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U R B A N S T I C A

NDICETTULO I. DISPOSICIONES GENERALES SOBRE EL PLAN GENERAL. CAPTULO I. CAPTULO II. TTULO II. OBJETO DEL PLAN GENERAL. CONTENIDO DEL PLAN GENERAL. CAPTULO II. CAPTULO III. CAPTULO IV. CAPTULO V. CAPTULO VI. LAS ACTUACIONES SISTEMTICAS. LAS ACTUACIONES ASISTEMTICAS.

PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA DE MARBELLA

n o r m a s

LA EXPROPIACIN. LA EJECUCIN URBANSTICA DE LAS DOTACIONES. LA INTERVENCIN PREVENTIVA DE LOS ACTOS DE EDIFICACIN SECCIN I. DISPOSICIONES GENERALES

NORMAS GENERALES SOBRE LOS INTRUMENTOS DE COMPLEMENTO Y DESARROLLO DE LA ORDENACIN DEL PLAN GENERAL. CAPTULO I. CAPTULO II. DISPOSICIONES GENERALES. OTROS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO. SECCIN I. FIGURAS DE PLANEAMIENTO GENERAL.

SECCIN II. DOCUMENTACIN DE LAS LICENCIAS URBANSTICAS SECCIN III. LICENCIAS DE INSTALACIONES Y FUNCIONAMIENTO DE ACTIVIDADES SECCIN IV. LA EJECUCIN DE LAS OBRAS TTULO V. INSTRUMENTOS DE POLTICA DE SUELO Y VIVIENDA CAPTULO I. CAPTULO II. DISPOSICIONES GENERALES. DETERMINACIONES RELATIVAS A GARANTIZAR EL SUELO SUFICIENTE PARA VIVIENDAS DE PROTECCIN OFICIAL U OTROS REGMENES DE PROTECCIN PBLICA.

u r b a n s t i c a s

SECCIN II. DISPOSICIONES GENERALES DE LAS FIGURAS DE PLANEAMIENTO DE DESARROLLO SECCIN III. SOBRE EL PLAN PARCIAL. SECCIN IV. SOBRE LOS PLANES ESPECIALES TTULO III. RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO Y LAS EDIFICACIONES. CAPTULO I. CAPTULO II. CAPTULO III. DISPOSICIONES GENERALES. EL APROVECHAMIENTO URBANSTICO. EL DEBER DE CONSERVAR Y REHABILITAR. SECCIN I. DEBERES GENERALES DE CONSERVACIN Y REHABILITACIN DE LOS BIENES INMUEBLES. DEL TTULO VI:

CALIFICACIN Y CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS CAPTULO I. CAPTULO II. CAPTULO III. CAPTULO IV. DETERMINACIONES GENERALES ASIGNACIN DE LOS USOS. SOBRE LA

SECCIN II. CONSERVACIN ESPECFICA PATRIMONIO CATALOGADO.

CONDICIONES COMUNES A TODOS LOS USOS USO RESIDENCIAL USO DE ACTIVIDADES ECONMICAS SECCION I. CONDICIONES DE LOS USOS PORMENORIZADOS DE INDUSTRIA Y ALMACENAMIENTO, Y DE SERVICIOS AVANZADOS. DEL USO SERVICIOS

SECCIN III. CONSERVACIN ESPECFICA Y OCUPACIN TEMPORAL DE SOLARES. SECCIN IV. LA DECLARACIN DE RUINA CAPTULO IV. CAPTULO V. TTULO IV. PARCELACIN URBANSTICA EL DERECHO A LA INFORMACIN URBANSTICA

NORMAS GENERALES SOBRE LA EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO Y LA INTERVENCIN ADMINISTRATIVA CAPTULO I. DISPOSICIONES GENERALES DE LA ACTIVIDAD DE EJECUCIN

SECCIN II. CONDICIONES PORMENORIZADO TERCIARIOS.

SECCIN III. CONDICIONES DE LOS USOS PORMENORIZADOS HOTELERO Y CAMPO DE GOLF.

NDICE

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NDICESECCIN IV. CONDICIONES DEL USO PORMENORIZADO GRANDES SUPERFICIES COMERCIALES. SECCIN V. CONDICIONES DEL USO PORMENORIZADO DE ESTACIONES DE SERVICIO Y UNIDADES DE SUMINISTRO DE VENTA DE CARBURANTES Y PRODUCTOS PETROLFEROS SECCIN II CONDICIONES DE POSICIN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA.

PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA DE MARBELLA

SECCIN III. CONDICIONES DE OCUPACIN DE LA PARCELA POR LA EDIFICACIN. SECCIN IV. CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO. SECCIN V. CAPTULO IV. CAPITULO V. CONDICIONES DE VOLUMEN FORMA DE LOS EDIFICIOS. Y

n o r m a s

CAPTULO V

USO DOTACIONAL SECCIN I. USO DE EQUIPAMIENTOS Y SERVICIOS PBLICOS

CONDICIONES DE ESTTICA. CONDICIONES DE CALIDAD E HIGIENE DE LOS EDIFICIOS SECCIN I SECCIN II CONDICIONES DE CALIDAD CONDICIONES HIGINICAS DE LOS LOCALES

u r b a n s t i c a s

SECCIN II. USO DE ESPACIOS LIBRES CAPTULO VI LOS USOS DE COMUNICACIONES INFRAESTRUCTURAS BSICAS. SECCIN I. USO DE VIARIO E E

SECCIN II. USO FERROVIARIO INTERCAMBIADOR DE TRANSPORTE SECCIN III. USO PORTUARIO SECCIN IV. USO HELIPUERTO SECCIN V. USO DE INFRAESTRUCTURALES

CAPITULO VI.

CONDICIONES DE LAS DOTACIONES Y SERVICIOS DE LOS EDIFICIOS SECCIN I. DOTACIN DE AGUA

SECCIN II. DOTACIONES DE COMUNICACIN SERVICIOS SECCIN III. SERVICIOS DE EVACUACIN SECCIN IV. INSTALACIONES DE CONFORT CAPITULO VII. CAPITULO VIII. TTULO VIII. CONDICIONES DE SEGURIDAD EN LOS EDIFICIOS CONDICIONES AMBIENTALES

SECCIN VI. USO DE GARAJE-APARCAMIENTO. CAPTULO VII. SISTEMAS LOCALES Y SISTEMAS GENERALES. SECCIN I. DISPOSICIONES GENERALES.

SECCIN II. SISTEMAS GENERALES. SECCIN III. SISTEMAS LOCALES. TTULO VII. NORMAS GENERALES DE EDIFICACIN. CAPTULO I. CAPTULO II. CAPITULO III. APLICACIN, TIPOS DE OBRAS DE EDIFICACIN Y CONDICIONES DE LA EDIFICACIN. CONDICIONES DE LA PARCELA. CONDICIONES DE SITUACIN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS. SECCIN I DEFINICIN Y APLICACIN.

NORMAS DE URBANIZACIN. CAPTULO I. CAPTULO II. CAPTULO III. DISPOSICIONES GENERALES PROYECTOS Y URBANIZADORA EJECUCIN DE LA OBRA

NORMAS MNIMAS DE URBANIZACIN SECCIN I. APLICACIN

SECCIN II. LA URBANIZACIN DE LOS ESPACIOS VIARIOS. SECCIN III. LA URBANIZACIN DE LOS ESPACIOS LIBRES. SECCIN IV. LAS INFRAESTRUCTURAS URBANAS BSICAS

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NDICETTULO IX. NORMAS GENERALES DE PROTECCIN. CAPTULO I. CAPTULO II. CONDICIONES DE PROTECCIN AMBIENTAL. NORMAS DE PROTECCIN DEL MEDIO URBANO. SECCIN I. PROTECCIN DE HIDROLGICOS. RECURSOS CAPITULO III. EL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO SECCIN I. REGIMEN DEL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO Y SUBCATEGORAS

PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA DE MARBELLA

n o r m a s

SECCIN II. PROTECCIN DE LA VEGETACIN. SECCIN III. PROTECCIN DE LA FAUNA SECCIN IV. PROTECCIN DEL SUELO SECCIN V. CAPTULO III. CAPTULO IV. PROTECCIN DEL PAISAJE URBANO Y NATURAL PROTECCIN DE LOS BIENES

SECCIN II. REGIMEN DEL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO DE EJECUCIN SISTEMTICA EN SECTORES Y REAS DE REFORMA INTERIOR SECCIN III. REGIMEN DEL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO DE EJECUCIN SISTEMTICA EN AREAS DE REGULARIZACIN SECCIN IV. REGIMEN DEL SUELO DE AREAS DE TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTOS URBANSTICOS. SECCIN V. REGIMEN DEL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO SIN AREAS DE REPARTO.

u r b a n s t i c a s

NORMAS DE DEMANIALES.

NORMAS DE PROTECCIN DEL PATRIMONIO ARQUITECTNICO, ETNOLGICO Y ARQUEOLGICO SECCIN I. DISPOSICIONES GENERALES. CAPTULO IV.

SECCIN VI. REGIMEN DEL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO TRANSITORIO O EN EJECUCIN LAS ACTUACIONES URBANIZADORAS INTEGRADAS EN SUELO URBANO. NO

SECCIN II. EL CATLOGO DE CONJUNTOS DE INTERS DEL PLAN GENERAL DE MARBELLLA. SECCIN III. EL CATLOGO DE EDIFICACIONES DE INTERS DEL PLAN GENERAL DE MARBELLA. SECCIN IV. EL CATLOGO DE ESPACIOS LIBRES DE INTERS. SECCIN V. PROTECCIN ARQUEOLGICA DEL PLAN GENERAL DE MARBELLA. TTULO XI.

CONDICIONES PARTICULARES DE LAS DISTINTAS ZONAS DE ORDENANZA DEL SUELO URBANO. CAPTULO I. CAPTULO II. CAPTULO III. CAPTULO IV. CAPTULO V. CAPTULOVI. DISPOSICIONES PRELIMINARES CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "UNIFAMILIAR EXENTA" (ZO-UE). CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "UNIFAMILIAR ADOSADA" (ZO-UA). CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "POBLADO MEDITERRNEO" (ZO-PM). CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "NCLEO POPULAR" (ZO-NP). CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "PLURIFAMILIAR EXENTA" (ZO-B). CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "PLURIFAMILIAR EN MANZANA" (ZO-M). CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "CENTRO HISTRICO" (ZO-CH). CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "ORDENACIN ABIERTA" (ZO-OA). NDICE

TTULO X.

RGIMEN DEL SUELO URBANO CAPITULO I. DISPOSICIONES SOBRE LA ORDENACIN DEL SUELO URBANO SECCIN I. DISPOSICIONES GENERALES SOBRE EL SUELO URBANO

SECCIN II. DISPOSICIONES SOBRE LA ORDENACIN PORMENORIZADA DEL SUELO URBANO DIFERIDA CAPITULO II. REGIMEN JURDICO CONSOLIDADO SECCIN UNICA. DEL SUELO URBANO

CAPTULO VII. CAPTULO VIII. CAPTULO IX.

ESTATUTO Y RGIMEN DEL SUELO URBANO CONSOLIDADO

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NDICECAPTULO X. CAPTULO XI CAPTULO XII. CAPTULO XIII. CAPTULO XIV. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE "PUERTO BANS". (ZO-PB). CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "INDUSTRIAL" (ZO-I). CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "SERVICIOS AVANZADOS" (ZO-SA). CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "SERVICIOS TERCIARIOS" (ZO-ST). CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "HOTELERA" (ZO-H). CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "CAMPOS DE GOLF" (ZO-CG). CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "GRANDES SUPERFICIES COMERCIALES" (ZO-GSC). CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENANZA "ESTACIONES DE SERVICIO" (ZO-ES). II. CAPITULO III. CAPITULO IV. CONDICIONES PARTICULARES DEL SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIN. CONDICIONES PARTICULARES DEL SUELO NO URBANIZABLE DE PRESERVACIN DEL CARCTER NATURAL O RURAL SISTEMAS GENERALES EN SUELO NO URBANIZABLE.

PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA DE MARBELLA

n o r m a s

CAPITULO V.

DISPOSICIONES FINALES I DISPOSICINES ADICIONALES PRIMERA. DECLARACIN DE CONFORMIDAD PARA CONSTRUCCIONES EN SUELO URBANO NO CONSOLIDADO COMPATIBLES CON LA NUEVA ORDENACIN. VERIFICACIN ADMINISTRATIVA Y RGIMEN TRANSITORIO RGIMEN DE LOS MBITOS DEL SUELO URBANIZABLE ORDENADO TRANSITORIO SUOT-NG-1, SUOT- NG2; SUOT NG-3 Y SUOT-RR-2

u r b a n s t i c a s

CAPTULO XV

CAPTULO XVI.

SEGUNDA.

CAPTULO XVII.

TTULO XII.

RGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE CAPTULO I. EL SUELO URBANIZABLE CON DELIMITACIN DE SECTORES: ORDENADO Y SECTORIZADO SECCIN I. DISPOSICIONES GENERALES

DISPOSICIONES TRANSITORIAS PRIMERA. EL PLANEAMIENTO DE DESARROLLO APROBADO DEFINITIVAMENTE ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DEL NUEVO PLANEAMIENTO GENERAL. PARCELAS EN CONSOLIDADO SUELO URBANO DE NO DE

SECCIN II. LAS DETERMINACIONES PARTICULARES VINCULANTES PARA LA ORDENACIN PORMENORIZADA COMPLETA DE LOS SECTORES DE SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO. CAPTULO II. TTULO XIII. EL SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO

SEGUNDA. TERCERA.

EDIFICACIONES EN FUERA ORDENACIN EN SUELO URBANIZABLE TERRENOS EN PROCESO EJECUCIN URBANSTICA

CUARTA.

RGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE. CAPITULO I. NORMAS GENERALES DEL SUELO NO URBANIZABLE. SECCIN I. ASPECTOS GENERALES. III.

DISPOSICIN DEROGATORIA NICA.

SECCIN II. CONDICIONES GENERALES DE USO Y EDIFICACIN. SECCIN III. RGIMEN JURDICO DE LA PROPIEDAD EN EL SUELO NO URBANIZABLE. CAPTULO II. REGULACIN DE LOS USOS Y LA EDIFICACIN

NDICE

PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA DE MARBELLA

TTULO I. DISPOSICIONES GENERALES SOBRE EL PLAN GENERAL.

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n o r m a s

CAPTULO I.

OBJETO DEL PLAN GENERAL.

CAPTULO II.

CONTENIDO DEL PLAN GENERAL.

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CAPTULO I. Artculo 1.1.1.

OBJETO DEL PLAN GENERAL. Objeto del Plan General de Ordenacin Urbanstica de Marbella.

Artculo 1.1.3. 1.

Naturaleza del Plan de Ordenacin Urbanstica3

1.

El presente Plan General establece la ordenacin urbanstica de la totalidad del trmino municipal de Marbella adaptada a la Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca. La ordenacin urbanstica ejercitada por este Plan General, y la que se realice en desarrollo del mismo, es una funcin pblica no susceptible de transaccin que organiza y define el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el inters general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de ste. De igual forma este Plan General establece las determinaciones precisas para organizar la gestin de su ejecucin conforme al ordenamiento jurdico vigente.

El Plan General de Ordenacin Urbanstica de Marbella es el instrumento de ordenacin integral del territorio del municipio y, a tal efecto y de conformidad con la legislacin urbanstica vigente, define los elementos bsicos de la estructura general y orgnica del territorio y clasifica el suelo, estableciendo los regmenes urbansticos correspondientes a cada clase y categora del mismo. Adems, ya sea directamente o por medio de los instrumentos de planeamiento previstos para su desarrollo, el Plan delimita las facultades urbansticas propias del derecho de propiedad del suelo y especifica los deberes que condicionan la efectividad y ejercicio legtimo de dichas facultades. El Plan General de Ordenacin Urbanstica posee naturaleza jurdica reglamentaria, en virtud de la remisin normativa que la vigente legislacin urbanstica aplicable en la Comunidad Autnoma de Andaluca efecta en l, para completar el estudio concreto de la propiedad inmobiliaria.

n o r m a s u r b a n s t i c a s

2.

2.

El presente Plan General de Ordenacin Urbanstica de Marbella sustituye al precedente instrumento de planeamiento general del municipio, la Revisin del Plan General aprobada definitivamente en 1986, que queda as ntegramente sustituido y derogado a la entrada en vigor del presente Plan, salvo los efectos de transitoriedad expresamente previstos en estas normas o que resultaren procedentes al amparo de la vigente legislacin urbanstica. Del mismo modo quedan sin efecto los instrumentos de planeamiento y gestin aprobados para el desarrollo del anterior planeamiento general, salvo aquellos expresamente incorporados a ste segn lo establecido en las Normas Particulares y en las Disposiciones Transitorias.

Artculo 1.1.4.

Finalidades y Principios Rectores de la ordenacin urbanstica

3.

En virtud del principio de desarrollo sostenible, son fines de la ordenacin urbanstica que establece el presente Plan General de Ordenacin Urbanstica, as como de los instrumentos urbansticos que lo desarrollen, los de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivos los mandatos establecidos en los artculos 40, 45, 46 y 47 de la Constitucin, y el artculo 3 de la Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca, propiciando as el uso racional de los recursos naturales armonizando los requerimientos de la economa, el empleo, la cohesin social, la igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, la salud y la seguridad de las personas y la proteccin del medio ambiente, contribuyendo a la prevencin y reduccin de la contaminacin. En particular se configuran como Principios Rectores del presente Plan:

Artculo 1.1.2.

mbito territorial

El presente Plan General de Ordenacin Urbanstica es de aplicacin a la totalidad del trmino municipal de Marbella.

a.

La promocin de un desarrollo sostenible y cohesionado de la Ciudad y de su territorio en trminos sociales, culturales, econmicos y ambientales, con el objetivo fundamental de mantener y mejorar las condiciones de vida de sus habitantes, y a tal fin, el presente Plan, desde una ordenacin que procura el uso racional de los recursos naturales, garantiza la disponibilidad de

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suelo apto para la adecuada dotacin y equipamiento urbano, el acceso a una vivienda digna a todos los residentes as como para la implantacin de usos productivos, en especial los relacionados con las actividades econmicas vinculados al sector turstico. b. La vinculacin de los usos del suelo a la utilizacin racional y sostenible de los recursos naturales, incorporando objetivos de sostenibilidad vinculados a la movilidad y eficiencia energtica y garantizando el disfrute de un medio ambiente urbano y natural adecuado para mantener y mejorar las condiciones de calidad de vida de sus ciudadanos. A tal fin se establecen las zonas excluidas de la transformacin urbansticas ya sea por especiales valores ambientales o naturales o porque resulten innecesarias o inadecuadas para atender las necesidades de usos urbanos conforme al modelo urbano-territorial adoptado.

g.

Asegurar siempre la adecuada participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin urbanstica de las Administraciones Pblicas en materia de clasificacin, calificacin del suelo y en la ejecucin de obras o actuaciones de los entes pblicos que implique mejoras o repercusiones positivas para la propiedad privada. La solidaridad de los beneficios y cargas entre quienes intervengan en la actividad de ejecucin del planeamiento, impidiendo la desigual atribucin de beneficios en situaciones iguales. La orientacin de las actuaciones pblicas y privadas en orden a hacer efectivo el derecho de todos a una vivienda digna y adecuada, especialmente mediante la calificacin de suelo para viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica y la constitucin de patrimonios pblicos de suelo. La normalizacin urbanstica del municipio como directriz que permite la mejora dotacional de la ciudad existente y que posibilita la regularizacin de aquellas actuaciones ilegales del pasado que, siendo coherentes con el modelo territorial adoptado, posibilitan la recualificacin de sta a travs de medidas de compensacin. De igual forma constituyen principios rectores de este Plan, aquellos otros establecidos por el Plan de Ordenacin del Territorio de la Costa del Sol Occidental no incluidos en los anteriores.

4

n o r m a s

h.

i.

u r b a n s t i c a s

j. De igual forma, se incorporan medidas de proteccin de los recursos naturales as como otras dirigidas a la prevencin y proteccin contra la contaminacin y riegos naturales y de accidentes graves. Y se establece como uno principales definitorios del modelo territorial adoptado la proteccin, conservacin y recuperacin del espacio litoral, as como la preservacin, recuperacin e integracin de los espacios naturales y paisajes significativos. c. d. La proteccin del paisaje del municipio. La conservacin del patrimonio histrico, cultural y artstico del municipio. La subordinacin de los usos del suelo y de las edificaciones, sea cual fuere su titularidad, al inters general definido por la ordenacin urbanstica del presente Plan evitando todo intento de especulacin, y a tal fin, delimita el contenido del derecho de propiedad conforme a su funcin social y utilidad pblica. La obtencin de un medio urbano en el que la ocupacin del suelo sea eficiente, que est suficientemente dotado por las infraestructuras y los servicios que le son propios y en el que los usos se combinen de forma funcional y se implanten efectivamente, cuando cumplan una funcin social. j.

Artculo 1.1.5. 1.

Vigencia del Plan General.

e.

El presente Plan General de Ordenacin Urbanstica de Marbella tiene vigencia indefinida mientras no se apruebe su revisin total e ntegra que lo sustituya, y sin perjuicio de sus eventuales modificaciones o revisiones parciales. El horizonte temporal mnimo de las previsiones programadas de este Plan es de ocho aos, debiendo el Ayuntamiento, una vez transcurrido dicho perodo, verificar la oportunidad de proceder a su revisin parcial o total; en todo caso y de forma bianual, el Ayuntamiento deber constatar el cumplimiento de su ejecucin con la finalidad de ajustar las determinaciones de programacin y gestin urbanstica de carcter potestativas establecidas en este Plan as como incorporar aquellas no establecidas conforme al procedimiento establecido para la delimitacin de unidades de ejecucin, y sin perjuicio de concretar el orden preferencial para el desarrollo de las diversas actuaciones.

2.

f.

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3.

Las normas de aplicacin directa del Plan de Ordenacin de la Costa del Sol Occidental sern prevalentes a las disposiciones del presente Plan que resulten contradictorias o incompatibles con las mismas, salvo aquellas determinaciones de ste que resulten amparadas por la labor de ajuste que se reconoce al planeamiento general urbanstico por parte de aqul.

5.

El Ayuntamiento podr, en cualquier momento, redactar y aprobar versiones completas y actualizadas de los instrumentos de planeamiento que hayan sido objeto de modificaciones, pudiendo incluso realizar la labor de refundicin necesaria para la adecuada clarificacin y armonizacin de las disposiciones vigentes. Todo proyecto de Revisin Parcial o Modificacin del presente Plan General deber acompaar un documento de refundicin que refleje tanto las nuevas determinaciones como las que queden en vigor, a fin de reemplazar completamente la antigua documentacin. Toda alteracin de la ordenacin urbanstica que se pretenda realizar mediante Revisin Parcial o Modificacin que incremente la edificabilidad o la densidad o modifique los usos del suelo, deber incorporarse en el expediente la identidad de todos los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco aos anteriores a su iniciacin, segn conste en el registro o instrumento utilizado a efectos de notificaciones a los interesados de conformidad con la legislacin en la materia."

5

n o r m a s

6. Artculo 1.1.6. 1. Rgimen General de la innovacin del plan.

El Plan General podr ser innovado para su mejora mediante su revisin, integral o parcial, o mediante su modificacin. 7. A los efectos de valorar el alcance de las eventuales innovaciones del Plan General, se entender que son elementos y sistemas fundamentales de la estructura general y orgnica de la ordenacin integral del territorio, a las partes estructurantes que propone el presente Plan como constitutivas de su modelo, estrategia, objetivos y directrices de su desarrollo territorial. La sustantividad de estos elementos, sistemas o determinaciones urbansticas es de tal entidad que la eventual alteracin de los criterios de intensidad, diseo, extensin y calidad de la clasificacin o calificacin del suelo en que se consagra aquella estructura general y orgnica, implicar una revisin anticipada del Plan.

u r b a n s t i c a s

2.

Artculo 1.1.7. 1.

Revisin y Modificaciones.

3.

Toda innovacin que se redacte del Plan General deber quedar integrada por la documentacin idnea para el completo logro de sus fines y adecuado desarrollo de las determinaciones a que afecte, ello en funcin de sus objetivos y alcance. Cualquiera que sea la magnitud y trascendencia de la innovacin deber estar justificada mediante un estudio de su incidencia sobre las previsiones y determinaciones contenidas en el Plan General, as como sobre la posibilidad de proceder a la misma sin necesidad de revisar el Plan.

Proceder la Revisin total anticipada del presente Plan General cuando se hayan de adoptar nuevos criterios que alteren sustancialmente la ordenacin estructural, por cualquiera de las siguientes circunstancias: a. Eleccin de un Modelo Territorial distinto. A estos efectos se consideran como los elementos determinantes del Modelo Territorial del presente Plan: Los criterios de clasificacin del suelo urbanizable. El sistema general viario, sin perjuicio de sus ajustes por el planeamiento de desarrollo en los trminos previstos en este Plan. El sistema general de Espacios Libres. Los criterios de asignacin de los usos globales. La clasificacin del Suelo No Urbanizable de Especial Proteccin en las subcategoras previstas en este Plan, excepto en lo concerniente a la categora de proteccin compatible que sea transposicin de las Zonas de

4.

La competencia para la formulacin de modificaciones y revisiones del planeamiento general, salvo en aquellos supuestos en que proceda legalmente la sustitucin por la correspondiente Consejera, es exclusiva del Excmo. Ayuntamiento de Marbella. No obstante lo anterior, y slo cuando se refiera a modificaciones del planeamiento, las administraciones o entidades pblicas podrn formular propuestas y los particulares solicitudes de iniciacin de procedimientos de alteracin del plan, las cuales podrn ser rechazadas motivadamente tanto por razones de oportunidad como de legalidad.

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Inters Territorial del POT de la Costa del Sol Occidental. Los criterios adoptados para asegurar la correspondencia y proporcionalidad entre usos lucrativos y las dotaciones y servicios con el fin de mejorar la relacin ya existente o, en su caso, mejorarla para posibilitar la normalizacin urbanstica de actuaciones irregulares anteriores; todo ello sin perjuicio de que la concreta instrumentacin de las diversas propuestas de normalizacin pueda ser objeto de alteracin justificada a fin de facilitar su ejecucin, sin que en este caso se constituya en causa de revisin.

procedencia en la aparicin de circunstancias sobrevenidas de inters general que requieran la alteracin de la ordenacin estructural de ese mbito. 3. El resto de supuestos, constituidos por las innovaciones de carcter singular y puntual, sern consideradas como Modificaciones. nicamente podrn redactarse y aprobarse aquellas Modificaciones que tengan por objeto la innovacin de alguno o algunos de los elementos o determinaciones de este Plan General, cuando la alteracin de los mismos no lleve consigo alguna de las afectaciones o incidencias generales sealadas en los apartados anteriores. Las alteraciones que implicaren modificacin puntual podrn ser, incluso, las que entraen un cambio aislado o alteracin incidental en la clasificacin, la calificacin global de una zona o de alguno de los elementos de los Sistemas Generales siempre que no supongan variacin o incidencia en el Modelo Territorial o no distorsione la concepcin global de los Sistemas Generales. No podrn tramitarse modificaciones del Plan General cuyo contenido, agregado al de anteriores modificaciones suponga la Revisin total o parcial del mismo. A tal efecto, si una alteracin puntual afectara a la concepcin global de la ordenacin prevista por el Plan, o alterase de modo sensible o generalizado sus determinaciones bsicas, ya sea por s sola o por sucesin acumulativa con otras modificaciones anteriores, se considerar revisin. En todo caso se considerar supuesto de Revisin de Plan, las sucesivas acumulaciones de Modificaciones del Plan General que supongan un incremento del 20% del suelo previsto en el presente Plan con la clasificacin de urbanizable, o un incremento del 20% del total de las nuevas viviendas previstas que no se encuentre amparado por lo dispuesto en el artculo 65 del Plan de Ordenacin del Territorio de la Costa del Sol Occidental. De igual forma quedan prohibidas las modificaciones que afecten al suelo no urbanizable que supongan la pretensin de incorporar al proceso urbanstico de actuaciones que representen urbanizaciones dispersas y desvinculadas de las zonas de crecimiento previstas por este Plan, salvo aquellas realizadas en suelo no urbanizable coincidente con Zonas de Inters Territorial del Plan de Ordenacin del Territorio de la Costa del Sol Occidental de iniciativas declaradas expresamente por la Consejera competente como actuacin singular de excelencia turstica prevista en el artculo 65 del Plan de Ordenacin del Territorio de la Costa del Sol Occidental.

6

n o r m a s u r b a n s t i c a s

b.

Aparicin de circunstancias sobrevenidas de carcter demogrfico o econmico, que hayan de incidir sustancialmente sobre la ordenacin prevista. El primer supuesto se dar cuando la tasa media de crecimiento interanual de la poblacin de hecho, durante 5 aos consecutivos, tenga una desviacin superior al 250% del crecimiento previsto en el Plan. El segundo, cuando se localice ciertas actividades productivas o de servicios de carcter nacional o metropolitano, que modifiquen cuantitativamente la base econmica del municipio. 4.

c.

Por el agotamiento de la capacidad del Plan: cuando se haya procedido a la ejecucin de la urbanizacin en el 75% de las reas y sectores del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable ordenado y sectorizado. Cuando el Plan resulte afectado por una reforma del Plan de Ordenacin del Territorio de la Costa del Sol Occidental, que exigiese expresamente su revisin.

d.

2.

Se entiende por Revisin Parcial aquella que altera sustancialmente el conjunto de las determinaciones pertenecientes a la ordenacin estructural en un mbito territorial determinado del municipio. De igual modo, se entender que es parcial, aquella que tenga por objeto la alteracin de determinaciones del Plan que formen un conjunto homogneo. En ningn caso podr conceptualizarse como Revisin Parcial -sino como total- cuando la innovacin propuesta tenga incidencia funcional en terrenos localizados fuera de su mbito o altere el Modelo Territorial adoptado por el presente Plan. En el expediente de la Revisin Parcial deber justificarse su

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5.

Las innovaciones de las determinaciones correspondientes a la ordenacin pormenorizada potestativa incorporadas en el presente Plan respecto del suelo urbano no consolidado y en los sectores del suelo urbanizable ordenado podr realizarse directamente mediante Planes Especiales en el primer caso, y Planes Parciales en el segundo, sin necesidad de tramitarse una Modificacin del Plan General. Para que estas innovaciones sean vlidas, deber justificarse que suponen una mejora de la ordenacin pormenorizada establecida en el Plan General para el rea o sector, que respetan la ordenacin y determinaciones de carcter estructural, no afecten negativamente a la funcionalidad del sector o a la ordenacin de los terrenos de su entorno, y que se realizan de conformidad con los criterios y directrices que en el presente Plan se establece para esas innovaciones de la ordenacin pormenorizada potestativa. El incumplimiento de cualquiera de los plazos de presentacin de Planes, Proyectos o Estudios, o de cualquiera de las fases de ejecucin material de la urbanizacin, o de los plazos de edificacin establecidos en cada caso por las presentes Normas y pos los Planes, Proyectos o Estudios que desarrollen el Plan General, podr ser causa para proceder a la modificacin puntual del mismo, sin perjuicio, en su caso, de la incoacin del expediente de declaracin de incumplimiento de deberes legitimador de la expropiacin. No se considerarn modificaciones del Plan: a. Las alteraciones que, conforme a las previsiones del nmero 5 del presente artculo y que en mejora de las ordenaciones pormenorizadas potestativas incluidas en el presente Plan, pueda realizar el planeamiento de desarrollo (Planes Parciales, Planes Especiales y Estudios de Detalle) dentro del margen de concrecin que la Ley y este Plan General les reserva para establecer las determinaciones propias de su funcin segn cada clase de suelo, siempre que las mismas no afecten a aquellos criterios, objetivos y directrices que define el presente Plan, de modo grfico o escrito. La modificacin de las ordenaciones pormenorizadas del suelo urbanizable transitorio y urbano no consolidado que el presente Plan asume del planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente bajo la vigencia del anterior planeamiento general, que por su naturaleza normativa se considerarn modificacin, en su caso, de Plan de Sectorizacin, Plan Especial, Plan Parcial o Estudio de Detalle originario salvo que afecten a determinaciones pertenecientes

a la ordenacin estructural o a las pormenorizadas preceptivas que corresponde establecer al Plan General. c. Los meros reajustes puntuales y de escasa entidad que la ejecucin del planeamiento requiera justificadamente para adecuarlos a la realidad fsica del terreno y siempre que no supongan reduccin de las superficies destinadas a sistemas generales o a espacios libres pblicos de otra clase ni suponga incremento proporcional de la edificabilidad. Las alteraciones de las disposiciones contenidas en estas Normas, que, por su naturaleza, puedan ser objeto de Ordenanzas Municipales, tales como las disposiciones en materia de seguridad, salubridad, habitabilidad y calidad de las construcciones y edificaciones, as como aquellos que tengan por objeto regular los aspectos relativos al proyecto, ejecucin material, entrega y mantenimiento de las obras y los servicios de urbanizacin. Cuando las Ordenanzas de la Edificacin incorporen la regulacin de las condiciones de forma y estticas, en ningn caso supondrn alteracin de los parmetros de alturas, nmero de plantas, ocupacin, situacin de la edificacin, edificabilidades, aprovechamientos urbansticos ni usos establecidos por los instrumentos de planeamiento. La correccin de los errores materiales, aritmticos o de hecho, que se lleven a efecto de conformidad con la legislacin aplicable. La delimitacin de Unidades de Ejecucin, y determinacin de sistemas de actuacin de actuacin, as como la modificacin o sustitucin de los mismos en los trminos dispuestos por la legislacin urbanstica, ni consecuentemente, la fijacin de sistemas de actuacin alternativos para propiciar la Normalizacin, siempre que con los nuevos se respete el Modelo Territorial en los trminos fijados en el presente artculo. La delimitacin, conforme al procedimiento previsto por la normativa urbanstica, de reservas de terrenos para su incorporacin al patrimonio municipal del suelo y reas en las que las transmisiones onerosas de terrenos queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte del Ayuntamiento, as como la alteracin de aquellas.

7

n o r m a s

d.

u r b a n s t i c a s

6.

7.

e.

f.

b.

g.

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h.

La determinacin y concrecin de los plazos mximos de ejecucin del planeamiento dispuestos que se lleve a efecto conforme a la previsin de la normativa urbanstica.

Artculo 1.1.9. 1.

Publicidad8

8.

Se entender que es causa de revisin total la alteracin del contenido del presente artculo. La innovacin consistente en la transformacin de la categora de suelo urbanizable no sectorizado en suelo urbanizable ordenado o sectorizado realizada mediante la aprobacin del Plan de Sectorizacin, queda excluida de la aplicacin del presente artculo, estando regulada por lo dispuesto en el artculo 2.2.1. de las presentes Normas.

El principio de publicidad del planeamiento tiene como fin facilitar a los propietarios el cumplimiento de los deberes legales, mediante el cabal conocimiento de la situacin urbanstica a que estn sometidas las fincas, lo que se hace efectivo mediante los siguientes tipos de informacin urbanstica: a. b. c. d. Consulta directa. Consultas previas. Consultas mediante la emisin de Informes urbansticos. Cdulas urbansticas.

n o r m a s

9.

u r b a n s t i c a s

Artculo 1.1.8.

Entrada en vigor y efectos de la aprobacin del Plan General.

2.

La regulacin del derecho a la informacin se contiene en el artculo 3.5.1.

1.

El Plan General de Ordenacin Urbanstica entrar en vigor una vez sea publicada la aprobacin definitiva del mismo en la forma prevista en el artculo 41 de la LOUA y haya transcurrido el plazo previsto en el art. 65.2 de la Ley Reguladora de las Bases del Rgimen Local. La entrada en vigor del presente Plan General le confiere los siguientes efectos: a. Publicidad, lo que supone el derecho de cualquier ciudadano a consultarlo por s mismo, o a recabar del Ayuntamiento en cualquier momento informacin escrita sobre su contenido y aplicacin, en la forma que se regula en estas Normas. Ejecutividad, lo que implica la facultad de emprender la realizacin de los proyectos y las obras que en el Plan estn previstos y, en general, la habilitacin al Ayuntamiento para el ejercicio de las funciones enunciadas por la Ley y por el propio Plan en lo que sea necesario para el cabal conocimiento de sus determinaciones. Obligatoriedad, lo que implica el deber, legalmente exigible, del cumplimiento exacto de todas y cada una de las determinaciones, tanto para el Ayuntamiento y los dems Organismos de las Administraciones Pblicas, como para los particulares. Dicho cumplimiento estricto de sus determinaciones ser exigible por cualquiera mediante el ejercicio de la accin pblica.

Artculo 1.1.10.

Vinculacin, administrativa

obligatoriedad

y

coordinacin

1. 2.

La aprobacin del presente Plan General as como la del resto de instrumentos de planeamiento que lo desarrollen produce el efecto de la vinculacin de los terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones al destino que resulte de su clasificacin as como al rgimen urbanstico que se derive de estas determinaciones. El Plan General y los Planes que lo desarrollen obligan por igual a cualquier persona fsica o jurdica, pblica o privada, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensacin. El cumplimiento estricto de sus trminos y determinaciones ser exigible por cualquiera mediante el ejercicio de la accin pblica. Los Planes que desarrollen las entidades supralocales con incidencia territorial en el municipio y que contengan determinaciones no previstas en el Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca deber ser objeto de informe por el Ayuntamiento, que avale su coherencia con los objetivos y determinaciones del presente Plan General. Los proyectos de obras pblicas ordinarias y los de implantacin de infraestructuras y servicios promovidas por las dems Administraciones, cuando la legislacin sectorial establezca un procedimiento especial de armonizacin o compatibilizacin, as

2.

b.

3.

c.

4.

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como las amparadas y definidas en Planes Especiales supramunicipales, debern ser remitidos al Ayuntamiento para consulta y concertacin de sus contenidos por plazo nunca inferior a un mes. Hasta tanto no se acuerden los trminos de la ejecucin de las obras, no se podr darse inicio a las mismas. 5. En los dems casos, los actos promovidos por las Administraciones Pblicas o sus entidades adscritas o dependientes precisarn licencia de obras, salvo los supuestos en los que concurra excepcional o urgente inters pblico, en los que podr seguirse el procedimiento previsto en el art. 170.3. de la Ley 7/2.002 de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

2.

El arrendamiento y el derecho de superficie de los terrenos a que se refiere el prrafo anterior, o de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, estarn excluidos del rgimen especial de arrendamientos rsticos y urbanos y, en todo caso, finalizarn automticamente con la orden municipal acordando la de demolicin o desalojo para ejecutar los proyectos de urbanizacin. A los efectos de determinar el carcter provisional de los usos e instalaciones y su incidencia en la ejecucin del planeamiento habr de ponderarse los siguientes aspectos: a. La mayor o menor proximidad de la ejecucin de las determinaciones del plan atendiendo a su desarrollo previsible. El carcter permanente o desmontable de las instalaciones. Los costes de instalacin y sus posibilidades de amortizacin en el tiempo. La vocacin de permanencia de los usos atendiendo a su naturaleza propia, su carcter de temporada o ligado al desarrollo de actividades de naturaleza temporal, u otras circunstancias anlogas.

9

n o r m a s

3.

u r b a n s t i c a s

Artculo 1.1.11. 1.

Ejecutividad y Declaracin de utilidad pblica. b.

La gestin y ejecucin del presente Plan la llevar a cabo el Ayuntamiento de Marbella, directamente o, en su caso, a travs de una Gerencia Municipal de Urbanismo. La aprobacin del presente Plan General, as como la de los dems que lo desarrollen y de delimitaciones de unidades de ejecucin o desarrollar por el sistema de expropiacin, implicar la declaracin de utilidad de las obras y la necesidad de ocupacin de los terrenos y edificios correspondientes a los fines de expropiacin o imposicin de servidumbres, as como todas las superficies necesarias de influencia de las obras previstas, para asegurar el pleno valor de stas, incluso sectores completos sealados en el Plan. Se entendern incluidos en todo caso los terrenos precisos para las conexiones exteriores con las redes, infraestructuras y servicios.

c.

2.

d.

4.

El procedimiento de autorizacin habr de observar las siguientes exigencias: a. Solicitud por el interesado reconociendo la potestad del Ayuntamiento a proceder a la demolicin de las edificaciones, sin derecho a indemnizacin. La eficacia de los actos administrativos de autorizacin quedar demorada a la acreditacin ante el Ayuntamiento de la inscripcin en el Registro de la Propiedad de las condiciones especiales en que se otorga la licencia.

Artculo 1.1.12. 1.

Usos y obras provisionales

b.

No obstante la obligacin de observancia de los Planes, en los mbitos del suelo urbano y urbanizable pendientes de desarrollo urbanstico y si no hubieren de dificultar su ejecucin, podrn autorizarse sobre los terrenos usos y obras justificadas de carcter provisional, que habrn de cesar y demolerse sus instalaciones y edificaciones cuando lo acordare la Administracin Municipal, sin derecho a indemnizacin. El otorgamiento de la autorizacin y sus condiciones debern hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislacin hipotecaria.

Artculo 1.1.13. 1.

Edificios y usos fuera de ordenacin

Los edificios e instalaciones erigidas con anterioridad a la aprobacin definitiva del presente documento que resultaren disconformes con las determinaciones de uso, ocupacin, altura, volumen o alineacin, sern calificadas como fuera de ordenacin de carcter sustantivo, si bien el presente Plan diferencia en el rgimen de fuera de ordenacin sustantivo los siguientes niveles de intensidad:

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a. b.

Incompatibilidad Total. Incompatibilidad Parcial.

ilegales y nunca podrn dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones. No obstante, en el rgimen de fuera de ordenacin integral, las edificaciones existentes en buen estado y que se encuentren construidas de conformidad con las previsiones del planeamiento vigente en el momento de su materializacin, podrn ser destinadas a nuevos usos no molestos siempre que la actividad tenga carcter provisional y para su puesta en funcionamiento no se precise ejecutar obras de reforma; admitindose excepcionalmente las de acondicionamiento en todo caso sometidas a previa renuncia del mayor valor de expropiacin.

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n o r m a s

La disconformidad con el resto de determinaciones constituyen un rgimen de fuera de ordenacin formal, tambin denominado "fuera de ordenanza". 2. Rgimen de fuera de ordenacin integral por Incompatibilidad total. A los efectos de lo dispuesto en el artculo 34 b) de la LOUA, tienen la consideracin de "fuera de ordenacin integral por incompatibilidad total", aquellos edificios o instalaciones que cuentan con una incompatibilidad integral o absoluta con las determinaciones de este Plan por encontrarse en alguno de los siguientes supuestos: a. En los casos en los que las edificaciones o instalaciones se localicen en terrenos en los que el planeamiento prevea un destino pblico de espacios libres, equipamiento, red viaria o sistemas de infraestructuras. No obstante, no se integran en este rgimen de fuera de ordenacin de Incompatibilidad Total, los supuestos en los que la previsin de una correccin de alineacin pblica no afecta sustancialmente a la edificacin salvo que su ejecucin est programada en los cinco primeros aos de vigencia del Plan. En los casos en los que se encontrase la edificacin o parcela destinada a una actividad considerada incompatible con el modelo territorial o bien con el medio urbano conforme a la regulacin establecida en el artculo 6.1.6 de estas Normas. En aquellos casos, en los que estando la edificacin en mal estado de modo que sea susceptible de ser declarada en ruina, adems la misma fuera disconformes con el uso, alineacin o altura determinados por el presente Plan en los planos o fichas.

u r b a n s t i c a s

3.

Rgimen de fuera de ordenacin tolerado por incompatibilidad parcial. A los efectos del artculo 34.b) de la LOUA, se considerarn en rgimen de "fuera de ordenacin tolerado por incompatibilidad parcial" los edificios que presenten una disconformidad con el uso admitido o con los parmetros de altura, ocupacin, edificabilidad o parcela mnima establecidos por este Plan en las Normas Particulares de las Zonas de Ordenanzas. En el rgimen de fuera de ordenacin tolerado por incompatibilidad parcial, se podrn autorizar en los edificios y construcciones, adems de las de mera conservacin, las obras de consolidacin y las de acondicionamiento (mejora de habitabilidad), que no supongan reforma o generen aumento de volumen edificable. No obstante, excepcionalmente se admitirn incluso las obras de rehabilitacin destinadas a la mejora y redistribucin interior de la edificacin (sin superar en su alcance el nivel de la reforma menor definida en el artculo 7.1.2 de estas Normas) siempre que no generen aumento del volumen edificable ni incremento de su valor de expropiacin, en los siguientes casos: a. Los edificios que presenten una disconformidad de alturas con divergencia no superior a dos planta de las mximas establecidas por el Plan. Cuando la disconformidad nicamente afecta a las condiciones de ocupacin o edificabilidad.

b.

c.

El rgimen de Fuera de Ordenacin de Incompatibilidad Total determina que en los edificios, construcciones e instalaciones no podrn realizarse obras de consolidacin, aumento de volumen, modernizacin o incremento de su valor de expropiacin; pero s las obras de reparacin y conservacin que exija la estricta conservacin de la habitabilidad o la utilizacin conforme a su destino. Cualesquiera otras obras, excepto las de demolicin sern

b.

De igual forma, si la disconformidad lo es exclusivamente con el cumplimiento de la parcela mnima establecida en las normas

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particulares de la zona de ordenanza en que se localizaren podrn admitirse las obras de reforma parcial, e incluso las de ampliacin, si las ordenanzas de aplicacin lo posibilitan. 4. Nuevos usos en el rgimen de fuera de ordenacin tolerado por incompatibilidad parcial. En los edificios y construcciones sometidos al rgimen de fuera de ordenacin tolerado podr autorizarse nuevos usos siempre que los mismos sean permitidos conforme a la calificacin asignada a los terrenos por el Plan, pudiendo incluso realizarse obras de adaptacin con expresa renuncia del mayor valor que pudiera generar el cambio de uso. 5. Rgimen de las actividades incompatibles con el modelo urbano y otras molestas. Conforme al nmero 2 de este precepto, aquellos usos y actividades que sean incompatibles con el modelo urbano o territorial quedarn en rgimen de fuera de ordenacin de incompatibilidad total, posibilitndose exclusivamente las obras de conservacin previstas en el nmero 2. Igual rgimen se aplicar a aquellas actividades molestas, insalubres y molestas que localizadas en suelo urbano o urbanizable resulten incompatibles con la calificacin urbanstica establecida por este Plan y no puedan ser objeto de medidas de correccin de sus impactos ambientales. No obstante, si pueden ser objeto de estas medidas de correccin les ser aplicable el rgimen de fuera de ordenacin previsto en el nmero 3 salvo que se encontraran en un mbito de ejecucin urbanstica. 6. Los edificios, construcciones e instalaciones situados en suelo no urbanizable se aplicarn las reglas de la Disposicin Transitoria Tercera de las presentes Normas. 2. 7. Tendrn la consideracin de "fuera de ordenacin formal o fuera de ordenanzas", las partes de las edificaciones o elementos impropios que se hallasen disconformes con las condiciones genricas de las Normas de orden esttico, higinico o de seguridad; o porque alguno de sus elementos aadidos (marquesinas, celosas, materiales, colores, publicidad, decoraciones, etc.), sean disconformes con dichas condiciones. En ellos podrn realizarse las obras de conservacin y consolidacin, permitindose incluso las de 8.

restauracin y mejora con incremento de volumen siempre que de forma simultnea se realicen las alteraciones oportunas, obras de adaptacin, supresin o sustitucin de dichos elementos singulares disconformes, para que el edificio recupere o adquiera las condiciones suficientes de adecuacin al ambiente y a su grado de proteccin exigibles por las presentes Normas. Las precedentes tolerancias de este artculo, as como las sealadas en los artculos 10.3.1 apartado 4, 10.3.11 apartado 8, 10.3.18 apartado 6, 11.4.9 apartado 2, 11.7.5 apartado a), 11.7.6 y Disposicin Adicional Primera de estas Normas no se considerarn "reservas de dispensacin" en la obligatoriedad y ejecutoriedad de las Normas, por estar objetivamente previstas de modo general para la preservacin y la mejora del patrimonio urbano edificado, sin perjuicio de que, cuando fuese inevitable la declaracin del estado ruinoso de las construcciones, la nueva edificacin prevista o su reedificacin, se haga en plena conformidad con las condiciones del planeamiento de estas Normas.

11

n o r m a s u r b a n s t i c a s

Artculo 1.1.14.

CAPTULO II. Artculo 1.2.1. 1.

CONTENIDO DEL PLAN GENERAL. Documentacin

Toda la documentacin del Plan General integra una unidad coherente cuyas determinaciones debern aplicarse en la forma regulada en el presente artculo e interpretarse de acuerdo con lo dispuesto en artculo siguiente. El presente Plan General de Ordenacin Urbanstica, consta de los siguientes documentos: A. DOCUMENTO I: MEMORIA GENERAL TOMO I: MEMORIA DE INFORMACIN LIBRO I: INFORMACIN I LIBRO II: INFORMACIN II

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ANLISIS Y VALORACIN DE LOS PLANES DE LA CIUDAD: En el Tomo I se recoge los anlisis e informacin de la situacin actual del municipio TOMO II: MEMORIA DE ORDENACIN MOVILIDAD Y ACCESIBILIDAD: La Memoria de Ordenacin. Es el instrumento bsico para la interpretacin de los objetivos y finalidades del Plan en su conjunto y sirve para clarificar y resolver los conflictos que pudieran presentarse entre los distintos documentos o determinaciones del Plan. TOMO III: MEMORIA DE PARTICIPACIN La Memoria de Participacin expone, bsicamente, las acciones realizadas para propiciar la participacin ciudadana en el proceso de elaboracin y redaccin del Plan General, as como el resultado de los diversos trmites de informacin pblica en su tramitacin. B. DOCUMENTO II: PLANOS DEL PLAN GENERAL PLANOS DE ORDENACIN ESTRUCTURAL TOMO I: PLANOS DE INFORMACIN 1. MEDIO FSICO 2. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. ENCUADRE GEOGRFICO GEOLOGA GEOMORFOLOGA Y RIESGOS AMBIENTALES. PENDIENTES EDAFOLOGA HIDROLOGA PLAYAS DEL TRMINO MUNICIPAL DE MARBELLA EVOLUCIN DE LA LNEA DE COSTA MARBELL VEGETACIN POTENCIAL Y UNIDADES FITOBIOLGICAS ACTUALES ESPACIOS PROTEGIDOS, VAS PECUARIAS Y BIENES CULTURALES INMUEBLES USOS DEL SUELO TIPOLOGAS DE PAISAJE CALIDAD DEL PAISAJE DE LAS UNIDADES DE INTEGRACIN CALIDAD Y FRAGILIDAD DEL PAISAJE URBANO IDENTIFICACIN Y VALORACIN DE LA CALIDAD DE LAS UNIDADES DE INTEGRACIN AFECCIONES LEGALES EL MODELO DE ORDENACIN: E. 1/15.000 CLASIFICACIN DEL SUELO E. 1/15.000 19. DIAGNSTICO DEL SISTEMA VIARIO, TRANSPORTE COLECTIVO Y SISTEMA DE APARCAMIENTOS12

17. 18.

CLASIFICACIN DEL PLAN GENERAL DE 1986 LICENCIAS NO AJUSTADAS AL PLANEAMIENTO

n o r m a s

INFRAESTRUCTURAS: 20. 21. 22. 23. 24. RED RED RED RED RED RED GENERAL DE ABASTECIMIENTO DE AGUA DE SANEAMIENTO: CUANCAS, VERTIENTES Y HIDROLGICA. GENERAL DE SANEAMIENTO Y DEPURACIN ELCTRICA DE TELECOMUNICACIONES

u r b a n s t i c a s

TOMO II: PLANOS DE ORDENACIN

Sistemas Generales y Usos Globales 3. 4. ORDENACIN DEL SUELO NO URBANIZABLE ORDENACIN DEL SUELO URBANIZABLE: Sectores, reas de Suelo Urbanizable No Sectorizado y Sistemas Generales E. 1/15.000 5. ORDENACIN DEL SUELO URBANO: Actuaciones E. 1/5.000 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 SAN PEDRO DE ALCNTARA NUEVA ANDALUCA NAGELES MARBELLA RO REAL ALICATE LA VBORA

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Zonas Homogneas 5.8

E. 1/15.000

D.

DOCUMENTO IV: CATLOGO DEL PATRIMONIO URBANO PROTEGIDO (MEMORIA GENERAL Y PLANOS) DOCUMENTO V: ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL (MEMORIA GENERAL Y PLANOS) ANEXO I: PROPUESTA DE ALTERNATIVAS TRAZADO DE VAS PECUARIAS DEL TRMINO DE MARBELLA ANEXO II: INVENTARIO DE VEGETACIN Y FAUNA. Con carcter de documento complementario a la Memoria de Informacin en materia de Medio Fsico y Medio Ambiente.

13

USOS, EDIFICABILIDADES Y DENSIDADES GLOBALES EN SUELO URBANO CONSOLIDADO

n o r m a s

E.

PLANOS DE ORDENACIN COMPLETA 6. PLANO DE ORDENACIN COMPLETA E. 1/2.000

F.

G.

PLANOS SECTORIALES 7. 8. 9. 10. 11. ESTRATEGIAS DE ACCESIBILIDAD Y MOVILIDAD E 1/15.000 RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA E 1/15.000 RED DE SANEAMIENTO, DEPURACIN REUTILIZACIN E 1/15.000 INFRAESTRUCTURAS ENERGTICAS E 1/15.000 RED DE TELECOMUNICACIONES E 1/15.000

u r b a n s t i c a s

H.

ANEXO III: CRITERIOS BSICOS DE DISEO Y GESTIN DE LA RED DE BICICLARRILES DE LA CIUDAD DE MARBELLA ANEXO IV. ESTUDIO ACSTICO DEL PLAN GENERAL DE MARBELLA

Y

I.

3.

C.

DOCUMENTO III: NORMAS URBANSTICAS TOMO I: NORMAS URBANSTICAS Las Normas Urbansticas, que constituyen el presente documento, conjuntamente con el siguiente Anexo de Fichas de Actuaciones Urbansticas. TOMO II: FICHAS URBANSTICAS LIBRO I: ACTUACIONES URBANSTICAS EN EL AREA SAN PEDRO ALCANTARA-NUEVA ANDALUCA.

Todos los anteriores documentos, excepto la memoria informativa, sern igualmente vinculantes, en virtud del alcance de sus propios contenidos y con el grado explcito que se seale para cada uno de ellos. Las propuestas explcitas contenidas en cualquiera de los documentos de ordenacin, que pudiesen aparecer en contradiccin con sugerencias y propuestas explcitas en los documentos informativos, se considerarn que prevalecen sobre estas ltimas. En todo caso se entender de aplicacin aquellas indicaciones explcitas que aparezcan en cualquiera de los documentos y no tuviesen contradiccin con las propuestas de los dems, entendindose el Plan como un todo coherente articulado y complementario en cada uno de sus documentos.

Artculo 1.2.2. 1.

Determinaciones y su interpretacin

LIBRO II: ACTUACIONES URBANSTICAS EN EL AREA DE NAGUELES-MARBELLA LIBRO III: ACTUACIONES URBANSTICAS EN EL AREA DE COSTA ORIENTAL. De igual modo, integra el presente Plan General los siguientes documentos complementarios:

La interpretacin del Plan General corresponde a los rganos urbansticos del Ayuntamiento sin perjuicio de las facultades propias de la Junta de Andaluca y de las funciones jurisdiccionales del Poder Judicial. Las determinaciones del Plan, dado su carcter normativo, habrn de interpretarse con base a los criterios que, partiendo del sentido propio de sus palabras y definiciones, y en relacin con el contexto y los antecedentes, tengan en cuenta principalmente su espritu y finalidad as como la realidad social del momento en que se han de aplicar.

2.

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3.

No obstante lo anterior, y dada la peculiaridad de las normas jurdicas de los Planes Urbansticos que se integra por determinaciones escritas y grficas, se aplicarn los siguientes criterios generales de interpretacin: a. Los distintos documentos integradores del Plan General gozan de un carcter unitario, debiendo aplicarse sus determinaciones conforme al principio de coherencia interna del mismo, de modo que sus determinaciones se interpretarn con arreglo al valor y especificidad de sus documentos atendiendo al objeto y contenido de estos, considerando los fines y objetivos del Plan, expresados en su Memoria de ordenacin. En supuestos de contradiccin entre documentacin planimtrica y escrita, prevalecern el contenido de las nociones escritas de las normas sobre los planos de ordenacin, salvo que del conjunto del instrumento de planeamiento, y especialmente de la Memoria, resultase conforme al principio de coherencia interna del documento en su conjunto, que el espritu y finalidad de los objetivos perseguidos se cumplimenta mejor con la interpretacin derivada de la documentacin planimtrica. Si se dieran contradicciones grficas entre los planos de diferente escala, se estar a lo que indiquen los de mayor escala (divisor ms pequeo) salvo que del resto del conjunto de determinaciones resulte una interpretacin distinta. Si la contradiccin se presenta entre los planos de idntica escala, y no es posible resolver la discrepancia con el resto de documentos del Plan, tendr prevalencia, a los efectos de ordenacin, lo sealado en la coleccin de planos de ordenacin, relativa a la Definicin de la Ordenacin Pormenorizada completa. En supuestos de contradiccin entre mediciones reflejadas en planos y las resultantes de la realidad fsica, se estar a los que resulte de los levantamientos topogrficos que se lleven a efecto, siempre que no existan diferencias superiores a un 3% con respecto a las mediciones del Plan, debiendo en este caso, aplicarse de forma proporcional a la superficie finalmente resultante los diferentes parmetros urbansticos establecidos en la ficha del mbito de la actuacin.

e.

Si concurren discordancias entre expresiones reflejadas en trminos unitarios o porcentajes frente a aquellas expresadas en trminos absolutos, se dar preferencia a aqullas frente a estas en su aplicacin a la realidad concreta. De no ser posible salvar las contradicciones o imprecisiones que se apreciasen conforme a las reglas establecidas en los apartados anteriores, se estar a la interpretacin que mejor se acomode a la funcin social del derecho de propiedad y al sometimiento de ste al inters pblico general, concretado en el logro de un desarrollo cohesionado y sostenible de la ciudad y en una utilizacin racional de los recursos naturales. Por ello, en estos casos prevalecern los siguientes criterios para disipar las dudas interpretativas que pudieran presentarse: la menor edificabilidad, los mayores espacios pblicos, el mayor grado de proteccin y conservacin del patrimonio cultural, el menor impacto ambiental y paisajstico y la menor transformacin en los usos y prcticas tradicionales. El Ayuntamiento de oficio o a instancia de los particulares u otros rganos administrativos, resolver las cuestiones de interpretacin que se planteen en aplicacin de este Plan, previo informe tcnico-jurdico, en el que consten las posibles alternativas de interpretacin. La resolucin de dichas cuestiones se incorporar al Plan como instruccin aclaratoria o respuesta a las consultas planteadas y ser objeto de publicacin regular conforme al artculo 37.10 de la Ley 30/1.992.

14

n o r m a s

f.

u r b a n s t i c a s

b.

g.

c.

4.

d.

Los simples errores materiales que se detecten en el Plan podrn corregirse, previo trmite de informacin pblica, mediante acuerdo plenario de la Corporacin que se publicar en el Boletn Oficial de la Provincia tras su comunicacin a los rganos urbansticos de la Junta de Andaluca. No obstante, la correccin de las determinaciones pertenecientes a la ordenacin estructural corresponder a los rganos urbansticos de la Junta de Andaluca previa audiencia del municipio.

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Artculo 1.2.3.

Determinaciones del Plan General. El carcter de las mismas.

5.

1.

El presente Plan General de Ordenacin Urbanstica desarrolla las determinaciones precisas para establecer el modelo territorial por el que opta conforme a la habilitacin contenida en la Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca. El presente Plan General de Ordenacin contiene determinaciones estructurales, pormenorizadas preceptivas y pormenorizadas potestativas. La expresin de estas determinaciones se realiza con el carcter de normas, salvo cuando expresamente se reconozca su carcter de recomendacin o directriz. El Plan General establece para cada parcela o terreno su clasificacin urbanstica, excepto en terrenos calificados de sistemas generales en los que concurra el carcter de singularidad y naturaleza supramunicipal a los que se ha excluido de la clasificacin de conformidad con lo dispuesto en el prrafo segundo del artculo 44 de la LOUA, sin perjuicio de su adscripcin a efectos de gestin y adquisicin a alguna de las clases de suelo cuando an no cuenten con la condicin demanial. Los sistemas generales excluidos de la clasificacin del suelo son: a. Los sistemas generales viarios de la Autova de la Costa (A-7) y la Autopista AP-7. 7. b. Los sistemas generales de equipamientos territoriales: EQT-1, PARQUE BOTNICO DE LAS TRES CULTURAS, y los equipamientos vinculados al CENTRO DE CONGRESOS BANS (Holanduca): EQT-2, Los pertenecientes al Sistema General Portuario: Puerto de Marina de la Bajadilla, Puerto Deportivo de Marbella, Puerto Bans y Puerto Cabo Pino. El trazado alteranativo de vas pecuarias cuando el mismo transcurre por mbitos en los que los terrenos colindantes a los dos mrgenes del trazado alternativo propuesto cuentan con una clasificacin urbanstica diferente a la de suelo no urbanizable.

Todos los terrenos o parcelas particularizadas del trmino municipal, en cualquiera de las clases de suelo anteriores, vienen calificados expresamente mediante alguno de los usos globales o pormenorizados que se sealan en los planos respectivos del Plan General. La calificacin del Suelo y de la edificacin mediante los usos tiene como objetivos: a. Organizar equilibradamente las actividades en el espacio, en tanto que generadoras de movimientos de la poblacin. Regular sus relaciones de compatibilidad segn su ubicacin en el espacio, su contigidad y molestias, en tanto que actividades competitivas, afines o contrarias, y generadoras de rentas econmicas diferenciales. Determinar la intensidad de utilizacin del Suelo y edificacin correspondiente a cada uso, en tanto que gradacin de las concentraciones de actividades.

15

n o r m a s

2.

3.

b.

u r b a n s t i c a s

4.

c.

6.

El rgimen urbanstico y el rgimen jurdico de la propiedad, establecidos por la clasificacin del suelo en el Plan, son estatutos de vigencia indefinida o vinculada en todo caso a la del propio Plan, que garantizan la seguridad mercantil en el trfico jurdico de la propiedad, excepto cuando la modificacin o revisin formal del Plan alteren la clasificacin, calificacin o rgimen urbanstico del suelo. No obstante el nmero anterior, en desarrollo y ejecucin de las determinaciones y plazos del Plan se producirn, conforme a las previsiones de la legislacin urbanstica, transformaciones automticas en la clase de suelo y categora de suelo, en sentido creciente de consolidacin urbana y en cumplimiento de las condiciones de desarrollo impuestas, que no requieren modificacin o revisin del mismo. Cualquier otra pretensin de alteracin de la clasificacin del suelo determinada por el Plan, o cuyos efectos virtuales urbansticos constituyan o pretendan una modificacin de la clasificacin del Suelo del mismo, bien sea del No Urbanizable en Urbanizable o Urbano, o del Urbanizable No Sectorizado en Sectorizado, o bien la desclasificacin de cualquiera de ellos, requieran una alteracin del planeamiento general por el procedimiento legalmente establecido o sern reputados de ilegales.

c.

8.

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PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA DE MARBELLA

Artculo 1.2.4.

Determinaciones pertenecientes a la ordenacin estructural del trmino

La regulacin de los Sistemas Generales se establece en los artculos 6.7.3 y 6.7.4 de las presentes Normas. Se entienden igualmente pertenecientes a la ordenacin estructural los elementos fundamentales de las infraestructuras bsicas identificadas en el artculo 6.6.19, tales como depuradoras y centros de abastecimientos de los diversos servicios pero no el trazado concreto de sus galeras y redes de distribucin. C. La Red de trfico y peatonal estructural. El Plan define una red de viarios estructurantes y aparcamientos que queda reflejada en el Plano de Ordenacin Sectorial 7. Estrategias de Accesibilidad y Movilidad. D. Las relativas a la determinacin de los usos, densidades y edificabilidades globales de cada Zona y Sector del Suelo Urbanizable. Se contienen estas determinaciones en el Plano de Ordenacin Estructural 0.02 y en el artculo 6.1.2 y en las Fichas anexas sobre sectores en el apartado correspondiente a la ordenacin estructural establecida para cada uno de ellos. En el suelo urbano consolidado estas determinaciones se establecen en el Plano OE 5.8. Las referidas a la delimitacin de los sectores, las reas de Reparto y fijacin del Aprovechamiento Medio en el Suelo Urbanizable con delimitacin de sectores. La delimitacin de los sectores y de las reas de Reparto se encuentra en los Planos de Ordenacin Estructural 4 (Ordenacin del Suelo Urbanizable). Y la descripcin de la pertenencia de los Sectores y Sistemas Generales a cada rea de reparto se encuentra en el Ttulo XII artculo 12.1.6, as como la determinacin de sus Aprovechamientos Medios. Las relativas a garantizar el suelo suficiente para viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica y que constituyen la dotacin de viviendas sometidas a los distintos regmenes de proteccin pblica. A tal efecto, constituye determinaciones estructurantes, la definicin de la calificacin urbanstica pormenorizada de vivienda protegida establecida en el artculo 5.2.2 y la distribucin cuantitativa que de las mismas se realiza en la ficha de los sectores y reas de reforma interior previstas en el Plan. La ubicacin concreta de las mismas en el seno de cada sector o rea de reforma interior, no integra la ordenacin estructural, y ser

16

n o r m a s

1.

El presente Plan General establece la ordenacin estructural del trmino municipal que est constituida por la estructura general y las directrices que definen el modelo territorial y de desarrollo urbano adoptado por el presente plan al objeto de organizar de modo coherente la ocupacin del territorio conforme a la evolucin urbana y a criterios de sostenibilidad a fin de garantizar la conservacin del medioambiente natural y urbano y asegurar los movimientos de poblacin en el territorio. La ordenacin estructural del municipio queda integrada por las siguientes determinaciones de acuerdo con lo establecido en el Artculo 10 de la Ley 7/2.002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca: A. Las que establecen la clasificacin urbanstica de cada terreno determinando su clase y categora. La identificacin de la pertenencia de cada terreno a cada clase y categora de suelo se realiza en los siguientes Planos de Ordenacin Estructural: 1.Clasificacin del Suelo; 3. Ordenacin del Suelo NO Urbanizable; 4. Ordenacin del Suelo Urbanizable y 5. Ordenacin del Suelo Urbano No obstante lo anterior, el Plan excluye de la clasificacin de suelo a algunos terrenos destinados a Sistemas Generales que por su naturaleza, entidad u objeto tienen carcter o inters supramunicipal o singular que se identifican en los Planos de Ordenacin 1 y 2. La regulacin de la clasificacin y categora de suelo se contiene en los artculos 10.1.1; 10.1.2; 10.1.3; 101.4; 12.1.1; 12.1.2; 12.1.3; 12.2.1; 12.2.3; 13.1.2 y13.1.3. Las determinaciones que en el suelo urbanizable sectorizado tienen el carcter de estructural se especifican en el artculo 12.1.4 apartado 1.A. B. Las que identifican los terrenos calificados de Sistemas Generales de Espacios Libres, Viarios y Equipamientos, as como las que establecen su regulacin. La identificacin de los terrenos calificados como Sistemas Generales se encuentra en el Plano de Ordenacin Estructural 2 denominado el Modelo de Ordenacin. Sistemas Generales y Usos Globales.

2.

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E.

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determinada por el instrumento de planeamiento que las desarrolle en detalle. G. Las que establecen la regulacin de los usos incompatibles y las condiciones para proceder a la sectorizacin del Suelo Urbanizable No Sectorizado, as como aquellas que, en esta clase de suelo, expresan los criterios de disposicin de los sistemas generales para el caso de que se procediese a su sectorizacin. Se contiene en el Ttulo XII Captulo Segundo as como en las fichas anexas a estas Normas correspondientes a estos mbitos. Las que se identifican los elementos y espacios de valor histrico, natural o paisajstico ms relevantes en el suelo no urbanizable de especial proteccin, incluida su normativa. El Plan establece en el Captulo III del Ttulo XIII el rgimen de especial proteccin aplicable a las distintas categoras de suelo no urbanizable de especial proteccin que se definen. Igualmente, en el Plano de Ordenacin Estructural 1 (Clasificacin del Suelo) y en el Plano de Ordenacin Estructural 3 (Ordenacin del Suelo No Urbanizable) se identifica los elementos y espacios sometidos a regmenes de especial proteccin en suelo no urbanizable.

3.

Las determinaciones estructurales no pueden ser alteradas por ningn planeamiento urbanstico de desarrollo.

17

n o r m a s

Artculo 1.2.5.

Determinaciones de la ordenacin pormenorizada preceptiva

1.

Tienen la consideracin de ordenacin pormenorizada, la que no siendo estructural, tiene por finalidad la ordenacin precisa y en detalle de mbitos determinados o la definicin de criterios y directrices para la redaccin de la ordenacin detallada en los mismos. Son determinaciones de la ordenacin pormenorizada preceptiva: a. En el suelo urbano consolidado, las determinaciones precisas que permitan complementar la ordenacin estructural para legitimar directamente la actividad de ejecucin sin necesidad de planeamiento de desarrollo, estableciendo a tal efecto, la ordenacin detallada y el trazado pormenorizado de la trama urbana, sus espacios pblicos y dotaciones comunitarias, la fijacin de usos pormenorizados y las ordenanzas de aplicacin. En el suelo urbano no consolidado, la delimitacin de las reas de reforma interior que precisan planeamiento de desarrollo para establecer su ordenacin detallada, as como la definicin de sus objetivos. En el suelo urbano no consolidado, los criterios y directrices para la ordenacin detallada de los distintos sectores definidos en esta clase de suelo que precisen planeamiento de desarrollo. De igual forma en suelo urbano no consolidado la asignacin de usos, densidades y edificabilidades globales para cada una de las reas de reforma interior, sectores y reas de regularizacin, mbitos de incremento de aprovechamiento, incluyendo, la delimitacin de su rea de reparto y fijacin aprovechamiento medio, as como las previsiones de programacin y gestin. En el suelo urbanizable sectorizado, los criterios y directrices para la ordenacin detallada de los distintos sectores, as como las previsiones de su programacin y de gestin.

H.

u r b a n s t i c a s

2.

b. J. Las que establecen las medidas para evitar la formacin de nuevos asentamientos en suelo no urbanizable, reguladas en los artculos 3.4.4, 3.4.5. y 3.4.6. Las que definen los mbitos de especial proteccin en el centro histrico, las que identifican los elementos y espacios urbanos que requieren especial proteccin por su singular valor arquitectnico, histrico o cultural, as como aquellas otras contenidas en el Catlogo de Bienes Protegidos en las Categoras de especial proteccin. Las que establecen el rgimen de proteccin y dominio pblico martimo-terrestre, en su caso. Este rgimen se contiene en el artculo 9.3.7. Las que definen el rgimen de proteccin y servidumbres de los bienes de dominio pblico, segn su legislacin sectorial. Este rgimen se contiene en el Captulo III del Ttulo IX. c.

K.

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L.

M.

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f.

En el suelo urbanizable no sectorizado y en el no urbanizable, el resto de la normativa de aplicacin que no tiene carcter de estructural. La definicin de los elementos o espacios que requieren especial proteccin por su valor urbanstico, arquitectnico, histrico, cultural, natural o paisajstico que no tienen el carcter de estructural.

18

n o r m a s

g.

Artculo 1.2.6.

Determinaciones de la ordenacin pormenorizada potestativa

u r b a n s t i c a s

1.

Las determinaciones de la ordenacin pormenorizada no incluidas en el artculo anterior, tienen la consideracin de potestativas por no venir exigidas como necesarias por la legislacin urbanstica vigente para los Planes Generales. Las determinaciones potestativas contenidas en el presente Plan tendrn carcter de recomendacin para el planeamiento de desarrollo para el caso del suelo urbanizable y urbano no consolidado sin ordenacin pormenorizada. Conforme a este carcter de recomendacin, debern entenderse como indicativas salvo que se establezcan expresamente como vinculantes incorporndolas como uno de los Criterios y Objetivos de la ordenacin- las soluciones concretas que sobre disposicin de volmenes y trazados viarios secundarios se incorporan en los Planos de Ordenacin en el suelo urbanizable sectorizado y en el urbano objeto de planeamiento de desarrollo, no pudiendo ser alteradas por stos salvo justificacin de que la solucin adoptada incorpora mejoras y se ajustas a los criterios y objetivos definidos para la ordenacin detallada del sector. Las determinaciones de la ordenacin detallada potestativa en suelo urbano no consolidado ordenado y urbanizable ordenado tendrn el carcter de normas de aplicacin directa y vinculante. En el caso de que en ejercicio de la potestad de planeamiento se decidiera por la Administracin la formulacin de un Plan Parcial o Especial no previsto, que tengan por objeto modificar, para su mejora, la ordenacin pormenorizada establecida con carcter de potestativa en este Plan General, estas determinaciones potestativas pasarn a tener el carcter de recomendacin para el instrumento de planeamiento de desarrollo, que nicamente podr apartarse de ellas previa justificacin de que la nueva solucin propuesta se adapta mejor a la realidad existente y sirve igualmente a los intereses generales.

2.

3.

TTULO I

PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA DE MARBELLA

TTULO II.

NORMAS GENERALES SOBRE LOS INTRUMENTOS DE COMPLEMENTO Y DESARROLLO DE LA 19 ORDENACIN DEL PLAN GENERAL. n o r m a sDISPOSICIONES GENERALES.

CAPTULO I.

CAPTULO II. SECCIN I. SECCIN II.

OTROS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO. FIGURAS DE PLANEAMIENTO GENERAL. DISPOSICIONES GENERALES DE LAS FIGURAS DE PLANEAMIENTO DE DESARROLLO SOBRE EL PLAN PARCIAL. SOBRE LOS PLANES ESPECIALES

u r b a n s t i c a s

SECCIN III. SECCIN IV.

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CAPTULO I. Artculo 2.1.1.

DISPOSICIONES GENERALES. 3. La actividad de planificacin y los instrumentos de complemento y desarrollo del Plan General.

Proyectos de obras de edificacin o instalacin.21

1.

La formulacin y aprobacin de los instrumentos de la ordenacin urbanstica es una facultad integrante de la actividad urbanstica que corresponde a los poderes pblicos. El presente Plan General se deber y podr desarrollar, segn cada clase de suelo y las determinaciones de que ste disponga, mediante todas o algunas de las siguientes Figuras y Proyectos de Planeamiento, Ordenacin y Ejecucin: a. Figuras de planeamiento: De complemento del Plan General y desarrollo en Suelo Urbanizable No Sectorizado: el Plan de Sectorizacin. De desarrollo: Planes Parciales de Ordenacin, en Suelo Urbanizable Sectorizado y en los sectores de suelo urbano no consolidado; y Planes Especiales, en todo tipo de suelo.

Los Planes de Ordenacin Intermunicipales que se prevean por el presente Plan General debern redactarse de conformidad con los objetivos sealados por estas Normas y en congruencia con las determinaciones del Plan de Ordenacin del Territorio de la Costa del Sol, todo ello sin perjuicio de facultad que corresponde al resto de Administraciones que cuenten con competencia en su tramitacin. De redactarse alguno otro Plan de Ordenacin Intermunicipal con el carcter de independiente al amparo de los dispuesto en el apartado c del artculo 11.2 de la Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca, ser requisito para su vlida aprobacin que sus determinaciones respeten la estructura general y orgnica establecida en el presente Plan General, sin que su contenido pueda constituir supuesto alguno de revisin total o parcial de ste.

n o r m a s

2.

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CAPTULO II. SECCIN I.

OTROS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO. FIGURAS DE PLANEAMIENTO GENERAL.

b.

Figuras de planeamiento y regulacin detallada o complementaria: Estudio de Detalle (E.D.). Ordenanzas Municipales (de polica de la edificacin y de la urbanizacin, medioambientales, de accesibilidad, de conservacin de la edificacin, etc.).

Artculo 2.2.1. 1.

El Plan de Sectorizacin

Los Planes de Sectorizacin tienen por objeto el cambio de categora de terrenos de suelo urbanizable no sectorizado a suelo urbanizable sectorizado u ordenado, teniendo, por ello, la consideracin de innovacin del planeamiento general. Los Planes de Sectorizacin planifican y estructuran porciones cerradas del territorio para la realizacin de unidades urbansticas integradas delimitadas en el acuerdo de formulacin del mismo de conformidad con los criterios establecidos en el presente Plan. En el acuerdo de formulacin deber justificarse la procedencia de la redaccin y tramitacin del Plan de Sectorizacin teniendo presente la operacin de los procesos de ocupacin y utilizacin del suelo y su previsible evolucin en el medio plazo teniendo en cuenta la tendencia desde la aprobacin del presente Plan General, el modelo de desarrollo urbano propuesto por ste, el grado de ejecucin de los sectores del suelo urbanizable delimitados as como los criterios establecidos por el presente Plan General respecto a la

2. c. Catlogos de conservacin.

Figuras o proyectos de ejecucin y gestin: Proyectos de Urbanizacin o de Obras Ordinarias. Proyectos de Reparcelacin o Expropiacin. Transferencias de aprovechamientos urbansticos. Proyectos de Actuaciones de Inters Pblico en suelo no urbanizable. 3.

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sectorizacin. En general, deber motivarse la procedencia de su formulacin y aprobacin, en la insuficiencia a medio plazo del suelo urbanizable sectorizado y ordenado para atender a las necesidades del municipio, ya sea por agotamiento de las posibilidades edificatorias de estos o por imposibilidad de la implantacin de los usos o tipologas demandadas en los mismos. En todo caso se respetar el orden de prioridades y condicionantes de desarrollo temporal establecidos por este Plan tanto a nivel general en el apartado final de este precepto como a nivel particular en las normas del Captulo II del Ttulo XII y en las fichas respectivas de cada uno de los mbitos. 4. No podr tramitarse un Plan de Sectorizacin sin contener las cdulas expresivas de las certificaciones tcnicas de los rganos competentes respecto de la suficiencia de las infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos para garantizar los servicios pblicos que la propuesta demande y la ejecucin, mejora o reforzamiento de las redes de infraestructuras exteriores afectadas por la nueva actuacin. Los Planes de Sectorizacin que, en su caso, se redacten al objeto de promover el desarrollo urbanstico de los terrenos urbanizables no sectorizados tendrn el siguiente contenido: a. La delimitacin de todo o parte de una zona de suelo urbanizable no sectorizado a incorporar en el proceso urbanizador y edificatorio conforme a los criterios establecidos en el presente Plan General, incorporando los sistemas generales incluidos o adscritos para garantizar su integracin en la estructura general municipal y, en su caso, supramunicipal. Divisin, en su caso, del mbito objeto de la actuacin en sectores para su desarrollo integral mediante Planes Parciales. Delimitacin de un rea de reparto que se habr de corresponder con los sectores delimitados y los sistemas generales adscritos al mismo, y clculo del correspondiente aprovechamiento medio. El establecimiento del resto de determinaciones pertenecientes a la ordenacin estructural de la totalidad del mbito exigidas por el Ordenamiento Jurdico conforme a los siguientes criterios: 1. Cada mbito objeto de sectorizacin deber seguir los b.

criterios de disposicin de sistemas generales y de garanta de integracin en la estructura urbana establecidas para cada uno de las zonas en el Captulo II del Ttulo XII as como en su ficha. 2. Cada mbito objeto de sectorizacin deber contar con los sistemas generales establecidos en este Plan, que sern objeto de ampliacin hasta alcanzar en su conjunto una proporcin mnima de treinta (30) metros cuadrados de Sistemas Generales de Espacios Libres y Equipamiento por cada cien (100) metros cuadrados de suelo objeto de sectorizacin. No obstante, podr incorporarse en el interior del mbito un estndar de hasta de quince (15) metros cuadrados de suelo con aquel destino siempre y cuando se aporte el resto hasta alcanzar el citado estndar con otros terrenos con la calificacin de sistema general previstos por este Plan que no cuenten con la clasificacin de suelo.

22

n o r m a s u r b a n s t i c a s

6.

5.

En los supuestos en que el Plan de Sectorizacin proceda a categorizar el suelo urbanizable como ordenado, de modo que establezca su ordenacin pormenorizada para que resulte directamente ejecutivo, las determinaciones previstas en el apartado anterior habrn de ser integradas y completadas con las dispuestas para los Planes Parciales. A los efectos de evaluar la procedencia de la sectorizacin de los diferentes mbitos del suelo urbanizable no sectorizado en relacin con el proceso de ejecucin y ocupacin de los desarrollos programados por este Plan, se tendrn en cuentan los siguientes criterios: a. Con carcter general se priorizar el desarrollo de aquellos mbitos previstos como estratgicos en el Plan de Ordenacin del Territorio de la Costa del Sol Occidental, pudiendo procederse a su sectorizacin en el momento en el que se defina un avance de ordenacin y gestin acompaado de un programa funcional elaborado por los entes pblicos encargados de su impulso en el que se defina el contenido y evaluacin de las dotaciones territoriales. En los dems casos (las zonas del SUNS de reserva) se priorizar el desarrollo de aquellas que respondan a los siguientes criterios: sean colindantes con terrenos clasificados como suelo urbano o urbanizable sectorizado, cuenten con capacidad de conexin a las infraestructuras bsicas, ofrezcan

7.

b.

c.

d.

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garantas de ejecucin, as como las que mejor se adecuen a los intereses pblicos que sea necesario satisfacer. A tal fin, el Ayuntamiento podr, sin necesidad de que transcurran los dos cuatrienios de su programacin, proceder a la formulacin de uno o varios mbitos del suelo urbanizable no sectorizado de reserva con destino a usos residenciales hasta cubrir el lmite del nmero mximo viviendas que conforme al POTA corresponde al municipio de Marbella y que este Plan General con las propuestas del suelo urbano no consolidado y urbanizable con delimitacin de sectores no ha agotado. No obstante, los mbitos del suelo urbanizable no sectorizado de reserva que se destinen a usos de actividades econmicas (en especial, aquellos que tengan como destino mayoritarios los industriales, servicios avanzados y logstico, o como usos exclusivos el hotelero acompaado de oferta dotacional deportiva complementaria) no estarn sujetos al condicionante de la previa ejecucin del suelo urbanizable sectorizado en los parmetros indicados anteriormente, sin perjuicio de cumplir los requerimientos de sectorizacin establecidos en su ficha o norma particular del Ttulo XII.

Cada instrumento de planeamiento que sea elevado para su tramitacin y aprobacin, deber ser complementado con un ejemplar del mismo en soporte informtico. Tal exigencia ser igualmente aplicable a los instrumentos de gestin urbanstica y Proyectos de Urbanizacin que sean redactados a iniciativa particular.

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n o r m a s

Artculo 2.2.3. 1.

Planeamiento a iniciativa particular

El planeamiento que se redacte y ejecute a iniciativa particular, adems de las determinaciones propias de estos conforme a la legislacin urbanstica y el presente Plan, habrn de recoger las siguientes: 1. Estructura de la propiedad y dems derechos afectados, conforme al Registro de la Propiedad e informacin catastral, adjuntando notas simples registrales de las distintas fincas afectadas o, en su caso, ttulo del que se sigan los derechos y cargas, as como nombre, apellidos y direccin de los propietarios y titulares de derechos afectados. La relacin que a tal efecto se elabore, habr de encontrar concordancia en la documentacin planimtrica que se acompae. Modo de ejecucin de las obras de urbanizacin y previsin sobre la futura conservacin de las mismas. Estudio econmico financiero relativo a la viabilidad econmica de la actuacin an cuando ello no fuere parte integrante de la documentacin del plan de que se trate. Compromisos en orden a: a. La conservacin de las obras de urbanizacin, dotaciones e instalaciones de servicios pblicos en ejecucin en tanto que las mismas no sean recibidas por el Ayuntamiento y, en su caso, a su conservacin una vez recepcionadas las mismas. La necesaria constancia en la publicidad que se realice con relacin a las ventas de inmuebles, de referencia expresa a si el planeamiento ejecutivo o preciso se encuentra aprobado y, en caso de estarlo, la fecha de aprobacin definitiva del Plan y del proyecto de reparcelacin. En su caso, otros compromisos asumidos con ocasin de la suscripcin de convenios urbansticos.

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SECCIN II.

DISPOSICIONES GENERALES DE LAS FIGURAS DE PLANEAMIENTO DE DESARROLLO

2.

3. Artculo 2.2.2. Iniciativa en la redaccin del planeamiento de desarrollo

El planeamiento de desarrollo podr ser redactado a iniciativa del Ayuntamiento, de otras administraciones pblicas competentes, y a iniciativa particular. El Plan General determina con relacin a los distintos mbitos que precisan instrumentos de desarrollo para el establecimiento de la ordenacin pormenorizada o en detalle, a quin le corresponde la iniciativa en la redaccin de la respectiva figura de planeamiento. En aquellos supuestos en que no se indique nada, estos podrn ser redactados indistintamente a iniciativa pblica o privada. Los particulares tienen derecho a la consulta previa en materia de planeamiento y a la iniciacin del trmite de los instrumentos de ordenacin que formulen, siempre que presenten la documentacin necesaria en cada caso, y de contenido conforme a derecho y al Plan General.

b.

c.

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4.

Medios econmicos de toda promotor o promotores para conforme a los compromisos