Rodzaj nieruchomości: Adres nieruchomości: Autor operatu szacunkowego: Nr uprawnień:

Operat szacunkowy z określenia wartości nieruchomości lokalowej

Nieruchomość lokalowa województwo mazowieckie powiat Warszawski gmina Warszawa miejscowość Warszawa ulica Noakowskiego 26 m 36 Powierzchnia 52,80 m²

Warszawa, 2019-09-06

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 2

W Y C I Ą G Z O P E R A T U S Z A C U N K O W E G O

OKREŚLENIE

NIERUCHOMOŚCI

Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny numer 36 o powierzchni 52,80 m² składający się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z wc, przedpokoju położonego na drugim piętrze budynku, a także udziału 253/10000 w części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW WA4M/00041713/5.

CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej na potrzeby prowadzonego przez Syndyka Masy Upadłości Pana Piotra Dudę postępowania w trybie ustawy z dnia ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku – Prawo upadłościowe.

DATA NA KTÓRĄ OKREŚLONO WARTOŚĆ

RYNKOWĄ 6 września 2019 r.

WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI

588 000,00 zł. słownie: pięćset osiemdziesiąt osiem tysięcy złotych

DATA SPORZĄDZENIA

OPERATU

6 września 2019 r.

Opracował:

_______________________________________________ (pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego)

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 3

SPIS TREŚCI

1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU WYCENY .................................................................................................... 4

2. OKREŚLNIE CELU WYCENY ...................................................................................................................... 5

3. PODSTAWY FORMALNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI ......................................................................... 5

4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ................................................................................................... 5

5.OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI ............................................ 6

6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ...................................................................................... 6

7. STAN ZAGOSPODAROWANIA I TECHNICZNO –UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI ................................ 7

8. STAN OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI, W TYM WIELKOŚĆ, CHARAKTER I STOPIEŃ ZURBANIZOWANIA MIEJSCOWOŚCI .............................................................................................................. 15

9. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI ......................................................................... 16

10. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE CELU I SPOSOBU WYCENY. ............................................................................................................................................................... 17

11. WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI ................................................................ 21

12. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA ................................................. 21

13. OBLICZENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ............................................................................... 22

14. WYNIK KOŃCOWY WYCENY ............................................................................................................ 25

15. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ..................................................................................... 25

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 4

1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU WYCENY

1.1. RODZAJ NIERUCHOMOŚCI

Nieruchomość lokalowa

1.2. POŁOŻENIE

Województwo mazowieckie, powiat Warszawa, gmina Warszawa, miejscowość Warszawa, dzielnica Śródmieście, ulica Noakowskiego 26.

1.3. OZNACZENIE W KATASTRZE NIERUCHOMOŚCI

Oznaczenie nieruchomości lokalowej podano zgodnie z wypisem z kartoteki lokali

Województwo Mazowieckie Powiat Warszawa

Jednostka ewidencyjna Warszawa Obręb 0505 Adres Noakowskiego 26 m 36

Funkcja użytkowa lokalu Lokal mieszkalny Liczba izb 6

Kondygnacja 3 Powierzchnia użytkowa 52,80 m²

Pomieszczenia przynależne brak

1.4. OKREŚLENIE ZAKRESU WYCENY

Rodzaj prawa (praw), którego przedmiotem jest nieruchomość

Prawo własności do lokalu mieszkalnego nr 36 położonego w budynku zlokalizowanym przy ul. Noakowskiego 26. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi prawo własności gruntu1 oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Określenie części nieruchomości, których wycena dotyczy

Zakresem wyceny objęto określenie wartości rynkowej lokalu mieszkalnego numer 36 o powierzchni 52,80 m² składającego się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z wc, przedpokoju położonego na drugim piętrze budynku, a także udziału 253/1000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

1 Na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, użytkowanie wieczyste ustanowione pod budynkami mieszkaniowymi wielorodzinnymi przekształciło się w prawo własności. W toku badania księgi wieczystej ustalono, iż stosowne zmiany w księdze wie-czystej nie nastąpiły. Powyższe nie wpływa na oszacowaną wartość nieruchomości.

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 5

2. OKREŚLNIE CELU WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej na potrzeby prowadzonego przez Syndyka Masy Upadłości Pana Piotra Dudę postępowania w trybie ustawy z dnia ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku – Prawo upadłościowe.

3. PODSTAWY FORMALNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI 3.1. PODSTAWY FORMALNE

Operat wykonano na podstawie zlecenia Syndyka Masy Upadłości Pana Piotra Dudę.

3.2. PODSTAWY PRAWNE

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity, Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.),

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2018 r. poz. 716 ze zm.), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109, z późn. Zm.),

Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku – Prawo upadłościowe (Dz.U. z 2019 poz. 498 ze zm.)

3.3. ŹRÓDŁA DANYCH METODOLOGICZNYCH

„Nieruchomości Beck”. „Rzeczoznawca Majątkowy”, kwartalnik PFSRM. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny

4.ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH 4.1. ŹRÓDŁA DANYCH O PRZEDMIOCIE WYCENY

Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych - księga nr WA4M/00041713/5, Kartoteka lokali, Rejestr cen i wartości nieruchomości, prowadzony przez Urząd Miasta Stołecznego

Warszawy, Biuro Geodezji i Katastru, Informacje uzyskane od administratora budynku, Zarządzenie Prezydenta m. st. Warszawy nr 2998/2012 z 24.07.2012 r w sprawie

gminnej ewidencji zabytków m. st. Warszawy, Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy,

uchwalone przez Radę m.st. Warszawy Uchwałą nr LXXXII/2746/2006 z dnia 10 października 2006 r., zmienione Uchwałą nr L/1521/2009 z dnia 26 lutego 2009 r., uzupełnioną Uchwałą nr LIV/1631/2009 z dnia 28 kwietnia 2009 r., ponownie zmienione Uchwałą nr XCII/2689/2010 z dnia 7 października 2010 r., Uchwałą nr LXI/1669/2013 z dnia 11 lipca 2013 r., Uchwałą nr XCII/2346/2014 z dnia 16 października 2014 r. oraz Uchwałą nr LXII/1667/2018 z dnia 1 marca 2018 r.

Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 5 września 2019 r.

4.2. ŹRÓDŁA DANYCH O RYNKU NIERUCHOMOŚCI Informacje o rynku nieruchomości pochodzą ze źródeł wymienionych w art. 155 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uzyskane w biurach obrotu nieruchomościami, z zastrzeżeniem § 5 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Dane dotyczące transakcji uzyskano w Biurze Geodezji i Katastru Urzędu Miasta

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 6

Stołecznego Warszawa i podczas wizji lokalnej.

5.OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI

Data sporządzenia wyceny: 06 września 2019 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny:

06 września 2019 r.

Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny

06 września 2019 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości: 05 września 2019 r.

6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

6.1. STAN PRAWNY

Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW WA4M/00041713/5. W wyniku badania zapisów księgi ustalono następujący stan wpisów:

Dział I – O – „Oznaczenie nieruchomości” Położenie: Województwo: mazowieckie Powiat: Gmina: m. st. Warszawa Miejscowość: Warszawa Dzielnica: Śródmieście Lokal Ulica: Noakowskiego Nr budynku: 26 Nr lokalu: 36 Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Liczba pomieszczeń: 2 pokoje, kuchnia, łazienka, wc, przedpokój, Kondygnacja: Odrębność: Tak Obszar: 52,80 m² Dział I – Sp – „Spis praw związanych z własnością” Z przedmiotowym lokalem związany jest udział w wysokości 253/10000 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Dział II – „Własność” Marcin Kucharski Dział III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia”

1. Ostrzeżenie – wszczęcie egzekucji z nieruchomości

Dział IV – „Hipoteka” 1. Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 934 241,80 zł. na rzecz Bank Millenium S.A. 2. Hipoteka przymusowa w kwocie 14 821,94 zł. na rzecz ZUS, 3. Hipoteka przymusowa w kwocie 23 895,83 zł. na rzecz ZUS, 4. Hipoteka przymusowa w kwocie 9 255,18 zł. na rzecz ZUS, 5. Hipoteka przymusowa w kwocie 797,66 zł. na rzecz ZUS, 6. Hipoteka przymusowa w kwocie 3 974,90 zł. na rzecz ZUS

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 7

Uwaga. Wydruk z CIKS stanowi załącznik do operatu. W dalszych czynnościach szacowania nie uwzględniono hipotek obciążających nieruchomość, gdyż hipoteka nie wpływa na wartość nieruchomości lecz na jej cenę. Dodatkowo w księdze wieczystej nie ujawniono przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego jako prawa związanego z nieruchomością lokalową w prawo własności

6.2. OGRANICZENIA I OBCIĄŻENIA, WPIS DO REJESTRU ZABYTKÓW Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków. W toku analizy Zarządzenia Prezydenta m. st. Warszawy nr 2998/2012 z 24.07.2012 r w sprawie gminnej ewidencji zabytków m. st. Warszawy ustalono, iż budynek w którym mieści się prawo objęty jest wpisem do gminnej ewidencji zabytków pod nr 7357.

7.STAN ZAGOSPODAROWANIA I TECHNICZNO –UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI 7.1. STAN ZAGOSPODAROWANIA Usytuowanie nieruchomości Przedmiotowy lokal położony jest na terenie dzielnicy Śródmieście, w jej południowych granicach. Dojazd do nieruchomości odbywa się jednymi z głównych ciągów komunikacyjnych przebiegających przez dzielnicę tj. ul. Koszykową, a następnie ulicą Noakowskiego. Położenie nieruchomości na tle dzielnicy przyjęto jako dobre. Mapa. Zaznaczenie położenia nieruchomości na tle dzielnicy

Źródło: www.googlemaps.pl

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 8

Nieruchomość położona jest w odległości ok. 2 km od centrum miasta. W bliskim położeniu nieruchomości znajduje się przystanek komunikacji miejskiej. W odległości ok. 300m zlokalizowane są przystanki tramwajowe. Przystanek metra zlokalizowany jest w dalszej odległości – ok. 1 km. W bezpośrednim otoczeniu nieruchomości znajdują się punkty usługowe, ośrodki naukowe – Politechnika Warszawska oraz sklepy – Hala Koszyki. Sąsiedztwo i otoczenie nieruchomości przyjęto jako korzystne. Na poniższej mapie zaznaczono położenie szczegółowe nieruchomości wraz z podstawowymi punktami użyteczności publicznej. Rys. Mapa ze szczegółowym położeniem nieruchomości

Zieleń i urządzenia Na działce na której znajduje się lokal zostały urządzone ciągi piesze oraz elementy architektury ogrodowej. Od strony wewnętrznej działki znajdują się nasadzenia drzew ozdobnych oraz rośliny ozdobne. Dojścia i dojazdy do nieruchomości Dojazd do lokalu odbywa się ulicą Noakowskiego. Działka na której znajduje się blok w którym zlokalizowany jest lokal posiada dostęp do drogi publicznej. Infrastruktura techniczna Teren nieruchomości gruntowej wyposażony jest w następujące urządzenia infrastruktury:

przyłącze wodociągowe z sieci wodociągowej okołomiejskiej, przyłącze elektroenergetyczne, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć gazową, sieć cieplna,

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 9

Ogrodzenie nieruchomości Teren nieruchomości gruntowej jest ogrodzony. Miejsce gromadzenia odpadów Miejsce gromadzenia odpadów stałych urządzono w budynku, w którym ustawiono przenośne kontenery na śmieci. 7.2. STAN TECHNICZO – UŻYTKOWY Opis budynku w którym zlokalizowany jest lokal Budynek w którym zlokalizowany jest lokal, został zaprojektowany jako budynek wielorodzinny, siedmiokondygnacyjny. Parametry techniczne budynku przedstawia poniższa tabela.

Ilość lokali 32 Powierzchnia zabudowy 500 m²

Rok oddania do użytkowania 1951

Budynek wybudowany w technologii murowanej. Elewacje budynku otynkowane, pomalowane. Schody wybudowane z elementów prefabrykowanych. Klatki schodowe pomalowane farbą olejna na wysokości ok 1,5m, w pozostałym zakresie ściany pomalowane farbą emulsyjną. Budynek wyposażony jest w instalację: wodno – kanalizacyjną, gazową, domofonową, elektryczną, wentylacyjną, c.o. W budynku zainstalowana jest winda. Klatki schodowe wyremontowane, brak ubytków w strukturze ścian, zacieków. Prace remontowe na klatkach wykonywane regularnie. Elewacje budynku – na dzień oględzin zauważono drobne rysy oraz ubytki. Powyższe dało podstawę do uznania, iż stan techniczny budynku jest dobry. Dokumentacja zdjęciowa budynku

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 1 0

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 1 1

Opis lokalu mieszkalnego Lokal będący przedmiotem wyceny składa się z następujących pomieszczeń:

Rodzaj pomieszczenia Powierzchnia w m² Pokój

52,80

Pokój Przedpokój

Łazienka z wc Kuchnia Razem

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest na drugim piętrze budynku. Wystawa lokalu północ – południe. Drzwi wejściowe antywłamaniowe. Okna plastikowe pcv. Po wejściu do lokalu znajduje się przedpokój. Podłogi w przedpokoju wyłożone deską. Ściany gładź pomalowana farbą emulsyjną. Po prawej stronie od wejścia znajduje się pokój. Podłogi w pokoju wyłożone deską. Ściany – gładź pomalowana farbą emulsyjną. Następnie na wprost urządzona została łazienka. Łazienka urządzona w płytkach z glazury i terakoty. Wyposażenie – wanna, muszla klozetowa, umywalka. Po prawej stronie od łazienki znajduje się kuchnia. Kuchnia w zabudowie. Podłogi wyłożone deską. Pomiędzy szafkami ściany wyłożone płytkami z glazury. Ściany wyłożone gładzią i pomalowane farbą emulsyjną. Po lewej stronie od wejścia znajduje się drugi pokój. Podłogi w pokoju wyłożone deską. Ściany z gładzi, pomalowane farbą. Jedna ze ścian wyłożona tapetą. Drzwi wewnętrze w lokalu wykonane z płyty przeszklone. Lokal wyposażony jest w instalację: domofonową, elektryczną, c.o. (miejskie), gazową, wodno – kanalizacyjną, wentylacyjną. Do lokalu nie przynależy balkon. Ocena zużycia technicznego Podczas oględzin stwierdzono:

od strony wejścia na lewej stronie ściany widoczne pęknięcia. Pęknięcia spowodowane są wybuchem gazu w sąsiednim budynku, które spowodowało uszkodzenie części ścian,

okna – według oświadczenia właściciela – wskutek wybuchu gazu w budynku sąsiednim rozszczelnione,

stolarka drzwiowa wewnętrzna starego typu, podłogi drewniane w pomieszczeniach wykazują znaczne zużycie – widoczne zarysowa-

nia, przebarwienia, wytarcia, ściany w pomieszczeniach równe, widoczne drobne rysy, przetarcia, materiały użyte do wykończenia pomieszczeń dobrej jakości, wykazują zużycie ade-

kwatne do ich wieku, Powyższe okoliczności dały podstawę do uznania, iż lokal jest w dobrym stanie technicznym oraz średnim standardzie wykończenia. Ocena zużycia funkcjonalnego Stan funkcjonalny jest odwzorowaniem rozwiązań i funkcji budynków do jakich zostały przystosowane, standardu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne oraz swobodnego kształtowania przestrzeni wewnątrz budynków. Oceny dokonano biorąc pod uwagę stan nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podczas oględzin lokalu stwierdzono:

układ lokalu dostosowany do aktualnych oczekiwań. Przestrzeń została podzielona i do-stosowana do panującej mody,

lokal spełnia swoje funkcje. Schemat lokalu (uproszczony) przedstawia poniższy rysunek.

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 1 2

Dokumentacja zdjęciowa

Pokój

Pokój

Kuchnia

Łazienka Wejście

Przedpokój

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 1 3

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 1 4

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 1 5

8. STAN OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI, W TYM WIELKOŚĆ, CHARAKTER I STOPIEŃ ZURBANIZOWANIA MIEJSCOWOŚCI

Przedmiotowy lokal położony jest w warszawskiej dzielnicy Śródmieście. Dzielnica od północy graniczy torami kolejowymi z Żoliborzem, od południa z Mokotowem, od zachodu z Wolą i Ochotą (granicą jest al. Jana Pawła II), natomiast wschodnią granicą jest Wisła. Dzielnica Śródmieście to najbardziej reprezentacyjna część Warszawy. Obejmuje obszar ścisłego centrum stolicy, a w tym Stare Miasto. W granicach Śródmieścia znajduje się warszawski park - Łazienki Królewskie, ulica: Nowy Świat, najbardziej znane budynki: Pałac Kultury i Nauki, Zamek Królewski, Teatr Wielki. Śródmieście to także nowoczesne biurowce, hotele, centra handlowe, muzea, najsłynniejsze warszawskie teatry i najlepsze szkoły w stolicy. Tu znajdują się najważniejsze urzędy państwowe - Sejm, Pałac Prezydencki, Kancelaria Prezesa Rady Ministrów i ministerstwa. Dworzec Centralny łączy Śródmieście z miastami całej Europy. Mapa. Położenie dzielnicy na tle miasta

Źródło: www.srodmiescie.warszawa.pl Stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości Dostępność komunikacji miejskiej w miejscu położenia przedmiotowego prawa będącego przedmiotem wyceny jest dość dobra. W bliskim położeniu znajduje się przystanek autobusowy, natomiast przystanek tramwajowy zlokalizowany jest w nieco dalszej odległości. Podobna sytuacja ma w przypadku przystanku metra Zaplecze bytowe również jest na dość dobrym poziomie. W bliskiej odległości od nieruchomości zlokalizowane są sklepy, punkty gastronomiczne, szkoły. Stan zaplecza bytowego oceniono jako dobry.

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 1 6

Stan czynników środowiskowych Czynnikiem mogącym wpływać na uciążliwość korzystania z nieruchomości jest bliskość dość ruchliwej ulicy Koszykowej i wiążący się z tym faktem hałas. W bezpośrednim otoczeniu wycenianego prawa brak jest obiektów przemysłowych mogących negatywnie oddziaływać na czynniki środowiskowe.

9. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI Znowelizowana Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w art. 154 ustala cztery źródła określania przeznaczenia nieruchomości:

1) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku

2) Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy, lub

3) Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku któregokolwiek z powyższych dokumentów

4) Faktyczny sposób użytkowania terenu. Zgodnie z informacjami uzyskanymi w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego M.st. Warszawy na teren przedmiotowej nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy, uchwalone przez Radę m.st. Warszawy Uchwałą nr LXXXII/2746/2006 z dnia 10 października 2006 r., zmienione Uchwałą nr L/1521/2009 z dnia 26 lutego 2009 r., uzupełnioną Uchwałą nr LIV/1631/2009 z dnia 28 kwietnia 2009 r., ponownie zmienione Uchwałą nr XCII/2689/2010 z dnia 7 października 2010 r., Uchwałą nr LXI/1669/2013 z dnia 11 lipca 2013 r., Uchwałą nr XCII/2346/2014 z dnia 16 października 2014 r. oraz Uchwałą nr LXII/1667/2018 z dnia 1 marca 2018 r., nieruchomość położona jest na terenie o następujących kierunkach zagospodarowania:

C.30 – tereny wielofunkcyjne Rys. Fragment rysunku Studium

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 1 7

Protokół z badania Studium stanowi załącznik do operatu. Na dzień określenia wartości nieruchomość wykorzystywana jest zgodnie z przeznaczeniem określonym w Studium.

10. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE

CELU I SPOSOBU WYCENY.

10.1. ZAKRES BADAŃ Badaniami objęto obrót nieruchomościami lokalowymi mieszkalnymi. Celem badania jest:

­ poznanie cen i cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, ­ określenie skali ocen danej cechy, ­ określenie wskaźników zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Nieruchomości podobne do wycenianej poszukiwano w okresie od stycznia 2018 r. do września 2019 r. Natomiast trend czasowy analizowano w okresie od stycznia 2017 r. do dnia wyceny. Dla tych transakcji dokonano analizy zawarcia warunków umów spisanych w formie aktów notarialnych i atrybutów nieruchomości. Badanie ograniczono jedynie do cen nieruchomości, które tworzą podstawę do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości wycenianej.

10.2. RODZAJ I OBSZAR RYNKU LOKALNEGO Biorąc pod uwagę rodzaj i położenie wycenianej nieruchomości oraz konieczność odnalezienia transakcji z obrotu nieruchomościami podobnymi do wycenianej, obszar rynku lokalnego ustalono jako obszar miasta Warszawa, dzielnicy Śródmieścia, obszar najbliższy położeniu nieruchomości wycenianej. 11. POZNANIE CEN NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH DO NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ Dokonano analizy aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości lokalowych. Pod uwagę wzięto następuje parametry poszukiwanych nieruchomości:

­ rodzaj nieruchomości: nieruchomości lokalowe ­ położenie: dzielnica Śródmieście, teren najbliższy położeniu nieruchomości wycenianej

– ul. Noakowskiego i ulice sąsiednie ­ przeznaczenie nieruchomości: zabudowa wielofunkcyjna ­ sposób korzystania: lokal mieszkalny ­ ograniczenia i obciążenia: budynki objęte wpisem do gminnej ewidencji zabytków

Poniżej przedstawiono nieruchomości spełniające powyższe kryteria. Tabela. Wykaz transakcji

Lp. Data zawar-cia umowy

nr repertorium ulica nr

domu Cena nierucho-

mości Powierzchnia użytkowa lo-

kalu w m² Cena za m²

p.u. 1 16-04-2018 1477/2018 Noakowskiego 14 485 000,00 46,87 10 347,77 2 26-10-2018 14806/2018 Noakowskiego 16 799 007,20 52,28 15 283,23 3 09-11-2018 15334/2018 Noakowskiego 16 735 595,00 51,31 14 336,29 4 20-03-2018 1536/2018 Noakowskiego 14 545 000,00 52,36 10 408,71 5 28-09-2018 15541/2018 Lwowska 3 600 000,00 67,07 8 945,88 6 29-11-2018 16193/2018 Noakowskiego 16 1 999 100,00 89,16 22 421,49 7 14-12-2018 18663/2018 Noakowskiego 16 1 036 998,86 68,08 15 232,06 8 17-12-2018 19032/2018 Noakowskiego 16 2 599 100,00 161,67 16 076,58 9 28-12-2018 21836/2018 Noakowskiego 16 498 488,33 37,95 13 135,40

10 24-10-2018 2644/2018 Noakowskiego 14 720 000,00 46,87 15 361,64 11 28-05-2018 2897/2018 Noakowskiego 26 690 000,00 69,95 9 864,19 12 28-09-2018 30861/2018 Wilcza 71 1 850 000,00 131,30 14 089,87 13 25-04-2018 3366/2018 Wilcza 71 500 000,00 45,07 11 093,85

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 1 8

14 02-08-2018 6705/2018 Noakowskiego 16 908 000,00 53,86 16 858,52 15 05-09-2018 6823/2018 Lwowska 3 425 850,00 50,10 8 500,00 16 05-09-2018 6831/2018 Lwowska 3 543 000,00 54,30 10 000,00 17 12-09-2018 7184/2018 Lwowska 3 550 000,00 64,23 8 562,98 18 27-09-2018 7763/2018 Lwowska 3 433 540,00 40,90 10 600,00 19 27-09-2018 7771/2018 Lwowska 3 401 528,00 37,88 10 600,00 20 28-09-2018 7825/2018 Lwowska 3 670 700,00 67,07 10 000,00 21 28-09-2018 7833/2018 Lwowska 3 377 160,00 62,86 6 000,00 22 10-10-2018 8182/2018 Lwowska 3 1 442 650,00 131,15 11 000,00 23 16-10-2018 8879/2018 Noakowskiego 16 972 222,22 74,44 13 060,48 24 17-12-2018 9266/2018 Piękna 68A 675 000,00 55,74 12 109,80 25 29-11-2018 9651/2018 Lwowska 3 578 025,00 55,05 10 500,00

C min 6 000,00

C max 22 421,49

C śr 12 175,55

Mediana 11 000,00

Δ C 16 421,49

W toku analizy aktów notarialnych odnaleziono 25 transakcji nieruchomościami spełniającymi powyższe kryteria. Ceny transakcyjne ujawnione dla tego rodzaju nieruchomości zawierają się w przedziale od 6000 zł/m² do ok. ponad 22 400 zł/m² . Średnia cena na tak określonym rynku lokalnym wynosi ok. 12 200 zł/m². 12. TENDENCJE RYNKOWE2 Na początku maja 2019 średni koszt 1 m² mieszkania w Warszawie osiągnął 9 859 zł. Oznacza to wzrost o 168 zł w stosunku do miesiąca poprzedniego. Na początku kwietnia 1 m² lokalu mieszkalnego w Warszawie kosztował 9 691 zł. Cena od początku roku wzrosła o 6,33%. Warto zaznaczyć, iż obecny skok cen nie jest tak znaczący, jak ten w ubiegłym miesiącu, ponieważ w porównaniu z początkiem marca, na początku kwietnia cena podskoczyła o 375 zł. W kwietniu w większości warszawskich dzielnic ceny mieszkań poszły w górę. Największy skok zanotowało Śródmieście – aż o 310 zł. Obecnie średni koszt 1 m² mieszkania w tej dzielnicy to niemal 14 000 zł, a dokładnie 13 802 zł. Znaczącą podwyżkę zanotował również Wawer (o 241 zł, obecnie koszt 1 m² to tutaj 6 461 zł). Na ostatnim miejscu podium znalazł się Targówek z podwyżką o 217 zł (koszt 1 m² mieszkania w Targówku to 7 880 zł), a tuż za nim Wilanów z podwyżką o 215 zł (koszt 1 m² w Wilanowie na początku maja to 10 215 zł). W Żoliborzu cena 1 m² wzrosła o 207 zł (wynosi średnio 11 721 zł), a na Bielanach o 203 zł (wynosi średnio 9 203 zł). Wiele dzielnic zanotowało skoki nieco mniejsze, jednak wciąż znaczące: Włochy o 194 zł (obecny średni koszt 1 m² to 8 952 zł), Praga-Południe o 189 zł (obecnie koszt 1 m² to tutaj 8 939 zł), Wola o 139 zł (obecny koszt 1 m² to 10 897 zł), Praga-Północ o 139 zł (koszt 1 m² to na ten moment 9 166 zł), Ochota o 132 zł (obecnie 1 m² kosztuje tutaj 10 132 zł), Rembertów o 119 zł (koszt 1 m² to mimo wszystko jedynie 6 119 zł). Kilka dzielnic zanotowało minimalny wzrost cen: Białołęka o 68 zł za 1 m², Mokotów o 55 zł za 1 m², Bemowo o 15 zł za 1 m². Koszt 1 m² zmniejszył się zaledwie w trzech dzielnicach Warszawy. Największy spadek zanotowała dzielnica Ursus, gdzie średnia cena za 1 m² zmalała o 184 zł (obecnie wynosi 7 836 zł). Koszt 1 m² zmniejszył się również na Ursynowie, o 42 zł (średnia cena to obecnie 9 149 zł) oraz w Wesołej, o 26 zł (średnia cena to obecnie 6 532 zł). Jak widać, zarówno w Warszawie ogółem, jak i w jej poszczególnych dzielnicach, trendy cenowe są wznoszące. Co więcej, w wielu dzielnicach miasta ceny wzrosły znacząco. Najdroższą dzielnicą Warszawy niezmiennie pozostaje Śródmieście. Obecnie średni koszt 1 m² mieszkania w tej dzielnicy to aż 13 802 zł. Na drugim miejscu plasuje się Żoliborz, gdzie 1 m²

2 Opracowano na podstawie sonarhome.pl

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 1 9

mieszkania kosztuje średnio 11 721 zł. Ostatnie miejsce na podium zajmuje Wola, ze średnim kosztem 1 m² na poziomie 10 897 zł. Ceny plasują się na poziomie wyższym niż 10 000 zł jeszcze w trzech dzielnicach Warszawy: na Mokotowie (10 867 zł), w Wilanowie (10 215 zł) i na Ochocie (10 132 zł). Najtańszą dzielnicą Warszawy jest obecnie Rembertów, gdzie koszt 1 m² mieszkania to średnio 6 119 zł. Podobnie sytuacja wyglądała w miesiącu ubiegłym, natomiast wcześniej przez kilka miesięcy miano najtańszej dzielnicy nosiła Wesoła. Za Rembertowem plasuje się Wawer, ze średnim kosztem 1 m² mieszkania na poziomie 6 461 zł. Wesoła, gdzie 1 m² kosztuje średnio 6 532 zł, znalazła się dopiero na trzecim miejscu podium. W żadnej więcej dzielnicy miasta 1 m² nie kosztuje poniżej 7 000 zł. Zdecydowanie rekordowe ceny osiągnęły oferty na ulicy Krzysztofa Kamila Baczyńskiego (22 869 zł za 1 m² mieszkania, o 66% więcej od średniej ceny w za 1 m² w Śródmieściu, o 132% drożej od średniej ceny w Warszawie ogółem). Na drugim miejscu znajduje się ulica Boleść (17 655 zł za 1 m² mieszkania, o 28% więcej od średniej ceny za 1 m² w Śródmieściu, o 80% więcej od średniej ceny w Warszawie ogółem). Na trzecim miejscu plasuje się ulica Bohaterów Getta (17 539 zł za 1 m² mieszkania, o 27% drożej od średniej ceny za 1 m² mieszkania w Śródmieściu, o 78% więcej od średniej ceny w Warszawie ogółem). Na czwartym miejscu wśród najdroższych ulic Warszawy znalazła się ulica Dziekania (17 496 zł za 1 m² mieszkania, o 27% więcej od średniej ceny za 1 m² mieszkania w Śródmieściu, o 77% drożej od średniej szacowanej ceny w Warszawie ogółem). Piątą najdroższą ulicą w Warszawie jest ulica Sportowa (17 315 zł za 1 m² mieszkania, o 60% drożej od średniej ceny za 1 m² mieszkania na Mokotowie, o 75% więcej od średniej ceny w Warszawie ogółem). Większość najdroższych ulic Warszawy znajduje się w Śródmieściu, w tym miesiącu jednak na piątym miejscu znalazła się ulica z dzielnicy Mokotów. Najtańszą ulicą Warszawy jest w tym miesiącu ulica Odmienna (4 934 zł za 1 m² mieszkania, o 24% taniej od średniej ceny za 1 m² mieszkania w dzielnicy Wawer, o 50% mniej od średniej ceny w Warszawie ogółem). Na drugim miejscu znajduje się ulica Borysławska (4 979 zł za 1 m² mieszkania, o 23% mniej od średniej ceny za 1 m² mieszkania w dzielnicy Wawer, o 49% mniej od średniej ceny w Warszawie ogółem). Trzecie najtańsza ulica Warszawy to ulica Eugeniusza Bodo (5 080 zł za 1 m² mieszkania, o 21% taniej od średniej ceny za 1 m² mieszkania w dzielnicy Wawer, o 48% mniej niż cena w Warszawie ogółem). Czwarta najtańsza warszawska ulica to ulica Jadwigi Smosarskiej (5 096 zł za 1 m², o 21% taniej od średniej ceny w dzielnicy Wawer i o 48% mniej od średniej ceny w Warszawie ogółem). Na piątym miejscu uplasowała się z kolei ulica Wiązowska (5 110 zł za 1 m² mieszkania, o 21% taniej od średniej ceny 1 m² w dzielnicy Wawer, o 48% taniej niż w Warszawie ogółem). Wszystkie najtańsze ulice Warszawy, które znalazły się w tym rankingu, położone są w dzielnicy Wawer, mimo iż najtańszą dzielnicą na początku maja okazał się Rembertów. Do tej pory najniższe ceny notowały również ulice w Rembertowie i Wesołej, jednak w tym miesiącu uplasowały się one na dalszych pozycjach. Oferty mieszkaniowe w Warszawie Obecnie w Warszawie dostępnych jest 14 177 ofert mieszkań i domów. Najtańsze mieszkanie kosztuje 120 000 zł, a najtańszy dom 499 000 zł. Wśród ofert najwięcej jest mieszkań 3-pokojowych (4663 oferty), jednak tylko niewiele mniej 2-pokojowych (4279 ofert). Znajdziemy również sporo aktywnych ofert lokali nieco większych, 4-pokojowych (2177 ofert) i 5-pokojowych (1020 mieszkań). W przypadku kawalerek wybór wciąż jest szeroki (911 ofert). Jeśli zaś chodzi o lokale większe niż 5 pokoi, liczba ofert jest zdecydowanie mniejsza, jednak wciąż jest w czym wybierać. Do popularnych ulic Warszawy w ostatnim czasie należą: ulica Jana Kazimierza (Wola), gdzie znajdują się obecnie aż 92 oferty mieszkaniowe; Aleja Rzeczypospolitej (Wilanów), z 34 ofertami mieszkaniowymi oraz ulica Marcina Kasprzaka (Wola) z 17 ofertami mieszkań. W bieżącym miesiącu liczba aktywnych ofert mieszkaniowych w Warszawie spadła i wynosi nieco ponad 14 000. Zdecydowanie najwięcej ofert znajdziemy na Mokotowie (około 2600), w Śródmieściu (około 1700), na Woli (około 1400), w Pradze-Południe (około 1150) i na Ursynowie (około 1050). Najmniejszy wybór mieszkań na sprzedaż charakteryzuje zdecydowanie Rembertów, gdzie liczba aktywnych ofert nie osiąga nawet 100. Niewiele ofert znajduje się również w Wesołej (około 180), w dzielnicy Włochy (około 310), w Pradze-Północ (około 320), w Ursusie (około 340), w Targówku (około 440) oraz na Żoliborzu (około 470).

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 2 0

W ciągu ostatnich kilku miesięcy czas aktywności oferty na rynku co miesiąc nieco wzrastał. Oznacza to, że na sprzedaż mieszkania w Warszawie z każdym miesiącem czekamy nieco dłużej. Na początku maja średni czas wygaśnięcia oferty sprzedaży wyniósł 163 dni. Na początku kwietnia było to 156 dni, w na początku marca – zaledwie 140 dni. Na sprzedaż mieszkania w Warszawie poczekamy więc obecnie średnio około 5,5 miesiąca. Z raportów wynika, iż mieszkańcy Warszawy wysoko cenią sobie standard mieszkania. Na Ursynowie koszt 1 m² wynosi tu średnio niewiele ponad 9 000 zł, a aktywnych ofert mieszkaniowych jest ponad 1000. Ursynów to jedna z najbardziej lubianych przez mieszkańców dzielnica Warszawy, charakteryzująca się dużą ilością terenów zielonych, rekreacyjnych oraz przestrzenią. Dzielnica jest doskonale skomunikowana z centrum miasta, ale ze względu na dalsze położenie ceny nie są bardzo wysokie. Metro jeździ na Ursynów bardzo często (linia I), a dojazd zajmuje około 30 minut. Ursynów zapewnia bogatą ofertę edukacyjną, znajdziemy tu również mnóstwo różnego rodzaju sklepów. Dzielnica jest uważana za jedną z najbezpieczniejszych w Warszawie. Za najatrakcyjniejszą dzielnicę Warszawy uważany jest z kolei Wilanów. Mieszkańcy twierdzą, że jest najbezpieczniejszy, najczystszy i najbardziej zadbany. Wilanów oferuje również dużo możliwości spędzania wolnego czasu. Powstają tu nowe osiedla, ale można również wybierać spośród bogatej liczby ofert z rynku wtórnego. Jeżeli szukamy lokalu bliżej centrum, warto zwrócić uwagę na Pragę-Północ i Pragę-Południe. Ceny oscylują tu w okolicach 8 500 – 9 000 zł za 1 m², a połączenie z centrum jest wygodne i możemy się tam dostać bardzo szybko. W Pradze-Południe powstaje sporo nowych budynków, m.in. atrakcyjne apartamentowce położone blisko terenów zielonych. Jest również w czym wybierać (około 1150 ofert). Praga-Północ jest uważana za bardzo atrakcyjną dzielnicę, a mieszkania sprzedają się tu bardzo szybko. Obecnie aktywnych ofert jest około 300, a ceny rosną, warto więc rozejrzeć się tutaj jak najszybciej. W tym roku w Warszawie powstanie wiele nowych inwestycji mieszkaniowych. Pod koniec roku zakończony zostanie kompleks „Moje Miejsce” na Mokotowie, gdzie znajdą się bloki mieszkalne, biurowce, a także tereny zielone. Koszt 1 m² ma wynosić około 10 000 zł. Na Mokotowie powstaje również Osiedle Krzemowe, blisko metra, Galerii Mokotów, z terenami zielonymi i rekreacyjnymi. Już wkrótce ukończona zostanie Mennica Residence na Grzybowskiej: dwa ekskluzywne budynki ze wspólną częścią fitness. Koszt to około 14 000 zł za 1 m². W Pradze-Północ powstaje Park Skandynawia, niewielkie ekologiczne osiedle ze 167 mieszkaniami, które ma być częściowo gotowe pod koniec tego roku. Na Żoliborzu, niedaleko Placu Grunwaldzkiego, budowane jest z kolei prestiżowe osiedle Żoli Żoli, dwa budynki i 234 mieszkania. Powstaje również kolejne osiedle w Wilanowie, Strefa Wilanów, które ma być gotowe już w drugiej połowie roku. W Ursusie, na terenie dawnej fabryki ciągników, budowane jest bardzo duże osiedle Stacja Nowy Ursus. Poza 950 mieszkaniami, wykonawca przewiduje sporo zieleni, siłownię i plac zabaw. Trend czasowy W badanych bazach porównawczych, nie wystąpiły przynajmniej dwie pary transakcji nieruchomościami, różniące się jedynie datą ich zawarcia. Wobec powyższego ustalenie trendu czasowego w sposób matematyczny nie było możliwe. Na podstawie analizy rynku nieruchomości lokalowych oraz publikowanych raportów mieszkaniowych wynika, iż obrót lokalami jest dość duży. Czas ekspozycji lokalu do sprzedaży na rynku jest stabilny. Polityka finansowa banków jest na stabilnym poziomie, mogącym zaplanować dalsze wydatki związane z zakupem lokalu. Prezentowane scenariusze przewidują dalszy rozwój budownictwa mieszkaniowego. Biorąc powyższe pod uwagę ustalono, iż występuje trend wzrostu cen lokali mieszkalnych. Na podstawie badań przyjęto trend zmiany cen w wysokości 6% w skali roku. 13. POZNANIE CECH NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH DO NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ Poniżej podane cechy rynkowe mają charakter lokalny i odnoszą się do konkretnego rodzaju

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 2 1

nieruchomość. Zostały one ustalone w oparciu o badania preferencji uczestników rynku nieruchomości. W celu ustalenia cech rynkowych wycenianej nieruchomości i nieruchomości podobnych, ich wag ocen stanu cech rynkowych, przygotowano i postawiono pytania uczestnikom rynku nieruchomości. Każdy z ankietowanych wskazał cechy rynkowe, które preferuje w momencie kupna – sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz ocenił ich priorytet. W poniższej tabeli przedstawiono wyniki badań. Tabela. Wyniki badań preferencji uczestników rynku nieruchomości

Lp.

Cechy rynkowe nieruchomości brane pod uwagę przy kupnie sprzedaży nieruchomości lokalowych

mieszkalnych przez ankietowanych uczestników rynku nieruchomości

Wyrażona w % przez ankietowanych ważność

cechy

1 Położenie lokalu na tle miasta 90% 2 Sąsiedztwo, dostęp do miejsc użyteczności publicznej 64% 3 Powierzchnia lokalu 70% 4 Standard wykończenia lokalu 86% 5 Technologia budowy budynku 63% 6 Położenie na piętrze 84% 7 Pomieszczenia przynależne 56% 8 Dostępność w miejsca parkingowe 66%

11. WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI Zgodnie z celem wyceny określono wartość rynkową nieruchomości. Art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż „Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie cen przeciętnych, nie biorąc pod uwagę kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z ta transakcją podatków i opłat.

12. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA

Stosowanie do art. 152 Ustawy:

„1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.”

W wyniku uwzględnienia w szczególności celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, funkcji wyznaczonej dla niej w planie zagospodarowania przestrzennego/studium uwarunkowań oraz dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych wycenę nieruchomości wykonano w podejściu porównawczym.

Zgodnie z par. 4.1 Rozporządzenia: „Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.”

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 2 2

ceny średniej oraz metodę analizy statystycznej rynku.

Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel wyceny i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, która pozwoliła znaleźć jedynie kilka transakcji nieruchomościami podobnymi, do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości zastosowano metodę porównywania parami.

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będące przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze porównania z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi, wynikających z odmienności cech i ich wag.

Zastosowano następujący algorytm postępowania w podejściu porównawczym metodzie porównywania parami.

1. Utworzono zbiór nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,

2. Zaktualizowano ceny transakcyjne na datę wyceny. 3. Ustalano cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku

nieruchomości. 4. Oceniono wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalono zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybrano do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzy nierucho-

mości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

7. Dokonano charakterystyki wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odnie-sieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

8. Przeprowadzano porównania nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wy-branymi do wyceny i określono wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nierucho-mości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.

9. Obliczono skorygowaną cenę transakcyjną dla każdej nieruchomości przyjętej do porów-nań przy użyciu określonych poprawek.

10. Obliczono wartość jednostkową wycenianej nieruchomości jako iloraz średniej ceny za m² z nieruchomości porównawczych i powierzchni użytkowej lokalu.

13. OBLICZENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny Podstawę wyceny stanowi zbiór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przedstawiony poniżej.

Lp. data zawar-cia umowy

nr reperto-rium ulica

nr domu

cena nieru-chomości

Powierzchnia użyt-kowa lokalu w m²

Cena za m² p.u.

Cena m² p.u. -zaktua-lizowana

1 17-12-2018 9266/2018 Piękna 68A 675 000,00 55,74 12 109,80 12 654,74 2 24-10-2018 2644/2018 Noakowskiego 14 720 000,00 46,87 15 361,64 16 206,53 3 28-05-2018 2897/2018 Noakowskiego 26 690 000,00 69,95 9 864,19 10 653,32 4 25-04-2018 3366/2018 Wilcza 71 500 000,00 45,07 11 093,85 12 036,83 5 16-04-2018 1477/2018 Noakowskiego 14 485 000,00 46,87 10 347,77 11 227,33 6 20-03-2018 1536/2018 Noakowskiego 14 545 000,00 52,36 10 408,71 11 345,49

C min 9 864,19 10 653,32

C max 15 361,64 16 206,53

C śr 11 530,99 12 354,04

Mediana 10 751,28 11 691,16

Δ C 5 497,45 5 553,20

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 2 3

Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości Cechy przedstawione poniżej różnią nieruchomość wycenianą od nieruchomości podobnych, a zatem wpływają na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, dlatego też zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami będą brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości.

Lp. Cecha rynkowa

1 Walory architektoniczne budynku

2 Powierzchnia nieruchomości

3 Standard wykończenia

4 Położenie na piętrze

Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych W poniższej tabeli przedstawiono ocenę wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych

Lp. Cecha rynkowa Waga cechy rynkowej

1 Walory architektoniczne budynku

25%

2

Powierzchnia nieruchomości 20%

3

Standard wykończenia

35%

4

Położenie na piętrze 20%

Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych

Cecha Ocena

Opis stanu cech

Walory architektoniczne

budynku

Dobre W ramach struktury budynku występują balkony, wykusze. Bryła budynku wyróżniająca

się z okolicy, nawiązuje do architektury sąsiednich budynków, Klata schodowa i wejście do budynku schowane w strukturę, bryłę budynku.

Średnie Bryła budynku jednolita bez balkonów. Architektura typowa, nie wyróżniająca się z okolicy.

Powierzchnia nieruchomości

Mała Powierzchnia lokalu do 50 m²

Średnia Powierzchnia lokalu od 50 do 60 m²

Duża Powierzchnia lokalu powyżej 60 m²

Standard wykończenia

Dobry Pomieszczenia w lokalu wyremontowane, materiału użyte do wykończenia dobrej

jakości. Lokal nadaje się do zamieszkania

Średni Cześć pomieszczeń w lokalu wyremontowana, część wymaga przeprowadzenia prac remontowych, materiały użyte do wykończenia średniej jakości

Zadowalający Pomieszczenia w lokalu wymagają przeprowadzenia prac remontowych (gruntowny

remont) Materiały użyte do wykończenia średniej jakości. Położenie na

piętrze Dobre Lokale położone od 5 pietra za wyjątkiem ostatniego piętra

Średnie Pozostałe lokale

Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 2 4

przyjętej skali cech rynkowych wraz z podaniem charakterystyk nieruchomości przyjętych do wyceny. Poniższa Tabela zawiera charakterystykę nieruchomości wycenianej pod względem przyjętych cech rynkowych oraz opis nieruchomości porównawczych pod względem przyjętych dla nich opisów stanów cech.

Lp. Walory architekto-niczne budynku

Powierzchnia nieruchomości

Standard wy-kończenia

Położenie na pię-trze

1 średnie średnia średni średnie 2 średnie mała dobry dobre 3 średnie duża zadowalający średnie 4 dobre mała zadowalający dobre 5 średnie mała średni dobre 6 średnie średnia zadowalający dobre

nieruchomość wyceniana

średnie średnia średni średnie

Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej. Do określenia wartości przyjęto nieruchomości wykazujący największy stopień podobieństwa, do nieruchomości wycenianej tj. nieruchomości nr 1,5,6 Obliczenie wartości nieruchomości

Cecha rynkowa % udział

cechy Zakres

kwotowy Stany cech nierucho-

mości wycenianej

Nieruchomość porównawcza

nr 1

Nieruchomość porównawcza

nr 5

Nieruchomość porównawcza nr

6

Walory archi-tektoniczne bu-

dynku 25% 1 388,30 średnie

średnie średnie średnie

0,00 0,00 0,00

Powierzchnia nieruchomości

20% 1 110,64 średnia średnia mała średnia

0,00 -555,32 0,00

Standard wy-kończenia 35% 1 943,62 średni

średni średni zadowalający

0,00 0,00 971,81

Położenie na piętrze

20% 1 110,64 średnie średnie dobre dobre

0,00 -1 110,64 -1110,64

Suma 100% 5 553,20 Suma poprawek 0,00 -1 665,96 -138,83

Cena za m² nieruchomości porównawczej 12 654,74 11 227,33 11 345,49

Wartość m² po uwzględnieniu poprawek kwotowych 12 654,74 9 561,37 11 206,66

Wartość średnia m² nieruchomości porównawczej 11 140,92 Wartość nieruchomości lokalowej obejmującej lokal mieszkalny nr 36 położony w Warszawie przy ul. Noakowskiego 26 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynosi:

W = 11 140,92 zł./m² x 52,80 m² = 588 240,72 zł.

Przyjęto w zaokrągleniu 588 000,00 zł.

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 2 5

14. WYNIK KOŃCOWY WYCENY

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości lokalowej stanowiącej lokal mieszkalny oznaczony numerem 36 położony w budynku przy ul. Noakowskiego 26 w mieście Warszawa, dzielnicy Śródmieście, gminie Warszawa, powiecie warszawskim, województwie mazowieckim o powierzchni użytkowej 52,80 m² wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości 253/10000, określono na poziomie najbardziej prawdopodobnej ceny, możliwej do uzyskania na rynku lokalnym, na kwotę:

588 000,00 zł. słownie: pięćset osiemdziesiąt osiem tysięcy złotych

Kwotę wartości nieruchomości wyrażono w pełnych złotych, w zaokrągleniu do tysięcy złotych, ponieważ nie zniekształca to wyniku wyceny. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłaty, w tym podatku od towarów i usług VAT. Przedstawiona powyżej wartość rynkowa odpowiada cenom nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uzasadnieniem końcowego wyniku wyceny jest właściwy dobór nieruchomości porównawczych na co wskazują wielkości liczbowe poprawek korygujących i wag do obliczenia średniej wartości jednostkowej. Nieruchomość objęta wyceną należy do nieruchomości ogólnego przeznaczenia tj. nieruchomości typowych, które są lub mogą być przedmiotem powszechnego obrotu i które występują na rynku. Ustalona w procesie szacowania wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla:

rodzaj i przeznaczenie szacowanej nieruchomości, aktualny sposób użytkowania przedmiotu wyceny, bieżący stan lokalnego rynku nieruchomości, stan techniczny, standard wykończenia, funkcjonalność,

Po przeanalizowaniu transakcji zawartych w badanym okresie na rynku lokalnym, należy zauważyć, że uzyskane w niniejszej wycenie wartości są realne i porównywalne na obszarze rynku nieruchomości. Wartość uzyskana w wyniku wyceny, nie odbiega od ceny nieruchomości na badanym rynku. Wyniki wyceny mogą być wykorzystane do celu, dla jakiego operat szacunkowy został sporządzony. Wartość uzyskana w wyniku wyceny jest wypadkową jego cech rynkowych mających wpływ na wartość. Przedstawiona powyżej wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy spełnieniu odpowiednich założeń.

15. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE

Operat szacunkowy został sporządzony po dokonanych wizjach lokalnych nieruchomości i badaniu lokalnych rynków nieruchomości.

Opracowanie nie stanowi ekspertyzy technicznej ani audytu nieruchomości. Nie były pro-wadzone prace mające na celu ustalenie występowania ewentualnych skażeń czy wpływu innych szkodliwych czynników.

Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT, Wysokość oszacowanych wartości zależy od czynników zewnętrznych, a w szczególności

od sytuacji panującej na lokalnym rynku nieruchomości. Kwoty oszacowania są zatem kwotami wyliczonymi na konkretne daty i w przypadku odniesienia ich do innej daty po-winny podlegać odpowiedniej aktualizacji.

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 2 6

W operacie szacunkowym mogą występować zaokrąglenia wynikające z przeprowadzania obliczeń przy pomocy arkusza kalkulacyjnego i przyjmowania lub wykazywania w opera-cie określonego zakresu cyfr znaczących. W ocenie rzeczoznawcy zaokrąglenia nie mają merytorycznego wpływu na oszacowaną wartość.

Niniejszy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa.

16. ZAŁĄCZNIKI

­ Protokół z badania zapisów Studium uwarunkowań,

­ Protokół z badania kartoteki lokali,

­ Wydruk z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych WA4M/00041713/5,

­ Kopia polisy OC rzeczoznawcy majątkowego,

Załączniki

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 2 7

Załącznik Protokół z badania zapisów

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego/ studium sporządzony w trybie art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami

Określenie dokumentu

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy, uchwalone przez Radę m.st. Warszawy Uchwałą nr

LXXXII/2746/2006 z dnia 10 października 2006 r., zmienione Uchwałą nr L/1521/2009 z dnia 26 lutego 2009 r., uzupełnioną Uchwałą nr LIV/1631/2009 z dnia 28 kwietnia 2009 r., ponownie zmienione Uchwałą nr XCII/2689/2010 z dnia 7 października 2010 r., Uchwałą nr LXI/1669/2013 z dnia 11 lipca 2013 r.,

Uchwałą nr XCII/2346/2014 z dnia 16 października 2014 r. oraz Uchwałą nr LXII/1667/2018 z dnia 1 marca 2018 r.

Miejsce udostępnienia i sporządzenia

wypisu

Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego M.st. Warszawy

Treść wypisu

C.30 – tereny wielofunkcyjne

Rys. Fragment rysunku Studium

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , N o a k o w s k i e g o 2 6 m 3 6 S t r o n a 2 8

Załącznik

Protokół z badania zapisów kartoteki lokali sporządzony w trybie art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami

Badanie kartoteki lokali

Województwo Mazowieckie Powiat Warszawa

Jednostka ewidencyjna Warszawa Obręb 0505 Adres Noakowskiego 26 m 36

Funkcja użytkowa lokalu Lokal mieszkalny Liczba izb 6

Kondygnacja 3 Powierzchnia użytkowa 52,80 m²

Pomieszczenia przynależne brak