영종도조합아파트사업 제안서 ㈜영종특별시

영종도 조합아파트 사업 개요

영종도 조합아파트 추진의 필요성

영종도 아파트 시세와 분양시장 추세 (2015년 기준)

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[ 목차 ]

조합아파트 사업 분석 4

조합아파트 사업 현황 5

하늘도시 조합아파트 사업 효과 6

조합아파트 사업 상세 제안 7

1. 영종도 조합아파트 사업 개요

개

요

영종도 카지노 제2공항 등 개발호재풍부

활용도 높은 미분양 공동택지 존재

택지분양 시세가 전국 평균에 비하여 저렴

거래시세 낮아 상승가능성이 큼

기반시설이 완비되어 있어 준공 공기 단축 가능

조합아파트와 지역 분양시장 흐름

S(출발점) C(절벽점) P(시세)

D(수요) 변곡점

전반기 후반기 • 조합아파트 사업의 선택과 집중이 필요한 시점

• 분양시장의 주기에 영향을 받음

• 기존아파트 반발 및 시세에 영향

• 후반기 우량지 공급 축소

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2. 영종도 조합아파트 추진의 필요성

현

황

분

석

아파트 분양 시장 분석 • 하늘도시 아파트분양시장 아직은 동면기(시세700~1000만)

• 건설업체나 시행사들의 과거 분양실패의식 잠재

택지 분양 시장 분석 • 택지분양은 일시 강보합 유지하나 전국 평균시세에도 미치지 못함

• 다소간 분양 경쟁율이 있어도 이후 상승추세는 미미 할 것으로 판단됨

영종도 아파트 및 택지 등의 부동산 시장 분석

부동산 개발 호재 등 잠재성을 보유한 영종도 부동산 시장의 활성화를 위해 투자의 단초가 필요하며 조합아파트의 추진을 통해 부동산 시장의 활성화 유도

구읍뱃터 호텔 택지 분석 • 구읍뱃터 공항신도시 호텔분양의 일부 성공은 저금리 투자대상 부족에서 일시적 착시현상

• PF(Project Financing) 구성이 힘들고 불신과 괴리감이 존재함

카지노와 투자이민 시장 분석 • 투자이민에 대한 인식부족 및 다양한 규제로 인해 실제투자는 미미(1/4분기 한국전체 600만$)

• 정부 카지노산업 규제와 승인지연에 불평불만 의식 팽배

• 중국부패방지 정책에 따르는 카지노산업 성숙 미지수

• 카지노 시장의 흐름에 따라 올해 2개 정도 승인 예정이며 확실한 보장성이 없음

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3. 영종도 아파트 시세와 분양시장 추세 (2015년 기준)

구분 평형 분양가 (만원/3.3𝒎𝒎𝟐𝟐)

현재시세 (만원/3.3𝒎𝒎𝟐𝟐)

전세가 (억원)

하늘도시 중대형 900~1000 800~900 1.5~2

중소형 900~1000 800~950 1~1.5

공항신도시 중대형 600~700 500~700 1.5~2

중소형 600~700 600~700 0.7~1

영종도아파트 시세

구분 분양가(만원/3.3𝒎𝒎𝟐𝟐)

비고 2015년 2016년 2017년

중대형 900~1000 1000~1200 1300

중소형 800~1000 1000~1200 1300

오피스텔 500~600 600~650 650~700 단지 주거형 기준

분양아파트 연도별 추세 예측

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[ 양호 ○ 중간 △ ]

4. 조합아파트 사업 분석

영종도 조합아파트의 필요성 조합아파트 사업의 장점

구 분 조합아파트추진 조합아파트 추진 시 장단점

토지매입 조합원 모집 지구단위계획 추가분담금

민간택지 ○ △ △ △ ○

공공택지 △ ○ ○ ○ △

조합아파트 택지별 비교

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5. 조합아파트 사업 분석 (계략적인 절차)

부지선정 및

MOU 체결 가설계

평면도, 조감도

조합추진위 임원구성 시공사 가선정

신탁사 선정

1 단 계

사업계획수립

(추진위원회

컨설팅사)

토지계약

조합비수령 지구단위계획신청

조합총회

설립인가

2 단 계

조합원 모집

일반분양 준공 청산

3 단 계

시공사 선정

공사착공

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영향 분석

6. 조합아파트 사업 분석 (문제점과 영향)

조합아파트 사업의 문제점

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7. 조합아파트 사업 현황

송도 6,8공구 GE파트너스 김해장유 이엘

구 분 특징 소요 기간

부산, 김해, 창원 초기, 인기지역 여부에 따른 차별성 1~3년

서울, 수도권 지구단위계획문제로 인해 추가분담금 증가 3~5년

• 2700여 세대

• 공공택지 부지 확보 시 지원

• 조합원 모집 소요시간 약 10일

• 동호수 우선 선택권 조기 마감

• 분양가 20% 시세의 최고 프리미엄 형성

• 3700여 세대

• 49층 초고층 대단지 주상복합

• 주변 부동산 시세에 비해 저렴한 분양가

• 롯데아울렛, 워터파크 앞 최상의 위치

• 조합원 모집 3일만에 조기종료

< 김해장유 이엘 조합아파트 조감도 > < 송도 GE파트너스 조합아파트 조감도 >

조합아파트 지역별 비교

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8. 하늘도시 조합아파트 사업의 효과

효

과

하늘도시 조합아파트 사업의 장점 • 청약통장과 무관하게 참여 가능하며 선약자에 동호수 우선 선택권 부여

• 주변아파트 대비 저가 분양 가능하여 프리미엄 발생

홍보 및 시너지 효과 • 지역아파트 박람회 등의 홍보를 통한 조합아파트 관심 증가 유도

• 서울, 경기, 인천의 광역구역 구매 수요 증가

• 부동산 조직의 맞춤형 수익구조에 대거 진입 예상

조합아파트 사업 후 변화 예측 조합아파트 사업 후 분양가 예측

저렴한용지 낮은분양가 양호한위치

2015 2016 2017 2018

600

700

800

900

1000

분양가

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9. 조합아파트 사업 상세 제안 (추진 계획안)

추 진 내 용 2015년 2016년

6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6

택지분석 및 선정 LH공사 협약 및 MOU체결

조합추진위 구성, 신탁사, 시공설계사 선정

조합원확보 및 모집

LH택지 공급 계약 체결

조합인가

아파트사업승인 잔금처리 분양 등

조합아파트 시공 및 완공 등 사업 추진

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10. 조합아파트 사업 상세 제안 (택지 선정)

조

건

3000세대 이상 아파트 구성이 가능한 대단지용 택지

초고층 및 조망권이 우수한 부지 필수

기존 아파트 및 상권과의 접근성이 우수한 부지

지구단위계획이 완료되고 기반시설이 갖춰진 부지 선정 필요

조합아파트 추진을 위한 필수조건인 조합원 모집이 용이하게 하기 위함

1

2

기존 아파트 및 상권에 근접

초고층 가능한 오피스텔용 택지

조망권 및 기반시설 갖춰진 부지

1

1안보다 기존 상권 접근성 떨어짐

구읍뱃터 및 까페거리 접근성 우수

조망권 우수하며 대단지 가능 택지

2

< 영종도 하늘도시 >

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11. 조합아파트 사업 상세 제안 (특장점 및 조합원 구성)

특

장

점

신속, 신뢰, 투명성 확보가 가능한 택지개발지구

지주매입작업이 단순하여 추가분담금 최소화

지구단위계획이 수립되어 있어 공기단축 가능

신탁사, 시공사, 로펌을 활용한 투명성 확보

대단지 구성 및 대의원 구성 가능 (조합 회기 단축 가능)

조합원 구성 조합원 혜택

※ 조합아파트 분양가 결정

• 조합원 : 50% 분양 (평당 700만원)

• 일반분양 : 잔여분 (평당 1200만원)

• 미분양시 중국투자이민 적극 활용

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감 사 합 니 다

㈜영종특별시 ㈜영종특구 회장 박준희 ㈜영종특별시 대표이사 박민현 중국투자유치및자문 김종산 교수 ㈜영종특별시 ㈜영종특구 기획이사 신성영 ㈜영종특별시 ㈜영종특구 대표사이트 www.yjfez.com / www.ifez.co.kr

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