Пробелы в российском законодательстве 2’ 2009

32

1.6 РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОПЕРАТО-

РЫ В СИСТЕМЕ ЖИЛИЩНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Навроцкая Елена Сергеевна, аспирант, консультант Волгоградского областного Фонда

жилья и ипотек.

Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет

Аннотация. В данной статье рассматриваются тенденции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Рассматриваются проблемы ипотечного жилищного кредитования и предлагаются пути их решения. Особое вни-мание уделено автором роли государства в системе ипотеч-ного жилищного кредитования.

Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, каче-ство жизни, государственная власть, приоритет, жилищные проблемы.

Ипотечное жилищное кредитование является од-ним из механизмов повышения качества жизни на-селения, поскольку призвано помочь нуждающимся решить свои жилищные проблемы. Однако, не-смотря на повышенное внимание к этому вопросу государственной и региональной власти в России, в экономической плоскости проблема пока далека от своего решения. И если социальные приоритеты достаточно очевидны и всеми разделяются, то сам процесс кредитования происходит гораздо мед-леннее, чем хотелось бы. Можно выделить не-сколько проблем, которые пока представляются трудноразрешимыми. Первая – культурно-историческая. Мы не будем здесь ее обсуждать, скажем, только, что ипотека в России начиналась еще до Великой Октябрьской революции, однако, процесс был прерван, тради-ция либо утрачена, либо просто не успела сло-житься. Сейчас мы вернулись к идее ипотеки в но-вых исторических условиях, поэтому просто реа-нимировать старый опыт нельзя. Кроме того, поя-вился опыт развитых западных стран, который со-временен, но который нельзя использовать некри-тично, о чем напомнил нынешний ипотечный кри-зис в США. Вторая проблема – территориально-демографическая. О ней нельзя не сказать, слиш-ком разительны контрасты в жилищной сфере раз-ных регионов, слишком неравномерно распреде-лено население в стране, слишком разные потре-бительские возможности у разных регионов и со-циальных слоев. Федеративное устройство страны – это и преимущество, и недостаток с точки зрения урегулирования жилищных проблем путем креди-тования. Важно отметить здесь то, что социально-экономический, географический, демографический статус российских регионов таков, что предполага-

ет дифференцированный подход к реализации схем жилищного кредитования в них. Третья проблема – это собственно экономиче-ские механизмы ипотечного кредитования, каза-лось бы, хорошо известные, но приобретающие в России не только национальную, но и региональ-ную специфику. Об этом мы и будем говорить. Как известно, жилищные отношения – «это часть социально-экономических отношений между юри-дическими и физическими лицами, имеющая фор-му купли-продажи, мены, аренды, ипотечного кре-дитования, участия в строительстве жилья, в ре-зультате чего происходит смена собственности или возникновение новых прав собственности на жи-лье» [1]. Совокупность жилищных отношений явля-ется наиболее значимой в жилищной системе. По-чему возник неэффективный спрос на жилье? При-нято считать, что это следствие системного кризи-са. Но сам кризис возник в результате доминиро-вания государственного механизма обеспечения жильем и жилищными услугами. Об этом говорит анализ жилищных отношений при административ-но-командной системе. В процессе перехода к рыночным условиям хо-зяйствования жилье превратилось в товар. В усло-виях постоянно растущих цен на жилье ипотечное кредитование стало практически единственно воз-можным способом приобретения жилья. Операции по ипотечному кредитованию форми-руются в отдельную экономическую категорию – ипотечный рынок. От других рынков его отличают следующие фак-торы:

- долгосрочность выдаваемых кредитов (от 5 до 30 лет);

- кредиты обеспечиваются залогом (недвижимым имуществом) и являются целевыми;

- относительно низкие процентные ставки по ипо-течным кредитам. Для того, чтобы понять насколько отлажен меха-низм ипотечного кредитования в России, в общем, необходимо исследовать тенденции развития ипо-течного кредитования в регионах. Банковское кре-дитование является инвариантом для всех регио-нов России. В связи с востребованностью ипотеки все больше банков выходит на рынок со своими кредитными программами. Безусловный лидер рынка – это Сбербанк. Второе место занимает «ВТБ 24». По мнению экспертов, имеют большой потенциал на рынке ипотечного кредитования такие банки, как: банк «Возрождение», Москоммерцбанк, «Кит-Финанс», банк DeltaCredit, «Райффайзенбанк». Ипотечные программы и условия кредитования у банков по регионам одинаковые. Проблема в том, что на сегодняшний день у бан-ков не хватает собственных средств, чтобы выда-вать долгосрочные кредиты. Поэтому государство

Навроцкая Е.С. жилищное кредитование в России

33

принимает меры по улучшению складывающейся ситуации. Рынок ипотечного кредитования должен развиваться, и роль государства в его развитии исключительно важна. Одним из способов помощи государства ипотечному рынку является рефинан-сирование ипотечных кредитов. Правительством РФ был создан собственный оператор вторичного рынка ипотечных кредитов – Агентство по ипотеч-ному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме открытого акционерного общества. Функциями АИЖК являются: - создание единых стандартов ипотечного креди-тования;

- обеспечение доступности ипотечных кредитов для всех слоев населения Российской Федерации;

- создание возможности рефинансирования ипо-течных кредитов с целью решения проблемы лик-видности банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. АИЖК играет большую роль в разработке стан-дартов и требований к предоставлению и обслужи-ванию долгосрочных ипотечных кредитов, направ-ленных на минимизацию рисков и повышение на-дежности системы ипотечного кредитования. Эта организация обеспечивает рефинансирование ипотечных кредитов в большом объеме, благодаря чему появляется возможность развивать ипотеку. Успешное развитие рынка ипотечного кредитова-ния в России невозможно без устранения регио-нальных различий и обеспечения равных возмож-ностей для населения, желающего улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного креди-тования. Поэтому, государство через АИЖК прово-дит политику по развитию ипотечного кредитова-ния в регионах. Взаимосвязь регионов с АИЖК осуществляется через региональных операторов. Коммерческие банки заключают договоры с АИЖК посредством региональных операторов. Что такое региональные операторы? Очевидно, что это не аналог отделе-ния банка, которые одинаковы в любом регионе и по функциям, и по организации, и по формам рабо-ты с населением. Региональный оператор АИЖК, это не просто

«транзитный пункт» ипотечного кредитования. Во-первых, такой оператор осуществляет, в отличие от банка, только одну функцию – ипотечное жи-лищное кредитование. Во-вторых, такой оператор работает не с «физическими лицами», а с людьми, имеющими индивидуальные потребности и уста-новки на получение кредита и покупку жилья. В настоящее время почти в 70 регионах России созданы региональные операторы ипотечного рын-ка (ипотечные фонды, агентства и корпорации). На федеральном уровне Агентство по ипотечному жи-лищному кредитования заключило 63 трехсторон-них соглашения с региональными операторами для рефинансирования ипотечных кредитов [3].

Работа регионального оператора по ипотечному кредитованию включает в себя не только финансо-во-кредитный аспект, но и социальный, чего нет в кредитных программах банков. Региональный опе-ратор может дать общую характеристику социаль-но-экономической ситуации в регионе: определить структуру доходов населения, собрать данные о демографической ситуации. Также он имеет воз-можность оценить спрос и предложение на рынке жилья в регионе. Еще раз подчеркнем – условия для жилищного кредитования в разных регионах разные. Программы банков – одинаковые. Учиты-вать конкретные потребности и возможности насе-ления может только специально организованный субъект, которым выступает региональный опера-тор. Ситуация в различных регионах России сущест-венно отличается. Различия в текущем уровне цен на готовое и строящееся жилье, в объемах строи-тельства, в доходах населения, в присутствии в регионе ипотечных продуктов банков отличает спрос на ипотечные кредиты, а тем самым цели кредитования и количество выданных кредитов. Социальная необходимость существования ре-гиональных операторов очевидна далеко не всем. Сейчас много сторонников монополизации ипотеч-ного кредитования банками. Так, например, Лаза-рова Л.Б. предлагает пересмотреть систему ипо-течного кредитования, с целью исключения из этой системы региональных операторов. Она утвержда-ет, что «система ипотечного жилищного кредито-вания, действующая на сегодняшний день, эконо-мически не эффективна, так как включает четыре звена (коммерческий банк – региональный опера-тор – АИЖК - институциональные инвесторы), что способствует повышению «цены» ипотечного кре-дита» [1]. Если критерием оценки таких мнений взять сугубо количественные финансовые показатели, то вряд ли нужно их оспаривать. Но дело в том, что ипо-течное кредитование – это не просто финансовая операция, это – социальное взаимодействие. К ре-гиональным операторам идут реальные люди со своими реальными жилищными проблемами, су-ществующие у региональных операторов консуль-тационные отделы реально помогают потребите-лям и ориентироваться на рынке жилья, и ответст-венно относится к собственным вложениям. Имен-но здесь можно корректировать ипотечные про-граммы в зависимости от социально-экономического статуса региона и его жителей. Следовательно, региональные операторы высту-пают системообразующим фактором взаимодейст-вия индивидуальных, региональных и федерально-го субъектов рынка жилья. Необходимость региональных операторов на данном этапе ипотечного жилищного кредитования обусловлена еще и неразвитостью банковской сис-

Пробелы в российском законодательстве 2’ 2009

34

темы. Практика также показала, что местным бан-кам достаточно сложно выйти на прямую связь с АИЖК. Для этого необходимы дополнительный штат работников, затраты на их обучение, техноло-гическое обеспечение программ, требуемых АИЖК. Уникальность системы региональных операторов может быть признана положительной при одном обязательном условии – низких процентных став-ках на кредиты. В настоящее время эти ставки по-вышены, что элиминирует позитивное социальное содержание экономической деятельности АИЖК. А эта проблема должна решаться уже на федераль-ном уровне.

Список использованной литературы:

1. Лазарова Л.Б. Ипотечное кредитование в механизме фор-мирования жилищного рынка России. Автореферат диссер-тации на соискание ученой степени доктора экономически наук – Санкт - Петербург, 2007.

2. http://ipoteka.pamposha.ru/ 3. Казейкин В.С. Развитие ипотеки в регионах России. 4. http://www.laurel-

group.ru/internationalhypotecclub/bestanalit/d3/