Les éléments essentiels à la vente

I. Le transfert de propriété

1. Consiste en l’obligation de "donner" qui incombe au vendeur

Ce transfert s’opère par le seul consentement des parties. Néanmoins, le transfert de propriété ne seraopposable à l’égard des tiers qu’à partir de la transcription hypothécaire de l’acte. Il ne peut évidemmentse réaliser lorsque la vente porte sur la chose d’autrui. Si le contrat comporte une condition suspensive,son exécution est suspendue jusqu’à la réalisation de la condition.

2. Il est immédiat [1] et s’opère en principe lors de la conclusion du contrat de vente

L’application de ce principe en matière de vente immobilière peut se révéler être particulièrementdangereux. Dès que la vente est convenue, l’acquéreur reçoit en effet tous les droits (p.ex. agir contre lelocataire pour être indemnisé des dégâts locatifs) et les obligations du vendeur (p.ex. supporter le coût del’indemnité réclamée par le locataire pour réalisation de travaux dans l’immeuble), et ce peu importe quecet acquéreur ait ou non la jouissance de l’immeuble.

Par ailleurs, si la vente est convenue, les droits d’enregistrements sont dus et doivent être payés endéans4 mois.

3. Des dérogations conventionnelles peuvent différer le transfert de propriété

Ces clauses permettent notamment d’éviter les conséquences liées au transfert immédiat des risques [2].

Le «terme» fixé varie selon les contrats. Par exemple:

le terme est la signature de l’acte authentique (date à laquelle le prix est payé et les clésremises);le terme est la délivrance de l’immeuble;le terme est le paiement complet du prix de vente si celui-ci n’est pas réalisé lors de lasignature de l’acte authentique.

Notons que le transfert immédiat de propriété ne porte cependant pas atteinte aux actions dontdispose le vendeur impayé, telle la suspension de l’obligation de délivrance [3], en cas de défautde paiement du prix, de faillite, de déconfiture.

4. Fréquemment l’acquéreur demande à disposer des clefs dès la signature du compromis de vente

Et ce pour de multiples motifs (travaux à effectuer, obligation de quitter précipitamment un logement, etc.).Or, l’acte de remise des clefs, anodin en apparence, est lourd de conséquence tant d’un point de vuejuridique que d’un point de vue pratique. En effet, en matière de vente immobilière, l’obligation dedélivrance se réalise en principe par la remise des clés [4].

L’occupation précaire du bien crée une situation juridique singulière qu’il faut régler précisément autravers du compromis de vente. En tout état de cause, la remise des clefs anticipée est à proscrire lorsquele compromis de vente est assorti d’une condition suspensive ou lorsqu’un droit de préemption peut sortirses effets.

Différents aspects caractérisent cette situation juridique:

L’occupation précaire des lieux par l’acquéreur n’emportera pas l’existence d’un quelconquecontrat de bail entre parties. Il sera donc utile de définir la compensation financière(«l’indemnité d’occupation») due par l’acquéreur au vendeur pour la période d’occupationprécaire.

À défaut de conventions contraires, l’acquéreur devenu de facto «gardien de l’immeuble»,sans toutefois être propriétaire de celui-ci, répondra des dégradations qui y sont causées. Illui appartient dès lors, en «bon père de famille» de souscrire un contrat d’assuranceresponsabilité civile pour le bâtiment et une couverture pour des risques spécifiques.

La prise de possession par l’acquéreur emportera l’agréation de l’immeuble. L’acquéreurperdra ainsi le droit d’opposer au vendeur la non-conformité de la chose ou les vicesapparents.

L’acquéreur devra supporter un ensemble de frais ou charges engendrés par l’occupation(frais de consommation d’eau, de gaz, d’électricité, etc.).

Enfin, si l’acquéreur souhaite accomplir des travaux dans l’immeuble avant la passation del’acte authentique, il faudra absolument procéder à la description précise des travauxenvisagés par rapport à un état des lieux avant travaux dressé conjointement; et le sort destravaux réalisés par l’acquéreur en cas de résolution de la vente.

II. Le Prix

1. Le prix [5] doit correspondre à une réalité sérieuse. Il ne peut être simulé ou fictif

À défaut de prix, il n’y a pas de vente. Ne pas éclairer le client sur la valeur réelle et actuelle de l’immeublemis en vente constitue pour le professionnel de l’immobilier un manquement grave à l’obligation deconseil.

Si le prix de vente convenu entre parties est manifestement inférieur à la valeur vénale de l’immeublevendu, l’agent immobilier devra aussi attirer l’attention des parties sur le risque pour celles-ci de subir unerégularisation fiscale par le receveur de l’enregistrement (voir jurisprudence [6]).

Le prix convenu par les parties ne lie en effet pas l’Administration de l’Enregistrement, qui pourra toujourspercevoir le paiement des droits calculés sur la valeur vénale de l’immeuble (outre évidemment lesamendes pour déclaration de prix insuffisant – jurisprudence du 22/04/1999 [7]).

La jurisprudence et la doctrine estiment généralement qu’un prix dérisoire reste, dans son principe, un prixréel. En revanche, le paiement «au noir» d’une partie non déclarée du prix de vente, représente unepratique non seulement à haut risque pour l’acquéreur, mais fermement condamnée par les tribunaux(jurisprudence 17/11/1997 [8]).

2. Le prix doit être certain, c’est-à-dire chiffré dans le contrat

Ou calculable d’après les éléments contenus dans le contrat de vente, lesquels ne peuvent en aucun casêtre laissés à la discrétion des parties. La détermination du prix ne peut en outre dépendre d’un nouvelaccord postérieur à la vente. Par contre, les parties peuvent définir au contrat, des règles définissant unepossible variation du prix en cas de survenance d’un événement imprévu (p.ex. la modification d’unedisposition fiscale).

soit les parties chiffrent elles-mêmes le prix dans le contrat (art. 1591 du Code civil) [9].soit le prix est laissé à «l’arbitrage» d’un tiers qui se voit confier par les parties (selon uneclause du contrat de vente) le soin de fixer le prix de vente. (art. 1592 du Code civil [10]). Ladécision de l’expert-arbitre liera les parties. Les parties ont dès lors tout intérêt à définirprécisément les termes même de la mission confiée à l’expert et surtout à préciser lafourchette dans laquelle le prix devra se situer. La vente ne sera parfaite et le transfert depropriété ne s’opérera en principe qu’à compter de la fixation du prix par l’expert.

La formation du contrat de vente

I. Conditions

Le contrat se réalise par le concours de volontés, quelle que soit la manière dont celles-ci sont exprimées: de façonexpresse ou tacite, verbalement ou par écrit

La vente se forme par la seule rencontre des consentements des parties qui marquent leur accord sur leséléments essentiels (chose et prix) et substantiels de la vente. Elle n’est pas un contrat solennel, et sonexistence n’est donc subordonnée au respect d’aucune formalité. Le contrat se réalise par le concours devolontés, quelle que soit la manière dont celles-ci sont exprimées: de façon expresse ou tacite,verbalement ou par écrit.

Par voie de conséquence, la passation de l’acte notarié ne constitue en principe jamais une clausesuspensive (jurisprudence du 16/03/1992 [11]). Toutefois, la rédaction d’un écrit est indispensable,notamment pour apporter la preuve de la vente [12].

La loi impose en outre la transcription de l’acte dans les registres de la Conservation des Hypothèques: lavente est ainsi portée à la connaissance de tout tiers. Il s’agit d’une «publicité» nécessaire pour rendreopposable aux tiers le transfert de propriété, c’est-à-dire pour faire reconnaître par tous – en ce comprisun créancier hypothécaire – la transmission de ce droit au profit d’un acquéreur.

II. Étapes et aspects principaux de la vente

1. Avant la constitution d’un contrat de vente et l’échange de consentements ont lieu des «pourparlerspréliminaires»

Premières discussions durant lesquelles les parties restent libres de conclure ou non la vente.S’il n’existe pas encore de contrat les liant, elles sont néanmoins tenues de respecter entre elles, undevoir de loyauté, de prudence, de collaboration et de discrétion. Plus les négociations sont avancées,plus cette obligation s’amplifiera et sera appréciée avec sévérité. Tout manquement commis par l’une desparties durant cette phase précontractuelle pourra être sanctionné comme étant une faute quasi-délictuelle (culpa in contrahendo [13]).

2. L’offre (ou promesse de vente [14]) implique l’émission d’une volonté définitive par l’une des parties enprésence

De telle sorte que cette volonté puisse être immédiatement rencontrée et acceptée par l’autre partie envue de former le contrat.

L’offre doit répondre à certains critères pour être valide:

l’offre doit être complète, ce qui signifie que l’ensemble des éléments essentiels à la conclusion ducontrat doit y être repris.l’offre doit être publique; l’offre doit être portée à la connaissance du public (au sens large ou une ouplusieurs personnes déterminées).l’offre doit être ferme. En dépit de son caractère unilatéral, l’offre produit des effets juridiques.Logiquement, le seul fait de l’acceptation de l’autre partie doit suffire à entraîner la conclusion ducontrat. Cela suppose néanmoins qu’au moment de l’échange des consentements, chacune desparties soit capable.

L’offre peut en outre présenter les conditions complémentaires suivantes:

il convient de limiter l’offre à un certain délai dans le temps. En effet, l’offre est en principeirrévocable, même en cas de pourparlers complémentaires. L’émetteur peut cependant se rétracteravant qu’elle ne soit parvenue au destinataire (peu prouvable), si l’offre comporte des réserves, ouaprès l’expiration du délai fixé ou à défaut, d’un délai raisonnable laissé à l’appréciation du juge, ouencore si l’offre a essuyé un refus du ou des intéressés pendant ledit délai.une indemnité peut être prévue pour indisponibilité.l’ensemble des conditions de la vente devrait être prévu, notamment les conditions suspensives(d’octroi de crédit, de non-exercice du droit de préemption ou préférence…). L’acceptation de l’offreou de la promesse emporte conclusion du contrat de vente, si elle est elle-même ferme et complète.L’acceptation partielle ne produit aucun effet. À défaut, les parties peuvent éventuellement engagerdes pourparlers supplémentaires pour parvenir à un accord.il faut prévoir les modalités de la «levée d’option» par lettre recommandéeà la poste et avant une date déterminée.il faut envisager l’obligation de constituer une garantie ou de verser un acompte.

3. Par le «pacte de préférence», le propriétaire s’engage contractuellement à ne pas vendre l’immeuble à untiers sans l’avoir proposé préalablement au bénéficiaire

Premières discussions durant lesquelles les parties restent libres de conclure ou non la vente.

Cette convention est souvent l’accessoire d’un contrat principal, tel un contrat de bail. La décision de miseen vente de l’immeuble doit être dénoncée au bénéficiaire, qui est libre (dans un délai raisonnable) d’ydonner suite ou non (jurisprudence du 24/06/1996 [15]).

Si, en cas de violation du pacte de préférence, l’acquéreur est de bonne foi, la vente restera parfait et l’acquéreur pourra exiger la transcription hypothécaire de son titre. Le vendeur s’expose quant àlui au paiement de dommages et intérêts.

Si en revanche l’acquéreur est de mauvaise foi (c’est-à-dire qu’il a connaissance du contrat violé ouqu’il coopère avec le vendeur alors qu’il devait en avoir connaissance), le vendeur et l’acquéreurs’exposent au paiement de dommages et intérêts.

En outre, le bénéficiaire est en droit d’intenter une action en annulation de la vente (sur base de l’abus dedroit). Dans ce cas, le tribunal peut ordonner la vente avec le bénéficiaire du droit de préférence et ce auxmêmes conditions que la vente annulée.

4. La rencontre des consentements portera en priorité sur les éléments essentiels de la vente: la chose et leprix

Mais elle comportera aussi toutes les modalités ou les conditions que les parties ont considérées commeindispensables à la rencontre de leur volonté (exemples d’éléments substantiels: qualité de l’immeuble,date de prise de possession par les acquéreurs, résultats de l’essai de sol demandé, etc.). Ladétermination de ces éléments substantiels dépendra de l’interprétation faite de la convention. Undésaccord sur un élément totalement accessoire du contrat n’empêche toutefois pas le contrat de seformer.

En cas de litige face à des engagements obscurs, mal rédigés ou incomplets, le tribunalrecherchera dans un premier temps à établir la volonté réelle des parties en respectant la forceprobante des écrits et de la foi qui leur est due. À défaut de découvrir ces intentions selon cettepremière analyse, la convention devra s’interpréter en faveur de l’acquéreur (Code civil [17]).

Que se passe-t-il en cas de différences relevées entre les termes du compromis de vente et ceuxde l’acte authentique ? Ces modifications découlent soit de la volonté des parties, de l’application dela loi, de l’évolution des circonstances (par exemple les clauses suspensives, les assurances, etc.)ou du fait d’erreurs commises lors de la rédaction de l’acte authentique. En vertu de l’autonomiedes volontés, de telles modifications ne sont valables que si les parties s’accordent sur ceschangements (art. 1134 & 1341 du Code civil). Sur demande judiciaire d’une des parties, lestribunaux ne peuvent contraindre l’autre à modifier les conditions du contrat. Ils sont tenus par la foiet la force probante des écrits. De même, les notaires ne peuvent unilatéralement remédier auxproblèmes d’interprétation qui surgiraient dans les conventions sous seing privé.

En cas d’absence de consentement – lorsque la personne est incapable de conclure un contrat devente ou de conférer un mandat de vente, ou lorsqu’un seul des copropriétaires d’un bien indivisibleaccepte l’achat-vente –, la convention est nulle. Cette nullité est qualifiée de relative, ne peut êtreinvoquée que par la partie «protégée» et est susceptible de confirmation.

III. Vices à écarter lors du consentement

1. L’erreur

la fausse interprétation qu'on se fait de quelque chose

Lorsqu’elle touche l’objet sur lequel porte la convention ou une qualité substantielle de celui-ci, la naturedu contrat, elle entache ce contrat de nullité. Il s’agit d’une nullité relative qui affecte nécessairement lecontrat dans son ensemble. Elle peut affecter tant le consentement du vendeur que celui de l’acquéreur.

L’action en nullité du chef d’erreur se prescrit par dix années. Le point de départ de ce délai est ladécouverte de l’erreur.

L’erreur-obstacle est celle qui est à ce point importante que les consentements des parties, valablementdonnés, ne se sont en réalité pas rencontrés. Elle peut porter sur l’objet de la vente ou sur la nature ducontrat.

L’erreur substantielle.L’erreur sur la valeur de l’immeuble n’est pas une erreur sur une qualitésubstantielle et n’est donc pas une cause de nullité. En règle générale, il en sera de même pour l’erreursur la «contenance» (jurisprudence 18/05/1998 [18]) sauf s’il est démontré qu’il s’agissait d’une qualitésubstantielle.

L’erreur ne représentera un vice de consentement que si elle est excusable, c’est-à-dire lorsqu’elle n’estpas due à la faute ou à la négligence de celui qui l’invoque. Pour ce faire, la jurisprudence retient le critèredu «bon père de famille» [19].

2. Le dol

«toute tromperie commise lors de la conclusion d’une convention qui a amené l’autre partie à contracter»

Les manoeuvres dolosives doivent provenir d’un des cocontractants et non d’un tiers. Si le dol est le faitd’un tiers et qu’il porte sur un élément substantiel du contrat, un recours fondé sur l’erreur voireéventuellement sur la violence sera éventuellement ouvert à l’acquéreur. Le dol ne se présume pas; il doitêtre prouvé (art. 1116 du Code civil).

Ce vice de consentement suppose que soient réunis, dès la conclusion du contrat, les élémentssuivants:

l’existence de manoeuvres (mensonge; silence ou réticence; production de faux documents ou dedocuments incomplets).l’intention de tromper l’autre partie, qui est aussi un délit pénal [20].le fait d’induire l’autre en erreur sur un élément essentiel du contrat.le fait de l’amener à conclure ou tout au moins à conclure à des conditions différentes de cellesqu’elle aurait normalement acceptées.

Le dol revêt deux niveaux d’importance:

le dol principal est celui qui fait naître une erreur sur la qualité substantielle dans le chef de lavictime: en l’absence de la tromperie, l’autre partie n’aurait pas contracté du tout. Le dol principalest sanctionné par la nullité du contrat (art. 1116 du Code civil) outre des dommages et intérêts,lorsque l’annulation de la convention ne répare pas complètement le dommage subi par la victimede telles manoeuvres (art. 1382 du Code civil).

le dol incident est celui enl ’absence duquel l’autre partie aurait néanmoins contracté mais à desconditions moins onéreuses. Il est sanctionné par l’allocation de dommages et intérêts.

3. La violence

L’existence d’une violence implique la réunion de trois éléments:

être de nature à faire impression sur une personne raisonnable;inspirer la crainte à l’égard d’une personne d’exposer sa personne ou sa fortune à un malconsidérable et présent (art. 1112 du Code civil);

être illicite ou injuste. Le simple usage d’un droit n’est en principe pas constitutif de violence lorsqu’iln’est pas abusif.

La violence ne doit pas nécessairement être commise à l’encontre d’un des cocontractants, ou provenird’un des cocontractants. Ainsi elle peut être exercée contre des tiers, notamment des parents.

4. La lésionreprésente un déséquilibre dans les prestations réciproques des parties au moment de la conclusion du contrat devente

Ainsi le vendeur qui n’obtient de son immeuble qu’un prix inférieur à sept douzièmes de sa valeur vénaleou objective (art. 1674 du Code civil [21]) peut demander la rescision de la vente, c’est-à-dire la nullité ducontrat.

Condition autorisant l’action en rescision:

le contrat doit être une vente;la «victime» de la lésion doit être le vendeur. La lésion peut néanmoins être soulevée par leshéritiers, les créanciers ou le curateur en cas de faillite.la vente doit porter sur un immeuble.la lésion doit s’élever à plus de cinq douzièmes de la valeur vénale del’immeuble au moment de la vente.

Cas n’étant pas susceptibles de lésion:

les ventes soumises à autorisation de justice;les ventes réalisées suite à expropriation pour cause d’utilité publique;les ventes viagères qui comporte un véritable caractère aléatoire.

L’action en rescision doit être intentée contre l’acheteur, ou éventuellement contre ses héritiers, dansles deux années de la vente; passé ce délai, le vendeur est forclos de toute action. L’action en rescisions’articule autour des phases suivantes:

le vendeur doit établir devant le tribunal la vraisemblance de la lésion;le tribunal statue sur la demande en rescision;si le tribunal est d’accord, il procède d’office à la désignation d’un collège de trois experts qui sontchargés d’estimer l’immeuble, de déterminer le supplément de prix pour permettre à l’acquéreur deconserver éventuellement celui-ci.les experts rendent leurs conclusions au tribunal.le tribunal rend un jugement sur la base de ces conclusions et des observations des parties à cetégard.

Dans le cas d’une lésion constatée, l’action en rescision introduite par le vendeur a pour objet la nullité ducontrat.

La nullité du contrat aboutit à l’obligation de restituer au vendeur l’immeuble et les fruits, et à

l’acquéreur le prix payé, les intérêts produits par le prix de vente, le coût des améliorations apportéesà l’immeuble si celles-ci étaient utiles et nécessaires.Néanmoins, l’acquéreur peut contrer cette demande en nullité, en formant une offre réelle desupplément de prix (art. 1681 du Code civil). Cette offre devra ainsi porter sur un supplément de prixsuffisant pour que le vendeur perçoive 90% du prix total, et sur les intérêts dus sur ce supplément àcompter de la demande en rescision.

IV. Difficultés possibles concernant la capacité des parties à conclure un contrat de vente

La capacité est la règle et l’incapacité l’exception. «Tous ceux auxquels la loi ne l’interdit pas peuventacheter ou vendre.» (art. 1594 du Code civil). L’interdit étant assimilé à un mineur, ainsi qu’à un «majeurqui est dans un état habituel d’imbécillité ou de démence, […] même lorsque cet état présente desintervalles lucides» (art. 489 du Code civil).

Tous les actes passés après jugement prononçant l’interdiction par l’interdit, ou sans l’assistance ducurateur, seront nuls.

1. Incapacité des mineursParents ou tuteurs légaux sont présumés exercer conjointement l’autorité sur la personne de l’enfant

1. L’achat/vente d’un immeuble par un mineur non émancipé.Par voie de conséquence, les parents ou tuteurs légaux sont présumés administrer ensemble les biens etde représenter ensemble le mineur non émancipé [22] pour toute opération de vente ou d’achat d’unimmeuble. À l’égard des tiers de bonne foi, chacun des parents est réputé agir avec l’accord de l’autrequand il accomplit seul un acte de l’administration des biens de l’enfant, sous réserve des exceptionsprévues par la loi.

Lorsque les parents n’exercent pas conjointement l’autorité sur la personne de l’enfant, celui qui exercecette autorité a seul le droit d’administrer les biens de l’enfant et de le représenter. Néanmoins, l’autreparent conserve le droit de surveiller cette administration. Il pourra ainsi obtenir de celui qui exercel’autorité toutes informations utiles et le cas échéant, s’adresser à un tribunal de la jeunesse dans l’intérêtde l’enfant.

En outre, le(s) parent(s) qui exerce(nt) l’autorité sur la personne de l’enfant, doi(ven)t obtenir l’autorisationdu Juge de Paix, pour procéder tant à la vente qu’à l’achat d’un immeuble.

La mise en vente des biens immeubles appartenant au mineur doit en outre répondre à des conditionsstrictes:

La vente doit être publique, sauf autorisation du Juge de Paix de procéder à une vente de gré à grési l’intérêt du mineur l’exige.La vente doit se réaliser conformément à un projet d’acte de vente dressé par un notaire etapprouvé par le Juge de Paix.

2. L’achat/vente par un mineur émancipé.Le mineur émancipé pourra faire l’acquisition d’un immeuble sans assistance pour autant qu’il s’agissed’un acte d’administration de son patrimoine (il utilise ses revenus). Par contre, si l’achat représente uninvestissement en capital, l’assistance de son curateur sera exigée. En outre, l’acquisition «à crédit»d’un immeuble exigera, en tout état de cause, l’autorisation du Juge de Paix.

Le mineur émancipé ne pourra pas vendre seul un immeuble lui appartenant. Il sera pour ce fairesoumis au régime de la tutelle.

2. La personne mise sous administration provisoire

La personne majeure dite «incapable» [23] se voit déresponsabilisée de la gestion de son patrimoine

Elle se voit pourvue également d’un administrateur provisoire désigné par le Juge de Paix.

La loi prévoit l’autorisation spécifique du tribunal (Juge de Paix) pour permettre à l’administrateurprovisoire de procéder à la vente d’un immeuble appartenant à la personne protégée, ainsi que pour unensemble d’actes ou d’actions liés au patrimoine immobilier. Tous les actes accomplis par la personneprotégée en infraction aux dispositions légales seront nuls. La nullité ne pourra être demandée que par lapersonne protégée ou son administrateur provisoire.

3. La personne soumise à l’assistance d’un conseil judiciaire

La personne dite «prodigue» [24] est frappée d’une incapacité d’exercice partielle sur son patrimoine,dans la mesure déterminée par le tribunal. Par ailleurs, la mission du conseil judiciaire n’est pas celle del’administrateur provisoire. Sa mission consiste uniquement à assister la personne mise sous ce statut etnon à la représenter.

4. Capacité de vendre ou d’acheter pour les personnes moralesLes personnes morales sont en principe capables d’acheter ou de vendre des immeubles, dès qu’elles ont lapersonnalité juridique

Elles sont capables d’acheter ou de vendre dans le respect de la finalité qu’elles poursuivent (but de lucreou non) et de leur objet statutaire.

Avant de souscrire le moindre engagement avec une personne morale, il faut absolument vérifier sonexistence légale:

pour les sociétés commerciales, une vérification auprès du Moniteur belge et de la banque Carrefourdes entreprises est incontournable; il conviendra aussi de vérifier la forme de la société, les statutsainsi que les éventuelles modifications apportées aux statuts et toutes les publications au Moniteurbelge.pour les ASBL, une même démarche devra être effectuée, complétée par une démarche au greffedu tribunal de première instance du lieu où se trouve l’association.

Il s’agit ainsi d’identifier distinctement:

qui a pouvoir de décision au sein de la société, soit quel organe est compétent pour décider de lamise en vente ou de l’acquisition d’un immeuble;qui a pouvoir de représentation de la société, soit de signer le compromis de vente et ensuitel’acte authentique de vente.

1. Sociétés en nom collectif et sociétés en commandite simple:

décision: le gérant (sauf mention contraire aux statuts);représentation: le gérant.

2. SPRL:

décision: le gérant (restrictions statutaires non opposables aux tiers);représentation: le gérant seul, mais les statuts peuvent déroger s’ils sont publiés.

3. Sociétés anonymes SA:

décision: si la vente d’immeuble relève de la gestion journalière, l’administrateur délégué; sinon, leconseil d’administration.représentation: le conseil d’administration sous réserve de délégations.

4. Sociétés en commandite par actions:

décision: le gérant commandité;représentation: soit le gérant, soit le conseil d’administration d’une sa.

5. Sociétés coopératives:

décision: l’organe de gestion;représentation: l’organe de gestion (les statuts peuvent déroger et être opposables s’ils sontpubliés).

5. Interdiction de vente entre épouxToutes les ventes (volontaires ou forcées, publiques ou de gré à gré) entre époux sont en principe interdites (art 1595du Code civil)

La vente est toutefois autorisée en cas de:

cession suite à une séparation de biens judiciaires;cession par le mari à sa femme pour une cause légitime (préexistante au mariage);cession par la femme à son mari en paiement de sa dot (dans le cas d’un mariage antérieur à 1976uniquement);cession de droits indivis entre époux (controverse entre partage et vente);vente sur faillite (du conjoint), permettant à l’autre conjoint de racheter.

6. Protection du logement familial

1. Un époux ne peut vendre le logement principal de la famille [25] sans l’accord de son conjoint(art. 215 du Code civil). Les dispositions dudit article protègent l’immeuble servant au logement principalde la famille, subsistent tant que dure le mariage et survivent à la séparation de fait des époux et àl’attribution par le juge de résidences séparées, en ce compris aucours d’une procédure de divorce. Le droit existe peu importe le régime matrimonial des époux, et peuimporte les droits que pourraient faire valoir les époux sur l’immeuble concerné; la protection existe mêmeà l’égard de l’immeuble qui serait un bien propre à l’autre époux.

2. Si l’époux protégé refuse sans «motifs graves» de donner son consentement, l’autre conjoint«vendeur» peut se faire autoriser par le tribunal de première instance et, en cas d’urgence, par leprésident de ce tribunal, à passer l’acte seul. Le tribunal appréciera souverainement, selon chaque casd’espèce, le juste motif invoqué par l’époux qui se prétend lésé par la vente et qui de ce fait, s’y oppose. Sil’un des époux est absent, interdit ou dans l’impossibilité de manifeste sa volonté, son conjoint peut de lamême manière se faire autoriser par le tribunal de première instance (art. 220 du Code civil).

3. La violation de la protection du logement familial est sanctionnée par la nullité de la vente. Sur lademande du conjoint qui se prétend lésé, il y aura résolution de la vente. L’époux lésé peut égalementréclamer l’octroi de dommages et intérêts (art. 224 du Code civil). Les acquéreurs préjudiciés suite à lanullité de l’acte d’acquisition peuvent uniquement se retourner contre l’époux fautif et ce dans le cadred’une demande en dommages et intérêts (Jurisprudence, Civ. Anvers, 28/10/1992).

4. Pour l’agent immobilier, cette protection légale implique qu’il prendra tous les renseignementsutiles et vérifiera si l’immeuble proposé en vente représente ou non le logement principal familial;approfondir son investigation, en vérifiant auprès de la conservation des hypothèques (par la levée d’uncertificat hypothacaire) s'il existe ou non, une mention d'un jugement en interdiction de vente.

Si l’agent immobilier est chargé de la mise en vente du logement familial, il doit impérativement recevoirmission conjointe des deux époux et recueillir ainsi par voie de conséquence, leur accord formel devendre le bien immeuble. À défaut, il sait qu’il prend le risque de voir la vente bloquée du seul fait del’autre époux, ainsi que sa responsabilité professionnelle mise en cause.

Le consentement des deux époux est clairement exigé lorsque le contrat de l’agent immobilier comprendun «mandat». La jurisprudence ne fait cependant pas application de la loi à l’égard du contrat de l’agent,lorsqu’il s’agit d’un simple contrat de courtage, ne comprenant aucun mandat. Néanmoins, la protectionlégale sortira pleinement ses effets lors de la signature du contrat de vente, en exigeant à ce moment-là,l’accord formel de l’autre époux.

7. Limitations de capacité liées à l’accomplissement d’une missionLa loi prévoit l’interdiction d’acquérir pour certaines personnes.

Lorsqu’il y a un risque manifeste de contrariété d’intérêts (art. 1596 du Code civil), la loi prévoitl’interdiction d’acquérir pour certaines personnes; les actes passés en contravention de cet article sontfrappés de nullité.

Trois catégories de personnes sont concernées par cette limitation:

les tuteurs, à l’égard des biens des mineurs;les mandataires, à l’égard des immeubles qu’ils sont chargés de vendre (l’intermédiaire doitdisposer d’un mandat et l’objet de ce mandat doit être la vente de l’immeuble).

les administrateurs de communes ou d’établissements publics, à l’égard des biens despersonnes de droit public dans lesquels ils occupent leur fonction et les officiers chargés de vendredes biens nationaux.

8. Limitations liées à la situation financière du vendeur

1. En cas de saisie immobilière, la vente conclue par le saisi est inopposable aux créancierssaisissants, à compter du jour de la transcription du commandement ou de la saisie (Code Jud. 1577).Néanmoins, le saisi peut sauver la situation et rendre la vente opposable aux tiers, en désintéressant tousceux à qui la saisie est devenue commune: créanciers saisissants et tout autre créancier qui aurait faitutilement la transcription d’un commandement préalable à la saisie.

2. En cas de faillite, le failli est dessaisi de la gestion et de la disposition de tous ses biens à dater duprononcé du jugement déclaratif de faillite. La vente immobilière réalisée par le failli est inopposable à lamasse des créanciers (représentée par le curateur). La période de cette inopposabilité peut être fixée aveceffet rétroactif pendant la période suspecte, mais le point de départ de celle-ci ne peut en principe être fixéà plus de six mois avant le jugement déclaratif de faillite, sauf si le jugement a trait à une personne moraledissoute. Les ventes conclues par le débiteur en violation du dessaisissement peuvent, à la demande ducurateur, être déclarées inopposables à la masse.

3. En cas de concordat, la procédure engagée permet au commerçant (ou à la société commerciale) endifficulté de suspendre le cours des procédures individuelles d’exécution mises en oeuvre par sescréanciers, pour lui permettre de poursuivre une activité sur base d’un plan global d’apurement de la dette.La demande en concordat provoque un moratoire global de toutes les saisies et voies d’exécution – mêmepour les créanciers privilégiés ou hypothécaires – jusqu’à la décision du tribunal de commerce seprononçant sur cette dernière. Il est interdit de procéder à la réalisation forcée des biens du débiteur, envertu d’une procédure de saisie-exécution, même si la date de la vente est déjà arrêtée.

Le tribunal nomme un commissaire au sursis et lui confère le pouvoir d’autoriser les ventesd’immeubles repris dans le patrimoine du concordataire: celui-ci est ainsi frappé d’une incapacité spéciale.La sanction du défaut d’autorisation est l’inopposabilité de la cession.

Le plan de redressement approuvé dans le cadre du sursis définitif s’impose à tous les créanciers quisont bloqués pendant deux ans (à moins d’une prorogation unique de 12 mois au maximum) sauf pour lescréanciers hypothécaires, pour le fisc et pour le vendeur dont le contrat comporte une clause de réservede propriété.

V. L’objet de l’obligation: l’immeuble sur lequel portent la cession et le prix

L’immeuble vendu désigné au contrat doit exister physiquement au moment de la vente.

suites d’un incendie, d’une catastrophe naturelle…), le contrat est nul par défaut d’objet. Dans le casd’une destruction partielle, l’acheteur peut soit abandonner la vente, soit maintenir la vente pour la partiesubsistante, en ne payant qu’un prix réduit à due concurrence (art. 1601 du Code civil [27]).

La vente peut exceptionnellement et dans certaines limites, porter sur une chose future. Est ainsi

autorisée mais strictement réglementée la vente d’immeubles à construire ou en cours de construction(voir chapitre VIII – la loi Breyne).

Le vente d’immeubles repris dans une succession non encore ouverte est sanctionnée de nullité absolue:elle tombe sous l’interdiction du pacte sur succession future, celui-ci portant sur l’attribution, lamodification ou l’abandon d’éventuels droits sur une succession future.

1. L’objet doit être déterminé

(défini par les parties, dès lors conscientes de leur engagement) ou déterminable (le contrat énumère leséléments qui serviront à la détermination de l’objet). À défaut de détermination ou de possibilité dedéterminer l’objet de l’obligation, il y aura nullité absolue.

2. L’objet doit être licite

Il ne peut donc pas être contraire à l’ordre public ou aux bonnes moeurs (sous peine d’une sanctionabsolue), soit à des lois impératives (sous peine d’une sanction relative).

3. L’objet doit être dans le commerce

Les immeubles faisant partie du domaine public sont hors commerce, et ne peuvent ainsi que faire l’objetd’une convention soumise à un régime de droit administratif.

Par ailleurs, la vente de la chose d’autrui (art. 1599 du Code civil [28]) est frappée de nullité relative. Enfait, elle repose sur le principe que «nul ne peut transférer à autrui plus de droits qu’il n’en a». La nulliténe peut être invoquée que par l’acquéreur et est susceptible de confirmation; elle doit être soulevée dansun délai de dix années à compter de la conclusion du contrat.

L’acquéreur obtiendra la restitution du prix payé et le paiement de dommages et intérêts s’il était debonne foi au moment de la conclusion du contrat.Le véritable propriétaire pourra revendiquer la propriété du bien auprès du tiers acquéreur: ce droitde renonciation est toutefois limité à un délai variant de dix à trentre ans, en fonction notamment dela bonne foi de l’acquéreur et du fait que ce dernier possède par juste titre.

Les vérifications du titre de propriété, de l’extrait de la matrice cadastrale ou de l’état hypothécairereprésentent des démarches essentielles pour éviter ce type de déconvenue. La responsabilitéprofessionnelle de l’agent immobilier chargé d’une vente incriminée, ainsi que celle du notaire peuventêtre mises en cause dans ce type de procédure.

Les obligations résultant de la vente

I. Les obligations du vendeur

1. L’obligation de délivrance

représente l’opération de mise à disposition entière et absolue du bien vendu à l’acquéreur

Cette opération consiste souvent en une succession de divers actes matériels. Il s’agit d’une obligationd’ordre public (Code civil 1604-1605 [29]). Elle ne peut cependant pas se confondre avec la seule remisedes clés ou du titre de propriété, en raison de l’ajout éventuel d’autres modalités ou conditionssupplémentaires (exemple: un immeuble vendu «libre de toute occupation»).

1. L’obligation de conservation (Code civil 1614 [30]) impose au vendeur d’entretenir le bien «en bonpère de famille» et de prendre les mesures normales de conservation:

faire réparer les dégâts subis par l’immeuble;veiller à ce que des tiers ne pénètrent pas dans l’immeuble;maintenir le chauffage dans les bâtiments inoccupés en hiver;maintenir les polices d’assurances après la signature de l’acte authentique.

2. Étapes essentielles de la délivrance:

remise des clés, qui représente la prise de possession matérielle de l’immeuble;remise du titre de propriété;signature de l’acte authentique (souvent, la livraison du bien s’opère simultanément au paiement dusolde du prix de vente);la transcription de l’acte notarié à la conservation des hypothèques (2 à 3 mois).

3. L’agréation: L’acheteur sera ensuite invité à reconnaître si le bien acheté est de bonne livraison, tantau point de vue de la conformité de la chose livrée que des vices apparents: il y aura dès lors «agréation».L’agréation éteint en principe les recours fondés sur la non-conformité du bien vendu. Le fait quel’acquéreur occupe réellement l’immeuble ou en perçoive des loyers n’implique pas de facto cetteagréation.

L’agréation peut être expresse ou tacite; dans ce dernier cas, le juge statue en fonction des circonstancesde fait et du comportement des parties (exemple: attitude adoptée par l’acquéreur immédiatement après lalivraison).

4. Les frais de délivrance [31] incombent au vendeur (Code civil 1248). Les frais de conservationsont également à charge du vendeur jusqu’à la date de la délivrance. Toutefois, les parties peuventnéanmoins convenir de qui en définitive devra supporter les frais déboursés par le vendeur.

5. L’immeuble livré doit être en conformité avec ce qui a été décrit (ou à tout le moins désigné) dans

le compromis de vente. La conformité devra être vérifiée par l’acheteur. S’il a connaissance d’un vice ous’il est tenu de le connaître (vices apparents), il doit émettre ses réserves. Après l’agréation, l’action ennon-conformité de la chose délivrée s’éteint: l’acquéreur n’est plus en droit de se prévaloir d’un défaut deconformité.

Critères sur lesquels peut se poser la question de conformité:

contenance ou superficie: dans la convention, l’indication de contenance n’est pas obligatoire. Sielle est mentionnée, elle peut apparaître comme un critère déterminant de conformité.

l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires [32] et tout ce qui a été désigné à sonusage perpétuel [33] (Code civil 1615)

la transmission portera sur les droits réels suivant automatiquement le bien (servitudes, charges demitoyenneté, etc.), les droits personnels que le vendeur possède contre des tiers (loyer, etc.) et lesactions dont dispose le vendeur (actions de garantie d’éviction, de garantie des vices cachés, non-conformité de la chose, garantie décennale, responsabilité locative…). La transmission ne porterapas sur les dettes ou les obligations relatives au bien vendu (clause de nonconcurrence, permisassorti de charges, etc.). Ces droits et actions sont fréquemment réglés conventionnellement pardes clauses de subrogation [34].

Dès le jour de la vente, la transmission des fruits naturels, industriels ou civils appartiennent àl’acquéreur. Par dérogation, la majorité des compromis de vente prévoient que les fruits ne serontperçus par l’acquéreur qu’à compter de la signature de l’acte authentique (exemple: utilisation d’uneclause de transfert différé de propriété).

6. Sanctions liées au non-respect de l’obligation de délivrance:

Si le vendeur est en défaut de délivrer le bien «dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreurpourra à son choix demander la résolution de la vente ou sa mise en possession si le retard ne vient quedu fait du vendeur. Dans tous les cas, le vendeur est condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte unpréjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. (Code civil 1610-1611).

Avant de demander la résolution de la vente ou la délivrance du bien en justice, l’acquéreur devra mettrele vendeur en demeure. Si le vendeur ne réagit pas à cette mise en demeure, l’acquéreur pourra alors agiren justice.

7. suspension et extinction de l’obligation de délivrance du vendeur:

suspension de la délivrance en cas de non-paiement du prix, la situation est bloquée jusqu’à ce quel’une des parties prenne l’initiative de la procédure en résolution. Vu que le contrat de vente existetoujours, le vendeur doit veiller à la conservation du bien. Toutefois, le vendeur ne peut invoquercette suspension s’il a déjà remis les clés ou s’il a accordé un terme pour le paiement.

suspension de la délivrance en cas de danger imminent de perte de prix (lorsque l’acquéreur tombeen faillite ou en déconfiture après la conclusion de la vente); cette suspension peut être invoquéemême si un délai de paiement a été accordé. Le vendeur doit évidemment prouver devant untribunal la réalité de la situation et le fait que celle-ci soit apparue après la conclusion de la vente.

Enfin, le vendeur est libéré de son obligation de délivrance du bien, lorsque le bien est détruit parcas fortuit (exemple: événement imprévisible tels inondation, pollution récente, vandalisme,destruction ordonnée par les pouvoirs publics, etc.). Les risques de destruction de l?immeuble sont

supportés par l?acquéreur dans le cas où le transfert de propriété a été réalisé, ou par le vendeur, sile titre de propriété est toujours en sa possession.

2. La garantie d’évictionElle a pour objet de garantir une jouissance paisible, c’est-à-dire de protéger l’acquéreur contre tout fait quelconque –émanant du vendeur ou d’un tiers– qui le priverait de tout ou partie de la propriété ou de l’usage du bien vendu

1. Le vendeur a pour obligation de s’abstenir de tout fait et de toute prétention juridique quitroublerait la possession de l’acquéreur:

soit en invoquant après vente un droit sur l’immeuble (trouble de droit);soit en posant un acte matériel portant atteinte à l’immeuble vendu (trouble de fait).

En cas de manquements, le vendeur doit immédiatement mettre fin au trouble, ce qui implique soit lacessation du comportement dénoncé, soit la résolution de la vente, s’il n’est plus possible de remettrel’immeuble dans son état antérieur à la survenance du trouble. En outre, l’acquéreur dispose aussi contrele vendeur d’une exception d’éviction (lui permettant de suspendre ses propres obligations à l’égard del’acquéreur).

2. Le vendeur a pour obligation de prendre fait et cause pour l’acquéreur si le trouble de possession,provoqué par une prétention de droit, émane d’un tiers. L’acquéreur a d’ailleurs l’obligation de réclamer lagarantie du vendeur, sous peine de déchéance. La cause du trouble doit être antérieure à la vente. Acontrario, si la cause d’éviction est postérieure à la vente, le vendeur ne peut être inquiété par l’acquéreur,qui devra seul supporter les risques afférents au bien (exemple: le cas d’une expropri-ation après

3. Le vendeur a comme 3e obligation d’indemniser l’acquéreur (Code civil 1630) s’il ne parvient pas àfaire cesser le trouble. Le vendeur (ou ses héritiers) pourra être condamné indivisiblement au paiement dedommages et intérêts, même si l’éviction est minime et ce, indépendamment de sa bonne ou mauvaisefoi.

4. Les servitudes non apparentes ou occultes, établies par le fait de l’homme, donnent lieu à lagarantie d’éviction lorsqu’elles ne sont pas déclarées. A contrario, cela sous-tend qu’il n’y a pas degarantie d’éviction en cas de servitudes apparentes. En effet, l’acquéreur est censé en avoir prisconnaissance au moment de la vente. Sont réputées apparentes les servitudes «qui s’annoncent par desouvrages extérieurs» (Code civil 689), tandis que les servitudes non apparentes sont celles dontl’existence ne se manifeste pas par un signe extérieur (exemple: l’interdiction de bâtir, de ne bâtir qu’à unehauteur déterminée sur un fonds, etc.).

Si la servitude n’est pas mentionnée dans l’acte authentique de vente, la responsabilité du vendeur pourraêtre recherchée, mais aussi, le cas échéant, celle du notaire instrumentant. En effet, il appartient aunotaire de vérifier la situation juridique exacte de l’immeuble, dont les éventuelles servitudes pouvantgrever le fonds.

5. Les parties peuvent introduire dans le compromis des clauses dérogatoires (Code civil 1627-1628 [35]).

Clauses extensives de garantie:

clause «pour quitte et libre»: le vendeur s’engage à prendre les mesures nécessaires pour qu’aumoment de la transcription de l’acte authentique de vente, toutes les dettes, les charges ou

hypothèques qui grèvent l’immeuble soient levées. Il est dès lors déconseillé à l’acquéreur de versertout ou partie (acompte) du prix de vente à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique.L’état des dettes et charges pouvant grever l’immeuble n’est en effet rendu connu que suite auxrecherches effectuées par le notaire, après la signature du compromis. Pour se prémunir mais touten offrant au vendeur un «gage de sérieux», l’acquéreur peut bloquer entre les mains du notaire oude l’agent immobilier, une somme d’argent à titre de garantie. Dans cette même optique, il sera utilede prévoir au compromis de vente une condition suspensive d’octroi de mainlevée des charges etinscriptions. Ainsi, la garantie se transformera en acompte au moment de la réalisation de lacondition. Attention: le fait qu’une vente est conclue «pour quitte et libre» de tout privilège,hypothèque et charges quelconques et que le vendeur ne réussisse pas à purger l’immeublen’affecte pas l’existence de la convention de vente. Ce fait ne pourrait être invoqué que comme unecause de résolution.

clause «quitte et libre»: l’immeuble doit absolument être libre de toutes charges, de dettes oud’hypothèques, dès la conclusion de la vente. Elle engendre donc dans le chef du vendeur uneobligation particulièrement sévère. Toute infraction à cette obligation sera constitutive de dol dans lechef du vendeur. Cette clause peut aussi être dangereuse pour le vendeur, car même si le bienn’est grevé d’aucune inscription hypothécaire au moment de la signature du compromis, celui-cipourrait faire l’objet avant la passation de l’acte d’une hypothèque légale prise par le fisc en cas dedettes fiscales ou de décès d’un des vendeurs. De fait, le vendeur se trouvera dans une situationparticulièrement délicate.

Clauses restrictives de garantie

clause selon laquelle «le vendeur n’est tenu à aucune garantie» (Code civil 1628).

clause «spéciale» d’exonération: elle énonce que la garantie ne sera pas acquise dans un casparticulier et clairement spécifié au contrat (par exemple, qu’il n’y aura pas de garantie pour ce quiconcerne une servitude de passage sur le terrain).

clause selon laquelle «l’immeuble est vendu aux risques et périls de l’acquéreur»:l’exonération de responsabilité dans le chef du vendeur est complète. La présence dans le contratd’une telle clause peut donc avoir des conséquences très importantes.

3. La garantie des vices cachésLe vendeur doit garantir à l’acquéreur une «possession utile» de l’immeuble, c’est-à-dire qui ne soit pas altérée par unvice [36]

1. Le vice une notion éminemment relative, dont l’appréciation dépendra de la nature et de la qualité del’immeuble. Il appartient au juge de décider souverainement si un vice de la chose vendue est caché ounon.

«Le vice caché de la chose vendue qui oblige le vendeur à garantir peut être un vice qui, même s’iln’affecte pas intrinsèquement la chose, la rend impropre à l’usage auquel, à la connaissance du vendeur,l’acheteur la destine ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’enaurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu. […] Il appartient au juge d’apprécier souverainement lecaractère apparent ou caché du vice.» (Jurisprudence, Bruxelles, 11 octobre 2001).

2. Le vendeur est présumé connaître l’existence des vices dont est entaché le bien vendu. En principe, ilsera donc tenu d’offrir sa garantie, peu importe qu’il ait ou non connaissance du vice, sauf si les partiesont convenu de réduire ou même d’exclure cette garantie.

C’est la question de la bonne foi du vendeur qui se posera pour l’application des clauses d’exonération oude limitation de garantie et aussi le paiement des dommages et intérêts complémentaires.

Le vendeur particulier est présumé de bonne foi si avant la vente, il ne pouvait «déceler le vice aumoyen d’une investigation normale», à moins que l’acquéreur ou les circonstances de la cause nerévèlent le contraire.

Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices cachés qui affectent l’immeuble mis envente. Selon une obligation de résultat, il est tenu de fournir un bien exempt de vice. À défaut, levendeur professionnel sera présumé coupable de négligence.

3. Caractéristiques des vices garantis

le vice doit être d’une gravité suffisante (Code civil 1641[37]).

le vice doit être caché, car seuls les vices cachés bénéficient de la garantie. Après l’agréation, levendeur ne répond plus des vices apparents. L’appréciation du caractère «caché» du vice estessentiellement une question de fait, soumise à l’examen du tribunal. Celui-ci tiendra cependantcompte des «compétences professionnelles» de l’acquéreur.

le vice doit être antérieur à la vente, même en germe (c’est-à-dire dont le développement estinéluctable) au moment du transfert de propriété. Il incombe à l’acquéreur qui invoque l’existenced’un vice caché d’établir que le vice existait au moment de l’achat.

4. Mécanisme de la garantieL’acquéreur dispose d’un choix discrétionnaire entre deux actions: l’action estimatoire qui a pour objetd’obtenir une réduction du prix de vente, ou l’action résolutoire qui vise à rendre le bien au vendeurmoyennant la restitution du prix de vente à l’acquéreur. De plus, l’acquéreur aura droit à des réparationscomplémentaires, comme les frais occasionnés par la vente (frais d’acte, enregistrement, honorairesnotaire, etc.) et/ou des dommages et intérêts si le vendeur s’avère être de mauvaise foi.

Si l’acquéreur démontre que l’immeuble a été détruit à cause des vices cachés dont il était atteint, levendeur devra lui donner la garantie et l’indemniser. Par contre, la perte du bien par cas fortuit serasupportée par l’acquéreur, sauf si ce dernier avait déjà préalablement fait appel à la garantie pour vicescachés.

L’action de l’acquéreur en garantie des vices cachés [38] doit être intentée «à bref délai» [39] à dater de ladécouverte du problème (article 1648 Code civil). La loi ne précise cependant pas ce qu’il faut entendrepar «bref délai». L’idée est qu’il doit rester matériellement possible de faire les constatations utiles pourdéterminer si la responsabilité du vendeur peut ou non être engagée. En toute hypothèse, le fait de savoirsi l’action de l’acquéreur a été introduite endéans le bref délai prévu par la loi est une question de faitlaissée à l’appréciation souveraine du tribunal. Retenons que l’acquéreur devra introduire la procédure leplus rapidement possible à dater de la découverte du vice caché.

5. Peut-on déroger par le contrat à la garantie ?Les clauses restrictives ou excluant la garantie légale du vendeur sont licites, sauf lorsqu’une dispositionlégale exclut ou limite cette possibilité; ou lorsque le vendeur connaît ou est censé connaître le vice et endissimule l’existence (dol dans son chef).

Le vendeur sera censé connaître le vice si sa prétendue ignorance découle en fait de sa proprenégligence. Il a une obligation «positive» de dénoncer au moment de la formation du contrat, l’existencedes vices dont il a ou devrait avoir connaissance. Il ne peut se contenter d’un comportement passif et dese retrancher ensuite, derrière une clause de non garantie. L’appréciation du tribunal sera d’autant plusrigoureuse que les clauses semblent avoir une portée assez large. Par exemple, lorsqu’il est dit que«l’immeuble est vendu dans son état actuel bien connu de l’acquéreur».

«Une clause de non garantie pour vices non cachés par le vendeur peut être valablement reprise dans uncontrat de vente («le bien est vendu et accepté dans l’état et la situation dans lesquels il se trouve à cejour et que les acheteurs déclarent connaître et s’en satisfaire»). Cette clause lie les acheteurs qui y ontconsenti de sorte qu’ils invoquent à tort une contradiction entre cette clause et une autre reprise dans lecompromis de vente sous seing privé conclu auparavant et énonçant que la vente a lieu «sous lesgaranties légales ordinaires».

Attention

Le vendeur professionnel (un promoteur, une société immobilière, un marchand de bien,…) est toujoursprésumé avoir eu connaissance du vice caché qui serait découvert après la vente. Dès lors, il ne pourrainvoquer à son bénéfice une clause du contrat excluant la garantie des vices cachés. Dans la pratique, cetype de clause est donc sans effet pour le vendeur professionnel.

II. Les obligations de l’acquéreur

1. Obligation de prendre livraisonL’obligation de délivrance dans le chef du vendeur et celle de prendre livraison dans le chef de l’acquéreur sontintimement liées: la première déclenche la seconde

La prise de livraison se matérialise par une série d’actes et de comportements dont les plus fréquents sontl’acceptation des clefs de l’immeuble, la signature de l’acte authentique de vente, l’examen de l’immeuble(agréation), la souscription d’un contrat d’incendie, la signature d’un formulaire de transfert des compteurs(eau, gaz, électricité), l’établissement éventuel d’un état des lieux, la perception des loyers si l’immeubleest loué…

L’obligation de délivrance dans le chef du vendeur et celle de prendre livraison dans le chef de l’acquéreursont intimement liées: la première déclenche la seconde. La prise de livraison comporte l’agréation del’immeuble et, sauf stipulation autre dans le compromis de vente, génère l’obligation de payer le prix. Lesfrais générés par la prise de livraison incombent à l’acquéreur.

Si l’acquéreur refuse de prendre livraison de l’immeuble, le vendeur peut lui opposer une exception

d’inexécution. Le vendeur peut aussi prendre l’initiative de la procédure et réclamer l’exécution forcée oumême la résolution de la vente. L’acheteur commet une faute contractuelle en refusant de réceptionnerles biens lors de la livraison par le vendeur.

2. Obligation de payer le prixLa principale obligation de l’acquéreur est de payer le prix, au jour et lieu qui sont déterminés par les parties dans lecontrat de vente

Si la date de paiement n’a pas été convenue dans le compromis de vente, celle-ci devra coïncider avec ladélivrance de l’immeuble, laquelle est généralement concomitante avec la prise de livraison (Code civil1650-1651 [40]). La preuve du paiement incombe à l’acquéreur (Code civil 1315). En principe, les partiesrestent donc libres de déterminer au compromis de vente, le moment du paiement du prix.

1. Acompte et garantieIl convient d’éviter ainsi toute confusion entre les notions d’acompte et de garantie. L’objectif principal dudéboursement d’une somme par l’acquéreur est d’offrir au vendeur un gage de «bonne exécution» etaussi une indemnité de dédommagement si l’opération ne peut aboutir.

L’acompte représente un «à valoir sur le prix». Son paiement constitue un début d’exécution ducontrat. Il appartient normalement au vendeur, même s’il est consigné dans les mains du notaire oude l’agent immobilier. Dès lors, si l’acheteur est défaillant dans le paiement du solde du prix devente, le vendeur doit demander la résolution judiciaire du contrat et il lui appartient de conserverl’acompte, sauf si la question est expressément réglée de façon différente dans le contrat.

La garantie consiste par contre en une simple somme bloquée «à titre de gage» le plus souvententre les mains du notaire ou de l’agent immobilier. Le mécanisme de la garantie imaginé par lapratique notariale se conjugue avec l’insertion d’une clause suspensive notamment de vérificationpar le notaire de l’état hypothécaire de l’immeuble et des éventuelles dettes. La somme reste lapropriété de l’acquéreur. La garantie ne se transformera en acompte que lorsque la condition seralevée (en occurrence que le bien n’est pas grevé de dettes ou charges hypothécaires selon lesrecherches du notaire). La condition suspensive suspend aussi et par voie de conséquencel’obligation de paiement de l’acquéreur.

Les notions d’acompte et de garantie ne sont pas sans conséquences quant au droit que pourrait fairevaloir l’agent immobilier de percevoir sa commission directement sur la somme versée par l’acquéreur.En effet, on rencontre fréquemment dans les contrats de courtage (convention de mise en vente), uneclause autorisant l’agent immobilier à établir sa facturation dès signature du compromis et à percevoir sacommission sur cette somme versée par l’acquéreur. Il faut dès lors faire une distinction, selon deuxhypothèses principales:

Dans le cas d’une garantie, l’agent ne pourra en aucun cas percevoir sa commission sur lasomme bloquée. En effet, la vente est formée sous conditions suspensives et cette sommeappartient toujours à l’acquéreur (il n’y a pas de transfert de propriété), qui n’est pas liécontractuellement avec l’agent immobilier. L’agent immobilier ne peut donc pas exiger paiement surcette somme.

Dans le cas d’un acompte, l’agent pourrait percevoir sa commission sur la dite sommeconformément aux stipulations du contrat de courtage. En effet, ce versement constitue un premierpaiement qui par nature est transféré au vendeur. L’agent serait donc en droit d’appliquer le contratet de percevoir sa commission sur cette somme.

Le versement d’un acompte et l’existence d’une clause «pour quitte et libre» ne font pas bon ménage. En

présence d’une telle clause, il est dangereux pour l’acquéreur de verser entre les mains du vendeur unacompte lors de la signature du compromis de vente, car à ce moment, aucune certitude n’existe quant àl’existence ou non de créanciers privilégiés sur le bien. En outre, s’il existe des créanciers, il n’est pascertain que ceux-ci seront désintéressés et donneront donc mainlevée sur le bien lors de la passation del’acte.

2. Retard de paiement«L’acheteur doit l’intérêt du prix de la vente jusqu’au paiement du capital, dans les trois cas suivants: 1)s’il a été convenu ainsi lors de la vente; 2) si la chose vendue et livrée produit des fruits ou autresrevenus; 3) si l’acheteur a été sommé de payer. Dans ce dernier cas, l’intérêt ne court que depuis lasommation.» (Code civil 1652)

Le texte légal renvoie finalement à la convention qui est intervenue entre les parties. Le plus souvent, lecompromis fixera la date de prise de cours des intérêts et le taux.

3. Perception de l’acompte/prix de vente par l’agent immobilierL’agent immobilier ne pourra percevoir l’acompte versé par l’acquéreur, ou même le prix de la vente, ques’il bénéficie d’un mandat exprès. Fréquemment, ce mandat ressort du contrat de courtage. C’estuniquement en fonction de ce qui été prévu au contrat et plus précisément de la date d’exigibilité de lacommission que l’agent immobilier pourra se prévaloir d’un droit de rétention sur le prix de vente, une foisen possession des fonds.

4. Suspension de l’obligation de paiement par l’acquéreurL’acquéreur qui est troublé (lorsque la cause d’éviction existe) ou qui éprouve de justes craintes d’êtretroublé (danger d’éviction) par une action hypothécaire ou une action en revendication peut suspendre lapaiement du prix de vente jusqu’à ce que ses craintes soient apaisées.

La suspension de l’obligation de paiement ne peut cependant être invoquée:

si l’acheteur y a expressément renoncé. Par exemple, lorsque la vente est conclue «aux risques etpérils» du vendeur, ou tacitement, lorsque l’acquéreur promet de payer le prix alors qu’il aconnaissance d’un trouble possible.si le vendeur fournit une caution.si l’acheteur s’est dessaisi du prix dans les mains du notaire.si le trouble provient d’un cas fortuit. Dans ce cas, il appartient à l’acquéreur (qui serait déjàpropriétaire) d’en supporter les conséquences.

5. Garanties du vendeur impayéLe vendeur peut opposer l’exception d’inexécution, c’est-à-dire surseoir à son obligation de délivrancedans tous les cas où l’acheteur commet une faute. Après avoir préalablement mis l’acquéreur en demeurede lui payer le prix de vente, le vendeur peut librement choisir entre:

l’exécution forcée: le vendeur peut assigner l’acquéreur en passation d’acte authentique en vued’obtenir soit un jugement qui l’enjoint de se présenter chez le notaire pour la signature de l’acte, soitun jugement tenant lieu de vente. Le vendeur réclamera ainsi la condamnation de l’acquéreur aupaiement du prix augmenté d’intérêts moratoires (conventionnels ou à défaut légaux). Si l‘acquéreurne paie pas, le vendeur pourra procéder à une saisie sur l’immeuble.

la résolution de la vente: cette demande vise à obtenir l’annulation de la vente avec effetrétroactif. La vente sera censée ne jamais avoir existé. Le vendeur pourra réclamer des dommages

et intérêts qui seront estimés «ex aequo et bono» par le tribunal.

Sauf l’existence d’un pacte commissoire exprès [41] visé au compromis, le tribunal dispose d’un largepouvoir d’appréciation quant à la gravité des manquements de l‘acquéreur. Le tribunal pourrait ainsiconsidérer que les manquements allégués ne justifient pas la résolution de la vente et déclarersatisfactoire l’offre avancée par l’acquéreur de payer le prix; ou encore estimer que des délais doivent êtreaccordés à l’acquéreur pour le paiement du prix.

III.La vente sous condition suspensive

1. La condition suspensiveL’événement futur et incertain auquel est subordonnée l’exécution d’une obligation par ailleurs existante.

1. L’incertitude qui entoure la condition:

doit être objective, c’est-à-dire indépendante – au moins partiellement– de la volonté des parties aumoment de la conclusion du contrat. Il y a donc interdiction des conditions potestatives (voir point 3).ne pas affecter un élément essentiel du contrat (le prix de vente ou la qualité de propriétaire duvendeur).doit être possible; sont écartées les conditions impossibles pour des raisons d’ordre matériel oujuridique.doit être licite, c’est-à-dire non contraire à l’ordre public et aux bonnes moeurs.

2. Il peut exister d’éventuelles conditions suspensives créées par des dispositions légales, le plussouvent émises pour préserver un droit de préemption instauré au bénéfice de pouvoirs ou d’organismespublics. Ces dispositions édictent ainsi que «tout compromis ou acte sous seing privé relatif à unealiénation d’un bien soumis au droit de préemption au profit d’une personne autre qu’un bénéficiairelégalement désigné, est irréfragablement réputé affecté d’une condition suspensive de non-exercice dudroit de préemption.» La condition suspensive existe ainsi peu importe la convention des parties et du seul fait de l’applicationde la norme légale. 3. Lorsque la condition se réalise, la vente est, sauf convention contraire, réputée conclue depuis lasignature de la convention initiale. Les obligations, jusqu’alors suspendues, deviennent exigibles, tandisque les actes accomplis par le vendeur à l’insu de l’acquéreur sont inopposables à ce dernier. Lorsque la condition est défaillante, par exemple parce que le temps fixé pour sa réalisation est écoulésans qu’elle se soit réalisée ou parce que son objet a disparu, le contrat s’éteint en principe purement etsimplement et les obligations qui en découlent cessent d’exister. 4. La condition suspensive de «faire diligence»Pendant le délai imparti à la réalisation de la condition, le bénéficiaire est tenu «d’une obligation positivede diligence». À défaut de respecter cette obligation de diligence par la partie qui y est tenue, la conditionsera de plein droit réputée accomplie (Code civil 1178). Le devoir de diligence dans le chef du bénéficiaire de la condition implique différentes prestations positivesde sa part qui varient selon l’objet de la condition. Ainsi, si la condition porte sur l’octroi d’un crédithypothécaire pour l’acquisition de l’immeuble, l’acquéreur est tenu, sauf convention contraire, d’introduireson dossier auprès de différents organismes dans un délai raisonnable.

Conséquences fiscales de l’existence d’une condition suspensiveLorsque la vente est conclue sous condition suspensive, seul le droit fixe général doit être payé tandisque les droits d’enregistrements proportionnels (x % du prix de vente) ne devront être payés dans les 4mois suivant la réalisation de la condition. Par exemple: Un compromis est signé le 1er janvier, sous condition de l’obtention d’un prêt hypothécairepar l’acquéreur endéans un délai d’un mois. En principe, un droit fixe de 25 € doit être payé pourenregistrer le compromis conclu sous condition suspensive, tant que la condition suspensive n’a pas étéréalisée. Ensuite, l’acquéreur obtient son prêt le 31 janvier et en informe le vendeur. La conditionsuspensive a donc été réalisée le 31 janvier. Les droits d’enregistrements devront être payés pour le 31mai au plus tard, sous déduction du droit fixe déjà payé.2. L’obligation sous clause résolutoireUne condition résolutoire est «l’événement futur et incertain auquel est subordonnée l’extinction du contrat». Cette extinction dépend de la réalisation de la condition. Lorsqu’elle se réalise, le contrat de vente disparaîtrétroactivement: la vente est censée ne jamais avoir existé. Conséquences fiscales en cas de réalisation de la condition résolutoire:

tant que la condition résolutoire n’est pas réalisée, la vente existe et les droits d'enregistrement sontdus quatre mois après la signature du compromis;en cas de résolution de la vente, les droits pourront le cas échéant être récupérés.

3. La condition potestative La condition purement potestative est celle qui fait dépendre l’exécution de la convention d’une conditionqui «est entièrement au pouvoir – de fait – de l’une ou de l’autre des parties de faire arriver oud’empêcher». Sa réalisation dépend exclusivement de la seule volonté de celui qui s’engage (le débiteur)de l’obligation sous condition. Seule la condition suspensive purement potestative dans le chef du débiteur entraîne la nullité del’obligation. Si la condition est purement potestative dans le chef du créancier, elle reste valable au mêmetitre qu’une condition résolutoire. Quelques cas particuliers

La clause suspensive d’octroi de créditSi la vente tombe dans le champ d’application de la loi Breyne, la condition suspensive liée à l’obtentiond’un prêt doit obligatoirement être mentionnée à la convention, même si le maître de l’ouvrage oul’acquéreur n’envisage pas de contracter un prêt ou s’il n’en fait pas une condition préalable àla conclusion de la convention. La vente par mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétairesLa vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente souscondition purement potestative et dès lors nulle. (Jurisprudence – Anvers, 5 janvier 1993) La condition liée à la remise d’un certificat d’urbanisme favorableOn trouve très fréquemment ce type de condition, pour les ventes réalisées en Région flamande et ce vul’obligation pour le vendeur de fournir une attestation de sol dont le contenu soit positif, cette condition estremplie dès la remise de ce document. Cette attestation doit être retirée auprès de l’OVAM(Jurisprudence – Tongres, 23 octobre 2001). La condition liée à la mise en oeuvre d’un droit de préemptionCe type de clause figure de plus en plus fréquemment dans les compromis de vente, vu la récentemultiplication des législations (régionales) créant des droits de préemption au bénéfice de diversesinstitutions (voir le chapitre consacré à ce sujet).

4. Le pacte de réméréLe vendeur se réserve le droit de «racheter» le bien vendu. Le pacte de réméré est une clause de la convention de vente par laquelle le vendeur se réserve le droit de«racheter» le bien vendu avec ses accessoires dans un délai déterminé et moyennant restitution àl’acquéreur:

du prix principal;des frais et loyaux coûts de la vente;du coût des réparations: les dépenses nécessaires et utiles.

Le pacte de réméré doit respecter les conditions suivantes:

il doit être prévu dans le contrat de vente;sa durée ne peut excéder 5 ans;le vendeur doit avoir remboursé le prix de la vente et les accessoires avant De pouvoir entrer enpossession de l’immeuble.

Notons toutefois que la loi Breyne interdit formellement le recours au pacte de réméré.

Les formalités préalables à la passation de l’acte de vente

I. Notifications fiscales

1. Aux contributions directesLe notaire qui dresse un acte authentique de vente doit en avertir préalablement

d’une part, le receveur des contributions directes de la commune où habite le vendeur, d’autre part, celuide la commune où est situé le bien.

Le ministère des Finances (contributions directes) notifie, dans les douze jours, au notaire le montant dessommes enrôlées à charge du vendeur. Après la signature de l’acte, cet avis aura valeur de saisie-arrêt detoutes sommes et valeurs que le notaire est appelé à détenir en vertu de l’acte de vente, c’est-à-dire le prixde vente payé par l’acheteur (art. 433 CIR/92).

Concrètement, cela signifie que le notaire devra retenir sur le prix de vente toutes les sommes enrôlées àcharge du vendeur.

Le vendeur peut contester la notification faite par le ministère des Finances et apporter la preuve de ceque toutes les sommes réclamées ont été payées. Dans ce cas, il pourra alors percevoir l’intégralité duprix de vente, sans que le notaire ne doive effectuer une retenue.

Si une contestation persiste quant aux sommes réclamées par le ministère des Finances, le vendeurpourra faire trancher ce litige par le juge des saisies qui statuera au terme d’une procédure accélérée (enréféré).

Notons également que s’il apparaît que le prix de vente ne permet pas de payer les sommes réclaméespar l’administration fiscale, la vente ne pourra se faire que si l’acheteur accepte qu’une hypothèque légalesoit prise, par le ministère des Finances, sur l’immeuble vendu. Cela signifie donc que la dette du vendeur«suivra» l’immeuble qui pourrait être mis en vente publique, au détriment de l’acheteur, pour rembourserla dette du vendeur. C’est la raison pour laquelle, dans ce cas, la vente ne pourra en général se faire.

Responsabilité du notaire

Le texte fiscal retient une responsabilité accrue dans le chef du notaire. À défaut pour celui-ci d’adresserles notifications prévues par la loi, celui-ci sera personnellement responsable du paiement de l’excédent.

2. À la TVALes notaires sont tenus d’adresser un avertissement complémentaire au receveur de la TVA

Lorsque la personne à l’encontre de laquelle est adressée la notification pour les contributions directes estassujettie à la TVA, les notaires sont tenus d’adresser un avertissement complémentaire au receveur dela TVA du ressort dans lequel la personne concernée a son domicile ou son siège social. La forme et lesdélais sont identiques à ceux qui sont applicables en matière de contributions directes.

3. Aux receveurs d’impots communaux et provinciaux

Le système des notifications fiscales existe aussi pour les taxes communales et provinciales. Les notairesdoivent notifier en double exemplaire et par lettre recommandée à la poste, un avis aux receveurscommunal et provincial dans le ressort duquel le propriétaire du bien a son domicile, son siège ou sonprincipal établissement et à leurs collègues du ressort dans lequel l’immeuble est situé.

II. Recherches auprès du cadastre et de l’enregistrement

Depuis 1998, l’administration du cadastre a fusionné avec celle de l’enregistrement et des domaines pourconstituer l’Administration du cadastre, de l’enregistrement et des domaines. Du fait de ce regroupement,cette administration dispose d’un immense fichier de la propriété immobilière valable pour l’ensemble duterritoire.

Le notaire devra procéder à une double démarche: effectuer des «recherches cadastrales», etcommander l’état hypothécaire auprès de la conservation des hypothèques du ressort dans lequel setrouve le bien vendu.

1. La recherche cadastraleLe territoire est divisé par l’administration du cadastre en parcelles cadastrales, auxquelles sont attribuées un numéro(pour leur identification) et un revenu cadastral.

Avant de procéder à la vente, il est important de prendre connaissance des extraits de la matricecadastrale concernant l’immeuble. Le plus souvent, c’est le notaire qui se charge de cette démarche. Sursimple demande (et moyennant paiement), les directeurs du cadastre sont tenus de délivrer un extrait dela matrice cadastrale, qui représente une fiche analytique des immeubles et des plans ou extraits de plande l’ensemble des immeubles qui se situent sur le territoire de la Belgique.

Cette recherche permet l’identification:

de la parcelle;du ou des propriétaires de la parcelle cadastrale;de la contenance de la parcelle et de l’implantation;

du revenu cadastral définitif (ce qui représente l’estimation du revenu annuel net moyen de laparcelle).

Toutes ces informations sont évidement importantes pour le candidat acquéreur et peuvent fonder sadécision d’acquérir ou non l’immeuble. Selon la jurisprudence, la responsabilité de l’administration peutêtre recherchée en cas de transmission d’informations erronées.

2. La levée de l’état hypothécaireLe notaire procédera à la levée d’un état hypothécaire…

…auprès de la conservation des hypothèques du ressort dans lequel se trouve le bien vendu.

L’état hypothécaire permet:

de contrôler l’exactitude de l’historique des propriétaires qui se sont succédé durant les trentedernières années;de vérifier l’absence de droits réels démembrés (par exemple, l’existence d’un bail emphytéotique,d’un droit de superficie…) ou de droits personnels qui pourraient affecter le droit de jouissance dupropriétaire;de vérifier la fiabilité du titre de propriété;de connaître l’existence d’un acte de base de copropriété forcée ou d’un acte de lotissement;de connaître l’ensemble des créanciers inscrits (en vertu d’une hypothèque ou d’un privilège);de connaître les éventuelles transcriptions de saisie immobilière ou d’un commandement préalable àsaisie;de s’informer sur le statut administratif de l’immeuble vendu (notamment suite à une protectiondécrétée en matière de conservation des monuments et sites).

Le certificat hypothécaire ne reprend que les actes qui ont fait l’objet d’une transcription. Ainsi n’y figurentdonc pas toutes les conventions sous seing privé.

III. Exigences des législations sur l’aménagement du territoire et environnement

En matière d’aménagement du territoire et d’environnement comme dans d’autres domaines, lesformalités préalables aux ventes d’immeubles peuvent être soit facultatives, soit obligatoires.

Les destinataires de ces obligations sont soit les parties, soit les officiers instrumentant (ou seulement lesnotaires). Il arrive en outre que les notaires soient indirectement contraints d’accomplir des recherchespréalables pour compléter ou adapter les mentions qu’un décret ou une ordonnance leur prescrit d’insérerdans l’acte.

Il en est ainsi de l’obligation de communication de l’acte de base de lotissement et de la mention de cetteformalité dans l’acte, de la mention de l’existence d’un permis d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanismelaissant prévoir que pareil permis pourrait être obtenu, de la communication de l’affectation desimmeubles, de la mention des mesures de protection du patrimoine.

Les formalités liées au permis d’urbanisme ou au certificat d’urbanisme dépendent en grande part delégislations régionales. En voici les principales obligatoires.

Dans les trois Régions:

la notification de division des terrains non bâtis.

En Région flamande:

la notification de division des parcelles forestières;la demande de certificat d’urbanisme no1 (réglant la protection des monuments et sites urbains etruraux);la demande d’attestation du sol OVAM (Bodemattest) ou de reconnaissance d’orientation du sol, s’ils’agit d’un terrain à risques;la notification de la passation de l’acte authentique de vente d’un site d’activités économiquesdésaffecté;la notification du changement de propriétaire en cas de cession de permis d’environnement.

En Région Bruxelles-Capitale:

la notification du changement de propriétaire en cas de cession de permis d’environnement;l’ordonnance réglant la gestion des sols pollués .

IV. Exigences en matière de coordination de chantier

L’arrêté royal du 25 janvier 2001 définit la réglementation relative aux chantiers temporaires et mobiles,déterminant ainsi les rapports entre les différents intervenants lors de la réalisation de travaux.

présence obligatoire d’un coordinateur «sécurité et santé» [44] tant pour la phase projet que laphase exécution du chantier et ce, dès que les travaux sur le chantier temporaire ou mobile serontexécutés par plus d’un seul entrepreneur (lorsque plus d’une entreprise se trouvent à travailler ou sesuccèdent sur le même chantier);la tenue obligatoire d’un ensemble de documents de travail, dont le plan de sécurité et de santé, lejournal de coordination et le dossier d’intervention ultérieure (DIU) [45].

Obligations spécifiques du vendeur lors de la transmission

Afin de permettre au nouveau propriétaire de répondre à ses obligations futures en tant que maîtred’ouvrage d’éventuels travaux ultérieurs, la personne ou les personnes qui cèdent l’ouvrage, remettent,lors de chaque mutation totale ou partielle de l’ouvrage, le dossier d’intervention ultérieure (DIU) aunouveau propriétaire. Cette remise est enregistrée dans l’acte confirmant la mutation (dans l’acteauthentique).

Aussi, chaque propriétaire de l’ensemble ou d’une partie de l’ouvrage tient un exemplaire du DIU à ladisposition de toute personne pouvant y intervenir en tant que maître d’ouvrage de travaux ultérieurs,notamment, un locataire.

En cas de travaux ultérieurs, l’acquéreur et futur maître d’ouvrage seront tenus de mettre le dossierd’intervention ultérieure à la disposition du coordinateur ou, à défaut, de l’entrepreneur, au moment où

ces personnes sont concernées par la coordination ou l’exécution de travaux ultérieurs à l’ouvrage.

V. Formalités en présence de droits de préemption

Le droit de préemption est un droit de priorité portant sur l’acquisition d’un bien.

La personne ou l’organisme qui dispose de ce droit peut donc, à prix égal, acquérir l’immeuble en prioritépar rapport à un autre acquéreur.

Différents textes légaux imposent au propriétaire vendeur ou aux notaires de notifier préalablement lecontrat de vente (formé sous conditions suspensives) à des tiers (personnes privées ou publiques) en vuede permettre à ces derniers d’exercer un droit de préemption institué par une loi, un décret ou uneordonnance. Par convention, le propriétaire vendeur peut aussi offrir à un tiers le bénéfice d’un droit depréemption.

Les Régions considèrent le droit de préemption comme «étant l’instrument de leurs politiques tant pour cequi concerne la politique du logement que celle de la protection de l’environnement». De ce fait, leprofessionnel de l’immobilier se trouve face à une inflation galopante de dispositions légales éparses etsur le terrain, à de multitudes d’interlocuteurs, organismes ou pouvoirs divers, dotés du fameux droit depréemption.

Cette situation emporte deux incidences majeures: d’une part la liberté de vendre est devenue un principemanifestement révolu, et d’autre part, le droit de la vente immobilière devient illisible et certainementincompréhensible pour le commun des mortels.

1. Exemples de droits de préemption en Région flamande

au profit de certaines institutions pour favoriser le droit au logement: le Code flamand duLogement (Vlaamse Woningscode) organise un droit de préemption au profit de certainesinstitutions de la Région flamande, comme la société flamande du logement, les sociétés delogement social, les communes et les CPAS. Pour les immeubles visés par le droit de préemption,un compromis de vente peut être signé entre particuliers, mais sous la condition expresse de ce quele droit de préemption ne sera pas exercé. Il appartient au notaire d’informer les administrations ducontenu de ce compromis. L’institution bénéficiaire doit exercer son droit de préemption dans undélai de deux mois. À défaut pour l’institution d’exercer son droit, les particuliers auront l’obligationde passer l’acte de vente dans l’année, et surtout, au prix qui a été communiqué par le notaire. Lenotaire est d’ailleurs tenu d’informer l’institution dans le mois de l’acte de vente.

en vue de la protection de l’environnement naturel, notamment en délimitant différentes zonesde protection dans lesquelles des restrictions à l’exercice du droit de propriété sont imposées et danslesquelles un droit de préemption est instauré.

au profit de l’aménagement du territoire: la Région flamande, les provinces et les communesbénéficient du droit de préemption pour les besoins de la réalisation d’un plan d’exécution. Ilappartient donc à la Région de définir des zones dans lesquelles les immeubles seront soumis audroit de préemption. Les propriétaires des biens situés dans le périmètre de ces zones sont informésde l’existence du droit de préemption dans les 10 jours suivant l’entrée en vigueur du pland’exécution, par lettre recommandée.

2. Exemples de droits de préemption en Région Bruxelles- Capitale

au profit de certaines institutions pour favoriser le droit au logement (les communes, la Région etdes organismes de promotion du logement social sur Bruxelles). Le législateur entend ainsi défendrel’intérêt général, au travers d’une politique de création de logements sociaux. De ce fait, toutepersonne qui vend un immeuble dans la région de Bruxelles-Capitale doit en aviser le ou lespouvoirs titulaires du droit de préemption qui pourront, aux mêmes conditions, se porter acquéreur.Le gouvernement bruxellois a reçu pour tâche de définir et donc de délimiter des «périmètres»(zones devant faire l’objet d’une protection spéciale). Pour savoir si un immeuble est repris dans un«périmètre», le vendeur ou le candidat acquéreur pourra interroger le service de l’urbanisme de lacommune concernée ou le bureau des hypothèques.

Selon le texte légal, il sera présumé de façon irréfragable que le compromis est conclu souscondition suspensive du droit de préemption, et ce, même si ladite condition ne figure pasexpressément au document contractuel. La librté contractuelle est donc clairement limitée parcette contrainte légale.

Procédure: le notaire notifie à la régie foncière 2 mois avant la passation de l’acte; la décision dutitulaire du droit se fait endéans les deux mois.

3. Exemples de droits de préemption en Région wallonne

au profit d’un ensemble d’organismes publics, dont les organismes de promotion du logement socialet de l’aménagement du territoire. L’objectif est de «revitaliser» certaines zones urbainesdéfavorisées et de permettre à des personnes moins aisées d’avoir accès au logement dans cesbiens rachetés et ce, à des conditions socialement acceptables. Le législateur entend ainsi défendrel’intérêt général, au travers d’une politique d’aménagement du territoire et de création de logementssociaux.en vue de l’aménagement du territoire au profit de la Région ou des communes.

VI. Formalités en cas de vente d’immeubles placés sous le régime de la copropriété

Au plus tard avant la réception de l’acte authentique, le notaire est tenu de requérir par lettrerecommandée au syndic l’état des dépenses afférentes aux charges ordinaires et extraordinaires de lacopropriété.

1. Sort des dettes relatives aux biens communs

Le législateur impose de garantir l’information complète du «copropriétaire entrant».

1. Obligations préalables d’informationLe législateur impose de garantir l’information complète du «copropriétaire entrant» de manière à certifierla transparence dans ses relations avec l’ancien propriétaire. L’acquéreur doit ainsi savoir exactement àquoi financièrement il s’engage en rejoignant l’association des copropriétaires. Ainsi, le notaireinstrumentant est tenu de requérir du syndic, par lettre recommandée:

l’état du coût des dépenses de conservation d’entretien, de réparation et de réfection décidées parl’Assemblée générale avant la date de transmission, mais dont le paiement ne deviendra exigible quepostérieurement à cette date;l’état des frais liés à l’acquisition de parties communes nouvelles (par exemple l’acquisition d’un

terrain contigu), décidée par l’AG avant la date de la transmission mais dont le paiement ne devientexigible que postérieurement à cette date;l’état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nésantérieurement à la date de la transmission mais dont le paiement ne devient exigible quepostérieurement à cette date.

Le notaire transmet l’information reçue du syndic aux parties. Le syndic a pour sa part, l’obligation decommuniquer les informations qui lui sont demandées par le notaire dans les 15 jours de la demande faitepar ce dernier (code Civil 577-8). À défaut de réponse du syndic dans les 15 jours de la demande, lenotaire avise les parties de la carence de celui-ci. En pareil cas, le notaire sera déchargé de touteresponsabilité à l’égard des parties.

À défaut de syndic, le notaire prendra soin de mentionner expressément dans son acte, cette carence. Ilprocèdera à l’interpellation du vendeur pour obtenir les informations légales et dans le même temps,informera l’acquéreur sur les dispositions légales autorisant la convocation judiciaire d’une Assembléegénérale extraordinaire ou la nomination sur décision de justice d’un syndic.

2. Paiement des dettesSelon l’article 577-11 du code Civil, sans préjudice de conventions contraires concernant la contribution àla dette, le nouveau copropriétaire supporte:

les dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’AG avant ladate de transmission, mais dont le paiement ne deviendra exigible que postérieurement à cette date;les frais liés à l’acquisition de parties communes nouvelles, décidée par l’AG avant la date detransmission mais dont le paiement ne deviendra exigible que postérieurement à cette date;les dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nésantérieurement à la date de transmission mais dont le paiement ne devient exigible quepostérieurement à cette date;les charges ordinaires concernant la période postérieure à la date de transmission.

Le nouveau propriétaire ne sera tenu, en fonction de sa quote-part, que des dettes exigibles après latransmission et relatives aux travaux de conservation, d’entretien, de réparation ou de réfection. La dated’exigibilité est celle de la réception, par le copropriétaire, de l’arrêté de compte liquidant sa contribution etl’invitant à payer.

2. Comptes entre le copropriétaire sortant et l’association des copropriétairesL’article 577-11 vise essentiellement la situation du copropriétaire vendeur...

… au sujet des sommes versées pour alimenter le fonds de roulement et le fonds de réserve. Mais il nerégit que les rapports entre l’association des copropriétaires et les copropriétaires.

1. fonds de roulement:Le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-partdans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement desparties communes. Le décompte est établi par le syndic.

2. fonds de réserve:La quote-part versée par le copropriétaire sortant demeure la propriété de l’association.