1 - Trabalho Avaliações de Imóveis

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL ESCOLA DE ENGENHARIA

DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL

Christiane Santos da Rocha

AVALIAES DE IMVEIS: PROPOSIO DE UMA

ESTRUTURA DE APOIO VISTORIA DE IMVEIS

FINANCIADOS PELA CEF

Porto Alegre

dezembro 2010

CHRISTIANE SANTOS DA ROCHA

AVALIAES DE IMVEIS: PROPOSIO DE UMA ESTRUTURA DE APOIO VISTORIA DE IMVEIS


Trabalho de Diplomao apresentado ao Departamento de Engenharia Civil da Escola de Engenharia da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, como parte dos requisitos para obteno do

ttulo de Engenheiro Civil

Orientador: Francisco Jos Kliemann Neto

Porto Alegre

dezembro 2010

CHRISTIANE SANTOS DA ROCHA

AVALIAES DE IMVEIS: PROPOSIO DE UMA ESTRUTURA DE APOIO VISTORIA DE IMVEIS


Este Trabalho de Diplomao foi julgado adequado como pr-requisito para a obteno do

ttulo de ENGENHEIRO CIVIL e aprovado em sua forma final pelo Professor Orientador e

pela Coordenadora da disciplina Trabalho de Diplomao Engenharia Civil II (ENG01040) da

Universidade Federal do Rio Grande do Sul.

Porto Alegre, dezembro de 2010

Prof. Francisco Jos Kliemann Neto Dr. pela Institut National Polytechnique de Lorraine - INPL

Profa. Carin Maria Schmitt Coordenadora

BANCA EXAMINADORA

Prof. Eduardo Luis Isatto (UFRGS) Dr. pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul - UFRGS

Profa. Joana Siqueira de Souza (PUCRS) MSc. pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul - UFRGS

Prof. Francisco Jos Kliemann Neto (UFRGS) Dr. pela Institut National Polytechnique de Lorraine - INPL

Dedico este trabalho ao meu pai Jorge, pelo constante apoio durante esta difcil etapa e ao amor incondicional.

AGRADECIMENTOS

Agradeo ao Prof. Dr. Francisco Jos Kliemann Neto, orientador deste trabalho, por todo o

esforo e auxilio prestado durante a realizao deste.

Agradeo a Profa. Carin Maria Schmitt, coordenadora da disciplina de trabalho de

diplomao, pela dedicao ao ajudar na elaborao deste, da qual foi de extrema importncia

em todas as etapas percorridas.

Agradeo aos Engenheiros que trabalham para a CEF, pela hospitalidade e o conhecimento

transmitido ao longo da realizao do trabalho.

Agradeo aos meus familiares pelo apoio e por entenderem minhas angustias e ausncia

durante toda a faculdade e tambm durante a realizao deste.

Agradeo profundamente aos amigos e familiares que me incentivaram a no desistir e

insistiram que eu conseguiria vencer todas as barreiras que me foram impostas durante a

realizao deste. Eu venci.

Muito obrigada a todos que sempre me apoiaram.

O mais importante da vida no a situao em que estamos, mas a direo para a qual nos movemos.

Oliver Wendell Holmes

RESUMO

ROCHA, C. S. Avaliaes de Imveis: proposio de uma estrutura de apoio vistoria de imveis financiados pela CEF. 2010. 76 f. Trabalho de Diplomao (Graduao em Engenharia Civil) Departamento de Engenharia Civil, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre.

Este trabalho versa sobre Engenharia de Avaliaes Imobilirias, no qual a teoria foi

comparada com a prtica utilizada pela Caixa Econmica Federal nas vistorias dos imveis

financiados por ela. O trabalho tem como objetivo principal a proposio de uma estrutura de

vistoria que sirva de apoio avaliao de imveis financiados pela CEF. A partir dos

captulos de reviso bibliogrfica pode-se observar que para Avaliaes de Imveis h

basicamente trs mtodos: comparativo de dados de mercado, que utiliza dados de imveis

que se assemelhem ao imvel a ser avaliado; de custo de reproduo, que consiste em

reproduzir o custo de execuo do imvel e o de renda, onde o valor procurado por este

depende essencialmente da capacidade de gerar renda que o imvel possui. Alm da

importncia do conhecimento dos mtodos existentes para avaliar um imvel, observou-se

que a vistoria ao imvel a ser avaliado de extrema importncia e ela nada mais do que a

constatao local do imvel. A partir desta etapa de reviso bibliogrfica foram entrevistados

Engenheiros que atuam na rea e diagnosticados quais elementos so observados no momento

da vistoria ao imvel. Aps a etapa de entrevistas, analisaram-se os elementos prticos e estes

foram comparados com os tericos, e, a partir desta anlise uma estrutura de apoio a vistoria

de imveis foi proposta, onde foi sistematizada a teoria e a prtica utilizada.

Palavras-chave: avaliaes de imveis; vistoria de imveis; modelos de avaliao de imveis.

LISTA DE FIGURAS

Figura 1: diagrama das etapas da pesquisa........................................................................ 16

LISTA DE QUADROS

Quadro 1: dados gerais do imvel.................................................................................... 41

Quadro 2: caracterizao da regio................................................................................... 42

Quadro 3: caracterizao do terreno.................................................................................. 43

Quadro 4: caracterizao da edificao............................................................................. 44

Quadro 5: estrutura utilizada pelo Engenheiro Alberto Garcias....................................... 53

Quadro 6: estrutura utilizada pela Engenheira Silvia Faermann....................................... 55

Quadro 7: estrutura utilizada pela Engenheira Dagmar Marques..................................... 57

Quadro 8: estrutura utilizada pela Engenheira Camila Bedin........................................... 62

Quadro 9:estrutura de apoio (caracterizao geral do imvel).......................................... 64

Quadro 10: estrutura de apoio (caracterizao da regio)................................................. 65

Quadro 11: estrutura de apoio (caracterizao do terreno)............................................... 66

Quadro 12: estrutura de apoio (caracterizao do imvel)................................................ 67

Quadro 13: estrutura de apoio (requisitos de garantia)..................................................... 69

SUMRIO

1 INTRODUO............................................................................................................ 11

2 MTODO DE PESQUISA.......................................................................................... 13

2.1 QUESTO DE PESQUISA........................................................................................ 13

2.2 OBJETIVOS DO TRABALHO.................................................................................. 13

2.2.1 Objetivo Principal.................................................................................................. 13

2.2.2 Objetivos Secundrios............................................................................................ 13

2.3 PRESSUPOSTO.......................................................................................................... 14

2.4 DELIMITAES....................................................................................................... 14

2.5 LIMITAES............................................................................................................. 14

2.6 DELINEAMENTO..................................................................................................... 15

3 ENGENHARIA DE AVALIAES.......................................................................... 17

3.1 AVALIAES DE IMVEIS: CONCEITOS........................................................... 20

3.2 AVALIAES DE IMVEIS: MTODOS.............................................................. 22

3.2.1 Mtodo comparativo de dados de mercado......................................................... 22

3.2.2 Mtodo de custo de reproduo............................................................................ 24

3.2.3 Mtodo da renda.....................................................................................................

3.2.4 Descrio sintetizada dos mtodos apresentados................................................

3.3 A INFERNCIA ESTATSTICA...............................................................................

27

29

29

4 VISTORIA DE IMVEIS........................................................................................... 31

4.1 CARACTERIZAO DA REGIO.......................................................................... 34

4.2 CARACTERIZAO DO TERRENO...................................................................... 36

4.3 CARACTERIZAO DAS EDIFICAES............................................................ 39

5 ESTRUTURA TORICA INICIAL........................................................................... 42

6 LEVANTAMENTO E ANLISE DE DADOS......................................................... 46

6.1 O FINANCIAMENTO IMOBILIRIO E ORIENTAES DA CEF...................... 47

6.2 ENTREVISTAS COM ENGENHEIROS DA CEF.................................................... 51

6.2.1 Entrevista com o Engenheiro Alberto Garcias.................................................... 52

6.2.2 Entrevista com a Engenheira Silvia Faermann................................................... 55

6.2.3 Entrevista com a Engenheira Dagmar Marques................................................. 57

6.2.4 Entrevista com o Engenheiro Celso Shamun....................................................... 60

6.2.5 Entrevista com a Arquiteta Beatriz Silva............................................................ 61

6.2.6 Entrevista com a Engenheira Camila Bedin........................................................ 62

6.3 COMPARAO E ANLISE CRTICA DAS ESTRUTURAS.............................. 64

7 ESTRUTURA DE APOIO A VISTORIA DE IMVEIS.........................................

8 APLICAO PARCIAL DA ESTRUTURA E A AVALIAO ........................

9 CONSIDERAES FINAIS......................................................................................

67

73

74

REFERNCIAS................................................................................................................ 76

__________________________________________________________________________________________ Avaliaes de imveis: proposio de uma estrutura de apoio vistoria de imveis financiados pela CEF

11

1 INTRODUO

Diariamente depara-se com a necessidade de determinar o valor de um bem e particularmente

ao avaliador, a determinao correta deste valor. Nesse sentido, a Engenharia de Avaliaes

serve para subsidiar tomadas de deciso a respeito de valores, custos, alternativas de

investimento nos mais variados setores que envolvem bens de qualquer natureza. Ela no

uma cincia exata, mas sim a anlise tcnica de uma srie de fatores que, ponderados,

identificam o valor de um bem, e para isso o conhecimento profissional de Engenharia e o

bom julgamento so condies essenciais.

A Engenharia de Avaliaes, como especialidade, relativamente nova. A pedra fundamental

dessa nova disciplina s foi lanada no Brasil em 1918, quando os primeiros artigos foram

publicados, o que j se fazia em outros pases desde meados do sculo anterior. A partir desta

data os estudos nesta rea vm evoluindo, atravs da dedicao de profissionais no

desenvolvimento de novos mtodos de avaliao, tornando hoje a Engenharia de Avaliaes

uma rea em crescente desenvolvimento. Como exemplo deste desenvolvimento surgiram s

primeiras normas da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, neste ramo. A avaliao

tcnica de qualquer bem se respalda na Lei Federal n. 5.194, 24 de novembro de 1966,

ressaltando no artigo 7 que: As atividades e atribuies profissionais do engenheiro, do

arquiteto e do engenheiro-agrnomo consistem em: [...] c) estudos, projetos, anlises,

avaliaes, vistorias, percias, pareceres e divulgao tcnica [...]. (BRASIL, 1966)

Neste trabalho, a teoria sobre Engenharia de Avaliaes Imobilirias foi comparada com a

prtica utilizada pela Caixa Econmica Federal, que utiliza a Engenharia de Avaliaes para

definir o valor de mercado dos imveis financiados por ela e colocados a venda. Tendo como

objetivo a criao de um modelo de apoio vistoria do imvel. O captulo seguinte apresenta

o mtodo de pesquisa do trabalho, detalhando-se: os objetivos primrios e secundrios; a

questo da pesquisa; os pressupostos que embasam a soluo a ser proposta; as delimitaes,

que representam as fronteiras do trabalho; e o delineamento da pesquisa. No terceiro captulo

feita uma reviso bibliogrfica a respeito dos conceitos bsicos sobre Engenharia de

Avaliaes, na qual so apresentados os principais conceitos sobre Avaliaes de Imveis e

__________________________________________________________________________________________ Christiane Santos da Rocha. Trabalho de Diplomao.Porto Alegre: DECIV/EE/UFRGS, 2010

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os mtodos utilizados nas avaliaes realizadas. O captulo 4 apresenta a conceituao geral

sobre vistoria de imveis e, no capitulo 5, fez-se a descrio dos elementos a serem

considerados no momento da vistoria de um imvel, a qual permitiu a estruturao de um

modelo terico de apoio vistoria de imveis em geral. O captulo 6 composto basicamente

das entrevistas realizadas com os Avaliadores, onde foram descritos os elementos que cada

um considera mais importante em uma vistoria. No capitulo seguinte temos a proposio da

estrutura de apoio vistoria dos imveis financiados pela CEF, considerando esta, os

elementos tericos e prticos e, por fim, a aplicao parcial do modelo proposto para o caso

particular da Instituio, que o objeto da parte final do trabalho.


13

2 MTODO DE PESQUISA

Nesse captulo ser descrito o mtodo de pesquisa utilizado no trabalho.

2.1 QUESTO DE PESQUISA

A questo de pesquisa deste trabalho : considerando-se o mtodo utilizado nas vistorias de

avaliao de imveis financiados pela Caixa Econmica Federal, como este pode ser

aperfeioado considerando-se a teoria da Engenharia de Avaliaes Imobilirias?

2.2 OBJETIVOS DO TRABALHO

Os objetivos do trabalho esto classificados em principal e secundrios e so apresentados nos

prximos itens.

2.2.1 Objetivo principal

O objetivo principal deste trabalho a proposio de uma estrutura de vistoria que sirva de

apoio avaliao de imveis financiados pela CEF, a qual dever levar em considerao tanto

a teoria de Engenharia de Avaliaes Imobilirias quanto eventuais estruturas alternativas

utilizadas pela CEF.

2.2.2 Objetivos secundrios

Os objetivos secundrios deste trabalho so:


14

a) descrio dos elementos utilizados na vistoria de avaliao de imveis financiados pela CEF;

b) anlise crtica entre a estrutura terica inicial e a utilizada na prtica pela CEF.

2.3 PRESSUPOSTO

O trabalho tem por pressuposto que o mtodo atualmente utilizado pela CEF para avaliao

de imveis financiados no est adequadamente sistematizada, e que a incorporao de

elementos conceituais oriundos da bibliografia especfica a tornariam mais robusta e

completa.

2.4 DELIMITAES

O trabalho delimita-se a anlise do mtodo de vistoria utilizado na avaliao de imveis

financiados pela Caixa Econmica Federal.

2.5 LIMITAES

So limitaes do trabalho:

a) foram estudadas somente as variveis que devem ser consideradas na vistoria de um imvel, sem o uso de ferramentas matemticas utilizadas para determinar o valor do mesmo. O objetivo principal enfatizar as variveis verificadas na vistoria do imvel, sendo o mtodo de calculo utilizado no mercado apenas apresentado para conhecimento geral;

b) a aplicao parcial da estrutura de apoio proposta foi feita para o caso particular da CEF;

c) os imveis financiados pela CEF considerados no trabalho so: apartamentos e casas.


15

2.6 DELINEAMENTO

O trabalho foi realizado atravs das etapas apresentadas a seguir, representadas na figura 1, e

so descritas abaixo:

a) pesquisa bibliogrfica;

b) descrio dos mtodos e elementos constituintes na teoria (estrutura terica inicial);

c) entrevista com Engenheiros da CEF e acompanhamento a avaliao de imvel;

d) descrio dos mtodos e elementos utilizados pela CEF (estrutura prtica);

e) anlise das estruturas;

f) proposio de uma estrutura de apoio;

g) aplicao parcial da estrutura proposta;

h) consideraes finais.

A etapa de pesquisa bibliogrfica foi direcionada reviso de conceitos bsicos referentes

Avaliao Imobiliria, bem como descrio dos mtodos e elementos constantes na

bibliogrfica consultada, para que a estrutura terica inicial fosse elaborada. A etapa de

elaborao da estrutura terica inicial foi feita aps a reviso bibliogrfica, assim como a

etapa de entrevistas e acompanhamentos com Engenheiros da CEF, que a etapa necessria

para o conhecimento dos procedimentos utilizados por esses Engenheiros nas vistorias de

imveis financiados pela CEF.

O prximo passo de descrio dos mtodos e elementos utilizados pela CEF nas vistorias

dos imveis foi realizada a partir dos dados coletados em campo. A comparao e anlise

crtica das estruturas servem para comparar a estrutura construda com elementos tericos

com a estrutura que a CEF utiliza para vistoriar seus imveis.

A etapa de proposio de uma estrutura que sirva de apoio avaliao de imveis financiados

pela CEF foi realizada aps a comparao entre as estruturas terica e prtica. A estrutura

proposta considera os elementos de ambas as estruturas. Aps esta proposio, foi feita a

aplicao parcial da estrutura, na qual um retorno a campo foi realizado, para validar a

estrutura proposta na etapa anterior do trabalho.

A ltima etapa consta do resultado da aplicao parcial e consideraes finais.


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PESQUISA BIBLIOGRFICA

ENTREVISTA COM ENGENHEIROS DA CEF E ACOMPANHAMENTOS A

AVALIAO DE IMVEIS

DESCRIO DOS MTODOS E ELEMENTOS CONSTITUINTES NA

TEORIA

DESCRIO DOS ELEMENTOS UTILIZADOS NAS VISTORIAS DE IMVEIS DA CAIXA ECONMICA

FEDERAL

ESTRUTURA TERICA INICIAL

ESTRUTURA UTILIZADA NA PRTICA

COMPARAO E ANLISE CRTICA DAS ESTRUTURAS

PROPOSIO DE UMA ESTRUTURA DE APOIO ALTERNATIVA

APLICAO PARCIAL DA ESTRUTURA PROPOSTA

CONSIDERAES FINAIS

Figura 1: diagrama das etapas da pesquisa


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3 ENGENHARIA DE AVALIAES

A Engenharia de Avaliaes, como especialidade, relativamente nova. Dantas (1998) afirma

que os primeiros trabalhos de Engenharia de Avaliaes que se tem conhecimento no Brasil

foram publicados, em So Paulo, entre 1918 e 1919. Em 1952 surgiu a primeira norma sobre

avaliaes de imveis, elaborada pelo departamento de Engenharia da Caixa Econmica

Federal. Neste mesmo ano, um anteprojeto de normas para avaliao de Imveis, de autoria

do engenheiro Augusto Luiz Duprat, foi submetida ABNT. Porm, foi a partir da dcada de

70 que a Engenharia de Avaliaes comeou a despertar maior interesse dos profissionais

deste ramo em todo Brasil. Dantas (1998, p. 5) afirma que para se ter ideia desta evoluo,

importante a observao dos seguintes dados:

1974 Realizao do I Congresso Brasileiro de Avaliaes, em So Paulo;

1977 Publicao da 1 Norma Brasileira sobre o assunto pela ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas- NB-502/77-Norma para avaliao de Imveis Urbanos;

1980 Realizao do I Congresso Mundial de Engenharia de Avaliaes, em So Paulo;

1980 Realizao do 1 Curso de Engenharia de Avaliaes oferecido por uma universidade brasileira [...].

Fiker (1989) confirma a ideia, ressaltando que os estudos de Engenharia de Avaliaes vm

evoluindo no Brasil atravs da dedicao de inmeros Engenheiros que estudam e pesquisam

sobre tcnicas de avaliaes, ajudando dessa forma no desenvolvimento da rea no Pas.

Neste sentido, verifica-se que a Engenharia de Avaliaes existe no Brasil, de fato, h

aproximadamente 90 anos, tendo uma forte evoluo a partir da publicao da primeira

Norma Tcnica, datada de 1977. Desde ento congressos so realizados a nvel mundial, alm

de disciplinas incorporadas no currculo de universidades. A exemplo disso, na UFRGS, a

partir do empenho do Engenheiro Ib Ilha Moreira Filho, foi criada a primeira disciplina de

Engenharia de Avaliaes e Percias no currculo dos cursos de graduao em Engenharia.

Para Dantas (1998), a Engenharia de Avaliaes uma atividade multidisciplinar, para a qual

convergem conhecimentos das reas de Engenharia, Arquitetura, alm de reas de Cincias


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Sociais, Exatas e da Natureza, com o objetivo de determinar tecnicamente o valor de um bem.

Esta rea da Engenharia serve para subsidiar decises a respeito de valor, custos e alternativas

de investimento. Moreira (1984, p. 1) conceitua a Engenharia de Avaliaes da seguinte

forma: A Engenharia de Avaliaes no uma cincia exata, mas sim a arte de estimar os

valores de propriedades especficas onde o conhecimento profissional de Engenharia e o bom

julgamento so condies importantes.. O autor salienta tambm que hoje em dia no se

utiliza mais o olho clnico do avaliador como nico mtodo de avaliao de bens, ressaltando

que no h dvidas que a experincia do avaliador muito influi para uma boa aplicao das

tcnicas hoje conhecidas, porm os mtodos e elementos tecnicamente analisados so

ultimamente mais utilizados do que o sentimento pessoal.

Segundo a NBR 14653-1 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 2001,

p. 4), Engenheiro de avaliaes: profissional de nvel superior, com habilitao legal e

capacitao tcnico-cientfica para realizar avaliaes, devidamente registrado no Conselho

Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA..

Gonzlez (1997) argumenta que avaliaes incorretas podem causar erros no planejamento

urbano ou na avaliao da viabilidade econmica, excesso de pagamento do muturio ou falta

de garantia no caso de inadimplncia, evaso de recursos pblicos ou inequidade na tributao

(com injustia social). Por fim, o autor complementa que a eventual utilizao de outras

formas de tributao, como a contribuio de melhorias e a captura de mais-valias sobre a

valorizao de terrenos urbanos, tambm exigem estimativas corretas.

Portanto, pode-se concluir que a Engenharia de Avaliaes utilizada basicamente para a

determinao do valor de um bem e exige conhecimentos bsicos de valor, preo e custo. A

impreciso da linguagem nos diferentes segmentos profissionais pode dar lugar a ms

interpretaes e maus entendimentos e devido a isto alguns conceitos relacionados ao assunto

sero revisados nos prximos pargrafos.

Fiker (1989, p. 19) afirma que [...] valor a relao entre a intensidade das necessidades

econmicas do homem e a quantidade de bens disponveis para satisfaz-las.. Dessa forma, o

autor conceitua valor como sendo o resultado determinado pela relao entre oferta e procura

do bem, ou seja, quanto maior a disponibilidade de determinado bem no mercado, menor o

valor; por outro lado, quanto menor a quantidade deste mesmo bem, maior a raridade e,


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consequentemente maior o valor. Para Gonzlez (1997), o valor de um bem identificado

pelo valor de mercado, que o valor mdio ou valor mais provvel a ser atingido em

transaes normais. O valor a ser determinado aquele que, num dado instante, nico,

qualquer que seja a finalidade da avaliao. J para Moreira (1984, p. 4):

A palavra valor de difcil definio e uso preciso, pois valor um termo pelo qual o desejo de propriedade estabelecido com outra propriedade ou com dinheiro, mas no se pode perder de vista as condies sob as quais se chegou ao valor para que ele tenha significado real, pois o tempo, o lugar, a finalidade e as partes interessadas so elementos que afetam a medida do valor da propriedade.

A norma NBR 14653-1 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 2001, p.

5) define valor como: Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado

vigente.. Moreira (1984, p. 5) conceitua valor de mercado: [...] aquele encontrado por um

vendedor desejoso de vender, mas no forado e um comprador desejoso de comprar, mas

tambm no forado, tendo ambos pleno conhecimento das condies de compra e venda

[...]. J Gonzlez (1997) tem uma interpretao diferente para valor de mercado. Segundo

ele, o valor seria o preo mais alto que um bem alcana, no qual comprador e vendedor devem

assumir que o preo no se altere por estmulos indevidos. Como j foi mostrado, a palavra

valor tem diversos significados e sentidos. basicamente um conceito econmico e no um

fato. uma estimao do preo que se pagar pelo bem avaliado, de acordo com uma

finalidade particular da avaliao para uma data de referncia.

J o custo o preo pago pelos bens e servios, requeridos para criar ou produzir o bem.

Moreira (1984, p. 5) afirma que: [...] preo a quantia paga pelo comprador ou vendedor e

custo o preo pago mais todas as outras despesas em que incorre o comprador na aquisio

da propriedade.. J a norma NBR 14653-1 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS,

2001, p. 5) define preo como: Quantia pela a qual se efetua, ou se propes efetuar, uma

transao envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.. Portanto, pode-se concluir

que preo um termo que se utiliza para a quantidade inicial que se oferece ou paga por um

bem. Devido s capacidades financeiras, s motivaes ou interesses especiais de certo

comprador e/ou vendedor, o preo que se paga pelos bens pode ou no ter alguma relao

com o valor que outros atribuem aos bens. Entretanto, o preo geralmente um indicador de

um valor que o comprador e/ou vendedor particular do aos bens sob circunstncias

particulares.


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3.1 AVALIAES DE IMVEIS: CONCEITOS

A avaliao imobiliria , hoje, nas instituies e empresas em geral, uma grande ferramenta

no auxlio da determinao do valor de um imvel. Os Engenheiros de Avaliaes tendem a

encontrar diversos campos nos quais a necessidade da determinao do valor da propriedade

de extrema importncia. Moreira (1984) cita alguns destes campos como, por exemplo:

a) percia judicial: desapropriaes, renovao de contratos de locaes, reviso de aluguel, heranas, entre outros;

b) financiamentos e hipotecas: emprstimos bancrios;

c) organizao de empresas: alienao, implantao, fuso e aquisio, etc;

d) seguros: sinistro, valor do seguro, etc;

e) taxao: impostos predial, territorial, de renda, etc.

Gonzlez (1997, p. 31) salienta que:

A avaliao de imveis a determinao tcnica do valor de um imvel ou de um direito sobre ele, sendo empregada em uma variedade de situaes, dentro e fora do mbito judicial, tais como: inventrios, dissoluo de sociedade, operaes de compra e venda, aluguel, cobrana de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinmica imobiliria e outros.


3) ressalta a ideia, declarando que a avaliao de bens :

Anlise tcnica, realizada por engenheiro de avaliaes, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica, para uma determinada finalidade, situao e data.

A funo principal da avaliao obter uma estimativa do valor do imvel, sob um

determinado conjunto de condies. O processo inicia com a identificao do problema; deve-

se, portanto, saber quais as finalidades da avaliao e a partir dessa informao buscar as

ferramentas disponveis. A avaliao de imveis, qualquer que seja sua finalidade, envolve

caractersticas econmicas. Avaliar buscar o valor mais provvel para o imvel em

determinado instante, levando em considerao uma srie de fatores. Portanto, cabe ao

avaliador saber ouvir o mercado e saber quais elementos utilizar para avaliar o imvel

dependendo de sua finalidade (GONZLEZ, 1997).


21

Para o autor, os mtodos para avaliaes de imveis podem ser divididos em dois grupos:

diretos e indiretos. Os primeiros baseiam-se na comparao de dados de mercado enquanto os

segundos baseiam-se na renda que o imvel pode proporcionar, ou seja, no seu poder de gerar

receita.

Outro conceito importante dentro do tema o de mercado imobilirio. Ele est inserido no

contexto o qual se comercializam bens e servios entre compradores e vendedores atravs de

um mecanismo de preos. Gonzlez (1997, p. 17) conceitua da seguinte forma:

O mercado imobilirio um dos setores mais complexos da economia. As principais dificuldades de anlise provm das caractersticas especiais dos imveis, que no so bens homogneos, mas ao contrrio, so compostos por um conjunto de atributos, impedindo a comparao direta de unidades.

O conceito de mercado implica que os bens e/ou servios podem ser comercializados entre

compradores e vendedores sem que exista qualquer relao prvia entre os mesmos. Cada

uma das partes responder s relaes de oferta e demanda e a outros fatores de fixao de

preos s necessidades e desejos individuais, assim como s suas capacidades e

conhecimentos, com entendimento da utilidade relativa dos bens e/ou servios. O mercado

imobilirio um mercado distinto, pois os imveis so bens compostos e h caractersticas

distintas para avali-los, impedindo assim a comparao direta (GONZLEZ, 1997).

Os conceitos estudados anteriormente so de extrema importncia na rea. Para reduzir a

subjetividade nas avaliaes, so utilizados mtodos que procuram reproduzir o

comportamento do mercado, sendo que a preciso dos resultados depender tanto do modelo

escolhido quanto da qualidade e quantidade dos elementos colhidos em campo. Nos prximos

itens sero descritos alguns dos mtodos utilizados nas Avaliaes Imobilirias.


22

3.2 AVALIAES DE IMVEIS: MTODOS

A seguir sero descritos os seguintes mtodos de avaliaes de imveis:

a) comparativo direto de dados de mercado;

b) de custo de reproduo;

c) de renda

3.2.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado

Este mtodo consiste em fazer a comparao direta do imvel que se deseja avaliar com

propriedades similares existentes no mercado. a comparao imediata dos preos pagos no

mercado por estas propriedades. Para Dantas (1998, p. 15), o mtodo caracterizado da

seguinte forma:

[...] o valor do bem estimado atravs da comparao com dados de mercado assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas. a condio fundamental para aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra deste mercado. Isto , por este mtodo, qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra representativa do mesmo.


8) ressalta a ideia salientando que: [...] identifica o valor de mercado do bem por meio de

tratamento tcnico dos atributos comparveis, constituintes da amostra.. O mtodo utiliza,

portanto, dados de mercado que se assemelhem ao imvel a ser avaliado, observando as

caractersticas e atributos dos dados pesquisados que exercem influncia na formao dos

preos e consequentemente, no valor. O mtodo prope que o avaliador efetue uma pesquisa

de mercado, coletando amostras de imveis semelhantes ao imvel avaliando, para

posteriormente proceder a uma etapa de homogeneizao, de forma a possibilitar uma

comparao direta entre o valor das amostras e o valor que se busca do imvel em questo.

Cavalcanti (2002, p. 43) salienta que:

Os imveis guardam caractersticas prprias, desta forma, as caractersticas e atributos dos dados pesquisados, que exercem influncia na formao dos preo, e consequentemente no valor de mercado, devem ser ponderados por homogeneizao [...]. Entende-se por homogeneizao o tratamento dispensado aos dados que


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objetiva retirar discrepncias existentes entre as caractersticas de cada elemento tomado como referncia e o bem avaliado.

A coleta de dados de mercado para avaliao sempre envolve imveis heterogneos,

diferentes daquele que est sendo avaliado, tendo em vista as particularidades de cada unidade

da amostra. Devido a isto, o avaliador deve homogeneizar os valores. H diferenas na rea

construda; no acabamento; no estado de conservao; na localizao dentro do mesmo bairro;

no tempo decorrido com a oferta disponvel (mercado vendedor ou comprador); das possveis

ofertas e vendas efetivas; da variao nos preos com o tempo e das conjunturas econmicas.

Em funo disto, para no comparar elementos heterogneos, o avaliador necessita

transformar de forma ponderada (homogeneizar) os valores, para que a comparao seja

saneada e atenda ao objetivo de poder comparar elementos diferentes, convertidos em iguais

aps a devida retificao, utilizando-se coeficientes em funo de seus atributos. Tais

coeficientes dependem do julgamento do avaliador, devendo ser baseados na teoria. Tratar os

dados significa operar uma mdia ponderada e suficientemente capaz de no distorcer

resultados por subjetividades introduzidas pelo avaliador (GONZLEZ, 1997).

Moreira (1984) confirma a ideia ressaltando que a homogeneizao a converso de todos os

valores pesquisados em valores novos, como se tais vendas tivessem sido feitas vista,

referidas data da avaliao presente e transferidas para o mesmo local da avaliao, de

forma que seja estabelecido um denominador comum para tal comparao. A

homogeneizao se processa com o auxlio de coeficientes, que em sua maioria dependem do

julgamento do avaliador, se o uso conveniente ou no. Moreira (1984, p. 22) cita os

coeficientes que considera importante:

a) coeficiente de forma de pagamento;

b) coeficiente de atualizao;

c) coeficiente de medidas;

d) coeficiente de forma;

e) coeficiente de esquina;

f) coeficiente de topografia;

g) coeficiente de servios pblico;

h) coeficiente de localizao.


24

Apesar da predominncia desses fatores de ponderao, conclui-se que h imveis

diferenciados e situaes de entorno que expem o imvel s mais diferentes situaes. Cabe,

ento, ao avaliador a deciso das variveis que so necessrias homogeneizar, descrevendo e

determinando atributos bsicos que possam servir de pesos numa eventual ponderao

relativa.

Confirmando a teoria, Gonzlez (1997, p. 65) declara que:

[...] no se pode afirmar que o comportamento do mercado de uma regio se repita em outras regies, de caractersticas distintas. Ao contrrio, tudo leva a crer que existem modificaes substanciais de um local para outro, inclusive pela diversidade scio-econmico-cultural das diferentes populaes. [...] Portanto, a interferncia do avaliador fundamental para obter-se o valor, tendo seus critrios e consideraes muita influncia no resultado final, que subjetivo, por conseguinte.

3.2.2 Mtodo de custo de reproduo

O mtodo comparativo de custo de reproduo aquele que apropria o valor de benfeitorias

atravs da reproduo do custo de seus componentes. Este mtodo baseado na teoria do

valor objetivo, pois o valor inerente ao objeto avaliado e que depende do seu custo de

fabricao, deduzindo a sua depreciao. Para Dantas (1998), o mtodo consiste em na

reproduo dos custos dos seus componentes. A reproduo dos seus componentes feita pela

composio dos custos, com base em oramento detalhado ou sumrio, em funo do rigor do

trabalho avaliatrio, devendo ainda, serem justificados e quantificados os efeitos da

depreciao e/ou obsoletismo funcional, quando houver necessidade.


8) caracteriza o mtodo da seguinte forma:

8.3.1 [...] Identifica o custo do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra.

8.3.2 [...] Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de oramentos sintticos ou analticos, a partir das quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos.


15) explica quanto utilizao do mtodo, ressaltando que: A utilizao do mtodo


25

comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra composta por

imveis de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos que seguem os

procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado..

J Gonzlez (1997, p. 37) definiu o mtodo da seguinte forma:

A base do mtodo do custo de reproduo (ou de substituio) a considerao de que o valor de um imvel equivalente ao custo de execuo da edificao mais o custo do terreno (este avaliado por comparao de dados de mercado). O mtodo fundamenta-se na premissa de que um comprador bem informado no pagar mais que o necessrio para construir uma propriedade substituta, com a mesma utilidade daquela que est comprando.

Percebe-se que o mtodo o clculo do custo de execuo, e determinado para um imvel

funcionalmente semelhante, mas com materiais em uso corrente no momento da avaliao. O

fato que o mtodo ideal para ser utilizado em construes que raramente mudam de dono,

ou em prdios industriais ou comerciais, onde no se conhecem transaes efetivas, para que

os valores de venda possam ser comparados diretamente. Outra utilizao em avaliaes de

benfeitorias inacabadas ou ainda, bastante utilizado para clculo de impostos prediais

(CAVALCANTI, 2002).

Moreira (1984, p. 16) considera que:

Quanto construo, a estimativa a fazer a do seu custo de reproduo como nova, menos o uma parcela devida a depreciao pelo uso que j teve. Para calcular o custo de reproduo como nova, o avaliador poder fazer um oramento completo, como faz um construtor que vai dar a cotao ao seu cliente, ou ento se valer dos valores unitrios bsicos j calculados e publicados [...]

Embora seja um mtodo bastante empregado, Gonzlez (1997) considera esta tcnica

imperfeita, pois quase que na maioria dos casos, o valor de mercado de uma propriedade no

determinado pelo custo gasto para constru-la, mas por outros diversos fatores, que de forma

indireta afetam no valor do imvel, como relaes de oferta e demanda. Alm disto, o autor

salienta que a quantidade de imveis velhos no mercado muito maior que a quantidade de

imveis novos, sendo o mtodo no eficaz para estes casos, pois em imveis usados, o custo

de reproduo atualizado ser maior que deveria ter efetivamente.

Gonzlez (1997, p. 38) afirma que:


26

O avaliador pode trabalhar sob vrias abordagens de clculo, tais como: custo por oramento detalhado, custo de grandes elementos, custo por unidade de rea ou de volume ou ainda comparao com outro imvel, de custo conhecido, fazendo-se ajustes nos elementos distintos. So muito empregados os custos padronizados, tais como Custo Unitrio Bsico (CUB, calculado pelos sindicatos regionais de construo civil) e custo unitrio Pini (publicado na revista Construo, da Editora Pini), [...].

Para Maia Filho (1988, p. 28), o mtodo representa a seguinte caracterstica:

[...] consideramos o custo correspondente a reproduo original do imvel, evidentemente considerando o estado fsico e funcionalidade. [...] o mtodo recomendado, particularmente nos casos de indenizaes, pois representa custos, ao passo que o mtodo comparativo trabalha com valores de mercado.

Deve ser considerada a depreciao fsica e funcional do imvel. Este mtodo normalmente

utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis semelhantes. A depreciao

do imvel a perda de valor sofrida por um bem ao longo do tempo. Todas as edificaes

esto sujeitas a se depreciarem, em funo principalmente devido ao uso do imvel (MAIA

FILHO, 1988). Confirmando a idia, Gonzlez (1997), declara que a depreciao est

diretamente relacionada com a conservao do imvel. Segundo o autor, a avaliao de

imveis usados um pouco mais complexa do que a de novos, pois avaliar o estado de

conservao depende do julgamento de cada profissional.

Para Dantas (1998, p. 28)

Entende-se por depreciao a perda de aptido de uma benfeitoria para atender ao fim a que foi destinada. As causas que provocam esta perda podem ser, principalmente, de ordem fsica ou funcional. A depreciao fsica ocorre em funo das causas intrnsecas ao imvel como a idade e o desgaste fsico sofrido ao longo de sua existncia; enquanto que a inadequabilidade, a inadaptabilidade e o obsoletismo constituem causas extrnsecas e subjetivas, do que resulta a depreciao de ordem funcional. Uma forma de quantificar depreciao atravs da elaborao de oramento de despesas necessrias para deixar a benfeitoria no estado de novo (depreciao fsica) ou resgatar mesma a funcionalidade necessria (depreciao funcional).

Cavalcanti (2002, p. 57) confirma a ideia ressaltando que:

A depreciao a perda de valor sofrida por um bem. [...] A depresso de ordem fsica ocorre devido ao desgaste natural dos materiais com o decorrer do tempo ou pode ser fruto de avaria acidental, como, por exemplo, uma exploso repentina ou um abalroamento. A depreciao funcional ocorre por inadequao do projeto, oriunda de falhas de concepo ou construo, ou por superao propriamente dita, sendo este o caso em que o projeto fica obsoleto face apario de novos materiais no mercado [...].


27

Portanto, tem-se dois tipos de depreciaes principais: as de ordem fsica e as de ordem

funcional. A depreciao fsica oriunda do uso e deteorizao sofrida pelo imvel durante

sua existncia. o desgaste nas partes construtivas do bem. A depreciao funcional aquela

resultante da inadequabilidade do imvel para o local ou poca presente.

3.2.3 Mtodo da renda

O mtodo de renda aquele que apropria o valor do imvel ou de suas partes construtivas,

com base na capitalizao presente da sua renda lquida, real ou prevista. O mtodo usado

quando o valor depende essencialmente da capacidade de gerar lucros, como no caso de hotis

e cinemas, e tambm imveis rurais (CAVALVANTI, 2002).

Moreira (1984) declara em sua obra que o valor do imvel representado pelo valor atual dos

benefcios futuros que resultam do direito de propriedade, assim um investidor adquiri um

imvel pelos benefcios que este imvel pode lhe proporcionar, seja para seu uso prprio ou

pela renda que este pode lhe oferecer, seja revendendo-o ou alugando-o.


8) define o mtodo da seguinte forma: Identifica o valor do bem, com base na capitalizao

presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis.. A norma NBR

14653-2 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 2004, p. 13) declara

que:

As avaliaes de empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros) devem observar as prescries da ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliao de imvel que no se enquadre na situao anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4.

8.2.3.1 Estimao das receitas e despesas

Em funo do tipo de imvel que se pretende avaliar so levantadas todas as despesas necessrias sua manuteno e operao, impostos etc., e receitas provenientes da sua explorao.

8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa

A montagem do fluxo de caixa feita com base nas despesas e receitas previstas para o imvel e suas respectivas pocas.

8.2.3.3 Estabelecimento da taxa mnima de atratividade


28

Esta taxa estimada em funo das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, tambm, dos riscos do negcio.

8.2.3.4 Estimao do valor do imvel

O valor mximo estimado para o imvel representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mnima de atratividade.

Dantas (1998, p. 31) descreve alguns bens onde este mtodo deve ser empregado:

Alguns bens como poo de petrleo, uma jazida mineral e etc. No se encontram a venda no mercado, nem tampouco podem ser reproduzidos, mas possuem um potencial de gerao de renda. Neste caso, poderiam existir pessoas dispostos a pagar um determinado montante pelo bem, para ter o direito sobre os possveis rendimentos a curto prazo, mdio ou longo prazo, dependendo do tipo de empreendimento. Este valor seria obtido pelo mtodo da renda. Observe que neste caso no se estimaria o valor de mercado, mas um valor mximo de viabilidade que um investidor estaria disposto a pagar pelo bem, nas condies por ele estabelecidas. Este valor chamado de valor econmico. Assim, de maneira geral, todo bem que gerar renda pode ser avaliado pelo mtodo da renda. So exemplos: imveis, mquinas e equipamentos, culturas, empresas, empreendimentos de base imobiliria como shopping centers, hotis, parques temticos etc.

Portanto, o mtodo da renda aquele que apropria o valor do imvel e de suas partes

constitutivas, com base na capitalizao presente da sua renda lquida, seja ela real ou

prevista. Para diversos autores, este mtodo fundamentado no princpio de que o valor de

uma determinada propriedade uma funo de sua capacidade de gerar renda.

Observa-se que de uma forma ou de outra todos os mtodos so comparativos. Sendo assim,

Dantas (1998) explica que, no mtodo:

a) comparativo: comparam-se bens semelhantes;

b) de custo: comparam-se os prprios custos no mercado;

c) da renda: compara-se possibilidade de renda do bem;

d) residual, este mtodo utilizado para estimar o valor de um terreno por diferena entre o valor total do imvel e o das benfeitorias.


29

3.2.4 Descrio sintetizada dos mtodos apresentados

Abaixo est apresentado uma descrio sintetizada de cada um dos trs principais mtodos

apresentados acima:

a) comparativo de dados de mercado: utilizado quando h dados de mercado que possam ser comparados ao imvel que se quer avaliar. Ele utiliza dados de imveis que se assemelhem ao imvel a ser avaliado, observando as caractersticas e atributos dos dados que exeram influncia no valor;

b) de custo de reproduo: utilizado em construes onde no se encontram dados necessrios para a comparao direta. Este consiste em reproduzir o custo de execuo do imvel. Hospitais e escolas so exemplos que se encaixam neste mtodo de avaliao;

c) de renda: utilizado quando o mtodo comparativo no pode ser utilizado, devido ao fato de no haver no mercado imveis para devida comparao, e, quando o mtodo de custo tambm no se torna apropriado. O valor procurado por este depende essencialmente da capacidade de gerar renda. So exemplos de imveis que se enquadram nesta classe hotis e cinemas.

3.3 A INFERNCIA ESTATSTICA

Aps a verificao dos mtodos utilizados nas avaliaes de imveis, sente-se a necessidade

de mostrar um mtodo para determinao do valor que utilizado alguns Avaliadores. A

inferncia estatstica consiste em objetivar a avaliao, uma vez que uma Avaliao realizada

por qualquer Engenheiro no pode ser subjetiva, assim como faz um corretor de imveis, por

exemplo.

O campo das Inferncias Estatsticas aplicvel nas avaliaes, pois oportuniza de forma

objetiva a busca da verdade mercadolgica, atravs da identificao dos influenciantes no

valor dos imveis. Cada elemento coletado em campo traz uma gama de informaes, as

quais podem ser expressas quantitativamente e/ou qualitativamente, modelando-se a matriz de

informaes, obtm-se uma funo inferida, que melhor representa o campo de informaes

pesquisadas, sob o ponto de vista de estimao estatstica. A partir da funo inferida e dos

atributos do bem avaliando, se tem o calculo do valor do imvel, juntamente com seus graus

de incerteza e intervalo de confiana. A tcnica estatstica basicamente um procedimento

cientfico, objetivo e que permite a obteno de parmetros de qualificao do trabalho.


30

Para Gonzlez (1997, p. 72)

A aplicao da estatstica inferencial possibilitou o surgimento de procedimentos de avaliao de valores de imveis com maior preciso e com caractersticas cientificas no encontradas nos mtodos que empregam grande dose de subjetividade, embora baseados em tcnicas consagradas no meio profissional.

O autor complementa a ideia ressaltando que o processo de estudos no modelo estatstico

podem incluir diversas variveis, e que geralmente o modelo linear adotado, lembrando

sempre que os resultados da inferncia so afetados pela interpretao do Avaliador, sendo

este necessariamente subjetiva, uma vez que o prpria tenha que analisar a equao e verificar

os intervalos de confiana, mnimo e mximo, esta parte se torna pessoal.

Quando se pretende estimar um parmetro, uma caracterstica, considera-se uma funo

conveniente, que s dependa dos valores da amostra, a que se d o nome de estimador do

parmetro em estudo. Ao valor desta funo a que se chama estimador, calculada para uma

determinada amostra recolhida, chamamos estimativa. Antigamente, o principal obstculo

para a disseminao desse tipo de procedimento era a complexidade dos clculos exigidos

para a determinao das equaes de regresso, que possibilitam a inferncia de valores,

porm com o emprego dos computadores e softwares estatsticos, esse tipo de anlise tornou-

se efetivamente acessvel aos profissionais habilitados.


31

4 VISTORIA DE IMVEIS

A avaliao de imveis exige uma inspeo local e esta constatao local de dados

denominada vistoria. Assim, a inspeo o exame criterioso do imvel a ser avaliado,

verificando todas as caractersticas do referido imvel, algumas destas caractersticas sero

encontradas na certido de registro de imveis, plantas, etc. (MAIA FILHO, 1988).


7) tem algumas regras em relao vistoria dos imveis. Abaixo est descrito o item 7.3 da

referida Norma:

7.3.1 Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossvel o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoo de uma situao paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.

7.3.2 A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequao ao seu segmento de mercado, da resultando condies para a orientao da coleta de dados.

7.3.3 recomendvel registrar as caractersticas fsicas e de utilizao do bem e outros aspectos relevantes formao do valor.

7.3.4 O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnolgicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliando dever ser explicitado e suas consequncias apreciadas.

Gonzlez (1997) ressalta a idia sobre vistoria declarando que a inspeo local de extrema

importncia, principalmente para mtodos baseados em comparao de dados. Muitas

informaes devem ser obtidas em vistorias ao local e estas devem ser coletadas por

especialistas, pois, exige conhecimentos em construo, para a qualificao dos prdios.

Dantas (1998, p. 16) ressalta que:

A vistoria , portanto, um exame cuidadoso de tudo aquilo que possa interferir no valor de um bem, tanto interna como externamente. Para isto deve-se conhecer da melhor maneira possvel o imvel avaliando e o contexto urbano a que pertence, da o resultando condies para adequada orientao da coleta de dados. Assim nesta etapa deve-se vistoriar no apenas o bem avaliado, mas tambm a regio envolvente, com o objetivo de conhecer detalhadamente as suas caractersticas fsicas, locacionais, tendncias mercadolgicas, vocao etc., quando se formam as primeiras concepes acerca das possveis variveis influenciantes na formao dos preos. Nesta ocasio deve-se dispor de elementos que contenham os dados do


32

imvel, tais com plantas, escritura, certides vintenrias etc. para que estes dados possam ser checados com a realidade. Assim, deve-se verificar de uma maneira geral as reas, limites e confrontaes, recuos, diviso interna para benfeitorias, invaso de limites dos terrenos etc. Em seguida deve-se percorrer a regio envolvente para verificar possveis plos de influncia, equipamentos urbanos, infraestrutura etc.A vistoria , portanto, um exame cuidadoso de tudo o que interferir no valor do imvel, tanto interna como externamente. a visita local ao imvel, a fim de compatibilizar os elementos e caracterizar o imvel.

Dantas (1998, p. 24) ressalta que:

A vistoria detalhada da benfeitoria avalianda tem como objetivo principal examinar as especificaes dos materiais aplicados, para estimao do padro construtivo, a tipologia, o estado de conservao e a idade aparente. importante dispor de documentos como plantas, escritura e etc; para confrontar as informaes ali contidas com a realidade.

Dantas (1998, p. 27) converge para a mesma ideia com a seguinte frase: A vistoria detalhada

da benfeitoria avalianda tem como objetivo [...] examinar as especificaes dos materiais

aplicados, o estado de conservao e a idade aparente..

A vistoria consiste, portanto, em verificar a veracidade dos fatos, alm de verificar outros

fatores importantes na determinao final do valor. Por isso, deve-se vistoriar no apenas o

imvel, mas tambm todos os fatores relevantes sobre ele. fundamental o conhecimento do

objeto da pesquisa, ou seja, o imvel fruto da avaliao. O conhecimento do imvel se d por

ocasio da vistoria, na qual se levantam todas as suas caractersticas fsicas e locacionais, com

o objetivo de identificar, preliminarmente, as possveis variveis responsveis pela formao

dos preos de bens (DANTAS, 1998).


8) declara algumas regras sobre o assunto:

7.3.5.1 Vistoria por amostragem

Na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.

7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria

Quando no for possvel o acesso do avaliador ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliao. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliao pode prosseguir com base nos elementos que for possvel obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:


33

a) descrio interna;

b) no caso de apartamentos, escritrios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de reas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifcio e informaes da respectiva administrao;

c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.

As consideraes hipotticas sobre o imvel que configuram a situao paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliao.

7.3.5.3 Planta de valores

Nas avaliaes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir os critrios e percepes considerados no cadastro.

Para Gonzlez (1997), antes de ser feita a vistoria propriamente dita, necessrio fazer uma

coleta de informaes a respeito do imvel. A pesquisa deve ser realizada levando em

considerao os seguintes itens:

a) corretores imobilirios (que so agentes de transao de imveis), eles podem ajudar na faixa de valor inicial;

b) vendedor e comprador;

c) classificados de jornal;

d) matrcula do imvel (importante, pois h caractersticas do imvel descritas) e outros elementos.

Aps a identificao do problema (o que se refere propriedade a avaliar e o referente

finalidade da avaliao), deve-se indicar qual o mtodo mais aconselhvel para fazer a

avaliao e assim escolher o que melhor se adqua avaliao. Deve o avaliador reunir dados

de mercado referentes a vendas, rendas (aluguis) e custos de outros imveis e, por outro

lado, obter dados referentes propriedade sob avaliao (MOREIRA, 1984). Segundo Dantas

(1998, p. 16), [...] deve-se dispor de elementos que contenham os dados do imvel, tais como

plantas, escrituras, certides [...] para que estes dados possam ser checados com a realidade..

Maia Filho (1988, p. 73-74) declara alguns elementos que considera importante que os

avaliadores observem antes mesmo da inspeo local:

Apresentamos a seguir um roteiro ou sistemtica simples de procedimento, para quando o Engenheiro for solicitado a executar um trabalho de avaliao ou percia. [...] Em resumo, afora outros elementos que julgue o avaliador serem necessrios, ou caso requeira, recomendamos:

a) ficha de entrevista;


34

b) plantas ou projeto do imvel a avaliar;

c) escritura do imvel ou certido de registro;

d) over-lay da Prefeitura Municipal;

e) identificao fsica do imvel;

f) escolha da metodologia;

g) tipo de avaliao a executar;

h) espcie de valor a ser pesquisado.

Portanto, a vistoria a constatao local do imvel, devendo sempre o engenheiro ter em

mos dados do imvel para que os mesmos possam ser checados. Nos prximos itens sero

descritos os elementos que devem ser observados e anotados na inspeo local. Sero

divididos em trs grandes grupos e so descritos a seguir na sequncia do trabalho. Deve-se,

portanto, realizar a caracterizao:

a) da regio;

b) do terreno;

c) das edificaes.

4.1 CARACTERIZAO DA REGIO

A caracterizao da regio compreende diversos elementos que devem ser observados antes

da entrada propriamente dita ao imvel. Abaixo esto citados os elementos constituintes na

NBR 14653-2 e tambm os citados pelos autores.


7) descreve os elementos que devem ser checados, em relao caracterizao da regio, no

momento da vistoria ao imvel:

7.3.1 Caracterizao da regio

Aspectos gerais: anlise das condies econmicas, polticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atpicos ou estigmas.

Aspectos fsicos: condies de relevo, natureza predominante do solo e condies ambientais.


35

Localizao: situao no contexto urbano, com indicao dos principais plos de influncia.

Uso e ocupao do solo: confrontar a ocupao existente com as leis de zoneamento e uso do solo do municpio, para concluir sobre as tendncias de modificao a curto e mdio prazo.

Infraestrutura urbana: sistema virio, transporte coletivo, coleta de resduos slidos, gua potvel, energia eltrica, telefone, redes de cabeamento para transmisso de dados, comunicao e televiso, esgotamento sanitrio, guas pluviais e gs canalizado.

Atividades existentes: comrcio, indstria e servio.

Equipamentos comunitrios: segurana, educao, sade, cultura e lazer.

H autores que citam as mesmas especificaes que a ABNT, porm outros descrevem itens

diferenciados. Por exemplo, Moreira (1984) cita alm dos itens constantes na Norma, alguns

elementos distintos a ela, outros parecidos, porm mais especficos. So eles:

a) tendncia de crescimento populacional na vizinhana e/ou cidade;

b) emprego, desemprego e estabilidade da mo de obra;

c) estado dos negcios e observao das tendncias de crescimento do comrcio;

d) nmero de licenciamentos de construes novas, tendncia de modernizao da regio;

e) disponibilidades habitacionais e aluguis vigentes, levando em considerao o nvel social da vizinhana;

f) cdigo de obras e tendncias de alterao de zoneamento;

g) disponibilidades de estradas e transportes coletivos;

h) clima e riscos geolgicos;

i) topografia da regio;

j) impostos vigentes;

l) principais obras pblicas projetadas;

m) Fatores de carter internacional, como por exemplo, inflao mundial.

Verifica-se, portanto, que o autor tem uma viso bastante ampla em relao regio,

acreditando que dados futuros refletem diretamente no valor do imvel. J para Gonzlez

(1997, p. 57), alm dos itens citados nos ltimos pargrafos os prximos itens tambm

demonstram sua importncia:

[...]


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b) densidade prevista no plano diretor;

[...]

e) pavimentao das vias de acesso;

[...]

g) existncia de favelas ou de sub-habitao no entorno;

h) nvel de rudo [...];

[...]

k) distncia ao centro da cidade e a outros pontos de interesse (medidas em mapa);

[...]

Quanto ao zoneamento, j citado anteriormente Gonzlez (1997, p. 29) revela a seguinte

viso: O zoneamento tem forte influncia sobre os preos dos imveis. A permisso ou

proibio de determinados usos pode inibir a competio entre comrcio e residncia,

alterando os preos.. Dantas (1998, p. 52) destaca outros itens no citados ainda pelos

autores. [...] intensidade de trfico, circulao de pedestres, influncia de plos valorizantes

ou desvalorizantes [...].

A identificao da regio visa classificar o imvel em relao ao universo a que pertence.

Alm da complementao dos elementos bsicos, deve-se observar o Plano Diretor da cidade

para verificar, por exemplo, o ndice construtivo, recuo de jardim e etc., a fim de ter uma

concepo ampla da situao em que se encontra o imvel.

4.2 CARACTERIZAO DO TERRENO

H elementos que devem ser observados para a caracterizao do terreno e estes esto citados

neste item. A norma NBR 14653-2 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS

TCNICAS, 2004, p. 7) descreve os elementos que devem ser checados em relao ao

terreno:

7.3.2 Caracterizao do terreno

Localizao: situao na regio e via pblica, com indicao de limites e confrontaes.


37

Utilizao atual e vocao, em confronto com a legislao em vigor.

Aspectos fsicos: dimenses, forma, topografia, superfcie, solo.

Infraestrutura urbana disponvel.

Restries fsicas e legais ao aproveitamento.

Maia Filho (1988, p. 75) descreve os elementos necessrios para a avaliao mais

especificados que na Norma e cita outros que no foram indicados pela Norma:

Com relao ao terreno, devem ser anotados e/ou analisados, no mnimo, os elementos:

a) dimenso anotar as dimenses da frente, fundos, lado direito, lado esquerdo [...];

b) confrontao com relao a todos os lados limites do terreno e, se possvel, com nome dos proprietrios vizinhos;

c) topografia referente ao terreno no meio, se plana, em aclive ou declive etc;

d) tipo do solo tipo do solo silicoso, argiloso, slico-argiloso, resistncia aparente, presena de lenis pluviais etc;

e) utilizao do solo uso, ocupao, orientao, aspecto paisagstico, e urbanstico, [...];

f) domnio do solo se propriedade plena, enfiteuse, servides, vinculao Unio, Lina de preamar (se for o caso), vinculao de ordem econmico-social ou de segurana nacional etc;

g) infraestrutura gua, luz, telefone, gs, meio fio, calamento etc;

h) servios comunitrios abastecimento (mercado, padaria, farmcia etc), hospital, correios, transporte coletivo, clube, escola;

i) forma retangular, quadrada, retangular, trapezoidal, circular (poligonal) ou irregular, quando no poligonal.

Dantas (1998, p. 53) salienta alguns itens que acredita serem essenciais e que no foram

destacados. So eles:

a) distncia via pavimentada mais prxima e ao centro urbano principal;

b) aproveitamento (rea liquida disponvel para lotes);

c) restries fsicas (rochas, crregos, acidentes, etc);

d) restries legais (servides de passagem, faixas de domnio, linhas de transmisso).


38

Moreira (1984, p. 74) declara itens distintos aos citados acima:

1) descrio legal;

2) endereo completo e logradouro;

3) encargos tributrios e valor de lanamento fiscal;[...]

5) [...] condies de drenagem;[...]

7) melhorias no logradouro.

Maia Filho (1988, p. 20) declara que a localizao do terreno perante o contexto regional de

extrema importncia. O autor descreve as seguintes caractersticas a respeito do assunto:

Existem imveis que, pelo seu uso e devido a sua localizao em zonas imprprias, vm a valer menos, a exemplo de unidades residenciais situadas em zonas poludas, seja fsica ou moralmente. Uma residncia localizada prxima a uma fbrica (poluidora), a um cabar, caracteriza perfeitamente o caso.

Para Gonzlez (1997, p. 21), a localizao tem o seguinte aspecto:

A maior parte das variaes de preos explicada pela localizao (qualidade da vizinhana e distncia aos pontos de interesse), para qualquer tipo de imvel. Sem dvidas, este o principal elemento, em geral responsvel por grande parte das variaes de preos unitrios entre diferentes imveis. No h como obter boas estimativas de valor sem analisar detidamente a localizao. Lamentavelmente, justamente neste atributo que existem maiores dificuldades de medio, pois ele no diretamente mensurvel, e depende de medidas aproximadas e julgamentos pessoais.

Para o autor, alm da importncia da localizao, as vistas areas do terreno so favorveis ao

bom entendimento do local, principalmente quando incluem os imveis confrontantes.

Fotografar os elementos da amostra de extrema importncia, pois fotografias propiciam uma

anlise mais tranquila e detalhada ps-vistoria. Elas costumam ser obtidas dos topos de

prdios prximos ao terreno.

Portanto, pode-se concluir que a vistoria do terreno abrange a topografia, o solo, a vegetao,

os recursos naturais (rochas, nascentes, etc.), confrontaes, etc. Dessa forma, deve o

avaliador fazer a observao no somente do imvel, mas tambm do terreno que faz parte do

universo do bem.


39

4.3 CARACTERIZAO DAS EDIFICAES

a caracterizao da edificao e benfeitorias propriamente dita. Benfeitorias so

melhoramentos do imvel, que por sua vez, valorizam a edificao. Esta caracterizao

envolve vrios aspectos e estes so citados a seguir.


8) descreve os elementos que devem ser inspecionados em relao s edificaes e

benfeitorias:

7.3.3 Caracterizao das edificaes e benfeitorias

Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos, comparados com a documentao disponvel.

Aspectos arquitetnicos, paisagsticos e funcionais, inclusive conforto ambiental.

Adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a regio.

Condies de ocupao.

Gonzlez (1997, p. 57-58) descreve os elementos que considera importantes de forma mais

detalhada que a Norma. So eles:

Caractersticas fsicas do imvel

a) padro de construo;

b) idade aparente (estado de conservao);

c) fachada: material, estado;

d) esquadrias: material, estado;

e) calada: material, estado;

f) jardim: tipo, tamanho;

g) afastamento lateral e posio no quarteiro (meio ou esquina)

h) prdios: nmeros de andares, nmero de apartamentos, existncia de porteiro eletrnico, salo de festas, piscina coletiva, playground e outros equipamentos, quantidade de prdios iguais no quarteiro;

i) aparncia geral do prdio.


40

Dados de cadastros Municipais

a) rea do terreno;

b) rea total construda;

c) idade (idade fiscal, do Habite-se);

d) tipo e qualidade da construo;

e) zona ou referncia espacial;

f) estimativa fiscal (valor cadastrado no IPTU)

Dantas (1998, p. 52-53) declara os elementos que acha importante em relao s construes,

alguns deles j foram descritos acima e os que no foram esto descritos a seguir:

[...] orientao solar, vista panormica, insolao, ventilao, nvel de rudos. [...] vida til remanescente, diviso interna, [...] construtora/incorporadora etc. [...] rea comum, frao ideal, organizao do condomnio, vagas na garagem, nmero de elevadores, posio em relao ao prdio [...].

Maia Filho (1988, p. 76) descreve alguns elementos mais especificamente em relao

construo:

Com relao construo (principal ou secundria) deve mais que tudo, estar o avaliador atento, com viso ampla para observar todos os elementos influentes, notadamente os que, a seguir, recomendamos:

- dimenses conferir as dimenses da construo, considerando as paredes para efeito de clculo de rea da construo [...];

- diviso interna deve ser anotada, e, inclusive, analisada, a distribuio, pois sabido que uma boa diviso interna, com concepo arquitetnica, que permita o uso racional e funcional do imvel, tende a valoriz-lo;

- uso importante classificar o imvel quanto ao uso permitido, [...]. Nos casos de construes j existentes, verificar tambm a capacidade de ampliao e/ou reforma e, no caso de edifcio, observar os acessos, reas comuns, servios, transporte vertical etc;

[...] recomenda-se verificar o revestimento das paredes se h infiltrao, mofo, bolor, [...].

O autor conceitua a respeito de itens j citados acima, porm de forma mais especfica. A

compreenso destes elementos extrema importncia. Seguem abaixo a conceituao dos

mesmos:


41

Maia Filho (1988, p. 63-64) a respeito do estado de conservao:

Diz respeito ao estado fsico da edificao, relativo conservao dos materiais e dos elementos construtivos em geral. Trata-se, portanto, de uma observao visual que no deve ser confundida com depreciao, uma vez que a edificao pode ser depreciada, contudo, em bom estado de conservao.

Maia Filho (1988, p. 58) a respeito da idade aparente do imvel e do padro de construo:

Idade aparente

Pela apresentao e/ou estado visual dos materiais aplicados na construo da edificao, pode-se estimar um espao de tempo decorrido de sua aplicao, dando-se a denominao de idade aparente. A idade aparente , portanto, funo direta da apresentao visual e do estado de conservao.

Padro de construo

a caracterizao da edificao, em funo da qualidade e forma de aplicao dos materiais na sua construo. , portanto, funo direta dos custos de aquisio e aplicao dos materiais e servios.

Maia Filho (1988, p. 62) a respeito da depreciao fsica:

Depreciao fsica oriunda do desgaste pelo uso ou da deteriorao advinda pela ao de terceiros, das intempries etc. evidente que estamos nos referindo s aes normais, ao longo do tempo, cuja depreciao deve ser levada em considerao nas avaliaes, com base no chamado fator depreciao

Todos os elementos sejam eles a respeito da regio, terreno ou edificao, so nicos e

singulares a cada imvel e, portanto, cada vistoria ter seus prprios elementos. No captulo

seguinte tem-se uma estrutura terica que foi elaborada com embasamento nos dados acima

coletados.


42

5 ESTRUTURA TERICA INICIAL

Os quadros de 1 a 4 apresentam de forma sintetizada os elementos a serem levantados em

considerao nas vistorias de imveis, segundo os autores pesquisados. Esta forma sintetizada

auxilia o Engenheiro na hora da vistoria ao imvel, pois nestes quadros esto os itens que

devem ser observados na vistoria segundo a teoria. Foram colocados nestes quadros todos os

elementos que os autores indicaram ser importantes no momento da vistoria, ou seja, so os

mesmo elementos apresentados no capitulo anterior, foram, portanto, sistematizados para uma

fcil visualizao, sendo divididos em dados do imvel, caracterizao da regio,

caracterizao do terreno e caracterizao da edificao, diviso j existente nas referncias

consultadas.

Quadro 1: dados gerais do imvel


43

Quadro 2: caracterizao da regio


44

Quadro 3: caracterizao do terreno


45

Quadro 4: caracterizao da edificao


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6 LEVANTAMENTO E ANLISE DE DADOS

O presente estudo constitudo de uma amostra de nove profissionais que fazem parte do

populao caracterstica das Avaliaes Imobilirias. Os dados foram coletados atravs de

entrevistas parcialmente estruturadas, na qual a pesquisadora procurou abordar tpicos

especficos do tema objeto do trabalho. Este tipo de entrevista proporciona ao entrevistador

condies de sondar as respostas e fica a seu critrio a definio do momento e tempo para

cada questo e tema interrogado. As entrevistas foram realizadas pessoalmente pela autora

deste estudo, em locais distintos, escolhidos pelos prprios entrevistados.

Foram entrevistados, dois profissionais que trabalham na rea de financiamento da CEF, onde

foram cedidas informaes sobre como funciona o financiamento imobilirio da Instituio;

um Gerente da Habitao da CEF, que esclareceu as exigncias da mesma quanto vistoria ao

imvel; e por fim, cinco Engenheiros Civis e uma Arquiteta, que prestam servio para a

Instituio, avaliando os imveis que sero financiados.

Estas entrevistas foram desenvolvidas utilizando o mtodo de pesquisa chamada descritiva,

que se baseia na premissa de que os problemas podem ser resolvidos e as prticas podem ser

melhoradas atravs de descrio e anlise de observaes objetivas e diretas. A tcnica

utilizada por este tipo de pesquisa visa obter informaes bastante diversas, destacando-se os

questionrios, as entrevistas e as observaes. Portanto, no trabalho utilizado o Levantamento,

tambm conhecido como Survey, que visa determinar informaes sobre prticas ou opinies

atuais de uma populao especfica, o tamanho da populao a ser amostrada por este tipo de

metodologia determinada conforme a natureza da pesquisa e para este caso especfico, ela

foi determinada atravs da amostragem por julgamento, onde os elementos escolhidos so

tpicos da populao que se pretendia estudar.


47

6.1 O FINANCIAMENTO IMOBILIRIO E ORIENTAES DA CEF

As entrevistas com os profissionais que trabalham na rea de financiamento da CEF foram

realizadas na Empresa JC Assessoria Imobiliria Ltda, empresa que trabalha em parceria com

a CEF, no ramo do financiamento imobilirio. Os dois scios da empresa cederam

informaes necessrias para a compreenso do processo de financiamento. Foi entrevistado

tambm um Gerente de Habitao da CEF, para obteno das informaes sobre as exigncias

da Instituio em relao aos financiamentos. As entrevistas foram realizadas antes das feitas

com os profissionais avaliadores, e foram realizadas no ms de julho de 2010 e o processo de

financiamento imobilirio pode ser compreendido.

A JC Assessoria Imobiliria presta servio para a CEF no ramo de financiamento imobilirio

e trabalha 20 anos em parceria com este Banco. Pode-se entender como funciona o sistema de

financiamento, que inicia quando um indivduo quer adquirir um bem e para que isto se torne

realidade necessrio um financiamento. A empresa um agente financeiro, ou seja, h um

comprador, que necessita deste financiamento para adquirir seu imvel e um vendedor, que

precisa receber o valor do imvel que lhe pertence, ento a CEF o agente intermediador

desta transao. Com este servio oferecido, o comprador financia seu imvel, pagando por

ms para as parcelas contratadas e o vendedor recebe o valor deste vista, logo depois da

assinatura do referido contrato e a matricula do imvel devidamente registrada no Registro de

Imveis.

Para que a CEF conceda o financiamento, h Engenheiros e Arquitetos terceirizados que so

convocados para avaliarem o imvel, dando-lhe o valor e observando se o imvel objeto da

avaliao se enquadra nos requisitos mnimos exigidos como garantia. Esta garantia serve

para no caso de o proponente no pagar as prestaes do financiamento, este seja retomado,

colocado a venda para reaver o valor financiado.

J na entrevista realizada com o Gerente de Habitao, que trabalha h 10 anos na CEF,

ficaram esclarecidos os procedimentos cabveis quando das Avaliaes de Imveis. Ele

salientou que os Engenheiros terceirizados so responsveis por avaliarem os imveis que

sero financiados pelo Banco, estes Avaliadores so orientados pelo ncleo de Engenharia

responsvel pela parte de Avaliaes de Bens, da qual se chamava GIDUR/PO (Gerncia de

Filial de Apoio ao Desenvolvimento Urbano em Porto Alegre/RS) e h pouco tempo passou a


48

chamar-se RS.GOV.PO (Regional de sustentao ao negcio e governo de Porto Alegre),

entre outras atribuies, este rgo orienta os Avaliadores de bens quanto os requisitos

mnimos que devem possuir os bens para serem aceitos como garantias de financiamento,

tendo como objetivo principal, transmitir aos Engenheiros avaliadores, as especificaes

tcnicas que devero atender, no mnimo, algumas orientaes. Segundo o Gerente de

Habitao, a CEF no cede aos Engenheiros uma estrutura que sirva de apoio no momento da

vistoria ao imvel, apenas informa as regras referentes garantia de financiamento. Segundo

ele, cada Engenheiro tem seus prprios critrios.

Os requisitos quanto garantia so vlidas tanto para avaliaes de imveis como para anlise

de construo, e devem seguir as seguintes condies que foram citadas pela Gerente e esto

listados na sequncia:

1) so vedadas janelas a menos de um metro e meio do terreno vizinho, at podero ser aceitos imveis com janela a menos de 1,50 m, desde que apresente outra soluo de ventilao e iluminao;

2) deve ser verificada a planta da edificao, se no est invertida no terreno, deve ter compatibilizao entre a documentao do imvel com a edificao;

3) o imvel deve estar implantado no local do projeto;

4) tijolos com furos horizontais, podem ser utilizados apenas em paredes no estruturais;

5) viga de fundao devidamente impermeabilizada e cinta de respaldo em concreto armado ou laje;

6) todas as vigas e contrapiso devem ser impermeabilizados pois, a infiltrao de umidade por capilaridade compromete a garantia do imvel;

7) o reboco externo pr-requisito para que o imvel seja considerado concludo;

8) a madeira de Pinus Eliottis s pode ser utilizada para divisrias internas e forros, no sendo aceita em paredes externas nem como pea estrutural de coberturas;

9) a existncia de cursos de gua, mesmo que canalizados, costumam comprometer o valor de mercado e a garantia dos imveis, a legislao prev ao longo de cursos naturais de gua uma faixa no edificada de 30 m, para proteo das matas ciliares;

10) o imvel deve ter acesso para o logradouro, tendo suas confrontaes definidas no documento de propriedade e suficientes para a localizao do imvel;

11) a constatao de que o terreno vistoriado menor, ou maior, que o descrito na matrcula do imvel motivo para a inviabilizao da proposta;

12) a utilizao de parede-meia traz potencial de risco garantia;


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13) os componentes de cada edificao devem estar totalmente, situados dentro de cada lote, tratando-se de edificaes individuais geminadas em lotes isolados;

14) as telhas de fibrocimento devem ter espessura superior a 4mm;

15) obrigatrio que os bens possuam reboco interno e externo;

16) as pinturas dos banheiros devem ser impermeveis;

17) deve haver pintura interna e externa das alvenarias, das esquadrias e dos elementos de madeira externos;

18) enfiao eltrica dentro de eletrodutos, inclusive no forro;

19) imveis sem cobertura de telhas s podem ser aceitos em garantia pela CEF quando se tratar de terrao previsto em projeto;

20) tijolos cermicos de superfcie lisa, em paredes externas constitudas de alvenaria de tijolos vista, sem revestimento, apenas quando estes sejam utilizados apropriadamente, para serem utilizados sem revestimento;

21) massa texturizada no considerada revestimento impermevel, sendo ins

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1 - Trabalho Avaliações de Imóveis