2. Klasifikasi Properti Investasi

PSAK 13

Properti InvestasiProperti Investasi

T fik Hid t SE Ak MMTaufik Hidayat,SE,Ak,MMUniversitas Indonesia

Agenda

1. Ruang Lingkup2 Klasifikasi Properti Investasi2. Klasifikasi Properti Investasi3. Pengakuan4. Pengukuran Awal5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal6. Transfer7 Pelepasan7. Pelepasan8. Pengungkapan

Edited by Taufik Hidayat

1. Lingkup

• Diterapkan juga untuk pengukuran :1 H k t ti i t i d l1. Hak atas properti investasi dalam sewa yang

dicatat sebagai sewa pembiayaan dalam laporankeuangan lessee , dan

2 P ti i t i di hk k d l2. Properti investasi yang diserahkan kepada lesseeyang dicatat sebagai sewa operasi dalam laporankeuangan lessor.


1. Lingkup

• PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam PSAK 30 Sewa :30 Sewa :1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi;2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi;3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan keuangan lessee;4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan

keuangan lessor;keuangan lessor;5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi.

PSAK i i id k b l k k• PSAK ini tidak berlaku untuk:1. Aset biologis; and2. Hak penambangan dan reservasi tambang.2. Hak penambangan dan reservasi tambang.


2. Klasifikasi Properti Investasi

• Properti Investasi adalah:ti (t h t b t b i d i– properti (tanah atau bangunan—atau bagian dari

bangunan—atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilikatau lessee melalui sewa pembiayaan) untukp y )menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, ataukedua-duanya, dan tidak untuk:1 Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang

atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.j g



• Untuk dapat mengklasifikasikan suatuproperti sebagai properti investasi harusproperti sebagai properti investasi, harusmemenuhi kedua kriteria berikut:1. Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan Mode of Usage

nilai), dan2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui

sewa pembiayaan).

g

Mode of Ownershipp



• PSAK 13 membedakan antara propertiinvestasi dengan properti yang digunakaninvestasi dengan properti yang digunakansendiri.

• Properti yang digunakan sendiri mengacup y g g gpada PSAK 16 Aset Tetap.

• Properti yang digunakan sendiri adalah:P ti d k i ( l h ilik t l– Properti yang dukuasai (oleh pemilik atau lesseemelalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalamproduksi atau penyediaan barang atau jasa atauuntuk tujuan administratif

Mode of Usage

untuk tujuan administratif.



• Untuk memenuhi kriteria properti investasi,properti haruslah :p p– Dikuasai oleh pemilik, atau– Dikuasai oleh entitas dalam sewa pembiayaan

Implikasin a properti ang dik asai lessee• Implikasinya, properti yang dikuasai lesseedalam sewa operasi tidak dapatdiklasifikasikan sebagai properti investasi.

Mode of Ownership

• Amandemen IAS 40 Desember 2003membolehkan properti yang dikuasailessee dalam sewa operasi sebagailessee dalam sewa operasi sebagaiproperti investasi, jika dan hanya jikamemenuhi definisi properti investasi danlessee menggunakan model revaluasi,bahkan untuk semua properti investasinya.


2. Klasifikasi Properti InvestasiC t h

Contoh yang BUKAN properti investasi

Contoh

PSAK mana?PSAK mana?• Properti yang digunakan sendiri• Properti (selesai / dalam pembangunan) yang

diniatkan untuk dijual

PSAK mana?PSAK mana?PSAK 16

PSAK 14j

• Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga• Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa

pembiayaan

PSAK 14PSAK 34PSAK 30pembiayaan

• Properti dalam proses konstruksi / pengembanganyang akan digunakan sebagai properti investasi

PSAK 16

• Properti yang sudah diklasifikasikan sebagai properti investasi namun dalam pengembangan

ih P ti I t ip p p g gulang.

masih Properti Investasi


2. Klasifikasi Properti InvestasiC t hContoh

• PT A sedang menggunakan 3 gedung. Gedung C dimiliki oleh PT A sedangkan 2Gedung C dimiliki oleh PT A, sedangkan 2 gedung lainnya dimiliki dengan cara sewa operasi.

• Evaluasi implikasi akuntansinya berdasarkan PSAK 13 terhadap aset gedung PT Agedung PT A.


2. Klasifikasi Properti InvestasiC t h

• Gedung C memenuhi definisi Properti Investasi sesuai PSAK13

Contoh

13.• Gedung A dan B tidak memenuhi definisi Properti Investasi

sesuai PSAK 13 karena tidak dimiliki atau disewa dengan sewapembiayaan.

• Namun, PT A dapat mengakuinya sebagai Properti Investasisesuai alternatif yang ada pada PSAK 13.sesuai alternatif yang ada pada PSAK 13.

• Alternatif tersebut adalah:• Gedung A dan B diakui sebagai Properti Investasi sesuai PSAK 13 , PT A

diharuskan menggunakan fair value model sesuai PSAK 13 untuk semuadiharuskan menggunakan fair value model sesuai PSAK 13 untuk semuaproperti investasinya, termasuk gedung C.

• Jika Gedung A dan B tidak diakui sebagai Properti Investasi , PT A harusmengakuinya sebagai sewa operasi sesuai PSAK 30 dan memilihmengakuinya sebagai sewa operasi sesuai PSAK 30 dan memilihmenggunakan cost model atau fair value model sesuai PSAK 13 untukGedung C. Edited by Taufik Hidayat


• Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria propertiinvestasi dan sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria propertiinvestasi dan sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria propertiinvestasi.

• Jika dua bagian tersebut:

Dapat dijual terpisah

Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan⇒ Entitas mencatatnya secara terpisah

Tidak dapat dijual terpisah

⇒ Properti adalah properti investasi hanya jikabagian yang bukan properti investasij l h tid k i ifik

j pjumlahnya tidak signifikan



Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dandigunakan oleh induk atau anak perusahaan laindigunakan oleh, induk atau anak perusahaan lain,maka :⇒ properti bukan properti investasi dalam laporan

k k lid i k ti di ilikiConsolidated

keuangan konsolidasi, karena properti dimilikisendiri dalam perspektif grup.

⇒ Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi,l k i b i i i i d l Individuallessor mengakui sebagai properti investasi dalamlaporan keuangan individualnya.

Individual


3. Pengakuan

Kriteria Pengakuan

• Sama dengan PSAK 16


4. Pengukuran Awal

• Sama dengan PSAK 16Bi l h l h k t ti• Biaya perolehan awal hak atas properti yangdikuasai secara sewa dan dikelompokkansebagai properti investasi mengacu pada PSAKsebagai properti investasi mengacu pada PSAK30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah manayang lebih rendah antara:y g

– Nilai wajar properti, dan– Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.


5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal

• Properti yang dikuasai dalam sewa operasiyang diklasifikasikan sebagai properti Investasi

Tidak ada pilihanyang diklasifikasikan sebagai properti Investasi

• Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban

pilihan,haya fair value model

yang menghasilkan imbalan yang terkait langsungdengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, asettertentu termasuk properti investasi

Pilih salah satu model untuk semua properti

• Properti investasi yang nilai wajarnya tidakdapat ditentukan secara andal atas dasar

semua properti

Tidak ada pilihan,hanya cost modelp

berkelanjutanhanya cost model


5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal

Properties held to earn rental or capital appreciation or both?

Any property held under operating lease?

Use PSAK 13 to account for one or more such properties?

Properties not under PSAK 13

Properties under PSAK 13

Not within PSAK 13 Fair value model under PSAK 13

Cost model under PSAK 13


5. Pengukuran setelah Pengakuan AwalFair Value Model

• Nilai wajar properti investasi harus mencerminkankondisi pasar pada tanggal neracaProperti investasi dengan model nilai wajar tidak• Properti investasi dengan model nilai wajar tidakdisusutkan.

• Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai• Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilaiwajar atas properti investasi harus diakui dalamlaporan laba rugi pada periode terjadinya.p g p p j y


5. Pengukuran setelah Pengakuan AwalE l

Fair value model (PSAK 13) Revaluation model (PSAK 16)

Example

• Menggunakan nilai wajar • Menggunakan nilai wajar

• Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya

• Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi atau ekuitasperiode terjadinya. ekuitas.

• Tidak ada penyusutan. • Penyusutan.

• Mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca.

• Tidak spesifik, hanya mengharuskan secara reguler.gg g g


6. Transfer

• Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan:

a) Dimulainya penggunaan oleh ilik

Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasiProperti yang

di iliki di ipemilikb) Dimulainya pengembangan

untuk dijual

P b h P T f k ti i t i

dimiliki sendiri

PersediaanProperti Investasi

a) Berakhirnya pemakaian oleh pemilik

b) Dimulainya sewa operasi ke

Perubahan Penggunaan Transfer ke properti investasiProperti yang

dimiliki sendirib) Dimulainya sewa operasi ke

pihak lainc) Berakhirnya pembangunan atau

pengembangan

Properti InvestasiPersediaan

Akhir masa konstruksi

Pengukuran saat transfer? Tergantung model yang digunakan ……


5. Transfer

• Ketika entitas menggunakan→ Cost Model• Ketika entitas menggunakan→

– transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat properti yang

Cost Model

transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat properti yang ditransfer dan

– TIDAK mengubah biaya properti untuk tujuan pengukuran dan pengungkapan.


5. Transfer

• Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar Fair Value Modelmenggunakan nilai wajar

Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasia) Dimulainya penggunaan oleh

pemilikb) Dimulainya pengembangan

Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasiProperti yang

dimiliki sendiri

P diProperti Investasi

Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan

b) Dimulainya pengembangan untuk dijual

Persediaan

Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada tanggal perubahan penggunaan.


6. Transfer

• Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar

⇒ Revaluation reserve is

Properti InvestasiProperti yang dimiliki sendiri

Fair Value Model

Terapkan PSAK 16 hingga tanggal perubahan

nilai wajar

⇒ Revaluation reserve is • frozen and• accounted for in

accordance with

Terapkan PSAK 16 hingga tanggal perubahanMemperlakukan perbedaan antara • Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan• Nilai wajar

PSAK 16 subsequently a aja

dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK 16

Perbedaan antaraP di Perbedaan antara • Nilai wajar properti pada

tanggal perubahan, dan• Nilai tercatat

PersediaanProperti InvestasiAkhir masa

konstruksiNilai tercatat

diakui dalam laporn laba rugi


6. TransferC t h

• PT A sudah menerapkan PSAK13 dan mencatat properti investasinya dengan fair

Contoh

mencatat properti investasinya dengan fair value model sekalipun untuk properti yang dimiliki dalam sewa operasi.T l 1 M 2008 P ti B iliki il i• Tgl 1 Mar. 2008, Properti B yang memiliki nilai revaluasi $1 juta (awalnya digunakan sebagai kantor sendiri) disewakan untuk menghasilkan

dpendapatan sewa. • Surplus revaluasi yang sebelumnya sudah

diakui untuk properti B sebesar $300,000, p p , ,sedangkan nilai wajarnya saat ini adalah $1,200,000.

• Apa implikasi akuntansi atas keputusan di• Apa implikasi akuntansi atas keputusan di atas?


6. TransferC t h

• Properti B harus direklasifikasi menjadi Properti Investasi• Sesuai dengan PSAK 13, PT A harus menerapkan PSAK 16 atas

Contoh

Sesuai dengan PSAK 13, PT A harus menerapkan PSAK 16 atas properti B mulai perubahan penggunaannya dan menerapkan perbedaan antara nilai tercatat sesuai PSAK 16 dan nilai wajar seperti surplus revaluation pada PSAK 16.

• Sehingga, surplus revaluasi senilai $200,000 harus diakui.• Jumlah surplus revaluasimenjadi $500,000 ($200,000 + $300,000)

• Surplus revalasi senilai $500 000 tersebut harus dibekukan danSurplus revalasi senilai $500,000 tersebut harus dibekukan dan selanjutnya dicatat sesuai denganPSAK16.

Dr Aset Tetap $200,000Cr Surplus Revaluasi $200 000Cr Surplus Revaluasi $200,000Mengakui tambahan surplus revaluasi.Dr Properti Investasi $1,200,000Cr Aset Tetap $1,200,000Mereklasifikasi aset tetap menjadi properti investasi.


7. Pelepasan

• Properti investasi harus dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari neraca) pada saat:neraca) pada saat:1. Pelepasan atau2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan

tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapattidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasan.

• Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara:investasi ditentukan dari selisih antara:1. Hasil neto dari pelepasan dan2. Jumlah tercatat aset,

dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and leaseback) dalam priode terjadinya.


8. Pengungkapan

Baca PSAK 13


PSAK 13

Properti InvestasiProperti Investasi

SelesaiSelesai

T fik Hid t SE Ak MMTaufik Hidayat,SE,Ak,MMUniversitas Indonesia

References

• Ikatan Akuntan Indonesia, Pernyataan Standar Ak t i K N 13 (R i i 2007)Akuntansi Keuangan No. 13 (Revisi 2007), Penerbit Salemba Empat, 2007.L N l & L P t I t di t Fi i l• Lam,Nelson & Lau, Peter, Intermediate Financial Accounting: an IFRS Perspective, McGraw-Hill, 20092009

• Mirza, Abbas Ali, Graham J. Holt dan Magnus Orrell, IFRS Workbook & Guide, John Wiley &Orrell, IFRS Workbook & Guide, John Wiley & Son, 2007.

Documents

2. Klasifikasi Properti Investasi