משרד התיירות – המינהל לפיתוח השקעות ותשתיות

– המינהל לפיתוח השקעות ותשתיות משרד התיירות

מדיניות לעידוד הקמה של מתקני אכסון תיירותימסמך מסכם

2010אוגוסט

סודי – עסקי

Ministry_Of_Tourism_PhaseIII_Final_Ducument_2010_Sent

30.11.10

2

תוכן עניינים

4 תקציר מנהלים

8 המטרות והתהליך

14 פרק א': צד ה"ביקוש" - ניתוח תוספת החדרים הנדרשת

27 פרק ב': צד ה"היצע" - ניתוח הפערים בין תוספת החדרים הנדרשת למלאיהקיים

39 פרק ג': אמצעי העידוד הקיימים כיום בעולם ובישראל

52 פרק ד': היקף ותמהיל המענקים הנדרש להשגת יעדי המשרד

70 פרק ה': אשראי מוסדי כמקור למימון השקעות במלונות

73 פרק ו': סיכום העבודה וההמלצות

78 נספחים

3

רשימת נספחים

נספחים לפרק א'76 . ניתוח סגמנטי הביקוש1א

81 . ניתוח תוספת החדרים הדרושה2א

89 . השוואה לדוחות קודמים3א

נספחים לפרק ב'. הערכת המלאי התכנוני הקיים בירושלים ותל אביב1ב

94 נספחים לפרק ג'98 . ניתוח אמצעי העידוד בעולם1ג

130 . ניתוח אמצעי העידוד בישראל2ג

146 . ניתוח אמצעי העידוד מול קשיי היזמים3ג

נספחים לפרק ד'151 . ניתוח היקף ותמהיל המענקים: מתודולוגיה ופירוט המודלים1ד

180 . ניתוח היקף ותמהיל המענקים: תוצאות וניתוחי רגישות2ד

נספחים לפרק ה'184 . אשראי מוסדי וקרנות מנוף1ה

4

תקציר מנהלים

5

רקע ומטרת העבודה

המינהל לפיתוח השקעות ותשתיות במשרד התיירות הטיל על חברת רותם אסטרטגיה לגבש המלצותבדבר מדיניות לעידוד הקמה של מתקני אכסון תיירותי, כמענה לגידול הצפוי בתיירות הנכנסת

החברה התבקשה לנתח את הצרכים בתחום האכסון התיירותי, הנדרשים להשגת יעדי המשרד בתיירות, לזהות את הפערים, ולבנות תמהיל מתאים של אמצעי עידוד2015נכנסת לשנת

יש להדגיש שהעבודה התייחסה אך ורק לתוספת החדרים הנדרשת כתוצאה מהגידול בתיירות חו"ל ולאהתייחסה כלל לצרכי החדרים הנובעים מתיירות פנים ולכן היא אינה רלוונטית לערי תיירות פנים "מובהקות",

אילת.כגון:

:העבודה הובלה על ידי צוות היגוי של משרד התיירות, שכלל את שי וינר - סמנכ"ל בכיר לפיתוח תשתיות והשקעותחנה איפרגן - סגנית סמנכ"ל בכיר לפיתוח והשקעות בעלי תפקידים נוספים במנהל

-מפגשי עבודה וראיונות עם בעלי 30במסגרת העבודה קיים הצוות מטעם חברת רותם אסטרטגיה למעלה מ תפקיד במשרד התיירות, גורמי ממשלה רלוונטיים, יזמים ונציגיהם, אנשי תיירות, ואנשים במערכת הפיננסית

במהלך העבודה התקיימו ארבעה מפגשים אינטנסיביים של וועדת ההיגוי שבו הוצגו ונדונו הממצאים וההמלצותההמלצות הוצגו ואושרו על-ידי שר התיירות, ח"כ סטס מסז'ניקוב והמנכ"ל, מר נועז בר ניר ואושרו על ידםמסמך זה מציג את סיכום הממצאים וההמלצות

6

סיכום כווני ההתפתחות הצפויים של תעשיית התיירות והמלונאות בישראל

תעשיית התיירות בישראל צפויה לצמוח בצורה משמעותית בשנים הקרובות -2015 מליון בשנת 5 מליון בשנה כיום ל- 3מספר התיירים צפוי לצמוח מכהגידול בתיירים יבוא בעיקר מתיירות חופשה ותיור ותיירות צליינות -מיליארד ₪ 60 מיליארד ₪ לשנה לכ- 40ההכנסות השנתיות הכוללות מהענף יגדלו מ -אלף במלונאות40 אלף, מתוכם כ- 260 אלף לכ- 160מספר המועסקים הכולל יגדל מ

-חדרים 19,000כדי לענות לביקוש של התיירות הנכנסת נדרש להגדיל את היצע חדרי המלון בכ -ברמה עממית50% ברמה בינונית גבוהה וכ- 50%כ -בערי החוף הקרובות לת"א10% בת"א וכ- 20 בכנרת והגליל, כ- % 20% בירושלים, כ- 50%כ באילת וים המלח אין צורך בתוספת חדרים, כמענה לגידול בתיירות החוץ. זאת, מאחר והגעת תיירים

נוספים לערים אלה תהא בעיקר בתקופות בהן המלונות אינם בתפוסה מלאה עקב התיירות המקומית

-על-ידי2015 חדרים עד 16,000מבחינת התשתית הפיזית ניתן להגדיל את היצע בתי המלון בכ ,מיצוי תפוסה בבתי מלון קיימים -חדרים3000השבה/הסבה של כ -חדרים, הנמצאים כיום במלאי התכנוני 13,000בניה חדשה של כ עיקר המחסור במלאי תכנוני הינו בירושלים. לכן, בניה חדשה נוספת תחייב פעולה להגדלת מלאי התכנוני

בעיר

7

המלצות למדיניות אמצעי עידוד מיליארד ₪ 10.2 נדרשת השקעה של כ- 2015 עד 19,000להשגת תוספת חדרים של :ההשקעה צריכה לבוא משלשה מקורות

-מיליארד ₪ מהון עצמי של יזמים3.4כ -מיליארד ₪ ממענקים של המדינה2.9כ -מיליארד ₪ ממקורות מימון משלימים )מימון בנקאי או מימון מוסדי(3.9כ

כדי להבטיח בנית חדרים בכמות הנדרשת עבור הגידול הצפוי בתיירות הנכנסת, נדרש להעמיד תקציב השנים הקרובות3 מיליון ₪ בכל אחת מ- 650מענקים של כ-

יש להקצות את המענקים בצורה דיפרנציאלית, בהתאם ליעדי המשרד ותוך מעקב ובקרה על השימושבהם

יש לעודד השימוש במימון מוסדי כמקור משלים/תחליפי לאשראי בנקאי. קיימת התאמה בין מאפייניתעשיית המלונאות לאופי ההשקעה ארוך הטווח של המשקיעים המוסדיים, ונכון לכוון אותם להשקעה

גדולה יותר במלונאות. .לשם כך, משרד התיירות צריך לקחת תפקיד יותר אקטיבי בחיבור בין יזמים למימון המוסדי

בראיה ארוכת טווח, המדינה חייבת גם לשמר מלאי קרקעות מספיק ליעודים מלונאיים באזורי הביקושולהגן עליו מפני הסבה לשימושים אחרים

8

המטרות והתהליך

9

מטרת העבודה

גיבוש מדיניות אמצעי עידוד לאכסון תיירותי,

לצורך הגדלת התיירות הנכנסת לישראל

10

מתודולוגיה

יעדימשרד התיירות

ניתוחצד ה"ביקוש"

ניתוחצד ה"היצע"

ניתוח אמצעיהעידוד הקיימיםבעולם ובישראל

הפערים בין תוספתהחדרים הנדרשת

למלאי הקיים

הבעיות המרכזיותלטיפול מנקודתמבטו של היזם

ניתוח החלופותלאמצעי עידוד

תמהיל ותקציב

מענקים

מימון מוסדי

כמקור למלונאות

מסמך מדיניותמסכם

הפוטנציאל התיירותי

האכסון המלונאי

הרצוי

תוספת החדרים

מלאי קיים

מלאי תכנוני

שיעור המענק הנדרש ליזם תמהיל המענקים הנדרשהשקעה ותקציב נדרשים

ניתוח האשראי המוסדי קרנות המנוף

דרכים לקידום אשראי מוסדי

11

התהליך שבוצע

מיפוי תמונת מצב בתיירות הנכנסת, במלונאות ובכלי

העידודניתוח וגיבוש חלופות

לאמצעי עידוד

שלב א'

ניתוח אמצעי עידוד פיננסים נבחרים:

מענקים•מימון מוסדי •

'שלב ב

דיוני סיכום עם הנהלת המשרד

והשרוכתיבת מסמך מדיניות מסכם

'שלב ג

11/2009-02/201003-05/201006/2010

העבודה בוצעה על-ידי צוות של חברת הייעוץ רותם

אסטרטגיה בהנחיה ובשיתוף צוות היגוי של משרד

התיירות, שכלל את: שי וינר - סמנכ"ל בכיר לפיתוח תשתיות והשקעות •

חנה איפרגן - סגנית סמנכ"ל בכיר לפיתוח תשתיות •

והשקעות

דודו קובסניאנוסגן היועמ"ש – •

בעלי תפקידים נוספים במינהל פיתוח תשתיות והשקעות•

12

שמות ותפקידים

יזמים (7ונציגיהם )

סמנכ"ל תפעול ופיתוח באזורים תיירות אורי בן חור ,

)רשת פתאל(

בעלים אלרוב מלונותאלפרד אקירוב ,

בעלי קבוצת מלונות קלאסיקהנרי טייג ,

,מנכ"ל אפריקה ישראל מלונותיעקב סודרי

מנכ"ל רשת מלונות אטלסלסלי אדלר ,

בעלים רשת מלונות דןמיקי פדרמן ,

מנכ"ל רשת ישרוטלרפי שדה ,

אנשי תיירות (11)

'אברהם לייבוביץ ,TCL ייזום וניהול פרויקטים

תיירותיים

נשיא התאחדות בתי המלוןאלי גונן ,

מנהל התאחדות בתי המלון בתל אביבאלי זיו ,

יועץ להתאחדות בתי המלוןיוסי קליגר ,

יועץ, מיכאל חי ,Vision Hospitality

יועץ כלכליעופר פופס ,

ראש התאחדות מארגני תיירות עמי אתגר ,

נכנסת

כלכלנית התאחדות בתי המלוןפנינה בן דוד ,

מנכ"ל מלון קראון פלאזה ת"ארון יריב ,

נשיא סוכנות נסיעות אינטרנשיונאלרפי שלף ,

מנכ"ל התאחדות המלונותשמוליק צוראל ,

גורמי ממשלה (2אחרים )

רשות המיסיםאופיר כהן ,

משרד האוצר/חשכ"ל ,יובל רז

מנהל מחלקת ניהול סיכונים בחשכ"לעוז לוי ,

גורמים (4מוסדיים )

שותף בקרן מנוף "אוריגו"גיא זוקין ,

שותף בקרן מנוף "צבי פורמן ,KCPS"

שותף בקרן מנוף "בראשית"רן גרודצקי ,

סמנכ"ל השקעות בפסגותשלומי ברכה ,

)לפי שם פרטי(ראיונות חיצוניים

13

מקורות המידע 2009-2010תוכניות עבודה של משרד התיירותנתוני ופרסומי הלמ"ס גיאוקרטוגרפיה06/2009, 2008סקר תיירות נכנסת , "חקר שוק התיירות"EY 2006)מסמך "מדיניות למתקני אכסון תיירות תל אביב-יפו" )אהוד פסטרנק, חיק פרויקטים מסמך "הערכות ירושלים לצפי שלM5 "עמי אתגר, יוסי קליגר, לינור לנקין(07/2008 תיירים בישראל( 04/2008דוח הוועדה הציבורית לבחינת טיב השירות והמוצר התיירותי בישראל "קסלמן וקסלמן עבור המכון הישראלי לתכנון כלכלי(07/2009מסמך "ביטוח אירועים ביטחוניים בתיירות( ,נתונים מאתרי משרדי תיירות וארגונים רלבנטיים בינלאומיים במדינות: טורקיה, יוון, ירדן, מצרים, קפריסין

הולנד, אירלנד, סינגפור, ספרד )ברצלונה()שיחות שבוצעו עם גורמים בחו"ל )משרדי תיירות, ארגוני עידוד השקעותFDI in Tourism: The Development Dimension 2007”", UNCTAD פרסומיUNWTO מחקריHVS)חברת ייעוץ בינלאומית בתחום המלונאות( "The Travel & Tourism Competitiveness Report 2009”נתוני בנק ישראל בנושא התפלגות האשראי בישראל ופרסומים גלויים בנושא קרנות המנוףדוגמאות של תוכניות השקעה של מלונות שהוכנו עבור מרכז ההשקעותמודלים "מייצגים" של הקמת מלונות שהוכנו ע"י יועץ כלכלי מתחום המלונאות

14

צד ה"ביקוש" - ניתוח תוספת החדרים הנדרשת

15

יעדי משרד התיירות

,2015גידול של שני מיליון תיירים עד

לרמה של חמישה מיליון תיירים לשנה

16

2.3 2.2 2.6 2.7

1.2 0.9 1.1

1.5 1.9 1.8

2.3

3.0 2.7

0

1

1

2

2

3

3

4

מיליון 3: כ- 90 מספר המבקרים חזר לרמה של סוף שנות ה- 2008ב-לשנה

מיליוני1997-2009כניסות מבקרים לישראל מבקרים

ובתחילת השנה הנוכחית נובעת ככל הנראה מהשלכות המשבר במערכת הפיננסית העולמית 2008* הירידה בכניסות המבקרים בדצמבר והפגיעה במצב הביטחוני עקב ירי טילים מרצועת עזה ובהמשך ממבצע "עופרת יצוקה" שחל במחצית הראשונה של חודש ינואר השנה

הלמ"סמקור:

17

התפלגות המבקרים

מיליונימבקרים

הלמ"סמקור:

0

3

1

2

2008-2009כניסת מבקרים לישראל

18

9.7

3.8 2.6 3.3 4.8

6.8 6.9 8.4

10.2 8.1

9.9

11.3 12.0 11.8

12.2

12.3 12.5 12.1

11.4

11.8

0

5

10

15

20

25

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

ʭʩyʩʩ̋ ʭʩʬʠʸ ʹ ʩ

תיירות הפנים יציבה יחסית ומהווה "עוגן" לענף המלונאות בשנות המשבר

2000-2009לינות בישראל מיליוני

לינות

הלמ"סמקור:

19

התיירות הנכנסת בישראל מתפלגת בין ארבעה סגמנטים מרכזיים

מקור: סקר תיירות נכנסת , מתוך "התיירות לישראל – דו"ח סטטיסטי"

(2009)באדום 2008התפלגות התיירות הנכנסת לפי מטרת ביקור

חופשה11%

תיור וטיול17%

צליינות "רגילה"33%

צליינות אוונגליסטית2%

עסקים11%

כנסים1%

לימודים ומחקר1%(31%)

(28%)

(26%)

(13%)

(2%)

20

ירושלים ות"א הינם יעדי הלינה המרכזיים של התיירות הנכנסתבאילת וים המלח התיירות הנכנסת מהווה שיעור קטן מתפוסת

המלונות

2008התפלגות לינות ביישובים נבחרים בישראל באחוזים: שיעור הלינות של התיירות הנכנסת מסך הלינות בעיר

מקור: למ"ס )נתונים מנוכי עונתיות(

מיליונילינות

14% 87% 82% 25% 46%

21

פריסת האיכסון הנדרשת לפי סגמנטי התיירות הנכנסת ואזורי הביקוש

סגמנטים / אזורי ביקוש

רמת אכסון מתאימה לסגמנט

ירושלים ת"א כנרת והגליל ערי חוף

חופשה ותיור בינונית – גבוהה80%

עממית20%

צליינות בינונית – גבוהה20%

עממית80%

עסקים בינונית – גבוהה

אזור ביקושמרכזי בסגמנט

אזור ביקושמשני בסגמנט

אזור ביקוששולי בסגמנט

נמוךB או C גבוה, רמת אכסון נמוכה: B או Aרמת אכסון בינונית-גבוהה:

22

תהליך הניתוח הכמותי של תוספת החדרים הדרושה והתפלגותה

-לפי סגמנטי ביקוש לשני תרחישים2015ניתוח סך תוספת החדרים הדרושה ל תרחיש א': הגידול בתיירים יהיה זהה בהרכבו לתמהיל הסגמנטים הקייםתרחיש ב': הגידול בתיירים יגיע בעיקר מהסגמנטים שבמיקוד - הצליינות וחופשה ותיור

ניתוח התפלגות תוספת החדרים שחושבה לפי אזורי ביקוש ורמת האכסון

ביצוע ניתוחי רגישות

תיקוף מול הערכות שבוצעו בדוחות קודמים עבור ת"א וירושליםת"א: מסמך מדיניות למתקני אכסון תיירות בתל אביב-יפו:דוח הערכות ירושלים לפי של ירושלים M5תיירים

23

הנחות היסוד למודל הניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי

פרמטרים: 2,000,000תוספת מבקרים עד 2015

%65% תפוסה ממוצע במודל

כמות לינות מאפייני לינה של הסגמנטיםממוצעת למבקר

מס' אנשים לחדר בחדר

52חופשה ותיור72צליינות

21עסקים )/לצורך תפקיד אחר(22ביקורי קרובים

- -אחר

ערי חוףכנרת והגלילת"אירושליםעממיתבינונית-גבוהה

80%20%40%35%10%15%חופשה ותיור25%75%60%5%30%5%צליינות

100%0%20%70%0%10%עסקים )/לצורך תפקיד אחר(80%20%30%30%20%20%ביקורי קרובים

תמהיל רמת האכסון תמהיל אזורי הביקוש המתאימים לסגמנטהמתאימה לסגמנט

סגמנט

24

סגמנט% מהתיירות הנכנסת 2008

% מהתיירות הנכנסת 2015

)הערכה(

מס' מבקרים

2008

מס' מבקרים 2015

)הערכה(

תוספת מבקרים

דרושה 2015

תוספת לינות

שנתית דרושה 2015

תוספת חדרים דרושה 2015

6,307 2,992,889 598,578 1,326,578 24%27%728,000חופשה ותיור 11,038 5,237,556 748,222 1,658,222 30%33%910,000צליינות

1,461 346,667 173,333 693,333 17%14%520,000עסקים )/לצורך תפקיד אחר( 475 225,333 112,667 450,667 11%9%338,000ביקורי קרובים

- - 34,667 138,667 3%3%104,000אחר - - 328,889 728,889 13%15%400,000מבקרי יום

19,282 8,802,444 2,000,000 5,000,000 100%100%3,000,000סה"כ

ניתוח תוספת החדרים הדרושה לפי סגמנטי הביקוש בתרחיש ב':

סגמנט% מהתיירות הנכנסת

2008


)הערכה(מס' מבקרים

2008


)הערכה(


דרושה 2015






- - 69,333 173,333 3%3%104,000אחר - - 266,667 666,667 13%13%400,000מבקרי יום

17,936 7,817,333 2,000,000 5,000,000 100%100%3,000,000סה"כ

ניתוח תוספת החדרים הדרושה לפי סגמנטי הביקוש בתרחיש א':

לפי סגמנטי ביקוש2015סך תוספת החדרים הדרושה ל-

25

תמהיל המבקרים הצפוי**

*2008תמהיל התיירות הנכנסת 2015תמהיל התיירות הנכנסת הצפוי ב-

* מקור: סקר תיירות נכנסת , מתוך "התיירות לישראל – דו"ח סטטיסטי" ** לפי תרחיש ב'

מיליון מבקרים3 סה"כ: מיליון מבקרים5 סה"כ:

ʸ ʥʩ̋ʥʤ́ ʴ ʥʧ

ʺ ʥhʩʩʬʶʭʩ̫ʱ ʲ

ʭʩʡʥy̫ ʩyʥ̫ʩʡ

ʸ ʧʠ

ʭʥʩʩyʷʡʮ

ʸʥʩ̋ʥʤ́ ʴ ʥʧ ʺ ʥhʩʩʬʶ

ʸ ʥʩ̋ʥʤ́ ʴ ʥʧ

ʺ ʥhʩʩʬʶ

ʭʩ̫ʱ ʲ

ʭʩʡʥy̫ ʩyʥ̫ʩʡ

ʸʧʠ

ʭʥʩʩyʷʡʮ

26

תוספת החדרים הנדרשת בפריסה גיאוגרפית

רמת אכסון ירושלים ת"א כנרת והגליל ערי חוף סה"כ

בינונית-גבוהה 4,000 3,000 1,400 1,100 9,500

עממית 5,500 800 2,600 600 9,500

סה"כ 9,500 3,800 4,000 1,700 19,000

ʺ ʩhʥhʩʡ-ʤʤʥʡʢʺ ʩʮʮʲ ʭʩʬʹ ʥyʩ

ʺʠ

ʬʩʬʢʤʥ̋y ʰʫ

ʳ ʥʧʩyʲ

27

צד ה"היצע"ניתוח הפערים בין תוספת החדרים הנדרשת למלאי

הקיים

28

מקורות אפשריים ל"היצע מלונאי"

מקורות "היצע" מרכזיים להשלמת תוספת החדרים הדרושה קיימים ארבעה

תפוסה לפחות )רלבנטי לטווח הקצר, בעייתי בטווח 65%ע"י הגעה ל- מיצוי המלאי הפעיל

הארוך(

של מלאי קיים לא פעילהשבה

של מבנים קיימים למלונות )המשמשים היום לשימושים אחרים(הסבה

על בסיס מלאי תכנוני תיירותי קייםהקמה

במקביל נדרש לשמר את המלאי הקיים ורמתו

29

הגידול בהיצע החדרים במלונות נבלם בעשור האחרון

1960-2008התפתחות מס' חדרי אירוח במלונות תיירות בישראל

)סטטיסטיקל(2007הלמ"ס: למ"ס + מלונות

באלפיחדרים

44פעילים

30

כמות מלונות התיירות בישראל נשארה דומה בעשור האחרון

1999-2008מס' מלונות התיירות בישראל

הלמ"סמקור:

מס' מלונות

31

בפועל, עיקר פיתוח ההיצע בעשרים השנים האחרונות היה באילת וים המלח

של התיירות הנכנסתהנוכחייםולא באזורי הביקוש

1990,2008ביישובים נבחרים התפלגות מס' חדרי אירוח במלונות תיירות בישראל

)סטטיסטיקל(2008הלמ"ס: מלונות

באלפיחדרים

שיעור גידולבמס'

החדרים1990-2008

67%7%

26%159%

25%

29%179%

32

4346 47 47 46 46 47 47 47 48

62%

60%

46%

44%45%

51%

57% 58%62%

66%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008ʱ ʮʭʩyʣʧʭʩɹʬʠʡ ʭʩyʣʧʺ ʱ ʥɹ̋

66%עלייה הדרגתית בשיעור התפוסה בחזרה לרמה של כ-כתוצאה מהתאוששות הענף בשנים האחרונות לצד ה"קיפאון" בכמות

החדרים1999-2008מס' חדרים במלונות התיירות בישראל ו-% תפוסה

הלמ"סמקור:

33

התפוסה התיירותית בירושלים, ת"א וסביבתה הגיעה לשיעורים גבוהים בשנת 2008

לעומת זאת, בפריפריה שיעור התפוסה היו נמוכים )וכללה בעיקר תיירות פנים(2008ביישובים נבחרים תפוסת החדרים במלונות בישראל

% תפוסת חדרים יעדי תיירות נכנסת יעדי תיירות "מעורבת" יעדי תיירות "פנים"

65%+

75%תל אביב – 70%רמת גן –

66%ירושלים – 69%הרצליה –

66%בת ים –

67%חיפה – 74%ים המלח – 68%אילת –

45-65%62%נתניה – 60%טבריה – 47%צפת –

46%באר שבע –

45%-33%ערד – 43%אשקלון –

43%נהריה – 43%זכרון יעקב –

מלאי החדרים הקיים באזורי הביקוש התיירותי היה קרוב למיצוי:2008ב-בת"א וסביבתה נוצר עודף ביקוש על ההיצעבירושלים הביקוש וההיצע התאזנו-החדרים הקיימים בטבריה(4,000 מכ-5% חדרים )200בטבריה היה עודף קטן של היצע בכ

הלמ"סמקור:

34

מהחדרים הסגורים נמצאים באזורי הביקוש לתיירות נכנסת2,000ומהווים פוטנציאל להשבה

לפי ערים2008התפלגות מס' חדרים במלונות תיירות סגורים בישראל מס'

חדרים

הלמ"סמקור:

35

2000קיים פוטנציאל להסבה של מבנים קיימים למלונות עבור כ- חדרים

להסבה יתרונות משמעותיים, הן מצד המדינה והן מצד היזםתהליך ההסבה הנו מהיר יותר מהקמת מלון חדש)עלות השקעה נמוכה יותר )עלות הסבת חדר הנה כמחצית מעלות הקמה

התפלגות הפוטנציאל בין אזורי הביקוש 1,000בירושלים 500בתל אביב 500בכנרת והגליל

ההסבה רלבנטית לרוב למלונות ברמה העממיתדוגמאות למבנים עם פוטנציאל הסבה

בית החולים האיטלקי בירושליםלשכת הבריאות בירושליםתחנת המשטרה ביפו

36

הערכת המלאי התכנוני הקיים

המלאי התכנוני כולל תוכניות בתוקף ובהליכים להקמה של מלונות

מקובל להתחשב במלאי התכנון "האפקטיבי" שהנו המלאי התכנוני המוכפל במקדמי מימוש

משוערים

:ביצענו

הערכה של המלאי התכנוני "האפקטיבי" לטווח ארוך

(2008 מיליון תיירים בישראל" )5בירושלים ע"פ דוח "הערכות ירושלים לצפי של

( "2008בת"א מדוח ביניים של "מסמך מדיניות למתקני אחסון תיירות תל אביב-יפו)

( 02/2010תיקוף הנתונים בפגישות עם אגף התכנון במשרד)

2015הערכת מלאי התכנוני "האפקטיבי" עד

(02/2010אגף התכנון במשרד )הערכות

בהנחה שהתקיימו כל התנאים האופטימליים )מצב הענף, אמצעי עידוד, פתרון בעיות

תכנוניות(

37

סיכום הפערים בין תוספת החדרים הדרושה למקורות ההיצע

איזור ביקוש

תוספת דרושה

עד 2015

מקורות ההיצע פער

מלאי לא ממוצה

)% תפוסה 2008)

מלאי חדרים עם

פוטנציאל* להשבה

מלאי חדרים עם

פוטנציאל* להסבה


תיירותי* 2015ל-

מלאי תכנוני תיירותי

לטווח הארוך2015עד

טווח הארוך

ירושלים 9,500 (66%אין ) 600 1,000 4,700 6,300 3,200 1,600

ת"א 3,800 (75%אין ) 300 500 3,300 4,200 אין אין

כנרת

והגליל4,000 200( 60%) 300 500

קיים מלאי תכנוני מספק

ערי חוף 1,700אין

(65-70%)700 -

2015* פוטנציאל "אפקטיבי" ל-

38

סיכום המשמעויות מניתוח הפערים בין תוספת החדרים הדרושה להיצע

מקורות ההיצע )כולל המלאי התכנוני הקיים( בת"א, כנרת והגליל וערי החוף מספיקים עד

2015

בירושלים קיים פער ויש צורך ל"הרחיב" את מקורות ההיצע באזור באמצעות הגדלת

חדרים3,200המלאי התכנוני התיירותי בכ-

16,000 כ- 2015בהתחשב במלאי התכנוני הקיים, צריך וניתן לבנות )להסב/להשיב( עד

חדרים:

6,000בירושלים

3,800בתל-אביב

4,000בכנרת והגליל

1,700בערי החוף

39

אמצעי העידוד הקיימים כיום בעולם ובישראל

40

ענף התיירות תורם לתוצר המדינה ויוצר מקומות עבודה חדשים בישראל

:תרומה לתוצר :מהתמ"ג(1.8% מיליארד ₪ )23ישירה :מהתמ"ג(3.2% מיליארד ₪ )41כוללת

:תרומה לתעסוקה מכלל המועסקים(5.8% מועסקים כתוצאה מפעילות תיירותית )160,000סה"כ

90,000ישירות בענף התיירות 30,000במלונאות

תרומת הגידול בתוספת החדרים לתעסוקה במלונאות• חדרים:1,000תוספת מועסקים בתפעול המלונות, על כל

810: 1רמה 580: 2רמה 450: 3רמה

(2009מקור: למ"ס, משרד התיירות – פורום מנהלי כספים ראשיים )ספט'

41

OECDלענף התיירות תרומה משמעותית לתוצר במרבית מדינות ה-

10.710.5

8.2

6.6

5.5 5.3 5.1 5.1 4.8

3.7 3.7 3.63.2 3.2 3.2 2.9 2.9 2.9 2.9 2.9 2.8 2.7 2.6 2.5 2.3 2.3 2.3 2.1 2 1.9

0

2

4

6

8

10

12

% OECDשיעור התרומה של התיירות לתוצר במדינות ה-

2009, מבוסס על נתוני OECD Tourism Trends and Policies 2010נתונים חו"ל: 2008(, מבוסס על נתוני 2009נתונים ישראל: משרד התיירות – פורום מנהלי כספים ראשיים )ספטמבר

42

וגם לתעסוקה

% OECDשיעור התרומה של התיירות לתעסוקה במדינות ה-

12.7

9.7 9.79.2

87.3 6.9 6.7

6.2 5.85.3 5 4.8 4.7 4.7 4.7 4.4 4 3.9 3.8 3.7

2

0

2

4

6

8

10

12

14

2009, מבוסס על נתוני OECD Tourism Trends and Policies 2010נתונים חו"ל: 2008(, מבוסס על נתוני 2009נתונים ישראל: משרד התיירות – פורום מנהלי כספים ראשיים )ספטמבר

43

לכן, השימוש באמצעי עידוד לענף התיירות מקובל בכל העולםושכיח יותר מבכל ענפי המשק האחרים

FDI in Tourism: The Development Dimension 2007מקור:

כמות המדינות המשתמשות

באמצעי עידוד בענף

2004שכיחות השימוש באמצעי עידוד פיננסים בעולם לפי ענפים (WTO מדינות חברות ב-63)מניתוח

44

אמצעי העידוד בעולם מתחלקים לארבע קבוצות עיקריות

סוג דוגמאות לכלים המרכזיים

פיננסיים

מענקים כספיים להשקעות במלונותהלוואות מדינה להשקעות במלונותערבויות מדינה להלוואות להשקעות במלונותהטבות מס להכנסות מפעילות מלונות )"הטבות מכס לייבוא ציוד קבוע לצורך השקעה במלון )כולל "אזורים חופשיים)בניית "רשת ביטחון" )המדינה כמבטחת ממשברים בענף המלונאותהקמת מלונות בבעלות המדינה

תכנוניים עם ""אפקט פיננסי

)היתר לשימושים מעורבים )מלונאות + מגורים / מסחר-היתר לLeaseback)אכסון מלונאי מיוחד(

תכנונייםייעוד קרקעות לתיירותשיווק קרקעות מתוכננותתוספת זכויות בנייה על מנת לתמרץ הסבה של מבנים קיימים לשימוש מלונאי

תהליכיים יצירתOne Stop Shopלקיצור תהליכים

45

כל המדינות השכנות משתמשות באמצעי עידוד להקמת מלונות

סוג אמצעי ירדן טורקיה יוון קפריסין מצריים

פיננסי

מענק כספי

הטבות מס

הלוואות

Free Zonesהטבות מכס ו-

רשת ביטחון / ערבויות מדינה

תכנוניים עם "אפקט פיננסי"

תכנוני

תהליכי JIB ISPAT

מקור הנתונים JIB ISPAT Greece MOT CIPA, COT UNCTAD

ומושפע מ: השונה בכל מדינה"סל" של אמצעיםלכל המדינות ישמאפייני "ההיצע" ו"הביקוש" במדינה)רמת וסוג המשאבים הפנויים במדינה )כספיים, קרקעתעדוף מול שימושים אחרים בתיירות וענפים אחרים

בגלל שאין להם ביטוי "ישיר" בתקציב המדינהאמצעי העידוד השכיח ביותר הנו הטבות מס

46

בירדן למלונותתכנונייםאמצעי עידוד Jordan Investment Mapהמחשה של שיווק מיזמים פוטנציאליים ע"י

JIBמקור מידע:

47

המחשה לאמצעי עידוד תכנוניים למלונות בטורקיהדוגמא לשיווק קרקע ותב"ע בדרום אנטליה

SOURCE: REPUBLIC OF TURKEY MINISTRY OF CULTURE AND TOURISM: PUBLIC IMMOVABLE

ALLOCATION, ANNOUNCEMENT AND SPECIFICATION, FOR TOURISM INVESTORS

48

בפני היזם בישראל עומדים היום מספר קשיים

זמינות קרקע לבניית מלונות באזורי הביקוש1.)מחסור בקרקע באזורים אטרקטיביים ליזמים, בעיקר בירושלים ות"א )לאורך החוףתהליך ארוך לקבלת האישורים הנדרשיםהעדפה בייעוד והקצאת הקרקעות לשימושים המניבים הכנסות גבוהות יותר למדינה / לרשות המקומית

קשיים במימון2.אי מוכנות מצד הבנקים לממן השקעות במלונות)או לחילופין, דרישה להון עצמי )בנוסף למענק( גבוה יותר לעומת שימושים אחרים )מגורים, נדל"ן מניבבנוסף, הבנקים דורשים בטחונות מעבר לנכס בית המלון)עלות קרקע גבוהה )שמאות הקרקע נעשית בדומה לקרקע המיועדת למגורים תשואה אלטרנטיבית גבוהה ומיידית בהשקעה במגורים לעומת התשואה והחזר ארוך הטווח ממלונות)חוסר עקביות במדיניות אמצעי העידוד )מענקים

קושי בהחזר ההשקעה3.עלויות הפעלה גבוהות יחסית למדינות בסביבה הקרובה

)בעייתיות נמוכה יותר למלונות באזורים רווחיים )בעיקר תל אביבבישראל קיים סיכון גיאו-פוליטי לצד הסיכון הכלכלי

)בעייתיות גבוהה יותר למלונות באזורים מוטי תיירות נכנסת )תל אביב, ירושלים

ועבודה מול מספר רב של גורמים שאינם מתואמים ביניהם תהליכים ארוכים4.

49

התאמת אמצעי העידוד להשגת יעדי המשרד ולצרכי היזמים

2015אמצעי העידוד התכנוניים אינם רלבנטיים ליצירת תוספת חדרים לפני :לטובת העתיד, חשוב לקדם את המהלכים הבאים

12אישור תמ"אחיזוק ההגנה" על קרקעות עם ייעוד תיירותי ע"י סעיפים מתאימים בחוק התכנון החדש"חיזוק יכולות האכיפה באמצעות קידום חוק שירותי תיירות

יש לעשות כל מאמץ כדי להבטיח שקרקע המיועדת לתיירות אכן תשמש לקידום תיירותמומלץ לא להשתמש באמצעי של אכסון מלונאי מיוחד, בגלל הקושי ליישם אותו ולפקח עליו

יש לקדם ולבצע בצורה אפקטיבית את מהלכי המשרד לקיצור תהליכים ולהקלה על היזמים מנהלת השקעות בתיירות והמרכז לקידום מיזמים

יש לתת עדיפות לסיוע ליזמים להתמודד עם קשיי 2015כדי להשיג את יעדי המשרד לשנת המימון על-ידי בניית תמהיל אמצעי עידוד פיננסיים אפקטיביים.

הכלים המרכזיים והמיידיים הינם: העמדת מענקים בהיקף המתאים, והקצאתם בהתאם ליעדי המשרד עידוד השימוש באשראי מוסדי, כמקור משלים/תחליפי לאשראי הבנקאי

עדיף למדינה להשתמש יותר בתקציב מאשר במשאבי קרקע הנמצאים במחסור בישראל

50

תמונת מצב וקשיים מרכזיים במרכיבי המימון

מרכיבי מימון*:3פרויקט "טיפוסי" להקמת מלונות מתאפיין ב-הון עצמי

-מסך ההשקעה30%לרוב כ

מענק : מנהלי( ומוגבל רק למיזמים באזור א'4% )+20%גובה המענק כיום -נקבעה תוכנית מענקים הכוללת הקמה/הרחבה/הסבה/השבה של מלונות2009/2010ל ( 2010התקציב השנתי :)M400 מתוכם הוקצו לסבב הראשון ,₪ M210₪

מימון "משלים"כיום המקור הבלעדי למימון ה"משלים" הינו המימון הבנקאי :בשנים האחרונות הבנקים כמעט ואינם מוכנים לממן השקעות במלונות או לחילופין, דורשים

)הון עצמי גבוה יותר לעומת שימושים אחרים )מגורים, נדל"ן מניבבטחונות מעבר לנכס בית המלון

51

השאלות המרכזיות שנבחנו מול מרכיבי המימון

תמהיל המענקים הרצוי

אשראי מוסדי

52

ניתוח היקף ותמהיל המענקים הנדרש להשגת יעדי המשרד

53

היקף ותמהיל המענקים הנדרש

חישבנו את שיעור המענק הרצוי כדי לגרום ליזם להגיע לנקודת איזון כלכלית בהשקעה במלון

בהתאם לאזור ורמת המלון

שיעור המענק הנדרש משתנה גם בתוך כל אזור ורמת אכסון, בהתאם לתנאים הסובייקטיביים

של היזם )כגון: תפישת הסיכון, הערכות התפוסה שלו, עלות ההון וכו'(. לכן נוצרת מעין "מעטפת"

של נקודות איזון בהתאם למאפייני היזמים

עם זאת, לקחנו עבור כל אזור ורמת אכסון "מודל מייצג" ליזם הממוצע, תוך הכרה כי שיעור

המענק שייקבע יתאים רק לחלק מהיזמים בהתאם לתנאים הסובייקטיביים שלהם

בנינו את הנחות המודל על בסיס המידע הקיים במשרד ומתוך הראיונות שקיימנו עם יזמים, כך

שלהערכתנו הוא מייצג מאפיינים מספיק רחבים של יזמים

מתוך תוצאות המודלים גזרנו את רמת ההשקעה הכוללת הנדרשת, ואת היקף ותמהיל

המענקים הנדרש למיצוי המלאי התכנוני הקיים

54

"מודלים מייצגים" להקמת בתי מלון )נבנו שמונה "מודלים מייצגים" להקמת בתי מלון )לאזורי הביקוש ורמות האכסון השונים

מלון ברמה גבוהה-בינונית בירושלים1.

מלון ברמה עממית בירושלים2.

מלון ברמה גבוהה-בינונית בת"א3.

מלון ברמה עממית בת"א4.

מלון ברמה גבוהה-בינונית בכנרת והגליל5.

מלון ברמה עממית בכנרת והגליל6.

מלון ברמה גבוהה-בינונית בערי חוף פריפריאליות )נתניה כמייצגת( 7.

מלון ברמה עממית בערי חוף פריפריאליות )נתניה כמייצגת( 8.כל מודל כולל

אומדן השקעה של עלות הקרקע ועלויות הבנייהתוכנית מימון, לוח סילוקין להלוואה ותחשיבי פחת ומסדו"ח רווח והפסד על בסיס חודשי לשנת תפעול טיפוסיתתזרים מזומנים

לכל מודל בוצע ניתוח כדאיות המחשב את: שיעור המענק אשר יביא ליחס הרצוי של רווח תפעולי מסך השקעה, כולל השלכות של רמת

הסיכון 70% בתל אביב וירושלים ו-75%, ושיעור תפוסה של 30%תחת ההנחות של שיעור הון עצמי של

בכנרת והגליל וערי החוף הפריפריאליות)ניתוחי רגישות )יחס רצוי של רווח תפעולי להשקעה, שיעור תפוסה ממוצע

55

11%בעבודה זו נלקחה ההנחה שהיחס הרצוי של רווח תפעולי מההשקעה של "יזם ממוצע" הנו עם זאת, היחס הרצוי גבוה יותר באזורים וברמות בהם רמת הסיכון הנתפשת גבוהה יותר

יש מס' גורמים המרכזיים המבדילים בין תפיסת הסיכון של אזורים ורמות אכסון שונות:יש השפעה גבוהה של אירוע בטחוני על הביקוש מתיירות נכנסת לעומת הביקוש מתיירות תמהיל הלינות :

פניםעד כמה התיירות הפנים מהווה תחליף לתיירות הנכנסת במקרה של רמת התחליפיות בין סוגי התיירות :

משבר ביטחוניסגמנט הצליינות מאופיין ברגישות גבוהה יותר מאשר הסגמנטים המרכזיים תמהיל התיירות הנכנסת :

האחרים )תיירות יהודית, עסקים, קרובי משפחה( למצב הביטחוני בישראל

אזור ביקושרמת הסיכון הנתפשת בכל אזור ורמה וההשלכות על היחס הרצוי של הרווח התפעולי מההשקעה: ירושלים תל אביב כנרת והגליל חוף-פריפריאלי

רמת אכסון בינונית-גבוהה עממית בינונית-גב

והה עממית בינונית-גבוהה עממית בינונית-גב

והה עממית

תמהיל הלינות קרוב לתל אביב תיירים46% תיירים82% תיירים87%רמת

התחליפיות נמוכה נמוכה גבוהה נמוכה

תמהיל ת. נכנסת מעורב מוטה

צליינות חופשה, תיור ועסקים מעורב מוטה צליינות חופשה, תיור ועסקים

יחס רצוי 12% 13% 11% 11% 11% 11% 11% 11%

היחס הרצוי של הרווח התפעולי מהשקעה ב"מודלים המייצגים"

56

שיעור המענק הנדרש לפי "המודלים המייצגים" מול המענק הקייםשיעור מענקנדרש )%(

ממצאים מרכזיים: בירושלים גובה המענק הקיים נמוך מהנדרש)בת"א לא ניתן היום מענק, אך נדרש לתת )בשיעור נמוך יחסיתבכנרת והגליל המענק הקיים מתאים לנדרש ברמה העממית אך נמוך מהנדרש לרמה הבינונית-גבוהה בערי החוף המענק הקיים נמוך מהנדרש

מנהלי4%* גובה המענק הקיים בגרף לא כולל

57

ירושלים – רמה בינונית-גבוהה

שיעור מענקנדרש

- תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס

תפוסה75%

תפוסה70%

תפוסה65%

58

ירושלים – רמה עממית



תפוסה75%

תפוסה70%

תפוסה65%

יחס רצוי שלרווח תפעולימההשקעה

59

תל אביב – רמה בינונית-גבוהה



תפוסה75%

תפוסה70%

תפוסה65%


60

תל אביב – רמה עממית



תפוסה75%

תפוסה70%

תפוסה65%


61

כנרת והגליל – רמה גבוהה בינונית



תפוסה75%

תפוסה70%

תפוסה65%


62

כנרת והגליל – רמה עממית



תפוסה75%

תפוסה70%

תפוסה65%


63

ערי חוף – גבוהה-בינונית

* נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת - תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס


תפוסה75%

תפוסה70%

תפוסה65%


64

ערי חוף – רמה עממית

* נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת - תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס


תפוסה75%

תפוסה70%

תפוסה65%


65

B 8.4₪ אלף נדרשים כ-16 ₪, עבור B10.2 אלף חדרים נדרשת השקעה של כ-19עבור

מקור היצערמת אכסוןאזור ביקוש

תוספת חדרים דרושה עד

2015

סכום השקעה M( נדרש לחדר

)₪

סך השקעה נדרשת

עד 2015 )₪ M(

1,400 0.70 2,000הקמה עד 2015בינונית-גבוההירושלים 1,400 0.70 2,000פער במלאי התכנוני 2015

1,026 0.38 2,700הקמה עד 2015עממית 304 0.19 1,600השבה / הסבה עד 2015

456 0.38 1,200פער במלאי התכנוני 2015 4,586 9,500סה"כ

1,050 0.75 1,400הקמה עד 2015בינונית-גבוההסובב כנרת 594 0.33 1,800הקמה עד 2015עממית

132 0.17 800השבה / הסבה עד 2015 1,776 4,000סה"כ

2,640 0.88 3,000הקמה עד 2015בינונית-גבוההתל אביב 116 0.39 300הקמה עד 2015עממית

96 0.19 500השבה / הסבה עד 2015 2,852 3,800סה"כ

803 0.73 1,100הקמה עד 2015בינונית-גבוההערי חוף 240 0.40 600הקמה עד 2015עממית 1,043 1,700סה"כ

סה"כ באזורי 5,893 7,500הקמה עד 2015בינונית-גבוהההביקוש

1,400 2,000מעבר למלאי תכנוני 2015 1,976 5,400הקמה עד 2015עממית

532 2,900השבה / הסבה עד 2015 456 1,200פער במלאי התכנוני 2015

10,257 19,000סה"כ15,800 8,401

3,200 1,856

השקעה נדרשת האכסון המלונאי הרצוי

לביצוע עד 2015לצורך הקמה לאחר 2015

66

אלף חדרים19התפלגות ההשקעה הנדרשת עבור

₪, שנתי(Mלפי רמת אכסון ) ₪, שנתי(Mלפי אזור ביקוש )

ʭʩʬʹ ʥyʩ

ʺ ʸ ʰʫʡʡʥɦ

ʡʩʡʠʬʺ

ʳ ʥʧʩyʲ

ʺ ʩhʥhʩʡ-ʤʤʥʡʢ

ʺ ʩʮʮʲ

67

אלף חדרים19 עבור 2015תקציב המענקים הנדרש עד

2015 מיליארד ₪ לחדרים עד 2.3 ₪, מתוכו כ- B 2.9: כ-2015סך תקציב המענקים הנדרש עד

מקור היצערמת אכסוןאזור ביקוש

תוספת חדרים דרושה עד

2015

סכום השקעה M( נדרש לחדר

)₪

סך השקעה נדרשת

עד 2015 )₪ M(

שיעור מענק נדרש )%(

סך תקציב מענקים נדרש לעמידה ביעדי )₪ M( המשרד

33%462 1,400 0.70 2,000הקמה עד 2015בינונית-גבוההירושלים 33%462 1,400 0.70 2,000פער במלאי התכנוני 2015

35%359 1,026 0.38 2,700הקמה עד 2015עממית 35%106 304 0.19 1,600השבה / הסבה עד 2015

35%160 456 0.38 1,200פער במלאי התכנוני 2015 34%1,549 4,586 9,500סה"כ

34%357 1,050 0.75 1,400הקמה עד 2015בינונית-גבוההסובב כנרת 21%125 594 0.33 1,800הקמה עד 2015עממית

21%28 132 0.17 800השבה / הסבה עד 2015 29%509 1,776 4,000סה"כ

20%528 2,640 0.88 3,000הקמה עד 2015בינונית-גבוההתל אביב 15%17 116 0.39 300הקמה עד 2015עממית

15%14 96 0.19 500השבה / הסבה עד 2015 20%560 2,852 3,800סה"כ

32%257 803 0.73 1,100הקמה עד 2015בינונית-גבוההערי חוף 30%72 240 0.40 600הקמה עד 2015עממית 32%329 1,043 1,700סה"כ

סה"כ באזורי 1,604 5,893 7,500הקמה עד 2015בינונית-גבוהההביקוש

462 1,400 2,000מעבר למלאי תכנוני 2015 573 1,976 5,400הקמה עד 2015עממית

149 532 2,900השבה / הסבה עד 2015 160 456 1,200פער במלאי התכנוני 2015

2,947 10,257 19,000סה"כ15,800 8,401 2,326

3,200 1,856 622

השקעה נדרשת משמעות תקציביתהאכסון המלונאי הרצוי

לביצוע עד 2015לצורך הקמה לאחר 2015

68

הפריסה השנתית של תקציב המענקים הנדרשת להשגת יעדי המשרד

, אך נדרשים לצורך הגעה ליעדי 2015* תקציב לטובת הקמת מלונות שאינם חלק מהמלאי התכנוני ל-המשרד

הפריסה השנתית הנדרשת להשגת יעדי המשרד חושבה לפי:-סך תקציב המענקים הנדרש להשגת יעדי המשרד הנו כB2.9ש"ח 2015 על מנת שתוספת החדרים תהיה רלבנטית עד 2013התקציב צריך להיות מוקצה, לכל המאוחר, עדM400-2010 ₪ מתוכו מהווים את התקציב השנתי ל-כM620 לצורך השקעות שיבוצעו לאחר מיצוי המלאי התכנוני2013 ₪ מתוכו יוקצו לתקציבים השנתיים לאחר , 2011-2013יתרת התקציב הנדרש חולקה באופן שווה על פני שלושת השנים בין

400

642 642 642 622

-

100

200

300

400

500

600

700

2010 2011 2012 2013 ʸ ʧʠʬʺ ʥʮʬʹ ʤ

ʤ̡ ʢʤʪy ʥʁʬʣyʹ ʮʤʩʣ̡ʩʬ

69

עקרונות מדיניות המומלצים ליישום במדיניות המענקים

הגעה להסכמה ארוכת טווח בין משרד התיירות למשרד האוצר על תקציב מענקים

הגדרת מדיניות מענקים ברורה ותקשור שלה ליזמים

ביצוע "פעימות" תקופתיות של הגשת בקשות למענקים ואישורן

)הקצאת המענקים בהתאם ליעדי המשרד )לפי אזורי ביקוש ורמות אכסון

ביצוע מדידה, מעקב ובקרה על הקצאת המענקים וביצוע הפרויקטים בהתאם ליעדים

70

אשראי מוסדי כמקור למימון השקעות במלונות

71

בשנים האחרונות ה"מוסדיים" התפתחו כמקור מימון משמעותי לצד הבנקים

B₪

בנק ישראל - יתרות החוב של הלווים במשק )האשראי מנקודת ראות מקור נתונים:הלווים(

1999-2009התפתחות האשראי בישראל לפי מקורות המימון

72

קיים פוטנציאל לשימוש במימון מוסדי כמקור משלים/תחליפי להקמת מלונות

כיום מקור המימון המשלים הבלעדי להון העצמי ולמענק הינו המערכת הבנקאית:במסגרת העבודה נבחנו קרנות המנוף ונמצא שהן כלי מתאים למימון מלונאי

מצד המוסדיים - קיים מענה חלקי לרמת הסיכון בענף, בזכות מנגנון הבטחת התשואה שלהקרן

מצד היזמים - הקרנות נותנות יתרונות של גמישות, דיסקרטיות, ומימון לטווחים ארוכים-תנאים מרכזיים:2עם זאת, ההשקעה צריכה לעמוד ב

עמידה במגבלות הרגולטוריות של הקרנות)כדאיות עסקית )כפי שנתפשת ע"י קרנות המנוף

הפוטנציאל לשימוש בכלי גבוה בעיקר במקרים של רשתות מלונות קיימות או חברות קיימותהמעוניינות לפתח התחום המלונאות שלהם, ופחות של יזמים חדשים/קטנים

,מומלץ למשרד התיירות לפעול לקידום השימוש באשראי המוסדי, וקרנות המנוף בכלל זהבאמצעות

שיווק תחום המלונאות למקורות אשראי מוסדי לשיפור רמת ההכרות שלהם עם התחום1.

ייזום קשר בין יזמים לגורמים המוסדיים2.

73

סיכום העבודה וההמלצות

74

סיכום כווני ההתפתחות הצפויים של תעשיית התיירות והמלונאות בישראל

תעשיית התיירות בישראל צפויה לצמוח בצורה משמעותית בשנים הקרובות -2015 מליון בשנת 5 מליון בשנה כיום ל- 3מספר התיירים צפוי לצמוח מכהגידול בתיירים יבוא בעיקר מתיירות חופשה ותיור ותיירות צליינות -מיליארד ₪ 60 מיליארד ₪ לשנה לכ- 40ההכנסות השנתיות הכוללות מהענף יגדלו מ -אלף במלונאות40 אלף, מתוכם כ- 260 אלף לכ- 160מספר המועסקים הכולל יגדל מ

-חדרים 19,000כדי לענות לביקוש של התיירות הנכנסת נדרש להגדיל את היצע חדרי המלון בכ -ברמה עממית50% ברמה בינונית גבוהה וכ- 50%כ -בערי החוף הקרובות לת"א10% בת"א וכ- 20 בכנרת והגליל, כ- % 20% בירושלים, כ- 50%כ באילת וים המלח אין צורך בתוספת חדרים, כמענה לגידול בתיירות החוץ. זאת, מאחר והגעת תיירים

נוספים לערים אלה תהא בעיקר בתקופות בהן המלונות אינם בתפוסה מלאה עקב התיירות המקומית

-על-ידי2015 חדרים עד 16,000מבחינת התשתית הפיזית ניתן להגדיל את היצע בתי המלון בכ ,מיצוי תפוסה בבתי מלון קיימים -חדרים3000השבה/הסבה של כ -חדרים, הנמצאים כיום במלאי התכנוני 13,000בניה חדשה של כ עיקר המחסור במלאי תכנוני הינו בירושלים. לכן, בניה חדשה נוספת תחייב פעולה להגדלת מלאי התכנוני

בעיר

75

המלצות למדיניות אמצעי עידוד מיליארד ₪ 10.2 נדרשת השקעה של כ- 2015 עד 19,000להשגת תוספת חדרים של :ההשקעה צריכה לבוא משלשה מקורות

-מיליארד ₪ מהון עצמי של יזמים3.4כ -מיליארד ₪ ממענקים של המדינה2.9כ -מיליארד ₪ ממקורות מימון משלימים )מימון בנקאי או מימון מוסדי(3.9כ

כדי להבטיח בנית חדרים בכמות הנדרשת עבור הגידול הצפוי בתיירות הנכנסת, נדרש להעמיד תקציב השנים הקרובות3 מיליון ₪ בכל אחת מ- 650מענקים של כ-

יש להקצות את המענקים בצורה דיפרנציאלית, בהתאם ליעדי המשרד ותוך מעקב ובקרה על השימושבהם

יש לעודד השימוש במימון מוסדי כמקור משלים/תחליפי לאשראי בנקאי. קיימת התאמה בין מאפייניתעשיית המלונאות לאופי ההשקעה ארוך הטווח של המשקיעים המוסדיים, ונכון לכוון אותם להשקעה

גדולה יותר במלונאות. .לשם כך, משרד התיירות צריך לקחת תפקיד יותר אקטיבי בחיבור בין יזמים למימון המוסדי

בראיה ארוכת טווח, המדינה חייבת גם לשמר מלאי קרקעות מספיק ליעודים מלונאיים באזורי הביקושולהגן עליו מפני הסבה לשימושים אחרים

76

– ניתוח סגמנטי הביקוש1נספח א

77

תמונת מצב וצרכי האכסון התיירותי של סגמנט החופשה והתיור

חופשה11% תיור וטיול ו-17%, מתוכו 2008 מהתיירות הנכנסת לישראל ב-28%הסגמנט היווה

ההכנסה הממוצעת לתייר מסגמנט זה גבוהה יחסית

)המוצר מרכזי הנו דה"ת )דת, היסטוריה ותרבות

גורם המשיכה המרכזי של ישראל

ירושלים מהווה מרכז דה"ת לשלושת הדתות

בנוסף, לתל אביב-יפו יש פוטנציאל להתמצב כמוצרCity-break ע"ב התרבות וההיסטוריה

שבעיר

"קיים פוטנציאל להגדלת "הביקוש" מהסגמנט, במיוחד בתיירות הדה"ת ה"יהודית

-כולל ה( פוטנציאל נמוך להגדלת הביקוש מחוץ למוצר הדה"תCity Break)

צרכי האכסון התיירותי של הסגמנט

אזורי הביקוש המרכזיים הנם ת"א וירושלים

זליגה של עודפי ביקוש מת"א צפויה להגיע לערי החוף הפריפריאליות

רמת המלונות הדרושה הנה בינונית - גבוהה למ"ס, מקורות גלויים, מידע שהתקבל במסגרת הראיונותמקור:

78

תמונת מצב וצרכי האכסון התיירותי של סגמנט הצליינות

2008 מהתיירות הנכנסת לישראל ב-35%הסגמנט היווה הצליינים הינם נוצרים המבקרים בד"כ למטרת "צליינות" בלבד, ואינם משלבים חופשה או תיור שאינו

דתי רוב אתרי הצליינות מרוכזים בירושלים, גליל וסובב כנרת לילות7-13תוכניות הסיורים קשיחות למדי ונעות בין קיים פוטנציאל להגדלת "הביקוש" מהסגמנט

הסגמנט מאופיין בקבוצות גדולות קהלי יעד מרוכזים ה"מונעים" ע"י "בעלי דעה" )הכמרים יוזמים ומארגנים את הנסיעה(, ועל כן ניתן

לפעול מולם בצורה שיווקית ממוקדתהסגמנט הנו "נוח" לטיפול ועם הוצאות אירוח נמוכות, משום שמשתמש במלון רק לצורך לינה

עם זאת, הכנסה הממוצעת לתייר מהסגמנט נמוכהצרכי האכסון התיירותי של הסגמנט

לנים במספר מוקדים לאורך המסלול: ירושלים )העיקרי(, טבריה, ולעיתים בת"א וסביבתה )בהגעהובחזרה(

רמת המלונות הדרושה הנה עממיתצליינות אוונגליסטית

תת-קבוצה של הצליינות עם הכנסות גבוהות לצד יתרונות התיירות הצליינית למ"ס, מקורות גלויים, מידע שהתקבל במסגרת הראיונותמקור: 2008 מהתיירות הנכנסת לישראל ב-2%התת-סגמנט היווה

79

תמונת מצב וצרכי האכסון התיירותי של סגמנט העסקים

מתוכו2008 מהתיירות הנכנסת לישראל ב-13%הסגמנט היווה ,

10%עסקים

1%כנסים

1%לימודים ומחקר

ההכנסה הממוצעת לתייר בסגמנט גבוהה

-הדרך העיקרית בעלת הפוטנציאל להגדלת הביקוש בסגמנט הנה דרך נישת הMICE )Meetings

Incentives Conventions and Exhibitions(

)נישה זו מאופיינת בצורך בתכנון ארוך-טווח של כנסים )עם רמת וודאות גבוהה

לאור הסיכון הגיאופוליטי בישראל הפוטנציאל בסגמנט מוגבל

גם בהינתן שקט בטחוני, הפוטנציאל תלוי בהתפתחות העסקים והכלכלה בישראל ובעולם

צרכי האכסון התיירותי של הסגמנט

אזור הביקוש המרכזי הנו ת"א

רמת המלונות הדרושה הנה בינונית-גבוהה, עם התאמה לצרכי אנשי העסקים

למ"ס, מקורות גלויים, מידע שהתקבל במסגרת הראיונותמקור:

80

תמונת מצב וצרכי האכסון התיירותי של יתר הסגמנטים

ביקורי קרובים

2008 מהתיירות הנכנסת לישראל ב-20%הסגמנט היווה

עם זאת, לרוב לא לנים בהתקני אכסון תיירותי

,בישראל שנלקח בחשבון בניתוח האכסון המלונאי הרצוילא רלוונטיים לפוטנציאל התיירותיעל כן

נישות "חדשות"

,קיימים מאמצים לפיתוח נישות נוספות עם פוטנציאל תיירותי בישראל: גולף, תיירות אופניים

הימורים, "תיירות גאה"

עם זאת

)נישות אלו מצריכות השקעה מקדימה בתשתיות )מגרשי גולף, מסלולי אופניים, קזינו

פוטנציאל לתוספת ביקוש שוליתמדובר בנישות עם


81

– ניתוח תוספת החדרים הדרושה 2נספח א

82

מטרות ותהליך הניתוח הכמותי של תוספת החדרים הדרושה והתפלגותה

לפימטרת הניתוח: ניתוח כמותי של תוספת החדרים הדרושה הפוטנציאל התיירותי לפי סגמנטי ביקושאזורי ביקושרמת האכסון

-לפי סגמנטי ביקוש לשני תרחישים2015שלב א' - ניתוח סך תוספת החדרים הדרושה ל תרחיש א': הגידול בתיירים יהיה זהה בהרכבו לתמהיל הסגמנטים הקייםתרחיש ב': הגידול בתיירים יגיע בעיקר מהסגמנטים שבמיקוד - הצליינות וחופשה ותיור

שלב ב' - ניתוח התפלגות תוספת החדרים שחושבה לפי אזורי ביקוש ורמת האכסוןהניתוח בוצע לשני התרחישים

שלב ג' – ניתוח רגישות לשיעור התפוסה הממוצע במודל

שלב ד' - השוואה להערכות שבוצעו בדוחות קודמים לת"א וירושליםת"א: מסמך מדינות למתקני אכסון תיירות בתל אביב-יפו:דוח הערכות ירושלים לפי של ירושלים M5תיירים

83

הנחות היסוד למודל הניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי


פרמטרים: 2,000,000תוספת מבקרים עד 2015

%65% תפוסה ממוצע במודל

כמות לינות מאפייני לינה של הסגמנטיםממוצעת למבקר

מס' אנשים לחדר בחדר

52חופשה ותיור72צליינות

21עסקים )/לצורך תפקיד אחר(22ביקורי קרובים

- -אחר

ערי חוףכנרת והגלילת"אירושליםעממיתבינונית-גבוהה

80%20%40%35%10%15%חופשה ותיור25%75%60%5%30%5%צליינות

100%0%20%70%0%10%עסקים )/לצורך תפקיד אחר(80%20%30%30%20%20%ביקורי קרובים

תמהיל רמת האכסון תמהיל אזורי הביקוש המתאימים לסגמנטהמתאימה לסגמנט

סגמנט

84

סגמנט% מהתיירות הנכנסת 2008


)הערכה(

מס' מבקרים

2008


)הערכה(


דרושה 2015






- - 34,667 138,667 3%3%104,000אחר - - 328,889 728,889 13%15%400,000מבקרי יום

19,282 8,802,444 2,000,000 5,000,000 100%100%3,000,000סה"כ

ניתוח תוספת החדרים הדרושה לפי סגמנטי הביקוש בתרחיש ב':

סגמנט% מהתיירות הנכנסת

2008


)הערכה(מס' מבקרים

2008


)הערכה(


דרושה 2015






- - 69,333 173,333 3%3%104,000אחר - - 266,667 666,667 13%13%400,000מבקרי יום

17,936 7,817,333 2,000,000 5,000,000 100%100%3,000,000סה"כ

ניתוח תוספת החדרים הדרושה לפי סגמנטי הביקוש בתרחיש א':

שלב א' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי לפי סגמנטי ביקוש2015סך תוספת החדרים הדרושה ל-

משיעור 50%. עסקים, ביקורי קרובים, אחר – 1 חושב בתרחיש ב' לפי: 2015* תמהיל המבקרים בין הסגמנטים מיתרת תוספת 2008.חופשה ותיור וצליינות – חלוקה ביחס 2הגידול בתרחיש א'.

( M5הביקוש )

*

85

שלב ב' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי התפלגות תוספת החדרים שחושבה לפי אזורי ביקוש ורמת האכסון

בשלב ב' של הניתוח חושבה התפלגות תוספת

החדרים לפי אזורי ביקוש ורמת האכסון

הניתוח בוצע לשני התרחישים

תרחיש א': הגידול בתיירים יהיה זהה בהרכבו

לתמהיל הסגמנטים הקיים

תרחיש ב': הגידול בתיירים יגיע בעיקר

מהסגמנטים שבמיקוד - הצליינות וחופשה

ותיור

בצוות ההיגוי הוסכם כי התפלגות תוספת

החדרים הנה הממוצע בין שני התרחישים

התפלגות תוספת החדרים בשקף הבא מוצגת

לפי אזורי ביקוש ורמת האכסון על בסיסה בוצעה

המשך העבודה

תרחיש ב'תרחיש א' 4,080 4,060בינונית-גבוהה

5,500 4,225עממית 9,581 8,285סה"כ

3,041 3,840בינונית-גבוהה 884 728עממית 3,925 4,568סה"כ

1,408 1,367בינונית-גבוהה 2,629 2,020עממית 4,037 3,386סה"כ

1,117 1,192בינונית-גבוהה 622 505עממית 1,739 1,697סה"כ

9,647 10,458בינונית-גבוהה 9,635 7,478עממית 19,282 17,936סה"כ

רותם אסטרטגיהאזורי ביקוש רמת התקן אכסון

ירושלים

ת"א

כנרת והגליל

ערי חוף פריפריאליות

סה"כ

86

תוספת החדרים הנדרשת להשגת יעדי המשרד לפי סיכום המודל הכמותי

רמת אכסון ירושלים ת"א כנרת והגליל ערי חוף סה"כ

בינונית-גבוהה 4,000 3,000 1,400 1,100 9,500

עממית 5,500 800 2,600 600 9,500

סה"כ 9,500 3,800 4,000 1,700 19,000

ʺ ʩhʥhʩʡ-ʤʤʥʡʢʺ ʩʮʮʲ ʭʩʬʹ ʥyʩ

ʺʠ

ʬʩʬʢʤʥ̋y ʰʫ

ʳ ʥʧʩyʲ

87

שלב ג' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי ניתוח רגישות לשיעור התפוסה הממוצע במודל )תרחיש א'(

ניתוח רגישות לשיעור התפוסה הממוצע במודלסך תוספת החדרים בתרחיש א'

שיעורתפוסה

מתוך ניתוח הרגישות עולה בתפוסה1.0%כי כל גידול של

את תוספת250מפחית בכ-החדרים הדרושה

סך תוספתחדרים דרושה

8,285 7,978 7,693

4,568 4,399 4,242

3,386 3,261 3,144

1,697 1,634 1,576

17,936 17,272

16,655

-

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

20,000

65.0% 67.5% 70.0%

ʭʩʬʹ ʥyʩ ʺʠ ʺ ʸʰʫʡʡʥɦ ʺ ʥʩʬʠʩyʴ ʩyʴ ʳ ʥʧʩyʲ ʤɦʫ

88

שלב ג' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי ניתוח רגישות לשיעור התפוסה הממוצע במודל )תרחיש ב'(

ניתוח רגישות לשיעור התפוסה הממוצע במודלסך תוספת החדרים בתרחיש ב'

מתוך ניתוח הרגישות עולה בתפוסה1.0%כי כל גידול של

את תוספת275מפחית בכ-החדרים הדרושה

סך תוספתחדרים דרושה

שיעורתפוסה

9,581 9,226

8,896

3,925 3,779 3,644

4,037 3,888 3,749

1,739 1,675 1,615

19,282 18,567

17,904

-

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

20,000

65.0% 67.5% 70.0%

ʭʩʬʹ ʥyʩ ʺʠ ʺ ʸʰʫʡʡʥɦ ʺ ʥʩʬʠʩyʴ ʩyʴ ʳ ʥʧʩyʲ ʤɦʫ

89

– השוואה לדוחות קודמים3נספח א

90

שלב ד' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצויהשוואה להערכות שבוצעו בדוחות קודמים - ירושלים

רקע:

-הוגש למשרד התיירות דוח הערכות ירושלים לפי של 2008ב M5 תיירים

)המסמך הוכן ע"י: לינור לנקין )אדריכלית(, יוסי קליגר )יועץ כלכלי לתיירות( ועמי אתגר )מנכ"ל סמייל

מטרת הדוח היתה לבצע סקירה כוללת של היצע מול ביקוש של חדרי מלון בירושלים

כחלק מהעבודה בוצעה תחזית לתוספת החדרים הנדרשת בירושלים )ע"ב יעד שלM5 כניסות תיירים

לישראל(

-תרחישים2תוספת החדרים הדרושה בירושלים נבחנה ב

תרחיש א': הגידול בתיירים יהיה זהה בהרכבו לתמהיל הסגמנטים הקיים

תרחיש ב': הגידול בתיירים יגיע בעיקר ממגזרי שוק הצורכים לינה ברמה בינונית-גבוהה

, רמה אחר, ואחסון אחר( III, עממית – רמה II ו-I* רמת אחסון במודלים קודמים – בינונית-גבוהה = רמה

91

שלב ד' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצויהשוואה להערכות שבוצעו בדוחות קודמים - ירושלים

השוואה בין תוצאות הניתוח הכמותי שבוצע בעבודה זו לתוצאות הדוח הקודם על ירושלים:

סך תוספת החדרים העולה מהניתוח בתרחיש א' שבעבודה זו דומה לתוצאות התרחישים בדוח25%ירושלים, תרחיש ב' גבוה בכ-

)קיים הבדל בין הניתוחים בתמהיל החדרים )לפי רמה מתוך הניתוח הכמותי שבוצע בעבודה זו עולה כי בירושלים נדרשת תוספת החדרים גבוהה

יותר ב"רמה עממית", מתוך ההנחה שתוספת הלינות בירושלים תגיע בעיקר מסגמנט הצליינות


תרחיש ב'תרחיש א'תרחיש ב'תרחיש א' 5,752 4,220 4,080 4,060בינונית-גבוהה

2,785 4,319 5,500 4,225עממית 8,540 8,540 9,581 8,285סה"כ

רמת התקן אכסון

דוח הערכות ירושלים רותם אסטרטגיהלפי של 5M תיירים

ירושלים

אזור ביקוש

92

שלב ד' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצויהשוואה להערכות שבוצעו בדוחות קודמים – תל אביב

רקע:-פורסמו שלושה דו"חות ביניים של מסמך מדינות למתקני אכסון תיירות בתל אביב-יפו: 2008ב

. המלצות3. מסגרות ביקוש והיצע, 2.תיאור וניתוח מצב קיים, 1 המסמך הוכן ע"י: תיק פרויקטים ואהוד פסטרנקמטרות הדוח

יצירת בסיס מידע עדכני בכל הנוגע לנתוני אכסון תיירותי בת"א-יפו ומדיניות הגופים השוניםהנוגעים לנושא

על בסיס מידע זה, מתן כלים למקבלי ההחלטות בעיריית ת"א-יפו בכל הקשור ליוזמות תכנוןהנוגעות למתקני אכסון תיירותי

ע"ב טווח יעדים של כחלק מהעבודה בוצעה תחזית לתוספת החדרים הנדרשת בתל אביב(M2.5-6.0)כניסות תיירים לישראל

-תרחישים א' ו-ב' דומים תרחישים 3תוספת החדרים הדרושה בתל אביב נבחנה ב(בהתאמה לתרחישים שנבחנו בניתוח הכמותי(

:'הגידול בתיירים יהיה זהה בהרכבו לתמהיל הסגמנטים הקייםתרחיש א :'הגידול בתיירים יגיע בעיקר מהסגמנטים שבמיקוד - הצליינות וחופשה ותיורתרחיש ב :'ע"ב חלופה ב', ובנוסף גיוס של פלח שוק חדש וייחודי לת"א )תיירות אורבנית(תרחיש ג


93

שלב ד' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצויהשוואה להערכות שבוצעו בדוחות קודמים – תל אביב

השוואה בין תוצאות הניתוח הכמותי שבוצע בעבודה זו לתוצאות הדוח הקודם ת"א:

תוצאות דומות של סך תוספת החדרים הדרושה בתרחישים המתבססים על הסגמנטים הקיימים)א' 'ו-ב'(

-משום שמתבסס על פיתוח סגמנט חדש250%תרחיש ג' של דוח ת"א גבוה ב ,)קיים הבדל בתמהיל החדרים )לפי רמה

מתוך הניתוח הכמותי שבוצע בעבודה זו עולה כי בת"א נדרשת תוספת חדרים גבוהה יותרברמה גבוהה-בינונית, בגלל שתוספת הלינות תגיע בעיקר מסגמנטי החופשה והתיור,

והעסקים


תרחיש ג'תרחיש ב'תרחיש א'תרחיש ב'תרחיש א' 4,600 1,850 1,840 3,041 3,840בינונית-גבוהה

5,370 2,730 1,580 884 728עממית 9,970 4,580 3,420 3,925 4,568סה"כ

מסמך מדינות למתקני אחסון תיירות רותם אסטרטגיהאזור ביקושבתל אביב יפו רמת התקן

אכסון

ת"א

94

– הערכת המלאי התכנוני הקיים1נספח בבירושלים ותל אביב

95

(2.2010)מעודכן ל- הערכת המלאי התכנוני בירושלים

סטטוס תוכנית

הסברמס'

חדרים**הערות

מקדם מימוש משוער

*

מלאי תכנוני אפקטיבי

בטווח הארוך *


אפקטיבי 2015עד

**

תוכניות בתוקף

תוכניות בתוקף 6,800

שנים7 כלולים בתוכניות מעל 1,360כ-

בתוכניות מתאריות, שלא ניתן 600כ-להוציא מכוחן התירים

בתוכניות המתירות "שימושים 700כ-מעורבים"

70% 4,800 3,800

תוכניות בהליכים מתקדמי

ם

משלב החלטה להפקדה במחוזית

ועד למתן תוקף2,200 50% 1,100 900

תוכניות בהליכים

ראשוניים

עד לשלב ההחלטה להפקדה במחוזית,

כולל תוכניות אב ותכניות רעיוניות

7,500 כלולים בתוכניות ללא מעמד 6,300כ-

סטטוטורי, אשר דרכן עוד ארוכה ומסובכת5% 400 -

סה"כ 16,500 40% 6,300 2010 ** הערכות אגף תכנון מ. התיירות 07/2008 מיליון תיירים בישראל" 5מקורות נתונים: * דוח "הערכות ירושלים לצפי של 4,700

בהינתן כל התנאים האופטימלים )מצב הענף, אמצעי עידוד, נושאים תכנוניים( **

96

המקורות למלאי התכנוני בתל אביב-יפומתוך דוח ביניים של "מסמך מדיניות למתקני אכסון תיירות תל

אביב-יפו" 4 תיקון 13ברמת התכנון הארצית - תמ"א

תוכנית ארצית, המתייחסת לכל רצועת החוף ולתל אביב באופן מפורטכוללת תקנון ותשריט אך גם דפי הנחיות מפורטים לתכנון המתחמים החופיים המלווים בתשריטים תואמים התוכנית לא מאושרת אך מהווה את הכיוון התכנוני של הגופים הסטטוטוריים המכוונים את התכנון בעיר כגון הוועדה

המחוזית ומשרד התיירות:הוראות התוכנית והתשריט שלה מאתרות ברצועת החוף מתחמים משני סוגים עיקריים

אזור מלונאות" – במתחם זה יותרו שימושים לבתי מלון, הסעדה, בילוי, בידור ומסחר בזיקה לתיירות )האיתורים" דונם בתל אביב-יפו(143בתשריט נמצאים לרוב על בתי מלון ותוכניות קיימות למלונאות ומשתרעים על כ-

אזור מגורים משולב מלונאות" – בשטח זה יותרו שימושים למלונאות, מגורים ולשימושים נלווים. התוכנית קובעת כי" משטח הקרקע לבניית בתי מלון, לשימושי נופש ולשירותים 30%כל תוכנית במתחם המסומן בתשריט תייעד לפחות

-דונם לייעוד זה300הנלווים להם. בתל אביב-יפו מאותרים כ שינוי ייעוד של שטח שיועד בתוכנית מאושרת לבית מלון יחייב הקצאת שטח זהה לבית מלון במקום אחר באותו מתחם

- תוכנית מתאר מחוזית למחוז תל אביב5ברמת התכנון המחוזית - תמ"מ תוכנית כוללת העוסקת בייעודי קרקע, תחבורה, תשתיות והנחיות סביבתיות 4 תיקון 13התוכנית לא מתייחסת לכל האזור העיקרי למלונאות בתל אביב,אזור החוף, ומאמצת בתחום זה את תמ"א

כלשונה בתחום המלונאות, מאפשרת התוכנית חופש גדול ובכך מגדילה את האפשרות התפתחות האכסון על בסיס תיירות

אורבנית

2008מקור: "מסמך מדיניות למתקני אחסון תיירות תל אביב-יפו" – דו"ח ביניים ברמת התכנון העירונית – יעודי קרקע לפי תוכניות בניין עיר

97

(2.2010)מעודכן ל- הערכת המלאי התכנוני בתל אביב

סוג תוכניתמס' חדרים

*מקדם מימוש משוער *


בטווח הארוך *


**2015עד

תב"ע

מאושרות ולא

ממומשות4,527 80% 3,620 3,300

תב"ע

שסבירות

אישורן גבוהה1,160 50% 580 -

סה"כ 5,687 74% 4,200 3,300

2010 ** הערכות אגף תכנון מ. התיירות 2008מקורות: * דוח ביניים מ"מסמך מדיניות למתקני אחסון תיירות תל אביב-יפו"

בהינתן כל התנאים האופטימלים )מצב הענף, אמצעי עידוד, נושאים תכנוניים( **

98

– ניתוח אמצעי העידוד בעולם 1נספח ג

99

תמונת כלי הסיוע לעידוד ושימור השקעות בשירותים(WTO)לפי מספר המדינות החברות ב-


100

מפת כלי הסיוע בעולם


101

במדינות השכנות לישראל נוכחות מותגים בינלאומיים גבוהה יותר


נוכחות הרשתות הגדולות במדינות מתפתחות לפי מספר בתי מלון

102

השוואת ישראל למדינות באזורThe Travel & Tourism Competitiveness Report 2009מתוך ה-

TTCI Goal The TTCI aims to measure the factors and policies that make it attractive to develop the T&T sector in different

countriesTTCI Methodology It is based on three broad categories of variables that facilitate or drive T&T competitivenes These categories are summarized into the three subindexes of the Index

1. T&T regulatory framework subindex2. T&T business environment and infrastructure Subindex3. T&T human, cultural, and natural resources subindex

Each of these three subindexes is composed in turn by a number of pillars of T&T competitiveness, of which there are 14 in all

Two types of data are used in the TTCI Survey data )Data yielded from the World Economic Forum’s Executive Opinion Survey( Hard data )objective quantitative measures)

Travel & Tourism Competitiveness Index 2009 and 2008 comparisons

Israel Turkey Greece Egypt Jordan CyprusScore in 2009 4.50 4.20 4.91 4.09 4.25 4.92

Rank )In the world( 2009 36 56 24 64 54 21

2008 35 54 22 66 53 24

The Travel & Tourism Competitiveness Report 2009מקור:

103

השוואת ישראל למדינות באזור בקטגוריות נבחרותThe Travel & Tourism Competitiveness Report 2009מתוך ה-

Category Data Base Israel Turkey Greece Egypt Jordan CyprusTransparency of government policymaking

World Economic Forum’s Executive Opinion Survey

4.6 3.7 3.6 4.1 4.3 4.8

Time required to start a business

Number of days required to start a business )2008)

34 6 19 7 14 N/A

Cost to start a business

Cost to start a business as a percentage of GNI per capita )2008(

4.4 14.9 10.2 18.3 60.4 N/A

Government prioritization of the T&T industry

World Economic Forum’s Executive Opinion Survey

5.5 6.0 6.3 6.0 5.8 6.3

T&T government expenditure

T&T government expenditure as a percentage of total budget )2008(

2.1 0.7 8.1 6.7 10.4 9.2

Hotel rooms Number of hotel rooms per 100 population )2007 or recent available(

0.7 0.3 3.3 0.2 0.4 5.6

Hotel price index Average room rates calculated for first-class branded hotels for calendar year in US$ )2008(

139.5 135.6 162.4 65.4 110.2 148.2

The Travel & Tourism Competitiveness Report 2009מקור:

104

הטבות מס ומכס הנם אמצעי העידוד הפיננסים השכיחים כיום בעולםהשימוש במענקים פחות נפוץ )עקב הצורך בתקצוב ישיר(

מספר מדינות המשתמשות

באמצעי


שכיחות השימוש באמצעי העידוד הפיננסים השונים בעולם 2004

(WTO מדינות חברות ב-63)מניתוח

105

סיכום תמונת אמצעי העידוד בחמשת השווקים הקרובים לישראל

מדינות בסביבה הקרובה של ישראל: ירדן, טורקיה, יוון, קפריסין ומצריים5נבחנו

בכל המדינות קיים גידול בכמות התיירים )"ביקוש"( בשנים האחרונות, ובמקביל גידול בכמות התקני האחסון

התיירותי )"היצע"(

עם זאת, בכל מדינה זוהו מאפייני "ההיצע" ו"הביקוש" שונים

המדינות משתמשות באמצעי עידוד כחלק ממדיניות ההקמה של מתקני אכסון תיירותיכלמהניתוח עולה כי

העונים על צרכים וקשיים שונים העומדים בפני היזם"סל" של אמצעי עידודכמו כן, לכל המדינות

בכל המדינות נעשה שימוש בהטבות מס

)סלי" אמצעי העידוד שונים ממדינה למדינה )אמצעי עידוד שונים לצד הטבות המס"

( ותהליכיים )בירדן וטורקיה: אמצעי עידוד "תכנוניים" )ייעוד ושיווק קרקעות ותב"עותOne-Stop-

Shopלצד הטבות מס )

ביוון וקפריסין: מענקים לצד הטבות המס

106

גידול בכמות המבקרים בחמשת השווקים הקרובים לישראלטורקיה ירדן

מצרים

קפריסיןיוון

107

תמונת אמצעי העידוד בחשמת השווקים הקרובים לישראל

סוג אמצעי ירדן טורקיה יוון קפריסין מצריים

פיננסי

מענק כספי

הטבות מס

הלוואות


רשת ביטחון / ערבויות

מדינה


תכנוני

תהליכי JIB ISPAT

מקור הנתונים JIB ISPAT Greece MOT CIPA, COT UNCTAD

108

מאפייני התיירות והאכסון המלונאי של ירדן

"צד הביקוש"-היה 2008 מספר המבקרים ב M3.7מאפיינים

-בנוסף כM3)מבקרי יום )אינם צורכים מלונות -במספר הלינות11%צמיחה שנתית של כ עיקר התיירים ממדינות ערב הרואים את ירדן כיעד אזורי פחות קונסרבטיבימקור נוסף הנו האירופאים "הנמשכים" לפן ההיסטורי-דתי של המדינהעאמן הנה היעד המרכזי

"צד ההיצע"-היה 2008מס' החדרים ב K 21 :עאמן(69.8%שיעור תפוסה( :458מספר מתקני אכסון תיירותיים :מאפיינים נוספים

(22%( ומלונות דירות )24%* )5סגמנטים מרכזיים של התקני אכסון: מלונות-2007-2008 חדרים ב-12,000פיתוח של כ-חדרים בשנים הקרובות כולל השקעות של מותגים בינלאומיים מובילים 5,000מלאי מתוכנן של כ

(Hilton, Accor, Marriott))תכנון פיתוחם של פרויקטי "שימושים מעורבים" הכוללים גם אחסון תיירותי )לצד מגורים ומסחר

HVS, למ"ס של המדינות, מחקרי UNWTOמקורות מידע:

109

סל אמצעי העידוד בירדן מורכב משלושת הקבוצות )פיננסי, תכנוני ותהליכי(

הטבות מס( 25%( ממס החברות הכללי )15%מס נמוך על בתי מלון)-(25-75% שנים לפי אזור )10בנוסף הטבות מס להשקעות בבתי מלון ל

הטבות מכספטור מלא ממכס על ייבוא רכוש קבוע לצורך הקמת מלון 25%פטור מלא ממכס על ייבוא רכוש קבוע לצורך הרחבה/פיתוח שיפוץ של מלון )בתנאי שגורמים לעלייה של לפחות

בהיקף הפעילות של המלון( שנים להתחדשות המלון7פטור מלא ממכס על ייבוא רהיטים ואספקה כל

שימושים מעורביםמיזמים המערבים אכסון תיירותי עם מגורים ומסחר

תכנוני -שיווק מיזמים פוטנציאליים באמצעות הJordan Investment Map

תהליכיOne Stop Shop-ע"י ה Jordan Investment Board המכיל נציגים מכל המשרדים והגופים הרלבנטיים להשקעות )כולל

ממשרד התיירות(, ומסייע ליזם ב:רישום פרויקטים בהתאם לחוק החברותמתן רישיונות ראשוניים להתנעת הפרויקטיםהנפקת אשרות כניסה ליזמים וכ"א דרוששירותים נוספים


110

בירדן למלונותתכנונייםאמצעי עידוד Jordan Investment Mapהמחשה של שיווק מיזמים פוטנציאליים ע"י


111

מאפייני התיירות והאכסון המלונאי של טורקיה

"צד הביקוש"-היה 2008מספר המבקרים ב M26.3מאפיינים

:שווקי הביקוש המרכזיים הנם( 19%מגרמניה)( 9%רוסיה)( 9%אנגליה)

:היעדים המרכזיים הנם( 33%אנטליה)( 27%איסטנבול)

"צד ההיצע" -היה 2008מספר החדרים ב K 570-איסטנבול(68.8% היה 2008שיעור תפוסה ב( :2,512מספר מתקני אכסון תיירותיים מאפיינים נוספים

-20-30קצב פתיחה שנתי של כK-מלונות בשנים האחרונות50-100 חדרים וכ -(2-3 מההתקנים: מלונאות עממית )50%כ*


112

אמצעי עידוד למלונות בטורקיה

הטבות מס( 2-15%מס חברות מופחת)גובה ההחזר בהתאם לאזורלא כולל אסטנבול כוכבים3למלונות ברמה של לפחות

הטבות מכספטור ממכס בייבוא ציוד קבוע לצורך השקעה במלון פטור ממע"מ ברכישת ציוד קבוע לצורך השקעה במלון

הלוואותמתן הלוואות עם שיעור ריבית נמוך ע"י הבנק הטורקי לפיתוח

גובה הריבית נקבע לפי דו"ח הערכת פרוייקט שמבוצע ע"י מומחים)מתן הלוואות ע"י הבנק לתיירות )מדינה

תכנוני שנים49ייעוד קרקעות והקצאתם במחירים סבירים עד לתקופה של שיווק קרקעות מתוכננות

ISPATמקורות מידע:

113

פירוט אמצעי עידוד פיננסיים למלונות בטורקיה

The Republic of Turkey Prime Ministry Investment Support and Promotion Agency )ISPAT(מקור מידע:

114

המחשה לאמצעי עידוד תכנוניים למלונות בטורקיהדוגמא לשיווק קרקע ותב"ע בדרום אנטליה

SOURCE: REPUBLIC OF TURKEY MINISTRY OF CULTURE AND TOURISM: PUBLIC IMMOVABLE

ALLOCATION, ANNOUNCEMENT AND SPECIFICATION, FOR TOURISM INVESTORS

115

מאפייני התיירות והאכסון המלונאי של יוון

"צד הביקוש" 2008סך מבקרים :M17.1מאפיינים

75%מהתיירים מגיעים ממדינות אירופה :מקומיים35% תיירים – 65%התפלגות המבקרים במלונות באתונה

"צד ההיצע" 2008מס' חדרים:K 386 אתונה(60.8%: 2008שיעור תפוסה( :9,207מס' התקני אכסון תיירותיים מאפיינים

-(2-3 מההתקנים: מלונאות עממית )65%כ* (23%* )באתונה 5 ממלאי החדרים במלונות 10%רק-גידול שנתי ממוצע של כK8 2000-7 במס' החדרים בין השנים (91%* )5הגידול המשמעותי ביותר במלונות מהמלונות( שייכים למותג יווני/בינלאומי3.4% ממלאי החדרים )16.8%רק


116

אמצעי עידוד למלונות ביוון

בדומה לישראל, יוון מציע ליזם שני מסלולים: מענקים והטבות מס

המסלולים הם חלופיים ועל היזם לבחור במסלול אחד מבין השניים

מענקים

מענקים להשתתפות בהשקעה

השתתפות בתשלומי ליסינג של ציוד קבוע

בנוסף, קיים מענק מיוחד להשקעות אסטרטגיות )מעלM50 יורו, אשר יוצרות יתרון תחרותי בינלאומי, ומעל

מקומות עבודה קבועים חדשים( – בשיתוף משרד האוצר ומשרד הפיתוח125

הטבות מס

מס חברות מופחת לעשור הראשון של המיזם

* GUIDE TO TOURISM INVESTMENTS 01/2008

117

יוון מתעדפת את אמצעי העידוד לפי סוג האכסון / התשתית התיירותיים

תשתיות תיירותיות הזכאות לסיוע ביוון

# סוג התקן רמת התקן סוג פעולה

1 מלון (B כוכבים )3לפחות הקמה / הרחבה

2 מלון (C כוכבים )2לפחות שיפוץ

3 אתרי קמפינג (C כוכבים )2לפחות שיפוץ

4 מלון/ בניין לשימור / מסורתי (C כוכבים )2מתחת +(2שדרוג )ל-

5 מלון (C כוכבים )2לפחות הוספת שירותים / תשתיות

6 מלון בניינן לשימור / מסורתי (C כוכבים )2לפחות הקמה

7תשתית תיירותית: מרינה / מרכז כנסים / מגרש גולף / ספא / מרכז

מרפא תיירותי / אתר סקי / מרכז ספורט / מסלול מירוץ מכוניות / פארק שעשועים

הקמה / הרחבה / שיפוץ

:מינימום גודל השקעה K100-500)יורו )כתלות בגודל העסק :25%מינימום השקעה עצמית :סיוע מקסימליM50יורו

* GUIDE TO TOURISM INVESTMENTS 01/2008

118

מאפייני התיירות והאכסון המלונאי של קפריסין

"צד הביקוש" 2008סך מבקרים :M2.6 מתוכה( M0.2)מבקרי יום מאפיינים

,בנוסףM0.2)מבקרי יום )בעיקר שייט ,במקבילM1.2"תיירות פנים" :לביקורי קרובים11% לעסקים, 7% למטרת חופשה, 82%התפלגות מטרת הביקור ( 94%אירופה – ספק התיירות העיקרי)( 5%(, וגרמניה )6%(, יוון )8%(, ולצידה רוסיה )52%שווקי הביקוש המרכזיים : אנגליה העיקרית)

"צד ההיצע" 2008מס' מיטות:K 90 61%: 2008שיעור תפוסה 870: 2008מס' התקני אכסון תיירותיים מאפיינים

( מגורים 14%(, קרובים )21%(, מלונות דירות וכפרי נופש )49%האכסון התיירותי מתפלג בין: מלונות ,)(11%(, אחר )5%בבעלות )


119

אמצעי עידוד למלונות בקפריסין

מענקים( ארגון התיירות הקפריסאיCOTמספק מענקים כאמצעי עידוד להשקעות ופיתוח התיירות במדינה ) 31/12/2013בשלב זה, תוכנית המענקים תקפה עדמטרות המענקים

להעשיר את סל הפעילויות בתחום התיירותשדרוג ומודרניזציה של אתרי נופש קיימים

הטבות מס השיעור הנמוך באיחוד האירופאי10%מס חברות בקפריסין הנו -

)למרות שאינה הטבה ייעודית לענף התיירות, בפועל משמשת כאמצעי עידוד ליזם( שלושה אזורים חופשיים: בלארנקה, ואזור הנמלים של לימאסול ולארנקה

תהליכימרכז שירות למשקיעים הפועל תחת משרד התעשייה, מסחר ותיירות-המרכז פועל כOne stop shopלחברות זרות הבוחנות אפשרויות השקעה בקפריסין מטרות

עידוד השקעות זרות ישירותמענה לצרכי המשקיעים הזריםחיזוק קפריסין כמרכז בינלאומי עסקי

)CIPA )Cyprus Investment Promotion Agencyמקורות מידע:

120

מאפייני התיירות והאכסון המלונאי, ואמצעי עידוד למלונות במצריים

"צד הביקוש"-היה 2008סך המבקרים ב M12.3מאפיינים

-שנים האחרונות10צמיחה עקבית בתיירות במצריים ב -2015תחזית הממשלה ל :M16-(150% תיירים )גידול של כ

"צד ההיצע"-81.4% היה 2008שיעור התפוסה ב:מאפיינים נוספים

שיעור תפוסה גבוה ויציב יחסית-2007-2008 חדרים ב-15,000פיתוח של כ-חדרים, כולל השקעות של מותגים בינלאומיים מובילים )5,000מלאי מתוכנן של כ Crown

Plaza,Radisson))מגמת עלייה ברמת המחירים במלונות בקהיר )חלק ממיתוג קהיר כיותר יוקרתית

אמצעי עידוד למלונותהטבות מסהטבות מכסשימושים מעורבים


121

סיכום תמונת אמצעי העידוד ביעדים עם מאפיינים דומים לישראל

נבחנו שלושה יעדים עם מאפיינים דומים לישראל

)סינגפור ואירלנד )מדינות קטנות שבדומה לישראל גם בהן יש תחרות על שימושי קרקע

– "לברצלונה מאפיינים דומים לתל אביב ב"מוצר התיירותי" ומ"צד הביקוש( ברצלונהCity Break)

מהניתוח עולה שהיקף השימוש באמצעי עידוד להקמה של מתקני אכסון תיירותי הנו מצומצם

מהגורמים הבאים:

סינגפור: אמצעי העידוד מופנים בעיקר לעידוד אירועים המייצרים "ביקוש" – אירועים, כנסים וסרטים

אירלנד: עודף "היצע" של התקני אכסון תיירותי

ברצלונה: אמצעי העידוד מופנים לשימושים אחרים

122

תמונת אמצעי העידוד במדינות עם מאפיינים דומים לישראל

סוג אמצעי מדינות קטנות שבדומה לישראל גם בהן יש תחרות על שימושי קרקע

City Break

סינגפור אירלנד ברצלונה

פיננסי

מענק כספי

הטבות מס פחת מואץ )הופסק(

הלוואות


רשת ביטחון / ערבויות מדינה


תכנוני

תהליכי

מקור נתוניםThe Singapore

Tourism Board Failte Ireland ACC10

123

מאפייני התיירות והאכסון המלונאי של סינגפור

"צד הביקוש"-היה 2008מספר המבקרים ב M10.1 הסתכמו ב-2008סך ההכנסות מתיירות B15.2$ :מאפיינים נוספים

:שווקי ביקוש מרכזיים( 71%המרכזי - אסיה)( 13%אירופה)( 9%אוקיאניה)( 5%אמריקות)

:עסקים ו-30% חופשה, 39%סגמנטי התיירות MICE, 12% ,אחר19% ביקורי קרובים "צד ההיצע"

-היה 2008מס' החדרים ב K 32-(87%: 2007 )ב-81% היה 2008שיעור התפוסה ב 109: 2008מס' מתקני אכסון תיירותיים מאושרים:ההתפלגות בין סוגי האכסון השונים

58%במלונות 21%מגורים / חברים / קרובים 22%אחר

The Singapore Tourism Board, למ"ס של המדינות, UNWTOמקורות מידע:

124

אמצעי עידוד למלונות בסינגפור

לתחום התיירות בסינגפור קיים "סל אמצעי עידוד" הכולל: מענקים, הטבות מס, ותוכניות נוספות

עם זאת, אמצעי העידוד מופנים בעיקר לעידוד ארועים המייצרים "ביקוש" – ארועים מיוחדים, כנסים וסרטים

אמצעי העידוד היחיד הקיים לטובת עידוד הקמת התקני אכסון תיירותיים הנו מענק

המענק הכספי ניתן במסגרת תוכניתTourism Development Assistance Scheme )TDAS(

המענק הכספי ניתן כשיעור מסך ההשקעה, בגין

שירותים מקצועיים

ציוד וחומרים

עלויות ייצור

עלויות מחקר שוק

"המענק ניתן בשיטת "החזר הוצאות

The Singapore Tourism Board, למ"ס של המדינות, UNWTOמקורות מידע:

125

מאפייני התיירות והאכסון המלונאי של אירלנדבאירלנד קיים עודף היצע של מלונות

"צד הביקוש"-היה 2008מספר המבקרים ב M7.4 הסתכמו ב-2008סך ההכנסות מתיירות B4.8$ מאפיינים נוספים

:שווקי ביקוש מרכזיים( 48%המרכזי - בריטניה)( 11%ארה"ב)( 6%גרמניה וצרפת)כל אחת

:עסקים ו-15% חופשה, 49%סגמנטי התיירות MICE, 30% ,אחר6% ביקורי קרובים "צד ההיצע"

-היה2008מספר חדרי המלונות ב K 57-58% היה 2008שיעור התפוסה ב-907 היה 2008מספר המלונות ב:ההתפלגות בין סוגי האכסון השונים

– השכרה31%המרכזי קמפינג1% מלוניות + 3% בתי הארחה + 7% במלונות + 14%רק 29%חברים / קרובים 15%אחר


126

אמצעי עידוד למלונות באירלנד

-במסגרת תוכנית הפיתוח הלאומית, הוקצה תקציב של כM137 יורו, לפרויקטים של פיתוח המוצר

התיירותי במדינה

התוכנית כללה מתן מענקים לעידוד השקעות בתיירות ופיתוחה

עם זאת, כבר למעלה מעשור, המדיניות הנה לא לכלול במסגרת מענקי השקעות בהתקני אכסון

תיירותיים

הסיבה המרכזית הנה עודף היצע של התקני אכסון תיירותיים

אמצעי העידוד היחיד להשקעות בהתקני אכסון תיירותיים היה פחת מואץ

שנים7פחת מואץ של

ניתן רק לטובת חידוש / שיפוץ בתי מלון

-שנים(25 ומאז הפחת מחושב כמקובל בענף )07/2008מסלול ההטבה הסתיים ב

Failte Ireland

127

הידועים בעולםCity Breakברצלונה הינה אחד מיעדי ה-לברצלונה מאפיינים דומים לתל אביב ב"מוצר התיירותי" ומ"צד

הביקוש"מוצר תיירותי

)מרכז תרבותי )מוזיאונים, תיאטראות, תערוכות קבועות-מוקד מרכזי לMICE )Meeting, Incentive, Conferences, Exhtibition(חוף יםמזג אוויר נוח בחלק גדול מהשנהחוויה גסטרונומיתחיי לילה

צד הביקוש( מס' המבקרים בעירM6.7-בצמיחה עקבית ב )ממוצע צמיחה שנתי(13% שנים האחרונות )8 :מקומיים30% תיירים – 70%עיר מוטת תיירות 50% – למטרת חופשה50% למטרת עסקים שווקי ביקוש מרכזיים: אנגלים )עיקרי(, צרפת, גרמניה, איטליה, ארה"בהתפלגות מבקרים דומה בין אפריל לאוקטובר

צד ההיצעK29חדרים -65%ממוצע תפוסה שנתי של כ (34%* )3( ו-38%* )4עיקר המלונות הנם מלונות 14 היו צפויים להיפתח כ-2009עד סוף( מלונות חדשים K2.2 שיעור גבוה מתוכם מלונות :)4-5 חדרים*

HVS, מחקרי UNWTOמקורות מידע:

128

אמצעי עידוד למלונות בברצלונה

אמצעי העידוד הקיים בברצלונה )קאטלוניה( לעידוד מלונות הנו מענקים

תנאי סף למענק כספי

סך השקעה של לפחותM1יורו

מקומות עבודה חדשים15יצירה של לפחות

10-15%מההוצאות הבאות

השקעה בציוד קבוע חדש

עלות השכר של מקומות העבודה החדשים שנוצרו - עד שנה מתחילת הפרוייקט

– יורו200,000מענק מקסימאלי

התוכנית מנוהלת ע"יInvest in Catalonia

ACC10מקורות מידע:

129

סיכום הממצאים מניתוח השימוש באמצעי עידוד להשקעות במלונאות בעולם

שימוש באמצעי עידוד להקמת מתקני אכסון תיירותי הנו מקובל ושכיח בעולם

מאפייני "ההיצע" ו"הביקוש" במדינה, רמת וסוג המשאבים השימוש באמצעי העידוד בכל מדינה מושפע מ

הפנויים במדינה )כספיים, קרקע(, ותעדוף מול שימושים אחרים בתיירות וענפים אחרים

בגלל שאין להם ביטוי "ישיר" בתקציב המדינהאמצעי העידוד השכיח ביותר הנו הטבות מס

מדינות בסביבה הקרובה של ישראל )ירדן, טורקיה, יוון, קפריסין ומצרים( עלה כי5מניתוח

המדינות משתמשות באמצעי עידוד כחלק ממדיניות לעידוד הקמה של מתקני אכסון תיירותיכל

סל" של אמצעי עידוד לכל המדינות"

סלי" אמצעי העידוד שונים ממדינה למדינה"

מדינות קטנות שבדומה לישראל כמו כן נותחו יעדים עם מאפיינים דומים לישראל: סינגפור ואירלנד(

City)מאפיינים דומים לתל אביב ב"מוצר התיירותי" – וברצלונה גם בהן יש תחרות על שימושי קרקע(

Break)

מהניתוח עולה שהיקף השימוש באמצעי עידוד להקמה של מתקני אכסון תיירותי הנו מצומצם כתוצאה

מתעדוף נמוך של עידוד הקמה של התקני אכסון תיירותי )סינגפור, אירלנד, ברצלונה( ו"עודפי היצע"

)אירלנד(

130

– ניתוח אמצעי העידוד בישראל 2נספח ג

131

מדיניות אמצעי העידוד בישראל כיוםמשרד התיירות, ממ"י, רשות בישראל קיימים מספר גורמים המעורבים ביישום מדיניות אמצעי העידוד :

המיסים, משרד האוצר, ועדות מחוזיות ורשויות מקומיותעל כל הגורמיםאין מדיניות אחידה ומוסכמת חוסר הסכמה בין משרד התיירות למשרד האוצר על היקף ומינון אמצעי העידוד ישמדיניות אמצעי העידוד סובלת מחוסר עקביות

בסוג אמצעי העידוד המוצעיםהיקפיםהקריטריונים לזכאות

אין מדידה ומעקב בהתאם ליעדיםבפועל קיימים בישראל כמה אמצעי עידוד :הקמה / הרחבה / השבה אמצעי העידוד כיום מכוונים רק ליצירת מלאי חדש של התקני אחסון תיירותי

/ הסבהלטובת שימור המלאי הקיים, דרך שדרוג או שיפוץ ולטובת תשתיות אין הקצאת אמצעי העידוד

תומכות/אטרקציותכגון:בתעדוף של חלוקת אמצעי העידוד אין התייחסות לגורמים משמעותיים

אוכלוסיית היעד של בית המלוןרמת בית המלוןהתעדוף האזורי נעשה לפי מפת אזורי הפיתוח ולא לפי אזורי ביקוש

132

בישראל קיימים מספר אמצעי עידוד המטופלים על ידי גורמים שוניםמספר אמצעי עידוד נוספים בבחינה

אמצעי עידוד סטטוס גורם מרכזי המטפל כיום

מענק כספי המתמקדת בהקמה/הרחבה/הסבה/השבה של מלונות2010תוכנית מענקים ל- M210₪ ₪, מתוכם הוקצו לסבב הראשון M400(: 2010תקציב שנתי )

משרד התיירות

הטבות מסבמסגרת מסלול המענקים – אין נתונים על היקף ההטבות משרד התיירות )אישור(

ר. המיסים )ביצוע(

במסגרת מסלול הטבות מס– אין נתונים על היקף ההטבות רשות המיסים

ערבות להלוואות

נכללה הקמת קרן ערבות מדינה להלוואות בנקאיות ליזמים 2010בתוכנית העבודה בתשתיות -

רשת ביטחון (07/2009בשלבי בחינה )גובש מודל ראשוני של ביטוח אירועים ביטחוניים בתיירות ) -

קרן מנוף בשלב רעיוני -

אכסון מלונאי מיוחד

בפועל קיים תחת ההגבלות שנקבעו בחוזר המנכ"ל האחרון בנושא:"מוגבל לקרקע עם ייעוד של "מלון דירות" ו/או "דירות נופשהמבנה יתוכנן, יוקם ויתופעל כבית מלוןיחידות האירוח יועמדו לרשות הציבור הרחב במרבית ימי השנה


שימושים מעורבים

עד היום לא היו בשימוש משרד התיירות )כחלק ממדיניות המשרד(מיושם בפועל ע"י הועדות המחוזיות/מקומיות, לאחרונה בעידוד משרד התיירות

ועדות מחוזיות

תכנוני יש תקציב לקרקעות מתוכננות לצורך הוצאה למכרז ממ"י / משרד התיירות

תהליכי( מינהלת השקעות בתיירות )ע"ב סמכויות מרכז 01/2010הוחלט על הקמת )החל מ-

ההשקעות בתחום התיירות((One Stop Shopכמו כן, מתוכננת הקמת מרכז לקידום מיזמים במשרד )כ-


133

סיכום תמונת מצב במענקיםהמענקים ניתנים מכוח החוק לעידוד השקעות הון ובמסגרת מסלול מענקיםאגף התכנון והפיתוח, אגף כלכלה הטיפול בנושא הוא באחריות מנהל הפיתוח של משרד התיירות(

והשקעות(-אשר תפקידיה יהיו אישור תוכניות למפעל מנהלת השקעות בתיירות( 01/2010הוחלט על הקמת )החל מ

תיירותי )באמצעות העברת סמכויות מרכז ההשקעות בתחום התיירות( עם התאוששות הענףעלייה במספר המענקים המאושריםבשנתיים האחרונות קיימת -ניתנו למלונות ברמה 2008רוב המענקים ב B-Cבצפון

חדרים1,300צפויים לייצר תוספת של כ-במידה וההשקעות ייצאו לפועל הם המאופיינת ב: )לפי חוזר מנכ"ל(,2010 הוחלט על ביצוע תוכנית הקצאת המענקים ל-2009בשנת

הגשת בקשות ב"חלון זמנים" מוגדרתקציב מוגדרמתמקדת בהקמה/הרחבה/הסבה/השבהתעדוף הבקשות לפי אזור השקעה, ניסיון היזם וחיבור עם מותג בינלאומי( הוגשו 10-11/2009ב"חלון" הבקשות הראשון )בקשות37

-להקמה25מתוכם כ בעיקר ירושלים וסובב כנרת

134

עלייה במספר המענקים המאושרים בשנתיים האחרונות עם התאוששות הענף

בקשות 1998-2008#מענקים שניתנו על ידי מרכז ההשקעות בתחום התיירות

מקור: מרכז ההשקעות משרד התמ"ת

135

הקצאת המענקים בעשור האחרון התאפיינה בפיזור גיאוגראפי גבוה )שהוגדרו בעבודה זו( מהמענקים ניתנו להשקעות באזורי הביקוש 60%כ-

מספר 1998-2008מענקים שניתנו על ידי מרכז ההשקעות בתחום התיירות לפי מיקום בקשות


136

( להקמה/הרחבה של 64בפועל, אושרו רק כמחצית מהמענקים )מלונות

1998-2008 מענקים שניתנו על ידי מרכז ההשקעות בתחום התיירות 119סה"כ


לפי הצורךלפי סוג השקעה

לפי הסטטוס

137

מתקני אכסון תיירותיים שאושרו להם 30 צפויים להיפתח כ-2015עד מענקים

סטטוס מענקים שניתנו על ידי מרכז ההשקעות1998-2008להקמה/הרחבה של מלונות )שלא בוטלו(


מספר בקשות

138

מההשקעות 40%)אך בצפון B-C ניתנו למלונות ברמה 2008רוב המענקים ב-בתמנע(

1,300במידה וההשקעות ייצאו לפועל תהיה תוספת חדרים של כ-

מקור: דו"חות שנתיים ונתונים מאתר משרד התמ"ת

2008השקעות בתיירות שקיבלו אישור למענק ע"י מרכז ההשקעות ב-

139

נקבעה תוכנית מענקים המתמקדת 2009/2010ל-בהקמה/הרחבה/הסבה/השבה

התעדוף נעשה לפי אזור השקעה, ניסיון היזם וחיבור עם מותג בינלאומימטרה תקציב

מענקים

(M)₪

אזורי עדיפות תעדוף

הקמה

והרחבה של

בתי מלון

M150₪ – חדרים(450 )50%ירושלים וסביבתה

25%סובב כינרת וערים הסטוריות בגליל –

חדרים(225)

25%יתר אזורי העדיפות הכלולים בצו –

חדרים(225)

חישוב ציון לפי הקריטריונים הבאים:

( 20ניסיון קודם בהקמת בתי מלון)'נק

( 30ניסיון בתפעול ובניהול בתי מלון

נק'(

פריסה בינלאומית של בתי המלון

נק'(20האחרים בניהול המבקש )

( 15שימוש במבנה שימור)'נק

( 15קרבה למוקד תיירות חשוב)נק

השבת מבנים

לשימוש

מלונאי /

הסבת מבנים

לבתי מלון

M60₪ – 35%ירושלים וסביבתה

35%סובב כינרת וערים הסטוריות בגליל –

30%יתר אזורי העדיפות הכלולים בצו –

מבנה מיועד לשימור1.

בית מלון השייך למותג בינלאומי2.

מבנה הקרוב למתקן תיירותי3.

לפי גודל )עדיפות לתוספת החדרים 4.

הגדולה ביותר(מקור: חוזר מנכ"ל משרד התיירות

140

)מתוך הראיונות(יתרונות וחסרונות של המענקים

יתרונותאפקט מיידי

)מבחינת היזם )הקמת מלון)מבחינת המדינה )הגעה ליעדי המשרד בטווח הקצר-בינוני

אמצעי עידוד ברורליזם - מאפשר לבצע תכנון מימונילממנים )בנקים( – תחליף לחלק מההון העצמי הנדרשגובה ההתחייבות של המדינה ידוע מראש

יעילות מוכחתבפועל, רוב בתי מלון בעשורים האחרונים הוקמו באמצעות מענקים-(10-11/2009 בקשות בסבב האחרון )40יש ביקוש למענקים מצד היזמים – כ

חסרונותהוצאה תקציבית ישירה למדינה)כיום אין התאמה מלאה בין אזורי הביקוש לאזורי העדיפות הזכאים למענק )המקרה המרכזי: ת"אכיום אין עקביות בתקציב המענקים ובקריטריונים לקבלתםעיתוי בעייתי של קבלת המענק - רק לאחר השקעה ברכישת קרקע והוצאות ראשוניות נוספותהתאמה חלקית בין היקף ההשקעות שאושרו להשקעות הנדרשות כיום

מקורות מידע: גלויים, חומרים שהתקבלו ממשרד התיירות ומתוך ההתייחסויות בראיונות

141

תמונת המצב בהטבות המס

חלופות לקבלת הטבות מס )מוציאות זו את זו(:2כיום קיימות

במסגרת מסלול המענקים – בטיפול משרד התיירות

במסגרת מסלול הטבות מס – בטיפול רשות המיסים

מסלול המס הנו מסלול הפתוח גם אין נתונים על היקף השימוש במסלול הטבות המס בתיירות -

לשימושים אחרים )תעשייה( ורשות המיסים לא מבצעת מעקב ייעודי לענף התיירות

עיקר המשתמשים במסלול הטבות המס הנם משקיעים שהמסלול מהווה אמצעי העידוד היחיד

)אינם עומדים בקריטריונים למסלול מענקים( – בעיקר מת"אשרלבנטי עבורם


142

פירוט המסלולים הקיימים של הטבות המס

מסלול פירוט גורם מטפל

מענקים

-

מפעל מאושר באזור פיתוח א’ זכאי לשנתיים פטור ממס חברות ולמס

שנים( על ההכנסה הבלתי מחולקת 5מופחת ביתרת תקופת ההטבות )

)אם יחולקו רווחים יחויבו הבעלים במס דיווידנד מופחת ואילו החברה

תחויב בשיעור המס שהייתה משלמת לולא בחרה במסלול(

המקובל בענף(4% לשנה במקום 20%+ פחת מואץ )

: מרכז 2010עד

ההשקעות

: 2010מ-

מינהלת השקעות

בתיירות

הטבות המס

"ירוק"

שנים פטור מלא ממס חברות10אזור א':

למשקיע זר(4 שנים פטור מלא + שנה מס מופחת )6אזור ב':

למשקיע זר(8 שנים מס מופחת )5 שנים פטור מלא + 6אזור ב':

המקובל בענף(4% לשנה במקום 20%+ פחת מואץ )רשות המיסים

"אירלנד

"

מתאים למשקיעים המתכננים לחלק דיבידנד )תעשייה(

למשקיע זר(4% )15% + מס דיבידנד של 11.5%מס חברות מפוחת


143

יתרונות וחסרונות של הטבות המס)מתוך הראיונות(

יתרונות ללא ביטוי תקציבי

פתוח גם לאזורים שאינם זכאים למסלול המענקים

רלבנטי באזורים בהן רמת הרווחיות גבוהה )בעיקר תל אביב( ולמלונות קטנים

חסרונות אמצעי עידוד זניח בעיני היזם, באזורים בהם רמת הרווחיות אינה גבוהה ובמלונות גדולים, כתוצאה ממבנה

הרווחיות בענף

)נטל המס העיקרי מגיע מכיוון המס העירוני )ארנונה

ללא ביטוי תקציבי - ההשלכות הכספיות באות לידי ביטוי באופן "עקיף" דרך "איבוד" הכנסות ממיסים

למגמת הירידה במס חברות השפעה שלילית על אפקטיביות האמצעי

2גופים שמטפלים בנושא - משרד התיירות ורשות המיסים. אין ביניהם תאום

אין מעקב אחר השלכות השימוש בהטבות

הוצאה לפועל של השקעות

תוספת חדרים


144

יתרונות וחסרונות של אמצעי עידוד פיננסיים נוספים הנמצאים בשלבי בחינה )מתוך הראיונות(

אמצעים

הסבר יתרונות )מתוך הראיונות(

חסרונות )מתוך הראיונות(

הלוואות

הלוואות מדינה לעידוד הקמת

מלונות

תמיכה מימונית ליזם ע"י השלמה להון העצמי

)תחליף מענק( או חלופה למימון הבנקאי

המדינה תתפקד כמלווההסיכון על המדינה

קושי בהערכת העלות למדינהMoral hazardsעשוי לגרום ל-

ערבויות מדינה

המדינה מסייעת ליזם

באמצעות ערבות להלוואה

הבנקאית

הפחתת הסיכון לממניםייתכן ויסייע ליזם לקבל

הלוואה עם דרישה נמוכה יותר להון עצמי

הסיכון על המדינהקושי בהערכת העלות למדינה

לא תחליפי למענקMoral hazardsעשוי לגרום ל-

רשת בטחון

ביטוח אירועים ביטחוניים

בתיירותעם מנגנון פיצוי

"מבטח" את היזם מהשפעות של אירועים

גיאו-פוליטיים )מגשר על תוספת הסיכון בהשקעה

בישראל(

מנגנון מורכבנתפש כערבות חלקית ולא וודאית )עקב הצורך בתהליך

תביעת הביטוח( ע" היזם והממניםעשוי לייצר "מוטיבציה שלילית" בעת משבר )על מנת לקבל

את הפיצוי(

קרנות מנוף

קרנות השקעה שקמו בהשקעה

משותפת של המדינה

ומשקיעים מוסדיים

גובה ההתחייבות של המדינה ידוע מראשמאפשר מינוף של

הוצאה תקציביתיצירת מקור מימון חלופי

לבנקים

הוצאה תקציבית שליטה נמוכה משום שמופעלות ע"י הסקטור הפרטי

קיימות בעיות במימוש אצל המוסדיים )קיים סיכון שיהווה נכס לא סחיר(

לא ברורה מידת ההתאמה של הכלי להשקעות במלונות


145


תמונת מצב כאשר ניתן היתר תכנוני ליזם להשקעה הכוללת שימוש אחר )מגורים / מסחר / משרדים( לצד השימוש

המלונאי)שימוש המגורים מסבסד את השימוש המלונאי )בעצם תחליפי למענק)עד היום שימושים מעורבים לא היה אמצעי עידוד בשימוש משרד התיירות )כחלק ממדיניות המשרד)אם זאת, אמצעי העידוד מיושם בפועל ע"י הרשויות המקומיות )בעיקר ע"י עיריית ת"א

יתרונות )מתוך הראיונות(החזר מיידי ובטוח יחסית מהמגורים)יאפשר ליזמים לקבל מימון בנקאי עם דרישת הון עצמי נמוכה יותר )בדומה למימון מגוריםיצירת מוצר תיירותי טוב המעניק לתייר פתרון לינה לצד מסחר)מעלה את ערך המגורים )מינוף שירותי המלון כערך מוסף לבעלי יחידות המגוריםתמרוץ המדינה )ממ"י( והרשויות המקומיות למיצוי והרחבה של המלאי התכנוניהטענה היא שמיזמים מסוימים לא היו קמים / לא יקומו ללא האמצעי

חסרונות )מתוך הראיונות()עידוד באמצעות משאב "יקר" )קרקע( כתחליף לתשלום במשאב "זול" )מענק כספי יוצר תקדים: גורם ליזמים להקפיא מיזמים תיירותיים בתקווה לשנות ייעוד למגורים בעתיד )קיימת טענה כי

כל עוד היזם מאמין שיצליח לשנות ייעוד למגורים, הוא יעדיף להמתין עם ההשקעה במלון()מתאים למלונות רק ברמה גבוהה )כך שיוכלו לשמש ערך מוסף לבעלי יחידות המגורים :"מגורים2. מלונות, 1צורך לפקח על ה"שלביות .


146

– ניתוח אמצעי העידוד מול קשיי 3נספח גהיזמים

147

חלופות אמצעי העידוד לטיפול בקושי של זמינות קרקע לבניית מלונות באזורי הביקוש

אמצעי עידוד רלבנטיים מצד היזם מצד המדינה

מענקים עבור השבה/הסבה

יתרונותאמצעי עידוד ברור עם אפקט מיידי גובה ההתחייבות של המדינה ידוע מראש

השתתפות רק בחלק מההשקעהלו"ז קצר

חסרונות

אין הוצאה תקציבית ישירה


יתרונות אין )לא מסייע מבחינת זמינות קרקע(

תמרוץ המדינה והועדות המחוזיות למיצוי והרחבה של המלאי התכנוני

חסרונות

אין עידוד באמצעות משאב "יקר" )קרקע( כתחליף לתשלום במשאב "זול" )מענק כספי(

הקפאת מיזמים בתקווה לשנות ייעוד למגורים בעתיד )תקדים( .מגורים(2.מלונות 1קיים צורך לפקח על ביצוע ה"שלביות" )

ייעוד קרקעות לתיירות

יתרונות מסייע באיתור קרקע פוטנציאלית ונותן חופש פעולה בתכנון

"דחיפה" של קרקעות עם ייעוד תיירותי

חסרונות

"חופש פעולה" גדול מידי ליזם יביא לביצוע השקעות שלא תואמות את האחסון התיירותי הרצוי

שיווק קרקעות מתוכננות

יתרונות מסייע לבצע תכנון כלכלי מדויק ומבטיח תכנון רצוי )מיקום, סוג( ע"י הגדרות ברורות

חסרונות

לא מאפשר "חופש פעולה" תכנוני מקצר את התהליך פחות מאשר תכנון על-ידי היזם

One Stop Shop

יתרונותנקודת מגע אחת

מקור לתמיכה, הדרכה וליוויווידוא טיפול בלו"ח זמנים סביר

שיפור המעקב אחרי סטטוס הבקשות ויישומםתעדוף בקשות ו"חילוץ" בקשות "תקועות"

חסרונות

עשוי לייצר עוד תהליכים קיים סיכון בקיצור תהליכים הכרחיים לפיקוח

148

חלופות אמצעי העידוד לטיפול בקושי המימוני אמצעי עידוד מצד היזם מצד המדינה

מענקיםיתרונות מסייע להגיע להון העצמי הנדרש גובה ההתחייבות של המדינה ידוע מראש

השתתפות רק בחלק מההשקעה ולו"ז קצרחסרונות הוצאה תקציבית ישירה

הלוואות

יתרונות חלופה להון העצמי או חלופה למימון הבנקאי

תחליף להוצאה ישירה, במידה שהיזם מחזיר את הלוואה

חסרונות המדינה מתפקדת כמלווה )נגד מדיניות האוצר(, הסיכון על המדינה

ערבויות מדינה

יתרונות יסייע לקבלת מימון בנקאי תחליף להוצאה ישירה, במידה שהיזם מחזיר את הלוואה

חסרונות הצורך בערבות אישית של היזם בעייתי קושי בהערכת העלות למדינה, כאשר הסיכון על המדינהMoral hazardsעשוי לגרום ל-

שימושים

מעורבים

יתרונותשימוש המגורים מסבסד את השימוש

המלונאיכמו כן, המלון מעלה את ערך המגורים

תחליף להוצאה ישירה

חסרונותעידוד באמצעות משאב "יקר" )קרקע( כתחליף לתשלום

במשאב "זול" )מענק כספי( הקפאת מיזמים בתקווה לשנות ייעוד למגורים בעתיד )תקדים(

.מגורים(2.מלונות 1קיים צורך לפקח על ביצוע ה"שלביות" )


יתרונות שימוש המגורים מסבסד את השימוש המלונאי

ללא הוצאה תקציבית

חסרונותמוגבל ל"מלון דירות" ו/או "דירות נופש",

תוך עמידה בתנאי חוזר מנכ"לתפעול בעייתי

הגברת הפיקוח פוגעת באטרקטיביות הכלי

עידוד באמצעות משאב "יקר" )קרקע( כתחליף לתשלום במשאב "זול" )מענק כספי( כמעט בלתי אפשרי לפיקוח

קרן מנוף

יתרונות יצירת מקור מימון חלופי לבנקיםמאפשר מינוף של הוצאה תקציבית

גובה ההתחייבות של המדינה ידוע מראש

חסרונותהוצאה תקציבית ישירה

שליטה נמוכה - מופעלות ע"י הסקטור הפרטיקיימות בעיות במימוש אצל המוסדיים

149

חלופות אמצעי העידוד לטיפול בקושי של החזר ההשקעה אמצעי עידוד

רלבנטייםמצד היזם מצד המדינה

הטבות מס

יתרונות

מסלול הטבות מס פתוח גם לאיזורים שאינם זכאים למסלול המענקים

רלבנטי באזורים בהן רמת הרווחיות גבוהה )בעיקר תל אביב( ולמלונות קטנים

ללא ביטוי תקציבי

חסרונותרלבנטי באזורים בהן רמת הרווחיות נמוכה

נטל המס העיקרי מגיע מכיוון המס העירוני )ארנונה(

"איבוד" הכנסות ממיסים


יתרונות החזר מיידי ובטוח יחסית מהמגורים יתמרץ את המדינה והעיריות להגדיל את המלאי התכנוני

חסרונות

אין עידוד באמצעות משאב "יקר" )קרקע( כתחליף לתשלום במשאב "זול" )מענק כספי(

תמריץ ליזמים להקפיא מזמים בתקווה לשנות ייעוד למגורים בעתיד )מהווה תקדים(


יתרונות החזר בטוח יחסית ומיידי מהמגורים יתמרץ את המדינה והעיריות להגדיל את המלאי התכנוני

חסרונות

מוגבל ל"מלון דירות" ו/או "דירות נופש", תוך עמידה בתנאי חוזר מנכ"ל

תפעול בעייתי: ניהול הדיירים לצד בית המלוןהגברת הפיקוח פוגעת באטרקטיביות הכלי

עידוד באמצעות משאב "יקר" )קרקע( כתחליף לתשלום במשאב "זול" )מענק כספי(

כמעט בלתי אפשרי לפיקוח

רשת בטחון

יתרונות "מבטח" את היזם מהשפעות של אירועים גיאו-פוליטיים

מגשר על תוספת הסיכון בהשקעה בישראל

חסרונותנתפש כערבות חלקית ולא וודאית )עקב הצורך

בתהליך תביעת הביטוח( ע" היזם והממניםמנגנון מורכב

עשוי לייצר "מוטיבציה שלילית" בעת משבר )על מנת לקבל את הפיצוי(

150

חלופות אמצעי העידוד לטיפול בקושי התהליכי

אמצעי עידוד רלבנטיים מצד היזם מצד המדינה

One Stop

Shop

יתרונות נקודת מגע אחת ליזם

מקור לתמיכה, הדרכה וליווי של היזם

)בדגש על יזמים חדשים(

הגברת השקיפות ונגישות המידע ליזמים

ווידוא טיפול בלו"ח זמנים סביר

שיפור המעקב אחרי סטטוס הבקשות ויישומם

תעדוף בקשות ו"חילוץ" בקשות "תקועות

בעתיד יצירת פנייה אקטיבית ליזמים

חסרונו

ת

Another Stopעשוי לייצר עוד תהליכים – קיים סיכון בקיצור תהליכים הכרחיים לפיקוח

אפקטיבית ויעילהיש לקדם את שני המהלכים שבוצעו בנושא ולוודא שיבוצעו בצורה

הקמת מינהלת השקעות בתיירות שתפקידה יהיה אישור תוכניות למפעל תיירותי )ע"י העברת סמכויות מרכז

ההשקעות בתחום התיירות(

-כ( הקמת מרכז לקידום מיזמים במשרדOne Stop Shop)

151

– ניתוח היקף ותמהיל המענקים: 1נספח דמתודולוגיה ופירוט המודלים

152

מתודולוגית ניתוח היקף ותמהיל המענקיםשלב א' בניתוח: מה שיעור המענק הנדרש על מנת לגרום ליזם

להשקיע

בניית "מודלים מייצגים"להקמת בתי מלון

)לפי אזורי ביקוש ורמות אכסון(

חישוב שיעור המענקהנדרש לכל "מודל מייצג"

)כולל השלכות של רמת הסיכון(

ניתוחי רגישותלכל "מודל מייצג"

יחס רצוי של רווח

תפעולישיעור תפוסה

153

מתודולוגית ניתוח היקף ותמהיל המענקים שלב ב' בניתוח: חלופות לתמהיל מענקים

חישוב שיעור המענקהנדרש לכל "מודל מייצג"

)שלב א'(

חלופות לתמהיל מענקים

חישוב רמת ההשקעהותקציב המענקים הנדרשים

להשגת יעדי המשרד

מדיניות)דיון בעדיפויות(

154

הפרמטרים הקבועים בכל אחד מ"המודלים המייצגים"

אזור ביקוש*רמת אכסון

ירושליםבינונית-ג

בוהה

ירושליםעממית

ת"אבינונית-ג

בוהה

ת"אעממית

סובב כנרת

בינונית-גבוהה

סובב כנרת

עממית

חוף-פריפריאלי


חוף-פריפריאלי

עממית

מס' חדרים 350 250 350 100 300 150 300 200

שטח חדר** 75 50 85 45 80 45 75 55

עלות קרקע לחדר K115₪ K70₪ K240₪ K85₪ K80₪ K40₪ K90₪ K50₪

עלות בנייה לחדר K700₪ K380₪ K880₪ K385₪ K750₪ K330₪ K730₪ K400₪

מחיר ממוצע ***BBלחדר 786₪ 427₪ 1,104₪ 498₪ 714₪ 372₪ 800₪ 480₪

כולל חלקו היחסי של החדר בשטחי הציבור * נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת לחוף פריפריאלי **ברוטו:והשירות ***מחיר ממוצע לחדר בניכוי עמלה וללא מע"מ, בערי החוף הפריפריאליות נלקחה הנחה של

עליית מחירים עתידית

הנחה: שיעור מרכיבי תוכנית המימון בכל המודלים30%הון עצמי יתרת המימון מתחלקת בין מענק להלוואה

הפרמטרים המרכזיים במודלים השונים:

155

בניית מודלים "מייצגים" להקמת בתי מלון – הנחות נוספות במודלים

שיעור מרכיבי תוכנית מימון30%הון עצמי

היתרה מתחלקת בין מענק להלוואה

תנאי הלוואה 7%ריבית שנתית

שנתיים של החזר ריבית בלבד

8שנים של החזר קרן וריבית

)שיעורי פחת )פחת מואץ לפי חוק לעידוד השקעות הון – 8%פיתוח ובנייה

16%מערכות

20%ריהוט וציוד

:25%שיעור מס חברות :8%שיעור היוון

156

חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"ניתוח רגישות למודל "ירושלים – רמה גבוהה בינונית"

75%70%65%שיעור תפוסה

9%5%13%22%10%16%24%32%11%25%32%39%12%32%39%45%13%39%45%51%

10.86%10.04%9.22%יחס רווח תפעולי להשקעה ברמת מענק קיים**

שיעור מענק נדרש ליחס רווח תפעולי להשקעה של

157

חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"ניתוח רגישות למודל "ירושלים – רמה עממית"


9%0%7%16%10%11%19%27%11%20%28%35%12%29%36%42%13%35%42%48%



158

חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"ניתוח רגישות למודל "ת"א– רמה גבוהה בינונית"


9%0%5%15%10%9%18%27%11%20%28%36%12%29%36%43%13%36%43%50%



159

חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"ניתוח רגישות למודל "ת"א– רמה עממית"


9%0%2%11%10%5%13%22%11%15%23%31%12%24%31%39%13%32%38%45%



160

חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"ניתוח רגישות למודל "סובב כנרת– רמה גבוהה בינונית"


9%10%17%24%10%20%26%33%11%28%34%40%12%35%40%46%13%40%46%51%



161

חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"ניתוח רגישות למודל "סובב כנרת – רמה עממית"


9%0%1%10%10%5%12%20%11%14%21%28%12%23%29%36%13%29%35%41%



162

חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"ניתוח רגישות למודל "ערי חוף פריפריאליות* – רמה גבוהה בינונית"

* נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת


9%6%13%21%10%16%24%31%11%25%32%38%12%32%38%44%13%38%44%49%



163

חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"ניתוח רגישות למודל "ערי חוף פריפריאליות* – רמה עממית"



9%4%12%20%10%15%22%29%11%24%30%37%12%31%37%43%13%37%43%48%



164

מודל "ירושלים – רמה גבוהה בינונית"פילוח שווקים ומחירים מהמודל

165

מודל "ירושלים – רמה גבוהה בינונית"דו"ח רו"וה מהמודל

166

מודל "ירושלים – רמה עממית"פילוח שווקים ומחירים מהמודל

167

מודל "ירושלים – רמה עממית"דו"ח רו"וה מהמודל

168

מודל "ת"א – רמה בינונית-גבוהה"פילוח שווקים ומחירים מהמודל

169

מודל "ת"א – רמה בינונית-גבוהה"דו"ח רו"וה מהמודל

170

מודל "ת"א – רמה עממית"פילוח שווקים ומחירים מהמודל

171

מודל "ת"א – רמה עממית"דו"ח רו"וה מהמודל

172

מודל "סובב כנרת – רמה בינונית-גבוהה"פילוח שווקים ומחירים מהמודל

173

מודל "סובב כנרת – רמה בינונית-גבוהה"דו"ח רו"וה מהמודל

174

מודל "סובב כנרת – רמה עממית"פילוח שווקים ומחירים מהמודל

175

מודל "סובב כנרת – רמה עממית"דו"ח רו"וה מהמודל

176

מודל "ערי חוף פריפריאליות – רמה בינונית-גבוהה"פילוח שווקים ומחירים מהמודל

177

מודל "ערי חוף פריפריאליות – רמה בינונית-גבוהה"דו"ח רו"וה מהמודל

178

מודל "ערי חוף פריפריאליות – רמה עממית"פילוח שווקים ומחירים מהמודל

179

מודל "ערי חוף פריפריאליות – רמה עממית"דו"ח רו"וה מהמודל

180

– ניתוח היקף ותמהיל המענקים: 2נספח דתוצאות וניתוחי רגישות

181

תוצאות המודלים

גובה מענק

ירושליםבינונית-גבו

הה


ת"אבינונית-גבו

הה

ת"אעממית

סובב כנרתבינונית-גבו

הה

סובב כנרתעממית

חוף-פריפריאלי*



עממית

נדרש לפי

המודלים33% 35% 20% 15% 34% 21% 32% 30%

**קיים 20%+( 4%) 20%+( 4%) 0% 0% 20%+( 4%) 20%+( 4%) 20%+( 4%) 20%+( 4%)

חישבנו את שיעור המענק הרצוי כדי לגרום ליזם להגיע לנקודת איזון כלכלית בהשקעה במלון בהתאם לאזור

ורמת המלון

:שיעור המענק הנדרש משתנה גם בתוך כל אזור ורמת אכסון, בהתאם לתנאים הסובייקטיביים של היזם )כגון

תפישת הסיכון, הערכות התפוסה שלו, עלות ההון וכו'(

עם זאת, לקחנו עבור כל אזור ורמת אכסון "מודל מייצג" ליזם הממוצע, זאת מתוך הכרה כי שיעור המענק שייקבע

יתאים לחלק מהיזמים בהתאם לתנאים הסובייקטיביים שלהם

בנינו את הנחות המודל על בסיס הראיונות שקיימנו עם יזמים, על בסיס ניתוח בקשות למענקים באזורים שונים

וניתוח כלכלי, כך שלהערכתנו הוא מייצג מאפיינים מספיק רחבים של יזמים

* נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת ** ברוב האזורים בערי החוף הפריפריאליות הרלבנטיות יש זכאות למענק

182

שיעור המענק הנדרש עם ניתוח רגישות של היחס הרצוי של הרווח התפעולי

יחס הרווח התפעולי

הרצוימסך ההשקעה

ירושליםבינונית-גב

והה


ת"אבינונית-גב

והה

ת"אעממית

סובב כנרת


סובב כנרת

עממית



חוף-פריפריאלי*עממית

9% 5% 0% 0% 0% 17% 1% 13% 12%

10% 16% 11% 9% 5% 26% 12% 24% 22%

11% 25% 20% 20% 15% 34% 21% 32% 30%

12% 32% 29% 29% 24% 40% 29% 38% 37%

13% 39% 35% 36% 32% 46% 35% 44% 43%

הנחות: בסובב כנרת וערי החוף הפריפריאליות70% בירושלים ות"א, 75%שיעור תפוסה של


ממצאים מרכזיים מניתוח הרגישות:-בשיעור המענק הנדרש7-10% ביחס הרצוי של הרווח התפעולי מסך ההשקעה מביא לגידול של כ-1%גידול ב בחלקם10% בכל האזורים והרמות וב- 9%רמת המענקים הנוכחית מספקת בשיעור של בכל האזורים והרמות12%רמת המענקים הנוכחית אינה מספקת יזם המחפש שיעור של

183

שיעור המענק הנדרש עם ניתוח רגישות של שיעור התפוסה

שיעור תפוסה

שנתי ממוצע

ירושליםבינונית-גב

והה


ת"אבינונית-גב

והה

ת"אעממית

סובב כנרת


סובב כנרת

עממית



חוף-פריפריאלי*עממית

65% 45% 48% 36% 31% 40% 28% 38% 37%

70% 39% 42% 28% 23% 34% 21% 32% 30%

75% 33% 35% 20% 15% 28% 14% 25% 24%

הנחות: יתר המודלים 13%, ירושלים עממית 12%יחס רצוי של רווח תפעולי מההשקעה של: ירושלים בינונית-גבוהה ,

11%


ממצאים מרכזיים מניתוח רגישות של שיעור התפוסה הממוצע :-בשיעור המענק הנדרש6-8% בשיעור התפוסה מביא לקיטון של כ-5%גידול ב במרבית האזורים והרמות70% ו- 65%רמת המענקים הנוכחית אינה מספקת בשיעור תפוסה של

184

– אשראי מוסדי וקרנות מנוף1נספח ה

185

רקע על האשראי המוסדי

)המוסדיים" הנם ארגונים או מוסדות שברשותם מקורות כספיים גדולים )של עצמם או של לקוחותיהם"

המוסדיים" כוללים חברות ביטוח, קרנות פנסיה, קרנות נאמנות, קופות גמל, מוסדות חינוך ועוד"

המוסדיים" מהווים בדרך כלל את המשקיעים המחזיקים ברוב ניירות הערך הנסחרים בבורסה, אם כי"

מבחינה מספרית הם נופלים ממספר המשקיעים הפרטיים הקטנים

עד לתחילת העשור הנוכחי, המערכת הבנקאית היוותה את מקור המימון המרכזי בישראל

בשנים האחרונות ה"מוסדיים" התפתחו כמקור מימון משמעותי לצד הבנקים, באמצעות

מתן מימון ישיר לחברות

רכישת אג"ח קונצרני

קרנות המנוף

האשראי המוסדי היה מקור המימון ש"ספג" את הפגיעה המשמעותית ביותר בעקבות המשבר2008בסוף

האשראי המוסדי חזר לצמוח ולהוות מקור אשראי משמעותי2009עם התאוששות השווקים בשנת ,

186

רקע על קרנות המנוף

בעקבות המשבר הכלכלי הגלובליקיפאון בשוק האשראי הישראלי, נוצר 2008בסוף שנתקרנות המנוף הוקמו ע"י הממשלה כחלק מתוכניתה לטיפול בקיפאון בשוק האשראי המוסדי העמדת מימון לתאגידי מטרה לצורך מחזור חובותיהם או קרנות המנוף היו אמורות לסייע באמצעות

ארגון הסדרי חוב של תאגידי מטרה ומימונם עם קרן המנוף בראשית, ולאחר מכן עם שתי קרנות נוספות, שהחלו 2009הקרנות החלו את דרכן במארס

KCPSלפעול במאי באותה השנה: אוריגו וקרן השותף הכללי, בהסכמת לפי ההסכם השותפות תתקיים לתקופה של שבע שנים מיום ההקמה .

שותפים מוגבלים, יהיה רשאי להאריך את תקופת השותפות לשלוש תקופות נוספות של שנה בכל פעם-סך ההון בקרנות הנו כB4.5₪

25%-מהמוסדיים75% מהממשלה ו בתום שנתיים(45% מההון עד בתום השנה הראשונה לפעילות )20%הקרנות התחייבו להשקיע לפחות

הקרנות פועלות במנגנון של הבטחת תשואה למוסדיים

,)קרנות המנוף מתחרות כיום על מתן אשראי עסקי כתוצאה מהשיפור בשוק האשראי )גם החוץ-בנקאיבגופים המוסדיים, בקרנות השקעה "רגילות", ובמערכת הבנקאית

מקורות נתונים: אתרי החברות, גלובס

187

)לפי סדר הפגישות(ראיונות שבוצעו בשלב ב' בנושא קרנות המנוף

שם תפקיד תאריך

שלומי ברכה סמנכ"ל השקעות בפסגות 4.3.10

עוז לוי מנהל מחלקת ניהול סיכונים בחשכ"ל 10.3.10

רן גרודצקי שותף בקרן מנוף "בראשית" 15.3.10

צבי פורמן "KCPSשותף בקרן מנוף " 17.3.10

גיא זוקין שותף בקרן מנוף "אוריגו" 21.3.10

188

עקרונות ודרכי פעולה של קרנות המנוף

עקרונות לבחירת ההשקעותראשית, ההשקעה חייבת לעמוד בתנאים הרגולטוריים כפי שקבע משרד האוצר

מקבל המימון חייב להיות רשום כתאגיד

מנכסיו ממוקמים בישראל50% מהכנסותיו מקורן בישראל, ולפחות 50%התאגיד חייב שלפחות

)ההשקעה חייבת להיות "בתמורה" לחוב קיים של התאגיד )מחזור חוב

גופים מוסדיים לפחות2 מהון הקרן חייב להינתן לתאגידים שהנפיקו אגרת חוב או לוו מ-80%לפחות

)מנהלי הקרן הנם מקבלי ההחלטה הבלעדיים )ללא התערבות הממשלה

השיקולים בהחלטת ההשקעה אמורים להיות עסקיים בלבד )בהתאם לאסטרטגיית ההשקעות של מנהלי

הקרן(

דרכי פעולה אפשריות של הקרנותרכישת אגרות חוב בשוק הראשוני או המשני או העמדת מימון לתאגידי המטרה

,כנגד העמדת מימון כאמור תהיה רשאית הקרן לקבל מתאגידי המטרה, בין השאר, אופציות לרכישת מניות

אפשרות להמרת ההלוואה למניות, מניות, ו/או השתתפות ברווחי החברה

מקורות נתונים: אתרי החברות, גלובס

189

)מתוך מקורות 03/2010פירוט ההשקעות שבוצעו ע"י קרנות המנוף עד גלויים(

שם סך נכסים מגויסים ₪(B )03/2010השקעות שבוצעו עד

תאגיד השקעה מרכיב חוב מרכיב הון

בראשית B2₪

הכשרת היישוב M105₪ שנים6, 7.5%הלוואה -

קרדן ישראל M100₪ 7.5% ,5אופציות שניםניסן תעשיות M65₪ 7.75% שעבוד מניות ואופציות

אלדן M120₪ משכנות כלל M90₪ - מהמניות18.5%

גילץ M120₪ 8%אג"ח שקלית מהמניות, אופציות17%דוראה M105₪ שעבוד מניות ואופציות שנים6, 7.5%הלוואה

הום סנטר M50₪ 7.5%אופציה להלוואה של מהמניות11%

אוריגו B1.3₪

הכשרת היישוב M105₪ שנים6, 7.5%הלוואה -התכוף M15₪ הלוואה אופציות

אנגל משאבים M40₪ - שליטה בחברהאינספייר M80₪ אופציות, ד.ניהול שנים4, 6.9%הלוואה

פולאר M100₪ 6.9%הלוואה אופציות

KCPS B1.2₪ צור שמיר M50₪ שיעבוד מניות שנים4, 7.38%הלוואה

משכנות כלל M90₪ - מהמניות15%

1קרן ריט M45₪ - 1 ממניות ריט7.5%

מאפייני ההשקעות שבוצעו עד כה)שימוש בתמהילי מימון מגוונים )חוב בלבד או חוב + הון או הון בלבד סך השקעה לרוב בטווח שלM50-100₪ )חברות אחזקות וחברות ממגוון תחומים )נדל"ן, תעשייה, שירותים

190

יתרונות וחסרונות של קרנות המנוף מול היזמים כפי שעלו מהראיונות

בין המימון הבנקאי לקרנות ה-שכבת מימון אמצעית קרנות המנוף מהוותPrivate-Equity

( 20-30%( אך זול מקרנות הון פרטיות )8%( יקר יותר מהבנקים )כ-10-15%הקרנות מציעות מימון)

יותר מהבנקים ע"ימענה מימוני גמיש עם זאת, לקרנות המנוף יכולת לתת

תמהיל מימוני המורכב ממרכיבי חוב והון

יכולת מתן אשראי לטווח ארוך יותר מהבנקים

בהשוואה להתנהלות ישירה שלו מול התנהלות "דיסקרטית" בנוסף הקרנות מאפשרות למקבל המימון

המוסדיים

תאגיד שמעוניין להנפיק אג"ח צריך לקיים מו"מ מול כל אחד מהמשקיעים המוסדיים הפוטנציאליים

ולאחר ההשקעה קיים סיכון שיאלץ "להיחשף" מול המוסדיים והציבור במקרה של קשיי פירעון החוב

התנהלות לעומת זאת קרנות המנוף מאפשרותOne on one מול הקרן, גם בתהליך הגיוס מהמוסדיים

וגם במקרה של קשיי פירעון

191

פוטנציאל קרנות המנוף כאמצעי עידוד להקמת מלונות כפי שעלה מהראיונות

עד היום היו מקרים בודדים של מו"מ בין קרנות המנוף לחברות שהפורטפוליו שלהם כלל מלונות, אךמגעים אלו לא הבשילו לכדי ביצוע השקעה

קיים פוטנציאל לשימוש לקרנות המנוף אין מניעה עקרונית להשקיע בתחום המלונאות, ועל כןבקרנות המנוף

אין העדפה עם זאת, קרנות המנוף מתייחסות להשקעה במלונות בדומה לכל השקעה אחרת(סקטוריאלית(:

ראשית, על היזם המלונאי לעמוד בתנאים הרגולטורייםההשקעה חייבת להיתפש ע"י מנהלי הקרנות ככדאית עסקיתכמו כן, מתוך הראיונות וניתוח ההשקעות שבוצעו עד כה עולה כי מנהלי הקרנות נוטים להשקיע

( בחברות "גדולות" ועם סך השקעה גבוהM50)₪ + בתחומים שאיתם יש להם הכרות וניסיון )עם זאת, לרוב מנהלי הקרנות הכרות נמוכה עם ענף

המלונאות(

עיקר הפוטנציאל להשקעה של קרנות המנוף בתחום קיים במקרים שללסיכום, נראה כירשתות מלונות קיימות, בעלות חוב, המעוניינות להקים מלונות נוספים של הרשתחברות גדולות, בעלות חוב, שתחום המלונאות מהווה חלק מהפורטפוליו שלהם ומעוניינות לפתח אותוחברות גדולות, בעלות חוב, שמעוניינות להוסיף את תחום המלונאות לפורטפוליו שלהם

192

חלופות לקידום האשראי המוסדי כמקור להקמת מלונות

חלופה נושאים לטיפול פוטנציאל ישימות

שיווק תחום המלונאות למקורות

אשראי מוסדי

)הכנת קמפיין שיווקי )יפורט בהמשך

בינוני גבוהה

ייזום קשר בין יזמים למקורות אשראי

מוסדי

ייזום קשר בין יזמים לגופים הרלבנטיים

איתור יזמים העומדים במגבלות הרגולטוריות

והפנייתם לקרנות המנוף

מתוך המגישים בקשה למענקים

גופים קיימים בענף

בינוני גבוהה

פעילות למתן תעדוף סקטוריאלי בקרנות

המנוף

פעילות מול האוצר למתן תעדוף סקטוריאלי

בקרנות הקיימות

הקמת קרן ייעודית חדשהגבוה מאד נמוכה

193

פוטנציאל השימוש באשראי מוסדי כאמצעי עידוד להקמת מלונות

כיום מקור המימון המשלים הבלעדי להון העצמי ולמענק הינו המערכת הבנקאיתלאשראי המוסדי יש פוטנציאל להיות מקור מימון תחליפי/משלים ליזמים מול האשראי הבנקאי כחלק מניתוח הנושא במסגרת העבודה, בוצע ניתוח של קרנות המנוף, ככלי מימוני אפשרי להשקעות

במלונות:נמצא כי קרנות המנוף הינן כלי העשוי לאפשר נגישות יזמים קלה יותר למימון מוסדי בזכות

מצד המוסדיים קיים מענה חלקי לרמת הסיכון בענף המלונאי, בזכות מנגנון הבטחת התשואה של הקרןמצד היזמים הקרנות נותנות יתרונות של גמישות, דיסקרטיות, ומימון לטווחים ארוכים

-תנאים מרכזיים2עם זאת, על מנת שההשקעה תהיה רלבנטית לקרנות המנוף היא צריכה לעמוד ב עמידה במגבלות הרגולטוריות של הקרנות)כדאיות עסקית )כפי שנתפשת ע"י קרנות המנוף

הפוטנציאל לשימוש בכלי של קרנות המנוף גבוה בעיקר במקרים של רשתות מלונות קיימות או חברותקיימות המעוניינות לפתח התחום המלונאות שלהם, ופחות של יזמים חדשים/קטנים

מומלץ למשרד התיירות לפעול לקידום השימוש באשראי המוסדי, וקרנות המנוף בכלל זה, באמצעות

שיווק תחום המלונאות למקורות אשראי מוסדי לשיפור רמת ההכרות שלהם עם התחום1.

ייזום קשר בין יזמים לגורמים המוסדיים2.

194

עקרונות לביצוע קמפיין שיווקי מול מקורות פוטנציאליים של אשראי מוסדי

אנו ממליצים שמשרד התיירות יכין ויבצע קמפיין שיווקי מול מקורות האשראי המוסדי הפוטנציאלייםקהל היעד הרלבנטי לקמפיין

)נציגי הגופים המוסדיים )מנכ"לים, סמנכ"לי השקעותחברות ביטוחבתי השקעותקרנות פנסיה

מנהלי קרנות המנוףמנהלי הקרנות לעסקים קטנים ובינוניים

מרכיבי הקמפיין השיווקיהכנת ערכה הכוללת

פירוט יתרונות ההשקעה בענף, ובפרט בהקמת מלונות חדשיםנתונים מהצמיחה בענף בשנים האחרונות סיפורי הצלחה המציגים את הפוטנציאל הכלכלי בהקמת מלונות באזורי הביקוש וברמות האכסון

כפי שייקבעו במדיניותקיום פגישות של אנשי המשרד עם הגופיםארגון כנס לקהל היעד הרלבנטיתקשור חיצוני של הקמפיין

195

משמעויות השקעה בענף המלונאות עבור מקור המימון המשלים

המימון המשלים יכול להתבצע ע"י

)הלוואה )חוב

השקעת הון

תמהיל של שניהם

מתוך ניתוח כלכלי שבוצע באזורי הביקוש, תחת הנחה של מתן שיעור מענקים נדרש על ידי

המדינה, עולה כי ההשקעה בפרויקט ממוצע תניב למממן:

-על ההלוואה )חוב(, או7%ריבית של כ

)של:מפרויקט ממוצעשיעור רווח תפעולי מההשקעה )בדומה ליזם

אזור ביקוש ירושלים תל אביב כנרת והגליל חוף-פריפריאלי

רמת אכסון בינונית-גבוהה עממית בינונית-

גבוהה עממית בינונית-גבוהה עממית בינונית-

גבוהה עממית

יחס רצוי 12% 13% 11% 11% 11% 11% 11% 11%

הנחות שנלקחו במודל תנאי הלוואה

שנתיים של החזר ריבית בלבד8 שנים של החזר קרן וריבית

שיעורי פחת )פחת מואץ לפי חוק לעידוד השקעותהון(

8%פיתוח ובנייה 16%מערכות 20%ריהוט וציוד

:25%שיעור מס חברות :8%שיעור היוון

Documents

משרד התיירות – המינהל לפיתוח השקעות ותשתיות