1 LA DIFICULTAD DE ACCESO A LA VIVIENDA EN ALQUILER Jornadas de formación en vivienda joven Consejo Juventud de España Diego Valiente Noviembre 2003

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LA DIFICULTAD DE ACCESO A LA VIVIENDA EN ALQUILER

Jornadas de formación en vivienda jovenConsejo Juventud de España

Diego Valiente

Noviembre 2003

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Indice

Vivienda: Concepto general y concepto empresarial

Situación actual del Mercado Parque de viviendas en España Demanda de viviendas: uso propio /

inversión Vivienda protegida Rehabilitación Como incorporar la vivienda en alquiler al

negocio inmobiliario

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Vivienda como concepto general y

como concepto empresarial

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Vivienda Como Concepto General

“Recinto con una o varias piezas de habitación y anejos que pueden ocupar la totalidad de un edificio

(unifamiliar) o parte del mismo, con más o menos autonomía funcional y servicios comunes, concebido

para ser habitado por personas”.

Satisface la necesidad de cobijo de las personas.Derecho recogido por:

La Declaración Universal de los Derechos Humanos.La Constitución Española de 1978.

Una de los problemas/objetivos más importantes de los individuos.

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Vivienda Como Concepto Empresarial

Compra de suelo urbanizableCompra de suelo urbanizable

UrbanizaciónUrbanización

ConstrucciónConstrucción

ComercializaciónComercialización

Servicio posventaServicio posventa

Beneficio promotorBeneficio promotor

PRECIO DE VENTAPRECIO DE VENTA

+

+

+

=

+

+

DESARROLLO DE UNA PROMOCIÓN:

Gastos financieros,honorariosy licencias

Vivienda = BeneficioVivienda = Beneficio

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Vivienda en alquiler

Cobro de rentas

+

Posible Plusvalía

_________________

Ingresos

Lo mismoLo mismo

ComercializaciónComercialización

Gestión de arrendamientoGestión de arrendamiento

MantenimientoMantenimiento

Atención al clienteAtención al cliente

Gestión de ImpagadosGestión de Impagados

FinancierosFinancieros

= Coste + Gastos= Coste + Gastos

+

+

+

+

+

+

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Vivienda en alquiler

NO VIABLE

Rentabilidad < 4%

Rentabilidad: Ingresos – Gastos x 100 coste

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Situación actual del mercado

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Situación actual del Mercado

Situación económica generalCrecimiento moderado del PIBGeneración de empleoBajos tipos de interés-inflaciónDemanda de consumo e inversión creciente

Problemas económicos que afectan al sector inmobiliarioTipos de interés repuntandoCierta inseguridad respecto al futuro de las pensiones Inseguridad laboralMovilidad laboral creciente

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Situación actual del Mercado

Problemas propios del Sector InmobiliarioPrecio del suelo crecientePrecio de vivienda creciendo por encima del IPCConcentración de la actividad en vivienda librePoca actividad en rehabilitación integralPoca oferta de vivienda en alquilerDesconocimiento de las Administraciones Públicas

Ventajas actuales del Sector InmobiliarioDesplazamiento de dineroDesarrollo de los F.I.I.Demanda creciente por algunos añosL.A.U. buenaFII; inversores institucionales en vivienda Interés de las Administraciones Públicas

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Parque de viviendas en

España

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235295

330 310370

460

560600

500 500

0

100

200

300

400

500

600

700

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Número de viviendas en España

(millones de viviendas) En España existen actualmente unos 20,4 20,4 millonesmillones de viviendas.

Durante los últimos años, el impulso se ha orientado básicamente a la vivienda vivienda libre.libre.

Fuente: Mº FOMENTO y Colegio de Aparejadores(*) Estimado

VIVIENDAS INICIADAS (miles) Desde 1996 el nº de viviendas

iniciadas en España no ha hecho sino crecer, para alcanzar el máximomáximo en 2000 2000 con 600.000600.000 proyectos iniciados.

El año 20022002 cierra con 500.000 500.000 viviendas iniciadasviviendas iniciadas, iniciándose una moderación de la demanda.

14,7

17,2 17,4 17,6 17,8 18,0 18,3 18,620,0 20,4

0

5

10

15

20

25

1981 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 2001 2002

PARQUE DE VIVIENDAS EN ESPAÑA (millones)

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Régimen de tenencia de viviendas en España

Fuente: INE y Mº FOMENTOPROPIEDAD %

ALQUILER %

En los últimos 40 años, la oferta de viviendas en alquiler oferta de viviendas en alquiler ha disminuidoha disminuido notablemente, desde un 54% en 1950 a un 14%14% en la actualidad.

Pérdida de cultura hacia el alquiler: “alquila quien no tiene más remedio”.

No ocurre así en otros países europeos:

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Ale

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54

46

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53

34

66

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010

2030

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100

1950 1960 1970 1980 1990 2000 2001

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Viviendas en alquiler

España posee un parque de parque de vivienda en alquilervivienda en alquiler de 2,852,85 millones de unidades, de las cuales Madrid y Barcelona concentran el 25 % del total.

El 85%85% de este parque está en manos de particularesparticulares, la mayoría pequeños propietarios individuales.

85%

7% 8%

PARTICULARES

AAPPEMPRESAS

La bajada de los tipos de interés de los últimos años, que podía haber favorecido este mercado, ha sido rápidamente absorbida por la elevación de los precios: Los propietarios han visto cómo bajaba la rentabilidad Los propietarios han visto cómo bajaba la rentabilidad anual de su inversiónanual de su inversión:

8,3

7,16,4

6,0 5,95,3 5,0

4,54,0 3,8

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

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Demanda de viviendas:

Uso Propio/Inversión

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Demanda de viviendasPor una parte, son un bien de consumo, objetos de

USO PROPIO: Satisfacen demanda de alojamiento:Vivienda habitual o primera residencia:

Primera vivienda

Vivienda de “mejora”

Cambio de vivienda habitual por motivos laborales

Vivienda de segunda residencia (Ocio)Por otra parte, son ACTIVOS ECONÓMICOS:

Satisfacen demanda de inversión, para prestar su uso.

Los determinantes de la demanda son distintos en uno y otro caso:

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Demanda de USO PROPIO

Aspectos sociológicos:Composición de hogares.Evolución de la natalidad.Envejecimiento de la población.Tendencias de las personas

mayores.Movimientos migratorios.

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Aspectos sociológicos (I)Composición de hogares:

Retraso en edad de matrimonio + proliferación de hogares monoparentales y unipersonales han contribuido a que desde 1960 el nº de hogares ha crecido más que la población.

Evolución de la natalidad: Desde 1970 importante reducción de tasas de

natalidad, alcanzando mínimo en 1993 con 1,2 hijos/mujer, frente a 2,9 en 1970.

El actual ratio de 1,6 hijos/mujer no asegura el reemplazo generacional, estimado en 2,1.

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Aspectos sociológicos (II)Envejecimiento de la población y

tendencias de las personas mayores : Alargamiento de la esperanza de vida. Preferencia de las personas mayores por

permanecer en su propia residencia. Para el colectivo “dependiente” (pérdida de

alguna capacidad funcional) se requieren adaptaciones en la vivienda, o recursos alternativos al propio domicilio, como las Residencias o viviendas tuteladas.

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Aspectos sociológicos (III)Movimientos migratorios, 3 grupos:

Altamente cualificadosAltamente cualificados: De la mano de multinacionales Asentamiento en grandes ciudades Régimen de alquiler en viviendas de altas calidades y rentas

elevadas. BuscadoresBuscadores de oportunidades laborales y

económicas: Baja cualificación, envían rentas a su país origen Viviendas en alquiler con precios contenidos en municipios

donde encuentran trabajo Evolución a propietarios si mejora familiar.

JubiladosJubilados, normalmente europeos: Buscan clima más agradable y calidad de vida Propietarios en la costa, a precios más bajos que en su país

de origen.

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Demanda de USO PROPIO

Aspectos económicos:Nivel de vida.Mercados de trabajo.Accesibilidad a la vivienda.Fiscalidad.

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Aspectos económicos (I)Nivel de vida:

Medido como crecimiento del bienestar y aumento consecuente del consumo de superficie residencial por habitante.

España está mejorando, aunque sigue lejos;lejos; consumo medio de superficie por habitante: 20 m2 en España 40 m2 en Europa 50 m2 en USA

Mercados de trabajo: Tipología de contratos Movilidad geográfica laboral Incorporación de la mujer al mercado laboral.

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Aspectos económicos (II)AccesibilidadAccesibilidad a la vivienda, depende de:

Precio de los inmueblesRiqueza o ahorro previo de la familiaIngresos mensualesCondiciones de financiación (tipo y plazo)

El esfuerzo de compraesfuerzo de compra de vivienda de las familias españolas alcanzó su mínimo en 1999mínimo en 1999, con una tasa del 26%.

En el 20022002 este esfuerzo fué 47,5%,47,5%, pues las bajadas de tipos se han visto superadas por el incremento del precio de la vivienda.

Fiscalidad:Fiscalidad: Tributación en impuestos directos e indirectos, así como bonificaciones y subsidios.

Los Planes de la Vivienda pretenden apoyar a ciertos segmentos de la demanda.

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Demanda de inversión

Muy atomizada.atomizada.OportunidadOportunidad frente a inversiones

alternativas.DificultadesDificultades de determinación de

rentabilidad realrentabilidad real:Coeficientes de ocupación; desocupaciones temporales.Estimaciones de evolución de rentas.Problemática de morosidad y legislación para cobro de

impagos.Gastos de explotación/renovación.Recursos destinados a administración inmobiliaria.Determinación de valor residual…

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Usuarios: ¿propietarios o arrendatarios?

Preferencia del concepto de “inversión”“inversión” (recuperable) frente a “gasto” (a fondo perdido).

Buena alternativa para destino del ahorro familiarahorro familiar frente a fluctuacionesfluctuaciones de mercados financieros.

Favorecido fiscalmentefiscalmente: Las desgravaciones superan las cargas de los impuestos.

La estancia en la vivienda no compensano compensa los costes inherentes a la compra.

La inseguridadinseguridad sobre ingresos futuros no permite plantearse una inversión a largo plazo.

Unica opciónUnica opción económicamente viable cuando no se dispone de renta para entrada y pagos de crédito hipotecario.

PROPIEDAD ALQUILER

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“Por el mismo precio me la compro”.

“Comprar no merece la pena”.

CUOTA HIPOTECARIA RECIBO DE ALQUILER=

FALACIA

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Todo IncluidoTodo

Incluido

CUOTA RECIBO Financiación del capital Entrada vivienda Impuestos estatales Tasas locales Gastos comunidad Gastos administración Gastos mantenimiento Derramas extraordinarias Gastos formalización y

cancelación de hipoteca.


= Disfrute de la vivienda

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PROPIEDAD ALQUILER

cantidades abonadas por vivienda hasta

cancelación hipotecaria

recibos de alquiler

Continúa el disfrute “gratis”.

Plusvalía latente.

Seguimos pagando. Capital para inversiones

alternativas.

Mismo tiempo

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El USUARIOUSUARIO presenta “necesidades cambiantes”:“necesidades cambiantes”: Estudiante Soltero Matrimonio Familias con hijos Ancianos...

....la PROPIEDAD PROPIEDAD resuelve por excesoexceso: ocupación plena durante pocos años...

... el ALQUILER ofrece gran flexibilidad flexibilidad según las necesidades.

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Promoción: ¿para propiedad o para alquiler?

Venden los acabados.Impresión de lujo.“No importa” el

envejecimiento de los materiales.

Comprador = Cliente puntual “Coge el dinero y corre”.

Calidad en elementos “ocultos”.

Dimensionar para futuro.

Ahorro energético.Materiales duraderos.Inquilino= Cliente

duradero “Servicio de alojamiento”.

PROPIEDAD ALQUILER

Distintos parámetros:

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Vivienda protegida

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Vivienda Protegida

Destinada a las familias con ingresos anuales modestos: NO ES VIVIENDA MARGINAL.

Situación actual: Prácticamente abandonada por los promotores. En 1990 el 25%; desde entonces no ha hecho más que descender:

1997 1998 1999 2000

VPO Iniciadas 64.400 56.000 57.500 44.000

Viviendas Iniciadas 370.000 460.000 560.000 600.000

% VPO 17,4% 12,2% 10,3% 7,3%

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Vivienda Protegida

Estamos ante las cuotas más bajas de los últimos 10 años.

No se alcanzaron los objetivos del Plan de la Vivienda 01-04 (77.000)

Suelo finalista disponible para 60.000 viviendas.

780.000 millones en préstamos subvencionados para compra de VPO (Convenio Gobierno-Entidades Financieras) peticiones por el 32%.

Situación crítica en Madrid y Barcelona.

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Vivienda Protegida

MOTIVOS:Práctica congelación de los precios de venta:

2,3%Aumento de los costes (suelo, construcción,

mano de obra,…)

30% (desde 1996)

Precio medio Precio VPO % de VPOMadrid 314.700 163.313 2,6%Barcelona 311.800 163.313 3,6%

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Vivienda Protegida en alquiler

MODULO 636,25 636,25

FINANCIACIÓN CUALIFICADA

TIPO: 3,96%

CUANTÍA: 80% PMV

TIPO: 3,96%

CUANTÍA: 80% PMV

PLAZO DE AMORTIZACIÓN

10 AÑOS (Vinculación al régimen de uso).

Carencia de 3 años

25 AÑOS (Vinculación al régimen de uso).

Carencia de 3 años

POSIBILIDAD DE VENDER

Posibilidad de vender antes del 10º año-individualmente/bloque. Condiciones AAA

Posibilidad de vender antes del 25º año-Individualmente/bloque. Condiciones AAA

Posibilidad de vender antes del 25º año a los inquilinos hasta el >5 años arrendado y la vivienda alquilada >10 años

Precio: 1,25 x P. Básico x Mun. Singular

SUBSIDIACIÓN PROMOTOR

Subsidiaciones en la cuota del préstamo

Años 1 al 5: 30%. Años 6 al 10: 20%

Subsidiaciones en la cuota del prestamo

Años 1 al 5: 50% Años 6 al 20: 40%

SUBVENCIÓN PROMOTOR

15% P.V. SI VIV< 70 m2 útiles 20% P.V. SI VIV< 70M2 útiles

PRECIO RENTA MÁXIMA

7% PMV= 1,25 x Municipio Singular

431,23€

4% PMV= 1,25 x Municipio Singular

246,41€

PRECIO VENTA FINAL

Módulo VPO actualizado al 2% a 10 años

Ej.: 112.461 €

Módulo VPO actualizado al 2% a 25 años

Ej.: 151.358€

RÉGIMEN GENERAL RÉGIMEN ESPECIAL

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Vivienda Protegida en alquilerREGIMEN GENERAL REGIMEN ESPECIAL

TIR ANTES DE IMPUESTOS 17,96 10,74

RENTABILIDAD INICIAL 6,57 3,5

RECOMENDACIONES

Viviendas más pequeñas (Deberían estar entre 50 y 60 m2 útiles) Menor valor absoluto del alquiler

La opción de compra tiene 3 problemas

- Evita la venta, en paquete a inversores

- Nos obliga a gestionar Comunidades de Propietarios durante mucho tiempo

- La vivienda, al ser pequeña, no va a ser la definitiva de los inquilinos. En condiciones normales, si tienen opción de compra la ejercitan.

Los ayuntamientos, deben ser muy flexibles y ágiles en los planteamientos de desarrollo, para conseguir que las viviendas sean pequeñas. Normalmente en los planeamientos urbanísticos, se fija edificabilidad y número máximo de viviendas. La relación suele dar 90m2 útiles/vivienda.

Conseguir que las CCAA copien a la Comunidad de Madrid, permitiendo la venta por promociones completas, a precio libre, durante el periodo de protección, garantizando que los inquilinos mantienen sus condiciones hasta el final de dicho periodo de protección.

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Rehabilitación

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Rehabilitación¿Por qué?: Escasez de suelo en las ciudades. Deterioro de los cascos históricos. El precio de las zonas céntricas desplaza a las nuevas

generaciones a las periferias. La antigua LAU “impedía” el adecuado mantenimiento de los

edificios. Evitar la marginación en el centro de las ciudades. En general más barato que el desarrollo de grandes asentamientos. La nueva LAU con el acortamiento de los plazos de recuperación

de las viviendas ayuda a plantearse este tipo de iniciativas. Demanda muy fuerte tanto como primera vivienda como vivienda de

sustitución.

Rejuvenecer estas zonas y recuperar el interés de los jóvenes por vivir en el centro de las ciudades

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RehabilitaciónTipos de rehabilitación: De mantenimiento de edificios existentes:

Instalaciones, estanqueidad, fachadas, distribución...Problemas estructurales.

Integral de edificios completos:Renovar absolutamente todo.Dificultades de planeamiento por ordenanzas de defensa del

patrimonio histórico. Integral de áreas:

Regeneración total.Nuevos edificios con vivienda moderna adaptada al tamaño y

calidad actuales.Esponjamiento de manzanas abriendo grandes patios.Resolver problemas de tráfico y de infraestructuras.

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Rehabilitación

Planteamiento realista (PGU):Conservar sólo lo que de verdad tenga valor y

viabilidad económica.Permitir rehabilitaciones racionales:

Productos comercializables.Soluciones de trafico y aparcamiento.

Colaboración iniciativa privada y pública (realojos, infraestructuras, comercio,...).

Precios de repercusión mas razonables. La ejecución de obra es muy cara y con sorpresas.

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Cómo incorporar la vivienda en

alquiler al Negocio Inmobiliario

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Cómo incorporar la vivienda en alquiler al Negocio Inmobiliario

Colaboración Administraciones Públicas:

¿Por qué? Asignatura Pendiente. Países de nuestro entorno. Legislación Española ha provocado pérdida de interés del propietario por la figura del

alquiler Necesidad de pisos en arrendamiento; estimada en un 20%, según colectivos: alquiler

subvencionado, Jóvenes, Mayores, Inmigrantes… Retraso en la edad de emancipación

- Consumo

- Natalidad Favorecer movilidad geográfica – laboral Demanda económica solvente de los jóvenes Moderar los ciclos de los precios de venta al existir una oferta de alquiler suficiente. Realidad: El parque en alquiler continuará reduciéndose, si no se incentiva su

crecimiento a través de:

- Mayores ayudas a la rehabilitación

- Incentivos fiscales

- Rapidez en los procesos judiciales por desahucios

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Colaboración Administraciones Públicas:

¿Cómo?

Buena LAU – Necesidad de agilizar deshaucios Suelo ≠ Fuente de financiación Imaginación – Voluntad

- ∆ Concursos VPO

- Ayuntamiento Madrid. (Libre condicionado)

- IVIMA

- Cesiones atípicas Fiscalidad

- Propietario

- Inquilino

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Acertar con el productoFuncionalidadFacilidad de mantener y conservarUbicación →Transporte PúblicoInstalaciones individualizadas para consumosRentas competitivas

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Coste del solarCostes de construcción, honorarios, licencias,…Costes financierosCondiciones de pagoEstimación de ritmos de comercializaciónEstimación de precios de alquilerCobro de rentasEstructura de financiación (propia/ajena)Plusvalías realizables

Viabilidad económica:

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Gestión profesionalContratos adecuadosInformatización del sistemaVigilar subarriendos y fraudesGestión de cobro de morososAgilidad en los desahuciosCalidad de servicioConservación de las viviendasNegociación con inquilinosReacondicionamiento por rotaciones

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Oportunidad para PromotoresGastos de comercialización mínimosCompradores y vendedores no compitenEntorno propicioPoca competencia profesionalPlusvalías latentes “infinitas”

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Incrementar el gasto público en política de vivienda Revisar la normativa de vivienda protegida tanto para adecuar la

tipología y el tamaño a las necesidades de destinatarios. Aprovechar la rehabilitación para potenciar la vivienda en alquiler Promover el alquiler social hasta su equiparación con el resto de

países de la UE. Implantar ayudas directas al alquiler en función de los ingresos

del inquilino Reforzar la eficacia y la transparencia en el coste final de la

vivienda protegida Simplificar la tramitación urbanística, hacer los trámites más

transparentes y menos discrecionales Generar suelo destinado a promoción de vivienda protegida.

Conclusiones

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Modificar la normativa de las Haciendas locales para que la venta de suelo municipal deje de ser la principal fuente de ingresos

Actuar con las medidas fiscales contra las viviendas desocupadas, pro ejemplo, bajando el impuesto directo al propietario de vivienda de alquiler

Recuperar la desgravación del impuesto sobre la renta del gasto de alquiler de vivienda

Excluir el pago de la renta las ayudas a la vivienda protegida.

Negocio aceptable (como poco) para Promotores.

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1 LA DIFICULTAD DE ACCESO A LA VIVIENDA EN ALQUILER Jornadas de formación en vivienda joven Consejo Juventud de España Diego Valiente Noviembre 2003