1732 S.S.

SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las

doce horas del diecinueve de junio de dos mil cuatro.

Vistos en casacin de la sentencia definitiva, pronunciada en apelacin, por la Cmara

Primera de lo Civil de la Primera Seccin del Centro, a las quince horas cincuenta minutos

del veintinueve de octubre de dos mil tres, en el juicio civil ordinario de terminacin de

contrato de arrendamiento, desocupacin y reclamo de cnones, promovido por el doctor

JORGE PINEDA ESCOBAR como apoderado general judicial del seor REN CUENCA

RODRGUEZ, de este domicilio, contra el BANCO CUSCATLN, SOCIEDAD

ANNIMA, hoy BANCO CUSCATLN DE EL SALVADOR, SOCIEDAD ANNIMA,

del domicilio de Nueva San Salvador.

Han intervenido en el juicio, en primera y segunda instancia y en casacin, el doctor Jorge

Pineda Escobar, en el carcter en que se ha indicado, y el licenciado Gilberto Enrique Alas

Menndez, como apoderado general judicial de la sociedad demandada; ambos son

abogados y de este domicilio.

VISTOS LOS AUTOS, Y,

CONSIDERANDO:

I- El fallo de primera instancia dice as: "POR TANTO: En base a las razones expuestas,

disposiciones legales citadas y Arts. 417, 421, 422, 427, 439 Pr C., 1736 Y 1738 C.C., a

nombre de la Repblica de El Salvador, FALLO: 1.- DECLRASE: i) Sin lugar la tacha de

testigos alegada por el abogado JORGE PINEDA ESCOBAR, como Apoderado del seor

REN CUENCA RODRGUEZ, ii) Sin lugar la Excepcin Perentoria de Terminacin de

Contrato de Arrendamiento sin Responsabilidad para las partes, alegada y opuesta por el

abogado GILBERTO ENRIQUE ALAS MENNDEZ, como Apoderado del BANCO

CUSCATLN DE EL SALVADOR SOCIEDAD ANNIry1A o BANCO CUSCATLN,

SOCIEDAD ANNIMA; iii) Sin lugar la Excepcin Perentoria de Mala Fe, alegada y

opuesta por el Abogado GILBERTO ENRIQUE ALAS MENNDEZ, como Apoderado

del BANCO CUSCATLN DE EL SALVADOR SOCIEDAD ANNIMA o BANCO

CUSCATLN, SOCIEDAD ANNIMA; iv) Ha lugar la Excepcin Perentoria de

Desocupacin del Inmueble objeto del Contrato, alegada y opuesta por el Abogado

GILBERTO ENRIQUE ALAS MENNDEZ, como apoderado del BANCO CUSCATLN

DE EL SALVADOR SOCIEDAD ANNIMA o BANCO CUSCATLN, SOCIEDAD

ANNIMA; v) Ha lugar la Excepcin Perentoria de Entrega Material de Inmueble, alegada

y opuesta por el Abogado GILBERTO ENRIQUE ALAS MENNDEZ, como apoderado

del BANCO CUSCATLN DE EL SALVADOR SOCIEDAD ANNIMA o BANCO

CUSCATLN, SOCIEDAD ANNIMA; vi) Sin lugar la Excepcin Perentoria de

Cumplimiento de Contrato alegada y opuesta por el Abogado GILBERTO ENRIQUE

ALAS MENNDEZ, como Apoderado del BANCO CUSCATLN DE EL SALVADOR

SOCIEDAD ANNIMA o BANCO CUSCATLN, SOCIEDAD ANNIMA; vii)

Terminado el Contrato de Arrendamiento celebrado entre el seor REN CUENCA

RODRGUEZ y el BANCO CUSCATLN, SOCIEDAD ANNIMA o BANCO

CUSCATLN DE EL SALVADOR SOCIEDAD ANNIMA, a las quince horas y

cincuenta minutos del da doce de junio de mil novecientos ochenta y siete, ante los oficios

del Notario PEDRO ISA PORTILLO MEDRANO, relativo a un inmueble situado en doce

Calle Poniente entre Avenida Veintinueve de Agosto y Calle del Cementerio, Urbanizacin

Comercial Central, de esta ciudad, pedida por el Abogado JORGE PINEDA ESCOBAR. II)

Condnase al BANCO CUSCATLN SOCIEDAD ANNIMA o BANCO CUSCATLN

DE EL SALVADOR SOCIEDAD ANNIMA al pago del canon de arrendamiento

correspondiente al mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve por la cantidad de

VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO COLONES CON MIL

VEINTISIETE CENTAVOS, equivalentes a DOS CUATROCIENTOS NOVENTA Y

CINCO DLARES CON OCHENTA CENTAVOS. III) No hay especial condenacin en

Costas. HGASE SABER ESTA SENTENCIA A AMBAS PARTES".

II- El fallo de segunda instancia reza as: " POR TANTO; en base a las consideraciones

hechas, disposiciones legales citadas y Arts. 1089 Y 1091 Pr C., a nombre de la Repblica

de El Salvador, DIJERON: A) Revcase el romano 11 (vii) de la sentencia venida en

apelacin, el cual reza: """vii) Terminado el Contrato de Arrendamiento celebrado entre el

seor REN CUENCA RODRGUEZ y el BANCO CUSCA TLN, SOCIEDAD

ANNIMA o BANCO CUSCATLN DE EL SALVADOR SOCIEDAD ANNIMA, a

las quince horas y cincuenta minutos da doce de junio de mil novecientos ochenta y siete,

ante los oficios del Notario PEDRO ISA PORTILLO MEDRANO, relativo a un inmueble

situado en doce Calle Poniente entre Avenida Veintinueve de Agosto y Calle del

Cementerio, Urbanizacin Comercial Central, de esta ciudad, pedida por el Abogado

JORGE PINEDA ESCOBAR. "''''; B)Confrmase el resto de la misma; y C) No hay

condenacin en costas procesales de esta instancia."

III- La parte actora, no conforme con la sentencia pronunciada por la Cmara, interpuso

recurso de Casacin, en el trmino de ley, en los trminos siguientes: " 1) Que por este

medio vengo a interponer RECURSO DE CASACIN PARA ANTE LA HONORABLE

SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, contra la sentencia

definitiva, dictada por esta Honorable Cmara, a las quince horas con cincuenta minutos del

da veintinueve de octubre' del ao en curso, al resolver la apelacin por m interpuesta

como Apoderado del Ingeniero Cuenca.---- II) Antes de entrar a conocer sobre los

fundamentos del recurso, me voy a permitir expresar como antecedente del mismo, el

contenido de la parte resolutiva de la sentencia de la cual recurro, dictada por la Cmara de

Segunda Instancia que DICE: ""'''''''''' POR TANTO; en base a las consideraciones hechas,

disposiciones legales citadas y Arts. 1089 Y 1091 Pr. C., a nombre de la Repblica de El

Salvador, DIJERON: A) Revcase el romano II (vii) de la sentencia venida en apelacin, el

cual reza: """" vii) Terminado el Contrato de Arrendamiento celebrado entre el seor

REN CUENCA RODRGUEZ y el BANCO CUSCATLN SOCIEDAD ANNIMA o

BANCO CUSCATLN DE EL SALVADOR, SOCIEDAD ANNIMA, a las quince horas

y cincuenta minutos del da doce de junio de mil novecientos ochenta y siete, ante los

oficios del Notario PEDRO ISA PORTILLO MEDRANO, relativo a un inmueble situado

en doce Calle Poniente entre Avenida Veintinueve de Agosto y Calle del Cementerio,

Urbanizacin Comercial Central, de esta ciudad, pedida por el Abogado JORGE PINEDA

ESCOBAR''''''; B) Confrmase el resto de la misma; y C) no hay condenacin en costas

procesales de esta instancia--------Vuelva la pieza principal al Juzgado de origen con

certificacin de ley.""''''''''''--- Como puede apreciarse la interposicin del recurso es

procedente, por tratarse de sentencia impugnada de una definitiva, dictada por una de las

Cmaras de Segunda Instancia, en un juicio ordinario (Art. 1 N 1 Ley de Casacin) y

sobre esa base, interpongo Recurso de Casacin invocando las siguientes causas: --- 1.-

CAUSA GENRICA: INFRACCIN DE LEY (Art. 2 literal "a" Ley de Casacin); ---

PRIMER MOTIVO ESPECFICO: violacin de ley (Art. 3 N 1 Ley de Casacin).- ---

PRECEPTOS INFRINGIDOS: Artculo: (a) Art. 1435 Inc. 1 Y 3 Civil; (b) Art. 1733

Inc. 1 Civil; (c) Art. 1438 Inc. 1 Cdigo Civil; (d) Art. 1738 Inc. 1, y N 4 Cdigo

Civil; (e) Art. 1736 Cdigo Civil. --- (a) CONCEPTO EN QUE SE HA COMETIDO LA

INFRACCIN AL ART. 1435 INC. 1 Y 3 CIVIL: El artculo1435 Civil expresa: ''''''''Las

clusulas de un contrato se interpretarn unas por otras, dndose a cada una el sentido que

mejor convenga al contrato en su totalidad"""".'''''' O por la aplicacin prctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobacin de la otra.""""--- Por

otra parte la clusula X que se refiere al REAJUSTE DEL PRECIO en el contrato estipula:

CLUSULA X."''''EL ARRENDATARIO AUTORIZA AL ARRENDADOR, PARA QUE

PUEDA REAJUSTAR EL PRECIO DEL ARRENDAMIENTO HASTA UN DIEZ POR

CIENTO SOBRE EL PRECIO ACTUAL, CADA DOS AOS, PERO EN EL CASO DE

NO LLEGAR A UN ACUERDO, EL PRESENTE CONTRATO SE TENDR POR

TERMINADO SIN RESPONSABILIDAD ALGUNA PARA AMBAS PARTES""". --- Al

analizar la anterior disposicin 1435 Civil, tenemos que la Honorable Cmara

sentenciadora ha dejado de aplicar dicha disposicin, tanto el Inciso primero, como el

tercero, razn por la cual se analizarn cada una por separado as: --- INCISO PRIMERO

(Art. 1435 C):"'''' Las clusulas de un contrato se interpretarn unas por otras, dndose a

cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad."""-- Comenzar

expresando que en el contrato de arrendamiento como ya se dijo antes contiene elementos

Objetivos, los cuales son: COSA, PRECIO Y PLAZO; teniendo tambin elementos

subjetivos, cuales son: LA VOLUNTAD DEL ARRENDANTE Y LA DEL

ARRENDATARIO.- --- Los elementos objetivos del contrato de arrendamiento, normal y

naturalmente estn dirigidos o establecidos en cada una de las partes; as tenemos por

ejemplo que la COSA, est en beneficio del ARRENDATARIO, quien paga un precio

porque se le haga entrega de lo que l requiere, as que en el caso de arrendamiento de

inmuebles, exige que se le entregue en buen estado, con los servicios que requiere, pues por

ello paga el precio aceptado; por otro lado, el elemento del PRECIO, est establecido en

beneficio del ARRENDANTE, quien pretender siempre que se le pague al mejor precio y

sobre este rubro trata de establecer clusulas que le favorecen, como decir un incremento en

el canon de arriendo; en el caso que nos ocupa, adems de lo anterior, el arrendatario

incluso para mejor beneficio del arrendador, hasta le facult a que cada dos aos le

incrementara el canon "HASTA UN DIEZ POR CIENTO ", dndole la facultad entonces al

arrendatario, la potestad de decidir en ltima instancia, sobre la terminacin del contrato

por esta razn, ms nunca podr ser facultad del arrendatario tal decisin y determinacin,

como as lo ha interpretado la Cmara sentenciadora.- .- De ah que para una verdadera

aplicacin armoniosa de lo que dispone el Art. 1435 Inc. 1C., debe ser aquella que hemos

sostenido a lo largo del juicio y nunca la sostenida por la Honorable Cmara. - Por ltimo el

PLAZO que es un elemento que a ambas partes favorece, por su lado al ARRENDANTE, si

su giro no es el de corredor de arriendos buscar el plazo mximo posible, pues su ingreso

preferir tenerlo por largo tiempo y por su parte el ARRENDATARIO, buscar que el

inmueble le sirva tambin por el plazo mximo que le permita estabilidad en su negocio.- --

- De lo anterior tenemos como resultado que la Cmara sentenciadora en el anlisis del

caso, hace referencia a los elementos del contrato, a la luz de los Artculos 1703, 1705,

1739, C., Y expresa que aquellos elementos objetivos del contrato se han dado en la

presente relacin contractual y as expresa lo que es contrato de arrendamiento a la luz del

Arto 1703, luego con respecto al precio hace referencia al Art. 1705 C. y con respecto al

plazo hace una referencia al Art. 1739 Co- Pero al entrar a conocer del caso especfico trae

a cuenta la clusula X del contrato y sobre ella gira su argumentacin para dar su

equivocada conclusin, sin la aplicacin que debi hacer del Artculo 1435 Inco 1 Y 3 del

Cdigo Civil.- --- El primer inciso del Art. 1435 C., contempla que las clusulas deben

estar articuladas primero en funcin de aquellos elementos de que est conformado el

contrato de arrendamiento, de ah que tal articulacin debe ser tambin entendida con

motivo de las clusulas contractuales, las cuales deben de guardar aquella articulacin que

expresa el Art. 14351nc. 1 C. --- En ese orden tenemos que si el elemento del precio, es en

beneficio del arrendante, es evidente que cualquier alteracin en el mismo, a quien

corresponde su definitiva situacin es al ARRENDANTE, a quien en el presente caso deba

corresponder cerrar el crculo del incremento en el precio, tal como lo hizo, expresando que

se continuara con el canon establecido hasta aquella fecha.- El arrendante siempre buscar

incrementar el precio y de hecho eso es, lo que pretendi, pero si el arrendatario le dice que

no, a l le toca decidir si contina como estaba o le dice no seor, hay otro que me paga

ms y por tanto demos por terminado el contrato.- ---INCISO TERCERO DEL ART. 1435

CIVIL.- --- Este inciso contempla: """O por la aplicacin prctica que hayan hecho de ellas

ambas partes, o una de las partes con aprobacin de la otra. '"'" --- Esta parte para los

efectos de este contrato es muy importante, puesto que al analizarla incluso a la luz de la

clusula X del contrato, tenemos que la Honorable Cmara, no ha profundizado en absoluto

sobre la naturaleza de la clusula con relacin a la disposicin apuntada, puesto que no

obstante que la Honorable Cmara se ha dado cuenta de que la aplicacin prctica de la

clusula ha sido la misma renta los primeros diez aos del plazo, en los cuales el Banco

Cuscatln de El Salvador Sociedad Annima, ha aceptado el incremento del diez por ciento

cada dos aos; diez aos durante los cuales NO PROTEST el arrendatario; por tanto la

aplicacin prctica que las partes hicieron de aquella clusula, ha sido la que el Ingeniero

Cuenca y el Banco, aplicaron durante aquellos aos, sobre la base de la aprobacin previa

del mismo banco a tal incremento.- Lo anterior, para nada ha sido aplicado por la

Honorable Cmara sentenciadora, olvidndose de su existencia y aplicado la clusula en

contra de lo que dispone el artculo 1435 Civil inciso primero y tercero, olvidndose que la

disposicin y clusula fue escrita en beneficio propio y exclusivo del arrendante y por tanto

slo a ste poda corresponder dar por terminado el contrato por la causal X del contrato,

mas nunca por el arrendatario, situacin aquella que ha sido negada por la Honorable

Cmara sentenciadora, al expresar que NO HUBO ACUERDO ENTRE LAS PARTES EN

CUANTO AL INCREMENTO Y por tanto el contrato qued terminado,

ADJUDICNDOLE al Banco, la potestad de decidir sobre la aplicacin o no del

incremento, cuando esto de conformidad al contrato y disposicin 1435 Civil, le fue

concedido exclusivamente al arrendante, al expresar la clusula que "El BANCO

AUTORIZABA Al ARRENDANTE A UN INCREMENTO CADA DOS AOS".- En su

sentencia la Honorable Cmara, incluso concluye que el contrato no tena ni necesidad de

ser declarado terminado judicialmente, expresando que Revoca en esa parte la sentencia de

Primera Instancia, siendo esto ltimo lo que en definitiva ha causado el mayor agravio a mi

mandante, puesto que aceptar o darle validez a la voluntad unilateral del Banco para

terminar el contrato sin responsabilidad de su parte, hace que lo medular de la pretensin

del actor caiga por completo.- --- la Honorable Cmara entonces ha dejado de aplicar el

artculo 1435 Civil, que sirvi de sustento a la clusula X del contrato.- la Honorable

Cmara ha tergiversado el sentido lgico de la clusula contractual, dndole un sentido

contrario a lo que dispone el Art. 1435 C., negndole su aplicacin que nos llevara a que

slo corresponda al ARRENDANTE, Ren Cuenca Rodrguez, dar por terminado el

contrato con aplicacin de esta norma y clusula contractual, puesto que la facultad le fue

concedida nicamente al arrendante.- --- (b) CONCEPTO EN QUE HA SIDO COMETIDA

LA INFRACCIN DEL ARTICULO 1733 INC. 10 CIVIL: --- El artculo 1733 Inc. 10

Civil, expresa: """Cuando por culpa del arrendatario se pone trmino al arrendamiento, ser

el. arrendatario obligado a la indemnizacin de perjuicios, y especialmente al pago de la

renta por el tiempo que falta hasta el da en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el

arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. """ --- Analizada la

sentencia recurrida, se observa de su simple lectura, que la disposicin anterior ha sido

violada por la Honorable Cmara Sentenciadora, puesto que no obstante haber concluido la

Honorable Cmara que el Banco incurri en mora en el pago del canon de arriendo, NO

APLIC, la disposicin apuntada, la cual tambin es conforme a la clusula contractual

que le mandaba ESPECIALMENTE AL PAGO DE LA RENTA POR EL TIEMPO QUE

FALTA, HASTA EL DA EN QUE PODRA CESAR EL ARRIENDO, es decir hasta el

da treinta de junio del ao dos mil siete, que es la fecha del vencimiento del plazo de DIEZ

AOS que estaba corriendo.- El contenido de la disposicin fue desarrollado y aceptado

expresamente en el contrato celebrado entre las partes contratantes, concretamente en la

clusula XIII del contrato que dice: """ TERMINACIN ANTICIPADA DEL

ARRIENDO: El plazo del arriendo vencer an antes de la expiracin del trmino

estipulado por el incumplimiento del arrendatario de las obligaciones o estipulaciones

consignadas en este contrato. - Si por culpa del arrendatario se hubiese puesto trmino al

arrendamiento, quedar dicho arrendatario especialmente obligado al pago de la renta por el

tiempo que faltare, hasta el da en que hubiere podido terminar normalmente el arriendo por

la expiracin del plazo, tal como lo establece el Cdigo Civil... """ --- Por otra parte la

clusula XII del contrato, estipula: --- """MORA EN EL PAGO DE LAS CUOTAS

MENSUALES: la falta de pago de una de las cuotas mensuales en la fecha estipulada, dar

por terminado el arriendo y har caducar el plazo pendiente"'''' --- Considero entonces que

ha existido una VIOLACIN POR INAPLICACIN del precepto legal apuntado, el que

debi ser aplicado en concordancia con las clusulas contractuales referidas.- --- Todo

contrato tiene su propio marco de operatividad; de ah que las clusulas no deben reir. con

los preceptos legales aplicables a cada naturaleza contractual. En este caso las clusulas

contractuales se ajustaron, concordaron debidamente con las normas que rigen a los

arrendamientos, dentro de las cuales se encuentra precisamente el Artculo 1733 Inc. 1. En

el presente caso, si el Banco incurri en mora en el pago del canon, en aplicacin a lo que

dispuso la clusula XII) del contrato, ste se daba por terminado y caducaba el plazo; y de

conformidad a la clusula XIII) del mismo, aquel incumplimiento, aquella culpa, daba todo

el derecho al arrendante para pedir el cumplimiento del pago de la renta. por el trmino que

faltare a la expiracin del plazo.- Esto es totalmente concordante con la disposicin 1733

Inc. 10 Civil, que se ha dejado de aplicar.- La Honorable Cmara, siguiendo la misma tesis

del tribunal de Primera Instancia, ha condenado al Banco Cuscatln S.A., al pago de mora,

pero nicamente del canon correspondiente al mes de noviembre del ao de mil

novecientos noventa y nueve, cuando segn el precepto legal apuntado 1733 Inc. 10 Civil y

clusulas contractuales, debi serio hasta el pago del canon correspondiente al treinta de

junio del ao dos mil siete, que es la fecha cuando termina el plazo contractual.- --- (c)

CONCEPTO EN QUE SE HA COMETIDO LA INFRACCIN AL ART. 1438 Inc. 1

CIVIL: --- Expresa el Art. 1438 Inc. 1- """Toda obligacin puede extinguirse por una

convencin en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo,

consientan en darla por cumplida. ",,,, --- Como puede apreciarse, el Art. 1438 Inc. 1

Civil, determina las formas como puede darse por terminado un contrato en general, siendo

ste el acuerdo de las partes expresado en un convenio.. --- De conformidad a lo que

estipula el primer inciso del Art. 1438 Civil, por la sola voluntad de las partes, nicamente

puede terminarse mediante la Resciliacin del contrato.- Otra forma de terminacin

voluntaria, sin necesidad de recurrir a la esfera Judicial no existe, aceptar que las partes

pueden convenir en el contrato tal terminacin sin la mano judicial, como lo ha sostenido la

Honorable Cmara en su sentencia, es aceptar tambin entonces que los Bancos, en los

documentos mutuarios, pueden pactar que en caso de mora, la propiedad que se les da en

garanta sea de pleno derecho su propiedad, sin necesidad de ejecutar al deudor.- ---

Recordemos que el contrato de Arrendamiento, es un contrato Bilateral y por tanto, as

como para su nacimiento requiere la voluntad de las dos partes, as tambin para su

terminacin por la va del acuerdo entre las partes, requiere la misma voluntad de ambas.-

Los contratos se deshacen de la misma forma en que se hacen.- --- La Honorable Cmara

ha dejado de aplicar la primera parte o Inciso Uno del Art. 1438, sosteniendo que en el

presente caso la relacin contractual, no requiere para su terminacin judicial, ni la

voluntad de ambas partes manifestada en una Resciliacin, puesto que para la Cmara, la

relacin contractual ha dejado de existir por as haberlo dispuesto las partes en el contrato

en su clusula X del mismo, insisto, sosteniendo que no era necesaria la declaratoria

judicial de la terminacin del contrato, pues las partes con aquella clusula ya lo haban

dado por terminado, al no haber llegado a un acuerdo con respecto al incremento del canon

de arriendo, incremento que, como ms adelante expresar, ha sido otorgado en beneficio

del arrendante y por tanto slo a l corresponda el derecho de dar por terminado el contrato

por la causa de la clusula del incremento.- --- Aquel criterio propio que se hace de la

clusula X del contrato, ha llevado a la Cmara sentenciadora a la inaplicacin de la

disposicin aqu apuntada, violando la misma por inaplicabilidad.- --- El Art. 1438 Civil, en

su primer inciso, contempla la figura de la Resciliacin, tal figura jurdica para la extincin

de una convencin requiere la concurrencia de las dos partes suscriptoras del convenio, no

la de una sola de ellas, como lo ha aplicado la Honorable Cmara al disponer en su

sentencia que las partes por medio de la clusula X, haban dispuesto que el contrato

terminara con la sola voluntad unilateral de una de las partes.- En este ltimo caso es

importante advertir que la AUTONOMA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES, no se

puede extender hasta all; la autonoma de las partes no puede vulnerar los derechos de la

otra parte en un contrato bilateral- --- (d) CONCEPTO EN QUE SE HA COMETIDO LA

INFRACCIN AL ART. 1738 Inc. 1,2 Y N 4 Civil: -- Expresa el Art. 1738.-"''''EI

arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y

especialmente: --- 2 Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo;

4 Por sentencia de Juez en los casos que la ley ha previsto""". --- Tambin la Honorable

Cmara ha dejado de aplicar la presente disposicin, la cual en su primer inciso, nos remite

al Art. 1438 Civil, que ya hemos sealado y comentado en el apartado anterior como

infringido y que dentro de sus formas de extincin analizamos la correspondiente a la

Resciliacin a la cual nos remite el Inc. Uno en comento del Art. 1738 C.- El artculo 1738

C., que es especfico para el caso del arrendamiento, tambin en su nmero cuatro nos

expresa que otro modo de expirar este contrato, es (4) Por sentencia de Juez en los casos

que la ley ha previsto, siendo uno de los casos que la ley prev, la mora en el pago de la

renta, situacin que ha ocurrido en el presente caso.- --- Con respecto al primer inciso del

Art. 1738 en comento, considero oportuno expresar de nuevo que dentro de los elementos

objetivos del contrato de Arrendamiento estn: LA COSA; EL PRECIO Y EL PLAZO.---.

De estos elementos tenemos que el elemento Cosa, es en beneficio del arrendatario, quien

pedir que la cosa le sea entregada para su operatividad, sea comercial, industrial o

habitacional, en el buen estado que ha pactado, puesto que por ello va a pagar un

determinado precio; el elemento Precio, es en beneficio del arrendante, quien pretender

siempre que por la cosa que da se le pague el mximo posible; la tendencia del arrendador

es siempre para arriba, es sacarle el mejor provecho econmico posible, contrario al del

arrendatario, quien siempre buscar pagar lo menos del precio, sin llegar por supuesto a no

pagar nada, pues en ese caso se estara en un Comodato.--- Pero en fin, lo importante de

establecer, es que el elemento del precio, siempre debe ir en beneficio del arrendante y por

tal razn, en el presente caso, no puede decirse que aquella clusula X del contrato puede

tener aplicacin, por el solo lado del arrendatario a quien la Cmara sentenciadora le ha

dado el beneficio de la terminacin Unilateral del contrato, an cuando como se ha dicho

que el contrato es de naturaleza Bilateral y en el especfico caso la facultad de darlo por

terminado por la no aceptacin del incremento, le corresponde nica y exclusivamente al

arrendante.- Enfatizo, la facultad de incrementar el precio es del arrendante; de manera que

la no aceptacin del arrendatario, dejaba al arrendante en la misma situacin jurdica en que

estaba, de tal suerte que la inconformidad que producira la terminacin slo poda provenir

del Arrendante, quien mediante la carta que le envi al Banco, hizo precisamente decir que

se continuar con la renta, al menos los dos prximos dos aos, al trmino de los cuales,

muy probable sera que ya no dijera nada.- --- Con respecto a la infraccin cometida al

nmero 2 del Art. 1738 C. tenemos que lo que s contempla el Artculo 1738 Civil en su

numeral dos, es que el contrato expira: """ 2 Por la expiracin del tiempo estipulado para

la duracin del arriendo; """ .- En el presente caso, el plazo contractual es de diez aos

como en repetidas veces se ha expresado; plazo que vence hasta el mes de junio del ao dos

mil siete, puesto que est corriendo la primera prrroga existente, situacin que no ha sido

aplicada por la Honorable Cmara y quien en base a su criterio de lo que estipul la

clusula contractual con respecto al precio ha dado por sentado que el contrato ni siquiera

es necesario darlo por terminado, pues ya lo fue con la nota del Banco, olvidndose que el

plazo contractual de diez aos ya estaba determinado previamente en el contrato y que lo

que se modificaba cada dos aos era el precio y no el plazo. --- Con respecto al Numeral

cuarto del Art. 738 Civil en comento, podremos decir que dentro de las causas de

expiracin de este tipo de contrato no se encuentra la terminacin unilateral de una de las

partes, lo cual tambin es congruente, para el presente motivo lo expresado para la

inaplicabilidad que se ha expresado para el Artculo 1438 Civil y viceversa. --- (e)

CONCEPTO EN QUE SE HA COMETIDO LA INFRACCIN AL ART. 1736 CDIGO

CIVIL: --- El Artculo 1736 Civil dispone: "''''La restitucin de la cosa raz se verificar

desocupndola enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregndole las

llaves. """ --- La Honorable Cmara dentro de sus criterios aplicados en la sentencia,

expresa y da por vlida la entrega que el Banco ha hecho del inmueble, por su sola

disposicin, y an cuando expresa en la sentencia, como lo hizo el seor Juez de Primera

Instancia, que esta entrega no ha sido formal, acepta erradamente que basta la voluntad del

arrendatario de decirle al arrendador, aqu est su inmueble, aqu estn sus llaves, yo lo

desocupo el uno de noviembre, para dar por terminado el contrato.- Nada ms errado que

ello, pues como ya hemos expresado, el elemento plazo es en beneficio de ambas partes y

por tanto una de ellas no puede vulnerar el derecho del otro; recordemos que el plazo

contractual ya ha sido prefijado en el contrato de tal manera que ste slo puede ser

modificado, mediante acuerdo por ambas partes, las simples notas, no lo pueden modificar,

mucho menos pueden ser la va para hacer terminar un plazo.- La Honorable Cmara

expresa que por el lado del ingeniero Cuenca, con la simple nota no puede darle vigencia a

los que falta del plazo, esto es cierto porque el plazo ya estaba establecido contractualmente

por los diez aos, l lo que hizo en su nota, es desistir del aumento propuesto y con ello

mantener el canon que a la fecha se estaba pagando; hecho que dejaba a ambas partes en la

misma situacin que tenan durante los prximos dos aos, en base a la facultad que le

haba conferido el Banco de decidir sobre el incremento en el precio de la renta:- Pero

veamos an ms lo errado de la Cmara Sentenciadora al expresar por un lado que la nota

del Ingeniero Cuenca NO vale para tal fin y s lo vale para el Banco, an cuando tal

clusula del incremento al precio, no sea en su beneficio contractual, sino en beneficio del

Ingeniero Cuenca.- --- En este caso tambin recordemos lo que de mi parte se dijo con

respecto a este tema en la expresin de agravios, el cual me permito transcribir en su

totalidad, en este motivo, por estar conforme con la interpretacin errada que ha dado la

Honorable Cmara, ya que tal criterio ha sido confirmado en la sentencia por la Honorable

Cmara.- En aquella ocasin expres: """b) En cuanto a la parte de la sentencia que declara

que ha lugar a la excepcin perentoria de desocupacin del inmueble puedo decir que en

este caso el tribunal A-quo, cuando se refiere a la desocupacin del inmueble, expresa que

reconoce que el inmueble se desocup el treinta y uno de octubre del ao mil novecientos

noventa y nueve, es decir que con ello se tiene que ese mes de octubre no se pag y por

tanto existe causa o razn para exigir el cumplimiento del contrato total por la mora en el

canon de arrendamiento; pero posteriormente el tribunal expresa que vale la entrega

material, ya que dice que se ha comprobado con la prueba testimonial, y aunque expresa

que tal entrega no se hizo en forma personal, acepta que con la actividad desplegada por el

banco se ha cumplido con lo que dispone el Artculo 1736 Civil.- Al parecer ac existe un

juego de palabras que podra confundir un poco, pero lo importante es que el seor Juez

reconoce que hubo mora en el mes de octubre, an cuando luego y sin dar razonamiento

valedero legalmente, acepta la entrega, olvidndose que el caso de la entrega material aI

que se refiere el abogado Alas y la ley, es cuando hay una terminacin del plazo pactado, es

decir cuando se llega a los diez aos del plazo, pero jams puede interpretarse que se da

cuando est vigente el plazo, bastando que una de las partes ya no quiera seguir con el

arriendo para que con solo la entrega material y de manera informal, el contrato termina

Ipso facto.- Para el caso el abogado Alas, plantea el caso de los diplomticos, como un

ejemplo de este tipo de terminacin.- Efectivamente este caso es reconocido pero por

tratados internacionales y son de la exclusiva potestad de los diplomticos, no opera para

los dems tipos de contratantes.- De ah que esa Honorable Cmara deber revocar tal

determinacin tomada por seor Juez A-quo, ya que el Arrendamiento Simple, como el

caso que tratamos, no est sujeto a modo o condicin.- --- c) De la parte que declara que ha

lugar la excepcin perentoria de entrega material del inmueble; --- Sobre este punto, vale la

aplicacin de uno de los conceptos expresados en el apartado anterior (b), por tener la

misma aplicacin.- Valdra la pena comentar en este punto, el hecho que trae a cuenta el

Abogado Alas, en el sentido de que expresa que el Ingeniero Cuenca ha confirmado que el

contrato se ha renovado a los dos aos.- Al respecto quiero expresar que el plazo no fue, ni

poda ser renovado, ya que contractualmente estaba ya establecido por diez aos, lo que se

renegociaba no era el plazo, sino el precio del arrendamiento tal cual se consign en la

clusula.- --- El Artculo 1738 Civil contempla las formas de expiracin de un contrato y en

su numeral dos, nos dice que el contrato de arrendamiento expira: "Por la expiracin del

tiempo estipulado para la duracin del arriendo". En este caso particular, tal tiempo es el de

Diez aos, no el de dos aos, como pretende hacer creer el Abogado Alas, Apoderado del

Banco.- --- Por otra parte, al haberse estipulado tiempo o plazo del arrendamiento en el

contrato, slo puede darse por terminado el arriendo, mediante desahucio, ello de

conformidad a lo que estipula el Artculo 1739 C., de ah que slo Judicialmente podra

darse por extinguido el arriendo, tal como lo dispone el Art. 1738 N 4 C. ",," -- El Artculo

1736 Civil contempla tres requisitos para que se entienda que la entrega material se ha

verificado; estos requisitos son los siguientes: 1) Que se desocupe enteramente; 2) que se

ponga a disposicin del arrendador y 3) que se entreguen las llaves al arrendador. -- En el

presente caso, en primer lugar, no haba terminado el plazo contractual, requisito ste que

exige el Art. 1735 C., luego tal y como lo reconoce el seor Juez A-quo, no hubo una

desocupacin formal, pues no se hizo personalmente al Arrendador Ingeniero Cuenca.- Por

otra parte la disposicin dice "QUE SE PONGA A DISPOSICIN DEL ARRENDADOR.-

---- Esta disposicin debe ser tal que el Arrendador pueda tomar o pueda ejercer actos de

POSESIN sobre el inmueble, pueda disponer enteramente del inmueble, cosa- que los

testigos no lo han expresado y por tanto no puede decirse que haya existido entrega

material del inmueble; a eso agregumosle que ni siquiera las llaves le fueron entregadas

personalmente al Ingeniero Cuenca, tal y como lo expresan los testigos de la parte

demandada.- --- Lo anterior significa que es necesario que se cumplan enteramente aquellos

tres requisitos, significa que no basta que la simple actividad de despliegue del banco para

que se tenga por cumplidos los requisitos del Art. 1736 C., que insisto est ntimamente

relacionado con el Art. 1735 C., de ah que la simple entrega de llaves al arrendante, del

bien dado en arriendo, no da por terminado el contrato, ya que para que la terminacin del

mismo opere, se necesita repito, o bien la voluntad de las partes contratantes, o una

sentencia judicial que declare terminado el contrato de arriendo. En el caso presente, la

entrega de llaves, es irrelevante por cuanto el arrendamiento no ha terminado y el

arrendatario lo nico que pretende con esa accin (la de entregar las llaves) es la de

sustraerse de su obligacin de pagar la renta. --- De aceptarse el criterio sostenido por el

Tribunal A-Quo, de que basta la noticia y entrega de las llaves para dar por terminada la

obligacin de pagar el precio del arrendamiento, nos conducira al establecimiento de una

doctrina errada de que todo arrendamiento que an por su culpa ya no quisiera o pudiere

continuar con el arriendo, estando vigente el plazo y dems condiciones, le bastara que

entregara las llaves para verse liberando su obligacin, lo cual no puede ser, pues se estara

perjudicando a una de las partes, aprovechndose de la culpa de una de ellas, recordemos

que la ley lo que pretende es que el cumplimiento de un contrato sea armonioso y que las

clusulas sirvan para cumplir con el mismo, no para que sea aprovechado por una de las

partes para dar por terminado el arriendo; de lo contrario se aprovechara el arrendatario de

su propia culpa. --- Como se puede apreciar he transcrito lo contenido tanto en mi expresin

de agravios, como tambin de lo que expres en mis respuestas a la expresin del Banco en

Segunda Instancia, con ello consideraba suficiente para hacer ver la necesidad de aplicar el

concepto que ha sido infringido por la Honorable Cmara en su sentencia, lo cual no hizo y

en vez de aplicar el Art. 1736, lo que hizo fue hacer uso de los Arts. 1744 y 1417 Civil, los

cuales no son aplicables al caso.- --- 2.- CAUSA GENRICA infraccin de Ley (Art. 2

literal "a" Ley de Casacin); --- CAUSA ESPECFICA: Interpretacin Errnea de ley (Art.

3 N 2 Ley de Casacin).- --- PRECEPTOS INFRINGIDOS: (a) Art. 1765 Cdigo Civil;

(b) Art. 1417 Cdigo Civil.- --- (a) CONCEPTO EN QUE SE HA COMETIDO LA

INFRACCIN AL ART. 1765 CIVIL: --- El artculo 1765 Civil expresa: """"" La mora de

un perodo entero en el pago de renta, dar derecho al arrendador despus de dos

reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar

inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificar el

pago dentro de un plazo razonable, que no bajar de treinta das.""" --- La Cmara

sentenciadora expresa que """LAS RECONVENCIONES EN PAGO, SON

PRECISAMENTE PARA CONSTITUIR EN MORA AL ARRENDATARIO, A EFECTO

DE HACER CESAR EL ARRENDAMIENTO, MISMO QUE YA SE HABA DADO

POR TERMINADO MEDIANTE EL AVISO HECHO POR LA ARRENDATARIA AL

ARRENDADOR"". - Como puede apreciarse, la Honorable Cmara ha interpretado

errneamente la disposicin 1765 Civil, por cuanto se equivoca al expresar que las

reconvenciones son para constituir en Mora al arrendatario.- La mora se da por el no

cumplimiento de la obligacin, que en este caso particular es el NO PAGO DE LA

RENTA; las reconvenciones nicamente dan la facultad al arrendador para hacer cesar el

arrendamiento, que dicho sea de paso debe hacerse por la va judicial.- --- Por otra parte, el

contrato de arriendo, no finaliz por el envo de la nota del Banco a mi poderdante

ingeniero Ren Cuenca Rodrguez, ya que en esta clase de contrato (Bilateral), se necesita

la voluntad (concurso) de las partes.- En el presente caso, el ingeniero Cuenca no dio su

consentimiento para la terminacin, muy por el contrario, el Ingeniero Cuenca expres por

escrito al Banco su deseo de continuar con el arriendo, situacin que a l corresponda, tal y

como lo hemos expresado con anterioridad.- --- As las cosas, la Honorable Cmara ha

tergiversado el sentido lgico de la norma, dndole un sentido que no tiene, y negndole el

que le corresponde, cual es el de que la reconvencin slo sirve para dar al arrendador la

facultad de poner trmino al arriendo, ms nunca constituir en mora al arrendatario. - --- (b)

CONCEPTO EN QUE SE HA COMETIDO LA INFRACCIN AL ART. 1417 CIVIL: ---

El Artculo 1417 Civil dice: "" Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por

consiguiente obligan no slo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan

precisamente de la naturaleza de la obligacin, o que por la ley o la costumbre pertenecen a

ella''''. --- Cuando la Cmara sentenciadora, hace alusin a la disposicin apuntada, la

enlaza con la clusula X del contrato, que es aquella que expresa: CLUSULA X.""EL

ARRENDATARIO AUTORIZA AL ARRENDADOR, PARA QUE PUEDA

REAJUSTAR EL PRECIO DEL ARRENDAMIENTO HASTA UN DIEZ POR CIENTO

SOBRE EL PRECIO ACTUAL, CADA DOS AOS, PERO EN CASO DE NO LLEGAR

A UN ACUERDO, EL PRESENTE CONTRATO SE TENDR POR TERMINADO SIN

RESPONSABILIDAD ALGUNA PARA AMBAS PARTES."" --- Al entrar al anlisis de

la sentencia en la parte que toca a la disposicin apuntada y clusula referida tenemos que

la Cmara sentenciadora sostiene que basta la emisin de la nota por parte del Banco en la

que expresa su no anuencia al incremento del canon, para dar por terminada la relacin

contractual, expresando adems que de nuestra parte con la nota de que el contrato

continuar con el canon vigente a aquella fecha, pretendamos darle continuidad a un

contrato que ya se haba terminado como consecuencia de aquella primera nota girada por

el Banco.--- Al respecto, considero que la Honorable Cmara le ha dado a la disposicin un

sentido que no tiene, puesto que la o las notas jams pueden darle continuidad o no a un

contrato.- El contrato tiene ya establecido su plazo vigente, plazo que nunca puede

depender de simples notas, adems de que no puede darse por terminado, en forma

unilateral, un contrato que por su naturaleza es bilateral. - --- La Honorable Cmara

tambin en este mismo punto hace alusin a que ""el inmueble ya haba sido puesto a

disposicin del arrendador"" y expresa que ",'" por ende no proceda la exigencia del

cumplimiento del controvertido contrato"". Al respecto tambin me remito a lo que he

expresado en el violacin e) del motivo UNO del presente recurso, agregando que un

contrato de arrendamiento, no finaliza por ponerse a disposicin del arrendador el bien

arrendado; por otra parte si se lee detenidamente la clusula a la que hace alusin la

Honorable Cmara (CLUSULA X), sta, en ningn momento faculta al arrendatario para

terminar unilateralmente el convenio. - -- Por tanto la Cmara sentenciadora ha incurrido en

una interpretacin errnea del Art. 1417 Civil, dndole a dicha disposicin un sentido que

no tiene."

VIOLACIN DE LEY

IV- Analizado el escrito de interposicin, esta Sala, por resolucin de las nueve horas y

diez minutos del diecisis de diciembre de dos mil tres, admiti el recurso as: a) Por el

submotivo Violacin de ley, con relacin a los artculos 1435 Incs. 10 y 30, 1733 Inc. 10,

1438 Inc. 10, 1738 Inc. 10 N 2 Y 1736, todos del Cdigo Civil, Y b) Por el submotivo

Interpretacin Errnea de Ley, nicamente con relacin al artculo 1765 C.C. y lo declar

inadmisible por los submotivos: a) Violacin de ley respecto de la infraccin del Art. 1738

N 4 C.C. Y b) Interpretacin Errnea de Ley, respecto del Art. 1417 C.C., por no reunir el

escrito, las condiciones exigidas por el Art. 10 de la Ley de Casacin. En la misma

resolucin, se orden pasar los autos a la Secretara de la Sala, para que las partes

presentaran sus alegatos dentro del trmino de ley, habiendo hecho uso del mismo, ambas

partes, quienes expusieron los razonamientos que tuvieron a bien en defensa de sus

intereses, quedando el recurso en estado de pronunciar sentencia.

V- La primera disposicin sealada como violada es el Art. 1435 Inc. 1 C. acerca de lo

cual el recurrente ha dicho que se viol por no haberse aplicado; que la potestad de dar por

terminado el contrato le corresponde al arrendante, de conformidad con la clusula X del

contrato de arrendamiento, cuya terminacin se ha solicitado en la demanda. Fundamenta

sus razonamientos en que los elementos objetivos del contrato de arrendamiento son tres: 1)

la cosa arrendada, que favorece al arrendatario; 2) el precio que favorece al arrendante,

quien pretender siempre que se le pague el mejor precio, y con esa intencin trata de

establecer clusulas que le favorecen, como decir, un incremento en el canon de arriendo;

que en el caso que nos ocupa, adems de lo anterior, el arrendatario, incluso para mejor

beneficio del arrendador, hasta le facult a que cada dos aos le incrementara el canon

hasta un diez por ciento, "dndole la facultad entonces al arrendatario la potestad de decidir

en ltima instancia, sobre la terminacin del contrato por esta razn, ms nunca podr ser

facultad del arrendatario tal decisin y determinacin, como as lo ha interpretado la

Cmara sentenciadora". Y 3) el plazo que favorece a las dos partes, segn sea el giro de

cada una de ellas. Contina expresando el recurrente que, la Cmara sentenciadora, en el

anlisis del caso, hace referencia a los Arts. 1703, 1705 Y 1739 C., pero al entrar a conocer

del caso especfico, trae a cuenta la clusula X del contrato y sobre ella gira su

argumentacin para dar su equivocada conclusin, sin la aplicacin del Art. 1435 Incs. 10 y

30 C. Agrega el impetrante que el inciso primero del artculo citado contempla que las

clusulas deben estar articuladas, primero, en funcin de aquellos elementos de que est

conformado el contrato de arrendamiento, de ah que tal articulacin debe ser tambin

entendida con motivo de las Clusulas contractuales, las cuales deben guardar aquella

articulacin que expresa la citada disposicin legal. En ese orden tenemos que si el

elemento del precio, es en beneficio del arrendante, es evidente que cualquier alteracin en

el mismo, a quien corresponde su definitiva situacin es al ARRENDANTE, a quien en el

presente caso deba corresponder cerrar el crculo del incremento en el precio, tal como lo

hizo, expresando que se continuar con el canon establecido hasta aquella fecha. El

arrendante siempre buscar incrementar el precio y de hecho eso es lo que pretendi, pero

si el arrendatario le dice que no, a i le toca decidir si contina como estaba o le dice que

hay otra persona que paga ms y que por tanto den por terminado el contrato.

El tribunal Ad quem, en su sentencia manifiesta que lo medular en los argumentos

expresados por el apelante, los estima la Cmara, en los efectos de la clusula X del

contrato de arrendamiento, de la que resulta que, el arrendador, en vista de la facultad que

le concede el arrendatario, hizo los reajustes pertinentes y la arrendataria, por su parte, los

estuvo aceptando, hasta llegar al ltimo reajuste que fue notificado al Banco arrendatario,

segn correspondencia de fecha catorce de septiembre de mil novecientos noventa y nueve,

resultando que el nuevo canon de arrendamiento sera VEINTICUATRO MIL

VEINTIDS COLONES NUEVE CENTAVOS, cantidad mencionada por los testigos

presentados por la demandada, lo que no ha sido negado por el arrendador; ante tal

circunstancia, la institucin bancaria le notific al arrendador su desacuerdo con el

incremento del canon de arrendamiento, por lo que ante el desacuerdo surgido, daban por

terminado el contrato de arrendamiento de conformidad a la clusula X del mismo "sin

responsabilidad alguna para ambas partes", poniendo a disposicin del arrendador el

inmueble objeto del arriendo; tal comunicacin girada el veintinueve de septiembre de (mil

novecientos noventa y nueve, recibida ese mismo da por el arrendador, quien con fecha

siete de octubre del mismo ao, se dirigi a la arrendataria, manifestndole que en vista de

la no aceptacin al incremento del precio, el referido contrato continuara con el canon

actual vigente- en esa poca -, comunicacin que fue recibida por el Banco el ocho de

octubre de mil novecientos noventa y nueve, (fs. 111 p.p.). Contina expresando la Cmara

que esta nota le sirve de parmetro al arrendador, para sostener la vigencia del contrato y el

incumplimiento, por parte de la arrendataria. En otro prrafo de la misma sentencia, la

Cmara dice que si bien es cierto que el contrato se dio por terminado y se puso a

disposicin del arrendador el inmueble objeto del mismo, ste no se entreg materialmente

hasta el da uno de noviembre de mil novecientos noventa y nueve, por lo que la

arrendataria est en la obligacin de pagar al canon de arrendamiento a que fue condenada.

Esta Sala toma en cuenta que lo dispuesto en el Art. 1435 Inc. 1C, es una norma

interpretativa que busca el punto de vista considerado por las partes, o sea que se dirige a

buscar la intencin negocial. Segn la citada disposicin, existe la obligacin de interpretar

las clusulas contractuales, unas por otras, o sea relacionndolas, pero dndole a cada una,

el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad; es decir que en cada caso debe

analizarse el sentido que los contratantes le dieron a todo el contrato y a cada una de sus

clusulas. Partiendo de los elementos objetivos del contrato resulta que, en el presente caso,

los contratantes pactaron en la clusula IV del mismo, que el plazo sera de diez aos,

contados a partir del uno de julio de mil novecientos ochenta y siete, plazo que sera

prorrogable por perodos iguales, por comn acuerdo de las partes y "deber ser

renegociado especialmente, en lo que al precio del arriendo se refiere, pero el contrato se

prorrogar automtica mente, siempre que ninguna de las partes no de aviso escrito a la

otra, de su deseo de no prorrogarlo, con treinta das de anticipacin por lo menos, a la fecha

en que caduque el plazo o sus prrrogas". La clusula X del mismo pacto contractual,

regula lo relativo al aumento del precio del arrendamiento cada dos aos, hasta en un diez

por ciento del canon actual, aumento que fue autorizado, al arrendador, por el Banco

arrendatario, agregndose "que de no llegar a un acuerdo, el presente contrato se tendr por

terminado, sin responsabilidad alguna para ambas partes". Por una parte, al no haber

comunicacin alguna entre los contratantes, treinta das antes de su expiracin, el contrato

se prorrog automtica mente, de conformidad con la clusula IV, iniciando la prrroga el

uno de julio de mil novecientos noventa y siete, hasta el treinta de junio de dos mil siete; y

por otra, despus de prorrogado el plazo por diez aos, se plante la renegociacin del

precio, por medio de comunicaciones escritas; en la primera, se hizo saber el nuevo precio

por el arrendador; en la segunda se contest por el arrendatario, al arrendor, que no

aceptaba el nuevo precio y en la tercera nota, el arrendador manifest al arrendatario su

deseo de continuar con el mismo precio vigente a esa fecha, octubre de mil novecientos

noventa y nueve. Tales comunicaciones entre los contratantes, tienen los efectos previstos

en el contrato y es la interpretacin que ms cuadra con el contrato en su totalidad. La

clusula IV, del plazo, determina que deber ser renegociado especialmente el precio del

contrato, en caso de prrroga, es decir, que el cruce de notas entre las partes, constituy la

renegociacin del precio, y la clusula X declara que, en caso de no llegar a un acuerdo

sobre el reajuste de! precio, el presente contrato se tendr por terminado sin responsabilidad

para las partes, es decir que la primera nota, constituy la oferta del nuevo precio, la cual

poda ser aceptada o rechazada por el Banco arrendatario; la segunda nota constituy la no

aceptacin, por el Banco, de la oferta propuesta, por lo que no hubo consentimiento de las

dos partes, momento en que oper la clusula X del contrato, o sea que ste qued

terminado sin responsabilidad para ninguna de las partes, y la tercera nota, en la que el

arrendador expres que continuara el contrato con el canon actual vigente, constituye una

nueva oferta que ya no tena razn de ser por no estar prevista en el contrato y por haber

operado la clusula X del mismo. Es decir, que el verdadero sentido de la clusula dcima

del contrato, en relacin con la clusula IV del mismo, es que el contrato de arrendamiento

se prorrog automticamente, como se ha dicho, y oper la clusula X, en cuanto a que el

contrato termin por falta de consentimiento en el aumento del canon. No era necesario

esperar una tercera nota del arrendador expresando que aceptaba o no continuar con el

contrato y con el mismo canon mensual, pues ello hubiera constituido, como se dijo antes,

una contrapropuesta que no estaba prevista en el contrato. De todo lo anterior resulta que no

se tipifica el motivo de casacin alegado y no es procedente casar la sentencia por este

motivo.

La segunda disposicin sealada como violada es el Art. 1435 Inc. 3 C.C., acerca de lo

cual, el recurrente ha expresado que la Cmara sentenciadora no ha profundizado sobre la

naturaleza de la clusula X del contrato, con relacin a la disposicin apuntada, ya que se

ha dado cuenta de que la aplicacin prctica de la clusula, que las partes han hecho, ha

sido la misma durante los primeros diez aos del plazo, en los cuales el Banco ,demandado

ha aceptado el incremento del diez por ciento cada dos aos; diez aos durante los cuales

no protest el arrendatario; por tanto, la aplicacin prctica que las partes hicieron de

aquella clusula ha sido la que el Ingeniero Cuenca y el Banco, aplicaron durante aquellos

aos, sobre la base de la aprobacin previa del mismo Banco a tal incremento. Contina

manifestado el peticionario, que la Cmara para nada ha aplicado la disposicin legal en

comento, olvidndose que la disposicin y la clusula fue escrita en beneficio propio y

exclusivo del arrendante y por tanto slo a l corresponda dar por terminado el contrato de

arrendamiento, de conformidad con la clusula X del contrato, mas nunca por el

arrendatario.

El tribunal Ad quem en su sentencia, no se ha referido a la disposicin comentada, ni

tampoco ha hecho consideraciones en el sentido de analizar la prctica que las partes han

hecho de la clusula X del contrato.

Esta Sala considera que el inciso 3 del Art. 1435 C.C. establece una regla subjetiva para la

interpretacin de los contratos, pero en el presente caso, no existe prueba en el proceso, de

los procedimientos que usaron las partes, durante el plazo de vigencia del contrato, para

acordar los aumentos del precio del arrendamiento; nicamente existen documentos,

agregados a los autos, referentes al aumento que no fue fructfero para el arrendador. Por

consiguiente, en el presente caso, no se puede aplicar la regla contenida en la disposicin en

comento, por no haber prueba, y el tribunal Ad quem no ha cometido la violacin al

artculo citado, razn por la que no es procedente casar la sentencia por este motivo.

La tercera disposicin legal sealada como violada es el Art. 1733 Inc. 1 C. Respecto a

este motivo, el recurrente ha manifestado que se ha violado la disposicin por no haberse

aplicado; disposicin que est acorde con la clusula contractual que mandaba,

especialmente, al pago de la renta por el tiempo que faltare, hasta el da en que poda cesar

el arriendo, es decir, hasta el da treinta de junio del ao dos mi siete, que es la fecha de

vencimiento del plazo de diez aos que estaba corriendo. El contenido de la disposicin fue

desarrollada y aceptada expresamente en el contrato celebrado entre las partes contratantes;

concretamente en la Clusula XIII, que en la parte pertinente dice: "Si por culpa del

arrendatario se hubiese puesto trmino al arrendamiento, quedar dicho arrendatario

especialmente obligado al pago de la renta por el tiempo que faltare, hasta el da en que

hubiere podido terminar normalmente el arriendo por la expiracin del plazo, tal como lo

establece el Cdigo Civil". Por otra parte la clusula XII del contrato estipula: "MORA EN

EL PAGO DE LAS CUOTAS MENSUALES: la falta de pago de una de las cuotas

mensuales en la fecha estipulada, dar por terminado el arriendo y har caducar el plazo

pendiente..." Es decir que las clusulas contractuales se ajustaron, concordando

debidamente con las normas que rigen los arrendamientos, dentro de las cuales est el Art.

1733 Inc. 1 C. En el presente caso, contina diciendo el recurrente, si el Banco incurri en

mora en el pago del canon, en aplicacin de la clusula XII del contrato, ste se daba por

terminado y caducaba el plazo; y de conformidad a la clusula XIII del mismo, aquel

incumplimiento, aquella culpa, daba todo el derecho al arrendante para pedir el pago de la

renta por el trmino que faltare a la expiracin del plazo. Esto es totalmente concordante

con la disposicin que se ha dejado de aplicar. La Cmara sentenciadora ha condenado al

Banco Cuscatln S.A., al pago por mora, pero nicamente del canon correspondiente al mes

de noviembre del ao de mil novecientos noventa y nueve, cuando segn el precepto legal

apuntado y las clusulas contractuales, debi serio hasta el pago del canon correspondiente

al treinta de junio del ao dos mil siete, que es la fecha cuando termina el plazo contractual.

El tribunal Ad quem ha manifestado en sus consideraciones que si bien es cierto que el

contrato se dio por terminado y se puso a disposicin del arrendador el inmueble objeto del

mismo, ste no se entreg materialmente, sino hasta el da uno de noviembre de mil

novecientos noventa y nueve, por lo que la arrendataria est en la obligacin de pagar el

canon de arrendamiento a que ha sido condenada en la sentencia de mrito, o sea el canon

del mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve, y no hasta la terminacin del

contrato, como lo pretende el apelante.

Esta Sala toma en cuenta que el contrato se prorrog automticamente, por otros diez aos,

como se ha expresado anteriormente, es decir, desde el uno de julio de mil novecientos

noventa y nueve, hasta el treinta de junio del ao dos mil siete. Estando vigente la prrroga

se plante el aumento del precio del arriendo, aumento que no fue aceptado por el Banco

arrendatario, lo cual, de conformidad con lo pactado en la clusula X del contrato, trajo

como consecuencia la terminacin del mismo, sin responsabilidad alguna para ambas

partes. La oferta del nuevo precio se hizo con fecha catorce de septiembre de mil

novecientos noventa y nueve, habiendo contestado el Banco arrendatario que no lo

aceptaba, el veintinueve de septiembre del mismo ao, fecha en que oper la clusula X del

contrato, terminndolo sin responsabilidad para las partes, razn por la cual el Banco ya no

estaba obligado a pagar el canon del mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve;

pero como el inmueble no fue entregado al arrendador, sino hasta el primero de noviembre

del ao citado, es procedente pagar el canon del mes de octubre aludido. De tal manera que

no ha habido posibilidad de aplicar el Art. 1733 C. porque el contrato de arrendamiento

termin al operar la clusula X del contrato, tal como lo pactaron las partes, razn por la

cual no se presenta la violacin alegada por el impetrante y no es procedente casar la

sentencia por este motivo.

La cuarta disposicin legal sealada como violada es el Art. 1438 Inc. 1 C. El recurrente

ha manifestado al respecto, que tal disposicin determina la forma como puede darse por

terminado un contrato en general, siendo sta el acuerdo de las partes expresada en un

convenio, denominado resciliacin. No existe otra forma de terminacin voluntaria, afirma.

Contina expresando el impetrante, que el contrato de arrendamiento es un contrato

bilateral, que requiere para su nacimiento de la voluntad de las dos partes, as tambin, para

su terminacin por la va de acuerdo entre las partes, requiere la voluntad de ambas; los

contratos se deshacen de la misma forma en que se hacen. Agrega que la Cmara

sentenciadora ha dejado de aplicar el lnc. 1 del Art. 1438 C., sosteniendo que en el

presente caso, la relacin contractual, no requiere, para su terminacin, de la voluntad de

ambas partes manifestada en una resciliacin, puesto que para la Cmara, la relacin

contractual ha dejado de existir porque as lo dispusieron las partes, en la Clusula X del

contrato, sosteniendo que no era necesaria la declaratoria judicial de la terminacin del

contrato, pues las partes, con aquella clusula, ya lo haban dado por terminado, al no haber

llegado a un acuerdo con respecto al canon de arrendamiento, incremento que ha sido

otorgado en beneficio del arrendante y por tanto slo a l corresponda el derecho de dar

por terminado el contrato por la clusula del incremento. Es importante advertir, dice el

recurrente, que la autonoma de la voluntad de las partes, no se puede extender hasta dar

por terminado el contrato, porque la autonoma de la voluntad no puede vulnerar los

derechos de la otra parte en un contrato bilateral.

El tribunal Ad quem en las consideraciones de su sentencia ha expresado que es necesario

aclarar que, para que el consentimiento sea eficaz en un contrato, debe recaer no

nicamente sobre la cosa o el precio, sino tambin sobre las dems modalidades del

contrato; por ende, debe tomarse en cuenta lo estipulado por las partes en la clusula X del

contrato en anlisis, a la luz de lo que estipula el Art. 1417 C.C., por lo que el arrendador

mediante una nota girada a la arrendataria, no puede pretender darle continuidad a un

contrato, que por sta se haba dado por terminado, en base a la facultad establecida en la

clusula ya mencionada y cuando el inmueble ya haba sido puesto a su disposicin, y por

ende no proceda la exigencia del cumplimiento del contrato y mucho menos la condena en

la forma expuesta en el libelo de la demanda, como lo manifest el Juez A quo en su

sentencia.

Esta Sala considera que los contratos son actos jurdicos bilaterales, porque nacen de la

concurrencia de voluntades de las dos partes; y para su terminacin requieren o bien la

llegada del plazo, o bien voluntad de esas mismas partes, o bien la declaratoria judicial de

terminacin. En el presente caso, se previ, en la clusula X del contrato, que ste se

terminara al no haber acuerdo en el aumento del precio, lo cual constituye voluntad

manifestada por las partes en un instrumento pblico. Esa voluntad de las partes que exige

el impetrante y que permite el Art. 1438 Inc. 1 C, puede manifestarse en un acuerdo

especial, denominado resciliacin, o en las clusulas de un contrato, como ocurri en el

presente caso. De tal manera que no se configura la violacin al Art. 1438 Inc. 1 C. Y no

es procedente casar la sentencia por este motivo.

La quinta disposicin legal sealada como violada es el Art. 1738 Inc. 1 N2 C. El

impetrante ha expresado, respecto del inciso primero, que se viol, porque no se aplic; que

considera oportuno expresar de nuevo, que dentro de los elementos objetivos del contrato

de arrendamiento estn: la cosa, el precio y el plazo. De estos elementos tenemos, dice el

recurrente, que el elemento cosa, es en beneficio del arrendatario, quien pedir que la cosa

le sea entregada para su operatividad, en el buen estado que ha pactado, puesto que por ello

va a pagar un determinado precio; el elemento precio es en beneficio del arrendante, quien

pretender siempre que, por la cosa que da, se le pague el mximo posible; la tendencia del

arrendador es siempre para arriba, es sacarle el mejor provecho econmico posible,

contrario al del arrendatario, quien siempre buscar pagar lo menos posible del precio; en

fin, el elemento precio siempre debe ir en beneficio del arrendante y por tal razn no puede

decirse que la clusula X del contrato puede tener aplicacin por el solo lado del

arrendatario, a quien la Cmara sentenciadora le ha dado el beneficio de la terminacin

unilateral del contrato, an cuando se ha dicho que el contrato es de naturaleza bilateral, y

en el especfico caso, la facultad de darlo por terminado por la no aceptacin del

incremento, le corresponde exclusivamente al arrendante, de tal manera que la no

aceptacin del arrendatario, dejaba al arrendante en la misma situacin jurdica en que

estaba, de tal suerte que la inconformidad que producira la terminacin slo poda venir

del arrendante quien, mediante la carta que le envi al banco, hizo precisamente decidir que

se continuara con la renta, al menos los prximos dos aos, al trmino de los cuales muy

probable sera que ya no dijera nada. Con relacin al N 2 del Art. 1738 C. El doctor Pineda

Escobar manifiesta que, en el presente caso, el plazo contractual es de diez aos, el cual

vence en el mes de junio de dos mil siete, puesto que est corriendo la primera prrroga

existente, situacin que no ha sido aplicada por la Honorable Cmara y quien en base a su

criterio de lo que estipul la clusula contractual, con respecto al precio, ha dado por

sentado que el contrato ni siquiera es necesario darlo por terminado, pues ya lo fue con la

nota del Banco, olvidndose que el plazo contractual de diez aos ya estaba determinado

previamente en el contrato y que lo que se modificaba cada dos aos era el precio y no el

plazo.

El tribunal Ad quem ha expresado, en las consideraciones jurdicas de su sentencia, que en

el caso de autos, el arrendamiento que vincula a las partes en contienda, llena los requisitos

esenciales y legales sealados para esta clase de contratos, lo que se desprende del tenor

literal del mismo; agrega que de conformidad con la clusula X del contrato controvertido,

el arrendador, en vista de la facultad concedida en la expresada clusula contractual, hizo

los reajustes pertinentes y la arrendataria, por su parte, los estuvo aceptado, hasta llegar al

ltimo reajuste que fue notificado al Banco Cuscatln, S.A., hoy Banco Cuscatln de El

Salvador, S.A., segn correspondencia de fecha catorce de septiembre de mil novecientos

noventa y nueve, resultando que el nuevo canon de arrendamiento sera VEINTICUATRO

MIL VEINTIDS COLONES NUEVE CENTAVOS, suma mencionada por los testigos

presentados por la parte demandada, lo que no ha sido negado por el arrendador. Ante tal

circunstancia, la institucin bancaria le notific al arrendador su desacuerdo con el

incremento del referido canon de arrendamiento, por lo que ante el desacuerdo surgido,

daban por terminado el contrato de arrendamiento, de conformidad con la clusula X del

mismo, "sin responsabilidad alguna para ambas partes", poniendo a disposicin del

arrendador el inmueble objeto del arriendo; tal comunicacin girada el da veintinueve de

septiembre de mil novecientos noventa y nueve, recibida ese mismo da por el arrendador;

quien, con fecha nueve de octubre de mil novecientos noventa y nueve, se dirigi a la

arrendataria, manifestndole que, en vista de la no aceptacin al incremento por l

efectuado, el referido contrato continuara con el canon actual en esa poca vigente,

comunicacin que fue recibida en la institucin arrendataria el da ocho de octubre de ese

mismo ao (fs. 111 p.p.) Agrega la Cmara que esta nota le sirve al arrendador, para

sostener la vigencia del contrato y el incumplimiento de la arrendataria; pero necesario es

aclarar, como ya antes se expresara, que para que el consentimiento sea eficaz en un

contrato, debe recaer no nicamente sobre la cosa y el precio, sino tambin sobre las dems

modalidades del contrato; por ende debe tomarse en cuenta lo estipulado por las partes en la

clusula X del contrato en anlisis, a la luz de lo que estipula el Art. 1417 C.C., por lo que

el arrendador, mediante una nota girada a la arrendataria, no puede pretender darle

continuidad a un contrato que por sta se haba dado por terminado en base a la facultad

establecida en la clusula ya mencionada y cuando el inmueble ya haba sido puesto a su

disposicin y por ende no proceda la exigencia del cumplimiento del contrato y mucho

menos la pretensin de la condena en la norma expuesta en la demanda, como lo expuso el

Juez en la sentencia. Contina diciendo la Cmara que, si bien es cierto que el contrato se

dio por terminado y se puso a disposicin del arrendador el inmueble objeto del mismo,

ste no se entreg materialmente, sino hasta el da uno de noviembre de mil novecientos

noventa y nueve, por lo que la arrendataria est en la obligacin de pagar el canon de

arrendamiento a que ha sido condenada en la sentencia de mrito, y no hasta la terminacin

del contrato, como lo pretende el apelante; no siendo atendibles las razones expuestas en

cuanto a que es necesaria sentencia judicial que declare la terminacin del contrato de

arrendamiento. Los contratantes, dice la Cmara, tienen la obligacin de respetar lo

convenido por ellos en los contratos.

Esta Sala considera que el Art. 1738 Inc. 1 C. se refiere a una regla general de terminacin

de los contratos, establecida en el Inc. 1 del . Art. 1438 C., es decir, por la manifestacin

de voluntad de las dos partes contratantes, de dar por terminado el contrato, y en el N 2 del

Art. 1738 C. se dispone una forma, especial de terminacin del arriendo, o sea por la

expiracin del plazo estipulado. Como se expres con anterioridad, las partes pactaron en el

contrato un plazo de diez aos, "prorrogable por perodos iguales, por comn acuerdo de

las partes y deber ser renegociado especialmente en lo que al precio del arriendo se refiere,

pero el contrato se prorrogar automticamente siempre que ninguna de las partes no de

aviso escrito a la otra, de su deseo de no prorrogarlo con treinta das de anticipacin por lo

menos a la fecha en que caduque el plazo o cualquiera de sus prrrogas". En el presente

caso, el impetrante pretende que, para dar por terminado el contrato debe haber, o bien

resciliacin, de conformidad con el Art. 1738 inc. 1 C., o bien resolucin judicial que as

lo declare, o bien la llegada del plazo conforme al Art.1738 N 2 C. En el caso analizado, el

plazo se prorrog automtica mente, segn lo previsto por las partes en la clusula IV del

contrato, hasta el treinta de junio de dos mil" siete, descartndose la aplicacin del Art.

1738 N 2 C.; adems, una vez prorrogado el plazo, se renegoci el precio, renegociacin

que requera comunicaciones entre ambas partes, por un lado la propuesta u oferta del

nuevo precio, por parte del arrendador, y por otro, la aceptacin o no aceptacin del

arrendatario, de la oferta, como ste no la aceptara, no se form el acuerdo entre las partes

y, de conformidad con lo pactado en la clusula X del contrato, ste termin sin

responsabilidad; ya no se requera una nueva comunicacin del arrendante expresando que

se continuara con el mismo canon, porque eso constituye una nueva oferta, lo cual no

estaba previsto en el contrato, y ste termin al haber operado la clusula X. Lo expresado

por la Cmara no constituye violacin al Art. 1738 Inc. 1 Y N 2 C. porque la voluntad de

las partes estaba manifestada en las clusulas del contrato que se han mencionado, por lo

que no se configura la violacin alegada y no procede casar la sentencia por ese motivo.

La sexta disposicin legal sealada como violada es el Art. 1736 C., acerca de lo cual el

recurrente ha manifestado que la Cmara sentenciadora da por vlida la entrega que el

Banco ha hecho del inmueble, por su sola disposicin, y an cuando manifest en la

sentencia que esta entrega no ha sido formal, acepta erradamente que basta la voluntad del

arrendatario de decirle al arrendador, aqu est su inmueble, aqu estn sus llaves yo lo

desocupo el uno de noviembre para dar por terminado el contrato. Nada ms errado que

eso. afirma el recurrente, el elemento plazo es en beneficio de ambas partes y por tanto una

de ellas no puede vulnerar el derecho del otro; recordemos que el plazo contractual ya ha

sido prefijado en el contrato de tal manera que ste slo puede ser modificado, mediante

acuerdo por ambas partes; las simples notas no lo pueden modificar, mucho menos pueden

ser la va para hacer terminar un plazo. Contina expresando el doctor Pineda Escobar que,

por el lado del ingeniero Cuenca. con la simple nota no puede darle vigencia a lo que falta

del plazo, esto es cierto porque el plazo ya estaba establecido contractual mente por los diez

aos, l lo que hizo en su nota. es desistir del aumento propuesto y con ello mantener el

canon que a la fecha se estaba pagando; hecho que dejaba a ambas partes en la misma

situacin que tenan durante los prximos dos aos, en base a la facultad que le haba

conferido el Banco de decidir sobre el incremento de Ia renta. Agrega el impetrante. que la

Cmara expresa, por un lado que la nota del ingeniero Cuenca no vale para tal fin o sea

para prorrogar el contrato, y s vale para el Banco, para dar por terminado el contrato

unilateralmente, an cuando la clusula del incremento del precio, no sea en su beneficio

contractual, sino en beneficio del ingeniero Cuenca. Contina expresando el impetrante que

el Art. 1736 C. contempla tres requisitos para que se entienda que la entrega material se ha

verificado; estos requisitos son los siguientes: 1) Que se desocupe enteramente; 2) Que se

ponga a disposicin del arrendador y 3) Que se entreguen las llaves al arrendador. En el

presente caso, en primer lugar, no haba terminado el plazo contractual, requisito ste que

exige el Art. 1735 C., luego, como lo reconoce el seor Juez A quo, no hubo una

desocupacin formal, pues no se hizo personalmente al arrendador Ingeniero Cuenca; por

otra parte, la disposicin dice "Que se ponga a disposicin del arrendador". Esta

disposicin debe ser tal que el arrendador pueda tomar, pueda ejercer actos de posesin

sobre el inmueble, pueda disponer enteramente del inmueble, cosa que los testigos no lo

han mencionado y por tanto no puede decirse que haya existido entrega material del

inmueble; adems las llaves, ni siquiera le fueron entregadas personalmente al ingeniero

Cuenca, tal y como lo expresan los testigos de la parte demandada. Lo anterior significa,

dice el recurrente, que es necesario que se cumplan enteramente los tres requisitos, significa

que no basta la simple actividad de despliegue del banco, para que se tengan por cumplidos

los requisitos del Art. 1736 C., el cual est ntimamente relacionado con el Art. 1735 C., de

ah que la simple entrega de llaves al arrendante, del bien dado en arriendo, no da por

terminado el contrato, ya que para que la terminacin opere, se necesita, o bien la voluntad

de las dos partes contratantes o una sentencia judicial que declare terminado el contrato de

arriendo. En el caso presente, la entrega de llaves es irrelevante, por cuanto el

arrendamiento no ha terminado y el arrendatario lo nico que pretende, con la entrega de

las llaves, es sustraerse de su obligacin de pagar la renta.

El tribunal Ad quem ha manifestado que: "Si bien es cierto que el contrato se dio por

terminado y se puso a disposicin del arrendador el inmueble objeto del mismo, ste no se

entreg materialmente hasta el da uno de noviembre de mil novecientos noventa y nueve,

por lo que la arrendataria est en la obligacin de pagar el canon de arrendamiento a que ha

sido condenada en la sentencia de mrito, y no hasta la terminacin del contrato como lo

pretende el apelante". Ms adelante expresa la Cmara: "Ya antes se estableci que el

contrato de arrendamiento se haba dado por terminado mediante el aviso girado por la

arrendataria al arrendador y por el hecho de ste respecto del inmueble objeto del

arrendamiento; por lo que esta Cmara considera que el Juez A quo no debi haber

declarado terminado un contrato que ya lo haba sido extrajudicialmente; an as, desde el

momento en que la arrendataria entreg materialmente el inmueble hasta el da uno de

noviembre de mil novecientos noventa y nueve, le surge la responsabilidad del canon de

arrendamiento a que ha sido condenada por el Juez A quo en la sentencia impugnada, no

siendo valedero el argumentar que por la negativa del arrendador al recibo del referido

inmueble, se verific hasta en la fecha indicada, pues no se ha demostrado lo contrario en el

proceso" .

Esta Sala estima que el Art. 1736 C. establece la forma como, despus de terminado el

arriendo, debe restituirse la cosa raz arrendada. En el caso sub judice el arrendatario, segn

declaraciones de testigos de fs. 90, 93, 97 Y 103 p.p., desocup el inmueble el primero de

octubre de mil novecientos noventa y nueve, pero el Banco siempre mantuvo la vigilancia y

el mantenimiento del inmueble durante el mencionado mes, habiendo enviado una nota el

veinticinco de octubre del mismo ao, al arrendante, en la que le deca que se le citaba para

el da primero de noviembre, por la maana, para que recibiera el inmueble y lo

inspeccionara y poder hacerle la entrega material del mismo junto con sus llaves; el da uno

de noviembre del mismo ao mil novecientos noventa y nueve, debido a que el arrendante

no llegara al edificio por la maana, la forma como lo recibi, fue por medio de una carta

que se le fue a dejar a su oficina, juntamente con las llaves del edificio arrendado. Esos

hechos sucedieron y se acoplan a la forma dispuesta en el Art, 1736 C., por consiguiente,

no existe violacin a la referida disposicin y no procede casar la sentencia por este motivo.

INTERPRETACIN ERRNEA DE LEY

La disposicin que se menciona como infringida es el Art. 1765 C., acerca de lo cual el

recurrente ha manifestado que la Cmara ha interpretado errneamente la disposicin, por

cuanto se equivoca al expresar que las reconvenciones son para constituir en mora al

arrendatario. La mora se da por el no cumplimiento de la obligacin, que en este caso

particular es el NO PAGO DE LA RENTA; las reconvenciones nicamente dan la facultad

al arrendador para hacer cesar el arrendamiento, que dicho sea de paso debe hacerse por la

va judicial.- Contina diciendo el impetrante que el contrato de arriendo no finaliz por el

envo de la nota del Banco al ingeniero Cuenca Rodrguez, ya que en esta clase de contrato

(Bilateral), se necesita la voluntad (concurso) de las partes.- En el presente caso, dice el

recurrente, el ingeniero Cuenca no dio su consentimiento para la terminacin, muy por el

contrario, el Ingeniero Cuenca expres por escrito al Banco, su deseo de continuar en el

arriendo, tal como se ha expresado con anterioridad. As las cosas, dice el doctor Pineda

Escobar, la Cmara ha tergiversado el sentido lgico de la norma, dndole un sentido que

no tiene, y negndole el que le corresponde, cual es el de que la reconvencin slo sirva

para dar al arrendador la facultad de poner trmino al arriendo, ms nunca constituir en

mora al arrendatario.

El tribunal Ad quem ha manifestado en su sentencia que" Por otra parte, es menester

advertir, que el arrendador recibi el inmueble objeto del arriendo el uno de noviembre de

mil novecientos noventa y nueve; realiza las reconvenciones en pago a que alude el Art.

1765 C.C., hasta en el mes de junio de dos mil; y da en arrendamiento el inmueble a otra

institucin en septiembre de dos mil. Las reconvenciones en pago son precisamente para

constituir en mora al arrendatario, a efecto de hacer cesar el arrendamiento; mismo que ya

se haba dado por terminado mediante el aviso hecho por la arrendataria al arrendador,

quien recibi el inmueble dado en arrendamiento, no siendo entonces atendible pretender la

terminacin de un contrato de arrendamiento que ya lo haba sido. Art. 1744 C. Se reitera

que no hubo acuerdo entre las partes al ajuste en el canon de arrendamiento tal como fue

comprobado en autos del proceso; no siendo entonces valederas las razones que argumenta

el apelante en su escrito de expresin de agravios; quedando limitada entonces, la

responsabilidad de la arrendataria al pago del canon a que se ha hecho referencia en el

presente prrafo, por el uso del inmueble durante el mes de octubre de mil novecientos

noventa y nueve. "

Esta Sala tiene en cuenta lo dispuesto en el Art. 1765 C. respecto a los efectos de la

reconvencin; tal disposicin legal establece que una vez el arrendatario se encuentre en

mora en el pago de un perodo entero de la renta, despus de dos reconvenciones, entre las

cuales medien cuatro das, el arrendador tendr derecho para hacer cesar inmediatamente el

arriendo, si no presta seguridad de pagar dentro de un plazo razonable; es decir, que las

reconvenciones se harn al arrendatario, despus de que se encuentre en mora de un

perodo entero y no antes. No es como afirma la Cmara, en el sentido de que sirven para

poner en mora al arrendatario. Ciertamente la Cmara ha interpretado errneamente el Art.

1765 C. Dndole un sentido que no tiene, es decir, desatendiendo el tenor literal de la ley

cuando su sentido es claro. Se debe tomar en cuenta que la afirmacin de la Cmara ha sido

en el contexto de una advertencia, relacionada con la responsabilidad de la sociedad

arrendataria al pago del canon de arrendamiento, por el uso del inmueble en el mes de

octubre de mil novecientos noventa y nueve, de la cual concluye que tal responsabilidad

qued limitada al pago del mes de octubre relacionado. Siendo que la Cmara ha

interpretado errneamente la disposicin en comento, es procedente casar la sentencia por

este motivo.

VI - JUSTIFICACIN DE LA SENTENCIA

TACHA DE TESTIGOS

El apoderado de la parte actora, al final de cada una de las declaraciones de todos los

testigos, aleg la Tacha de ellos, lo cual se debe resolver en la sentencia. Las tachas del

caso fueron alegadas de conformidad con la ley, por el motivo de existir una. ntima

vinculacin entre cada testigo y' la parte demandada o sea el Banco Cuscatln, S.A. El Juez

A quo dio el trmite correspondiente las Tachas. Oportunamente, el doctor Pineda Escobar

present un alegato en que manifest que los testigos rien con lo dispuesto por los Arts.

292 N 1, 294 N 1O, 330 Y 332 N 2 Pr. C. En primer lugar, las declaraciones de los

testigos van encaminadas a comprobar los hechos de desocupacin y entrega del inmueble

arrendado y no las obligaciones nacidas del contrato como lo dispone el Art. 292 N 1 Pro

C. En segundo lugar los testigos no incurren en la incapacidad prevista en el Art. 294 N 10

Pr.C., por no ser interesados en el juicio; han afirmado todos ser empleados del Banco

arrendatario, precisamente los que ejecutaron la entrega, razn por la cual son los testigos

idneos para el caso y de haber inters, ste debi haberse probado. El doctor Pineda

Escobar acude V tambin al Art. 330 Pr C. para tachar a los testigos y tal disposicin

establece precisamente lo que es Tacha, hacindola consistir en "un defecto que por la ley

destruye la fe del testigo". Y por ltimo cita el Art. 332 N 2 Pr C. que se refiere a que

podrn ser tachados "El heredero, legatario o donatario presuntivo del que lo presenta, su

deudor, el que haya vivido y alimentndose habitualmente con el que lo presenta y a su

costa, y los sirvientes domsticos del mismo", causales que deben ser probadas en el

proceso y sobre las cuales no existe ninguna prueba. El Art. 332 Pro C. determina los casos

en que pueden ser tachados los testigos, pero el motivo alegado por el doctor Pineda

Escobar, ni lo ha probado, ni est comprendido en ninguno de los supuestos enumerados en

la ley, por lo que no es procedente acceder a las tachas.

EXCEPCIONES

La parte demandada ha opuesto las excepciones perentorias de 1 ) Terminacin de

Contrato de Arrendamiento sin Responsabilidad para las Partes; 2) Mala fe; 3)

Desocupacin del Inmueble objeto del Contrato; 4) Entrega Material del Inmueble y 5)

Cumplimiento del Contrato.

Sobre la primera excepcin - alegada de Terminacin del Contrato de Arrendamiento sin

Responsabilidad para las Partes, esta Sala considera que de conformidad con las clusulas

IV y X del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el doce de junio de mil

novecientos ochenta y siete, el referido contrato se prorrog, automtica mente, el primero

de julio de mil novecientos noventa y siete, por otros diez aos, o sea que el plazo

finalizaba el treinta de junio del ao dos mil siete; as mismo, se autoriz por el Banco

arrendatario, al arrendante, que poda incrementar el precio del arrendamiento, hasta en un

diez por ciento del canon actual, pero si no se llegaba a una cuerdo, se dara por terminado

el contrato sin responsabilidad para ninguna de las partes. Como se ha expresado antes en

esta sentencia, al plantearse el nuevo precio del arriendo, por el arrendador, el arrendatario

no lo acept, razn por la cual oper la clusula X del contrato y ste termin sin

responsabilidad para las partes. Pero ocurre que al haber entregada el inmueble hasta el

primero de noviembre de mil novecientos noventa y nueve, aunque ya estaba terminado el

contrato, desde el veintinueve de septiembre del mismo ao, el Banco conserv la

vigilancia en el inmueble durante el mes de octubre y lo entreg definitivamente hasta el

primero de noviembre del citado ao, razn por la cual la excepcin alegada procede slo

en la parte referente a la terminacin del contrato, con la responsabilidad para el Banco de

pagar nicamente el canon del mes de octubre.

La segunda excepcin alegada es la de Mala Fe de la parte actora. Existe obligacin de

probar la mala fe cuando se alega, puesto que no se presume, de conformidad con la ley. En

el presente caso no existe prueba alguna en el proceso de la mala fe alegada, razn por la

cual no es procedente acceder a ella.

La tercera y cuarta excepciones opuestas estn ntimamente relacionadas, y son: la de

Desocupacin del Inmueble Objeto del Contrato y la de Entrega Material del mismo. Segn

la prueba testimonial, el inmueble arrendado fue desocupado el primero de octubre de mil

novecientos noventa y nueve, pero el Banco mantuvo el personal de vigilancia durante todo

el mes aludido. El primero de noviembre del mismo ao, el arrendador fue citado por el

Banco para que, en horas de la maana, concurriera al inmueble arrendado a recibirlo. En

vista de que el arrendatario no lleg, ese mismo da, en horas de' la tarde, se envi a la

oficina del arrendador, una nota entregndole el inmueble arrendado, juntamente con las

llaves. De conformidad con lo anterior, es ,procedente acceder a las dos excepciones

opuestas.

La quinta y ltima excepcin alegada es la de Cumplimiento del Contrato, acerca de la cual

no existe prueba en el proceso, por lo que no es procedente acceder a ella.

RELACIN DE LAS PRUEBAS

A) Instrumental. Con la demanda fue presentada la fotocopia certificada por Notario, del

poder con que legitim su personera el actor; as mismo se present la fotocopia certificada

por Notario del contrato celebrado entre las partes, a las quince horas y cincuenta minutos

del doce de junio de mil novecientos ochenta y siete, con lo cual se ha probado la relacin

contractual entre las partes y la existencia de las clusulas invocadas por ellas. Tambi