Вопросы жилищного права в листалку №9

9/2011

ВОПРОСЫ

ЖИЛИЩНОГОПРАВА

Марат ХУСНУЛЛИН, заместитель мэра Москвыпо вопросам строительства:

«Фронт предстоящих работ в столице огромный.И наша задача – втянуть в эту работу максимальное количество девелоперов…»

ISSN 2220-7384

ЖУРНАЛ «ВЕСЬ МИР – НАШ ДОМ!»

На правах рекламы

Журнал предлагает все необходимые вам сведения для организа-ции бизнеса в выбранной стране, профессиональный и полезный для делового человека страноведческий анализ, исчерпывающую деловую информацию и практические сведения о жизни, условиях предприни-мательства за рубежом.

Задача журнала – помочь вам сделать правильный выбор, сэконо-мить силы, время, нервы и деньги на поиск достоверных сведений об условиях переезда, жизни, работы и развития бизнеса за рубежом с тем, чтобы вы совершенно спокойно преодолели все возникающие на этом пути препятствия и добились желаемой цели.

Рекомендации и советы экспертов журнала ускорят процесс адаптации к социально-экономическим условиям новой страны и предостерегут от возможных многочисленных ошибок, которые за-частую обходятся очень дорого.

Авторские рубрики «Свой взгляд» и «Свое дело» сообщат об особен-ностях образа жизни и ведения бизнеса в разных странах.

Миссия журнала – не только давать дельные советы и помогать рос-сиянам благополучно обустраиваться на новом месте, но и транслиро-вать здоровые импульсы консолидации соотечественников, мораль-ного и делового сотрудничества земляков и землячеств за рубежом, взаимоподдержки во имя процветания близких по духу людей и нашей большой Родины – России.

ДАЛЬНЕЕ ЗАРУБЕЖЬЕ ДЛЯ РОССИЯН: ИНВЕСТИЦИИ, НЕДВИЖИМОСТЬ, КАПИТАЛ, ГРАЖДАНСТВО

НОВЫЙ ПРОЕКТ ИЗДАТЕЛЬСКОГО ДОМА «ПАНОРАМА»

индексы:на полугодие –

11825,на год – 11832


46021,на год – 46032

Для оформления подписки в редакции необходимо получить счет на оплату, прислав заявку по электронному адресу [email protected], по факсу (499) 346-20-73 или через сайт www.panor.ru.

На все возникшие вопросы по подписке вам с удовольствием ответят по телефонам: (495) 211-54-18, 749-21-64, 664-27-61

Председатель редсовета – А.Н. Спартак, доктор эконо-мических наук, профессор, директор Всероссийского научно-исследовательского конъюнктур-ного института

В.В. Ивантер, доктор экономиче-ских наук, профессор, академик РАН, директор Института народно-хозяйственного прогнозирования РАН

Б.М. Смитиенко, доктор эконо-мических наук, профессор, пред-седатель УМО «Мировая эконо-мика», проректор Финансовой академии при Правительстве РФ

Г.Б. Клейнер, доктор экономиче-ских наук, профессор, член-корр. РАН, зам. директора Центрального экономико-математического ин-ститута РАН

Н.П. Шмелев, доктор экономиче-ских наук, профессор, академик РАН, директор Института Европы РАН

М.Л. Титаренко, доктор историче-ских наук, профессор, академик РАН, директор Института Дальнего Востока РАН

С.М. Рогов, доктор исторических наук, профессор, член-корр. РАН, директор Института США и Канады РАН

И.С. Королев, доктор экономиче-ских наук, профессор, член-корр. РАН, зам. директора Института ми-ровой экономики и международ-ных отношений РАН

В.С. Паньков, доктор экономиче-ских наук, профессор Националь-ного исследовательского универ-ситета «Высшая школа экономики»

РЕДАКЦИОННЫЙ СОВЕТ ЖУРНАЛА

Ежемесячное издание. Объем – 80 с. Распространяется по подписке, в международных организациях

и зарубежных представительствах.http://mir.panor.ru,

http://Политэкономиздат.РФ,http://politeconom.ru

РУБРИКИ ЖУРНАЛА

ИНВЕСТИЦИИ Земля, строительство, бизнесИнвестиции в основные фондыИнвестиционные технологииКонтракты и предложенияИнвестиционный климат Инвестиции для начинающих

НЕДВИЖИМОСТЬ Конъюнктура рынков недвижи-мостиАренда и покупка жилой недви-жимости

Правила приобретения недви-жимостиПути получения кредита

КАПИТАЛНациональное законодательствоКорпоративные правилаУсловия для финансовых опе-рацийПроцедура приобретения основ-ных фондовЭтапы создания фирмы (юриди-ческого лица)

ШКОЛА ИММИГРАНТАУсловия получения ПМЖВторой паспортОбустройство на новом местеОрганизация своего делаОбразование за рубежом Официальные рекомендацииСоветы бывалого

В каждом номере в каждой рубрике – 1–2 статьи

Вопросы жилищного права 09 2011.indd 1 19.08.2011 11:41:00

Издательский Дом«ПАНОРАМА» – крупнейшее в Россиииздательстводеловых журналов. Десять издательств, входящих в ИД «ПАНОРАМА», выпускают 95 журналов.

Свидетельством высокого авторитета и признания изданий ИД «Панорама» является то, что 27 журналов включе-ны в Перечень ведущих рецензируемых журналов и изданий, утвержденный ВАК, в которых публикуются основные науч-ные результаты диссертаций на соиска-ние ученой степени доктора и кандидата наук. Среди главных редакторов наших журналов, председателей и членов редсоветов и редколлегий – около 300 академиков, членов-корреспондентов академий наук, профессоров и столь-ко же широко известных своими профессиональными достижения-ми хозяйственных руководителей и специалистов-практиков.

Издательский Дом «ПАНОРАМА» – это:

ВНЕШТОРГИЗДАТwww.Внешторгиздат.РФ, www.vnestorg.ru

АФИНАwww.Бухучет.РФ, www.afina-press.ru

СЕЛЬХОЗИЗДАТwww.Сельхозиздат.РФ, www.selhozizdat.ru

МЕДИЗДАТwww.Медиздат.РФ, www.medizdat.com

СТРОЙИЗДАТwww.Стройпресса.РФ, www.stroyizdat.com

НАУКА и КУЛЬТУРАwww.Наука-и-культура.РФ, www.n-cult.ru

www.ИДПАНОРАМА.рф, www.panor.ruТелефоны для справок:

(495) 211-5418, 749-4273, 749-2164Факс: (499) 346-2073

ПОЛИТЭКОНОМИЗДАТwww.Политэкономиздат.РФ, www.politeconom.ru

ЮРИЗДАТwww.Юриздат.РФ, www.jurizdat.ru


ТРАНСИЗДАТwww.Трансиздат.РФ, www.transizdat.com

ПРОМИЗДАТwww.Промиздат.РФ, www.promizdat.com

Т Р АН

СИЗДА

Т

ЭНЦИКЛОПЕДИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

Журнал «Глава местной администрации» зарекомендовал себя как надежный помощник руководителей муниципальных образова-ний в принятии и проведении в жизнь управленческих решений.

В каждом номере: современные технологии эффективного муниципаль-ного управления, финансового обеспечения реформы ЖКХ, вопросы деятельности образовательных, медицинских, клубных учреждений, при-влечения внебюджетных средств на содержание дорог, благоустройство территорий; антикризисный менеджмент; опыт успешных руководителей администраций; рекомендации ученых специалистов и мн. др.Журнал издается при информационной поддержке Комитета по разви-тию потребительского рынка Торгово-промышленной палаты России.

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ВЫБОРНЫМИ ОРГАНАМИ:ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ

МЕСТНЫЙ БЮДЖЕТ: ФОРМИРОВАНИЕ, УТВЕРЖДЕНИЕ, ИСПОЛНЕНИЕ

СИСТЕМА МУНИЦИПАЛЬНЫХ УСЛУГ: КОДИФИКАЦИЯ, ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ, ЭФФЕКТИВНОСТЬ

МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ЗАКАЗ: ЭКОНОМИКА И ПРАВО

МУНИЦИПАЛЬНЫЕ СЛУЖБЫ: ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ

ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ

РАЗГРАНИЧЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Ежемесячное издание. Объем – 80 стр. В свободную продажу не поступает

www.glava.panor.ruE-mail: [email protected]

Издательский дом рекомендует

На

прав

ах р

екла

мы

Для оформления подписки через редакцию необходимо получить счет на оплату, прислав заявку по электронному адресу [email protected] или по факсу (499) 346-2073, а также позвонив по телефонам: (495) 749-2164, 211-5418, 749-4273.

Основные разделы и рубрики журнала: «Из первых рук»; «Время местное. Справочник муниципала»; «От закона – к практике»; «Уроки реформирования»; «Социальная политика»; «Законотворчество»; «Об-разование и культура»; «Сельская жизнь»; «Жилищно коммунальный рынок»; «Знание – сила» (ответы на вопросы); «Суд да дело»; «А как у них» и др.

Ведущие постоянных рубрик – В.С. Тимченко, председатель комитета Госдумы по вопросам местно-го самоуправления, председатель Всероссийского совета местного самоуправления, С.М. Киричук, пре-зидент Конгресса муниципальных образований РФ, член Совета Федерации; В.Л. Глазычев, председатель комиссии по вопросам регионального развития Общественной палаты РФ.

ОРГАНАМИ:

Е,

СТЬ

индексна полугодие –

12310


84787


Вопросы жилищного права№ | Информационно-аналитический журнал

Журнал зарегистрирован Феде-ральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуни-каций и охране культурного наследия. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС1–01640 от 1 ноября 2004 г.

РедакцияТел. +7 (495) 664–27–43

Редактор-составитель Н. М. МатвееваЕ-mail: [email protected]

Выпускающий редактор C. А. Пяткин

Верстка И. А. Степанов

© ИД «Панорама», Издатель-ство «Наука и культура» Почтовый адрес: 125040, Мо-сква, а/я 1, ООО «Панорама», http://www.panor.ruИнтернет-страница журнала: http://www.panor.ru/journals/vzpОтдел рекламы: Тел.: (495) 664–27–[email protected]

Журнал распространяется через каталоги ОАО «Агентство «Роспечать», «Пресса России» (индекс на полугодие — 84797) и «Почта России» (индекс на полугодие — 12300), а также путем прямой редакционной подписки.

Отдел подписки:Тел./факс: (499) 346–20–73Е-mail: [email protected]

Подписано в печать: 10.08.2011

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА2 «Мы отказались от точечной застройки»

Приоритеты градостроительной политики столичных властей из-менились до неузнаваемости. Об этом рассказал заместитель мэра по вопросам строительства Марат ХУСНУЛЛИН.

РЫНОК ЖИЛЬЯ5 «Рынок покупателя дисциплинирует девелоперов»

Кризис на рынке жилья закончился, изменив этот рынок и требования покупателей.

9 «Сотку за водку, или Подводные камни дешевых домовладений» Рынок загородной недвижимости предлагает клиентам массу вари-антов: от щитовой дачи на шести сотках в 150 км от Москвы до белокаменного дворца на Рублево-Успенском шоссе. К сожалению, прак-тически в каждой дешевой покупке есть свое «но»…

11 Кризис очистил рынок недвижимости от мошенниковРиск столкнуться с мошенниками на рынке недвижимости суще-ствует всегда. Однако в последние два года, согласно статистике ГУВД, подобных преступлений стало меньше. Как ни странно — помог кризис.

УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ15 Доступное жилье для молодых ученых

В РИА «Новости» прошел круглый стол. Участники обсудили перспек-тивы строительства доступного жилья для молодых ученых, в том числе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию впервые предста-вило разработки нового ипотечного продукта для молодых ученых РАН.

27 Какие сюрпризы принесет налог на недвижимостьНалог на недвижимость — это самая актуальная тема сегодняшнего дня для каждого россиянина. О том, какие самые важные составляющие должны быть установлены для нового налога на недвижимость, расска-зывает Олег СУХОВ.

ИПОТЕКА: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ29 Новый ипотечный бум не снизил бдительность банков

Для большинства россиян ипотека остается единственным шансом на приобретение собственного жилья. При этом эксперты все чаще говорят о возрождении ипотеки и даже о новом буме…

34 Конкуренция на рынке ипотеки ведет к снижению ставокАИЖК весной повысило свой прогноз по выдаче ипотечных кредитов на 2011 г., подняв верхнюю планку до 640 млрд рублей. О том, как из-менился рынок ипотеки после кризиса и чего ждать заемщикам в этом году, рассказал заместитель генерального директора АИЖК Андрей СЕМЕНЮК.

ЮРИДИЧЕСКИЙ ПРАКТИКУМ37 Покупка квартиры по доверенности: кому доверять

и насколько. Можно ли избежать обмана?41 Как сдать московскую квартиру в аренду

и махнуть в гостеприимную страну?

ЧИТАТЕЛЬ ХОЧЕТ ЗНАТЬ!45 Вопрос — ответ

СОДЕРЖАНИЕ

VoprGilPrava-09_11.indd 1 18.08.2011 15:27:04

2 Вопросы жилищного права / сентябрь 2011

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА

— Марат Шакирзянович, вектор новой градостроительной политики прави-тельства Москвы уже известен: основ-ные усилия и средства планируется вкладывать в развитие транспортной инфраструктуры и парковочного про-странства. Разработаны конкретные мероприятия, озвучены цифры. А вот с жилищным строительством ясности пока существенно меньше. Какой объем строительства вы сами считаете опти-мальным для Москвы?

— Объем должен быть таким, чтобы он учитывал спрос на жилье и при этом не ухудшал транспортную доступность. На данный момент у нас есть инвесткон-тракты на строительство 7 млн кв. мет-ров жилья, они будут реализованы в бли-жайшие три года. Остальное зависит от того, насколько быстро и эффективно мы

раскрутим программу реновации и стро-ительство городов-спутников.

— Иными словами, возвращаться к докризисным рекордам, когда город стро-ил почти по 5 млн кв. м жилья в год, вы не планируете?

— Нет, такой задачи мы не ставим. Москва на самом деле не может дальше уплотняться. Мы полностью отказа-лись от объектов «точечной» застройки. Единственным резервом для жилищного строительства в пределах Третьего транс-портного кольца на сегодняшний день яв-ляется реновация кварталов, замена ава-рийного и морально устаревшего жилья современными домами. Но и в этом случае новая застройка должна осуществляться с минимальным уплотнением территории.

— Нет опасений, что снижение объе-мов строительства приведет к дополни-тельному росту цен на жилье?

«Мы отказались от точечной застройки»

Приоритеты градостроительной по-литики столичных властей за пол-года изменились до неузнаваемости. Какие задачи ставит перед собой город, рассказал заместитель мэра по вопросам строительства Марат ХУСНУЛЛИН.

Автор Е. Егорова, mk.ru


Вопросы жилищного права / сентябрь 2011 3


— Я бы не стал напрямую привязывать рыночную стоимость к объемам вводимого жилья. Например, в прошлом году было сдано 1,7 млн кв. м новостроек, а в этом году планируется построить порядка 2,7 млн кв. м. Однако цены существенно не изменились. На стоимость жилья в ре-альности влияет огромное количество фак-торов. И делать какие-то прогнозы — дело трудное и неблагодарное.

— Помимо высокой цены у московских новостроек есть еще одна беда — низкое качество строительства. Как планируете с этим бороться?

— Я поставил задачу Мосгосстройнад-зору самым жестким образом контролиро-вать качество. В ущерб цифрам, отчетам, главное, чтобы результаты строительства не вызывали нареканий у потребителей. А то получается, мы подписываем акты о приемке объектов, а потом годами их ре-монтируем. В том числе и за бюджетный счет. Я считаю, что за те деньги, которые сегодня стоит недвижимость, мы имеем полное моральное право требовать от строителей добросовестно выполнять свою работу. В продолжение темы хочу напом-нить москвичам, что в стройкомплексе ор-ганизованы «горячие линии», куда можно обратиться с жалобами на некачественное строительство.

— Застройщики, чьи проекты были отменены по решению градостроительно-земельной комиссии, тоже, наверное, будут жаловаться. Но уже не на «горячие линии», а в суд. Что будете делать?

— Если мы получим иски и должны будем вернуть деньги, мы вернем деньги. По ряду инвестконтрактов мы даже сами предлагаем инвестору компенсировать его затраты, чтобы он прекратил проект, как, например, произошло в случае с компани-ей AFI Development, которая занималась

реконструкцией площади Тверской за-ставы. Как правило, инвесторы идут на договоренности — и они, и мы выбираем компромисс.

— Сколько всего инвестконтрактов может быть отменено?

— Это некорректный вопрос. У нас нет «плана», сколько проектов прекра-тить, а сколько оставить. Каждый инвест-контракт — это индивидуальный случай. Существуют две основные причины для расторжения инвестконтракта. Первая — если после реализации проекта сильно ухудшится транспортная ситуация. В этом случае мы предлагаем либо расторгнуть до-говор, либо уменьшить объем площадей по нему. Вторая — если инвестор не выполнил взятые на себя ранее обязательства, в пер-вую очередь по срокам проектирования и строительства.

— Девелоперы опасаются, что оста-нутся без работы: старые проекты власти у них аннулируют, а новые не дадут...

— Проектами обеспечим. Фронт пред-стоящих работ в столице огромный. И наша задача максимальное количество девелопе-ров втянуть в эту работу. Конечно, те про-граммы, которые город готов предложить, не будут сверхдоходны для бизнеса, и это все должны правильное понимать.

— Какие именно проекты вы готовы предложить инвесторам?

— Например, строительство гараж-ных объектов. Если все парковки, сколько нам нужно, построить, это будет трилли-он рублей. Пожалуйста, участвуйте, мы только приветствовать будем. Далее — промышленные зоны. Сейчас в разработ-ке находятся проекты планировок почти для 7 тыс. гектаров производственных и коммунально-складских зон в Москве. Именно эти проекты позволят в ближайшее




Информбюро Новостройки тянут ипотеку в горуИпотечное кредитование продолжает отбивать утраченные во время кризиса позиции. Все боль-шим спросом потребителей пользуются займы на покупку жилья в новостройках. Во II квартале 2011 г. объем выдачи ипотеки в Петербурге вырос в 1,5 раза по сравнению с I кварталом, и по итогам I полугодия превысил 15 млрд рублей.

Лидирующие позиции на рынке занимает Северо-Западный банк Сбербанка России. Во II квартале он выдал 1558 кредитов на 3,05 млрд руб. Однако доля рынка крупнейшего игрока уве-ренно сокращается с начала 2011 г. В начале года он предоставлял 48,6 % от совокупного объема выданных в Петербурге кредитов, а к середине года его доля сократилась до 36,8 %. Зато другие игроки постепенно наращивают присутствие на рынке. По итогам II квартала отличился петер-бургский филиал Газпромбанка, опередивший по объему выданных кредитов ВТБ 24.

Наибольших успехов добились те банки, которые предложили заемщикам заманчивые усло-вия по кредитам на покупку новостроек. Ключевой тенденцией стало упрощение процедур оценки кредитоспособности заемщиков и увеличение спроса на новое жилье за счет кредитов. Банкиры, сумевшие предложить программы кредитования новостроек, отвечающие запросам заемщиков, даже не заметили сезонного снижения спроса. Кредитные организации, проигно-рировавшие смещение спроса, не смогли заметно улучшить позиции на рынке.

Средний размер кредита на покупку квартиры на вторичном рынке по итогам II квартала составил 2,3 млн руб., что несколько больше, чем в I квартале. Зато средний размер займа на покупку жилья на первичном рынке вырос с 2,1 до 2,6 млн руб. В итоге доля кредитов на при-обретение нового жилья в денежном выражении возросла во II квартале с 23 до 32 % от общей суммы кредитов, выданных за II квартал.

Другим фактором успешного роста объемов кредитования стала маркетинговая политика кредитных организаций, а в частности более гибкий подход к назначению тарифов. Общий тренд — снижение ставок при одновременном сокращении срока кредита. Многие банки снижа-ют ставки в рамках акции на определенный период, а также на определенный вид кредитования (например, только на покупку нового жилья), но нередко финансисты продлевают срок действия акции и распространяют ее на все кредитные программы.

По прогнозу банкиров, в III квартале объем кредитования продолжит расти. Финансисты про-должат облегчать доступ к ипотеке, резать проценты, а акцент сделают на развитии программ ре-финансирования ипотечных кредитов, выданных другими банками, поскольку ставки достигли уже такого уровня, что желающих перекредитоваться может набраться много. О намерении запустить программы рефинансирования ипотеки в ближайшие месяцы заявило большинство банкиров, а не-которые игроки (Райффайзенбанк, Банк Санкт-Петербург) уже начали перекредитовывать заемщиков.

БН.ру

время предметно подойти к инвестицион-ному освоению промзон. Да, это тяжелый хлеб, не высокомаржинальный, но это — хлеб для профессионалов. Назову еще та-кие программы, как реновация кварталов и строительство городов-спутников. Здесь мы готовы помогать инвесторам инфра-структурой, дорогами, школами, лишь бы строилось то, что нужно городу. Девело-перский хлеб — он нелегкий на самом деле.

— Зачем нужны города-спутники?— В городах-спутниках в обязатель-

ном порядке должны создаваться места приложения труда и вся необходимая ин-фраструктура, а сама Москва постепенно обретать черты полицентрического го-рода. Еще одна совместная с Московской областью программа предусматривает формирование единой транспортной системы столичного региона.



РЫНОК ЖИЛЬЯ

— Ирина Владимировна, насколько я знаю, вы пришли в компанию «Дон-Строй Инвест» сравнительно недавно?

— Да, летом прошлого года — тогда компанию возглавила новый генераль-ный директор Алена Дерябина и пришла новая команда топ-менеджеров.

— По сравнению с тем периодом, на-сколько изменилась динамика продаж в вашей компании, какими темпами они идут сегодня?

— По сравнению с тем периодом ди-намика изменилась кардинальным обра-зом, поскольку с апреля по октябрь 2010 г. продажи в компании были приостановле-ны. Мы сознательно использовали летний период отпусков — традиционно «мерт-вый» для продаж сезон, для того, чтобы изучить текущую ситуацию на рынке, проанализировать наш портфель проек-тов и разработать новую стратегию про-даж. 1 октября продажи были открыты.

— На что был сделан основной ак-цент в этой новой стратегии?

— Основной идеей было распределе-ние сроков вывода объектов на продажу

«Рынок покупателя дисциплинирует девелоперов»

Кризис на рынке жилья закончился, изменив этот рынок и требования по-купателей. В дополнение к традици-онным характеристикам — местополо-жение, архитектура, качество отделки и инженерии — сегодня покупателей интересует информация о состоянии дел девелопера, что происходит на том или ином объекте. Руководитель де-партамента реализации объектов не-движимости ЗАО «Дон-Строй Инвест» Ирина ПОСТОВАЛОВА называет эту тенденцию здоровой, в конечном итоге

способствующей качественному росту рынка.

Беседовал А. Меситов,«Интерфакс-Недвижимость»




в периоде 2010–2017 гг. таким образом, чтобы эти объекты были обеспечены максимальным покупательским спросом, и мы могли их продавать по цене, соот-ветствующей их качественному уровню. При этом учитывались как экспертные прогнозы динамики развития рынка, так и влияние фактора готовности — ведь очевидно, что близкий к завершению объект всегда будет более востребован, нежели его «бумажный» аналог.

— То есть в октябре 2010 вы вывели на продажу не все строящиеся объекты?

— Совершенно верно. У нас есть ряд строящихся комплексов в премиальном и люксовом сегменте, которые мы не то-ропимся выводить на рынок, понимая, что спрос на эту категорию жилья еще не полностью восстановился. Кроме того, дисконт на степень готовности в объектах такого уровня очень высок, и ранние про-дажи значительно снизили бы их экономи-ческую эффективность. Поэтому в нашей стратегии начало продаж по этим ком-плексам было отнесено на 2012–2014 гг.

— А что же тогда будет продаваться до 2012 года?

— Основной объем продаваемых сегодня площадей сосредоточен в круп-ных объектах бизнес-класса — на старте продаж это было более 85 тыс. кв. метров. Сюда входят готовые жилые комплексы «Дом на Беговой», «Измайловский», «Би-рюзова, 41», а также находящийся в ак-тивной стадии строительства «Лосиный остров». Эти объекты максимально от-вечают накопившемуся к окончанию кри-зиса спросу на качественное и гаранти-рованное в смысле сроков строительства жилье в доступной ценовой категории.

И, кстати, о доступности — при откры-тии продаж мы сделали акцент на воз-можности купить квартиру по ипотеке

в рамках совместной программы с ВТБ 24. Мы считаем эту программу нашим силь-ным конкурентным преимуществом, по-скольку она действительно уникальна для сегодняшнего рынка.

— Продолжая тему спроса — что во-обще сегодня покупают, на что ориенти-руются люди, выбирая квартиру?

— Кризис, безусловно, не прошел даром — несмотря на очевидное восста-новление рынка и активизацию строек, покупатели все еще боятся рисковать и стремятся выбирать жилье в объек-тах высокой готовности, обеспеченных финансированием для их завершения. Поэтому в дополнение к традиционным характеристикам: местоположение, архи-тектура, качество отделки и инженерии, сегодня покупателей очень интересует информация о состоянии дел девелопе-ра, а также динамика работ на объекте. Проще говоря — если краны на стройке стоят, никто не купит там квартиру даже по очень привлекательной цене.

— В целом, вы согласны с мнением, что сегодняшний рынок — это рынок покупа-теля?

— И не просто покупателя, а очень взыскательного покупателя. Люди тща-тельно изучают каждый объект, требуют по нему полную информацию. Я думаю это здоровая тенденция, которая дис-циплинирует девелоперов, и в конечном итоге способствует качественному росту рынка.

— Вы упомянули возможность покуп-ки квартиры в кредит. В целом, что сегод-ня происходит на рынке ипотеки — ведь в кризис он практически «умер»?

— Да, в течение полутора лет ипоте-ки на строящееся жилье фактически не существовало, но с 2010 г. в этой сфере




наметилась положительная динамика. В первую очередь это связано с тем, что банки сделали шаг навстречу покупа-телям — снизили процентные ставки, упростили требования к заемщикам. Можно сказать, что это закономерное следствие системных изменений рынка в целом — я имею в виду приход бан-ков в девелоперский бизнес в результа-те реструктуризации ранее выданных строителям кредитов. Подконтрольный актив прозрачен, понятен и не вызывает у банка опасений в смысле повышенных рисков — поэтому условия ипотеки по этим объектам значительно смягчаются.

Именно поэтому ключевую роль на рын-ке ипотеки сегодня играют совместные про-граммы банков и девелоперов, подобные нашей программе с ВТБ 24. У нее масса пре-имуществ — это и единая процентная став-ка на весь период кредитования, включая этап строительства, и сам размер ставки — от 8,5 % годовых в рублях. Отмечу, что столь льготные условия сегодня могут получить только наши клиенты, за счет партнерских отношений компании с банком.

— И какие результаты этой програм-мы? Много квартир продается в кредит?

— Мы видим очевидный интерес по-купателей. Сегодня порядка 15 % наших сделок проходят с использованием ипо-течного кредита — что для жилья клас-са «бизнес» и выше является достаточно большой долей.

— Помимо ипотечной программы, появились у «Дон-Строя» с принятием новой стратегии продаж какие-то новые, нетрадиционные для компании предложе-ния для покупателей?

— Конечно. Сейчас, например, в ста-дии проработки находится очень пер-спективная с нашей точки зрения идея — продавать квартиры в одном из корпусов

«Лосиного острова» с выполненной от-делкой. Раньше таких предложений на рынке жилья бизнес-класса не было, и для компании это будет своеобразным экспе-риментом, в зависимости от результатов которого мы будем использовать эту оп-цию в дальнейшем.

Лично я уверена в успехе нового фор-мата. Мы анализировали структуру спро-са на «Лосиный остров» и зафиксировали высокую заинтересованность со стороны потенциальных ипотечных покупателей. А ведь это в большинстве случаев моло-дые семьи, для которых расходы на обслу-живание кредита и оплату съемного жи-лья являются существенным бременем. Поэтому возможность заселиться в но-вый дом сразу после его ввода в эксплуа-тацию, не тратя время и дополнительные деньги на отделку квартиры, для этих по-купателей очень важна.

— Как осуществляется постпродаж-ный сервис в вашей компании?

— Мы разработали очень удобную для клиентов схему, которая позволяет централизованно провести все операции и оформить необходимые документы, не теряя на каждом этапе массу времени и нервов. Буквально не выходя из офи-са «Дон-Строя» можно не только купить квартиру, но и получить полный комплекс сопутствующих услуг: это и оформление прав собственности, и согласование пере-планировок, юридическое консультирова-ние и сопровождение сделок, при необхо-димости — продажа на вторичном рынке.

Дополнительное удобство — наличие у нас в офисе отделения банка ВТБ24, где можно провести все необходимые финан-совые операции.

— Что происходит с ценами? Какие-то дисконтные программы вы сегодня предоставляете?




— Цены на качественные объекты медленно, но стабильно растут — ры-нок уже оправился от кризиса, спрос восстановился и потому о каких-либо масштабных дисконтах и бонусах речь сегодня уже не идет. Однако у «Дон-Строя» сложилась многолетняя тра-диция объявлять различные сезонные акции, мы знаем, что наши покупатели ждут этих спецпредложений и стара-емся их ожиданий не обманывать. На-пример, перед Новым годом объявили предпраздничную акцию «Нелишние метры в подарок» — покупатели квар-тир в жилом комплексе «Измайловский» могли получить в подарок вместитель-ное подсобное помещение. Весной удваивали скидки на все квартиры: при единовременной оплате можно было получить скидку в размере 6 % вместо обычных 3 %.

А в июне, запустили специальную лет-нюю программу, в рамках которой пред-ложим очень привлекательные цены на

квартиры в «Измайловском» и «Лосином острове».

— Какие прогнозы по рынку вы може-те сделать на ближайшие год-два? Что будет с ценами на жилье?

— В этом году мы не ждем каких-либо масштабных изменений ни со стороны спроса, ни в структуре предложения. Вероятнее всего, основной объем рынка будут представлять все те же достраи-ваемые объекты, обеспеченные покупа-тельским спросом за счет высокой сте-пени готовности. После резких взлетов и падений предыдущих лет стабильный плавный рост — именно то, что нужно рынку для окончательного восстановле-ния и дальнейшего здорового развития.

Активный рост начнется, по нашим прогнозам, с 2012 г. — и именно тогда мы планируем вывести на рынок ряд своих перспективных проектов, в том числе доро-гое жилье в классе De Luxe, которое сегод-ня продавать еще не совсем целесообразно.

Информбюро В Москве изменился порядок предоставления жилья

О том, как упрощается порядок предоставления жилья, рассказал руководитель Департамента жи-лищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев. По его словам, теперь москвичу, который желает улучшить жилищные условия, нужно обращаться только в одну организацию — Депар-тамент жилищной политики и жилищного фонда. После передачи всех функций одному органу сроки постановки на учет сократятся с 50 дней до 30. Кроме того, по его мнению, на департамент ложится вся ответственность за правовую обоснованность решений. Пока, на время переходного периода, горожане могут подавать заявления о постановке на учет как в подразделения департамента, так и в управы или префектуры... Документы все равно будут переадресованы в департамент, которому отныне переходят все полномочия по решению жилищных вопросов. Конечно, новый порядок не приблизит новоселье, но, по крайней мере, освободит людей от сбора лишних справок. Департамент сам их запросит.

По данным на апрель, рассказал Н. Федосеев, в очереди на бесплатное предоставление жилья по договорам соцнайма стоят 118 297 семей (или 385 613 человек). Но есть и другая очередь — на возмезд-ное улучшение жилищных условий по договорам найма — в ней значатся 4844 семьи. В 2011 г., по его словам, очередь сократится примерно на 11 тыс. семей. На социальные программы направят около 700 тыс. кв. метров новостроек. Еще порядка 100 тыс. кв. метров город получит от инвестконтрактов, 50 тыс. кв. метров — за счет так называемого вторичного использования, 150–160 тыс. кв. метров при-обретет за счет субсидий. В общей сложности — 1 млн «квадратов».

«Российская газета»




— При покупке участка без подряда существует два самых главных риска: документация и коммуникации. Дело в том, что почти вся земля, которая сей-час продается, была когда-то сельскохо-зяйственной, и перевод ее в иные кате-гории часто спорен. Например, владелец земли мог не подать документы на пре-имущественное право выкупа сельско-хозяйственной земли, либо могла быть нарушена процедура перевода этой зем-ли из категории сельскохозяйственной в ИЖС, мог быть не оплачен штраф за вывод земли из сельхозоборота. Быва-ли случаи оспаривания правомерности скупки сельхозпаев.

Второй рискованный момент — ком-муникации. Некоторые недобросовест-ные застройщики, находясь в тяжелой экономической ситуации, выходят из проекта, продавая землю под видом участка с коммуникациями. Существует серьезный риск, что эти коммуникации не будут проведены никогда, и собственни-ку придется своими силами справляться с подведением сетей. А это дорого и долго.

Часто весьма соблазнительным ка-жется дом в деревне в 150 км от Москвы за 100–200 тыс. рублей. Но не стоит ра-доваться раньше времени. Оформление может стоить дороже, чем дом, или при-мерно столько же. Велика вероятность,

«Сотку за водку, или Подводные камни дешевых домовладений»

Рынок загородной недвижимости предлагает клиентам массу вари-антов: от щитовой дачи на шести сотках в 150 км от Москвы до бе-локаменного дворца на Рублево-Успенском шоссе. Естественно, что последний вариант доступен далеко не всем, и желание сэко-номить берет свое. К сожалению, практически в каждой дешевой покупке есть свое «но», и управ-

ляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Вла-димир ЯХОНТОВ предостерегает от излишне заманчивых предложений.




что история домовладения будет очень запутанной, и вы можете лишиться прав на свежее приобретение. В дальних обла-стях распространена практика сделок по доверенности, то есть, строго говоря, ни-каких законодательных гарантий новый владелец не получает. Последствия этого шага — то, что сделка может быть оспоре-на, и покупатель в итоге может лишиться приобретенного объекта недвижимости. В большинстве случаев дешевые дома обладают серьезными недостатками, и такие предложения следует очень тща-тельно изучить перед покупкой. Однако земля в таких случаях может обойтись действительно в бутылку водки за сотку, что и привлекает покупателей.

Случается такое, что предлагается к продаже классическая советская дача с щитовым домиком на небольшом участ-ке, причем цена кажется настолько необ-ременительной, что о минусах покупатель даже и не задумывается. Дешевизна дачи на шести сотках в большинстве случаев может быть иллюзией. У рынка дач свои законы, часто не имеющие отношения к общим тенденциям. Владельцы дач

очень часто пожилые люди, которые не разбираются в вопросах ценообразова-ния и просят за свой домик на клочке земли совершенно нереальные деньги. Кроме того, в советское время дачи часто выделялись на не самых лучших землях, под ЛЭП или в чистом поле.

Бывает и такое, что коммуникаций нет и не предвидится, газ завозится в баллонах, а удобства — на противо-положном конце участка, причем пер-спектив подведения нормальных сетей никаких. Дачный домик в большинстве случаев — это щитовая коробочка пло-щадью 36 кв. метров, которую придется сносить и строить на ее месте полно-ценный дом. Еще с такими дачами очень неохотно работают риэлторы, посколь-ку чаще всего они находятся далеко от Москвы, то есть даже чтобы просто найти такое предложение, придется за-тратить много сил и времени. В итоге получается, что за те же деньги проще и выгоднее купить современный уча-сток под дачное строительство и про-водить летний сезон там.

«Интерфакс-Недвижимость»

Как росли тарифы на ЖКХ в последние десять летКак пишет Forbes, в последние 10 лет цены на услуги ЖКХ росли опережающими темпами. За период с января 2000 по октябрь 2010 г. общий уровень потребительских цен увеличился в 2,9 раза. За тот же период стоимость жилищно-коммунальных услуг выросла в 9,2 раза. Среднегодовые темпы инфляции за 10 лет составили 12,4 %, а средние темпы роста тарифов ЖКХ — 28,7 %. Это означает, что цены на жилищно-коммунальные услуги не просто индексировались, а существенно возрастали в реальном вы-ражении, оказывая непосредственное влияние на уровень благосостояния населения. Высокие темпы увеличения тарифов ЖКХ отчасти компенсировались значительным ростом номинальных и реальных доходов населения. Среднегодовые темпы роста номинальных доходов за период с 2000 по 2007 г. составили 27 %, реальные доходы росли практически так же, как и стоимость ЖКХ.

До недавнего времени такое положение сглаживало негативные последствия быстрого рост цен. В кризис рост номинальных доходов замедлился, реальных — фактически прекратился, но тарифы продолжали рост прежними темпами. Особенно отчетливо это проявилось в 2009 г. Тогда в январе произошел рост стоимости коммунальных услуг на 17,6 % — тарифы рассчитывались и утверждались в течение еще «благополучного» 2008 г. Это и вызывает острые вопросы по поводу обоснованности дальнейшего повышающего роста на услуги ЖКХ.

ИА Regnum

Информбюро




Громкие дела о раскрытых преступлени-ях с недвижимостью постоянно всплыва-ют в прессе. Например, прошлой весной в Северной столице поймали банду «чер-ных риэлторов», а совсем недавно задер-жали еще четырнадцать подозреваемых в махинациях с квартирами в Петербурге, Ленинградской, Новгородской областях и Московском регионе. Однако борьба с мошенниками пока не дает ощутимых результатов. По мнению экспертов, до петербургских судов доходит не больше 0,2 % от общего количества сомнительных сделок. В настоящий момент их число оце-нивается как минимум в 5 % от всех ре-гистрируемых в Росреестре, то есть около 2,5 тыс. квартир ежегодно.

Сухие цифрыШироко известно, что чаще всего от мо-шенников страдают социально незащи-щенные слои населения. К ним в первую очередь относятся одиноко проживаю-щие пожилые люди, инвалиды, сироты, получившие жилье от государства, а так-же лица с алкогольной и наркотической зависимостями. Основная схема отъема жилья в таком случае выглядит следую-щим образом. Злоумышленники обманом

или угрозами принуждают людей пере-оформить принадлежащие им квартиры на членов преступной группы, а затем перепродают их третьим лицам. Либо в ход идут поддельные доверенности и за-вещания, с помощью которых мошенники переоформляют недвижимость одиноких, недавно умерших, граждан на себя или своих подельников. После этого квартиру можно продавать на открытом рынке.

По словам Романа Васильева, стар-шего прокурора отдела контроля за оперативной и розыскной деятельно-стью ГУВД и РУВД Санкт-Петербурга, в 2008 г. в городе было выявлено 156 преступлений, связанных с неза-конным отчуждением недвижимости на вторичном рынке. В 2009-м — 135 пре-ступлений. За девять месяцев 2010-го — 122 преступления «недвижимой» категории. Однако многие случаи в ста-тистику не попадают. Главная причи-на — нехватка доказательств, в резуль-тате чего часть дел «повисает» в судах. «Сложности в расследовании возни-кают по двум причинам. Во-первых, из-за запоздалых обращений граждан. Во-вторых, часто мошенники вводят граждан в заблуждение и люди идут на

Кризис очистил рынок недвижимости от мошенников

Риск столкнуться с мошенниками на рынке недвижимости суще-ствует всегда. Однако в последние два года, согласно статистике ГУВД, подобных преступлений стало меньше. Как ни странно — помог кризис.




сделку добровольно, поэтому сложно доказать, что преступление имело ме-сто», — объясняет Р. Васильев.

Как правило, наводку на подозритель-ные сделки следственные органы полу-чают из Росреестра, когда у специали-стов этой службы возникают сомнения в законности предстоящей регистрации. «Схема нашей работы такова, — рас-сказывает господин Васильев. — Если при подаче документов в Росреестр воз-никают какие-либо сомнения в их под-линности, специалисты этой службы обращаются в Главную прокуратуру и Управление следственных дел. Оттуда обращения поступают в районные отде-лы внутренних дел, которые занимают-ся расследованием, а мы контролируем эту работу. К подозрительным относятся прежде всего сделки по договорам ренты и сделки, совершаемые с жильем граж-дан, пропавших без вести. В 2009 г. мы получили 119 обращений Росреестра, по которым было возбуждено 17 уголовных дел. В 2010-м — 95 обращений. По ним открыто 14 уголовных дел.

Однако эксперты полагают, что сни-зившееся количество правонаруше-ний в официальной статистике можно объяснить не столько эффективной работой правоохранительных органов, сколько затишьем на рынке недвижи-мости. «Правоохранительные органы работают относительно неэффектив-но, но равномерно, — считает Леонид Сандалов, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар». — Думаю, количество мошен-ничеств в последние два года снизилось по объективным причинам. По данным Росреестра, в 2009 г. количество сделок с недвижимостью в Петербурге снизи-лось на 15 %, упали и цены на нее, со-ответственно, снизились и доходы мо-шенников. При оживлении рынка мы

столкнемся с очередным всплеском пре-ступлений в этой сфере».

Ловкость рукСтабильность в сфере совершения и рас-крытия преступлений отмечают и юри-сты, отслеживающие подобные сделки. «За десять месяцев 2010 г. мы не заметили ни спада, ни подъема числа правонару-шений на рынке недвижимости Петер-бурга. Также нет перевеса в сторону ни первички, ни вторички — количество правонарушений и там и там примерно одинаково», — говорит Николай Атеня-ев, руководитель Общественной прием-ной по защите прав потребителей в сфе-ре недвижимости Санкт-Петербургской палаты недвижимости.

Однако эксперты отмечают: каждый год на рынке появляются новые схемы мошенничества. Это легко объяснить: одна и та же схема, даже приносящая хо-роший доход, быстро становится узнава-емой, люди на нее попадаются все реже, а правоохранительные структуры следят за участниками таких операций все бди-тельней, поэтому дольше года преступные схемы живут редко.

Одна из новых схем отъема денег у на-селения появилась в последнее время на рынке долевого строительства. Ее разра-ботали компании, называющие себя инве-сторами и, соответственно, привлекающие деньги для строительства жилых домов. Но на поверку оказывается, что подобные ор-ганизации не имеют никаких связей с за-стройщиками и занимаются чистым сбо-ром средств, которые в один прекрасный день бесследно исчезают вместе с фирмой, обещавшей инвестировать их в строитель-ство. Также распространено мошенниче-ство с использованием вексельных схем.

Кроме того, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости до сих пор процветают сделки, совершаемые




по поддельным документам (начиная от классических завещания и договора купли-продажи, заканчивая различны-ми медицинскими справками). Причем специалисты признают, что документы подделываются очень качественно, в ре-зультате экспертиза их подлинности за-нимает немало времени, в некоторых слу-чаях — до нескольких месяцев.

Вольный рынокОдин из методов борьбы с подобными правонарушениями — выявлять посред-ников, помогающих организовать аферы. Часто это физические лица или агенты, чис-лящиеся в риэлторских компаниях, но про-водящие в свободное время «левые» сделки. По мнению Дмитрия Щегельского, пре-зидента Санкт-Петербургской палаты не-движимости, более 90 % сделок с недвижи-мостью в городе совершаются при участии того или иного посредника: «Посредников на рынке недвижимости за последний год стало больше на 40 %. Причем подавляющее большинство из них — физические лица, не имеющие абсолютно никакого отношения к рынку недвижимости». Уменьшение ко-личества таких непрофессионалов, не не-сущих никакой ответственности за резуль-таты сделки перед ее участниками, поможет сократить число расторгаемых сделок хотя бы потому, что профессиональный риэлтор подстрахует своего клиента от самых эле-ментарных ошибок, которые могут сорвать сделку, например, некорректно оформлен-ных документов.

Наиболее эффективным инструмен-том борьбы с «левачащими» агентами и «независимыми» посредниками, по мнению представителей петербургских профессиональных объединений риэл-торов, должен стать глобальный реестр специалистов по недвижимости, в идеа-ле — охватывающий всю территорию Рос-сии. Однако проект может быть запущен

и на локальном уровне. Разработка кон-цепции реестра пока находится на стадии обсуждения, хотя большинство экспертов активно поддерживают эту идею. Реестр будет содержать информацию о каждом риэлторе — о его квалификации и месте работы. Если агент был уличен в «левой» сделке и уволен из компании, его удаля-ют из профессионального реестра. Такой инструмент позволит потенциальным клиентам рынка недвижимости самим получить всю необходимую информацию о человеке, предлагающем им провести сделку с недвижимостью.

По букве законаЕще один способ обелить рынок недви-жимости, обсуждаемый сейчас законо-дателями, — это введение обязательного нотариального заверения сделок с не-движимостью. «Как риэлтор я высказы-ваюсь за обязательный нотариат. Ведь нотариус в первую очередь устанавли-вает дееспособность сторон, а значит, снижается риск опротестования сдел-ки в будущем, — считает Андрей Те-тыш, председатель Совета директоров «Агентства по развитию и исследованию недвижимости» (АРИН). — Кроме того, сделку удостоверяет человек с высшим юридическим образованием и солид-ным опытом работы. Это также дает до-полнительные гарантии безопасности и продавцу, и покупателю недвижимого имущества, ведь качество документов повлияет на всю будущую историю объ-екта. Единственный допустимый вари-ант использования простой письменной формы договоров купли-продажи — сделки между близкими родственника-ми. Но даже им должен помогать кто-то юридически грамотный. А в случае за-ключения сделки между незнакомыми людьми экономия на нотариусе — вещь довольно странная».




Однако судьба договоров в простой письменной форме до сих пор не решена окончательно. В настоящее время даже многие нотариусы не считают необходи-мой обязательную нотариальную реги-страцию для всех операций с недвижи-мостью (такая возможность заложена в будущий Закон «О нотариате», приня-тие которого ожидается в 2011 г.).

Поэтому наиболее действенным ме-ханизмом снижения рисков на рынке недвижимости эксперты пока что при-знают страхование титула, то есть права собственности на объект недвижимости. Хотя до сих пор это не самый распростра-ненный вид страхования. Его используют только в ипотечных сделках, по требова-нию банков. Людей отпугивают прежде всего высокие тарифы (0,5–1,5 % в год от стоимости объекта недвижимости).

По мнению Александра Гиновкера, директора агентства недвижимости «Не-вский простор», в настоящий момент толь-ко государство в силах снизить количество правонарушений на рынке недвижимости. «В силах депутатов Госдумы и госчинов-ников улучшить законодательство, вклю-чив в него упоминание об обязательном титульном страховании. Кроме того, сни-зить риск мошенничества при сделках

купли-продажи недвижимости могут но-вые методы, повышающие техническую защищенность документов. Это поможет уменьшить количество поддельных дого-воров купли-продажи, свидетельств о пра-ве собственности и т. д. Еще одно важное условие — улучшить способы идентифи-кации личности, что позволит избежать продаж объектов недвижимости подстав-ными лицами», — полагает А. Гиновкер.

Также возможный способ — наладить систему контроля на местах. «Участковые прекрасно знают, что за люди проживают на вверенной им территории. И если они видят, что кого-то из пожилых людей, нар-команов или алкоголиков начинают обха-живать аферисты, первое и самое простое, что они могут сделать, — сообщить об этом родственникам потенциальных жертв либо органам опеки, — считает Юрий Сергеев, генеральный директор агентства недвижи-мости «Динас». — А в крайнем случае таких неблагополучных граждан можно ограни-чивать в дееспособности, это помешает мо-шенникам перепродать их недвижимость. Наладить такую систему контроля можно без дополнительных законодательных но-вовведений. Чтобы она работала, нужно лишь соблюдать действующие законы».

По материалам БН.ру

Чиновников проверят

Не душат ли граждан бюрократические процедуры при регистрации родного очага? Не растягиваются ли очереди на целый век? Не вызревает ли коррупция в пробелах закона, если да — где именно?

Ответы на эти вечно живые для нашей страны вопросы будут вместе искать Ассоциация юристов и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Юристы, работающие на гражданское общество, будут собирать и обобщать информацию по практике взаимодействия граждан с территориальными органами Росреестра и подведомственными ему федеральными госу-дарственными учреждениями «Земельная кадастровая палата». По сути, расширяется общественный мониторинг важной государственной структуры, с работой которой так или иначе сталкивается любой человек. Достаточно сказать, что Росреестр фиксирует более 110 млн обращений в год.

«Российская газета»

Информбюро



УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

А. В. Матвеев, председатель Сибирского отделения Совета молодых ученых РАН:

— У нас в Новосибирске было приня-то решение, по которому именно на на-шем участке будет реализован пилотный проект строительства малоэтажного жи-лья для молодых ученых. Предыстория этого вопроса такова: если, скажем, лет

10 назад Сибирское отделение вполне могло строить жилье для своих сотруд-ников, при этом часть жилья реализова-лась на рынке, за счет этого уменьшалась стоимость жилья для ученых, то после выхода постановления Правительства № 2104, по которому был создан Фонд РЖС, строить жилье стало нельзя. Со-ответственно, у Академии наук оказа-лось очень много федеральных земель, которые «висят» и на которых нельзя ни-чего делать. То есть ситуация была под-вешенной. И буквально в феврале этого года состоялась встреча руководства Фонда РЖС с руководством Академии наук и молодыми учеными и было при-нято решение, по которому совместно с Фондом начнется строительство жи-лья для ученых после того, как будут приняты поправки к закону, которые позволят Фонду РЖС передавать земли

Доступное жилье для молодых ученых

Актуальность круглого стола на эту тему в РИА «Новости» обусловлена рассмотрением Госдумой Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии раз-витию жилищного строительства», который предусматривает бесплатное выделение земельных участков, находящихся в фе-деральной собственности, жилищным кооперативам, образо-ванным федеральными государственными органами, а также РАН для жилищного строительства. Участники обсудили пер-спективы строительства доступного жилья для молодых ученых, в том числе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию впервые представило разработки нового ипотечного продукта для молодых ученых РАН.




так называемым закрытым жилищным кооперативам. Главная проблема в том, что пока эти поправки не приняты. Но здесь от нас мало что зависит. Все сейчас зависит от Госдумы РФ. Но молодежь, конечно, очень ждет эти поправки.

Что касается нашего проекта. Социо-логические опросы и десятилетней дав-ности, и буквально прошлого года по-казывают, что две основные проблемы, которые были у молодых ученых, оста-ются до сих пор. Это жилье и зарплаты. Несмотря на то, что реформа системы оплаты труда прошла в Академии наук, и получать стали больше, но этих денег хватает только на то, чтобы жить. Но что-бы купить жилье, я уже не говорю про Москву, где жилье очень дорогое, молодо-му ученому даже думать не приходится. Поэтому идея строительства жилья на льготных условиях очень хороша. Имен-но она позволит решить проблему жилья в первую очередь для молодых ученых.

Что касается участников нашего про-екта… Если посмотреть со стороны, то могут возникнуть вопросы: как молодой ученый, у которого низкая зарплата, мо-жет построить себе коттедж? Это нон-сенс на сегодняшний день. Этот проект предназначен не для тех, у кого совсем ничего нет, не для тех аспирантов, кото-рые только-только пришли в науку, ко-торые еще стабильно не зарабатывают, у которых нет первоначального взноса. Для них идет отдельная программа «Слу-жебное жилье» по Минрегиону, на кото-рую в этом году выделен 1 млрд рублей, и в следующем году будет выделен еще как минимум 1 млрд. То есть это другой слой ученых. Этот проект рассчитан на людей, у которых уже что-то есть, кото-рые могут зарабатывать. И более того, после того, как мы провели опрос, а так-же запросили сведения о доходах, сделав анализ платежеспособности, то из всех

участников, которые могли бы участво-вать в этом проекте, выбрали 960 человек. Кроме них у нас оказалось около трехсот человек, которые не могут участвовать, и мы пока поместили их в резерв. Уча-сток, о котором идет речь, достаточно большой — 153 га, это примерно полови-на Новосибирского академгородка.

Что касается идеологической стороны этого проекта. За последние 20 лет про-изошло следующее: если раньше в Ака-демгородке жили действительно ученые, те, кто принадлежит к Академии наук, то после приватизации жилья процент уче-ных уменьшился. И сейчас он, по разным оценкам, не превышает 30 %. Это очень тревожный сигнал. И в связи с этим про-ект таких закрытых жилищных коопера-тивов как раз и позволит воссоздать те социокультурные условия, которые были когда-то, позволит сконцентрировать на-учных сотрудников на небольшом участ-ке, где они будут активно между собой общаться. Если проект у нас получится, то это будет просто фантастика.

А. А. Фурсин, заместитель генераль-ного директора Федерального фонда со-действия развитию жилищного строи-тельства:

— Фонд за последние несколько месяцев совместно с Академией наук




и Советом молодых ученых достаточно далеко продвинулся в вопросе созда-ния условий строительства жилья с ис-пользованием механизма кооперативов. Но хотелось бы сказать несколько слов о правовом положении и правовом со-стоянии данного механизма. На сегод-няшний день деятельность по созданию кооперативов, вопросы, связанные с ре-гулированием взаимоотношений при строительстве, при каких-то сделках с кооперативами должна регулировать-ся общим законом, часть которого вошла в проект закона о малоэтажном строи-тельстве. По нашей информации, этот за-кон лежит в Госдуме уже около 6–7 лет. Поэтому Фонд взял на себя инициативу по регулированию вопросов создания кооперативов на федеральных земель-ных участках, которые будут передавать-ся Фонду для жилищного строительства. В этой связи Фондом подготовлены предложения в закон. На сегодня есть своего рода эксклюзивная информация, что первое чтение этого закона уже со-стоялось в Госдуме.

Что регулирует данный закон? В пер-вую очередь такие основные вопросы, как безвозмездная передача земельных участков кооперативам. Это один из принципиальных вопросов, которые ста-вились. Это одна из мер, которая позво-лит снизить себестоимость квадратного метра. Проект закона, помимо этого, вы-страивает, конечно же, механизмы опре-деленных антиспекулятивных мер. Мы не хотели бы, чтобы земельные участки, которые будут передаваться бесплатно членам кооператива, стали объектом торговли, не решив основную задачу, которая стоит перед нами — обеспечить жильем ученых.

Что делает Фонд в части форми-рования условий? Во-первых, мы со-вместно с Академией наук вовлекаем

в оборот земельные участки. И уже пер-вый земельный участок в 153 га в Ново-сибирской области, который подошел под реализацию проекта по коопера-тивам, примыкает к Академгородку. И одним из вопросов при вовлечении этого участка было сохранение инфра-структуры, академической атмосферы на этой территории, чтобы была воз-можность именно тех людей, которые работают в академии, обеспечить жи-льем на этом земельном участке. По-этому в решении правительственной комиссии, которое принималось при передаче земельного участка в соб-ственность Фонда, было отмечено: «проработать вопросы, необходимые для создания кооператива». В связи с этим была создана рабочая группа, определен поэтапный план-график ме-роприятий по созданию кооператива, который предусматривает ряд ключе-вых вопросов, которые помогут в пер-вую очередь молодым ученым обеспе-чить себя жильем.

Главное, что в отношении этого зе-мельного участка сейчас Фонд за соб-ственные средства разрабатывает про-ект планировки, который определит: как эта территория будет застраиваться, где будут стоять секционные дома, где индивидуальные, а где блокированные дома. Вся эта планировка синхронизи-ровано увязана с той потребностью, которая должна быть зафиксирована в списке, представленном от Сибир-ского отделения РАН. Но единствен-ное требование, которое в проекте за-кона зафиксировано, — он должен быть публичным, должен быть вывешен на сайте Академии, как в принципе и по другим федеральным органам, и раз-мещен в средствах массовой информа-ции Академии. В настоящее время этот список дорабатывается. На основании




списка, как я уже сказал, будет опреде-ляться потребность в первую очередь тех возможностей, которые каждый из потенциальных членов кооператива видит по строительству жилья, то есть по своим финансовым, имущественным возможностям, с учетом тех прорабо-ток, которые сейчас делаются по созда-нию специального продукта, о котором я скажу чуть позже.

Проект планировки, естественно, предусматривает обеспечение района всей инфраструктурой, как транспорт-ной, инженерной, так и социальной. Так как мы ориентируемся на сегмент моло-дых ученых, то завтра молодым семьям нужно будет вести своих детей в детский сад и т. д. Все должно быть в зоне до-ступа жилья. Поэтому в данном случае механизмы фонда уже отработаны. Они заключаются в том, что участки, которые будут предназначены под социальную инфраструктуру, будут передаваться городу, муниципальному образованию или субъекту, который будет финанси-ровать в рамках законодательства, регу-лирующего полномочия этих органов, строительство этих объектов.

Следующий момент, который важно отметить. Приятно, что в конкурсе «Дом XXI века», который Фонд ежегодно устраивает, по разработке проектов жи-лых домов принимали участие и Совет молодых ученых, и представительство молодых ученых в Новосибирске. Свои предложения представили 30 архитек-турных бюро на базе участка, рассма-тривающегося как пилот: какими могут быть виды, типы жилых домов со всеми соответствующими параметрами. При этом цена за 1 кв. метр не должна превы-шать 25 тыс. рублей. Это было основным условием, поэтому ценовая категория была совершенно разная, но все это было до 25 тыс. Помимо этого проекты

были вывешены на сайте Фонда в рам-ках интернет-конференции.

Еще один из важных моментов. Не важно, кооператив это или професси-ональный застройщик, — это вопрос, связанный с инфраструктурой. Фондом на сегодняшний день уже прорабатыва-ются вопросы, связанные с технически-ми условиями, по подключению к инже-нерным коммуникациям. И Фонд при соответствии критериев (75 % жилья экономического класса, участок дол-жен быть более 50 га) будет принимать решение об инвестировании средств в строительство внешней инфраструк-туры для кооператива. Внутренняя транспортная и инженерная инфра-структуры будут обеспечиваться сила-ми кооператива.

И последний момент, который сейчас находится в стадии проработки, — это платежеспособность тех членов коопера-тива, которые будут участвовать в строи-тельстве жилья. В первую очередь, нас здесь беспокоит ситуация именно с груп-пой молодых ученых, которые, наверное, не смогут потянуть строительство не столько с учетом своих доходов, сколь-ко с учетом кредитных ресурсов. По-этому в рамках нашего взаимодействия сейчас прорабатывается возможность формирования специального продукта совместно со Сбербанком по кредито-ванию застройки земельных участков в рамках кооперативного движения. Есть несколько подходов. Есть подходы, свя-занные с кредитованием, субсидирова-нием первоначального взноса, который позволит молодому ученому платить соразмерную плату на строительство жилья, либо это будет ежегодное, в те-чение допустим 10 лет, субсидирование той дельты, которой не хватает до полной выплаты кредита с учетом возможностей молодых ученых.




— На каком уровне будут прописаны антиспекулятивные меры? На уровне фе-дерального законодательства, в рамках закона о закрытых кооперативах или всего лишь на уровне устава?

А. А. Фурсин: Вы совершенно пра-вы, именно в законе будут установлены требования к содержанию в уставе опре-деленных условий, связанных с анти-спекулятивными мерами. А уже вопрос фиксации в самом уставе будет автома-тическим.

Т. М. Файнблит, руководитель проек-та Департамента инноваций, методо-логии и стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию:

— Наш проект нацелен на то, чтобы внедрить новый ипотечный кредит. За-дачи здесь надо делить на две части: это инструменты, которые позволяют фи-нансировать строительство и создавать новый жилищный фонд, и инструменты, которые позволяют увеличить доступ-ность жилья с использованием ипотеки, то есть финансировать спрос. Агентство кроме стандартных продуктов, которые мы выводим на рынок, разрабатывает кредитные продукты, нацеленные на от-дельные категории граждан, такие как во-еннослужащие и обладатели средств ма-теринского капитала. Мы понимаем, что молодые ученые не имеют достаточного уровня дохода, и для того чтобы приоб-рести жилье, им, конечно, понадобится ипотечный кредит. Вопрос в том, какой это будет ипотечный кредит.

Новые продукты, которые разраба-тывает Агентство, отличаются тем, что не могут фондироваться за счет рыноч-ных источников, имеют отрицательную амортизацию и предусматривают рост платежей. Почему? Потому что мы рас-считываем, что у молодого ученого с воз-растом будем больше доходов и он сможет

погашать свой ипотечный кредит. Как мы оцениваем спрос и на кого ориентируем-ся? Мы ориентируемся на молодых спе-циалистов и молодых ученых Российской академии наук. У нас поставлено возраст-ное ограничение — до 35 лет. И мы по-просили Академию наук предоставить информацию о том, какие доходы у та-ких молодых ученых, какова перспектива их роста дохода и попытались оценить для себя спрос и разработать параметры этого кредита. Понятно, что специальный ипотечный продукт, который мы пред-лагаем, учитывает текущий уровень до-хода, то есть сейчас молодой ученый пла-тит столько, сколько он может, не больше. Естественно, у него должны оставаться деньги и для нормальной жизни и пита-ния, удовлетворения своих потребностей.

Молодые специалисты в возрасте до 35 лет в РАН составляют от 46 до 60 %. Таким образом, примерно 4 тыс. моло-дых ученых ежегодно мы как кредиторы должны будем обеспечивать на рынке. Что мы предлагаем им? Ну, конечно, став-ка должна быть, наверное, ниже, чем по рынку, и больше сумма кредита без повы-шенных требований к платежеспособно-сти. В разных регионах доля молодых спе-циалистов составляет от 50 до 60 %, и тот график погашения кредита, который мы предлагаем использовать, учитывает как раз рост доходов молодых ученых. Мы проанализировали доходы и карьерный рост и считаем, что в текущий момент мы можем выдать сумму кредита боль-ше, чем стандартная. К примеру, сейчас молодой ученый, если он будет платить 5 тыс. рублей в месяц, получит порядка 400 тыс. рублей кредит. Все понимают, что на эту сумму даже с учетом накопле-ний однокомнатную квартиру не купить. Мы готовы рассматривать молодых уче-ных в качестве пилотного проекта, если они согласятся участвовать и получать




ипотечный кредит, и выдать сумму кре-дита больше. Ориентируемся мы на рост дохода молодого ученого в будущем, и по-этому готовы увеличить сумму кредита в 2–2,5 раза в зависимости от возраста.

Можно, конечно, сказать, что доходы, наверное, не вырастут, что перспективы никакой нет, но заложить небольшой рост, ориентируясь на рост доходов в будущем, мы бы хотели. Мы хотели бы реализовать пилотный проект и выдать до конца года ипотечный кредит тем молодым ученым, которые захотят участвовать в нем. В пер-вую очередь, мы ориентируемся на тех, кто уже в этом году имеет возможность полу-чить субсидию, которая заложена в ФЦП «Жилище». Но мы не ограничиваемся этой категорией, и если еще кто-то захочет уча-ствовать, мы готовы предложить этот про-дукт рынку, но пока только в рамках пилота, чтобы оценить спрос. Если Совет молодых ученых поможет нам в формировании определенных критериев и обсудить этот продукт, мы были бы очень признательны.

— В Академии наук в категорию мо-лодых ученых попадают и доктора наук до 45 лет. Вы их не включаете в свою про-грамму?

Т. М. Файнблит: В пилотном проек-те мы рассматриваем пока специалистов и ученых РАН возрастом до 35 лет.

— Конкретно в Новосибирской об-ласти действует еще программа соци-альной поддержки населения, в том числе и молодых ученых, они подпадают под ряд ее законодательных актов. То есть в части выплаты процентов по креди-ту наша администрация поддерживает молодежь и может выделить какие-то квоты по компенсации процентных вы-плат. Будет ли это учитываться по ва-шему проекту при расчете максимальных платежей?

Т. М. Файнблит: Хотела бы добавить, что в некоторых регионах, например в Твери, разрабатываются программы, которые помогают молодым ученым субсидированием ставки либо увеличе-нием части первоначального взноса. Мне кажется, логично учесть эти суммы при оценке платежеспособности или для уве-личения суммы кредита в части перво-начального взноса. По нашему продукту предусмотрены отсрочки в выплате кре-дита, например при рождении ребенка, так называемые льготные периоды, ко-торые позволяют молодому ученому пережить определенные сложности. И региональные программы тоже нужно приветствовать.

— А какая процентная ставка будет по ипотечному кредитованию?

Т. М. Файнблит: У нас пилот начина-ется в сентябре. И пока могу сказать, что она будут ниже рыночной.

Е. В. Красноперова, руководитель Все-российской общественной организации «Союз ЖСК»:

— «Союз ЖСК» создан для объеди-нения на одной площадке трех состав-ляющих любого жилищного проекта: это земля, деньги и технологии. Необходимо, чтобы они были завязаны на будущих владельцев жилья. Лучший правовой ме-ханизм, который бы обеспечил будущим собственникам жилья управление стро-ительством, — это кооператив. Забытый советский способ объединения пайщи-ков позволит получить землю, деньги и технологии. Мы как общественная организация оказываем юридическую, административную поддержку, органи-зуем информационные площадки для того, чтобы все участники строительства доступного жилья могли эффективно взаимодействовать.




На сегодняшний день Союз ставит перед собой задачу снижения цены ква-дратного метра при высоком уровне ка-чества жилья для конечного потребите-ля, пайщика кооператива. Источников снижения цены два: это бюджетные суб-сидии и уменьшение стоимости квадрат-ного метра путем возложения функций застройщика на кооператив. У них нет маржи, поэтому не будет сверхприбыли, что позволит снизить цену и повысить до-ступность жилья. Строительную прибыль возможно снизить потому, что основной целью этих структур является обеспечение жильем своих участников. Важно еще то, что при использовании механизмов коо-перации значительно снижаются многие риски. Например, в ЖСК никогда не было обманутых дольщиков. Кроме того, для принятия решения о строительстве ЖСК должен провести конкурс и сначала вы-брать проектировщика, потом строителя, который сможет построить жилье по наи-более низкой цене и соответствующего качества. Если бы кооперативы создава-лись в более массовом порядке, а такие конкурсы проводились повсеместно, мы бы увидели снижение цены на недвижи-мость в общем по рынку. Рыночные ме-ханизмы — это самый здоровый способ стимулирования рынка. Но очень важным фактором является государственное регу-лирование, господдержка ЖСК. Она позво-лит создать социально ориентированный механизм строительства дешевого, доступ-ного жилья, как это делается для молодых ученых РАН.

Недавно была создана партия «Правое дело», и М. Прохоров заявил о том, что землю отдадут народу. «Союз ЖСК» тоже создан под лозунгом «Земля народу». Мы знаем, как строить на ней жилье по всей России. Подводя итог, мне хочется пригла-сить всех, кто участвует в строительстве доступного жилья, к сотрудничеству.

— Вы говорите, что управлять стро-ительством будет ЖСК, выполнять, по сути дела, функции застройщика. То есть молодые ученые все бросят и начнут этим заниматься?

Е. В. Красноперова: Для того чтобы организовать кооператив, нужно как минимум пять пайщиков, учредителей. Соответственно, молодые ученые на базе Академии наук должны будут создать та-кие кооперативы из пяти человек, соби-рать деньги, оплачивать взносы и строить жилье.

А. В. Матвеев: Да, вы правы, органи-зационно это довольно большая работа. Но, во-первых, кооператив по смыслу не означает, что люди сами должны все делать. С другой стороны, в Сибирском отделении РАН уже создана рабочая груп-па по строительству жилья. Туда входят и строители, и юристы, и те, кто землей занимается. Но что касается списков, то это пока мы на себе несем.

— А что на данный момент с законом о ЖСК?

А. Н. Шепель, председатель правления корпорации «С-Холдинг»:

— Закон о ЖСК вносился в Госдуму 5 лет назад. Первое слушание он про-шел. Но это не закон в виде отдельного




законодательного акта, это ряд поправок в законы, нормирующие правоотноше-ния в области земли и строительства, в том числе в законы о градостроитель-стве. Поэтому для того чтобы принять эти поправки, нужно вынести одновре-менно всю эту группу законов на слуша-ния. Это оказалось нереальным, потому что они цепляются друг за друга. Потом у нас постоянно вносятся новые градо-строительные законы, новые порядки. И в итоге все эти поправки зависли. Для того чтобы не разбираться в этих зале-жах, Фонд РЖС принял решение в сво-ем локальном правовом поле сделать маленький закон, то есть на той земле, которая подотчетна Фонду, в качестве эксперимента выделять ее бесплатно, без конкурса ЖСК. Цель — попробовать, как это будет работать. Если посмотреть на цифры, то можно, исходя из этого, по-строить всего лишь 1 млн кв. метров.

Политически земля всегда находи-лась в руках городской администрации, и только она решала, что где строить. Например, строительство в Москве бюд-жетного жилья — это фактически зама-скированный вид строительства, когда на этой земле должны были бы строиться кооперативы. Но чиновник решал, что здесь будет работать определенный под-рядчик, с определенными технологиями, будет строить определенные дома, кото-рые больше выгодны именно ему, так как у него есть определенные взаимоотно-шения с производителем, а не будущими жителями. Поэтому когда мы пытались внедрить систему ЖСК в Москве, первый опыт был в 2005 г., то наткнулись на очень серьезное сопротивление. Несмотря на то, что земля, на которой мы первый экс-перимент ставили, была выиграна моей компанией на аукционе, несмотря на то, что мы заплатили долю города, про-движение проекта было заблокировано.

Почему? Потому что объявленная цена, по которой мы должны были отдавать жилье очередникам, была в полтора раза ниже той, по которой Москва строила такое же жилье для очередников. И тогда мною было принято решение реализо-вать этот проект на территории Москов-ской области.

В городе Лобня был подобран участок, порядка 100 га, владельцем его является большая непрофильная, не имеющая от-ношения к строительству компания. Мы с ними сделали совместное предприятие и начали развивать этот участок. Снача-ла на нем по граддокументации должны были быть коттеджи. Проект планировки был сделан. Если вы знаете, здание в три этажа не нуждается в экспертизе, то есть проект был достаточно спорный. Мы на-чали его совершенствовать. Но наткну-лись сразу же на проблему: если мы хотим строить дешевое жилье, да еще для мест-ных жителей, в первую очередь для тех, кто может именно здесь его купить, то мы должны продавать по достаточно низкой цене или по себестоимости строитель-ства, открывая все наши сметы и карты, нам надо затратить очень серьезные день-ги на градостроительную документацию. Вот Фонд РЖС эту функцию — разработ-ки градостроительной документации для молодых ученых — взял на себя. Молодым ученым съаккомулировать деньги для 150 га для разработки градостроительной до-кументации, ориентировочно около 100 млн рублей, взять просто неоткуда. Даже если у них появится земля, даже если они превратятся в застройщика с землей, от-куда они возьмут 100 млн? Никакой банк не даст, потому что банки и агентства фондируют их для кредита только тогда, когда есть разрешение на строительство. То есть фаза проектных работ не толь-ко градостроительной документации, но и объемного проектирования уже




закончена. А это в некоторых случаях, простите, 4 года. И 100 млн рублей — это только граддокументация. А потом циф-ры следующие: 1 кв. метр запроектиро-вать и пройти экспертизу — 500–700 руб-лей. То есть 150 га — это 500 млн рублей. И всего до начала работ молодые ученые должны найти сумму, близкую к 1 млрд. Это реально? Это нереально. Фонд РЖС в этом случае подставляет свое плечо.

А для других кооперативов задачу найти эти деньги мы попытались ре-шить на примере г. Лобни. В результате тщательных поисков было принято реше-ние: войти в альянс с крупным сетевым торговцем и на старте проектных работ выделить, отмежевать им участки земли под их торговые центры, разработав спе-циальные форматы для этой территории. Мы сделали 4 формата, разместили их на территории и сейчас у нас идут пере-говоры об оценке и выкупе этих земель на стадии начального проектирования. Значит, мы тут же получаем деньги на градостроительное проектирование и на проектно-сметную документацию, то есть уже на объемное проектирование первой очереди жилья. Это первый ход.

Второй ход заключается в том, что первую очередь жилья мы отдаем по себестоимости строительства местным, нуждающимся жителям, создавая на этой территории ЖСК на 80 тыс. кв. мет-ров. У нас есть список жителей Лобни, которые готовы платить в пределах 30 тыс. рублей за кв. метр, то есть по ценам Минрегиона за жилье в рассрочку. Наша задача — сделать документацию, пройти экспертизу и после этого жители строй-ными рядами направляются в агент-ство по ипотечному кредитованию, но уже как пайщики этого кооператива. И надеюсь, что какие-то финансовые продукты они смогут найти. Тем более, что мы подходим под все параметры: на

100 % это доступное жилье, цена Минре-гиона, параметры квартир по 79 приказу Минрегиона соответствуют, потому что практически мы его сами писали. По-этому первая очередь на этом огромном неподъемном участке земли, который в течение 10 лет не осваивался никем, будет застроен. Как управляющая ком-пания мы заработаем 2–3 %. Потом за-работаем больше. Но зато этот участок уже живой, обеспечен градостроитель-ной и проектно-сметной документацией. То есть наше совместное предприятие с этим собственником может идти в лю-бой банк и брать кредиты для проектно-го финансирования на 19 месяцев. Таким образом, первый самый тяжелый шаг мы сделали: с помощью системы ЖСК как комплексное освоение территории, ко-торое у нас перед кризисом полностью застыло, разморозили. В итоге у нас по-лучилась замечательная застройка.

Кроме жилья и магазинов, которые мы уже продали, естественно, мы наполняем территорию инфраструктурой: гаражи, школа, детский сад. Стоимость строитель-ства жилья, школы и детского сада у нас в районе 15 тыс. рублей. Потому что все это построено из крупного панельного железобетона, который производится на домостроительном комбинате. То есть кроме 100-гектарного участка земли мы приобрели в Лобне прямо через дорогу 4 га земли для строительства мобильного ДСК, на котором производятся абсолютно все элементы в той номенклатуре, которая необходима для строительства и школы, и детского сада, и магазина, и торгового центра, и жилья. Так как 100 га — это 80 лет работы, то завод достаточно дешевый, он окупается за полтора-два года. При-чем этот завод финансирует государство в лице Внешэкономбанка по специальной программе финансирования промышлен-ности строительных материалов.




Молодым ученым на территории в 150 га предстоит заключить договора, найти проектные институты (на нашу территорию трудятся целых 5 проектных разнопрофильных институтов), связать их друг с другом, организовать эту рабо-ту, то есть как застройщику им работы хватит.

— Вы упомянули, что ваши пайщики, члены кооператива, могут стройными рядами идти в кредитные организации за кредитом. Скажите, а какие-то дого-воренности с кредитными организациями были? Что в качестве залога кредитные организации в этом случае будут иметь?

А. Н. Шепель: В Москве есть банк, ко-торый называется Московское ипотечное агентство. Президент банка очень про-грессивный человек. Мы с ним разрабо-тали необходимые документы, которые являются достаточными для банка при кредитовании пайщика кооператива, у которого на балансе земельный участок под пай в этом кооперативе.

— Агентство ипотечного жилищно-го кредитования для молодых ученых как пайщиков будет все-таки какой-то про-дукт разрабатывать?

Т. М. Файнблит: Для пайщиков мы разделили продукт на два этапа: пер-вый — краткосрочный этап в текущем за-конодательстве, мы реализуем пилот под залог уже построенного жилья, и второй этап — мы разрабатываем документацию для залога пая в кооперативы. Это уже бо-лее долгосрочный проект, который будем реализовывать в 2012 г.

С. В. Павлюченкова, генеральный ди-ректор компании «Столичный проект Инжиниринг»:

— Не могу не обратить внимания на то, насколько важно и значимо поднять

огромный участок для того, чтобы на-чать на нем какие-то действия. Практи-чески, с одной стороны, мы в законода-тельном порядке пытаемся определить, что кроме ЖСК в узком кругу Академии наук никто не имеет права пользоваться этой территорией, с другой — без ин-вестиционного притока ничего сделать невозможно. Про эту двойственность не нужно забывать. Всегда будет дилем-ма, ЖСК всегда придется стоять перед выбором. Если мы будем принимать решение догматично, есть риск завести многие проекты в тупик. Потому что, во-первых, чем ближе будут рычаги прав-ления к ЖСК, к тем, кто заинтересован в конечном продукте, тем ниже будет себестоимость и меньше будет непро-изводственных потерь. С другой сторо-ны, если мы будем, допустим, заниматься изучением воздействия химии на мы-шей, то будем заниматься тем, чем зани-маетесь вы. Поэтому здесь очень важно найти между компаниями компромисс, где главным будет сотрудничество, а не обогащение в части привлечения ком-паний, которые управляют проектами, ведут профессиональный инжиниринг. Потому что, с одной стороны, профес-сионал может так слукавить, что потом не разберешься, где истина, а с другой — без профессиональных компаний по-лучить на старте 43 наименования до-кументов практически невозможно для тех, кто в этой области реализует пока свои побочные проекты. Будем считать, что для молодых ученых строительство жилья — это некая необходимость, но не основной вид деятельности.

Мы как инжиниринговая компания, которая сопровождает проекты от мо-мента старта, как говорится, когда есть идея, что на ней хочется построить, где взять деньги для того, чтобы построить, до оформления имущественно-земельных




отношений всех участников сторон, для себя имели несколько предпосылок. Нам не понравилось слово эконом с пристав-кой ученый, потому что всякая экономия на нашем интеллектуальном достоянии в конечном итоге достаточно плохо от-ражается на состоянии всего нашего общества. С другой стороны, мы были сильно ограничены ценовым диапазо-ном, то есть возможностями молодых ученых финансировать какие-то свои пожелания. Чтобы не получилось так, что молодой ученый, всю жизнь работая на свою жилплощадь, в конечном итоге получает некий продукт, а с возрастом ему эти 100 кв. метров как большое обре-менение, надо жить сейчас, и максимум удобств нам хотелось бы предоставить именно сейчас.

И имея определенный опыт, ког-да между проектной стоимостью, то есть стоимостью, заявленной на этапе выставочных образцов, архитектур-ных решений, и моментом, когда за-вершена реализация, мы в результате посчитали, во сколько это обойдется. Получается достаточно серьезный раз-рыв, который составляет порядка 40 %. Мы посмотрели вариант, найдется ли какой-то конкретный производитель со своей технологией, достаточно со-временный, найдется ли там какой-то банковский институт… Мы не брали ипотечное кредитование, мы взяли те моменты в жизни застройщика, генпо-дрядчика, когда между взносами, со-бранными в ЖСК, и необходимостью строить может возникнуть некий лаг, и определили, на каких условиях изго-товитель продукции может кредитовать банковские учреждения.

Нам бы хотелось, чтобы был некий законченный продукт, под который в том числе можно было кредитоваться или брать какой-то ипотечный кредит,

чтобы потом не искать деньги на отделку квартиры, чтобы в ней жить. Поэтому за-дача была такая: вот 22 тыс. рублей — это жилье под ключ с окнами, с нормальной сантехникой, с евроотделкой стен, с те-плыми полами и со встроенной кухней. Это была своего рода «хотелка», которую мы выдали конкретному производителю. При посылах от производителя к нор-мальной доходности среднеевропейско-го уровня и при серьезном контроле со стороны заказчика вполне возможно по-лучение вот такого продукта.

Мы услышали, что РЖС готов рас-сматривать вопросы привлечения фи-нансирования на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры, если у нас территория от 50 га. А что делать, если меньше? Мы закладывали некие ре-шения по внешним инженерным сетям, коммуникациям как альтернативный, посмотрели, что в данных условиях, до-пустим, возможны какие-то проблемы по обеспечению электроснабжением, и, учитывая сложности рельефа, необхо-димость очистных сооружений, посмо-трели станции биологической очистки, которые позволили бы эту мощность обеспечить. У нас порядка еще 6–7 тыс. за метр квадратный легко на инфраструк-туру, которая связана с подготовкой территории в части внутриквартальных проездов, освещения ну и, естественно, вода сюда вошла, потому что водоот-ведение у нас было автономное, а вода это либо альтернатива скважины, либо общий источник.

Еще раз хочу обратить внимание на то, что знание полного цикла позволя-ет оптимизировать затраты в перегово-рах с производителем, с поставщиками, с заказчиками. И тем не менее все наши компании, которые занимаются управ-лением, все-таки коммерческие. И здесь для привлечения профессионалов себе




в помощь должен быть какой-то ин-струмент, который позволял бы ЖСК не тратить на это большие деньги, а управ-ляющим компаниям иметь какие-то преимущества в другой области от ра-боты с ЖСК. Но это, наверное, какая-то правовая форма…

Н. Н. Крайнов, президент Инвести-ционной группы Покров Инвест:

— Я бы хотел затронуть несколько другой аспект жилья. Естественно, пра-вовые и финансовые аспекты важны, но после того как жилье построено и при-обретено, возникает аспект стоимости его обслуживания. У любого жилья есть две цены: есть цена приобретения, о которой в основном все говорят, и есть цена владения. И в связи с тем, что рост затрат на энергоресурсы постоянно увеличивается, тарифы естественных монополий растут каждый год, а наше правительство обещает, что они будут расти минимум три года, а потом не-известно, мы должны понимать, что стоимость владения, складывающаяся из затрат на содержание жилого объек-та, уже сейчас немаленькая, а будет еще больше. Поэтому, проектируя объекты, строя их, покупая, надо смотреть еще на то, сколько потом надо будет платить ежемесячно за их содержание. И при анализе этой составляющей выясняет-ся, что большинство имеющихся сейчас объектов жилой недвижимости не со-ответствуют современным нормам, на-пример по теплостойкости. То есть тепла уходит очень много, и, соответственно, надо тратить много энергии на подогрев того ли иного помещения.

В 2003 г. были приняты новые СНи-Пы которые дали новые значения тепло-стойкости ограждающих конструкций (стены, окна, двери, крыша). Соответ-ственно, сейчас необходимо применять

эти СНиПы в проектировании, они более продвинутые, соответствуют примерно европейским требованиям по энерго-сбережению, но, к сожалению, СНиПы сейчас не обязательны. Сейчас есть тех-нический регламент. Поэтому, заказывая проектирование и думая о приобрете-нии квартиры, надо смотреть, какова теплоизоляция, какие стены.

Получается следующая вещь: для раз-ных регионов в зависимости от клима-та рассчитаны разные нормы теплосо-противления. Для Москвы это 3,14, для Новосибирска 3,79. Если мы применяем мономатериал, то есть только кирпич, только бетон, только шлакоблок, то тол-щина стены должна быть очень большая. Для Москвы, если мы используем пусто-телый кирпич, это 1,5 метра. Вы знаете, сколько будет стоить дом с такой стеной? Ни в какие цены Минрегиона это не вой-дет. При этом есть материалы, у которых теплостойкость намного выше, но они не являются несущими, то есть на них опирать нельзя. Отсюда выход только один — стена должна быть комбини-рованной, должны быть хорошие несу-щие конструктивные материалы (бетон, металл и даже дерево) и теплоизоля-ционные материалы. Эта комбинация позволит достичь необходимых норм по теплостойкости ограждающих кон-струкций, с одной стороны, с другой — позволит иметь приемлемую толщину стены и при этом нормальную цену за объект жилой недвижимости. Конечно, нужен комплекс мероприятий для того, чтобы обеспечить ученых жильем: юри-дических, финансовых. При этом должно быть грамотное воплощение всего этого, то есть заказывать у строителей надо то, что в дальнейшем будет недорого в об-служивании. Потому что деньги покупа-телями будут отданы навсегда, их тоже надо экономить…




Размер налогаСамое главное — это размер налога, ко-торый будет определяться в процентном соотношении к рыночной стоимости не-движимости за один год. К примеру, вы имеете земельный участок недалеко от МКАД с дачным домиком 6х6 м. Рыночная стоимость такой недвижимости составля-ет 10 млн рублей. Если предполагаемый налог буде равен 0,1 % от стоимости ваше-го имущества, то в год вам придется пла-тить 10 тыс. рублей (терпимо). Предста-вим, что налог составит не 0,1, а 1 %, в этом случае ежегодно собственник вынужден будет отчислять в казну государства по 100 тыс. рублей (для среднего класса уже не приемлемо). Если же домик представ-ляет собой коттедж и находится на элит-ной трассе, а его стоимость составляет от 50 млн рублей, то по аналогии указанно-го выше примера собственнику придется платить или 50 тыс. рублей (0,1 %) в год или 500 тыс. рублей (1 %) в год.

Налог на местах — повторение произвола ЖКХБудут ли наделены субъекты РФ самосто-ятельными полномочиями по определе-нию размера налога? «Если чиновники на

местах получат указанные полномочия, то нас наверняка ждет повторение жилищно-коммунального произвола, когда местные органы власти самостоятельно определяли стоимость услуг ЖКХ и наживались за счет обманутого (ограбленного) населения, — отмечает О. Сухов. — Ни для кого не се-крет, что в регионах всегда присутствует дефицит бюджета, а аппетиты чиновни-ков в профиците, кроме того контроль над местной властью в регионах очень слабый. Правила диктуют сильные мира сего, т. е. сама местная власть. Поэтому, если наде-лить чиновников на местах правом уста-навливать размер налога на недвижимость самостоятельно, то население во многих регионах может ожидать катастрофа».

Зависимость налога от стоимости недвижимостиБудет ли снижение размера налога в за-висимости от стоимости имущества? Пра-вильным и логичным было бы предусмо-треть снижение процента по налогу при увеличении размера стоимости недвижи-мого имущества. Чем выше цена недвижи-мости, тем ниже процент по налогу. Однако наши законодатели могут пойти и по ино-му принципу, не выгодному населению, но

Какие сюрпризы принесет налог на недвижимость

Налог на недвижимость — это самая актуальная тема сегодняш-него дня для каждого россиянина. О том, какие самые важные составляющие должны быть установлены для нового налога на недвижимость, рассказывает Олег СУХОВ, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, ведущий юрист Первого столичного юридиче-ского Центра.




выгодному государству и власти, и кроме того, известному на практике. А именно — обладаешь собственностью существенной стоимостью, соответственно, богат, а пото-му не имеешь право на налоговые льготы, а наоборот, налог должен платить больше (аналогия налога на роскошь). Теперь при-ведем пример, собственник 3-х комнатной квартиры в Москве стоимостью 10 млн рублей при налоге в 0,1 % от стоимости квартиры будет вынужден платить в год 10 тыс. рублей, а собственник пентхауса стоимостью 100 млн рублей при повы-шенном налоге на недвижимость, равном 1 %, будет вынужден платить 1 млн рублей ежегодно — несоотносимые цифры.

Как будут учитываться доходы собственника недвижимостиБудет ли налог на недвижимость учиты-вать доходы собственника, и если будет, то как? С учетом того, какая политика в отношении определения уровня жизни населения действует в нашем государстве в настоящее время, на наличие льгот при незначительном доходе или его отсутствии рассчитывать не приходится, почему? Вы можете быть неработоспособным, не иметь никакого дохода, кроме пенсии по инвалидности, однако, если по наследству вам «перепадет» квартирка или земля, то вы автоматически попадете в класс населе-ния со средним достатком. Данная полити-ка нашего государства в отношении льгот малоимущему населению изначально ли-шает собственников недвижимого имуще-ства претендовать на скидки по налогам, за исключением наличия единственной соб-ственности — небольшой квартиры или комнаты как основного места проживания с обязательной пропиской в нем.

Льготники«Уже сейчас можно выстроить круг лиц, которые будут иметь льготы, освобож-

дающие их от налогов или уменьшаю-щие размер налога. Как правило, к таким категориям льготников причисляются участники ВОВ, которых, наверное, по пальцам можно перечесть, Герои России или Советского Союза, почетные доноры или матери-героини, — список пока не определен и не известен, но уже можно догадываться», — говорит О. Сухов.

Частных инвесторов больше не будетБудет ли пропорционально увеличи-ваться шкала налогового процента в от-ношении второго, третьего, четверто-го и т. д. объекта недвижимости? Если данное правило найдет свое отражение в законодательстве, полагаю, что такое понятие, как инвестиция в недвижи-мость в нашем государстве существо-вать перестанет.

Личное мнение О. Сухова— На мой взгляд, очень странным яв-ляется то, что при введении столь зна-чимого для каждого гражданина нашей страны налога ни органы законодатель-ной власти, ни представители исполни-тельной власти не знают (не говорят) ничего о том, каким же будет налог на недвижимость, как он будет определять-ся, к кому применяться и т. п. При этом, налог на недвижимость остается самой актуальной темой сегодняшнего дня для каждого. Богатые заботятся о ликвидно-сти своих капиталов, которые в опреде-ленной части вложены в недвижимость. Бедные опасаются дополнительных рас-ходов, связанных с налогами на жилье, не имея возможности оплатить даже коммунальные услуги. Средний класс тревожит рост арендных платежей на жилые и нежилые площади, расходы по загородной недвижимости. В общем, для всех нас вопрос остается открытым.



ИПОТЕКА: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ

Ипотека возрождаетсяКризисный спад на рынке недвижимо-сти был во многом связан с тем, что россиянам почти не оставили возмож-ности получить ипотеку. По данным Агентства по ипотечному жилищно-му кредитованию (АИЖК), объем вы-данных кредитов снизился с 655,8 млрд руб. в 2008-м до 152,5 млрд в 2009 г. Но уже в 2010 г. рост возобновился и про-должается до сих пор. Так, по словам главы Минрегиона В. Басаргина, с на-чала 2011 г. объем ипотечного креди-тования увеличился в 2,1 раза относи-тельно аналогичного периода 2010 г., составив 103,3 млрд руб. (и это только за I квартал). В количественном выра-жении ипотека выросла в 1,8 раза — до 74 200 выданных кредитов. По про-гнозам АИЖК, до конца 2011 г. объем ипотечного рынка может вырасти на 45,9–56,8 %.

«Сейчас подходящее время для при-обретения квартиры по ипотеке: банки предлагают минимальный первона-чальный взнос (от 10 %), цены на жи-лье стабилизировались, застройщики

активно предлагают квартиры на пер-вичном рынке», — говорит начальник управления ипотеч-ного кредитования НОМОС-банка Сер-гей Арзянцев.

Ставки на историческом минимумеПомимо общего роста ипотечного креди-тования потенциальных заемщиков мо-гут порадовать ставки. По данным Банка России, в I квартале 2011 г. средневзве-шенная ипотечная ставка снизилась до 12,4 %. Это минимальное значение за всю историю потребительского кредитования в России. При этом рекламные объявле-ния пестрят даже более выгодными пред-ложениями. Например, в НОМОС-банке, по словам С. Арзянцева, минимальная ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 10,5 %, в долларах США – 9,5 %.

Почему банки предлагают кредиты с разными процентными ставками, чем объясняется их рост или снижение? Для

Новый ипотечный бум не снизил бдительность банко в

Для большинства россиян ипотека остается единственным шансом на приобретение собственного жилья. При этом экс-перты все чаще говорят о возрождении ипотеки и даже о новом буме: объемы ипотечного кредитования непрерывно растут, а ставки достигли исторического минимума.




ответа на этот вопрос надо понимать сам принцип их формирования. «Ипо-течная ставка (как и ставка по другим банковским кредитам) формируется на базе той процентной ставки, под кото-рую сам банк привлекает денежные сред-ства для последующей выдачи кредитов населению. Ставка рефинансирования может быть ориентиром, по состоянию на конец июня 2011 г. она составила 8,25 %, — объясняет С. Арзянцев. — Од-нако в зависимости от кредитного рей-тинга банка ставка фондирования для него может быть и выше официальной ставки рефинансирования ЦБ РФ. На формирование конечной ставки по ипо-теке для заемщиков может также влиять стоимость операционных расходов бан-ка на сопровождение данного направле-ния и стоимость кредитных рисков по портфелю». При этом «плата за риск» за-висит от очень многих факторов (срок, отношение платежа к доходу, отношение кредита к залогу и т. д.).

Ипотека не только на квартируОбычно ипотека ассоциируется с по-купкой квартиры: получая кредит на приобретение жилья, заемщик от-дает банку новую квартиру в качестве залога. На самом деле это может быть любой кредит под залог недвижимо-сти. В таких случаях обременения на-кладываются на жилье, которое уже находится в собственности заемщика.Если человеку нужна крупная сумма де-нег (например, для бизнеса, дорогостоя-щего лечения, обучения за рубежом), ипотека может стать хорошим выходом, так как ее условия более выгодны, чем при потребительском кредитовании. Бо-лее низкая ставка объясняется тем, что банк меньше рискует, ведь под залогом у кредитной организации находится не-движимость заемщика. «В случае залога

имеющейся квартиры вы остаетесь ее собственником, но на объект недвижи-мости накладывается обременение «ипо-тека», договор ипотеки и сделка подлежат государственной регистрации. Кредит предоставляется только после регистра-ции ипотеки», — поясняет С. Арзянцев.Стоит отметить, что условия оформления ипотечного кредита при залоге приоб-ретаемой и уже имеющейся в собствен-ности квартиры отличаются. «Если бы вы покупали эту квартиру у третьего лица, то сумма кредита могла бы составить до 90 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный взнос оплачивается за счет собственных средств), — говорит эксперт. — В случае залога вы можете по-лучить до 60 % от рыночной стоимости передаваемой в залог банку квартиры, которую должна определить независи-мая оценочная компания». Меньший раз-мер кредита объясняется тем, что в этом случае повышается риск нецелевого ис-пользования средств.

Банк не ломбардТребования банков к заемщикам люди обычно считают слишком жесткими. Менеджер по продажам Анастасия отмечает: «Никогда не могла понять, зачем банки предъявляют такие се-рьезные требования? Ведь даже если человек не будет платить, банк от-берет у него квартиру и все. Зачем еще вся эта беготня, справки и т. д.?»Тут важно понимать, что банк не лом-бард, и зарабатывает деньги на процентах по кредитам, а не на продаже заложенно-го имущества. «По программе ипотечно-го кредитования банк выдает заемщику на покупку жилья деньги под определен-ный процент и ожидает их возврата в со-гласованный срок. Именно поэтому банк заинтересован в том, чтобы его заемщи-ками стали платежеспособные граждане,




способные добросовестно обслуживать кредит. Квартира является обеспечени-ем по кредиту, что позволяет по ипотеч-ному кредитованию предлагать более низкие ставки, чем по беззалоговым по-требительским кредитам, — объясняет С. Арзянцев. — Однако, на мой взгляд, неправильно подходить к вопросу об ипотеке с позиции «банк всегда может отобрать квартиру». В том числе и пото-му, что «отобрать» жилье банк не имеет права, этот процесс происходит в рамках действующего законодательства, прохо-дит через решение суда и занимает от 6 месяцев до 1,5–2 лет, в зависимости от сложившейся ситуации по кредиту».Так как «отбирать квартиру» кредит-ным организациям невыгодно, банков-ские специалисты серьезно подходят к оценкам рисков, связанных с каждым заемщиком. Этим и объясняется количе-ство «бумажек» и тщательная проверка желающих взять ипотеку. Эксперт так сформулировал общие требования бан-ков к заемщикам: «Если вы официально трудоустроены, у вас стабильная работа и постоянный доход, позволяющий по-мимо бытовых расходов ежемесячно по-гашать кредит, вы вполне можете рассчи-тывать на выгодную покупку квартиры».

Многие получатели ипотеки не рабо-тают по найму, а владеют собственным бизнесом или же занимаются фрилансом. В этом случае для кредитной организа-ции важно, чтобы опыт предпринима-тельской деятельности составлял не ме-нее двух лет. Если заемщик соответствует этому требованию, банк проводит ана-лиз доходов и определяет оптимальную сумму кредита.

Однако незарегистрированная пред-принимательская деятельность может разрушить мечты о собственном жи-лье. Конкретный пример. Заработной платы мужа не хватает для того, чтобы

претендовать на ипотеку, а жена оказы-вает косметические услуги на дому, но не зарегистрирована как индивидуальный предприниматель. При этом ее доход, по словам мужчины, «побольше, чем у не-которых менеджеров в офисе, но он ни-как не подтвержден». К сожалению, двери кредитных организаций для его жены за-крыты. «В настоящее время банки не рас-сматривают заемщиков, которые не могут официально подтвердить трудоустрой-ство и получаемый доход. НОМОС-банк готов рассматривать неофициальный до-ход заемщика при условии оформления справки о доходах от имени работодателя, но наличие записи в трудовой книжке яв-ляется обязательным условием», — гово-рит С. Арзянцев. Такова ситуация во всех банках.

Даже если для банка вы являетесь идеальным заемщиком, это не гаранти-рует положительного решения о выда-че кредита. Дело в том, что кредитные организации оценивают риски, связан-ные не только с самим заемщиком, но и с объектом ипотеки. «Банки предъ-являют отдельные требования к квар-тире, которая станет предметом залога по ипотечному кредиту. Как правило, банки не одобряют покупку квартир в домах до 1975 г. постройки и этажно-стью до пяти этажей включительно, если этот дом включен в план сноса и рекон-струкции», — поделился эксперт. Кроме того, нужно обратить внимание на то, что приобретение заемщиком кварти-ры, собственником которой он являлся ранее, не допускается. В такой ситуации очень высок риск фиктивной сделки.Размер кредита определяет прежде всего доход заемщика, но на него также влияет количество членов семьи и особенно чис-ло иждивенцев. Одна семья интересует-ся, на какой кредит можно рассчитывать при общем доходе 130 000 руб. на двоих




(с гражданской женой). «Вы можете полу-чить ипотечный кредит до 5,8 млн рублей на 15 лет при условии, что у вас нет теку-щих расходов на погашение кредитной задолженности или других обязательных платежей, — отвечает Сергей Арзян-цев. — Не менее 10 % от стоимости жилья вы должны будете внести из собственных средств в качестве первоначального взно-са. Регистрировать брак не обязательно, вы оба можете выступить солидарными заемщиками. Оформить приобретаемую квартиру можно на одного из вас или в общую долевую собственность (по ½ доли)». На вопрос другой семьи (с общим доходом в 75 тыс. рублей) С. Арзянцев от-ветил, что банк готов предоставить лишь 2,3 млн руб. на 30 лет.

Что можно делать с ипотечной квартиройПосле получения ипотеки квартира явля-ется собственностью заемщика, однако, на нее наложены обременения: квартиру надо ежегодно страховать, а многие дей-ствия с ней нужно согласовывать с бан-ком.

Далеко не все банки допускают пере-планировку в ипотечной квартире. Даже если запрета нет, осуществить ее можно только после предварительного согласо-вания с банком. Не стоит забывать, что перепланировка с нарушением несущих конструкций запрещена в принципе. «Ка-питальный ремонт и другие неотдели-мые улучшения квартиры, находящейся в залоге у банка, возможны, — отмечает С. Арзянцев. — Однако рекомендуем при создании плана ремонта предоставить его в банк и получить предварительное со-гласие на планируемые изменения».

Нередко заемщики берут кредит на квартиру, которую собираются затем сдавать в аренду. Например, бизнесмен планирует купить жилье для своей дочки,

а пока она не вырастет, сдавать квартиру. В этом случае все зависит от требований каждого конкретного банка. Некоторые банки запрещают такое использование ипотечной квартиры, другие не возра-жают против сдачи жилья в наем. По словам С. Арзянцева, НОМОС-банк по-зволяет своим заемщикам так поступать: «Намерение клиента сдавать заклады-ваемую квартиру не является для бан-ка стоп-фактором при выдаче кредита. Главное, письменно уведомить об этом банк, получить его согласие. Процентная ставка при этом увеличиваться не будет. Также необходимо сообщить о планах в отношении приобретаемой квартиры страховой компании. Страховщик учтет предполагаемое целевое использование при определении тарифа».

Если начались проблемы…Ипотека выдается не на год и не на два, порой срок кредитования достигает де-сятков лет. За это время может произой-ти что угодно, как в экономике страны, так и в личной жизни человека. Поэтому даже у самого надежного заемщика могут возникнуть проблемы с выплатами. На-пример, руководитель отдела опасается сокращений в компании, где он работает. Более того, его беспокоят перспективы будущего трудоустройства, так как он уже в предпенсионном возрасте. «До тех пор, пока ситуация у вас на работе ста-бильна, вы продолжаете погашать кредит и оплачивать страховые взносы по ипо-течному кредитованию. Но как только ситуация на работе меняется, вам необхо-димо сразу же уведомить банк-кредитор и согласовать с банком дальнейший по-рядок обслуживания кредита, учитывая все обстоятельства», — отвечает С. Ар-зянцев.

По словам эксперта, банки обычно идут навстречу добросовестным заемщикам




(тем более если те заранее предупреждают о возможных проблемах) и в индивиду-альном порядке предоставляют возмож-ность рассрочки по оплате ежемесячных платежей в случае потери работы заем-щиком. «Только в том случае, когда вы и/или созаемщик не сможете оплачивать кредит, и не будет найден альтернативный вариант погашения, может встать вопрос о продаже квартиры из-под залога с даль-нейшим полным досрочным погашением кредита», — подчеркнул спикер.

Даже если случилось самое страшное, не нужно «бегать» от банка и доводить дело до суда. Суд скорее всего выиграет банк, а про-дажей квартиры в этом случае будет зани-маться служба судебных приставов. Кварти-ра будет выставлена на аукцион и продана, как это часто происходит, с большим дис-контом. «Поэтому, если заемщик больше не в состоянии обслуживать ипотеку, нуж-но, не затягивая, договариваться с банком

о том, чтобы самостоятельно продать не-движимость по рыночной стоимости», — говорит Сергей Арзянцев. То есть судебные приставы не заинтересованы в вашей при-были, для них главное, чтобы цена продажи покрыла размер задолженности. Когда же заемщик реализует квартиру сам, скорее всего, он выручит больше и ему достанет-ся часть суммы. Если со времени покупки квартира существенно подорожала, можно даже рассчитывать на некоторую выгоду.

Восстановление экономики после кризи-са привело к тому, что банки повернулись лицом к ипотечным заемщикам. Банки вы-дают все больше кредитов, да и потенци-альных заемщиков становится все больше. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимо-сти», рост ипотечного кредитования зако-номерно приведет к повышению спроса на недвижимость.

Delta37.ru

Информбюро Дольщики недовольны законом о банкротствеПо их мнению, государство умывает руки

Президент РФ Д. Медведев подписал поправки к закону о банкротстве застройщиков, который должен бы защитить права обманутых дольщиков. Однако сами обманутые дольщики от нового документа не в восторге, как следует из обращения координатора движения «Однодольщики» И. Гульева.

Как он пишет, закон предполагает несколько вариантов развития событий. Первый — проблемный объект приобретается другим застройщиком для дальнейшего окончания строительства с тем, чтобы передать квартиры пострадавшим. Однако если бы замороженные дома выгодно было бы достраивать, то дома бы уже давно достроили без всяких поправок к закону о банкротстве. Инвесторы просто не придут на эти стройки.

Второй сценарий: недостроенный объект продается с молотка и с дольщиками рассчитываются деньгами, вырученными от «реализации их имущественных прав». Ни одного обманутого дольщика такой вариант также не устраивает, — утверждает И. Гульев. Ведь люди приобретали квартиры много лет назад и те деньги, которые были вложены в строительство, несоизмеримы с нынешними ценами на квартиры. То есть этих денег не хватит даже на комнату в коммунальной квартире.

Третий путь. Люди могут достраивать свой дом самостоятельно. Гражданам предлагается объеди-няться, создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и достраивать долгострои своими силами. «Самая объемная часть текста всех принятых поправок именно об этом, — подчеркивает эксперт. — Ины-ми словами, государство законодательно самоустраняется от решения проблем обманутых дольщиков».

www.metrinfo.ru



ИПОТЕКА: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯП

ресс

-слу

жба

АИ

ЖК

— В 2010 г. cтавки по ипотеке достиг-ли минимального докризисного уровня. В конце 2010 г. минимальная ставка составила 12,4 % годовых по рублевым ипотечным кредитам. Какая ситуация в этом году?

— Мы не ожидаем дальше столь бурного снижения ставок, как это было в 2010 г. Это связано с тем, что рынок уже восстановился, крупные значимые игроки массово запустили ипотечные программы. Кроме того, уровень про-центных ставок на рынке в целом от-носительно стабилизировался, сейчас мы наблюдаем даже некоторое повыше-ние процентных ставок на финансовом рынке. Существенным фактором, спо-собствующим продолжению тенденции снижения процентных ставок, является возрастающая конкуренция на рынке. Банки конкурируют за заемщика, в этой

борьбе они применяют снижение ставок. При этом практически все банки делают специальные кредитные продукты для отдельных своих клиентов: есть зарплат-ные проекты, проекты, связанные с кре-дитованием граждан, которые покупают жилье в аккредитованных объектах не-движимости.

— Какую роль в борьбе за заемщика играют госбанки?

— Банки с госучастием и до кризи-са занимали существенную часть рын-ка — на них приходилось больше 50 % от общего объема выдачи всех ипотеч-ных кредитов. Ситуация кардинально не изменилась, да этого было и сложно ожидать, потому что все-таки это круп-нейшие банки как по объемам своих опе-раций, по выдаче кредитов населению, так и по филиальной сети. С другой

Конкуренция на рынке ипотеки ведет к снижению ставок

АИЖК повысило свой прогноз по вы-даче ипотечных кредитов на 2011 г., подняв верхнюю планку до 640 млрд рублей, что практически соответствует рекордному показателю 2008 г. Тогда было выдано 655,8 млрд рублей. О том, как изменился рынок ипотеки после кризиса и чего ждать заемщикам, рас-сказал заместитель генерального ди-

ректора АИЖК Андрей СЕМЕНЮК.




стороны, мы увидели отчетливо тенден-цию в 2010 г. относительного снижения их доли. Наиболее сильно нарастили долю небольшие и средние банки, что, в том числе, связано с тем, что эти банки работали через АИЖК.

— Могут ли средние банки отвоевать долю рынка у госбанков?

— В 2011 г., мы думаем, что каких-то сильных изменений в пропорции выдачи ипотечных кредитов не будет. Но в силу увеличения конкуренции на рынке, нам кажется, что средние банки могут еще на-растить свою долю — непринципиально, но нарастить. Во многом за счет того, что у банков все больше появляются возмож-ности привлекать финансирование под выдачу ипотечных кредитов, работает программа Внешэкономбанка по выкупу ипотечных облигаций, в которой прини-мают участие и средние банки, не только пятерка крупнейших.

— Может ли АИЖК скорректиро-вать свой прогноз еще раз?

— Мы исходим из того, что рынок в этом году восстановится с точки зре-ния механизмов его функционирования. Конечно же, мы можем скорректировать свой прогноз. Может быть, это будет по итогам двух кварталов. Но итоги перво-го квартала пока позволяют придержи-ваться этого прогноза. В первом квартале 2011 г. объемы выдачи ипотеки практи-чески в два раза превысили показатель за аналогичный период прошлого года. Это в принципе соответствует тем темпам восстановления рынка, которые мы про-гнозировали.

— Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК), «доч-ка» АИЖК, было создано во время кри-зиса в 2008 г. Сейчас ситуация на рынке

ипотеки изменилась, качество заемщиков улучшилось. Будет ли АРИЖК расширять спектр своих услуг?

— Основным итогом деятельности АРИЖК, на наш взгляд, следует считать запуск массового механизма реструкту-ризации ипотечных кредитов. До кри-зиса банки, как правило, были не силь-но заинтересованы реструктурировать ипотечный кредит, потому что рынок рос, объем просроченной задолженно-сти был не очень большой и поэтому банки работали индивидуально с заем-щиками. АРИЖК наработало опреде-ленные технологии, в том числе инфор-мационные — как работать с большим объемом кредитов, просроченной за-долженностью.

Мы считаем, что это может быть ис-пользовано в дальнейшем АРИЖК для оказания сервиса кредиторам по восста-новлению заемщиков. Если у кредиторов есть определенный портфель заемщи-ков с просрочкой, то АРИЖК может на платной основе оказывать услуги по сервису, по восстановлению таких заем-щиков, проведению реструктуризации, разработке графика реструктуризации кредита. Это будет уже не государствен-ная программа поддержки заемщиков, а абсолютно коммерческий сервис, но в то же время с учетом некоторых со-циальных факторов. Мы надеемся, что этот сервис заработает уже во второй половине этого года. Я думаю, что у нас не будет жестких ограничений, посколь-ку программа будет осуществляться на коммерческой основе. Наша дочерняя компания будет рассматривать возмож-ность реструктуризации любых порт-фелей.

— В 2010 г. агентство созда-ло свою страховую дочернюю компа-нию — СК АИЖК, которая занимается




перестрахованием ипотечных кредитов. Расскажите об итогах деятельности, насколько это востребовано сейчас на рынке?

— Страховая компания АИЖК на-чала функционировать фактически во втором полугодии и перестраховала око-ло 1000 кредитов. И на сегодня ее основ-ная задача заключается в популяризации продуктов ипотечного страхования, соз-дании долгосрочных взаимоотношений с банками и с первичными страховщика-ми. Пока идет период становления ипо-течного страхования. Международный опыт говорит о том, что ипотечное стра-хование существует на всех развитых за-рубежных рынках ипотечного кредито-вания, поскольку это элемент, который позволяет распределить риски, снизить риски как для кредитора, так и для за-емщика. Заемщики могут получать кре-диты по более выгодным условиям, в том числе с пониженным первоначальным взносом.

— Каковы перспективы у законода-тельной инициативы о запрете взыска-ния с ипотечных должников каких-либо денежных средств, кроме залога?

— У нас сейчас система обращения взыскания работает таким образом, что сам процесс очень длительный. За пери-од с момента возникновения просрочки до реализации недвижимости проходит значительное время, за которое заемщи-ку, как правило, начисляются дополни-тельные проценты за непогашенный долг, штрафы, пени. В любом случае это убы-ток либо для банка, либо дополнитель-ная финансовая нагрузка для заемщика. И для банков все-таки это непрофильная деятельность — заниматься реализацией недвижимости, в том числе принимать

недвижимость на баланс, если она не реализована в результате процедур об-ращения взыскания. Поэтому подняли вопрос о введении опции, когда долг за-емщика обнуляется.

Для заемщика возможность «обну-ления долга» — некая подушка безопас-ности, а для банка — дополнительный риск. Мы считаем, что с учетом разви-тия ипотечного страхования эти риски будут покрываться за счет ипотечной страховки. При этом может страховать-ся не только ответственность заемщика по кредитным договорам, но и убытки банка. Эту инициативу нужно рассма-тривать совместно с проектом законо-дательства «О реабилитационных про-цедурах, применяемых в отношении гражданина-должника» (о банкротстве физлиц. — Ред.), который активно раз-рабатывает Минэкономразвития. Мы считаем, что компромисс может быть найден между процедурами банкротства физических лиц и нашей инициативой по обнулению долга. Мы активно обсуж-даем это с Минэкономразвития. Мы до-говорились о том, что эти два изменения в сфере кредитования физлиц и введение ипотечного страхования нужно рассма-тривать совместно.

Как один из вариантов обсуждается опциональность обнуления долга, когда и у заемщика, и у кредитора будет воз-можность выбирать между двумя ви-дами кредитных договоров. По одному виду долг обнуляется после обращения взыскания, по другому — не обнуляется после обращения взыскания, но у заем-щика всегда есть возможность вступить в процедуру банкротства и восстановить свою платежеспособность в результате этой процедуры.

РИА «Новости»



ЮРИДИЧЕСКИЙ ПРАКТИКУМ

По данным корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», в целом на рынке жилья доля сделок, которые совершаются с уча-стием доверенных лиц, составляет около 1–2 % от общего числа договоров купли-продажи. Как пояснил Александр Зимин-ский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, сделок по доверенности так мало, потому что покупатели наслыша-ны об аферах с недвижимостью, которые

проводят с помощью поддельных, отозван-ных или просроченных доверенностей, и отказываются от сделки, если не могут увидеть и пообщаться с собственником.

Даже когда покупатели идут на сделки по доверенности, то требуют существен-ную скидку за риск, добавляет Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость». Эксперт отметила, что в компании были случаи, когда соб-ственникам недвижимости было гораз-до выгоднее потратиться на перелет из

Покупка квартиры по доверенности: кому доверять и насколько. Можно ли избежать обмана?

Продажа квартиры по дове-ренности — редкое явление на вторичном рынке столичной не-движимости. В жизни случается, что собственник недвижимости не может продавать квартиру лично и выписывает доверен-ность другому человеку. Покупа-тели решаются на такие сделки

только тогда, когда они сулят большую выгоду. Впрочем, в стрем-лении сэко номить можно потерять гораздо больше. Как часто про-ходят подобные сделки, какие в них есть нюансы и что нужно знать, чтобы обезопасить себя от обмана?

Автор: Л. Чичерова. www.metrinfo.ru

Фот

о: c

ripo

.com

.ua




зарубежных стран, чем продавать жилье по доверенности с большими скидками.

Наиболее часто, говорит Ирина Шу-гурова, заместитель генерального дирек-тора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам, по доверенности квартиры продаются в следующих случаях: люди уезжают на ПМЖ за рубеж, но прода-жу квартиры решают отложить до того времени, когда обустроятся на новом месте. Также это может быть ситуация, когда пожилые родители выдают дове-ренность на операции с недвижимостью своим детям, зачастую тяжелобольные люди выдают доверенность родственни-кам или знакомым. Иногда доверенность выписывают риэлторам. Хотя Олег Са-мойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», убежден в том, что вы-дача доверенности риэлтору должна быть категорическим исключением. Продавцу на этот шаг стоит идти только в том слу-чае, когда никаких других вариантов не существует, а личность, профессионализм и порядочность риэлтора не вызывает аб-солютно никаких сомнений. Если это не так, от передачи права продажи риэлтору лучше воздержаться.

Какие бывают доверенностиСуществует несколько разновидностей доверенностей, по которым можно совер-шать сделки на рынке недвижимости. До-веренность может быть генеральная, спе-циальная, разовая. Чтобы распоряжаться квартирой в полном объеме, необходимо получить от собственника генеральную доверенность. Она, как правило, выдается близким родственникам и оформляется в присутствии владельца недвижимости на особом бланке, — говорит А. Зимин-ский (Penny Lane Realty). Специальная доверенность чаще всего выдаются ри-элторам на сбор документов или подачу документов на регистрацию.

Разовая доверенность предусматривает единичное действие, например, получение одной справки. Довольно часто в рамках одной сделки выдается несколько доверен-ностей: например, агенту доверяют собрать документы, а родственникам или друзьям дают полномочия подать документы, со-бранные на продажу жилья, на регистра-цию, получить с регистрации экземпляр договора и передать его покупателю.

Представителями собственников, на которых выписывается доверенность, мо-гут быть физические и юридические лица. Гражданин, выступающий в качестве представителя, должен обладать полной дееспособностью, быть совершеннолет-ним. Представитель не может совершать сделки от имени собственника в отноше-нии себя лично.

Процедура передачи полномочий другому лицу регулируется законом и ее последовательности посвящена 10 глава Гражданского кодекса РФ. Вообще лю-бой человек может доверить выполнение каких-либо функций другому. Макси-мальный срок, на который выдается дове-ренность, составляет 3 года. Если срок не указан, то она действительна всего 1 год. В документе обязательно должна фигу-рировать дата его выдачи. Еще важная информация, которая фиксируется в до-веренности, — получает ли доверенное лицо право передоверия полномочий или у него таких полномочий нет.

Нотариус — обязателенЕсли речь идет не о продаже недвижимо-сти, то все доверенности — простую (спе-циальную или разовую) и генеральную в обязательном порядке нужно заверять у нотариуса, это требование п. 2 ст. 185 Гражданского кодекса РФ. В оформле-нии доверенности обязательно должны быть указаны место и дата ее подписа-ния, фамилии, имена, отчества и место




жительства доверителя и поверенного, в некоторых случаях — занимаемая ими должность. Само содержание доверенно-сти законом не регламентировано, а пере-даваемые поверенному полномочия мож-но написать в произвольной форме.

Лев Литовкин, руководитель офи-са «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость», советует продавцу, вы-писывающему доверенность, обращаться к нотариусу того региона, где реализует-ся недвижимость. То есть если продается московская квартира, то нотариус должен практиковать в Москве, а, например, не в Московской области, Рязани или прочих городах России. Кроме того, стоит обращать внимание на стаж и репутацию заверяюще-го доверенность нотариуса. «К сожалению, сейчас качество подделок столь высоко, что отличить подлинник от «липовой» дове-ренности под силу только профессионалам, осуществляющим проверку через органы, осуществляющие регистрацию этих доку-ментов», — сетует эксперт.

Когда доверенность могут признать недействительнойРаспространенный вид мошенничества — продажа квартиры по недействительной доверенности. А. Зиминский (Penny Lane Realty) перечисляет основания для при-знания доверенности недействительной (к доверенности применимы все признаки и последствия недействительности сде-лок). Например, если доверенность выда-на недееспособным гражданином или не-совершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст.ст. 171, 172, ст. 176 ГК РФ). Причинами недее способности могут быть как психи-ческое расстройства, так и злоупотребле-ние алкоголем или наркотиками. В соот-ветствии со ст. 175 ГК РФ доверенность, выданная несовершеннолетним в возрас-те от 14 до 18 лет, действительна только при письменном согласии его родителей,

усыновителей или попечителей. Недействи-тельна доверенность, выданная дееспособ-ным гражданином, но в состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Не-действительны доверенности, выданные под влиянием заблуждения или обмана, на-силия, угрозы (ст.ст. 178, 179 ГК РФ). Если бывший собственник докажет в суде, что доверенность была получена обманным пу-тем или под влиянием угроз и насилия, то такая доверенность будет признана недей-ствительной. Соответственно, недействи-тельными будут признаны сделки, совер-шенные на основания этой доверенности.

Согласно положениям ст. 188 Граж-данского кодекса РФ действие доверен-ности прекращается вследствие исте-чения ее срока, отмены доверенности доверителем, отказа доверенного лица, — говорит Н. Алиханова («Пересвет-Недвижимость»).

Если доверенность отозвана, нота-риусу, который ее заверял, направляется соответствующе извещение. «Поэтому, если сделка совершается по доверенно-сти, — отмечает И. Шугурова («МИЭЛЬ-Брокеридж»), — мы всегда проверяем, не прекращены ли полномочия по доверен-ности, жив ли доверитель и т. д.».

И если договор подписывался после отзыва доверенности, он будет признан недействительным, так как подписан не-полномочным лицом, — предупреждает Петр Васютик, заместитель генерального директора агентства отличной недви-жимости «Great reality».

Кто получит деньги?Если сделка по продаже недвижимости проходит по доверенности, то невольно возникает вопрос о том, как произво-дится расчет и получает ли доверенное лицо доступ к деньгам за проданное имущество. По словам Л. Литовкина,




(«ИНКОМ-Недвижимость»), формаль-но деньги может получить как продавец, так и доверенное лицо. Во втором случае следует быть очень осторожным. «Ведь даже родственники, которые, казалось бы, предельно честны с вами, получив на руки немалую сумму, например, ми-нимум 3,5 млн рублей за самую дешевую однокомнатную 18-ти метровую квартиру в Москве, могут исчезнуть из вашего поля зрения буквально в считанные часы», — предупреждает эксперт.

Теоретически, деньги также можно перевести на счет продавца. Хотя безна-личная форма расчета между участника-ми сделки, осуществляемой в рамках вто-ричного рынка, для России, как и прежде, большая редкость.

Риски и их минимизация Сделки по продаже и покупке жилья по доверенностям все эксперты считают вы-соко рискованными. Сейчас в судах разной инстанции находятся сотни дел, где люди оказались обманутыми именно потому, что покупали квартиру не напрямую, а через доверенных лиц. Н. Алиханова («Пересвет-Недвижимость») предупреждает, что риск особенно повышается, если собственник квартиры находится в местах лишения свободы, или лечится от инсульта, алкого-лизма, наркомании и т. д. Выйдя из тюрь-мы или больницы, бывший собственник может подать в суд, утверждая, что не по-нимал значения своих действий, или под-писал доверенность под угрозой.

Чтобы минимизировать риски, И. Шу-гурова («МИЭЛЬ-Брокеридж») рекомен-дует перед заключением сделки обязатель-но найти доверителя и связаться с ним тем или иным способом. По ее словам, в 99 % случаев такое возможно. Эксперт расска-зала, что например в их компании, если до-веритель находится в Москве или хотя бы в пределах России, риэлторы встречаются

с ним или, на худой конец, связываются с ним по телефону, по электронной почте, по факсу и просят подтвердить, что дове-ренность не отменялась. Если доверитель находится в отдаленном регионе или за рубежом, подобная поездка может стать недешевым удовольствием, признает О. Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), но иного надежного способа снизить риск он не видит. Эксперт рассказал, что самой дальней от Москвы точкой, которую при-шлось посетить сотрудникам «РЕЛАЙТ-Недвижимость», был Южно-Сахалинск. «Ничего ненормального в подобных ко-мандировках лично я не вижу: ведь луч-ше никакой сделки, чем сделка рискован-ная», — подчеркивает эксперт.

И. Шугурова («МИЭЛЬ-Брокеридж») считает более сложной ситуацию, ког-да в сделке фигурирует доверенность, приравненная к нотариальной. Напри-мер, если человек длительно находится в больнице, доверенность может удо-стоверить главврач. Эксперт объяснила, что эти доверенности проверяются та-ким же образом — направляется запрос врачу с просьбой подтвердить, что дове-ренность выдана, что она не отменялась, а также, что доверитель жив.

Впрочем, многие эксперты вообще не советуют идти на сделку по доверенно-сти. «Нужно твердо настаивать на том, чтобы собственник в сделке участво-вал лично», — говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Резюме Конечно, риски при покупке квартиры по доверенности высокие. Так что если вы чувствуете малейшую неуверенность, или что-то подозреваете даже на интуитивном уровне — доверьтесь внутреннему голосу, не лезьте в это дело. Если очень понрави-лась квартира, и вы все-таки желаете ее купить — повидайтесь с собственником.




Слово «дауншифтинг» (англ. downshift -ing) буквально означает переключение автомобиля на более низкую пере-дачу, а также замедление или ослаб-ление какого-либо процесса. Первы-ми этот термин взяли на вооружение сторонники «простой жизни» (simple living) — не рваться за деньгами, карье-рой и прочими «благами» современ-ной цивилизации, а сосредоточиться на жизни ради себя и своей семьи, ду-шевном комфорте.

Но со временем термин трансфор-мировался, приобретя четкую «недви-жимостную» окраску. Сегодня он озна-чает, что человек, владеющий квартирой

в крупном и дорогом городе (Москве, например), сдает ее, а сам перебирается жить в какое-нибудь комфортное место. И на аренду жилья там, и на повседнев-ную жизнь обычно хватает арендных до-ходов — хотя тут, конечно, возможны ва-рианты. Кто-то в тропическом раю, сидя под пальмой, продолжает работать.

И млад, и старСоставить «типовой портрет» дауншиф-тера весьма непросто — люди, выбираю-щие подобный путь в жизни, очень раз-ные. Довольно существенную долю среди них составляет молодежь, только что за-кончившая вузы. Это понятно: семьи еще нет, особых социальных обязательств — тоже, к тому же еще не старые родители в случае чего выручат.

Как сдать московскую квартиру в аренду и махнуть в гостеприимную страну?

Как-то незаметно, но очень бы-стро в нашем обществе появи-лось явление дауншифтинга. Нет, массовым оно, конечно, не стало — и не может такое дело быть массовым. А поскольку дауншифтинг самым непосред-ственным образом связан с не-движимостью, давайте познако-мимся с ним. Ф

ото:

ww

w.s

uper

styl

e.ru

Автор: В. Абгафоров. www.metrinfo.ru




Но есть и другая группа — люди, до-стигшие 30– 40 лет, кое-чего (по обще-принятым меркам) добившиеся в жизни. «Один мой знакомый — человек вполне состоятельный, — рассказывает Екате-рина Бекаревич, менеджер по продажам компании MostProperties.com. — Он сам построил успешный бизнес, купил три квартиры в центре Москвы, пару машин, женился, родил детей, развелся. Все это он успел сделать к 43 годам своей жизни. И он решил, что настал тот момент, когда он просто хочет отдыхать. От всего».

И, наконец, третья группа — самая, по общественным представлениям, успеш-ная. Это люди, сколотившие к 50-летнему (или чуть более) возрасту внушительное состояние, позволяющее им жить на про-центы с капитала. Иногда они выбирают для жизни какую-то определенную стра-ну, но чаще путешествуют по миру.

Взвесив «корзинку»Какие страны наиболее популярны у да-уншифтеров? Первое требование лако-нично сформулировала Анастасия Ду-дерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Delta estate, — где тепло и дешево. И то правильно: наш человек настолько измучен холодами, что представление о райской жизни у него теснейшим образом связано с хорошим климатом. А с дешевизной еще очевид-нее — так что страна выбирается после тщательного взвешивания потребитель-ской корзины.

С прочим — все различно. Те, кто же-лает не совсем «обрубать корни», выбира-ют места, похожие на Россию, желательно такие, где вокруг много соотечественни-ков. В этом смысле удобна Болгария, но у нее есть серьезная проблема — сезон-ность. В период с сентября по май (боль-шая часть года!) жизнь на курортах за-мирает. Поэтому в основном выбирают

места все-таки поюжнее. «Например, перебираются целыми семьями в южный курорт Турции — Аланью, — рассказы-вает А. Дудерова. — Многие там же ведут бизнес. Русский анклав в этом городе рас-тет год от года, в основном это именно се-мьи, причем уровня российского среднего класса».

Более радикальная и аскетичная мо-лодежь выбирает Индию (чаще Гоа), Таи-ланд, Вьетнам. Там жизнь совсем дешевая, можно получить дополнительные впечат-ления оттого, что спишь на циновках, пи-таешься исключительно плодами щедрой местной земли. Да и одежды требуется минимум — тоже экономия.

Экономика проектаЛюди (и московские квартиры у них) разные, выбранные для жительства стра-ны — тоже, поэтому приведенные ниже цифры будут в высшей степени прибли-зительными. Выглядят они так: кварти-ру в Москве можно сдать за $1000–1500 в месяц. Примерно пятая (или еще мень-шая) часть этой суммы идет на съем не-движимости, остальное — на «прокорм души».

«На Гоа можно снять бунгало за $200–400 в месяц, — говорит Денис Ев-сеев, управляющий партнер компании Kingsland. — Соответственно, получая за аренду «однушки» в Москве $1000, а $600–800 остается на то, чтобы жить». Известный ему реальный пример при-водит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимо-сти Gordon Rock: живший в Подмосковье программист сдал свою двухкомнатную квартиру за $600, а за $250 арендовал неплохую квартиру вблизи от океана в Таиланде. Разницы молодому человеку вполне хватает, а если нужно больше — он работает. Где и как работают дауншифте-ры — об этом чуть ниже.




Практически любому москвичу по силам снять недвижимость в том же Таиланде, если не претендовать на ши-карный объект, детализирует Мария Елова, PR-специалист компании «НДВ-Недвижимость». Например, студию в 300 метрах от моря вполне можно снять за 11–15 тыс. рублей в месяц. Предлага емые удобства: бассейн, 24-часовая охрана, парковка, система видеонаблюдения, фитнес-центр, магазины, рестораны, прачечная, бар.

«Имея около тысячи евро в месяц, вы можете спокойно ездить по Юго-Восточной Азии, которая крайне бед-на. Здесь можно снять квартиру за 5–10 долларов в сутки или дом за 250–300 долларов в месяц, питаться трижды в день на 10–15 долларов, снять мопед за 80–100 долларов в месяц или мото-цикл чуть подороже (или даже купить свой) и просто наслаждаться жизнью без суеты», — раскладывает затраты Е. Бека-ревич (MostProperties.com).

Оргвопросы: что с квартирой?Одна из главных проблем, с которой сталкиваются российские дауншиф-теры, — необходимость присмотра за сданной в Москве недвижимостью. Это на Западе широко распространено до-верительное управление: вы отдаете квартиру специализированной фирме, которая и арендатора найдет, и деньги с него в срок стребует, и мелкий ремонт в случае чего сделает. Комиссионные, ко-нечно, будут — зато у владельца ни о чем не болит голова. У нас, к сожалению, ина-че — немногочисленные управляющие если и готовы заниматься квартирой, то только дорогой, которую можно сдать не менее чем за $3000 в месяц. Да еще и от-ветственности никакой за свои действия управленцы не несут: если они сдадут арендаторам, которые разнесут дом по

кирпичику, привлечь их будет невоз-можно.

Что до типового рынка, то «управ-ление» на нем — удел исключительно частных лиц. Родственников, знакомых и т. п. Поскольку договоренности в по-добных случаях — штука в высшей сте-пени индивидуальная, вывести какие-то «среднерыночные цены» тут невозмож-но. Автор может привести только извест-ный ему пример: однокомнатная квар-тира сдается за 29 тыс. руб., из которых хозяйке, путешествующей где-то под пальмами, отправляется 25, а остающие-ся четыре берет себе за труды ее подруга-управляющая. Правда, в последние три месяца эта подруга подняла арендато-рам цену до 31 тыс., «забыв» сообщить об этом хозяйке. Что ж, это тоже элемент процесса. Как уверяет известный анек-дот, честные люди отличаются от нечест-ных тем, что воруют меньше.

Наш друг ИнтернетКак уже было сказано выше, часть даун-шифтеров работает. Кому-то элементар-но не хватает денег, кто-то просто хочет окончательно не выпадать из жизни, понимая, что рано или поздно придется вернуться в Москву и к тому моменту хорошо бы сохранить профессиональ-ные навыки.

Кем и как люди работают? Прежде всего, искать место в стране пребыва-ния — дело практически безнадежное. Во-первых, зарплаты нищенские (эти страны потому и такие дешевые в пла-не трат на жизнь), а во-вторых, часто местные правительства защищают свой рынок труда, не разрешая иностранцам работать. Так что куда более перспектив-ным оказывается другой путь — рабо-тать в Москве. Благо современные техни-ческие средства (прежде всего Интернет) позволяют это делать.




Есть у автора одна знакомая. Дауншиф-тером ее назвать нельзя — в собственном доме в Болгарии она живет лишь с мая по начало октября и московскую квартиру при этом не сдает — мебель жалко. Тем не менее приемы, используемые ею, вполне пригодятся и для настоящего дауншиф-тинга:

— найти работодателя, согласного с тем, что работник трудится удаленно. Если начальник не может смириться с мыслью, что подчиненный не кушает его глазами восемь часов в сутки — тут пытаться договориться бесполезно. К сча-стью, среди работодателей все больше людей, которым «нужно ехать, а не ша-шечки!» — иными словами, они согласны с тем, что вас нет рядом, лишь бы работа выполнялась;

— обговорить каналы связи. Интер-нет, естественно, у вас должен работать безукоризненно. Электронную почту хо-рошо бы дополнить голосовой програм-мой вроде «Скайпа»;

— решить вопрос с получением зар-платы (кто-то по доверенности или пере-вод на ее банковскую карту).

Работать дистанционно не так слож-но. Куда сложнее искать работу. Если с вашей работой что-то случилось (ком-пания обанкротилась, перепрофилирова-лась и т. п.), найти другую через Интернет будет сложно: работодатели захотят хотя бы в первый раз увидеть вас лично. На-талье в этом смысле просто — две трети года она проводит в Москве. А вот тем, кто уезжает надолго, приходится тяжелее.

Экстремалы, каких малоПомимо описанного выше дауншифтинга (назовем его «мягким» вариантом) встре-чаются и более решительные граждане. Квартиры в Москве они продают, а вы-рученные деньги просто проедают за границей.

К счастью, таких немного — ин-стинкт самосохранения оказывается сильнее. А в тех случаях, когда все-таки такое происходит, речь идет обычно о какой-то религиозной подоплеке или чем-то подобном. Большинство же понимают, что сжечь за собой все мосты — это круто, но лучше так не делать…

Он улетел, но обещал вернуться?Возвращаются или нет дауншифтеры? В основной массе — да. Чаще всего за-едает скука — она, по словам знающих людей, особенно сильно наваливается в промежутке между полугодом и двумя годами. Иногда тянут назад проблемы в Москве (что-то случилось со сдавае-мой квартирой). Бывает и так, что проб-лемы возникают со страной пребывания. В частности, виза в Таиланд дается на 30 дней и требует, чтобы вы покинули стра-ну в течение этого срока. Конечно, можно потом сразу же вернуться — но в этом случае придется каждый месяц тратить-ся на авиабилеты. И иногда выходит так, что человек нарушает иммиграционное законодательство — и потом становится «невъездным».

В общем, повторимся, большинство дауншифтеров в итоге возвращают-ся. Но не все. «В Гоа я познакомилась с 52-летней француженкой, которая ро-дилась и выросла в Париже в семье про-фессора, — рассказывает Е. Бекаревич (MostProperties.com). — Она получила образование в университете, хорошую работу и несколько предложений руки и сердца. А в 28 лет впервые поехала в Гоа и не вернулась никогда. Она живет на то, что ей подают или, как она гово-рит, угощают туристы и друзья. И ни разу за 24 года не пожалела, что сделала такой выбор».



ЧИТАТЕЛЬ ХОЧЕТ ЗНАТЬ!

Вопрос — ответ

Людмила Французова, юрист

— Каковы основные процедуры признания жилого помещения пригод-ным для проживания?

— Такие процедуры определены п. 44 «Положения о признании помещения жи-лым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и много-квартирного дома аварийным и подле-жащим сносу или реконструкции» (утв. постановлением Правительства Россий-ской Федерации от 28 января 2006 г. № 47).

Эти процедуры включают:— прием и рассмотрение заявления

и прилагаемых к нему обосновывающих документов;

— определение перечня дополни-тельных документов (заключения со-ответствующих органов государствен-ного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта Россий-ской Федерации о результатах проведен-ных в отношении жилого помещения ме-роприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании жи-лого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным тре-бованиям;

— определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских ор-ганизаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности

признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения;

— работу самой комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых по-мещений для постоянного проживания;

— составление комиссией заключе-ния о признании жилого помещения со-ответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям и пригодным (непригод-ным) для проживания и признании мно-гоквартирного дома аварийным и подле-жащим сносу или реконструкции;

— составление акта обследования по-мещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу мо-жет основываться только на результатах, изложенных в заключении специализи-рованной организации, проводящей об-следование;

— принятие соответствующим орга-ном исполнительной власти решения по итогам работы комиссии;

— передача по одному экземпляру ре-шения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).

— Граждане, проживающие в мно-гоквартирном доме, регулярно




жалуются на соседа, который устроил в своей квартире мастерскую, и из-за этого «производства» систематически нарушается тишина в подъезде, рас-пространяются специфические запа-хи и т. п. Что по этому поводу говорит закон?

— Жилищный кодекс РФ исходит из того, что жилое помещение предна-значено для проживания граждан. Вме-сте с тем, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или ин-дивидуальной предпринимательской дея-тельности проживающими в нем на за-конных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также установленные требования, которым должно отвечать жилое помещение.

«Не допускается размещение в жи-лых помещениях промышленных произ-водств», – гласит часть третья ст. 17 ЖК.

— Имеют ли право государственные жилищные инспектора заходить в квар-тиры жильцов и требовать документы, подтверждающие право собственности на квартиру?

— Часть 5 ст. 20 Жилищного кодек-са РФ к полномочиям государственных жилищных инспекторов относит среди прочих следующие:

1) запрашивать и получать на осно-вании мотивированных письменных запросов от органов государственной власти, органов местного самоуправле-ния, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан инфор-мацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;

2) беспрепятственно по предъявле-нии служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя

(заместителя руководителя) органа госу-дарственного жилищного надзора о на-значении проверки посещать территории и расположенные на них многоквартир-ные дома, помещения общего пользова-ния многоквартирных домов, а с согла-сия собственников жилые помещения в многоквартирных домах и проводить их обследования.

— Какие существуют ограничения и за-преты на перевод жилого помещения в нежилое помещение?

— Перевод жилого помещения в не-жилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению не-возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым поме-щениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого поме-щения либо используется собственником данного помещения или иным граждани-ном в качестве места постоянного прожи-вания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но поме-щения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жи-лое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным законом требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным тре-бованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.




— Какая установлена ответственность за незаконную самовольную переплани-ровку квартиры?

— В настоящее время часть вторая ст. 7.21. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах предусматривает наложение администра-тивного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

— Только ли общежития можно считать специальным видом жилого помещения или существуют еще и другие виды?

— «Правила пользования жилыми помещениями» (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25) называют нам достаточно много видов специализиро-ванных жилых помещений в зависимости от целей размещения в них граждан.

Так, специализированные жилые по-мещения предназначаются:

— для проживания граждан на время работы, службы, обучения;

— для временного проживания граж-дан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

— для временного проживания граж-дан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

— для временного проживания граж-дан в связи с непригодностью жилого по-мещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

— для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отне-сены к числу граждан, нуждающихся в со-циальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;

— для проживания граждан, при-знанных вынужденными переселенцами и беженцами;

— для временного проживания граж-дан, нуждающихся в специальной соци-альной защите;

— для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность.

— Насколько законным является уве-домление за 8,5 месяцев собственника дома о том, что дом будет изъят? А если собственник не согласится?

— Речь, видимо, идет о том, что дом изымается у собственника в связи с изъ-ятием соответствующего земельного участка для государственных или муни-ципальных нужд.

Если это так, то собственник жилого помещения не позднее чем за год до пред-стоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с со-гласия собственника.

Как поясняет нам часть 9 ст. 32 Жи-лищного кодекса РФ, если собственник жилого помещения не согласен с реше-нием об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган госу-дарственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое реше-ние, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в те-чение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уве-домления.




— Входит ли в общую долевую соб-ственность «садик» (специально озе-лененный самими жильцами дома участок), который примыкает к много-квартирному дому?

— Собственникам помещений в мно-гоквартирном доме принадлежит на пра-ве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, земельный участок, на кото-ром расположен данный дом, с элемента-ми озеленения и благоустройства. К та-ковым, думается, можно отнести и этот благоустроенный «садик».

— Расскажите, пожалуйста, про предо-ставление освободившихся жилых по-мещений в коммунальной квартире. Кто имеет право на жилплощадь?

— Освободившееся жилое помеще-ние в коммунальной квартире, в кото-рой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собствен-никам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квар-тире указанных граждан освободившее-ся жилое помещение предоставляется по договору социального найма прожи-вающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке призна-ны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предо-ставления, на основании их заявления.

При отсутствии в коммунальной квар-тире всех этих граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по

договору купли-продажи гражданам, ко-торые обеспечены общей площадью жи-лого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основа-нии их заявления.

— В каких случаях возможно растор-жение договора социального найма жилья?

— Договор социального найма жи-лого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих со-вместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор соци-ального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства до-говор социального найма жилого поме-щения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном по-рядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жи-лого помещения нанимателем или дру-гими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное прожи-вание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утра-той (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего на-нимателя.


Издательский Дом«ПАНОРАМА» – крупнейшее в Россиииздательстводеловых журналов. Десять издательств, входящих в ИД «ПАНОРАМА», выпускают 95 журналов.

Свидетельством высокого авторитета и признания изданий ИД «Панорама» является то, что 27 журналов включе-ны в Перечень ведущих рецензируемых журналов и изданий, утвержденный ВАК, в которых публикуются основные науч-ные результаты диссертаций на соиска-ние ученой степени доктора и кандидата наук. Среди главных редакторов наших журналов, председателей и членов редсоветов и редколлегий – около 300 академиков, членов-корреспондентов академий наук, профессоров и столь-ко же широко известных своими профессиональными достижения-ми хозяйственных руководителей и специалистов-практиков.

Издательский Дом «ПАНОРАМА» – это:

ВНЕШТОРГИЗДАТwww.Внешторгиздат.РФ, www.vnestorg.ru

АФИНАwww.Бухучет.РФ, www.afina-press.ru

СЕЛЬХОЗИЗДАТwww.Сельхозиздат.РФ, www.selhozizdat.ru

МЕДИЗДАТwww.Медиздат.РФ, www.medizdat.com

СТРОЙИЗДАТwww.Стройпресса.РФ, www.stroyizdat.com

НАУКА и КУЛЬТУРАwww.Наука-и-культура.РФ, www.n-cult.ru

www.ИДПАНОРАМА.рф, www.panor.ruТелефоны для справок:

(495) 211-5418, 749-4273, 749-2164Факс: (499) 346-2073

ПОЛИТЭКОНОМИЗДАТwww.Политэкономиздат.РФ, www.politeconom.ru

ЮРИЗДАТwww.Юриздат.РФ, www.jurizdat.ru


ТРАНСИЗДАТwww.Трансиздат.РФ, www.transizdat.com

ПРОМИЗДАТwww.Промиздат.РФ, www.promizdat.com

Т Р АН

СИЗДА

Т

ЭНЦИКЛОПЕДИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

Журнал «Глава местной администрации» зарекомендовал себя как надежный помощник руководителей муниципальных образова-ний в принятии и проведении в жизнь управленческих решений.

В каждом номере: современные технологии эффективного муниципаль-ного управления, финансового обеспечения реформы ЖКХ, вопросы деятельности образовательных, медицинских, клубных учреждений, при-влечения внебюджетных средств на содержание дорог, благоустройство территорий; антикризисный менеджмент; опыт успешных руководителей администраций; рекомендации ученых специалистов и мн. др.Журнал издается при информационной поддержке Комитета по разви-тию потребительского рынка Торгово-промышленной палаты России.

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ВЫБОРНЫМИ ОРГАНАМИ:ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ

МЕСТНЫЙ БЮДЖЕТ: ФОРМИРОВАНИЕ, УТВЕРЖДЕНИЕ, ИСПОЛНЕНИЕ

СИСТЕМА МУНИЦИПАЛЬНЫХ УСЛУГ: КОДИФИКАЦИЯ, ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ, ЭФФЕКТИВНОСТЬ

МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ЗАКАЗ: ЭКОНОМИКА И ПРАВО

МУНИЦИПАЛЬНЫЕ СЛУЖБЫ: ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ

ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ

РАЗГРАНИЧЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Ежемесячное издание. Объем – 80 стр. В свободную продажу не поступает

www.glava.panor.ruE-mail: [email protected]

Издательский дом рекомендуетН

а пр

авах

рек

лам

ы

Для оформления подписки через редакцию необходимо получить счет на оплату, прислав заявку по электронному адресу [email protected] или по факсу (499) 346-2073, а также позвонив по телефонам: (495) 749-2164, 211-5418, 749-4273.

Основные разделы и рубрики журнала: «Из первых рук»; «Время местное. Справочник муниципала»; «От закона – к практике»; «Уроки реформирования»; «Социальная политика»; «Законотворчество»; «Об-разование и культура»; «Сельская жизнь»; «Жилищно коммунальный рынок»; «Знание – сила» (ответы на вопросы); «Суд да дело»; «А как у них» и др.

Ведущие постоянных рубрик – В.С. Тимченко, председатель комитета Госдумы по вопросам местно-го самоуправления, председатель Всероссийского совета местного самоуправления, С.М. Киричук, пре-зидент Конгресса муниципальных образований РФ, член Совета Федерации; В.Л. Глазычев, председатель комиссии по вопросам регионального развития Общественной палаты РФ.

ОРГАНАМИ:

Е,

СТЬ


12310


84787


9/2011

ВОПРОСЫ

ЖИЛИЩНОГОПРАВА

Марат ХУСНУЛЛИН, заместитель мэра Москвыпо вопросам строительства:

«Фронт предстоящих работ в столице огромный.И наша задача – втянуть в эту работу максимальное количество девелоперов…»

ISSN 2220-7384

ЖУРНАЛ «ВЕСЬ МИР – НАШ ДОМ!»


Журнал предлагает все необходимые вам сведения для организа-ции бизнеса в выбранной стране, профессиональный и полезный для делового человека страноведческий анализ, исчерпывающую деловую информацию и практические сведения о жизни, условиях предприни-мательства за рубежом.

Задача журнала – помочь вам сделать правильный выбор, сэконо-мить силы, время, нервы и деньги на поиск достоверных сведений об условиях переезда, жизни, работы и развития бизнеса за рубежом с тем, чтобы вы совершенно спокойно преодолели все возникающие на этом пути препятствия и добились желаемой цели.

Рекомендации и советы экспертов журнала ускорят процесс адаптации к социально-экономическим условиям новой страны и предостерегут от возможных многочисленных ошибок, которые за-частую обходятся очень дорого.

Авторские рубрики «Свой взгляд» и «Свое дело» сообщат об особен-ностях образа жизни и ведения бизнеса в разных странах.

Миссия журнала – не только давать дельные советы и помогать рос-сиянам благополучно обустраиваться на новом месте, но и транслиро-вать здоровые импульсы консолидации соотечественников, мораль-ного и делового сотрудничества земляков и землячеств за рубежом, взаимоподдержки во имя процветания близких по духу людей и нашей большой Родины – России.

ДАЛЬНЕЕ ЗАРУБЕЖЬЕ ДЛЯ РОССИЯН: ИНВЕСТИЦИИ, НЕДВИЖИМОСТЬ, КАПИТАЛ, ГРАЖДАНСТВО

НОВЫЙ ПРОЕКТ ИЗДАТЕЛЬСКОГО ДОМА «ПАНОРАМА»


11825,на год – 11832


46021,на год – 46032

Для оформления подписки в редакции необходимо получить счет на оплату, прислав заявку по электронному адресу [email protected], по факсу (499) 346-20-73 или через сайт www.panor.ru.

На все возникшие вопросы по подписке вам с удовольствием ответят по телефонам: (495) 211-54-18, 749-21-64, 664-27-61

Председатель редсовета – А.Н. Спартак, доктор эконо-мических наук, профессор, директор Всероссийского научно-исследовательского конъюнктур-ного института

В.В. Ивантер, доктор экономиче-ских наук, профессор, академик РАН, директор Института народно-хозяйственного прогнозирования РАН

Б.М. Смитиенко, доктор эконо-мических наук, профессор, пред-седатель УМО «Мировая эконо-мика», проректор Финансовой академии при Правительстве РФ

Г.Б. Клейнер, доктор экономиче-ских наук, профессор, член-корр. РАН, зам. директора Центрального экономико-математического ин-ститута РАН

Н.П. Шмелев, доктор экономиче-ских наук, профессор, академик РАН, директор Института Европы РАН

М.Л. Титаренко, доктор историче-ских наук, профессор, академик РАН, директор Института Дальнего Востока РАН

С.М. Рогов, доктор исторических наук, профессор, член-корр. РАН, директор Института США и Канады РАН

И.С. Королев, доктор экономиче-ских наук, профессор, член-корр. РАН, зам. директора Института ми-ровой экономики и международ-ных отношений РАН

В.С. Паньков, доктор экономиче-ских наук, профессор Националь-ного исследовательского универ-ситета «Высшая школа экономики»

РЕДАКЦИОННЫЙ СОВЕТ ЖУРНАЛА

Ежемесячное издание. Объем – 80 с. Распространяется по подписке, в международных организациях

и зарубежных представительствах.http://mir.panor.ru,

http://Политэкономиздат.РФ,http://politeconom.ru

РУБРИКИ ЖУРНАЛА

ИНВЕСТИЦИИ Земля, строительство, бизнесИнвестиции в основные фондыИнвестиционные технологииКонтракты и предложенияИнвестиционный климат Инвестиции для начинающих

НЕДВИЖИМОСТЬ Конъюнктура рынков недвижи-мостиАренда и покупка жилой недви-жимости

Правила приобретения недви-жимостиПути получения кредита

КАПИТАЛНациональное законодательствоКорпоративные правилаУсловия для финансовых опе-рацийПроцедура приобретения основ-ных фондовЭтапы создания фирмы (юриди-ческого лица)

ШКОЛА ИММИГРАНТАУсловия получения ПМЖВторой паспортОбустройство на новом местеОрганизация своего делаОбразование за рубежом Официальные рекомендацииСоветы бывалого

В каждом номере в каждой рубрике – 1–2 статьи


Documents

Вопросы жилищного права в листалку №9