대한변협 역삼동 회관 실태 보고서

대한변협이 입주해 있는 서울 강남구 테헤란로 124 삼원타워(역삼동 823, 舊 豊林빌딩)와 관련하여 전국 회원들의 궁금증이 증폭되어 있습니다. 이에 대한변협 제48대

집행부는 「회관 TF팀」을 구성하여 2015년 5월경부터 약 3개월에 걸친 실사를 하였고,

그 결과를 전국 회원 여러분께 보고합니다.

대한변협 제48대 집행부의 이번 보고서는 중간보고서의 성격을 띠고 있습니다. 향후

삼원타워의 공실률, 대출금 600억 원에 대한 이자율의 변경 등으로 인해 리츠 투자에

따른 손실이 심화될 수도 있고, 그 동안의 손실을 만회할 수도 있습니다.

현 집행부는 이번 보고서를 시작으로 매 6개월 단위로 리츠 투자에 따른 손익 상황을

전국 회원 여러분께 지속적으로 보고하겠습니다. 대한변협의 재산은 우리 선배님들과

현재의 회원 여러분들의 분담금으로 조성된 우리의 소중한 공동 재산입니다. 현 집행부는

엄정하게 예산을 집행할 것이며, 우리 모두의 재산을 지키기 위해 혼신의 노력을 다할

것임을 엄숙히 약속드립니다.

2015. 12. 29.

▣ 차 례 ▣

Ⅰ. 회관 현황 ·························································································································· 1

Ⅱ. 회관 이전 경과 ················································································································· 2

1. 검토 시작 ······················································································································ 2

2. 논의 경과 ······················································································································ 2

Ⅲ. 회관 이전(투자) 재원 및 연간 부족 비용의 조달 ······················································ 8

1. 이전(투자) 재원 및 내역 ···························································································· 8

2. 부족 비용에 대한 회관건축기금(특별회계)의 사용 ················································ 9

Ⅳ. 투자 관련 주요 자료 검토 ························································································· 10

1. JR AMC ‘투자제안서(IM)’(2012. 4.) ․ ‘투자설명서’(2012. 10.) 및

‘대한변협 신회관 운영현황’(2015. 5.) 등 비교 ··················································· 10

2. 주주 간 운영합의서 및 JR제9호 정관 중요 사항

: 매각 및 배당 방식 관련 사항 ············································································· 11

3. 자료별 보통주 배당률 : 연간 배당률 비교 ··························································· 13

Ⅴ. 투자 대비 비용·수익 현황 ·························································································· 14

1. 연도별 협회(보통주) 배당금과 지출 현황 ····························································· 14

2. 협회(보통주)와 우선주 배당금(배당률) 비교 ························································· 14

Ⅵ. 보통주 배당금에 미치는 주요 요인 ············································································ 15

1. 공실률 ························································································································ 15

2. 대출금 600억 원에 대한 이자율 ··········································································· 15

Ⅶ. 향후 전망 및 대책 ········································································································· 16

1. 부동산 매각 관련 시기별 주요 사항 ······································································ 16

2. 대한변협이 취할 수 있는 조치 ··············································································· 16

3. 건물 매각 예상금액에 따른 대한변협의 이익 또는 손실 시현 ·························· 17

4. 건물 매각 불발 시의 대책 ······················································································· 18

- 1 -

Ⅰ. 회관 현황

대한변호사협회는 삼원타워 건물 중 지분 45.8%(11층부터 20층까지)를 소유한 JR제9호기

업구조조정부동산투자회사(이하 ‘JR투자회사’)의 보통주 지분 43%를 150억 원에 주식 인수

하고, 현재 삼원타워 18층과 14층 일부를 임차 사용하면서 매월 8,800여만 원(관리비 포함)

의 임차비용을 지급하고 있는 상황이며, 건물을 직접 소유하고 있지 않아 JR투자회사의 운용

기간이 만료되는 2022년까지 JR투자회사에 200억 원을 투자한 미래에셋(우선주)의 지분을

인수하거나 건물 지분 45.8%를 제3자에게 매각해야 하는 상황임.

항 목 내 용

1 전체 건물 개요 삼원타워, 지하 5층 지상 20층(총 연면적41,365㎡)

2 전체 소유 구분

①지하 1층~지상 10층 (삼원철강 소유 / 54.2% / 22,411㎡)

②지상 11층~지상 20층

(JR제9호기업구조조정부동산투자회사 / 45.8% / 18,954㎡)

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주주 구성

①미래에셋 투자운용 : 자본금 200억 원

(57%, 비참가적·누적적 우선주)

②대한변호사협회 : 자본금 150억 원 (43%, 보통주)

4 자본 구성

①대출금 600억 원

②자본금 350억 원(우선주 200억 원, 보통주 150억 원)

③삼원타워 11~20층 매입가격 : 약 980억 원

5배당 재원

및

배당 구조

①배당재원 : 삼원타워 11~20층 임대수익금

②배당구조 : 우선주(평균 7.29% 우선 배당)

보통주(우선배당 후 잔여액 배당)

6 존속기한2012년 12월부터 2019년 12월까지

(단, 2022년까지 3년 추가 연장 가능)

7대한변호사협회

입주 현황

①입주공간 : 삼원타워 18층 전체, 14층 일부

②임차기간 : 2012년 12월부터 2022년 12월까지

(10년간 장기 임차, 중도해지 불가)

③월 임차비용(임차료+관리비)

: 2015년 현재 월 8,800만 원 (연간 약 10.56억 원)

※ 매년 전년도 대비 임대료 3%, 관리비 3.5% 자동 인상

- 2 -

순서 개최 일자 주요 논의 내용

1차 2011. 9. 7. 가용예산안(250억 원, 담보대출 50%),

후보지역(양재․서초․교대역 순 검토)

2차 9. 29. 대상건물 3건 검토(부적절), 전문 컨설팅 업체에 건물 조사 의뢰

3차 10. 13. 부동산 컨설팅 업체 제안서 검토

4차 11. 3. 부동산 매입 자문계약 체결(MatePlus), 진행상황 격주 보고

5차 11. 25. 삼우빌딩 중점 논의, 자금 확보 방안 논의 등

6차 12. 8. 지방 이전 공공기관 건물 검토(2건), 삼우빌딩 관련 논의 등

Ⅱ. 회관 이전 경과

1. 검토 시작

① 제45대 집행부 말기인 2011년 2월경 대한변협신문을 통해 협회의 사무공간 및 연수

공간 부족 문제를 제기하면서 회관건립의 필요성 피력

② 제46대 집행부 : 2011년 9월경 ‘회관 신축을 위한 TFT’ 구성, 회관 이전 논의 시작

* TFT : 강현(총무), 이은묵(재무), 어영강(교육), 엄상익(공보), 이병주(기획), 임준호

(사업), 정준길(대변인), 이정원(사무차장), 홍성혁(마스턴투자운용)

2. 논의 경과

① 10여 차례 TFT 회의 및 논의를 토대로 서초동 및 교대역 인근 대상 물건을 중심으로

건물 매입을 검토하고, 삼우빌딩 매입을 위한 MOU 체결을 논의

※ TF 논의 내용1)

1) 회관 신축 TF 자료 [별첨 1]

- 3 -

7차 12. 23. 삼우빌딩 관련 논의

(내부 및 주차장 시설 검토, 협회 매입의사 확인 필요)

8차 2012. 1. 5. 삼우빌딩 관련 논의

(내부 시설 및 임차계약 관계 확인, 이행증거금 관련 검토)

9차 1. 12. 삼우빌딩 실사 보고(장단점 검토), 매입 관련 MOU 체결 계약서

논의

10차 1. 26. 모든 대상건물 및 TF 활동 상임이사회 보고, 향후 상임이사회에서

논의 진행

일 자 제목 및 주요 내용

1 2011. 2. 21. [사설] 대한변협종합회관 건립 로드맵을 짜자

회원 수 증가, 직원 증가 등으로 회의공간도 협소. 전문연수공간 부족

2 2012. 1. 16. [회관건립시리즈] 1. 변협 자체회관, 왜 필요한가

‘교육문화관 하루 임대료 180만원, 회의실 모자라 식당 등 전전

3 2012. 1. 23. [회관건립시리즈] 2. 일변연 회관건립과정

‘일변연 17층 자체회관으로 교육, 회무 원활

4 2012. 2. 6. [회관건립시리즈] 3. 의협 등 대다수 전문직역단체 자체회관 보유

‘회관에 연수시설 등 갖춰 회무․교육 원활, 임대료 수익 내기도’

5 2012. 2. 13. [회관건립시리즈] 4. 회관건립, 어디까지 왔나?

② 2011. 11. 7. 제39차 상임이사회 : 회원 증가와 국제적 위상에 맞는 규모를 고려하여

진행할 것을 지시(협회장)

③ 대한변협신문은 2012. 1. 16.경부터 2012. 2. 13.경까지 「회관건립시리즈」사설을 통해

회관건립의 필요성을 홍보

※ 변협신문 보도(기사) 정리2)

2) 투자 관련 대한변협신문 기사 자료 [별첨 2]

- 4 -

개최 일자 주요 논의 내용

1 2011. 11. 7. [39차]● 회관신축TF 경과보고

● 회원 증가와 국제적 위상에 맞는 규모 고려 진행

지시

협회장

2 11. 14. [40차] ● 회관 매입 자문계약 체결 승인

3 11. 28. [42차] ● TF 경과보고

4 12. 12. [44차]● TF 경과보고, 대상 물건에 대한 현장 실사단계

까지 보고

5 2012. 1. 2. [ 1차] ● TF 경과보고,

● 다양한 물건 검토하여 회원 입장에서 최적의 물건

매입을 위해 신중을 기할 것 지시

협회장

6 1. 9. [ 2차]● 회관 매입 구체화, 회원의 동의 또는 합의 필요,

회원들에게 회관 건립 필요성을 알릴 방안을 공보

이사와 대변인이 강구할 것 지시

부협회장

7 1. 16. [ 3차]● TF 경과 보고(향후 매도인과 MOU 예정, 추가 대

상 물건 파악 TF에 지시)

8 1. 26. [ 4차]● MOU 체결 보류, 예산 범위를 폭넓게 하여 융통성

있는 대상 물색

‘회관건립TF팀’ 구성해 회관건립방식, 예산확보방안 등을 심도있게 논의‘

6 2012. 5. 7. 대한변협 자체회관, 이렇게 추진 중입니다.

JR 투자제안서 및 임시총회 자료 - 정리 및 요약

7 2012. 5. 14. 변협, 역삼동에 자체회관 갖는다.

추가 적립될 회관건립기금을 이용하면 10년 후 잔여지분의 전부 또는 대부분을 매입

④ 2012. 1. 26. 제4차 상임이사회 : 삼우빌딩 매입 MOU 체결을 보류, 예산의 범위를 폭

넓게 하여 융통성 있는 대상 물색하기로 하는 한편, TFT 활동을 중단하고 향후 상임이

사회에서 논의 진행하기로 함.

※ 임시총회 개최 시까지의 상임이사회 논의 내용3)

- 5 -

9 1. 31. [ 5차]

● TF 경과 보고

(매입 자금 등 재무구조 검토 및 확정 보고 예정)

● Mate Plus 제공 물건 외 법원 주변 물건 물색,

2월말까지 물건 선정

10 2. 8. [ 6차]● 양진/우림/김영학원빌딩 세부사항 파악 지시,

새로운 물건 추가 모색

11 2. 13. [ 7차]● 양진/우림/김영학원빌딩 매입필요자금 등 협회장

직접 보고 확인(예정)

12 2. 20. [ 8차]● 신규 물건(2건) 검토, 가용 재정범위에 한정하지

않고 폭넓게 진행

13 2. 29. 간담회 ※ JR AMC와의 간담회

- 예상매입금(930억 원), 보통주 및 우선주 각

50% 지분 (투자금 각 220억 원), 협회 임차료

평당 60천 원 제안

- 자금 부족에 따른 투자금 조정 필요

(협회, 최소 투자금액 산정 요청)

- 청산 시점의 우선매수권 부여 요구(협회)

14 3. 5. [10차]● 우림빌딩 명세 보고,

JR AMC와의 간담회 개최 보고

15 3. 12. [11차]● JR AMC와의 간담회,

JR AMC 매입 제안사항 보고

● 대상건물의 수명, 리노베이션 필요성 및 자금,

가치상승폭 등에 관하여 JR 측과 협의할 것 지시

협회장

16 3. 19. [12차] ● JR AMC의 풍림빌딩 투자제안서 및 리모델링

경비 보고

● 회원 추천 물건(5건) 보고

(영/도화/강남/영림/유진빌딩)

● 회관 매입의 우선기준(위치, 시설, 투자가치, 임대

차 수입)에 가장 적합한 물건은 풍림빌딩이며, JR

AMC와의 투자 확약 체결 필요성 언급

※ 각 임원이 해당 건물을 방문, 시설 확인 후

투자 확약 체결하기로 함

협회장

17 4. 2. [14차] ● 이사회 안건으로 ‘회관 매입에 따른 추가 경정

예산 편성 건’ 추가

- 6 -

18 4. 9. [15차] ● 대한변호사협회 회관 건물 매수에 관한 의견서

보고재무이사

19 4. 23. [17차] ● 이사회 안건(회관 매각 및 신규회관 매입, 추가경

정예산 편성) 자료 보고

● CR-REIT's에 대한 국토교통부 영업인가 조건부

20 4. 30. [18차] ● JR제9호CR-REIT's 설립 등 진행경과 보고(사업

이사) 지시협회장

21 5. 7. [19차] ● JR제9호CR-REIT's 설립 등 진행경과 보고 사무총장

1 안 건 제10호 회관 매각 및 신규 회관 매입의 건, 제11호 추가 경정 예산 편성의 건

2참석 인원

총 53명 (※ 참석 30명, 위임 23명)

3논의 결과

찬성 41명(거수 15, 위임 26), 반대 2명으로 가결

4 주요

의견

하만영

(부산회)

독립된 부지와 독자 건물 필요성 언급. 리츠방식과 같은

고위험을 수반하는 공격적인 투자 방법으로 회관 마련하

는 것은 부적절함. 향후 회원 증가에 따른 분담금과 건립

기금으로 독립 건물 매입이 바람직함.

의견

(반대)

⑤ 2012. 2. 29. JR AMC와의 간담회 개최

‣ JR AMC : 예상매입금(930억 원), 보통주 및 우선주 각 50% 지분(투자금 각 220억 원),

협회 임차료 평당 6만 원 제안(월 3,426만 원, 연 4억 1,112만 원)

‣ 협회 : 자금 부족에 따른 투자금 조정 필요(최소투자금액 산정 요청), 우선매수권 요구

⑥ 2012. 3. 12. 제11차 상임이사회 : JR AMC와의 간담회 결과 보고(JR AMC의 매입

제안사항 등), 대상물건의 수명, 리노베이션 필요성 및 자금, 가치상승폭 등에 관하여

JR AMC 측과 협의할 것을 지시(협회장)

⑦ 2012. 4. 23. 제2차 이사회(참석 30명, 위임 23명)4)

3) 상임이사회 논의 자료 [별첨 3]

4) 이사회 및 임시총회 논의 자료 [별첨 4]

- 7 -

이국성

(인천회)

투자운용의 손실보전방안 여부, 법원 및 검찰청 위치 대

비 강남역 인근 부지 선정의 적절성 여부, 순차 매입에 대

한 자금 수요 예측과 수지 분석의 타당성, 매입 시 비영

리공익법인인 협회의 임대사업 적절성 여부 질의

질의

이상용

(경기중앙회

)

협회 위상 공익성에 따른 독립 건물 필요성 인정. 연수 시

설, 재단 등 모든 시설을 포괄할 수 있는 건물 모색이 적

절하나 많은 부채를 안고 무리하게 현 시점에서 추진해야

하는지 의문임.

의견

(반대)

1 안 건 제2호 회관 매각 및 신규 회관 매입의 건

2 주요 설명

자금 조달 방식①협회 회관건축기금특별회계 예산(80억 원),

②회관지분 매각(46억 원), ③신용대출(35억 원)

임차 비용임대료 및 관리비 : 월 약 5,500만 원 (연간 약 6억 7천만 원)

예상 배당률(금) 평균 4%(약 6억 원)

특이사항저가시세 매입, 임대료 부담 소멸시기(4~5년차), 우선매수권의 활용

3 참석 인원 총 260명 (※ 참석 33명, 위임 227명)

4 논의 결과찬성 225명(참석 12, 위임 213), 반대 21명(참석 7, 위임 14), 기권 14명으로 가결

5 주요 의견 이재준 (경기북부회)

단독건물 보유 의견, 여론 형성 후 재논의 필요, 안건 상정 반대

의견(반대)

*이은묵 (재무이사)

회사 주식 43% 소유에 따른 의결권 행사, 10년 장기계약에 따른 권리관계의 확정 및 안정성 담보, 부동산 가치 하락 리스크 대비 보수적 운영을 통한 안정성 제고 설명

보충설명

장준동 (부산회)

시기 부적절, 차기 협회장에 업무 및 결정 이관 의견 의견(반대)

허노목 (대구회)

여론 조성 필요성 개진의견

김은효 (경기중앙회)

회원 홍보 후 재논의 의견의견

황진호 (서울회)

협회 정관(회칙) 위반 여부 검토 필요의견

⑧ 2012. 5. 7. 제1차 임시총회

- 8 -

*신영무 (협회장)

서초동권역 내 가용예산범위의 취득가능 부동산의 부족, 회원의 추가부담 없이 수익과 재원 확보 가능한 REIT's 방식 투자 선택, 주주 공모 형태의 REIT's 방식을 통한 대형건물 매입 추세 설명

보충설명

채근직 (서울회)

의결권 위․수임 결과에 따라 안건 표결 시 토론의 무의미 지적

의견

*한부환 (부의장)

대한변협신문을 통한 회관 매입 기사 공지 시행, 대의원제도 취지에 따른 적법한 의사 진행 설명

⑨ 임시총회 이후 진행상황

- 2012. 5. 14. JR제9호 CR-REIT's 설립

- 2012. 12. 24. 협회 임대차계약 체결 (10년 장기 임차)

- 2013. 1. 26. 회관 이전

Ⅲ. 회관 이전(투자) 재원 및 연간 부족 비용의 조달

1. 이전(투자) 재원 및 내역

JR투자회사에 대한 지분 투자금 150억 원(주식 인수)과 협회 사무실 이전 비용 15억 원을

예상하고 필요자금으로 165억 원에 대한 재원을 계획함.

1. 총 재원 (165억 원) 2. 사용액 및 내역 (총 165억 원) 3. 장기차입금 현황

① 회관건축기금 특별회계 : 83억 원② 서초동 회관 지분매각 대금 : 47억 원③ 차입금 : 35억 원

① JR제9호 CR-REIT's 보통주 출자금 : 150억 원② 이전비용 15억 원 (인테리어 비용 등)

차입금 잔액 14억 원(2015년 11월말 현재)

- 9 -

2. 부족 비용에 대한 회관건축기금(특별회계)의 사용

① 일반회계 잉여금의 이입

예산회계규칙 제22조[잉여금의 이입]에는 회관건립을 위한 재원 확보를 촉진하기 위하여

일반회계 연말 잉여금의 50% 이상을 차년도 회관건축기금특별회계에 이입하도록 규정

되어 있고, 이에 따라 일반회계 수입 중 일부를 회관건립 재원으로 전환하고 있음.

(※ 2011년 2월 28일 규칙 개정 : 회관건축기금특별회계로의 이입 부분 신설)

② 연간 부족자금에 대한 충당

2012년 5월 7일 임시총회 당시 예상한 임차비용 등 대비 배당금 수입의 부족분은

약 2억 2천만 원이며, 부족자금을 충당하기 위하여 회관건축기금 특별회계 적립금을

사용하기로 함.

- 10 -

Ⅳ. 투자 관련 주요 자료 검토

1. JR AMC ‘투자제안서(IM)’(2012. 4.) ․ '투자설명서'(2012. 10.)5) 및 '대한변

협 신회관 운영현황'(2015. 5.) 등 비교6)

항 목 투자제안서(2012. 4.) 투자설명서(2012. 10.) 신회관 운영 현황(2015. 5.)

1

매입가액 ▪총 987억 원

매입가 : 930억 원

부대비용 : 57억 원

▪총 약 987억 원

매입가 : 930억 원

부대비용 : 57억 원

▪총 매입가 979.44억 원

매입가 : 930억 원

부대비용 : 49.44억 원

2 예상 공실률 ▪테헤란로권역 평균 2.15% ▪사업계획상 2%

▪‘투자와 관련된 위험’ 항목

으로서 공실률 변동 가능성

언급

▪ 2015년 7월 월간보고서

: 현재 공실률 5.8%

※ 2015년 6월 현재

JR AMC, 공실률에 따른

보통주 배당수입 예상 자

료 참조

3 임차비용 ▪임차료: 평당 60천 원(고정)

▪관리비: 평당 29천 원(고정)*

※ 임대차계약서

제4조 및 제5조에 연간 상

승분(임차료, 3.0% / 관리

비, 3.5%) 규정

4 예상 매각가 ▪토지 : 1,174억 원(중도적)

*

▪1,139억 4천만 원

※ 1,061억 원 매각 시 보통

주 배당금 : 약 49억 원

(매각배당률 67%)

※ 공실 해소(0%)와 실질공실률의 발생의 문제

JR투자회사 제공 자료에 따르면 2015년 12월 현재 공실률 0%임. 다만, 신규 임대차계약

시 Rent Free(임대료 면제기간)을 제공함에 따라 실질공실률이 발생함.

(이에 대해서는 ‘Ⅵ. 보통주 배당금에 미치는 주요 요인’ 참조)

5) JR제9호CR-REIT's 관련 문서철(‘Bible’, 2013년 4월경 수령)상 포함 자료.

6) [별첨 5] 내지 [별첨 7](‘공실률에 따른 보통주 배당수입 예상’ 추가)

- 11 -

구 분 조 항 내 용

1 운영합의서 제4조

[본건 회사의 본건 부동산 매각]

제2항

제8기 회계연도(2016년)부터 우선주주와 보

통주주는 자산관리회사로 하여금 임시주주총

회에 자산매각 적시성 및 적정매각가에 대한

보고서를 제출토록 해야 함.

동 보고서 제출 이후 자산관리회사의 제안

이 있거나, 우선주주와 보통주주가 매각하기

로 상호 합의한 경우에는 자산관리회사로 하

여금 매각 업무를 진행하도록 할 수 있음.

제4조

[본건 회사의 본건 부동산 매각]

제3항

제10기 회계연도(2017년)부터 1,204억 원(부

가가치세 제외) 이상의 금액으로서 우선주주

가 동의한 금액(이하 “최소매각예정가격”) 이

상으로 매수하고자 하는 매수인이 있는 경우

에 우선주주와 보통주주는 자산관리회사로

하여금 매각 업무를 추진하도록 함. 단, 보통

주주가 최소매각예정가격으로 매수하고자 할

경우에는 보통주주가 우선 매수할 수 있음.

제4조

[본건 회사의 본건 부동산 매각]

제4항

제12기 회계연도(2018년) 이후 우선주주 및

보통주주가 명시적으로 달리 합의하지 않은

이상 공개입찰을 거쳐 매각하도록 하여야 함.

① 자산관리회사가 실시한 공개입찰을 통하

여 결정된 낙찰자가 제시한 매매가격에 따라

부동산을 매각하여야 함. 다만, 보통주주가

낙찰자가 제시한 매매가격에 부동산을 매수

하고자 할 경우에는 보통주주가 우선 매수할

수 있음.

② 낙찰자가 없는 것으로 최종 결정되고, 우

선주주와 보통주주가 모두 동의한 경우에는

보통주주에게 수의계약 형태로 부동산을 매

각하여야 함.

2. 주주 간 운영합의서 및 JR제9호 정관7) 중요 사항

: 매각 및 배당 방식 관련 사항

7) [별첨 8] 및 [별첨 9]

- 12 -

제5조

[주식에 대한 우선매수선택권]

제1항

우선주주와 보통주주는 상대방의 동의 및 기

간 제한 없이 양도할 수 있으며, 우선주주 또

는 보통주주가 양도인으로서 양수도 단가 및

수량 등 양수도 조건을 양수인에게 서면 통

지할 경우 양수인에게 우선매수선택권이 부

여됨.

제6조

[보통주주의 우선주주에 대한

주식매수청구권]

제1항

보통주주는 부동산 처분을 결의(제8기 회계

연도 / 2016년)하는 주주총회 소집 통지일

직전 영업일까지 우선주주에게 서면 통지함

으로써 우선주 전부 또는 일부를 보통주주

또는 보통주주가 지정한 제3자에게 매각할

것을 청구할 수 있는 권리를 보유함.

2 JR제9호

정 관

제9조 [주식의 종류] 제5항

※ 매각이익 배당순서

① 종류주식(우선주)에 누적적으로 배당되어

야 할 금액

② 처분이익의 10.53%를 우선주주에 배당

③ 최후 회계연도까지 배당된 감가상각초과배

당금의 누계액과 동일한 금액을 보통주주

에 배당

④ 처분이익에서 위 ①~③의 금액의 합계액

을 차감한 금액중 25%를 우선주주에 배당

하고, 75%를 보통주주에 배당

⑤ 처분이익 이외에 발생한 금액은 액면금 기

준으로 7.5%에 해당하는 금액을 우선주주

에게 우선 배당하고, 나머지 금액은 보통

주주에 배당

- 13 -

연도(기)투자제안서(IM) (예상)

투자설명서8)

(예상)

JR AMC 제공 자료

실제 배당률(투자금 대비)2015. 6. 4. 자료9)

2015. 12.예상치긍정 보통

2013년

2기 2.2% 2.28% * * *2.3%

(1.16%)

3기 2.4% 3.00% * * *2.3%

(1.15%)

2014년

4기 2.8% 3.37% * * *1.3%

(0.65%)

5기 2.5% 3.13% * * *1.9%

(0.96%)

2015년

6기 2.9% 3.71% 0.4% 0.4% *1.1%

(0.56%)

7기 2.7% 2.22% 6.6% 6.5% 6.3% ?

2016년

8기 3.2% 2.94% 4.6% 4.2% 5.7% ?

9기 3.6% 3.54% 4.4% 1.2% 4.7% ?

2017년

10기 4.1% 3.98% 4.1% 1.7% 5.0% ?

11기 4.9% 4.90% 4.7% 0.4% 5.2% ?

2018년

12기 5.3% 5.34% * * 6.0% ?

13기 6.1% 6.34% * * 6.1% ?

3. 자료별 보통주 배당률 : ‘연간배당률’ 비교

(※ 참조 : 우선주 배당률)

8) “투자설명서”상 협회 투자금은 145억 원임.

9) JR AMC “제이알제9호 보통주 배당수입 예상”(2015. 6. 4.자) : 공실률 5.8% 적용 시 기준

(긍정 평가 : 비용 인상 없음 / 보통 평가 : 매년 2.5%의 비용 인상 적용)

- 14 -

Ⅴ. 투자 대비 비용 · 수익 현황

1. 연도별 협회(보통주) 배당금과 지출 현황

연 도 배당금 임차료 및 관리비 차입금 이자 연도별 손익

2013 347,206,598원 667,388,598원 155,193,279원 -475,375,279원

2014 240,885,322원 884,981,768원 105,275,389원 -749,371,835원

2015 578,641,215원 911,531,221원 76,572,706원 -409,462,712원

합 계 1,166,733,135원 2,463,901,374원 337,041,374원 -1,634,209,826원

※ [참조] ① 2015년 하반기(제7기) 배당금 : JR투자회사의 예상금액 반영

② 2013~2014년 임차료 및 관리비 : 연도별 12월말 결산서 기준

2. 협회(보통주)와 미래에셋(우선주) 배당금(배당률) 비교

협회(보통주)는 미래에셋(우선주)에 대한 확정배당(연간배당률 평균 7.29%) 후 남은 이익금에

대하여 배당을 받음. 2015년말 기준 배당금 누적액은 협회 약 11억 4,600만 원(예상), 미래

에셋 약 42억 4,000만 원임.

연도(기)협회 : 보통주 (투자금 150억 원 대비) 미래에셋 : 우선주 (투자금 : 200억 원 대비))

연간배당률 배당금 연간배당률 배당금

2012년 1기 * * 6.80% 18,630,137원

2013년2기 2.3% (1.16%) 174,561,534원 6.80% 674,410,959원

3기 2.3% (1.15%) 172,645,064원 6.81% 686,136,986원

2014년4기 1.3% (0.65%) 96,957,286원 7.00% 694,246,575원

5기 1.9% (0.96%) 143,928,036원 7.01% 706,575,342원

2015년6기 1.1% (0.56%) 84,641,215원 7.30% 724,000,000원

7기 6.5% (3.29%) (예상) 473,428,440원 7.31% 736,547,945원

2016년8기 5.7% (3.16%) (예상) 427,129,190원 7.50% 745,901,639원

9기 4.7% (2.38%) (예상) 356,707,204원 7.50% 754,098,361원

2017년10기 5.0% (2.48%) (예상) 372,265,588원 7.50% 743,835,616원

11기 5.2% (2.60%) (예상) 390,230,977원 7.50% 756,164,384원

2018년12기 6.0% (2.96%) (예상) 444,047,570원 7.50% 743,835,616원

13기 6.1% (3.09%) (예상) 463,643,626원 7.50% 756,164,384원

계 3,600,185,730원 8,740,547,944원

- 15 -

Ⅵ. 보통주 배당금에 미치는 주요 요인

1. 공실률

2014년 4월부터 2015년 9월말까지 5.8%의 공실률(투자 당시 2%대로 예상)이 발생하였고, 2015

년 12월 현재 공실이 모두 해소되었으나 공실률 해소에도 불구하고, 신규 임대차계약 업체의

경우, 매년 2개월에서 3.5개월까지 임차료 면제(Rent Free)가 제공됨에 따라 투자 당시 예상치

보다 임대수입이 감소할 것으로 예상되며, 이는 향후 보통주 배당률 감소에도 결정적인 요인으

로 작용할 것으로 판단됨.

즉, 현재 공실률이 “0”%라고는 하나 매년 제공되는 Rent Free 기간에 따라 공실률이 발생하는

것으로 볼 수 있는바, ○○부동산신탁 계약기간 중 Rent Free(총17.5개월)에 대한 부분만 단순

계산하더라도 리츠 투자 당시 예상공실률(2%) 이상의 공실이 발생한 것으로 볼 수 있음.

※ 신규 및 갱신 임대차계약 대상별 임차료 면제기간(Rent Free)

입주업체 임대기간 임대면적(층)월 임대료

(평당 임대료)Rent Free

법무법인 ○○2016. 02. ~ 2019. 01.

(3년)118.07평 (17층)

9,209,000원(78,000원)

매년 3개월

△△△△2016. 01. ~ 2019. 03.

(3년 3개월)55.47평 (11층)

4,326,600원(78,000원)

매년 2개월

□□부동산신탁2016. 01. ~ 2020. 12.

(5년)1,397.11평

(15,16,17층)108,974,580원

(78,000원)연평균 3.5개월

☞ ◇◇자동차(666.08평/11,12,17,20층), ○○캐피탈(334.93평/14층)의 경우 면제기간은 없으나,

계약갱신 시 평당 임대료를 72,450원에서 65,000원으로 조정함.

(※ 2015년 12월 현재 협회의 평당 임차비용은 71,027원임)

2. 대출금 600억 원에 대한 이자율

4.7%에서 3.5%로 하락 (2015년 3월 이자율 기준), 3년간 유지

(연 7.2억 원, 2015년도 보통주 배당금 발생의 최대 요인)

- 16 -

Ⅶ. 향후 전망 및 대책

1. 부동산 매각 관련 시기별 주요 사항

① 2016년부터 주주 간 합의에 의해 자산 매각 업무 진행 가능

☞ 운영합의서 제4조 제2항

[본건 부동산 매각]

: 제8기(2016년)부터 자산관리회사로 하여금 자산매각

적시성 및 적정매각가에 대한 보고서를 임시총회에

제출하도록 해야 함.

② 2017년에는 1,204억 원 이상의 금액으로서 우선주주가 동의한 금액(최소매각예정가) 이상으

로 매수하고자 하는 매수인이 있는 경우 매각 업무 추진 가능

(보통주주가 최소매각예정가로 매수하고자 할 경우 보통주주가 우선매수 가능)

☞ 운영합의서 제4조 제3항

[본건 부동산 매각]

: 제10기(2017년)부터 1,204억 원 이상 우선주주가

동의한 금액으로 매각 가능. 보통주주의 우선매수

가능

③ 2018년부터는 주주 간 합의가 되지 않을 경우 공개입찰로 매각해야 함.

보통주주는 공개입찰 낙찰가격으로 우선매수 가능

④ 낙찰자가 없을 경우 우선주주의 동의하에 보통주주가 수의계약으로 매수 가능

단, 보통주주에게 부여된 위의 모든 우선매수권은 보통주주가 2022년 이내에 임대차계약을

중도 해지할 경우 박탈됨.

2. 대한변협이 취할 수 있는 조치

① 우선주식을 인수하는 방안

우선주주와 합의될 경우, 우선주 주식 200억 원과 매각 당시까지의 미배당금 및 예정된 매

각차익을 우선주주에 지급하고 우선주식 인수 가능 (JR투자회사에 대한 지분 100% 확보)

JR투자회사의 부채 600억 원은 잔존하며, 우선주식을 인수할 재원을 마련할 가능성은 현재

로서는 매우 낮음.

- 17 -

※ 최소매각예정가(1,204억 원) 기준, 협회의 우선주 주식(지분) 인수 비용

☞ 총액 약 267억 5천만 원 (인수 시점의 우선주에 대한 미배당금액은 포함하지 않음.)

우선주주 지분 투자원금(200억 원)

1,204억 원에 대한 우선주 처분이익 배당금(약 67억 5천만 원)

② 2017년부터 JR투자회사 소유의 건물 지분을 1,204억 원 이상(주주 간 운영합의서에 따라 건물 지

분 45.8%를 매각할 수 있는 최저가액으로 그 미만 금액일 경우 매각 불가) 금액으로 제3자에게 건물을

매각할 경우, 보통주 자본금 150억 원을 회수하고 자산매각차익을 수령

③ 건물 매각상의 유․불리점

- 긍정적 측면 : 토지 및 건물 가치가 상승할 경우, 매각이 유리함.

- 부정적 측면 : 단독 건물이 아닌 구분 소유 형태(삼원타워 지상 11층부터 20층까지 구분소유

<45.8%>함으로 인해서 건물 전체에 대한 처분권을 보유하지 못함)이고, JR투자회사의

건물 지분이 50% 미만이어서 공유물관리권이 없음.

3. 건물 매각 예상금액에 따른 대한변협의 이익 또는 손실 시현

초기 투자비(JR투자회사 보통주식 매입금) 150억 원을 회수할 최소한의 건물 매각가는 약 987

억 원이며, 2015년까지의 배당금 수입 대비 임차비용 등 손실금을 보전할 수 있는 건물 매각가

는 약1,012억 원임.

○ 986.5억 원일 경우 : 배당금 18,453원 (배당률 0%) ※ 건물매입비용 = 980억 원

○ 1,000억 원일 경우 : 배당금 8.54억 원

○ 1,012.4억 원일 경우 : 배당금 16.39억 원 (2015년까지의 손실금 보전 가능액)

○ 1,100억 원일 경우 : 배당금 71.84억 원 (매각 차익으로 이익 시현)

○ 1,204억 원일 경우 : 배당금 137.68억 원 (최소매각예정가 실현 시)

- 18 -

※ 건물매각가별 보통주 및 우선주 배당금 비교

매각 가액보통주� 매각배당금(처분차액 대비 비율)

우선주� 매각배당금(처분차액 대비 비율)

비 고

1 98,650,000,000원 18,453원

� (0%)

9,047원

� (0%)

※�처분차액 대비 배당률 0%

� � � JR� 처분성과수수료 :� -� 99,577,500원

2 100,000,000,000원 854,583,889원

(44.0%)

418,966,111원

(21.6%)

3 101,240,000,000원 1,639,518,067원

(51.5%)

803,785,933원

(25.3%)

※� 2015년말 예상 손실액 상계 가능액

4 105,000,000,000원 4,019,641,058원

(57.9%)

1,970,658,943원

(28.4%)

5 107,100,000,000원 5,348,956,068원

(59.2%)

2,622,369,932원

(29.0%)

※� JR� AMC�답변서(2015.07.22.자)� 첨부

� � � 경일감정평가법인 평가금액

6 110,000,000,000원 7,184,698,226원

(60.2%)

3,522,351,774원

(29.5%)

7 115,000,000,000원 10,349,755,395원

(61.1%)

5,074,044,605원

(30.0%)

8 120,400,000,000원 13,768,017,137원

(61.6%)

6,749,872,863원

(30.2%)

※�최소매각예정가 기준(10기)

3. 건물 매각 불발 시의 대책

현재로서는 특단의 대책을 세우기 곤란함.

2022년까지 JR투자회사 소유 건물 지분을 임의 매각하지 못할 경우 공개경쟁입찰에 의해 매

각해야 하고, 986.5억 원 이하에 매각할 경우 초기 투입금(150억 원)을 회수하지 못하는 손해

가 발생하며, 협회가 매년 자동 인상되는 임차료(3%)와 관리비(3.5%) 부담을 줄이기 위해서는

현 건물에서 퇴거하고 다른 곳으로 이주하는 것이 불가피함. <끝>.