Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное общеобразовательное

учреждение

высшего профессионального образования

«СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ

АКАДЕМИЯ»

(ФГБОУ ВПО «СГГА»)

ИНСТИТУТ КАДАСТРА И ГИС

КЛЮШНИЧЕНКО В.Н.

СЕРЕДОВИЧ

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

КУРС ЛЕКЦИЙ ДЛЯ СТУДЕНТОВ ОЧНОГО, ДИСТАНЦИОННОГО

И ЗАОЧНОГО ОБУЧЕНИЯ

ПО НАПРАВЛЕНИЮ 120300 «ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И ЗЕМЕЛЬНЫЙ

КАДАСТР»

И СПЕЦИАЛЬНОСТИ 311100 «ГОРОДСКОЙ КАДАСТР»

НОВОСИБИРСК 2010г.

2

УДК 528.44:

К 52

Рецензент:

Кандидат технических наук, профессор Сибирской государственной

геодезической академии ____________

___________________

В. А. Середович, В.Н. Клюшниченко. Земельный кадастр. Курс лекций

для студентов всех форм обучения по специальности «Городской кадастр». –

Новосибирск: СГГА, 2011. – 150 с.

Предлагаемый курс лекций содержит теоретические и практические

вопросы ведения кадастра в России на современном этапе. Курс лекций

предназначен для студентов, обучающихся по специальности «Городской

кадастр», а также курсантов, желающих повысить свою квалификацию. Курс

лекций будет также полезен преподавателям, инженерно-техническим

работникам, занимающимся вопросами формирования материалов кадастра.

Ответственный редактор: ____________________________

Печатается по решению редакционно-издательского совета СГГА

УДК 528.4

© ГОУ ВПО «Сибирская государственная

Геодезическая академия» (СГГА), 2010

3

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ ...................................................................................................... 6

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О КАДАСТРЕ ......................................................... 7

1.1. Понятие кадастра .................................................................................. 7

1.2. Цели создания и ведения государственного земельного кадастра 8

1.3. Исторические сведения возникновения и развития кадастра ..... 10

1.3.1. Общие сведения о возникновении кадастра .............................. 10

1.3.2. Возникновение и становление кадастра в России .................... 15

1.4. Исторические сведения о межевании в России ............................... 27

1.5. Основные принципы ведения земельного кадастра ....................... 31

1.6 Роль кадастра в современных условиях развития общества ........... 32

2. ОБЪЕКТ ИЗУЧЕНИЯ КАДАСТРА ........................................................ 34

2.1. Понятие объекта недвижимости ....................................................... 34

2.2. Свойства объектов недвижимости .................................................... 35

2.3. Объекты, изучаемые Государственным кадастром недвижимости

.............................................................................................................................. 38

3 ВЕДЕНИЕ КАДАСТРА НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ ....................... 41

3.1. Характеристика Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии .............................................................. 41

3.2 Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости»

и краткая характеристика его разделов ........................................................... 43

3.2.1 Общие сведения ............................................................................. 43

3.2.2.Понятие и назначение реестра объектов недвижимости ........... 44

3.2.3 Понятие и назначение кадастрового дела .................................. 46

3.2.4. Понятие и назначение кадастровых карт .................................. 48

3.2.5 Ведение реестра объектов недвижимости .................................. 49

4. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ........... 53

4.1. Понятие кадастровой деятельности .................................................. 53

4.2 Образование земельных участков ...................................................... 56

4.3. Установление на местности границ объектов землеустройства .... 59

4.4. Согласование границ земельного участка ........................................ 61

4.4.1 О технических и кадастровых ошибках ......................................... 64

4.5 Содержание межевого плана земельного участка и кадастрового

паспорта объекта капитального строительства .............................................. 68

4.6 Саморегулируемые организации деятельности кадастровых

инженеров и оценщиков .................................................................................... 77

4

5 ПОДГОТОРВКА КАДАСТРОВЫХ ИНЖЕНЕРОВ ............................... 79

5.1. Программа квалификационного экзамена....................................... 79

5.2. Порядок сдачи квалификационного экзамена ................................. 80

5.3 Квалификационный аттестат кадастрового инженера ..................... 83

6. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРОВОМ

УЧЕТЕ .................................................................................................................... 86

6.1. Организация приѐма документов ..................................................... 86

6.2. Предоставление заявлений в орган кадастрового учета ................ 87

6.3. Ведение книг учета заявлений ........................................................... 91

6.4. Характеристика дел рассмотренных заявлений и регистрационной

контрольной формы ........................................................................................... 93

6.5. Понятие и назначение штампов ...................................................... 95

7. ПОНЯТИЕ И НАЗНАЧЕНИЕ КАДАСТРОВОГО ДЕЛЕНИЯ ............ 97

7.1. Общие сведения о кадастровом делении. Характеристика

территориальных единиц кадастрового деления ............................................ 97

7.2. Требования к кадастровому делению

99

7.3. Порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам

при изменении их границ ................................................................................ 105

8. МНОГОКОНТУРНЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ .............................. 109

8.1 Общие сведения об единых землепользованиях ............................ 109

8.2. Свойства многоконтурных о земельных участков ....................... 111

8.3. Государственный кадастровый учет многоконтурного земельного

участка ............................................................................................................... 114

9. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ........................................... 117

9.1 Понятие районирования. Единицы районирования ....................... 117

9 .2 Понятие классификации земель и угодий сельскохозяйственного

назначения ........................................................................................................ 118

9.3 Понятие бонитировки и плодородия почв ..................................... 122

9.4 Понятие шкал урожайности сельскохозяйственных культур ...... 127

9.5 Сущность государственной кадастровой оценки земель

сельскохозяйственного назначения ............................................................... 129

9.6 Методика государственной кадастровой оценки

сельскохозяйственных угодий ........................................................................ 131

9.7 Определение ущерба от деградации почв ....................................... 133

5

9.8. Общие сведения об оценке земельного участка

сельскохозяйственного назначения ............................................................... 135

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ........................................................................................... 141

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ....................................................... 142

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ ............................................................................. 148

РЕКОМЕНДУЕМЫЕ ТЕМЫ РЕФЕРАТОВ ............................................. 150

6

ВВЕДЕНИЕ

Хорошо отлаженная и эффективная система кадастра характеризует

уровень развития любого государства. Кадастр создает предпосылки не

только учесть все недвижимое имущество, зарегистрировать права на него

юридических и физических лиц, но он позволяет выполнить одну из

главнейших задач, которая заключается в сборе налогов на недвижимость.

Формирование кадастровых систем связано со специфическими

особенностями любого государства. При этом тесно переплетаются

объективные и субъективные предпосылки создания атрибутивных и

графических данных. В одних государствах формируются централизованные

кадастровые системы, в которых все права на информацию и

ответственность ложится на плечи государства. Имеют место также системы,

которые базируются на негосударственных подразделениях. Каждое

государство вправе решить путь формирования кадастровых систем.

Целью данного курса лекций является рассмотрение основных вопросов,

возникающих в процессе подготовки материалов кадастра. При этом главная

задача курса лекций заключается в формировании у обучаемых знаний,

необходимых для подготовки материалов кадастра на всех стадиях его

формирования.

Актуальность работы заключается в том, что она подготовлена с учетом

современных существенных преобразований, происходящих в сфере

кадастровой деятельности, государственного кадастрового учета и

государственной регистрации прав.

7

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О КАДАСТРЕ

1.1. Понятие кадастра

Природные ресурсы, к основным из которых относится земля, лесные

массивы и водные пространства, являются элементами окружающей

природной среды (ОПС) и местом обитания всех живых организмов.

В условиях возрастающего негативного воздействия цивилизации на

окружающую природную среду возникает задача рационального

использования и охраны всех видов природных ресурсов и объектов,

созданных человеком. Это, в свою очередь, определяет необходимость

изучения их пространственного, правового, природного и хозяйственного

состояния на основе достоверных данных. С этой целью создается и ведется

кадастр.

В зависимости от вида изучаемого объекта, ранее различали

земельный кадастр, водный, лесной и т.д. Особое место среди всех видов

кадастра занимал земельный, поскольку он содержал информацию об одном

из важнейших компонентов окружающей природной среды. Как продукт

природы Земля возникла и существует вне сознания людей. Следовательно,

она не имеет стоимости и учитывается только в натуральном выражении, то

есть по площади. Кроме того, земля пространственно ограничена, ее размеры

не могут быть увеличены, созданы вновь или заменены чем-либо в отличие

от других средств производства, которые изменяются количественно и

качественно по мере развития общества. Все это в совокупности требует

более тщательного учета земельных ресурсов и режима их использования.

Государственный земельный кадастр представлял собой

систематизированный свод документированных сведений о

пространственном положении земельных ресурсов, виде их использования,

правовом статусе и кадастровой стоимости. В связи с вступлением в силу

8

федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости»

земельный кадастр официально прекратил свое существование [3]. До

принятия федерального закона о едином кадастре недвижимости

Государственный кадастр недвижимости будет функционировать, поскольку

раздельный кадастровый учет земельных участков и расположенных на них

объектов продолжается.

Основной задачей государственного земельного кадастра являлось

обеспечение всех заинтересованных лиц достоверными сведениями о

характеристиках, указанных в определении, приведенном выше.

1.2. Цели создания и ведения государственного земельного кадастра

Основными целями формирования и ведения государственного

земельного кадастра являлось создание условий для рационального

использования и охраны земель Российской Федерации, защиту прав

собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов, а также

установление обоснованной платы за использование земельных ресурсов в

виде земельного налога или арендной платы.

Кроме перечисленного выше, государственный земельный кадастр

обеспечивал органы власти, юридических и физических лиц информацией о

земельных ресурсах, необходимой для реализации процессов купли-

продажи, а также государственного и муниципального управления зе-

мельными ресурсами, государственного контроля за использованием и

охраной земель. Таким образом, сведения государственного земельного

кадастра являлись государственным информационным ресурсом и основным

источником информации для проведения государственной регистрации прав

на недвижимость и сделок с ним.

Основное назначение государственного земельного кадастра

заключалось в реализации кадастрового учета земельных участков.

9

Информацию о расположенных на них объектах недвижимости формировало

бюро технической инвентаризации (БТИ). Таким образом,

государственному кадастровому учету подлежали только земельные

участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо

от форм собственности на эти участки, их целевого назначения и

разрешенного вида использования. Сведения государственного

земельного кадастра имели открытый характер, за исключением сведений,

отнесенных законодательством Российской Федерации к категории

ограниченного доступа.

На всей территории Российской Федерации ведение кадастра во все

времена осуществлялось по единой методике и представляло собой

последовательность действий по сбору, накоплению, обработке, хранению и

предоставлению юридическим и физическим лицам сведений:

- о состоянии и порядке использования земельных участков, их

площадях, местоположении, экономических, количественных и

качественных характеристиках. Эти данные вносились в документы кадастра

по материалам межевания, результатам проведения топографо-

геодезических, картографических, землеустроительных и прочих работ, а

также данных, предоставленных правообладателями земельных участков;

- о правах на земельные участки и имеющихся обременениях;

- об экономических характеристиках земельных участков.

В настоящее время эта информация дополняется сведениями о

территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования и всех

видах границ.

Информация о земельных участках сосредотачивается в кадастровых

делах, которые подлежат вечному хранению.

10

1.3. Исторические сведения возникновения и развития кадастра

1.3.1. Общие сведения о возникновении кадастра

Исторические факты в человеческом познании во все времена имели

важное значение. Еще Гераклит (IV век до нашей эры) говорил: только тогда

можно познать сущность вещей, когда знаешь их происхождение и развитие.

Современник Гераклита – Аристотель подчеркивал практическую важность

изучения истории науки для развития самой науки, поскольку последующий

успех возможен только после устранения предыдущих затруднений.

Происхождение термина «кадастр» недостаточно ясно до сих пор.

Некоторые историки связывают его с римским правителем Августом,

который утвердил единицу учета сбора дани за землю, названную

«capitiqum» и ввел перепись населения «capitiqum registrum». Со временем

эти слова слились в одно - «catаstrum». По другим источникам этот термин

возник от греческого «catastichon», что означает «тетрадь для записей»,

«лист», «реестр» или латинского «capitastum», что означает опись податных

предметов, то есть предметов, которые облагаются налогом.

Первоначально кадастр представлял собой книгу, содержащую список

земельных участков с указанием их площади, качества почв и размера

земельного налога. Древние памятники истории и культуры сохранили

сведения о таксации. Термин произошел от латинского «Tахаtiо», что

означает оценка земель. Египетские папирусы свидетельствуют о

существовании до нашей эры многочисленных категорий земель, зависящих

от их качества. Во времена египетских фараонов (4000 лет до н.э.)

составлялись оценочные списки земель, отражавшие количественную и

качественную оценку земель для изъятия пятой части дохода и установления

11

прав на земельную собственность. Такой учет (оценку) земель производили

специальные чиновники фараона, так называемые таксаторы.

Исторические корни возникновения кадастра уходят в глубокую

древность. Первые сведения о кадастровых работах, проводимых с целью

учѐта земель в Месопотамии, Вавилоне, Древнем Египте и Древнем Риме с

указанием границ земельных участков и их площадей, относятся к 3000 году

до нашей эры.

В XII - VIII веках до н.э. греки различали понятия «земля» и «почва».

При этом они рассматривали землю как элемент космоса, а почву как

свойство обрабатываемой земли. Необходимость сравнительной оценки

земель отмечается в трудах Ксенофонта (430 - 355 гг до н.э.), Теофраста

(372 - 287 гг до н.э.). Например, Ксенофонт отмечает, что для правильного

ведения хозяйства необходимо знать, какие культуры можно сеять на данной

земле. Однако для этого необходимо определить качество почвы путем

изучения посевов на соседних участках. Теофраст подробно описывал

различие земли и почвы по водоемкости, водопроницаемости, химическому

составу и т. п.

Кадастр Месопотамии, Вавилона, Древнего Египта и Древнего Рима

представлял собой реестр, в котором отображался перечень земель (площади

участков, вид использования земель, их принадлежность). Во втором веке до

нашей эры участки стали формироваться в виде прямоугольников. Налог

определялся урожайностью и размерами участков. Владельцам выдавались

глиняные пластинки, на которых указывались атрибуты владельца и

местоположение участка.

Профессия землемера в те времена была популярной, потому что они

обладали знаниями в области математики и межевания. Кроме этого,

землемеры могли примирять спорщиков, что являлось необходимой

процедурой, поскольку арбитражных судов не было. Даже у самых истоков

зарождения кадастра все земли, например, в Древнем Египте,

12

подразделялись по урожайности на два разряда (приносящие и не

приносящие урожай), по почвам на 9 видов, а по земельной собственности

на 14 видов.

Наибольшего расцвета Древнеримский кадастр достиг в I веке до нашей

эры во времена правления Цезаря и Августа. Август, например, ввел

точное измерение земель с определением их качества по статистическим

описаниям и картам. Все это позволило увеличить вдвое налог в денежном и

натуральном выражении. Воины - ветераны получали крупные участки на

завоеванных землях, а каждому легионеру выделялся небольшой надел.

Границы участков обозначались валунами, закапываемыми почти полностью

в землю.

О развитии земельного кадастра в период средневековья

свидетельствует византийская сельскохозяйственная энциклопедия

«Геопоники». В ней приводятся рекомендации определения качества земель

по внешнему виду почвы и растительности. Большое внимание уделялось

рельефу местности. Все почвы делились на наилучшие (чернозем),

прекрасные (краснозем), превосходные (илистая почва), самые лучшие

(тучная земля) и плохие (красная земля). К наиболее прогрессивным

средневековым земельным кадастрам относится земельный кадастр короля

франков Карла Великого (742 - 814 годы), английский земельный кадастр

времен Вильгельма Завоевателя (1066 - 1087 годы), поземельная книга

курфюршества Бранденбургского (1375 г) и сицилийский кадастр

Фридриха II (1194 - 1250 годы). Указанные кадастры содержали подробные

сведения о местоположении, принадлежности земель, их качественных и

количественных характеристиках.

В Древнем Риме имели место два способа межевания: центуризации и

стригации-скамнации. Способ центуризации использовался вне римских

земель, то есть на завоеванных землях. Способ стригации-скамнации

применялся для земель, принадлежащих Италии. Средний командный

13

состав получал надел, равный 708 квадратных метров. Участки разбивались

следующим образом (рис. 1):

Первая центурия Вторая центурия

12 метров

Третья центурия Четвертая центурия

Рис. 1 - Разбивка участков на центурии

Главные проезды между центуриями имели каменное покрытие. Они

формировались шириной до 12 метров через каждые пять участков вдоль

меридианов и параллелей. Между отдельными участками прокладывались

дороги, необходимые для проезда одной повозки. По границам центурии

14

устанавливались центурийные столбы. Участки имели двойную нумерацию:

номер центурии (например, 5) и номер участка в данной центурии (например,

21). Нужный участок легко можно было найти: 5.21, 8.11 и так далее. Два

раза в год осуществлялась таксация, то есть оценка земель. Ее результаты

влияли на переоценку недвижимости и величину налога.

Сущность метода стригации-скамнации заключалась в том, что

земельные участки формировались вдоль меридианов и параллелей. Пустые

места между ними (ригоры) не использовались. Ежегодно местоположение

этих элементов (стрига, скамья, ригор) менялось, что позволяло

восстанавливать свойства почвы. Ниже показана принципиальная схема

данного метода (рис. 2).

Ригоры

Рис. 2 - Метод стригации-скамнации

Прямоугольные участки, расположенные вертикально, назывались

скамьями, а расположенные горизонтально - стригами. Технологическая

схема формирования римского кадастра представляла собой

последовательность действий по изысканию и выбору главной точки

участков, которая располагалась на самом высоком месте около города.

Относительно этой точки выбирались два основных направления. Таким

С к а м ь я

Стрига

С к а м ь я

Стрига

С к а м ь я

Стрига

15

образом, ориентировка участков осуществлялась вдоль меридианов и

параллелей. Направление параллели определялось по восходу-заходу

Солнца, а направление меридиана перпендикулярно установленному

направлению параллели. Границы земельных участков обозначались с

учетом выбранных направлений (меридианы и параллели) в виде

прямоугольников. Мерными приборами являлись веревки, шесты, цепи.

Углы поворота земельных участков закреплялись столбами или камнями.

Планы для обоих способов межевания оформлялись на бронзовых

пластинках в двух экземплярах: одна выдавалась владельцу участка, а другая

отправлялась в Рим. На этих пластинках указывалась площадь участка,

владелец, цена участка и краткое описание границ.

До XVIII в. содержание кадастровых съемок и основные принципы

ведения земельного кадастра практически не изменялись. В 1718 г.

Джованни Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе строгого

соблюдения научных методов, с определением границ участков методом

триангуляции и полигонометрии.

Некоторые исследователи считают, что описание кадастра впервые

предложил Сервий Тулий в VI веке до н.э. (возможно, отсюда появилось

понятие сервитут – право сторонних лиц на пользование не принадлежащим

им участком). В специальные реестры вносились данные о размере

земельного участка, способе обработки земли, ее качестве и доходности.

1.3.2. Возникновение и становление кадастра в России

Словарь В. Даля (1881 г.) трактует термин «кадастр» как «оценка

сельских имений» [6]. Группа независимых международных экспертов

предложила под кадастром понимать опись, включающую единую

идентификацию недвижимости и ее описание. С развитием общества

изменялась смысловая нагрузка данного термина. Например, Советский

16

энциклопедический словарь предлагает следующее определение: Кадастр –

это систематизированный свод сведений, составляемый периодически или

путѐм непрерывных наблюдений над соответствующим объектом.

Анализ вышеуказанных толкований показывает, что за сравнительно

небольшой промежуток времени произошло значительное изменение их

смыслового значения. Понятие "кадастр" постоянно совершенствовалось.

Современное определение кадастра связывает его функции (содержание) с

проведением учѐта, регистрации, оценки состояния и использования

объектов. При этом учитываются результаты антропогенной деятельности и

экологическое состояние территорий в целях выделения однородных по

своим свойствам объектов.

Земельный кадастр России, как и зарубежные земельные кадастры,

характеризуется длительной историей развития. Несмотря на общую

социальную природу, Российскому кадастру присущи свои специфические

особенности.

Первые описания земель в России появились в IX. Они относились к

церковным и монастырским землям и служили основанием для наделения

духовенства недвижимым имуществом, в частности, землей. Сбор сведений о

земле связан также со взиманием русскими князьями дани и подати с

покоренных племен. Самые древние из дошедших до нас сведений относятся

ко временам правления князя Олега и княгини Ольги (X век), которые

обложили данью древлян, установив размер повинности с каждого плуга.

Существовавший в XI веке качественный учет земель носил

упрощенный характер: земли делились только по видам угодий (пахотные,

дворовые, охотничьи и т.п.). Первые сведения о количественных и

качественных характеристиках земель появились в XII веке.

Старейшими документами, отражающими процедуру ведения кадастра,

дошедшими до нас, являются описания земель периода татарского ига.

Первая татарская перепись киевских земель проведена в 1245 году,

17

суздальские и рязанские земли описаны в 1257 году, а муромские в 1259

году. Одновременно с татарскими переписями велись и переписи русских

князей. Для определения размеров дохода и взимания татарской дани во

владениях каждого князя составлялись писцовые книги.

Наиболее полное описание земель России осуществляется с момента

возникновения централизованного государства. Основной единицей

податного обложения считалась Соха. Размер земельного участка,

принимаемый в качестве Сохи, был установлен неодинаковым и различался в

зависимости от качества земель, а также от того, в чьем владении он

находился. В связи с этим система переписи земель получила название

«Сошного письма». Кроме целей налогообложения, сошное письмо

обеспечивало процедуру определения количества ратников, лошадей и

продовольствия, необходимого для обороны. При царе Иване IV (Грозном)

были описаны практически все земли Европейской части России, что

подтверждает важный этап развития отечественного кадастра. В это время

земельная реформа укрепляла устои служилого дворянства, составляющего

социальную опору самодержавия. Лучшие слуги царя получали вблизи

Москвы участки из фонда царского двора. Таким образом, военная служба

была напрямую связана с крупным землевладением. В целях упорядочения

землевладений была реализована широкая программа по измерению и учету

всех земель в стране. Это диктовалось также финансовыми потребностями

государства.

При Иване IV (Грозном) было создано специальное учреждение

Поместный приказ, предназначенный для описания земель. Он представлял

собой общегосударственный руководящий центр, объединяющий все

межевые, кадастровые и крепостные работы. В это же время создано

поместное войско, для которого с каждых ста четвертей земли

(приблизительно 55 га) выставлялся один всадник с доспехами для военной

службы. Благодаря Поместному приказу выделялись земли служилым

18

людям. При этом велись «даточные» (земельные) книги, в которых

фиксировалось кому, где, сколько и за какие заслуги предоставлены земли.

Поместный приказ распространился примерно на 95 городов европейской

части России.

Для учета земель были введены вотчинные книги, в которых отражались

этапы купли-продажи земель, их обмен и передача другому владельцу. В

это же время был разработан новый Судебник, включающий специальные

статьи, нормализующие процессы купли-продажи родовых угодий. При этом

была узаконена опричнина (1565 год), которая нанесла существенный удар

по экономической основе могущества князей и бояр, так как

наследственность на землевладения была отменена. Конфискованные у них

земли передавались мелким служащим, преданным царю. Поскольку

духовенство было полностью на стороне самодержавия, то Иван Грозный

оставил земли за монастырями. Однако расширение монастырских земель

без разрешения царя стало невозможным. В это же время законодательно

было дозволено применение наемного труда в целях предотвращения

появления крепостных крестьян.

Первое упоминание о ведении работ по межевому (кадастровому)

картографированию для отвода земель Снетогорскому монастырю на

Псковщине относится к 1483 году. Картографический материал земельного

кадастра России составлялся по результатам натурных землемерных работ и

включался в описания земель, а также в писцовые, смотренные, дозорные и

межевые книги. Землемерные работы представляли собой измерение длин

граничных линий «мерной вервью» (веревкой в 80, 40 и 30 саженей). Землю

разделяли на охотничьи угодья, пашни, луга, леса.

Граничные линии привязывались к местным ориентирам и закреплялись

с помощью межевых ям со столбами и заложенными под ними предметами

(камни, угли, скелеты животных и так далее). Сохранению граничных линий

19

уделялось особое внимание, так как их исчезновение являлось предметом

спора владельцев земельных участков.

В XVI веке в России описание земель выполняли писцы, дозорщики и

мерщики. Сведения отражались в писцовых книгах, которые имели

юридический (правовой) характер, а также включали финансовые вопросы

(оценка имущества, размер налога). Оценочной формой были равные

окладные единицы: соха, выть, обта, сошка. Они были заменены на большую

московскую соху, то есть единицу податного счета, соответствующую

определенному размеру чистого дохода.

В 1718 году Петр I ввел подушную подать. Качественный учет и оценка

земель прекратились на длительный период. Однако именно в это время

межевание земель начинает формироваться на точных геодезических

измерениях.

На рубеже XVII века в России составлялись документы учета и

описания не только сельскохозяйственных земель и лесного фонда, но и

городских дворов. Документы описи и перечень дворов содержали

информацию о владельце, размерах двора с указанием построек и величины

налога в рублях. Первые инвентаризационные работы в городах России

проводились в XVIII веке. Вышедший в 1768 г. Указ гласил «... о сделании

всем городам, их строению и улицам специальных планов по каждой

губернии особо». Согласно этому указу запрещалось строить деревянные

здания на местах бывших пожарищь. Каменные здания должны возводиться

по одной линии и по чертежам архитекторов. По этому указу впервые была

выполнена геодезическая съемка Москвы Иваном Мичуриным с целью

улучшения застройки.

В Кремле образована Межевая Канцелярия. Она вскоре становится

важнейшим правительственным органом России, который организовал и

провел в жизнь Генеральное (1766 - 1861 гг.) и Специальное (1806-1882 гг.)

20

межевание. Это позволило навести порядок в использовании российских

земель и существенно улучшить положение Российской империи.

В середине XVIII века работы по межеванию расширились с целью

защиты прав землевладельцев. В 1765 году утверждается Комиссия по

государственному межеванию земель. Ее отличительная особенность

заключалась в том, что распоряжение о межевании земель относилось не к

именам владельцев, а к названиям сел и деревень. При этом составлялись

писцовые книги и планы. Планы, создаваемые при межевании, являлись

юридическим документом, необходимым для закрепления прав помещиков

на землю. Для этого применялись масштабы [8]:

1. Для уездных планов одна верста в дюйме (1:42000).

2. Для отдельных землевладений 100 саженей в дюйме (1:8400).

Работы по межеванию земель большей части Российской империи были

завершены в начале XIX века. В это время разработана инструкция о

государственном межевании, проводились работы по проверке и обновлению

ранее выполненных материалов межевания. Для этого составлялись

ведомости с целью учета произошедших изменений о владельцах,

занимаемых ими территориях, виде владений и так далее.

Основное назначение кадастра заключалось в сборе дани (налога),

главным образом по распределительному принципу. Общая сумма налога

делилась между департаментами, а затем между округами и общинами. В

общинах налог делился между отдельными плательщиками. С 1802 года

осуществлен переход к кадастру по угодьям. В округе выбирались по

жребию 2-8 общин. В каждой из них проводилась съемка и оценка угодий,

которые делились на классы. Однако распределение налога между

отдельными плательщиками отсутствовало. Поэтому в 1807 году был

осуществлен переход к парцеллярному (то есть участковому) кадастру.

Налогообложение при этом включало три этапа: делимитация, триангуляция,

съѐмка.

21

Делимитация заключалась в определении административных границ

общин без инструментальных съемок.

Триангуляция обеспечивала сгущение существующих сетей высших

порядков с целью создания опорных пунктов для съемки границ отдельных

участков. По результатам съѐмок составлялись планы масштаба 1:1000. К

плану прилагался список владельцев, а участки нумеровались.

Съемка осуществлялась, в основном, глазомерным способом. При этом

отображению подвергались наиболее характерные элементы, например:

сооружения, деревья, естественные элементы гидрографии и так далее.

В 1837 году Министерство государственного имущества приступило к

разработке нового земельного кадастра. Был проведен ряд работ по съемке

и определению размеров усадебных и сельскохозяйственных земель.

Рост ценности пахотных земель, урбанизация и разработка полезных

ископаемых привели к необходимости более детального учета и изучения

земельных ресурсов России, выявлению непригодных для

сельскохозяйственного использования земель. Это послужило толчком для

картографических работ по полному и всестороннему учету различных

природных ресурсов, например: лесных, водных, полезных ископаемых,

промысловых животных, птиц и т. д.

Начиная с 70 - х годов XIX века земельно-кадастровые работы в России

проводятся земствами, поэтому кадастр назывался земским. Отличительной

его особенностью являлась многогранность естественно исторических и

экономических материалов, используемых для оценки земель, а также

разнообразные приемы и методы оценки. В частности, считался популярным

метод оценки качества почв по ее природным свойствам с учетом

урожайности сельскохозяйственных культур, основателем которого признан

профессор Докучаев В.В.

22

У восточных славян имелись знаки собственности на земельные

участки, называемые «тáмги». На них отображались границы различных

общин, а в последующем границы княжеств.

В процессе описания городских дворов составлялись характеристики

строений (этажность, назначение, материал стен и крыш, площадь

основания), а также земельных угодий (огород, склад, пустующие земли и

т.д.). Кроме этого, особое внимание уделялось рельефу и уклону местности,

качеству почв, уровню грунтовых вод, наличию древесной растительности и

ее виду.

Работы по землеустройству в советской России начаты в 1919 году. В

Декрете «О мерах по улучшению землеустройства», принятом 9 октября 1925

году, отмечалась необходимость разработки правил сравнительной оценки

земель и формирования предварительного кадастра. В это время начато

выделение земель сельскохозяйственным коллективам.

В 1954 году принято Постановление правительства о едином

государственном земельном учете. Это послужило началом для составления

карт, характеризующих сельскохозяйственное производство, а также

природные и экономические условия его ведения и развития. С этого

времени в стране повсеместно велись работы по составлению атласов с

набором карт, характеризующих сельскохозяйственное производство,

природные и экономические условия его развития.

В 1955 году начал проводиться государственный учет земель по угодьям

и землепользователям, а также государственная регистрация всех

землепользователей по единой общесоюзной системе. За годы Советской

власти в нашей стране был создан кадастр сельскохозяйственных

территорий, водный и лесной.

В 1962 году принято Постановление Правительства, поддерживающее

предложение землеустроителей о создании государственного земельного

кадастра, включающего экономическую оценку земель.

23

Учет земель осуществлялся по планово-картографическим материалам,

на которых отображались границы территориального и

внутрихозяйственного землеустройства. На этих картах отмечались также

элементы гидрографии, дорожная сеть, лесные массивы и населенные

пункты.

Возрождение земельного кадастра связано с проведением

экономической реформы в 1965 году. После долгих дискуссий земельный

кадастр был вновь введен в 1968 году. В это же время было одобрено и

принято предложение землеустроителей и других специалистов о создании

государственного земельного кадастра, включающего экономическую оценку

земель. Одним из важнейших достижений в этой сфере деятельности явилось

объединение процедуры регистрации землепользований и учета земель по

угодьям с крупномасштабным картографированием почв. Это положение

было расширено и закреплено «Основами земельного законодательства

Союза ССР». Согласно этим основам государственный земельный кадастр

должен содержать совокупность достоверных и достаточных сведений о

природном, хозяйственном, правовом состоянии земель, а также включать

данные о регистрации землепользований, бонитировке почв,

количественных характеристиках земель и их оценке. Ведение земельного

кадастра осуществлялось по единой системе, содержание которой

определено Постановлением Совета Министров СССР от 19 июня 1977 году

«О порядке ведения государственного земельного кадастра».

Второго февраля 1993 года Постановлением Правительства Российской

Федерации № 91 создан Комитет Российской Федерации по земельным

ресурсам и землеустройству (Роскомзем). В его функции входила

обязанность по ведению землеустроительных и кадастровых работ.

6 июля 1999 г. Постановлением Правительства Российской Федерации

№ 744 Роскомзем упразднен. На смену ему создан Государственный комитет

Российской Федерации по земельной политике (Госкомзем).

24

22 сентября 1999 г. Постановлением Правительства Российской

Федерации № 1056 утверждено Положение «О Государственном комитете

Российской Федерации по земельной политике».

17 мая 2000 г. Указом Президента Российской Федерации был

упразднен Государственный комитет Российской Федерации по земельной

политике. До указанного времени Госкомзем осуществлял деятельность в

сфере земельных отношений и земельного кадастра. Функции

упраздненного Госкомитета по земельной политике переданы Федеральной

службе земельного кадастра (ФСЗК), или Росземкадастру, а также

Министерству имущественных отношений России.

Интенсивные преобразования в области земельных отношений

потребовали кардинальных изменений в сфере кадастровых работ. 18 июля

2000 г. Постановлением Правительства Российской Федерации была

официально утверждена Федеральная служба земельного кадастра или

Росземкадастр. 20 июля 2000 г. Приказом № 3 по Росземкадастру была

создана организационная структура ФСЗК. Данная служба сформирована как

федеральный орган исполнительной власти по государственному

управлению земельными ресурсами. В еѐ компетенцию входило: ведение

государственного земельного кадастра, государственный учет недвижимого

имущества и присвоение всем структурным единицам кадастрового деления

идентификационных номеров.

Федеральная служба земельного кадастра специальным приказом № 10

от 17 августа 2000 года создала территориальные органы, которым были

переданы функции упраздненного Госкомзема. Приказом Правительства

Российской Федерации № 22 от 11 января 2001 г. утверждено положение о

Федеральной службе земельного кадастра, согласно которому она выполняла

три основные функции:

1. Идентификацию объектов недвижимости посредством их привязки к

системе координат.

25

2. Определение площадных характеристик объектов недвижимости

для планирования земельными ресурсами.

3. Присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости.

На основании этого приказа действующие подразделения Госкомитета

по земельной политике переданы Росземкадастру. При этом в крупных

населенных пунктах в то время создаются федеральные государственные

учреждения, называемые земельными кадастровыми палатами (ФГУ ЗКП),

которые и в настоящее время осуществляют кадастровый учет на

подведомственных им территориях.

В 2004 году федеральная служба земельного кадастра упразднена, а

создано федеральное агентство кадастра объектов недвижимости

(Роснедвижимость), которое просуществовало до 2008 года.

На основании Указа президента № 1847 создана федеральная служба

государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр),

объединяющая три ведомства: Росрегистрацию, Роснедвижимость и

Роскартографию.

Исключительно важное значение для точного учета земель отводится

планово-картографическим документам, основным из которых являлась

земельно-кадастровая карта (карта землепользований). Масштаб земельно-

кадастровых карт зависел от размеров и конфигурации картографируемой

территории, а также от интенсивности использования земель. Высота сечения

рельефа горизонталями принималась в зависимости от масштаба, характера

рельефа местности и инженерно-технических требований к точности

изображения рельефа. Кроме карты землепользований, в состав земельного

кадастра включалась также карта оценки земель, создаваемая на отдельные

хозяйства, административные районы, области и республики.

Для создания планово-картографических материалов земельного

кадастра в основном использовались государственные топографические

планы и карты. При их отсутствии кадастровые карты создавались по

26

материалам аэрофотосъемки фотограмметрическим методом. Применение

данного метода экономически выгодно в случаях, когда территория

картографирования имеет большое число участков и значительную площадь.

Использование аэрофотограмметрического способа позволило достичь

значительного уровня автоматизации процессов составления планово-

картографических материалов, определения координат границ

землепользований и их площадей, а также формирования цифровых моделей

земельных участков.

На современном этапе развития топографо-геодезического

производства в России для целей картографирования землепользований

широко используются материалы фотографирования с искусственных

спутников земли (ИСЗ). Космические фотоснимки по своим

дешифровочным свойствам практически не уступают аэрофотоснимкам и

вполне могут быть применены для изучения сельскохозяйственных угодий и

составления карт в масштабах 1:10000 и мельче. Кроме того, космические

снимки позволяют в ряде случаев оценить состояние посевов, выделить

структуру сельхозугодий, разделить сельскохозяйственные культуры,

выявить связь пространственного распределения угодий с ландшафтом

местности, почвами и рельефом. Преимущество космических съемок, в

отличие от аэрофотосъемочных, состоит в том, что при составлении карт

использования земель на крупные районы исключается многоступенчатость

генерализации различных крупномасштабных карт.

Значительная работа по автоматизации процессов ведения земельного

кадастра, в том числе и планово-картографического материала, выполнена в

Московском институте инженеров землеустройства (МИИЗе). Здесь впервые

разработана методика получения и обработки данных на персональной

электронно-вычислительной машине (ПЭВМ). Предложена программа

вычисления площадей земельных участков и вывода их графического

изображения на дисплей.

27

1.4. Исторические сведения о межевании в России

Необходимым условием для ведения кадастра является определение

границ недвижимого имущества в процессе межевания. Межевание земель

представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и

закреплению на местности границ земельного участка, определению его

местоположения и площади. Установление и закрепление границ на

местности выполняется в процессе:

предоставления гражданам и юридическим лицам новых земельных

участков из земель государственной и муниципальной собственности;

выделения частей земельного участка для совершения с ними сделок

и для установления сервитутов;

уточнения и закрепления границ земельного участка на местности по

письменному заявлению собственников и пользователей недвижимого

имущества, если права на земельный участок не были оформлены

надлежащим образом;

совершения сделки с земельным участком, права на который были

оформлены без установления и закрепления границ на местности.

Восстановление границ земельного участка выполняется при наличии

межевых споров, необходимости закрепления границ частей земельного

участка, на которые действуют ограничения, по просьбе владельцев

земельных участков, а также в процессе выделения доли в праве. Все работы

по межеванию земельных участков в настоящее время осуществляются на

основании данных кадастра, представленных в виде кадастрового плана

земельного участка и выписки из каталога координат пунктов опорно-

межевой сети.

Реализация столыпинских реформ (1906 - 1911 годы) потребовала

учреждения в России Комитета по землеустроительным делам, а также

28

губернских и уездных землеустроительных комиссий, которые возглавили в

губерниях - губернаторы, а в уездах – представители дворянства. Роль

проводимых Столыпинских аграрных преобразований заключалась в том,

что они имели не только экономическое, но также общественное и

политическое значение, которые были бы невозможны без землеустройства.

Деятельность органов землеустройства после 1917 года была направлена

на обеспечение централизованного управления единым земельным фондом

государства. Землеустроительная служба СССР осуществляла регулирование

в области земельных ресурсов, обеспечивала охрану и рациональное

использование земель.

Переход России в конце ХХ века к рыночной экономике потребовал

создания нового земельного строя. В целях обеспечения равноправного

развития всех форм собственности и хозяйствования на земле, формирования

многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель,

в 1990 году начаты преобразования кадастрового ведомства России, которые

продолжаются и в настоящее время. Федеральным органом по

государственному управлению земельными ресурсами является Федеральная

служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр),

осуществляющая следующие функции:

- ведение кадастра, государственный кадастровый учет и

госрегистрацию прав расположенных на земельных участках и прочно

связанных с ними объектов недвижимого имущества;

- землеустройство;

- организацию государственной кадастровой оценки недвижимого

имущества;

- мониторинг земель;

- государственный контроль за использованием и охраной земель.

Одним из важнейших компонентов структурной перестройки экономики

России, направленной на развитие рыночных отношений, стала земельная

29

реформа, реализация которой начата в 1990 году. В этом же году статьей 12

Конституции РСФСР введено право частной собственности на землю. В

ноябре 1999 года в России были приняты законы "О земельной реформе" и

"О крестьянском (фермерском) хозяйстве", закрепившие право частной

собственности на землю. Возникла необходимость создания специального

государственного органа, осуществляющего реализацию государственной

земельной политики, направлен, в первую очередь, на реформирование

земельных отношений.

Законом РСФСР, принятым 14 июля 1990 года, "О республиканских

министерствах и государственных комитетах РСФСР" было предусмотрено

создание комитета по земельной реформе. Целью деятельности комитета

явилось проведение новой земельной политики, создание условий для

рационального использования земель, равноправное развитие всех форм

хозяйствования при переходе к социально-ориентированной экономике. За

прошедшие десятилетия развития рыночных отношений государственная

земельная политика претерпевала существенные изменения. Реформирование

земельных отношений в России сопровождалось острой борьбой по вопросам

собственности на землю и форм хозяйствования на ней.

Первый этап земельной реформы завершился в 1998 году. За данный

период в стране произошли значительные изменения. Одним из важнейших

итогов стала ликвидация монополии государственной собственности на

землю. Передача земельных участков в собственность гражданам и

юридическим лицам, а также закрепление прав на землю и иную

недвижимость на основе государственной регистрации прав создали

предпосылки для развития земельного рынка в России. Заложены основы

системы налогообложения. Дальнейшее развитие земельных преобразований

в России потребовало создания условий для повышения эффективности

использования земель, увеличения социального, инвестиционного и

производственного потенциала земельных ресурсов, укрепления

30

конституционных прав граждан на землю, формирования эффективного

механизма регулирования земельных отношений и государственного

управления земельными ресурсами.

В 1999 году начат новый этап земельной реформы, осуществляемый в

рамках федеральной целевой программы "Развитие земельной реформы в

Российской Федерации на 1999 - 2002 годы", принятой постановлением

Правительства Российской Федерации от 26 июня 1999 г. № 694. Целью

программы явилось обеспечение разработки и реализации комплекса

взаимосвязанных правовых, организационных, финансовых, научно-

технических, землеустроительных и других мероприятий. Это позволило к

2002 году завершить, в основном, земельную реформу в России, создать

эффективный механизм регулирования земельных отношений и управления

земельными ресурсами. В процессе реализации реформы изменены

требования к плану границ земельного участка, на котором отображалась

информация о:

кадастровом номере размежевываемого земельного участка. Если

земельный участок выделяется из земель государственной или

муниципальной собственности, то отображался кадастровый номер

кадастрового квартала;

местоположении земельного участка;

площади земельного участка в квадратных метрах;

границах земельного участка (номера и координаты характерных

точек углов поворота, дирекционные углы, длины линий);

кадастровых номерах смежных земельных участков или описании

смежеств (например, сведения о смежных землепользователях в случае

отсутствия кадастрового номера смежного участка);

частях земельного участка, в отношении которых возникло право, а

также частях земельного участка, занятых сервитутами и другими

обременениями (ограничениями), которые устанавливаются при межевании

31

(номер части земельного участка, площадь в квадратных метрах, содержание

обременения (ограничения), атрибуты документов, являющихся основанием

установления обременения (ограничения));

чертеже участка с координатной сеткой, а также о границах зданий,

сооружений и их частях;

масштабе плана;

наименовании организации, подписи, фамилии и инициалах

инженера-землеустроителя, составившего план и дата составления;

подписи, фамилии и инициалах должностного лица,

уполномоченного утверждать материалы межевания, дата утверждения,

печать.

Материалы межевания в настоящее время формируются в форме

межевого плана и подписываются кадастровым инженером.

1.5. Основные принципы ведения земельного кадастра

Ведение земельного кадастра на территории России осуществлялось по

единой технологии на основании принципов:

1. Единства (единая методическая основа ведения кадастра для всей

России и система координат).

2. Достоверности сведений (отражение с достаточной степенью

адекватности результатов определения количественного и качественного

состояния земельных ресурсов фактическому их состоянию).

3. Полноты сведений (предоставление заявителям необходимых и

достоверных сведений без излишней детализации).

4. Охвата (наличие разносторонних сведений о размерах, состоянии и

использовании всего земельного фонда, независимо от того, кому земельные

участки были предоставлены).

32

5. Точности материалов кадастра (соответствие требованиям заявителя

и действующим требованиям к графическим и вычислительным

операциям).

6. Непрерывности формирования материалов кадастра (учет

происходящих в течение времени изменений и отражение их в кадастровой

документации).

7. Документальности (запись сведений о природном, хозяйственном,

экономическом и правовом положении земель должна производиться только

на основании соответствующих документов и материалов).

8. Наглядности (однозначное восприятие информации потребителями

за счет агрегирования (обобщения) информации, выбора оптимального

масштаба и условных обозначений).

9. Экономичности (применение современных высокопроизводительных

методов измерений и обработки данных кадастра с использованием

новейших средств вычислительной техники).

10. Законности (строгое соответствие процессов формирования

материалов кадастра действующему законодательству, обеспечивающее

защиту прав физических и юридических лиц на принадлежащее им

недвижимое имущество).

Перечисленные принципы позволяют представить кадастровое

ведомство как надежный, информативный и точный источник информации,

предназначенной для органов управления, юридических и физических лиц.

1.6 Роль кадастра в современных условиях развития общества

Земля до недавнего времени находилась главным образом в

собственности государства. В настоящее время появилась частная

собственность на землю. Земля стала товаром, который можно продавать,

дарить или передавать по наследству. Это положение требует несколько

33

иного подхода к земельным отношениям, поскольку каждый собственник

земли получает прибыль, часть которой должна быть передана государству

или муниципалитету. Для этого необходимо уточнить границы

землепользований, определить целевое назначение земельных участков,

режим фактического их использования и гарантировать юридическим и

физическим лицам права на закрепленный за ними земельный участок. Из

сказанного следует, что деятельность службы кадастра упорядочивает

процедуру землепользования на конкретной территории, а также создает

предпосылки получения прибыли федеральным или муниципальным

органом власти. При этом все землевладельцы и землепользователи

заинтересованы в том, чтобы земельные участки были закреплены за ними

официально, и эти права были гарантированы государством. Таким образом,

роль кадастра заключается в том, что его деятельность гарантирует права

юридических и физических лиц на принадлежащее им недвижимое

имущество, позволяет владельцам рационально использовать закрепленные

за населенными пунктами территории, пополнять местные бюджеты в виде

ежегодных налогов, а также отчислений за выполненный комплекс работ,

сопутствующих определению границ участка.

34

2. ОБЪЕКТ ИЗУЧЕНИЯ КАДАСТРА

2.1. Понятие объекта недвижимости

Вступивший в силу Федеральный закон № 221 «О Государственном

кадастре недвижимости» к 2013 году будет объединять функции по

описанию земельных участков и расположенных на них объектов [3].

Земельный участок и расположенные на нем строения являются объектом

изучения кадастра.

Предметом изучения кадастра являются процедуры сбора,

систематизации, актуализации, преобразования и предоставления

информации потребителям.

Объекты, не учтенные в кадастре, не подлежат государственной

регистрации прав, а, следовательно, не могут участвовать в процессе купли-

продажи, мены, дарения и так далее.

Рациональное использование всех видов объектов обеспечивается путем

передачи их в собственность. В России, как сообщается в прессе, около ста

миллионов собственников. Статистика представления земельного фонда

динамична. На это оказывает влияние не только процедура перевода земель

из одной категории в другую, но также и процессы купли-продажи.

В настоящее время земельный фонд Российской Федерации по формам

собственности распределен следующим образом:

- в собственности юридических лиц находится около 24,0 млн.

гектаров;

- в собственности граждан более 117,0 млн. гектаров;

- в государственной и муниципальной собственности находится около

1568,8 млн. гектаров.

Общий земельный фонд России составляет 1709,8 млн. гектаров.

35

2.2. Свойства объектов недвижимости

Несмотря на то, что термин «недвижимость» введен в Российское

законодательство во времена Петра I, до сих пор это понятие не получило

однозначного определения. Нет такой однозначности и в статье 130

действующего Гражданского кодекса, в котором отождествляется

недвижимость, недвижимое имущество, объекты недвижимости. В данном

кодексе к объектам недвижимости относятся объекты, по отношению к

которым осуществляется градостроительная деятельность.

В современных публикациях, для конкретизации изучаемых объектов,

предлагается к объектам недвижимости относить земельные участки, а все,

что расположено на них, считать «улучшениями». Термин не нашел

применения, поскольку было высказано возражение «ухудшение»

земельного участка. Таким образом, действующий Федеральный закон «О

Государственном кадастре недвижимости» земельные участки и все

расположенные на нем капитальные строения относит к объектам

недвижимости, включая помещения и квартиры. Каждый из этих объектов

обладает некоторыми свойствами (характеристиками).

Физические свойства объекта недвижимости характеризуют наличие

прочной связи объекта с землей, его местоположение, функциональное

назначение, размеры.

Юридические свойства объекта недвижимости характеризуют

принадлежность объекта физическому или юридическому лицу, размер прав

на объект, наличие обременений.

Экономические свойства объекта недвижимости характеризует

рыночная и кадастровая стоимость, арендная плата и земельный налог.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (редакция 26

декабря 2009 года), под земельным участком понимается часть земной

36

поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными

законами [1]. Определение лаконично и это порождает полемику по

данному вопросу. В связи с этим условимся под земельным участком

понимать территорию, ограниченную в физическом, юридическом и

экономическом отношениях от смежных территорий, имеющую конкретную

стоимость, назначение и вид использования.

Основным показателем земельного участка является его площадь.

Различают площадь земельного участка физическую (SФ) и геодезическую

(SГ).

SФ

SГ

Рис. 3. Различие между физической и геодезической площадями

SФ определяется с учетом всех неровностей земной поверхности, а SГ

вычисляется как проекция SФ на горизонтальную плоскость. Связь

геодезической и физической площадей определяется по известной формуле:

SГ = SФ × Соs β, (1)

где угол β представляет собой наклон физической поверхности земли по

отношению к горизонтальной плоскости в угловых единицах.

В

S

Г

β

37

В кадастре используется не физическая, а геодезическая площадь, то

есть площадь проекции на горизонтальную плоскость. Разность между SГ и

SФ главным образом зависит от рельефа, однако в незначительной степени

она также зависит от кривизны земли и средней высоты на земельном

участке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым

является земельный участок, который может быть разделен на отдельные

самостоятельные участки, разрешенное использование которых

осуществляется без перевода их в состав земель другой категории.

Неделимый земельный участок представляет собой территорию, в

границах которой нецелесообразно или невозможно выделять

самостоятельный участок.

Любая недвижимость обладает полезными свойствами,

обусловленными природными характеристиками (естественная полезность),

а также социальной формой использования недвижимого имущества

(социально-экономическая полезность).

Естественная, то есть природная, полезность удовлетворяет

определенные потребности человека. Сюда можно отнести месторождения

полезных ископаемых, являющихся источником сырья для производственной

деятельности человека, а также здания, сооружения, помещения и т.д.

Таким образом, как физический объект недвижимость характеризуется

местоположением, определенным составом элементов, который формирует

свойства объекта недвижимости, а также натуральными единицами

измерения (площадные, объемные и т.д.).

Права собственности на недвижимость являются одним из ключевых

отношений между людьми. Эти свойства, в отличие от естественных свойств,

можно назвать социальными. Правовые и стоймостные вопросы в

своем единстве определяют социально-экономическую полезность объектов.

38

Сюда можно отнести владение недвижимостью, ее стоимость, формы

собственности, ограничения, сервитуты.

2.3. Объекты, изучаемые Государственным кадастром недвижимости

Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости»

вступил в силу с первого марта 2008 года. Под Государственным

кадастром недвижимости (ГКН) понимается систематизированный свод

сведений об учтенном недвижимом имуществе (земельные участки, здания,

сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения), а также о

прохождении государственной границы, границы между субъектами

Федерации, муниципальными образованиями, населенными пунктами, а

также о территориальных зонах и зонах с особым режимом использования

(Рис. 4)

о земельном

участке

СВЕДЕНИЯ

о помеще-

нии

о

здании

о

сооруже-

нии

СВЕДЕНИЯ

о прохождении Государственной

границы Российской Федерации

о границах между субъектами

Российской Федерации

о границах муниципальных

образований

о границах населенных пунктов

о территориальных зонах и зонах

с особыми условиями использования

территорий

о кадастровом делении

о геодезической и картографической

основах

государственного кадастра

недвижимости

СВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

об объекте

незавершен-

ного строи-

тельства

39

Рис. 4. Объекты кадастра

Согласно статье 4 Федерального закона «О Государственном кадастре

недвижимости», основными принципами ведения кадастра являются:

- единство технологии на территории Российской Федерации;

- общедоступность данных кадастра;

- непрерывность актуализации сведений;

- сопоставимость сведений кадастра с другими системами.

К сожалению Федеральный закон «О Государственном кадастре

недвижимости» не конкретизирует цель его создания. Однако в различных

действующих документах Росреестра она приводится:

1. Создание условий для обеспечения гарантий прав собственности на

объекты недвижимости.

2. Совершенствование системы налогообложения.

3. Обеспечение информационной поддержки субъектов земельно-

имущественных отношений (правовой статус, режим использования).

В отличие от определения объекта недвижимости, данного в

Гражданском кодексе, Государственный кадастр недвижимости не

применяется в отношении участков недр и предприятий как имущественных

комплексов, а также в отношении морских и воздушных судов, судов

внутреннего плавания и космических объектов. Кроме этого, закон не

применяется в отношении объектов, расположенных на территории более

чем одного кадастрового округа. Таким образом, составные земельные

участки (единые землепользования) исключены из списка объектов,

изучаемых современным законодательством. На смену данным земельным

40

участкам в настоящее время введено понятие многоконтурных земельных

участков.

Основными разделами Государственного кадастра недвижимости,

согласно статье 13 Федерального закона, являются: реестр объектов

недвижимости, кадастровые дела и кадастровые карты.

41

3 ВЕДЕНИЕ КАДАСТРА НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

3.1. Характеристика Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии

Начиная с 1991 года, наименование, функции и организационная

структура ведомств, осуществляющих ведение кадастра, менялось более

десяти раз. В настоящее время также происходят серьезные преобразования в

этой сфере.

В процессе проведения административной реформы Роснедвижимость

и Роскартография присоединены к Управлению федеральной

регистрационной службы. В результате этого образовано Управление

федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

(Росреестр) [5].

В связи с объединением утратили силу постановления Правительства

Российской Федерации № 456 «О федеральном агентстве кадастра объектов

недвижимости», № 431 «О геодезии и картографии» и № 451 «О

Федеральной регистрационной службе» [27, 36, 37]. Тем не менее,

функции объединенных ведомств сохранены за указанными ведомствами,

только в границах Росреестра, который осуществляет:

- государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и

сделок с ним;

- ведение реестра прав, государственного кадастрового учета и

Государственного кадастра недвижимости, а также реестра кадастровых

инженеров и саморегулируемых организаций оценщиков;

- контроль оценочной деятельности, землеустройства и

государственный земельный контроль;

- представление сведений, внесенных в Государственный кадастр

недвижимости;

- лицензирование геодезической и картографической деятельности;

42

- создание и ведение государственного каталога географических

названий, и их нормализацию на русском языке.

Росреестр организует:

- проведение государственного кадастровой оценки земель,

землеустройства и землеустроительной документации для делимитации

(установление и согласование границ на местности) и демаркации

(расстановка межевых знаков) всех видов границ, включая государственные

границы, а также работы по созданию, внедрению и ведению

автоматизированных систем реестра прав, государственного кадастрового

учета;

- определение параметров фигуры Земли и внешнего гравитационного

поля;

- создание и обновление государственных топографических карт и

планов, создание и обновление государственных геодезических, нивелирных

и гравиметрических сетей;

- дистанционное зондирование Земли;

- издание общегеографических, политических, справочных и

тематических карт и атласов.

Росреестр имеет право:

- запрашивать и получать от органов исполнительной власти

материалы, необходимые для осуществления деятельности;

- заключать договоры и привлекать специалистов для решения

вопросов в установленной сфере деятельности.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и

картографии (Росреестр) находится в подчинении Министерства

экономического развития. Росреестр является юридическим лицом, имеет

печать с изображением герба Российской Федерации.

43

Минэкономразвития осуществляет нормативно-правовую деятельность

в сфере ведения кадастра. Положение о Министерстве экономического

развития утверждено Постановлением Правительства Российской

Федерации № 437 от 05 июня 2008 года [39]. Минэкономразвития является

федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по

нормативно-правовому регулированию в сфере прогнозирования социально-

экономического развития, внешнеэкономической деятельности, разработки

программ развития. Минэкономразвития координирует деятельность

подведомственной ему Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии.

Минэкономразвития подготавливает нормативные правовые акты для

утверждения правительством, а также федеральные стандарты оценки (ФСО)

недвижимого имущества. Минэкономразвития осуществляет ведение реестра

членов саморегулируемых организаций оценщиков, разрабатывает правила

приватизации, различные формы документации, касающейся заключения

договоров и свидетельств, закрепляющих права собственности на

недвижимое имущество.

3.2 Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» и

краткая характеристика его разделов

3.2.1 Общие сведения

Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости»

включает три основных раздела:

1. Реестр объектов недвижимости.

2. Кадастровые дела.

3. Кадастровые карты.

44

Каждый из указанных разделов имеет законченный вид и включает

документы, характеризующие факт завершения конкретного этапа ведения

Государственного кадастра недвижимости.

Ниже приведены краткие характеристики каждого из указанных выше

этапов. Более подробная информация размещена на сайтах Internet и в

документах Росреестра.

3.2.2.Понятие и назначение реестра объектов недвижимости

Реестр объектов недвижимости представляет собой документ, в

котором содержатся записи об объектах, характеризующие их физическое,

правовое и экономическое состояние. Реестр объектов недвижимости на

современном этапе включает в себя реестры кадастровых округов в

электронном виде. Сведения в реестре группируются по отдельным

записям и отражают состояние объектов, расположенных на территории

кадастрового округа. Записи в реестре имеют следующую структуру:

- вид объекта (земельный участок, здание, сооружение, объект

незавершенного строительства, помещение);

- вид отдельной части объекта, являющейся элементом права;

- кадастровый номер объекта и дата внесения его в Государственный

кадастр недвижимости;

- ранее присвоенный кадастровый или условный номер;

- адрес объекта или описание его местоположения.

Для каждого вида объекта дополнительно вносится специфическая

информация. Например, для земельного участка указывается категория

земель, разрешенный вид использования, площадь с точностью до одного

квадратного метра, сведения о лесных массивах и водных объектах,

расположенных в пределах земельного участка. Характеристики

недвижимого имущества приведены в статье 7 Федерального закона «О

45

Государственном кадастре недвижимости». В целях ведения реестра

объектов недвижимости формируются сведения, отражающие:

- назначение и площадь здания и сооружения с точностью до 0,1 кв. м,

а также количество этажей, материал стен и дата ввода в эксплуатацию;

- местоположение границы здания, сооружения объекта

незавершенного строительства, включая данные о характерных точках и их

координатах с точностью до 0,01 метра;

- права на объект, размер доли в праве, сведения о правообладателях,

дату регистрации возникновения или прекращения действия права, наличие

обременений, дату их установления и срок действия;

- величину кадастровой стоимости, дату ее определения и реквизиты

акта утверждения;

- данные о кадастровом инженере, включая фамилию, имя, отчество,

идентификационный номер кадастрового инженера и даты выполнения

работ на конкретном объекте;.

- запись о кадастровом делении территории кадастрового округа,

номера и наименования кадастровых районов, номера кадастровых

кварталов, описание границ всех единиц кадастрового деления, список

координат характерных точек границ и текстовое описание границ;

- вид картографической основы, дату еѐ создания, сведения об

организации, подготовившей основу, масштаб и систему координат;

- геодезическую основу, информацию о каталоге координат пунктов

опорной межевой сети, системе координат и типе знаков;

- территориальную зону и зону с особым режимом использования, их

вид, описание границ, номер правового акта об установлении или изменении

границ зон, вид разрешенного использования объекта недвижимости в

границах зоны;

- запись о помещении, его кадастровом номере, назначении, площади с

точностью до 0,1 квадратного метра, номер этажа.

46

3.2.3 Понятие и назначение кадастрового дела

Согласно статье 13 Федерального закона «О Государственном кадастре

недвижимости», кадастровое дело представляет собой совокупность

скомплектованных и систематизированных документов, на основании

которых внесены соответствующие сведения в Государственный кадастр

недвижимости.

Кадастровое дело формируется по соответствующему учетному делу

после присвоения объекту недвижимости кадастрового номера. Кадастровое

дело включает в себя: заявление, документы, необходимые для

государственного кадастрового учета и поступившие в порядке

информационного взаимодействия дополнительные документы, а также

протокол проверки документов и принятое решение [10].

В кадастровое дело помещаются все документы, подготовленные в

процессе государственного кадастрового учета, а также устраняющие

процедуру приостановления или отказа в государственном кадастровом

учете. Кадастровое дело отражает документально всю процедуру

государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Кадастровое дело, согласно Приказу Министерства экономического

развития Российской Федерации № 42, создается на каждый вид заявленного

действия, например: государственный кадастровый учет образованного

земельного участка, снятие с учета, исправление технических и кадастровых

ошибок, учет границ населенных пунктов или государственных границ и так

далее. Всего Федеральный закон «О Государственном кадастре

недвижимости» предусматривает десять видов кадастровых дел [3].

Кадастровое дело может состоять из нескольких томов, в каждом из

которых должно быть не более 250 страниц. Если документ относится к

нескольким одновременно учитываемым объектам, то его помещают в

47

«Дело» с наименьшим кадастровым номером. Кадастровое дело включает в

себя ряд обязательных элементов: обложку, титульный лист, внутреннюю

опись, лист-заверитель и лист-заместитель.

На обложке указывается полное и сокращенное наименование органа

кадастрового учета, заголовок кадастрового дела, дата его открытия (или

тома), количество листов в деле, архивный шифр дела, который включает

номер фонда, номер записи и номер «Дела» по описи, срок хранения. В этом

реквизите вносится фраза «хранить постоянно, Обложка подготавливается

перед передачей «Дела» в архив.

Титульный лист отражает идентификатор кадастрового дела,

определяющий его вид, например, кадастровое дело на земельный участок,

здание, кадастровое деление, геодезическую основу, границу населенного

пункта и т.д. Кроме этого, на титульном листе указывается кадастровый

номер объекта, индивидуальное обозначение зоны, номер единицы

кадастрового деления (кадастровый округ (КО), кадастровый район (КР),

кадастровый квартал (КК)), наименование участка границы и

территориальных единиц, между которыми устанавливается граница

(субъект Федерации, поселение и так далее).

Внутренняя опись документов, помещенных в кадастровое дело,

составляется специалистом, отвечающим за ведение кадастровых дел. В

описи указывается порядковый номер документа, помещенного в «Дело», и

его реквизиты; номера листов, на которых расположен документ; дата

включения документа в кадастровое дело; место хранения документа (если

он помещен в другое кадастровое дело); фамилия, имя, отчество и подпись

специалиста, ответственного за ведение кадастровых дел. К внутренней

описи прилагается итоговая запись, в которой указывается цифрами и

прописью количество страниц, включенных в кадастровое дело, а также

количество листов внутренней описи. Итоговая запись оформляется при

подготовке кадастрового дела к архивному хранению.

48

Лист-заверитель. Согласно Приказу Министерства экономического

развития Российской Федерации № 42, кадастровые дела подлежат вечному

хранению [16]. Для передачи дела в архив в описи кадастрового дела

делается запись о его закрытии, вкладывается лист-заверитель, дело

прошивается и скрепляется печатью.

Лист-заместитель. Если в процессе государственного кадастрового

учета требуется изъятие какого-либо документа из кадастрового дела, то на

его место помещается лист-заместитель, который изымается после возврата

документа.

3.2.4. Понятие и назначение кадастровых карт

Кадастровые карты представляют собой составленные на единой

картографической основе тематические карты, которые в графической и

текстовой формах воспроизводят кадастровые сведения о земельных

участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства,

территориальных зонах, а также обо всех видах границ и пунктах опорной

межевой сети.

Знаменатель масштаба (М) кадастровых карт определяется по

общеизвестным формулам, с учетом графической точности и требуемой

детализации представления информации:

М = L

, (2)

М = TP

ГР

m

m. (3)

В этих формулах приняты следующие обозначения:

L – длина объекта на поверхности Земли, м;

l – длина объекта на листе бумаги, м;

49

mтр и mгр - требуемая заявителем и графическая точность представления

информации.

Кроме традиционных кадастровых карт, орган государственного

кадастрового учета изготавливает также карты для неограниченного круга

потребителей, которые называются «публичными картами». Состав сведений

таких карт формируется в соответствии с целями их использования. Эти

карты размещают в сети Internet и Intranet.

3.2.5 Ведение реестра объектов недвижимости

В процессе ведения реестра объектов недвижимости реализуется ряд

процедур:

1. Внесение сведений о ранее учтенных объектах.

2. Постановка на государственный кадастровый учет объектов

недвижимости.

3. Учет изменений физических, правовых и экономических

характеристик недвижимого имущества.

4. Снятие с учета объектов недвижимости.

5. Исправление технических и кадастровых ошибок [19].

Каждая из указанных процедур обеспечивает выполнение конкретных

действий и принятие соответствующего решения, например: проведение

государственного кадастрового учета, приостановление государственного

кадастрового учета, отказ в государственном кадастровом учете, исправление

кадастровой ошибки или отказ в этом и так далее. Кадастровые процедуры

осуществляются на основании письменного заявления физических и

юридических лиц.

На всех предъявленных заявителем документах указывается

регистрационный номер заявления (по книге учета заявлений) и дата

регистрации. Заявителю возвращается заверенная копия заявления. На

50

оригинале заявления проставляется штамп «Расписка получена», указывается

дата и проставляется подпись заявителя.

Документы по форме и содержанию должны соответствовать

действующим требованиям (Письмо ВК/2370 от 30 мая 2008 года) [38]. Под

формой документа понимается совокупность и порядок расположения

реквизитов в документе. Размер полей, вид шрифта не определяют форму

документа.

Содержание документа определяется наличием сведений,

необходимых для выполнения заявленных действий. Совокупность сведений

зависит от вида заявленной процедуры (учет изменений, снятие с учета и

т.д.). Сведения о правоустанавливающем или правоудостоверяющем

документе являются дополнительной информацией. Поэтому отсутствие

копий этих документов не является основанием для отказа в проведении

государственного кадастрового учета.

Если заявление предоставлено лицом, не указанным в заявлении, то

оно регистрируется в «Книге учета заявлений» с отметкой об отказе в

приеме. Заверенная копия заявления вместе с документами возвращается

заявителю. На обороте заявления ставится штамп об отказе в приеме. Здесь

также указывается дата, основание отказа, фамилия, имя, отчество лица,

принявшего такое решение. Оригинал заявления со штампом об отказе

помещается в «Дело» нерассмотренных заявлений.

Если заявитель предъявил оригиналы документов, то они сканируются

для получения электронной формы. Кроме этого, с каждого документа

делается копия, на которой проставляется штамп: «Подлинник предъявлен».

На копиях ставятся дата и подпись лица, принявшего заявление.

Подлинники документов возвращаются заявителю вместе с копией

заявления. Оригинал заявления и принятые копии документов

комплектуются в учетное дело, которое идентифицируется регистрационным

номером заявления.

51

Сведения в документах могут включать в себя информацию о

земельном участке, здании и сооружении, объекте незавершенного

строительства и помещениях. О земельном участке вносится следующая

информация:

- кадастровый номер и дата внесения его в Государственный кадастр

недвижимости;

- учетный или условный номер (при их наличии);

- кадастровые номера земельных участков, образованных из данного

земельного участка, или по которым сформирован заявленный участок;

- адрес или описание местоположения земельного участка;

- категория земель;

- площадь в квадратных метрах с округлением до одного квадратного

метра и указанием погрешности;

- кадастровые номера расположенных на земельном участке объектов;

- сведения о категории лесов, расположенных на земельном участке,

водных объектах и иных природных объектах.

Границы земельного участка обозначаются характерными точками с

координатами, представленными до 0,01 метра, с указанием системы

координат и погрешности их определения. При этом указываются

кадастровые номера смежных земельных участков. Сведения о

местоположении и границах земельного участка вносятся на основании

межевого плана.

В Реестр объекта недвижимости вносится следующая информация о

здании и сооружении:

- кадастровый номер и дата его внесения в Государственный кадастр

недвижимости;

- ранее присвоенный учетный номер;

- адрес здания или описание местоположения;

52

- кадастровый номер земельного участка, на котором расположено

здание;

- площадь здания и количество надземных и подземных этажей;

- материал наружных стен, год ввода здания в эксплуатацию.

Реестр объектов незавершенного строительства и помещений содержит

информацию о виде объекта, его кадастровом, условном или инвентарном

номере, площади, адресе или описании местоположения.

Документы для учета изменений или снятия с учета изымаются из

учетного дела и включаются в кадастровое дело соответствующего объекта

недвижимости. Не включенные в кадастровое дело документы помещаются

в номенклатурное дело для хранения с указанием даты и подписи заявителя.

Если заявление поступило по почте, то оно также регистрируется в

книге учета заявлений. Заверенная его копия высылается заявителю в

течение рабочего дня, следующего за днем получения заявления.

Протокол проверки документов подробно описан в работе [9].

53

4. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

4.1. Понятие кадастровой деятельности

Формирование объектов недвижимости осуществляется в процессе

кадастровой деятельности. Кадастровая деятельность, согласно

Федеральному закону «О Государственном кадастре недвижимости»,

представляет собой выполнение кадастровым инженером работ, в результате

которых формируются документы, необходимые для проведения

государственного кадастрового учета. Кадастровую деятельность с

первого января 2011 года осуществляют только лица, имеющие

квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Разъяснения по поводу кадастровой деятельности, предусмотренной

статьей 44 Федерального закона «О Государственном кадастре

недвижимости», изложены в письме Минэкономразвития № Д23-1420 от 15

мая 2009 года [12]. С первого января 2013 года кадастровая деятельность

будет осуществляться не только в отношении земельных участков, но и в

отношении объектов капитального строительства.

Согласно статьям 32 и 33 Федерального закона «О Государственном

кадастре недвижимости», кадастровая деятельность может быть

осуществлена на основании договора с индивидуальным предпринимателем

или юридическим лицом.

Если коммерческие организации не ограничены конкретным перечнем

работ, то после регистрации прав они могут осуществлять свою

деятельность в качестве кадастровых инженеров. В письме

Роснедвижимости ВК/3192 от 21 июля 2008 года дано пояснение,

касающееся необязательности лицензирования кадастровой деятельности

лицами, которые до принятия Федерального закона «О Государственном

кадастре недвижимости» выполняли работы по землеустройству [29].

54

Государственный кадастровый учет (ГКУ) недвижимого имущества

представляет собой действия уполномоченного органа по внесению в

Государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом

имуществе, которые подтверждают факт существования или прекращения

существования объекта, а также иные, предусмотренные законом действия.

Правовой основой регулирования кадастровой деятельности и

кадастровых отношений является Конституция Российской Федерации,

Гражданский, Земельный, Водный, Лесной, Градостроительный, Жилищный

кодексы Российской Федерации, Федеральный закон «О Государственном

кадастре недвижимости» и другие правовые акты. Осуществление

кадастровой деятельности и ведение Государственного кадастра

недвижимости базируется на основе принципов единства технологии ведения

кадастра на всей территории Российской Федерации, общедоступности

информации, содержащейся в Государственном кадастре недвижимости,

непрерывности актуализации кадастровых сведений и их сопоставимости со

сведениями, содержащимися в других системах. Ведение Государственного

кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и электронных

носителях. С января 2012 года ведение кадастра будет осуществляться

только на электронных носителях. Документы Государственного кадастра

недвижимости подлежат постоянному хранению. Порядок и сроки хранения

материалов, а также передача их в государственный архив, устанавливает

Правительство Российской Федерации. В Государственный кадастр

недвижимости могут вноситься временные сведения, которые не являются

кадастровыми и используются только в целях регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним.

В процессе кадастровой деятельности и государственного кадастрового

учета каждому объекту присваивается не повторяющийся в границах России

уникальный кадастровый номер.

55

Геодезической основой Государственного кадастра недвижимости

является государственная геодезическая сеть и сети специального назначения

(опорные межевые сети). Выбор метода определения координат характерных

точек границ объекта недвижимости зависит от целевого назначения и

разрешенного вида использования земельного участка. Основными методами

определения координат являются: геодезический, спутниковый,

фотографический и картометрический.

Картографической основой Государственного кадастра недвижимости

являются карты, планы различного содержания и масштабов.

Геодезическая и картографическая основы создаются и обновляются в

соответствии с действующими Федеральными законами Российской

Федерации. Согласно письму Роснедвижимости № ВК/2044 от 07 мая 2008

года, изменение геодезической или картографической основы, системы

координат, а также требований к точности и способам определения данных,

подлежащих внесению в Государственный кадастр недвижимости, не

являются основанием для признания информации об объекте неактуальным

[36]. В Государственный кадастр недвижимости вносятся следующие

сведения о картографических и геодезических основах кадастра:

- дата создания геодезической и картографической основы кадастра;

- сведения об организации, создавшей геодезическую и

картографическую основу;

- масштаб картографической основы;

- система координат геодезической и картографической основы,

списки координат пунктов опорной межевой сети, типы установленных

знаков и описание их местоположения.

Для выполнения кадастровых работ может быть составлен договор на

основании типовых норм времени, а также сметы работ. В результате

кадастровой деятельности заказчику передаются следующие документы:

1. Межевой план.

56

2. Технический план.

3. Акт обследования.

4.2 Образование земельных участков

В соответствии с п. 4 статьи 112 Федерального закона Российской

Федерации от 22 июня 2008 г. № 141 «О внесении изменений в отдельный

законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования

земельных отношений», образование земельных участков допускается при

наличии в письменной форме согласия землепользователей, владельцев и

арендаторов исходных земельных участков, из которых образуются новые

земельные участки [2]. Такое согласие не требуется при образовании

земельных участков из государственных или муниципальных земель, а также

по решению суда. Следовательно, в состав документов, предоставляемых для

государственного кадастрового учета образуемых земельных участков,

должны быть включены документы, подтверждающие согласие

вышеуказанных лиц. Отсутствие таких документов может послужить

основанием для отказа в государственном кадастровом учете.

В действующее законодательство Российской Федерации введено

понятие «многоконтурный земельный участок», которое призвано

обеспечить учет прекративших существование в связи с вступлением в силу

федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости» единых

землепользований [30].

Согласно письму Департамента недвижимости от 13 октября 2008 г. №

Д23-671, земельные участки могут образовываться из существующих

земельных участков путем раздела, выдела, объединения и

перераспределения. Земельные участки, из которых образуются новые

земельные участки, прекращают свое существование с момента

государственной регистрации прав на создаваемые земельные участки.

57

При разделе прекращают существование исходные земельные участки,

изменяются их характеристики (площадь, границы, право, кадастровый

номер).

При выделе земельного участка из долевой собственности

изменяются характеристики изменяемого земельного участка (площадь,

границы). Однако кадастровый номер и право общей долевой собственности

остаются прежними.

При объединении земельных участков прекращают существование

несколько смежных земельных участков. В данном случае возникает право

на образуемый земельный участок, принадлежащий одному лицу или на

правах общей долевой собственности.

Перераспределение земельных участков допускается, если они

находятся в частной собственности (по соглашению собственников), в

публичной собственности (при образовании земельного участка), а также в

соответствии с договором о развитии территории и для размещения

объектов капитального строительства.

Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2008 г. № 141

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской

Федерации в части совершенствования земельных отношений» дополнил

Земельный кодекс Российской Федерации подразделом Земельные участки»,

который вступил в силу с 24 октября 2008 г. Согласно этому дополнению,

одним из способов образования земельных участков является

перераспределение, в результате которого из нескольких смежных земельных

участков образуется ряд других земельных участков. При этом изначальные

земельные участки прекращают существование.

Федеральный закон № 221 «О Государственном кадастре

недвижимости» предусматривает в связи с этим постановку на

государственный кадастровый учет нескольких одновременно образованных

земельных участков на основании одного заявления. При этом на все

58

одновременно образуемые участки создается один межевой план, который

содержит чертеж границ преобразуемых и создаваемых земельных

участков. Если при перераспределении земельных участков,

принадлежащих одной форме собственности (государственная, субъекта

Федерации или муниципальная), какая-то часть не вошла в границы

образуемого земельного участка, то в разделе доступа к образуемым

земельным участкам, делается запись о том, в какой собственности

находится оставшаяся часть, например: «Часть А включается в земли,

находящиеся в государственной (муниципальной) собственности или

собственности субъекта Федерации».

Категория земель образуемых и изменяемых земельных участков не

должна меняться. Земельный участок должен быть отнесен только к одной

категории земель и к одной территориальной зоне, в противном случае

принимается решение об отказе в государственном кадастровом учете.

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется согласно

требованиям Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального

закона № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной

категории в другую» [4]. Для перевода земель заинтересованное лицо подает

ходатайство в орган местного самоуправления. Содержание подаваемого

ходатайства устанавливает орган:

1. Государственной власти субъекта Федерации в отношении земель

сельскохозяйственного назначения.

2. Исполнительной власти субъекта Федерации в отношении других

земель.

В ходатайстве указываются:

- кадастровый номер земельного участка;

- категории земель, из которой и в которую осуществляется перевод;

- обоснование перевода;

- права на земельный участок.

59

К ходатайству прилагается:

- выписка из Государственного кадастра недвижимости о данном

земельном участке;

- копия документа, удостоверяющего личность заявителя (для

физического лица − паспорт, для юридического лица − выписка из реестра

прав);

- выписка из единого государственного реестра прав о правах на

земельный участок;

- заключение экологической экспертизы (по требованию).

Орган местного самоуправления может ходатайствовать о переводе

земельного участка в другую категорию без согласия правообладателя в

целях создания особо охраняемых природных территорий (ООПТ) или

изменения границ населенного пункта. Поступившее ходатайство

рассматривается органом власти и принимается акт о переводе земель или об

отказе в таком переводе.

Кроме перечисленного должны быть выполнены требования к

предельным размерам земельных участков, а граница земельного участка не

должна пересекать границу муниципального образования. При

несоблюдении указанных требований наступает стадия отказа в

государственном кадастровом учете.

4.3. Установление на местности границ объектов землеустройства

Если граница объекта землеустройства совпадает с государственной

границей, то она на местности не устанавливается. Границы объекта

выносятся в натуру по координатам характерных точек. Если характерная

точка является общей для трех и более субъектов Федерации,

муниципальных образований или населенных пунктов, то она закрепляется

60

долговременным межевым знаком и используется в качестве опорной

межевой сети (ОМС).

Все характерные точки границы закрытых административных

образований, а также зона действия сервитута закрепляются межевыми

знаками. Характерные точки границ территориальных зон и зон с особыми

условиями использования межевыми знаками не закрепляются. Вместо

этого здесь устанавливаются информационные и предупредительные знаки.

Если в процессе установления границ на местности между субъектами

Федерации, муниципальными образованиями или населенными пунктами

выявлено пересечение границы земельного участка, сведения о котором

содержатся в Государственном кадастре недвижимости, то государственный

кадастровый учет приостанавливается.

В действующее законодательство Российской Федерации внесен ряд

существенных изменений. Согласно этим нововведениям отменены

«проекты границ земельных участков». Они заменены «схемами

расположения земельных участков». Вместе с тем, эта процедура имеет

особенности. Например, если проекты границ были составлены до

вступления в силу вышеперечисленных изменений, то они признаются

действительными. Замена проекта границ земельного участка схемой

расположения земельного участка произошла вследствие того, что из

Федерального закона «О землеустройстве» исключено территориальное

землеустройство. В настоящее время данный вид землеустройства заменен

кадастровой деятельностью. Схема расположения земельного участка

может быть представлена на основе кадастрового плана территории (КПТ),

форма которого утверждена приказом Минюста № 66 от 19 марта 2008 года

[21].

Характерные точки границ земельных участков закрепляются

межевыми знаками, тип которых утвержден приказом Минэкономразвития

61

№ 582 от 31 декабря 2009 года [17]. При этом предусмотрены три типа

межевых знаков:

1. Металлическая труба диаметром 3-7 см, высотой 105 см. В верхней

части трубы устанавливается марка с крестообразной насечкой и пластинка

для надписей.

2. Деревянный столб диаметром 15 см, высотой 115 см,

установленный на бетонный монолит в виде усеченной четырехугольной

пирамиды высотой 20 см с основаниями 20×20 см и 15×15 см.

3. Металлическая марка с крестообразной насечкой размером 5-15 см,

закладываемая в сооружения, столбы, скалы, бордюры.

Знаки первого и второго типов закладываются, как правило, вне

населенных пунктов. Такие знаки окапываются круглыми канавами

диаметром 100 см, глубиной 30 м. Над знаком насыпается курган. Надпись на

межевом знаке должна быть обращена к следующему знаку по ходу часовой

стрелки. Надпись отражает год закладки знака и его номер.

4.4. Согласование границ земельного участка

Согласование границ земельного участка может быть реализовано по

выбору кадастрового инженера на общем собрании заинтересованных лиц

или в индивидуальном порядке. Возможно совмещение этих вариантов. При

индивидуальном согласовании границ отпадает необходимость извещения

заинтересованных лиц.

В первом случае (собрание) каждому заинтересованному лицу

извещение вручается под роспись или направляется почтой с уведомлением.

Если адреса заинтересованных лиц отсутствуют, то допускается

опубликование извещений. Это применяется также в тех случаях, когда

земельный участок расположен в границах садоводческого, огороднического

или дачного некоммерческого объединения, относится к объектам общего

62

пользования, землям сельскохозяйственного назначения или входит в состав

общего имущества собственников помещений. Извещение о проведении

собрания или опубликование информации о нем, должны быть выполнены за

30 дней. В извещении о проведении собрания должны быть указаны:

- сведения о заказчике кадастровых работ;

- данные о кадастровом инженере, выполняющем кадастровые работы,

с указанием его телефона и почтового адреса;

- кадастровый номер и адрес земельного участка и смежных участков;

- место и время ознакомления с проектом межевого плана;

- место, дата и время проведения собрания;

- адрес для высылки возражений.

В процессе проведения согласования кадастровый инженер обязан

проверить полномочия заинтересованных лиц, показать местоположение

земельного участка и ознакомить их с проектом межевого плана. Результат

согласования границ кадастровый инженер оформляет в виде акта на

оборотной стороне графической части межевого плана. Границы земельного

участка считаются согласованными, если в акте согласования имеются

подписи всех заинтересованных лиц или их представителей. Если

заинтересованное лицо не проставило свою подпись в акте согласования и не

выразило своѐ несогласие в письменной форме, то границы земельного

участка также считаются согласованными с данным лицом. Если имеют

место возражения относительно границ в письменной форме, то в акт

согласования вносится запись о содержании таких возражений. Эти

возражения прилагаются к межевому плану.

Раздел "Схема расположения земельных участков" оформляется на

основе разделов кадастрового плана территории или кадастровой выписки

соответствующего земельного участка, содержащих картографические

изображения. Схема предназначена для отображения местоположения

земельных участков, земель общего пользования, границ кадастрового

63

деления (если земельные участки заняты протяженными объектами),

природных объектов или объектов искусственного происхождения, если

отдельные части границы земельного участка совпадают с внешними

границами объектов, сведения о которых содержатся в ГКН. На схеме

отображаются границы муниципальных образований, границы населенных

пунктов и границы кадастрового деления (если земельный участок

располагается в нескольких кадастровых кварталах или он примыкает к

границе кадастрового деления).

Если межевой план подготовлен в результате кадастровых работ по

образованию земельных участков, то дополнительно на схеме отображаются

земельные участки или земли общего пользования. При этом допускается

схематично отображать местоположение улиц, дорог, парков, скверов и т.п.

В Акте согласования указываются реквизиты документов,

удостоверяющих личность заинтересованных лиц или их представителей.

Однако копии таких документов в состав приложения не включаются. В

отношении представителя юридического лица дополнительно указывается

его должность. При этом в Акте согласования после указания его фамилии и

инициалов приводятся слова "по доверенности", указываются наименование

и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя.

Если представитель юридического лица имеет право действовать без

доверенности, то в Акте согласования вместо реквизитов доверенности

приводятся реквизиты выписки из Единого государственного реестра

юридических лиц.

Если извещение о проведении собрания о согласовании местоположения

границы земельного участка было направлено почтовым отправлением, а

затем опубликовано в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 39

Федерального закона о Государственном кадастре недвижимости, то в Акте

согласования указывается последний по дате способ извещения.

64

4.4.1 О технических и кадастровых ошибках

В процессе ведения кадастра возможны технические и кадастровые

ошибки. Исправление этих ошибок является кадастровой процедурой по

внесению в реестр точных сведений. Согласно статье 28 Федерального

закона № 221 «О Государственном кадастре недвижимости» и письму

ВК/1376, технической ошибкой признается опечатка, грамматическая или

арифметическая ошибка, допущенная органом кадастрового учета, которая

обусловила несоответствие между представленными заявителем

документами и сведениями Государственного кадастра недвижимости. В

соответствии с пунктом 48 порядка ведения Государственного кадастра

недвижимости должностное лицо, обнаружившее ошибку, составляет

протокол выявления технической ошибки и заверяет его своей подписью. На

каждый объект составляется отдельный протокол выявления технической

ошибки, который регистрируется в журнале учета протоколов выявления

таких ошибок. Даже в том случае, если в отношении одного объекта

обнаружено несколько ошибок, составляется один протокол. Технические

ошибки подразделяются на две группы:

1. Ошибки, исправление которых не нарушает права других лиц.

2. Ошибки, исправление которых может нарушить права других лиц.

Технические ошибки первой группы могут быть исправлены по

решению начальника территориального отдела или по письменному

заявлению владельца недвижимого имущества в течение пяти рабочих дней

[19]. Технические ошибки второй группы исправляются на основании

решения суда.

В протоколе выявления технической ошибки приводится ошибочное

значение, правильное значение и основание для исправления ошибки. При

необходимости к протоколу могут быть приложены документы, содержащие

точные данные. Протокол регистрируется в журнале учета технических

65

ошибок. Техническая ошибка подлежит исправлению на основании решения

органа кадастрового учета, заявления правообладателя или решения суда в

течение пяти рабочих дней. Решение об исправлении технической ошибки

может быть оформлено в одном документе.

Если принято положительное решение об исправлении технической

ошибки, то должностное лицо органа кадастрового учета на следующий

рабочий день после предоставления протокола выявления технической

ошибки заверяет проект решения об исправлении технической ошибки. На

основании решения и протокола вносятся исправления в документы

кадастра, а в протоколе ставится запись «Исправлено». Согласно пунктам 18

и 50 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации

№ 42, оригинал решения направляется правообладателю, а его заверенная

копия вкладывается в кадастровое дело вместе с протоколом.

Если было принято отрицательное решение в отношении технической

ошибки, то в течение одного рабочего дня с момента предоставления

протокола, должностное лицо органа кадастрового учета заверяет этот

протокол, а на проекте решения ставит надпись «Отклонить». Заверенный

протокол и проект решения вкладываются в кадастровое дело. Заявление об

исправлении технической ошибки подписывает заявитель или его

представитель, которые при подаче заявления должны предъявить

удостоверение личности.

Заявление и поступившие документы в обычном порядке

регистрируются органом кадастрового учета в книге учета заявлений с

указанием времени приема с точностью до минуты. На всех документах

проставляются регистрационный номер заявления и дата регистрации. Если

документы представляются лично заявителем, то орган кадастрового учета

выдает заявителю расписку с указанием перечня документов и даты. Если

документы поступают по почте, то расписка высылается заявителю на

следующий рабочий день с уведомлением. В качестве расписки в получении

66

заявления и документов выдается заверенная копия заявления. На оригинале

заявления ставится штамп «Расписка получена». После получения

уведомления по почте его реквизиты вносятся в книгу учета заявлений. При

этом заявление и документы вкладываются в учетное дело.

Согласно Федеральному закону «О Государственном кадастре

недвижимости», кадастровой ошибкой признается ошибка в документе, на

основании которого вносились сведения в Государственный кадастр

недвижимости. Таким образом, ошибка, допущенная, например, в процессе

определения координат характерных точек, и внесенная в Государственный

кадастр недвижимости, является кадастровой. В письме № ВК/2922 от 07

июля 2008 года, к кадастровой ошибке относится также ошибка определения

координат характерных точек, обусловившая пересечение границ земельных

участков [28]. В данном случае сначала проверяется наличие технической

ошибки в местоположении границ ранее учтенного земельного участка. Если

ошибка отсутствует, то делается предположение о кадастровой ошибке, и

наступает стадия приостановления. Создается экспертная комиссия, и

осуществляется контроль характерных точек в присутствии собственника

земельного участка.

Согласно статье 26 Федерального закона «О Государственном кадастре

недвижимости», если одна из границ заявленного на государственный

кадастровый учет земельного участка пересекает границу другого, не

преобразуемого земельного участка, то наступает стадия приостановления.

При этом орган кадастрового учета:

1. Проверяет наличие технической ошибки ранее учтенного смежного

земельного участка. Обнаруженная ошибка исправляется в соответствии с

письмом Роснедвижимости № ВК/1376 от 25 марта 2008 года [32].

2. Если техническая ошибка отсутствует, то орган кадастрового учета

приостанавливает процедуру государственного кадастрового учета с целью

проверки наличия кадастровой ошибки в границах земельного участка,

67

учтенного до принятия Федерального закона «О Государственном кадастре

недвижимости».

В целях устранения противоречия в границах, согласно действующему

законодательству, наступает стадия приостановления. При этом создается

экспертная комиссия, на которую приглашаются лица, устанавливающие

границы смежных земельных участков, и их владельцы. Проводятся

контрольные определения координат характерных точек границ и

составляется каталог. Результатом этих работ является протокол выявления

кадастровой ошибки, который подписывает председатель комиссии.

Исправление кадастровой ошибки осуществляется по заявлению

собственника объекта недвижимости. На основании заявления исправляется

выявленная ошибка, а копия решения направляется всем заинтересованным

лицам. Процедура исправления кадастровой ошибки аналогична процедуре

исправления технической ошибки, только срок исправления кадастровой

ошибки составляет 20 рабочих дней. Кроме того, правообладателю

направляется копия решения об исправлении кадастровой ошибки. Если

правообладатель выразил несогласие, то орган кадастрового учета

обращается в суд. Все документы по устранению ошибки помещаются в

соответствующее кадастровое дело, а копии − в межевой план.

В целях устранения выявленных ошибок устанавливается срок

приостановления государственного кадастрового учета, по истечении

которого может наступить стадия отказа. Обнаруженная ошибка подлежит

исправлению по письменному заявлению правообладателя. Если ошибка

обнаружена для объекта, учтенного после 01 марта 2008 года, то вместо

экспертной комиссии создается комиссия органа кадастрового учета.

Координаты переопределяются заново.

68

4.5 Содержание межевого плана земельного участка и кадастрового

паспорта объекта капитального строительства

Межевой план представляет собой документ, который составляется на

основе кадастрового плана территории (КПТ) или кадастровой выписки

земельного участка (КВ). В межевом плане отражаются сведения об

образуемых земельных участках или их отдельных частях. Если

выполнялись работы по согласованию границ, то об этом факте в межевом

плане отражается информация. Границы земельных участков

согласовываются на местности с собственниками, пользователями и

арендаторами. Согласование может быть осуществлено без установления

границ земельного участка на местности, если имеются капитальные

ограждения или естественные рубежи (реки, озера).

Независимо от требований заинтересованных лиц согласование границ

проводится без установления их на местности, если:

- земельные участки являются лесными массивами, относятся к землям

особо охраняемых природных территорий (ООПТ), находятся в составе

земель сельскохозяйственного назначения или принадлежат коренным

малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока;

- границы земельного участка определены посредством указания на

природные объекты, или смежные земельные участки были ранее

зарегистрированы в Государственном кадастре недвижимости.

Согласно приказу N 412 Министерством экономического развития

Российской Федерации от 24 ноября 2008 года утверждены формы межевого

плана, в который включаются сведения о земельных участках[ 25]:

1) образуемых при разделе, объединении, перераспределении земельных

участков (преобразуемые и исходные земельные участки) или выделе из

земельных участков;

69

2) образуемых из земель, находящихся в государственной или

муниципальной собственности;

3) из которых в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей

собственности образованы новые земельные участки, а также земельных

участках, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской

Федерации и другими федеральными законами после раздела сохраняются в

измененных границах, и ранее учтенных (до 1 марта 2008 г.) земельных

участках, представляющих собой единое землепользование (измененные

земельные участки);

4) в отношении которых осуществляются кадастровые работы по

уточнению сведений Государственного кадастра недвижимости о

местоположении границ или площади (уточняемые земельные участки).

Межевой план состоит из текстовой и графической частей [25].

К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы:

1) исходные данные;

2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

3) сведения об образуемых земельных участках и их частях;

4) сведения об измененных земельных участках и их частях;

5) сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается

доступ к образуемым или измененным земельным участкам;

6) сведения об уточняемых земельных участках и их частях;

7) сведения об образуемых частях земельного участка;

8) заключение кадастрового инженера;

9) акт согласования местоположения границы земельного участка.

К графической части межевого плана относятся следующие разделы:

1) схема геодезических построений;

2) схема расположения земельных участков;

3) чертеж земельных участков и их частей;

4) абрисы узловых точек границ земельных участков.

70

Обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида

кадастровых работ (за исключением случая подготовки межевого плана в

отношении земельного участка, образуемого в результате объединения

земельных участков) подлежат следующие разделы [25]:

1) исходные данные;

2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

3) схема геодезических построений;

4) схема расположения земельных участков;

5) чертеж земельных участков и их частей.

В состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых

работ по образованию земельного участка путем объединения земельных

участков, включаются следующие разделы: "Исходные данные", "Сведения

об образуемых земельных участках и их частях", "Сведения о земельных

участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или

измененным земельным участкам" и Чертеж.

Разделы "Сведения об образуемых земельных участках и их частях" и

"Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается

доступ к образуемым или измененным земельным участкам" включаются в

состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ

по образованию земельных участков путем раздела, перераспределения или

выдела.

Раздел "Сведения об измененных земельных участках и их частях"

включается в состав межевого плана в случае, если межевой план

подготовлен в результате кадастровых работ по образованию земельных

участков путем:

1) выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на

измененный земельный участок;

2) раздела исходного земельного участка (в случаях, установленных

Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными

71

законами, или в случае раздела земельного участка, представляющего собой

единое землепользование).

Раздел "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях"

включается в состав межевого плана, подготавливаемого в результате

кадастровых работ по уточнению сведений ГКН о местоположении границы

или площади земельного участка.

Раздел "Сведения об образуемых частях земельного участка" включается

в состав межевого плана, если кадастровые работы выполнялись в целях

образования части (частей) существующего земельного участка и при этом

не осуществлялось уточнение местоположения границы земельного участка

или образование земельных участков. В иных случаях сведения о частях

земельных участков включаются в состав следующих разделов межевого

плана: "Сведения об образуемых земельных участках и их частях", "Сведения

об измененных земельных участках и их частях", "Сведения об уточняемых

земельных участках и их частях".

Раздел "Заключение кадастрового инженера" включается в состав

межевого плана если:

1) в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых

сведений о местоположении ранее установленных границ смежных

земельных участков, границ муниципальных образований или населенных

пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является

препятствием для постановки образуемых земельных участков на

государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений в

отношении существующих земельных участков;

2) имеются неснятые возражения по поводу местоположения земельного

участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из

состава земель сельскохозяйственного назначения, или возражения о

местоположении границы земельного участка.

72

Технический план представляет собой документ, в котором

воспроизведены сведения, внесенные в Государственный кадастр

недвижимости, а также указаны сведения о зданиях, сооружениях,

помещениях и объектах незавершенного строительства. Технический план

в настоящее время заменен кадастровым паспортом объекта капитального

строительства (ОКС), подготавливается подразделениями

Ростехинвентаризации (БТИ) и кадастровыми инженерами. После

реорганизации функций Росреестра кадастровый паспорт станет основным

документом, характеризующим здания и помещения. В кадастровом

паспорте объекта капитального строительства отображаются сведения,

необходимые для госрегистрации прав на эти объекты. Он, как и межевой

план, также включает графическую и текстовую части.

В графической части содержатся сведения кадастрового плана

территории или кадастровой выписки о земельном участке и расположенных

на нем объектах. Кадастровый паспорт помещения отображает план этажа с

указанием местоположения этого помещения. Местоположение объектов

отображается по координатам характерных точек. Местоположение

помещения устанавливается посредством геометрической фигуры,

образованной внутренними сторонами стен.

В текстовой части кадастрового паспорта указываются необходимые

для внесения в Государственный кадастр недвижимости сведения на

основании предоставленных заявителем материалов, проектной

документации или кадастрового паспорта. Если таких документов нет, то

заявитель предъявляет декларацию. Кадастровый паспорт, как и межевой

план, подписывает кадастровый инженер.

Акт обследования представляет собой документ, в котором

кадастровый инженер подтверждает факт возникновения или прекращения

существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства

или помещения. Акт заверяется подписью и печатью кадастрового инженера.

73

Акт обследования в настоящее время содержит ряд элементов, которые

должны быть скорректированы. Это касается главным образом согласования

границ и обработки возражений, касающихся пограничных споров.

Межевой план земельного участка, акт обследования и кадастровый

паспорт здания в настоящее время удостоверяются электронной цифровой

подписью кадастрового инженера. В недалеком будущем все кадастровые

инженеры будут подготавливать межевой план в электронном виде. Кроме

вышеперечисленных документов, факт разрешения пограничных споров

также оформляется в виде электронного документа.

Оформление графической и текстовой частей межевого плана

Межевой план оформляется в виде одного документа в случае, если [25]:

- в результате раздела одного исходного (измененного) земельного

участка образуется один или несколько земельных участков;

- в результате перераспределения нескольких исходных земельных

участков образуются несколько земельных участков;

- в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности

на измененный земельный участок образуется один или несколько земельных

участков;

- одновременно образуется земельный участок (земельные участки) и

его части или вместе с образованием земельных участков уточняются

сведения о существующих частях исходных земельных участков;

- одновременно образуются несколько частей одного земельного участка

или уточняется местоположение границы земельного участка и сведения о

его частях;

- одновременно образуется один или несколько земельных участков и

уточняется описание местоположения границ смежных с ними земельных

участков.

74

Если образование земельных участков сопровождалось проведением

кадастровых работ по уточнению местоположения границы исходного

(измененного) земельного участка, то оформляются: межевой план по

уточнению местоположения границы земельного участка и межевой план по

образованию земельных участков.

Для подготовки межевого плана могут использоваться:

1) документы градостроительного зонирования (правила

землепользования и застройки);

2) нормативные правовые акты, устанавливающие предельные

(максимальные и минимальные) размеры земельных участков;

3) документация по планировке территории (проекты межевания

территорий);

4) утвержденные органами местного самоуправления схемы

расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых

картах соответствующих территорий;

5) утвержденные в установленном порядке проекты границ земельных

участков, проекты организации и застройки территорий садоводческих,

огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, проекты

перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель

сельскохозяйственного назначения;

6) утвержденные в установленном порядке материалы лесоустройства;

7) решения о предварительном согласовании мест размещения объектов,

решения о предоставлении земельных участков, иные документы о правах на

земельные участки;

8) вступившие в законную силу судебные акты и иные,

предусмотренные законодательством документы.

Если в процессе уточнения или образования границ земельных участков

уточнено местоположение границ смежных с ними земельных участков, то

в состав приложения межевого плана включаются [3]:

75

1) документы, свидетельствующие о соблюдении установленного

частью 3 статьи 40 порядка извещения заинтересованных лиц о проведении

собрания по согласованию местоположения границы земельного участка

(например, расписки в получении извещений, уведомления о вручении таких

извещений, копии страницы печатного издания, содержащей извещение о

проведении собрания по согласованию местоположения границы земельного

участка, а также первого листа, содержащего реквизиты этого печатного

издания, и т.д.);

2) копии нотариально удостоверенных доверенностей, выданных лицам,

указанным в части 3 статьи 39 Закона, и подтверждающих полномочия их

представителей на участие в согласовании, а в случаях, установленных

частью 4 статьи 39 Закона, - копии иных документов, подтверждающих

полномочия лиц, участвующих в согласовании. При этом полномочия

представителя юридического лица, который вправе представлять его

интересы без доверенности, подтверждаются выпиской из Единого

государственного реестра юридических лиц, а полномочия представителей

органов государственной власти или органов местного самоуправления

подтверждаются соответствующими актами;

3) оформленные в письменном виде обоснованные возражения

заинтересованных лиц по поводу местоположения границы земельного

участка (при наличии таких возражений);

4) документы, подтверждающие снятие возражений о местоположении

границы земельного участка при наличии таких возражений, или копии

документов о разрешении земельного спора, если имел место

соответствующий земельный спор.

Если исходный (изменяемый), образуемый или смежный с ними

земельный участок, средством которого обеспечивается доступ к землям

общего пользования, находятся в государственной или муниципальной

собственности, то сведения об обеспечении исходных, образуемых

76

(изменяемых) земельных участков доступом к землям общего пользования

вносятся в межевой план на основании соответствующего акта органа

государственной власти или органа местного самоуправления.

Копии утвержденных в установленном порядке схем расположения

земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах

соответствующих территорий, проектов границ земельных участков, актов об

установлении сервитутов, заверенные кадастровым инженером, включаются

в приложение.

Сведения об обеспечении образуемых (измененных) земельных участков

доступом к земельным участкам общего пользования посредством

ограничения прав правообладателей смежных земельных участков

включаются в межевой план на основании соответствующих договоров

(соглашений), заключаемых между собственниками земельных участков или

лицами, которым такие земельные участки предоставлены на правах

пожизненного наследуемого владения или правах постоянного (бессрочного)

пользования. Копии таких документов, заверенные кадастровым инженером,

включаются в приложение.

При отсутствии в Государственном кадастре недвижимости информации

о правообладателях смежных земельных участков, на основе которых

подготовлен межевой план, недостающие сведения вносятся на основании

предоставленных правообладателями смежных земельных участков

документов о правах на земельные участки, в том числе выписок о

зарегистрированных правах и обременениях, выданных органом,

осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое

имущество и сделок с ним. При этом в графе "3" реквизита "6" раздела

"Сведения об уточняемых земельных участках и их частях" дополнительно

приводятся реквизиты таких документов.

77

4.6 Саморегулируемые организации деятельности кадастровых

инженеров и оценщиков

Кадастровые инженеры, землеустроители, высшие учебные заведения в

области землеустройства и кадастра объединяются в некоммерческое

партнерство «Саморегулируемая организация деятельности кадастровых

инженеров», которая зарегистрирована в сентябре 2006 года в Едином

государственном реестре юридических лиц. Кадастровые инженеры в

обязательном порядке вступают в это некоммерческое партнерство. При этом

они предоставляют дополнительные сведения, включающие банковские

реквизиты.

Саморегулирование − это разработка для своих целей стандартов и

правил профессиональной деятельности, включая контроль их соблюдения.

В указанное партнерство планируется вступление Ростехинвентаризации

(БТИ) и других органов технической инвентаризации. Одной из главных

задач партнерства является адаптация их деятельности к условиям постоянно

меняющегося законодательства. Члены партнерства в процессе своей

профессиональной деятельности могут выполнять:

- формирование объектов недвижимости;

- землеустроительные, инвентаризационные, изыскательские,

оценочные и картографические работы;

- создание программного обеспечения.

Членом партнерства может стать кадастровый инженер, уплативший

вступительный взнос (100 тыс. руб.). Партнерство осуществляет

кадастровую деятельность, в результате которой подготавливаются

документы, содержащие необходимые сведения для кадастрового учета

недвижимого имущества.

Порядок ведения реестра членов саморегулируемой организации

оценщиков утвержден приказом № 69 от 02 марта 2007 года [41]. Ведение

78

реестра осуществляют саморегулируемые организации оценщиков. Сведения

о лицах, соответствующих требованиям, предъявляемым к вышеназванным

организациям, вносятся в реестр в течение трех дней после предъявления

договора обязательного страхования и копии документов, подтверждающих

внесение взносов. В реестре содержится информация о каждом члене

саморегулируемой организации оценщиков:

- регистрационный номер;

- дата регистрации;

- фамилия, имя, отчество;

- контактная информация;

- трудовой стаж;

- стаж оценочной деятельности;

- сведения о взысканиях.

Данную информацию может просмотреть любой желающий на сайте

Росреестра.

79

5 ПОДГОТОРВКА КАДАСТРОВЫХ ИНЖЕНЕРОВ

5.1. Программа квалификационного экзамена

Кадастровые инженеры получают аттестат после сдачи экзамена,

программа которого утверждена приказом Минэкономразвития № 99 от 15

марта 2010 года [43]. Программа включает в себя четыре раздела:

1. Объекты недвижимости (понятие, виды и характеристики

объектов недвижимости, способы образования объектов недвижимости,

права на объекты недвижимости, обременения, сделки с объектами

недвижимости).

2. Кадастровая деятельность (формы организации кадастровой

деятельности, договор подряда, саморегулируемые организации, межевой

план, акт обследования, технический план, государственная геодезическая

сеть (ГГС), местная система координат (МСК), опорная межевая сеть (ОМС),

способы определения и восстановления координат, точность определения

координат, средства измерений, согласование границ, техническая

инвентаризация, ответственность за нарушение законодательства).

3. Ведение Государственного кадастра недвижимости (разделы

Государственного кадастра недвижимости, состав сведений, принципы

ведения и предоставление сведений, особенности ведения Государственного

кадастра недвижимости, кадастровое деление).

4. Государственная регистрация прав в соответствие с Федеральным

законом о государственной регистрации прав № 122 (понятие и назначение

госрегистрации прав, порядок госрегистрации прав, предоставление сведений

о правах юридическим и физическим лицам).

Поскольку в последнее время законодательство в сфере ведения

кадастра интенсивно изменяется, был издан приказ Росреестра № П/295 от 18

июня 2010 года, на основании которого создана постоянно действующая

80

комиссия, целью которой является корректировка вопросов для сдачи

квалификационного экзамена [35]. На основании данного приказа

скорректированные вопросы с ответами будут опубликовываться на сайте

Росреестра в течение двух дней с момента их введения и трех дней с

момента корректировки.

Согласно письму Минэкономразвития № 8883-ИМ/Д23 от 01 июня

2010 года и на основании статьи 333.33 Налогового кодекса Российской

Федерации, за выдачу квалификационного аттестата взимается пошлина в

размере 800 рублей, а за внесение изменений − 200 рублей [26].

Положение о составе комиссии и порядке еѐ работы в целях

проведения аттестации кадастровых инженеров утверждено приказом

Минэкономразвития № 23 от 22 января 2010 года. Здесь также установлен

перечень документов, прилагаемых к заявлению [15].

5.2. Порядок сдачи квалификационного экзамена

В соответствии со статьями 32 и 33 Федерального закона «О

Государственном кадастре недвижимости», кадастровый инженер

осуществляет свою деятельность в качестве индивидуального

предпринимателя или юридического лица. Чтобы стать кадастровым

инженером, претендент обращается в квалификационную комиссию с

письменным заявлением, в котором формулирует просьбу о получении

аттестата. Вместе с заявлением претендент представляет следующие

документы:

- копию документа, удостоверяющего личность;

- копию документа о среднем профессиональном образовании,

полученном в государственном учреждении по одной из специальностей,

предусмотренных органом нормативно-правового регулирования в сфере

кадастровых отношений;

81

- справку о наличии (отсутствии) судимости;

- две цветные фотографии 3×4 см.

Согласно приложению к приказу № 23 от 22 января 2010 года

Министерством экономического развития утвержден порядок проведения

квалификационного экзамена. Комиссия для проведения квалификационного

экзамена формируется органом исполнительной власти по субъекту

Федерации и является постоянно действующим органом. Данная комиссия

изучает предоставленные претендентами документы, принимает решение о

допуске к экзаменам, формирует список выдержавших и не выдержавших

испытание претендентов, решает вопросы об аннулировании аттестата,

информирует органы Государственного кадастра недвижимости о сдавших и

не сдавших экзамен. Таким образом, комиссия обеспечивает:

- рассмотрение документов, представленных претендентами на

получение аттестата;

- принятие решения о допуске к экзаменам;

- аннулирование аттестата в соответствии с Российским

законодательством;

- информирование соответствующих органов о претендентах, сдавших

или не сдавших квалификационный экзамен.

Персональный состав комиссии формируется в соответствии с актом,

который опубликовывается в средствах массовой информации. В комиссию

входят:

- два члена от субъекта Федерации;

- один член от территориального органа кадастрового учета;

- один член от филиала органа кадастрового учета;

- четыре члена от саморегулируемых организаций в сфере кадастровой

деятельности.

Предложения о включении в состав комиссии своих представителей

направляют руководители соответствующих учреждений. Председателем

82

комиссии назначается представитель уполномоченного органа субъекта

Федерации. Он организует работу комиссии, утверждает протоколы и

отвечает за деятельность комиссии. Заседание комиссии правомочно, если

присутствуют пять еѐ членов из восьми.

Претенденты могут подать заявление в любую комиссию. Повторная

сдача экзамена возможна по истечении двух месяцев. Для сдачи

квалификационного экзамена формируются группы, каждой из которых

назначается дата, время и место сдачи экзамена. Квалификационный экзамен

проводится в форме тестирования. Каждый вопрос сопровождается

несколькими вариантами ответов, один из которых является правильным.

На сдачу экзамена отводится два астрономических часа (120 минут).

Претендент должен ответить на 80 вопросов (1.5 минут на один ответ). Он

вводит в компьютер свою фамилию и выбирает ответы на вопросы,

отображаемые «случайным образом». Экзамен считается сданным, если

претендент дал 64 правильных ответа из 80 предоставленных ему вопроса.

Претендент в течение отведенного времени может менять ответ на какой-

либо вопрос.

Результаты экзамена оформляются протоколом. Заверенная выписка

из протокола направляется в органы местного самоуправления и является

основанием для выдачи аттестата.

Аттестат может быть ликвидирован, если кадастровый инженер в

течение года десять раз получил отказ от органа кадастрового учета.

Приказом № 23 от 22 января 2010 года Министерством экономического

развития утвержден порядок предоставления квалификационного аттестата

кадастрового инженера [15]. Квалификационные аттестаты выдаются

представителем уполномоченного органа субъекта Федерации всем успешно

прошедшим тестирование претендентам. Апелляция может быть

подана в течение двух рабочих дней после экзамена. После получения

аттестата кадастровый инженер должен быть зарегистрирован в

83

государственном реестре органа кадастрового учета. Данные о кадастровых

инженерах ведутся в электронном виде, размещаются на сайте Росреестра и

отражают:

- фамилию, имя, отчество;

- дату рождения;

- номер телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты;

- данные из документа, удостоверяющего личность;

- дату выдачи и номер квалификационного аттестата;

- форму организации кадастровой деятельности.

5.3 Квалификационный аттестат кадастрового инженера

Согласно статье 29 Федерального закона № 221 «О Государственном

кадастре недвижимости», квалификационный аттестат кадастрового

инженера выдается лицам, имеющим среднее профессиональное или высшее

образование по одной из специальностей: геодезия, прикладная геодезия,

аэрофотогеодезия, фотограмметрия и дистанционное зондирование,

землеустройство, градостроительство, архитектура.

Квалификационный аттестат кадастровым инженерам выдается без

ограничения срока действия и вступает в силу со дня внесения сведений о

кадастровом инженере в государственный реестр. Диплом кадастрового

инженера действителен в пределах Российской Федерации.

Квалификационный аттестат выдается физическому лицу, если он является

гражданином Российской Федерации и не имеет непогашенную судимость.

Несовпадение государственных образовательных программ и стандартов по

перечисленным специальностям не является препятствием для сдачи

квалификационного экзамена.

Статус кадастрового инженера в настоящее время получают все

землеустроители и работники органов межевания, которые имели право

84

выполнять эти виды работ на момент принятия Федерального закона «О

Государственном кадастре недвижимости». Каждый кадастровый инженер

имеет печать, штампы, бланки, на которых указываются адрес его

местонахождения, идентификационный номер и фамилия.

Согласно Федеральному закону «О Государственном кадастре

недвижимости», квалификационные аттестаты выдаются органами

исполнительной власти и не имеют срока действия. Однако в письмах

Роснедвижимости указана процедура лишения кадастрового инженера

аттестата, если:

1. Установлен факт предоставления подложных документов для

получения аттестата.

2. Поступило решение суда о лишении права осуществлять

кадастровую деятельность.

3. Кадастровый инженер многократно нарушал требования в

отношении государственного кадастрового учета или оформления

документов.

4. Кадастровый инженер не представил в органы власти и органы

кадастрового учета информацию об изменении фамилии, имени отчества,

телефона, паспорта.

5. Кадастровый инженер подал заявление на увольнение.

Процедура лишения кадастрового инженера аттестата включает в себя,

кроме перечисленного, понятие «грубой» и «незначительной» ошибок [3].

Успешно сдавшие экзамены претенденты получают

квалификационный аттестат кадастрового инженера, форма которого

утверждена приказом Минэкономразвития № 83 от 03 марта 2010 года [24].

На оборотной стороне аттестата указываются:

- орган исполнительной власти, выдавший аттестат;

- город;

85

- идентификационный номер аттестата, который включает

код субъекта Федерации (две первые позиции), знак тире <−>, две

последние цифры года выдачи аттестата, знак тире <−>, порядковый номер

записи в книге учета аттестатов;

- фамилия, имя, отчество и дата рождения аттестованного;

- наименование аттестационной комиссии;

- номер протокола заседания аттестационной комиссии;

- дата выдачи аттестата;

- подпись председателя аттестационной комиссии.

Факт выдачи аттестата фиксируется в «Книге учета выданных

квалификационных аттестатов кадастровых инженеров». Например, на

территории Новосибирской области функционирует объединение

кадастровых инженеров Сибири (ОКИС). В соответствии с приказом

Департамента имущественных и земельных отношений по Новосибирской

области № 1043 от 10 июня 2010 года создана квалификационная комиссия

по аттестации кадастровых инженеров, которая расположена по адресу:

город Новосибирск, улица Красный Проспект, дом № 18. Адрес электронной

почты dgi@dgi.nso.ru), телефоны 223-26-22, 217-89-69.

86

6. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРОВОМ

УЧЕТЕ

6.1. Организация приѐма документов

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации № 34 от 20

февраля 2008 года утверждены формы заявлений на государственный

кадастровый учет, которые должны быть подписаны заявителем или его

представителем [20]. В процессе приема документов заявителем

предъявляется паспорт. С доверенности представителя заявителя снимается

копия. Согласно данному приказу, заявление на государственный

кадастровый учет по просьбе юридических и физических лиц могут

заполнять специалисты органа кадастрового учета. Это приводит к

увеличению срока обслуживания заявителей. В связи с этим, согласно

письму Роснедвижимости № ВК/1835 от 24 апреля 2008 года, должны быть

обновлены все стенды с образцами документов [11]. Обязательное

заполнение заявлений специалистами органа кадастрового учета

запрещается.

В процессе приема документов допускается проверка наличия в

заявлении данных об объекте учета, о количестве экземпляров, о заявителе

или его представителе, о прилагаемых документах (наименование и

количество листов в них), о способе получения запрашиваемого документа

(почтой или лично), о подписи заявителя или его представителя.

Отказ в приеме заявления, согласно пункту 26 приказа Министерства

экономического развития № 42, возможен, если заявление подало лицо, не

указанное в заявлении, или это лицо не предъявило документ,

удостоверяющий личность [16]. В это же время заявление регистрируется в

книге учета заявлений с пометкой об отказе.

87

Руководителям управлений Росреестра и директорам ФГУ ЗКП

направлены письма, в которых предписано осуществлять:

1. Прием заявлений по формам, утвержденным приказом Министерства

юстиции Российской Федерации № 34 от 20 февраля 2008 года о постановке

на государственный кадастровый учет, учете изменений и снятии с

государственного кадастрового учета [20].

2. Выдачу кадастровых паспортов по формам, утвержденным приказом

Министерства юстиции Российской Федерации № 32 «Об утверждении форм

кадастровых паспортов» [22].

3. Предоставление кадастровых выписок о земельных участках.

По настоянию заявителя, орган кадастрового учета обязан принять

заявление вместе с прилагаемыми документами, и указать срок

предоставления недостающих документов. В заверенной копии

зарегистрированного заявления, играющей роль расписки, указывается

предупреждение заявителю об отсутствии документов и возможной

приостановке государственного кадастрового учета.

6.2. Предоставление заявлений в орган кадастрового учета

С заявлением на государственный кадастровый учет должны быть

представлены следующие документы:

1. Межевой план.

2. Акт обследования.

3. Подтверждающие полномочия заявителя или его представителя,

наличие обременений (копии) и уплату госпошлины.

4. Удостоверяющие права заявителя на объект недвижимости и

устанавливающие разрешенный вид использования (копии).

88

Все копии документов должны быть заверены нотариально. Если

заявитель предъявляет подлинники документов, то их нотариального

заверения не требуется.

Заявление и прилагаемые к нему документы регистрируются в книге

учета заявлений. Право подать заявление предоставляется:

1. Любым лицам для постановки объекта на государственный

кадастровый учет.

2. Правообладателям для учета изменений объектов недвижимости.

3. Собственникам для учета частей объекта недвижимости.

4. Лицам, в пользу которых устанавливается обременение.

5. Уполномоченным лицам собственников помещений в

многоквартирном доме.

6. Уполномоченным лицам от имени садоводческого, огороднического

или дачного объединения.

Согласно письму № ВК/1835 «Об организации приема заявлений»,

категорически запрещается при приеме заявлений проверять представленные

документы на предмет приостановления или отказа в государственном

кадастровом учете [11]. Если необходимые документы отсутствуют, то

специалист по их приему обязан в устной форме предупредить заявителя о

возможном приостановлении государственного кадастрового учета.

Процедура проверки документов оформляется протоколом, в котором

отмечается их комплектность, полномочия заявителя, соответствие сведений

в документах заявленным действиям, проверка соответствия сведениям,

содержащимся в Государственном кадастре недвижимости, содержание

каждого документа и форма их представления. По каждой заявленной

кадастровой процедуре (внесение сведений, государственный кадастровый

учет, исправление ошибок и т.д.) принимается положительное или

отрицательное решение.

89

Содержание документа определяется наличием сведений, необходимых

для выполнения заявленной процедуры (государственный кадастровый учет,

снятие с учета, исправление ошибок и т.д.). Принятое решение оформляется

на специальном бланке и подписывается уполномоченным лицом. Решение

состоит из:

1. Вводной части, в которой указываются дата принятия решения, его

регистрационный номер, формулировка решения, наименование принятых от

заявителя документов.

2. Констатирующей части, в которой приводятся причины принятия

отрицательного решения, пункты закона, которые нарушены, формулировка

принятого решения, а также что необходимо сделать для устранения

процедуры приостановления или отказа в выполнении заявления.

Орган кадастрового учета направляет уведомление о принятом

решении по указанному в заявлении адресу.

Учетное дело формируется после регистрации заявления. В него

помещаются все предъявленные заявителем документы:

- заявление и прилагаемые к нему документы;

- документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке

информационного взаимодействия;

- протокол проверки документов;

- решение о возможности (невозможности) проведения

государственного кадастрового учета;

- документы по устранению причин приостановления государственного

кадастрового учета.

Протокол проверки составляется как на стадии формирования учетного

дела, так и в процессе поступления документов по устранению причин

приостановления государственного кадастрового учета. В протоколе

фиксируется проверка:

- полномочий заявителя;

90

- комплектности документов;

- формы и содержания предоставленных документов;

- соответствия предъявленных документов сведениям, содержащимся в

Государственном кадастре недвижимости.

Согласно письму Министерства экономического развития Российской

Федерации № 14-8100 от 13 октября 2009 года, в процессе проверки

документов, представленных для возобновления государственного

кадастрового учета, выявляется наличие сведений, необходимых для

устранения причин приостановления [34]. В данном случае повторного

заявления не требуется. Эти документы регистрируются в книге учета

заявлений как дополнительные. На них проставляется ранее присвоенный

регистрационный номер. Подтверждение о приеме дополнительных

документов дается в произвольной форме (расписка или отметка в копии

заявления или на оригинале решения о приостановлении).

В книге учета заявлений фиксируется факт приема документов, а не

снятия приостановления. Для этого, согласно письму Роснедвижимости №

ВК/1005 от 06 марта 2008 года, в книгу учета заявлений внесены следующие

изменения [9, 31]:

1. Графа 9.2 «Дополнительные документы».

2. Графа 9.3 «Отказ в снятии приостановления».

3. Графы 9.3 и 9.4 считать графами 9.4 и 9.5: «Отказ в учете» и «Учет»,

соответственно.

Если сведений в дополнительно предоставленных документах не

достаточно, то принимается решение о приостановлении или отказе с

указанием причин и статей Федерального закона «О Государственном

кадастре недвижимости», которые нарушены. Эти решения фиксируются в

контрольно-регистрационной форме.

91

6.3. Ведение книг учета заявлений

Порядок предоставления в орган кадастрового учета сведений в форме

электронных документов установлен приказом Минэкономразвития № 555 от

28 декабря 2009 года [33]. Согласно этому приказу, заявление и прилагаемые

к нему документы, удостоверяются электронной цифровой подписью (ЭЦП).

Информация о требованиях к ключу подписи расположена по адресу:

www.rosreestr.ru.

Факт получения органом кадастрового учета документов также

подтверждается электронной распиской, которая направляется заявителю в

день поступления заявления. Все заявления регистрируются в книге учета

заявлений. Согласно приказу Министерства экономического развития

Российской Федерации № 42, книга учета заявлений предназначена для

регистрации [16]:

- заявлений, включая исправление ошибок;

- документов, поступивших в целях устранения причин

приостановления государственного кадастрового учета;

- документов, представленных в качестве информационного

взаимодействия.

Книга учета заявлений заполняется органом кадастрового учета в

электронном и бумажном вариантах. Книга открывается на один

календарный год. Изменения в ней возможны только для существующих

записей. Книга учета заявлений при необходимости может включать

несколько томов, каждый из которых прошивается и скрепляется печатью.

На книге проставляется дата, фамилия, имя, отчество и подпись

уполномоченного лица. В книгу учета заявлений вносятся следующие

реквизиты:

1. «Номер листа книги».

92

2. «Дата и время» − отмечаются дата поступления заявления и время с

точностью до минуты.

3. «Номер по порядку» − указывается порядковый номер записи о

регистрируемых документах.

4. «Количество документов/листов» − проставляется общее количество

принятых документов и общее количество листов в них (документы/листы).

5. «Заявитель». В этом реквизите проставляется фамилия, имя,

отчество указанного лица, реквизиты удостоверения личности, полное

наименование юридического лица, реквизиты документа его представителя,

наименование органа власти или органа местного самоуправления,

представившего документы.

6. «Результат приема документов» (содержит фразу «Принято» или

«Отказано»).

7. «Уведомление о вручении» (заполняется, если заявителю

направляется заверенная копия зарегистрированного заявления по почте).

8. «Фамилия, имя, отчество должностного лица» (определяет личность

специалиста, отвечающего за прием заявлений).

Реквизит «Результат рассмотрения заявления» отражает одну из

нижеперечисленных характеристик:

- номер решения о приостановлении государственного кадастрового

учета (если наступила стадия приостановления);

- дополнительные документы, устраняющие процедуру

приостановления;

- отказ в снятии приостановления (указывается причина отказа в

возобновлении государственного кадастрового учета);

- отказ в учете (завершает процедуру работы по заявлению).

- учет (определяет возможность государственного кадастрового учета).

При закрытии книги учета заявлений на оборотной стороне последней

страницы указывается порядковый номер последней записи и дата закрытия

93

книги (тома) соответствующая последней записи. На титульном листе

книги учета заявлений указываются все кадастровые районы и их

кадастровые номера.

Ошибки, допущенные в книге учета заявлений, зачеркиваются линией

красного цвета, проставляется надпись «Исправлено», ставится дата и

подпись уполномоченного лица.

6.4. Характеристика дел рассмотренных заявлений и регистрационной

контрольной формы

В процессе государственного кадастрового учета возникает

необходимость ведения различных книг учета, предназначенных для

регистрации поступивших или выдаваемых документов. Эти книги

предусмотрены порядком ведения Государственного кадастра недвижимости

[16].

Книга учета выданных сведений предназначена для регистрации

выдаваемых заявителям сведений и документов. Книга имеет следующие

реквизиты: титульный лист, дата регистрации, номер документа, заявитель,

наименование выданного документа, дата получения, подпись получателя.

Записи в книге выполняются пастой синего цвета, числа записываются

арабскими цифрами. Неправильно внесенная запись зачеркивается линией

красного цвета. Проставляются надпись «Исправлено», подпись и дата.

Дела рассмотренных заявлений разработаны на основании приказа

Министерства экономического развития Российской Федерации № 42 «Об

утверждении порядка ведения Государственного кадастра недвижимости»

[16]. Оригинал заявления с оттиском штампа об отказе в приеме заявления

помещается в дело рассмотренных заявлений, если заявление представлено

лицом, не указанным в заявлении, или не предъявлен документ,

94

удостоверяющий личность. В данном случае протокол проверки

документов имеет особенности, а именно:

1. Не осуществляется проверка полномочий заявителя и комплектность

документов.

2. В протоколе отмечается достоверность представленных документов,

а также наличие сведений о заявленном земельном участке в кадастре.

Дело рассмотренных заявлений открывается на текущий год. Если в

книге более стопятидесяти страниц, то формируются тома, на титульных

листах которых проставляются номер тома и регистрационный номер

документов, которые включены в данный том. Каждый том после закрытия

прошивается, скрепляется печатью органа кадастрового учета. На нем

проставляются подпись уполномоченного лица и дата (рис. 5).

Рис. 5 – Титульный лист дела рассмотренных заявлений

Регистрационная контрольная форма разработана в соответствии с

приказом Министерства экономического развития Российской Федерации №

42 «Об утверждении порядка ведения Государственного кадастра

недвижимости» [16]. Данная форма предназначена для регистрации

решений, принимаемых уполномоченными лицами органа кадастрового

Титульный лист

Кадастровый номер КР _____________

Дело рассмотренных заявлений

№__________

Том № ______

Заявления с №_____ по №_____

Год ______

95

учета, касающихся различных кадастровых действий (государственный

кадастровый учет, представление сведений, снятие с учета, исправление

технических и кадастровых ошибок и т.д.). Регистрация принимаемого

решения осуществляется в день его принятия. В регистрационной

контрольной форме проставляются регистрационный номер и дата. Форма

ведется органом кадастрового учета в электронном виде при наличии

оборудования и в бумажном виде при его отсутствии. Форма открывается

на текущий год и может состоять из нескольких томов. Регистрационная

контрольная форма прошивается, скрепляется печатью органа кадастрового

учета, проставляются подпись уполномоченного лица и дата.

На титульном листе указывается кадастровый район. Если район не

один, то через запятую указываются все кадастровые районы. Технические

ошибки, то есть неверно внесенные записи в регистрационной контрольной

форме перечеркиваются линией красного цвета, проставляются надпись

«Исправлено», правильная запись, подпись уполномоченного лица и дата.

6.5. Понятие и назначение штампов

В целях стандартизации выполняемых действий и устранения рутинной

работы в сферу деятельности операторов органа кадастрового учета введены

различные виды штампов. Штамп представляет собой набор стандартных

реквизитов, обеспечивающих утверждение или фиксирование конкретных

операций.

Согласно письму Роснедвижимости № ВК/0879 от 04 марта 2008 года,

утверждены пять видов штампов [14]:

1. «Регистрационный номер заявителя» (проставляется на всех

предъявленных заявителем документах. В штампе указываются

регистрационный номер заявления по книге учета заявлений, дата

96

регистрации заявления, фамилия, имя, отчество должностного лица органа

кадастрового учета).

2. «Расписка получена» (указывается на оригинале заявления и

помещается в «Дело рассмотренных заявлений». В штампе указываются дата

получения копии заявления, фамилия, имя, отчество и подписи заявителя.

Копия заявления с указанием принятых документов возвращается

заявителю).

3. «Копия верна» (отмечается на копии заявления, которая

отправляется заявителю по почте. В штампе указываются дата, фамилия,

имя, отчество должностного лица органа кадастрового учета).

4. «Подлинник предъявлен» (проставляется на копиях документов,

подготовленных органом кадастрового учета. Оригиналы документов после

копирования возвращаются заявителю).

5. «Отказ в приеме документов» (проставляется на заявлении с

указанием причины отказа, даты и фамилии, имени, отчества должностного

лица органа кадастрового учета, например, заявление представило лицо, не

указанное в заявлении, или лицо не предъявило документ, удостоверяющий

личность).

97

7. ПОНЯТИЕ И НАЗНАЧЕНИЕ КАДАСТРОВОГО ДЕЛЕНИЯ

7.1. Общие сведения о кадастровом делении. Характеристика

территориальных единиц кадастрового деления

Кадастр в процессе его ведения обеспечивает идентификацию и

описание недвижимого имущества. Идентификация позволяет

однозначно выделить конкретный объект из множества других. Это

осуществляется в процессе кадастрового деления. Процедура описания

обеспечивает концентрацию основной описательной (атрибутивной)

информации об объекте.

Кадастровое деление представляет собой процесс структуризации

территории Российской Федерации на составные элементы и присвоения им

уникальных, не повторяющихся в границах России, кадастровых номеров.

Целью кадастрового деления является создание методической основы для

ведения кадастра.

06 сентября 2000 года Постановлением Правительства Российской

Федерации № 660 утверждены «Правила кадастрового деления территории

Российской Федерации» [42]. 15 июня 2001 года приказом по Росземкадастру

№ П/117 подготовлены «Требования к кадастровому делению» [44]. Оба

документа являются действующими. В соответствии с этими

документами, вся территория России делится на кадастровые округа (КО),

границы которых совпадают с границами субъектов Федерации (СФ).

В границы кадастрового округа могут включаться акватории

(поверхность) территориального моря, расположенные в пределах

двенадцати морских миль от берега (морская миля равна 1,8 км).

Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых

номеров осуществляют территориальные отделы Росреестра.

Территория Российской Федерации делится на кадастровые округа и два

города, подчиненные Российской Федерации (города Москва и Санкт-

98

Петербург). Если принять данную схему за основу, то территория

кадастрового округа также должна делиться на кадастровые районы и

города, подчиненные субъекту Федерации (города областного значения).

− город, подчиненный субъекту Федерации;

− кадастровый район.

Рис. 6 – Деление территории кадастрового округа

Кадастровым районом (КР) является часть территории кадастрового

округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый

учет земельных участков и ведение Государственного кадастра

недвижимости. Границы кадастрового района могут совпадать с

территорией административного района (например, Кочковский,

Коченевский и т.д.).

Города областного значения (ГОЗ) располагаются на одном уровне

кадастрового деления с кадастровыми районами. Акватория (поверхность)

внутренних вод и территориального моря могут образовывать

самостоятельные кадастровые районы (например, озеро Байкал). Территория

99

кадастрового района и города областного значения делятся на кадастровые

кварталы.

Кадастровый квартал (КК) является наименьшей единицей

кадастрового деления территории кадастрового района, на которую

открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель. В

качестве кадастрового квартала может быть принят отдельный квартал

застроенной территории, их совокупность, обособленная территория

(например: стадион, парк) или отдельная улица.

В процессе кадастрового деления в отдельные единицы кадастрового

деления могут быть выделены: садоводческие общества; застроенная

территория, не включенная в черту поселений; территории кооперативов;

лесные массивы, ограниченные просеками.

На каждую единицу кадастрового деления формируется реестр, в

который включается информация об единице кадастрового деления, о

кадастровом номере каждой выделенной территориальной единицы, о

сформированных картах и планах на каждую единицу кадастрового деления.

Границы всех территориальных единиц кадастрового деления

согласовываются и утверждаются органами Росреестра.

7.2. Требования к кадастровому делению

Кадастровое деление обеспечивает документальное закрепление на

местности и на плане границ кадастровых округов, кадастровых районов и

кадастровых кварталов. Деление кадастрового округа на кадастровые

районы и города, подчиненные субъекту Федерации (города областного

значения) осуществляется в две стадии.

На первой стадии приказом утверждается решение о создании на

территории кадастрового округа определенного количества кадастровых

районов и городов областного значения. После этого утверждаются их

100

наименования, номера в кадастровом округе, а также схема взаимного

расположения.

На второй стадии приказами утверждаются описания границ

кадастровых районов и городов областного значения в кадастровом округе.

Деление кадастрового округа на кадастровые районы завершается приказами,

в которых утверждается схема расположения кадастровых районов в

границах кадастрового округа, включающая их кадастровые номера,

описание границ кадастровых районов и городов областного значения.

Территория города областного значения и кадастрового района делится

на кадастровые кварталы также в две стадии.

На первой стадии приказом утверждается схема расположения

кадастровых кварталов (кадастровые кварталы, в отличие от кадастровых

районов, не имеют названия).

На второй стадии составляются и утверждаются описания прохождения

границ в пределах конкретного района (или города областного значения),

например, вдоль естественных и искусственных протяженных объектов, рек,

каналов, плотин, дорог, ЛЭП, трубопроводов и т.д.

Согласно «Требованиям к кадастровому делению», утвержденным

приказом Росземкадастра № П/117 от 15 июля 2001 года, кадастровый

квартал считается оптимальным, если в его границах земельные участки

однородны по размерам и конфигурации (площади земельных участков

отличаются менее чем в десять раз).

Если в кадастровом районе или в городе областного значения

количество кадастровых кварталов превышает 500 единиц, то, согласно

пункту № 10 требований к кадастровому делению, целесообразно их

объединить в более крупные условные территориальные единицы:

кадастровые блоки (КБ), кадастровые массивы (КМ), и кадастровые

кварталы (КК) [44].

101

Несколько кварталов административного деления города могут быть

объединены в один кадастровый квартал. Кадастровый номер кадастрового

квартала, согласно приказу Росземкадастра № П/117 от 15 июля 2001 года, не

должен превышать 6-7 знаков. Границы кадастровых кварталов

целесообразно формировать по границам входящих в них земельных

участков.

В процессе кадастрового деления каждый структурный элемент

получает уникальный, не повторяющийся в границах Российской Федерации,

кадастровый номер. Изменение границ административного деления

территории субъекта Федерации не должно влиять на утвержденные границы

кадастрового деления. Поскольку перенос границ кадастрового деления

обусловливает смену кадастровых номеров объектов недвижимости, схема

кадастрового деления должна изменяться только в исключительных случаях.

В настоящее время по кадастровому номеру объекта недвижимости в Internet

можно узнать его адрес, вид использования, кадастровую стоимость.

Номер кадастрового округа совпадает с номером субъекта Федерации.

В каждом кадастровом округе выделяются кадастровые районы (КР) и

приравненные к ним города областного значения (ГОЗ). Это позволяет

заполнить территорию кадастрового округа без разрывов и наложений (см.

рис. 6).

Для присвоения кадастровых номеров элементам кадастрового округа

сначала составляется алфавитный список входящих в него кадастровых

районов, и каждому присваивается двузначный номер. Затем составляется

отдельный алфавитный список городов областного значения, номера

которым присваиваются в продолжение списка кадастровых районов.

Применительно к вышеприведенной схеме (пять кадастровых районов и два

города областного значения) присвоение кадастровых номеров элементам

кадастрового округа может выглядеть следующим образом:

102

Алексеевский – 01 А – Алексеево – 06

Березовый – 02 Б – Борисово – 07

Весенний – 03

Южный – 04

Яровой – 05

Рис. 7 - Деление кадастрового округа на составные элементы

Условные единицы (КБ, КМ, КК), согласно приказу Росземкадастра №

П/117 от 15 июля 2001 года, могут быть выделены для того, чтобы

распределить общее количество кварталов на несколько частей населенного

пункта.

В качестве кадастровых блоков могут быть приняты части населенного

пункта, расположенные на левом и правом берегах реки.

Границы кадастровых массивов могут совпадать с границами

административных районов (например, Ленинский, Центральный и т.д.).

В каждом кадастровом массиве выделяются кадастровые кварталы,

включающие шесть или семь знаков.

В каждом кадастровом квартале выделяются земельные участки,

которые обозначаются четырехзначным числом. На основании

Кадастровые

районы

Города

областного

значения

Кадастровый

округ

103

вышеизложенного, полный кадастровый номер земельного участка в

символьном выражении можно представить следующим образом:

КО:КР: КК :ЗУ.

КБ КМ КК

Этот номер в цифровом виде может иметь вид:

54:35:01 02 25: 0125.

Согласно действующему законодательству, в кадастровом номере

земельного участка можно не указывать нули, стоящие в левой части номера:

: 0005 : 5.

Разделителем в кадастровом номере является двоеточие, по которому

определяется уровень описываемых объектов. Если недвижимому

имуществу органом кадастрового учета не присвоен кадастровый номер, то

на стадии государственной регистрации прав ему может быть присвоен,

согласно приказу Министерства юстиции Российской Федерации № 192 от

08 декабря 2004 года, условный номер [13]. Таким образом, если земельный

участок имеет кадастровый номер, присвоенный органом кадастрового учета,

то расположенным на этом земельном участке объектам в процессе

госрегистрации прав могут быть присвоены условные номера, которые

имеют следующую структуру:

А − Б − В − Г,

где А − двузначный номер субъекта Федерации;

Б − двузначный номер регистрационного округа, который совпадает с

номером субъекта федерации;

104

В − одиннадцатизначный номер книги учета входящих документов,

состоящий из двузначного номера подразделения территориального органа

регистрационной службы (центральный аппарат обозначается всегда 01),

трехзначного порядкового номера книги учета входящих документов и

четырехзначного номера года ведения книги. Все три составных элемента

разделяются правым слэш </>;

Г − трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих

документов.

Условные номера имеют также четыре уровня. Однако, в отличие от

кадастрового номера, присваиваемого органом кадастрового учета,

разделителем в нем является знак тире <−>:

СФ-РО-NКУВД-ЗУ,

ТОРС ПNК ГКВ

где СФ - номер субъекта федерации;

РО - регистрационный округ;

NКУВД - номер книги учета входящих документов, состоящий из

двузначного номера подразделения территориального органа

регистрационной службы (ТОРС), трехзначного порядкового номера книги

учета входящих документов (ПNК) и четырехзначного номера года ведения

книги (ГВК). В символьном виде третий уровень имеет вид ТОРС/ПNК/ГКВ.

Если условный номер присваивает Федеральная регистрационная

служба, то в позициях А, Б проставляются нули, например:

00 − 00 − 03/005/2011 – 125.

Условный номер не изменяется, если осуществляется государственная

регистрация перехода прав, обременения или сделок. В связи с

преобразованиями, происходящими в настоящее время в сфере ведения

кадастра, данная схема, возможно изменится.

105

7.3. Порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам при

изменении их границ

Операции с недвижимым имуществом предусматривают следующие

виды сделок: мена, дарение, купля-продажа, приватизация, наследование,

залог. Кроме этого, в процессе эксплуатации земельных участков

возникает необходимость проведения над ними различных действий, в

результате которых могут изменяться существующие границы, а также

кадастровые номера недвижимого имущества. К основным из этих действий

относятся: выделение (создание), разделение (деление), слияние

(объединение) и перераспределение земельных участков.

Согласно методике кадастрового деления, каждый земельный участок

получает единственный в пределах России кадастровый номер. Деформация

границ земельного участка обусловливает необходимость пересмотра его

кадастрового номера, поскольку участок прекращает свое существование как

единое целое. Старый кадастровый номер земельного участка изымается из

обращения и сдается в архив. На смену ему вводится следующий порядковый

номер в границах данного кадастрового квартала. Этот процесс может

продолжаться до значения 9999.

После утверждения схемы кадастрового деления все кадастровые

районы получают двузначные номера в соответствии с алфавитным списком

районов в границах кадастрового округа.

Каждый кадастровый район разбивается на базисные кварталы,

границами которых являются осевые линии улиц (дорог). В отличие от этого,

границами кадастровых кварталов являются линии застройки или входящие в

него земельные участки. Кадастровый квартал полностью расположен в

границах базисного квартала. Указанные единицы имеют одинаковые

кадастровые номера.

106

Рис. 8. Кадастровые и базисные кварталы

Земельным участкам в пределах кадастрового квартала присваиваются

четырехзначные кадастровые номера.

Выделение (создание) земельного участка.

Если в границах кадастрового квартала выделяется или создается

новый земельный участок, то ему присваивается в указанных пределах

очередной кадастровый номер. Если это первый участок, то он получает

номер 0001 (1) (рис. 9):

Рис. 8 – Выделение земельного участка

Кадастровый

квартал

Базисный квартал

Н1 Н2

Н4

Н3

0001 Земельный

участок

Кадастровый

квартал

107

В процессе выделения земельного участка определяются координаты

углов земельного участка и описываются его границы. Нумерация точек

осуществляется с северо-западной точки земельного участка.

Разделение земельного участка.

В процессе разделения (деления) земельного участка происходит

прекращение существования исходного земельного участка и возникновение

на его основе двух или более различных участков (рис. 10):

Рис. 9 – Разделение земельного участка

На все одновременно образованные земельные участки создается один

межевой план. При этом каждый из образовавшихся земельных участков

получает очередной кадастровый номер в границах данного кадастрового

квартала.

В процессе объединения (слияния) смежные земельные участки,

имеющие общие границы, сливаются в один объект. При этом он получает

очередной кадастровый номер в границах данного кадастрового квартала

(рис. 11):

Рис. 11 – Объединение земельных участков

0001 0002 0003

0005

0008

0011

0012

108

В границах ранее сформированного земельного участка происходит

перенос внутренней границы, то есть изменение (перераспределение) границ

земельного участка. В данном случае устанавливается новая линия

межевания, создаются два межевых плана, определяются координаты новых

точек и вычисляется площадь каждой вновь образованной части (рис. 12):

Рис. 12 – Перераспределение границ земельных участков

В процессе сделки с земельным участком, в результате которой

происходит смена только правообладателя, дополнительных работ по

формированию земельного участка не требуется.

Если осуществляется переход вещных прав к другому правообладателю

только на часть земельного участка, то передаваемая и оставшаяся части

формируются как отдельные земельные участки, которым присваиваются

новые кадастровые номера. При этом межевые работы выполняются в

полном объеме.

0025

0026

0028

0027

109

8. МНОГОКОНТУРНЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

8.1 Общие сведения об единых землепользованиях

Составные земельные участки ранее имели наименование «единое

землепользование», а входящие в него земельные участки назывались

«обособленными» или «условными». Приказ Министерства

экономического развития № 42 отменил порядок ведения государственного

реестра земель кадастрового района, а, следовательно, и процедуру

государственного кадастрового учета составных земельных участков. Таким

образом, согласно действующему российскому законодательству, вводится

понятие многоконтурного земельного участка, под которым понимается

земельный участок, граница которого представляет собой несколько

замкнутых контуров. Отдельные контуры не являются земельными

участками или частями многоконтурного земельного участка.

Единые землепользования (составные земельные участки) учитывались

в кадастре до принятия Федерального закона № 221 «О Государственном

кадастре недвижимости». Действующее российское законодательство не

предусматривает подобных земельных участков, однако линейные объекты

также необходимо учитывать.

В связи с открывшейся по этому поводу полемикой

Минэкономразвития в письме № 4-ИМ от 13 января 2009 года дало

поручение Роснедвижимости, в котором содержатся рекомендации по

решению указанной проблемы.

Границы многоконтурных земельных участков не должны пересекать

границы муниципальных образований и населенных пунктов. Отсюда

следует, что важным условием существования многоконтурного земельного

участка является его принадлежность к одному муниципальному

образованию.

110

В приказе Минэкономразвития № 412 от 24 ноября 2008 года «Об

утверждении формы межевого плана…» предусмотрен многоконтурный

земельный участок, которому присваивается кадастровый номер и который

учитывается в обычном порядке. Входящим в него контурам могут

присваиваться учетные номера.

Площадь многоконтурного земельного участка определяется как сумма

проекций всех его контуров на горизонтальную плоскость.

Новым законодательством запрещена выдача сведений в виде

кадастрового паспорта или кадастровой выписки об отдельном контуре,

входящем в многоконтурный земельный участок.

Сведения об отдельном контуре все же могут быть представлены в

виде разделов КВ.3 − КВ.6. Это касается ранее учтенных «единых

землепользований» и «многоконтурных земельных участков».

Вступивший в силу Федеральный закон «О Государственном кадастре

недвижимости» отменил единое землепользование. Такие земельные участки

необходимо ставить на государственный кадастровый учет как

многоконтурные. В целях учета многоконтурных земельных участков

принимаются во внимание только их внешние границы. Входящие в них

обособленные территории не являются земельными участками.

В статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации указываются

четыре способа образования земельного участка: раздел, объединение,

перераспределение и выдел. При этом недопустимо объединение земельных

участков, которые не имеют общих границ. Не смотря на то, что

многоконтурный земельный участок должен располагаться на территории

одного населенного пункта или муниципального образования, он может

принадлежать нескольким кадастровым кварталам.

В процессе государственного кадастрового учета контурам единого

землепользования могут присваиваться условные (учетные) номера.

111

8.2. Свойства многоконтурных о земельных участков

В письме заместителя министра экономического развития И.Е.

Манылова № 266/Д23 от 16 января 2009 года введено понятие

многоконтурного земельного участка, который включает в себя несколько

замкнутых контуров, не являющихся земельными участками. Таким образом,

они не могут быть объектом права, а только рассматриваются в единстве.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, под

многоконтурным земельным участком понимается земельный участок, в

границах которого расположено несколько замкнутых контуров, не

являющихся самостоятельными земельными участками.

Согласно дополнительно введенной статье 11.1 Земельного кодекса

Российской Федерации, под земельным участком понимается часть земной

поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными

законами. Земельные участки являются объектами недвижимости, права на

которые подлежат госрегистрации.

Многоконтурным земельным участком является часть земной

поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим

законодательством Российской Федерации и представляют собой несколько

замкнутых контуров.

Часть земной поверхности в пределах границы многоконтурного

земельного участка не является земельным участком, то есть объектом

недвижимости, а также частью многоконтурного земельного участка, если в

пределах этой части имеет место обременение.

Каждый контур многоконтурного земельного участка отделяется от

других контуров иными земельными участками, то есть не имеют общих

характерных точек.

В пункте 60 приказа Минэкономразвития № 42 описана ситуация

раздела ранее учтенных единых землепользований, которые фактически

112

прекратили свое существование после принятия Федерального закона «О

Государственном кадастре недвижимости».

Единое землепользование, включающее несколько земельных

участков, может быть разделено на отдельные земельные участки, которым

присваиваются отдельные кадастровые номера. Само единое

землепользование сохраняется в измененных границах и под прежним

кадастровым номером только в том случае, если в едином землепользовании

сохраняется не менее двух земельных участков.

Образование многоконтурных земельных участков осуществляется по

правилам, установленным главой 1.1 Земельного кодекса Российской

Федерации, из земельных участков, находящихся в муниципальной или

государственной собственности, а также в результате раздела, выдела,

перераспределения земельных участков.

Образуемые земельные участки, в том числе и многоконтурные,

должны соответствовать статье 11.9 Земельного кодекса Российской

Федерации. Согласно новому законодательству, если земельные участки не

имеют общих границ, то из них не может быть образован многоконтурный

земельный участок.

Согласно статье 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации,

многоконтурный земельный участок не может образоваться в результате

объединения в тех случаях, если объединяемые участки не имеют общих

границ.

В результате перераспределения может быть образован

многоконтурный земельный участок или их совокупность. Исходные

земельные участки при этом прекращают свое существование с даты

госрегистрации прав.

При выделе земельного участка из многоконтурного может быть

образовано несколько обычных или многоконтурных земельных участков.

113

Межевой план на многоконтурный земельный участок оформляется по

обычным правилам в соответствии с приказом Минэкономразвития № 412 от

24 ноября 2008 года. На многоконтурный земельный участок оформляется

один межевой план. При этом многоконтурный земельный участок может

располагаться в нескольких кадастровых кварталах. В межевом плане

отмечаются граница, номер контура в скобках, который входит в

многоконтурный земельный участок (ЗУ):

54 : 35 : 010105 : ЗУ (4),

где (4) − порядковый номер контура.

Текстовая часть межевого плана для многоконтурного земельного

участка оформляется в соответствии с пунктом 46, а графическая часть − в

соответствии с пунктом 79 приказа Минэкономразвития № 412.

Характерные точки многоконтурного земельного участка имеют

сквозную нумерацию (сначала внешние точки, затем внутренние).

Сведения о контурах вносятся в порядке возрастания их номеров и

разделяются строкой, содержащей их номер.

В графе 3 таблицы 4 проставляются: порядковый номер контура в

круглых скобках (5), площадь контура в квадратных метрах и предельно

допустимая погрешность определения площади:

(5) 625 кв.м ± 25 кв.м.

Каждый контур многоконтурного земельного участка должен быть

обеспечен доступом к землям общего пользования (например, посредством

зон с особыми условиями использования или сервитутов). При этом в графе 2

указываются в порядке возрастания кадастровые номера всех земельных

участков, посредством которых обеспечивается доступ. Если установлена

зона с особыми условиями использования, то в графе 3 указываются еѐ

характеристики.

114

Государственный кадастровый учет земельных участков

осуществляется в обычном или в условном кадастровом квартале,

кадастровом районе, или кадастровом округе.

Многоконтурный земельный участок, независимо от количества

входящих в него контуров, получает один кадастровый номер. Каждому

контуру присваивается учетный номер, который ставится после земельного

участка в скобках:

: 1 234 (8).

Важным требованием, как было отмечено выше, является то, что все

контуры многоконтурного земельного участка должны располагаться на

территории одного муниципального образования или населенного пункта.

При этом ни одна граница многоконтурного земельного участка не должна

пересекать границу ранее учтенного земельного участка. Однако

разрешается пересечение границами многоконтурного земельного участка

границ кадастрового деления

8.3. Государственный кадастровый учет многоконтурного земельного

участка

Все требования статьи 27 Федерального закона «О Государственном

кадастре недвижимости» должны быть выполнены, иначе принимается

решение об отказе в государственном кадастровом учете.

Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» не

рассматривает ранее принятые на учет единые землепользования,

находящиеся в настоящее время в собственности организаций

трубопроводного транспорта, энергетики, связи, а также другие линейные

объекты. Однако в этом законе не содержатся основания для отказа в ГКУ

ранее образованного единого землепользования. При этом практика

показывает несостоятельность таких отказов. Вместе с тем наименование

«единое землепользование» не присваивается в процессе ГКУ на

115

современном этапе. Если такие земельные участки учтены ранее (до

принятия Федерального закона «О Государственном кадастре

недвижимости»), то они могут быть зарегистрированы в Едином реестре

прав. Для этого орган кадастрового учета подготавливает сведения в форме

кадастрового паспорта или кадастровой выписки на многоконтурный

земельный участок или ранее учтенное единое землепользование.

Предоставление таких документов на входящие в их состав условные

участки недопустимо. Следовательно, многоконтурный земельный участок

является самостоятельным объектом права, однако входящие в него контуры

не являются таковыми и госрегистрации не подлежат. Это отмечено в

письме Министерства экономического развития о многоконтурных

земельных участках. Поскольку элементы, входящие в многоконтурный

земельный участок, не являются самостоятельными объектами права, то на

учет ставится только многоконтурный земельный участок. Если необходимо

объединить ранее поставленные на учет земельные участки, то их

необходимо лишить самостоятельности, то есть снять с учета.

Многоконтурный земельный участок может быть образован путем

объединения, перераспределения или выдела земель. Таким образом, можно

будет поставить на учет все контуры многоконтурного земельного участка

для включения в налогооблагаемую базу.

Согласно утратившему силу с 17 мая 2008 года Федеральному закону

«О Государственном земельном кадастре», учету подлежали все

многоконтурные земельные участки, которые назывались «едиными

землепользованиями». Входящие в них участки назывались

«обособленными» (условными) земельными участками. Государственный

кадастровый учет и присвоение кадастрового номера осуществлялись в

отношении каждого отдельного земельного участка. С момента вступления

в силу Федерального закона № 221 (01 марта 2008 года) процедура учета

составных земельных участков отменена. В настоящее время

116

государственный кадастровый учет линейных сооружений, к которым

относятся ЛЭП, трубопроводы, дороги и т.д., не предусмотрен. Однако

статьей 25 Федерального закона «О Государственном кадастре

недвижимости» определено, что учет указанных сооружений и земельных

участков может быть определен органом нормативно-правового

регулирования в сфере кадастровых отношений. Таким органом является

Минэкономразвития.

Важным требованием, которое необходимо соблюдать в процессе

раздела, объединения и перераспределения земельных участков является то,

что они должны быть смежными. Несоблюдение этого условия

обусловливает отказ в государственном кадастровом учете.

Приказом Минэкономразвития № 412 от 24 ноября 2008 года

утверждена форма межевого плана, в котором предусмотрены

многоконтурные земельные участки, учет которых осуществляется по общим

правилам. Однако, как было отмечено выше, кадастровый номер

присваивается только основному земельному участку, а входящие в него

контуры получают учетные номера.

Согласно статье 38 Федерального закона «О Государственном кадастре

недвижимости», площадью земельного участка является площадь

геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка

на горизонтальную плоскость. Площадью многоконтурного земельного

участка является сумма площадей проекций входящих в него контуров. При

этом вопросы о предельных размерах земельного участка решаются только в

отношении многоконтурного земельного участка, а не входящих в него

контуров. Все составные земельные участки должны принадлежать одной

категории земель. Заявление и межевой план на многоконтурный земельный

участок помещаются в кадастровое дело земельного участка с наименьшим

кадастровым номером.

117

9. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

9.1 Понятие районирования. Единицы районирования

Российская Федерация располагается на огромной территории,

состоящей из участков, в границах которых имеют место различные

природные и климатические факторы (рельеф, тепло, влага, почва,

температура и т.д.). При оценке земель необходимо учитывать все факторы,

которые выявляются в процессе районирования. Районирование

предусматривает выделение территорий, относительно однородных по

экологическим, ландшафтным и прочим условиям.

В основе районирования лежит анализ природных, экономических,

экологических, социальных и прочих условий. Районирование

осуществляется от общего к частному и обеспечивает выделение

специальных таксономических единиц: природно-сельскохозяйственный

пояс, природно-сельскохозяйственная зона, природно-сельскохозяйственная

провинция, природно-сельскохозяйственный округ, земельно-оценочный

(кадастровый) район.

Природно-сельскохозяйственный пояс характеризуется комплексом

природных условий, определяющих особенности использования земель.

118

Главным его признаком является теплообеспеченность. На территории

Российской Федерации выделяются холодный, умеренный и теплый пояса.

Природно-сельскохозяйственная зона является основной единицей

районирования. Она характеризуется почвенно-климатическими условиями,

связанными с факторами питания растений, то есть с балансом тепла и влаги.

В процессе выделения зоны в качестве показателей являются типы и подтипы

почв с соответствующей им растительностью. Контролирующими факторами

служат изолинии сумм температур и изолинии коэффициентов годового

увлажнения.

Природно-сельскохозяйственная провинция – это часть зоны,

характеризующаяся особенностями почвенного покрова. Провинции

различаются между собой по показателям гидротермического и пищевого

режима почв, климатическим показателям, а также набором выращиваемых

сельскохозяйственных культур, характером агротехники и применяемых

удобрений. Границами провинций могут являться естественные рубежи

(реки, леса и т.д.).

Природно-сельскохозяйственным округом является часть

провинции, которая характеризуется определенными геоморфологическими

особенностями территории, составом почвенного покрова, засоленностью и

т.д.

Земельно-оценочный (кадастровый) район представляет собой часть

округа с приблизительно одинаковыми природными условиями, влияющими

на специализацию сельскохозяйственного производства.

9 .2 Понятие классификации земель и угодий сельскохозяйственного

назначения

119

В целях рационального использования земель и угодий, а также для

проведения мероприятий по их восстановлению, осуществляется

классификация.

Под классификацией земель понимается выделение участков,

имеющих различные свойства и целевое назначение. Свойства земель, в

свою очередь, определяются составом почв.

Классификация позволяет выделить земельные участки с

характерными признаками, которые используются для отнесения земель к

конкретной группе. Кроме того, здесь учитываются также климат,

географическое положение, рельеф местности, солнечная активность и т.д. В

процессе классификации выделяются зоны, категории земель и виды угодий.

Зональные типы земель обычно совпадают с границами природно-

сельскохозяйственных зон. При этом учитываются условия получения землѐй

тепла и влаги. В границах каждой зоны выделяются категории земель.

Таких категорий семь:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

В границах каждой категории земель выделяются классы земель,

которые предполагают более детальное изучение каждой категории земель и

являются основной единицей классификации.

В каждом классе земель имеют место виды угодий, которые позволяют

выделить более обособленные участки, например:

Заболоченная

Пашня

120

Закочкаренная.

Виды угодий предполагают временный перевод земель из одного

состояния в другое для их восстановления. Кадастр изучает угодья в

границах каждого земельного участка.

Земельное угодье представляет собой участок земли, систематически

используемый для конкретных хозяйственных целей и отличающийся по

природно-историческим показателям. Современная классификация выделяет

несколько угодий, например: пашни, засоренные камнями пашни, залежи,

сенокосы, пастбища и прочие угодья.

К пашне относятся земли, систематически обрабатываемые и

используемые под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы

многолетних трав.

Засоренная камнями пашня представляет собой участок, на котором

плотность засорения составляет более двадцати неперемещаемых валунов на

один гектар.

К залежам относятся земли, которые ранее использовались под пашню

и более одного года не используются для посева сельскохозяйственных

культур. Залежи подразделяются на чистые, подверженные эрозии,

засоленные, заболоченные, закустаренные.

К сенокосам относятся земли, покрытые многолетней травянистой

растительностью, систематически используемые для сенокошения. Сенокосы

бывают заливные, суходольные, заболоченные.

К пастбищам относятся земли, покрытые многолетней травянистой

растительностью, систематически используемые для выпаса скота.

К землям с оросительной системой относятся все орошаемые земли,

а также земельные участки, имеющие исправную или требующую

реконструкции оросительную сеть.

121

Орошаемые земли представляют собой земли, пригодные для

сельскохозяйственного использования и полива, на которых имеется

постоянная или временная оросительная сеть.

Регулярно-орошаемые земли представляют собой участки, для полива

которых воду можно доставать в необходимом количестве и в оптимальные

сроки.

Под условно-орошаемыми землями понимаются земли, на которых

посевы сельскохозяйственных культур не обеспечены водой для полива по

установленным нормам в течение всего периода.

Земли лиманного орошения характеризуются дамбами или другими

гидротехническими сооружениями, предназначенными для задерживания

талых вод.

К осушенным землям относятся земли, имеющие осушительную сеть,

обеспечивающую нормальный водно-воздушный режим.

Лесные площади представляют собой участки, покрытые лесом,

включая редины, вырубки, гари, лесосеки, пустыри, лесные питомники.

Древесно-кустарниковые насаждения – это участки, не входящие в

лесной фонд. Они представляют собой полезащитные полосы и другие

кустарниковые насаждения.

Многолетние насаждения – это земли, занятые посаженными

человеком кустарниковыми или многолетними травянистыми растениями,

предназначенными для сбора плодово-ягодной или лекарственной

продукции.

Болота – это избыточно увлажненные грунтовыми и атмосферными

водами земельные участки с наличием на поверхности разложившихся

объектов в виде торфа.

Нарушенные земли – это земли, почвенный покров которых нарушен в

результате антропогенной деятельности, например: разработка полезных

ископаемых.

122

Прочие земли – это земли, занятые оврагами, ледниками, оползнями и

другими, не используемыми в сельском хозяйстве, землями.

9.3 Понятие бонитировки и плодородия почв

В естественных науках под почвой понимается верхний рыхлый слой

земли, используемый человеком для возделывания сельскохозяйственных

культур. Почва формируется, согласно учению Докучаева, вследствие

совместного воздействия воды, воздуха, температуры и различного рода

организмов на верхний слой земли. Почвообразующие процессы сложны по

структуре и продолжительности во времени. Для образования одного

сантиметра почвы требуется 100-150 лет.

Под бонитировкой почв понимается сравнительная оценка качества

почв по их естественному плодородию при условии сопоставимости

агротехнических методов ведения хозяйства.

Латинское «bonitas» означает «доброкачественность». Следовательно,

в процессе бонитировки определяется возможность использования верхнего

слоя земли для выращивания сельскохозяйственных культур. Верхний слой

земли должен содержать питательные вещества: азот, калий, фосфор,

которые называются «гумусом». Таким образом, гумус представляет собой

вещество органического происхождения, образующееся в результате

разложения растительных и животных останков.

Бонитировка почв характеризуется тремя основными показателями:

1. Количественный и качественный (местоположение и площадь

земельного участка, состав угодий). Данный показатель формируется на

основании геодезических, топографических и прочих съемок, а также по

материалам землеустроительных работ и кадастровой деятельности.

2. Природный показатель (физические, химические, биологические,

гидрологические свойства почвы). Этот показатель основывается на

123

результатах специальных обследований (почвенных, химических,

биологических, гидротехнических и тому подобных обследованиях).

3. Производственный показатель (уровень использования природных

свойств почвы и урожайность). Третий показатель обеспечивает выбор почв

для выращивания конкретных сельскохозяйственных культур. Однако

бонитировка почв по фактической урожайности неприемлема, поскольку при

этом оценивается не только земля, но и квалификация специалистов,

обрабатывающих землю. По результатам бонитировки почв составляется

картограмма: М 1:10000 – 1:25000, на которой в условных обозначениях

отображается почвенный план и результаты бонитировки.

По мере старения материалы бонитировки обновляются посредством

новых съемок или корректуры. Под корректурой понимается выявление на

местности и нанесение на планово-картографический материал изменений в

составе землепользований, видах угодий, баллах бонитета, возникающих за

истекший промежуток времени. Бонитировка почв является составной

частью комплексных обследований земель и предшествует оценке земель

сельскохозяйственного назначения. Основная цель бонитировки почв

заключается в определении относительного плодородия различных видов

почв. Критериями бонитировки почв являются их природные и

приобретенные в процессе окультуривания свойства, оказывающие влияние

на урожайность.

Одинаковые группы почв получают одинаковые показатели бонитета.

При этом составляется шкала бонитировки почв, которая представляет собой

систему цифровых данных, соответствующих определенным значениям для

различных групп почв. Как правило, составляется два типа шкал:

1. По свойствам почв (основная).

2. По урожайности сельскохозяйственных культур или продуктивности

кормовых угодий.

124

К числу основных признаков, на основании которых осуществляется

сравнение почв, относятся следующие:

▪ мощность гумусового горизонта;

▪ процентное содержание гумуса, ила и физической глины;

▪ валовые запасы азота, фосфора и калия;

▪ кислотность почв и т.д.

Бонитировка почв осуществляется в три этапа:

1. Подготовительно-камеральный.

2. Полевой.

3. Камерально-аналитический.

Первый этап определяет изучение источников информации о почвах и

урожайности. На основании этих данных составляется шкала свойств почв и

почвенная карта. Обязательными материалами для этого являются

картограммы борьбы с эрозией почв, почвенные отчеты, таблицы площадей

угодий, средняя температура воздуха и среднегодовое количество осадков.

На втором этапе по материалам полевых исследований вычисляются

бонитировочные баллы (13):

Б =

Бфакт

Бмакс

× 100%, (13)

где Бфакт и Бмакс – фактическое и максимальное значение какого-либо

признака в исследуемой почве, балл.

На третьем этапе осуществляется анализ состояния почв,

возможности их восстановления, смены режима использования, а также

определение запасов гумуса. Валовые запасы гумуса вычисляются по

известной формуле (14):

Г = М × 10000 × V × Р) / 100%, (14)

125

где Г – запасы гумуса, т/га;

М – мощность гумусового слоя, м;

V – объемный вес исследуемого слоя конкретного механического

состава, тонн/кубический метр;

Р – содержание гумуса, %;

10000 – коэффициент перехода от квадратных метров к гектарам (1 га =

10000 квадратных метров).

Эффективное использование земельных ресурсов базируется на

проведении специальных земельно-оценочных работ, включающих

бонитировку почв и оценку земель. В основе оценки земель лежит

понятие о земле как главном средстве производства в сельском хозяйстве.

Важнейшим качественным свойством земли, как главного средства

производства в сельском хозяйстве, является плодородие почв.

Под плодородием понимается способность почв удовлетворять

потребности растений в питательных веществах и влаге. В настоящее время

различают естественное, искусственное, экономическое, абсолютное и

относительное плодородие почв.

Естественное плодородие создается в результате длительного

почвообразовательного процесса, происходящего в пределах конкретных

климатических условий. Оно определяется физическими, химическими и

биологическими свойствами почвы.

Естественное плодородие различных участков земли неодинаково.

Кроме того, доступность питательных веществ для растений на отдельных

участках различно. Следовательно, запасы питательных веществ в почве еще

не определяют их полного использования растениями, а лишь характеризуют

потенциальное плодородие, в отличие от действительного.

Задачей земледелия является создание условий для перехода

находящихся в почве питательных веществ в доступную для растений форму,

126

а при недостатке питательных веществ – создать их вновь. С этой целью в

почву вносятся удобрения, подбираются сорта культур, способные лучше

усваивать имеющиеся в данной почве ингредиенты.

Вновь созданное плодородие почв называется искусственным. Оно

является результатом внесения различных удобрений в почву.

Естественное и искусственное плодородие в совокупности составляют

экономическое (эффективное) плодородие. Следовательно, вложенные

затраты в облагораживание почв влияют на стоимость земли. Плодородие

может быть абсолютным и относительным.

Абсолютное плодородие почвы характеризуется урожайностью с

единицы земельной площади. Чем выше абсолютное плодородие, тем выше

урожайность сельскохозяйственных культур. Абсолютное плодородие

определяется по известной формуле (15):

АП = УР / S, (15)

где АП – абсолютное плодородие, ц/га;

УР – урожай, полученный со всей территории земельного участка, ц;

S – площадь земельного участка, га.

Натуральные показатели не дают полной характеристики

экономической выгоды получаемого урожая, поскольку не отражают затрат

труда. Более приемлемо в данном случае относительное плодородие (16):

ОП = УР / З, (16)

где ОП – относительное плодородие почв, ц/млн. руб.;

УР – урожай, полученный со всей территории земельного участка, ц;

З – затраты на подготовку продукции, млн. руб.

127

Для определения уровня плодородия почвы возникает необходимость

выполнения специальных земельно-оценочных работ по бонитировке почв и

оценке земель. В связи с этим на основании исследования природных и

экономических факторов проводится районирование, которое представляет

собой систему деления территорий с учетом закономерных изменений

природных условий, а также особенностей использования земель. Основной

единицей районирования служит природно-сельскохозяйственная зона,

характеризующаяся определенным балансом тепла и влаги, а также

особенностями почвообразования. Это соответствует конкретным типам

почв, растительности, агротехническим и мелиоративным мероприятиям.

Земельно-оценочный район представляет собой часть территории, для

которой характерна относительная однородность агроклиматических,

геоморфологических, почвенных и природно-технологических условий,

влияющих на специализацию и уровень интенсивности сельского хозяйства.

В границах орошаемого земледелия дополнительно учитываются

гидрогеологические условия территории, динамика грунтовых вод и

водообеспеченность земель. Границы земельно-оценочных районов

совмещаются с границами сельскохозяйственных предприятий. Для более

точной обработки информации в земельно-оценочном районе должно быть

не менее тридцати хозяйств.

9.4 Понятие шкал урожайности сельскохозяйственных культур

Качественные характеристики природных и приобретенных свойств

земли определяются в результате агрохозяйственных, агрохимических,

агротехнических, геоботанических, почвенных и специальных

обследований.

128

Агрохозяйственные обследования формируют данные о

хозяйственном использовании земель: тип почв, их механический состав,

мощность гумусового слоя, степень пригодности к механической обработке.

Агрохимические обследования характеризуют обеспеченность

питательными веществами верхнего слоя земли.

Агротехнические обследования на основе анализа приемов и способов

возделывания сельскохозяйственных культур (обработка почв, внесение

удобрений, подготовка посевного материала, уборка урожая) способствуют

повышению урожайности.

Геоботанические обследования обеспечивают характеристику

естественных кормовых угодий по составу и качеству травостоя.

Почвенные обследования проводятся на землях всех категорий.

Основная цель почвенных обследований заключается в получении

информации о качественном состоянии земель. По результатам

почвенных обследований составляется почвенный очерк, сопровождаемый

почвенными картами, поясняющими картограммами и текстом. Согласно

действующей инструкции по почвенным обследованиям, они проводятся в

масштабах 1: 10000 – 1:50000. На крестьянские и фермерские хозяйства

составляются планы или карты (1:2000 – 1:25000) с учетом размеров

землепользований.

В процессе внутрихозяйственной оценки рассчитываются шкалы

урожайности сельскохозяйственных культур. Наиболее пригодной

считается почва, у которой числовые показатели оценочных признаков в

совокупности оказываются выше. Поскольку эти признаки определяются не

по единым показателям, то шкалы разрабатываются по каждому признаку

отдельно, а затем объединяются в единую бонитировочную шкалу.

129

9.5 Сущность государственной кадастровой оценки земель

сельскохозяйственного назначения

Целью государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ) является

определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для

установления земельного налога.

Объектом государственной кадастровой оценки земель являются

сельскохозяйственные угодья в границах административных районов и

землевладений.

Предметом государственной кадастровой оценки земель являются

значения кадастровой стоимости объектов землеустройства.

В процессе государственной кадастровой оценки земель субъекта

федерации составляются различные шкалы, которые представляют собой

результаты оценки угодий по какому-либо признаку. Шкалы оформляются в

виде отдельных таблиц, в которых приведены численные значения

оцениваемых параметров. В процессе государственной кадастровой оценки

земель эти значения переводятся в баллы или коэффициенты.

Шкала бонитировки почв может содержать следующую информацию:

- номер почв оцениваемой территории по каталогу;

- четырнадцатизначный код почвенной разновидности (по каталогу

почв);

- наименование почвенной разновидности;

- баллы почв по мощности гумусового слоя.

Выходными параметрами этой шкалы являются баллы бонитета,

рассчитываемые на основании материалов обследования.

В настоящее время разработаны шкалы оценки рельефа с учетом угла

наклона местности и шкала каменистости почв.

Шкала оценки рельефа обеспечивает определение коэффициента за

рельеф на основании вычисления угла наклона местности.

130

Шкала оценки каменистости почв позволяет установить диапазон

коэффициентов, обусловленный наличием в верхнем слое земли

неперемещаемых камней.

В процессе проведения земельно-оценочных работ возникает

необходимость вместе с природно-климатическими условиями учитывать и

экономические показатели использования земель сельскохозяйственного

назначения. При этом важную роль играет бонитировка почв, в процессе

которой устанавливается относительная пригодность почв для возделывания

сельскохозяйственных культур.

Целью бонитировки является установление факта, во сколько раз один

вид почв лучше или хуже другого. Каждый вид почв получает численные

значения, по которым формируются две оценочные шкалы:

1. По свойствам почв (основная).

2. По урожайности сельскохозяйственных культур.

Материалы бонитировки существенным образом влияют на оценку

земель.

Под оценкой земель сельскохозяйственного назначения понимается

оценка качества земли как природного ресурса и главного средства

производства в сельском хозяйстве. Она заключается в определении

экономического эффекта от использования различных по качеству земель.

Основное отличие оценки земель от бонитировки почв заключается в

том, что бонитировка изучает почву как природное тело, без учета условий

сельскохозяйственного производства.

Оценка земель рассматривает плодородие почв с учетом

местоположения земельного участка и затрат труда на подготовку

продукции, а также наличия пунктов реализации продукции и транспортных

коммуникаций. Различают общую и частную оценку.

Общая оценка предусматривает определение показателей плодородия

и условий использования земель при достигнутом уровне земледелия. Она

131

выполняется на основе учета затрат и результатов по всей совокупности

сельскохозяйственных культур. Эти результаты используются для

планирования.

Частная оценка предусматривает определение эффективности

возделывания конкретных культур на различных почвах.

Урожайность может служить предварительным показателем для

оценки земель. При этом сравниваются затраты на получение урожая.

9.6 Методика государственной кадастровой оценки

сельскохозяйственных угодий

На первом этапе государственной кадастровой оценки земель, согласно

постановлению правительства, устанавливаются базовые показатели оценки

в пределах Российской Федерации. Эти данные используются для

дифференциации в каждом субъекте федерации исходных данных по

земельно-оценочным районам. Для этих целей определяются:

▪ фактическая продуктивность одного гектара угодий и затраты на его

возделывание;

▪ коэффициенты дифференциации продуктивности и затрат по

земельно-оценочным районам;

▪ базовые оценочные показатели продуктивности и затраты по

земельно-оценочным районам.

В процессе государственной кадастровой оценки учитываются

интегральные показатели по:

▪ плодородию почв в баллах бонитета;

▪ технологическим свойствам почв;

▪ местоположению (расстояние до пунктов реализации

сельскохозяйственной продукции.

132

Балл бонитета определяется посредством взвешивания баллов бонитета

всех почвенных разновидностей или оценочных групп по известной формуле

(17):

Бji =

ji jij i

jij i

SБ

S, (17)

где Бji – балл бонитета j-ой почвенной разновидности i-го земельного

участка, балл;

Sji – площади j-ых почвенных разновидностей на i-ом участке, кв.м.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий

рассчитываются с учетом:

- энергоемкости почв, которая измеряется сопротивлением почв

техническим средствам обработки;

- рельефа местности;

- контурности почв;

- удаленности полей от сельскохозяйственного центра;

- высоты над уровнем моря.

На основании шкал, разработанных в технических указаниях по

кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, вычисляется обобщенный

показатель, называемый «индексом технологических свойств».

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем

эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации

сельскохозяйственной продукции, объемов и классов грузов и качества

дорог. Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по

коэффициентам:

133

▪ первая группа – по 1.5;

▪ вторая группа – по 2.0;

▪ третья группа – по 2.5.

По этим коэффициентам вычисляются эквивалентные расстояния от

объекта оценки до пункта реализации продукции.

Эквивалентное расстояние вычисляется по известной формуле (18):

ЭРi =

(1 2 2 3 3

1

1

mГ K Р Р Д Р Д

j jj

mГ K

j jj

, (18)

где ЭРi – средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта оценки,

км;

ГJ – объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме

товарной продукции субъекта Российской Федерации, %;

Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки j-го вида груза по 1-й, 2-й, 3-й группам

дорог, км;

Д2 и Д3 – коэффициенты перевода 2-й и 3-й групп в эквивалентные;

КJ – коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные

грузы первого класса.

9.7 Определение ущерба от деградации почв

Почва, в процессе ее эксплуатации и под воздействием природных и

антропогенных процессов теряет свои изначальные свойства. Этот процесс

называется деградацией. Методика определения ущерба от деградации почв

134

утверждена в июле 1999 года. Согласно этой методике имеют место

различные типы деградации почв.

Под технологической деградацией понимается ухудшение свойств

почв, их физического состояния и агрономических характеристик, которые

происходят в результате эксплуатационных нагрузок при всех видах

землепользования.

Нарушение земель представляет собой механическое нарушение

почвенного покрова в процессе разработки полезных ископаемых и прочих

работ. К нарушенным землям относятся земли со снятым гумусовым

горизонтом.

Физическая деградация почв характеризуется нарушением почв и их

физических свойств.

Агрономическая деградация почв представляет собой потерю

плодородия в результате сельскохозяйственной деятельности.

Эрозия отражает разрушение почвенного покрова под воздействием

сточных вод и ветра. В связи с этим выделяется водная эрозия. Если

смывается плодородный слой с больших площадей, то здесь имеет место

плоскостная эрозия. Если образуются промоины и овраги, то в данном

случае присутствует линейная эрозия. Ветровая эрозия приводит к

переносу верхнего плодородного слоя ветровыми потоками.

Засоление почв является результатом накопления растворимых солей в

верхнем слое почв.

Под заболачиванием понимается изменение водного режима,

выражающееся в длительном переувлажнении и подтоплении почв.

Размер ущерба от деградации почв (У) вычисляется по известной

формуле (19):

У = SД ([НС × КЭ × КП × КО] + [ДS × КВ], (19)

135

где SД – площадь деградированных почв, га;

НС – норматив стоимости почв, руб/га;

КЭ – коэффициент экономической ситуации (КЭ = 1.1 ÷ 2.0);

КП – коэффициент пересчета степени деградации почв (КП = 0 ÷ 1);

КО – коэффициент для особо охраняемых территорий (КО = 1 ÷ 3);

ДS – годовой доход с единицы площади, тыс. руб/га;

КВ – коэффициент пересчета с учетом периода восстановления

деградированных почв (КВ = 0.9 ÷ 10.0).

9.8. Общие сведения об оценке земельного участка

сельскохозяйственного назначения

Мировая практика оценки недвижимости выделила следующие

основные факторы:

1. Экономические (уровень занятости населения, доходы населения и

его платежеспособность, налоги, площадь для продажи).

2. Социальные (наличие дошкольных учреждений и

общеобразовательных школ, объектов торговли, питания, бытового

обслуживания, объектов культуры, здравоохранения и т.д.; возрастная

структура населения и уровень его образования).

3. Юридические, административные и политические факторы,

которые могут влиять на оценку со знаками «+» и «–».

4. Физические факторы, определяющие площадь, рельеф, форму

целевое назначение, плодородие, инженерно-геологические условия

(оползни, заболачиваемость, подтопление, уклон, сейсмичность),

историческую, ландшафтную, эстетическую ценность земельного участка.

Приказом Министерства экономического развития и торговли

Российской Федерации № 69 от 2 марта 2007 г. утверждено Положение о

порядке ведения реестра членов саморегулируемой организации оценщиков.

136

Для внесения сведений в реестр данное лицо предъявляет договор

обязательного страхования ответственности и копии документов,

подтверждающих внесение этим лицом вступительных взносов.

В реестре содержится следующая информация о каждом члене

саморегулируемой организации оценщиков:

▪ фамилия, имя, отчество;

▪ регистрационный номер;

▪ дата регистрации;

▪ контактная информация;

▪ трудовой стаж и стаж оценочной деятельности;

▪ данные об исключении членов из организации оценщиков;

▪ сведения о страховании гражданской ответственности;

▪ сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключал договор.

В случае исключения оценщика из этой организации сведения о нем

сохраняются.

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой

рыночную стоимость, то есть наиболее вероятную цену продажи свободного

от улучшений земельного участка. Кадастровая оценка проводится в

основном в целях налогообложения и изучает землю по текущим рыночным

ценам.

Градостроительная оценка ведется с позиций предстоящих затрат и

выгод, связанных с предположительным использованием элементов

территории под различные функции.

Для оценки необходима информационная система, фиксирующая все

изменения в окружающей среде.

Любой объект, находящийся в собственности у физического или

юридического лица, облагается налогом. Согласно Налоговому кодексу

Российской Федерации налогоплательщик самостоятельно исчисляет сумму

налога с учетом налоговой ставки и льгот. Эти вопросы могут решать также

137

и налоговые органы. В этом случае налогоплательщику направляется за 30

дней до срока уплаты уведомление, в котором приводится расчет налога и

срок уплаты (под роспись или заказным письмом).

Налоговый период представляет собой календарный год (или иной

период) времени, по окончании которого определяется налоговая база и

исчисляется сумма налога, подлежащего уплате. Первый налоговый период

отсчитывается со дня государственной регистрации недвижимости до конца

календарного года. Если объект регистрируется с 01 декабря по 31 декабря,

то первый налоговый период отсчитывается со дня регистрации объекта до

конца календарного года, следующего за годом создания объекта. Если

объект прекратил свое существование, то налоговый период отсчитывается

от начала календарного года до дня ликвидации объекта.

Начиная с 2006 года, земельный налог исчисляется по кадастровой

стоимости. Согласно статье 388 Налогового кодекса Российской федерации,

земельный налог оплачивают юридические и физические лица, у которых

участки находятся в собственности, в постоянном (бессрочном) пользовании

или владении. Если земельный участок находится на правах безвозмездного

срочного пользования или аренды, то земельный налог не взимается.

Несмотря на то, что право собственности возникает после

государственной регистрации и выдачи свидетельства, земельный налог

может быть назначен на основании старых государственных актов,

свидетельств и других документов.

Обладатель земельного участка подает в налоговую инспекцию по

месту нахождения участка декларацию, форма которой утверждена приказом

Министерства экономического развития Российской федерации от 03

ноября 2009 г. № 447 [23]. Авансовые платежи осуществляются

каждый квартал в одинаковых размерах. Налоговый кодекс установил, что

окончательная сумма налога должна быть уплачена не позднее 01 февраля

года, следующего за отчетным. Согласно главе 31 Налогового кодекса

138

Российской Федерации базой для определения земельного налога является

кадастровая стоимость земельного участка на 01 января отчетного года.

Согласно письму Минфина от 27 декабря 2005 г. № 03-06-02-02/108 сумма

земельного налога определяется по формуле (20):

ЗН = КСЗУ × НСТ, (20)

где КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка;

НСТ – налоговая ставка.

Кадастровая стоимость земельного участка может определяться

пропорционально доле площади, которую он занимает на территории с

известной кадастровой стоимостью.

Если известна рыночная стоимость земельного участка, то согласно

пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской федерации, кадастровая

стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости.

Максимальные ставки налога определены пунктом 1 статьи 394

Налогового кодекса Российской федерации. Они не должны превышать 0,3 %

для сельскохозяйственных земель и жилищно-коммунального хозяйства. Для

прочих земель ставка составляет 1,5%.

Если участок приобретен после 15-го числа какого-либо месяца, то

данный месяц в расчет не принимается. Налог назначается на оставшиеся

месяцы.

Налог может быть рассчитан, исходя из кадастровой стоимости

земельного участка или удельного показателя кадастровой стоимости

земельного участка. Допустим, необходимо определить налоговый платеж за

каждый квартал земельного участка, имеющего кадастровый номер

54:35:010305:0012. По этому номеру определяется кадастровая стоимость

земельного участка, равная 1500000 рублей. На земельном участке

139

расположены промышленные объекты (земли промышленности).

Максимальная ставка земельного налога для таких земель, согласно

Налоговому кодексу Российской Федерации, составляет 1,5%.

Следовательно, суммарный налог составит:

(1500000 . 1,5%)

100%

руб = 22500 руб.

Авансовые платежи за каждый квартал выплачиваются в равных долях:

22500 руб. : 4 = 5625 руб.

Авансовые платежи за каждый квартал должны быть внесены не

позднее 01 мая, 01 августа и 01 ноября соответственно. Окончательный

налог выплачивается не позднее 01 февраля года, следующего за отчетным.

Если известен удельный показатель кадастровой стоимости земли

(УПКСЗ), то налог определяется следующим образом. По кадастровому

номеру земельного участка устанавливается УПКСЗ. Допустим, он равен

5555,5 руб. за 1 кв. м для сельскохозяйственных земель. Площадь участка

составляет 600,0 кв. м. Отсюда кадастровая стоимость земельного участка

равна:

КС = УПКСЗ × S = 5555,5 × 600,0 = 3333300 руб.

Для сельскохозяйственных земель максимальная налоговая ставка

(НСТ) составляет 0,3%, тогда:

Земельный налог = Кадастровая стоимость × НСТ =

= 3333300 . 0,3%

100%

руб = 9999,9 руб.

Авансовые платежи вносятся в равных долях по кварталам:

1 квартал – 2500,0 руб.

140

2 квартал – 2500,0 руб.

3 квартал – 2500,0 руб.

Оставшаяся часть выплачивается не позднее 01 февраля следующего

года.

Земельный налог не отражает результаты хозяйственной деятельности,

а устанавливается в виде платежей за единицу площади на один год:

ЗН = S × СТЗН × К.

Ставка земельного налога (СТЗН) определяется с учетом категории

земель (их семь), вида угодий, группы почв, конкретного населенного

пункта.

Ставки земельного налога на сельскохозяйственные угодья

устанавливаются по видам угодий: пашня, пастбище, сенокос, залежи

многолетние насаждения.

Законом «О плате за землю» для каждого субъекта Федерации

установлены средние ставки земельного налога. Эти ориентиры уточняются с

учетом конкретных групп почв и местоположения.

Особый порядок установления ставок земельного налога предусмотрен

для сельскохозяйственных угодий, расположенных в пределах городской

черты, а также для земель, используемых не в сельскохозяйственных целях

(например, торговля). Такие ставки могут быть увеличены не более чем в два

раза.

141

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Земельная реформа, которая осуществляется в Российской Федерации,

затронула практически все сферы деятельности человека. Происходят

преобразования не только на местном, но и на федеральном уровне.

Коснулось это и службы кадастра, которая является неотъемлемой частью

существования любого прогрессивного государства.

В настоящее время создана федеральная служба государственной

регистрации, кадастра и картографии, которая реализовывает функции

«единого окна» в сфере оформления прав на недвижимое имущество. Такое

объединение диктуется временем, поскольку обеспечивает снижение

материальных и временных затрат заявителей на получение необходимых

документов. При этом некоторые документы, имеющие промежуточный

характер (например, кадастровый паспорт) в недалеком будущем не будет

выдаваться заявителям, а передаваться непосредственно в органы

госрегистрации прав.

142

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской

Федерации (по состоянию на 15 мая 2010 года). ФЗ № 136 [Текст]. –

Новосибирск: Сиб. Ун–т. Изд–во, 2010. – 95 с.

2. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в

отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер. закон №

141 от 22 июля 2008 года // КонсультантПлюс.

3. Российская Федерация. Законы. О Государственном кадастре

недвижимости: федер. закон № 221– ФЗ. – Новосибирск: Сиб. ун–т. изд. –

во, 2008. – 54 с.

4. Российская Федерация. Федеральный закон № 172. О переводе

земель или земельных участков из одной категории в другую. Принят

Государственной Думой 3 декабря 2004 года. Одобрен Советом Федерации 8

декабря 2004 года. С изменениями от 25 декабря 2009 года.

КонсультантПлюс.

5. Российская Федерация. Президент (2000–2008; В.В. Путин). О

федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии:

Указ Президента Рос. Федерации от 25.12.2008 № 1847 // КонсультантПлюс.

6. Даль В.И. Толковый словарь русского языка. Российская

академия наук. – изд. Второе – М., 1998. – 839 с.

7. Земля. Термины и определения. ГОСТ 26640-85. М., Стандарты,

1985

8. Клюшниченко, В.Н. Многогранная геодезия [Текст]:

монография. – В.Н. Клюшниченко, Н.В. Тимофеева. Новосибирск: СГГА,

2009. – 163 с.

9. Клюшниченко, В.Н. Подготовка материалов для регистрации

прав на недвижимое имущество. В.Н. Клюшниченко, Н.В. Тимофеева, Л.М.

Ушкуронец. Методические указания. - Новосибирск, СГГА, 2010.

143

10. Клюшниченко, В.Н. Формирование документов по

кадастровому делению территории кадастрового округа. В.Н. Клюшниченко,

Н.В. Тимофеева, Л.М. Ушкуронец. Методические указания. - Новосибирск,

СГГА, 2010.

11. Об организации приема документов. Письмо Роснедвижимости

№ ВК/1835 от 18 апреля 2008 года. // Справочник кадастрового инженера. Ч.

2: Кадастр недвижимости. – 2–е изд. М.: Даурия, 2008. – с. 332-334.

12. Об осуществлении кадастровой деятельности лицами,

считающимися кадастровыми инженерами. Министерство экономического

развития Российской Федерации. Письмо Минэкономразвития от 15 мая

2009 г. № Д23–1420 от 15 мая 2009 года// КонсультантПлюс.

13. Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при

проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым

в установленном законодательством Российской Федерации порядке не

присвоен кадастровый номер. Приказ Минюста Российской федерации от 8

декабря 2004 г. N 192. Зарегистрировано в Минюсте Российской федерации

17 декабря 2004 года. Регистрационный номер 6193.

14. Об утверждении образцов штампов. Письмо Роснедвижимости

№ ВК/0879 от 4 марта 2008 года // Справочник кадастрового инженера. Ч. 2:

Кадастр недвижимости. – 2–е изд. М.: Даурия, 2008. – с. 296-299.

15. Об утверждении Положения о составе, порядке работы

квалификационной комиссии для проведения аттестации на соответствие

квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам,

о порядке проведения квалификационного экзамена на соответствие

квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам,

о перечне документов, представляемых одновременно с заявлением о

получении квалификационного аттестата кадастрового инженера. Приказ

Минэкономразвития России № 23 от 22.01.2010 г.

144

[http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/landRelations/registration/do

c20100122_04].

16. Об утверждении Порядка ведения Государственного кадастра

недвижимости. Приказ Министерства экономического развития Российской

Федерации от 4 февраля 2010 г. № 42 г. Москва. Зарегистрирован в Минюсте

РФ 31 марта 2010 г. Регистрационный № 16771// Рос. газ. – 2010. – 09 апр.

17. Об утверждении типов межевых знаков и порядка их установки

(закладки): приказ Минэкономразвития России № 582 от 31.12.2009 г.

Зарегистрирован в Минюсте РФ 16 февраля 2010 г. Регистрационный №

16437// Рос. газ. – 2010. – 02 марта.

18. Об утверждении типового положения о территориальном органе

Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии:

приказ Министерства экономического развития Российской Федерации №

395 от 5 октября 2009 года. Опубликован 21 октября 2009 г. Вступил в силу

с 1 ноября 2009 г. Зарегистрирован в Минюсте РФ 20 октября 2009 г.

Регистрационный № 15066 // Рос. газ. – 2009. – 21 окт.

19. Об утверждении форм заявлений об исправлении технических

ошибок в сведениях ГКН: приказ Минэкономразвития № 125 от 13 апреля

2009 года. Зарегистрирован 09.07.09. Регистрационный № 14298// Бюл.

нормат. актов Федерал. органов исполн. власти. – 2009. – № 35.

20. Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом

учете недвижимого имущества: приказ Мин. юстиции РФ № 34 //

Справочник кадастрового инженера. Ч.2: Кадастр недвижимости. 2–е изд. М.:

Даурия, 2008. – с. 160–170.

21. Об утверждении форм кадастровой выписки о земельном

участке и кадастрового плана территории: приказ Минюста № 66 от 19 марта

2008 года // Справочник кадастрового инженера. Ч. 2: Кадастр

недвижимости. – 2–е изд. М.: Даурия, 2008. – с. 207–221.

145

22. Об утверждении форм кадастровых паспортов здания,

сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного

участка. Приказ Минюста РФ № 32 от 18.02.2008. Зарегистрировано в

Минюсте РФ 18.02.2008 № 11179 //Рос. газ. – 2008. – 22 февр.

23. Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого

имущества: приказ Министерства экономического развития Российской

федерации от 03 ноября 2009 г. № 447. Зарегистрировано в Минюсте РФ 18

декабря 2009 г. № 15760// Рос. газ. – 2010. – 15 янв.

24. Об установлении формы квалификационного аттестата

кадастрового инженера и порядка выдачи квалификационных аттестатов

кадастровых инженеров: приказ Минэкономразвития РФ № 83 от 03.03.2010.

Зарегистрировано в Минюсте РФ 08.04.2010 № 16845 // Бюл. нормат. актов

федер. органов исполн. власти. – 2010. – № 19.

25. Об утверждении формы межевого плана и требований к его

подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о

согласовании местоположения границ земельных участков: приказ

Министерства экономического развития Российской Федерации № 412 от 24

ноября 2008 г. Зарегистрирован в Минюсте РФ 15 декабря 2008 г.

Регистрационный № 12857 //Рос. газ. – 2008. – 19 дек.

26. О взимании государственной пошлины за выдачу

квалификационных аттестатов кадастровых инженеров. Письмо

Минэкономразвития № 8883-ИМ/Д23 от 01 июня 2010 года.

КонсультантПлюс.

27. О геодезии и картографии. Постановление Правительства

Российской Федерации № 431. М., 2008.

28. О кадастровой ошибке [Текст]: письмо Роснедвижимости №

ВК/2922 от 30 июля 2010 года// Справочник кадастрового инженера. Ч.2:

Кадастр недвижимости. – 2–е изд. – М.: Даурия, 2008. – С. 363–367.

146

29. О многоконтурных земельных участках: письмо

Минэкономразвития России от 16.01.2009 № 266–ИМ/Д23//

КонсультантПлюс.

30. О направлении методических рекомендаций. Письмо

Роснедвижимости № ВК/1005 от 06 марта 2008 года. // Справочник

кадастрового инженера. Ч. 2: Кадастр недвижимости. – 2–е изд. М.: Даурия,

2008. – с.300.

31. О направлении разъяснений: письмо Роснедвижимости ВК /1376

от 25 марта 2008 года// Справочник кадастрового инженера. Ч.2: Кадастр

недвижимости. – 2–е изд. М.: Даурия, 2008. – С. 317–325.

32. О порядке представления в орган кадастрового учета при

постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о

кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в

форме электронных документов с использованием сетей связи общего

пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета

указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности

электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета

объекта недвижимости: приказ Минэкономразвития РФ № 555 от 28.12.2009.

Зарегистрировано в Минюсте РФ 01.02.2010 № 16180 // КонсультантПлюс.

33. О приостановлении осуществления государственного

кадастрового учета объектов недвижимости. Письмо Минэкономразвития

РФ N 14-8100-ВК от 13 Октября 2009 г. СПС КонсультантПлюс.

34. О создании постоянно действующей комиссии Росреестра по

разработке и актуализации в связи с изменением законодательства

Российской Федерации и (или) иных требований к проведению кадастровых

работ вопросов с ответами для сдачи квалификационного экзамена. Приказ

Росреестра № П/295 от 18 июня 2010 года. КонсультантПлюс.

35. О точности определения координат характерных точек границ

земельных участков. Письмо Роснедвижимости № ВК/2044 от 07 мая 2008.

147

КонсультантПлюс Каталог документов информационного банка Версия

Проф

36. О Федеральной регистрационной службе. Постановление

Правительства Российской Федерации № 451. М., 2008.

37. О Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости.

Постановление Правительства Российской Федерации №456 от 12.06.2008г.

М., 2008.

38. О форме и содержании заявления и документов, необходимых

для государственного кадастрового учета. Письмо ВК/2370 от 30 мая 2008

года. КонсультантПлюс Каталог документов информационного банка

Версия Проф.

39. Положение о Министерстве экономического развития.

Постановление Правительства Российской Федерации № 437 от 05 июня

2008 года.

40. Положение о порядке ведения реестра членов саморегулируемой

организации оценщиков. Приказ Министерства экономического развития и

торговли РФ № 69 от 2 марта 2007 г. КонсультантПлюс.

41. Правила кадастрового деления территории Российской

Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации № 660

от 6 сентября 2000 года. Библиотечка «Российской газеты», вып. 14. – М.,

2001, с. 31-33.

42. Программа квалификационного экзамена на соответствие

требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам: приказ

Минэкономразвития от 15.03.2010 № 99. Зарегистрирован в Минюсте РФ 26

апреля 2010 г. Регистрационный номер № 17011 //Рос. газ. – 2010. – 05 мая.

43. Требования к кадастровому делению. Приказ федеральной

службы земельного кадастра России № П/117 от 15 июня 2001 года.

Библиотечка «Российской газеты», вып. 14. – М., 2001, с.122-124.

148

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и

пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору

субаренды.

Земельно-оценочный район (зона внутри субъекта Российской

Федерации) – это часть территории субъекта Российской Федерации,

примерно однородная по почвенно-климатическим и экономическим

условиям сельскохозяйственного производства.

Земельный участок как объект земельных отношений представляет

собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены

в установленном законодательством порядке.

Землевладельцы – это лица, владеющие и пользующиеся земельными

участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Землепользователи - это лица, владеющие и пользующиеся

земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования

или на праве безвозмездного срочного пользования.

Интегральный показатель местоположения объекта

государственной кадастровой оценки – это величина эквивалентного

расстояния в километрах до пунктов реализации сельскохозяйственной

продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами,

рассчитываемая с учетом объемов, классов грузов и качества дорог.

Интегральный показатель плодородия почвы (разновидности или

группы почв) – это относительная величина совокупного влияния признаков

и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных

угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в

диапазоне от 0 до 100).

Интегральный показатель технологических свойств объекта

государственной кадастровой оценки – это величина индекса

149

технологических свойств земельного участка, определяемая с учетом

влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других

технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке

сельскохозяйственной продукции.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения – это

совокупность административных и технических мероприятий, направленных

на определение стоимости земельных участков в границах административно-

территориальных образований.

Качество сельскохозяйственных угодий – это интегральные значения

характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим

свойствам.

Местоположение земельных участков – это характеристика

земельных участков по удаленности от пунктов реализации продукции и баз

снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий

грузоперевозок.

Обладатели сервитута – это лица, имеющие право ограниченного

пользования чужими земельными участками.

Рентный доход абсолютный - это минимальный доход,

устанавливаемый в едином размере на один гектар сельскохозяйственных

угодий, независимо от их качества и местоположения для всех субъектов

Российской Федерации.

Рентный доход дифференциальный – это дополнительный

(сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего

качества и местоположения.

Рентный доход расчетный – это сумма дифференциального и

абсолютного рентных доходов.

150

РЕКОМЕНДУЕМЫЕ ТЕМЫ РЕФЕРАТОВ

1. Полезные ископаемые России (вид, местоположение, объем

запасов, условия разработки и т.д.).

2. Полезные ископаемые зарубежных стран (вид, местоположение,

объемы запасов, условия разработки и т.д.).

3. Почвы России (типы, мощность плодородного слоя,

местоположение и т.д.).

4. Исторические сведения о возникновении и развитии кадастра.

5. Исторические сведения о земельных реформах России.

6. Законодательные и нормативные акты в сфере землеустройства и

кадастра.

7. Использование ГИС в сфере кадастра.

8. Характеристика современных ГИС-технологий.

9. Автоматизированные способы ведения кадастра.

10. Ведение кадастра объектов недвижимости.

11. Кадастровая деятельность. Технические и кадастровые ошибки.

Описание процедуры согласования границ земельного участка.

12. Основные разделы межевого плана и порядок их заполнения.

13. Кадастровые и учетные дела объектов недвижимости.

14. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

15. Понятие и классификация природных ресурсов.

16. Понятие и назначение баз данных.Модели данных.

17. Порядок ведения кадастра.

18. Порядок формирования межевого плана земельного участка.

19. Публичные кадастровые карты, их назначение и содержание.

20. Кадастровые инженеры и обзор вопросов для сдачи экзаменов.

21. Назначение саморегулируемых организаций.

151

22. Оценка недвижимого имущества.

23. Понятие объектов недвижимости и их свойства.

24. Характеристика способов защиты информации.

25. Государственный земельный контроль.

26. Проблемы ведения кадастра на современном этапе.

27. Технология «одного окна».

28. ГКУ объектов недвижимости (понятие, назначение, порядок

проведения).

29. Точность определения границ недвижимого имущества.

30. Порядок определения рыночной и кадастровой стоимости.

31. Способы определения площадей земельных участков и их

точность.

32. Сущность реформ Ивана Грозного и Столыпина.

33. Земельный кадастр в передовых зарубежных странах.

34. Обзор статей журнала «Кадастровый вестник».

35. Факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества.

36. Классификация современных ГИС.

37. Зонирование территории (виды зонирования, назначение).

38. Учет объектов капитального строительства.

39. Обзор статей по кадастру, кадастровой деятельности,

кадастровому учету и регистрации прав на недвижимое имущество.

40. Земельные ресурсы России и их характеристика.

41. Общие сведения о многоконтурных земельных участках

42. Описание процедуры приема заявлений и заявок

43. Описание технологии «одного окна».

44. Методики оценки недвижимого имущества.

45. Понятие, назначение и содержание земельного контроля.

152

(Последняя страница)

Учебное издание

Клюшниченко Виктор Николаевич

Тимофеева Нэлли Викторовна

Земельный кадастр

Курс лекций

Редактор

Компьютерная верстка

Изд. Лиц. N ЛР 020461 от 04.03.1997.

Подписано в печать____ Формат_____

Печать цифровая

Усл. Печ. Л. __. Уч.-изд. ___ Тираж __

Заказ _____ Цена договорная

Гигиеническое заключение

Редакционно-издательский отдел СГГА

630108, Новосибирск, 108, Плахотного, 10

Отпечатано в