Upload
others
View
1
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny
- ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy
Olsztyn, 07 listopada 2017 r.
BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO-DORADCZYCH
10-062 Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel/fax. 89-534-96-92 , 527-06-84, Filia : 10-544 Olsztyn ul. Warmińska 13c/2 tel. 89-527-28-65 www. btp.olsztyn.pl
Wykonujemy usługi w zakresie: - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości
- wyceny przedsiębiorstw
- wycena :nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych,
- kosztorysowanie.
- opracowywanie business planów oraz
programów naprawczych itp.
- obrót nieruchomościami
- prace geodezyjne
Nr rej. 214/2017
O P E R A T S Z A C U N K O W Y
wartości rynkowej prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej objętej KW
nr OL1O/00091554/5, składającej się z działek nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2, o
łącznej powierzchni 10,7903 ha, położonych w miejscowości Łęgajny, gm. Barczewo,
powiat olsztyński, woj. warmińsko-mazurskie.
Właściciel nieruchomości:
ENTERPRISE OF BUILDING AND ENGINEERING WORK „ENGINEERING”
SPÓŁKA AKCYJNA W UPADŁOŚCI LIKWIDACYJNEJ
Wartość określona wg stanu nieruchomości na dzień 03.11.2017 r. oraz cen z
dnia 07.11.2017 r.
WARTOŚĆ RYNKOWA PRAW DO NIERUCHOMOŚCI:
126 100 zł Słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy sto złotych
Autor opracowania:
mgr inż. Adam Turczyński
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 2
2
O P R A C O W A N I E Z A W I E R A :
I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI ............................................................3
II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY .......................................5
1.Przedmiot wyceny
2. Położenie
3. Numer księgi wieczystej
4. Zakres wyceny
5. Określenie celu wyceny
6. Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego
7. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego
III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ...........................................8
1. Stan prawny nieruchomości
2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego
3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości
4. Charakterystyka nieruchomości.
IV. WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI .................................16
1. Przedstawienie sposobu wyceny
2. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości
3. Określenie rodzaju wartości rynkowej
4. Określenie wag cech rynkowych
5. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych
6. Ocena wycenianej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych
7. Zestawienie cech rynkowych nieruchomości porównawczych
8. Określenie wartości rynkowej nieruchomości
V. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY ..................................................25
VI. ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU SZACUNKOWEGO ...........................................26
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 3
3
I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI
Wartość rynkowa prawa własności niezabudowanej nieruchomości
gruntowej objętej KW nr OL1O/00091554/5, składającej się z działek nr 252/1,
254, 255, 256, 257 i 258/2, o łącznej powierzchni 10,7903 ha, położonej w obrębie
Łęgajny, gm. Barczewo, powiat olsztyński, określona na poziomie cen z
07 listopada 2017 r. i stanu z dnia 03 listopada 2017 roku wynosi:
126 100 zł Słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy sto złotych
Autor pragnie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość rynkowa
przedmiotu wyceny jest wartością szacunkową, opartą na uśrednianiu uzyskanych
wyników. Wyniki ewentualnej przyszłej sprzedaży mogą różnić się od określonej
wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona w ramach publicznej
licytacji) będzie ostateczną ceną za lokal, na którą poza kwantyfikowanymi
elementami stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów
znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i niedających się
jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają na ostateczną cenę i zależą
od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów,
jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być rozbieżne od
kryteriów przyjętych przez autorów niniejszego opracowania.
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 4
4
II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY
1. Przedmiot wyceny: nieruchomość gruntowa niezabudowana.
2. Położenie – adres: Łęgajny, gm. Barczewo, powiat
olsztyński, woj. warmińsko-mazurskie,
działki nr 252/1, 254, 255, 256, 257,
258/2 o łącznej powierzchni 10,7903 ha.
3. Numer księgi wieczystej: OL1O/00091554/5 prowadzona przez
VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu
Rejonowego w Olsztynie.
4. Zakres wyceny: prawo własności niezabudowanej
nieruchomości gruntowej.
5. OKREŚLENIE CELU WYCENY
Operat szacunkowy opracowany został dla celów oszacowania wartości
składników majątkowych przedsiębiorstwa pod firmą: Olsztyńskie Przedsiębiorstwo
Robót Inżynieryjnych „INŻYNIERIA”.
6. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
6.1. Podstawa formalna : Zlecenie z dnia 26.05.2017 r.
Zleceniodawca : Syndyk Masy Upadłości Olsztyńskiego
Przedsiębiorstwa Robót Inżynieryjnych
„INŻYNIERIA” w upadłości likwidacyjnej,
Tadeusz Grabowski.
Zleceniobiorca : Biuro Techniczno-Prawne, Adam Turczyński
ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn
6.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst
jednolity Dz. U. z 23.12.2016r., poz. 2147, z późn. zm.);
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 5
5
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147
z 14.12.2016 r. z późn. zm.);
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr
43 z 1964 r. poz. 296 – z późn. zm.);
Ustawa z dnia 28 lutego 2003r. Prawo Upadłościowe (t.j. Dz.U. 2016 poz. 2171
– z późn. zm.).
Wyboru właściwego podejścia i metody wyceny na podstawie art. 154 Ustawy
z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca
majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,
przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o
cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Zgodnie z art. 1, ust. 1, pkt. 2) Ustawy prawo upadłościowe, ustawa reguluje
m.in. zasady dochodzenia roszczeń od niewypłacalnych dłużników będących
osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 69,
ust 2., wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego
do masy upadłości. Art. 319, ust 1 mówi, że syndyk wyznacza biegłego do
sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa upadłego, a ust. 2 tego artykułu
mówi że: opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot
działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar
oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe,
stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi: Sprzedaż mienia, do której
mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się w drodze przetargu lub
aukcji, do których stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego.
Zgodnie z §4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do wyceny
wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto podejście porównawcze,
metodę porównywania parami.
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 6
6
6.2.1. Inne podstawy wyceny:
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny
6.3. Źródła danych merytorycznych:
6.3.1. Oględziny nieruchomości dokonane w dniu 03.11.2017 r., w wyniku których
dokonano lustracji wycenianej nieruchomości oraz jej otoczenia.
6.3.2. Notowania cen rynkowych z lat 2014 – 2017, dotyczące nieruchomości
porównawczych.
6.3.3. Ewidencja Gruntów prowadzona w Starostwie Powiatowym w Olsztynie.
6.3.4. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla obrębu Łęgajny,
uchwalony Uchwałą Rady Miejskiej w Barczewie nr VII/55/2007 z dnia
19 marca 2007 r.
6.3.5. Księga Wieczysta KW nr OL1O/00091554/5, prowadzona przez VI Wydział
Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie.
6.3.6. Mapa ewidencyjna w skali 1:5000
7. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO
7.1. Data sporządzenia wyceny: 07.11.2017 r.
7.2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 07.11.2017 r.
7.3. Data, na którą określono i uwzględniono w
wycenie stan przedmiotu wyceny : 03.11.2017 r.
7.4. Data dokonania oględzin nieruchomości : 03.11.2017 r.
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 7
7
III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI
1. Stan prawny nieruchomości
1.1. Stan prawny wg Księgi Wieczystej
W VI Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie dla
nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW nr OL1O/00091554/5. Zapisy
w księdze na dzień 06.11.2017 roku były następujące:
Dział I – O – „Oznaczenie nieruchomości”
Numer działki: 255
Obręb ewidencyjny: 16, Łęgajny
Położenie: województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński,
gmina Barczewo, miejscowość Łęgajny
Sposób korzystania: nieużytki
Numer działki: 256
Obręb ewidencyjny: 16, Łęgajny
Położenie: województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński,
gmina Barczewo, miejscowość Łęgajny
Sposób korzystania: działka nie zabudowana
Przyłączenie: OL1O/00058330/6
Obszar: 2,1182 ha
Numer działki: 254
Obręb ewidencyjny: 16, Łęgajny
Położenie: województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński,
gmina Barczewo, miejscowość Łęgajny
Sposób korzystania: nieruchomość rolna
Przyłączenie: OL1O/00035318/9
Obszar: 3,9401 ha
Numer działki: 252/1
Obręb ewidencyjny: 16, Łęgajny
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 8
8
Położenie: województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński,
gmina Barczewo, miejscowość Łęgajny
Sposób korzystania: nieruchomość nie zabudowana
Przyłączenie: OL1O/00063537/5
Obszar: 2,5742 ha
Numer działki: 257
Obręb ewidencyjny: 16, Łęgajny
Położenie: województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński,
gmina Barczewo, miejscowość Łęgajny
Sposób korzystania: N - nieużytki
Przyłączenie: OL1O/00063536/8
Obszar: 1,1489 ha
Numer działki: 258/2
Obręb ewidencyjny: 16, Łęgajny
Położenie: województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński,
gmina Barczewo, miejscowość Łęgajny
Sposób korzystania: R – grunty orne
Przyłączenie: OL1O/00031707/5
Obszar: 0,6630 ha
Obszar całej nieruchomości: 10,7903 ha
Komentarz do migracji:
Treść pola komentarz wykreślono z urzędu po sprostowaniu oznaczenia
nieruchomości
Dział I – Sp – „Spis praw związanych z własnością”
Brak wpisów
Dział II – „Własność”
Właściciele:
Wielkość udziału: 1/1
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 9
9
Nazwa: ENTERPRISE OF BUILDING AND ENGINEERING
WORK "ENGINEERING" SPÓŁKA AKCYJNA W
UPADŁOŚCI LIKWIDACYJNEJ
Siedziba: Warszawa
REGON: 510522382
KRS: 0000020836
Dział III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia”
1) Ostrzeżenie – egzekucja z nieruchomości na rzecz Przedsiębiorstwa Drogowo-
Mostowego S.A z siedzibą w Iławie
2) Ostrzeżenie – zakaz zbywania i obciążania nieruchomości opisanej w niniejszej
księdze wieczystej
Dział IV – Hipoteka
1) Hipoteka umowna w kwocie 3 000 000,00 zł – wierzytelność wynikająca z
ugody z dnia 29.12.2011 r. wraz z odsetkami ustawowymi, kosztami egzekucji
oraz innymi należnościami ubocznymi.
Wierzyciel hipoteczny: Budimex S.A. z siedzibą w Warszawie
2) Hipoteka przymusowa w kwocie 570 181,35 zł – należność główna, odsetki,
roszczenia o świadczenia uboczne przewidziane w art. 110 (1) ustawy z dnia
6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych oddział w Olsztynie z
siedzibą w Warszawie
1.2. Stan prawny wg ewidencji gruntów
Województwo: warmińsko – mazurskie
Powiat: olsztyński
Jednostka ewidencyjna: Barczewo
Obręb: 0016 Łęgajny
Jednostka rejestrowa: G.491
Księga Wieczysta: KW OL1O/00091554/5
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 10
10
Podmiot ewidencyjny: ENTERPRISE OF BUILDING AND ENGINEERING
WORK "ENGINEERING" S.A. w upadłości
likwidacyjnej
Pankiewicza 3, 00-696 Warszawa
Charakter władania: własność
Udział: 1/1
Nr działki Położenie
działki Opis użytku
Oznaczenie
i klasa
Pow. użytku
(ha)
Pow. działki
(ha)
252/1 nieużytki
grunty orne
grunty orne
N
RV
RVI
1,0065
0,3279
1,2398
2,5742
254 inne tereny zabudowane
nieużytki
Bi
N
0,0236
3,9165 3,9401
255 nieużytki N 0,3459 0,3459
256 nieużytki
grunty orne
grunty orne
N
RV
RVI
1,7248
0,0813
0,3121
2,1182
257 nieużytki
grunty orne
N
RV
0,8140
0,3349 1,1489
258/2 grunty orne
grunty orne
RV
RVI
0,4181
0,2449 0,6630
10,7903
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 11
11
2. Przeznaczenie nieruchomości
Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
dla obrębu Łęgajny, uchwalonego Uchwałą Rady Miejskiej w Barczewie
nr VII/55/2007 z dnia 19 marca 2007 r. przedmiotowa nieruchomość znajduje się
na terenie oznaczonym symbolem PG1 – obszary i tereny górnicze, tereny
poeksploatacyjne do rekultywacji.
Ustalenia szczegółowe, dotyczące przeznaczenia terenów i zasad ich
zagospodarowania w odniesieniu do obszaru oznaczonego symbolem PG-1 reguluje
§49, w brzmieniu:
§ 49.
1. Istniejące tereny składowania i powierzchniowej eksploatacji kruszywa naturalnego,
piasku, zagrożone osuwaniem się mas ziemnych oznaczono na rysunku symbolem PG,PG1.
2. Dopuszcza się lokalizację obiektów tymczasowych, związanych z obsługą kopalni i
składowisk surowca, obiektów tymczasowych funkcji usług i produkcji związanych z
przerobem kamienia, kruszywa, obiektów i urządzeń wyposażenia technicznego kopalni,
sieci infrastruktury technicznej, dróg wewnętrznych, stanowisk składowania mas ziemnych.
3. Na terenach oznaczonych symbolem PG ustala się:
1) eksploatacja złoża może nastąpić po uzyskaniu koncesji i udokumentowaniu złoża
zgodnie z przepisami szczególnymi;
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 12
12
2) obowiązek rekultywacji terenów poeksploatacyjnych w kierunku rolnym i leśnym;
3) zakaz wykorzystywania wyrobisk poeksploatacyjnych na wysypisko śmieci i ścieków;
4) pozostawienie wymaganych przepisami szczególnymi filarów ochronnych od
istniejącego zainwestowania naziemnego i podziemnego;
5) wykonanie i utrzymanie na czas eksploatacji kopalni indywidualnych ujęć wody i
szczelnych zbiorników na nieczystości ciekłe z zapewnieniem ich utylizacji stosownie
do przepisów szczególnych;
6) zakaz wprowadzania z miejsc pozyskiwania piasku i kruszywa wody do rowów, rzek i
zbiorników melioracyjnych;
7) dopuszcza się składowanie w wyrobiskach poeksploatacyjnych piasku stanowiącego
odpad produkcyjny;
8) dopuszcza się składowanie nadkładu zdjętego przed podjęciem eksploatacji w
bezpośrednim sąsiedztwie wyrobisk z wyłączeniem gruntów leśnych;
9) nakaz zapewnienia trwałej ochrony i zabezpieczenia przed osuwaniem się mas
ziemnych ze skarp i zboczy zgodnie z przepisami odrębnymi
3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości
Przedmiotowa nieruchomość położna jest w obrębie Łęgajny w
gminie Barczewo. Miejscowość zlokalizowana jest w odległości około 8 km na
północny wschód od granicy administracyjnej Olsztyna oraz około 3 km na
południowy zachód od Barczewa. Działki wchodzące w skład nieruchomości
położone są na wyjeździe z miejscowości Łęgajny w kierunku Nikielkowa, przy ulicy
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 13
13
Olsztyńskiej, stanowiącej drogę asfaltową. Nieruchomość przylega do
zainwestowanej części miejscowości, jej najbliższe otoczenie stanowią z jednej
strony osiedle domów jednorodzinnych, z drugiej zaś, tereny rolne, a także grunty
eksploatacyjne.
4. Charakterystyka nieruchomości
W skład nieruchomości wchodzi sześć działek gruntu o numerach: 252/1,
254, 255, 256, 257 oraz 258/2 o łącznej powierzchni 10,7903 ha, znajdujących się
na terenach poeksploatacyjnych, przeznaczonych do rekultywacji. Nieruchomość
posiada nieregularny kształt, położona jest na terenie o bardzo zróżnicowanej
hipsometrii, z uwagi na trwające na jej terenie w minionych latach wydobycie
kopalin w postaci piasku i żwiru. Teren niezagospodarowany i nieogrodzony,
porośnięty wysoką trawą, a także miejscowo występującymi samosiewami drzew i
krzewów. Dojazd do kompleksu odbywa się drogą o nawierzchni asfaltowej.
Na terenie nieruchomości zlokalizowany jest nieużytkowany budynek, o
powierzchni zabudowy 31 m2, w złym stanie technicznym, pełniący niegdyś funkcję
stróżówki. Budynek nie stanowi wartości cenotwórczej.
dokumentacja fotograficzna
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 14
14
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 15
15
IV. WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI
1. Przedstawienie sposobu wyceny
W procesie wyceny zastosowano podejście porównawcze metodę
porównywania parami. Istotą podejścia porównawczego jest założenie, że
ewentualny przyszły nabywca nieruchomości nie będzie skłonny zapłacić za nią
ceny większej od cen innych nieruchomości o podobnych cechach sprzedawanych
na rynku. Istotne dla ustalenia wartości w tym podejściu jest śledzenie na bieżąco
transakcji zawartych na danym rynku. Zastosowana metoda oparta jest na
konkretnie wybranych transakcjach sprzedaży nieruchomości o podobnych cechach
i atrakcyjności dla inwestorów.
Jednostkowa cena średnia po korekcie (W1+W2+W3) / 3 = 11 690 zł Powierzchnia wycenianej działki (ha): 10,7903 Wartość rynkowa nieruchomości : 126 139 zł po zaokrągleniu : 126 100 zł Słownie: Sto dwadzieścia sześć tysięcy sto złotych
BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie ul. Jagiellończyka 31 tel./fax 89-534-96-92, 527-06-84
Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Łęgajnach gm. Barczewo
KW nr OL1O/00091554/5, dz. nr 252/1, 254, 255, 256, 257, 258/2 str. 16
16
V. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY
1. Klauzule publikacji i wykorzystania
Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu.
Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w
innym celu.
Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autora opracowania.
2. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawców
1. Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze dane dotyczące stanu prawnego
nieruchomości oraz inne przekazane przez zleceniodawcę niezbędne do opracowania
niniejszego operatu.
2. Założono jednakową ufność do uzyskanych danych w Starostwie Powiatowym w
Olsztynie oraz ich zgodność ze stanem faktycznym w terenie.
3. Niniejszy operat sporządzono zgodnie ze Krajowymi Zasadami Wyceny Rzeczoznawców
Majątkowych PFSRM oraz zgodnie z przepisami prawa.
4. Określona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje wielkości takich jak: podatki
oraz opłaty, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić.
5. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony
przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły zmiany
uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość
wycenianej nieruchomości.
6. Szczegółowe dane dotyczące obiektów porównawczych pozostały utajnione w dyspozycji
autora.