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valuacion inmobiliaria
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PROFESOR:DR. JESÚS QUINTANA PACHECO
DEPARTAMENTO DE INGENIERÍA CIVIL Y MINAS DE LA
UNIVERSIDAD DE SONORA
ENFOQUE DE COMPARACIÓN DE
VALORES DE MERCADO
MATERIA: INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN
Enfoques de valoración
Enfoque de mercado
Enfoque del valor físico
Enfoque de capitalización de ingresos
VALOR DE COMPARACIÓN Consiste en comparar un bien inmobiliario objeto de valoración, con otros inmuebles de semejantes cualidades o características de los que se conoce su precio.
METODO DE COMPARACIÓN
La comparación se realiza en función de una o varias características.Negociación (operación realizada u oferta).
Zona.
Ubicación en la manzana.
Superficie.
Forma.
Topografía.
Infraestructura.
Uso del suelo.
COMPARACIÓN
Se comparan inmuebles con características similares y entornos semejantes, dentro de una misma ciudad.
Principio de sustitución.
Se aplica a todo tipo de inmuebles, que tengan mercado.
Estima el valor de un inmueble, sobre la base de datos de ventas de propiedades parecidas.
TÉCNICAS DE COMPARACIÓN
Homogeneización u homologación.
Regresión lineal.
Otros.
Tratamiento al que son sometidos algunos líquidos, especialmente la leche, para evitar la separación de sus componentes.
Equiparar, poner en relación de igualdad dos cosas
TÉCNICA DE HOMOLOGACIÓN
REQUISITOS.
Que exista un mercado representativo de inmuebles comparables.
Suficientes datos de transacciones u ofertas que permitan identificar parámetros de homologación.
Disponer de al menos “6” transacciones u ofertas de comparables que reflejen el mercado actual.
TÉCNICA DE HOMOLOGACIÓN
Homologación.- es la acción de poner en relación de
igualdad y semejanza dos bienes.
A partir de las características que los diferencian, como:
Superficie.
Zona.
Ubicación.
Uso del suelo.
Forma.
Topografía.
Otras.
Conformidad de algo con otra cosa en naturaleza, forma, calidad o cantidad.
Dicho de una figura: Que es distinta a otra solo por el tamaño y cuyas partes guardan
todas respectivamente la misma proporción.
TERRENOS
Tipo de oferta
Forma
Topografía
Ubicación
Zona
Uso de suelo
Servicios Públicos
CONSTRUCCIONES
Calidad de construcción
Estado de conservación
Calidad de proyecto
Cajones de estacionamiento
Número de Niveles
Desviación
máxima del 25%
para valor
unitario y para
superficie
Se ingresan
importes sin IVA
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
Factor de ajuste.- cifra que establece el grado de igualdad
y semejanza, de las características del bien que se valúa y
las características del comparable.
Se aplica en forma directa, es decir se utilizan factores de
ajuste de cada comparable con el sujeto en estudio:
Cuando el factor es menor a 1.00 el comparables es
mejor que el sujeto.
Cuando el factor es mayor a 1.00 el comparable es
inferior al sujeto.
Cuando el factor es 1.00 el comparable no presenta
diferencia con el sujeto.
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
FACTOR DE
AJUSTE
FACTORES QUE
IMPACTEN EN EL VALOR
¿CUÁLES IMPACTAN?
LOS QUE MUESTRE
EL MERCADO
FACTOR DE
AJUSTE
MERCADO
DIRECTOCALIFICACIONES COSTOS
Negociación
Ubicación
Zona
Superficie
Forma
Topografía
Servicios públicos
Instalaciones y obras
CUS
Uso de suelo
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
FACTOR DE ZONA
I.1.1.4.- Factor de Zona (Fzo): Es el
factor que afecta el valor de un predio
según su ubicación dentro de un área de
valor específica.COLONIA SUP. (m2) V.U. ($/m2)
Pitic 493 3,845
Pitic 987 3,841
Pitic 350 2,800
Pitic 800 3,500
Promedio 3,496
COLONIA SUP. (m2) V.U. ($/m2)
La Joya 1002 4656
La Joya 815 4560
La Joya 569 4685
La Joya 463 4278
La Joya 400 4250
Promedio 4486
EJEMPLO
SUJETO COMPARABLE
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
FACTOR DE ZONA
I.1.1.4.- Factor de Zona (Fzo): Es el
factor que afecta el valor de un predio
según su ubicación dentro de un área de
valor específica.
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
840
860
880
900
920
940
960
980
1000
1020
- 200.00 400.00 600.00 800.00 1,000.00 1,200.00 1,400.00 1,600.00
Valo
r U
nit
ari
o (
$/m
2)
Superficie (m2)
Superficie-Valor Unitario
FACTOR DE SUPERFICIE
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
840
860
880
900
920
940
960
980
1000
1020
- 200.00 400.00 600.00 800.00 1,000.00 1,200.00 1,400.00 1,600.00
Valo
r U
nit
ari
o (
$/m
2)
Superficie (m2)
Superficie-Valor Unitario
FACTOR DE SUPERFICIE
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
y = 7686.8x-0.304
820
840
860
880
900
920
940
960
980
1000
1020
- 200.00 400.00 600.00 800.00 1,000.00 1,200.00 1,400.00 1,600.00
Valo
r U
nit
ari
o (
$/m
2)
Superficie (m2)
Superficie-Valor Unitario
FACTOR DE SUPERFICIE
EJEMPLOComp = 950 m2 = $960/ m2
Suj = 1300 m2
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
−0.304 ≈ −1
3
F ed = 0.10 VUT + 0.90 (VUT - Eef)
VUT
En donde :
Fed = Factor de demérito por edad.
VUT = Vida útil total.
Eef = Edad efectiva de la construcción.
donde, (VUT-VUR) = Eef.
VUR = Vida útil remanente.
I.2.1.1.- Factor de demérito por edad ( Fed ):
FACTOR DE EDAD
EJEMPLO
Sujeto:
VUT = 60 años
VUR = 40 años
Edad = 20 años
Comparable:
VUT = 60 años
VUR = 25 años
Edad = 35 años
F ed = 0.10*60 + 0.90 (60 - 20)
60
F ed = 0.70
F ed = 0.10*60 + 0.90 (60 - 35)
60
F ed = 0.48
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
I.2.2.1.- Factor de conservación (Fco): (2) (5) (15)
Construcciones nuevas y construcciones usadas que notablemente han recibido
un mantenimiento adecuado y que estén en perfectas condiciones para realizar la
función del uso que les corresponde y de la categoria que les pertenecen.
1.00 BUENO.
Se consideran en este estado, las construcciones que no presenten las
caracteristicas del rango de “ Bueno “. Observando en ellas humedad en muros y
techos, necesidad de pintura en interiores e impermeabilizacion, pintura en
interiores, fachada en herreria, jardineria y en general que requieren sólo labor de
mantenimiento preventivo para devolverles las condiciones de la categoria de
nuevos.
0.90 A 0.99NORMAL.
Se consideran las construcciones que necesiten arreglos no estructurales para
estar en perfectas condiciones, como son: cambio de cristales, pintura mayor en
interiores y fachada, cambio de muebles de cocina y baño, cambio de alfombra,
duela y reparación de pisos. Son las construcciones que no requieren reparaciones
estructurales, incluye el deterioro en instalaciones de drenaje, gas y equipo
hidraulico.
0.80 A 0.89REPARACIONES
SENCILLAS.
Se consideran las construcciones que necesiten reparaciones o modificaciones y
restituyan a la estructura original, incluyendo el cambio completo de acabados, de
tal forma que obedezca a los nuevos proyectos. Incluye aquellas donde la
remodelación se combine con otros tipos constructivos
0.10 A 0.79REPARACIONES
MAYORES.
Las construcciones que por su estado debieran ser demolidas se les considerará
en este estado de conservación ( elementos estructurales fracturados, partes
destruidas losas caídas, entre otros). También se considerarán para este rango
los inmuebles con acabados inservibles con elementos divisorios o de carga, con
fracturas o fallas y en general se prevea la necesidad de reparaciones mayores
para volerlos habitables.
0.00 A 0.09RUINOSO.
DSCRIPCIÓN EJEMPLIFICADARANGOGRADO DE
CONSERVACION
FACTOR DE ESTADO DE CONSERVACION
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
I.1.2.3.- Factor de forma: Este factor califica la
irregularidad de un predio con respecto al lote
tipo o predominante y se aplica según sea el
caso:
a) Para terrenos cuyo fondo sea igual o
menor que tres veces el frente y cuya
poligonal conforme ocho o menos
ángulos: (2)
F fo = 2 ( Ri )Sto
Donde:
F fo Factor de forma
Ri Rectángulo inscrito ( m2 )
Sto Superficie total del predio ( m2 )
FACTOR DE FORMA
EJEMPLO
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
FACTOR DE TOPOGRAFÍA
Fm = 0.50 para m > 1
Para terrenos escarpados hacia abajo con respecto a su frente.
Fm = 0.333 para m > 1
F m = Factor de la pendiente de la superficie media del terreno.
m = Pendiente media del terreno expresada en forma decimal.
1 = Pendiente máxima (45°).
Fm =1-m
2
para m < 1
Para terrenos escarpados hacia arriba con respecto a su frente.
Fm =1 -2m
3
para m < 1
Para terrenos a nivel de calle Fm = 1.00
Fm =1-0.40
2= 0.80 Fm =1 -
2*0.15= 0.90
3
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
FACTOR UBICACION
I.1.1.2.- Factor de Ubicación (Fub): Este factor dependerá de la
posición del terreno en estudio dentro de la manzana en que se
ubica, considerando el número de frentes y su relación con el
mercado inmobiliario respectivo.
Tipo de Predio Comercial Habitacional Industrial
Terreno Oculto con acceso 1.00 a 0.50 1.10 a 0.70 1.00 a 0.80
Terreno Intermedio 1 frente. 1.00 1.00 1.00
Terreno en Esquina 2 frentes. 1.05 a 1.30 1.05 a 1.15 1.05 a 1.05
Terreno Cabecero 3 frentes. 1.05 a 1.35 1.05 a 1.20 1.05 a 1.10
Terreno Manzanero 4 frentes. 1.05 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20
AJUSTE
EJEMPLO
SUJETO COMPARABLE
Terreno habitacional en
esquina
Terreno habitacional
cabecero
1.05 1.15
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
OTROS FACTORES
Tipo de Terreno Comercial Habitacional Industrial
Frente mayor al terreno tipo o predominante 1.10 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20
Frente igual al terreno tipo o predominante 1.00 1.00 1.00
Frente menor al terreno tipo o predominante 0.90 a 0.50 0.95 a 0.70 0.95 a 0.80
AJUSTE
I.1.1.3.- Factor de Frente (FFr): Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de
un terreno con relación a los lotes tipo de la manzana. (6) (10 –a, b.)
I.1.2.2.1.- Factor de fondo: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes
con diferentes fondos.
Ffd : Factor de fondo.
PT : Fondo del lote tipo.
PS : Fondo del lote sujeto o comparable.
Ffd = 3 PT
PS
Donde:
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
Factor de Instalaciones especiales y obras
complementarias: Este factor considera la
diferencia representativa de mercado entre los
componentes de I y O del sujeto contra los del
comparable.
FACTOR INSTALACIONES ESPECIALES Y
OBRAS COMPLEMENTARIAS
Obtiene la diferencia del valor físico de las I y O,
obtiene la relación representativa de dicha
diferencia y ajusta el valor a un indicador de
mercado
EJEMPLO
SUJETO COMPARABLE
Valor de oferta 360,000.00
VNR Inst. y Obtas 60,000.00 90,000.00
Diferencia $ - 30,000.00
Valor oferta ajustado 330,000.00
Relacion calculada 0.92
SUJETO COMPARABLE
Valor de oferta 360,000.00
VNR Inst. y ObRs 140,000.00 90,000.00
Diferencia $ 50,000.00
Valor oferta ajustado 410,000.00
Relacion calculada 1.14
+/
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
Factor de Calidad : Factor que considera las
diferencias en cuanto a calidad de construcción,
(estructura y acabados) entre el sujeto y las
muestras de mercado.
FACTOR DE CALIDAD
Considerando que la calidad de construcción
esta totalmente ligada al Valor de Reposición
Nuevo de las construcciones se determina su
relación directa.
EJEMPLO
SUJETO COMPARABLE
VRN = $ 4,300 / m2 VRN = $ 3,800 / m2
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
FACTOR DE ESTACIONAMIENTO
Superficie
rentable
(m²)
No de
Cajones
Densidad
de Cajones
(m2/Cajon)
Para similitud
con sujeto
(Cajon)
Excedente
o Faltante
(Cajon)
Precio de un
Cajon
($/Cajon/Mes)
Costo a
Consider
ar ($)
Precio de
Oferta
($ / mes)
Precio de
Oferta
ajustado
($ / mes)
Factor de
Homologación
(A) (B) (A / B) = C (A c / C s) = D (F) (G)(F x G) =
H(I) (I + H) = J ( J / I )
Sujeto 400.00 15 27
Comparable 400.00 10 40 15 5 400 2,000 30,000 32,000 1.07
EJEMPLO
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
FACTOR DE SERVICIOS PUBLICOS
I.1.3.2.- Porcentaje de participación de costos en la
urbanización: Corresponde a la participación en
porcentaje de partidas en una urbanización; aplicable
cuando se homologan terrenos donde la presencia de
servicios municipales varían entre el terreno sujeto y
los terrenos comparables. El Perito Valuador
investigará de libros especializados en precios
unitarios y fundamentará los porcentajes dependiendo
del tipo de urbanización observada.
EJEMPLO
Terrenos:
Construcciones:
% DE URBANIZACIÓN
PARTIDA
% Part.
(Urbanizacion:
Pav. Hidr,
Subterraneo)
SUJETO (Pav. Asf; EE
aerea, no
cerrada)
COMP (Pav. Hidr; EE
aerea,
cerrada)
Terracerias 15% 15% 15%
Pavimentos 24% 18% 24%
Banquetas y guarniciones 6% 6% 6%
Agua potable 8% 8% 8%
Alcantarillado 6% 6% 6%
Energía electrica 21% 15% 15%
Alumbrado público 5% 5% 5%
Telefonia 6% 6% 6%
Bardas y casetas 9% 0% 9%
TOTAL 100% 79% 94%
Costo x m2 : 450.00 355.50 423.00
Precio del m2 de los comparables 1,000.00
Diferencia (Sujeto - Comp) - 67.50
Relación calculada = 0.93
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
FACTOR DE EXCEDENTE DE TERRENO
Factor de excedente de terreno: Factor que ajusta la diferencia existente entre el sujeto y la muestra de mercado
relacionada con el excedente de terreno que se identifique, a partir de la relación de los metros cuadrados construidos
con la superficie de terreno.
a) Cuando el excedente tiene grado de aprovechamiento
individual
b) Cuando el excedente no tiene grado de aprovechamiento
individual
EJEMPLO
VALOR UNITARIO DEL TERRENO EN LA ZONA (Vt):2,000.00
SUP.
TERRENO
(m2)
SUP.
CONSTR.
(m2)
CUS
TERRENO
PARA
SIMILITUD
(m2)
TERRENO
FALTANTE O
EXCEDENTE
(m2)
VALOR
FALTANTE O
EXCEDENTE
($)
VALOR
OFERTA
($)
VALOR
OFERTA
AJUSTADA
($)
RELACION
CALCULADA
(A) (B) B / A =(D) (B c / CUS s)= E E - A = F F X Vt =H I J J / I
COMPARABLE 250.00 230.00 0.92 372.97 122.97 245,946 1,500,000 1,745,946 1.10
SUJETO 300.00 185.00 0.62
FACTOR DE AJUSTE POR
HOMOLOGACION
PROCESO DE VALORACIÓN
Formato ICRESON. ..\INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN\VARIOS\F_DE_AVALUO_MINIMO_ICRESON.xls
Formato SHF...\INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN\VARIOS\FORMATO VYG REVISADO.xls
Formato INDAABIN...\INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN\VARIOS\Terreno urbano NUEVO.xls
CALIFICACIONES USUALES
Calidad de la zona.
Excelente.- clase alta y media alta.
Buena.- clase media y media alta.
Media.- clase media.
Baja.- clase media y baja.
Mala.- clase baja.