1. EINLEITUNG · B-Plan-Verfahren „Sport- und Freizeitkomplex Imperial / Heiliger Grund“, Aufstellungsbeschluss 1996, Entwurfsbeschluss 2001. Inhalt der Planung ist die Nachnutzung

STADT MEISSEN Niederfähre / Vorbrücke

Überarbeitung Neuordnungskonzept Einleitung

1. EINLEITUNG

Die Überarbeitung des Neuordnungskonzeptes für das Sanierungsgebiet „Niederfähre / Vor-

brücke“ war dringend geboten, denn die bisher gültige Planung stammt aus dem Jahr 1996,

wobei die dafür benutzten Analysedaten bereits 1994 ermittelt wurden und somit sechzehn

Jahre alt sind.

Die Kommunalentwicklung Baden-Württemberg GmbH (KE) war damals von der Stadt Mei-

ßen beauftragt worden, für das noch abzugrenzende neue Sanierungsgebiet im Stadtteil

Niederfähre - Vorbrücke vorbereitende Untersuchungen nach BauGB durchzuführen, einen

Abgrenzungsvorschlag zu unterbreiten und die für die Sanierungsdurchführung notwendigen

Planungsgrundlagen zu liefern (Sanierungsziele, Neuordnungskonzept usw.).

Die Vorbereitung des Sanierungsgebietes erfolgte sehr gründlich und erstreckte sich über

einen Zeitraum von mehreren Jahren:

Dez. 1991 Beschluss der Stadt Meißen zur Durchführung vorbereitender

Untersuchungen (VU) im Stadtteil Niederfähre - Vorbrücke Sept. 1994 Beauftragung der KE Baden-Württemberg GmbH mit der VU Okt. 1994 Eigentümerbefragung, Bestandsaufnahme und Analyse, Begehung im Gebiet Jan. 1995 Zusammenfassung der Ergebnisse von Befragung und Begehung

im „Zwischenbericht Bestandsaufnahme und Analyse“, Teil 1 und 2 März 1995 Übergabe der VU-Ergebnisse durch die KE an die Stadt Meißen, Beschluss des Stadtrates, eine erweiterte Bürgerbeteiligung durchzuführen Juni 1995 1. Bürgerversammlung,

Vorstellung der Ergebnisse der VU und des Entwurfes für das Neuordnungskonzeptes vor der Bürgerschaft, danach Bildung von Arbeitskreisen

Nov. 1995 2. Bürgerversammlung, Abschluss der Bürgerbeteilung Febr. 1996 Fertigstellung des Neuordnungskonzeptes durch die KE März 1996 Vorstellung der Bürger-Vorschläge im Stadtrat

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April 1996 Beschluss des Neuordnungskonzeptes durch den Meißner Stadtrat Dez. 1996 Beschluss der Sanierungssatzung März 1997 Beschluss der Sanierungsziele Beschluss der städtischen Förderrichtlinie Mai 1997 Genehmigung der Sanierungssatzung durch das RP Dresden Juni 1997 Veröffentlichung und damit Rechtswirksamkeit der Sanierungssatzung

Bereits im Frühjahr 2002 begann die SEEG Meißen mbH eine erste Überarbeitung des Neu-

ordnungskonzeptes. Das Projekt wurde jedoch nicht weitergeführt, da die Situation nach

dem Jahrhunderthochwasser vom August 2002 andere Prioritäten setzte; Personal und fi-

nanzielle Mittel an anderer Stelle dringender gebraucht wurden.

Inzwischen ist auch das Sanierungsgebiet „Niederfähre / Vorbrücke“ einem steten Wandel

unterworfen gewesen. Das Gebiet selbst hat sich verändert und entwickelt, die angrenzen-

den Stadtteile schufen mit ihren Veränderungen ein neues Umfeld, und neue gesamtgesell-

schaftliche Tendenzen wie Bevölkerungsrückgang und –überalterung, ökologisches Bauen,

Energieeffizienz und ein insgesamt gewachsenes Umweltbewusstsein machen deutlich,

dass die Planung aus der Mitte der 90er Jahre keine Lösungsansätze für die heutigen Prob-

leme mehr bieten kann.

Eine Aktualisierung war also dringend geboten.

Gleichzeitig war es an der Zeit, eine Zwischenbilanz zum Stand der Sanierung zu ziehen.

Monitoring und Evaluierung des Sanierungsprozesses waren damals kaum bekannt, gehö-

ren aber zum heutigen Standard einer Verfahrensbegleitung. Hierfür bietet die im Juli und

August 2010 zur Vorbereitung der Planung durchgeführte Begehung des Gebietes eine gute

Grundlage.

Insbesondere die demographische Entwicklung führt zu Planungsvorschlägen im Neuord-

nungskonzept, die denen von 1996 mitunter diametral entgegenstehen.

Bei der Überarbeitung ging es vorrangig um:

- kritische Prüfung der im bisherigen Neuordnungskonzept enthaltenen Wohnungsbau-

standorte,

- Ermittlung des Gebäude- und Wohnungsleerstandes und des Standes der Wohnge-

bäudesanierung,

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- Bewertung der bisherigen Ergebnisse der Sanierung in städtebaulicher Hinsicht,

- Ermittlung von Nutzungs- und Qualitätsdefiziten, auch im öffentlichen Raum,

- Vorschläge zu Gebäudeabbrüchen aus städtebaulichen Gesichtspunkten und als

Reaktion auf den demographischen Wandel,

- Unterbreitung von Nutzungsvorschlägen für langjährige Brachflächen.

Da sich der Zeitraum für Erhebung, Bewertung und Planung auf 30 Arbeitstage beschränkte,

war eine zeitaufwändige Eigentümer- und Gewerbebefragung nicht im Arbeitsablauf enthal-

ten. Die Ermittlung der Gebäudedaten (Bauzustand, Nutzung, Leerstand usw.) erfolgte durch

eine Inaugenscheinnahme vor Ort bei der Begehung des Plangebietes im Juli und August

2010. Daten für die Bevölkerungsentwicklung und Altersstruktur lieferte das Bürgerbüro /

Einwohnermeldewesen der Stadt Meißen.

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Neuordnungskonzept 1996 – Rahmenplan Diese Planung sah beispielsweise zahlreiche Wohnungsneubauten mit etwa 500 WE in der Niederfäh-re vor (hellrote Eintragungen). Die demographische Entwicklung verlief anders, der Bedarf blieb aus.

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Überarbeitung Neuordnungskonzept Rahmenbedingungen

2. RAHMENBEDINGUNGEN

2.1 Lage des Plangebietes

Im Sanierungsgebietsgebiet Niederfähre / Vorbrücke leben etwa 2.300 Einwohner auf einer

Fläche von 35,8 ha (Datenbestand 31.12.2009). Das Gebiet erstreckt sich entlang des rech-

ten Elbufers über eine Länge von etwa 1 km und umfasst die ehemaligen Vorstädte Vorbrü-

cke und Niederfähre bis zur Bundesstraße B 101. Es bildet den zentralen nördlichen Teil des

rechtselbischen Stadtgebietes von Meißen.

Der Stadtteil Niederfähre / Vorbrücke umfasst die lockere Bebauung auf den Hügelkuppen

von Ratsweinberg und Crassoberg direkt am Elbufer und die dahinter gelegene Niederung

bis zum Fürstengraben, wo die dichtere Gründerzeitbebauung in Gewerbeflächen und Grün-

flächen für Sport- und Freizeit übergeht.

Das Gebiet wird in Nord-Süd-Richtung durchquert von der Sächsischen Weinstraße und an

seinem westlichen Rand tangiert vom Elberadweg Hamburg – Dresden. Der Stadtteil blickt

auf eine lange Entwicklungsgeschichte zurück und weist eine Bebauung überwiegend aus

der Zeit von vor 1945 auf. Entsprechend hoch ist die Anzahl der Baudenkmale.

2.2 Vorliegende Planungen

Für das Gebiet sind folgende übergeordnete Planungen maßgebend:

1. Flächennutzungsplan der Stadt Meißen, beschlossen am 01.03.2006

(Beschluss-Nr. 05-18/06), rechtskräftig mit Veröffentlichung am 23.06.2006

2. Städtebauliches Entwicklungskonzept Meißens (SEKo), Stand vom März 2008

3. Integriertes Handlungskonzept (IHAK) – Grobkonzept – vom September 2008

Für das Plangebiet liegen folgende städtebauliche Planungen / Satzungen vor:

1. Beschluss über die Durchführung Vorbereitender Untersuchungen nach BauGB vom

19.12.1991

2. Gestaltungssatzung „Elbtal und angrenzende Hanglagen“ von 1995.

Diese Satzung zur Bewahrung des Ortsbildes regelt für die Bebauung entlang des Elb-

ufers und für die angrenzenden Höhen (in diesem Fall Crassoberg und Ratsweinberg) die

Gestaltung baulicher Anlagen und die von Werbeanlagen.

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3. Sanierungssatzung für das Sanierungsgebiet „Niederfähre / Vorbrücke“ von 1996

4. Neuordnungskonzept für das Sanierungsgebiet von 1996

5. Förderrichtlinie und Sanierungsziele für das Gebiet von 1997

6. Beschluss zur Erweiterung des Sanierungsgebietes „Niederfähre / Vorbrücke“ (2006)

(nicht weiter verfolgt)

7. B-Plan-Verfahren „Sport- und Freizeitkomplex Imperial / Heiliger Grund“,

Aufstellungsbeschluss 1996, Entwurfsbeschluss 2001.

Inhalt der Planung ist die Nachnutzung der ehemaligen GUS-Liegenschaft für Sport- und

Freizeiteinrichtungen als Ergänzung des benachbarten Sportzentrums „Heiliger Grund“.

Das Verfahren ruht seit dem Hochwasser 2002. Geltungsbereich tangiert das Plangebiet

im Norden.

8. B-Plan-Verfahren „Am Beyerleinplatz / ehem. Güterbahnhof“, Aufstellungsbeschluss

von 1999, Verfahren ruht.

Planungsabsicht: Nachnutzung der gewerblichen Bauflächen und des ehemaligen Bahn-

geländes, Aufwertung des Beyerleinplatzes als Stadtteilzentrum, eingeschränkte neue

gewerbliche Nutzung, Schaffung Baurecht auf dem Güterbahnhofsgelände. Geltungsbe-

reich tangiert das Plangebiet im Südosten.

2.3 Geschichtliche Entwicklung

Der älteste Stadtteil entwickelte sich ursprünglich am Landeplatz der „Niederen Fähre“

(Fährgässchen) als Gassendorf mit Häuslerzeile bis hin zur Niederfährer Straße (heutige Nr.

14 bis 23). Die „Niedere Fähre“ war die stromabwärts gelegene Elbfähre im Gegensatz zu

der stromaufwärts gelegenen „Oberen Fähre“ (Höhe Elbberg / Poststraße). Erwähnt wird „dy

nydere vere“ erstmals 1342; der Ort Niederfähre tritt 1350 als „Nideruere“ in einer Urkunde

des Meißner Domkapitels in Erscheinung. Das dem Domkapitel gehörende Vorwerk wird

1480 in 18 Parzellen aufgeteilt und an Meißner Bürger verkauft.

Vorbrücke wird erstmals 1547 als „Oberbrücker Gemeinde“ erwähnt. Es entwickelte sich auf

der Flur von Niederfähre als Gassendorf im Vorfeld der Meißner Elbbrücke.

Schon die Ortsnamen „Niederfähre“ und „Vorbrücke“ lassen darauf schließen, dass Nieder-

fähre älter ist als Vorbrücke, denn eine Fährverbindung über die Elbe dürfte schon lange vor

der ersten Brücke bestanden haben. Vorbrücke entwickelte sich auf dem Ratsweinberg ent-

lang der von der Brücke abgehenden Straßen (Zscheilaer Straße, Feldgasse, Vorbrücker

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Straße), während sich der älteste Kern Niederfähres in Tallage im Bereich Fährgässchen

und Niederfährer Straße befand.

Wegen ihrer exponierten Lage am Elbübergang hatten Niederfähre und Vorbrücke in Kriegs-

zeiten schwer zu leiden. Oft brannten die Häuser ab, wenn die Elbbrücke vor dem heranna-

henden Feind durch Feuer zerstört wurde.

Im 18. und 19. Jahrhundert entwickelten sich beide Orte zu Vorstädten von Meißen, in denen

sich vor allem Angestellte der königlichen Porzellanmanufaktur sowie andere Meißner Bür-

ger niederließen, um den beengten Wohnverhältnissen der Stadt Meißen zu entgehen.

Ab Mitte des 19.Jahrhundert entstanden auf Niederfährer Flur verschiedene Fabriken, die

hier bessere Standortbedingungen als im gegenüberliegenden Meißen fanden. Dies bewirkte

eine Ansiedlung von Arbeitskräften – es entstanden ganze Straßenzüge mit gründerzeitli-

chen Wohngebäuden. Die Freiflächen der Bergkuppen (Crassoscher Weinberg und Rats-

weinberg) wurden später mit öffentlichen Gebäuden besetzt (Stadtkrankenhaus, Gymnasium

und Weinbergschule) und auch teilweise für Wohnbauten freigegeben. Hier entstanden in

exponierter Lage zahlreiche herrschaftliche Villen.

Am 1. Januar 1890 schlossen sich Niederfähre und Vorbrücke an das südlich angrenzende

Cölln an und bildeten eine Großgemeinde, diese wiederum vereinte sich zehn Jahre später

mit dem linkselbischen Meißen.

Nach dem Zusammenschluss von Meißen und Cölln im Jahre 1901 entstand auf Niederfäh-

rer Stadtgebiet ein weiterer öffentlicher Bau von gesamtstädtischer Bedeutung: das Gymna-

sium (damals Realschule). Der Stadtteil war mit dem nahe gelegenen Eisenbahnanschluss

und den weitläufigen Fabrikanlagen ein wichtiger Industriestandort für das wachsende Mei-

ßen. Die bebaute Fläche dehnte sich mit Wohnquartieren in meist geschlossener Bauweise

mit rechtwinkligem Straßenraster immer weiter aus.

Eine Zäsur setzte der erste Weltkrieg; das großzügig angelegte Straßenraster blieb im nörd-

lichen Teil unvollendet; Wohngebäude entstanden nur noch punktuell und in offener Bauwei-

se. In den 20er und 30er Jahren des 20.Jahrhunderts rundeten moderne genossenschaftli-

che Wohnbauten die Quartiere an der Goethestraße und Hainstraße ab; in den 70er Jahren

schloss mehrgeschossiger industrieller Wohnungsbau Lücken an der Wolyniezstraße.

Mit der politischen Wende 1989 eröffneten sich auch für Niederfähre / Vorbrücke neue Per-

spektiven. Das nördlich gelegene sowjetische Militärgelände (die zum Panzer–

Reparaturwerk umfunktionierte ehemalige Maschinenfabrik „Imperial“) wurde beräumt und

schuf Platz für dringend benötigte Bildungs- und Freizeiteinrichtungen. Der Bau einer zwei-

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ten Elbbrücke nördlich des Plangebietes und deren Erschließung über die B 101, die nun

das Gebiet tangiert, banden den Stadtteil funktionell enger an das Stadtzentrum. Die B 101

sorgt seitdem für eine gute Erschließung und einen schnellen Abfluss des Verkehrs aus dem

Gebiet, stellt aber dennoch eine städtebauliche Schneise dar, die die verdichtete Wohnbe-

bauung des Plangebietes im Süden von den flächenextensiven Nutzungen für Gewerbe, Bil-

dung und Freizeit im Norden trennt.

2.4 Städtebauliche Struktur

Beide Siedlungskerne des Stadtteiles liegen in Elbnähe und orientieren sich mit ihrem städ-

tebaulichen Schwerpunkt (Bebauungsdichte, Straßenführung) an den Elbübergängen, also

nach Westen zu. Hier lagen die Siedlungsursprünge, von hier ging die städtebauliche Ent-

wicklung aus, die nach Osten und Norden immer offenere und lockerere Strukturen hervor-

brachte.

Diese Besiedlung fand für Niederfähre zunächst am Elbufer statt und schmiegte sich nördlich

an den Fuß des Crassoberges. Vorbrücke entwickelte sich, von der Elbbrücke ausgehend,

entlang der Straßen den Bergsattel hinauf zwischen Crasso- und Ratsweinberg. Die beiden

eigentlichen Bergkuppen (Crassoberg und Ratsweinberg) wurden jahrhundertelang für den

Weinbau genutzt und erst nach 1905 teilweise für die Bebauung freigegeben.

Der Stadtteil ist geprägt durch Wohnbebauung unterschiedlichster Struktur; in die kleinere

Gewerbeflächen (heute meist Brachen) eingebettet sind.

Diese heterogene städtebauliche Struktur ist zurückzuführen auf die geschichtliche Entwick-

lung und die Topografie des Gebietes und lässt sich in folgende Kategorien fassen:

Ehemalige Dorfkerne und vorstädtische Bebauung des 18./19. Jh. Im Plangebiet gibt es zwei historische Siedlungskerne: Niederfähre (Fährgässchen / Nieder-

fährer Straße) und Vorbrücke (Zscheilaer Straße / Feldgasse / Vorbrücker Straße). In diesen

Bereichen hat sich punktuell die vorstädtische und dörfliche Bebauung des 18. und 19.Jh.

erhalten: zweigeschossige Wohn- und Wirtschaftsbauten, in den Obergeschossen meist in

Fachwerk ausgeführt, oft in Giebelstellung zur Straße. Die Bauten werden mitunter durch

unmaßstäblich eingefügte Wohngebäude der Gründerzeit überragt, vermitteln aber dennoch

einen Eindruck vom einstigen Siedlungskern. Charakteristisch sind die Vorstadthäuser ent-

lang der westlichen Zscheilaer Straße, die Reste des Dorfkerns am Lindenplatz und die fast

komplett erhaltenen drei großen Bauernhöfe an der Niederfährer Straße (Nr. 14/18, 17 und

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23), zu denen große Ackerflächen zwischen der heutigen Hainstraße und der Zscheilaer

Straße gehörten. Diese Einzelobjekte sind erhaltenswert und stehen meist unter Denkmal-

schutz.

Gründerzeitliche Wohnbauten in geschlossener Quartiersbebauung Ab der Mitte des 19. Jh. wuchs mit der Ansiedlung von Industriebetrieben der Arbeitskräfte-

bedarf und es entstanden unmittelbar neben den Betrieben auf einem rechteckigen Straßen-

raster mehrgeschossige Wohnbauten in geschlossener Bauweise – die typische Gründer-

zeitbebauung. Diese besitzt in der Fassadengestaltung beachtliche Qualitäten und eine heu-

te noch vorhandene Geschlossenheit (Gustav-Graf-Straße, Melzerstraße, Robert-Blum-

Straße) und steht deshalb teilweise unter Denkmalschutz. Andererseits wies sie bis zum Sa-

nierungsbeginn durch eine starke Überbauung der Höfe, mangelnde Grün- und Freiflächen,

mangelhafte Besonnungsverhältnisse und durch ihre unmittelbare Lage an meist stark be-

fahrenen Straßen umfangreiche städtebauliche Missstände und eine hohe Leerstandsrate

auf. Diese Missstände sind nur noch punktuell anzutreffen.

Gründerzeitliche Villenbebauung Diese entwickelte sich bevorzugt auf den Höhen (Ratsweinberg, Tonberg) und an den Stra-

ßen entlang der Elbe, hier meist an der Flussseite zwischen Hafenstraße und Dammweg.

Die Villen verdrängten die zwischen Crassoberg und Elbe gelegenen ursprünglichen Fischer-

und Gärtnerhäuser fast vollständig. Vereinzelte Villen finden sich auch neben Gewerbe-

standorten (ehem. Fabrikantensitz, z. B. Hafenstraße 26).

Wohnbebauung des frühen 20. Jahrhunderts Dabei handelt es sich um zwischen 1920 und 1935 errichtete, für ihre Zeit recht moderne

und mit großen begrünten Höfen ausgestattete Wohnbauten im nördlichen Niederfähre. Hier

sind die geschlossenen, teils sogar viergeschossigen Zeilenbebauungen an der Goethestra-

ße, Wolyniezstraße und Hainstraße erhalten, die als genossenschaftliche Bauten entstan-

den.

Wohnbebauung nach 1950 in zeilenförmiger Plattenbauweise Ausgeprägte Plattenbausiedlungen wie in anderen ostdeutschen Städten sind in Meißen

nicht zu finden. Nur punktuell wurden in den 70er Jahren im Plangebiet derartige Bauten er-

richtet: zwei mehrgeschossige Wohnblöcke an der Wolyniezstraße (beide im Bestand der

SEEG Meißen mbH).

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Sie schließen zwei von der Gründerzeit hinterlassene Baulücken und fügen sich städtebau-

lich in die Struktur ein. Beide sind seit 1990 außen komplett und innen teilweise saniert wor-

den und weisen eine geringe Leerstandsquote auf.

Störungen Die städtebauliche Struktur weist infolge von Betriebsstilllegungen und Abbrüchen seit 1990

einige erhebliche Störungen auf. Hier ist eine schleichende „Perforierung“ eingetreten, da die

freigewordenen Flächen bisher nur selten einer neuen Nutzung / Bebauung zugeführt wer-

den konnten.

Dies sind vor allem ungenutzte Brachflächen an der Goethestraße / Hafenstraße und Gus-

tav-Graf-Straße, aber auch Abbruchflächen direkt am Brückenkopf (ehem. Gasthof „Golde-

ner Adler“, Vorstadthäuser an der Weinberggasse). Weitere Fehlstellen kündigen sich an bei

einigen kaum noch zu sanierenden Einzelbauten (Vorbrücker Straße 12).

Die meisten der einst strahlenförmig von den Siedlungskernen ausgehenden alten Wege ins

Umland sind auch heute noch in Form der modernen Straße erhalten (Zscheilaer Straße

nach Zscheila, Weinberggasse / Vorbrücker Straße nach Großenhain). Einzig der Hainweg,

die wohl älteste Wegeführung, ist bereits Ende des 19. Jh. teilweise und vor allem durch den

Bau des Wohnquartiers an der Hain- und Goethestraße um 1930 vollständig unterbrochen

worden. Der Weg führte einst von der Elbfähre über das Fährgässchen nach Norden in den

Heiligen Grund und von dort weiter bis Großenhain, das früher „Hain“ hieß. Auf ihm soll be-

reits Bischof Benno gewandert sein, um den Slawen im Heiligen Grund das Evangelium zu

predigen. Eine weitere Verbauung dieses geschichtsträchtigen Weges sollte vermieden wer-

den.

Ausschnitt aus einer Karte von 1760: Der heutige Hainweg als „Fußsteg auff Großen Hayn“

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Niederfähre / Vorbrücke auf alten Karten von 1780 (oben) und 1801 (unten)

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Oben: Das Plangebiet auf einer Kartierung des Hochwassers von 1845. Unten: Plan von 1860

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Ausschnitt aus der Äquidistantenkarte von 1881

Ausschnitt aus dem Messtischblatt von 1911

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Überarbeitung Neuordnungskonzept Bestandsaufnahme

3. BESTANDSAUFNAHME 3.1 Stand der Sanierung 3.1.1 Gebäudezustand (Plan 02)

Im Plangebiet wurden in den letzten 15 Jahren relativ viele Wohngebäude saniert. Dies ge-

schah größtenteils ohne Nutzung von Städtebau-Fördermitteln allein durch privates Kapital

unter Mitnahme steuerlicher Vorteile. Damit hat sich der allgemeine Bauzustand im Gebiet

deutlich verbessert.

Die Gebäude wurden im Juli / August 2010 durch eine Begehung im Gebiet in Augenschein

genommen. Nicht einsehbare Hinter- und Seitengebäude konnten dabei nicht erfasst wer-

den. Dennoch bestätigt die Analyse den allgemeinen Gesamteindruck: Mehr als die Hälfte

aller Gebäude (55%) ist in einem sehr guten Zustand, da ihre Sanierung erst wenige Jahre

zurückliegt. Und nur 9% sind in einem schlechten bis sehr schlechten Zustand. Hier wirkt

sich der Umstand aus, dass viele der desolaten Gebäude in den letzten Jahren abgebrochen

wurden und damit aus der Zählung fielen.

Wünschenswert wäre ein Vergleich des heutigen Gebäudezustandes mit dem zu Sanie-

rungsbeginn im Jahr 1996. Der ist jedoch nicht direkt möglich, da für diesen Zeitpunkt im Sa-

nierungsgebiet keine Zahlen vorliegen.

Es gibt lediglich die Angaben aus den vorbereitenden Untersuchungen vom Herbst 1994, die

jedoch das gesamte damalige VU-Gebiet (78,5 ha, über 600 Gebäude) und damit ein dop-

pelt so großes Areal wie das spätere Sanierungsgebiet (35,8 ha, etwa 300 Gebäude) umfas-

sen. Da die Zahlen jedoch symptomatisch für den gesamten Stadtteil Niederfähre – Vorbrü-

cke sind, sollen sie dennoch gegenübergestellt werden:

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Gebäudezustand 1994 und 2010, VU-Gebiet und Sanierungsgebiet

VU 1994, absolut

VU 1994, in %

Begehung 2010, absolut

Begehung 2010, in %

Stufe 1 90 15 160 55 Stufe 2 132 22 100 34 Stufe 3 314 52 19 7 Stufe 4 64 11 6 2 keine Angabe / Baustelle 3 0 7 2 Gesamt 603 100 292 100

Es ist ersichtlich, dass die Zahl der Gebäude in sehr gutem Bauzustand (Stufe 1) von 15%

auf 55% gestiegen ist. Der schlechteste, schon zum Abbruch tendierende Bauzustand trifft

nur noch auf 2% der Bauten zu, während es 1994 noch 11% waren.

3.1.2 Zustand der öffentlichen Flächen (Plan 03)

Während im Zusammenhang mit der Gebäudesanierung oft auch eine Umgestaltung und

Sanierung der privaten Freiflächen (meist Wohnhöfe) erfolgte, ist der Zustand der öffentli-

chen Freiflächen noch unbefriedigend. Saniert bzw. neu gebaut wurden der gesamte Stra-

ßenzug der B 101 und ein erster Abschnitt der Gustav-Graf-Straße. Hafenstraße, Vorbrücker

Straße und Teile der Zscheilaer Straße erhielten einen neuen Fahrbahnbelag. Neu angelegt

wurden die Spielplätze am Beyerlein-Platz und am Hainweg (neben der Gewichtheberhalle).

Die übrigen öffentlichen Flächen, und das betrifft etwa zwei Drittel aller Straße und den ein-

zigen öffentlichen Platz, den Lindenplatz, sind in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Hier

ist das Straßenpflaster mitunter nur notdürftig ausgebessert, die Gehwege sind ein Flicken-

muster aus Kleinpflaster, Gehwegplatten, Schwarzdecke und unbefestigten Flächen; Borde

und Regenwassereinläufe sind abgekippt und eingesunken.

Der ganze Umfang der noch zu sanierenden öffentlichen Flächen ist im Plan 03 – Stand der

Sanierung – ersichtlich.

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3.1.2 Geförderte Objekte (Plan 02)

Die aus dem Bund-Länder-Programm „Städtebauliche Erneuerung“ im Sanierungsgebiet seit

1996 geförderten Objekte sind im Plan 02 – Stand der Sanierung – dargestellt. Es wird deut-

lich, dass die Förderung (im Gegensatz zum Sanierungsgebiet „Historische Altstadt“) vorran-

gig in die Herrichtung öffentlicher Flächen und Gemeinbedarfseinrichtungen sowie in die Be-

seitigung von Industriebrachen floss.

Zwar ist auch eine Vielzahl privater Wohngebäude gefördert worden, doch die Anzahl der

heute in sehr gutem Zustand befindlichen Gebäude (hellgrün dargestellt) ist mehr als dreimal

so hoch wie die der geförderten Objekte (schwarz umrandet).

Die private Wohngebäudesanierung konnte in den 90er Jahren sehr stark von den steuerli-

chen Vergünstigungen profitieren, die es für die Schaffung von Wohneigentum und Renovie-

rung von Baudenkmalen gab. Sie schaffte es, auch ohne direkte städtebauliche Fördermittel

fast die Hälfte des Gebäudebestandes in 10 Jahren zu sanieren. Dies ist auch auf die Art der

sanierten Gebäude in der Niederfähre zurückzuführen. Während es sich hier meist um

mehrgeschossige Wohngebäude aus der Gründerzeit von etwa gleichem Typus und mit

überschaubarem Sanierungsaufwand handelt, in denen auch leicht Wohneigentum zu bilden

war, sind die Gebäude in der Altstadt um mehrere Jahrhunderte älter und wesentlich kompli-

zierter und aufwändiger zu sanieren. In der Altstadt war eine gezielte Förderung, insbeson-

dere des denkmalpflegerischen Mehraufwandes, unabdingbar, während im Sanierungsgebiet

„Niederfähre / Vorbrücke“ das auf Steuervorteilen basierende Modell gut griff.

3.1.4 Neubauten

Im Sanierungsgebiet sind in den vergangenen Jahren nur wenige Neubauten entstanden,

obwohl das Neuordnungskonzept von 1996 die Neubebauung zahlreicher Grundstücke vor-

sah.

Ursache dafür ist die wirtschaftliche Entwicklung nach 1995 und der sich verstärkt auswir-

kende Bevölkerungsrückgang und demographische Wandel.

Die nach 1990 gehegten Vorstellungen von weiterem Bevölkerungswachstum und der Neu-

ansiedlung von öffentlichen Einrichtungen und Gewerbe haben sich nicht erfüllt. Für den im

Neuordnungskonzept enthaltenen mehrgeschossigen Mietwohnungsbau entlang der Goe-

thestraße und Rosa-Luxemburg-Straße sowie an der Melzer- und Gustav-Graf-Straße be-

stand wegen des Bevölkerungsrückganges kein Bedarf mehr. Die für die freigeräumten In-

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dustriebrachen erhoffte Ansiedlung von Kultur- oder Bildungseinrichtungen blieb ebenfalls

größtenteils aus.

So sind bis heute nur wenige Neubauten zu registrieren, die jedoch durchweg das Gebiet

funktionell und auch gestalterisch bereichert haben. Das trifft vor allem zu für das Berufs-

schulzentrum am Rande des Gebietes, die Erweiterungsbauten am „Welcome-Parkhotel“

(damals noch „Pannonia“) und an der Freien Werkschule sowie für die Neubauten am Brü-

ckenkopf (Ersatzneubau für „Drei Rosen“). Auch der einzige große Gewerbeneubau des Sa-

nierungsgebietes, die Autowerkstatt „Auto-Fit Matthes“, setzt mit seiner modernen Form ei-

nen frischen gestalterischen Akzent im Gebiet.

3.2 Eigentumsverhältnisse (Plan 04)

Die Eigentumsverhältnisse haben sich seit Beginn der Sanierung 1996 nur unwesentlich ge-

ändert. Die große Welle der Reprivatisierungsverfahren war bereits zuvor abgeebbt und hat-

te für klare Eigentumsverhältnisse gesorgt. Nur für etwa 20 Grundstücke lagen 1994 noch

Reprivatisierungsansprüche vor. Der überwiegende Teil der Wohngrundstücke ist heute in

privater Hand, 31 sind genossenschaftliches Eigentum, 16 sind im Eigentum der SEEG Mei-

ßen mbH.

Größere Flächen am Crassoberg und das Areal des Berufsschulzentrums gehören dem

Landkreis Meißen. Flächen auf dem Ratsweinberg, die Schulstandorte Franziskaneum und

Pestalozzischule, die Sport- und Grünflächen am Hainweg und eine Brachfläche an der Goe-

thestraße/ Hafenstraße sind in städtischem Besitz. Ebenso die beiden einzigen Grünanlagen

(Spielplatz Beyerlein-Platz und Lindenplatz) und die Mehrzahl der öffentlichen Straßen und

Wege.

Die rasche Klärung der Eigentumsverhältnisse wirkte sich positiv auf den Sanierungsablauf

aus. Auch die heutigen Besitzverhältnisse bieten, bis auf punktuelle Ausnahmen, gute Vor-

aussetzungen für die weitere Sanierung des Gebietes.

3.3 Denkmale (Plan 05)

Im Bereich der alten Ortskerne erstreckt sich der Denkmalschutz vorrangig auf die hier erhal-

tene dörfliche und vorstädtische Bebauung aus dem späten 18. und frühen 19. Jahrhundert.

Im Ortskern Niederfähre sind alte Siedlungsstrukturen am Lindenplatz und der Niederfährer

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Straße erhalten; in Vorbrücke an der Zscheilaer Straße und Feldgasse. Direkt am Brücken-

kopf sind in den letzten Jahren Denkmalverluste zu registrieren: Die Gasthäuser „Drei Ro-

sen“ und „Goldener Adler“ mussten wegen fortschreitendem Verfall aufgegeben werden, wo-

bei letzteres eine unbefriedigende städtebauliche Fehlstelle hinterließ.

Einbezogen in den Denkmalschutz sind in diesem Bereich zwischen Elbe und dem Crasso-

und Ratsweinberg die teilweise über Jahrhunderte hinweg erhaltenen Bruchsteinmauern,

welche beispielsweise das Fährgässchen zu beiden Seiten säumen oder entlang des

Dammweges führen. Besonders letztere ist fester Bestandteil des Ortsbildes geworden.

Im Zuge der Denkmalerfassung im Jahr 1992 erfolgte auch im rückwärtigen Bereich dieser

älteren Siedlungsbereiche eine gründliche Erfassung und Aufnahme in die Liste der Meißner

Baudenkmale. Von besonderem Wert ist die größtenteils unverändert erhalten gebliebene

Gründerzeitarchitektur und der beispielhafte Umgang mit verschiedenfarbigem Klinkerstein-

material zur dekorativen, teils ornamentalen Fassadengestaltung an den Häusern der Gus-

tav-Graf-Straße, Melzerstraße und Zscheilaer Straße.

Ebenfalls unter Schutz stehen die für ihre Zeit neuartigen Wohnanlagen von etwa 1925 an

der Gustav-Graf-Straße, die die Blockrandbebauung der Gründerzeit ergänzten und mit der

Schaffung großzügiger und begrünter Wohnhöfe bereicherten.

Ältestes Baudenkmal im Sanierungsgebiet dürfte das Weinberghaus (um 1600) auf dem

Crassoschen Weinberg sein. Zu den sehenswertesten gehören sicher die Ohmsche Villa

(Welcome Parkhotel), die Vorstadthäuser an der Zscheilaer Straße einschließlich „Goldenes

Fass“, der Jugendstilbau des Franziskaneums und die prachtvolle Fassadengestaltung der

Gründerzeitbauten an der Gustav-Graf-Straße.

3.4 Gebäudenutzung (Plan 06)

Analysiert und kartiert wurde im Sanierungsgebiet die Erdgeschoss-Gebäudenutzung.

Von der einst landwirtschaftlich geprägten Nutzung im nördlichen Niederfähre ist nichts

geblieben. Die ehemaligen Bauernhöfe an der Niederfährer Straße dienen, soweit überhaupt

noch erhalten, fast ausschließlich dem Wohnen; die Ackerflächen sind Ende des 19. Jahr-

hunderts von der Gründerzeitwohnbebauung und Gewerbeflächen verdrängt worden.

Die alten Siedlungskerne am Brückenkopf und um den Lindenplatz vermitteln zwar räumliche

Enge und Konzentration, haben jedoch funktionell ihre Bedeutung verloren. Hier ist heute ein

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überdurchschnittlicher Leerstand in der Erdgeschosszone, aber auch in gesamten Gebäuden

zu verzeichnen.

Viele der ehemaligen kleinen Vorstadthäuser entlang der Zscheilaer Straße und der Feld-

gasse werden nach wie vor für Wohnzwecke genutzt und bleiben so, meist liebevoll gepflegt,

dem Stadtbild erhalten.

Die ausgedehnten Gründerzeitquartiere bis zur B 101 sind überwiegend Wohnbebauung und

als solche auch in der Erdgeschossebene genutzt. Nur vereinzelt findet sich ein Dienstleister

oder ein Büro. Auch Handelseinrichtungen sind hier selten. Der einzige Bäcker des Gebietes

befindet sich an der Hafenstraße. Ansonsten wird der Bedarf an Lebensmitteln durch einen

kleinen Laden neben dem „Goldenen Fass“ (Vorbrücker Straße 1) und vor allem über den

Nahversorgungsmarkt an der B 101 (EDEKA) abgedeckt.

Gastronomie ist mit dem renommierten Gasthaus „Goldenes Fass“ und zwei weiteren Gast-

stätten im Gebiet vertreten, die Hotellerie mit dem Welcome-Parkhotel (ehemals Mercure).

Übernachtungen bietet auch das „Goldene Fass“ an und auch zunehmend private Zimmer-

vermieter entlang des Elbradweges. Insgesamt ist der Bereich Gastronomie / Beherbergung

allerdings recht schwach besetzt. Das verwundert angesichts der guten Lage des Stadtteils

an der Sächsischen Weinstraße und dem Elberadweg. Hier gibt es Entwicklungspotenzial.

Auch die Zahl der Gesundheitseinrichtungen ist sehr gering. Dies betrifft sowohl komplette

Ärztehäuser als auch Einzelpraxen, Therapie-Einrichtungen und Dienstleistungsangebote

der gesundheitlichen Beratung und Betreuung in den Erdgeschossbereichen von Wohn- und

Geschäftshäusern, wie sie zum Beispiel im Stadtteil Cölln an der Tagesordnung sind. Auch

eine Apotheke sucht man vergeblich.

Öffentliche Einrichtungen sind die Pestalozzischule, das Franziskaneum, die Musikschule

und in Randlage das Berufsschulzentrum, sowie im weitesten Sinne die privat geführte

Werkschule.

Es gibt nur wenige Handwerksbetriebe im traditionellen Sinn (z.B. Tischlereien); neu hinzu-

gekommen sind Autowerkstätten. Produzierendes Gewerbe ist nicht vorhanden.

Die Höfe waren überwiegend für Garagen und Lagerbauten genutzt; an der Gustav-Graf-

Straße und Hafenstraße finden sich auch heute noch komplette Garagenhöfe. Hier haben

sich mit der Gebäudesanierung positiver Veränderungen vollzogen. Viele der Höfe sind in-

zwischen beräumt und begrünt worden und bieten (trotz Unterbringung vieler PKW-

Stellplätze) verbesserte Lebensbedingungen für die Anwohner.

Seite 19



Fazit: Die Erdgeschosszonen sind überwiegend für Wohnzwecke genutzt und weisen selten

Leerstand auf. Die Unterbringung anderer Nutzungen ist im Vergleich zu anderen Stadtteilen

gering. Insbesondere fällt ein Mangel an medizinischen Einrichtungen auf. Hier wird der Be-

darf offenbar über den benachbarten Stadtteil Cölln abgedeckt. Das Gebiet ist überdurch-

schnittlich mit Bildungseinrichtungen besetzt, die auch überörtliche Bedeutung haben (Gym-

nasium, Berufsschule). Die derartigen städtischen Einrichtungen befinden sich gegenwärtig

in der Phase der schrittweisen Sanierung.

Die ehemalige Zentrumsfunktion der traditionellen Ortskerne ist stark geschwächt; die ge-

schäftlichen Aktivitäten haben sich in andere Gebiete verlagert.

Kindereinrichtungen und Einrichtungen zur Seniorenbetreuung sind nicht vorhanden. Wäh-

rend die mobilen Eltern mit ihren Kindern auch Einrichtungen anderer Stadtteile nutzen kön-

nen, ist damit zu rechnen, dass mit zunehmender Überalterung in 10 bis 15 Jahren ein stär-

kerer Bedarf für die Seniorenbetreuung entsteht.

3.5 Gebäudeleerstand (Plan 07)

In den Erdgeschosszonen der Gründerzeit-Wohngebäude gibt es vereinzelten Leerstand ei-

ner Wohnung oder eines ehemaligen Ladens, was sich jedoch im Rahmen des Üblichen be-

wegt.

Problematischer ist der Leerstand ganzer Gebäude. Hier zeichnen sich drei Schwerpunkte

ab (siehe auch Plan 07: Gebäudeleerstand und Brachflächen):

Die Ecke Rosa-Luxemburg-Straße / Vorbrücker Straße am Beyerleinplatz, das Gebiet um

den Lindenplatz bis Ecke Niederfährer Straße, und die alte Ortskernbebauung am Brücken-

kopf.

Die Ursachen für den Leerstand sind unterschiedlich und teils in der örtlichen Lage, in den

wirtschaftlichen Verhältnissen der Eigentümer oder in funktionellen Schwächen (mangelnde

Nachfrage) begründet.

Im Bereich Beyerleinplatz / Rosa-Luxemburg-Straße trifft die ungünstige Wohnlage (ver-

kehrsreiche Straßen, beengte Höfe) auf die mangelnde Nachfrage nach Wohnraum, hinzu

kommen hohe Investitionen zur Sanierung der denkmalgeschützten Gebäude und für die ak-

zeptable Umgestaltung der Wohnhöfe. Probleme, die auch für die nächsten Jahre einen an-

haltenden Leerstand befürchten lassen.

Seite 20



Die elbseitige Bebauung des Lindenplatzes ist in den letzten Jahres völlig verfallen und zu

einer Brache verkommen – zur Zeit besteht glücklicherweise Aussicht auf Sanierung und

Neubebauung. Dennoch ist im Umfeld weiterer Leerstand zu registrieren. Die erst vor weni-

gen Jahren sanierten bzw. neu errichteten Bauten des „Alten Fährhaus“ werden nur noch

temporär genutzt; der selbständige Restaurantbetrieb wurde schon vor Jahren eingestellt.

Der dahinter befindliche Komplex der ehemaligen Werkstätten des Berufsschulzentrums

steht ebenfalls leer. Dieser Komplett-Leerstand setzt sich fort am Beginn der Niederfährer

Straße in der Hafenstraße 26 und der Niederfährer Straße 7; hier beginnt auch die große

Brachfläche der ehemaligen Konservenfabrik, die sich bis zur Gustav-Graf-Straße erstreckt.

Der dritte Leerstand-Schwerpunkt, am Brückenkopf, ist auch städtebaulich und funktionell

ein Problemfall. Der Abbruch des „Goldenen Adler“ führte zu einer städtebaulichen Fehlstel-

le, das benachbarte Mehrfamilienhaus steht trotz Sanierungsbeginn seit Jahren leer, ebenso

das sich anschließende Wohnhaus Hafenstraße 3. Ein Brand im gegenüberliegenden leer-

stehenden Eckhaus Zscheilaer Straße 7 mit anschließender Notsicherung bewirkte eine wei-

tere Verschlechterung der Situation und den Leerzug der angrenzenden Häuser.

Insgesamt gibt es auf den etwa 300 bebauten Grundstücken des Sanierungsgebietes 27

leerstehende Gebäude, davon 21 Wohngebäude. Hinzu kommt der großflächige Leerstand

zweier großer Brachen (Gustav-Graf-Straße, Goethestraße/Hafenstraße), der natürlich nega-

tiv auf die Umgebung ausstrahlt.

3.6 Wohnungsleerstand (Plan 08)

Eine akkurate Erfassung des Wohnungsbestandes und damit auch des Wohnungsleerstan-

des konnte im Rahmen der Überarbeitung des Neuordnungskonzeptes aus Zeitgründen

nicht erfolgen. Eine derartige umfassende Analyse fand während der vorbereitenden Unter-

suchungen (1994) und letztmalig bei der Wohnungserfassung durch die Stadt Meißen 2006

statt.

Die aktuellen Zahlen stützen sich auf Begehungen im Sanierungsgebiet im Juli / August

2010 und sind mit den älteren Erhebungen nur bedingt vergleichbar, da sie gegenüber der

Erfassung von 1994 nicht durch Befragung der Eigentümer und Mieter zustande kamen und

gegenüber der Erfassung von 2006 nur die einsehbaren Vorderhäuser berücksichtigt. Den-

noch vermitteln sie einen anschaulichen Stand der Leerstandssituation.

Seite 21



Hier zunächst Leerstandsdaten der Zählung von 2006

Baublock Wohnungen davon leer-stehend, ab-

solut

davon leer-stehend, in

Prozent 4001 73 26 35,6 4002 24 0 0,0 4003 59 8 13,6 4004 3 0 0,0 4005 188 12 6,4 4006 125 15 12,0 4007 91 8 8,8 4008 110 17 15,5 4009 81 9 11,1 4010 184 18 9,8 4011 153 27 17,6 4012 120 49 40,8 4013 38 7 18,4 4014 123 10 8,1 4015 23 0 0,0 4016 104 19 18,3 4017 43 11 25,6 4018 0 0 4019 10 1 10,0 4020 9 4 44,4 4039 0 0 4042 11 0 0,0 4043 6 0 0,0 4045 0 0

gesamt 1578 241 15,3 Wohnungsleerstand im Sanierungsgebiet Wohnungserfassung durch die Stadt Meißen im Jahr 2006

Nun die aktuellen Zahlen. Bei Baublöcken, die über das Gebiet hinausgehen (4020, 4043,

4045), sind die Zahlen kursiv geschrieben. Hier wurden nur die tatsächlich im Plangebiet ge-

legenen Wohnungen erfasst, auch wenn der Baublock größer war.

Es zeigt sich, dass es gegenüber 2006 zwar Unterschiede in den absoluten Zahlen, aber

kaum bei den prozentualen Angaben gibt, das heißt die Leerstandsquote in den einzelnen

Quartieren und auch insgesamt im Sanierungsgebiet etwa gleich blieb.

Seite 22



Baublock Wohnungen davon leer-stehend, absolut

davon leer-stehend,

in Prozent 4001 54 14 25,9 4002 26 0 0,0 4003 60 2 3,3 4004 2 0 0,0 4005 167 11 6,6 4006 132 23 17,4 4007 83 5 6,0 4008 106 21 19,8 4009 85 14 16,5 4010 183 27 14,8 4011 166 26 15,7 4012 89 38 42,7 4013 38 7 18,4 4014 108 17 15,7 4015 12 0 0,0 4016 85 15 17,6 4017 44 8 18,2 4018 0 0 4019 10 0 0,0 4020 9 4 44,4 4039 6 0 0,0 4042 10 0 0,0 4043 6 0 0,0 4045 0 0

gesamt 1481 232 15,7 Wohnungsleerstand im Sanierungsgebiet, Erfassung im Juli / August 2010

Schwerpunkte des Wohnungsleerstandes sind nach wie vor die Baublöcke 4001 und 4012.

Der hohe Leerstand im Baublock 4020 ist leicht zu erklären: Die Bebauung besteht aus meh-

reren Einfamilienhäusern und einem Mietshaus (Bahnhofstraße 3). Während die Einfamilien-

häuser bewohnt sind, steht das Mehrfamilienhaus komplett leer und beschert damit dem

Quartier einen Leerstand von 44%.

Eine klare Aussage zum Wohnungsleerstand zu Beginn des Sanierungsverfahrens 1996

konnte nicht ermittelt werden. Selbst die Vorbereitenden Untersuchungen durch die KE Ba-

den-Württemberg GmbH vom Herbst 1994 geben darüber keinen Aufschluss. Zum Woh-

nungsleerstand heißt es dort lapidar: „Nur ca. 50% der Eigentümer machten zu dieser Frage

Angaben. Es scheinen aber relativ wenig Wohnungen leerzustehen im Untersuchungsge-

Seite 23



biet.“ (Vorbereitende Untersuchungen Niederfähre mit Vorbrücke. Zwischenbericht Be-

standsaufnahme und Analyse. Januar 1995. Seite 67).

Eine Aussage, ob und wie sich das Sanierungsverfahren auf den Wohnungsleerstand in den

letzten 16 Jahren im Gebiet auswirkte, ist somit nicht möglich.

3.7 Wohnbevölkerung (Plan 09 bis 11)

Im Sanierungsgebiet leben etwa 2.300 Einwohner (Stand Dez. 2009). Für das Gebiet liegen

keine genauen Daten zur Bevölkerungsentwicklung in der Vergangenheit vor, da es keinem

der statistischen Gebiete entspricht.

Behelfsmäßig kann man jedoch die Einwohner der einzelnen im Gebiet gelegenen Baublö-

cke ermitteln und addieren. Zwar ragen einzelne Baublöcke über das Gebiet hinaus und die

Summe dieser Einwohner wird demzufolge höher sein als die tatsächliche Einwohnerzahl im

Gebiet, aber für einen Vergleich über mehrere Jahre hinweg scheint dieses Prinzip vertret-

bar:

Sanierungsgebiet Gesamtstadt 1990 3.300 34.577 1995 2.905 31.902 2000 2.380 29.231 2005 2.475 28.336 2009 2.339 27.608 Einwohnerentwicklung 1990 bis 2009, Quelle: Einwohnermeldewesen / Bürgerbüro Meißen

Seite 24



Einwohnerentwicklung 1995 bis 2009

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

1995 2000 2005 2009

Ein

woh

ner

Einwohnerentwicklung im Sanierungsgebiet Niederfähre / Vorbrücke Quelle: Einwohnermeldewesen / Bürgerbüro Meißen

Die Daten zeigen: Nach einem starken Einwohnerrückgang in den ersten Jahren der Sanie-

rung stabilisierten sich die Werte und sind seit dem Jahr 2000 etwa gleich geblieben. Den-

noch ist der Einwohnerschwund im Vergleich zur Gesamtstadt sehr hoch. In der Gesamt-

stadt ging die Einwohnerzahl von 1995 bis 2009 um 4.294 zurück, das sind 13,5%. Im Sanie-

rungsgebiet Niederfähre / Vorbrücke dagegen im gleichen Zeitraum um 566 Einwohner, das

sind 19,5%.

Die gegenwärtige Altersstruktur der Wohnbevölkerung weist im Sanierungsgebiet eine

Besonderheit auf, die eigentlich Normalität sein sollte: Sie ist relativ ausgeglichen. Zum Ver-

gleich das Sanierungsgebiet Cölln: Dort gibt es eine extreme Auffächerung der Altersstruktur

und Polarisierung der Altersgruppen. Das heißt, der Anteil der sehr jungen und der sehr alten

Bevölkerung ist hoch und wächst noch, während die Bevölkerung im arbeitsfähigen Alter

schrumpft.

Auch gegenüber der Gesamtstadt zeigt das Gebiet Niederfähre eine erfreuliche Normalität:

Während in ganz Meißen weit über ein Viertel der Einwohner im Rentenalter ist (genau sind

es 28%), sind es in der Niederfähre nur 21%. Dafür ist der Anteil der Kinder und Jugendli-

chen bis unter 25 Jahre höher (25% gegenüber 21% in der Gesamtstadt). Im Widerspruch

Seite 25



dazu steht, dass es im Gebiet (außer dem Spielplatz am Beyerlein-Platz) keinerlei Angebote

für Spiel- und Freizeitbeschäftigung der Kinder und Jugendlichen gibt.

Insgesamt ist die Bevölkerung im Sanierungsgebiet gegenüber der Gesamtstadt als relativ

jung und in den Altersstufen als ausgewogen zu bezeichnen.

Einwohner Baublock-Nr.

0 bis unter 6 Jahre

6 bis unter 15 Jahre




65 Jahre und älter

Einwohner insgesamt

4001 6 3 7 28 28 20 92 4002 3 1 4 16 8 2 34 4003 5 7 15 22 23 19 91 4004 0 0 1 1 3 2 7 4005 8 6 23 43 68 94 242 4006 7 13 18 43 45 49 175 4007 6 6 3 31 35 35 116 4008 6 6 12 41 41 46 152 4009 6 9 19 33 49 22 138 4010 7 15 26 79 71 51 249 4011 38 27 34 80 44 28 251 4012 12 15 24 55 23 7 136 4013 2 2 10 9 21 12 56 4014 13 10 27 63 43 20 176 4015 1 2 1 2 8 12 26 4016 22 22 28 52 30 17 171 4017 7 2 8 20 18 12 67 4018 0 0 0 0 0 0 0 4019 0 3 3 5 6 3 20 4020 2 7 10 18 34 21 92 4039 0 0 0 0 0 0 0 4042 0 0 0 1 2 7 10 4043 0 0 5 3 12 16 36 4045 0 0 0 0 2 0 2

Gebiet gesamt 151 156 278 645 614 495 2339 in % 6 7 12 28 26 21 100 Stadt ge-samt 1341 1683 2819 6490 7342 7933 27608 in % 5 6 10 24 27 29 100

Altersstruktur im Sanierungsgebiet Niederfähre / Vorbrücke, Blockweise und Vergleich mit Gesamtstadt Meißen, Stand Dezember 2009 Quelle: Einwohnermeldewesen / Bürgerbüro Meißen

Seite 26



65 Jahre und älter

21%


26%25 bis unter

45 Jahre28%


12%


7%

0 bis unter 6 Jahre

6%

Altersstruktur im Sanierungsgebiet Niederfähre / Vorbrücke, Stand Dezember 2009 Quelle: Einwohnermeldewesen / Bürgerbüro Meißen

Die Veränderung der Altersstruktur seit Sanierungsbeginn ist in folgenden Tabellen und Dia-

grammen dargestellt. Sie zeigen, wie sich der allgemeine Rückgang in den Altersstufen wi-

derspiegelt. Zwei Altersgruppen sind dabei besonders rückläufig: Die Gruppe der 6 bis unter

15jährigen und die der 25 bis unter 45jährigen. Dies sind die jungen Eltern mit schulpflichti-

gen Kindern, die das Gebiet offenbar überproportional verlassen haben. Dafür hat die Zahl

der Kleinkinder gegen den Trend zugenommen.

Altersstufe Personen im Jahr

1995

Personen im Jahr

2009 Veränderung

absolut Veränderung

in % 0 bis unter 6 123 151 28 22,8 6 bis unter 15 361 156 -205 -56,8 15 bis unter 25 293 278 -15 -5,1 25 bis unter 45 906 645 -261 -28,8 45 bis unter 65 637 614 -23 -3,6 65 und älter 583 495 -88 -15,1 Gesamt 2.903 2.339 -564 -19,4

Altersstruktur im Sanierungsgebiet, Veränderung zwischen 1995 und 2009 Quelle: Einwohnermeldewesen / Bürgerbüro Meißen

Seite 27



Altersstruktur Sanierungsgebiet, Vergleich 1995 und 2009

0

200

400

600

800

1.000

0 bis unter 6 6 bis unter 15 15 bis unter25

25 bis unter45

45 bis unter65

65 und älter

Per

sone

nzah

l

1995 2009

Altersstruktur im Sanierungsgebiet als Diagramm, Veränderung zwischen 1995 und 2009 Quelle: Einwohnermeldewesen / Bürgerbüro Meißen

3.8 Verkehr (Plan 12)

Motorisierter Individualverkehr (MIV)

Das Straßennetz des Untersuchungsgebietes wird im Wesentlichen geprägt durch die im

Norden das Gebiet tangierende B 101 und die dazu parallel verlaufenden Sammel- und An-

liegerstraßen. Dieses System wird durchkreuzt durch mehrere vom Brückenkopf strahlen-

förmig ausgehende Sammelstraßen. Während die B 101, Teile der Gustav-Graf-Straße und

Hafenstraße komplett ausgebaut sind, sind andere Straßen nur mit einem neuen Fahrbahn-

belag versehen und andere noch dringend sanierungsbedürftig.

Da das Gebiet von zwei großen leistungsfähigen Verkehrsachsen umfasst wird (Großenhai-

ner Straße/Bahnhofstraße und B 101), herrscht im Inneren ein relativ ruhiger Anliegerver-

kehr. Lediglich die Hafenstraße wird von Ortskundigen gern als Abkürzung zwischen den

beiden Elbbrücken genutzt und muss so trotz ihrer Enge Fremdverkehr aufnehmen. Dies

führt an ihrer Einmündung am Brückenkopf Zscheilaer Straße zu einer Verschärfung der oh-

nehin vorhandenen Konfliktsituation, denn hier kreuzen bei extrem schmalen Gehwegen

Radfahrer und Fußgänger (insbesondere viele Schulkinder) an einer unübersichtlichen Stelle

die Straße. Da hier die räumliche Situation eine Verbreiterung oder Entflechtung der Ver-

kehrswege nicht zulässt, sollte auf eine Reduzierung des Fahrverkehrs orientiert werden

(zum Beispiel Einrichtungsverkehr).

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Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)

Das Untersuchungsgebiet ist vom ÖPNV gut erschlossen. Es wird von mehreren Buslinien

durchquert bzw. tangiert; der Busbahnhof und auch der Bahnhof mit S-Bahn-Verkehr sind in

fußläufig geringer Entfernung erreichbar. Die Bushaltestellen sind noch nicht überall komplett

ausgebaut (Hochborde, Unterstand).

Fußgänger- und Radverkehr

Ein grundsätzliches Problem ist der schlechte bauliche Zustand der Fußwege und der

schlechte Zustand der Pflasterstraßen, was die Radfahrer oft zum Fahren auf den Fußwegen

veranlasst, wo sie in Konflikt mit den Fußgängern geraten. Der Radverkehr ist jedoch zah-

lenmäßig sehr gering.

Die schadhaften Gehwege mit teils zerstörten Borden und mangelhafter Oberflächenentwäs-

serung stellen eine Gefahrenquelle dar, insbesondere für Kinder und ältere Menschen.

Für den Radverkehr stehen separate Radwege nur an der B 101 zur Verfügung und an der

Elbe der gemischt genutzte Elberadweg. Im übrigen Gebiet ist ein Mischverkehr von Kfz und

Fahrrad üblich, der beibehalten werden kann, solange die Verkehrsbelegung nicht steigt.

Ein ständiges, aber kaum lösbares Problem ist die Umleitung des Radverkehrs bei Hoch-

wasser vom überfluteten Elberadweg durch die Hafenstraße.

Ruhender Verkehr

Der ruhende Verkehr ist im Gebiet vergleichsweise ungeordnet. Abgesehen von den unmit-

telbar neben dem Gebiet gelegenen Parkplätzen am Elbufer und am Sportgelände Hainstra-

ße gibt es direkt im Gebiet keinen großen öffentlichen Parkplatz. Der ruhende Verkehr ver-

teilt sich entlang der wenig befahrenen Straßen im Gebiet. Hinzu kommen zahlreiche Stell-

plätze in den in den vergangenen Jahren sanierten Wohnhöfen und viele Garagen für An-

wohner. Die bei der Begehung im Juli / August 2010 vorgenommene Zählung der Stellplätze

ergab, dass für etwa jede bewohnte Wohnung im Gebiet auch ein Stellplatz vorhanden ist,

wenn auch nicht immer direkt vor dem Haus. Der Plan 12 (Verkehrsanalyse) stellt die Stell-

platzsituation im Anwohnerparken dar und zeigt, dass es einige wenige Wohnquartiere mit

einem Mangel an Stellplätzen gibt, während in den meisten die Situation recht entspannt ist.

Seite 29



Auch die im Plan mit „Stellplatzmangel“ klassifizierten Wohnquartiere sind differenziert zu

sehen und stellen sich im Einzelfall weniger dramatisch dar: So stehen zum Beispiel für die

sieben Bewohner der Baublock 4004 (Hafenstraße / Goethestraße / Dammweg) auf Grund

der örtlichen Situation in und am Quartier keine öffentlichen Stellplätze zur Verfügung. Doch

nur wenige Schritte weiter, an der Hafenstraße, Gustav-Graf-Straße oder Hainstraße sind

ausreichend Plätze vorhanden. Ähnlich ist es in anderen Quartieren.

Insgesamt ist die Stellplatzbilanz für die Anwohner im Sanierungsgebiet ausgeglichen; der

Bau von öffentlichen Parkierungsanlagen für Bewohner ist nicht erforderlich.

Negativ überlagert wird diese Situation zeitweise von Fremdparkern im Gebiet (Beschäftigte,

besonders im Umfeld der Schulen). Da dies aber nur tagsüber geschieht, sind die Stellplätze

meist abends für die Anwohner wieder frei.

Baublock Einwohner 2009

Anzahl Wohnungen

Anzahl Stell-plätze am Quartiers-rand

Anzahl Stellplätze im Quartier für Bewoh-ner

Anzahl Stell-plätze insge-samt

Verhältnis WE zu Stellplätzen: auf eine WE kommen … Stellplätze

4001 92 54 35 7 42 0,84002 34 26 8 11 19 0,74003 91 60 14 64 78 1,34004 7 2 0 0 0 0,04005 242 167 55 78 133 0,84006 175 132 18 16 34 0,34007 116 83 27 58 85 1,04008 152 106 47 49 96 0,94009 138 85 45 14 59 0,74010 249 183 94 44 138 0,84011 251 166 43 24 67 0,44012 136 89 43 14 57 0,64013 56 38 33 6 39 1,04014 176 108 28 47 75 0,74015 26 12 22 4 26 2,24016 171 85 27 32 59 0,74017 67 44 26 12 38 0,94018 0 0 31 0 31 Überschuss!4019 20 10 57 5 62 6,24020 92 9 0 9 9 1,04039 0 0 0 0 0 - 4042 10 10 0 0 0 0,04043 36 6 0 120 120 20,04045 2 0 0 0 0 1,0

gesamt 2339 1.475 653 614 1267 0,9Stellplatzbilanz im Sanierungsgebiet Niederfähre / Vorbrücke Stand Erfassung Juli / August 2010

Seite 30


Überarbeitung Neuordnungskonzept Städtebauliche Missstände

4 STÄDTEBAULICHE MISSSTÄNDE (Plan 13)

Seit Sanierungsbeginn sind bereits viele der damaligen Mängel und Missstände beseitigt

oder zumindest erheblich gemindert worden. Das betrifft vorrangig die privaten Wohngebäu-

de und einige störende Industriebrachen: Der größte Teil der Wohngebäude ist saniert und

dabei auch das Wohnumfeld in privater Hand, also meist die Wohnhöfe und Vorgärten, um-

gestaltet worden. Die leer stehenden Betriebsgebäude der ehemaligen Wurst-

Konservenfabrik an der Gustav-Graf-Straße wurden abgetragen; ebenso die Ruinen der e-

hemaligen Konsumbäckerei. Auch die Beseitigung der Kaserne-Anlagen auf den ehemaligen

GUS-Liegenschaften am Rande des Gebietes und die dortige Neubebauung mit Bildungs-

und Sporteinrichtungen wirkten sich positiv auf das Gebiet aus.

Nach 15 Jahren Sanierungsdurchführung gibt es jedoch vorrangig im öffentlichen Bereich

noch städtebauliche Missstände.

4.1 Funktionale und gestalterische Mängel

Straßen und Plätze, Erschließung

Im Plangebiet fallen vielerorts die Gestaltungs- und Funktionsmängel im öffentlichen Platz-

und Straßenbereich auf. Viele öffentliche Verkehrsflächen sind unzureichend gestaltet und

weisen grobe bauliche Mängel auf. Einige Kreuzungsbereiche und prinzipiell die Oberflächen

vieler Verkehrswege stellen Gefahrenpunkte für Fußgänger und Radfahrer dar. Dass es hier

bisher zu keinen Unfällen gekommen ist, ist dem geringen Verkehrsaufkommen im Gebiet zu

verdanken. In Teilbereichen sind die Gehwege zu schmal.

Die Straßenbeläge sind in der Mehrzahl der Straßen in schlechtem Zustand, ebenso die

Straßenentwässerung und die Begrünung der Straßenräume.

Die Hafenstraße und insbesondere deren Weiterführung über die Zscheilaer Straße am Brü-

ckenkopf der Altstadtbrücke ist ein Konfliktpunkt. Der schmale Straßenraum und die schma-

len, teilweise nur einseitig vorhandenen Fußwege können das Aufkommen an Kfz., Radfah-

rern und Fußgängern zeitweise kaum fassen. Insbesondere wenn Radfahrer ihr Rad auf dem

Gehweg entgegen der Einbahnstraße schieben, sind Konflikte unvermeidbar. Ein besonderer

Gefahrenpunkt ist nach wie vor die Einmündung der Zscheilaer Straße am Brückenkopf. Die

Straßenbreite ist für den Begegnungsfall im Zweirichtungsverkehr zu schmal, die Verkehrssi-

Seite 31



tuation für die zahlreichen Fußgänger und Radfahrer beim Überqueren der schlecht einseh-

baren Fahrbahn unübersichtlich und gefährlich. Für die zahlreichen Schulkinder (Schulweg

zum Franziskaneum, zur Werkschule und zum Berufsschulzentrum) ist dieser Bereich eine

ständige Gefahrenstelle.

Der Verlauf der B 101 ist durch hohes Verkehrsaufkommen mit entsprechender Lärm- und

Schadstoff-Emission sowie Erschütterungen verbunden. Bauliche Möglichkeiten, diese Be-

einträchtigungen zu mildern und die Verkehrsschneise durch Querungshilfen (Lichtsignalan-

lagen und Fußgängerinseln) verträglicher zu gestalten, sind in den vergangenen Jahren aus-

geschöpft worden. Vernünftig wäre es, die hier herrschenden Bedingungen zu akzeptieren

und damit unverträgliche Nutzungen (zum Beispiel Wohnungen) entlang der Straße nicht

wieder anzusiedeln.

Gleiches gilt für den am Rande des Gebietes gelegenen Verkehrsknoten Beyerleinplatz. Das

hier herrschende Verkehrsaufkommen ist gegenwärtig unvermeidbar und wird sich voraus-

sichtlich mit der Freigabe der Elbbrücke in Niederwartha und der Fertigstellung der Elbtal-

straße (S 84) noch erhöhen. Zu lösen ist dieses Problem nur durch eine neue, entlastende

Verkehrsführung außerhalb des Sanierungsgebietes (zum Beispiel Verkehrsspange zwi-

schen Dresdner Straße / Zaschendorfer Straße / Niederauer Straße).

Öffentliche Einrichtungen

Die öffentlichen Einrichtungen im Gebiet (vorwiegend Schulen in städtischer und freier Trä-

gerschaft) weisen immer noch erhebliche bauliche und funktionelle Mängel auf. Das betrifft

besonders die Bildungseinrichtungen (Franziskaneum Haus 1 und 2 und die Pestalozzischu-

le). Die für den Schulsport erforderlichen baulichen Anlagen sind auf dem jeweiligen Schul-

gelände nur unzureichend vorhanden. Die in den Schulen begonnenen Sanierungsmaßnah-

men sind in den Folgejahren unbedingt fortzusetzen.

Trotz eines hohen Kinderanteils an der Wohnbevölkerung existiert im Gebiet kein Kindergar-

ten.

Stellplätze

Ein gravierender Stellplatzmangel für Anwohner herrscht im Plangebiet insgesamt nicht, mit

Ausnahme Ratsweinberg / Umfeld Franziskaneum zu bestimmten Tageszeiten, wo Beschäf-

tigte tagsüber den Anwohnern die Stellplätze streitig machen. Auch Fremdparker (in der Alt-

stadt Beschäftigte) sind hier zu registrieren. Da dies tagsüber geschieht, sind die Stellplätze

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abends für Anwohner meist wieder frei (Mehrfachbelegung). Beim Bau neuer Gemeinbe-

darfsanlagen (zum Beispiel Sporthalle mit Schul- und Freizeitsport) ist die Ausweisung neuer

zusätzlicher Stellplätze erforderlich.

Punktueller Stellplatzmangel für Anwohner ist in einigen wenigen Quartieren zu verzeichnen,

zum Beispiel entlang der Hafenstraße. Dem ist aber baulich kaum zu begegnen, weshalb im

Neuordnungskonzept dazu auch keine Maßnahmen vorgesehen sind. In diesen wenigen Fäl-

len ist das Anwohnerparken direkt auf dem Grundstück oder vor dem Wohnhaus nicht mög-

lich und die Anwohner sind gezwungen, ihr Fahrzeug in einer der Nebenstraße abzustellen,

was einen Fußweg von 150 bis 200 Meter bedeutet (etwa 2 Gehminuten).

Eine zentrale öffentliche Parkierungsanlage (zum Beispiel auf dem ehemaligen Bäckereige-

lände) würde vermutlich keine ausreichende Resonanz finden, wie erste Bürgergespräche

ergaben.

Grundstücke

Auf einigen Grundstücken des Untersuchungsgebietes liegen erhebliche städtebauliche

Missstände vor. Das sind beispielsweise Grundstücke direkt am Brückenkopf Zscheilaer

Straße / Hafenstraße, am Lindenplatz, an der Vorbrücker Straße. Sie sind gekennzeichnet

durch ruinöse Restbebauung, versiegelte Flächen, Wildwuchs und teilweise allgemeine Ver-

wahrlosung. Zwei große ehemalige Gewerbeflächen sind beräumt, aber inzwischen von

Wildwuchs überzogen.

Raumkanten

Räumliche Mängel gibt es in einigen Bereichen des Gebietes durch fehlende bauliche

Raumkanten oder fehlendes Großgrün (Bäume). Einige dieser Mängel existieren bereits seit

Jahrzehnten als Resultat der unvollendet gebliebenen Blockrandbebauung der Gründerzeit;

andere sind erst in den letzten 20 Jahren durch Gewerbebrachen / Gebäudeabbrüche ent-

standen.

Fehlende Raumkanten sind besonders auffällig an der Goethestraße, Rosa-Luxemburg-

Straße, Melzerstraße und Gustav-Graf-Straße. Kleine Baulücken sind an der Hafenstraße

und am Lindenplatz vorhanden.

Da eine Wiederherstellung der Raumkanten durch eine Bebauung an den meisten Fehlstel-

len nicht realistisch und eine Verdichtung der Bebauung auch oft nicht wünschenswert ist,

sollte hier der städtebauliche Raum durch Großgrün wieder hergestellt werden.

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4.2 Bausubstanz mit erheblichen Mängeln und teilweisem Leerstand

Bebauung

Maßstabsbrüche in der Bebauung (dörflich/städtisch) sind vorhanden, aber historisch ge-

wachsen und heute Bestandteil des charakteristischen Ortsbildes. Die zukünftige Bebauung

der Brachen sollte diese Brüche natürlich vermeiden und vermittelnd wirken.

Städtebauliche Missstände gibt es, trotz großer Fortschritte bei der Innenhofneugestaltung,

noch in den dichten Wohnquartieren an der östlichen Rosa-Luxemburg-Straße und zwischen

Melzerstraße und Niederfährer Straße. Hier sind die Anforderungen an gesunde Wohn- und

Arbeitsverhältnisse hinsichtlich Belichtung, Besonnung und Belüftung nicht erfüllt. Die Hofflä-

chen weisen zudem einen hohen Versieglungsgrad auf.

Bauzustand

Nur noch knapp 10% der Gebäude weisen erhebliche gestalterische und funktionale Mängel

an der Bausubstanz auf. Dies betrifft einige wenige Gebäude der älteren vorstädtischen Be-

bauung, der Gründerzeitbebauung, vor allem aber die meist über 100 Jahre alten Gebäude-

komplexe der Pestalozzischule und des Franziskaneums. Hier muss die begonnene Sanie-

rung abschnittsweise weitergeführt werden.

Bei einigen wenigen Gebäuden ist der bauliche Verfall in den letzten Jahren so weit fortge-

schritten, dass hier der Abbruch am sinnvollsten ist. Das betrifft die Vorbrücker Straße 13 /

13a, bauliche Reste am Lindenplatz, die Bahnhofstraße 3 und sehr langfristig betrachtet

auch die kaum zu revitalisierende Gründerzeitbebauung Rosa-Luxemburg-Straße 16 bis 26.

Leerstand

Der Gebäudeleerstand ist dank Sanierung in den letzten Jahren insgesamt gering und kon-

zentriert sich an drei Punkten: Rosa-Luxemburg-Straße / Ecke Vorbrücker Straße, Umfeld

Lindenplatz und Umfeld Brückenkopf / Zscheilaer Straße. Hier häufen sich auch andere städ-

tebauliche Missstände (baulich, funktionell, gestalterisch).

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4.3 Ausgewählte städtebauliche Missstände (Fotodokumentation)

Leerstehende Wohngebäude an der Hofsituation an der Zscheilaer Straße Rosa-Luxemburg-Straße

Brache Gustav-Graf-Straße (Abbruchgelände Ruinen am Lindenplatz der ehemaligen Wurstkonservenfabrik)

Brachfläche am Brückenkopf Zscheilaer Straße Brachfläche ehem. Gasthof „Goldener Adler“, im / Ecke Hafenstraße (ehem. Gasthof Adler) Hintergrund Hafenstraße 3 - leerstehend

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Straßenzustand Zscheilaer Straße Gehweg Gustav-Graf-Straße

Gehweg Melzerstraße Engstelle an der Einmündung Zscheilaer Straße: Probleme beim Zweirichtungsverkehr,

unübersichtlich für Fußgänger (Schulweg!) und Radfahrer

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Überarbeitung Neuordnungskonzept Neuordnungskonzept

5 NEUORDNUNGSKONZEPT

5.1 Räumliches Konzept (Plan 14)

Die Korrektur des räumlichen Konzeptes von 1996 beschränkt sich im Wesentlichen auf zwei

Dinge:

1. Rücknahme von Planungsvorschlägen, deren Realisierung bisher nicht erfolgte und auch

innerhalb des gegenwärtigen Planungshorizontes von 5 bis 10 Jahren aus wirtschaftlichen

oder demographischen Gründen nicht zu erwarten ist, und

2. Einbringung von Planungsvorschlägen, die sich aus der demographischen Entwicklung,

dem Überangebot von Wohnraum und den festgestellten, noch vorhandenen städtebauli-

chen Mängeln und Missständen ergeben.

Das Konzept von 1996 sah die städtebauliche Abrundung mehrerer Quartiere mittels Block-

randbebauung (mehrgeschossiger Wohnungsbau) vor. Dies wären etwa 60 Wohnhäuser mit

etwa 500 Wohnungen gewesen. Keines davon wurde realisiert. Diese Neubebauung wird

nun auf ein Mindestmaß reduziert: Es werden nur noch etwa 5 Häuser (tw. als Ersatzneu-

bau) mit höchstens 20 WE vorgeschlagen. Auf einer der Brachen könnte eine Bebauung mit

10 Stadthäusern (10 WE) in innovativer Bauweise entstehen.

Oberstes Ziel des Konzeptes ist die Verbesserung des Wohnumfeldes für die bestehende

Wohnbebauung, um einem weiteren Wohnungsleerzug vorzubeugen und auch den wenigen

noch nicht sanierten Wohnungen eine Chance zur späteren Vermietung einzuräumen. Vor-

handene städtebauliche Mängel, die sich negativ auf die Vermietbarkeit auswirken und den

Stadtteil unattraktiv machen, sollen behoben oder zumindest gemildert werden.

Dies sind vor allem der Zustand der öffentlichen Verkehrsflächen (Straßen und Gehwege)

und der öffentlichen Einrichtungen (Schul- und Sportstätten) sowie punktuell der bauliche

Zustand einiger privater Grundstücke (schlechter Bauzustand, Leerstand, verwahrlostes Ge-

lände). Auch die durch den Abbruch von ungenutzten Industriebauten entstandenen zwei

großen Freiflächen an der Gustav-Graf-Straße und der Hafenstraße / Ecke Goethestraße

warten noch auf Nutzung.

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Die räumliche Struktur weist einige seit Jahrzehnten existierende Störungen auf, die von der

Wohnbevölkerung offenbar nicht mehr als störend, sondern teilweise als recht angenehm

und nützlich empfunden wird. So ist die gründerzeitliche Blockrandbebauung an der Mel-

zerstraße und Gustav-Graf-Straße nach 1918 unvollendet geblieben. Das Neuordnungskon-

zept von 1996 sah hier Lückenschließungen mit mehrgeschossigem Wohnungsbau vor.

Doch in der Zwischenzeit entstanden hier Mietergärten, Werkstätten und kleine grüne Oa-

sen, die nicht nur für den eigentlichen Nutzer sondern auch für die angrenzende Wohnbe-

bauung eine Bereicherung darstellen. Was höchstens fehlt, ist eine klare Abgrenzung zum

Straßenraum durch Großgrün.

Insofern ist es durchaus sinnvoll, die mitunter etwas heterogen und willkürlich gewachsene

bauliche Struktur des Gebietes zu akzeptieren und nur an wenigen Stellen mit sparsamen

Bauten und vor allem viel Großgrün abzurunden.

Eine starke Verdichtung der Bebauung, wie noch 1996 geplant, wird grundsätzlich nicht wei-

ter verfolgt. Dies ergibt sich einerseits aus der demographischen Entwicklung und dem rück-

läufigen Wohnraumbedarf, andererseits aus dem Bestreben, begrünte Grundstücke zu erhal-

ten, durch Straßengrün zu ergänzen und zu vernetzen und so den Wohnwert des Gebietes

insgesamt zu verbessern. Auch reizvolle Blickbeziehung aus dem Wohnviertel zu den an-

grenzenden begrünten Hängen (Zscheilberg, Weinterrassen am Katzensprung, Crassoberg,

Ratsweinberg) können so erhalten werden.

Das räumliche Konzept ist im Plan Nr. 14 dargestellt.

5.2 Maßnahmeplan (Plan 15)

Die im räumlichen Konzept dargestellten Vorstellungen über das künftige Aussehen des Sa-

nierungsgebietes Niederfähre / Vorbrücke sind durch folgende städtebaulichen Maßnahmen

erreichbar:

5.2.1 Maßnahmen im öffentlichen Raum

Bauliche Maßnahmen

Komplette Instandsetzung folgender öffentlicher Straßen und Wege:

- Gustav-Graf-Straße (östlicher Abschnitt) - Melzerstraße - Niederfährer Straße

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- Louise-Otto-Straße - Hainstraße - Fährgässchen - Lindenplatz - Wolyniezstraße (südlicher Abschnitt) - Zscheilaer Straße (von Niederfährer Straße bis Goethestraße) - Weinberggase (östlicher Abschnitt) - Ratsweinberg und Kändlerstraße - Hainweg

Teilweise Instandsetzung folgender Straßen und Wege (hier meist nur Fußwege, teilweise

Straßenbeleuchtung):

- Hafenstraße - Zscheilaer Straße (westlicher Abschnitt) - Vorbrücker Straße - Wolyniezstraße (nördlicher Abschnitt) - Robert-Blum-Straße - Pestalozzistraße - Ludwig-Richter-Straße

Gestaltung von Plätzen und Grünanlagen:

- Beyerleinplatz - Lindenplatz

Die Umsetzung all dieser Maßnahmen wäre zur Beseitigung der bestehenden städtebauli-

chen Missstände notwendig, ist aber nur sehr langfristig realisierbar.

Innerhalb des Planungshorizonts der nächsten 5 bis 10 Jahre ist deshalb nur der Bau in den

Straßenzügen mit der höchsten Priorität umsetzbar:

- Gustav-Graf-Straße / Melzerstraße - Niederfährer Straße / Vorbrücker Straße - Beyerleinplatz und Lindenplatz.

Verkehrsorganisation

Eine wichtige Maßnahme im öffentlichen Raum – ohne großen baulichen Aufwand - ist die

neue Verkehrsführung am Brückenkopf / Einmündung Zscheilaer Straße (siehe auch Ab-

schnitt Städtebauliche Missstände / Erschließung). Hier wird vorgeschlagen, den Zweirich-

tungsverkehr durch einen Einrichtungsverkehr (vom Brückenkopf in die Zscheilaer Straße

hinein) zu ersetzen. Dies verbessert wesentlich die Sicherheit der Fußgänger (vor allem der

Kinder auf ihrem Schulweg), der Radfahrer und vermeidet Kollisionen beim Kfz-

Begegnungsverkehr. Gleichzeitig wird die Hafenstraße vom Durchgangsverkehr entlastet.

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Dadurch ist es dort für Fußgänger und schiebende Radfahrer möglich, angesichts der

schmalen Fußwege kurzzeitig auf die Straße auszuweichen. Als weiterführende Maßnahme

könnte auch der Einrichtungsverkehr in der Hafenstraße gedreht werden (also Fahrt in Rich-

tung Norden). – Dieser Vorschlag zur Neuordnung der Verkehrsströme sollte in die Erarbei-

tung des gesamtstädtischen Verkehrskonzeptes aufgenommen und dort auf Wirksamkeit

und Durchführbarkeit geprüft werden.

Da im Sanierungsgebiet ein relativ geringes Verkehrsaufkommen herrscht und die vorhan-

denen Verkehrsanlagen in der Lage sind, diesen Verkehr aufzunehmen, sind (außer der

baulichen Instandsetzung der Anlagen) keine weiteren Maßnahmen erforderlich.

Die zeitweilige Überlastung der Kreuzung am Beyerleinplatz führt zu Rückstau auf der B 101

und Schleichverkehr auf den Anliegerstraßen des Sanierungsgebietes. Eine Lösung des

Problems ist im Gebiet selbst nicht möglich. Dazu bedarf es Entlastungsstraßen zur Umge-

hung des überlasteten Knotenpunktes außerhalb des Gebietes. Vorschläge dazu wird das

geplante neue gesamtstädtische Verkehrskonzept bringen.

5.2.2 Maßnahmen in den einzelnen Baublöcken

In verschiedenen Baublöcken sind, außer den üblichen Arbeiten Instandsetzung / Instandhal-

tung an der nur geringfügig zu modernisierenden Bausubstanz, keine grundsätzlichen Maß-

nahmen erforderlich. Das betrifft die Blöcke 4002, 4003, 4004, 4005, 4006, 4009, 4011,

4013, 4015, 4017, 4019, 4039, 4042 und 4045.

Maßnahmen in den übrigen Baublöcken:

Block 4001 Sanierung der vorhandenen, meist unter Denkmalschutz stehenden Wohnhäuser an der

Ecke zur Zscheilaer Straße,

Ersatzneubau an der Stelle des abgetragenen Gasthofs „Goldener Adler“,

Sanierung der Treppenanlage „Adlersteig“.

Am Lindenplatz Beräumung der westlichen Grundstücke, Sanierung der Villa Lindenplatz 3,

Neubau von einzeln stehenden Wohnhäusern zur räumlichen Abrundung des Lindenplatzes

an dieser Front.

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Block 4007 Langfristige Planung:

Abrundung der bereits freigelegten Fläche der ehemaligen Konsumbäckerei durch Zukauf

des SEEG-Grundstückes (ehm. Hafenstraße 42), Vorhalten der Fläche für eine städtebaulich

attraktive Sondernutzung (Kultur, Bildung, Wissenschaft, High-Tech-Ansiedlung oder ähnli-

ches) unter Einbeziehung des Garagenhofes (Abbruch).

Kurzfristige Planung:

Temporäre Begrünung des Geländes

Block 4008 Grundlegende Sanierung der Häuser Hafenstraße 26, Niederfährer Straße 7 und Gustav-

Graf-Straße 17.

Abbruch Seitengebäude auf Flurstück 74/3 (ehemals Nutzung durch Landratsamt),

Neubebauung Brachfläche der ehemaligen Wurstkonservenfabrik, Vorschlag: Parzellierung

der Fläche und Bebauung mittels mehrgeschossiger Stadthäuser mit innovativer Energiege-

winnung. Räumliche Fassung der Straßenräume Gustav-Graf- und Niederfährer Straße in

diesem Abschnitt durch Großgrün.

Block 4010 Im verdichteten Bereich der Wohnbebauung an der Ecke Zscheilaer Straße / Niederfährer

Straße eventuell Freilegung von Hofbereichen, Abbruch von gewerblichen Nebengebäuden,

Hofbegrünung.

Block 4012 Weitere Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung an der Pestalozzischule.

Sanierung und Nutzung des eingeschossigen Nebengebäudes auf dem Flurstück 122y für

Zwecke der Kinderbetreuung und Freizeitgestaltung, auch durch das Wohngebiet nutzbar

(gegebenenfalls räumliche Abtrennung eine Gebäude- und Geländeabschnittes).

Langfristige Planung entlang der Rosa-Luxemburg-Straße (Planungshorizont 20 Jahre):

Rückbau der dortigen Wohnbebauung Nr. 16 bis 26. Drei der Häuser stehen bereits seit über

15 Jahren komplett leer. Wegen hohem Modernisierungsaufwand und dem schlechten

Wohnumfeld (beengte Höfe, Verkehrsbelastung durch B 101) sowie der geringen Nachfrage

besteht kaum noch Hoffnung, diese Bauten für Wohnzwecke wieder herrichten zu können.

Für andere Nutzungsarten (Büro, Ärztehaus, soziale Einrichtungen) besteht ebenfalls keine

Nachfrage. Im Zuge des Rückbaus von nicht mehr benötigten Wohngebäuden ist es deshalb

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städtebaulich sinnvoll, hier entlang der Bundesstraße auf die Bebauung zu verzichten. Kurz-

fristig ist der Straßenraum durch Großgrün zu fassen; langfristig ist eine gewerbliche Nut-

zung / Bebauung möglich. Auch eine Erweiterung des Geländes der Pestalozzischule

(Grunderwerb vorausgesetzt) und Nutzung / Bebauung für sportliche Zwecke ist vorstellbar.

Block 4014 Für das seit Jahren verfallende Grundstück Vorbrücker Straße 13 / 13a wird der Komplettab-

bruch und eine Neubebauung für Wohnzwecke vorgeschlagen.

Block 4016 Sanierung der historischen Vorstadthäuser an der Zscheilaer Straße.

Weinberghaus auf dem Gelände der Werkschule: Es bedarf einer schlichten, aber nachhalti-

gen Sanierung, um es für Kultur, Freizeitangebote oder Gastronomie auf einfachem Niveau

nutzbar machen zu können.

Rückbau des vom Berufsschulzentrum nicht mehr genutzten Areals von Werkstätten und

Nebengebäuden (Hafenstraße 18a) am nördlichen Hang des Crassoberges. Erhalt der ehe-

maligen Reithalle (Denkmalschutz!), Sanierung für eine noch zu bestimmende Nutzung. Be-

grünung des Areals und damit Wohnwertsteigerung für die angrenzende, sehr beengte Be-

bauung an der Niederfährer Straße.

Block 4018 Weitere Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudekomplexes Franziskaneum.

Realisierung des geplanten Erweiterungsbaus. Langfristig Neugestaltung der Außenanlagen.

Block 4020 Rückbau des seit über zwanzig Jahren leer stehenden und ruinösen Hauses Bahnhofstraße

Nr. 3. Langfristig Ersatzneubau möglich, aber auch Begrünung der Fläche ist städtebaulich

akzeptabel (freie Sicht auf die dahinter liegende Felswand).

Block 4025 Neugestaltung der Grünanlage am Beyerleinplatz

Block 4043 Baufeld entlang der Hainstraße für gewerbliche Nutzung oder Gemeinbedarfseinrichtungen

(Sport / Freizeit). Wichtig ist ein räumlicher Abschluss zur Goethestraße durch ein Gebäude

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oder durch Großgrün. Freihalten der für die neuen Nutzungen und das Umfeld erforderlichen

Stellplätze im hinteren Bereich.

Keine Überbauung des alten Hainweges! Dieser ist eine der ältesten Wegebeziehungen

Meißens ins Umland. Als „Fußweg nach Großen Hayn“ ist er bereits auf den ältesten Karten

verzeichnet und war tatsächlich der älteste Weg von der Elbfähre durch den Heiligen Grund

nach Hain, dem heutigen Großenhain. Schon Bischof Benno soll ihn oft auf dem Weg zu

seinen Predigten im Heiligen Grund benutzt haben. Wichtiger historischer Bezug für Stadt-

teil-Identität der Bewohner.

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Überarbeitung Neuordnungskonzept Kosten- und Finanzierungsübersicht

6 KOSTEN- UND FINANZIERUNGSÜBERSICHT

Nicht alle zur Behebung der städtebaulichen Missstände erforderlichen Maßnahmen sind so-

fort realisierbar. Deshalb wird die Kostenübersicht in zwei Stufen dargestellt: Die insgesamt

notwendigen Maßnahmen (Punkt 6.1) und die in den nächsten 5 Jahren tatsächlich im Pro-

gramm SEP finanzierbaren (Punkt 6.2).

6.1 Darstellung ALLER aus städtebaulicher Sicht erforderlichen Maßnahmen im Gebiet und deren Kosten (langfristige Maßnahmen zur Beseitigung aller städ-tebaulichen Missstände, Planungshorizont 20 / 25 Jahre)

Lfd. Nr.

Art der Maßnahme Bezeichnung der Maßnahme ge-schätzte Gesamt- kosten in T€

1 Vorbereitung 1.1 Vorbereitende Untersuchungen 01.2 weitere Vorbereitung Fortschreibung NOK 10 Wettbewerbe und städtebauliche Pla-

nungen

15 Bebauungspläne 0 sonstige Kosten (Anfangs- und Endwer-

te, Verfahrensabrechnung)

75 Öffentlichkeitsarbeit 15 Summe Kosten 1 115 2 Grunderwerb 2.1 Gemeinbedarf 02.2 privatwirtschaftlich nutzbar Hafenstraße 42 30 Summe Kosten 2 30 3 Ordnungsmaßnahmen 3.1 Bodenordnung 3.2 Umzug von Betrieben 3.3 Umzug von Bewohnern 3.4 Freilegen von Grundstücken 3.4.1 Garagenkomplex Hafenstraße 30 Hafenstraße 18, südl. Seitenflügel 10 Hafenstraße 18a, ehem. Ausbildungs-

komplex BSZ 20 Lindenplatz 3, Seitengebäude 10 Rosa-Luxemburg-Straße 16 30

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Rosa-Luxemburg-Straße 18 30 Rosa-Luxemburg-Straße 20 30 Rosa-Luxemburg-Straße 22 30 Rosa-Luxemburg-Straße 24 30 Rosa-Luxemburg-Straße 26 30 Vorbrücker Straße 13 und 13a 20 3.5 Erschließungsanlagen Fährgässchen 61 Feldgasse 30 Gustav-Graf-/Melzerstraße 600 Dammweg 20 Hainstraße 40 Hainweg 36 Hafenstraße (tw.) 60 Kändlerstraße 60 Lindenplatz 50 Louise-Otto-Straße 80 Ludwig-Richter-Straße 105 Niederfährer Straße / Vorbrücker Str. 500 Pestalozzistraße (tw.) 41 Ratsweinberg 150 Robert-Blum-Straße (tw.) 50 Weinberggasse 100 Wolyniezstraße (tw.) 170 Zscheilaer Straße 300 3.6 öffentliche Parkierung 03.7 Schaffung von Grünbereichen Grünanlage Beyerleinplatz 70 Grünanlage Lindenplatz 20 Spielplatz Hafenstraße 45 od. Mel-

zerstraße 14 203.8 Ausgleichsmaßnahmen nach § 1a

BauGB

Summe Kosten 3 2.813 4 Baumaßnahmen 4.1 Privatgebäude Feldgasse 4 350 Gustav-Graf-Straße 17 350 Hafenstraße 2a 250 Hafenstraße 3 275 Hafenstraße 18a (Reithalle) 300 Hafenstraße 26 400 Niederfährer Straße 29 350 Niederfährer Straße 35 350 Rosa-Luxemburg-Straße 6 500 Vorbrücker Straße 31 400 Zscheilaer Straße 7 650 Zscheilaer Straße 9 250 Zscheilaer Straße 6 300

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Zscheilaer Straße 19 (Weinberghaus) 100 weitere etwa 90 Privatgebäude mit ge-

ringen baulichen Mängeln Kosten pro Gebäude etwa 10 T€

9004.2 privatwirtschaftlich nutzbare Gebäude

der Gemeinde

04.3 Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen 4.3.1 Grund- und Mittelschulen Pestalozzischule, 2. BA 900 Pestalozzischule, 3. BA 3004.3.2 Gymnasien Franziskaneum, Erweiterungsbau und

Sanierung Haus 1 3.300 Franziskaneum, Sanierung Haus 2,

Gestaltung Außenanlagen 1.6004.3.4 Kindergärten / Kinderhorte 04.3.6 Kirchen 0 Summe Kosten 4 11.825 5 Sicherungsmaßnahmen 5.1 Privatgebäude - 5.2 privatwirtschaftlich nutzbare Gebäude

der Gemeinde -

Summe Kosten 5 6 Sonstige Maßnahmen Zwischenlösung Temporäre Begrünung des Areals der

ehm. Konsum-Bäckerei 30 Vergütung für Beauftragte 100 Summe Kosten 6 130 Summe Kosten 1 bis 6 14.913 EINNAHMEN 1. Erlöse aus Veräußerungen von

Grundstücken

1.1 Verkauf Grundstück ehem. Konsum-

Bäckerei zur Bebauung an Investor

1002. sanierungsbedingte Bewirtschaftungs-

überschüsse

03. Ausgleichsbeträge 3754. sonstige Einnahmen 0 Summe Einnahmen 475 ERGEBNIS Summe der Ausgaben in diesem Gebiet 14.913Summe der Einnahmen in diesem Gebiet 475Gesamtsumme der Ausgaben in diesem Ge-biet

14.438

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6.2 Darstellung aller vorgesehenen Maßnahmen im Programm SEP im

Gebiet Niederfähre / Vorbrücke (Planungshorizont 5 bis 10 Jahre)

Lfd. Nr.

Art der Maßnahme Bezeichnung der Maßnahme geschätzte Gesamt-(bau-) kosten

davon zu-wendungs- fähige Ge-samtaus-gaben

1 Vorbereitung 1.1 Vorbereitende Untersuchun-

gen 0 0

1.2 weitere Vorbereitung Fortschreibung NOK 0 0 Wettbewerbe und städtebau-

liche Planungen 15 15

Bebauungspläne 0 0 sonstige Kosten (Anfangs-

und Endwerte, Verfahrensab-rechnung)

75 75

Öffentlichkeitsarbeit 15 15 Summe Kosten 1 105 2 Grunderwerb 2.1 Gemeinbedarf 0 02.2 privatwirtschaftlich nutzbar Hafenstraße 42 30 30 Summe Kosten 2 30 3 Ordnungsmaßnahmen 3.1 Bodenordnung 0 03.2 Umzug von Betrieben 0 03.3 Umzug von Bewohnern 0 03.4 Freilegen von Grundstücken 0 03.5 Erschließungsanlagen Gustav-Graf-Straße / Melzerstr. 600 600 Niederfährer Straße / Vorbrücker

Straße 500 500

Ludwig-Richter-Straße 105 105 Lindenplatz (Fahrbahn/Gehwege) 50 503.6 öffentliche Parkierung 0 03.7 Schaffung von Grünberei-

chen

Grünanlage Beyerleinplatz od. Lindenplatz

70 70

3.8 Ausgleichsmaßnahmen nach § 1a BauGB

0 0

Summe Kosten 3 1.325 4 Baumaßnahmen

Seite 47



4.1 Privatgebäude 0 04.2 privatwirtschaftlich nutzbare

Gebäude der Gemeinde 0 0

4.3 Gemeinbedarfs- und Folge-einrichtungen

4.3.1 Grund- und Mittelschulen Pestalozzischule, 2.Bauabschnitt 900 9004.3.2 Gymnasium Franziskaneum, Erweiterungsbau

und Sanierung Haus 1 3.300 3.300

Summe Kosten 4 4.200 5 Sicherungsmaßnahmen 5.1 Privatgebäude - 05.2 privatwirtschaftlich nutzbare

Gebäude der Gemeinde - 0

Summe Kosten 5 0 6 Sonstige Maßnahmen Zwischenlösung Temporäre Begrünung des Areals

der ehm. Konsum-Bäckerei 30 30

Vergütung für Beauftragte 100 100 Summe Kosten 6 130 Summe Kosten 1 bis 6 5.790 EINNAHMEN geschätzte Gesamteinnahmen

(programmunabhängig) sanie-rungsbe-dingte Einnah-men

Summe der Ein-nahmen in diesem Programm

1. Erlöse aus Veräußerungen von Grundstücken

1.1 Verkauf Grundstück ehem. Konsum-Bäckerei zur Bebau-ung an Investor

100 100

2. sanierungsbedingte Bewirt-schaftungsüberschüsse

0 0 0

3. Ausgleichsbeträge 375 0 3754. sonstige Einnahmen 0 0 0 Summe Einnahmen 375 100 475 ERGEBNIS Summe der Ausgaben in diesem Programm 5.790Summe der Einnahmen in diesem Programm 475Gesamtsumme der zuwendungsfähigen Ausgaben in diesem Pro-gramm

(verbleibender Gesamtförderrahmen) 5.315

Seite 48

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1. EINLEITUNG · B-Plan-Verfahren „Sport- und Freizeitkomplex Imperial / Heiliger Grund“, Aufstellungsbeschluss 1996, Entwurfsbeschluss 2001. Inhalt der Planung ist die Nachnutzung