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1 InmobiliariaelEconomista

THERUS LEVANTA POR 110 MILLONES EL MAYOR COMPLEJO DE OFICINAS TRAS LA CRISISEl proyecto ‘Helios’, con 33.000 metros cuadrados, ya ha despertado el interés de los inversores | P6

800 familias tienen bloqueados sus ahorros en cooperativas de viviendas en Madrid | P14

InmobiliariaInmobiliariaRevista mensual

7 de septiembre de 2016 | Nº 2

elEconomista Ignacio Martos Presidente de la sociedad de tasación Tinsa

“Queremos comprar en el exterior y convertirnos en

el Inditex de las valoraciones” | P22

Inmobiliaria2 elEconomista

06

Actualidad Therus levanta el primer gran

complejo de oficinas tras la crisis La francesa invertirá 110 millones en el proyecto ‘Helios’, que

contará con 33.000 m² y se ubicará en Campo de las Naciones

28. Internacional La vivienda en Londres evita el caos tras el ‘Brexit’ Aun así ya hay datos que demuestran que

el apetito de los potenciales compradores ha caído

31. Consultoría

La contratación de oficinas sigue en auge

Ni la ausencia de mega operaciones ni

la incertidumbre han frenado al sector

36. Tendencia

¿Hay que cambiar la ley que regula a las socimis?

Algunos creen que es mejor no tocar lo que

funciona y otros recomiendan algunas mejoras

40. Exclusivo

El golf aporta 750 millones al sector inmobiliario

Se venden 8.400 viviendas al año vinculadas

a los campos de golf en España

14

Los protagonistas 800 familias tienen bloqueados sus ahorros en cooperativas

Esperan que este mes el Ayuntamiento de Madrid les dé

luz verde para poder iniciar las obras de sus viviendas

18En proyecto

Patrimonialistas y socimis renuevan la imagen de Madrid

Colonial, Infinorsa, GMP, Metrovacesa, Axiare o Lar son algunas

de las empresas más activas en rehabilitación de inmuebles

22Entrevista Ignacio Martos, presidente de la tasadora Tinsa

“Queremos comprar en el exterior y convertirnos en el Inditex

de las valoraciones”

Edita: Editorial Ecoprensa S.A. Presidente de Ecoprensa: Alfonso de Salas Vicepresidente: Gregorio Peña Director Gerente: Julio Gutiérrez Relaciones Institucionales: Pilar Rodríguez Subdirector de RRII: Juan Carlos Serrano Jefe de Publicidad: Sergio de María Director de elEconomista: Amador G. Ayora Coordinadora de Revistas Digitales: Virginia Gonzalvo Directora de ‘elEconomista Inmobiliaria’: Alba Brualla Diseño: Pedro Vicente Fotografía: Pepo García Infografía: Nerea Bilbao Redacción: Eva M. Millán y Luzmelia Torres

SUMARIO


Los grandes proyectos regresan a España tras la crisis

El negocio de oficinas está empezando a mover las primeras fichas en el

negocio promotor y lo hace de la mano de

capital extranjero, al igual que sucedió con

el sector residencial. El suelo en Madrid es escaso y, sin embargo,

la demanda existe

EDITORIAL

La construcción y el inmobiliario supusieron alrededor de un tercio de los cerca de 22.000 millones de inversión extranjera que se desembolsaron en España el año pasado. Dos sectores fuertes que han sufrido enormemente

durante la crisis, pero que de nuevo se están posicionando como uno de los factores clave para la economía de este país. De hecho, el inmobiliario mantiene el liderazgo como principal mercado por número de operaciones, con 52 transacciones realizadas durante el mes de julio y 281 en lo que llevamos de año. Unas cifras que ponen de relieve el impulso que ha tomado este sector en el que la inversión empieza a mirar de frente al mercado promotor.

Las grúas llegaron hace meses a España con la intención de reactivar la construcción de vivienda. Lo hicieron de la mano de fondos internacionales que se han preocupado por cambiar el modelo de negocio que funcionó en el país hasta que explotó la burbuja. Ahora no quieren ni oír hablar de esa palabra y aseguran que las cosas jamás volverán a ser como antes. Pero no solo la vivienda anda por los cielos en el país, también el negocio de oficinas está empezando a mover las primeras fichas en el negocio promotor y de nuevo lo hace

con capital extranjero. La francesa Therus va poner en marcha el mayor desarrollo de oficinas tras la crisis. Con un desembolso de 110 millones de euros, lo hará en Campo de las Naciones (Madrid), donde ya no queda ni un solo metro disponible para construir.

El suelo en la capital es escaso y sin embargo la demanda existe. Son muchas las promotoras que se están moviendo con agilidad por Madrid para encontrar un terreno en el que lanzar una nueva promoción, que de seguro tendrá éxito entre los usuarios. Tan solo el 11,5 por ciento del stock de oficinas en la ciudad es de calidad, según la consultora JLL, y aunque se están renovando miles de metros cuadrados en pleno centro financiero de Madrid, sigue habiendo presión en el mercado.

Los que quieran encontrar oportunidades en suelo deberán ser rápidos, ya que los expertos aseguran que el precio de los terrenos ya ha experimentado importantes incrementos en las zonas más demandadas, de hasta el 20 por ciento en algunos casos. El tiempo juega en su contra, pero esta competencia que se está generando en el mercado demuestra que el sector empieza a brillar de nuevo, y esta vez lo está haciendo bien. Despacio y con buena letra.


‘Completely Retail Marketplace Amsterdam’ El evento tendrá lugar el 6 de septiembre en la ciudad de Ámsterdam. Se trata de una gran reunión

de agentes del sector y clientes en el que se potenciarán los negocios en un ambiente único.

El mismo formato se repetirá en Londres el 27 de septiembre.

21

‘Shopping Center Forum Fall Edition’, en Polonia

Varsovia acogerá la mayor convención sobre la industria

minorista a nivel inmobiliario en Polonia y Europa Central.

29VI Congreso de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

El evento pretende impulsar el mercado inmobiliario

y fomentar la unión del sector, del 29 al 30 de septiembre.

06‘Shopping Center Parking Network Event’ Del 12 al 13 de septiembre, en el Sheraton Brussels Airport Hotel de Bruselas, tendrá lugar el

mayor evento dedicado al sector de los estacionamientos en centros comerciales. Una oportunidad

única para tratar los problemas y los retos a los que se enfrentan los actores de este sector. 12‘GRI Europe Summit 2016’ en París

Llega la XIX edición del GRI Europe Summit a París en los próximos días 14 y 15 de septiembre.

En él, se volverán a reunir los profesionales del capital privado, fondos de pensiones, fondos

soberanos o bancos de inversión del mercado europeo y francés.14‘BCSC 2016, the retail property event of the year’ Entre el 14 y 15 de septiembre tendrá lugar en Manchester el BCSC 2016, la feria más grande del

Reino Unido de operaciones B2B y eventos de networking para la industria de la propiedad al por

menor. Contará con la presencia de más de 2.500 profesionales del sector en todas las ramas. 14‘Portugal Real Estate Summit 2016’ LIsboa acogerá en el Palacio Estoril Hotel los días 20 y 21 de septiembre el principal evento del país

sobre el sector inmobiliario en el que se reunirán cientos de actores del mercado y representantes

políticos para debatir sobre las necesidades y oportunidades del sector en España y Portugal.20

AGENDA


THERUS LEVANTA EL PRIMER GRAN COMPLEJO DE OFICINAS TRAS LA CRISISLa promotora francesa invertirá 110 millones en la construcción del proyecto ‘Helios’, que se ubicará en el Campo de las Naciones y contará con 33.000 metros cuadrados. Fondos extranjeros y socimis ya pujan por este complejo que ofrecerá una rentabilidad del 6,5%

ACTUALIDAD

A. BRUALLA/ L. TORRES

La recuperación del sector de oficinas ya es un hecho, y prueba de ello es el lanzamiento al mercado del primer gran desarrollo de obra nueva de oficinas en Madrid después de la crisis. El pistoletazo de salida será a cargo de la promotora francesa Therus Invest, que invertirá 110 millones de euros en la creación

del nuevo complejo llamado Helios. Se ubicará en el Campo de las Naciones, al este de Madrid, en una de las zonas terciarias de la capital más consolidada. “Compramos la última parcela de 21.000 metros cuadrados que había disponible en esta zona en octubre de 2015 a Unide (Unión Detallista

Españoles), que es una sociedad cooperativa de alimentación que tenía

Ilustración del futuro complejo de oficinas ‘Helios’, en Madrid. EE


allí un almacén en esta parcela y ya no queda más suelo finalista en esa zona”, afirma Olivier Crambade, consejero delegado de Therus Invest.

El proyecto, que comenzará sus obras en el próximo mes de octubre, consiste en el diseño de un complejo con 33.123 metros cuadrados de oficinas y 800 plazas de aparcamiento en la zona de Vía Poblados en Madrid. El complejo inmobiliario, que engloba 56.000 metros cuadrados de los que 23.000 metros son bajo rasante, tendrá dos edificios de oficinas de arquitectura moderna unidos por un paso peatonal cubierto. Cada inmueble cuenta con un hall de entrada propio con sus ascensores y accesos a los dos parkings en el sótano, lo que permite una perfecta divisibilidad del conjunto en dos edificios independientes que también pueden usarse para un solo inquilino. El edificio I, cuenta con 13.000 metros cuadrados repartidos en seis plantas con espacio diáfano de entre 2.500 y 3.200 metros cuadrados, cumpliendo así con una de las principales demandas de las empresas que buscan nuevos emplazamientos, mientras que el edificio II tendrá 21.000 metros cuadrados repartidos en siete plantas. En total, ambos tendrán capacidad para 3.000 empleados. “Es un proyecto excepcional por su diseño y por su ubicación, ya que tiene doble visibilidad tanto por la M-11 (Aeropuerto) como por la M-40 -principal vía de circulación- y con el metro al lado”, indica el directivo.

La zona de Campo de las Naciones alberga más de 500.000 metros cuadrados de oficinas. En este área se encuentran las sedes de grandes empresas multinacionales como Coca-Cola, Ericsson, Endesa o Iberdrola y no le faltarán novios a este nuevo desarrollo de oficinas. “La idea es que estos edificios vayan a dos grandes inquilinos. En estos momentos estamos hablando con empresas que están interesadas, alguna del sector tecnológico. Empezamos la etapa de comercialización en el mes de mayo y aún quedan unos meses antes de que empecemos las obras para adaptar el proyecto a las necesidades del cliente”, apunta Crambade.

En paralelo, busca un inversor para el complejo que finalizará las obras en septiembre de 2018. “La idea es vender a un inversor final y ya tenemos negociaciones muy avanzadas, por lo que esperamos tener cerrada la operación antes de que termine el año. Lo cierto es que ha habido muchos interesados, principalmente se han acercado fondos extranjeros y las grandes socimis españolas”, asegura Crambade.

Therus ha querido en este proyecto hacer un guiño a otra pata de sus negocios centrada en el desarrollo de parques fotovoltaicos que realiza fuera de España, poniendo el nombre de Helios al proyecto. La ingeniería del

Vista panorámica del complejo Helios, cuyas obras finalizarán en septiembre de 2018. EE

proyecto viene de la mano de PGI Engineering, y el diseño del estudio de arquitectura Fenwcik Iribarren.

“La planta baja es la clave de este proyecto, ya que se trata de un espacio abierto que favorece el flujo y el uso de los ocupantes. Está rodeado de jardines y servicios de restauración y no habrá ni un solo coche. El aparcamiento es en el sótano. Se ha cuidado en especial el área de tránsito: los núcleos de entrada de cada edificio se unen mediante una pérgola que contribuye a dar una sensación de unidad”, apunta Crambade.

Helios no sólo ha marcado las líneas de un buen diseño; en materia medioambiental ha conseguido el certificado Leed Oro por su desarrollo, tanto a nivel constructivo, como en el funcionamiento del edificio con instalaciones de paneles solares, térmicos y fotovoltaicos, iluminación led, ventilaciones mecánicas, etc. “Una edificación sostenible hace que el

ACTUALIDAD

■ Metros cuadrados El complejo de oficinas está formado por dos edificios, uno con 13.000 metros y el otro con 20.000 metros; en total, 33.123 metros cuadrados y un total de 800 plazas de aparcamiento. Ambos edificios son divisibles y también están comunicados para su uso por un sólo cliente. Tiene capacidad para 3.000 empleados. Contará con zonas ajardinadas, restaurantes, cafeterías, gimnasio, guardería, auditorio, etc. ■ Doble visibilidad Tiene un acceso inmediato a la red de transporte público y una doble visibilidad desde la M-11 (Aeropuerto) y la M-40 -principal vía de circunvalación- y está al lado del Metro en Vía de los Poblados, Campo de las Naciones, al este de Madrid. ■ Certificado ‘Leed Oro’ Un edificio con los mejores niveles de certificación medioambiental, con la calificación ‘Leed Oro’. Cuenta con instalaciones de paneles solares, térmicos y fotovoltaicos, iluminación led, ventilaciones mecánicas, etc. ■ Zona consolidada El Campo de las Naciones es una zona terciaria muy consolidada con más de 500.000 metros cuadrados de oficinas donde se ubican grandes multinacionales como Coca-Cola, Endesa, Ericsson, Iberdrola, etc.

Ubicación, certificación energética y calidad


inquilino en su factura actual se pueda ahorrar hasta un 40 por ciento si lo comparamos con la factura de un edificio de hace 10 años”.

Crambade se siente orgulloso de su nuevo proyecto. “En estos momentos no hay oferta de oficinas nueva en Madrid, y que salga un proyecto de esta envergadura con buena ubicación y de calidad es una buena oportunidad para el inversor. No hay muchos productos que te puedan dar una rentabilidad del 6 ó 6,5 por ciento”.

El sector de oficinas se transforma Therus Invest es una compañía de promoción inmobiliaria especializada en el sector terciario -parques de medianas superficies y oficinas-, creada por Olivier Crambade en 2005. La empresa actúa en calidad de co-inversor y promotor en España, así como en algunos países limítrofes -Francia y Portugal-. A lo largo de los últimos 15 años, ha desarrollado, gestionado y vendido activos por más de 1.000 millones de euros. Se trata principalmente de la promoción de edificios de oficinas y desarrollos urbanísticos -suelo- en España, como las nuevas sedes de Iberdrola y de BNP Paribas, ambas en Madrid, El Parque Empresarial de las Mercedes, Pegaso City y Alcalá 540,

donde se ubican las nuevas oficinas de los Registradores de la Propiedad. Durante la crisis este mercado estuvo parado, y ahora hay un potencial

crecimiento de proyectos nuevos de oficinas como el de Helios, que será el último desarrollo de obra nueva en Campo de las Naciones, por lo que la oferta se pasará al otro lado de la M-40, hacia Valdebebas. “Las empresas demandan otro tipo de oficinas con espacios más abiertos y les cuesta más rehabilitar sus sedes que cambiarse a un edificio nuevo. Al principio pagarán más, pero se beneficiarán con reducciones en la factura del mantenimiento del edificio”, asegura Crambade, que explica que “el precio de alquiler en Helios para 2018 estará entre los 16 y 17 euros por metro cuadrado”.

La compañía francesa se encuentra activa en la búsqueda de nuevos suelos donde poder promover; sin embargo, el directivo asegura que las buenas oportunidades se dieron hace un año y medio, ya que en este tiempo los precios del suelo han subido en las mejores zonas alrededor de un 20 por ciento. El mercado en el que quieren actuar es el madrileño, ya que de Barcelona, donde sí estuvieron antes de la crisis, se han alejado, entre otros motivos, a causa de los últimos acontecimientos políticos, que “complican la venta de los proyectos a los inversores internacionales”, afirma Crambade.

6,5% “No hay muchos proyectos que te puedan dar una rentabilidad tan buena”

Frontal de los dos edificios de ofici-

nas que desarrolla Therus. EE

ACTUALIDAD

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Inmobiliaria10 elEconomistaPRODUCTOS ESTRELLA

El Grupo Infinorsa está llevando a cabo la transformación de uno de sus activos más emblemáticos en la capital. Se trata de Torre Europa, un edificio de 121 metros de altura que ocupa el séptimo lugar entre de los rascacielos más altos de la capital española. Situado en pleno corazón financiero de Madrid, el inmueble ofrecerá a sus futuros inquilinos una oportunidad única de instalarse en unas oficinas eficientes, dada la escasez de este tipo de productos en el centro de la ciudad. Sus nuevos espacios ya están siendo comercializados por la consultora inmobiliaria JLL.

La propiedad ha aprovechado la reciente salida del anterior ocupante de una parte importante de la torre para emprender un proceso de transformación integral, que

TORRE EUROPA RENUEVA SU IMAGEN EN PLENO CORAZÓN DE AZCA El rascacielos, de 32 plantas y 121 metros de altura, cuenta con 20.000 metros cuadrados disponibles tras someterse a una importante rehabilitación para modernizase

afectará no sólo a los más de 20.000 metros cuadrados de oficinas disponibles, sino también a los accesos, hall de entrada, zonas comunes, instalaciones y fachada. El inmueble estará dotado con los últimos avances en eficiencia, sostenibilidad, conectividad y tecnología, lo que le permitirá cumplir los requisitos de los inquilinos más exigentes, no sólo actuales, sino futuros. Este proyecto está liderado por uno de los estudios de arquitectura más representativos del panorama inmobiliario terciario a nivel mundial, como es la firma CallisonRTKL. La rehabilitación del interior y zonas comunes de la torre concluirá en el mes de septiembre, mientras que la reforma del hall, accesos y fachada está previsto que finalice a principios de 2017. EL ECONOMISTA


Torre Europa marcó un hito en los años 80 y actualmente es uno de los edificios de oficinas más representativos de Madrid. Situado en pleno centro del Paseo de la Castellana, en la consolidada zona de Azca, el inmueble dispone de 32 plantas y una superficie total de 54.000 metros cuadrados (42.000 metros cuadrados de oficinas y 12.000 metros cuadrados de aparcamiento). Proyectado por Miguel Oriol e Ybarra, se somete ahora a un lavado de cara que le situará en la primera línea del sector, ya que no cuenta con limitaciones de carácter estructural; apenas tiene dos pilares por planta y su tamaño alcanza los 1.400 metros.

Sostenibilidad, tecnología, diseño y espacio en el centro financiero de Madrid


La promoción el Olivar de Boadilla de hi! Real Estate se encuentra ubicada en una de las mejores zonas residenciales de la capital, por sus completos servicios, inmejorables comunicaciones y por estar en un enclave natural, pero muy cerca de Madrid. Se ubica en el Sector El Olivar III, una

urbanización cómoda y moderna, consolidada con amplias avenidas, parques, carril bici, zonas infantiles y jardines.

La nueva promoción, compuesta de chalets pareados y adosados de hasta 6 dormitorios, dispone una gran variedad de espacios de ocio y deportivos como las pistas de pádel, golf o piscina para niños y adultos. Además, hi! Real Estate da la opción a los clientes de personalizar la vivienda a su estilo de vida, pudiendo elegir una distribución en cada planta, dependiendo de la cantidad de dormitorios, el tamaño o el uso de los mismos que necesite cada cliente, así como los acabados que elija entre una gran oferta de opciones.

Hogarizar es un concepto que ofrece crear el hogar al gusto del cliente, que le permite participar activamente en el proyecto de su vivienda, para que junto con los expertos que pone a su disposición hi! Real Estate, cada cliente pueda diseñar la vivienda de sus sueños.

DISEÑA LA CASA DE TUS SUEÑOS EN BOADILLA CON HI! REAL ESTATE La promotora lanza Olivar de Boadilla en una de las mejores zonas residenciales de la capital. Chalets al gusto del usuario cerca de Madrid y con una importante oferta deportiva y de ocio

EE

Inmobiliaria13 elEconomistaLA IMAGEN

Los chalets de El Olivar de Boadilla, diseñados cuidando todos los detalles y con las soluciones constructivas más innovadoras, destacan por sus materiales; en especial, la fachada de piedra ventilada, que combinada con una teja plana de alta calidad en la cubierta, aportan un diseño vanguardista y

Soluciones innovadoras y sostenibilidad en El Olivar de Boadilla

moderno, aparte de contribuir al ahorro energético de la vivienda. La promoción cuenta además con unas completas zonas comunes, piscinas de adultos y niños, pista de pádel, zonas de picnic, golf y áreas con juegos infantiles, que dan la posibilidad de disfrutar de momentos de ocio y diversión.

EE


Las cooperativas de vivienda en Madrid no atraviesan su mejor momento. Muchas han visto cómo sus proyectos se han paralizado y esperan que en este mes de septiembre el Ayuntamiento dé una respuesta para desbloquear la situación que tienen y poder arrancar las obras. El freno de estos proyectos ha supuesto poner

en peligro los ahorros de más de 800 familias que forman estas cooperativas madrileñas que se habían adjudicado por concurso unos suelos para construir viviendas. Tres son los proyectos que aquí vamos a destacar por ser de mayor envergadura, pero a estos se podrían sumar otros de menor tamaño que

800 FAMILIAS TIENEN BLOQUEADOS SUS AHORROS

LUZMELIA TORRES

Las cooperativas esperan que en septiembre el Ayuntamiento de Madrid les de luz verde para poder empezar a iniciar las obras de sus proyectos residenciales ubicados en la capital

LOS PROTAGONISTAS

Residencial Metropolitan en las antiguas cocheras de Metro de Madriddres Admin istrativos. EE


también tienen sus obras paradas. Se trata de la Cooperativa Residencial Metropolitan, gestionada por Ibosa, con un proyecto residencial en las antiguas cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos. La Cooperativa Residencial Maravillas, con un proyecto en Raimundo Fernández Villaverde, gestionado por Domo Gestora y la Cooperativa Valdecam, con un suelo en Valdebebas.

En todos estos proyectos el Ayuntamiento lo que pretende es dejar claro dos cosas: recuperar la iniciativa pública frente a la inversión privada y rebajar el número de viviendas que se puedan construir. Pero al final, parece más que el Ayuntamiento lo que está haciendo es politizar la gestión urbanística.

“La sensación que percibimos en Ibosa es que hay cierta reticencia a la iniciativa privada. Las cooperativas son el tercer sector de la economía, el sector social que sí que es puramente una iniciativa privada, pero no tiene ánimo de lucro por lo que debería de tener un tratamiento especial. Nuestro proyecto, Residencial Metropolitan, en las antiguas cocheras de Metro en Madrid es un proyecto integrado por cooperativistas finalistas y no es una especulación que pretende vender luego las viviendas a otro precio, sino que es un comprador presente que ha elegido comprar la vivienda por debajo del precio de mercado y eso además también tendría que contar con la protección por parte de los poderes públicos, aunque nada de esto pasa porque se ha visto truncado por unas circunstancias que entiende la cooperativa que no tienen suficiente fundamento legal ni técnico. Lo que están frenando no es un negocio, sino a cientos de familias que han puesto su dinero y su ilusión en una casa, que es muy diferente a un proyecto inmobiliario visto desde el puro negocio”, afirma Juan José Perucho, director general de Ibosa. Metropolitan está formada por 443 familias que adquirieron por 88 millones de euros el suelo de las antiguas cocheras de Metro en Madrid en 2014 a través de subasta pública y que ahora el Ayuntamiento lo ha desestimado por incumplir el Plan General de Urbanismo.

“No entendemos que Ahora Madrid llevara en su programa electoral el apoyo a las cooperativas porque la realidad no es esa. No está apoyando a ninguna cooperativa, sobre todo por motivos ideológicos. Es sorprendente que operaciones como Canalejas en Madrid hayan salido adelante, lo que demuestra que prefieren llegar a acuerdos con inversores privados en operaciones a un precio por metro cuadrado carísimo y en cambio con las cooperativas que tenemos el perfil de autopromotores y somos nosotros mismos los que corremos con el riesgo de la promoción con nuestros ahorros nos estamos dando de bruces con el Ayuntamiento y pensamos claramente que el urbanismo es un tema politizado”, apunta Joaquín Vázquez, secretario del Consejo Rector de la cooperativa Metropolitan. Las últimas noticias han sido

LOS PROTAGONISTAS

Ilustración del futuro proyecto residencial en Raimundo Fernández Villarverde 50, Madrid. EE

positivas. La cooperativa ha mostrado su satisfacción por el hecho de que la desestimación de su proyecto que proponía el Gobierno de Ahora Madrid finalmente no prosperara en la comisión municipal de Desarrollo Urbano Sostenible por la abstención del PSOE y el voto en contra de PP y Ciudadanos a la propuesta del Gobierno local. “Con los resultados de esta votación mantenemos la esperanza de que se desbloquee la situación”, afirma Perucho.

Reconducir la situación Todas se encuentran a la espera de que la situación cambie con el nuevo curso escolar. Para ello, intentan abrir una vía de diálogo con el Ayuntamiento y llegar a algún acuerdo que les permita retomar los proyectos. Es el caso de Domo Gestora con la cooperativa Residencial Maravillas, propietaria de un suelo comprado al Ministerio de Defensa situado en la calle Raimundo Fernández Villaverde, 50, una de las zonas más caras de Madrid. Esta cooperativa consiguió que el actual equipo del Ayuntamiento de Madrid aprobara el Plan Parcial de Reforma Interior (PERI) en noviembre de 2015. Pero desde entonces falta la firma de un convenio urbanístico para su gestión, previo a la solicitud de licencia de obras. La tramitación se ha ido demorando y eso ha afectado a la cooperativa, porque tienen que pagar intereses de carencia por el préstamo que obtuvieron para comprar el suelo, 110 millones de euros en 2015. Según fuentes Estado actual de Raimundo Fernández Villaverde. ELISA SERNA


de Domo Gestora, han intentado un acercamiento con el Ayuntamiento antes del verano para desbloquear la situación y parece que hay una predisposición por parte del Consistorio para firmar, que era el paso siguiente que necesitaban.

El caso de la cooperativa Valdecam en Valdebebas es diferente porque ellos dependen más de la publicación de la resolución del Tribunal Constitucional. El pasado 4 de marzo el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) anuló el Plan Especial que el Ayuntamiento de Madrid aprobó en octubre de 2014 para cambiar la configuración de un enorme solar conocido como la pastilla comercial. Este suelo estaba destinado a albergar un gran centro comercial, pero ante la nueva realidad económica surgida de la crisis, éste se modificó para reducir su superficie, dando lugar a 16 parcelas para construir unas 1.000 viviendas -900 de ellas protegidas- y una dotacional, para un colegio privado. Valdecam, entre otras promotoras, compraron un suelo para uso residencial y las 65 familias que forman esta cooperativa invirtieron sus ahorros que hoy ven en peligro. “En nuestro caso, el Ayuntamiento tiene a dónde agarrarse y no terminan de darnos una solución a expensas de que se falle la resolución de la sentencia dada por el Tribunal Superior de Justicia. Los afectados ya han hecho un borrador para avanzar en la modificación del Plan General de Edificación de cambio de uso y hemos mantenido varias reuniones con la Delegación General de Planeamiento Urbanístico para intentar desbloquear este proyecto y ponerlo en marcha”, afirma Enrique Taboada, gestor y arquitecto de la cooperativa Valdecam.

En total, sólo con estos tres casos que hemos expuesto hay cerca de 1.000 viviendas paradas a la espera de una decisión por el Ayuntamiento. Taboada piensa que la politización del urbanismo en Madrid es algo anterior a Ahora Madrid. “Esto ya estaba antes y ha proporcionado a esta ciudad muchos quebraderos de cabeza. Es verdad que el urbanismo siempre está sometido a posibles deficiencias subsanables, pero en Madrid parece que operan ciertos grupos profesionales que buscan las deficiencias en planeamientos en beneficio propio. En el urbanismo madrileño ya estaba esto y se sometió a una tensión brutal el plan general en Madrid de los desarrollos afectados por las sentencias que anularon estos planeamientos. Ahora hay un cambio en la corporación y aparecen nuevos gestores y uno de los frentes que tienen es cómo combatir la inseguridad jurídica en el urbanismo y que ha hecho algo absurdo como dar un paso más en el proceso de planeamiento con las sentencias jurídicas, lo cual es un despropósito. Un planeamiento concluye con sus aprobaciones y a partir de ahí sí que puede haber un recurso, pero que no sea el sistema generalizado, ahora las sentencias son un paso más al urbanismo”, asegura Taboada.

Parcela afectada en Valdebebas con los cooperativistas de

Valdecam EE

1.000 Viviendas paradas en manos de cooperativas a la espera de la decisión del Ayuntamiento

Acceso a las cocheras del Metro Cuatro Caminos.

ELISA SENRA

LOS PROTAGONISTAS


El papel del inversor internacional sigue siendo primordial para el sector inmobiliario español, ya que las firmas extranjeras representan el 70 por ciento del desembolso realizado en este mercado hasta junio. Concretamente, en España se invirtieron 3.500 millones de euros en patrimonio inmobiliario no residencial durante el primer semestre del año, de los que 2.140 millones fueron aportados por fondos extranjeros, según indican desde Laborde Marcet.

BREVES

La inversión extranjera en el

sector es del 70%

La isla de Colom, la más grande de las que rodea Menorca, está a la venta por 5,25 millones de euros, según el anuncio que ha publicado la agencia local Ses Moreres en el portal de Fotocasa. Sus propietarios, la familia balear Roca, que pagaron 7.850 pesetas en 1904, han bajado el precio en un millón de euros después de intentar comercializar este islote de 58 hectáreas de terreno, situado a 200 metros de la costa norte menorquina, en el mercado de Reino Unido.

La isla Colom, a la venta por 5,25 millones

El precio medio de la vivienda en alquiler en España desciendió un 0,6 por ciento en julio hasta situarse en 7,36 euros/m2 al mes, según los últimos datos del portal inmobiliario Fotocasa. Este descenso mensual del precio de la vivienda en alquiler rompe con la tónica registrada los últimos ocho meses en los que el precio del alquiler no había dejado de incrementarse. Así, desde el pasado mes de noviembre de 2015 el precio empezó a ascender mes a mes.

El precio de la vivienda en alquiler

cae un 0,6%

El sector inmobiliario mantiene el liderazgo como principal mercado por número de operaciones en España con 52 transacciones en el mes de julio y 281 en lo que llevamos de año, según el último informe de TTR. Por detrás se sitúa el sector de Internet, con 15 operaciones en el mes. El informe destaca dentro del sector de Private Equity la compra por parte de la socimi Lar del Centro Comercial Gran Via de Vigo a Oaktree por 145 millones.

El inmobiliario, líder en número

de operaciones

La CNMC ha dado el visto bueno a la integración de Metrovacesa en Merlin, por lo que ya es oficial que la socimi se ha convertido en la mayor inmobiliaria de España con activos valorados en más de 9.000 millones de euros. “No nos imaginábamos todos lo que iba a pasar, pero es cierto que desde el principio dijimos que queríamos crear una compañía que fuera grande y líquida”, explicó Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties.

La integración de Metrovacesa en Merlin, aprobada


Madrid está renovando su imagen y lo hace mediante la rehabilitación de algunos de sus edificios más representativos, muchos de ellos situados en la zona financiera de Azca. Si existe un buen momento para renovarse, sin duda es éste. La ruptura del Reino Unido con

Europa ha situado a la capital española como una buena alternativa a la City, aunque Madrid cuenta con duros competidores como París, Frankfurt, Dublín o Ámsterdam. Además, la ciudad está afectada por una escasez notable de metros de calidad que debe solucionarse de algún modo. Atendiendo a esta última pesquisa han sido varios los propietarios de inmuebles que se han puesto manos a la obra para adaptar sus edificios a los requisitos técnicos, de diseño y medioambientales que demandan las grandes corporaciones.

“Cada vez son más las empresas que se dan cuenta de la importancia que tiene la imagen de sus edificios y los espacios de trabajo”, explica Nicasio Gutiérrez, director general de Tetris España. El experto actuó en su propia ‘casa’ logrando la certificación LEED Platinum para la sede de JLL.

Además de alquilar más rapidamente un espacio de oficinas, las

ALBA BRUALLA

PATRIMONIALISTAS Y SOCIMIS RENUEVAN LA IMAGEN DE MADRID Colonial, Infinorsa, GMP, Metrovacesa, Axiare o Lar son algunas de las empresas que están invirtiendo más dinero en rehabilitar sus inmuebles para adaptarse a las demandas del mercado

EN PROYECTO

F. VILLAR

19 InmobiliariaelEconomistaEN PROYECTO

Colonial compró el número 112 de la calle Príncipe de Vergara, en Madrid, por un importe total de 45 millones de euros, de los que 15 se destinan a la rehabilitación del inmueble. Se trata en este caso de una demolición para

levantar un nuevo edifico que ofrecerá un total de 11.400 m² de superficie sobre rasante, repartidos en plantas que permitirán obtener una elevada eficiencia de espacios, así como la certificación energética LEED Gold.

Colonial levanta un nuevo Príncipe de Vergara 112 con ‘LEED Gold’En la madrileña calle Estébanez Calderón, Colonial está levantando un nuevo edificio de oficinas de la mano del Estudio de Arquitectura Lamela. “Se trata de un espacio singular, de plantas diáfanas y flexibles, con más de 10.000

m², que ofrecerá una planta de 1.100 m² completamente diáfanas con una única línea de pilares centrales”, explica la firma. El inmueble, con 101 plazas de aparcamiento, estará listo en la segunda mitad de 2017.

rehabilitaciones se presentan como una alternativa bastante interesante para los inversores, “ya que el incremento medio de rentas que pueden aplicar a sus clientes tras la reforma de uno de sus inmuebles es del 15 por ciento”, si bien, Gutiérrez destaca que esta cifra varía por proyecto, ya que afectan otros muchos factores.

Colonial ha tomado nota de ello y ha destacado en este ámbito al apostar por la compra de edificios con ubicación prime que ha derruido para después levantar uno totalmente nuevo y con altas calidades. Por otro lado, el grupo patrimonialista destinará para los proyectos de rehabilitación y mejora del resto de su cartera unos 10 millones en Madrid, mientras que en la Ciudad Condal invertirán 30 millones. Ahora mismo, en Barcelona “estamos analizando el portfolio para maximizar el valor de cada activo y en Madrid vamos a remodelar seis edificios. Lo hacemos ahora, porque antes no podíamos y nuestro plan para este año es lograr certificación BREEAM o LEED en todos nuestros inmuebles, a excepción de uno”, explica Alberto Alcober, director de Negocio de Colonial.

Axiare también está llevando a cabo una importante labor de renovación y

rehabilitación de su cartera, a la que va a dedicar alrededor de 50 millones de euros. Entre los proyectos de la socimi, que ya ha finalizado alguna de sus actuaciones, destaca el de Avenida de la Vega 15, donde ha realizado una reforma integral de los espacios comunes para convertir el complejo “en el parque de negocios más puntero a nivel de servicios y zonas verdes de Madrid, que está precalificado como LEED Gold”, indica la socimi.

Infinorsa es otro de los grandes patrimonialistas de Madrid que apuesta por la rehabilitación para crear valor. Actualmente está llevando a cabo la rehabilitación de Torre Europa mediante un proyecto de 20 millones de euros, pero actuó primero sobre Torre Serrano 47 y tras las obras se ha posicionado como uno de los inmuebles con las mayores rentas de la capital, aumentando en más de diez euros el precio por metro cuadrado.

Las torres vecinas -Castellana 77 y Castellana 81- también se están sometiendo a una importante rehabilitación, en este caso de la mano de GMP. El grupo no solo se ha centrado en estos rascacielos en Azca, ya que está mejorando la sostenibilidad de toda su cartera a través de actuaciones concretas en cada inmueble.

15% Es el incremento medio que se logra en las rentas tras la reforma, si bien actúan más factores

Estébanez Calderón: plantas diáfanas con 1.100 metros cuadrados

ANTES DESPUÉS ANTES DESPUÉS


Torre Serrano, ubicada en pleno corazón del barrio de Salamanca y con visibilidad desde los ejes de Serrano y Castellana, se ha convertido tras la reforma en uno de los inmueble con las rentas más elevadas de la ciudad. El cambio en

su fachada da al edificio una imagen icónica y la transformación interior, ganando 80 m² por planta, se ha centrado también en las mejoras eléctricas y de climatización incrementando los niveles de confort y la sensación de amplitud.

El Grupo Infinorsa está llevando a cabo una profunda renovación de Torre Europa aprovechando la marcha de KPMG, con el objetivo de situar al edificio a la vanguardia en eficiencia, sostenibilidad y soluciones

tecnológicas aplicadas al espacio de oficinas. La rehabilitación del interior y zonas comunes de la torre concluirá este mes, mientras que la reforma del hall, accesos y fachada está previsto que finalice a principios de 2017.

Por primera vez en su historia, el emblemático edificio situado en el Paseo de la Castellana 81, propiedad de Gmp, se ofrece en el mercado de alquiler de oficinas de Madrid. Pero antes se está llevando a cabo un extenso plan de

renovación de los espacios interiores e instalaciones, para posicionar el edificio como uno de los más sostenibles -LEED Oro-, con reducciones del consumo energético y de agua de hasta del 50 por ciento.

El proyecto de rehabilitación de Castellana 77 destaca por su fachada, recubierta de lamas que la protegen de la incidencia solar directa y que le dan un caracter diferencial, ya que puede adaptarse al futuro inquilino. Se renovarán

también sus instalaciones y sus 18 plantas sobre rasante, flexibilizando la distribución en planta calle y baja, para dar cabida tanto a oficinas como a locales comerciales. Contará también con 200 plazas de aparcamiento.

EN PROYECTO

Castellana 81 se renueva para salir por primera vez al mercado

Infinorsa logra las rentas más elevadas en Torre Serrano 47 Torre Europa se moderniza para adaptarse a la demanda

GMP lleva la innovación hasta Azca con su proyecto Castellana 77




Juan Ignacio Luca de Tena se está sometiendo actualmente, de la mano de Tetris (JLL), a una remodelación completa de fachada, zonas comunes y exteriores, para conseguir un vanguardista diseño y ya se ha precertificado

LEED Gold. Axiare invertirá 3,5 millones en esta reforma que ha elevado el techo de las oficinas y la recepción, y ha modernizado la terraza, que ahora es entablada y diáfana, para uso exclusivo de los ocupantes del inmueble.

Axiare ha trabajado con Allende Arquitectos para rehabilitar por completo el edificio situado en Manuel de Falla, 7, a apenas dos minutos del Paseo de la Castellana. El inmueble, que llevaba ocho años vacío, ha logrado tras la

reforma un incremento del 24 por ciento en el precio por m² y cuenta con la certificación LEED Gold. Consume un 50 por ciento menos de agua e irradia menos contaminación gracias a los paneles solares y al diseño de la fachada.

Lar España ha llevado a cabo la reforma integral del edificio de oficinas situado en la calle Cardenal Marcelo Spínola. “La reforma incrementará de forma significativa el valor de un inmueble”, explica la socimi, que asegura

que, además, ha permitido avanzar en la eficiencia energética del edificio. “El objetivo es obtener en breve la certificación ‘BREEAM’, uno de los más reputados certificados de construcción sostenible en el mundo”.

Metrovacesa ha llevado a cabo la renovación completa de Castellana 278-280, situado frente a las cuatro torres de Madrid. El complejo, que fue la antigua sede de Repsol, se compone de dos edificios, uno de ellos ocupado por el Icex,

que suman en total 32.400 m². Tras la reforma el proyecto ha logrado el certificado LEED. En concreto, los inmuebles cuentan con suelo técnico, sistema de aire acondicionado VRV y eficacia energética B.

Lar busca la certificación ‘Breeam’ para Cardenal Marcelo Spinola

Axiare lleva el vanguardismo a Juan Ignacio Luca de Tena, 14 Manuel de Falla, ejemplo de eficiencia energética tras la reforma

Metrovacesa pone a punto la sostenibilidad de Castellana 278-280

EN PROYECTO




“Queremos comprar en el exterior y convertirnos en el Inditex de las valoraciones”

Presidente de la sociedad de tasación Tinsa

LUZMELIA TORRES

La sociedad de tasación Tinsa ha sido testigo en los últimos 30 años del auge y de la caída del sector residencial en España. Se constituyó en 1985 con sede en Madrid a iniciativa de la Confederación Española de Cajas de Ahorros y hasta 2010 no cambió de dueños. Fue entonces cuando la sociedad de capital riesgo Advent adquirió el 94,5 por ciento de Tinsa al grupo de cajas de ahorros. La firma estadounidense apostó por el crecimiento de la compañía, tanto en el ámbito nacional, como internacional y Tinsa se ha convertido en la mayor firma de valoración de inmuebles, análisis y servicios de asesoramiento inmobiliario en España y Latinoamérica. Este año Tinsa ha vuelto a ser la niña bonita y ha sido adquirida por el fondo europeo Cinven que acaba de finalizar en agosto su proceso de adquisición tras recibir la aprobación del Banco de España. En esta nueva etapa, Ignacio Martos, presidente de Tinsa, nos concede la primera entrevista que da a los medios de comunicación para analizar el futuro de la empresa y del sector. ¿Qué aporta el nuevo accionista a la compañía? Cinven es un fondo que le gusta comprar empresas, no para reestructurar, sino para hacerlas crecer. Esto es muy importante para nosotros, porque acabamos de vivir un proceso de reestructuración con el anterior accionista,

ENTREVISTA

IGNACIO MARTOS

FERNANDO VILLAR


que llegó durante la crisis y, como todo el mundo, tuvimos que ajustar nuestra estructura. Ahora seguimos un modelo de crecimiento y Cinven quiere hacer crecer la empresa de forma relevante. Tinsa está presente en más de 25 países de todo el mundo. ¿Ese crecimiento vendrá por la conquista de más países? El crecimiento va a venir, por una parte, por el puro crecimiento del mercado español, donde tenemos una posición importante con una cuota de mercado del 30 por ciento del sector, casi el doble que nuestro inmediato competidor. Y por otro lado, el crecimiento vendrá por nuestra expansión internacional que empezó en 1997 con la entrada en Portugal. Hace 14 años entramos con fuerza en América Latina. Empezamos en Chile y México, y estamos en Argentina, Perú, Ecuador y Colombia. Las operaciones que tenemos allí se están consolidando y ya en todos los países obtenemos beneficios. En este mercado somos el número uno y en nuestra cuenta de resultados América Latina supone el 20 por ciento de nuestra facturación y el 30 por ciento de nuestras tasaciones. Ahora miramos hacia otros mercados, como EEUU y Europa. ¿Tinsa prepara para el año que viene su desembarco en nuevos países? Sí. Probablemente en Estados Unidos. Ya estamos trabajando en ese país y en Europa, pero quizás desembarcaremos antes en EEUU. Es un mercado complejo y hay que entrar con seguridad. Pienso que tan importante es comprar como luego la integración, y nosotros eso ya lo hemos hecho varias veces y tenemos experiencia. El reto de una empresa como nosotros es ser global, pero a la vez muy local. Nuestro negocio es extraordinariamente local: hay que conocer cada barrio al detalle. ¿Y su objetivo en España? Hacemos un total de 350.000 tasaciones al año a nivel mundial. De éstas, 220.000 tasaciones son en España, que es ese 30 por ciento de cuota de mercado que hablábamos antes. Pensamos que el año que viene ganaremos algo más de cuota dentro de la recuperación que está teniendo el mercado español. Lo que queremos es hacer un plan de crecimiento orgánico en España e inorgánico con adquisiciones en el exterior. ¿Cuál es su principal reto? Convertirnos en la mayor multinacional del mundo, que ya casi lo somos, porque ahora mismo sólo hay cuatro o cinco empresas en EEUU que

facturen por encima de los 100 millones de dólares -89 millones de euros-, que es el nivel de facturación de Tinsa. Así que aspiramos a ser el Inditex de las valoraciones, porque tenemos todas las opciones para serlo. De hecho, hoy en día no hay ninguna empresa de tasación que tenga tanta presencia internacional como nosotros y de manera exitosa. Hemos invertido mucho en herramientas informáticas para ser muy locales en conocimiento y a la vez muy globales con una calidad estandarizada. ¿Cuál es el papel de una tasadora? Cuando un particular o entidad financiera nos pide una tasación hipotecaria viene con un papel, no con una casa. Nosotros tenemos que verificar que detrás de ese papel hay efectivamente una vivienda y que todos los datos que constan son ciertos. Por ejemplo, en la nota registral no suele figurar si se ha producido un cambio de normativa urbanística en la zona y que la vivienda está sometida a un retranqueo. Aparentemente, no pasa nada, porque sigues teniendo tu casa, pero sí tiene consecuencias porque el Ayuntamiento podría impedirte que cambies ni una sola ventana. O sea, que tu casa ha perdido valor y no figura en ningún sitio. Situaciones así ocurren con frecuencia y nuestro trabajo consiste en comprobar todos esos datos como si se tratase de una auditoría técnica y legal antes de fijar el valor. ¿Qué servicios ofrece Tinsa? El grueso de nuestro negocio son las tasaciones hipotecarias de todo tipo de inmuebles, tanto terciarios como residenciales, para clientes particulares, entidades financieras y empresas. Pero también hacemos muchas más cosas: somos una empresa homologada para hacer valoraciones internacionales RICS, hacemos tasaciones para herencias, asesoramiento, judiciales, de barcos y maquinaria o valoraciones de empresas, etc. También somos, a través de Tinsa Certify, un referente en auditorías y certificados energéticos, un tema clave en el sector. Tenemos 600 empleados y una red de 2.000 expertos en tasación. La compañía suma alrededor de 100.000 clientes, entre los que se encuentra más del 90 por ciento de los bancos españoles. Tinsa ha sido testigo en los últimos 30 años del auge y caída del sector residencial en España, ¿cómo ven el mercado inmobiliario ahora mismo? Ahora en España estamos en un proceso de digestión de los activos inmobiliarios después de la crisis. Todavía hay muchos activos en el balance de los bancos. A algunos de estos les costará mucho entrar en valor, sobre

ENTREVISTA

F. V.

“Nuestro reto es convertirnos en

la mayor multinacional del mundo”

“Vamos a entrar en Estados Unidos y en Europa en

2017”

“En España tenemos el 30% de la cuota de mercado del

sector”

24 InmobiliariaelEconomistaENTREVISTA

turismo siempre ha sido el indicador de la recuperación en España. Yo he vivido cuatro crisis y cuando arranca el turismo viene luego la recuperación inmobiliaria. Llevamos dos años de récord de ingresos y de turistas, y eso tiene su efecto en el sector inmobiliario. La demanda actual es de reposición. ¿Qué opciones tienen los mileuristas que quieran acceder a una vivienda por primera vez? De la única forma que pueden acceder a una vivienda es teniendo un trabajo. Ese es el problema más grave que tiene España: la falta de oportunidades para la gente joven. Pero esto se va a arreglar, porque son una generación muy preparada y cuando vuelva la fluidez al mercado laboral subirá la demanda de primera vivienda. Por otro lado, el alquiler está teniendo un mayor dinamismo en España y será una opción para los jóvenes. ¿Cuáles son las perspectivas de crecimiento de la vivienda en España? A nivel global, la vivienda en España está un 41 por ciento por debajo del máximo del precio de la vivienda en 2007. En lo que llevamos de año, el precio medio está creciendo en el entorno del 2 por ciento. Dentro de esa cifra media, encontramos zonas como Madrid y Barcelona, donde no hay oferta suficiente y otros mercados, como Málaga, Mallorca, donde empieza a pasar lo mismo. Pienso que, más que subir, los precios están recuperando la posición perdida, porque se perdió más de lo que tocaba. No creo que veamos un crecimiento de doble dígito en la vivienda en el futuro y, si eso ocurriese, sería malo. El mercado especulativo de la vivienda murió y es difícil ya que vuelva. ¿En qué situación queda el sector inmobiliario después del ‘Brexit’? El Brexit ha pillado por sorpresa incluso a los propios ingleses, pero seguro que llegaremos a un acuerdo con ellos, porque al final siempre se impone la lógica y España es un destino muy bueno frente a otros destinos menos seguros. En mi opinión no va a tener mucho impacto. Sólo si cayera mucho la libra podría afectar a la compra de segunda vivienda y al turismo británico, que es muy importante para la industria hotelera. El Brexit no viene en mal momento para que se enfríe un poquito la demanda. ¿Es un buen momento para comprar una vivienda? Sí. Sobre todo en capitales de provincias importantes vamos a ver crecimiento de precios en los próximos años. El mercado se ha ajustado mucho y creo que es bastante improbable que los precios bajen más.

todo solares, porque están en zonas que hasta dentro de 15 años no van a tener demanda y a día de hoy esos activos no tienen valor. Es algo residual, pero está ahí. Luego hay otra parte importante de activos en manos de los bancos que se irán digiriendo poco a poco a medida que la economía se reactive, y que de hecho ya están saliendo. Según estimaciones del mercado, se venden entre 150.000 y 200.000 activos cada año y, teniendo en cuenta que hay 600.000 activos, pienso que nos quedan entre tres y cuatro años para que se quede reducido a una cantidad marginal. ¿Podemos hablar de recuperación? Nuestra actividad está muy relacionada con el empleo y el Producto Interior Bruto (PIB). Una persona que no tiene trabajo no va a asumir riesgos ni a cambiarse de casa. Es algo de sentido común, pero, cuando lo multiplicamos por 44 millones de personas, es mercado. Durante la crisis la gente ha ahorrado y ahora empieza a salir ese apetito comprador. Lo cierto es que el

F. VILLAR

“El precio medio de la vivienda está creciendo en el entorno

del 2%”

“Nos quedan cuatro años para quedarnos con

un ‘stock’ marginal”


El despacho de abogados Baker & McKenzie se prepara para cambiar de sede en Madrid. Actualmente, la firma se ubica en el número 92 de la Castellana, pero su contrato vence en diciembre del año que viene. Según fuentes de la empresa, han estado trabajando en elaborar un análisis de las prioridades y necesidades que tiene el despacho y a partir de este mes se iniciará el proceso de identificación de inmuebles y negociación con los propietarios. El despacho, que firmó el contrato con Pontegadea a finales de 2014 para instalarse en su actual emplazamiento, necesita alrededor de 7.000 metros cuadrados.

El despacho Baker & McKenzie busca nueva sede en Madrid

Housers ha captado en tan solo 11 días y con la implicación de la financiación necesaria a través de crowdfunding para la construcción del primer edificio residencial en Madrid financiado por este modelo y la posterior venta de sus viviendas. De los 1,04 millones de euros que costará el proyecto, el 72% ha sido financiado por 629 pequeños inversores. El desarrollo constará de cinco viviendas y tres lofts dúplex. El plazo para la venta de las viviendas es de 24 meses y en este tiempo la rentabilidad neta calculada alcanzará el 27,94 por ciento, beneficio que se repartirá en dividendo entre los participantes.

Housers construirá el primer edificio mediante ‘crowdfunding’

BREVES

En el primer semestre del año, Quabit ha logrado recortar sus números rojos un 45,3 por ciento gracias a la dación de viviendas. Así, la inmobiliaria que preside Félix Abánades, registró hasta junio unas pérdidas de 3,29 millones de euros, frente a los 6,32 millones del mismo periodo del año pasado. Además de disminuir su pasivo, el traspaso de activos también impactó positivamente en su cifra de negocio, que se situó en 21,07 millones, multiplicándose por cinco. El balance saneado de la compañía ha llevado a Arcano a mantener la recomendación positiva sobre la inmobiliaria, que tiene un potencial alcista del 66 por ciento en bolsa.

Quabit recorta pérdidas y mantiene su potencial alcista

La cadena de electrónica Media Markt abrirá un flagship store en el centro de Madrid en los antiguos Cines Madrid. La firma, que está pendiente de obtener las últimas licencias, contará con una tienda de 2.500 metros cuadrados en el nuevo espacio comercial que se está construyendo en el antiguo convento de Plaza del Carmen, a unos cinco minutos de la Puerta del Sol, donde competirá cara a cara con Fnac y El Corte Inglés. El grupo, que apuesta ahora por grandes tiendas en el centro de las ciudades, utilizará probablemente este espacio para instalar un nuevo concepto de tienda digital.

Media Markt abrirá una tienda insignia en los Cines Madrid

Inmobiliaria26 elEconomistaOPINIÓN

Seguro de alquiler, mucho más que el riesgo de impago

Muchos datos animan a pensar que el mercado del alquiler en España debe seguir creciendo: La rentabilidad directa

de la operación de alquiler para el

propietario ya es mayor que la que obtendría de una

inversión en renta fija

César Crespo

Subdirector general de Negocio de Mutua de Propietarios Hay muchos datos que animan a pensar que el

mercado de alquiler en España debe seguir creciendo en los próximos años: La rentabilidad directa de la operación para el propietario ya es mayor que la que obtendría de una inversión en

renta fija; La tasa de movilidad en España está por debajo de la europea, y la lógica de la economía indica que debería producirse una convergencia que favorecería una movilidad residencial de alquiler; La tasa de jóvenes viviendo en casa de sus progenitores en España está muy por encima de la media europea. En la medida que se consolide la recuperación económica, esa divergencia debería disminuir, la legislación desfavorable en términos impositivos a los pisos vacíos, etc.

En cuanto a números, en 2015, según la Encuesta Continua del Hogar (ECH) del INE, en España había 18.346.200 hogares, de los cuales, un 77,3 por ciento estaban ocupados en régimen de propiedad y el 17,5 por ciento en alquiler. Igualmente, el Ministerio de Fomento informaba de que 2014 se cerró con un parque de 25.492.335 viviendas. Eso indicaría un volumen de 3,2 millones de hogares y de alrededor de 4,6 millones de viviendas alquiladas en España. Aunque, es más difícil trasladar dichos datos a operaciones de alquiler nuevas cada año, si usamos como referencia los datos del artículo de J. Antonio Módenes, Movilidad residencial, trabajo y vivienda

en Europa, podríamos aproximarlas a un intervalo de entre 0,5 y 0,7 millones de nuevos contratos anuales.

Los riesgos del alquiler Toda operación de alquiler entraña unos riesgos para el propietario de la vivienda. El más evidente es el de impago de las rentas y el periodo hasta recuperar el dominio del inmueble. Este riesgo correlaciona directamente con la solvencia del inquilino. Por eso, hasta ahora los contratos de alquiler imponían unas condiciones de garantía de la solvencia del arrendatario, que se materializaban en una serie de cargas que recaían sobre su espalda: fianza, depósitos mensuales, avales bancarios, etc.

Pero por otra parte, la realidad también nos dice que el 25 por ciento de los hogares en España están ocupados por una única persona -fuente: ECH 2015 INE-, que el 48 por ciento de los inquilinos en España tienen menos de 35 años -fuente: Indicadores del Mercado de la Vivienda del Banco de España-, o que el 45 por ciento de las familias españolas no consiguen ahorrar más de 100 euros al mes -fuente: informe Genworth-. Todos estos datos nos hablan de familias que quizás sí pueden pagar un alquiler mensual adecuado a sus necesidades, pero que tendrán previsiblemente dificultades para poder acumular las mensualidades requeridas -fianzas + depósitos + primer mes de renta para entrar a vivir- o conseguir las garantías bancarias


-aval- para garantizar su solvencia ante el arrendador de una nueva vivienda. Ante esta situación existe un elemento facilitador en el mercado. En 2003, Mutua de Propietarios introdujo el seguro de protección de pagos de alquiler en España, y desde entonces otras compañías han pasado también a ofrecerlo. Este producto le permite al propietario no cargar la garantía de solvencia sobre la espalda del potencial inquilino, sino trasladarla a una compañía de seguros a cambio de una prima proporcionada que paga él. La tasa de esa prima varía según los casos, pero orientativamente, casi siempre queda por debajo de dos semanas de renta. Por tanto, si gracias al seguro el propietario consigue reducir en dos semanas el periodo que el piso está deshabitado -al no pedir tantas condiciones de fianzas, depósitos, avales, etc., a un potencial interesado-, la póliza le habrá salido gratis o incluso ganará dinero. Sólo con acortar el periodo que el piso está vacío en dos semanas, ya le sale directamente rentable la operación. Y el acortamiento nace de la ampliación de la base de inquilinos elegibles.

El seguro de protección de pagos es un seguro que técnicamente mitiga el riesgo de impago del inquilino por un periodo de 6, 9 ó 12 meses, el de daños por actos vandálicos del inquilino y los gastos jurídicos derivados de la acción judicial para el desahucio del moroso. Recientemente han salido al mercado empresas con ofertas de garantía de cobros de alquiler, pero que no son seguros como tales y, por tanto, no tienen el respaldo del control de la DGS, ni la garantía que esto representa. Hay que prevenir a los propietarios de inmuebles para que se informen bien del servicio o producto que les están vendiendo.

Volviendo al seguro, hay que señalar dos aspectos más en su propuesta de valor como facilitadora del mercado de alquiler. La primera se refiere al coste de la tranquilidad. Un estudio de BME

-“El largo plazo, un brillante aliado de la inversión en bolsa” de J. Garrido y D. J. García- analizando la rentabilidad de la renta variable y la deuda pública entre los años 1980 y 2010, concluía que, para periodos de 5 años, el sacrificio de rentabilidad que había que pagar para eliminar el riesgo de la renta variable, era aproximadamente del 22 por ciento. Eso es lo que los inversores profesionales pagaban por invertir en renta fija soberana en lugar de renta variable. Pues bien, el coste de eliminar el riesgo de impago -el más importante en una operación de alquiler- contratando el seguro de protección de pagos de alquiler, es un orden de magnitud inferior -alrededor del 4 por ciento sólo-. Es decir, desde un punto de vista puramente financiero, el seguro es un gran aliado del ratio rentabilidad-riesgo para el propietario.

Y por último, una consideración para los propietarios y agentes inmobiliarios que actúan bajo esquemas de rentabilidad, marketing y competencia: el potencial inquilino, evidentemente, estudiará varios pisos antes de decidirse por uno. ¿Cuál escogerá? ¿El que le impone la acumulación de varias mensualidades entre fianzas, depósitos y primer mes de renta, o el que limita al máximo esas cargas? También para competir en el mercado de alquiler, el seguro de protección de pagos de alquiler es un arma muy efectiva.

Para concluir, el seguro de protección de pagos de alquiler tiene una propuesta de valor clara que va más allá de la tradicional función del seguro como mitigador de riesgos, y que entra en su papel de acelerador de operaciones inmobiliarias. El crecimiento que está experimentando anualmente confirma que el mercado también lo ve así. El futuro cercano lo vemos prometedor, con un crecimiento mantenido y una fase de maduración con nuevos servicios asociados a la operativa del día a día del propietario, del inquilino y del agente inmobiliario.

El coste de eliminar el riesgo de impago contratando un seguro de protección de pagos de alquiler es de alrededor del 4 por ciento. Desde un punto de vista financiero, el seguro es un gran aliado del ratio rentabilidad-riesgo

César Crespo

Subdirector general de Negocio de Mutua de Propietarios


EVA. M. MILLÁN

LA VIVIENDA EN LONDRES EVITA EL CAOS TRAS EL ‘BREXIT’Por el momento no se ha vivido un hundimiento del residencial a gran escala, pero ya hay datos que demuestran que el divorcio con la UE ha empezado a notarse en el apetito de los potenciales compradores

INTERNACIONAL

ISTOCK

La alargada sombra del referéndum sobre la continuidad de Reino Unido en la Unión Europea sobre la industria inmobiliaria se ha convertido en uno de los principales quebraderos de cabeza de un Gobierno

obligado a resolver la crisis de un mercado aquejado de falta de suministro, lastrado por los errores estratégicos del pasado y marcado por un alza de precios que amenaza con excluir del mercado a millones de ciudadanos.

El ladrillo constituye tradicionalmente un sector alérgico a la incertidumbre, por lo que las dudas proyectadas por el plebiscito hicieron sospechar lo peor cuando el escrutinio del 23 de junio confirmó el escenario más temido por el Ejecutivo, Banco Central, constructoras y agencias de la propiedad. Si la tendencia venía siendo a la baja ya desde marzo, cuando las transacciones se habían agilizado para evitar las subidas tributarias que entraron en vigor el mes siguiente, la confirmación del Brexit podría constituir la última gota para una industria en plena crisis de identidad.

Transcurridas diez semanas del terremoto que se llevó por delante a la plana mayor de la política británica, el mercado inmobiliario parece haber esquivado el apocalipsis vaticinado por los defensores del statu quo. Las ventas han caído, sí, como también el número de hipotecas aprobadas, que se

encuentran al menor nivel en año y medio, pero, de momento, el hundimiento a gran escala

anticipado por expertos tanto independientes como del Gobierno no ha tenido lugar.

La industria, con todo, haría bien en cuidarse de proclamar victoria y, sobre todo, de bajar la guardia. Si algo caracteriza los primeros lances del panorama post-referéndum es la imposibilidad de emitir un diagnóstico certero y, mucho menos, de predecir tendencias. La economía en sí misma presenta un cuadro de contrastes que, cuando menos, mantiene confundidos a los analistas y dificulta la articulación de respuestas, tanto por parte del sector privado, como de una Administración forzada a hallar soluciones a los problemas

29 InmobiliariaelEconomistaINTERNACIONAL

estructurales que atañen a un mercado clave para la continuidad de Reino Unido como una de las potencias del continente.

Para empezar, aunque los indicadores con los que contamos hasta ahora cubren las semanas posteriores a la histórica votación, dada la proximidad temporal de la misma, no es menos cierto que la mayoría de las decisiones en la materia habrían sido adoptadas antes del 23 de junio. En este sentido, sí se podría deducir que el Brexit se ha dejado notar: en julio, primer mes íntegro tras la votación, el volumen de hipotecas aprobadas por bancos y sociedades inmobiliarias cayó un 12,4 por ciento en relación al mismo período del año anterior. Así, las 60.912 autorizadas, de acuerdo con datos del Banco de Inglaterra (BoE, en sus siglas en inglés), suponen más de tres mil menos que la cifra de junio y obligan a remontarse a enero de 2015 para encontrar un precedente inferior. Un vistazo al montante aprobado por los grandes bancos británicos ofrece un panorama aún más inquietante, puesto que, según un análisis de la Asociación de Banqueros Británicos (BBA), el total prestado para la compra de vivienda por parte de los gigantes financieros en julio fue un 18,6 por ciento inferior al mismo mes de 2015, lo que evidencia no sólo las reticencias de los compradores, sino el recelo mismo de las entidades a abrir el grifo.

Cae el interés de potenciales compradores Los economistas asumen que la caída está inevitablemente relacionada con la incertidumbre derivada de un resultado, el del divorcio de Bruselas, con el que no sólo no se había contado, sino que ha sembrado más dudas que nunca en torno al estatus político y, vitalmente, a la fórmula comercial que adoptará Reino Unido una vez abandone definitivamente la Unión Europea. Los registradores de la propiedad han detectado ya que el interés de potenciales compradores ha decaído notablemente desde que se conociese el veredicto de las urnas. Su peso se ha dejado notar en una aparente reducción de la disposición de los hogares a comprometerse a grandes desembolsos, si bien de acuerdo con la economista jefe de la BBA, “todavía es pronto para determinar parámetros”, sobre todo, una vez más, porque “muchas decisiones se habrían adoptado antes del referéndum”.

tampoco mantiene el nivel de hace un año, pues la cantidad de viviendas vendidas cayó en un 1 por ciento -16.000 menos que en el mismo período del año anterior-. Además, los datos relacionados con la solicitud de hipotecas están considerados como un indicador más a largo plazo, pues reflejan los primeros movimientos del proceso de compra, a diferencia de las cifras de propiedades vendidas, que dan cuenta de la fase final y, en consecuencia, de decisiones adoptadas con notable anterioridad.

Teniendo en cuenta este matiz, el mercado estaría iniciando una tónica a la baja y, según el responsable económico de Pantheon Macroeconomics en Reino Unido, Samuel Tombs, “los datos de las hipotecas en julio facilitan evidencias claras de que el Brexit ha creado una reticencia en los hogares a empeñarse en grandes compromisos financieros”. Así, variables que miden la temperatura del consumidor, como el gasto, indican que los británicos no han asimilado aún la ruptura con Bruselas, un fenómeno que se considera simplemente cuestión de tiempo.

A juicio de Howard Archer, de IHS Global Insight, la tendencia se empezará a materializar a medida que la capacidad adquisitiva decaiga por la devaluación de la libra, del alza de los precios y de un mercado laboral menos boyante. Además, los parámetros reales deberán superar la prueba del verano, un período habitualmente de menor actividad para la industria inmobiliaria, por los que los analistas del sector prefieren esperar a los datos de septiembre y octubre para calibrar la tónica impuesta por el Brexit. Cualquier fluctuación generará una importante preocupación para un país que ha tenido tradicionalmente en la vivienda una fuente constante de inestabilidad, capaz de generar burbujas que, cuando estallaron, provocaron recesión e, incluso, la caída de gigantes como Northern Rock.

Antes del referéndum, la imparable subida de precios amenazaba con reeditar los males del pasado, puesto que la lenta mejora de los salarios no se correspondía con el aumento del coste de la propiedad, especialmente en el sureste de Reino Unido. Consumada la intervención radical del BoE con una bajada de intereses al inédito 0,25 por ciento, la pelota está ahora en el tejado del Gobierno, que sigue sin dar respuesta al problema estructural de Reino Unido: la falta de suministro.

Imagen de la ‘City’ londinense. GETTY

No en vano, Persimmon, la segunda constructora británica, registró un aumento de un 29 por ciento en los beneficios del primer semestre y mantiene que el interés desde la confirmación de la ruptura ha sido “robusto”.

Igualmente, los datos de la Agencia Tributaria británica correspondientes a julio no evidencian un claro impacto como consecuencia del Brexit, pero dejan claro que la tendencia


Las compraventas de vivienda registradas en el segundo trimestre del año han alcanzado las 107.838 operaciones, el mayor número de transacciones trimestrales de los últimos cinco años, concretamente desde el primer trimestre de

2011, según los últimos datos facilitados por el Colegio de Registradores de España. Con respecto al trimestre precedente se ha incrementado el número de compraventas un 8,5 por ciento, mientras que en datos interanuales la tendencia positiva se intensifica, pues con relación al mismo trimestre de 2015 se ha producido un fuerte incremento del 23,7 por ciento. Los datos interanuales acumulados al segundo trimestre confirman también esta tendencia positiva, mostrando que en los últimos doce meses se han inscrito

EL ECONOMISTA

LA COMPRA DE CASAS, EN SU MEJOR MOMENTO EN CINCO AÑOSLas operaciones de compraventa de vivienda registradas en el segundo trimestre alcanzan las 107.838 operaciones, el mayor número de transacciones desde el primer trimestre de 2011. El crecimiento interanual es del 23,7 por ciento

EL TERMÓMETRO

384.082 operaciones, aumentando en 20.651 con respecto a los resultados interanuales acumulados del trimestre anterior.

Por otro lado, la vivienda nueva, tras un largo período en mínimos históricos, ha presentado la segunda subida intertrimestral consecutiva (0,8 por ciento), al registrarse 19.547 compraventas (18,1 por ciento del total), mientras que la vivienda usada se incrementó más (10,3 por ciento sobre el trimestre anterior), alcanzando las 88.291 operaciones (81,9 por ciento del total).

Compras de extranjeros El peso de compra de vivienda extranjera aumenta ligeramente durante el segundo trimestre en términos relativos, al presentar una tasa del 13,4 por ciento sobre el total de compraventas inscritas, cercano a máximos históricos. Esto ha dado lugar a cifras en torno a 14.000 compras trimestrales. En términos interanuales se alcanza un 13,4 por ciento de compra por extranjeros, que supone el máximo histórico de resultados interanuales, dando lugar a una cifra superior a las 51.500 compras de vivienda anuales por extranjeros. Por nacionalidades, continúan encabezando la clasificación los británicos con un 19,7 por ciento de las compras realizadas -21,9 por ciento en el primer trimestre, siendo el segundo trimestre consecutivo con pérdida de peso relativo-, ascendiendo a la segunda posición los alemanes con un 7,4 por ciento, seguidos de franceses con un 7,1 por ciento, suecos con un 6,9 por ciento, italianos con un 6 por ciento, y belgas con un 5,6 por ciento. Estas seis primeras nacionalidades alcanzan más de la mitad del total de compras de vivienda por extranjeros.

Por otro lado, los registradores indican que las certificaciones de vivienda por inicio de ejecución de hipoteca del segundo trimestre han sido 11.470, con un ligero incremento trimestral del 3,7 por ciento. Sin embargo, se mantienen en mínimos desde su inclusión en el estudio, representando un descenso del 31,8 por ciento sobre el mismo período de 2015. Por nacionalidad, el 91,6 por ciento de las certificaciones son nacionales y el resto de extranjeros.

2015Segundo trimestre

87.177

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

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0

2016Segundo trimestre

INCREMENTO 23,7%

Compraventas de viviendas registradas

107.838

Fuente: Registradores elEconomista

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

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La absorción en el segundo trimestre ascendió a 130.000 m² en Madrid, un 27% más, a pesar de no cerrarse ningún gran contrato debido a la falta de producto ‘prime’ y la intensa actividad de otros años

El mercado de oficinas es uno de los mejores termómetros de la economía de un país. La obtención de buenos datos en este sector es sinónimo de que las cosas empiezan a andar bien en el entramado empresarial y eso es lo que está pasando precisamente ahora. De hecho, la absorción de superficies de

oficinas en Madrid ascendió a 130.000 m² en el segundo trimestre del año, según el informe de la consultora inmobiliaria Savills. Esta cifra arroja un crecimiento del 27 por ciento respecto al mismo periodo de 2015, a pesar de que en los seis primeros meses del año no se ha producido ninguna mega operación -más de 10.000 metros cuadrados-. El acumulado semestral también resiste a la ausencia de grandes contrataciones, pues el crecimiento se situa en un 5 por ciento. “Esto es una muy buena señal. Se están cerrando más operaciones pequeñas, lo que demuestra que el sentimiento en el mercado es positivo y se confía en la buena evolución de la economía a pesar del año que llevamos, marcado por la incertidumbre política”, explica Ana Zavala, directora de Agencia Oficinas en Savills.

Los motivos por los que no se están dando operaciones de más de 10.000 metros cuadrados son varios. Por un lado, se encuentra la escasez de producto de calidad, que es precisamente lo que demandan las grandes empresas y ahora mismo “sólo lo encuentran fuera de la M30”, indica Zavala, que aclara que otro factor clave es la evolución de los precios. “Durante los últimos cuatro años las rentas han caído y han tocado suelo. Ahora están empezando a subir, por lo que ya se lo piensan más a la hora de hacer un cambio”, explica la experta.

Además, durante los últimos tres años ha habido mucho movimiento en este mercado, ya que empresas como EY, KPMG, OBS o BNP Paribas han realizado importantes mudanzas en la capital. De hecho, el año pasado las mega operaciones representaron el 20 por ciento de la absorción semestral, por lo que es lógico que tras varios ejercicios de intensa actividad ahora se haya frenado.

Zavala apunta también a otro hecho relavante que sin duda está muy relacionado. “Nos encontramos en un momento único en este mercado, ya que en pocos meses va a haber en Azca una oferta disponible de unos 100.000 metros cuadrados y todos de buena calidad”. Una disponibilidad de estas alturas puede compararse únicamente con la que se dio cuando se levantaron las cuatro torres, si bien en este caso el proceso fue mucho más escalonado. Sería lógico pues que las grandes compañías estén esperando o ya en negociaciones con los propietarios de esos inmuebles para conseguir

ALBA BRUALLA

LA AUSENCIA DE MEGA OPERACIONES NO FRENA LA CONTRATACIÓN DE OFICINAS

CONSULTORÍA

F. VILLAR


Fuente: Savills Research. (*) Sin Ciudad Financiera. (**) Sin Torre Picasso. elEconomista

Actividad en el sector de oficinasPrincipales Operaciones - Mdo. Usuarios 2T 2016

USUARIO

Banco popular-e

Caf Signalling

Manpower Group

Coca-Cola

Pernord Ricard

Aegon

ZONA

Zona Este

A-1

Área urbana

A-2

Zona Este

Campo de las Naciones

SUPERFICIE (M2)

8.100

5.600

4.700

4.300

4.200

3.600

SECTOR DE ACTIVIDAD

Banca

Ingeniería

Servicios

Industria-Fabricación

Industria-Fabricación

Seguros

Principales Operaciones - Mdo. Inversión 2T 2016

Volumen de inversión por trimestre

USUARIO

P.E. Las Mercedes

Portfolio Inmoseguros

O'donnell, 12

José Abascal, 45 *

Ríos Rosas, 24

ZONA

A-2

Área urbana

Área urbana

Área urbana

Varias localizacionesperiferia

COMPRADOR

Green Oak

Meridia Capital

Mutualidad de la Abogacía

Inm. Colonial

Arcano

VENDEDOR

Standard Life

Segur Fondo

Grupo Zeta

Confidencial

Felop

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500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

2000 01 02 03 04 05 06 07 08* 09 10 11 12** 13 14 15 2016

1T 2T 3T 4T

un puesto en el corazón del distrito financiero de Madrid. Sin embargo, Zavala plantea una duda. ¿Estará la demanda dispuesta a pagar las rentas que van a pedir sus propietarios por estas oficinas después de haber realizado una inversión importante en los mismos?.

Las rentas que van a alcanzar los inmuebles que ahora mismo se están rehabilitando en esa zona van a moverse entre los rángos más altos, indica la experta. Ahora mismo en los edificios más prime de la capital se está pagando alrededor de 30 euros por metro cuadrado -algunos incluso rozan los 35 euros-. Eso sí, tienen que ser perfectos. Con buena ubicación, generalmente en la Castellana, entre Colón y Gregorio Marañón, y haberse sometido a una rehabilitación completa, con las mejores certificaciones ambientales y con párking. La Torre Serrano 47, propiedad de Infinorsa, o edificios históricos como La Pirámide, en Castellana 31, son algunos de los inmuebles con las rentas más elevada de Madrid.

“Si no inviertes capex en un inmueble no vas a lograr rentas máximas, siempre te vas a mover en la media”, asegura Zavala. En el mercado de clientes, los sectores que están dispuestos a pagar los precios más elevados son los relacionados con el mundo financiero y los servicios profesionales. Banca privada, consultoría, agobados... Todos ellos necesitan mucha representatividad. Sin embargo, otro tipo de empresas pueden ahorrarse los siete u ocho euros por metro cuadrado que diferencian la renta de un activo prime situado en CBD de otro situado fuera del distrito financiero, pero con las mismas calidades.

Más operaciones desde el año 2013 En cuanto al número de operaciones, el informe de Savills refleja que el mercado mantiene un crecimiento interanual ininterrumpido desde finales del año 2013, lo que refuerza la sensación de expansión. La variación respecto al segundo trimestre de 2015 alcanza un 22 por ciento y la comparativa de la cifra semestral, cerca del 15 por ciento.

Casi el 40 por ciento de los nuevos contratos fue de espacios de trabajo de entre 500 y 3.000 metros, arrojando una media de superficie contratada de 760 m². “Si eliminamos las operaciones más grandes del análisis, tenemos un incremento del 30 por ciento de absorción respecto al mismo periodo del año pasado y una superficie media que ha descendido desde el inicio de la serie histórica, en el 2000, un 6 por ciento”, según explica Zavala, que añade que “los nuevos modos de trabajo, como hot desks o tiempo de teletrabajo, vinculan estrechamente las posibilidades que permiten las nuevas

CONSULTORÍA

Las rentas han tocado suelo y en

tendencia alcista las empresas se piensan más las mudanzas

En pocos meses Azca tendrá unos

100.000 m² de oferta disponible

de alta calidad

Las megaoperaciones supusieron el 20%

de la absorción semestral en 2015

Las rentas máximas en Madrid rondan los

30 euros por m², llegando incluso a

los 34 euros


0

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MADRID IN OUT

Fuente: Savills Research. elEconomista

Las pequeñas operaciones mantienen el mercadoDistribución de operaciones por rangos de renta (1er semestre 2016, %)

<10€

<500 500-1.000 1.000-3.000 3.000-5.000 >5.000

10€-15€ 15€-20€ 20€-25€ 25€-30€ 30€-35€ >35€

340 operacionesRenta media: 14 €/m2/mes

180 operacionesRenta media:

17,5 €/m2/mes

160 operacionesRenta media:

10,4 €/m2/mes

MADRID IN OUT

Distribución de operaciones por rangos de superficie (1er semestre 2016, %)

340 operacionesSuperficie media:

755 m2


650 m2


910 m2

tecnologías con la optimización, flexibilidad y multifuncionalidad de espacios, lo que facilita implantaciones más eficientes y repercute directamente en ahorro de espacio y, por consiguiente, de renta”.

En cuanto a superficie disponible, junio cerró con cerca de 1,37 millones de metros cuadrados vacíos, lo que representa una tasa de disponibilidad del 10,5 por ciento, continuando la tendencia en descenso. La comparativa respecto al trimestre anterior muestra un decrecimiento del 3 por ciento en el total de Madrid y del 4 por ciento en la periferia, donde la falta de espacio de calidad en el centro de la ciudad está dirigiendo la demanda, sobre todo en los rangos de mayor superficie. El 82 por ciento de las operaciones de más de 3.000 m² se firmaron fuera del anillo de la M-30, mientras que el mercado global dejó la cifra en casi el 55 por ciento.

En los próximos 18 meses se espera la incorporación de unos 160.000 m² nuevos o renovados al mercado, de los que más del 85 por ciento se localizará dentro de la M-30 y con especial atención por parte de las compañías inmobiliarias a la eficiencia y calidad de espacios cada vez más requerida por la demanda. “Esto aliviará la escasez de superficie disponible de calidad en la ciudad, especialmente urgente en espacios grandes ya que una empresa en busca de una sede de 5.000 m² dentro de la M-30 actualmente sólo dispondría de una decena de opciones en este momento”, comenta Zavala.

En cuanto a rentas, a pesar de que se mantiene un mayor número de contrataciones en la periferia, el valor medio de cierre del mercado en edificios empresariales se acerca en este segundo trimestre al registrado a finales de año 2015 tras un primer trimestre de caída debido al fuerte incremento de contratación en zonas fuera de la M-30, regresando de este modo a una situación estable.

Los valores teóricos continúan estables en todas las demarcaciones y categorías de edificios, si bien en prime CBD existe cierta presión alcista por los acuerdos firmados muy por encima de los 27 euros por m² al mes. Desde enero, cuatro operaciones superan los 30 euros, mientras que en el total anual de 2015 había solo seis entradas. En cualquier caso, el volumen de operaciones en los rangos más altos es todavía escaso para respaldar un incremento del nivel teórico.

Aunque “entre enero y junio el temido vacío institucional ha ralentizado las operaciones y la sensación de mercado ha sido de freno, la comparativa interanual avanza en positivo a pesar de ello y de la ausencia de megaoperaciones, lo que anima al optimismo”, concluye Zavala.

CONSULTORÍA

■ En el mercado global, las operaciones entre 10-15 euros por m² continúan siendo las más frecuentes. Sin embargo, dentro de la M-30 el grupo más voluminoso es de 15-20 euros por m² y fuera de la M-30 tan solo el 5 por ciento se sitúa entre 15-20 euros por m². ■ Las operaciones de rentas más altas dentro de la M-30 se localizan en el segmento ‘prime’, concretamente en el Paseo de Recoletos y Paseo de la Castellana: CBD (Castellana, AZCA, CTBA y Salamanca) y Área urbana (Salamanca). ■ Las operaciones de rentas más altas fuera de la M-30 se localizan en Pinar de Chamartín, Arturo Soria, Paus y Campo de las Naciones. ■ En el primer semestre la superficie media contratada en Madrid ha ido en descenso. Concretamente cae un 22 por ciento respecto al promedio de la serie histórica. Esta cifra puede darse porque las empresas que cierran las operaciones son de tamaño más pequeño y también puede estar vinculado con la optimización de espacio y los nuevos modos de trabajo que se han ido implantando a lo largo de los últimos años. Las nuevas tecnologías permiten también crear ambientes polivalentes y flexibles. ■ De las 340 operaciones que se dieron en el primer semestre, 180 se han producido dentro del Distrito Financiero, con una superficie media de 650 m² y 160 fuera de CBD con 910 m² de superficie.

Los datos clave del primer semestre


¿Es necesaria la flexibilización de los usos urbanísticos?

La complejidad de la regulación, la

cantidad de informes necesarios y la

voluntad política, hacen prácticamente

inviable una modificación lógica de

los usos del suelo que sería buena para el

mercado

José Manuel Serrano Alberca

Presidente de Serrano Alberca & Conde En nuestro país, la planificación urbanística es muy

rígida. La Ley del Suelo 8/2007, de 28 de mayo y su Texto Refundido RDL 2/2008, de 20 de junio, así como las leyes del suelo de las Comunidades Autónomas, establecen unas normas sobre la

planificación del suelo difíciles de modificar para un cambio de usos. La Ley del Suelo del Estado en el Título II regula la base del régimen del suelo fundada en los dos regímenes básicos del suelo urbano y suelo rústico aunque, como luego veremos, las leyes de las Comunidades Autónomas siguen contemplando el suelo urbanizable como una de las formas de clasificación del suelo.

La ley del Estado no regula la planificación urbanística, que es competencia de las Comunidades Autónomas; sin embargo, sí establece unos determinados principios, como son las situaciones básicas del suelo, la utilización del suelo rural, la actuación de transformación urbanística, el seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano y las operaciones de distribución de beneficios y cargas, entre otras.

La planificación se regula en las leyes de las Comunidades Autónomas. Por ejemplo, la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid 9/2001, de 17 de julio, en su art. 13 regula la clasificación del suelo y añade, como hemos dicho, una diferencia en relación

con la Ley del Suelo del Estado de 2008, pues en aquélla el suelo puede ser urbano, urbanizable y no urbanizable de protección.

El Título II de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid regula el planeamiento urbanístico, que es un procedimiento o proceso que determina y prescribe el uso del suelo. La regulación de este planeamiento, compleja y rígida, establece que el suelo para transformarse en suelo urbano necesita la aprobación o modificación de planes generales, planes de sectorización o planes parciales, aparte de otros instrumentos de menor importancia.

Uno de los puntos fundamentales o determinaciones estructurantes es el régimen de usos de suelo. La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, en su art. 38, regula esta cuestión, que se recoge de forma similar en los artículos correspondientes de las otras leyes comunitarias. Un plan puede tener diferentes usos, fundamentalmente el uso de viviendas, el uso terciario o comercial. Esta determinación viene impuesta en los planes generales y desarrollada en los planes de sectorización y en los planes parciales. Si se observa la complejidad de la regulación de esta materia, veremos cómo nuestra legislación urbanística es muy poco flexible porque una vez que en el plan general se han determinado unos usos concretos, viviendas, comercial o


terciario, estas determinaciones conllevan una serie de obligaciones diferentes en cada uso; por ejemplo, la obligación de establecer escuelas o usos dotaciones concretos y diferentes para cada uno de los usos que quedan plasmados en los actos de planeamiento y que son difíciles de modificar. Si tenemos en cuenta además la cantidad de informes sectoriales que los planes generales y parciales exigen para su aprobación o modificación, tanto por la Comunidad respectiva como por los Ayuntamientos.

Esta situación hace que muchas veces el planeamiento haya determinado unos usos concretos, por ejemplo el industrial o terciario, que dada la larga tramitación de los planes, algunas veces hasta 5 ó 6 años, hacen que los usos previstos en los planes no se correspondan con la realidad del mercado, es decir, que un plan en el que haya previsto solo uso industrial o uso terciario después de haberse realizado los gastos de urbanización muy costosos, no puede desarrollarse porque en ese momento no haya demanda de estos productos con el consiguiente perjuicio de los propietarios que ven que después de haber hecho grandes inversiones en urbanizaciones, ese suelo no les sirve para nada.

Un caso concreto de este supuesto se da en Alcobendas, donde el Sector Valdelacasa, urbanizado hace más de 5 años, no se ha desarrollado en absoluto porque hay en el mercado un exceso de terreno o de construcciones comerciales o industriales y, por tanto, no existe demanda para este producto. Este terreno, por su situación, tendría sin embargo una importante demanda de uso residencial.

¿Sería posible transformar ese suelo inutilizado en uso residencial cuando el mercado en el momento actual así lo

demanda? La lógica nos diría que sí, que no debería ser muy difícil que por los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas pudiera modificarse el uso de esos suelos desaprovechados con la urbanización ya completada. Pero este planteamiento de acuerdo con nuestra legislación es prácticamente imposible. La cantidad de informes necesarios para esta modificación, sin contar con la voluntad política de hacerlo, hace prácticamente inviable que una modificación lógica, que sería buena para el mercado, se produzca.

En otros países de nuestra cultura, en los planes se permite una mayor flexibilidad, de tal manera que las previsiones urbanísticas para usos del suelo permitan atender la demanda en cada momento concreto, y ello se hace a través de una normativa más flexible que permita la aprobación en los planes de usos alternativos según la demanda del mercado, previendo de antemano las obligaciones que sean necesarias para ello sin exigir, como es el caso de nuestro país, modificaciones de los planes generales cuyo trámite ha de recorrer un largo camino que asusta a quien pretende hacerlo, sobre todo en la situación de inestabilidad política de los Ayuntamientos y de las Comunidades Autónomas.

En conclusión, muchos terrenos urbanizados no se desarrollan causando una pérdida económica para los propietarios y para la propia Administración porque nuestras leyes urbanísticas imponen unos criterios para el uso del suelo muy rígidos. Una solución sería que en los propios planes generales se pudiera prever el cambio de usos de una manera más sencilla a la que actualmente regula nuestra legislación. Ya sabemos que éste no es un tema sencillo, pero habría que darle una solución a medio plazo en nuestras leyes urbanísticas.

Muchos terrenos urbanizados no se desarrollan causando una pérdida económica para los propietarios y para la Administración porque nuestras leyes urbanísticas imponen unos criterios para el uso del suelo muy rígidos

José Manuel Serrano Alberca

Presidente de Serrano Alberca & Conde


Si hace casi tres años mencionabas el término socimi nadie sabía muy bien que era eso. Sin embargo, después de la operación estrella de este verano, la compra por parte de la socimi Merlin de Metrovacesa, ya todo el mundo se ha familiarizado con el argot al convertirse la socimi Merlin, el

pasado 21 de junio, en la mayor compañía inmobiliaria española que cotiza en el Ibex 35.

Las sociedades cotizadas en el mercado inmobiliario son una copia casi exacta de los Real Estate Investment Trust (Reit), vehículos financieros que

¿HAY QUE CAMBIAR LA LEY QUE REGULA LAS SOCIMIS?

LUZMELIA TORRES

Aunque algunos piensan que es mejor no tocar lo que funciona, sí se podrían hacer algunos cambios para mejorar; por ejemplo, en el tema de la aportación de activos con un tratamiento fiscal neutro

TENDENCIA

ANA MORALES


Distribución del GAV por tipología de activo (2015)Hoteles59%

Centros Comerciales69%

Residencial7%

Tree Porfolio31,1%

Logística4,6%

Otros5,6%

Hoteles6,6%

Residencial4,8%

Oficinas36,2%

Centros com.11,3%

Logística7%

Oficinas17%

Residencial12%

elEconomistaFuente: CNMV.

Oficinas29%

Logística15%

Retail12%

Oficinas72,19%

TENDENCIA

nacieron en Estados Unidos y que fueron replicados en todo el mundo, para canalizar las inversiones inmobiliarias a través de sociedades cotizadas en bolsa. Las socimis están enfocadas a la obtención de beneficios a través del alquiler de los inmuebles con los que invierten. A diferencia del inversor típico español, los gestores de las socimis no sólo compran y venden, sino que también se implican en la gestión de la propiedad de los inmuebles, incluso invierten en la rehabilitación de los edificios que posteriormente ponen en alquiler.

En 2009, el Gobierno pensó que los Reits podrían ser el impulso que necesitaba el sector inmobiliario español para recuperar la buena marcha del sector y el 26 de octubre de 2009 fue publicada en el Boletín Oficial del Estado la normativa que articulaba las socimis. La base de estas sociedades es que obligatoriamente tienen que cotizar en bolsa. Esto ya implica una transparencia en sí para cumplir con todas las exigencias de información que los mercados exigen a las sociedades cotizadas: accionistas, cuentas trimestrales, gobierno corporativo, etc. Además, las socimis españolas que se crearon en 2009 estaban obligadas a constituirse con un capital inicial de 15 millones euros, dedicar el 90 por ciento de la inversión a activos inmobiliarios destinados al alquiler y repartir dividendos entre sus accionistas. Para evitar las tentaciones especulativas se pedía a los accionistas de estas sociedades que mantuvieran sus inversiones en cartera durante un mínimo de cinco años. Pero esta Ley pasó sin pena ni gloria.

Fue en el año 2013 cuando se modificaron algunos aspectos de la Ley para que diera resultados y poder dinamizar el mercado inmobiliario que con las crisis se encontraba en vía muerta. Se cambiaron algunas medidas, como rebajar de 15 a cinco millones la cuantía mínima para poner en marcha este tipo de sociedades y también se permitió que las empresas cotizaran en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) en el que las exigencias de información son menos estrictas y el proceso de salida a bolsa algo más barato. Además, se estableció el requerimiento de mantener un capital flotante de dos millones de euros o el 25 por ciento de su capital y se rebajó a tres el número de años mínimo de mantener la inversión. Pero, sobre todo, el mayor impulso fue en los incentivos fiscales. Desde 2012, las socimis no pagan Impuesto de Sociedades por los beneficios derivados de su actividad. Además, tienen una bonificación del 95 por ciento en los impuestos derivados de la compraventa de inmuebles, como son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) o Transmisiones Patrimoniales.

A cambio de no pagar el Impuesto de Sociedades, este tipo particular de

sociedades se comprometen a ciertas condiciones: el 80 por ciento de sus ganancias tienen que provenir del alquiler de inmuebles, al tiempo que el 80 por ciento de los beneficios se tienen que distribuir en dividendos a sus accionistas.

¿Habría que cambiar la normativa que regula las socimis? “Pienso que lo que hay que hacer es estarse quieto. Cuando una cosa funciona es mejor dejarla como está. El dinero quiere estabilidad y es mejor

Melin Properties propone cambios en la Ley. “Sería bienvenido un Real Decreto como una especie de reglamento de desarrollo de la legislación de socimis”, afirma Ismael Clemente, presidente de Merlín Properties. “Se podrían atacar un montón de pequeñas cosas para mejorar el régimen legislativo actual como por ejemplo que la aportación de activos a una socimi debería de tener un tratamiento fiscalmente neutro, de tal forma que si un patrimonio, por ejemplo, un ‘family office’, te aporta un patrimonio de cinco edificios de oficinas por 100 millones, pero los tienes en contabilidad por 70 millones, la plusvalía de esos 30 millones no debe ponerse de manifiesto en el momento de la aportación de los activos. La aportación tendría que estar fiscalmente protegida y sólo cuando se vendan las acciones se tendría que poner de manifiesto la tributación correspondiente, como ocurre en el resto de órdenes empresariales en el país, pero en socimis no ocurre así y eso sería una buena medida para mejorar. Otra mejora en la legislación que popone Clemente es adaptar la literalidad del artículo que se refiere a distribuciones y hacer que éstas se aproximen más al ‘cash flow’ en vez de al beneficio neto contable.

Merlin a favor de una nueva legislación


Fuente: Bloomberg. Datos a cierre de 05/09/2016. elEconomista

La cotización de las cuatro grandes socimisEvolución en bolsa, en 2016 (€)

13,5

13,0

12,5

12,0

11,97€

11,5

11,0

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SAJJMAMFE SAJJMAMFE SAJJMAMFE

12,5

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11,5

11,0

10,5

10,0

SAJJMAMFE

8,5

8,0

7,5

7,0

6,5

6,0

6,31€

11,5

11,0

10,5

10,0

9,5

9,0

8,5

10,5€

TENDENCIA

no tocarla. Es verdad que siempre se puede mejorar. Por decir algunos ajustes técnicos que se podrían dar sería la capacidad por ejemplo de comprar deuda. Todavía hay una bolsa que puede ser manejada, que son las titulizaciones de las hipotecas y creo que en las socimis teniendo un subyacente de inmuebles dedicados al alquiler podría darse. Sin ir más lejos, en la cartera de hoteles de algunos bancos”, asegura Antonio Fernández, presidente de Armabex.

Fernández asegura que siempre hay cosas que se pueden perfeccionar, pero afirma que la legislación española es muy buena y que el MAB está haciendo esfuerzos por dar más confort y seguridad a las que cotizan en el mercado continuo.

Ismael Clemente, presidente de la socimi Merlin Properties, es más partidario de que haya cambios en la legislación: “Pienso que la obligación de distribución de dividendo, cuando tú ya has pagado el Impuesto de Sociedades correspondiente, debería de eliminarse. No puedes ser socimi para lo bueno, pero no para lo malo. Si una plusvalía se ha generado durante el período en el que tú no eras socimi y como consecuencia de eso al vender el activo te obligan a pagar el impuesto pues muy bien, se paga, pero una vez que has pagado el impuesto, ¿por qué ese beneficio te obligan a distribuirlo? Ese beneficio se podría ultilizar, por ejemplo, para reducir deuda, que yo creo que además es un objetivo muy interesante para el Gobierno, ya que a éste le interesa que las socimis estén muy poco endeudadas, que tengan niveles de endeudamiento bajo, porque eso es lo que les hace

relativamente invulnerables o menos vulnerables a cambios de ciclo o cambios en la valoración de activos”, afirma Clemente.

José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y autor del informe Sociminvest Index sobre el análisis de las socimis, piensa que, “después de la última reforma en la legislación, las socimis ya están preparadas para competir con un Reit internacional. Al principio, el primer inversor de las socimis era un inversor extranjero, porque en 2013 el español todavía no tenía perspectivas, estaba dentro del agujero de la crisis y no se atrevía a invertir, pero ahora el inversor español apuesta por estos vehículos”.

“En un plazo de tres o cinco años las grandes socimis que se formen en España podrán cotizar en otros mercados y eso quiere decir que estarán más diversificadas, que es la asignatura pendiente de estos vehículos para diversificar su mix de financiación y hacer más hincapié en el mercado de renta fija”, apunta Javier Santacruz, economista y coautor de dicho informe.

De las cuatro grandes socimis, Lar España, que fue la primera, ha emitido bonos por 140 millones y Merlin Properties por 850 millones. Con estas operaciones, las socimis buscan captar fondos para continuar con su estrategia de inversión en activos inmobiliarios en España.

“La renta variable no lo es todo, sobre todo cuando en España poco a poco se va desarrollando un sistema cada vez más moderado frente al sistema bancario y ahí es donde está la clave, no sólo para reducir costes, sino para tener más exposición en el mercado y más posibilidad de acceso a otros inversores que de otra forma no entrarían”, aconseja Santacruz.

Las socimis en 2009 estaban obligadas a constituirse con un capital inicial de 15 millones, dedicar el 90 por ciento de la inversión a activos inmobiliarios en alquiler y repartir dividendos entre sus accionistas. Se pedía a los accionistas mantener sus inversiones durante un mínimo de cinco años. En 2013 se modificó algunos aspectos de la Ley; se rebajó de 15 a 5 millones la cuantía mínima para poner en marcha este tipo de sociedades y también se permitió que las empresas cotizaran en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Se estableció mantener un capital flotante de dos millones o el 25 por ciento del capital y se rebajó a tres el número de años mínimo de mantener la inversión. El mayor impulso fue que no pagan Impuesto de Sociedades por los beneficios derivados.

En 2013 se impulsó la Ley con nuevos cambios para dinamizar el sector


La industria del golf en España vuelve a estar en el punto de mira de los inversores. La relación entre el Inmobiliario y el golf en España ha sido muy estrecha desde los años 90 del siglo pasado, tomando un auge muy importante entre el año 2000 y 2008, y sigue teniendo una gran importancia, a pesar del gran

colapso sufrido entre 2008 y 2014. “La fuerte crisis económica vivida en los últimos años ha hecho que el sector se vea obligado a una reconversión, pero sin embargo no ha impedido que el golf siga aportando un considerable

EL GOLF APORTA 750 MILLONES AL SECTOR INMOBILIARIO

LUZMELIA TORRES

De los 359 campos de golf que hay en España, 245 tienen vinculación inmobiliaria, 75 de forma directa y 170 de forma indirecta. Además, se venden 8.400 viviendas al año vinculadas a campos de golf

EXCLUSIVO

Un campo de golf revaloriza la vivienda un 25% de media. EE


valor, tanto directo como indirecto. El golf aporta más de 2.000 millones de euros al año a la economía española”, afirma Francisco Aymerich, consejero delegado de la consultora Golf Business Partners.

Esta firma ha realizado un estudio, El impacto económico del golf en España, de donde se desprende que este deporte aporta al sector inmobiliario 747 millones de euros cada año. Jaime Anabitarte, director de la consultora Golf Business Partners, explica cómo obtienen esta cifra: “Hay que calcular la venta de 8.400 viviendas en primera línea del campo de golf con un precio medio de 356.000 euros por vivienda con una revalorización media del 25 por ciento por vivienda como consecuencia de haber hecho un campo de golf”.

El precio medio de las unidades inmobiliarias vendidas en las promociones vinculadas a los campos de golf en España es de 356.000 euros según el informe. El precio medio más alto se ha obtenido en Madrid con 600.000 euros, seguido de Baleares con 500.000, y el precio medio más bajo ha sido en Andalucía Costa y Levante con 250.000 euros.

Cambio y transformación Los primeros campos de golf que surgieron fueron fruto de la creación de unos socios que desarrollaron sus propios campos; luego hubo una explosión del sector turístico en Canarias y Baleares, dónde se vincularon al sector hotelero y más tarde llegó una tercera oleada de explosión de la vivienda y los campos de golf se unieron a desarrollos inmobiliarios. Pero con motivo de la crisis inmobiliaria, todos estos campos unidos al sector inmobiliario sufrieron una caída porque no se vendían viviendas, y por este motivo la titularidad de los campos de golf cambió de manos y pasaron a ser propiedad de los bancos. Ahora que la crisis se deja atrás, las entidades financieras buscan sacar esos activos de sus carteras y surgen otros nuevos inversores que son los fondos de inversión, family office, que valoran tener un campo de golf.

“La localización es fundamental en un campo de golf. En España tenemos 359 campos; 245 tienen vinculación inmobiliaria, 75 de forma directa y 170 de forma indirecta. De esos 359 campos de golf, la mayoría son propiedad de socios. Los inversores entran porque se dan cuenta que en determinadas zonas, principalmente en la costa, siempre que el precio de entrada sea proporcional a la operación, el golf puede ser un buen negocio. La zona de Alicante ahora se está moviendo mucho. Nosotros hicimos el campo de golf Vistabella en Orihuela, Alicante, de nueve hoyos durante la crisis y ahora estamos ampliando otros nueve hoyos, y ya tenemos el primer chalé piloto en primera línea del campo de golf para vender, porque en esta zona de

Fuente: Golf Business Partners elEconomista

Principales magnitudes del mercadoNúmero de viviendas totales vinculadas a campos de golf

De los

Campos de Golf de España,

tienen vinculación Inmobiliaria,

de forma directa y

de forma indirecta

El número de ventas de unidades

inmobiliarias anuales

vinculadas, directa, o indirectamente, a campos de golf en

España es de

El número de unidades

Inmobiliarias vinculadas directa, o

indirectamente,a los campos de golf en España

es de

El porcentaje de Campos de Golf en España que tienen alguna vinculación Inmobiliaria

es del

del total

80.000

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0MADRID CATALUÑA COSTA

DEL SOLCOSTA

ANDALUZALEVANTE NORTE INTERIOR BALEARES CANARIAS

359

245

75

170

68%234.500 8.400

Torrevieja los extranjeros demandan vivienda con campo de golf”, explica Gonzalo Millán, director general de Target Ingenieros, la mayor empresa de diseño y construcción de campos de golf en España.

La zona con más campos vinculados directamente a promociones inmobiliarias según este informe es la Costa del Sol, con 20 de sus 53 campos de golf. Le sigue Levante con 13 campos y Andalucía Costa e Interior con 10 cada una. En cuanto a vinculación inmobiliaria indirecta, la zona con más campos se sitúa en el interior con 28, seguida de Levante y Costa del Sol con 25 cada una.

La revalorización promedio de una unidad inmobiliaria vinculada a un

■Revalorización La revalorización media de una vivienda vinculada a un campo de golf, en comparación a una sin vínculo golfístico, es de un 25 por ciento. En concreto, la revalorización llega al 40 por ciento, en el caso de que la vivienda esté en primera línea. ■Número de viviendas Hay 234.000 viviendas vinculadas, directa o indirectamente, a los campos de golf en España. ■Porcentaje El número de viviendas vinculadas a los campos de golf en España supone algo menos del 1 por ciento del total. ■PIB El sector inmobiliario supone el 13 por ciento del PIB en España, con una cifra de 135.000 millones de euros. ■Aportación El golf aporta más de 2.000 millones de euros al año a la economía española. ■Precio El precio medio de las unidades inmobiliarias vendidas en las promociones vinculadas a los campos de golf en España es de 356.000 euros. ■Zonas de Ubicación La zona que más vivienda tiene vinculada a campos de golf es la Costa del Sol, con 67.500, seguida de Levante, con 45.000, y después están Madrid, Andalucía Costa, Interior y Canarias con 20.000 cada una. La zona con menos es Baleares, con 11.000.

EXCLUSIVO

El negocio inmobiliario del golf en cifras


campo de golf, en comparación a una sin vínculo golfístico es de un 25 por ciento. Los porcentajes de revalorización varían en función de la situación de las unidades inmobiliarias respecto al campo de golf. Cuando se trata de unidades en primera línea de golf y con vistas a un green, lago u otro elemento singular del campo, la revalorización está en el entorno de un 40 por ciento; en el caso en que estén en primera línea, pero sin vista a un elemento referencial, el porcentaje se sitúa alrededor del 30-35 por ciento. Y en los casos que estén en una promoción anexa al campo, pero no en primera línea, la revalorización se aproxima al 15 por ciento.

“Hay tres objetivos que tiene que tener un promotor inmobiliario cuando afronta un proyecto residencial con campo de golf: revalorizar el precio de las unidades inmobiliarias, acelerar el ritmo de venta y crear un activo operacional, es decir, que el campo de golf sea sostenible a largo plazo”, apunta Francisco Aymerich, quien asegura que el punto tercero es el que más dificultad tiene; prueba de ello es la cantidad de campos de golf vinculados a inmobiliario que se han quedado sin viabilidad por errores cometidos en su conceptuación, habiéndose tenido que cerrar varios de ellos y quedando otros muchos en manos de las entidades financieras que los habían financiado.

Pero no sólo el inmobiliario aporta valor a un campo de golf; también todos los servicios vinculados a un campo de golf generan valor. Es el caso de las academias de golf que generan un valor empresarial y comercial. “Nosotros tuvimos la idea de hacer golf in the city, o lo que es lo mismo, golf en la ciudad, y encontramos en Alcobendas en el parque empresarial de La Moraleja, 13 hectáreas donde creamos, no sólo una buena academia de jugadores, sino una forma de ver el golf para aquellos empresarios que a medio día quieran echar una bolas y disfrutar el golf en su día a día. Esta fórmula ha dado muy buenos resultados y Madrid ya cuenta con nueve instalaciones de este tipo”, declara Peter Lewin, consejero delegado de Golf Park Entertaintment, propietario de la academia de golf en La Moraleja, Madrid.

España tiene una gran oportunidad de crecer en este sector, ya que tiene una industria de golf muy pequeña y, sin embargo, dos grandes factores a su favor: el clima y el turismo. En España tan sólo el 0,6 por ciento de la población juega al golf, mientras que en EEUU es el 11, en Cánada el 17 y en países como Suecia, a pesar de sus condiciones climáticas, el 5 por ciento. “En Europa Continental el 1,2 por ciento de su población juega al golf y con que España se acercara a la Europa Continental estaríamos doblando el número de jugadores y el número de campos”, afirma Francisco Aymerich.

■ Valor El golf aporta el ‘valor’ y el Inmobiliario debe financiar su desarrollo a cambio del ‘valor’ recibido. Este mandamiento se ha incumplido sistemáticamente, sobre todo en el periodo ‘negro’. El motivo ha sido que muchos promotores pensaban que el golf además de ‘valor’ era plusvalía y lo han exprimido, agotando así su músculo para crear ese ‘valor’. ■ Explotación Hay que conseguir que el golf autofinancie su explotación a partir de un momento no muy lejano a su apertura por medio de un modelo de negocio adecuado. ■ Vínculo El vínculo entre los compradores del inmobiliario y el campo de golf hay que regularlo con mucho detalle, ya que es una convivencia a largo plazo. ■ Salida del negocio El promotor inmobiliario tiene que prever su salida de la propiedad del campo de golf, y sobre todo de su explotación, de una forma muy meditada, ya que hacerlo antes de haber vendido la mayoría de las viviendas es peligroso, y hacerlo muy tarde también es malo.

EXCLUSIVO

Las bases entre promotor-golf

El precio medio de una vivienda en un campo de

golf es de 356.000 euros. EE

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F. VILLAR

L as socimis han cumplido con creces lo que se esperaba de ellas. Tenían que dinamizar el mercado inmobiliario y desde su nacimiento se mostraron como los actores más activos, llegando incluso a representar más del 40 por

ciento de la inversión en 2015. Tras el cambio en la regulación, que se modificó en 2013 para que este tipo de vehículos pudieran proliferar, la aparición de nuevas sociedades no ha cesado y de hecho se sigue trabajando para preparar el nacimiento de otras muchas. Las primeras en llegar, y a las que ahora se les conoce como a las cuatro grandes del sector -Merlin, Hispania, Lar y Axiare-, iniciaron su andadura tocando prácticamente todas las ramas; sin embargo, poco a poco se han ido especializando. Ese es el camino que van a seguir también el resto, y muchas de las que se encuentran ahora en proceso de gestación ya se lanzarán al mercado diseñadas para trabajar con un único tipo de activo.

Su evolución está siendo muy rápida y su recibimiento entre los inversores no podría haber sido mejor. La confianza que depositan en las socimis es clara, acudiendo ampliación tras ampliación y también al mercado de bonos en momentos en los que la economía del país se enfrentaba a situaciones de cierta inestabilidad. Sin embargo, estas sociedades tienen todavía una labor pendiente: atraer al inversor particular, que actualmente representan una parte mínima de su capital. Las socimis, que ahora están participadas principalmente por grandes fondos de inversión, tienen la estructura perfecta para atraer al ahorrador privado. Por su seguridad, ya que son vehículos muy transparentes, y por la elevada rentabilidad que ofrecen frente a otras opciones de inversión. Quien compre una participación en una socimi cuenta con que va a tener un dividendo mínimo asegurado y además el acceso a las mismas es muy sencillo, a diferencia de lo que sucede con los fondos. La aportación es mínima y basta con el valor de una sola acción. Todas estas ventajas están pasando desapercibidas a los ojos de los ahorradores que podrían obtener importantes retornos.

EL PERSONAJE

LA CIFRA

Eduardo Fernández Cuesta Resposable de Real Estate en Arcano

EL ‘RETUITEO’

Eduardo Fernández Cuesta, socio y responsable de Real Estate en Arcano,

ha conseguido captar 80 millones de euros para el fondo inmobiliario de la

gestora, de los 100 millones que se había planteado como objetivo. Todo un

récord si tenemos en cuenta que Arcano no tenía experiencia en fondos

inmobiliarios y, sobre todo, en un momento de incertidumbre política en

España y salida de la crisis económica. “El capital proviene principalmente

de inversores españoles, ‘family office’ que vuelven a confiar en el mercado

español, aunque también hay capital extranjero”, afirma Fernández Cuesta,

quien asegura que prevén una inversión de 160 millones, principalmente en

el sector residencial de lujo y de oficinas.

@CBRE_ES Los productos alternativos, como residencias de estudiantes y resorts ganarán peso en #inversión #inmobiliaria youtu.be/sgHfppHGUys

250 Son las unidades de vivienda nueva de lujo que están a la venta en Madrid

La escasez de ‘residencial prime’ en la capital

española es un hecho constatado, ya que en los dos

últimos años Madrid ha vuelto a estar en el punto de

mira de los inversores. De hecho, el mercado de lujo

en la ciudad no sufrió de igual medida la crisis.

Mientras que a nivel nacional, el precio de la vivienda

cayó un 31% de media desde máximos, en el

segmento ‘prime’ de Madrid el descenso fue del 20%.

El ahorrador privado escapa a las socimisPor Alba Brualla

Sobre plano

OPINIÓN

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