Oktober 1996 - KJPP Yanuar Bey & Rekan Laporan... · Web viewRumah Tinggal / Pabrik Cendol terdiri dari tanah seluas 22.700 meter persegi, bangunan dan sarana pelengkap yang terletak

LAPORANPENILAIAN ASET

YANG DIMILIKI ATAU DIKUASAI OLEHPT ABC

UNTUK KEPENTINGANPT XYZ

LOKASI DI :Jalan Tanggul Jatimerta, Blok Tawang, Desa Jatimerta, Kecamatan Cirebon Utara, Kabupaten Cirebon, Provinsi Cirebon.

NO. FILE : Y&R/AV/13/XXX

No. File : Y&R/AV/13/xxx

Jakarta, xx September 2013

Kepada Yth. :DIREKSI DAN KOMISARISPT. Bank Mandiri (Persero), Tbk.Wisma Mandiri II Lt. 10Jl. Kebon Sirih No. 83DKI Jakarta 10340

Perihal : Penilaian Aset

Dengan hormat,

KJPP YANUAR BEY DAN REKAN (“Y&R”) telah ditunjuk oleh PT ABC, Tbk. (“ABC”) berdasarkan persetujuan atas surat penawaran No. Pr.YR/AV/185/EGS/II/08, tanggal 14 Februari 2008, untuk melakukan penilaian aset yang dimiliki atau dikuasai oleh ABC. Adapun aset yang dimaksud sebagai obyek penilaian adalah sebagai berikut :

Rumah Tinggal / Pabrik Cendol terdiri dari tanah seluas 22.700 meter persegi, bangunan dan sarana pelengkap yang terletak di Jalan Tanggul Jatimerta, Blok Tawang, Desa Jatimerta, Kecamatan Cirebon Utara, Kabupaten Cirebon, Provinsi Jawa Barat.

Untuk itu kami telah melakukan inspeksi lapangan pada tanggal 5 Juni 2013 (sampai dengan 7 Juni 2013) dalam rangka pengecekan fisik dan kondisi aset yang dinilai, sedangkan tanggal penilaian adalah per tanggal 7 Juni 2013.

Penilai adalah partner dari KJPP Yanuar Bey dan Rekan dengan kualifikasi sebagai berikut :

Nama Penilai : Ir. Suswantoro, MAPPI (Cert)No. Ijin Penilai Publik : P-1.12.00335No. STTD : 71/BL/STTD-P/A/2012

Pemberi Tugas (dan Pengguna Laporan) adalah PT ABC yang saat ini tercatat sebagai berikut :

Alamat : Sequis Center 8th Floor, Jl. Jend Sudirman Kav 71, Jakarta – 12190.Telp : (021) 5290 4008 / (021) 5290 3936.Fax : (021) 5290 4009

Pengguna Laporan adalah PT ABC yang saat ini tercatat sebagai berikut :Alamat : Sequis Center 8th Floor, Jl. Jend Sudirman Kav 71, Jakarta – 12190.Telp : (021) 5290 4008 / (021) 5290 3936.Fax : (021) 5290 4009

Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar / Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada dengan tujuan kepentingan Jual Beli / kepentingan Penjaminan Hutang kepada PT Bank …………………………………….. / kepentingan Pelaporan Keuangan PT...............

PENILAI melaksanakan penugasan ini sesuai dengan keahlian yang dimiliki, mengacu pada Kode Etik Penilai Indonesia 2013 (“KEPI 2013”) dan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia 2013 (“SPI 2013”). SPI mendefinisikan Nilai Pasar / Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada sebagai berikut :

i

“Nilai Pasar (Market Value)” yang didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101 - 3.1)

“Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for the Exiting Use)” adalah Nilai Pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yang ada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi Nilai Pasar tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut. (SPI 102 - 3.8)

Laporan Penilaian ini terdiri dari beberapa bagian yang saling terikat dan tidak dapat dipisahkan, yaitu : Surat ini yang merupakan hasil, kesimpulan dan ringkasan penilaian atas aset di

atas; Uraian mengenai aset beserta pendapat atas Nilai Pasar / Nilai Pasar untuk

Penggunaan yang Ada dari aset di atas; Asumsi dan Syarat-Syarat Pembatas; dan Foto - Foto, Gambar Situasi serta Peta Lokasi dari aset yang dinilai

Kami tegaskan bahwa, kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari aset yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang.

Demikian penilaian aset ini disampaikan secara obyektif dan bebas dari konflik kepentingan dalam kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik.

Dengan mengacu pada KEPI dan sesuai dengan SPI 2013, serta memperhatikan semua faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar / Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada dari aset tersebut di atas pada tanggal 7 Juni 2013 adalah sebesar :

Rp.0.000.000.000,-(Miliar Juta Rupiah)

Hormat kami,KJPP YANUAR BEY DAN REKAN

Suswantoro, MAPPI (Cert)Partner Penilai PropertiMAPPI No. 92-S-00256Ijin Penilai No. P-1.12.00335STTD Bapepam-LK (OJK)No. 71/BL/STTD-P/A/2012

ii

P E R N Y A T A A N P E N I L A I

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini menerangkan bahwa :

1. Pernyataan, analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.

2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan Kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan .

3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang dengan subyek dan atau obyek penilaian yang dinilai, dan kami tidak memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap obyek penilaian.

4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.

5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan besaran opini nilai,pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subseguent event) yang behubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.

6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan /dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

7. Penilai Memiliki Pengetahuan yang memadai sehubungan dengan perusahaan dan/atau jenis industri yang dinilai.

8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut: Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan obyek, definisi

penilaian, dan tanggal penilaian). Investigasi obyek penilaian Penulisan dan penyusunan laporan penilaian

9. Penilai bertanggung jawab sepenuhnya atas hasil penilaian yang dilakukannya dalam batas-batas yang ditetapkan berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI);

iii

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.

No. Nama Tanda Tangan

1. Penanggung Jawab :Suswantoro , MAPPI (Cert) - Partner ……………………….Ijin Penilai No. P-1.12.00335

2. Reviewer :Agus Shoimuddin – Reviewer ……………………….MAPPI No. : 09-T-02393

Salomo Sahat L. Tobing – Reviewer ……………………….MAPPI No. : 99-T-01159

Danu Adi Nugroho – Reviewer ……………………….MAPPI No. : 09-T-02356

3. Penilai dan Pelaksana Lapangan :

Abcdef – Penilai Properti ……………………….MAPPI No. : 00-T-0123

Abcdef – Penilai Properti ……………………….MAPPI No. : 00-T-0123

iv

KJPP YANUAR BEY DAN REKANPenilaian Aset – PT ABC, Tbk. (“ABC”)

D A F T A R I S I

Halaman

SERTIFIKAT PENILAIANPERNYATAAN PENILAIDAFTAR ISI1 P E N G A N T A R U M U M....................................................................1

1.1 Dasar Penugasan dan Ruang Lingkup Penilaian..............................11.2 Isi Laporan....................................................................................11.3 Definisi dan Istilah........................................................................21.4 Maksud dan Tujuan Penilaian.........................................................21.5 Sifat Penugasan............................................................................31.6 Tanggal Inspeksi dan Pengumpulan Data.......................................31.7 Tanggal Penilaian..........................................................................31.8 Proses Penilaian............................................................................31.9 Pendekatan Penilaian....................................................................31.10 Pemilihan Pendekatan Penilaian....................................................41.11 Asumsi dan Pembatasan................................................................51.12 Kualifikasi Penilai..........................................................................61.13 Opini Nilai.....................................................................................6

2 L A P O R A N P E N I L A I A N...............................................................72.1 Ringkasan Penilaian......................................................................72.2 Penilaian Tanah.............................................................................82.2.1 Lokasi dan Identifikasi................................................................................82.2.2 Data Lingkungan........................................................................................82.2.3 Data Tanah.................................................................................................92.2.4 Pemanfaatan Tanah.................................................................................102.2.5 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik...............................................102.2.6 Komentar Pasar Properti (Market Overview).............................................102.2.7 Ijin Mendirikan Bangunan.........................................................................112.2.8 Data Pembanding Tanah..........................................................................112.2.9 Faktor Penyesuaian..................................................................................122.2.10 Kesimpulan...............................................................................................132.3 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap...................................142.3.1 Ringkasan Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap............................142.3.1.1 Bangunan - Bangunan.......................................................................142.3.1.2 Sarana Pelengkap..............................................................................142.3.2 Uraian Teknis Bangunan-bangunan..........................................................152.3.2.1 Bangunan Batu..................................................................................152.3.2.2 Bangunan Batu 2...............................................................................162.3.3 Uraian Teknis Sarana Pelengkap..............................................................17

LAMPIRAN-LAMPIRAN FOTO-FOTO GAMBAR SITUASI TANAH

v


GAMBAR SITUASI BANGUNAN PETA LOKASI

vi


1 P E N G A N T A R U M U M

1.1 DASAR PENUGASAN Dasar penugasan penilaian ini adalah sesuai dengan Surat Penawaran No. Pr.ABC/A/15/KTM/III/12, tanggal 09 Maret 2012 yang telah disetujui oleh pemberi tugas.

Tugas penilaian ini dilaksanakan guna mengungkapkan suatu pendapat mengenai Nilai Pasar / Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada atas aset dengan tujuan untuk kepentingan Jual Beli / kepentingan Penjaminan Hutang kepada PT Bank …………………………………….. / kepentingan Pelaporan Keuangan PT............... dengan cara melakukan pemeriksaan secara langsung, penelitian, dan analisa terhadap aset yang dinilai dengan memperhatikan faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap nilai, antara lain :

Sifat – sifat dari aset. Manfaat dan kegunaan aset. Pengelompokkan aset sesuai dengan jenis dan daya gunanya. Perbandingan dengan aset sejenis, baik di sekitar lokasi atau yang mendekati

dengan obyek penilaian.

Real Properti merupakan penguasaan yuridis atas real estat yang mencakup semua hak, semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat dan dapat disebut juga suatu konsep non-fisik (konsep hukum). Sedangkan real estat adalah obyek fisik yang terdapat di atas tanah dan melekat pada tanah yang dimaksud.

Personal Properti merepresentasikan kepentingan hukum pada suatu benda yang tidak melekat secara permanen pada real estat dan biasanya dicirikan dengan sifatnya yang dapat dipindahkan.

Obyek penilaian dalam penugasan ini adalah berupa tanah, bangunan dan sarana pelengkap yang merupakan real properti, mesin-mesin dan peralatan yang merupakan personal properti.

1.2 ISI LAPORANBab 1, merupakan Pengantar Umum; yang berisikan Pendahuluan, Isi Laporan, Definisi dan Istilah, Tujuan Penilaian, Tanggal Inspeksi dan Penilaian, Proses Penilaian, Pendekatan Penilaian, Pemilihan Pendekatan Penilaian, Asumsi dan Pembatasan, Kualifikasi Penilai serta Nilai Pasar / Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada.

Pendahuluan; berisikan acuan proses penilaian dalam melakukan inspeksi terhadap obyek penilaian.

Definisi dan Istilah; berisikan istilah Biaya Reproduksi/Pengganti Baru, Nilai Pasar / Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use), Mesin dan Peralatan, serta definisi Penyusutan.

Tujuan Penilaian; berisikan referensi yang sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia 2013 (“KEPI 2013”) dan sesuai Standar Penilaian Indonesia 2013 (“SPI 2013”) serta dasar penugasan penilaian yang telah disetujui antara KJPP YANUAR BEY DAN REKAN dengan pemberi tugas.

Tanggal Inspeksi; merupakan tanggal dimana inspeksi lapangan atas aset dilakukan, sedangkan tanggal penilaian adalah tanggal dimana dilakukan penilaian atas aset yang dinilai atau dapat juga tanggal laporan diterbitkan.

Halaman - 1


Pendekatan Penilaian; berisikan acuan penjelasan tentang dasar-dasar dan pendekatan penilaian yang digunakan, yang merupakan suatu teknik dan prosedur penilaian melalui Pendekatan Pasar dan Pendekatan Biaya.

Pemilihan Pendekatan Penilaian; merupakan penjelasan teknik dan prosedur yang akan digunakan sesuai dengan obyek yang dinilai.

Asumsi dan Pembatasan; merupakan acuan batasan yang digunakan dalam proses penilaian dengan mengacu pada Kode Etik Penilai Indonesia 2013 (“KEPI 2013”) dan sesuai Standar Penilaian Indonesia 2013 (“SPI 2013”).

Ringkasan Nilai Pasar / Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada; merupakan hasil ringkasan penilaian atas aset yang dinilai.

Bab 2, merupakan uraian aset yang dinilai, yang berisikan; Ringkasan Penilaian aset yang dinilai, Identifikasi Aset, Data – data dan deskripsi aset.

Lampiran-lampiran. Foto-foto yang menyangkut aset. Gambar situasi tanah. Gambar situasi bangunan. Peta lokasi.

1.3 DEFINISI DAN ISTILAHDefinisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini mengacu pada Standar Penilaian Indonesia (SPI), seperti :

“Biaya Reproduksi / Pengganti Baru (Reproduction Cost, New / Replacement Cost, New)”, adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti properti baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, biaya jasa kontraktor arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi, biaya supervisi, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh Impor), dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus. (KPSPI 2007).

“Nilai Pasar (Market Value)” yang didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101 - 3.1)

“Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for the Exiting Use)” adalah Nilai Pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yang ada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi Nilai Pasar tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut. (SPI 102 - 3.8)

“Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)” didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 2013 – 12.1)

Halaman - 2


“Mesin dan Peralatan” terdiri dari instalasi pelayanan gedung serta mesin dan peralatan yang dirangkai dalam satu kesatuan proses dalam hubungannya dengan kegiatan industri atau komersial dari perusahaan termasuk mebel, perabotan dan peralatan, kendaraan, cetakan, dan perkakas lainnya yang digunakan dalam kegiatan usaha.

Istilah “Mesin dan Peralatan” sebenarnya adalah istilah dalam bahasa Inggris yaitu “plant machinery and equipment” dimana masing-masing mempunyai pengertian ;

Pabrik (plant) adalah suatu kesatuan dari berbagai jenis aset, dapat pula termasuk bangunan nonpermanen yang bersifat khusus, mesin-mesin dan peralatan.

Mesin (Machinery) adalah suatu perangkat yang mempergunakan atau memenfaatkan daya mekanik, memiliki komponen-komponen yang masing-masing mempunyai fungsinya sendiri-sendiri, dan secara kesatuan berfungsi melakukan pekerjaan atau proses tertentu.

“Penyusutan (Depreciation)”, adalah suatu pengurangan nilai yang dialami suatu properti yang disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan/atau kemunduran fungsional dan kemunduran ekonomi.

“Penyusutan Fisik (Physical Deterioration)” meliputi rusak, aus, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya. Hal ini disebabkan oleh faktor umur dan kondisi fisik yang ada.

“Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)”, meliputi perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang bertalian dengan ukuran, model, bentuk, umur, dan lain-lain.

“Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescence)”, dipengaruhi oleh faktor-faktor, seperti perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah, dan peraturan lain yang membatasi, peruntukan, dan lain-lain.

1.4 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIANMaksud dari penugasan ini adalah guna mengungkapkan dan menyatakan opini Nilai Pasar / Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada atas obyek penilaian pada tanggal 7 Juni 2013 dengan tujuan kepentingan Jual Beli / kepentingan Penjaminan Hutang kepada PT Bank …………………………………….. / kepentingan Pelaporan Keuangan PT................

Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan penilaian akan menentukan dasar penilaian dan jenis nilai.

1.5 SIFAT PENUGASANPenugasan pekerjaan penilaian properti ini bersifat independen dan bebas dari benturan kepentingan (conflict of interest).

1.6 TANGGAL INSPEKSI DAN PENGUMPULAN DATA Inspeksi dilakukan pada tanggal 5 Juni 2013 (sampai dengan 7 Juni 2013), sedangkan pengumpulan data-data primer dan sekunder yang diperlukan untuk proses penilaian berlangsung selama 7 hari kerja.

Halaman - 3


1.7 TANGGAL PENILAIANTanggal penilaian sesuai dengan kesepakatan dengan pihak pemberi tugas dan tujuan penilaian adalah per tanggal 7 Juni 2013.

1.8 PROSES PENILAIANProses Penilaian adalah suatu proses yang meliputi pendefinisian penugasan, implementasi (meliputi proses pengumpulan data yang cukup dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan, analisa dengan menggunakan pendekatan yang sesuai, dan memberikan simpulan nilai yang sesuai dengan obyek penilaian dan tujuan penilaian) serta menyusun dan membuat laporan penilaian atas obyek penilaian.

1.9 PENDEKATAN PENILAIANDasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar / Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada dimana nilai yang dimaksud sesuai dengan definisi (SPI 101 - 3.1) / (SPI 102 - 3.8)

Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan metode penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan. Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah Pendekatan Biaya (Cost Approach) namun khusus untuk penilaian tanah digunakan Pendekatan Pasar (Market Approach) disebut juga perbandingan langsung.

Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Konsep dasar pendekatan biaya adalah suatu pendekatan yang digunakan untuk mendapatkan indikasi nilai dengan perkiraan biaya yang diperlukan untuk menggantikan, memperbaiki, atau membangun kembali properti kekondisi yang secara substansial sama dengan, tapi tidak lebih baik atau lebih ekstensif dari kondisi baru yang meliputi biaya / harga bahan, upah buruh, biaya supervisi, biaya tetap kontraktor, termasuk keuntungan, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran yang berkaitan seperti biaya angkutan, asuransi, biaya pemasangan, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN) bila ada, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi / bonus. Pendekatan ini juga memperkirakan depresiasi (penyusutan) internal dan eksternal properti tersebut dari estimasi pembuatan barunya, metode penyusutan yang digunakan adalah metode garis lurus (straight line) dengan membagi (umur aktual properti) dengan (umur ekonomis properti), sehingga didapatkan indikasi nilai yang merupakan cerminan nilai pasar (market value).

Pendekatan Pasar

Konsep dasar dari pendekatan pasar adalah pada prinsip supply and demand, yaitu keseimbangan antara penawaran dan permintaan serta prinsip substitusi, yaitu adanya kecenderungan minat yang tinggi pada properti sejenis yang ditawarkan lebih murah dibandingkan properti yang lebih mahal.

Dengan pendekatan ini, penilaian atas suatu properti dilakukan dengan membandingkan secara langsung dengan properti lain yang sejenis atau hampir sama yang terdapat di pasar. pendekatan ini akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila properti yang dinilai dengan properti yang menjadi pembanding mempunyai perbedaan yang relatif kecil atau masih dalam toleransi yang wajar. Varian dari pendekatan ini dapat menggunakan teknik perhitungan tambah kurang baik dalam bentuk prosentase maupun dalam bentuk satuan jumlah uang atau dengan teknik perhitungan pasangan berganda dalam bentuk penyelesaian persamaan simultan.

Halaman - 4


Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau transaksi yang terjadi atas beberapa properti sejenis dan kemudian dilakukan analisa hubungan korelasi dari faktor-faktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai properti yang menjadi obyek penilaian. Apabila properti yang dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data, maka penyesuaiannya berupa penambahan nilai (Positif), sebaliknya apabila properti yang dinilai mempunyai faktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai (Negatif). Besarnya penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenis properti dan data-data pembanding yang tersedia.

Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akan berbeda-beda pada tiap jenis properti. Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam penilaian dijelaskan pada masing-masing penilaian obyek.

1.10 PEMILIHAN PENDEKATAN PENILAIANPendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut: Pendekatan biaya digunakan untuk mendapatkan nilai pasar bangunan dan sarana

pelengkap dengan melakukan metode: biaya pengganti baru disusutkan atau (New Replacement Cost) dikurangi penyusutan – penyusutan yang terjadi terhadap bangunan dan sarana pelengkapnya. Menurut kami, pendekatan ini adalah yang paling tepat untuk digunakan mengingat karakteristik dari aset tersebut dimana tidak tersedia data pasar yang memadai, sebanding dan sepadan dengan obyek penilaian untuk dijadikan sebagai pembanding.

Pendekatan pasar digunakan untuk mendapatkan nilai pasar tanah, yaitu dengan cara membandingkan beberapa data jual beli dari obyek penilaian yang sejenis dan sebanding, yang akhirnya dapat ditarik suatu kesimpulan. Ini dilakukan dengan mengadakan penyesuaian terhadap perbedaan-perbedaan yang ada antara yang obyek penilaian dengan data jual beli yang digunakan. Menurut kami, pendekatan ini adalah yang paling tepat untuk digunakan mengingat karakteristik dari aset tersebut dimana tersedia data pasar yang memadai, sebanding dan sepadan dengan obyek penilaian untuk dijadikan sebagai pembanding.

1.11 ASUMSI DAN PEMBATASANPenilaian ini berdasarkan atas asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan sebagai berikut:

1. Kegiatan usaha/bisnis yang dinilai tidak mempunyai masalah hukum dan bahwa hak kepemilikannya adalah sah (free and clear) dan dapat dipasarkan.

2. Kami tidak melakukan penilitian terhadap keabsahan dokumen-dokumen yang terkait, oleh karenanya kami tidak menjamin kebenaran atau keabsahannya. Kami juga tidak bertanggung jawab atas hal-hal yang menyakut hukum, selain itu kami tidak mengemukakan pendapat mengenai kepemilikan dari obyek penilaian.

3. Dalam penilaian ini, kami menganggap bahwa dokumen-dokumen yang terkait dengan obyek penilaian adalah benar.

4. Kondisi-kondisi tidak wajar yang tersembunyi terhadap kegiatan usaha/bisnis yang dapat membuat efek negatif terhadap nilai, tidak menjadi tanggung jawab kami sebab merupakan bagian pekerjaan ahli lainnya.

5. Informasi, perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber, kami anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya. Oleh karena itu, kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut. Bilamana

Halaman - 5


dikemudian hari diketahui ada informasi yang tidak benar yang diberikan kepada kami, maka kami tidak dapat diminta pertanggung jawabannya.

6. Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tidak terpisahkan dan terbatas pada maksud dan tujuan penilaian yang ditentukan. Laporan ini tidak berlaku untuk maksud dan tujuan yang berbeda.

7. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.

8. Nilai yang dilaporkan dalam laporan ini dinyatakan dalam mata uang Rupiah.9. Nilai Kurs Tengah pada tanggal 27 Maret 2012 US $ Rp. .........10. Penggunaan sebagian atau keseluruhan dari laporan untuk dipublikasikan di

media cetak / elektronik harus mendapat persetujuan tertulis dari kami sebagai penilai dan pembuat laporan. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas publikasi tersebut.

11. Bahwa kegiatan usaha/bisnis yang ditunjukan kepada kami adalah benar merupakan subyek kegiatan usaha/bisnis dalam penilain dan kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut terhadap kebenarannya.

12. Bukan merupakan tanggung jawab kami atas kemungkinan yang berkaitan status hukum kepemilikan, kewajiban hutang atas kegiatan usaha/bisnis yang kami nilai dan kami menganggap bahwa kegiatan usaha/bisnis dibawah kepemilikan dan penggunaan yang sah.

13. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun atas kegiatan usaha/bisnis yang kami nilai, baik sekarang maupun dikemudian hari, dan tugas kami untuk melaksanakan penilaian ini tidak tergantung dari nilai yang kami laporkan.

14. Penilai tidak bertanggung jawab terhadap pihak-pihak lain, kecuali disebutkan sebelumnya dalam surat penugasan dan laporan penilaian.

15. KJPP YANUAR BEY dan Rekan, tidak berkewajiban untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau pejabat pemerintahan mengenai penilaian ini, terkecuali jika telah diadakan persetujuan sebelumnya.

16. Siapapun yang mendapat laporan ini atau tembusan daripadanya tidak ada hak untuk mengumumkan atau mempergunakannya untuk keperluan apapun tanpa izin dari penilai atau pemiliknya, kecuali pemiliknya sendiri.

17. Kami berhak dan tidak berkewajiban merevisi dan memperbaiki isi dalam laporan penilaian ini apabila terdapat data atau informasi yang kami peroleh sesudah penyelesaian laporan ini.

18. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai kegiatan usaha/bisnis yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tandatangan pimpinan perusahaan dan stempel/seal perusahaan KJPP YANUAR BEY dan Rekan.

19. Kami menegaskan bahwa laporan ini tidak berlaku umum, tetapi hanya khusus kepada pengguna laporan yang tercantum di dalam laporan penilaian ini. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain yang menggunakan laporan penilaian ini, baik secara sebagian maupun keseluruhan laporan atau sebagai rujukan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami untuk format maupun konteks dimana akan dimunculkan.

1.12 KUALIFIKASI PENILAIKami adalah Penilai Publik yang telah mempunyai ijin penilai properti sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan No. 683/KM.1/2012 tertanggal 14 Juni 2012, Tentang Izin

Halaman - 6


Penilai Publik di Bidang Jasa Penilaian Properti (P) yang diberikan kepada Suswantoro, MAPPI (Cert) dengan Ijin Penilai No. P-1.12.00335 dan STTD Bapepam-LJK (OJK) No. 71/BL/STTD-P/A/2012.

1.13 OPINI NILAIDengan mengacu pada KEPI dan SPI 2013, serta memperhatikan semua faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar / Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada dari aset tersebut di atas pada tanggal 7 Juni 2013 adalah sebesar Rp.000.000.000,- (Puluh Miliar Ratus Puluh Juta Ratus Ribu Rupiah).

Halaman - 7


2 L A P O R A N P E N I L A I A N

2.1 RINGKASAN PENILAIAN

Uraian Nilai Pasar

Lokasi :Jalan Tanggul Jatimerta, Blok Tawang, Desa Jatimerta, Kecamatan Cirebon Utara, Kabupaten Cirebon, Provinsi Jawa Barat.

Tanah (Luas : 22.700 m²) Rp 000,- Bangunan-bangunan (Luas : ± 0 m²)

Rp 000,- Sarana Pelengkap Rp 000,-

Jumlah Rp 0.000,-Dibulatkan Rp 00.000,-

Halaman - 8


2.2 PENILAIAN TANAH

2.2.1 Identifikasi LokasiTanah ini terletak (di dalam kurang lebih ………… meter)/ di tepi/di sudut sebelah Barat/Timur/Utara/Selatan Jalan ………………, di sebelah Barat/Timur/Utara/Selatan Jalan ………..……….………….. dan di sebelah Barat/Timur/Utara/Selatan Jalan …………………….…………., di wilayah Kecamatan ………………..

Letak tanah ini kurang lebih …….. kilometer di sebelah Barat/Timur/Utara/Selatan Jalan ……………….…………, kurang lebih ……….. kilometer dari persimpangan Jalan …………………………… dan Jalan ……………….……………, dan kurang lebih ………. kilometer di sebelah Barat/Timur/Utara/Selatan pusat kota ………………….. (Monumen Nasional/Kantor Walikota/Kantor Gubernur/Istana Bogor).

Jalan ……….……………………. yang terletak di depan tanah dimaksud lebarnya …………. meter, diaspal, dipaving blok dan dilengkapi dengan drainasi terbuka dan trotoir dari paving blok.

2.2.2 Data LingkunganBangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari bangunan-bangunan perumahan, perkantoran, perdagangan dan industri permanen dan semi permanen yang bertingkat, sedang penduduk sekitarnya terdiri dari golongan masyarakat berpendapatan tinggi, menengah dan rendah.

Menurut keterangan yang kami dapat dari Suku Dinas Tata Kota Jakarta …………….. / Bappeda ………………….. bahwa (tanah ini terletak didaerah yang diperuntukkan sebagai daerah perumahan/perkantoran/perdagangan/industri ………………..):

Tanah ini terletak didaerah yang diperuntukkan sebagai daerah perumahan/perkantoran/perdagangan/industri ……………….. dengan ketentuan seperti di bawah ini :

Tipe Bangunan : Wisma (sedang/besar/kantor/dagang ………………….

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : …… % Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : …… Jumlah Lantai : …….. ( …….. ) lantai Garis Sempadan Jalan (GSJ) : ……. meter dari as Jalan Garis Sempadan Bangunan (GSB) : ……. meter dari as Jalan

Jalan ……………….. akan diperlebar menjadi ………… meter. Akan adanya rencana jalan (baru) dengan lebar ……….. meter dan Garis Sempadan Bangunan ditetapkan ………. Meter.

Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah sekitar ini adalah cukup/kurang terpelihara dengan baik, dengan lebar jalan antara ……. meter sampai ….. meter, diaspal, diterangi oleh lampu-lampu mercury/neon/pijar dan dilengkapi dengan drainasi terbuka dan tertutup.

Bangunan-bangunan penting yang terletak dekat properti ini dan dapat digunakan sebagai petunjuk antara lain :

Halaman - 9


…………………………………………… …………………………………………… …………………………………………… ……………………………………………

Fasilitas umum seperti aliran listrik, air dan telepon sudah/belum tersedia di daerah ini, sedang pengangkutan umum melewati Jalan ………………. yang terletak di depan lokasi ini / yang jaraknya kurang lebih ………… meter dari lokasi ini.

Di lokasi yang dinilai, air bersih didapat dari PDAM (sumur pantek/gali/bor), sedang aliran listrik diperoleh dari PLN dan diesel generator.

2.2.3 Data TanahTanah ini mempunyai bentuk yang hampir/tidak beraturan, terdiri dari sebidang/dua/ ……… / berapa bidang tanah bersambungan, yang terletak di Kelurahan …………, Kecamatan …………, Kotamadya - , terdaftar sebagai berikut :1. Hak Milik/Guna Bangunan No., tercatat atas nama PT -,

dikeluarkan pada tanggal * 199 dan berlaku sampai dengan tanggal * 20*, Gambar Situasi No. *, tertanggal * 199, meliputi tanah seluas.........................................................0 m²

2. Hak Milik/Guna Bangunan No., tercatat atas nama PT -, dikeluarkan pada tanggal * 199 dan berlaku sampai dengan tanggal * 20*, Gambar Situasi No. *, tertanggal * 199, meliputi tanah seluas.........................................................0 m²

3. Hak Milik/Guna Bangunan No., tercatat atas nama PT -, dikeluarkan pada tanggal * 199 dan berlaku sampai dengan tanggal * 20*, Gambar Situasi No. *, tertanggal * 199, meliputi tanah seluas.........................................................0 m²

Jumlah luas tanah...0 m²

Kepemilikan tanah tersebut di atas telah dioperkan haknya dengan Akta Jual-Beli No. ……………………., tertanggal ………………. antara …………………… sebagai penjual dengan ………………………… sebagai pembeli, disahkan oleh Notaris …………………………………………………………………………………………………….

Menurut keterangan yang kami peroleh perpanjangan sertipikat tanah tersebut diatas sedang dalam proses dan diurus oleh Notaris ………………………………………………

Seperti telah kami jelaskan sebelumnya, ada rencana untuk memperlebar Jalan ………………………… / membuat jalan baru, yang (akan/tidak) mempengaruhi luas tanah yang dinilai.

Tanah seluas kurang lebih ……………. meter persegi akan terkena sebagai bagian dari (rencana) jalan.

Pada waktu kami melakukan pemeriksaan kami dapatkan bahwa sebagian dari tanah tersebut dengan jumlah luas tanah kurang lebih ……….. meter persegi telah menjadi bagian dari Jalan …………………………..

Untuk penilaian ini kami hanya mengambil luas bersih dari tanah tersebut sebesar kurang lebih ……………….. meter persegi.

Halaman - 10


Topografi tanah ini pada umumnya (rata/berombak/melandai, bertingkat-tingkat), tinggi bagian depannya kurang lebih sama/ ………… meter lebih rendah/tinggi dengan permukaan jalan didepannya, sedangkan bagian paling belakang kurang lebih ………… meter lebih rendah/tinggi dari permukaan jalan didepannya.

Pada bagian lain laporan ini, kami lampirkan gambar situasi tanah dan bangunan, foto-foto properti serta peta ............ yang menunjukkan letak tanah ini.

Pada gambar situasi dapat diperlihatkan, bahwa tanah ini mempunyai lebar bagian depan …….. meter di Jalan ……………………………..…. dengan panjang kedalam rata-rata kurang lebih ……… meter.

Batas-batas tanah ini adalah sebagai berikut : Sebelah Utara : Tanah Kosong Sebelah Selatan : Rumah Tinggal Sebelah Timur : Rumah Tinggal Sebelah Barat : Jalan ............

2.2.4 Pemanfaatan TanahTanah ini pada saat peninjauan sudah/akan dibangun kembali dan bangunan lama yang ada sedang dalam tahap pembongkaran/sudah dibongkar dan digunakan sebagai rumah tinggal, kantor, toko dan pabrik, terdiri dari bangunan-bangunan, dan sarana pelengkap, yang kami uraikan di bagian lain dalam laporan ini.

2.2.5 Analisa Penggunaan Tertinggi dan TerbaikPenggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. (SPI-KPUP.6.3).

Karakteristik lokasi properti terletak di lokasi yang telah/sedang/kurang berkembang/………………, dengan fasilitas sarana dan prasarana serta tingkat aksesibilitas menuju properti tersebut sangat/cukup/kurang memadai.

Properti tersebut berada di daerah yang diperuntukan sebagai daerah komersial/perkantoran/perumahan/pemukiman/ wisata/………… dengan jarak ke pusat kota kurang lebih …………kilometer/meter.

Status kepemilikan tanah ini sudah jelas yaitu berupa Hak Milik/HGB/…….. dengan luas tanah ….meter persegi dan diasumsikan dapat dipindahtangankan. Bangunan di atas tanah ini dilengkapi dengan Ijin Mendirikan Bangunan No………………

Dari segi luas dan dokumen tanah, peruntukan serta tingkat aksesibilitas yang (cukup) tinggi kami berpendapat tanah ini mempunyai penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai ……………………...

Kami tidak melakukan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik secara mendetail dan terperinci karena pekerjaan tersebut merupakan pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian.

Halaman - 11


2.2.6 Komentar Pasar Aset

Properti yang dinilai terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai kawasan perumahan/komersil/industri/....................., dan perkembangan pasar properti di sekitar lokasi menunjukkan perkembangan yang pesat/relatif stabil/kurang berkembang/…………, sedangkan pasokan properti (supply) di sekitar lokasi (cukup tinggi/ termasuk stagnan (Normal)/ relatif rendah.

Dari hasil analisa dan pengamatan kami, maka kami mengasumsikan bahwa marketabilitas dari properti yang dinilai adalah cukup/kurang.

2.2.7 Ijin Mendirikan BangunanBangunan-bangunan ini dilengkapi dengan Surat Ijin Mendirikan Bangunan No. …………, tertanggal …………………….., dikeluarkan oleh ……………………………

Bangunan-bangunan ini dilengkapi dengan Surat Ijin Mendirikan Bangunan sebagai berikut :

1. No. …………, tertanggal …………………….., dikeluarkan oleh ……………………………



Surat Ijin Mendirikan Bangunan tidak tersedia pada waktu kami mengadakan pemeriksaan, kami anggap bangunan-bangunan tersebut berdiri secara sah di atas tanah yang dinilai.

2.2.8 Data Pembanding TanahData pembanding tanah yang kami dapatkan di sekitar properti yang dapat digunakan sebagai dasar penilaian adalah : Data 1

Identitas : Rumah Tinggal Lokasi : Jalan Luas Tanah : 0 m² Surat Tanah : Hak Luas Bangunan : 0 m² Jumlah Lantai : ….. ( ……….. ) Posisi : Di tengah Lebar Jalan : .. meter Elevasi : Sama / Lebih rendah / Lebih tinggi dari

permukaan jalan Bentuk Tanah : Beraturan Jarak dari Properti : .. meter

Waktu Penawaran : Mei 2011 Harga Penawaran : Rp 0.000,-

Data 2 Identitas : Rumah Tinggal Lokasi : Jalan Luas Tanah : 0 m² Surat Tanah : Hak

Halaman - 12


Luas Bangunan : 0 m² Jumlah Lantai : ….. ( ……….. ) Posisi : Di tengah Lebar Jalan : .. meter Elevasi : Sama / Lebih rendah / Lebih tinggi dari

permukaan jalan Bentuk Tanah : Beraturan Jarak dari Properti : .. meter Waktu Penawaran : Mei 2011 Harga Penawaran : Rp 0.000,-

Data 3 Identitas : Rumah Tinggal Lokasi : Jalan Luas Tanah : 0 m² Surat Tanah : Hak Luas Bangunan : 0 m² Jumlah Lantai : ….. ( ……….. ) Posisi : Di tengah Lebar Jalan : .. meter Elevasi : Sama / Lebih rendah / Lebih tinggi dari





permukaan jalan Bentuk Tanah : Beraturan Jarak dari Properti : .. meter

Halaman - 13


Waktu Penawaran : Mei 2011 Harga Penawaran : Rp 0.000,-

2.2.9 Faktor PenyesuaianFaktor-faktor penyesuaian dalam penilaian tanah dipertimbangkan atas dasar sebagai berikut :

Waktu : Perbedaan waktu antara Harga Penawaran / Transaksi dan waktu penilaian.

Lokasi : Pertimbangan dari properti yang dinilai terhadap jalan masuk, prospek pengembangan, tingkat hunian, fasilitas (jalan, telepon, listrik/PLN, air/PAM dll) dan kondisi lingkungan.

Jumlah Luas : Berkaitan dengan likuiditas properti. Bentuk Tanah : Beraturan, tidak beraturan. Peruntukan : Disesuaikan dengan gambar rencana kota ( RUTR ) Elevasi : Tinggi, Rendah atau sama permukaan tanah terhadap jalan

dimukanya Hak Kepemilikan : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Girik, AJB dll. Lain-lain : Faktor lainnya yang akan mempengaruhi Nilai.

2.2.10KesimpulanBerdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain yang berhubungan dengan penilaian ini, menurut pendapat kami jumlah Rp 00.000,- (Miliar Juta Rupiah) merupakan Indikasi Nilai Pasar / Indikasi Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada dari tanah tersebut.

Halaman - 14


2.3 PENILAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP

2.3.1 Ringkasan Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap

2.3.1.1 Bangunan - Bangunan

No. Uraian Volume Sat Indikasi

Nilai Pasar (Rp)Indikasi

Nilai Likuidasi (Rp)

1. Kantor 0,00 m² .000 .0002. Kantor 0,00 m² .000 .0003. Kantor 0,00 m² .000 .0004. Kantor 0,00 m² .000 .0005. Kantor 0,00 m² .000 .000

Jumlah Bangunan Bangunan .000 .000

2.3.1.2 Sarana Pelengkap

No. Uraian Volume Sat Indikasi

Nilai Pasar (Rp)Indikasi

Nilai Likuidasi (Rp)

1. Pagar Keliling 0,00 m² .000 .0002. Perkerasan Jalan 0,00 m² .000 .0003. Dan segala macemnya 0,00 m² .000 .000

Jumlah Sarana Pelengkap .000 .000

ATAUUraian Indikasi Nilai Pasar Indikasi Nilai Likuidasi

Bangunan Rumah Tinggal (498 m2) Rp 959.850.000,- Rp 575.910.000,-

Sarana Pelengkap Rp 959.850.000,- Rp 575.910.000,-

Halaman - 15


2.3.2 Uraian Teknis Bangunan-bangunan

2.3.2.1 Bangunan BatuBangunan ini adalah bangunan berlantai 1 (satu) dibuat dengan rangka beton/baja/kayu, dengan uraian sebagai berikut :

Pondasi : Pasangan batu kali dan beton tapak / tiang pancang Dinding : Pasangan batu bata/batako diplester Atap : Genteng beton/biasa/Asbes/Aluminium gelombang

rangka kayu/baja Lantai :

- Lantai Satu : Keramik dan marmer- Lantai Dua : Keramik - Lantai Tiga : Keramik

Langit-langit : Plywood Jendela : Kaca dan kaca nako rangka aluminium/kayu Pintu : Panel kayu/Plywood/Pelat besi/Kaca rangka

aluminium Partisi : Pasangan batu bata/batako diplester, sebagian

dilapis wallpaper Fasilitas : …….. (…………) saluran telepon dihubungkan

dengan PABX dan dilengkapi dengan faksimili …….. (……….) unit pendingin ruangan tipe

jendela / split / sentral (AC central) dengan kapasitas masing-masing ….. PK dan …. PK

Daya listrik dari PLN : …………. KVA - 220 Volt …………………………………………………………………

……. Penggunaan Ruangan

- Lantai Satu : Ruang ………………………………………………………………...

- Lantai Dua : Ruang ………...........................................................- Lantai Tiga : Ruang ………...........................................................

Bangunan ini mempunyai perluasan yang dibuat dengan rangka …………………….., atap …………………., lantai ………………, dan digunakan untuk ……………………….Bangunan ini dilengkapi dengan mezanine yang lantainya dibuat dari papan/kayu/ beton/……………………….., dlapis keramik/ ……………………………….Bangunan ini (tidak) dicat, cukup/kurang terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik, alat pemadam kebakaran, hydrant, alarm, detector kebakaran dan instalasi plumbing.Bangunan ini sedang dalam tahap pembangunan dengan tingkat penyelesaian diperkirakan mencapai 70%.Luas lantai seluruhnya kurang lebih ……………. meter persegi, dengan rincian sebagai berikut :

- Lantai Satu : 300,00 m2

- Lantai Dua : 300,00 m 2 Jumlah : 600,00 m2

Tahun dibangun : 199… Tahun renovasi : 200…. Kondisi Fisik : Sangat baik / Baik / Cukup

Halaman - 16


2.3.2.2 Bangunan Batu 2Bangunan ini adalah bangunan berlantai 1 (satu) dibuat dengan rangka beton/baja/kayu, dengan uraian sebagai berikut :

Pondasi : Pasangan batu kali dan beton tapak / tiang pancang Dinding : Pasangan batu bata/batako diplester Atap : Genteng beton/biasa/Asbes/Aluminium gelombang

rangka kayu/baja Lantai :

- Lantai Satu : Keramik dan marmer- Lantai Dua : Keramik - Lantai Tiga : Keramik

Langit-langit : Plywood Jendela : Kaca dan kaca nako rangka aluminium/kayu Pintu : Panel kayu/Plywood/Pelat besi/Kaca rangka

aluminium Partisi : Pasangan batu bata/batako diplester, sebagian

dilapis wallpaper Fasilitas : …….. (…………) saluran telepon dihubungkan

dengan PABX dan dilengkapi dengan faksimili …….. (……….) unit pendingin ruangan tipe

jendela / split / sentral (AC central) dengan kapasitas masing-masing ….. PK dan …. PK

Daya listrik dari PLN : …………. KVA - 220 Volt …………………………………………………………………

……. Penggunaan Ruangan

- Lantai Satu : Ruang ………………………………………………………………...

- Lantai Dua : Ruang ………...........................................................- Lantai Tiga : Ruang ………...........................................................

Bangunan ini mempunyai perluasan yang dibuat dengan rangka …………………….., atap …………………., lantai ………………, dan digunakan untuk ……………………….Bangunan ini dilengkapi dengan mezanine yang lantainya dibuat dari papan/kayu/ beton/……………………….., dlapis keramik/ ……………………………….Bangunan ini (tidak) dicat, cukup/kurang terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik, alat pemadam kebakaran, hydrant, alarm, detector kebakaran dan instalasi plumbing.Bangunan ini sedang dalam tahap pembangunan dengan tingkat penyelesaian diperkirakan mencapai 70%.Luas lantai seluruhnya kurang lebih ……………. meter persegi, dengan rincian sebagai berikut :

- Lantai Satu : 300,00 m2

- Lantai Dua : 300,00 m 2 Jumlah : 600,00 m2


Halaman - 17


Halaman - 18


2.3.3 Uraian Teknis Sarana PelengkapSarana pelengkap terdiri dari :

Pagar : Pasangan batu bata diplester setinggi ± 80 cm dengan besi C 1,20 m T, pasangan panel beton 3,5 m T, dilengkapi dengan pintu sorong otomatis dari plat besi

Jalan dan Parkir : Diaspal Saluran Air : Tertutup dan terbuka dari pasangan batu kali, beton

dan buis beton Bak Air : Beton Bak Air Bawah Tanah : Beton Bak Limbah : Beton Taman : Pohon hias Tempat Tunggu Supir : Rangka baja Menara Jaga : Rangka baja dengan atap seng gelombang


Halaman - 19

Documents

Oktober 1996 - KJPP Yanuar Bey & Rekan Laporan... · Web viewRumah Tinggal / Pabrik Cendol terdiri dari tanah seluas 22.700 meter persegi, bangunan dan sarana pelengkap yang terletak