השקעות ביוון ארגוסן"נדל

2

כרטיס ביקור–ן "נדל ארגוס

מקצוע בעלי בסיוע מתבצעת החברה פעילות מקצועי ליווי למשקיע המעניק דבר ,וביוון בישראל

.התהליך כל לאורך ואישי כל מהכנת החל המשקיע את מלווה הצוות

נכסים איתור ,ביוון בנק חשבון לפתיחת המסמכים כולל הרכישה ניהול ,המשקיע לפרופיל המתאימים

.הנדסית ובדיקה משפטי ליווי כל לאורך וניהולו הנכס השכרת ,ונדרש במידה שיפוץ

.התקופה ושקט בטחון הענקת הוא החברה את המנחה הקו

.לים מעבר השקעתו להבטחת למשקיע נפשי

.וזמן התעסקות למינימום נדרש המשקיע במסמכים טיפול משלב מתחיל ן"נדל ארגוס של השרות

.והשכרתו בטאבו רישומו ,ביוון הנכס לרכישת עד בארץ

י"ע ומנוהלת הוקמה ן"נדל השקעות ארגוס חברת תואר בעלת ,המשפטים משרד מוסמכת ח"רו לוי נדיה

.בכלכלה פיננסים בקורסים כמרצה נדיה שימשה בעבר

.למנהל ובמכללה אביב תל באוניברסיטת וחשבונאיים פיננסי וייעוץ חשבונאות לשרותי ותיק משרד בעלת .גן ברמת

.ן מעבר לים"בשוק הנדלמספר שנים החברה פעילה 2008עקב המשבר הכלכלי שפקד את יוון במהלך

ועם הדירותשהוריד בצורה משמעותית את מחירי החברה החליטה , תחילת התאוששותה הכלכלית

.ן למגורים ביוון"להתמקד בשוק הנדל

כיום ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1%.

ן בישראל"השקעה בנדלפיקדון בבנק

בישראל מגורים ן "כיום השקעות נדל! במקרה הטוב 3%-מניבות תשואה של כ

ההון העצמי הנדרש גבוה ומס הרכישה אני שנים 3אחרי כלומר רק ( 8%עומד על

).באמת מתחיל להרוויח מההשקעה

החודשים האחרונים 12התשואה על פני . ברוטו 9%עד 5%-עומדת על כ

)תיק מנוהל(השקעה בשוק ההון

8%-תשואת ההשקעה ברוטו עומדת על כ.10%עד

.תשואה שוטפת נטו 6.5%

ביצוע השקעה ביוון

?₪ אלפי 170-250אז מה אני עושה היום עם

?

3

4

דירות להשקעה הפכו אטרקטיביות מאוד בשנים האחרונות במקביל לתשואה האפסית

דירות –הסולידיים שניתן לקבל באפיקים נתפסות כנכס יציב ובטוח השומר על ערכו

ולרוב אפילו משיג תשואה ריאלית כשבנוסף דמי השכירות השוטפים מבטאים תשואה של

בפיקדונות כמה אחוזים מעל מה שניתן לקבל .סולידייםואפיקים

07

מקסימום . (מערוץ הכנסה פאסיביהנאה ).רווח במינימום מעורבות

06

הגדלת הרווחה הן בהווה .והן בעתיד

05

תחום פעילות אשר . נחשב לדפנסיבי

04

נכדים /לילדיםלאפשר .התחלה טובה לחיים

03

בניית יציבות פיננסית וביטחון כלכלי בהווה

.ובעתיד

02

תחילת הדרך להשגת עצמאות כלכלית שכולם

.מדברים עליה

01

)וורן באפט" (תעבוד עד שתמות, אם לא תלמד לעשות כסף גם כשאתה ישן"?ן"אז למה להשקיע בנדל

ן בישראל התייקר "שוק הנדלבעשרות אחוזים בעשור האחרון

וההזדמנויות להשקעה בנכס מניב הפכו להיות נחלת העשירונים

.העליונים בלבדן "על השקעה בנדלכמו כן התשואות

-ל 2%בישראל ירדו לרמה של בין 3%.

אשרת שהייה ועבודה במדינה בגוש האירו למשקיעים .אירואלפי 250של מעל בסכום

על ידי המדינות , האירויוון נתמכת כחברה בגוש .המובילות בגוש וקיבלה סיוע בגיבוי מלא מגרמניה

האירו פחת מול השקל משיא של שער 18%-נכון להיום כ( 4.2 -לכ 5.12

כלומר אפשר לקבל יותר עבור ). פיחות.שלנוהשקלים

.בעלות בטאבו 100%

אלפי 30-40בסכום מינימאלי של אירו אפשר לרכוש דירה המאפשרת

ותשואה 10%-8%תשואה ברוטו של -6%נטו לאחר הוצאות מיסים של

7%.

?למה להשקיע ביוון ואתונה

5

יוון נמצאת במרחק של –הקרבה לישראל .פחות משעתיים טיסה

תחנות לרכבת להוספת תוכניותבאתונה יש אפקט ידוע בעולם שמעלה את –תחתית

.מחירי הנכסים

הזדמנות לעליית מחירים בעשור .הקרוב

הנכסים , אחרי המשבר הכלכלי ביווןבערך כמחצית מערך נמצאים היום

.השיא שלהם ערב המשבר

.3.09%מס רכישה נמוך ).נכון להיום(פטור ממס שבח מלא בעת המכירה

.אמנת מס משותפת עם ישראל

מגבלות אשראי במערכת הבנקאית ביוון משק . 2019להסתיים בספטמבר צפויות

.המשכנתאות צפוי להיפתח מחדש

קצת על יוון ואתונה

6

.מסחרי ופוליטיאשר מהווה מרכז –עיר בירה אירופית

.אחד המטבעות המרכזיים בעולםהמטבע המקומי הינו האירו

).מהם באתונה 3.7(תושבים מיליון 10.74-כ 2018לשנת יוון מונה נכון

.מהווה נקודה אסטרטגית חשובה לחיבור בין היבשות אירופה אסיה ואפריקה

מיליון 32-כיוון מהווה יעד תיירותי ראשון במעלה וכמות התיירים המוערכת הינה .איש בשנה

ההיסטוריה של העיר נשקפת מכל פינה והעיר מציעה שילוב נהדר של אתרים .מרשימים יחד עם מוקדי בילוי מודרנייםארכיאולוגים

הסטודנטים מוערכת ואוכלוסיית ריבוי של אוניברסיטאות ופקולטות שונות באתונה .אלף סטודנטים צעירים 130-בכ

יוון והמשבר הכלכלי

7

.הכלכלי העולמיפרץ המשבר 2008בשנת בגרעון תקציבי שהלך ותפח ומומן על ידי נטילת הלוואות מבנקים השנים התנהלה יוון לאורך

.בעולם ובעיקר מגרמניה

, משבר חוב מתרחש ביבשת אירופה ומוביל את יוון ומדינות נוספות כגון אירלנד 2010בשנת .ספרד ואיטליה לסף של חדלות פירעון, פורטוגל

הסיוע .מיידישרי האוצר של המדינות החברות בגוש האירו אישרו ליוון סיוע כספי 2010 יוני.קיצוצים נרחבת תוכניתהותנה בכך שיוון תממש

אלף עובדים במגזר 150ופוטרו 22%-במדינה ב שכר המינימום במסגרת התוכנית הופחת.הציבורי

התוכנית שיושמה על ידי הממשלה גררה גל של הפגנות והפרות סדר רבות ברחבי יוון ובאתונה .בעיקר

.עוני ואבטלה של עשרות אחוזים. יוון במצב קיצוני על סף פשיטת רגל 2013–2010בשנים

השיגה הינה אחת מהמדינות הבודדות בגוש היורו אשר יוון 2017שנת .כלכלית חיוביתצמיחה

.הדיורהירידה במחירי עצריתהבנק המרכזי מודיע על 2017שנת .עלוהודעה ראשונה בעשור האחרון שמחירי הדיור 2018שנת

ביוון היקף ההלוואות לדיור .בעשור וחצי האחרונים

גרף מחירי הדירות ביוון בשני .העשורים האחרונים

משק המשכנתאות ביוון בשפל . דבר המוביל להון כלוא, היסטורי

פתיחת השוק הצפויה תהווה .הזדמנות לעליית מחירים

נבלמה ירידת 2017החל משנת . המחירים

מחירי הנכסים נמצאים בערך .כמחצית מערכם לפני המשבר

ניתן לראות שבחיבור שני המרכיבים מקדם הסיכון על .ההשקעה נראה נמוך יחסית

67.8%65.5%

61.7%57.9% 59.4%

57.7% 56.4%

31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2014 31.12.2015 31.12.2016

40%

36%37%

33% 32%33%

30%

2013 2014 2015 Q1-2016 Q2-2016 Q3-2016 Q4-20168

הרכבת הקייםתוואי

9

העתידיהרכבת תוואי

10

נתוני כלכליים –יוון

1111

אירו 200-350שכר הדירה שנע בין מההכנסה של 1/3מהווה בממוצע

.תושבי יוון

בהשוואה לשנים עברו נראה כי כלכלת יוון מתחילה להתאושש והיא אחת

ממדינות גוש האירו היחידות שמתחילה .לצמוח

.שיעור האבטלה במגמת ירידה

התיירות ביוון ממשיכה לגדול ומהווה מנוע .צמיחה לכלכלה המקומית

משתנים מאקרו כלכלייםשהסתיימה ביוםיוון לשנה

201831.12.201731.12.2016חציון ראשון

bn $ 192.69 bn 200.29 $טרם פורסם)PPP) (1)תוצר מקומי גולמי

PPP) (1)(1.1%3.9%-0.8%שיעור צמיחה בתוצר המקומי

19.5%21%23%)1(האבטלה שיעור

10.7710.77 10.74)במיליונים(מספר תושבים ביוון

684€684€684€)1( שכר מינימום חודשי ביוון

1,060€1,070€1,080€)בקרוב( שכר ממוצע חודשי ביוון

Tradingeconomics.com/greeceבאתר פירסוםעל שיעור האבטלה והשכר מבוססים , המקומינתוני התוצר ) 1(

סיבות לעליית מחירי ן ביוון"הנדל

12

פתיחת שוק המשכנתאות ביוון יהווה מנוע משמעותי

.לעליות מחיר

המשך מתן תמריצים על ידי ממשלת יוון להשקעות זרים

לצורך עידוד הכלכלה .המקומית

כדוגמת פטור ממס שבח שמושך Golden Visa -וה

משקיעים בעיקר מסין ורוסיה והכניס ליוון בשנים

מיליון 500 -האחרונות כ. אירו

ר נמוך ביחס "מחיר לממושך -לארצות אירופה

.משקיעים זרים

עלייה במספר התיירים מעלה את הביקוש לדירות

Air B&B

0

האחרונהביוון בשנה גרף מדד מחירי הבתים

13

אסטרטגיית השקעה

.באמצעות רכישה של תמהיל נכסים, והקטנת התלות בנכס בודדבהשקעה פיזור הסיכון

). ד ראלי לאזור המשקף תשואה נאותה על ההשקעה"שכ(ד כלכלי "איזון בין מחיר הנכס לשכ

.איתור אזורים חדשים בסמיכות לתוואי הרכבת החדש

.יוון במרחק טיסה של שעה וארבעים המאפשר לפקח מקרוב על ההשקעה

).יורחב בהתאם(ן ונכס פיננסי "הגדלת התשואה השוטפת באמצעות שילוב של השקעה בנכס נדל

.שמירה על מקדם סיכון נמוך בהשקעה

.איתור אזורים חדשים בהם טרם נעשה תיקון במחיר התואם את השווי

.בשכונות יציבות בעלות פוטנציאל השבחההתמקדות

הליווי בקצרהתהליך

14

פגישת היכרות עם זיהוי פרופיל , הלקוחתקציב ותיאום , הלקוח

.ציפיות

פתיחת מספר מס , טיסה לאתונהפגישה עם , סיור נכסים. וחשבון בנק

מנהל החברה לניהול נכסים ונוטריון .החברה

בדיקה משפטית של . הנכסים שנבחרו

חתימה על "Precontract”

בדיקות משפטיות .והנדסיות של הנכס

, חתימת החוזההעברת הבעלות

טיפול , למשקיע, מול הרשויות

במידת (שיפוץ והשכרת ) הצורך

.הנכס

:לאתונה הנסיעה לפני הכנה ותקציבו העדפותיו המשקיע עם היכרות•

.הכספי ,יוון לגבי כללי תיאור הכוללת מצגת•

.מהמשבר ויציאתה הכלכלי מצבה.להשקעה רלוונטיות שכונות מצגת•

:להשקעה אופציות הצגת להשכרה הרלבנטיות באתונה שכונות•

.ארוך לטווח לטווח להשכרה באתונה מבוקשות שכונות•

airba).( קצר השוכנות ,אתונה העיר בפאתי נופש כפרי•

קצר לטווח להשכרה ומתאימות הים לחוף.(airbnb)

:השוטף וניהולו השכרתו ,הנכס שיפוץ.הנדרש לשיפוץ מפורטת מחיר הצעת קבלת• לגבי ההחלטות קבלת בתהליך המשקיע ליווי•

.השיפוץ.לסיומו עד השיפוץ במהלך המשקיע ליווי•.שוכר ומציאת הנכס פרסום•.השוכר עם חוזה חתימת•.הניהול חברת י"ע הנכס ניהול•

:חוזהבדיקה לפני חתימת .מ עם המוכר לסגירת מחיר סופי"ניהול מו•.'וכוחובות שעבודים , בדיקת משפטית•.בנייהבדיקת הנדסית וחריגות •אישור הנוטריון לחתימת חוזה•

:נסיעה ובחירת הנכסיםהדרכת המשקיע לפני הנסיעה ופירוט לוח זמנים •

.באתונהלצורך רכישה מס וחשבון בנק פתיחת מספר •

.הנכס והשכרה של כוח יפויפגישה עם נוטריון החברה לצורך מתן •

.לעורכת הדין ולחברה ולניהול נכסים.מפורטסיור דירות •פגישת סיכום עם מהנדסת בניין ומעצבת פנים •

במידה ונדרש , לצורך קבלת אומדן על שיפוץ נדרש.ועל שיעור התשואה הצפוי

.בחירה מקדמית של המשקיע בנכסים שהוא מעוניין•

מוסדי גוף עם ן"נדל לארגוס בלעדי הסכם את המגדילים פיננסים פתרונות המציג

%5.1 – בכ ההשקעה על התשואה פיזור י"ע הסיכון את ומקטינים לשנה

.ההשקעה

?אז מה בעצם כולל הליווי

15

מס מספר פתיחת לצורך מסמכים הכנת ממשרד רישום תמצית ,הכוללים בנק וחשבון ,ח"רו אישור ,החוץ ממשרד אפוסטיל ,הפנים התהליך( .בישראל יוון בשגרירות תרגום.)כשבועיים בערך לוקח

:שירותים נוספים.תכנון מס לגבי ההשקעה•ליווי המשקיע בביטוח •

.הנכס

?מי מנהל לי את הנכס

איתור שוכר

חתימה , שוכרים פוטנציאליםאיתור חוזה על חוזה שכירות ואכיפת

.השכירותטיפול מול הרשויות

העברת החשבונות על שם , מים, חשמל(הבעלים

).ארנונה וגז

הגנה משפטיתמשפטי כנגד דיירים שלא טיפול

.בנכסשילמו או שביצעו נזקים

שיפוץ הנכסבשיתוף , במידה והדבר נחוץ

.המשקיע בכל השלבים

טיפול שוטף

. קיום קשר ישיר עם השוכרטיפול שוטף ותיקונים.מעקב אחר תשלומים

. אירו בחודש לדירה 20ן אשר גובה סך של "הנכסים מנוהלים על ידי סוכנות הנדל:השירותים כוללים

16דיווח

ח יווני על רכישת הנכס "דיווח לרווהשכרתו לצורך הכנת הדוח

.השנתי

.הדירות' חד פעמי ללא קשר למס ארגוסט "כולל שכלא *

.אירו בשנה 60-80 -בעלות של כנכס ניתן לרכוש גם ביטוח ** 17

ניתוח תשואה על ההשקעה חצי מרתף סטודיו2 חדרים

באירובאירובאירו

35,00025,00014,000מחיר הנכס

450450450שכ" ט עו" ד (חוזה מכר+ שכירות)

1,0001,0001,000עמלת תיווך

750650450שכ" ט נוטריון (אומדן)

1,082773433מס רכישה (3.09%)

200200200אגרת טאבו

38,48228,07316,533סה" כ עלות הנכס כולל עלויות רכישה

3,3602,7602,160שכ" ד שנתי הצפוי מהנכס

8.73%9.83%13.07%תשואה ברוטו על הנכס כולל עלויות רכישה

עלויות ניהול הנכס:

(240)(240)(240)שכ" ט חברת הניהול

(100)(100)(100)תשלום רו" ח מקומי

(70)(120)(150)מס רכוש (אומדן)

(324)(414)(504)מס הכנסה ביוון (15%)

2,3661,8861,426הכנסה שנתית נטו מהנכס

6.15%6.72%8.63%תשואה נטו על הנכס כולל עלויות רכישה

18

, 3.09%ביוון מס הרכישה עומד על לשם השוואה בישראל מס הרכישה על

. 8%דירת מגורים להשקעה עומד על

ד ביוון"מס על הכנסות שכמס רכישה

ד "חבות המס ביוון על הכנסות משכ15%.

.בישראל פטור עד סכום מסוים

בין ישראל ליוון קיימת אמנת מס המתורגמת .בשתי שפות עברית ואנגלית

ד בישראל שנצמחו "מס על הכנסות שכביוון

!נכון להיום ביוון שבח פטור ממס.25%בישראל עומד על

מס שבח

הפן המיסוי

?

.מלווה את המשקיע במבוך החוקים הקיימים בישראל ויוון והאינטראקציה ביניהם, מנהלת החברה הבקיאה בחוקי המיסוי

185

201

216 220

241

261

Y-1 Y-2 Y-3 Y-1 Y-2 Y-3

185

201

216

232

248

220

241

261

282

303

Y-1 Y-2 Y-3 Y-4 Y-5 Y-1 Y-2 Y-3 Y-4 Y-5

.שנים 3,5,7 -התפתחות ההשקעה ל

19

ההשקעה צפויה לגדול שנים 7בתום ) אלפי אירו 40 -כ( ח"אש 170ן בסך "בהשקעת נדל* .64% -תשואה מצטברת של כ, ח"אש 279 -לכ, )ביחד( ח"אש 200 -בסך של כ) המאפשרת פיזור(ן והשקעה פיננסית "בהשקעת נדל**

-תשואה מצטברת של כ, ח"אש 347 -לכההשקעה הכוללת צפויה לגדול שנים 7בתום 73.5%.

9.13%שיעור צמיחה שנתי ממוצע

10.34%שיעור צמיחה שנתי ממוצע בתוספת השקעה פיננסית

9.2%שיעור צמיחה שנתי ממוצע

10.49%שיעור צמיחה שנתי ממוצע בתוספת השקעה פיננסית

9.06%שיעור צמיחה שנתי ממוצע

10.2%פיננסית שיעור צמיחה שנתי ממוצע בתוספת השקעה

ההשקעה צפויה שנים 5בתום ) אלפי אירו 40 -כ( ח"אש 170ן בסך "בהשקעת נדל* .45% -תשואה מצטברת של כ, ח"אש 248 -לכלגדול

ח"אש 200 -בסך של כ) המאפשרת פיזור(פיננסית ן והשקעה "בהשקעת נדל** תשואה , ח"אש 303 -לכההשקעה הכוללת צפויה לגדול שנים 5בתום , )ביחד(

.51.5% -מצטברת של כ

185

201

216

232

248

263

279

220

241

261

282

303

325

347

Y-1 Y-2 Y-3 Y-4 Y-5 Y-6 Y-7 Y-1 Y-2 Y-3 Y-4 Y-5 Y-6 Y-7

: הנחות המוצא

.בשנה 2.5%-של כ) משוערת בלבד(בשנה ובתוספת עליית ערך ראלית 6.5% -בתשואה נטו שוטפת של כ) אלפי אירו 40 -כ( ח"אש 170-ן ביוון של כ"השקעה בנדל*

.המייצרת תשואה עודפת ח"אש 200 -ן ביוון בתוספת השקעה פיננסית בסך של כ"השקעה משולבת של הנדל**

185 201

216 226

253

280

Y-1 Y-2 Y-3 Y-1 Y-2 Y-3

185201

216

232

248

226

253

280

309

339

Y-1 Y-2 Y-3 Y-4 Y-5 Y-1 Y-2 Y-3 Y-4 Y-5

.שנים 3,5,7 -התפתחות ההשקעה ל

20

ההשקעה צפויה לגדול שנים 7בתום ) אלפי אירו 40 -כ( ח"אש 170ן בסך "בהשקעת נדל* .64% -תשואה מצטברת של כ, ח"אש 279 -לכ, )ביחד( ח"אש 200 -של כבסך ) המאפשרת פיזור(ן והשקעה פיננסית "בהשקעת נדל**

-תשואה מצטברת של כ, ח"אש 402 -לכההשקעה הכוללת צפויה לגדול שנים 7בתום 101%.

9.13%שיעור צמיחה שנתי ממוצע

13.88%שיעור צמיחה שנתי ממוצע בתוספת השקעה פיננסית

9.2%שיעור צמיחה שנתי ממוצע

14.43%שיעור צמיחה שנתי ממוצע בתוספת השקעה פיננסית

9.06%שיעור צמיחה שנתי ממוצע

13.37%פיננסית שיעור צמיחה שנתי ממוצע בתוספת השקעה

ההשקעה צפויה שנים 5בתום ) אלפי אירו 40 -כ( ח"אש 170ן בסך "בהשקעת נדל* .45% -תשואה מצטברת של כ, ח"אש 248 -לכלגדול

ח"אש 200 -בסך של כ) המאפשרת פיזור(פיננסית ן והשקעה "בהשקעת נדל** תשואה , ח"אש 339 -לכההשקעה הכוללת צפויה לגדול שנים 5בתום , )ביחד(

.69.5% -מצטברת של כ

185201

216232

248

263

279

226

253

280

309

339

370

402

Y-1 Y-2 Y-3 Y-4 Y-5 Y-6 Y-7 Y-1 Y-2 Y-3 Y-4 Y-5 Y-6 Y-7

: הנחות המוצא

.בשנה 2.5%-של כ) משוערת בלבד(בשנה ובתוספת עליית ערך ראלית 6.5% -בתשואה נטו שוטפת של כ) אלפי אירו 40 -כ( ח"אש 170-ן ביוון של כ"השקעה בנדל*

.המייצרת תשואה עודפת ח"אש 200 -ן ביוון בתוספת השקעה פיננסית בסך של כ"השקעה משולבת של הנדל**

?ן"נדל בארגוסאז למה לבחור

21

ניסיון

ן "החברה וותיקה בהשקעות נדל.מעבר לים וביוון בפרט

אמינות

ן מאמינים "נדל ארגוסחברת .בשקיפות ואמינות כערך עליון

מחיר השרות

-מאמינים ב ארגוסאנו בחברת "WIN WIN."

לכן כחלק מכללי המשחק החברה שואפת לספק למשקיע את עלויות

.הנלוות הנמוכות ביותר

בהשוואה למתחרים אנו עד 30% -כאטרקטיביים בלפחות

אצלנו משלמים פעם אחת ולא , 50%מוזמנים לבדוק (על כל השקעה

).אותנו

מקצועיות

החברה בוחרת את אנשי המקצוע ח "רו, ד"עו, נוטריון(בליווי העסקה

בקפידה מתוך ) וחברת הנכסיםן "הבנה מעמיקה בעולם הנדל

תוך מתן מענה מלא , והפיננסיםכדוגמת מס (למכלול ההיבטים ).ומימון