בס"ד

.M.A גרון אבנרשמאי מקרקעין כלכלן יעוץ וקידום פרויקטים

94342 , ירושלים 845 , משרד 97מרכז כלל, רחוב יפו נייד02 6241721 פקס: 02 6249370טל:

0506883244

יב' בשבט תשע"הירושלים

1

הערכת שמאי של השמאי הממשלתי הראשי22לפי תקן

קרקע המיועדת לתכנון

3700 ע"פ תכנית תא/

387 חלקה 6632 גוש

2015 בפברואר 1לכבוד

עו"ד רון נובוטניחברת טריגו בע"מ

תל-אביב

מכובדי,

חלקה 6632 הערכת שווי זכויות בעלות בקרקע בפרוייקט מתוכנן, גוש הנדון : של השמאי הממשלתי הראשי( 22 )על פי תקן 387

התבקשתי על ידכם להעריך את שווי זכויות הבעלות בנכס דנן במכירה, ממוכר בינואר25ברצון לקונה ברצון. ביקרתי בנכס ביום ראשון ה' בשבט תשע"ה )

( ולהלן הערכתי :2015

אני הח"מ אבנר גרון נותן בזה חוות דעתי המקצועית לעניין שווי זכויות הבעלותבנכס דנן.

: השכלתי פרטי ואלה2001 – M.A .,ניו-יורק – קולג' טורו אוניברסיטת שלוחת בינלאומי, מימון

בירושלים..838 - רישום בפנקס שמאי המקרקעין, רישיון מס' 2000 - ניהול נכסים ושמאות מקרקעין – המכללה למנהל בירושלים.19961985 - 1983 B.A .,במנהל עסקים, מימון, אוניברסיטת טאוסון סטייט

בולטימור מרילנד, ארה"ב. לימודי כלכלה ומנהל עסקים אוניברסיטת קלרק, ווסטר, מסצוסטס, :1982-1983

ארה"ב - ביה"ס ליד האוניברסיטה בירושלים .1978 - יולי 1975ספטמבר - ביה"ס התיכון האמריקאי בהאג.1975 – יולי 1974ספטמבר

: נסיוני פרטי ואלה שמאי מקרקעין בעל משרד פרטי.2007 –2014 מרכז נכסי הדיור הממשלתי בחשב הכללי באוצר. ניהול הנכסים2002 – 2007

שבבעלות הדיור הממשלתי. מנהל חברת הימנותא בע"מ חברת בת של קק"ל העוסקת בניהול 1990-2001

נדל"ן, בנוי וקרקעות בהיקף גדול.עורך חוזים בבנק ירושלים למשכנתאות 1988-1989 חשב מס בקרנות צדקה בסטייט סטריט בנק, בוסטון, מסצ'וסטס,1987-1988

ארה"בסגן מנהל אגף הגבייה, בנק אוף בוסטון, בוסטון מסצוס'טס 1986-1987

2

שירות מילואים באגף התקציבים של פיקוד העורף, כולל עריכת2005-2007שומות מקרקעין ותוכניות עבודה אסטרטגיות למקרקעין בשימוש פיקוד העורף.

המועד הקובע להערכה :. 1 . תוקף ההערכה לפי המקובל אצל שמאים רבים הוא עד1.2.2015יום הכנתה -

חצי שנה מיום הכנתה ותוקף זה מקובל עלי. לאחר תקופה זו יש לעדכן את השומה בגלל שינויים תכנוניים ושינויים במחירי השוק בייחוד במצב הכלכלי הלא ברור ששורר היום. לפי הנהלים בחשב הכללי במשרד האוצר תוקף שומה היא לשנה שלמה ומוזמן עדכון שומה רק לאחר תקופה זו. שומה חדשה מוזמנת רק לאחר שלוש שנים. בגלל השינויים התכופים במצב של כלכלת ישראל ומצב שוק הנדל"ן אני ממליץ ללקוחותיי על תוקף הערכה של חצי שנה וכך, אני ממליץ גם

במקרה של שומה זו.

מקורות המידע שעמדו לרשות מעריך השווי :. 2א. בדיקה תכנונית באתר עיריית תל אביב-יפו ובאתר ממ"י.

ב. העתק נסח טאבו צפיה באינטרנט, מלשכת רישום המקרקעין תל אביבה. מחירי השוואה מעסקאות מס שבח ועסקאות המוכרות לי באזור רמת אביב.

זיהוי הנכס :. 3 - גוש3700הנכס נשוא השומה הוא קרקע בפרויקט מתוכנן ע"פ תכנית תא/

מ"ר.1,000. שטח החלקה -387 חלקה 6632

תיאור הסביבה:. 4 הגבול עד צפונה פרופס מרחוב, הים וחוף נמיר דרך בין ממוקמת 3700תכנית תא/

:הם גבולותיהו ה,הרצלי עם העירוני.קלאב-הקאנטרי ומתחם יפו-אביב תל של השיפוט שטח גבול קו - בצפון

.השואה קדושי 'ורח חן אזורי שכונת, נמיר דרך - במזרח תל-ברוך.חוף עד והמשכו פרופס' רח – בדרום. הים – במערב

3

הקרקע :. 5 מ"ר, בעלת מבנה ריבועי.1,000מדובר בחלקה בשטח של

מדובר בקרקע חולית עם צמחיה, ללא שום פיתוח. החלקה נמצאת ממערב לרחוב קדושי השואה )שכונת אזורי חן(, ממזרח לכביש

וחוף הים ומצפון לרחוב פרופס. החלקה נמצאת צפונית למסלול שדה דב.2040

4

מצב משפטי :. 6ראה לפי נסח טאבו מצב. קרקע בבעלות פרטית.

מצב תכנוני:. 7

:15/1/2015, פרסום תוקף ברשומות 3700תוכנית תא/א. לאורך חוף היםתל-אביב,תכנון רובע עירוני חדש בצפון-מערב מטרות התכנית - היקף, המאופיין בשילוב שימושי קרקע מגוונים באופן הנותן ופארק חוף רחב

לצורכי מענה ציבור בנייני מסחר, תעסוקה, מלונאות, מגורים, למטרות האוכלוסייה כלל

עקרונות שילוב תוך פתוחים, סביבה ושטחים ליצירת קיימא בני פיתוח ידידותית ואיכותית.

עתידית בתכנית וחלוקה איחוד לעריכת הוראות הקובעת תכנית - וחלוקה איחוד.זו מתכנית הנגזרת

העירוני הגבול עד צפונה פרופס מרחוב, הים וחוף נמיר דרך בין ממוקמת התכנית:הם גבולותיהו ה,הרצלי עם

.קלאב-הקאנטרי ומתחם יפו-אביב תל של השיפוט שטח גבול קו - בצפון.השואה קדושי 'ורח חן אזורי שכונת, נמיר דרך - במזרח.ברוך-תל חוף עד והמשכו פרופס' רח – בדרום. הים – במערב

חלק מההוראות וההנחיות: יח"ד.12,980 יח"ד לבין 11,480שבין בהיקף למגורים בנייה זכויות קביעת

או/ו מסחר ,מלונאות לשימושי למגורים הבנייה מזכויות חלק המרת של אפשרות.תעסוקה

5

להקמת ,עיקרי שטח ר"מ 60,000 של בהיקף למלונאות בנייה זכויות קביעת ונופש למלונאות מגרשים להקצאת הוראות וקביעת ,לפחות מלון חדרי 1,500

.ונופש מלונאות משולב מיוחד מגורים שבייעוד המגרשים מתוך 30% של בשיעור של בהיקף ולמסחר ר"מ 147,416היקף של ב לתעסוקה בנייה זכויות קביעת

.עיקרי שטח - ר"מ 67,738 2-ל מפורטת ברמה הוראות וקביעת ציבור בנייני להקמת דונם 200-כ הקצאת שטח והקצאת, החינוך קרית את המהווים ראשיים ציבור מבני של מגרשים.מושבים 3,000 עד של בהיקף ספורט מתקני עבור לספורט

חלק מאזור מסחרי מיוחד עם חזית מסחרית. – 387ע"פ התשריט, ייעוד חלקה

:אזור מסחרי מיוחד עם חזית מסחרית מכל משרדים הסוגים, מכל קמעונאי מסחר,מסחר שירותי יותרו הקומות בכל

.ציבורי אופי בעל ושימושים שירותים לציבור,הסוגים ומועדוני פאבים וכן, מרתפים"1- "ע תכנית י"עפ שימושים יותרו העליון במרתף.טכניים ומתקנים תשתיות עירוניות ספורט, העיקריים הבניה משטחי-10% כ יוקצו 3700/1 למתחם המפורטת בתכנית

קהילה שרותי עבור ציבורי אופי בעלי ולשימושים לציבור עבור שרותים המותרים ספר בתי: כגון , חינוך.וכיוצ"ב הרצאות אולמי גלריות,,קולנוע בתי: כגון ורווחה,

:וכיוצ"ב. ספורט, כגון רופאים בתי, מרפאות:בריאות, כגון וכיוצ"ב. אקסטרניים דואר, בנקים וכיוצ"ב.: כגון מינהל. שרותי וכיוצ"ב. כושר חדרי

מהשטחים40%שטחי שרות מעל מפלס הכניסה הקובעת יהיו בשיעור העיקריים.

משטח המגרש.80%תכסית המרתפים לא תעלה על יקבע בהתאם לנספח בינוי ובהתאם להגבלות בנייה לגובה–גובה הבניינים

הנובעות מקיומו של שדה דב. משטח המגרש לא יהיה מבונה מעל ומתחת למגרש.20%לפחות

חובה יהיה להקים בקומת הקרקע בחזית הפונה לרחובות–חזית מסחרית הראשיים, שימושי מסחר ו/או משרדים למקצועות חופשיים, ושירותים בעלי

אופי ציבורי.

לאיחוד מיועד שחור בצבע אלכסוניים בקווים בתשריט המסומן התכנית שטח. הסכמת בעלים ללא מחדש וחלוקה

מתוך התשריט:

6

, טבלת הקצאות ע"פ מתחמי תכנון :3700תוכנית תא/א. מסמך עקרונות שומה– 25/8/2010נערכה ע"י אינג' שמואל פן ושות', בתאריך

ומפתח לקביעת זכויות בניה.ע"פ טבלת ההקצאה:

.387, חלקה 6632, גוש 1 –מתחם .מגורים – מ"ר. ייעוד קובע 1,000 –שטח החלקה

.11.85 –מס' יח"ד לקבל )כולל הבונוס(

נכסי השוואה משכונת רמת אביב :. 8

ב-2014. דירה בבית קומות נמכרה בינואר 21רח' בן יוסף שלמה א.. 4 מתוך 1 חדרים, קומה 4, 1970 מ"ר, שנת בנייה 107 ₪: 3,180,000

4,585,000 ב-2014. דירה בבית קומות נמכרה בינואר 2רח' בויאר אברהם ב. 58, 17 מתוך 6 חדרים, קומה 4, 2005 מ"ר ברוטו, שנת בנייה ₪100:

דירות בבניין. 3,250,000 ב-2014. דירה בבית קומות נמכרה במרץ 3רח' חביב אבשלום ג.

. 15 מתוך 1 חדרים, קומה 4, 2013 מ"ר ברוטו, שנת בנייה ₪110: ₪:3,490,000 ב-2014. דירה בבית קומות נמכרה באפריל 2רח' וייס יעקב ד.

דירות בבניין.60, 17 מתוך 13 חדרים, קומה 5, 1986 מ"ר, שנת בנייה 107

7

4,500,000 ב-2014. דירה בבית קומות נמכרה בנובמבר 10רח' פיינשטיין ה.. 9 מתוך 5 חדרים, קומה 5, 1970 מ"ר, שנת בנייה ₪115:

גורמים ושיקולים :. 9

הקרקע הנמכרת היא בבעלות פרטית רשומה בטאבומצב משפטי:א. מ"ר. ע"פ תכנית טבלת הקצאות תא/1,000 החלקה בשטח מצב תכנוני :ב.

הייעוד הקובע בחלקה הינו מגורים, ומספר יחידות דיור לקבל )כולל בונוס(3700.11.85הינו על שינויי ייעוד המקרקעין יחול היטל השבחה בשיעור שלהיטל השבחה :ג.

מהשבח.50%

שיטות מקובלות להערכת שווי – המתודולוגיה באומדן הערכת שווי זו :. 10קיימות שלוש שיטות עיקריות להערכת שווי שוק של נכסי מקרקעין :

השיטה מבוססת על הערכת שווי שוק של נכס מקרקעין, עלשיטת ההשוואה : ידי השוואתו לעסקאות שנעשו בנכסים אחרים, הדומים לנכס המוערך

במיקומם, אופיים, מצבם המשפטי, מצבם התכנוני ועוד. את ההשוואה צריך לעשות קרוב ככל שניתן מבחינת הזמן. כאשר אין נכסים כאלה בנמצא ניתן

להשוות לנכסים אחרים ולעשות את ההתאמות הנדרשות. בשיטה זו מדמים את הנכס לעץ הנותן פירות. שווי הנכסשיטת היוון ההכנסות :

נקבע על ידי היוון ההכנסה המתקבלת או עשויה להתקבל ממנו לאורך זמן. פעולת ההוון נעשית לפי שער ריבית ששיעורו נקבע בהתאם לאופי ורמת הסיכון

הגלומה בהכנסה השוטפת מהנכס וכן, בתשומות העבודה שצריך להשקיע עלמנת להשכיר את הנכס ולגבות את שכר הדירה.

שווי השוק של נכס לפי שיטה זו יוערך לפישיטת העלויות )השווי הפיזי( : העלות האלטרנטיבית להקמת נכס הדומה לנכס המוערך או אפילו העלות של

הנכס עצמו. לפי שווי זה מעריכים את עלות הבנייה, עלות הקרקע, היזמות ומיסים החלים על הנכס. מעלות זו מפחיתים פחתים פיזיים ותכנוניים שנגרמו

לנכס מאז נבנה ועד ליום ההערכה. הרציונאל לשיטה זו היא ההנחה שהיזם לאיבנה נכס שעלות הבנייה שלו גבוהה משווי השוק שלו.

המתודולוגיה ששימשה באומדן הערכת שווי זו : בהערכה זו התבססתי על שיטת העלויות השווי הפיזי לפיו חולץ שווי הזכויות

בקרקע מתוך שווי נכס בנוי באזור רמת אביב.

חישוב השווי :. 11

8

שווי לדונם )ראה נספח( : לאור האמור לעיל הנני מעריך את שווי זכויות הבעלות דונם, בנכס נשוא השומה, במצבו היום, במכירה ממוכר1בחלקה, אשר שטחה

ברצון לקונה ברצון, בגבולות של

)אחת עשרה מליון ארבע מאות ארבעים אלף11,440,000₪)₪

מלש"ח.1.1 וסה"כ שווי היחידה 1.15 מ"ר נתתי מקדם של 84ליחידה של

ההערכה :. 12 א. שווי לדונם : לאור האמור לעייל הנני מעריך את שווי זכויות הבעלות בחלקה

:6632 בגוש 387

)אחת עשרה מליון ארבע מאות ארבעים ₪(11,440,000₪

מ"ר :84ב. שווי קרקע ליחידת דיור

₪ )מליון מאה אלף ₪(1,100,000

חוות דעת זו מיועדת לשימושם הבלעדי של מזמיני השומהתכולת אחריות : ולעורך השומה לא תהיה שום מחויבות או אחריות מכל סוג שהוא כלפי כל אדםכמוצג הצגתה ו/או ג' לצד הצגתה לרבות כל שהוא שימוש בה יעשה אשר

בהתדיינות משפטית. זאת, ללא שקיבל אישור בכתב לכך מעורך חוות הדעת.

הנני להצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנכס דנן וכי הערכתי זו נעשתה לפי מיטבידיעותיי ושיקוליי המקצועיים.

ולראיה באתי על החתום,

אבנר גרוןשמאי מקרקעין

838רישיון מס'

9

נספח חישוב שווי הנכס

מ"ר. מספר יחידות הדיור בחלקה ע"פ טבלת הקצאות1,000החלקה בשטח של יח"ד לדונם נטו.11.85 היא 3700תכנית תא/

50%על מנת לקבל היתר בנייה יהיה צורך לשלם היטל השבחה בשיעור של מההשבחה כפי שייקבע בהליך המקובל. להערכתי היטל ההשבחה יהיה בסדר

משווי הקרקע 25%גודל של

שנים למימוש התוכנית לפי שיעור היוון של5להערכתי יש לתת דחייה של כ- לשנה 6%

להלן טבלת תחשיב : מחיר )₪(סעיף

יח"ד לדונם24שווי דונם קרקע לפי כפרמיה נוספת10%ברוטו בתוספת

במידה והקרקע תחולק ליחידות קטנותיותר

24*1,800,000*1.1 = 47,520,000

(9,234,000)(25%היטל השבחה )38,286,000שווי יתרה לאחר היטל השבחה

19,143,000 הפקעה50%שווי לאחר 5שווי דונם ברוטו לאחר דחייה של כ-

לשנה6%שנים, לפי שיעור היוון 14,304,000

0.811,443,200מקדם בלתי צפוי מראש

10