Upload
phamdan
View
222
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
halaman 1 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
P U T U S A N
NOMOR 146/PDT/2018/PT.BDG.
“DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”
Pengadilan Tinggi Jawa Barat di Bandung, yang memeriksa dan
mengadili perkara-perkara perdata dalam tingkat banding, telah menjatuhkan
putusan sebagai berikut dibawah ini dalam perkara antara :
Ibu JUJU ANDRIYANI, beralamat tinggal di Jl. Cakrawijaya XII No.15,
Rt.018/Rw.002, Kel. Cipinang Muara, Kec Jatinegara,
Jakarta Timur dalam hal ini memberi Kuasa kepada :
HENDRI JAYADI, S.H.,M.H. LONNA YOHENES
LENGKONG, S.H.M.H., ROBBY P. PANGABEAN,
S.H.,M.HUM., RANGGA B. RIKUSER, S.H., MUHAMMAD
HASBI, S.H. , FRANCOIS GENY RITONGA, S.H., BUDI
WAHYUDI, S.H., HOTMAN KANTER BUTARBUTAR,
S.H., JONATAN RAFAEL SARAGIH, S.H., MAYWAN
RINALDO SAPUTRA, S.H., BETH SEPTIAN BATEE, S.H.,
ANI NURHAYATI, S.H., MERRY NADIA FRANSISKA,
S.H., FIRDHA AMELIA, S.H., Para Advokat dan Konsultan
Hukum pada Lembaga Penyuluhan dan Bantuan Hukum
(elPBH) berkedudukan dan berkantor di Graha Chantia,
2nd Floor, Jalan Bangka Raya No.6 Jakarta Selatan,
berdasarkan surat Kuasa Khusus tanggal 23 Januari 2017,
selanjutnya disebut sebagai Pembanding semula PENGGUGAT;
L a w a n
1. PT. INDOMARCO PRISMATAMA, berkedudukan dan beralamat di
Jalan Ancol I No.9-10, Ancol Barat, Jakarta 14430 dalam hal ini
diwakili oleh THOMAS E. TAMPUBOLON, S.H.,M.H., THOMSON
TAMPUBOLON, S.H. , SAHAT P. SIHOMBING, S.H. OLOANDO K.
TAMPUBOLON, S.H. dan ROKY R. TAMPUBOLON, S.H.,M.H.,
M.H. RUDI M. SIRAIT, S.H., Para Advokat pada Kantor THOMAS
TAMPUBOLON & PARTNERS beralamat di Gedung Selmis Kav 4
& 5 Jl. Asem Baris Raya No.52 Jakarta Selatan, Kode Pos 12830
halaman 2 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
dan selanjutnya disebut sebagai Terbanding I semula TERGUGAT
I ;
2. Ibu UMANG RETNO AYU MELASARI, S.H., pekerjaannya
NOTARIS/PPAT yang diketahui beralamat kantor terakhir
di Jalan Raya jakarta Bogor, Km 41 No.855, Cibinong
Kabupaten Bogor dan selanjutnya disebut sebagai
Terbanding II semula TERGUGAT II ;
Pengadilan Tinggi tersebut ;
Telah membaca :
1. Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Bandung tanggal 29 Maret
2018 Nomor 146/PEN/PDT/2018/PT.BDG tentang penunjukan Majelis
Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara tersebut di atas ;
2. Berkas perkara dan salinan resmi putusan Pengadilan Negeri Cibinong
Nomor 25/Pdt.G/2017/PN Cbi tanggal 19 September 2017 berikut surat -
surat lainnya yang terkait dengan perkara tersebut ;
TENTANG DUDUK PERKARA
Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat Gugatan tertanggal 27
Januari 2017 yang didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Cibinong
pada tanggal 30 Januari 2017 dibawah Register perkara Nomor
25/Pdt.G/2017/PN Cbi dan perubahan gugatan tertanggal 21 Maret 2017,
berbunyi sebagai berikut :
1. Bahwa PENGGUGAT adalah Pemilik Bangunan Rumah Toko (Ruko)
Ukuran 187 m2, yang berdiri diatas Tanah Hak Milik seluas 2.230 m2
sebagaimana tercatat dalam Sertipikat Hak Milik No. 97, Cileungsi, Bogor
atas nama Juju Andryani, dikenal dan terletak di Jalan Camat Enjan No.
18 A, Rt.002 RW.016 Kelurahan Cileungsi, Kecamatan Cileungsi
Kabupaten Bogor,Kp Bpm ;
2. Bahwa hubungan hukum PENGGUGAT dengan TERGUGAT I adalah
Keduanya merupakan Para Pihak dalam Perjanjian Sewa Menyewa No.
31 tanggal 29 September 2016 yang dibuat oleh Ibu Umang Retno Ayu
Melasari, S.H, Notaris dan PPAT Bogor (Selanjutnya disebut “AKTA
SEWA MENYEWA NO. 31”) dengan objek yang dikenal dan terletak di
Jalan Camat Enjan No. 18 A, Rt.002 Rw 016 Cileungsi, Kabupaten
halaman 3 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
Bogor, dengan Sertipikat Hak Milik No. 97 Cileungsi, Bogor atas nama
Juju Andryani ;
3. Bahwa TERGUGAT I menyampaikan niatnya kepada PENGGUGAT
melalui tenaga Tim lapangannya untuk mengontrak ruko milik
PENGGUGAT selama 10 tahun dengan harga sewa per tahunnya Rp.
80.000.000,- (delapan puluh juta Rupiah), dengan hak opsi 6 tahun,
Adapun PPH Final pasal 4 ayat(2), IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
Perubahan, Asuransi Bangunan, Perizinan Usaha menjadi tanggung
jawab Tergugat I;
4. Bahwa Ruko tersebut akan digunakan untuk usaha RITEL MODERN
MINIMARKET bernama “INDOMARET”, Total Luas bangunan Ruko yang
disewa oleh TERGUGAT I setelah mengalami perubahan, yaitu setelah
ditimbun, dibeton bagian atas, dan dirobohkan serta ditambah menjadi
kurang lebih 211,41 M², sedangkan luas tanah yang disewa adalah
kurang lebih 428 M²;
5. Bahwa sewa menyewa tersebut adalah antara PENGGUGAT dan
TERGUGAT I (Kantor Pusat) berdasarkan Surat Kuasa nomor 389
C/CEO/SK/2016 tanggal 29 September 2016, yang ditandatangani oleh
Bapak Sinarman Jonatan, Direktur Utama PT Indomarco Prismatama
beralamat di Jalan Ancol I No.9-10, Ancol Barat, Jakarta Utara 14430-
Indonesia, yang menunjuk saudara Muhamad Agus Noviyanto yang
mewakili TERGUGAT I namun untuk kepentingan Usaha RITEL
MODERN INDOMARET dari Cabang PT INDOMARCO PRISMATAMA
Cabang Cibinong Bogor II yang beralamat di Jalan Raya Bogor KM 46.7,
Kelurahan Nangewer, Kecamatan Cibinong, Kabupaten Bogor ;
6. Bahwa pada tanggal 29 September 2016, PENGGUGAT diundang oleh
PARA TERGUGAT yaitu bertempat di Kantor cabang TERGUGAT I, di
Jalan Raya Bogor KM 46.7, Kelurahan NANGGEWER, Kecamatan
Cibinong, Kabupaten Bogor, untuk menerima pembayaran uang sewa
selama 4 tahun dan sekaligus untuk penandatanganan akta sewa
menyewanya ;
7. Bahwa PENGGUGAT, menerima Bilyet Giro dan menandatangani
kwitansi jumlah uang sewa sebesar Rp. 320.000.000,- (tiga ratus dua
puluh juta rupiah ) + PPH Final sewa yang tidak di sebutkan jumlahnya
halaman 4 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
namun total Rp. 355.555.556 (tiga ratus lima puluh lima juta lima ratus
lima puluh lima ribu lima ratus lima puluh enam rupiah), berdasarkan
perhitungan TERGUGAT I, PPH Finalnya berjumlah Rp. 35.555.556,-
(tiga puluh lima juta lima ratus lima puluh lima ribu lima ratus lima puluh
enam rupiah), namun kenyataanya yang tercantum pada AKTA SEWA
MENYEWA NO. 31, jumlah PPH Finalnya tertulis sejumlah Rp.
35.555.555 (tiga puluh lima juta lima ratus lima puluh lima ribu lima ratus
lima puluh lima rupiah). Maka dari itu, muncul kerancuan dan pertanyaan,
Mana yang benar jumlahnya Rp. 35.555.556,- atau Rp. 35.555.555. ;
8. Bahwa PENGGUGAT juga merasa aneh dan janggal, karena sebelumnya
diminta oleh TERGUGAT I untuk menyerahkan Identitas (fotokopi KTP
atas nama PENGGUGAT) dan di Foto Buku Rekening Mandiri
Tabungan milik PENGGUGAT kepada TERGUGAT I, (namun dalam
bukti tanda terima tertulis Copy rekening tabungan mandiri), karena
awalnya PENGGUGAT meminta uang sewa di transfer ke Rekening
PENGGUGAT, namun kenyataanya di berikan Bilyet Giro. Mana yang
benar Buku Tabungannya di Foto atau di Copy? ;
9. Bahwa PENGGUGAT hadir, di kantor TERGUGAT I di Kantor cabang
TERGUGAT I, di Jalan Raya Bogor KM 46.7, Kelurahan NANGGEWER,
Kecamatan Cibinong, Kabupaten Bogor, namun tanpa di hadiri oleh
saudara Muhamad Agus Noviyanto selaku Penerima kuasa dari
TERGUGAT I dan PENGGUGAT tidak menerima kelengkapan yang
wajib diserahkan kepada PENGGUGAT seperti : Surat Kuasa dari Kantor
Pusat TERGUGAT I, Surat Pernyataan Penerima Kuasa sebagai
Karyawan TERGUGAT I, Identitas pihak yang menanda tangani surat
kuasa, persetujuan komisaris, Identitas yang mewakili Tergugat I.
maupun anggaran dasar dari Tergugat I , Bilyet Giro tersebut diserahkan
oleh Tergugat II kepada Penggugat dan Tergugat II telah hadir di tempat
terlebih dahulu ;
pihak yang menandatangani surat kuasa, persetujuan komisaris, Identitas
yang mewakili Tergugat I, maupun Anggaran Dasar (selanjutnya disebut
Surat Kelengkapan Sewa Menyewa) dari Tergugat I, Bilyet Giro tersebut
diserahkan oleh Tergugat II kepada Penggugat, dan Tergugat II telah
hadir ditempat terlebih dahulu ;
10. Bahwa adalah tidak lazim di dalam melakukan perjanjian, pihak
halaman 5 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
TERGUGAT I tidak menyerahkan semua kewajiban yang harusnya
dilaksanakan oleh TERGUGAT I apalagi TERGUGAT I adalah
perusahaan perseroan yang sangat terkenal, terkemuka, bonafide di
Indonesia, namun tidak mematuhi tata cara melakukan perjanjian. Artinya
syarat-syarat formal tidak terpenuhi, karena tidak ada pihak ;
11. Bahwa sehari sebelumnya, PENGGUGAT telah memohon kepada pihak
TERGUGAT I untuk diberikan Draft AKTA SEWA MENYEWA NO. 31,
yang akan ditandatangani tersebut untuk di pelajari terlebih dahulu oleh
PENGGUGAT, namun tanpa alasan yang jelas tidak diizinkan oleh
TERGUGAT I ;
12. Bahwa PENGGUGAT dengan itikad baik dan berfikiran positif tetap
melaksanakan kewajiban PENGGUGAT atas apa yang telah di
perintahkan oleh TERGUGAT II karena PENGGUGAT sangat menaruh
kepercayaan penuh kepada TERGUGAT II selaku Pejabat Notaris yang
telah disumpah, akan melaksanakan amanah jabatannya, terlebih lagi
TERGUGAT I adalah perusahaan yang bonafide, profesional, dan
terkemuka di mata masyarakat, walaupun PENGGUGAT tidak dizinkan
untuk mempelajari Draft AKTA SEWA MENYEWA NO. 31 tersebut ;
13. Bahwa dengan tetap berfikir positif PENGGUGAT pada akhirnya
menunggu salinan AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, akan tetapi Salinan
AKTA SEWA MENYEWA NO. 31 tersebut telah hampir 2 (dua) minggu
tidak kunjung selesai dan PENGGUGAT akhirnya menyampaikan niatnya
melalui TERGUGAT II untuk berkirim surat resmi ke kantor pusat
TERGUGAT I (PT INDOMARCO PRISMATAMA), namun PENGGUGAT
seketika terkejut, lemas, dan hampir pingsan, karena menurut
TERGUGAT II “Surat Kuasa belum turun” dari kantor pusat ;
14. Bahwa berdasarkan keterangan yang disampaikan oleh TERGUGAT II
perihal Surat Kuasa yang belum turun, PENGGUGAT tidak mempercayai
jika AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, tersebut ditandatangani pada
tanggal 29 September 2016 oleh saudara Muhamad Agus Noviyanto
selaku KUASA TERGUGAT I hal ini sangat tidak masuk akal, mengingat
surat kuasanya saja baru turun dari kantor pusat pada tanggal 27
Oktober 2016. Namun, TERGUGAT II tetap melaksanakan akad
perjanjian sewa menyewa tersebut. Selain itu PENGGUGAT juga belum
halaman 6 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
pernah melihat wujud maupun identitas saudara Muhamad Agus
Noviyanto selaku kuasa dari TERGUGAT I ;
15. Bahwa selanjutnya pada tanggal 21 Oktober 2016, PENGGUGAT
terpaksa berkirim surat ke kantor TERGUGAT I dan kantor TERGUGAT
II, guna menanyakan surat kuasa yang belum turun, seminggu kemudian
pada tanggal 27 Oktober 2016. Selanjutnya, PENGGUGAT diperlihatkan
oleh tim lapangan yang dikirim dari kantor TERGUGAT I, yang dengan
sukarela memberikannya kepada PENGGUGAT, namun bukan dari
TERGUGAT II, yaitu Surat Kuasa No : 389 C/CEO/SK/2016 tertanggal
29 september 2016 yang ditandatangani oleh TERGUGAT I” ;
16. Bahwa Surat Kuasa No : 389 C/CEO/SK/2016, dalam hal ini diwakili oleh
Bapak SINARMAN JONATAN, kedudukannya selaku DIREKTUR
UTAMA di PT INDOMARCO PRISMATAMA (TERGUGAT I) beralamat di
Jalan Ancol I No. 9-10, Ancol Barat, Jakarta 14430 – Indonesia yang
memberi kuasa kepada saudara Muhamad Agus Noviyanto, swasta,
bertempat tinggal di semarang, Jalan Damar Selatan Nomor I, Rukun
Tetangga 002, Rukun Warga 010, Kelurahan Padangsari, Kecamatan
Banyumanik, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah ;
17. Bahwa isi Surat Kuasa adalah untuk dan atas nama pemberi kuasa
mengurus/ menandatangani Perjanjian Sewa Menyewa termasuk
melakukan pembayaran uang sewa dan menerima tanda pembayaranya
atas tanah dan bangunan yang terletak di Propinsi Jawa Barat,
Kabupaten Bogor, Kecamatan Cileungsi, Kelurahan Cileungsi, setempat
di kenal Jalan Camat Enjan (KP BPM) ;
18. Bahwa adalah wajar jika PENGGUGAT menyangkal keabsahan tanda
tangan “saudara Muhamad Agus Noviyanto yang mewakili TERGUGAT
I” dan juga sangat beralasan jika adanya dugaan PARA TERGUGAT
melakukan pemunduran tanggal penandatanganan AKTA SEWA
MENYEWA NO. 31, tersebut dan telah melanggar Peraturan Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Pasal 26 huruf (e) No. 7 tahun 2016
tentang Majelis Kehormatan Notaris yang disebut anti datum ;
19. Bahwa pada tanggal 28 Oktober 2016, barulah tim lapangan TERGUGAT
I menyerahkan ”Salinan AKTA SEWA MENYEWA NO. 31” tersebut,
namun aneh, PENGGUGAT tidak diundang kembali oleh PARA
halaman 7 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
TERGUGAT untuk menyaksikan penandatanganan AKTA SEWA
MENYEWA NO. 31, mengingat PENGGUGAT belum menerima Surat
kelengkapan sewa menyewa dari TERGUGAT I ;
20. Bahwa PENGGUGAT menerima penyerahan AKTA SEWA MENYEWA
NO. 31, pada tanggal 28 Oktober 2016 dari tim lapangan saat magrib
menjelang malam, oleh karena Pikiran PENGGUGAT kalut melihat
sepintas isi akta, langsung menandatangani tanda terima tersebut yang
ternyata setelah diteliti tanda terima tersebut, nama PENGGUGAT
disamarkan menjadi Andriyani, tanda terima akta juga tidak disertai
nomor, tanggal akta itu sendiri, kodenya berubah menjadi IDM camat
Enjan, mana yang benar antara BPM atau IDM? ;
21. Bahwa ternyata, setelah PENGGUGAT meneliti dengan seksama ISI dari
AKTA SEWA MENYEWA NO. 31 tersebut, PENGGUGAT kembali
terkejut, lemas dan hampir tidak dapat menguasai diri karena isi AKTA
SEWA MENYEWA NO. 31, tersebut terdapat bukti dan fakta adanya
kecerobohan, kesengajaan, dan tidak sesuai dengan kebiasaan
perjanjian sewa menyewa yang umum dan tidak patut bahkan melanggar
ketentuan hukum yang berlaku, bertentangan dengan kebiasaan dan
undang-undang serta tidak mencerminkan perjanjian sewa menyewa
yang lazim antara lain isinya adalah :
1) Bahwa pada saat penandatanganan AKTA SEWA MENYEWA NO. 31,
saudara Muhamad Agus Noviyanto kuasa TERGUGAT I tidak di
hadirkan oleh TERGUGAT II, namun tidak mencantumkan alasan yang
syah di akhir Akta Sewa Menyewa No. 31, tanggal 29 September
2016, tersebut, mengingat PENGGUGAT tidak pernah melihat WUJUD
saudara Muhamad Agus Noviyanto selaku kuasa TERGUGAT I
apalagi mengetahui identitasnya. Artinya, Akta Sewa Menyewa No. 31,
tersebut tidak syah, dalam hal perjanjian haruslah adanya pernyataan
ijab yang langsung di jawab pernyataan qobul ;
Bahwa berdasarkan uraian diatas secara jelas dan nyata TERGUGAT
II telah melanggar ketentuan Pasal 15 Ayat (1) Undang-Undang No. 2
tahun 2014 tentang perubahan Undang-Undang No.30 tahun 2004
Tentang Perubahan Tentang Jabatan Notaris yaitu :
” Notaris berwenang membuat Akta autentik mengenai semua
halaman 8 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang di haruskan oleh peraturan
perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang
berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta autentik, menjamin
kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan Akta, memberikan
grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan
Akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain
atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang” ;
Ketentuan Pasal 38 Undang-Undang No.2 Tahun 2014 ayat (4)
Tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang
Jabatan Notaris yaitu :
Ayat(4)”Akhir atau penutup Akta memuat ;
a. Uraian tentang pembacaan Akta sebagaimana dimaksud dalam
pasal 16 ayat (1) huruf m atau Pasal 16 ayat (7) ;
b. Uraian tentang Penanda Tanganan dan Tempat Penandatanganan
atau penerjemah Akta jika ada ;
c. Nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, pekerjaan,jabatan,
kedudukan dan tempat tinggal dari tiap tiap saksi Akta ;
d. Uraian tentang tidak adanya perubahan yang terjadi dalam
haberupa penambahan, pencoretan, atau pergantian serta jumlah
perubahannya ;
Bahwa oleh karena PENGGUGAT tidak pernah menyaksikan
TERGUGAT I menandatangani Akta Sewa Menyewa No. 31, tersebut
maka PENGGUGAT menyangkal adanya kepastian tanggal akta itu
dibuat ;
Bahwa oleh karena itu di akhir Akta Sewa Menyewa No.31 juga tidak
mencantumkan alasan ketidak hadiran Saudara Muhamad Agus
Noviyanto yang mewakili Tergugat I perbuatan itu patut diduga telah
direncanakan oleh PARA TERGUGAT dan Akta tersebut menjadi
Cacat formil ;
Bahwa PARA TERGUGAT telah melanggar ketentuan hukum Pasal
44 Ayat (1) dan Ayat (2) Undang-Undang No. 2 Tahun 2014 tentang
Jabatan Notaris, yang menentukan bahwa :
Ayat (1) : Segera setelah akta dibacakan, akta tersebut
ditandatangani oleh setiap penghadap, saksi, dan Notaris,
halaman 9 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
kecuali apabila ada penghadap yang tidak dapat
membubuhkan tanda tangan dengan menyebutkan
alasanya”
Ayat (2) : Alasan sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) dinyatakan
secara tegas pada akhir Akta”
Ayat(3) : Akta sebagaimana dimaksud dalam pasal 43 ayat
(3) ditandatangani oleh penghadap,Notaris,saksi, dan
penerjemah resmi
Ayat(4) : Pembacaan,Penerjemah atau penjelasan, dan
penandatanganan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dan
ayat (3) dinyatakan secara tegas pada akhir kata
Ayat (5) “pelanggaran terhadap ketentuan sebagaimana di maksud
pada Ayat (1) dan Ayat (2) tersebut diatas, mengakibatkan suatu akta
hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan
dan dapat menjadi alasan bagi yang menderita kerugian untuk
menuntut penggantian biaya ,ganti rugi, dan bunga kepada Notaris”
Bahwa PARA TERGUGAT telah melanggar Pasal 26 Bab IV
Permenkumham No. 7 Tahun 2016 tentang Majelis Kehormatan
Notaris serta azas kepatutan dan melanggar undang-undang yang
patut diduga melakukan :
a. Adanya dugaan tindak pidana yang berkaitan dengan minuta akta
dan/atau surat-surat yang dilekatkan pada minuta akta, atau
protokol Notaris dalam penyimpanan notaris ;
b. Belum gugur hak menuntut berdasarkan ketentuan tentang
daluarsa dalam peraturan perundang-undangan di bidang Hukum
pidana ;
c. Adanya penyangkalan keabsahan tanda tangan dan salah satu
pihak atau lebih ;
d. Adanya dugaan pengurangan atau penambahan atas Minuta Akta ;
atau
e. Adanya dugaan notaris melakukan pemunduran tanggal (anti
datum) ;
2) Bahwa PENGGUGAT juga sangat beralasan jika MINUTA AKTA, yang
terdapat pada AKTA SEWA MENYEWA NO. 31. Yang menyangkut,
halaman 10 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
tanggal ditandatangani akta, tanda tangan yang mewakili TERGUGAT
I, tanggal pembuatan aktanya maupun isinya itu TIDAK BENAR
ADANYA ;
3) Bahwa PARA TERGUGAT telah mengubah identitas penerima kuasa
yang semula saudara Muhamad Agus Noviyanto, “swasta,
bertempat tinggal di Semarang, Jalan Damar Selatan Nomor I,
Rukun Tetangga 002, Rukun Warga 010, Kelurahan Padangsari,
Kecamatan Banyumanik, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah.”
4) Bahwa oleh PARA TERGUGAT diubah menjadi, “saudara Muhamad
Agus Noviyanto, sarjana tekhnik, lahir di solo, pada tanggal 22-
11-1976 (dua puluh dua nopember seribu sembilan ratus tujuh
puluh enam), warga negara Indonesia, Karyawan Swasta,
bertempat tinggal di Kota bandung, Apartemen Gateway
SC/9A/18, Rukun tetangga 003, Rukun Warga 008, kelurahan
padasuka, kecamatan Cibeuying, Kidul, Pemegang kartu
Penduduk nomor 3374022211760002.” Jadi mana yang benar
alamat pihak yang mewakili Tergugat I? ;
5) Bahwa PARA TERGUGAT, telah melanggar syarat formil, karena
dengan diubahnya identitas KUASA TERGUGAT I, sehingga akta
tersebut menjadi cacat formil yang menimbulkan ketidakpastian
mengenai orang, dan bukan orang yang memiliki kedudukan dan
kapasitas sehingga akan menimbulkan”error in persona” atau ”obscuur
libel” tidak jelas siapa yang berhak menandatangani akta tersebut ;
Bahwa dalam doktrin hukum perdata khususnya mengenai perjanjian
beberapa cacat yang dapat mengakibatkan perjanjian itu batal (void ),
yaitu tidak mempunyai akibat hukum sama sekali pernyataan
”perjanjian batal” sesungguhnya adalah suatu contradictio in terminis
(bukanlah perjanjian)” jika ada kesalahan umum” mengenai suatu
masalah yang fundamental yaitu :
a. apabila kesepakatan tidak diketahui oleh kedua belah pihak;
b. kesalahan identitas, maka perjanjian tidak berlaku ;
6) Bahwa selain itu, dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, tidak di
cantumkan nama pihak yang menandatangani Surat Kuasa, yaitu
SINARMAN JONATAN selaku Direktur Utama PT Indomarco
halaman 11 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
Prismatama atau TERGUGAT I adalah bentuk kecerobohan yang
disengaja karena surat kuasa jelas mencantumkan nama TERGUGAT
I. Namun PARA TERGUGAT tidak mencantumkannya, adalah suatu
perbuatan yang tidak lazim di dalam sebuah akta otentik yang di buat
oleh pejabat yang berwenang, karena tidak mencantumkan nama
identitas, dan Domisili si pemberi kuasa yang merupakan syarat
utama di dalam Pemberian Kuasa, tentunya ini ada maksud
terselubung untuk mengelabui PENGGUGAT dan sangat bertentangan
dengan undang-undang dan kebiasaan” ;
Bahwa di dalam Undang-Undang no 40 tahun 2007 tentang perseroan,
Pasal 5 ayat (1) “Perseroan mempunyai nama dan tempat kedudukan
dalam wilayah negara Republik Indonesia yang di tentukan dalam
anggaran dasar” ;
Ayat (2) “Perseroan mempunyai alamat lengkap sesuai dengan tempat
kedudukanya” ;
Ayat (3) ”Dalam surat menyurat, pengumuman yang di terbitkan oleh
Perseroan, barang cetakan, dan akta dalam hal perseroan menjadi
Pihak HARUS MENYEBUTKAN NAMA DAN ALAMAT LENGKAP
PERSEROAN” ;
7) Bahwa didalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, di cantumkan
anggaran dasar yang sudah tidak berlaku bahkan tidak lengkap alamat
notarisnya dan uraianya, yaitu : Perseroan Terbatas PT INDOMARCO
PRISMATAMA berkedudukan di Jakarta yang Anggaran Dasar dan
pengubahannya telah dimuat dan diumumkan dalam Berita Negara
Republik Indonesia sebagai berikut :
a. Tertanggal 17 Juni 1994 (tujuh belas juni seribu sembilan ratus
sembilan puluh empat) nomor 48, tambahan nomor 3308 ;
b. Tertanggal 31 -07-2001 (tiga puluh satu Juli duaribu satu) nomor 61
tambahan nomor 5059 ;
Dan terakhir kali dirubah dengan Akta Berita Acara Rapat PT
Indomarco Prismatama No.31 tertanggal 12-04-2011 (dua belas April
dua ribu sebelas), yang dibuat dihadapan Notaris Popie Savitri
Martosuharjo Pharmaton, Sarjana Hukum Notaris di Jakarta yang
laporan atas pengubahan tersebut telah diterima dan dicatat didalam
halaman 12 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
database Sistem Administrasi Badan Hukum Kementrian Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Direktorat Jenderal
Administrasi Hukum Umum sebagaimana ternyata dalam surat
penerimaan pemberitahuan Perubahan Data Perseroan PT Indomarco
Prismatama nomor AHU-AH.01.10.11798 tertanggal 20-04-2011 (dua
puluh april dua ribu sebelas) ;
Bahwa anggaran dasar yang sudah tidak berlaku memungkinkan untuk
tidak dapat digugatnya pihak apabila melakukan kesalahan.maka
dengan dimasukanya Anggaran Dasar yang sudah tidak berlaku
tersebut maka AKTA SEWA MENYEWA No.31, 31 tersebut menjadi
TIDAK SAH DAN BATAL DEMI HUKUM ;
8) Bahwa di dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, tertulis “yang
menerangkan telah menyewa dari pihak pertama berupa 1 (satu) unit
ruang usaha 1 (satu) lantai yang berdiri diatas sebagian dari sebidang
tanah terdiri atas 1 (satu) sertifikat hak milik nomor 97/Cileungsi
sebagaimana diuraikan dalam surat ukur nomor 4074/1983 tanggal 04-
07-1983 (empat juli seribu sembilan ratus delapan puluh tiga) seluas
2.230 M² (dua ribu dua ratus tiga puluh meter persegi) tercatat atas
nama Nyonya Juju Andriyani dengan luas area yang disewa seluas
460,96 M² (empat ratus enam puluh koma sembilan puluh enam meter
persegi) setempat dikenal Jalan Camat Enjan nomor 18 A,Rukun
Tetangga 016, Rukun Warga 002 Kelurahan Cileungsi,Kecamatan
Cileungsi Kabupaten Bogor”Alamat lokasi yang disewa mana yang
benar Rt.016 RW.002 atau RT 002 RW 016 ?
Bahwa terhadap klausula tersebut adalah SALAH dan KELIRU,
dikerenakan objek Tanah dan Bangunan yang menjadi obyek AKTA
SEWA MENYEWA NO.31 seharusnya beralamat di Jalan Camat Enjen
18 A, Rukun Tetangga 002 dan Rukun warga 016, Kelurahan
Cileungsu, Kecamatan Cileungsi, Kabupaten Bogor ;
Artinya, Alamat Obyek Tanah dan Bangunan yang menjadi Obyek
AKTA SEWA MENYEWA NO.31 Tanggal 29 September 2016 adalah
SALAH dan KELIRU sehingga mengandung cacat Materil secara
hukum menjadi tidak sah, dan batal Demi Hukum (nieting), tanpa perlu
ada permintaan dari para pihak, berarti tidak pernah ada dan tidak
halaman 13 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
mengikat siapapun ;
Oleh karena Obyek Perjanjian KATA SEWA MENYEWA NO.31
tersebut SALAH dan KELIRU secara hukum, sehingga melanggar
ketentuan Pasal 1320 BW, Tentang obyek yang diperjanjikan,
mengakibatkan syarat Obyektifnya tidak terpenuhi sehingga OBJEK
PERJANJIAN menjadi Error in objekto ;
Bahwa PENGGUGAT merasa aneh kenapa di dalam akta tersebut
tidak dicantumkan luas bangunan, yang disewa mengingat
TERGUGAT I telah mengetahui luas luas Ruko tersebut, yang semula
luasnya 187 m² seharusnya di jelaskan pula luas setelah di lakukan
perombakan dan penambahan yang kurang lebih 211,41. Selain itu
luas tanah yang di sewa pun hanya kurang lebih 428 m².,
PENGGUGAT jadi sangsi berapa luas IMB Perubahan yang akan di
buat oleh TERGUGAT I nantinya ;
9) Bahwa Pasal I tersebut tidak secara jelas dan tegas menjelaskan
kewajiban yang menyangkut PPh Final, biaya asuransi bangunan,
biaya notaris, menjadi kewajiban siapa nantinya? Serta bagaimana
tata cara mekanisme pembayaran uang sewa nya. Bahwa menurut
kebiasaan uang sewa menurut undang-undang harusnya di bayarkan
di tempat Pemilik tanah dan bangunan. mengingat sewa menyewa
yang terdahulu sudah selesai dan seharusnya diwajibkan membuat
perjanjian baru, namun TERGUGAT I dengan sengaja mengabaikan
aturan aturan yang lazim sehingga PENGGUGAT akan mengalami
kesulitan di kemudian hari dan akan sangat dirugikan oleh
TERGUGAT I ;
Selanjutnya di dalam Pasal 1 angka 2 tersebut dilanjutkan dengan
kalimat “Apabila Pihak Pertama tidak dapat di hubungi, maka pihak
kedua dapat menyampaikan maksudnya untuk mempergunakan hak
perpanjangan sewa tersebut secara tertulis dan dikirimkan ke alamat
sesuai kartu tanda pengenal pihak pertama (atau yang mewakilinya)
dan pihak pertama menyatakan bahwa dengan telah dikirimkanya
surat dari pihak kedua tersebut, perpanjangan sewa menyewa dapat
dianggap telah berlangsung dan uang dan uang perpanjangan sewa
dapat di ambil oleh pihak pertama di kantor pihak kedua pada hari dan
halaman 14 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
jam kerja ;
Bahwa secara kebiasaan sewa menyewa yang telah berakhir, adalah
pihak yang menyewa seharusnya berkewajiban membayar dulu uang
sewa kepada pemilik, untuk selanjutnya dilakukan perjanjian baru
dalam rangka melanjutkan perpanjangan sewanya, bagaimana logika
hukumnya hanya beralaskan keinginan, atau pernyataan yang
akan dikirim oleh pihak kedua kepada pihak pertama, apalagi
yang mewakilinya perpanjangan sewa dapat dianggap telah
berlangsung, Perbuatan Tergugat I sangat tidak patut ;
Selanjutnya di dalam pasal I angka 3 tertulis “Bilamana perjanjian ini
hendak diperpanjang lagi, maka hal tersebut harus diberitahukan oleh
pihak yang satu kepada pihak lainya sekurang-kurangnya 12 (dua
belas) bulan sebelum masa persewaan berakhir dan harga nilai sewa
perpanjangan telah harus disepakati oleh kedua belah pihak selambat-
lambatnya 14 hari (empat belas hari) setelah pemberitahuan tersebut.
Bahwa, pernyataan TERGUGAT I menjadi aneh dan janggal, sekaligus
membingungkan PENGGUGAT di dalam pasal I angka dua
TERGUGAT I sudah menyatakan sendiri jika harga sewa yang di
mulai dari tanggal 29-11-2020 sampai dengan 28-11-2026 adalah
sebesar Rp. 480.000.000,- (empat ratus delapan puluh juta rupiah)
dengan harga pertahunya Rp. 80.000.000,- (delapan puluh juta
rupiah), namun aneh isi pasal 1 angka 3 itu yang tertulis kalimat harus
diberitahukan oleh pihak yang satu kepada pihak lainya sekurang
kurangnya 12 (dua belas) bulan sebelum masa persewaan berakhir.
Siapa yang di maksud kalimat pihak yang satu kepada pihak lainya itu
sangat membingungkan?
Selanjutnya pasal 1 angka 3 tersebut tertulis kalimat “harga nilai sewa
perpanjangan telah harus disepakati oleh kedua belah pihak
selambat-lambatnya 14 (empat belas hari) setelah pemberitahuan
tersebut ;
Kalimat – kalimat TERGUGAT I sangat membingungkan
PENGGUGAT pernyataan TERGUGAT I pada pasal 1 angka 3 terakhir
ini seolah olah akan dilakukan negosiasi ulang harga kepada
PENGGUGAT ;
halaman 15 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
10) Bahwa di dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, dalam Pasal 2
terdapat kalimat “pajak penghasilan final yang akan di setorkan oleh
pihak kedua dan untuk penerimaan jumlah uang mana pihak pertama
akan memberikan tanda penerimaan berupa kwitansi sendiri” ;
Bahwa kalimat ini membingungkan PENGGUGAT karena PPH Final
yang seharusnya di setorkan kepada Pemerintah oleh TERGUGAT I
namun pihak pertama yang akan memberikan tanda penerimaan
berupa kwitansi, ini jelas ada maksud tertentu TERGUGAT I untuk
menghindari kewajiban PAJAK tersebut ;
Jadi manakah yang benar siapa yang akan menyetorkan pajak
PPH Final tersebut?
11) Bahwa ketentuan Pasal 33 Undang-Undang no 25 Tahun 2007
Tentang Penanaman Modal telah mengatur ketentuan pajak antara
lain :
“dalam hal penanam modal yang melaksanakan kegiatan kegiatan
usaha berdasarkan perjanjian atau kontrak kerja sama dengan
pemerintah melakukan kejahatan korporasi berupa tindak pidana
perpajakan, penggelembungan biaya lainya untuk memperkecil
keuntungan yang mengakibatkan kerugian Negara berdasarkan
temuan atau pemeriksaan oleh pihak pejabat yang berwenang dan
telah mendapat putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap,
pemerintah mengakhiri perjanjian, atau kontrak kerja sama dengan
penanam modal yang bersangkutan” ;
Bahwa di dalam penjelasan lebih di tegaskan lagi yaitu ayat (3) “yang
dimaksud tindak pidana perpajakan“ adalah informasi yang tidak benar
mengenai laporan yang terkait dengan pemungutan pajak dengan
menyampaikan surat pemberitahuan, tetapi yang isinya tidak benar
atau tidak lengkap sehingga dapat menimbulkan kerugian pada negara
dan kejahatan lain yang diatur dalam undang-undang yang mengatur
perpajakan” ;
Bahwa hal ini terbukti TERGUGAT I, belum menyetorkan pajak PPH
Final Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan dari persewaan tanah dan atau
bangunan atas lokasi tanah yang di sewa oleh TERGUGAT I ke
halaman 16 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
nomor wajib pajak PENGGUGAT ;
Adapun bukti potong pajak yang diserahkan dari TERGUGAT I
kepada PENGGUGAT adalah bukti potong pajak PPH Final Pasal 4
ayat (2) atas penghasilan dari persewaaan tanah dan atau bangunan
yang ditujukan untuk lokasi alamat lain yaitu lokasi di Jalan
JAKARTA BOGOR KM 47 RT 001 RW 003 NANGGEWER dengan
kode ME, artinya alamat tersebut sangat berdekatan dengan alamat
kantor PT Indomarco Prismatama Cabang Bogor II yang beralamat
Jalan Raya Bogor KM 46,7 Kelurahan Nanggewer Kecamatan
Cibinong Kabupaten Bogor, namun menggunakan nama
PENGGUGAT dengan penulisan yang mencurigakan PENGGUGAT
yaitu alamat tidak lengkap tanpa disertai nomor wajib pajak
PENGGUGAT. PENGGUGAT juga tidak mengerti kode ME di bukti potong
PPH Final di belakang alamat tersebut ;
Untuk siapa pembayaran PPH Final atas sewa menyewa itu?
12) Bahwa di dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, Pasal 3 di tengah
tertulis isinya :
“apabila karena alasan apapun pihak kedua tidak dapat
mempergunakan lokasi sewa hingga akhir jangka waktu yang telah
disepakati melalui perjanjian sewa menyewa ini, karena hal diluar
kendali, maupun kesalahan dari pihak kedua (seperti masalah
kepemilikan atas lokasi sewa maupun pekerjaan-pekerjaan lain yang
diwajibkan pemerintah, maka pihak pertama dan pihak kedua sepakat
bahwa perjanjian sewa menyewa ini batal demi hukum dan pihak
pertama wajib mengembalikan uang sewa yang akan dihitung secara
proposional dengan masa sewa yang belum dijalani serta biaya
renovasi dan/atau biaya pengurusan ijin yang telah dikeluarkan pihak
kedua atas investasi minimarket indomaret selambat-lambatnya 45
hari (empat puluh lima) hari sejak tanggal pemberitahuan dari pihak
kedua.”
13)Bahwa TERGUGAT I sudah melakukan operasional bisnisnya mulai
bulan oktober 2016, artinya sudah dapat mempergunakan lokasi
tersebut, kepemilikan juga sudah jelas tanah dan bangunan milik
PENGGUGAT, adapun kewajiban-kewajiban lain yang diwajibkan
halaman 17 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
pemerintah adalah tanggung jawab pihak kedua yaitu diantaranya :
IMB Perubahan karena telah merubah merobohkan, menimbun dan
memperbesar bangunan tersebut, termasuk mengurus IZIN usahanya
namun IMB Perubahan belum juga dilaksanakan oleh TERGUGAT I,
artinya perijinan juga belum sempurna,dan tidak mungkin dapat
mengurus izin lain jika IMB Perubahanya tidak ada apalagi PPH Final
juga belum di setor maka perjanjian harus batal demi hukum dan
pihak kedua berkewajiban mengembalikan tanah dan bangunan
seperti sedia kala pihak pertamapun tidak diwajibkan mengembalikan
uang sewa ;
14)Bahwa ke dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, Pasal 3 akhir
tertulis :
“apabila ternyata selama perjanjian sewa menyewa ini berlangsung
PIHAK KEDUA MENDAPAT GANGGUAN DARI PIHAK LAIN,
sehingga toko tidak dapat beroperasi, maka pihak pertama
berkewajiban mengembalikan semua biaya yang belum terpakai oleh
pihak kedua secara termasuk seluruh biaya renovasi biaya-biaya
lainya yang telah dikeluarkan oleh PIHAK KEDUA” ;
Bahwa bagaimana logikanya, dan amat tidak lazim jika pihak kedua
mendapat gangguan dari fihak lain namun melimpahkan kesalahan
dan tanggung jawabnya kepada pihak pertama yang harus mengganti
kerugian TERGUGAT I ;
Bahwa undang-undang mengatur, Pasal 1556 KUH Perdata sangat
jelas isinya :
“pihak yang menyewakan tidaklah diwajibkan menjamin si penyewa
terhadap rintangan-rintangan dalam kenikmatanya. Yang dilakukan
orang-orang Pihak Ketiga dengan peristiwa-peristiwa dengan tidak
memajukan sesuatu hak atas barang yang disewa; dengan tidak
mengurangi hak si penyewa untuk menuntut sendiri orang itu” ;
15)Bahwa di dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, Pasal 4 tertulis “
semua perijinan yang berhubungan dengan bangunan wajib di bayar
oleh pihak kedua apabila pihak kedua tidak dapat membuka ataupun
melanjutkan kegiatan operasional Minimarket Indomaret dalam jangka
waktu 3 (tiga) bulan terhitung sejak tanggal efektif mulai berlakunya
halaman 18 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
perjanjian sewa menyewa ini disebabkan hal yang berhubungan
dengan PERIJINAN maupun adanya penolakan dari lingkungan sekitar
atas keberadaan Minimarket Indomaret (TERGUGAT I), maka pihak
pertama dan pihak kedua sepakat bahwa perjanjian sewa menyewa ini
BATAL DEMI HUKUM dan pihak pertama wajib mengembalikan
seluruh uang sewa yang telah diterimanya dari pihak kedua. ”
Bahwa perijinan bukanlah merupakan kewajiban PENGGUGAT,
TERGUGAT I adalah merupakan perusahaan PERSEROAN wajib
mematuhi aturan itu dan perizinan harus merupakan prioritas dan
kewajiban TERGUGAT I, namun kenyataanya tidak satupun pasal
yang di buat PARA TERGUGAT adanya kewajiban dari TERGUGAT I
membuat perijinan, dimana logikanya seorang pengusaha menghindari
kewajiban undang-undang, maka sewa menyewa ini juga harus
BATAL DEMI HUKUM dan PENGGUGAT tidak diwajibkan
mengembalikan uang sewa ;
sedangkan Pasal 11 tertulis :
“untuk kepentingan kegiatan usahanya, pihak pertama dengan ini
mengizinkan pihak kedua untuk melakukan pembongkaran-
pembongkaran dan / atau perubahan-perubahan dan / atau
penambahan pada bangunan yang disewa pada akta ini untuk
disesuaikan dengan standar tempat pihak kedua, gambar perubahan
bangunan mana dan dilampirkan dalam akta ini.telah diketahui dan
disetujui oleh pihak pertama” ;
Namun di dalam Pasal 12 tertulis “pihak kedua dilarang untuk
memohon surat izin perumahan (SIP) atau surat-surat lain yang
sejenis kepada instansi yang berwenang.” ;
Bahwa kewajiban itu jelas diakui dalam pasal 4 oleh TERGUGAT I,
yaitu semua perijinan yang berhubungan dengan bangunan wajib di
bayar oleh pihak kedua namun pasal pada pasal 12 tersebut seolah-
olah PENGGGAT menghalangi niat tergugat membuat IMB Perubahan
maupun perijinan tersebut jika yang dimaksud TERGUGAT I surat-
surat lain itu IMB Perubahan, maupun PERIJINAN adalah sangat
mengherankan, padahal jika TERGUGAT I beritikad baik dan berniat
melaksanakanya cukup meminta izin dan kuasa kepada PENGGUGAT
halaman 19 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
guna mengurus IMB Perubahan tersebut namun hingga saat ini belum
pernah pihak TERGUGAT I meminta izin kuasa dari PENGGUGAT
karena tanah dan bagunan milik PENGGUGAT ;
Bahwa sudah suatu kewajiban dan keharusan bagi pembisnis apalagi
RITEL MODERN yang menyagkut, SIUP, TDP, Akta Pendirian,
Domisili, IMB, HO, Izin Prinsip, Peta Lokasi, Hasil Analisa BPN,
Rencana Kemitraan, Study Kelayakan adalah kewajiban yang utama,
untuk sebuah perusahaan berbentuk PT namun kenapa tidak
dilakukan oleh TERGUGAT I, untuk merasa penting mengurus IMB
Perubahan tersebut maupun IZIN-IZIN lainya ;
Bahwa di dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31 dikatakan
gambar perubahan bangunan mana, telah dilampirkan dalam akta ini,
adalah kebohongan belaka PENGGUGAT belum merasa menerima
gambar yang di maksud TERGUGAT I bagaimana mungkin
dilampirkan luas bangunan yang telah mengalami perubahan saja
tidak tercantum dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31 dan IMB
Perubahanya belum di laksanakan, dimana logikanya PENGGUGAT
telah menerima gambar tersebut ? terlihatlah bahwa AKTA SEWA
MENYEWA NO. 31. Begitu terencana dan penuh kebohongan
sehingga menjadi CACAT MATERIL, mengandung causa tidak halal ;
Bahwa, selain itu juga PENGGUGAT menaruh curiga karena
adanya upaya pemalsuan IMB milik PENGGUGAT, hal ini berselang
setelah PENGGUGAT menanyakan mengenai IMB Perubahan kepada
TERGUGAT I, bahwa pada tanggal 21 Desember 2016 kedatangan
petugas dari kantor Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu
Satu Pintu Kabupaten Bogor ;
Permohonan IMB tersebut dengan cara pemalsuan kartu
tanda penduduk, pemalsuan kartu nomor wajib pajak, dan
pemalsuan tanda tangan,milik PENGGUGAT, dalam permohonan
Pengajuan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) obyek Perkara aquo
atas nama Penggugat ;
Setelah PENGGUGAT meminta dokumen ke kantor Kepala Badan
Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu pintu Kabupaten
Bogor dokumen itu berisi : Surat Permohonan Izin Peruntukan
halaman 20 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
Penggunaan Tanah (IPPT), yang isi pengajuanya untuk : Lokasi BPM,
Desa/Kelurahan Cileungsi, Luas Tanah : 223, Rencana penggunaan :
toko, rencana luas : 100m, rencana tinggi 5 m ;
a. Sedangkan isi proposal yang dilampirkan : penggunaan tanah
untuk pembangunan toko ;
b. Maksud dan tujuan : untuk mengajukan izin peruntukan
penggunaan tanah (IPPT). Kami bertujuan untuk memanfaatkan
lahan yang ada untuk digunakan sebagai toko yang berlokasi di
KP BPM Rt 002/016 kelurahan Cileungsi Kecamatan Cileungsi
Kabupaten Bogor. Mengingat di daerah kami pembangunanya
begitu pesat sehingga kebutuhan masyarakat sangat besar dan
kami melihat peluang tersebut sebagai kesempatan baik. tanpa
menyebut peruntukannya ;
c. Jenis kegiatan : jenis kegiatan yang akan dilakukan adalah sebagai
tempat usaha ;
d. Rencana pemanfaaatan lahan : rencana pemanfaatan lahan seperti
telah kami sebutkan di awal adalah untuk membangun toko
dengan status tanah sertifikat HAK MILIK NO 97/1983 seluas 351
m2 atas nama Ny Juju Andryani ;
e. Proses kegiatan : proses kegiatan pembangunan toko akan di
mulai secara terencana yaitu di mulai penataan lahan untuk
bangunan dan fasilitas Rumah Toko dengan mengedepankan
rumah tapak ;
f. Transportasi : transportasi bahan material dan bangunan tentunya
adalah tanggung jawab para supplier bahan bangunan dan kami
akan menyesuaikan dengan kebutuhan sesuai dengan berjalanya
waktu dan kebutuhan ;
g. Tenaga kerja : penggunaan tenaga kerja tentunya kami akan
menggunakan tenaga kerja yang berada di sekitar lingkungan
dimana pembangunan TOKO tersebut di bangun dan adapun
penyerapan tenaga kerjanya tersebut akan dilakukan sesuai
dengan keahlian dalam bidangnya sedangkan tenaga kerja bagi
usaha kami terdiri dari 4 orang tenaga kerja berasal dari warga di
sekitar pembangunan toko kami ;
h. Penutup : dari hasil penjabaran yang tertuang dalam proposal ini di
halaman 21 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
harapkan menjadi suatu bahan pertimbangan atas terbitnya izin
yang kami ajukan sehingga kami dapat melaksanakan rencana
pembangunan toko yang seyoganya dijadikan momentum
keikutsertaan dalam program pembangunan dalam
meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar ;
15) Bahwa menilik surat permohonan tersebut ada perbedaan antara surat
permohonan yang menyatakan luas tanah seluas 223, dengan yang
tertulis di dalam proposal yang menyatakan luas tanah tertulis 351m².
Mana yang benar 223 atau 351? Sedangkan luas bangunan
yang di minta hanya 100 m2.
Bahwa pengajuan IMB tersebut anehnya dengan menyertakan
copy sertifikat milik PENGGUGAT yang luasnya 2.230 m2. Artinya luas
yang dimohon seluas tanah yang tercantum di dalam sertifikat
PENGGUGAT. Disamping itu juga permohonan itu dilengkapi dengan
juga bukti bayar pajak bumi dan bangunan (PBB) milik PENGGUGAT.
Bahwa surat permohonan itu dilampiri juga dengan surat
pernyataan tidak keberatan dari warga yang ditandatangani oleh
sebanyak 10 warga, anehnya surat pernyataan itu seolah olah yang
mau membuka usaha adalah PENGGUGAT karena bunyinya : yang
bertanda tangan di bawah ini kami warga Kp BPM Rt 002/016
Kelurahan Cileungsi Kecamatan Cileungsi Kabupaten Bogor, Dengan
ini menyatakan bahwa kami tidak keberatan dan mengizinkan adanya
rencana pembangunan TOKO atas nama Ny Juju Andryani yang
berlokasi dilingkungan kami ;
Oleh karena PENGGUGAT tidak pernah membuat atau meminta
surat pernyataan tersebut kepada siapapun, selanjutnya
PENGGUGAT menanyakan kepada pihak RT 002 dan RW 016 Kp
BPM mengenai surat pernyataan warga yang ditandatangani 10 orang
warga tersebut. Bahwa menurut keterangan RT dan RW, surat
pernyataan tidak keberatan dari lingkungan/warga pernah diminta oleh
tim lapanganya PIHAK TERGUGAT I kepada rt dan rw KP BPM
tempat tanah dan bangunan PENGGUGAT berada sehingga
PENGGUGAT patut menduga adanya upaya upaya pengajuan IMB
yang tidak legal dan tanpa sepengetahuan PENGGUGAT ;
halaman 22 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
16)Bahwa ke dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, yaitu pada pasal 4
tertulis :
“semua perijinan yang berhubungan dengan bangunan tanggungan
dan wajib di bayar oleh pihak kedua “ ;
Namun, dalam pasal 12 tertulis:
“pihak kedua dilarang untuk memohon surat izin perumahan atau
surat- surat lain yang sejenis kepada instansi yang berwenang“ namun
kenyataanya bangunan sudah di robohkan, ditimbun, dirubah dan di
tambah oleh TERGUGAT I” ;
Bahwa jelas IMB perubahan baik biaya dan pengurusanya menjadi
tanggung jawab TERGUGAT I, namun jika menilik pasal tersebut
seolah-olah PENGGUGAT menghalangi membuat izin yang
menyangkut IMB perubahan tersebut. padahal jika TERGUGAT I
memiliki itikad baik seharusnya hanya cukup meminta Surat Kuasa
dari PENGGUGAT untuk mengurus izin IMB perubahan tersebut jika
membutuhkanya namun dengan catatan IMB Perubahan yang asli
diserahkan kepada PENGGUGAT karena IMB Perubahan itu sifatnya
melekat dengan bangunannya. PENGGUGAT juga tidak paham apa
yang dimaksud dengan surat-surat sejenis tersebut ;
Pertanyaanya bagaimana caranya TERGUGAT I bisa beroperasi
tanpa kelengkapan perizinan yang salah satu syaratnya IMB
Perubahan, namun sudah beroperasi mulai di bulan oktober 2016.
Perlu di pertanyakan legalitas perizinannya dan atas nama siapa?
17) Bahwa di dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, tertulis antara lain
Pasal 4 “apabila pihak kedua tidak dapat membuka ataupun
melanjutkan kegiatan operasional minimarket Indomaret dalam jangka
waktu 3 (tiga) bulan terhitung sejak tanggal efektif mulai berlakunya
perjanjian sewa menyewa ini, sehubungan dengan PERIJINAN
maupun adanya PENOLAKAN dari lingkungan sekitar atas
keberadaan Mini market Indomaret maka pihak pertama dan pihak
kedua SEPAKAT bahwa perjanjian sewa menyewa ini BATAL DEMI
HUKUM dan pihak pertama WAJIB MENGEMBALIKAN seluruh uang
sewa menyewa yang telah diterimanya dari pihak kedua selambat-
halaman 23 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
lambatnya 45 (empat puluh lima) hari sejak tanggal pemberitahuan
pihak kedua” ;
18) Bahwa masalah perijinan adalah kewajiban TERGUGAT I selaku
pengusaha, pengurusannya tidak dapat di mulai sejak efektif
berlakunya perjanjian namun WAJIB DIURUS sebelumnya, demikian
juga masalah IMB Perubahan WAJIB mengajukan sebelum bangunan
itu robohkan dan dibangun karena akan dilakukan penilaian dari yang
berwenang apakah LAYAK atau tidak LAYAK. Sekarang bisnis sudah
berjalan tidak ada penolakan dari lingkungan. Yang menjadi
pertanyaan kenapa kewajiban-kewajiban TERGUGAT I maupun
kelalaianya seluruhnya melimpahkan tanggung jawabnya kepada
PENGGUGAT, adalah sangat bertentangan dengan undang-
undang maka oleh karena TERGUGAT I belum menyelesaikan
masalah perizinan maka PERJANJIAN INI PUN BATAL DEMI
HUKUM ;
19) Bahwa di dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, tertulis Pasal 5
yang isinya :
“Pihak kedua diperkenankan oleh pihak pertama untuk
menyewakan lagi apa yang disewa dengan akta ini kepada pihak lain,
baik sebagian maupun seluruhnya dengan ketentuan harus
dipergunakan sebagai mini market Indomaret atau tempat usaha
lainya yang tidak bertentangan dengan undang-undang” ;
Bahwa pasal 1559 KUHPerdata mengatur secara jelas :
”si penyewa jika kepadanya tidak telah di perizinkan. Tidak
diperbolehkan mengulang sewakan barang, yang disewanya, maupun
melepaskan sewanya kepada seorang lain, atas ancaman pembatalan
perjanjian sewa dan penggantian biaya, rugi dan bunga. Sedangkan
pihak yang menyewakan setelah pembatalan itu tidak diwajibkan
MENTAATI PERJANJIAN ULANG SEWA ;
Bahwa dengan adanya niat TERGUGAT I yang tertulis di dalam
akta pasal 5 tersebut, PENGGUGAT semakin curiga dan patut
menduga jika masalah perijinan menjadi tidak wajib bagi TERGUGAT I
karena ada niat untuk menyewakan lagi kepada pihak lain secara
keseluruhan atas tanah dan bangunan milik PENGGUGAT ;
halaman 24 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
20) Bahwa dari keseluruhan pasal-pasal yang dirancang TERGUGAT I
tidak ada satu pasal pun yang mengatur mengenai pasal KEWAJIBAN
TERGUGAT I selaku perusahaan perseroan yang bonafide yang
harus dan wajib melaksanakan GOOD CORPORATE GOVERNANCE,
yaitu yang menyangkut penyelenggaraan usahanya sesuai aturan
yang berlaku dan menurut undang-undang yaitu misalnya : domicili,
iuran-iuran yang diwajibkan Pemerintah Daerah setempat jika ada
padahal perusahaan Indomarco begitu profesional dan bonafide. Yang
seharusnya melakukan kewajiban TANGGUNG JAWAB SOSIAL DAN
LINGKUNGAN ;
Bahwa di dalam pasal 1 Undang-Undang No. 40 tahun 2007
Tentang Perseroan Terbatas, ayat 3 jelas mengatur yang isinya
“tanggung jawab sosial dan lingkungan adalah KOMITMEN
PERSEROAN untuk berperan serta dalam pembangunan ekonomi
berkelanjutan guna meningkatkan kualitas kehidupan dan lingkungan
yang bermanfaat, baik bagi perseroan sendiri, komunitas setempat,
maupun masyarakat pada umumnya ;
”dengan adanya kenyataan bahwa pasal-pasal di dalam akta tidak
satupun TERGUGAT I melaksanakan kewajibanya selaku
PERSEROAN. Patut di pertanyakan kembali NIAT DAN MAKSUD,
KOMITMEN PERSEROANYA ? ada motivasi apa?
Bahwa sedangkan di dalam Undang-Undang No. 40 tahun 2007
Tentang Perseroan Terbatas Pasal 2 menyebutkan “perseroan harus
mempunyai maksud dan tujuan serta kegiatan usaha yang tidak
bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, dan
ketertiban umum,dan/ atau kesusilaan” ;
Bahwa di dalam Pasal 3 Undang-Undang No. 40 tahun 2007
Tentang Perseroan Terbatas lebih menegaskan lagi sebagai berikut :
Pasal 3 “ ayat (1) pemegang saham perseroan tidak bertanggung
jawab secara pribadi atas perikatan yang dibuat atas nama perseroan
dan tidak bertanggung jawab atas kerugian perseroan melebihi saham
yang dimiliki”.
Ayat (2) “ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak
halaman 25 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
berlaku apabila :
i. Persyaratan perseroan sebagai badan hukum belum atau
tidak terpenuhi ;
j. Pemegang saham yang bersangkutan baik langsung
maupun tidak langsung dengan itikad buruk memanfaatkan
perseroan untuk kepentingan pribadi ;
k. Pemegang saham yang bersangkutan baik langsung
maupun tidak langsung secara melawan hukum
menggunakan kekayaan perseroan, yang mengakibatkan
kekayaan perseroan menjadi tidak cukup untuk melunasi
utang perseroan ;
21) Bahwa di dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, Pasal 6 tertulis
isinya “pihak pertama dengan ini BERJANJI dan MENGIKATKAN DIRI
terhadap pihak kedua untuk membantu pihak kedua memohon izin
persetujuan dari para tetangganya dari bangunan yang disewakan
untuk usaha pihak kedua tersebut ;
Bahwa PENGGUGAT tidak pernah mengucapkan janji maupun
mengikatkan diri dalam urusan yang menjadi kewajiban TERGUGAT I
pernyataan ini pun terlalu berlebihan dan tidak patut PENGGUGAT
juga menilai TERGUGAT I dihantui ketakutan dengan masalah
perijinan ;
22) Bahwa pasal 8 dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, juga telah
disisipkan bahkan ditambahkan pasal, dengan menggunakan kalimat
janggal, serta tidak berhubungan antara klausula yang lainya yang
bunyinya :
”selama sewa menyewa ini berlangsung pihak kedua tidak
bertanggung jawab atas segala kerusakan atau kemusnahan yang
mungkin terjadi pada bangunan tersebut disebabkan karena gempa
bumi, huru hara, kebakaran, keretakan-keretakan pada dinding atau
kesalahan pada kontruksi bangunan tersebut atau karena bencana
alam pada umumnya, termasuk juga pekerjaan-pekerjaan lain.....yang
diharuskan oleh pemerintah, sehingga bangunan tersebut tidak dapat
diperbaiki kembali, maka perjanjian ini batal demi hukum dan pihak
pertama akan mengganti uang sewa untuk masa sewa yang belum
halaman 26 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
dijalani kepada pihak kedua,yang dihitung secara proposional dengan
masa sewa yang belum terpakai maka ...
a. Apabila penggusuran mengakibatkan hilangnya sebagian kecil,
... sebagian besar atau seluruh objek sewa sehingga pihak
kedua tidak lagi dapat menempati objek sewa untuk
menjalankan usahanya ... dst, maka perjanjian sewa dianggap
berakhir dan pihak pertama ... dst, berkewajiban untuk
mengembalikan uang sewa yang dihitung secara proposional
dengan masa sewa yang belum dijalani ;
b. Apabila penggusuran mengakibatkan hilangnya sebagian kecil
dari luas objek sewa dan pihak pertama masih memiliki lahan di
belakang objek sewa, maka pihak pertama akan memberikan
ganti rugi kepada phak kedua berupa penambahan lahan yang
sama dengan luas lahan yang digusur ditambah konpensasi
biaya renovasi yang besarnya akan disepakati kemudian oleh
pihak ;
- Dalam hal bangunan tersebut masih bisa diperbaiki, maka pihak
pertama diwajibkan atas biaya sendiri untuk
membetulkan/memperbaiki bangunan tersebut yang masih bisa
diperbaiki dalam waktu 2 (dua) minggu setelah diberitahukan secara
tertulis oleh PIHAK KEDUA ;
- Dalam hal Pihak Pihak Pertama melalaikan kewajibannya yang disebut
dalam Pasal ini, maka Pihak Kedua ada hak dan dianggap telah diberi
kuasa untuk membetulkan kerusakan yang terjadi pada bangunan
tersebut atas biaya, perongkosan dan resiko dari Pihak Pertama
Jangka waktu perbaikan tersebut tidak di perhitungkan dalam jangka
waktu perjanjian sewa menyewa ini ;
- Bahwa ketentuan pasal 1553 undang-undang kuh Perdata jelas
menyebutkan “jika selama waktu sewa, barang yang disewakan sama
sekali musnah karena suatu kejadian yang tak di sengaja, maka
perjanjian SEWA GUGUR DEMI HUKUM. Jika barangnya hanya
sebagian musnah, si penyewa dapat memilih, menurut keadaan,
apakah ia akan meminta pengurangan harga sewa, ataukah ia akan
meminta bahkan pembatalan perjanjian sewanya, tetapi tidak dalam
halaman 27 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
satu dari kedua hal itu pun ia berhak atas suatu ganti rugi ;
- Bahwa dengan adanya PARA TERGUGAT menambah bunyi pasal
pasal penggusuran yang mewajibkan PENGGUGAT untuk mengganti
rugi berupa penambahan lahan kebelakang, jika mengalami
penggusuran adalah keterangan yang sengaja dibuat, dan
PENGGUGAT menduga ada niat untuk mengambil keuntungan dari
peristiwa hukum ini.menurut PENGGUGAT adalah bentuk antisipasi
diri untuk mengelak dari kewajiban yang sesungguhnya di kemudian
hari .dan PENGGUGAT menduga jika TERGUGAT I ada niat
mengambil keuntungan dari peristiwa hukum ini ;
23) Bahwa di dalam pasal 8 AKTA SEWA MENYEWA NO.31 itu juga ada
tertulis kalimat yang disambung dengan kalimat sebagai berikut :
”termasuk juga pekerjaan-pekerjaan lain yang diharuskan oleh
pemerintah, PENGGUGAT juga menafsirkan kewajiban itu adalah
adalah IMB Perubahan”, yang menjadi kewajiban TERGUGAT I yang
hingga kini belum juga diserahkan kepada PENGGUGAT ;
Bahwa dengan tidak dibuatnya IMB Perubahan itu PARA TERGUGAT
telah melanggar aturan pemerintah setempat, yaitu Peraturan Bupati
Bogor No. 37 Tahun 2014 tentang Izin Peruntukan Penggunaan
Tanah;
Bahwa oleh karena tanah dan bangunan itu milik PENGGUGAT
secara otomatis PENGGUGAT akan terkena sanksi oleh pemerintah
daerah setempat dan akan menanggung akibat dari perbuatan PARA
TERGUGAT ;
24) Bahwa pasal 8 dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31 Pasal 10
tertulis yang isinya “ pajak bumi dan bangunan (PBB) wajib dipikul dan
di bayar oleh pihak pertama dan pihak pertama wajib menyerahkan
photo copy PBB kepada pihak kedua selambat-lambatnya akhir bulan
juni untuk setiap tahunnya ;
25) Bahwa TERGUGAT I dengan sengaja membuat kewajiban kepada
PENGGGUGAT atas hal yang diluar kebiasaan dan TIDAK WAJAR,
atas dasar apa TERGUGAT I mewajibkan kepada PENGGUGAT
menyerahkan bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan (PBB)
halaman 28 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
paling lambat PENGGUGAT harus menyerahkan bukti pembayaran
PBB setiap akhir bulan juni padahal jatuh temponya saja PBB itu di
bulan AGUSTUS, PENGGUGAT wajar memiliki sangka jika hal inipun
bisa dijadikan alasan oleh TERGUGAT I UNTUK MENEKAN
PENGGUGAT apabila tidak melaksanakan keinginanya itu yang di luar
kemampuan PENGGUGAT. Disamping PBB itu hak milik pribadi
PENGGUGAT ;
26) Bahwa di dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31 pasal 11 tertulis
“untuk kepentingan kegiatan usahanya, Pihak Pertama dengan ini
mengijinkan Pihak Kedua untuk melakukan pembongkaran-
pembongkaran dan atau perubahan-perubahan dan/atau penambahan
pada bangunan yang disewa pada akta ini untuk disesuaikan dengan
standar tempat usaha pihak kedua ;
Bahwa jelas- jelas PIHAK TERGUGAT I melakukan pembongkaran,
perubahan, penambahan luas bahkan mengecor sebagian atap dan
menimbun lantai ruko milik PENGGUGAT, namun anehnya
TERGUGAT I tidak mencantumkan luas ruko sebelum maupun setelah
mengalami perubahan. Seolah-olah TERGUGAT I hanya menyewa
tanah seluas 406,13m2, kepada PENGGUGAT padahal TERGUGAT I
sebelumnya meminta diperlihatkan bukti IMB asli milik PENGGUGAT
sehingga PENGGUGAT menjadi sangsi berapa luas sebenarnya di
dalam IMB Perubahan tersebut?
Ada maksud apa tidak di cantumkan luas bangunanya?
27) Bahwa di dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, Pasal 13 tertulis
isinya “Perjanjian sewa menyewa ini tidak berakhir sebelum jangka
waktu tersebut diatas dan juga tidak berhenti karena :
a. Meninggalnya Pihak Pertama atau BUBARNYA PIHAK KEDUA.
Bahwa ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1576 KUH Perdata
mengatakan:
“Perjanjian sewa tidak sekali-kali hapus dengan meninggalnya pihak
yang menyewakan, maupun dengan meninggalnya pihak yang
menyewa” ;
Bahwa PENGGUGAT menilai pasal ini tidak lazim dalam perjanjian,
halaman 29 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
adalah wajar PENGGUGAT menduga ada rencana di masa
mendatang TERGUGAT I akan melakukan PEMBUBARAN
perusahaan. PENGGUGAT menduga dengan adanya rencana
pengambilan saham yang telah PENGGUGAT tulis diatas, yaitu
rencana diambil alih oleh investor asal inggris seperti yang tertera
pada point di bawah ini :
“Bahwa sudah menjadi pengetahuan umum jika pemilik saham PT
Indomarco Prismatama itu adalah di dalam Biznet tanggal 27 Mei 2015
PT Indoritel Makmur Tbk. (dnet) siap diambil alih oleh investor asal
inggris tower brige ventures limited, dimana pembelian saham melalui
penambahan modal tanpa hak memesan efek terlebih dahulu
(pmthmetd), rapat umum pemegang sahamnya saja baru dilakukan 25
juni 2015, artinya harusnya anggaran dasarnya adalah tahun 2016. “
28) Bahwa di dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, tertulis Pasal 14
yang isinya:
“bilamana perjanjian sewa menyewa ini berakhir, sesuai dengan
ketentuan dalam pasal I akta ini, maka PIHAK KEDUA harus
mengosongkan dan menyerahkan bangunan tersebut kepada PIHAK
PERTAMA dalam keadaan baik dan rapi selambat-lambatnya I (satu)
bulan sejak tanggal berakhirnya sewa menyewa ini, akan tetapi
apabila PIHAK KEDUA tidak dapat memenuhi kewajibanya tersebut
pada waktunya, maka PIHAK KEDUA dianggap lalai, kelalaian mana
cukup dibuktikan dengan lewatnya waktu yang telah ditentukan
tersebut, sehingga tidak diperlukan teguran dengan surat juru sita atau
surat-surat lainnya yang sejenis itu maka untuk tiap-tiap hari
KETERLAMBATAN pihak kedua dikenakan GANTI RUGI sebesar
Rp.100.000,-(seratus ribu rupiah) per hari yang harus di bayar seketika
dan sekaligus LUNAS kepada pihak PERTAMA atau wakilnya yang
denda mana hanya berlaku selama 14 hari (empat belas hari) jika
pihak kedua tidak memenuhi kewajiban tersebut maka berlaku
ketentuan pasal 15 di bawah ini. PENGGUGAT juga tidak mengerti arti
KETELAMBATAN yang di maksud TERGUGAT I ;
Bahwa pasal 1570 KUH Perdata menyatakan “jika sewa dibuat dengan
tulisan maka sewa itu berakhir DEMI HUKUM, apabila waktu yang
halaman 30 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya sesuatu pemberhentian
untuk itu ;
Bahwa pasal 1573 KUH Perdata kembali menegaskan dan
mengatakan “jika setelah berakhirnya suatu penyewaan yang di buat
dengan tulisan, si penyewa tetap menguasai barang yang di sewa dan
dibiarkan menguasainya, maka terjadilah dengan itu suatu sewa baru
yang akibat akibatnya di atur dalam pasal pasal yang mengenai
penyewaan-penyewaan dengan lisan.”
29) Bahwa di dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, tertulis Pasal 15
isinya :
”tanpa mengurangi apa yang disebut dalam Pasal 14 “TENTANG
ATURAN GANTI RUGI maka pihak kedua sekarang ini juga untuk
nanti dan waktunya............. yaitu dalam hal PIHAK KEDUA melalaikan
kewajibanya untuk mengosongkan bangunan tersebut pada waktu
perjanjian sewa menyewa ini berakhir......... maka PIHAK KEDUA
dengan ini memberikan kuasa dengan HAK SUBTITUSI..... kepada
PIHAK PERTAMA sekarang dan untuk nantinya ................................
a.Mengeluarkan PIHAK KEDUA dan/ atau PIHAK LAIN yang
menempati bangunan tersebut. b.mengeluarkan semua barang dan
perabot yang terdapat di dalam bangunan tersebut, baik milik PIHAK
KEDUA maupun............kepunyaan pihak lain dan meletakan dimana
saja yang dianggap baik oleh PIHAK PERTAMA.................c.jika perlu
dengan bantuan pihak yang berwajib........ untuk melaksanakan
ketentuan sub a dan sub b tersebut. d.menjalankan segala tindakan
yang diperlukan guna keperluan tersebut diatas, termasuk diantaranya
menerima kunci-kunci selengkapnya :.......satu dan lain atas biaya dan
tanggungan PIHAK KEDUA ;
Mana mungkin Penggugat dapat melaksanakan klausa yang dimaksud
Tergugat I ;
30) Bahwa di dalam AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, tercantum pasal 16
yang isinya membingungkan, yaitu :
”pihak kedua berkewajiban” untuk mengasuransikan bangunan yang
disewakan atas biaya Pihak Kedua dengan nilai ... , pertanggungan
yang akan ditentukan kemudian oleh pihak asuransi yang jenis
halaman 31 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
asuransinya meliputi kebakaran, yang diperluas dengan kerusuhan,
pemogokan (strike),dengki/ iri(melicios) dan kerusakan(damage) serta
kerusakan yang disebabkan karena air (flood), gempa bumi dan
kerusakan atas bencana alam pada umumnya dan pihak kedua juga
wajib mengasuransikan barang-barang, perabotan yang terdapat
dalam bangunan tersebut atas biaya pihak kedua” ”pihak pertama”
diwajibkan menyerahkan photo copi polis asuransi tersebut ”kepada
pihak kedua” selambat-lambatnya dalam jangka waktu 2 minggu
terhitung sejak berlaku sewa menyewa.”
Mana yang benar siapa yang harus menyerahkan atau
mengasuransikan?
Bahwa tidak mungkin TERGUGAT I yang nyata-nyata memiliki
kewajiban mengasuransikan objek sewa tersebut namun kewajiban
penyerahan copy polis asuransi di bebankan kepada PENGGUGAT
bahwa PENGGUGAT kembali menduga bahwa ada niat yang
terencana untuk melakukan perbuatan tertentu yang akan dilakukan
PARA TERGUGAT untuk menghindari dari kewajibanya untuk tidak
membayar asuransi kerugian dan kewajiban IMB, perubahan, PPH
Final atas sewa menyewa, maupun masalah perizinan yang tidak
disinggung sama sekali oleh TERGUGAT I, hal itu lebih jelas terlihat
dari tidak adanya kewajiban TERGUGAT I untuk melaksanakan
kewajiban-kewajiban yang harus di laksanakan yaitu, PERIZINAN,
iuran rt, keamanan, kebersihan, atau kewajiban kewajiban pada
umumnya kepada pemerintah atau aparat setempat, yang
menyangkut usaha dari TERGUGAT I serta berusaha melimpahkanya
kewajiban itu kepada PENGGUGAT, sehingga PARA TERGUGAT
telah melanggar azas kepatutan.dan ada indikasi melakukan penipuan
yang telah memenuhi unsur-unsur perbuatan melawan hukum ;
Bahwa di dalam pasal 16 tersebut juga di cantumkan mengenai
kewajiban menyerahkan copy polis asuransi terhitung selambat-
lambatnya 2 (dua) minggu sejak berlaku sewa menyewa merupakan
kewajiban TERGUGAT I, adapun ketentuan 2 minggu yang telah di
buat oleh PARA TERGUGAT ke dalam AKTA SEWA MENYEWA NO.
31, tanggal 29 september 2016, belum dilaksanakan karena hingga
kini TERGUGAT I belum menyerahkan copy asuransi tersebut kepada
halaman 32 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
PENGGUGAT ;
31) Bahwa dalam pasal 16 AKTA SEWA MENYEWA NO.31 tersebut juga
dicantumkan mengenai kewajiban menyerahkan Copy Polis Asuransi
terhirung selambat-lambatnya 2 (dua) minggu sejak berlaku Sewa
Menyewa merupakan kewajiban TERGUGAT I, adapun ketentuan 2
minggu yang telah di buat ke dalam AKTA SEWA MENYEWA NO.31,
belum dilaksanakan karena hingga kini Tergugat I belum menyerahkan
Copy Asuransi tersebut kepada PENGGUGAT ;
Bahwa PENGGUGAT menilai dari perencaan awal sampai akhir jelas
ada motivasi lain yang sesungguhnya dari TERGUGAT I. Bahwa
PENGGUGAT akan kesulitan dikemudian hari untuk melakukan upaya
upaya hukum sehingga PENGGUGAT khawatir tidak dapat lagi
menguasai Tanah patut menduga adanya niat TERGUGAT I untuk
menguasai tanah dan bangunan dan Bangunan milik PENGGUGAT,
dengan adanya pakta Hukum ke dalam AKTA SEWA MENYEWA
NO.31 dengan dicantumkannya Anggaran Dasar Perusahaan yang
sudah tidak berlaku, tidak dicantumkan pihak yang menandatangani
surat Kuasa, Domicili yang mewakili Tergugat I yang dirubah, dan isi
Pasal-Pasal menjerat PENGGUGAT, Alamat Obyek yang disewa yang
tidak benar yaitu RT-RW nya salah, PENGGUGAT juga tidak
menerima Surat kelengkapan Sewa Menyewa dari TERGUGAT I
ditambah lagi kewajiban kepada pemerintah yang tidak dilaksanakan
yaitu kewajiban PPH Final Pasal 4 ayat (2), IMB Perubahan, serta
PERIZINAN Usaha, Kalimat-Kalimat dalam pasalnya membingungkan
dan meyesatkan, disamping Tata cara Pelaksanaannya yang tidak
patut sudah dapat dipastikan PENGGUGAT TIDAK DAPAT
MELAKUKAN GUGATAN, BAIK PERDATA MAUPUN PIDANA kepada
TERGUGAT I dan pada akhirnya yang menjadi pertanyaan
PENGGUGAT, semua kewajiban yang sudah timbul itu menjadi
tanggung jawab siapa disamping perjanjian itu menjadi Cacat,
dan Batal Demi Hukum ;
32) Bahwa PENGGUGAT merasa pembacaan dan penandatanganan
AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, tersebut di laksanakan di Kantor
cabang TERGUGAT I di Jalan Raya Bogor KM 46,7, Kelurahan
NANGGEWER, Kecamatan Cibinong, Kabupaten Bogor dan bukan
halaman 33 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
seperti dalam penutup Akta Sewa Menyewa No. 31, tanggal 29
september 2016 yang menyatakan akta dibuat TERGUGAT II bahwa
akta di buat dan diselesaikan di Cibinong yang tanggalnya
PENGGUGAT tidak mengetahuinya ;
Ketentuan Pasal 19 Undang-Undang nomor 2 Tahun 2014 ayat (1)
dan (2) Tentang Perubahan Atas Undang-Undang nomor 30 tahun
2004 Tentang Jabatan Notaris mengatakan :
Ayat (1) “ Notaris Wajib mempunyai hanya satu kantor, yaitu di tempat
Kedudukannya,” ;
Ayat (2) “ tempat kedudukan notaris sebagai Pejabat Pembuat Akta
Tanah wajib mengikuti tempat Kedudukan notaris” ;
Namun kenyataannya AKTA SEWA MENYEWA No 31, tersebut di
bacakan oleh TERGUGAT II dan ditandatangani oleh PENGGUGAT,
dikantor cabang Tergugat I yaitu di Kantor PT Indomarco Prismatama
di Jalan Raya Bogor KM 46.7 Kelurahan Nangewer,Kecamatan
Cibinong.Sehingga Akta Sewa Menyewa No.31, tersebut tidak sah ;
33) Bahwa TERGUGAT I telah menyepakati pembuatan IMB Perubahan,
namun hingga kini TERGUGAT I belum menyerahkan bukti IMB
perubahan tersebut, padahal faktanya bangunan atas perubahan
tersebut sudah berdiri sejak di bulan oktober 2016, bahkan
TERGUGAT I telah beroperasi membuka toko Ritel Modern yang
bernama Indomart sejak di bulan oktober 2016 artinya TERGUGAT I
melakukan pelanggaran prosedur pendirian bangunan yang harusnya
diurus terlebih dahulu dan bukti IMB perubahan itu diserahkan kembali
kepada PENGGUGAT dan mutlak menjadi milik PENGGUGAT karena
sifatnya melekat dengan proferti yang PENGGUGAT miliki. Namun,
hingga kini TERGUGAT I belum juga menyerahkannya ;
34) BahwaTERGUGAT juga belum menyerahkan bukti potong PPH pasal
4 ayat (2), mengenai AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, sebesar
Rp.35.555.555,- (tiga puluh lima juta lima ratus lima puluh lima ribu
lima ratus lima puluh lima rupiah) ke dalam nomor pokok wajib pajak
dan atas lokasi tanah milik PENGGUGAT yaitu yang terletak di Jalan
Camat Enjan No 18A Rt 002 Rw016 Kelurahan Cileungsi, Kabupaten
Bogor (KP. BPM.) ;
35) Bahwa adanya perbuatan PARA TERGUGAT, jelas merugikan
halaman 34 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
PENGGUGAT, berdasarkan analisa, AKTA SEWA MENYEWA NO.
31, tersebut tidak memiliki kekuatan pembuktian LAHIRIAH, FORMAL,
DAN MATERIL, dimana PENGGUGAT TIDAK MEMILIKI KEPASTIAN
HUKUM, AKTA TERSEBUT TELAH CACAT HUKUM,
BERTENTANGAN DENGAN KESUSILAAN, BERTENTANGAN
DENGAN UNDANG-UNDANG, MENGANDUNG CAUSA YANG TIDAK
HALAL, DAN MENGANDUNG PENIPUAN, MAKA AKTA SEWA
MENYEWA NO. 31 TANGGAL 29 SEPTEMBER 2016, TERSEBUT
HARUS DINYATAKAN BATAL DEMI HUKUM ;
36) Bahwa dengan dengan adanya kejadian ini PENGGUGAT mengalami
TRAUMA YANG BERAT, apalagi dengan adanya fakta TERGUGAT I
berani melakukan PENYIMPANGAN PAJAK yang jelas-jelas
kewajiban kepada pemerintah, di tambah dengan adanya upaya-upaya
pemalsuan pembuatan IMB, sehingga wajar apabila PENGGUGAT
dihantui ketakutan, kecemasan, kekhawatiran, dan trauma yang berat,
jika PENGGUGAT meneruskan perjanjian sewa menyewa ini, bahwa
dengan adanya fakta hukum TERGUGAT I dengan berani melanggar
keajiban terhadap pemerintah tersebut bukan tidak mungkin
TERGUGAT I suatu saat akan melakukan perbuatan terhadap
PENGGUGAT yang menyangkut HAK MILIK PENGGUGAT sehingga
PENGGUGAT akan kehilangan tanah dan bangunan milik
PENGGUGAT di kemudian hari ;
37) Bahwa dari analisa PENGGUGAT yang sedari awal pihak TERGUGAT
I tidak pernah menyinggung masalah PERIZINAN USAHA,
PENGGUGAT juga wajar apabila menduga jika segala perizinan usaha
itu diatas namakan PENGGUGAT ;
38) Bahwa dari uraian PENGGUGAT sudah jelas dan terbukti bahwa
perbuatan para tergugat sudah memenuhi unsur-unsur PERBUATAN
MELAWAN HUKUM sesui pasal 1365 KUHPerdata (BW) yang berarti
perbuatan PARA TERGUGAT telah bertentangan dengan hukum, atau
menyerang suatu kepentingan yang dilindungi oleh hukum dalam hal
ini hukum positif yang berlaku ;
39) Bahwa dengan batalnya AKTA SEWA MENYEWA NO. 31, tersebut
secara otomatis PENGGUGAT mengalami kerugian secara materiil
halaman 35 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
yaitu kerugian yang nyata dan immateril yang tak terhingga, antara lain
PENGGUGAT kehilangan keuntungan yang seharusnya
PENGGUGAT dapatkan dimasa sekarang dan dimasa yang akan
datang yaitu sebesar Rp. 800.000.000,- (delapan ratus juta rupiah),
jika PENGGUGAT investasikan akan mendatangkan hasil minimal
sebesar Rp 1.500.000.000,- (satu milyar lima ratus juta rupiah),
adapun kerugian immaterial adalah perasaan sedih, kecewa, dan
shoc, juga fikiran dan tenaga PENGGUGAT terganggu mengingat
PENGGUGAT sudah berusia lanjut sangat sensitif kesehatannya, baik
kesehatan fisik dan mental ;
40) Bahwa TERGUGAT I telah melanggar Peraturan Bupati Bogor No. 37
tahun 2014 tentang Izin Peruntukan Penggunaan Tanah sehingga
PENGGUGAT akan menghadapi permasalahan hukum yang cukup
berat dengan pemerintah setempat dengan adanya pelanggaran yang
di buat oleh TERGUGAT I yaitu biaya, denda serta operasional. Selain
kerugian waktu, tenaga, fikiran PENGGUGAT.karena untuk
pengurusanya terpaksa PENGGUGAT harus tidak bekerja paling tidak
selama 6 bulan, sehingga PENGGUGAT akan kehilangan pendapatan
dan pengeluaran biaya yang akan di perkirakan selama enam bulan 6
x 50.000.000 jika ditaksir nilainya sejumlah Rp. 300.000.000,- (tiga
ratus juta rupiah) ;
41) Bahwa oleh karena TERGUGAT I belum menyerahkan bukti
pembayaran PPH, maka PENGGUGAT akan di kenai sanksi oleh
kantor pajak sebesar Rp.35.555.555,- (tiga puluh lima juta lima ratus
lima puluh lima ribu lima ratus lima puluh lima rupiah) berikut denda
keterlambatanya ;
42) Bahwa oleh karena 3 pohon matoa PENGGUGAT di tebang oleh
TERGUGAT I, nilainya 3 x Rp 10.000.000 (sepuluh juta rupiah) = Rp.
30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah) di tambah lahan tempat menanam
sudah harus di pulihkan kesuburanya maka PENGGUGAT harus
mengembalikan pada keadaan semula yang biayanya di taksir
sebesar Rp 30.000.000,- jadi total sebesar Rp. 60.000.000,- (enam
puluh puluh juta rupiah) ;
halaman 36 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
43) Bahwa oleh karena bangunan ruko PENGGUGAT telah dirobohkan
dan dirubah dan di timbun sehingga bangunan menjadi lebih pendek
dari aslinya maka, PENGGUGAT meminta kerugian untuk
pengembalian pada keadaan semula. selain itu PENGGUGAT harus
mengeruk timbunan bangunan ruko tersebut, yang di dalamnya pun
banyak galian- galian sumur yang di beton dengan biaya yang dapat
ditaksir sebagai berikut ;
Biaya pembongkaran dengan luas bangunan 211,41m2 terdiri dari :
Biaya bongkar 211,41m2 X Rp.3.000.000 Rp. 634.230.000,-
Biaya buang puing bekas bongkaran Rp. 150.000.000,-
Biaya pembangunan bangunan baru seluas 187 m2 terdiri dari:
Biaya pembangunan seluas 187 m2 X 3.250.000 Rp. 607.750.000,-
Biaya pagar dan halaman sebesar Rp. 150.000.000,-
Pembongkaran bilboard Rp. 10.000.000,-
Total Rp.1.551.980.000,-
(satu milyar lima ratus lima puluh satu juta sembilan ratus delapan puluh
ribu rupiah) ;
44) Bahwa oleh karena PENGGUGAT sudah terlanjur membongkar pagar
samping akibat dari pintu depan terhalang oleh bangunan yang disewa
oleh tergugat sehingga PENGGUGAT harus membuat pintu masuk
baru, dengan mengorbankan 10 tanaman buah x 3.000.000 (tiga juta
rupiah) = total Rp 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah) di kebun
belakang dan pembuatan pintu belakang sebesar Rp 30.000.000 (tiga
puluh juta rupiah yang nilainya ditaksir harus dikembalikan seperti
semula yang total nilainya sebesar Rp.60.000.000,- (enam puluh juta
rupiah) ;
45) Bahwa selain itu karena solokan yang lama tertimbun oleh bangunan
TERGUGAT I, maka harus pula di kembalikan seperti sedia kala jika di
taksir pengerjaanya sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah);
46) Bahwa bangunan ruko yang disewa oleh TERGUGAT I adalah Toko
Barang Alat bangunan, halaman rukonya PENGGUGAT dipenuhi pot-
pot bunga tanaman untuk dijual setelah dikontrak,PENGGUGAT
halaman 37 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
membayar upah pegawai untuk mengeluarkan barang dan di taruh di
halaman luar, dan memindahkan pot- pot tanaman tersebut
kehalaman belakang maka secara otomatis barang tersebut harus
PENGGUGAT kembalikan ke dalam Ruko tersebut dan memindahkan
kembali pot-pot tersebut kehalaman depan dengan menyuruh
pegawai harian untuk memasukannya kembali kedalam ruangan jika
ditaksir biaya untuk 4 orang pekerja x 6 hari x Rp 200.000,- = Rp.
4.800.000,- (empat juta delapan ratus ribu rupiah) ;
47) Bahwa akibat perbuatan PARA TERGUGAT juga berpengaruh
terhadap psikologi yaitu perasaan Shoc, Trauma yang dalam dan
kelelahan yang amat sangat, PENGGUGAT juga mengalami sulit
Tidur, dan kesehatan PENGGUGAT menjadi munurun berbulan-bulan
memikirkan perkara yang dihadapi. Selain itu karena selama masa
pembongkaran dan pembangunan bangunan tersebut telah
mengganggu ketentraman, kenyamanan istirahat
PENGGUGAT,karena Penggugat tinggal dibelakang lokasi yang
disewa, dengan dilakukan pembongkaran itu halaman jadi terbuka
rentan untuk keselamatan diri dan harta PENGGUGAT disamping itu
karena bising, juga amat kotor dengan debu semen. Dan lamanya
pembangunan dan pembongkaran PENGGUGAT juga akan
kehilangan kesempatan untuk memasarkan kembali ruko tersebut.
Karena PENGGUGAT sangat trauma ketika pembangunan yang
dilakukan oleh TERGUGAT I pada bulan September 2016 belum juga
pulih kelelahannya ;
48) Bahwa dengan sendirinya akan berdampak pada kesehatan
PENGGUGAT karena PENGGUGAT sudah berusia lanjut rentan
terhadap gangguan fikiran dan kondisi yang tidak nyaman sehingga
PENGGUGAT harus mengungsi sementara waktu untuk mencari
tempat kontrakan sementara agar tidak terganggu untuk jangka waktu
2 tahun selama pengembalian kepada keadaan semula hinga benar-
benar bersih, untuk itu wajarlah PENGGUGAT mohon kepada yang
mulia kerugian material sebesar untuk mengontrak sementara selama
masa pembangunan yaitu Rp 100.000.000,- x 2 tahun jumlahnya Rp.
200.000.000,- (dua ratus juta rupiah) ;
49) Bahwa jika di total kerugian materil PENGGUGAT adalah sebesar
halaman 38 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
Rp. 3.732.335.555,- (tiga milyar tujuh ratus tiga puluh dua juta tiga
ratus tiga puluh lima ribu lima ratus lima puluh lima rupiah) ;
50) Bahwa ganti rugi sebagaimana tersebut di atas harus dibayar seketika
saat putusan mempunyai kekuatan hukum tetap, apabila ternyata
PARA TERGUGAT tidak membayar denda keterlambatan kepada
PENGGUGAT sebesar Rp. 3.000.000,- (tiga juta rupiah) per hari ;
51) Bahwa untuk menjamin gugatan PENGGUGAT ini tidak sia-sia dalam
pelaksanaan putusan Gugatan Perbuatan Melawan Hukum ini, maka
PENGGUGAT mohon kiranya dapat diletakan sita jaminan
(conservatoire beslaag) terhadap harta milik para tergugat berupa :
1) Sebuah tanah beserta bangunannya, berupa Kantor Pusat
TERGUGAT I (PT INDOMARCO PRISMATAMA), yang dikenal
dan terletak di Jalan Ancol No. 9 – 10, Ancol Barat, Jakarta Utara
14430 ;
2) Sebuah tanah beserta bangunannya, berupa Kantor Cabang
TERGUGAT I (PT INDOMARCO PRISMATAMA), yang dikenal
dan terletak di Jalan Raya Bogor KM. 46,7, Kelurahan
Nanggewer, Kabupaten Cibinong ;
3) Sebuah tanah beserta bangunannya, berupa Kantor Notaris
TERGUGAT II yang dikenal dan terletak di Jalan Raya Bogor -
Cibinong Km. 41 No. 855, Kabupaten Bogor ;
52) Bahwa oleh karena perbuatan PARA TERGUGAT telah merugikan
PENGGUGAT dan untuk mencegah dampak yang lebih luas kepada
Masyarakat aga masyarakat lebih hati-hati jangan sampai kejadian ini
terulang, maka PARA TERGUGAT diwajibkan membuat permohonan
maaf di koran ternama ibu kota selama 2 (dua) minggu berturut-turut di
4 (empat) harian koran yaitu: Harian Koran Kompas, Harian Koran
Republika, Pos Kota dan Harian Koran Bisnis. yang isinya :
“permohonan maaf kepada ibu juju andryani sehubungan dengan
AKTA SEWA MENYEWA NO. 31.tanggal 29 september 2016 antara
PT Indromarco Prismatama untuk usaha Indomaret (TERGUGAT I)
dan IBU Juju Andriyani (PENGGUGAT) yang dibuat oleh Notaris dan
halaman 39 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
PPAT Umang Retno Ayu Malasari,SH (TERGUGAT II) karena
merugikan PENGGUGAT sehingga terjadi Pembatalan Perjanjian
Sewa Menyewa ;
54) Bahwa selain kerugian materil adalah wajar pula apabila
PENGGUGAT memohon biaya immateril akibat perbuatan PARA
TERGUGAT, sebesar Rp. 3.000.000.000,- (tiga milyar rupiah) ;
55) Bahwa berdasarkan PUTUSAN MA RI No. 1440 K/PDT/1996 tanggal
30 Juni 1998 dan PUTUSAN MA RI No.No. 1462 K/PDT/1989 tanggal
29 November 1993 ;
”akta notaris tidak mempunyai kekuatan eksekusi dan batal demi
hukum jika memuat lebih dari (1) perbuatan atau tindakan hukum ;
Bahwa terdapat 3 alasan untuk membatalkan perjanjian adalah :
1) Kekhilapan/Kesesatan (Dwaling Jo. Pasal 1322 KUH Perdata);
2) Paksaan (dwang) Jo. Pasal 1323, 3124, 1325, 1326, 1327 KUH
Perdata ;
3) Penipuan (bedrog) Jo. Pasal 1328 KUH Perdata ;
Doktrin hukum : apakah yang tertulis dalam akta otentik itu mengikat
dan harus dianggap benar “yang harus dianggap benar hanyalah
bahwa kedua belah pihak pada hari, tanggal tersebut telah
menghadap kepada pegawai umum tersebut ;
Bahwa menurut Budiono sebab-sebab kebatalan :
”ketidak cakapan, ketidak wenangan, bentuk perjanjian yang
dilanggar, isi perjanjian bertentangan dengan undang-undang,
pelaksanaan perjanjian bertentangan dengan undang-undang,
motivasi membuat perjanjian bertentangan dengan undang-undang,
bertentangan dengan ketertiban umum dan kesusilaan, baik cacat
kehendak dan penyalah gunaan keadaan.”
Bahwa berdasarkan pasal 165 HIR tentang definisi akta :
“Akta otentik yaitu surat yang diperbuat oleh atau dihadapan pegawai
umum yang berkuasa akan membuatnya, mewujudkan bukti yang
cukup bagi kedua belah pihak DAN AHLI WARISNYA, serta sekalian
orang yang mendapat dari padanya yaitu tentang segala hal yang
halaman 40 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
tersebut dalam surat itu dan juga tentang yang tercantum dalam surat
itu sebagai pemberitahuan saja. Tetapi yang tersebut kemudian itu
hanya sekedar yang diberitahukan itu langsung berhubungan dengan
pokok dalam akta itu “ ;
56) Bahwa PARA TERGUGAT telah nyata melanggar ketentuan hukum
Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata atau Burgerlijk
Wetboek (“BW”) ;
Pasal 1365 :
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata atau Burgerlijk Wetboek
(“BW”), dalam Buku III BW, pada bagian “Tentang perikatan-
perikatan yang dilahirkan demi Undang-Undang”, yang berbunyi:
“Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada
orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan
kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.”
57) Bahwa berdasarkan alasan-alasan yang telah diuraikan diatas
PENGGUGAT tidak ingin mewariskan masalah hukum untuk para ahli
waris PENGGUGAT kelak di kemudian hari mana tahu PENGGUGAT
di panggil yang kuasa karena akta ini berpengaruh terhadap ahli waris
PENGGUGAT kelak, sehingga memohon kepada yang mulia untuk
menyatakan BATAL DEMI HUKUM Akta Sewa Menyewa No. 31,
tanggal 29 september 2016, tersebut ;
58) Bahwa karena Gugatan PENGGUGAT dalam perkara ini didasarkan
pada fakta-fakta hukum dan bukti-bukti sebagaimana yang telah
diuraikan di atas, serta tidak dapat disangkal lagi kebenarannya oleh
PARA TERGUGAT. Maka kiranya cukup beralasan hukum bagi
PENGGUGAT untuk memohon kepada yang terhormat Majelis Hakim
Pengadilan Negeri Cibinong yang memeriksa dan mengadili perkara
ini, agar dapat memberi keputusan hukum yang dapat dijalankan
terlebih dahulu secara serta merta (uitvoerbaar bij voorraad), meskipun
ada bantahan, perlawanan (verzet), banding maupun kasasi ;
Bahwa, berdasarkan kedudukan dan kepentingan hukum PENGGUGAT,
sumber dan dasar hukum yang diajukan serta Fakta-fakta hukum dalam
pokok perkara yang terjadi sebagaimana dijelaskan di atas, maka
halaman 41 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
PENGGUGAT dengan ini memohon kepada yang terhormat Majelis Hakim
Pengadilan Negeri Cibinong yang memeriksa dan mengadili perkara ini,
berkenan menerima, memeriksa dan memutuskan sebagai berikut :
PRIMAIR ;
1. Mengabulkan Gugatan PENGGUGAT seluruhnya ;
2. Menyatakan PARA TERGUGAT telah melakukan Perbuatan Melawan
Hukum sesuai ketentuan pasal 1365 KUH Perdata atau Burgerlijk
Wetboek (BW) secara terencana dan sengaja yang dilarang oleh
Undang-undang ;
3. Menyatakan Akta Sewa Menyewa No. 31, tertanggal 29 September
2016, yang dibuat TERGUGAT II yang berkedudukan di Jalan Raya
Bogor KM 41 No. 855, Cibinong, Kabupaten Bogor adalah BATAL DEMI
HUKUM BESERTA AKIBAT HUKUMNYA ;
4. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan (conservatoir beslaag) yang
telah diletakan berupa :
a. Sebuah Tanah beserta Bangunannya, berupa Kantor Pusat
TERGUGAT I (PT INDOMARCO PRISMATAMA), yang dikenal dan
terletak di Jalan Ancol 1 No. 9-10 Ancol Barat, Jakarta 14430 –
Indonesia ;
b. Sebuah tanah beserta Bangunannya, berupa Kantor Cabang
TERGUGAT I (PT INDOMARCO PRISMATAMA), yang dikenal dan
terletak di Jalan Raya Bogor KM. 46,7, Kelurahan Nanggewer ,
Kecamatan Cibinong, Kabupaten Bogor ;
c. Sebuah tanah beserta Bangunannya, berupa Kantor Notaris
TERGUGAT II yang dikenal dan terletak di Jalan Raya Jakarta –
Bogor, KM. 41 No. 855, Cibinong – Kabupaten Bogor ;
5. Memerintahkan kepada TERGUGAT I untuk mengosongkan bangunan
yang di sewa tersebut, tanpa syarat dan tidak ada pengembalian Uang
Sewa TERGUGAT I karena AKTA SEWA MENYEWA NO. 31 tanggal 29
september 2016 tersebut tidak lagi mempunyai kekuatan hukum yang
syah dan batal demi hukum ;
6. Menghukum PARA TERGUGAT untuk membayar Ganti Rugi secara
tanggung renteng kepada PENGGUGAT sejumlah Rp 3.732.335.555,-
(tiga milyar tujuh ratus tiga puluh dua juta tiga ratus tiga puluh lima
ribu lima ratus lima puluh lima rupiah) ;
halaman 42 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
7. Menghukum PARA TERGUGAT untuk membayar Ganti Rugi Immaterial
secara tanggung renteng sebesar Rp. 3.000.000.000,- (tiga milyar
rupiah) ;
8. Menghukum PARA TERGUGAT untuk membuat permohonan maaf di 4
(empat) Harian Koran, yaitu sebagai berikut : Harian Koran Kompas,
Harian Koran Republika, Pos Kota dan Harian Koran Bisnis selama 2
minggu berturut-turut ;
9. Menghukum PARA TERGUGAT untuk membayar uang paksa
(dwangsom) sebesar Rp. 3.000.000.000,- (tiga juta rupiah) untuk setiap
harinya atas keterlambatan PARA TERGUGAT melaksanakan isi putusan
ini ;
10. Menghukum PARA TERGUGAT membayar kerugian-kerugian yang telah
dijatuhkan di atas dan wajib di bayarkan pada saat putusan ini mempunyai
kekuatan hukum yang tetap ;
11. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu walaupun ada
perlawanan (verzet), Banding, ataupun Kasasi (uitvoerbaar bij voorraad);
12. Menghukum PARA TERGUGAT untuk membayar seluruh biaya yang
timbul dalam perkara ini ;
SUBSIDAIR ;
Atau apabila Majelis Hakim Pengadilan Negeri Cibinong berpendapat lain
kami mohon Putusan Yang seadil-adilnya (ex aequo et bono) ;
Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut Tergugat I
telah mengajukan Jawaban tertanggal 23 Mei 2017, sebagai berikut :
1. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas seluruh dalil-dalil gugatan
Penggugat, kecuali yang diakui secara tegas kebenarannya ;
2. Bahwa benar antara Penggugat dan Tergugat I telah terjadi sewa
menyewa terhadap tanah dan bangunan di Jalan Camat Enjan No. 18
A, Cileungsi, Kabupaten Bogor berdasarkan Akta Sewa Menyewa No.
31 tanggal 29 September 2016 yang dibuat dihadapan Umang Retno
Ayu Melasari, SH Notaris di Cibinong . Bahwa perjanjian sewa
menyewa tersebut berlaku untuk jangka waktu 4 tahun, terhitung mulai
tanggal 29 November 2016 sampai dengan 28 November 2020 dan
biaya sewa tersebut adalah Rp. 80.00.000,- (delapan puluh juta
rupiah) per tahun, sehingga total yang dibayarkan oleh Tergugat I
halaman 43 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
adalah sebesar Rp. 320.000.000,- (tiga ratus dua puluh juta rupiah)
ditambah PPh (Pajak Penghasilan Final) sebesar Rp. 35.555.555,-
(tiga puluh lima juta lima ratus lima puluh lima ribu lima puluh lima
rupiah) ;
3. Bahwa Tergugat I menolak dalil gugatan Penggugat pada angka 7,
karena jumlah PPh final yang benar adalah sebesar Rp. 35.555.555,-
sebagaimana yang tertera pada bukti pembayaran PPh finalnya yang
sudah diserahkan juga kepada Penggugat ;
4. Bahwa Tergugat I menolak dalil gugatan Penggugat pada angka 8,
karena foto dan copy tidaklah menjadi permasalahan yang perlu
dipermasalahkan, bahwa pada intinya Tergugat I telah meminta nomor
rekening Penggugat untuk kebutuhan pembayaran uang sewa-
menyewa ;
5. Bahwa Tergugat I menolak dalil gugatan Penggugat pada angka 11,
karena tidaklah benar Penggugat telah memohon kepada Tergugat I
untuk diberikan draft akta sewa menyewa No. 31 a quo, karena
faktanya adalah Penggugat sama sekali tidak pernah meminta draft
akta perjanjian sewa menyewa tersebut ;
6. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat pada angka 14 dan 15
dalam gugatannya, karena mengenai surat kuasa dari kantor pusat
baru selesai pada tanggal 27 Oktober 2016 tidaklah benar dan tim
lapangan tidak pernah memperlihatkan mengenai surat kuasa tersebut
kepada Penggugat dan surat kuasa tersebut setelah didapat langsung
diserahkan kepada Tergugat II dan fakta yang terjadi adalah surat
kuasa dari kantor pusat sudah selesai sejak tanggal 29 September
2016 yang bersamaan dengan penandatangan Akta Perjanjian Sewa
Menyewa tersebut ;
7. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat pada angka 21 point 1 dan
2 dalam gugatannya, karena Muhamad Agus Noviyanto selaku kuasa
Tergugat I hadir dihadapan Notaris pada saat penandatanganan Akta
Perjanjian Sewa Menyewa No. 31 tersebut, sehingga tidak ada
pelanggaran dalam hal ini penandatangan akta perjanjian sewa
menyewa tersebut. Pembuatan akta sewa menyewa tersebut sudah
dilakukan sesuai dengan ketentuan dan prosedur yang berlaku dan
semua isinya adalah sesuai dengan fakta yang ada ;
Bahwa mengenai isi akta perjanjian sewa menyewa tersebut sudah
halaman 44 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
sesuai dengan kesepakatan antara Tergugat I dengan Penggugat,
karena apabila Penggugat merasa tidak setuju dengan isi akta
Perjanjian Sewa Menyewa tersebut, seharusnya pada waktu itu
Penggugat menolaknya dan tidak menandatangani akta tersebut,
namun kenyataannya Penggugat telah menandatangani akta
perjanjian sewa menyewa tersebut dan lagi pula tidak ada pihak
manapun yang dapat memaksa Penggugat untuk menandatangani
akta tersebut ;
Bahwa karena akta tersebut dibuat berdasarkan kesepakatan
antara Tergugat I dengan Penggugat, maka akta tersebut adalah sah
dan tidak cacat hukum, tidak bertentangan dengan kesusilaan, tidak
bertentangan dengan undang-undang dan tidak mengandung sebab
yang tidak halal serta tidak mengandung kebohongan karena isinya
sudah benar dan sesuai dengan kesepakatan para pihak. Bahwa akta
tersebut dibuat berdasarkan kesepakatan para pihak, jadi tidak hanya
berdasarkan keputusan sepihak saja dan karena akta perjanjian sewa
menyewa tersebut dibuat sesuai dengan persetujuan para pihak maka
seseuai dengan ketentuan hukum perjanjian sewa mennyewa tersebut
berlaku sebagai undang-undang bagi Tergugat I dan Penggugat, hal
ini sejalan dengan ketentuan dalam Pasal 1338 KUHPerdata yang
berisi :
Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-
undang bagi mereka yang membuatnya. Suatu perjanjian tidak
dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak,
atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan
cukup untuk itu. Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad
baik ;
Bahwa hal ini juga dipertegas dalam Akta Sewa Menyewa No. 31
tertanggal 29 September 2016 sebelum bagian akhir akta disebutkan
“...dan para penghadap bertanggung jawab sepenuhnya atas hal
tersebut dan selanjutnya para penghadap menyatakan segala apa
yang termuat dalam akta ini telah dimengerti dan dipahami serta
dengan kehendak para penghadap...” Kemudian di bagian akhir akta
disebutkan “Setelah saya Notaris membacakan akta ini kepada para
penghadap.” ;
halaman 45 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
8. Bahwa Tergugat menolak dalil Penggugat pada angka 21 point 3, 4, 5
dan 6 karena tidak pernah terjadi perubahan identitas penerima kuasa.
Bahwa Muhamad Agus Noviyanto selaku kuasa Tergugat I yang
menandatangani akta tersebut adalah orang yang sama dengan orang
yang tercantum dalam surat kuasa tersebut. Bahwa alamat yang
dipakai adalah sesuai dengan KTP dari Muhamad Agus Noviyanto
sebagaimana juga tercantum dalam akta tersebut. Bahwa selain itu
didalam akta tersebut juga sudah dipertegas bahwa “para penghadap
menyatakan dengan ini menjamin akan kebenaran identitas sesuai
denga tanda pengenal yang disampaikan kepada saya notaris
(Tergugat II).” Oleh karenanya Tergugat I menjamin bahwa orang yang
menandatangani akta tersebut adalah orang yang sama dengan yang
ada dalam surat kuasa dan memang berhak melakukan tindakan atas
nama Tergugat I ;
Bahwa Tergugat I tidak pernah mempunyai maksud terselubung
untuk mengelabui Penggugat, karena Tergugat I adalah perusahaan
besar yang mempunyai reputasi besar dan berbisnis dengan
mengedepankan kejujuran, sehingga sebagai perusahaan yang besar
tidak akan pernah Tergugat I merusak reputasinya hanya untuk
mengelabuhi seorang Penggugat saja. Bahwa pada intinya Muhamad
Agus Noviyanto adalah memang orang yang ditunjuk dan berhak untuk
mewakili Tergugat I dalam menandatangani akta perjanjian sewa
menyewa tersebut, apalagi pemberi kuasa tidak pernah
mempermasalahkan kuasa yang diberikannya kepada Muhamad Agus
Noviyanto dan yang terpenting sepanjang pemberi kuasa mengakui
pemberian kuasa tersebut kepada Muhamad Agus Noviyanto, maka
tidak ada seorangpun yang dapat mempermasalahkannya ;
9. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat pada angka 21 point 7
dalam gugatannya, karena tidak benar jika Anggaran Dasar No. 31
tertanggal 12-04-2011 dianggap tidak berlaku lagi, untuk hal tersebut
Penggugat harus membuktikannya terlebih dahulu sebelum
mendalilkannya ;
10. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat pada angka 21 point 8
dalam gugatannya terkait perbedaan penulisan, perlu dipertegas
bahwa dalam Akta Sewa Menyewa No. 31 tertanggal 29 September
halaman 46 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
2016 sebelum bagian akhir akta disebutkan “...dan para penghadap
bertanggung jawab sepenuhnya atas hal tersebut dan selanjutnya para
penghadap menyatakan segala apa yang termuat dalam akta ini telah
dimengerti dan dipahami serta dengan kehendak para penghadap...”
Kemudian di bagian akhir akta disebutkan “Setelah saya Notaris
membacakan akta ini kepada para penghadap.” Bahwa dengan
demikian jelas bahwa Penggugat pada saat dibacakannya akta sudah
mendengarkan dengan seksama dan mengerti akan semua isinya,
sehingga menandatangani akta tersebut dengan sukarela dan tanpa
paksaan dari pihak manapun . Bahwa jika memang terjadi perbedaan
–quod non-, sudah seharusnya Penggugat yang mengetahuinya,
langsung mengoreksinya pada saat itu juga ;
11. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat pada angka 21 point 9
dalam gugatannya, perlu dipertegas bahwa logikanya adalah dalam
pasal 1 ayat 2 disebutkan “Pihak pertama (in casu : Penggugat)
dengan ini secara tegas menyatakan telah memberikan hak bagi Pihak
Kedua (in casu : Tergugat I) untuk memperpanjang masa sewa 6
tahun berikutnya terhitung mulai tanggal 29-11-2020 sampai dengan
tanggal 28-11-2026...” bahwa dari kalimat tersebut yang menyatakan
telah memberikan hak bagi Tergugat I untuk memperpanjang masa
sewa, dengan kata lain Tergugat I telah diberikan hak opsi, jika
Tergugat I ingin menggunakan hak opsi tersebut, maka Tergugat I
cukup hanya memberitahukan saja kepada Penggugat. Bahwa
mengenai pasal 1 ayat 3 maksudnya adalah mengenai jika antara
Penggugat dan Tergugat I mau melakukan perpanjangan lagi setelah
tanggal 28-11-2026, maka akan dilakukan pembicaraan lagi mengenai
harga dan jangka waktu perpanjangan sewa dan mengenai maksud
dari kalimat pihak yang satu kepada pihak yang lain adalah, karena
bisa dimungkinkan Penggugat yang terlebih dahulu meminta dilakukan
perpanjangan kepada Tergugat I, begitu juga sebaliknya ;
12. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat pada angka 21 point 10
dan 11, karena perlu dipertegas bahwa mengenai PPh final, kwitansi
tersebut hanyalah sebagai tanda bukti saja bahwa Tergugat I yang
akan membayar PPh final tersebut dan PPh final tersebut sudah
dibayar oleh Tergugat I kepada Kantor Pelayanan Pajak KPP Pratama
halaman 47 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
Cibinong yang bukti pembayaran tersebut sudah diserahkan kepada
Penggugat melalui kuasa hukumnya, sehingga tidak perlu
dipermasalahkan lagi ;
13. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat pada angka 21 point 13
dan 15 dalam gugatannya, karena terdapat kata-kata yang pada
intinya Penggugat tidak diwajibkan mengembalikan uang sewa. Bahwa
dari pernyataan tersebut maka jelas terbukti Penggugat tidak
mempunyai itikad baik dan patut diduga seolah-olah hendak
melakukan tipu muslihat yang akan merugikan Tergugat I. Bahwa
Penggugat mengakui sudah menerima semua pembayaran uang sewa
dari Tergugat I, akan tetapi malahan Penggugat ingin membatalkan
Akta Sewa Menyewa No 31 a quo tanpa mengembalikan uang sewa
yang sudah diterimanya, sehingga perlu dipertanyakan dimana logika
berpikirnya. Jika memang Akta Sewa Menyewa dibatalkan –quod
non-, wajib hukumnya Penggugat mengembalikan sisa uang sewa
yang tidak dipergunakan. Lagi pula apabila sudah menerima uang
sewa, Penggugat harus mempertanggung jawabkannya dan Tergugat
I juga harus bisa menikmati apa yang disewanya, jika Penggugat ingin
membatalkan sewa menyewa tanpa mengembalikan uang sewa, maka
jelaslah Penggugat ingin melakukan tipu muslihat ;
Bahwa hal ini dapat dilihat dari daill Penggugat yang mendalilkan
Tergugat I tidak memberikan data yang jelas, kemudian
mempemasalahkan PPh yang buktinya sudah diserahkan sebelumnya
oleh Tergugat I kepada Penggugat, maka jelas terlihat Penggugat
memang sudah merancang tipu muslihat sedemikian rupa dari sejak
awal yang intinya Penggugat memang ingin “mengerjai” Tergugat I
sebagai penyewa yang beritikad baik ;
14. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas dalil Penggugat yang
mendalilkan Permohonan IMB dilakukan dengan cara pemalsuan kartu
tanda penduduk Penggugat, pemalsuan kartu nomor wajib pajak
Penggugat dan pemalsuan tanda tangan Penggugat untuk memohon
IMB toko, dalil tersebut adalah mengada-ngada dan tidak benar;
Bahwa pengurusan IMB berdasarkan kesepakatan antara Tergugat I
dengan Penggugat, dimana Tergugat I yang akan mengurusnya
halaman 48 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
dengan bantuan Penggugat dan sangat aneh dan mengada-ada jika
dibilang data-data tersebut adalah palsu, karena jelas-jelas Penggugat
juga ikut mengurusnya dan semua data tersebut adalah Penggugat
yang memberikannya. Bahwa kemudian pada posita 21 point 16
mengenai luas bangunan adalah disesuaikan dengan kebutuhan dari
Tergugat I sendiri, jadi hal tersebut bukanlah menjadi masalah ;
15. Bahwa mengenai masalah perijinan adalah tanggung jawab dari
Tergugat I sendiri dan Tergugat I sudah mengurus semua perijinan
tersebut dan Penggugat tidak mempunyai hak dan kepentingan
apapun mengenai masalah perijinan tersebut, sehingga Tergugat I
menolak dengan tegas apabila Penggugat mencampuri urusan intern
Tergugat I mengenai perijinan tersebut. Bahwa ternyata pada
kenyataannya Tergugat I masih tetap menjalankan usahanya,
sehingga tidak ada masalah mengenai perijinan ;
16. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat pada angka 21 point 19
dalam gugatannya, karena maksud dari pasal 1559 KUHPerdata jika
tidak diijinkan maka tidak boleh disewakan kepada orang lain, oleh
karena itu maka didalam Akta Sewa Menyewa No. 31 tertanggal 29
September 2016 secara khusus diberikan ijin oleh Penggugat kepada
Tergugat I untuk menyewakan lagi kepada pihak lain, sehingga
disebutkan “Pihak kedua diperkenankan oleh pihak pertama untuk
menyewakan lagi apa yang disewa dengan akta ini kepada pihak
lain..” Bahwa sangat berlebihan jika Penggugat menganggap Tergugat
I akan langsung menyewakan lagi tanah yang disewanya kepada
pihak lain, karena faktanya lokasi tersebut sekarang ini dipergunakan
oleh Tergugat I untuk mendirikan dan berusaha toko minimarket ;
17. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat pada angka 21 point 20
dalam gugatannya, karena tentang tanggung jawab sosial dan
lingkungan adalah urusan dan tanggung jawab Tergugat I dan bukan
urusan Penggugat dan tidak ada hak Penggugat untuk
mencampurinya dan Tergugat I tidak akan menanggapinya karena
sudah terlalu jauh masalah gugatan ;
18. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat pada angka 21 point 22
dalam gugatannya yaitu mengenai pasal 8 yang disisipkan adalah
halaman 49 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
tidak benar. Bahwa faktanya semua isi perjanjian sudah dibacakan
terlebih dahulu oleh Tergugat II sebelum ditanda tangani dan
Penggugat sudah mengerti akan semua isinya dan sepakat dengan
semua isinya, sehingga dengan sukarela menandatangani Akta Sewa
Menyewa No. 31 tertanggal 29 September 2016;
19. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat mengenai IMB, kembali
Tergugat I tekankan bahwa berdasarkan pasal 4 Akta Sewa Menyewa
No. 31 tertanggal 29 September 2016 Tergugat I yang akan mengurus
perubahan IMB tersebut, selain itu tidak ada satu klausula pun yang
mengatur Tergugat I harus menyerahkan perubahan IMB tersebut
kepada Penggugat ;
20. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat pada angka 21 point 27
dalam gugatannya, karena hal tersebut sangat berlebihan karena tiba-
tiba menghubung-hubungkan dengan invenstor asing yang
kenyataannya sampai dengan saat ini hal itu tidak pernah terjadi sama
sekali ;
21. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat mengenai polis asuransi,
karena Tergugat I sudah mengurusnya dan proses pengurusannya
memakan waktu dan Tergugat I tetap bertanggung jawab mengurus
polis asuransi tersebut sampai selesai dan juga tidak ada diatur dalam
perjanjian bahwa Tergugat I wajib untuk menyerahkan polis asuransi
kepada Penggugat dan nanti apabila polis asuransi sudah selesai
akan diajukan juga sebagai bukti ;
22. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat pada angka 21 point 31
dalam gugatannya, karena sebaliknya Tergugat I yang mencurigai
Penggugat yang sebenarnya ingin melakukan tipu muslihat dengan
cara mengajukan gugatan ini, agar Tergugat I keluar dari tempat yang
disewanya dengan membayar ganti rugi kepada Penggugat tanpa
Penggugat mengembalikan uang sewa yang sudah diterimanya dari
Tergugat I tersebut. Oleh karenanya, sangat tidak beralasan dan
mengada-ada, jika Penguggat mengatakan bahwa Tergugat I akan
menguasai tanah tersebut secara sepihak, padahal nyata-nyata
Penggugat yang ingin membatalkan sewa menyewa secara sepihak;
Kemudian mengenai tanggung jawab sudah secara jelas Tergugat I
halaman 50 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
utarakan baik pada pertemuan, melalui surat maupun melalui jawaban
ini, sehingga satu sama lain sudah mengetahui apa saja yang menjadi
hak dan tanggung jawab masing-masing dalam Akta Sewa Menyewa
No. 31 tertanggal 29 September 2016 ;
23. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat pada angka 21 point 32
dalam gugatannya, perlu dipertegas bahwa untuk penandatangan akta
tidak harus di Kantor Notaris, penandatanganan bisa dilakukan dimana
saja dengan batasan wilayah kerja notaris dari tempat kedudukannya
sebagaimana diatur dalam Pasal 18 ayat (2) Undang-undang No 2
Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-undang No. 30 tahun
2004 tentang Jabatan Notaris. Bahwa wilayah kerja Tergugat II adalah
provinsi Jawa Barat, sehingga apabila penandatanganan dilakukan
masih dalam wilayah provinsi Jawa Barat, maka hal tersebut tidak
menjadi masalah ;
24. Bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, maka dengan demikian
Tergugat I tidak memenuhi unsur-unsur pebuatan melawan hukum
sesuai pasal 1365 KUHPerdata. Bahwa selain itu Tergugat I adalah
penyewa beritikad baik yang harus dilindungi oleh Undang-undang.
Berdasarkan atas azas hukum yang berlaku selama ini adalah Pembeli
(in casu : Penyewa) yang beritikad baik harus dilindungi oleh Undang-
Undang, maka mengacu pada azas tersebut, Tergugat I sebagai
penyewa yang beritikad baik sudah selayaknya berhak mendapatkan
perlindungan hukum dalam sewa-menyewa tersebut ;
25. Bahwa tergugat menolak dengan tegas permintaan ganti rugi yang
diajukan oleh Penggugat dalam angka 21 point 39 dalam gugatannya.
Bahwa Penggugat menyebutkan kerugian materiil, bahwa kerugian
materiil adalah kerugian yang bisa diperhitungkan dengan didukung
oleh bukti-bukti yang konkrit, sedangkan dalam gugatannya,
Penggugat sama sekali tidak memberikan rincian perhitungan kerugian
tersebut, sehingga tidak jelas angka tersebut didapat dari mana ;
26. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas permintaan ganti rugi yang
diajukan oleh Penggugat pada angka 21 point 40 dalam gugatannya,
karena pada kenyataanya tidak ada permasalahan hukum yang
dihadapi Penggugat terkait perijinan. Bahwa penghitungan mengenai
halaman 51 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
cuti kerja adalah mengada-ada, karena jika memang benar cuti kerja
selama enam bulan dan gaji perbulannya adalah sebesar Rp.
50.000.000,- - quod non-, semua perhitungan tersebut harus
didukung oleh bukti dan fakta yang jelas ;
27. Bahwa Tergugat I menolak dalil Penggugat pada angka 21 point 41
dalam gugatannya, karena Tergugat I sudah melakukan semua
pembayaran uang sewa menyewa kepada Penggugat, sehingga tidak
beralasan hukum apabila Tergugat I untuk membayar kembali kepada
Penggugat ;
28. Bahwa Tergugat I menolak permintaan ganti rugi yang diajukan oleh
Penggugat pada angka 21 point 42-46 dalam gugatannya, karena
berdasarkan Pasal 11 Akta Sewa Menyewa No. 31 tertanggal 29
September 2016 disebutkan bahwa “untuk kepentingan kegiatan
usahanya, Pihak Pertama (in casu : Penggugat) dengan ini
mengizinkan Pihak Kedua (in casu : Tergugat I) untuk melakukan
pembongkaran-pembongkaran dan/atau perubahan-perubahan
dan/atau penambahan pada bangunan yang disewa pada akta ini
untuk disesuaikan dengan standar tempat usaha Pihak Kedua, gambar
perubahan bangunan mana telah diketahui dan disetujui oleh Pihak
Pertama dan dilampirkan pada akta ini ;
Perubahan-perubahan dan/atau penambahan penampakan pada
bangunan yang disewa dengan akta ini, Pihak Kedua wajib mendapat
persetujuan tertulis terlebih dahulu dan Pihak Pertama perubahan-
perubahan dan/atau penambahan yang bersifat tetap dan melekat
pada bangunan tersebut akan menjadi miliknya ;
Pihak Pertama dan Pihak Kedua tidak berkewajiban untuk
mengembalikan keadaan bangunan menjadi seperti semula”
Bahwa atas dasar tersebut maka jelas Penggugat tidak berhak
untuk menuntut ganti kerugian terkait mengenai bangunan, karena
sebelumnya sudah disepakati mengenai hal tersebut. Begitu juga
sudah disepakati bahwa Tergugat I tidak mempunyai kewajiban
mengembalikan bangunan ke keadaan semula ;
29. Bahwa Tergugat I menolak permintaan ganti rugi yang diajukan oleh
Penggugat pada angka Posita 21 point 48 dalam gugatannya
halaman 52 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
mengenai kontrakan sementara, karena apabila memang benar
Penggugat mengontrak -quod non-, bahwa hal tersebut adalah
tanggung jawab dan urusan pribadi dari Penggugat sendiri dan tidak
ada sangkut pautnya dengan Tergugat I ;
30. Bahwa Tergugat I menolak permintaan ganti rugi yang diajukan oleh
Penggugat pada angka 21 point 49, 50 dan 55 dalam gugatannya,
karena total kedua tuntutan tersebut adalah mengada-ngada dan
sebagai penyewa bertikad baik Tergugat I haruslah dilindungi dan juga
Tergugat I tidak terbukti melakukan Perbuatan Melawan Hukum,
sehingga patut dan beralasan hukum dibebaskan dari tuntutan
membayar ganti kerugian dan uang paksa ;
31. Bahwa Tergugat I menolak permohonan sita jaminan atas harta
Tergugat I, karena mengingat Tergugat I sudah membayar semua
uang sewa dan sudah selayaknya Tergugat II selaku penyewa
beritikad baik dilindungi oleh undang-undang dan lagi pula Tergugat I
tidak pernah melakukan perbuatan melawan hukum, sehingga patut
dan beralasan hukum menolak permintaan sita jaminan dari
Penggugat tersebut ;
32. Bahwa Tergugat I menolak permintaan maaf yang diminta Penggugat,
karena pada dasarnya Tergugat I adalah penyewa yang beritikad baik
dan haruslah dilindungi dan lagi pula Tergugat I sudah membayar
semua uang sewa kepada Penggugat ;
33. Bahwa sebagaimana sudah dijelaskan pada uraian-uraian di atas,
pembuatan akta sewa menyewa tersebut dibuat berdasarkan
kesepakatan Tergugat I dan Penggugat dan telah dbacakan oleh
Tergugat II dan dimengerti semua isinya sehingga ditandatangani oleh
Tergugat I dan Penggugat, sehingga dengan demikian tidak ada
pelanggaran sama sekali dalam Akta Sewa Menyewa No. 31
tertanggal 29 September 2016 oleh karenanya Akta tersebut adalah
sah sesuai dengan ketentuan hukum ;
34. Bahwa Tergugat I menolak secara tegas permintaan Putusan Serta
Merta, karena berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA)
No.3 Tahun 2000 tentang Putusan Serta Merta (uitvoerbaar Bij
Voorraad dan Provisionil) Jo. SEMA No.4 Tahun 2001 tentang
halaman 53 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
Permasalahan Putusan Serta Merta (Uitvoerbaar Bij Voorraad) dan
Provisionil, Mahkamah Agung meminta agar Pengadilan Negeri
bertindak sangat hati-hati untuk mengabulkan gugatan uitvoerbaar bij
voorraad, karena apabila putusan serta merta tersebut dikabulkan,
akan menimbulkan dampak dan kerugian yang sangat besar nantinya,
apalagi dasar gugatan Penggugat tidaklah berdasarkan pada bukti-
bukti otentik atau putusan yang sudah mempunyai kekuatan hukum
yang tetap, sehingga tepat dan beralasan hukum apabila Majelis
Hakim menolak tuntutan tersebut ;
MAKA : Berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas dengan ini Tergugat I
mohon kepada Majelis Hakim Yang Mulia, yang memeriksa dan
mengadili perkara ini, agar sudi kiranya berkenan menjatuhkan
putusan sebagai berikut :
- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya ;
- Menghukum Penggugat untuk membayar biaya yang timbul
dalam perkara ini ;
Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut Tergugat
II memberikan Jawaban pada tanggal 16 Mei 2017 sebagai berikut :
1. Bahwa Akta Sewa Menyewa No : 31 dengan objek yang dikenal dan
terletak di jalan Camat Enjan No.18 A Rt.16, Rw.02, Kelurahan
Cileungsi, Kecamatan Cileungsi, Kabupaten Bogor dengan sertifikat
Hak Milik No : 97/Cileungsi, Kabupaten Bogor atas nama Nyonya
JUJU ANDRYANI yang akan dijadikan Toko Indomaret ;
2. Bahwa pada tanggal 29 September 2016 Penggugat dan Tergugat I
menandatangani Akta Sewa Menyewa No.31 dihadapan saya,
Tergugat II dan Penggugat telah menerima uang sewa sebesar Rp.
320.000.000,- (tiga ratus dua puluh juta rupiah) melalui Bilyet Giro dari
Bank Mandiri Kantor Cabang Depok, Cisalak dengan Nomor DL
970099 tanggal 22 September 2016 atas nama JUJU ANDRYANI ;
3. Bahwa Tergugat II menolak dalil dalam gugatan yang telah diajukan
oleh Penggugat tanggal 27 Januari 2017, kecuali terhadap hal-hal
yang diakui secara tegas dan tertulis. Oleh karenanya gugatan
Penggugat yang menyatakan Akta Sewa Menyewa No : 31 tanggal 29
September 2016 tidak sah dan batal demi hukum, harus ditolak;
Berdasarkan hal - hal tersebut diatas, mohon agar Majelis Hakim
halaman 54 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
memutuskan sebagai berikut :
1. Menyatakan menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya atau
setidak-tidaknya menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima
(Niet Onvankelijk Verklaar) ;
2. Menyatakan sah Akta Sewa Menyewa No : 31 tanggal 29 September
2016 ;
3. Menghukum Penggugat untuk membayar segala biaya yang timbul
dalam perkara ini ;
Menimbang, bahwa sesuai dengan Akta Permohonan Banding
Nomor No.25/Pdt.G/2017/PN Cbi yang ditanda tangani oleh Panitera
Pengadilan Negeri Cibinong pada hari senin tanggal 2 Oktober 2017,
Pembanding semula Penggugat telah mengajukan permohonan banding
terhadap putusan Pengadilan Negeri Cibinong Nomor 25/Pdt.G/2017/PN Cbi
tanggal 19 September 2017, permohonan banding tersebut telah
diberitahukan kepada Terbanding I semula Tergugat I berdasarkan Surat
Pemberitahuan Pernyataan Banding hari Jumat tanggal 24 Nopember 2017
dengan seksama, kepada Terbanding II semula Tergugat II berdasarkan
Surat Pemberitahuan Pernyataan Banding hari Rabu tanggal 29 Nopember
2017 dengan seksama ;
Menimbang, bahwa Pembanding semula Penggugat telah mengajukan
surat memori banding tertanggal 6 Desember 2017, yang diterima di
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Cibinong pada tanggal 6 Desember 2017,
surat memori banding tersebut telah diberitahukan kepada pihak Terbanding
I semula Tergugat I pada tanggal 14 Desember 2017, dengan seksama,
kepada Terbanding II semula Tergugat II pada tanggal 7 Desember 2017
dengan seksama ;
Menimbang, bahwa terhadap memori banding dari Pembanding
semula Penggugat tersebut pihak Terbanding I semula Tergugat I
mengajukan Kontra Memori Banding tertanggal 13 Pebruari 2018 yang
diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Cibinong pada tanggal 13
Pebruari 2018, surat Kontra memori banding tersebut telah dimohonkan
bantuan untuk diberitahukan kepada pihak Pembanding semula
Penggugat berdasarkan surat dari Pengadilan Negeri Cibinong tertanggal 21
Pebruari 2018 No.W11.U20/918/HK.02/II/2018 yang ditujukan kepada Ketua
halaman 55 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, surat Kontra memori banding tersebut
diberitahukan kepada Terbanding II semula Tergugat II pada tanggal 21
Pebruari 2018 dengan seksama ;
Menimbang, bahwa Terbanding II semula Tergugat II tidak
mengajukan Kontra memori banding ;
Menimbang, bahwa kepada para pihak yang berperkara telah
diberitahukan untuk memeriksa berkas (Inzage) sebelum berkas perkara
dikirim ke Pengadilan Tinggi, masing-masing kepada : Pembanding semula
Penggugat pada tanggal 30 Nopember 2017, kepada Terbanding I semula
Tergugat I pada tanggal 24 Nopember 2017, kepada Terbanding II semula
Tergugat II pada tanggal 29 Nopember 2017 dengan seksama ;
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM
Menimbang, bahwa permohonan banding dari Pembanding semula
Penggugat telah diajukan dalam tenggang waktu dan menurut tata cara serta
memenuhi syarat-syarat yang ditentukan Undang-undang, oleh karena itu
permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima ;
Menimbang, bahwa Pembanding telah mengajukan Memori Banding
tertanggal 6 Desember 2017 dengan alasan-alasan pada pokoknya sebagai
berikut :
Bahwa setelah membaca dan mempelajari segala isi dan pertimbangan
dalam Putusan Pengadilan Negeri Cibinong Nomor : 25/Pdt,G/2017/PN Cbi,
tanggal 19 September 2017 tersebut, Pembanding/Penggugat menyatakan
“keberatan” dan berpendapat bahwa Pertimbangan Hukum dan Amar
Putusan Judex Facti Tingkat Pertama tersebut tidak tepat dan tidak
benar bahkan tidak Cermat dan tidak Teliti, Judex Facti tidak memeriksa
Pokok Perkara dengan alasan-alasan sebagai berikut :
Memori Banding ini disusun dan dibuat oleh PEMBANDING /
PENGGUGAT berdasarkan fakta-fakta hukum dan kenyataan yang terjadi
selama persidangan, dengan uraian sebagai berikut :
A. JUDEX FACTI TIDAK TEPAT DAN TIDAK CERMAT DAN TIDAK TELITI SERTA TIDAK SECARA SEKSAMA DAN RINCI DALAM MEMPERTIMBANGKAN SEGALA FAKTA YANG TERUNGKAP
halaman 56 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
DALAM PERSIDANGAN SEHINGGA CUKUP BERALASAN HUKUM PUTUSAN PENGADILAN TINGKAT PERTAMA DENGAN NOMOR 25/PDT.G/2017/ PN.CBI. DIBATALKAN.
Bahwa Putusan Judex Facti Pengadilan Negeri Cibinong ini dapat
dilihat dari Tentang Duduk Perkara pernyataan putusan yang
mengatakan jika surat Gugatan tanggal 27 Januari 2017, yang telah
diterima dan di daftarkan dengan Register nomor
25/Pdt.G/2017/PN.Cbi, dan telah dirubah (di revisi) gugatan tertanggal
21 Maret 2017, seharusnya putusan mengacu kepada gugatan yang
sudah di Revisi / Perubahan Gugatan
1. Bahwa Fakta Hukum di dalam putusan tersebut ternyata Judex Facti
sama sekali tidak mempertimbangkan adanya Perubahan Gugatan
dan posita sebagai Dasar Gugatan yang telah di serahkan oleh
Pembanding/ Penggugat kepada Judex Facti pada tanggal 21 Maret
2017 dengan menyertakan flash disc, berikut point-point perbaikan
dan kesalahan ketik. Padahal perubahan gugatan
Pembanding/Penggugat dilakukan pada awal persidangan sebelum
Para Terbanding/Para Tergugat hadir dalam persidangan sehingga
telah sesuai dengan ketentuan hukum acara yang berlaku. Akan
tetapi nyatanya di dalam putusan tersebut masih menggunakan
gugatan awal sehingga menimbulkan kerancuan dan tidak ada
hubungan dan sinkronisasi maupun korelasi antara Posita Gugatan
dan Jawaban Para Terbanding/ParaTergugat serta Pertimbangan
Hukumnya.Yang nyata-nyata Fakta hukumnya di dalam Posita
Gugatan hanya terdapat angka 20 dan tidak terdapat Posita
Gugatan angka 21 seperti yang tertera dalam putusan. Sehingga
merugikan Pembanding/Pembanding .
2. Bahwa judex facti tidak memeriksa pokok perkara secara cermat, jelas
dan lengkap. Dimana dalam Gugatan Perubahan terdapat posita
tentang ERROR IN OBJEKTO yang dilakukan oleh Turut
Terbanding/Tergugat II. Dalam Akta Otentik yang dibuat oleh
Tergugat II/Turut Terbanding yaitu Akta Sewa Menyewa nomor 31
tanggal 29 September 2016 (di sebut juga Akta Otentik No 31)
menulis secara jelas mengenai alamat objek sewa adalah : “Jalan
Camat Enjan No 18 A RT 016, Rw 02 Cileungsi”. PADAHAL alamat
halaman 57 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
yang BENAR letak objek sewa tersebut di Jalan Camat Enjan No 18 A
Rt. 02, Rw. 016 Cileungsi. Sehingga secara jelas dan nyata telah
terjadi ERROR IN OBJEKTO dalam perjanjian sewa menyewa aquo.
Karena objek sewa yang dicatat dalam akta otentik Tergugat II/ Turut
Terbanding nyatanya milik orang lain, bukan milik
Penggugat/Pembanding ;
Fakta hukum ini tidak dipertimbangkan oleh judex facti Majelis
Hakim Pengadilan Negeri Cibinong dalam putusannya. Sehingga
Alasan ataupun pembelaan hukum apapun oleh Para
Terbanding/Para Tergugat tidak dapat di benarkan secara Hukum
dan telah melanggar asas kepastian hukum dan asas kehati-hatian
dalam membuat perjanjian. Oleh karenanya berdampak buruk
terhadap semua yang menjadi kewajiban Terbanding/Tergugat I yaitu
tidak dapat dilaksanakan secara Legal antara lain : (1) Pajak Sewa
(Pph Final pasal 4 ayat 2 yang telah di pungut oleh
Terbanding/Tergugat I dari Pembanding/Penggugat; (2) izin
mendirikan bangunan (IMB); (3) Asuransi Bangunan, dan (4)
Perizinan Usaha lainnya, karena prosedur pengurusannya harus
berdasarkan Akta Otentik No 31 tersebut yang membuktikan adanya
hubungan hukum antara Pembanding/Penggugat sebagai pemilik
Objek Sewa Aquo dengan terbanding/Tergugat I, apabila
Terbanding/Tergugat I mengklaim telah melaksanakan semua
kewajibanya itu perlu di pertanyakan menggunakan alamat yang
mana ? dan menggunakan Akta Otentik yang mana?
Namun kenyataanya Usaha Ritel Modern Indomaret hingga kini
masih ber operasi artinya perlu di pertanyakan Legalitas Perizinannya.
Maka dengan demikian Akta Otentik No 31 haruslah BATAL DEMI
HUKUM ;
3. Bahwa Judex Facti dalam Pertimbangan hukumnya mengatakan
Turut Terbanding/Tergugat II tidak mengajukan bukti bahkan seolah
olah tidak ada kesalahan yang dilakukan oleh Para
Terbanding/Tergugat I dan Turut Terbanding/tergugat II, Fakta
Hukumnya Penggugat/Pembanding mengirim surat ke Kantor Ketua
Majelis Kehormatan Notaris Pusat Ditjen Imigrasi, Ditjen AHU dan
Kementrian HUKUM dan HAM untuk memohon persetujuan
halaman 58 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
pembukaan MINUTA AKTA Otentik No 31 yang di buat oleh Ibu
Umang Retno Ayu Melasari,S.H, Notaris dan PPAT Bogor atas
dugaan pemunduran Tanggal penandatanganan Akta (anti datum),
adanya penyisipan pasal yang hampir seluruhnya merugikan
Pembanding/Penggugat dan penyangkalan tanda tangan serta
Alamat Objek Sewa Keliru atau Salah atau Error In Objekto, surat
tersebut di kirim tertanggal 3 Juli 2017,dan setelah 30 hari Ketua
majelis Kehormatan Notaris tidak memberikan jawaban artinya
secara Hukum Minuta Akta boleh di perlihatkan/dibuka. yang
tembusanya jelas-jelas di kirim ke Ketua Pengadilan Negeri Cibinong,
dan di terima oleh Judex Facti. Bahkan di dalam persidanganpun
telah di lihat Copy Minuta Akta yang tidak sama bunyinya dengan
Salinan Akta. Di dapat Fakta Hukum Minuta Akta ternyata penuh
dengan coretan, gantian, dan sisipan, tambahan, dan seperti ada
tindihan, yang bukan kesalahan ketik. Di dapat fakta hukum juga di
dalam Minuta Akta Otentik No 31 kedapatan pada komparisi kepala
Akta nama Pembanding/Penggugat Juju Andryani (tanpa Nyonya)
tapi pada Salinan Akta Otentik no 31 tertulis Juju Andryani ditulis
juga Nyonya Juju Andryani. Pada Minuta Akta alamat
Pembanding/Penggugat tertulis di Kota Jakarta sedangkan Pada
Salinan Akta alamat tertulis Jakarta Timur. Dalam Minuta Akta
Otentik No 31 komparisinya, tertulis sertifikat Objek Sewa tercatat
atas nama Kartif Hartoyo disertai komparisi ijin suami (seolah-olah
Pembanding/Penggugat adalah istri dari Kartif Hartoyo), pada Salinan
Akta Otentik No 31 sertifikat tercatat atas nama Juju Andryani
tanpa menuliskan komparisi ijin suami Pembanding/Penggugat
(padahal Pembanding/Penggugat telah menyerahkan Kartu Keluarga /
KK dan KTP yang diserahkan kepada Turut Terbanding/Tergugat I
dan Tergugat II nyata-nyata Pembanding/Penggugat berstatus kawin
dan suami Pembanding/Penggugat bernama Pratikto Effendi).
Disamping itu terdapat komparisi pada Minuta Akta Otentik No 31
pada klausula Pasal 2 tertulis pembayaran dilakukan dengan BCA
Cabang Pembantu Margocity Depok, pada Salinan Akta Otentik No
31 pembayaran dengan Bilyet Giro dari Bank Mandiri Kantor Cabang
Depok Cisalak nomor DL 970099. Pada Minuta Akta Otentik No 31
klausula Pasal 4 tertulis “semua perijinan yang berhubungan dengan
halaman 59 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
bangunan menjadi tanggungan dan wajib di bayar oleh Pihak
Pertama” sedangkan Pada Salinan Akta Otentik No 31 tertulis
“semua Perijinan yang berhubungan dengan bangunan menjadi
tanggungan dan wajib di bayar oleh Pihak Kedua”.Pada Minuta Akta
Pasal 11 tidak tercantum hak menurunkan daya listrik kembali
menjadi seperti semula 5000 VA, pada Salinan Akta tertulis hak
untuk menurunkan daya listrik kembali menjadi seperti semula yaitu
sebesar 5000VA. Pada Minuta Akta Otentik No 31 komposisi
Penanda Tanganan Para Pihak tidak beraturan tidak umum
sebagaimana aturan Akta Otentik yang di tentukan oleh Undang-
undang dan kebiasaan dimana Posisi tanda tangan Turut
Terbanding/Tergugat II selaku Notaris berada di pojok kiri. Tanda
tangan saksi sejajar dengan tanda tangan Pihak Ke I
(Pembanding/Penggugat) sedangkan Pihak ke II (penerima kuasa)
posisinya berada di bawah tanda tangan Pembanding/Penggugat.
Artinya Turut Terbanding/Tergugat II telah melakukan
pelanggaran tentang syarat-syarat pembuatan Akta Otentik yang telah
di tentukan oleh undang-undang,dan tidak berhati-hati, dalam
menjalankan kewajiban hukumnya untuk bertindak seksama, tidak
secara fakta hukum menerangkan kebenaran yang sebenarnya ke
dalam Akta Otentik No 31 tersebut.Hal ini tercermin ke dalam Salinan
Akta Otentik No 31 pada Kepala Akta tertulis komparisi “pada hari ini
Kamis tanggal 29-09-2016) Pukul 11 menghadap kepada saya,
Notaris”; Fakta Hukumnya Pihak Ke dua yang mewakili
Terbanding/Tergugat I tidak dihadirkan saat penandatanganan
Akta Otentik No 31 tersebut oleh Turut Terbanding/Tergugat II (hal
ini terbukti tidak adanya Dokumen dan sidik jari yang dilekatkan pada
Minuta Akta).Fakta Hukumnya di dalam Penutup Salinan Akta no 31
Turut Terbanding/Tergugat II telah menuliskan Kalimat
“dilangsungkan dengan tiada perubahan apapun” seharusnya
tidak ada perubahan dalam Minuta Akta Otentik no 31 tapi nyatanya
Minuta Akta banyak perubahanya,dalam Salinan Akta Otentik No 31
tertulis “di berikan sebagai salinan yang sama bunyinya” harusnya
Salinan Akta Otentik sama persis dengan Minuta Akta tapi nyatanya
tidak sama bunyinya dengan demikian Turut terbanding/Tergugat II
halaman 60 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
melanggar ;
Pasal 48 UU No 2 tahun 2014 tentang Jabatan Notaris yaitu isi
akta dilarang untuk di rubah dengan “a.Diganti. b.ditambah. c.
dicoret. d. disisipkan. E.dihapus dan,atau.f.ditulis tindih” ;
Putusan MA Nomor 2542K/Pid/2006 ;
“Salinan Akta yang tidak sama dengan Minuta Akta” dan bukan
merupakan kesalahan ketik adalah “Tindak Pidana” ;
Bahwa kepalsuan Akta Notaris yaitu adanya kepalsuan Intelektual
yang terdiri dari :
a) Para penghadap memberikan keterangan yang tidak benar
dalam akta (isi akta)
b) Notaris memberikan keterangan yang tidak benar pada
kepala Akta, komparisi, (identitas) dan akhir akta
c) Notaris merubah, menambah atau menghapus keterangan
para penghadap (diluar tata cara renvoi yang diatur dalam
UU Jabatan Notaris)
d) Adanya keadaan hukum yang sebenarnya materiil, yaitu ;
adanya keadaan hukum yang sebenarnya tanda tangan dari
penghadap, notaris dan saksi-saksi
e) Adanya keadaan hukum yang sebenarnya salinan
akta,grosse akta dan atau kutipan akta
Sehingga dengan demikian Akta Sewa Menyewa No 31 Tanggal 29
September 2016 Haruslah Batal Demi Hukum ;
B. JUDEX FACTI TELAH SALAH DAN KELIRU DI DALAM MEMPERTIMBANGKAN SEGALA FAKTA DI PERSIDANGAN, DAN TIDAK MEMERIKSA POKOK PERKARA DENGAN MENYATAKAN TIDAK ADA PERBUATAN MELAWAN HUKUM YANG DILAKUKAN OLEH PARA TERBANDING/PARA TERGUGAT DAN AKTA TIDAK MENGANDUNG CACAT YURIDIS / CACAT HUKUM BAHKAN MENYATAKAN PEMBANDING/PENGGUGAT TIDAK DAPAT MEMBUKTIKAN DALIL-DALIL GUGATANYA.
1. Bahwa agar menjadi terang dan jelas yang menjadi Pokok Gugatan, Pembanding/Penggugat adalah sebagai berikut :
a) Pembanding/Penggugat tidak pernah di beri kesempatan bahkan
tidak di kabulkan permohonannya untuk mempelajari Draf Sewa
halaman 61 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
Menyewa No 31 tanggal 29 september 2016 sebelum ditanda
tanganinya Akta Sewa No 31 tersebut, (artinya isi klausula di buat
sepihak ),Pembanding/Penggugat tidak pernah melihat wujud
saudara Muhammad Agus Noviyanto penerima kuasa (Pihak ke II)
karena pada saat penanda tanganan Akta Otentik No 31, tidak
di hadirkan oleh Turut Terbanding dahulu Tergugat II, sehingga
Turut Terbanding/Tergugat II telah Melanggar Pasal 1320 KUH
Perdata artinya Akta Otentik No 31, tersebut tidak SAH,karena
tidak ada Pihak. Turut Terbanding/Tergugat II juga tidak
menuliskan alasan ketidak hadiranya di akhir Akta, Turut
Terbanding/Tergugat II juga tidak melakukan amanah Undang-
undang yaitu tidak ada pengambilan Sidik Jari kepada para pihak
yang menendatangani Akta otentik No 31 yang wajib di
lekatkan pada Minuta Akta, Pembanding/Penggugat juga tidak
menerima Dokumen apapun baik (KTP pihak ke II, Surat Kuasa,
Anggaran Dasar Perusahaan, Akta Pendirian Perusahaan. Atau
keterangan Pihak Ke II sebagai Karyawan PT. Indomarco
Prismatama dll) sedangkan Surat Kuasa dari kantor Pusat
Indomarco Prismatama baru di perlihatkan oleh Tim Lapangan PT
Indomarco Prismatama sebulan kemudian setelah
ditandatanganinya Akta Otentik No 31 pada tanggal 29 september
2016, yaitu tanggal 27 Oktober 2016, yang di share melalui WA
kepada Pembanding/Penggugat, (Pembanding/Penggugat
mengetahui alamat Kantor Pusat, nama pemberi kuasa melalui
kiriman WA yang di perlihatkan oleh Tim Lapangan pada tanggal
27 Oktober 2016 ) yang kemudian disusul pada Tanggal 28
Oktober 2016 Salinan Akta Otentik No 31 tersebut baru
diserahkan oleh Tim Lapangan kepada Pembanding/Penggugat
yaitu (satu bulan kemudian dari tanggal 29 September 2016
setelah Akta Otentik no 31 ditandatangani), namun anehnya
Pembanding/Penggugat tidak diundang kembali untuk
menyaksikan penandatanganan Akta Otentik No 31 oleh Para
Terbanding/Tergugat I dan Tergugat II.
Bahwa oleh karena ada tercantum hak Opsi 6 (enam) Tahun di
dalam klausula Akta Otentik no 31, setelah di baca barulah
halaman 62 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
Pembanding/Penggugat terkejut mengenai isi Salinan Akta Otentik
No 31 hampir seluruhnya merugikan pembanding/Penggugat
karena Turut Terbanding/Tergugat II tidak secara detil
membacakan secara rinci bahkan isinya berbeda dengan faktanya
terdapat penyisipan Pasal yang tidak pernah disepakati
sebelumnya oleh Pembanding/Penggugat, diantaranya salah
satunya; Terbanding/Tergugat I memasukan klausula Pasal 5 yang
tertulis “ Pihak ke II diperkenankan oleh Pihak Pertama untuk
menyewakan apa yang di sewa dengan akta ini kepada Pihak
lain, baik sebagian maupun seluruhnya” (yang menjadi
pertanyaan adalah Objek Sewa dengan alamat Objek Sewa yang
mana yang akan disewakan kembali kepada Pihak Lain itu ?
dan dengan Akta Otentik yang mana ? ) mengingat alamat Objek
Sewa ERROR IN OBJEKTO) ;
Bahwa di dalam klausula terdapat kesalahan penulisan yang
sangat substansi oleh Turut Terbanding/Tergugat II yang tidak
melakukan ke hati-hatian yaitu pada Pasal 16 “mengenai
kewajiban Asuransi Bangunan adalah merupakan kewajiban
Terbanding/Tergugat I, namun klausula pada Pasal 16 tersebut
Turut Terbanding/Tergugat II melakukan kesalahan penulisan
Pada Salinan Akta Otentik No 31 yang tertulis : mewajibkan
kepada Pihak Pertama atau Pembanding/Penggugat yang
harus menyerahkan Foto copy Polis Asuransi selambat-
lambatnya dalam jangka waktu 2 Minggu terhitung sejak
berlaku Sewa Menyewa”(seharusnya Pihak Kedua yang harus
menyerahkan kepada Pembanding/Penggugat) hal ini sangat
merugikan Pembanding/Penggugat karena hingga kini Terbanding/
Tergugat I yang memiliki kewajiban mengasuransikan Objek Sewa
Aquo dan faktanya belum menyerahkan Photo Copy Polis
Asuransi tersebut kepada Pembanding/Penggugat, Walaupun
Terbanding / Tergugat I menyangkal dan mengatakan akan
mengurus Asuransi tersebut namun Alamat Objek Sewanya Keliru;
akan menggunakan Alamat Objek Sewa yang mana? Atau Akta
Otentik yang mana untuk mengurusnya ? karena Alamat pada
Salinan Akta otentik No 31 tersebut alamatnya tertulis Salah atau
halaman 63 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
Keliru atau ERROR In OBJEKTO, sehingga tidak mungkin bisa di
proses maka Akta Otentik No 31 Tanggal 29 September 2016
tersebut haruslah BATAL DEMI HUKUM ;
b) Bahwa Turut Terbanding/Tergugat II, tidak berhati-hati dalam Akta
Otentik No 31, Fakta Hukumnya Alamat Objek Sewa dengan
Akta Otentik No 31 Tanggal 29 September 2016 adalah KELIRU
atau SALAH yang seharusnya terletak di Jalan Camat enjan No
18 A Rt.02, Rw.016, Kel Cileungsi, Kec Cileungsi, Kab Bogor.Kp
Bpm Ternyata Turut Terbanding/Tergugat II telah menuliskan di
dalam Akta Otentik No 31 tertulis di Jalan Camat Enjan No 18 A
Rt 016, Rw 02, kel Cileungsi, Kec Cileungsi, Kab Bogor, artinya
Alamat Objek Sewa yang tercantum dalam Salinan Akta Otentik
adalah Milik Orang lain dan tidak Sah secara hukum oleh
Karenanya jika Objek Sewa itu milik orang lain maka Para Pihak
dilarang melakukan Tindakan Perbuatan Hukum atas Objek
Sewa dengan Akta otentik No 31 tersebut
Mengenai kesalahan alamat telah dikuatkan oleh Keterangan
Saksi-saksi :
Saksi UTOM RUSTOMI, adalah Ketua rukun tetangga Rt 02,
kel Cileungsi, Kec Cileungsi Kab Bogor Kp Bpm berprofesi
sebagai Guru, yang telah memberikan keterangannya di bawah
sumpah pada tanggal 11 Juli 2017 pada pokoknya sebagai
berikut :
- Bahwa Saksi menjelaskan dan mengetahui letak Objek
Tanah dan Bangunan yang di sewa TERGUGAT I terletak
di Rt.02, Rw,016, Kp. Bpm, Kel. Cileungsi, Kec.
Cileungsi, Kab. Bogor;
Saksi EDWAR SUNDAWA, adalah Ketua Rw 016, Kel
Cileungsi, Kec Cileungsi, Kp. Bpm, Kab Bogor, yang berprofesi
dulunya Karyawan Furniture yang telah memberikan
keterangannya di bawah sumpah pada tanggal 11 Juli 2017
pada pokoknya sebagai berikut :
- Bahwa Saksi mengakui dan mengetahui Objek tanah dan
Bangunan yang di sewaTERGUGAT I beralamat di RT.02,
halaman 64 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
RW.016;
Sehingga Turut Terbanding/Tergugat II telah melanggar
Pasal 1320 KUH Perdata mengenai syarat Sahnya Perjanjian
yaitu mengenai “HAL TERTENTU “ tentang Objek yang di
perjanjikan; dan
Pasal 15 ayat (2) huruf d Undang-undang No 2 Tahun 2014
Tentang Jabatan Notaris, yang berbunyi Notaris berwenang
“melakukan kecocokan foto Copy dengan surat aslinya”
sehingga Akta Otentik No 31 tanggal 29 September 2016 menjadi
CACAT MATERIL haruslah BATAL DEMI HUKUM
c) Bahwa Fakta Hukumnya Terbanding/Tergugat I terbukti,
berdasarkan bukti P-15, P16, beritikad buruk dan terencana
terhadap Pembanding/Penggugat yaitu dengan tidak
memberikan keterangan keadaan hukum yang sebenarnya ke
dalam Akta Otentik No 31 yaitu dengan mencantumkan
ANGGARAN DASAR yang sudah tidak berlaku dengan
mengatakan Akta Berita Acara Rapat PT Indomarco
Prismatama No 31 tertanggal 12-04-2011 yang di buat
dihadapan Notaris Poppy Savitri Martosuhardjo Pharmanto
adalah yang TERAKHIR KALI DIRUBAH, padahal
Pembanding/Penggugat dapat membuktikan dan Fakta
hukumnya jika sebenarnya Terbanding/Tergugat I telah beberapa
kali melakukan Perubahan Anggaran Dasar yaitu adanya
Lembaran Berita Negara atau adanya Anggaran Dasar di
Tahun 2013, perubahan Anggaran Dasar di Tahun 2014 dan
melakukan perubahan Anggaran Dasar di Tahun 2016 dengan
No Sp AHU AH.01.03-0043706 dengan Nomor Akta : 11 di
hadapan Notaris Ida Wati Salim ;
” Seharusnya Turut Terbanding/Tergugat II juga melakukan
pengecekan mengenai kebenaran ANGGARAN DASAR
tersebut ”
ARTINYA dengan adanya ANGGARAN DASAR yang baru di
tahun 2016 maka ANGGARAN DASAR TAHUN 2011 sudah
halaman 65 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
tidak berlaku lagi, sehingga Terbanding/Tergugat I tidak
memiliki kewenangan untuk melakukan tindakan hukum atas
Akta Otentik No 31 tanggal 29 September 2016 karena
kewenanganya telah di anulir oleh ANGGARAN DASAR Tahun
2016 karena pemilik sahamnya pun telah mengalami
perubahan ;
Bahwa Terbanding/Tergugat I juga telah melanggar Undang-
undang No 25 Tahun 2007 Pasal 33 ayat (1) dan (2) tentang PMA
dan PMDN (karena perusahan PT Indomarco Prismatama adalah
jenis perusahaan PMDN) antara lain :
Ayat (1) “ penanaman modal dalam negeri dan penanaman
modal asing yang melakukan penanaman modal dalam bentuk
perseroan terbatas dilarang membuat perjanjian dan/atau
pernyataan yang menegaskan bahwa kepemilikan saham dalam
perseroan terbatas untuk dan atas nama orang lain “ ;
Ayat (2) “ dalam hal penanaman modal dalam negeri dan
penanaman modal asing membuat perjanjian dan/ atau
pernyataan sebagaimana di maksud pada ayat (1), perjanjian
dan/atau pernyataan itu dinyatakan BATAL DEMI HUKUM ;
Putusan MARI No 268 K/Sip/1980 menyebutkan :
“Dalam gugatan mengenai kewajiban hukum yang menjadi
tanggung jawab PT harus di sebutkan pengurusnya sekarang
sebab tanggung jawab badan hukum melekat pada badan hukum
itu sendiri”
maka dengan demikian Akta Otentik No 31 tanggal 29
September 2016 haruslah BATAL DEMI HUKUM ;
d) Bahwa Para Terbanding/Tergugat I dan Tergugat II dalam Akta
Otentik No 31 tidak menuliskan secara benar berdasarkan fakta
hukum yang ada SURAT KUASA NO 389C/CEO/SK.2016 yang di
perlihatkan kepada Pembanding/Penggugat pada tanggal 27
Oktober 2016, atau memberikan keterangan yang tidak sesuai
dengan faktanya dengan sengaja menyembunyikan fakta
beritikad BURUK padahal fakta hukumnya di dalam Surat kuasa
halaman 66 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
tercantum nama pemberi kuasa : Sinarman Jonatan Direktur
Utama dan alamat perusahaan di Jalan Ancol I, Nomor 9-10
Ancol Barat, Jakarta Utara, dan alamat penerima kuasa beralamat
di semarang Jalan Damar Selatan Nomor 1,Rt 002, Rw,010, Kel
Padangsari, Kec Banyumanik, Semarang. Namun ke dalam Akta
Otentik No 31 TIDAK DI CANTUMKAN KOMPARISI NAMA
PEMBERI KUASA,, dan ALAMAT PERUSAHAAN artinya
Terbanding/Tergugat I telah melanggar kewajiban hukumnya yaitu
melanggar Pasal 5 Undang-undang No 40 tahun 2007 Tentang
Perseroan Terbatas ;
ayat (1)“perseroan mempunyai nama dan tempat kedudukan
dalam wilayah negara republik indonesia yang di tentukan dalam
Anggaran Dasar”
ayat (3)“dalam surat menyurat, pengumuman yang di terbitkan
oleh perseroan, barang cetakan dan Akta dalam hal perseroan
menjadi pihak harus menyebutkan NAMA ALAMAT lengkap
Perseroan”,
Pasal 47 ayat(1) Undang-undang Nomor 30 tahun 2004
Tentang Jabatan Notaris :”surat kuasa otentik atau surat lainya
yang menjadi dasar kewenangan pembuatan Akta yang di
keluarkan dalam bentuk original atau surat kuasa di bawah tangan
wajib dilekatkan pada Minuta Akta”
Bahwa demikian juga fakta hukumnya alamat pihak ke II telah
mengalami perubahan yang tadinya beralamat di semarang namun
telah di rubah oleh Turut Terbanding/Tergugat II menjadi beralamat
di Cibeuying Bandung hal ini melanggar Azas Kepastian Hukum
dan Pembanding/Penggugat tidak memiliki kepastian Hukum
karena Akta otentik No 31 tidak di buat berdasarkan Prosedur
Pembuatan Akta Otentik yang di telah di tentukan oleh Undang-
undang dan kebiasaan sehingga ada kekhawatiran Pembanding/
Penggugat tidak dapat lagi menguasai tanah dan Bangunan milik
Pembanding/Penggugat di kemudian hari, dengan adanya Fakta
Hukum sebagai berikut : Pembanding tidak pernah melihat wujud
Pihak ke II karena tidak dihadirkan (yang mewakili
halaman 67 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
Terbanding/Tergugat I), tidak dicantumkan alasan ketidak
hadiranya di akhir akta , tidak di lakukan pengambilan Sidik
Jari yang wajib dilekatkan pada Minuta Akta, tidak ada
dokumen yang di serahkan kepada Pembanding/Penggugat,
tidak tercantum alamat Perusahaan, tidak tercantum nama
pemberi Kuasa, dan adanya pencantuman keterangan yang
tidak faktual yaitu mengenai Anggaran Dasar yang sudah
tidak berlaku ke dalam Akta Otentik No 31, Terdapat perubahan
alamat Pihak Ke II (yang mewakili Terbanding/Tergugat I). Adanya
rencana Terbanding/Tergugat I untuk menyewakan kembali kepada
pihak lain secara keseluruhan, Fakta hukumnya pula Alamat
Objek Sewa yang KELIRU atau SALAH.Alamat Objek sewa
yang mana yang akan di sewakan dan Akta Otentik yang mana
yang akan di gunakan?
Bahwa dengan demikian Para Terbanding/Para Tergugat telah
terbukti melakukan Perbuatan Melawan Hukum dan Akta Otentik
No 31 tersebut telah Cacat, Formal dan Materil mengandung
Causa tidak Halal dan terkandung Penipuan secara terencana dan
bertentangan dengan Undang-undang maka Akta Otentik No 31
tanggal 29 September 2016 harus dinyatakan Batal Demi Hukum
e) Bahwa fakta hukumnya tempat penandatanganan Akta Otentik
Sewa Menyewa no 31 dilakukan di PT Indomarco Prismatama
Kantor Cabang Terbanding/ Tergugat I) ;
Artinya; Turut Terbanding/Tergugat II telah melanggar
kewajiban dan larangan hukumnya dengan melanggar Pasal 19
ayat (2) UU No 2 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris “ notaris
Wajib mempunyai hanya satu kantor, yaitu di tempat
kedudukanya”
Kode Etik Notaris dalam Lampiran Surat Edaran Mahkamah
Agung RI No 2 Tahun 1984 Kongres Ikatan Notaris Indonesia yang
ke I di Surabaya tanggal 13-16 Nopember 1974 kewajiban dan
Larangan dan pengecualian Kewajiban Pasal 2 ayat (1)
mengatakan Notaris dan orang lain yang memangku dan
menjalankan Jabatan Notaris Wajib :
halaman 68 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
“Sesuai dengan ketentuan yang tercantum dalam UU tentang
Jabatan Notaris, apabila Notaris telah menetapkan suatu Kantor,
maka Kantor tersebut haruslah merupakan satu-satunya kantor
dimana Notaris yang bersangkutan melaksanakan tugasnya sehari-
hari” ;
f) Bahwa Turut Terbanding/Tergugat II ke dalam Akta Otentik No 31
tidak memberikan keterangan yang sesuai dengan fakta hukum
yang sebenarnya dan lalai mencantumkan komparisi ijin suami
Pembanding/Penggugat karena Objek Sewa Aquo adalah harta
gono gini dengan Suami Pembanding/Penggugat ;
artinya Turut Terbanding/Tergugat II telah melanggar Pasal 36
ayat (1) undang-undang No 1 tahun 74 Tentang Perkawinan “
mengenai harta bersama suami istri dapat bertindak atas
persetujuan kedua belah pihak” ;
Dengan tidak adanya komparisi izin suami,
Pembanding/Penggugat tidak memiliki kewenangan dan dilarang
untuk melakukan tindakan hukum atas Akta Otentik Sewa
Menyewa No 31 Tanggal 29 September 2016 maka Akta tersebut
tidak SAH dan harus BATAL DEMI HUKUM
g) Bahwa Objek Sewa Aquo milik Pembanding/Penggugat yang
awalnya memiliki IMB (Izin Mendirikan Bangunan) seluas 187 m2
sedangkan luas tanah yang di miliki Pembanding/Penggugat
adalah seluas 2230m2, namun setelah dilakukan pembongkaran
dan perubahan untuk di gunakan sebagai toko Ritel Modern
Indomaret oleh Terbanding/Tergugat I, luas bangunanya berubah
jadi seluas 211,41m2, namun anehnya Terbanding/Tergugat I tidak
mencantumkan kebenaran Luas Bangunan sebelum dan setelah di
lakukan Perubahan ke dalam Akta Otentik No 31, artinya
Terbanding/Tergugat I tidak mengakui keadaan Objek Sewa Aquo
milik Pembanding/Penggugat. Fakta Hukumnya sekarang Objek
Sewa Aquo tidak lagi memiliki IMB karena ada pemalsuan
pengajuan IMB yang di duga dilakukan oleh Terbanding/Tergugat I
dengan cara memalsukan data luas bangunan dan tanah milik
Pembanding/Penggugat dan data pribadi milik
halaman 69 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
Pembanding/Penggugat (pemalsuan KTP, NPWP, izin lingkungan
yang sudah di scan seolah-olah yang mengajukan Izin adalah
pembanding/Penggugat hal ini tidak dapat di bantah karena Fakta
hukumnya Terbanding/Tergugat I hingga kini belum pernah
meminta surat kuasa kepada Pembanding/Penggugat selaku
pemilik Objek sewa untuk keperluan permohonan izin IMB tersebut
hal ini membuktikan jika Terbanding/Tergugat I tidak melampirkan
bukti Akta Otentik No 31 sebagai lampiran pengajuan izin
lingkungan dan permohonan IMB tersebut karena alamat Objek
sewa terbukti ERROR In OBJEKTO) bahwa Luas yang diajukan
untuk izin TOKO berukuran hanyalah 100 M2, dan luas tanah
223m2,yang seharusnya izin tersebut untuk Ritel Modern Indomaret
adanya temuan tersebut atas laporan Pembanding/Penggugat ke
Kantor IPPT (izin peruntukan penggunaan tanah) kemudian telah
di BATALKAN oleh Kantor Dinas penanaman modal dan
Pelayanan Terpadu Satu Pintu yang di tanda tangani oleh Kepala
Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu
Bapak Ir. H Joko Pitoyo. Pada Tanggal 30 Januari 2017.
Adanya pemalsuan permohonan IPPT untuk pengajuan IMB
ini telah di kuatkan oleh saksi-saksi sebagai berikut :
Saksi Utom Rustomi ketua Rt 02 menyatakan :
“ saksi menjelaskan tinggal di Rt .02,Rw.016, kel Cileungsi, Kec
Cileungsi,kp Bpm dan mengakui menandatangani izin
lingkungan yang di mohonkan oleh Tergugat I
“ saksi mengakui Penggugat tidak pernah datang memohon
untuk mengajukan izin lingkungan untuk perizinan Tergugat i”
“ saksi mengakui ada surat yang di keluarkan oleh saksi yaitu
izin lingkungan yang di tanda tangani sejumlah 10 warga, dan
di lengkapi dengan copy KTP 10 warga
Saksi Edwar Sundawa memberikan keterangan:
“saksi mengakui pernah dimintakan izin lingkungan yang
dimohonkan dari Tergugat I”
“saksi mengetahui jika awalnya objek sewa di gunakan untuk
material dan restoran “
halaman 70 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
“saksi mengakui bahwa penggugat tidak pernah datang untuk
memohon izin lingkungan untuk usaha tersebut ;
“saksi tidak mengetahui jika alamat yang tercantum di akta
sewa menyewa No 31 tertulis Rt 016,Rw.02 dengan alamat izin
lingkungan yang dimohon kenyataanya berbeda ;
Saksi Acep Badrudin.S.sos adalah pegawai dari Dinas Badan
Penanaman Modal dan pelayanan terpadu satu pintu, telah
memberikan keterangan di bawah sumpah pada tanggal 18 Juli
2017 pada pokoknya sebagai berikut :
- Bahwa saksi mengetahui adanya permohonan IPPT,
permohonan izin untuk TOKO ;
- Bahwa saksi mengakui ada surat pembatalan izin IPPT karena
berdasarkan hasil survey lapangan yang dilaporkan ke
pimpinan terdapat permasalahan jadi tidak di proses ;
- Bahwa saksi mengakui bahwa bukti-bukti P-20 sampe P-20 h
P-1 adalah sebagai syarat permohonan ;
- Bahwa saksi tidak mengetahui jika bukti KTP yang di lampirkan
dalam permohonan izin tersebut baik tanda tangan dan Photo
yang tertera tidak sesuai dengan KTP asli milik Penggugat ;
- Bahwa saksi menjelaskan bahwa ada perbedaan izin untuk
TOKO dan TOKO TIDAK BIASA seperti mini market, alfa mart
atau Indomart ;
- Bahwa saksi mengakui ketika turun ke lapangan ternyata TOKO
TIDAK BIASA telah berdiri ;
- Bahwa saksi menjelaskan menurut aturan sebelum ada izin
tidak boleh di buka atau beroperasi TOKO TIDAK BIASA
tersebut ;
- Bahwa saksi menjelaskan bahwa surat pembatalan izin itu di
keluarkan dengan alasan berdasarkan keadaan lapangan
pemohon sebenarnya keberatan untuk diproses perijinan di
sebabkan antara pemohon yang sebenarnya dan yang
mengajukan permohonan terdapat perbedaan administrasi yaitu
KTP tidak sama, photo dan tanda tangan berbeda antara KTP
pemilik dan pemohon ;
- Bahwa saksi mengatakan sesuai perizinan tidak diproses
halaman 71 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
harusnya di STOP dan tidak beroperasi ;
Saksi H. Beni Sopian adalah Kepala Desa Cileungsi/Lurah
Cileungsi Kab Bogor telah memberikan keterangan di bawah sumpah
pada tanggal 18 Juli 2017 pada pokoknya sebagai berikut :
- Bahwa saksi mengakui menandatangani surat izin lingkungan
terakhir, saksi hanya satu kali (1X) menandatangani izin
lingkungan yaitu yang di mohonkan oleh TERGUGAT, dan
bukan yang atas a/n PENGGUGAT ;
- Bahwa saksi mengakui redaksi izin lingkungan yang di
gunakan untuk permohonan ke IPPT tidak sama formatnya
dengan arsip yang ada pada saksi ;
- Bahwa saksi mengatakan mengeluarkan atau menandatangani
izin lingkungan secara administrasi karena secara kasat mata
sudah mencukupi ;
ARTINYA DENGAN TELAH DIBATALKANYA IZIN IPPT
TERSEBUT OBJEK SEWA AQUO ILEGAL MAKA USAHA
TERBANDING/TERGUGAT I JUGA ILEGAL NAMUN ANEHNYA
USAHA TERBANDING/TERGUGAT I MASIH TETAP
BEROPRASI WALAU TANPA IZIN IMB, OLEH KARENANYA
AKTA SEWA NO 31 TANGGAL 29 SEPTEMBER 2016
HARUSLAH DI BATALKAN ;
h) Bahwa PPH Final Pasal 4 ayat (2) atas persewaan tanah yang
telah di pungut oleh Terbanding/Tergugat I harusnya di setorkan
kepada pemerintah sesuai dengan Alamat Objek Sewa milik
Pembanding/Penggugat yaitu Jalan Camat Enjan No 18 A Rt 02.
Rw 016, kel Cileungsi, Kec Cileungsi Kab Bogor,Kp Bpm namun
hingga kini Terbanding/Tergugat I belum melaksanakanya untuk
menyetorkan Pajak PPH Final Pasal 4 ayat (2) tersebut kepada
Pemerintah atas alamat Objek Sewa Aquo dan atas nomor
NPWP Pembanding/Penggugat, Adapun yang di klaim oleh
Terbanding /Tergugat I tentang bukti PPH Final Alamat Objek
Milik orang lain yang beralamat Jalan Jakarta Bogor Km 47 Rt
001, Rw.003 Nanggewer.karena Fakta Hukumnya alamat Objek
Sewa Keliru, atau Error In Objekto mana mungkin penyetoran
halaman 72 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
sesuai alamat Objek sewa Aquo, oleh karenanya Akta Otentik
Sewa No 31 Tanggal 29 September 2016 haruslah DI BATALKAN
i) Bahwa kewajiban Asuransi Bangunan yang menjadi kewajiban
Terbanding/Tergugat I yang tertuang dalam klausula pasal 16 Akta
Sewa No 31,hingga kini belum dilaksanakan padahal
Terbanding/Tergugat I sendiri yang membuat klausula mewajibkan
Foto Copy Polis Asuransi di serahkan 2 Minggu terhitung sejak
berlakunya Sewa Menyewa kepada pembanding/Penggugat
(namun di dalam klausula pasal 16 tersebut telah salah penulisan
yang tertulis kewajiban menyerahkan Foto Copy polis Asuransi
menjadi kewajiban Pembanding/Penggugat) mana yang benar ?.
Bagaimana mungkin Asuransi Bangunan dapat terealisasi
walaupun Terbanding/Tergugat I akan mengurus Asuransi
Bangunan Fakta Hukumnya pula Alamat Objek Sewa Keliru atau
Salah atau Error in Objekto, jadi Alamat Objek Sewa yang mana
yang akan diasuransikan dan akan melampirkan Akta Otentik
yang mana ? Oleh karenanya Akta Sewa No 31 tanggal 29
September 2016 haruslah DI BATALKAN ;
j) Bahwa sesuai klausula Pasal 4 yang di buat oleh
Terbanding/Tergugat I pada Akta Otentik No 31 pada garis kedua
tertulis : “semua perizinan yang berhubungan dengan
bangunan menjadi tanggungan dan wajib di bayar oleh Pihak
Kedua”
Garis ketiga tertulis : apabila pihak kedua tidak dapat
membuka atau melanjutkan kegiatan operasional Minimarket
Indomaret dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan terhitung sejak
tanggal efektif mulai berlakunya perjanjian sewa menyewa ini,
disebabkan hal yang berhubungan dengan PERIZINAN
maupun adanya penolakan dari lingkungan sekitar atas
keberadaan Minimarket Indomaret maka Pihak Pertama dan
Pihak Kedua sepakat bahwa perjanjian sewa menyewa batal
demi hukum dan pihak pertama wajib mengembalikan seluruh
uang sewa yang telah di terimanya dari Pihak Kedua ;
Artinya berdasarkan klausula yang dibuat oleh Terbanding
halaman 73 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
/ Tergugat I sendiri secara pengertian ACONTRARIO bangunan
sudah berdiri setahun lebih dimulai Oktober 2016 sampai
Nopember 2017 dengan tidak adanya izin lingkungan, izin IMB (hal
yang berhubungan dengan perizinan) karena alamat objek Sewa
Error In Objekto maka otomatis perjanjian HARUS BATAL DEMI
HUKUM dan Pembanding/Penggugat tidak di wajibkan
mengembalikan uang sewa ;
Bahwa atas alasan yang telah Pembanding/Penggugat
kemukakan memiliki kewajiban sosial untuk mencegah dampak
yang lebih luas dan efek jera, agar masyarakat lebih berhati-hati
jangan sampe kejadian ini terulang, maka kepada Para
Terbanding/Para Tergugat , Pembanding/Penggugat mewajibkan
kepada Para Terbanding/Para Tergugat untuk membuat
permohonan maaf di koran ternama Ibu Kota selama 2(dua Minggu
berturut-turut di 4(empat) harian koran yang isinya:
”permohonan maaf kepada ibu Juju Andryani sehubungan
dengan Perjanjian Sewa Menyewa dengan Akta sewa Menyewa
No 31 tanggal 29 September 2016 antara PT Indomarco
Prismatama untuk Usaha Indomaret (TERGUGAT I) dan Ibu Juju
Andryani (PENGGUGAT) yang di buat oleh Notaris dan PPAT
Umang Retno Ayu Melasari, S.H.(TERGUGAT II) karena
merugikan Penggugat sehingga terjadi pembatalan Perjanjian
Sewa menyewa”
BAHWA BERDASARKAN URAIAN-URAIAN DI ATAS MAKA
PEMBANDING /PENGGUGAT DENGAN INI MEMOHON KEPADA YANG
MULIA DAN TERHORMAT MAJELIS HAKIM YANG MEMERIKSA DAN
MENGADILI PERKARA INI DI PENGADILAN TINGGI BANDUNG UNTUK
MENGENYAMPINGKAN DALIL-DALIL PARA TERBANDING/PARA
TERGUGAT DALAM, JAWABAN DUPLIK, KESIMPULAN PARA
TERBANDING/PARA TERGUGAT DAN MENGABULKAN PERMOHONAN
SEBAGAIMANA YANG ADA DALAM MEMORI BANDING INI UNTUK
SELURUHNYA ;
PENUTUP
halaman 74 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
PEMBANDING/PENGGUGAT memohon kepada yang Mulia Majelis
Hakim Pengadilan Tinggi Bandung yang memeriksa dan mengadili perkara
aquo, berkenan untuk memberikan amar putusan sebagai berikut :
1. Menerima permohonan banding dan memori banding yang diajukan oleh
Pembanding/Penggugat seluruhnya ;
2. Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Cibinong Nomor :
25/Pdt.G/2017/ PN.Cbi tanggal 19 September 2017 ;
3. Memutusan perkara ini dengan mengadili sendiri yang amarnya sebagai berikut : PRIMAIR ; 1. Mengabulkan Gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya ;
2. Menyatakan PARA TERGUGAT telah melakukan Perbuatan Melawan
Hukum sesuai pasal 1365 KUH Perdata atau Burgerlijk Wetboek (BW)
secara terencana dan sengaja yang dilarang oleh Undang-Undang ;
3. Menyatakan AKTA SEWA MENYEWA No. 31, Tertanggal 29
September 2016, yang dibuat TERGUGAT II yang berkedudukan di
Jalan Raya Bogor KM 41 No. 855, Cibinong, Kabupaten Bogor adalah
BATAL DEMI HUKUM BESERTA AKIBAT HUKUMNYA ;
4. Menyatakan sah dan berharga Sita Jaminan (Conservatoir Beslaag)
yang telah diletakan berupa :
a. Sebuah Tanah beserta Bangunannya, berupa Kantor Pusat
TERGUGAT I (PT INDOMARCO PRISMATAMA), yang dikenal
dan terletak di Jalan Ancol 1 No. 9-10 Ancol Barat, Jakarta
Utara 14430 – Indonesia;
b. Sebuah Tanah beserta Bangunannya, berupa Kantor Cabang
TERGUGAT I (PT INDOMARCO PRISMATAMA), yang dikenal
dan terletak di Jalan Raya Bogor KM. 46,7, Kelurahan
Nanggewer , Kecamatan Cibinong, Kabupaten Bogor ;
c. Sebuah Tanah beserta Bangunannya, berupa Kantor Notaris
TERGUGAT II yang dikenal dan terletak di Jalan Raya Jakarta
– Bogor, KM. 41 No. 855, Cibinong – Kabupaten Bogor ;
5. Memerintahkan kepada TERGUGAT I untuk mengosongkan bangunan
yang di sewa tersebut, tanpa syarat dan tidak ada pengembalian uang
sewa kepada TERGUGAT I karena AKTA SEWA MENYEWA NO. 31
tanggal 29 September 2016 tersebut tidak lagi mempunyai kekuatan
halaman 75 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
hukum yang syah dan batal demi hukum ;
6. Menghukum PARA TERGUGAT untuk membayar Ganti Rugi secara
tanggung renteng kepada PENGGUGAT sejumlah Rp
3.732.335.555,- ( tiga milyar tujuh ratus tiga puluh dua juta tiga
ratus tiga puluh lima ribu lima ratus lima puluh lima rupiah);
7. Menghukum PARA TERGUGAT untuk membayar Ganti Rugi
Immaterial secara Tanggung Renteng sebesar Rp. 3.000.000.000,-
(tiga milyar rupiah) ;
8. Menghukum PARA TERGUGAT untuk membuat permohonan maaf di
4 (empat) Harian Koran, yaitu sebagai berikut: Harian Koran Kompas,
Harian Koran Republika, Pos Kota dan Harian Koran Bisnis selama 2
Minggu berturut-turut ;
9. Menghukum PARA TERGUGAT untuk membayar uang paksa
(Dwangsom) sebesar Rp. 3.000.000.,- (tiga juta rupiah) untuk setiap
harinya atas keterlambatan PARA TERGUGAT melaksanakan isi
putusan ini ;
10. Menghukum PARA TERGUGAT membayar kerugian-kerugian yang
telah di jatuhkan di atas dan wajib di bayarkan pada saat putusan ini
mempunyai kekuatan hukum yang tetap ;
11. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu walaupun ada
Verzet, Banding, ataupun Kasasi (Uitvoerbaar bij voorraad);
12. Menghukum PARA TERGUGAT untuk membayar seluruh biaya yang
timbul dalam perkara ini ;
SUBSIDAIR ;
Atau apabila Majelis Hakim Pengadilan Negeri Cibinong berpendapat lain
kami mohon Putusan Yang seadil-adilnya (Ex aequo et bono).
Menimbang, bahwa Terbanding I semula Tergugat I telah mengajukan
Kontra Memori Banding tertanggal 13 Pebruari 2017 dengan alasan-alasan
pada pokoknya sebagai berikut :
1. Bahwa Terbanding / Tergugat I menolak dengan tegas seluruh
keberatan-keberatan yang diajukan oleh Pembanding/Penggugat
dalam Memori Bandingnya tersebut, karena Majelis Hakim Pengadilan
Negeri Cibinong sudah mempertimbangkan dengan cermat dan teliti
serta seadil-adilnya segala fakta yang terungkap dalam persidangan
dan berpatokan pada peraturan perundang-undangan yang berlaku
halaman 76 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
dalam memutus perkara a quo ;
2. Bahwa Terbanding/Tergugat I akan menanggapi keberatan-keberatan
yang diajukan oleh Pembanding/Penggugat dalam Memori
Bandingnya hanya terhadap hal-hal yang relevan saja dengan perkara
ini, sedangkan dalil-dalil yang sifatnya menerangkan permasalahan
dan bukan termasuk sebagai keberatan banding tidak akan ditanggapi
oleh Terbanding/Tergugat I dan mohon dalil tersebut diabaikan atau
dikesampingkan, demikian juga dengan keberatan banding yang
dalilnya diulang-ulang oleh Pembanding/Penggugat tidak akan
ditanggapi lagi dan mohon diabaikan atau dikesampingkan juga ;
3. Bahwa Terbanding/Tergugat I menolak dengan tegas keberatan
Pembanding/Penggugat dalam memori bandingnya hal 3 poin (A) yang
mengatakan Judex Facti tidak tepat dan tidak cermat dan tidak
teliti…terhadap keberatan ini, menurut Terbanding/Tergugat I justru
Majelis Hakim Yang Mulia Pengadilan Negeri Cibinong yang
memeriksa dan mengadili perkara a quo telah tepat, cermat dan teliti
dalam melihat permasalahan yang terjadi. Hal ini dapat dilihat pada
halaman 72 yang mengatakan:
“Menimbang, bahwa berdasarkan fakta pengakuan dan fakta
sangakalan para pihak tersebut dikaitkan dengan petitum pokok
penggugat, selanjutnya Majelis akan mempertimbangkan secara
hukum dengan mengajukan pertanyaan hukum dengan hukum
sebagai berikut:
1. Apakah terhadap Akta Perjanjian Sewa Menyewa antara
Penggugat dan Tergugat dihadapan Tergugat II tersebut sah
atau terdapat cacat hukum dalam perolehannya?
2. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II dapat dikatakan sebagai
melakukan perbuatan hukum kepada Penggugat dan dapat
dibebani untuk membayar ganti rugi kepada Penggugat?”
Terhadap kedua pokok permasalahan tersebut jelas
memperlihatkan bahwa pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Pertama
merupakan pertimbangan yang cermat, teliti, seksama dan rinci serta
sesuai dengan fakta yang ada dalam persidangan. Mengenai pokok
permasalahan yang pertama apabila Bukti P-9 dihubungkan dengan
halaman 77 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
Bukti TI-1 jelas terbukti bahwa telah terjadi hubungan hukum sewa
menyewa antara Terbanding/Tergugat I dan Pembanding/Penggugat
yang dituangkan dalam Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 31 yang
dilakukan dihadapan Turut Terbanding/Tergugat II. Kemudian
mengenai isi akta perjanjian sewa menyewa sudah sesuai dengan
kesepakatan antara Terbanding/Tergugat I dengan
Pembanding/Penggugat, karena apabila Pembanding/Penggugat
merasa tidak setuju dengan isi akta Perjanjian Sewa Menyewa
tersebut, seharusnya pada waktu itu Pembanding/Penggugat
menolaknya dan tidak menandatangani akta tersebut, namun faktanya
Pembanding/Penggugat telah menandatangani akta tersebut dengan
sukarela dan tanpa paksaan dari pihak manapun dan
Pembanding/Penggugat telah menerima semua uang sewa yang telah
disepakati. Karena Akta Perjanjian Sewa Menyewa No.31 tersebut
dibuat berdasarkan kesepakatan antara Terbanding/Tergugat I
dengan Pembanding/Penggugat dan sah secara hukum dan karena
akta perjanjian sewa menyewa tersebut dibuat sesuai dengan
kesepakatan para pihak, maka sesuai dengan ketentuan hukum
perjanjian sewa menyewa tersebut berlaku sebagai undang-undang
bagi Terbanding/Tergugat I dan Pembanding/Penggugat, hal ini
sejalan dengan ketentuan Pasal 1338 KUHPerdata yang berbunyi :
“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai
undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Suatu
perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat
kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh
undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Suatu perjanjian
harus dilaksanakan dengan itikad baik” ;
Sebagaimana diketahui bahwa masing-masing pihak apabila telah
menandatangani akta perjanjian tersebut diatas wajib hukumnya untuk
melaksanakan isi perjanjian tersebut dengan itikad baik.
Selanjutnya mengenai pokok permasalahan kedua yaitu mengenai
ganti kerugian kepada Pembanding/Penggugat karna adanya
perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh
Terbanding/Terbanding I tidak terbukti dalam fakta persidangan
sehingga dalam perkara a quo tidak dapat dilaksanakan pemberian
halaman 78 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
ganti rugi kepada Pembanding/Penggugat. Justru yang mengalami
kerugian dalam perkara a quo adalah Terbanding/Tergugat I yaitu
telah membayar uang sewa untuk jangka waktu 4 (empat) tahun,
terhitung mulai tanggal 29 Nopember 2016 sampai dengan 28
Nopember 2020 dengan biaya sewa Rp. 80.000.000,- (delapan puluh
juta rupiah per tahun yang mana total yang telah dibayarkan adalah
sebesar Rp. 320.000.000,- (tiga ratus dua puluh juta rupiah) ditambah
PPh (Pajak Penghasilan) sebesar Rp. 35.555.555,- (tiga puluh lima
juta lima ratus lima puluh lima ribu lima lima ratus lima puluh lima
rupiah) ;
Bahwa untuk poin (A) angka 1 sampai dengan angka 3 pada
halaman 3 sampai dengan halaman 6 dalam Memori Banding
Pembanding/Penggugat tidak perlu ditanggapi karena bentuk
pengulangan dalil-dalil dalam gugatan serta terlihat mengada-ada dan
mencari-cari hal yang tidak perlu dan terkesan MENCARI
KEUNTUNGAN dalam perkara ini dengan tidak mau melaksanakan isi
dalam perjanjian yang tertuang dalam Akta Perjanjian Sewa Menyewa
No. 31 malah ingin membatalkan secara sepihak perjanjian tersebut
dan tidak mau mengembalikan uang sewa ketika pembatalan tersebut
terjadi ;
4. Bahwa terhadap keberatan Pembanding/Penggugat dalam Memori
Bandingnya pada halaman 6 poin (B) mengenai Judex Facti telah
salah dan keliru dalam mempertimbangkan segala fakta di
persidangan… sudah sepatutnya untuk ditolak. Karena sebagaimana
pertimbangan hakim dalam putusannnya pada halaman halaman 77
yang mengatakan:
“Menimbang, bahwa dari alat-alat bukti yang diajukan
penggugat sebagaimana diuraikan diatas dalam hubungannya
satu sama lain, penggugat tidak dapat membuktikan dalil-dalil
gugatannya ;
Pertimbangan hukum Majelis Hakim Tingkat Pertama diatas telah
tepat dalam memandang permasalahan dalam perkara a quo. Karena
faktanya Pembanding/Penggugat HANYA PANDAI BERARGUMEN
dengan dalil-dalil yang mengada-ada dan mencari-cari kesalahan yang
tidak perlu tanpa disertai bukti-bukti yang valid dalam persidangan ;
halaman 79 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
5. Bahwa keberatan Pembanding/Penggugat secara keseluruhan dalam
Memori Bandingnya secara jelas hanya mengulang hal-hal yang tidak
pokok dalam perkara aquo sehingga sudah sepatutnya untuk ditolak ;
Pembanding/Penggugat dalam hal ini selalu membahas hal yang
teknis termasuk yang bukan urusannya seperti teknis
Terbanding/Tergugat I dalam menjalankan usahanya hal ini terlihat
dalam halaman 9 poin (c) dan halaman 10 poin (d). Bagaimana
Pembanding/Penggugat mengetahui lebih dari pada
Terbanding/Tergugat I mengenai Anggaran Dasar dan Surat Kuasa
yang merupakan domain intern perusahan hal ini sebenarnya diluar
pikiran manusia normal pada umumnya, hal yang tak lazim ketika
dalam hal sewa menyewa sang pemberi sewa dalam hal ini
Pembanding/Penggugat mengurusi apa yang bukan urusannya ;
Selanjutnya dalam perkara a quo apabila ada hal yang kurang
sesuai dengan isi perjanjian dapat diselesaikan secara baik tanpa
perlu diajukan dalam persidangan yang mulia ini. Karena pada
prinsipnya dalam hal keperdataan upaya perdamaian menjadi hal yang
utama bahkan mempunyai kekuatan yang lebih dari putusan
pengadilan. Sebelum persidangan ini bergulir di Pengadilan Negeri
Cibinong, pihak Terbanding/Tergugat I bersama Turut
Terbanding/Tergugat II selalu berusaha untuk duduk bersama dengan
Pembanding/Penggugat untuk mencari jalan keluar yang disepakati
para pihak. Akan tetapi Pembanding/Penggugat selalu menolak dan
hanya ingin membatalkan perjanjian dan bahkan pernah meminta
kepada Turut Terbanding/ Tergugat II untuk membatalkan perjanjian
akan tetapi telah dijelaskan Turut Terbanding/Tergugat II pembatalan
perjanjian hanya dapat dilakukan atas kesepakatan para pihak.
Terlihat jelas adanya keinginan mencari keuntungan dalam perkara a
quo dengan menawarkan kepada Terbanding/Tergugat I untuk
membeli objek perkara a quo untuk penyelesaian secara damai yang
menjadi pertanyaan ada apa ini sebenarnya? Bahkan semakin jelas
adanya unsur mencari keuntungan dalam perkara a quo dimana dalam
gugatan Pembanding/Penggugat yang meminta dalam petitumnya
untuk mengosongkan bangunan tanpa syarat dan tidak ada
pengembalian uang sewa, apa dasar hukumnya batalnya perjanjian
halaman 80 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
ada pihak yang tidak mengembalikan yang bukan haknya? Karena
dalam pemahaman orang pada umumnya dan bahkan berdasarkan
hukum apabila suatu perjanjian dibatalkan, keadaan kembali seperti
keadaan semula, dalam hal ini karena Terbanding/Tergugat I
menggunakan bangunan sebagai sewa setelah melakukan
pembayaran sewa sudah seyogyanya ketika dibatalkan sesuai dengan
peraturan yang berlaku maka Pembanding/Penggugat sebagai
pemberi sewa menerima bangunannya kembali dan mengembalikan
uang sewa yang telah diterimanya ;
MAKA : Berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas, sudah jelas dan terbukti
bahwa pertimbangan hukum Majelis Hakim pada Pengadilan Negeri
CIbinong dalam perkara aquo telah tepat dan sesuai dengan
ketentuan hukum yang berlaku, oleh karena itu
Terbanding/Penggugat mohon kepada Yang Mulia Ketua
Pengadilan Tinggi Bandung, agar sudi kiranya berkenan
memutuskan sebagai berikut :
M E N G A D I L I ;
1. Menolak permohonan Banding dari Pembanding dahulu Penggugat ;
2. Menguatkan putusan Putusan Pengadilan Negeri Cibinong No. 25 /
Pdt.G / 2017/ PN. Cbi tanggal 19 September 2017 yang dimohonkan
banding ini ;
Menimbang, bahwa Pengadilan Tinggi setelah memeriksa dan meneliti
secara cermat dan seksama berkas perkara, beserta turunan resmi putusan
Pengadilan Negeri Cibinong tanggal 19 September 2017, Nomor
25/Pdt.G/2017/PN.Cbi dan telah pula membaca serta memperhatikan
dengan seksama memori banding yang diajukan oleh Pembanding semula
Penggugat yang ternyata tidak ada hal-hal yang baru atau dengan perkataan
lain, bahwa Majelis Hakim Tingkat pertama telah mempertimbangkan
seluruhnya dengan tepat dan benar, sehingga tidak perlu dipertimbangkan
lagi dalam pemeriksaan di tingkat banding, dengan demikian Pengadilan
Tinggi dapat menyetujui dan membenarkan putusan Hakim tingkat pertama,
oleh karena pertimbangan-pertimbangan hukumnya telah memuat dan
menguraikan dengan tepat dan benar semua keadaan serta alasan- alasan
halaman 81 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
yang menjadi dasar dalam putusannya dan dianggap telah tercantum
pula dalam putusan di tingkat banding ;
Menimbang, bahwa dengan demikian, maka pertimbangan-
pertimbangan hukum Hakim tingkat pertama tersebut diambil alih dan
dijadikan dasar pertimbangan-pertimbangan putusan Pengadilan Tinggi
sendiri dalam memutus perkara ini, sehingga putusan Pengadilan Negeri
Cibinong tanggal 19 September 2017 Nomor 25/Pdt.G/2017/PN Cbi dapat
dipertahankan dan dikuatkan dalam peradilan Tingkat Banding ;
Menimbang, bahwa oleh karena pihak Pembanding semula Penggugat
tetap dipihak yang dikalahkan baik dalam peradilan tingkat pertama maupun
dalam peradilan tingkat banding, maka Pembanding semula Penggugat
dihukum untuk membayar semua biaya dalam kedua tingkat peradilan
tersebut ;
Mengingat :
1. Undang-Undang Nomor : 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman;
2. Undang-Undang No: 49 Tahun 2009 tentang Peradilan Umum ;
3. Undang-Undang RI Nomor : 20 Tahun 1947 tentang banding ; Reglement
Tot Regeling Van Het Rechts Wezen In De Gewesten Buiten Java En
Madura Stb Nomor : 1927/227, (R.Bg/Reglemen Hukum Acara Perdata
Daerah Luar Jawa dan Madura), dan
4. Peraturan Perundang Undangan lainnya yang terkait ;
M E N G A D I L I :
- Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Penggugat ;
- Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Cibinong tanggal 19 September
2017 Nomor 25/Pdt.G/2017/PN Cbi yang dimohonkan banding tersebut ;
- Menghukum Pembanding semula Penggugat untuk membayar seluruh
biaya Perkara yang timbul dalam kedua tingkat peradilan yang di
tingkat banding ditetapkan sejumlah Rp.150.000,00 (seratus lima puluh
ribu rupiah).
Demikian diputus dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim pada
hari SENIN tanggal 21 MEI 2018 oleh kami, FIRZAL ARZY, S.H.,M.H.
halaman 82 dari 82 halaman Putusan Nomor 146/PDT/2018/PT.BDG
sebagai Hakim Ketua, LEONARDUS BUTAR BUTAR, S.H.,M.H. dan
BERLIN DAMANIK, S.H.,M.H. ,masing-masing sebagai Hakim Anggota,
putusan tersebut pada hari RABU tanggal 30 MEI 2018 telah diucapkan
dalam persidangan yang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua tersebut
dengan dihadiri oleh para Hakim Anggota dan dibantu oleh Hj. R. IIN
MUTMAINAH, SH.,MH. selaku Panitera Pengganti pada Pengadilan Tinggi
Bandung, akan tetapi tidak dihadiri oleh kedua belah pihak yang berperkara.
Hakim-Hakim anggota, Hakim Ketua,
Ttd Ttd
LEONARDUS BUTAR BUTAR, S.H.,M.H. FIRZAL ARZY, S.H.,M.H.
Ttd
BERLIN DAMANIK, S.H.,M.H.
Panitera Pengganti,
Ttd
Hj. R. IIN MUTMAINAH, S.H.,M.H.
Perincian biaya perkara : - Biaya materai …………… Rp. 6.000,00 - Biaya redaksi …………… Rp. 5.000,00 - Biaya pemberkasan …… Rp. 139.000,00
Jumlah ………………….. Rp. 150.000,00 (Seratus Lima puluh Ribu Rupiah)