复地首府 D区板楼产品调整的研究报告——户型是否合并

策源市场部2006 年 4月 6日

目录 报告背景分析及调研的说明 首府 D区产品情况分析 产品调整前后方案的对比分析 关于市场销售去化角度的研究 项目开发进度的需求 关于 200平米户型是否合并的建议

1.报告背景分析及调研的说明

经北京策源与北京复地的多次沟通，就 2005 年所做的关于首府 D 区板楼户型调整“ 200 平米是否合并”的问题做了更进一步的探讨，

最后讨论决定：“ 200平米户型不做合并”。

说明： 本报告将从产品配比方案的对比，两种户型市场销售去化情况对比及项目开发要求等方面作出分析，得出最终的市场研究结论

2.首府 D区产品情况分析

A区

B区

C区

D 区首府小区规划示意图

2.首府 D区产品情况分析

电竖井

228. 82m主卧室

更衣26.14m

214. 12m

213.63m书房

餐厅24.87m2

3.84m

11. 95m

4.43m

16. 82m

4.82m门厅

64. 36m起居室

2

217. 87m 25. 07m

厨房

228. 67m主卧室

电竖井

A7.15m2门厅

4.90m储藏

2

设

井竖备

B

6. 04m

家庭室

27.17m

更衣

216. 82m卧室

18.18m卧室

2

4.64m洗衣房

2 2

3. 70m2

25. 33m佣人房

下

上

256. 90m

2

起居室

2

2 餐厅 餐厅 24.82m门厅

设

井竖备

B反

2

22. 41m洗衣房

210.00m厨房

2卧室

25.88m佣人房

4. 43m

2. 41m2洗衣房

2

16. 82m

5.88m2佣人房

卧室2

餐厅224.87m

69.42m起居室

厨房

C27.15m

门厅

4.90m储藏

2

2

214. 12m

26.14m更衣

13. 64m书房

2

13. 90m家庭室

15. 16m

6.04m4.64m洗衣房

2

5. 48m

2

2

5.10m更衣

2

25.33m佣人房

卧室

2

24.62m更衣

15.05m卧室

2 2

228. 82m主卧室

卫

卫

卫

卫

卫 卫

卫

卫

A'户型 B户型 C'户型B户型 反

更衣

更衣

储藏

24.09m 24.09m

3.84m2储藏

11. 95m2卫

228. 67m主卧室

更衣

下

上

17. 83m合用前室

2

17. 83m合用前室

2

3. 70m2卫

空调室外机位 空调室外机位

上 上

210.00m厨房

256. 90m起居室

空调室外机位

16. 43m2

23. 46m

22.57m24.44m24.44m

3. 42m2

2.57m2

17. 74m2 6. 25m2 6.25m216. 43m2

7. 85m24.02m24. 02m27.85m2

4. 86m2 11. 09m2

3. 25m2

4.86m2

23.25m

三居 两居 三居

原设计户型图

2.首府 D区产品情况分析

楼号 D1 D2 D3 D4 总计 比例

户型编号 建筑面积 (m2) 　 　 　 　 　 　

A400.4/368.45/400.13/400.06/400

.814 4 4 4 16 14.29%

B 212.91/213.31/212.9/212.95 4 4 4 4 16 14.29%

B1 212.9/212.95/212.91/213.31 4 4 4 4 16 14.29%

C388.7/388.8/368.38/388.73/389.

464 4 4 4 16 14.29%

D 426.08/426.18/426.1/426.91 3 3 3 3 12 10.71%

E 362.41/362.5/362.43/363.11 3 3 3 3 12 10.71%

F 414.75/414.85/414.77/415.55 3 3 3 3 12 10.71%

G 574.6/574.74/575.72 1 1 1 1 4 3.57%

H 566.16/567.23/566.27/566.13 1 1 1 1 4 3.57%

I 650.49/650.65/650.52/651.75 1 1 1 1 4 3.57%

总计 28 28 28 28 112 100%

数据来源：北京复地

原设计户型情况

2.首府 D区产品情况分析

户型 面积区间 (平方米） 套数 户型比例

两居 　 202.9-213.3 (B 、 B1) 32 　 28.6%

三居 370 – 430 （ A 、 C 、 D 、 E 、 F ）　 68 60.7%

四居（跃层） 550 － 580 （ G 、 H ）　 8 7.1 ％四居（跃层） 650 （ I ）　 4 3.6%

总计 --- 112 100%数据来源：北京复地

2.首府 D区产品情况分析

原设计户型配比

3.产品调整前后方案的对比分析

3.产品调整前后方案的对比分析

设定：对 200 平米户型做合并调整，项目户型面积的配比为：

户型 面积区间 ( 平方米） 套数 户型比例两居 　 202.9-213.3 (B 、 B1) －－　 －－三居 370 – 430 （ A 、 C 、 D 、 E 、 F ）　 84 87.5 ％

四居（跃层） 480 － 580 （ G 、 H ）　 8 8.3 ％四居（跃层） 650 （ I ）　 4 4.2 ％

总计 --- 96 100%

370－ 430平米面积段的比例过大，小户型面积段缺失，客户群体变的单一，损失掉了此类产品的客户。

3.产品调整前后方案的对比分析

两外考虑低层叠拼部分后的户型面积配比为：

370－ 430平米面积段的比例过大，小户型面积段缺失，客户群体变的单一，损失掉了此类产品的客户。

户型 面积区间 ( 平方米） 套数 户型比例两居 　 202.9-213.3 －－　 －－三居 370 – 430 184 70.0 ％四居 480 － 580 76 28.8 ％四居 650 　 4 1.2 ％总计 --- 264 100%

4.关于市场销售去化角度的研究

4.关于市场销售去化角度的研究

调研说明：通过对北京房地产信息网 (www.e-fdc.com) 的数据查询，根据首府 D 区板楼的户型分布，设定标准为 200 段（ 190-230 平米）、 400 段（ 350-500 平米），销售价格为 15000元 / 平米；对不同面积段产品 2005年 1月——2006年 2月的市场供应和销售去化情况进行分析。

通过两种产品在整体市场及区域重点个案的销售情况对比分析，得出那种产品更有利于项目的销售。

2005 年 1 月— 2006 年 2 月月市场新增上市项目 / 套数 / 平均销售套数

新增上市项目

新增上市套数

套 /月

05.01

05.02

05.03

05.04

05.05

05.06

05.07

05.08

05.09

05.10

05.11

05.12

06.01

06.02

200平米

段20

1411

19 0 2 3 33 9 15 23 13 8 22 35 40 21 10

400平米

段21 551 8 18 4 14 38 16 23 16 21 18 30 17 45 22 17

结论：销售单价在单价 15000元 / 平米以上的户型， 200平米段销售速度高于 400平米段的销售速度，二者速度对比约为 2.4 ： 1

整体北京市场的 200/400 平米销售套数对比表（单价在 15000元 / 平米以上的户型）

数据来源 : 北京房地产信息网 (www.e-fdc.com)

4.关于市场销售去化角度的研究

项目名称 面积区间

上市套数

去化套数

销售周期（月）

去化速度（套 /月）

销售价格（元 /平米） 精装修标准

公园大道190-250 182 180 28 6

15700 2200 元 / 平米250-350 136 120 27 4350-450 68 47 18 3

棕榈泉国际公寓

190-250 213 205 32 613829 3000 元 / 平米250-350 14 2 2 1

350-450 116 98 26 4

阳光上东190-250 366 262 29 9

10373

2200-2500元 / 平米

（一期毛坯房）

250-350 289 119 27 4

350-450 16 6 6 1

通用时代190-250 280 279 19 15

13000 2800 元 / 平米250-350 54 52 3 17350-450 50 48 7 7

结论：在分析具有可比性的楼盘中，也发现 200段的户型销售速度快于 400段的销售速度，基本也保持在 2.5 ： 1的关系。同档次的项目多为精装修房，装修标准为 2000-4000 元 / 平米。

重点个案分析 200与 400面积段去化情况

数据来源 : 北京房地产信息网 (www.e-fdc.com)

4.关于市场销售去化角度的研究

4.关于市场销售去化角度的研究

从北京整体市场的角度或者从具有可比性的竞争楼盘的角度分析，在 200 平米段与 400 平

米段的户型的销售来看，结论都是 200 平米段的户型销售速度远高于 400 平米段的销售速度。

设定 15000 元 / 平米的项目进行分析，无论是北京市整体市场还是重点个案同类型产品的研

究， 200 平米户型段和 400 平米户型段销售速度比率为2.4： 1 （ 2.5 ： 1

）

5.项目开发进度的需求新天嘉园  预售许可证

预售许可证编号 京房售证字 (2005)18 号

发证机关 北京市建设委员会 发证日期 2005-1-19

项目名称 新天嘉园 ( 推广名： PEKING HOUSE) 开发商 北京柏宏房地产开发有限公司坐落位置 朝阳区西大望路 21 号新天嘉园北区建设工程规划许可证编号

2004 规 ( 朝 ) 建字 0409 号 ,2004 规 ( 朝 ) 建字 0424 号 ,2004 规 ( 朝 ) 建字 0431号 ,2004 规 ( 朝 ) 建字 0456 号 ,2004 规 ( 朝 ) 建字 0457 号

土地用途和年限 住宅 70 年；配套 40 年；地下车库 50 年

准许销售面积 101646.49(m2)

批准预售部位 北区 A1#—A9#、 C1#-C4#、 D1#-D4#；地下车库

5.项目开发进度的需求

PEKING HOUSE 首府 D区（  D1#-D4# ）板楼部分已经于 2005年 1月 19日取得销售许可证，截至到现在仍未做推广销售。

我们项目的销售回款受到极大影响。

为了使项目尽快上市，主动抓住市场机会。

6.关于 200平米户型是否合并的建议

从项目户型整体配比的角度，我们建议保留 200 平米面积段的产品，以扩大项目的客群范

围，而且目前 200 平米户型套数比例为 28.6 ％（就 D 区板楼而言），从建筑面积角度分析此类

产品仅为 15 ％比例，适中。

从北京整体市场的角度或者从具有可比性的竞争楼盘的角度分析，在 200 平米段与 400 平

米段的户型的销售来看，结论都是 200 平米段的户型销售速度远高于 400 平米段的销售速度。

        因此我们建议，保留 200平米面积段的产品，不建议将其合并。

THANKS