Лепехин И. А. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

183

ПОНЯТИЕ, ОСОБЕННОСТИ И ВИДЫ ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ

Лепехин Илья Александрович, аспирант, юрист

ЗАО Компании «Инверсия»

Тверской Государственный Университет

Аннотация. В статье рассматриваются проблемы и перспективы развития в Российской Федерации ипотечно-го кредитования жилищного строительства. На основе теоретико-практического анализа дается определение ипотечного кредитования жилищного строительства и его видов: кредитования коммерческого жилищного строи-тельства, кредитования индивидуального жилищного строительства и кредитования долевого участия в жи-лищном строительстве.

Ключевые слова: Ипотека, ипотечный кредит, ипотечное

кредитование жилищного строительства, кредитование долевого участия в жилищном строительстве.

Контакты автора: ilja-lepehin@rambler.ru

CONCEPT, FEATURES AND KINDS OF MORTGAGE LENDING OF

HOUSING CONSTRUCTION IN THE RUSSIAN FEDERATION.

Lepekhin Ilya Aleksandrovich, the post-graduate student, the lawyer of Joint-Stock

Company of Company "Inversion"

The Tver State University Annotation. In article problems and development prospects in

the Russian Federation of a farm-mortgage lending of housing construction are considered. On the basis of the teoretiko-practical analysis definition of a farm-mortgage lending of housing construction and its kinds is made: crediting of commercial hous-ing construction, crediting of individual housing construction and individual share crediting in housing construction.

Key words: Mortgage, Mortgage credit, Housing construction

mortgage credit lending, Individual share crediting in housing construction.

В условиях экономического кризиса охватившего весь

мир, в том числе и Россию, требуются незамедлитель-ные меры со стороны Правительства РФ по поддержа-нию строительной индустрии. Одной из таких действен-ных мер, могло бы стать становление и развитие в на-шей стране системы ипотечного кредитования жилищно-го строительства с возможностью рефинансирования через Агентство по ипотечному жилищному кредитова-нию. Её построение должно стать за счет высокого муль-типликативного эффекта одним из приоритетных на-

правлений общего повышения экономического роста, а жилищное строительство - локомотивом развития эконо-мики страны в условиях кризиса.

Создание при активной и всесторонней поддержке го-сударства эффективной системы ипотечного кредитова-ния жилищного строительства может стать ключевым инструментом жилищной политики, способным смягчить и остроту демографической ситуации в нашей стране.

Данный вид кредитования возможен в Российской Федерации только при формировании соответствующей нормативно-правовой базы регулирующей эту сферу отношений, вернее сказать, целой системы законода-тельных актов, которой пока еще нет, и только предстоит создать.

Механизмы финансирования строительства за счет ипотечных кредитов отлажены в большинстве развитых стран. Кредитные организации обеспечивают финанси-рование, как производителей жилищной продукции - за-стройщиков, так и ее конечных потребителей - граждан. Проблемы финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами готового жилья в этих странах решаются с помощью ипотечных кредитов: ипотечных строительных кредитов застройщикам и классических ипотечных кредитов населению.

В отечественной науке до начала 90-х годов прошлого столетия существование ипотечного кредитования жи-лищного строительства не признавали. В этот период финансирование строительства в основном осуществля-лось за счёт государственных средств, а существовав-шее кредитование кооперативного и индивидуального жилищного строительства было отнесено к потреби-тельскому кредитованию.1

Вопросы ипотеки, ипотечного кредита и ипотечного кредитования жилищного строительства начинают ак-тивно изучаться в нашей стране только после серьёзных изменений в жилищной отрасли в результате проведения реформ, обеспечивших коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным. И если по первым двум понятиям можно выработать общие определения, то с ипотечным кредитованием жи-лищного строительства всё обстоит намного сложнее.

Многие отечественные ученые подвергают сомнению само существование ипотечного кредитования жилищно-го строительства, исследуя ипотечный и строительный кредиты как «абсолютно разные»2. Специалисты, разде-ляющие данную точку зрения, рассматривают отдельно кредитование жилищного строительства и ипотечное жилищное кредитование.3 В соответствии с этой концеп-цией «строительный кредит – самостоятельный вид кре-дитования, не относящийся к ипотечному, это, так назы-ваемый, промежуточный кредит»4.

В соответствии со второй концепцией ипотечным яв-ляется только кредит, предоставляемый гражданам на строительство индивидуального жилья, а кредитование

1 Зеленкова Н.М. Финансирование и кредитование капи-

тальных вложений. М.: Финансы и статистика, 1990. С. 179. 2 Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. М.: ЗАО «Изда-

тельство «Экономика», 2001. С. 263. 3 Степанов А. Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в

России. Жилищное право 2005; 9:16. 4 Коган Ю. И. Жилищное кредитование в Российской Феде-

рации. Дисс. на соиск. … канд. экон. наук: 08.00.10. М., 2003. С.46.

БИЗНЕС В ЗАКОНЕ 2’ 2009

184

строительства в целом – совершенно особый вид кре-дитной деятельности. 5 И только в третьей концепции, кредит на строительство

с использованием ипотеки в качестве обеспечения воз-вратности денежных средств рассматривается как ипо-течный. 6 По словам А. М. Якушева ипотечный строительный

кредит выдается заемщику для сооружения определен-ного объекта недвижимости под залог, или другого объ-екта недвижимости, или будущего объекта, построенного при помощи данного кредита7.

Ипотечный строительный кредит обычно предостав-ляется отдельными траншами (в среднем 5-10 траншей за весь кредитный период) в соответствии со стадиями строительства. Это одно из главных его отличий от клас-сического ипотечного жилищного кредита, который, как правило, предоставляется единовременно для приобре-тения готового жилья.

К числу основных субъектов правоотношений, возни-кающих при ипотечном кредитовании жилищного строи-тельства, кроме субъектов классического ипотечного кредитования (кредитор, заемщик, залогодатель, залого-держатель), относится также застройщик - физическое или юридическое лицо, которое занимается реализацией строительного проекта. При этом следует отметить, что в качестве застройщика может выступать как сам заемщик, так и третье лицо (подрядчик, субподрядчик). Ипотечный строительный кредит отличается от класси-

ческого ипотечного кредита и тем, что для его получения заемщику необходимо дополнительно иметь:

- проектную документацию и эскизные проекты предла-гаемого к строительству объекта недвижимости;

- документы, подтверждающие право (право собствен-ности или аренды) на земельный участок, с учетом всех имеющихся ограничений по его использованию;

- разрешение на строительство и результаты необхо-димых для строительства согласований и экспертиз (гра-достроительный регламент, обременения со стороны городских властей, технические условия подключения к коммунальной инфраструктуре и т.д.);

- отчет независимого оценщика об оценке стоимости земельного участка (стоимости аренды земельного уча-стка), на котором предполагается строить объект недви-жимости;

- подробную смету по всем материалам и работам, не-обходимым для возведения данного объекта, и точные сроки проведения этих работ. Кроме перечисленных документов могут потребоваться

и другие. К примеру, если строительство будет выпол-няться подрядчиком, нанятым заемщиком, то будут не-обходимы:

- договор между заемщиком и строительной организа-цией-подрядчиком, где указана стоимость работ, даты начала и окончания строительства;

- данные о подрядчике, который будет осуществлять строительство: сведения о компании, опыте её работы,

5 Косарева Н. Б., Пастухова Н. С., Рогожина Н. Н., Копейкин

А. Б., Ткаченко А. Ю., Якубов М. О. Основы ипотечного креди-тования./ Под ред. Н. Б. Косаревой. М.: Фонд «Институт эко-номики города»: ИНФРА-М, 2007. С. 9, 478.

6 Абрамова М. А., Александрова Л. С. Финансы и кредит. М.:

Юриспруденция, 2003. С. 307. 7Якушев А. М. Развитие механизма финансирования жи-

лищного строительства. Дисс. на соиск. … канд. экон. наук: 08.00.10. М., 2006. С. 23.

лицензия (если требуется), сведения о страховании гра-жданско-правовой ответственности.

В зависимости от сложности и специфики строитель-ного объекта для рассмотрения кредитной заявки могут потребоваться и другие документы.

Обеспечением ипотечного строительного кредита мо-жет служить залог прав (право собственности, право дол-госрочной аренды и т. д.) как на существующее недви-жимое имущество (земельный участок с возводимым на нем домом, или любой другой объект недвижимости, за исключением объектов ипотека которых запрещена), так и на недвижимое имущество, которое будет приобретено в будущем (например, возводимый за счет кредитных средств дом, или квартира, строящаяся по договору до-левого участия в строительстве). Таким образом, при ипотечном кредитовании строительства, так же как и при классическом ипотечном кредитовании в качестве обес-печения возвратности денежных средств выступает ипо-тека. Юридическая сущность ипотечного кредитования

строительства заключается в праве залогодержателя получить удовлетворение своих требований из стоимо-сти заложенного недвижимого имущества (прав на не-движимое имущество) преимущественно перед другими кредиторами. Анализируя все выше сказанное, можно дать опреде-

ление ипотечного кредитования жилищного строи-тельства, как совокупности действий, совершаемых между заемщиком, залогодателем , застрой-щиком и банком (иной кредитной организаци-ей) , по предоставлению кредита на строи-тельство жилого дома с использованием за-лога прав на недвижимое имущество (ипоте-ки) в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Следует выделить три вида ипотечного кредитования жилищного строительства: кредитование коммерческого жилищного строительства, кредитование индивидуаль-ного жилищного строительства и кредитование долевого участия в жилищном строительстве.

Кредитование коммерческого жилищного строи-тельства – это совокупность действий, совершаемых между застройщиком - коммерческой организацией и банком (иной кредитной организацией) по предостав-лению кредита на строительство жилого дома с це-лью его дальнейшей реализации (продажи) с использо-ванием залога прав на недвижимое имущество (ипоте-ки) в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Для кредитования коммерческого жилищного строи-тельства характерны следующие особенности: во-первых, заёмщиками являются не частные лица,

стремящиеся улучшить свои жилищные усло-вия, а застройщики - коммерческие организации, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов и управлением ими;

во-вторых, строительство жилого дома осуществляет-ся с целью его дальнейшей реализации (прода-жи), т.е. получения прибыли, а не проживания в нём, как при других видах ипотечного кредито-вания жилищного строительства;

в-третьих, срок кредитов при ипотечном кредитовании коммерческого жилищного строительства, как правило, составляет 1-3 года, что значительно меньше сроков кредитования, характерных для

Лепехин И. А. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

185

других видов ипотечных жилищно-строительных кредитов.

Специфической особенностью кредитования индиви-дуального жилищного строительства является то, что заёмщиками выступают индивидуальные застройщики, которые строят дом для собственного проживания. Для этого вида кредитования характерны более дли-

тельные сроки кредита по сравнению с другими видами ипотечных жилищно-строительных кредитов (до 30 лет), и по своим признакам он ближе всех к классическому ипотечному жилищному кредитованию.

Ипотечное кредитование долевого участия в жи-лищном строительстве – это совокупность действий, совершаемых между заёмщиком, залогодателем, за-стройщиком и банком (иной кредитной организацией) по предоставлению кредита с целью привлечения де-нежных средств для долевого строительства жилого объекта недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве с использованием залога прав на недвижимое имущество, в том числе прав на недвижимое имущество по договору долевого участия в строительстве, в качестве обеспечения возвратно-сти денежных средств.

Главные отличия ипотечного кредитования долевого участия в жилищном строительстве заключаются в сле-дующем: во-первых, при данном виде кредитования денежные средства, полученные по кредитному договору, привле-каются для долевого строительства жилого объекта недвижимости на основании договора участия в доле-вом строительстве;

во-вторых, в качестве обеспечения возвратности де-нежных средств, при данном виде кредитования, как правило, выступает залог прав заёмщика на земельный участок и строящийся на нем жилой дом по договору участия в долевом строительстве;

в-третьих, для ипотечного кредитования долевого уча-стия в строительстве в меньшей степени, по сравнению с другими видами ипотечных жилищно-строительных кредитов, характерен принцип поэтапного кредитова-ния. Долевое строительство жилых домов предполагает

привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основе договора участия в долевом строительст-ве. По такому договору застройщик обязуется в преду-смотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать данный объект недвижимости участнику доле-вого строительства, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором цену и принять объ-ект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Ипотечное кредитование долевого участия в строи-тельстве стало возможным в нашей стране с 1 апреля 2005 года, когда вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве много-квартирных домов и иных объектов недвижимости», ко-торый, в частности, установил, что договор долевого уча-стия в строительстве подлежит государственной регист-рации и считается заключённым с момента такой регист-рации (п. 3 ст. 4). С этого момента кредитование долево-го участия в строительстве с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств, стало отвечать всем основным принципам ипотечного кредитования. Таким образом, перед кредитными орга-

низациями открылась возможность ипотечного кредито-вания долевого участия в жилищном строительстве.

Список литературы, использованной при написании ста-

тьи: 1)Абрамова М. А., Александрова Л. С. Финансы и кредит. М.: Юриспруденция, 2003.

2)Воликова И. В. Перспективы кредитования проектов долевого строительства жилья. ЭКО 2007; № 11.

3)Довдиенко И. В., Черняк В. З. Ипотека. Управление. Организа-ция. Оценка. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.

4)Донских Е. Г. Долевое участие в строительстве – аспекты законодательства и реалии жизни. Юрист 2008; № 1.

5)Зеленкова Н.М. Финансирование и кредитование капитальных вложений. М.: Финансы и статистика, 1990.

6)Коган Ю. И. Жилищное кредитование в Российской Федера-ции. Дисс. на соиск. … канд. экон. наук: 08.00.10. М., 2003.

7)Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредито-вания и перспективы его использования в России. СПб.: Юри-дический центр Пресс, 2003.

8)Основы ипотечного кредитования./ Под ред. Н. Б. Косаревой. М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007.

9)Степанов А. Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в Рос-сии. Жилищное право 2005; №9.

10)Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. М.: ЗАО «Издательст-во «Экономика», 2001.

11)Южелевский В. К. Какая ипотека нужна России. Тверь: 2004. 12)Якушев А. М. Развитие механизма финансирования жилищ-ного строительства. Дисс. на соиск. … канд. экон. наук: 08.00.10. М., 2006.

Рецензия На статью аспиранта Тверского государственного уни-

верситета Лепехина И. А. «Понятие, особенности и виды ипотечного кредитования жилищного строительства в Российской Федерации». Данный вид кредитования возможен только при наличии

необходимой правовой регламентации, которая находится в стадии научного осмысления и законодательного рефор-мирования. В статье рассматривается понятийный аппарат ин-

ститута ипотечного кредитования. Кроме того, даётся определение различных видов ипотечного кредитования. Вследствие этого статья является определенным вкла-

дом в разработку науки гражданского права, поэтому мо-жет быть напечатана в периодическом издании. Научный руководитель, доктор юрид. наук, проф. Ченцов Н. В.