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Conceito de Securitização
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Conceito de Securitização
Integração dos mercados imobiliário e de capitais, com objetivo de permitir a captação de recursos necessários para o desenvolvimento da construção civil e do financiamento imobiliário.
Mercado Imobiliário
Mercado de Capitais
Bancos
Empresas
Incorporadoras
Companhias Hipotecárias
Bancos
Fundos de Investimento
Fundos de Pensão
Pessoa Física
Seguradoras
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Créditos Imobiliários
• Crédito decorrente de operação de venda e compra a prazo, ou financiamento (CCBIM ou Debênture) e locação de imóveis, sejam estes residenciais, comerciais ou industriais.
• Consistem em um fluxo de pagamentos de contraprestações em razão da aquisição de bens imóveis, ou do pagamento de aluguéis.
Cédula de Crédito Imobiliário
• Documento representativo do crédito originado pela existência de direitos de crédito imobiliário com pagamento à prazo.
• Uma CCI pode ser cedida a uma Companhia Securitizadora para lastrear uma emissão de CRI.
Certificados de Recebíveis Imobiliários
• Títulos de renda fixa lastreado em créditos imobiliários emitidos por Companhia Securitizadora.
Conceito de Securitização
Operação pela qual os créditos imobiliários são expressamente vinculados à uma emissão.
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De Liquidez• Colateral: cessão fiduciária de direitos creditórios.
• CRI Subordinado: atua como proteção para valores de classe sênior.
• Fundo de liquidez: garante a inadimplência limitada ao fundo.
Fidejussória• Coobrigação/Fiança: obrigação de pagamento pelo cedente/fiador.
• Retrocessão: recompra do crédito inadimplente.
Securitária
• MIP: morte ou invalidez permanente.
• DFI: danos físicos ao imóvel.
• Seguro performance: garantia de conclusão do empreendimento.
• Seguro de obra ou de responsabilidade civil: risco de engenharia ou a terceiros.
Real• Alienação Fiduciária: transferência ao credor da propriedade resolúvel do
imóvel.
• Hipoteca: direito real do devedor sem transmissão de posse.
Conceito de Securitização
Garantias normalmente utilizadas.
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Conceito de Securitização
Natureza do Lastro
Pulverizados Corporativos
Securitização de contratos de compra e venda de unidades residenciais, comerciais ou lotes, que possuem devedores pulverizados (pessoas físicas)
Securitização de contratos imobiliários (compra e venda/locação, cessão de direito de superfície) que possuem uma empresa como principal devedor (pessoa jurídica)
Originadores: instituições financeiras e empreendedores imobiliários (incorporadoras e loteadores)
Originadores: empresas detentoras ou adquirentes de imóveis comerciais
Shopping Center, Desimobilização ou Build-to-Suit
Residencial, Loteamento ou Comercial
Risco concentrado na empresa devedoraRisco pulverizado, descentralizado
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Conceito de Securitização
Incorporadoras e Loteadoras
Bancos e Cias Hipotecárias Corporações
Investidores
CVM
Agente Fiduciário
Agências de Rating
Servicer
Clearing House
CRI
Cessão de Recebíveis
Emissão
Distribuição
Coordenador Líder
Custodiante
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Instrução CVM 356/ 393 consolidada
• Regula a constituição e o funcionamento de fundos de investimento em direitos creditórios e de fundos de investimento em cotas de fundo de investimento em direitos creditórios.
Instrução CVM 400 • Dispõe sobre as ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários, nos mercados primário ou secundário.
Instrução CVM 414 • Dispõe sobre o registro de companhia aberta para companhias
securitizadoras de créditos imobiliários e de oferta pública de distribuição de Certificados de Recebíveis Imobiliários.
Instrução CVM 443• Altera a instrução 414 que dispõe sobre o registro de companhia
aberta para companhias securitizadoras de créditos imobiliários e de oferta pública de distribuição de Certificados de Recebíveis Imobiliários.
Instrução CVM 429• Institui o registro automático de oferta pública de distribuição de
valores mobiliários nas hipóteses que especifica e altera a Instrução 400.
Instrução CVM 476• Dispõe sobre as ofertas públicas de valores mobiliários
distribuídas com esforços restritos e a negociação desses valores mobiliários nos mercados regulamentados.
Conceito de SecuritizaçãoA Comissão de Valores Mobiliários (CVM), órgão regulatório ao qual submete-se a CIBRASEC,
divulga instruções referentes ao mercado de securitização. Dentre as instruções mais importantes, destacam-se:
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Lei 9.514 (Sistema de Financiamento
Imobiliário)• Promulgada em 20/11/1997, dispõe sobre o Sistema de
Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.
Lei 10.931
• Promulgada em 02/08/2004, dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei no 911, de 1o de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.
Conceito de Securitização
Foram promulgadas leis específicas contemplando a securitização imobiliária.Dentre as leis destacam-se:
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Mercado de Securitização
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2010 2011 2012 2013 -
2,000,000,000
4,000,000,000
6,000,000,000
8,000,000,000
10,000,000,000
12,000,000,000
14,000,000,000
16,000,000,000
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
5,612,777,472.0
9,596,953,120.0
7,995,023,809.0
14,261,148,847.5
2,685,645,975.63,714,322,611.8
1,592,045,964.22,082,521,128.4
130
189
124
173
Volume 476 (coluna esquerda) Volume 400 (coluna esquerda) Total Ofertas (coluna direita)
Evolução do Mercado
Volume por ofertas e quantidade total de ofertas.
Fonte: CVM e BMF & BOVESPAPeríodo: Até 31/12/2013
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Evolução do Mercado
Volume de emissões de CRI por tipo de operação.
Fonte: UQBAR/ CRIBRASECPeríodo: Até 31/12/2013
2010 2011 2012 2013 -
2,000,000,000.0
4,000,000,000.0
6,000,000,000.0
8,000,000,000.0
10,000,000,000.0
12,000,000,000.0
6,954,643,018.4
8,697,431,523.0
5,296,859,421.0 5,081,158,811.9
2,183,065,967.3
5,617,441,916.3
4,493,745,800.1
9,555,416,288.8
Corporativo Pulverizado
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Evolução do Mercado
Estoque de CRI e volume de emissões.
Fonte: CETIP/CIBRASECPeríodo: 31/12/2013
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140.0
5,000,000,000.0
10,000,000,000.0
15,000,000,000.0
20,000,000,000.0
25,000,000,000.0
30,000,000,000.0
35,000,000,000.0
40,000,000,000.0
45,000,000,000.0
50,000,000,000.0
2,867,358,831.2
7,208,184,266.7
10,566,997,416.9
18,919,416,415.5
27,795,141,795.1
33,356,143,470.8
45,387,694,792.6
1,480,850,834.54,868,211,274.8
3,800,216,396.8
9,137,708,985.714,314,873,439.3
9,779,705,697.9
16,447,694,596.6
Estoque Emissões
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Evolução do MercadoA expansão do crédito imobiliário influenciou positivamente o mercado de capitais para ativos de
lastro imobiliário como CRI e FII, que atingiram recordes históricos em volume de emissões nos últimos anos.
Fonte: CVM e BMF & BOVESPAPeríodo: Ultimo dado, nov. de 2013.
Fonte: CVMPeríodo: Até 31/12/2013
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
-
2,000,000,000
4,000,000,000
6,000,000,000
8,000,000,000
10,000,000,000
12,000,000,000
14,000,000,000
16,000,000,000
10245472472809594222797522423530500073000000
1029806960574865520
3334935320
9228156977
7664592807
14014797682
10496755864
Emissão de FII
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
-
5,000,000,000
10,000,000,000
15,000,000,000
20,000,000,000
25,000,000,000
30,000,000,000
35,000,000,000
40,000,000,000
2,436,000,0002,509,000,0002,815,000,0003,073,000,0003,642,000,0004,347,000,0004,793,000,0005,490,000,0008,615,277,901
12,700,000,000
24,200,000,000
34,574,802,720
PL Acumulado de FII
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Bancos comerciais Pessoas físicasInstituições _x001f_financeiras Fundos de investimentoEntidades de previdência privada Outros
Fonte: UQBAR
Evolução do Mercado
Comparativo do Montante de CRI Emitidos, por Classe de Investidor.
11.02%
30.03%
23.96%
23.48%
3.67%
7.83%
2012
46.41%
23.34%
4.83%
8.29%
1.10%
16.02%
2011
77.90%
10.30%
2.30%
6.60% 0.40% 2.50%
2010
*Outros: demais pessoas jurídicas, demais instituições financeiras e instituições intermediarias.