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Unidad 7
Tasaciones
Sesin 26-27 Cubicacin y Anlisis de Costos
Definicin
Tasar es sealar el valor o justo precio de una cosa ya sea para el solo objeto de determinados efectos de un inventario o balance, ya para una enajenacin temporal (arrendamiento) o definitiva (venta) de dicha cosa, ya sea para la expropiacin de la misma o para servir de base en subasta, una contienda o reclamacin o slo para fines tributarios
Contenido:
Factores que determinan el valor de un inmueble
Tasaciones de bienes inmuebles
Tasaciones de terrenos
Algunos Conceptos
Bien Inmueble: es un bien econmico cuya caracterstica ms importante es su inamovilidad; representa el opuesto a un bien mueble, que es posible moverlo.
Accesibilidad: se define como el acceso o llegada al predio, adems la cercana o colindancia a las principales vas de acceso del sector o zona.
Valor: Cualidad de los bienes, algunas de stas no pueden ser traducidas en precios, otras las que representan la utilidad de las cosas pueden ser ms fcilmente expresadas en precios.
Precio: expresin en dinero de un inmueble.
Factores que determinan el precio de un inmueble
Caractersticas Perifricas o Exteriores
Caractersticas Propias o Intrnsecas
Caractersticas Perifricas o Exteriores
Ubicacin geogrfica
Proximidad a fuentes laborales
Disponibilidad de servicios
Proximidad y tipo de comercio
Densidad y cantidad de poblacin
Mercado de oferta y demanda
Vocacin de uso del sector
Calidad de la accesibilidad
Atributos del paisaje
Caractersticas Propias o Intrnsecas
Elementos de Urbanizacin
Cabida del terreno
Topografa
Clase de suelo
Calidad y antigedad de la construccin
Mtodos de tasacin
Tasacin por Mercado
Tasacin por Renta
Tasacin por Valor Potencial
Tasacin por Costo de Reposicin
Mtodos de tasacin
Tasacin por Mercado
La Tasacin por Mercado significa conocer los valores que los interesados estn dispuestos a pagar por un bien inmueble. Estos valores se obtienen a travs de los medios de informacin, Conservador de Bienes Races, Corredores de Propiedades, Servicio de Impuestos Internos, etc.
Tasacin por Renta
La Tasacin por Renta es la que nos permite llegar a establecer una aproximacin del valor de un inmueble a travs del valor de arrendamiento, puesto que existe una relacin entre el capital o inmueble y su rentabilidad.
Mtodos de tasacin
Tasacin por Valor Potencial
La metodologa para tasar un inmueble por Valor Potencial, significa plantear la tasacin como un proyecto de inversin, en donde el inmueble tiene participacin en un negocio cuyo valor presente es el reflejo de los flujos futuros.
Tasacin por Costo de Reposicin
Tasacin por Costo de Reposicin, se aplica principalmente a construcciones. En este mtodo se reemplaza el inmueble construido por uno nuevo, al que luego se le aplican los coeficientes por uso, deterioro, mantenimiento, etc.
Tasacin de Terrenos Rurales
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Externas
Vocacin de Uso del Sector
Clima
Altitud
Accesibilidad
Clase de Camino
Conectividad a Centros Poblados
Servicios Bsicos
Oferta y Demanda
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Externas
Vocacin de Uso del Sector
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Externas
Accesibilidad
Distancia entre la propiedad y la capital regional: Indica la distancia total del camino entre el predio y la capital regional. Si fuese necesario, se debe dividir este camino, en sus diferentes tipos indicando la longitud de cada uno de los tramos. Tipo de acceso y distancia entre la propiedad y la capital comunal: Se debe indicar longitud del camino que une el predio con la capital comunal. En forma similar al punto anterior, se debe describir casa uno de los diferentes tramos si los hubiese. Tipo de acceso y distancia entre la propiedad y el centro poblado de servicio ms cercano: Aqu se indica la distancia entre el predio y el centro poblado con servicios ms cercano. Medio de acceso martimo, lacustre o fluvial. Se debe indicar si el acceso es mediante una empresa de navegacin o por medios propios, indicando la distancia que separa el predio con el puerto ms cercano y su distancia a la capital comunal.
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Externas
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Externas
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Externas
Clase de Camino
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Externas
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Externas
Servicios Bsicos
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Externas
Oferta y Demanda
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Internas
Clase de Suelo
Pendiente
Drenaje
Inundabilidad
Relacin frente/fondo
Presencia de recurso hdrico
Riego
Productividad
Paisaje
Infraestructura interna
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Internas
Clase de Suelo
No tienen riego o pocas posibilidades de riego
Suelos con riego
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Internas
Pendiente
Drenaje
Inundabilidad
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Internas
Relacin Frente/Fondo
Presencia recurso hdrico y riego
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Internas
Presencia recurso hdrico y riego - Superficial
Presencia recurso hdrico y riego - Subterrnea
Factores a considerar en tasacin de Terrenos rurales Variables Internas
Productividad
Metodologa de la tasacin rural
Antecedentes generales
Completa descripcin de la propiedad.
Fuentes confiables de informacin.
Exhaustivo anlisis de mercado: referido a oferta, demanda, mercado objetivo, etc.
Adecuadas referencias en valores y descripcin
Asertividad en el valor de tasacin de la propiedad
Antecedentes Legales
Propietario del predio
Nombre del Predio y Ubicacin
Rol SII
Ttulo de Propiedad
Ubicacin
Metodologa de la tasacin rural
Antecedentes prediales
Superficie
Cercos
Tipos de suelos
Construcciones
Antecedentes de Mercado
Precios de mercado
Metodologa de la tasacin rural
Metodologa de la tasacin rural
Metodologa de la tasacin rural
Metodologa de la tasacin rural
Metodologa de la tasacin rural
Metodologa de la tasacin rural
Metodologa de la tasacin rural
Tasacin de Bienes Inmuebles
Factores Externos del inmueble
a) Urbanizacin
b) Equipamiento
c) Accesibilidad
d) Desarrollo sectorial
e) Oferta y demanda
f) Densidad de construccin
g) Categoras sociales
Factores Internos del inmueble
a) Topografa
b) Geometra
c) Inundabilidad
d) Drenaje o capacidad de percolacin
e) Aptitud de suelo de fundaciones
Metodologa de la tasacin inmueble urbano
1 IDENTIFICACIN DEL INMUEBLE
2 CLASIFICACIN DE FACTORES
3 CLCULO DEL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO
4 CLCULO DELVALOR COMERCIAL DE LA CONSTRUCCIN
Identificacin del inmueble
1 IDENTIFICACIN DEL INMUEBLE
Los antecedentes generales del bien raz nos permiten su identificacin, stos se detallan a continuacin:
Direccin del Inmueble
Comuna
Provincia
Regin
Inscripcin en el Conservador de Bienes Races respectivo.
Rol de Avalo del S.I.I. (desglosado)
Plano de subdivisin/loteo
Plano Fiscal
Superficie total de terreno
Superficie de la construccin
Expropiaciones visibles o reales
Fecha del informe
Valor U.F.
Ubicacin (ejemplo un croquis)
Clasificacin de factores externos e internos
Factores Externos
Factores Internos
Factores externos
Factores Externos
a) Urbanizacin
Factores Externos
b) Equipamiento
Educacin Comercio Abastecimiento alimenticio Movilizacin Salud Esparcimiento Culto Cultura
Factores externos
Factores externos
Factores Externos
c) Accesibilidad
Tiempo de viaje Origen Destino Costo de oportunidad Estratos bajos Costo de Viaje Estratos Altos Tiempo de Viaje
Factores externos
Factores Externos
D) Desarrollo Sectorial
Polticas pblicas o externalidades generadas en ciertas zonas, sea por la intervencin del gobierno o privados. Generan Plusvala
Factores externos
Factores Externos
e) Oferta y Demanda
Este factor est relacionado con la oferta, cantidad de inmuebles que ofrece el mercado y la demanda, interesados en adquirir un inmueble. Cuando existe una alta demanda revelada en un sector, el valor de mercado sube, siempre que la oferta no logre satisfacer dicha demanda.
Factores externos
Factores Externos
f) Densidad de Construccin
La densidad de construccin es un factor definido por un instrumento de planificacin municipal, tenemos densidad alta, media, o baja. Cabe sealar que en el nivel socioeconmico alto, la densidad de construccin baja significa un plus, por lo tanto se debe tener muy en cuenta el nivel socioeconmico del sector donde se encuentra la propiedad a tasar.
Factores externos
Factores Externos
g) Categoras Sociales
Este factor tiene relacin con el nivel socioeconmico de los habitantes del sector, que incide significativamente en el valor de un inmueble. Los grupos socioeconmicos se clasifican de la siguiente manera:
Factores Internos
Factores Internos
a) Topografa
Un terreno puede ser topogrficamente adecuado o inadecuado, con morfologa de suelo regular o irregular. Un terreno es topogrficamente adecuado, cuando sus pendientes no inciden negativamente en su aprovechamiento, planificacin y costos de construccin
Factores Internos
Factores Internos
b) Geometra
Factor que considera la forma del terreno en su relacin frente/fondo. Esta proporcin incide en la mejor utilizacin del terreno Un sitio regular en cuanto a forma es aquel que puede ser asociado a ortogonales, cuadrado, rectngulo. Sitio irregular es aquel cuya forma incide negativamente en el adecuado aprovechamiento del terreno, o dificulta una planificacin racional del edificio a construir en el sitio. Un sitio de adecuada proporcin frente/fondo es aquel cuya relacin frente/fondo permite un aprovechamiento razonable considerando la superficie, la forma y su potencialidad de uso, de acuerdo a la normativa local que la regula.
Factores Internos
Factores Internos
c) Inundabilidad
La inundabilidad se refiere a la posibilidad que el terreno sufra anegaciones por ser parte de alguna depresin topogrfica del sector
Factores Internos
Factores Internos
d) Drenaje o capacidad de percolacin
Es la capacidad del suelo de permitir el paso del agua hacia capas interiores. Un rpido drenaje disminuye la inundabilidad. Por el contrario un drenaje lento aumenta la posibilidad de inundacin.
Factores Internos
Factores Internos
e) Aptitud de suelos de fundacin
Este factor se refiere al comportamiento mecnico del suelo del inmueble, tiene una incidencia en el valor del terreno, pues las excavaciones en las construcciones tienen mayor o menor costo, dependiendo de la dureza del terreno.
Clculo del valor comercial del terreno
- Por importancia de las vas o calles de acceso
- Por ubicacin respecto de la esquina
El terreno es ms es mejor tasado si se encuentra ms cercano a una esquina
Clculo del valor comercial de la construccin
- Costo de Reposicin
- Valor Estructura
- Correccin por instalaciones y terminaciones
- Correccin por antigedad
Metodologa Tasacin