины +0.6%, склады +6.2%),
Время продажи жилья на первичном рынке по сравнению со вторичным рынком выросло с 4.5 до 5,5 месяцев за период 2007-2008.
По заявлению 40% риэлторов состояние объекта- это ключевой фактор успеха размещения объекта на вторичном рынке. ( т.е важны местоположение (центр или близко к нему) и площадь- средняя (60-90 м2).
“В следующие месяцы может стать интересно покупать недвижимость тем, у кого есть в этом необходимость и у кого есть сбережения для инвестирования.*”Самые привлекательные объекты жилой недвижимости – квартиры и дома средней и большой площади недалеко от центра,в исторических зданиях, в хорошем состоянии,расположенные в больших городах. Именно там начинает формироваться значительноепредложение на покупку и на аренду жилья, с усиливающимся трендом по покупке. Однакобольшие города, в кризисный момент, частодемонстрируют неконкурентноспособность в части экономической привлекательности и функциональности. Особняком стоит Милан, в котором можно наблюдать последствия мощного импульса к развитию- подготовку к выставке Expo 2015.
Что и почему наиболее востребовано?
Президент Assoedilizia, Ахилле Коломбо Клеричи (Achille Colombo Clerici) о текущем состоянии рынка недвижимости и прогнозах на ближайшее время
50% риэлторов Fiaip* фиксируют заявки на жилье с видом на море или у моря, 38% ищут для клиентов объекты в центральной части города и только 13% подтверждают интерес клиентов к зонам полуцентр и периферия, как для при покупке, так и при аренды.
75% покупателей предпочитают жилье в хорошем состоянии (на вторичном рынке). По этой причине среднее время продажи объекта, требующего существенных доработок (=капремонт) в 2008г. выросло с 4-5 месяцев до 8 годом ранее
Рекреационная недвижимость все чаще становится местом aggregazione familiare: 55% запросов- это поиск квартиры для 3х человек, 28% семей ищут виллы и 17% удволетворяются двуместными квартирами.
При этом 60% опрошенных игроков рынка оценивают рынок 2008 года как упадочный по количеству сделок купли-продажи; 35% говорит о стабильности и только 5% указывают на рост рынка (в частности, в областях высокой туристической ценности)
Специфика спроса
В пользу продажи говорят следующие факторы:
Факторы, мотивирующие на покупку недвижимости :
Мотивации сделок во время кризиса
Ici- налог на второй дом; рост коэффициента Tarsu (налог на бытовые отходы); удорожание коммунальных расходов; увеличение стоимости различных услуг; рост стоимости работ по обслуживанию объектов; стоимость сертификации энергоприборов и
соответстующее приспособление сооружений; “карательные” налоги по объектам, сдаваемым в аренду “карательный” налоговый режим в отношении компаний,
осуществляющих управление объектом.
цена покупки сейчас и ожидаемое увеличение стоимости объекта;
уменьшение налогооблагаемой базы (esenzione ICI); перспектива уменьшения стоимости ипотеки на покупку (при
условии,что банки не снизят максимальную сумму кредита
По данным Bankitalia, проанализировнным Tecnocasa, ипотечная система фактически близка к “точке замерзания”: на рынке банковских ссуд на покупку недвижимости во 2-м квартале 2008 зафиксировано по оборотам -10% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В разрезе по макрозонам это выглядит следущим образом :
Кризис ипотеки
Северо-восток
Юг Центральные регионыОстровная ИталияСеверо-запад страны
- 8% - 9% - 10 % - 11 %- 12 %
0%При этом высокая волатильность на финансовых рынках заставляет получателей ссуды выбирать фиксированный процент: около 70% новых кредитых договоров заключаются по фиксированной ставке процента.
Вв макрорегионе Nord-ovest Северо-запад (Лигурия, Ломбардия, Пьемонте, Валь-д-Оста), сконцентрировано более четверти (26,5%) всего населения Италии.Оборот рынка макрорегиона - 38,5 mlrd EUR, или 37% от общенационального оборота, рост 8,8% в 2007г. В 2006 году средний рост по стране 5%.Данные 1 квартала 2008 отражают общую ситуацию на рынке и являются причиной уменьшения количества сделок: прирост составил 2,8% против 1,7% по стране.
Региональная специфика
Доклад Scenari Immobiliari, Июль 2008
Юридический адрес: виа Киоссетто, 1, 20122 - Милан Италия
Адрес в Москве: М.Знаменский пер. 8/1, 119019 Москва, Россия
www.iraweb.ru
16
Список сокращений, используемых по тексту
A.N.A.M.A.
CONFESERCENTI
I.R.A.
РГР
AР СПб
PCC
ИРТП
Национальная Ассоциация Агентов и Посредников
по Коммерческим Сделкам
Всеобщая Итальянская Торговая Конфедерация
Итало-Российская Ассоциация I.R.A.Real Estate Network
Российская Гильдия Риэлторов
Ассоциация риэлторов Санкт- Петербурга и Лен.области
Российский Союз Строителей
Итало-Российская Торговая Палата
17
Миссия
Развивать деловые отношения между Италией и Россией
Содействовать сотрудничествумежду итальянскими и российскими риэлторами
Цель
1818
Установить институциональные и коммерческие отношения с российскими деловыми кругами
Тесное сотрудничество с A.N.A.M.A. и CONFESERCENTI, для создания базы для плодотворных институциональных соглашений и контактов
Партнеры
Приоритеты
19
15-16 июня A.N.A.M.A. приняла участие в XI Международном Конгрессе Недвижимости в Москве
27-28 октября 2008г. руководство I.R.A.- участвовало в заседание специальной рабочей группы “Россия -Италия” в Сан-Ремо
В ноябре 2008 состоялись презентации I.R.A в Брешии, Падуе, Генуе и Милане
9-10 декабря делегация I.R.A.-A.N.A.M.A. выступит на конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства» в Санкт -Петербурге
Действия: 2008
20
РГР – Москва
APСПб – Санкт- Петербург
PCC – Москва
Результаты
Протоколы о намерениях:уже подписаны c * в стадии подписания с * :
Посольством Италии в России
ИТРП - Москва
В Ассоциацию уже вступили более 70 * агенств недвижимости и частных
агентов, которые предлагают свыше 1000 объектов для купли-продажи, не
только в Италии, но и в других странах мира
* По состоянию на 09.12.2008
21
Декабрь 2008 Ровиго: Итоговая встреча членов I.R.A., годовое собрание
Февраля 2009 Верона: Курс повышения квалификации для
специалистов по итало-российским сделкам в области
недвижимости
10 Февраля Милан: круглый стол по вопросам итало-российского
сотрудничества, презентация I.R.A
Март Генуя: Новый специализированный курс в рамках
Программы повышения квалификации I.R.A.
Ближайшие инициативы
22
Взаимный интерес итальянских и российких бизнесменов - сильный и очень искренний. В
последные месяцы состоялось много сделок, которые продемонстрировали интерес россиян как
покупателей элитных объектов недвижимости в престижных регионах Италии. На российском же
рынке все чаще проявляется интерес крупных итальянских инвесторов к коммерческой
недвижимости в Москве, Петербурге, Сочи и других регионах.
Учитывая эти тенденции и их значение, руководители A.N.A.M.A. учредили Итало-Российскую
Ассоциацию I.R.A. для дальнейшего развития бизнеса с российскими риэлторами и частными
лицами. Приоритет I.R.A.- бизнес, но важна также и деловая этика. Поэтому I.R.A. предлагает
программу повышения квалификации для специалистов по итало-российским сделкам как свой
вклад в формирование цивилизованного рынка и знак социальной ответственности бизнеса.
Повышение квалификации
Предпосылки организации Программы повышения квалификации
Описание Программы
23
Срок обучения: 6 календарных днейПрофессиональное признание: В конце курса выдается “Свидетельство об участии” гос.образцаУчастники: 15 российских и 15 итальянских слушателей курсаВажно:Стоимость курса покрывает расходы на перелет, раздаточные материалы, размещение и питание в течение 6 дней, вечернюю программу, трасферты.Последующая методическая поддержка: “Проект Италия – Россия”:В течение следующих 12 месяцев можно продолжить обучение по программе в объеме 100 часов в интерактивной форме, регистрируясь на портале www.corsiacademy.it. Это необходимо для поддержания приобретённого профессиональногоуровня.
23
24
Налаживание прямых контактов и обмен информацией и предложениями между партнерами и членами Ассоциациии
Участие в Программе повышения квалификации и тренингах, организованных Ассоциацией
Право участия в других мероприятиях и инициативах
Преимущества вступления в Ассоциацию
25
БЕСПЛАТНЫЕ УСЛУГИ:
•Размещение 25 предложений по объектам
на сайте с фотографиями
•Перевод текстов и объявлений на англ. и ит язык
•Консультации в помощь организации переговоров
с итальянскими клиентами
•Newsletter и рассылки по запросу
• Программа повышения квалификации для
специалистов по итало-российким сделкам
•Юридические консультации
•Торговая и договорные консультации
• IT и системные консультации
•Расширение network и инициация новых проектов
ПЛАТНЫЕ УСЛУГИ:•Размещение предложений по объектам (более 25)
•Баннер на сайте www.italianrussianassociation.ru•Мини сайт-визитка члена Ассоциации•Перевод текстов (первые 25 описаний объектов- бесплатно)
•Тренинги и профессиональное обучение для различных специалистов
•Курсы повышения квалификации•Контакты с прессой •Организация командировкок по Италии•Юридическая помощь
Услуги, предоставляемые членам I.R.A.
Схема работы
Итальянский риэлтор Российские риэлторы вносит свои предложения в Базу Данных I.R.A
Российские покупатели
26
27
Партнерам и членам Ассоциации разрешено использовать ее Логотип и Торговый Знак как непосредственно для осуществления коммерческой деятельности, так и для решения своих маркетинговых задач
Использование фирменного знака
28
IRA + WEB = www.iraweb.ru
Сайт задуман как инструмент связи и обмена информацией по предложениям между партнёрами и членами ассоциации
Витрина сайта реализована так, чтобы гарантировать удобство использования и эффективность сделок
Сайт Ассоциации – верное решение!
29
www.iraweb.ru
Левая колонка содержит меню на русском языке
Можно искать объекты, непосредственно кликая на интересющий Вас регион. Вы сразу увидите , кто из наших коллег внес это предложение и к кому следует обратиться за подробностями
Левая колонка содержит ответы на ЧАстозадаваемые ВОпросы (FAQ)
Структура homepage
Юрид.адрес:Via Chiossetto 120122 - Milano
Сервис-центр:Viale Oroboni, 98
45100 Rovigo (RO)
Моб.: 8.916.337.07.02Тел: +39.0425.34.543
Cell.: +39 331.394.90.32
Web: www.iraweb.ruE-mail: [email protected]
Контакты
Офис в Москве :М.Знаменский пер.,
Дом 8 Стр1119019 Москва
Спасибо за Ваше внимание!