2005. 3. 162005. 3. 16

주택산업 활성화의 당위성과 대안주택산업 활성화의 당위성과 대안 (( 건주연구회 세미나 발제문건주연구회 세미나 발제문 ))

주택산업 활성화의 당위성과 대안주택산업 활성화의 당위성과 대안 (( 건주연구회 세미나 발제문건주연구회 세미나 발제문 ))

장성수장성수 , , 권주안권주안(( 주택산업연구원주택산업연구원 ))장성수장성수 , , 권주안권주안(( 주택산업연구원주택산업연구원 ))

2222K H IK H I

목 차목 차목 차목 차

Ⅲ. 주택산업 실태와 위기 Ⅲ. 주택산업 실태와 위기

Ⅱ. 주택시장 변화와 주택산업 위상 Ⅱ. 주택시장 변화와 주택산업 위상

Ⅰ. 서론 : 연구의 배경 Ⅰ. 서론 : 연구의 배경

Ⅳ. 주택산업 활성화 방안 Ⅳ. 주택산업 활성화 방안

3333K H IK H I

ⅠⅠ. . 서론 서론 : : 연구의 배경연구의 배경 ⅠⅠ. . 서론 서론 : : 연구의 배경연구의 배경

주택시장 동향과 주택산업이 지닌 국민경제적 위상을

검토하여 주택산업을 온전히 발전시켜야 할 당위성을 정립

- 주택산업의 노동집약적 특성을 살린 내수시장 부양의 순기능을

통한 주택산업 정상화 필요성 제기

- 10․29 이후 도입된 각종 규제가 주택시장에 대해 주는 영향을

분석하여 문제점 도출

주택시장과 주택산업이 겪고 있는 위기를 극복할 수 있는

정상화 및 활성화 방안 모색

4444K H IK H I

ⅡⅡ. . 주택시장 변화와 주택산업 위상주택시장 변화와 주택산업 위상 ⅡⅡ. . 주택시장 변화와 주택산업 위상주택시장 변화와 주택산업 위상

IMF 외환위기 이후 주택산업 및 시장 구조에 변화를 준 외부 요인은 규제여건의 변화 , 금융여건의 변화 , 택지개발 여건의 변화 임

1) 주택관련 규제의 철폐와 수요 확대

- 분양가격 규제 철폐 → 고품질 주택 , 브랜드화 촉진

2) 금융여건의 변화와 주택사업 주체의 분화

- 사업주체의 분화 → 시행사 , 시공사 , 분양 대행사

3) 개발 여건 변화에 따른 택지공급 부족

- 개발법제의 변화 , 토지이용규제 강화

→ 준농림지역제 폐지 , 일반주거지 용적율 인하

IMF 외환위기 이후 주택시장 변화

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IMF 외환위기 이후의 주택산업 여건변화와 함께

- 19981998 년 이후 정부는 내수경기 활성화 추진년 이후 정부는 내수경기 활성화 추진

- 금융권은 가계대출 확대금융권은 가계대출 확대

주택시장의 전개 (1)

이러한 배경에서 주택수요 확대 및 구매력 상승

그러나 팽창한 주택수요에 대응할 수 있는 택지공급 부족

☞ 신규주택의 공급가격 상승 및 재고주택가격 상승

6666K H IK H I

분양가 자율화 이후 택지난 심화 및 고품질 주택수요

확산되면서 계속 상승

주택시장의 전개 (2)

< < 서울 동시분양 아파트 평당분양가 추이 서울 동시분양 아파트 평당분양가 추이 >>

연 도 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

평당 분양가 ( 만원 )

521 604 670 735 840 1,082 1,263

분양가 상승 추이

(1998=100)100 115.9 128.6 141.0 161.2 207.6 242.4

자료 자료 : : 부동산 부동산 114114

7777K H IK H I

재고주택가격과 분양가 상승에도 불구하고 수도권 ,

특히 강남지역의 주택수요를 해소할 수 있는 택지공급 부족

☞ 강남지역에서 재건축 단지 주택가격이 급등 , 투기 확산☞ 전체 수도권 주택시장의 안정을 위협

주택시장의 전개 (3)

참여정부는 2003 년 중 주택 및 부동산시장 안정을 위해

다양한 대책 제시- 대부분 정부의 시장개입을 통한 수요관리 정책

주택가격이 계속 상승하자 2003 년 10·29

종합안정화대책

이라는 극단적 수단 발표

8888K H IK H I

ⅢⅢ. . 주택산업 실태와 위기주택산업 실태와 위기 ⅢⅢ. . 주택산업 실태와 위기주택산업 실태와 위기

주택산업은 내수시장을 떠받치는 중요 산업-우리나라 건설투자 총 고정자본형성의 4.9% -주택건설투자의 비중은 IMF 외환위기 직후인 2000 년에는 4.3% 다소 부진하였으나 , 이후 경제 회복 및 주택시장 활황에 힘입어 2003 년 4.9% 수준으로 회복-건설업 부가가치의 GDP 대비 비중도 IMF 외환위기를 전후로 비슷한 양상을 보였으며 , 2003 년 7.6% 로 다소 회복

주택산업의 경제적 위상

연도 국내총생산 (GDP)

건설업 부가가치

대 GDP 비중

건설투자 총고정자본형성

(a)

주거용건물 (b)

주택투자비중 (b/a)

1995 467,099.2 10.3 105,065.9 34,665.2 7.4

2000 578,664.5 7.4 96,676.2 24,983.0 4.3

2003p 662,474.4 7.6 116,057.5 32,713.9 4.9

<< 표 표 2> 2> 주택건설투자 비중 주택건설투자 비중 (( 단위단위 ; 10; 10억원억원 , %), %)

자료 자료 : : 한국은행한국은행

9999K H IK H I

산업연관분석에 따른 주택산업의 경제적 파급효과를 반도체 ,

자동차 , 조선의 제조업 3 대 산업과 비교

주택건설에 대한 투자가 주택건설에 대한 투자가 1010 억원 증가하면억원 증가하면 ,,

-생산유발 20 억 8 백만원 , 부가가치 8 억 3 천만원 증가하여 3 대

제조업 ( 자동차 , 반도체 , 조선 ) 의 단순 평균에 비해 높음

-고용은 주택건설업은 약 24 명 증가시키는 것으로 나타나 ,

제조업 3 개 산업의 단순 평균인 9 명에 비해 약 2.5 배 높음

주택산업의 경제적 파급효과 분석 (1)

10101010K H IK H I

2003 년 주 , 택건설투자 규모는 약 33 조원- 유발 부가가치 27 조원 , 2003 년 GDP 의 4.1%

주택산업의 경제적 파급효과 분석 (2)

구 분건설업 제조업

주택건설 비주택 건설

건설 전체 반도체 자동차 조선

생산유발 ( 억원 )

20.8 20.4 20.5 13.2 25.3 20.0

부가가치 ( 억원 )

8.3  8.6 8.5  5.0 7.3 6.8

고용유발 ( 명 ) 24 17 23 4 12 12

<< 산업별 투자 산업별 투자 1010 억원 증가 시의 경제파급효과 비교억원 증가 시의 경제파급효과 비교 >>

주거용 건물의 관련 산업 영향 심대- 시멘트소비 46.5%, 철근 40.9%, 레미콘 32.4% 차지

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주택가격을 안정화 위해 정부가 시장에 개입 주택산업은 침체 국면 진입

- 미분양 미분양 66 만 만 99 천세대 천세대 : : 자금난 심화 및 부도증가의 원인자금난 심화 및 부도증가의 원인

주택산업의 위기 (1)

< < 미분양 동향 미분양 동향 >>

연도 2000.12 2001.12 2002.12 2003.12 2004.11 2004.12전년대비

계 58,550 31,512 24,923 38,261 64,660 69,133 80.7%

민간부문 38,941 20,741 14,168 31,894 56,197 60,781 90.6%

공공부문 19,609 10,771 10,755 6,367 8,463 8,352 31.2%

( 준공후 ) 16,272 8,834 5,425 5,874 9,852 10,314 75.6%

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- 2004 년 주택건설실적은 46 만 3 천여호 : 사업여건의 악화

주택산업의 위기 (2)

< < 지역별 주택건설 실적 지역별 주택건설 실적 >>

구분 2003 년 2004 년 증감률 (%)

전국 585,382 463,800 - 20.8

수도권

소계 297,289 205,719 - 30.8

서울 115,755 58,122 - 49.8

인천 29,392 22,440 - 23.7

경기 152,142 125,157 - 17.7

지방

소계 288,093 258,081 - 10.4

광역시 139,557 85,839 - 38.5

기타 지방 148,536 172,242 16.0

- 2004 년 11 월말 현재 92 개 업체가 부도처리되어 전년동기 대비 19.5% 증가 (2003 년 11 월 77 개업체 부도 )

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주택산업의 위기 (3)

주택건설투자 감소의 파급영향

- 2004 년 주택건설실적 감소 → 주택건설투자 전년대비 약 6 조 8 천억원 감소- 산업생산은 14 조원 , 부가가치 6 조원 및 고용 16 만명 정도 감소효과 발생

악순환 고리 발생 정부의 주택시장 규제 강화 → 주택수요 감소 → 분양 위축 및 미분양 증가 → 부도업체 증가 혹은 주택산업 위축에 따른 공급 및 생산감소 → 주택건설투자 감소 → 내수시장 위축 및 고용 감소 → 거시경제 둔화 → 생산 위축 및 실업 증가 → 구매력 및 주택수요 감소 →

미분양 증가 → 주택공급 및 생산 감소 → 주택투자 감소 → … … …

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Ⅳ Ⅳ 주택산업 활성화 방안주택산업 활성화 방안 Ⅳ Ⅳ 주택산업 활성화 방안주택산업 활성화 방안

주택시장 정상화 : 주택거래 회복 , 정상적인 주거이동 보장

- 주택거래를 저해하는 각종 규제 완화

수요확대 : 미분양 발생에 따른 자금압박 요인 제거

- 미분양주택 구입자에 대한 금융 , 세제의 지원

공급확대 공급확대 : : 주주택공급을 확대하여 변화하는 주택수요에 대응

- 민간택지개발 활성화 및 공공택지 공급 확대

주택산업 활성화 방향

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미분양 해소 및 자금조달 방안 - 미분양 주택 구입자에게 취 · 등록세 감면 혹은 면제 : 1 가구 1주택 , 한시적 - 미분양 주택 구입후 일정기간 경과되어 매각할 경우 양도소득세 감면 혹은 면제 : 1 가구 1주택 , 한시  - 미분양 주택 구입자금 지원 : 대출금액 상향 조정 , 금리 하향 조정 , 거치기간 연장  - 미분양 발생에 의한 운전자금 필요 업체에 대한 운전자금 대출상품의 한시적 운영 : 국민주택기금

☞ ☞ 최초구입자 또는 최초구입자 또는 11 가구 가구 11 주택 소유가구에 대한 세제주택 소유가구에 대한 세제 , , 금융상의 금융상의 지원은 미분양주택의 해소와 동시에 자가보유의 확대지원은 미분양주택의 해소와 동시에 자가보유의 확대 , , 무주택 무주택 서민가구의 해소라는 사회적 정책적 기능서민가구의 해소라는 사회적 정책적 기능

주택산업 활성화를 위한 규제 완화 및 지원 (1)

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시장규제 완화 : 주택시장 거래 정상화 방안- 정부의 시장규제는 거래규제와 가격규제의 형태- 투기지역제도 운영상 해제요건이 충족된 지역의 조속한 해제 및 투기지역 예고제 도입- 원가연동제와 분양가 공개의 재검토- 실거래 과세에 따른 세율 인하 조정

재건축 순기능 회복- 가용택지가 고갈되고 개발법제의 변화에 따라 민간의 택지개발이 위축된 상황에서 서울 , 수도권에서의 재건축 사업은 중산층의 주택수요에 대응- 소형주택건설의무 비율 하향 조정 : 60% → 40% 혹은 20%- 후분양 적용 시점의 검토 : 공정율 80% → 40%, 60%( 점진적 )- 시공사 선정 시점 검토 : 시업시행인가 이후 → 조합설립인가 이후

주택산업 활성화를 위한 규제 완화 및 지원 (2)

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민간택지개발 확대- 택지의 원활한 공급을 통한 중장기 주택공급 확대를 통해 주택가격 안정화 필요- 계획관리지역에서 택지개발 시 구역지정 기준면적 (30 만 ㎡ 이상 )을 하향 조정 , 최대 용적율 (150%) 을 250% 수준으로 상향 조정- 지구단위계획 수립 없이 개발 가능한 주택건설사업 규모 (1 만 ㎡ 미만 ) 를 상향 조정 (3 만 ㎡ 미만 )

임대주택 활성화- 적절한 회계기준 마련을 통해 부채비율 계상에 따른 문제점 보완- 재무적 투자자 참여를 위한 지원대책 수립

주택산업 활성화를 위한 규제 완화 및 지원 (3)

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모럴의 재정립- 주택에서 생활하는 사람과 주택을 바라보는 사람들의 삶과 환경을 설계해 준다는 문화적 접근의 자세 필요→주택산업 모럴 재정립- 주택건설업체는 투명성을 제고하고 , 소비자의 신뢰를 얻을 수 있도록 다양한 노력 경주

탄력적 사업전략 모색- 새로운 개발개념 ( 선계획 /후개발 ) 에 대처한 주택사업방식 개발- 소비자 중심 시장에 대비한 소비자 만족도 제고방안 모색 : 브랜드 마케팅 등- 중장기적인 주택수요 감소에 대비한 생산방식 : 다품종 소량생산 및 고부가가치 상품 개발

주택산업의 자발적 노력 (1)

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수요 창출

- 평면구조의 다양화 및 소비자 선호 수렴 혹은 선도

- 저렴한 가격의 주택 개발을 통한 주택수요 확대

원가절감 노력

- 일정한 분양가격 수준 대비 수익성 제고 방안

- 향후 분양가격 자율화에 대비한 가격 경쟁력 제고 방안

- 주택 질 변화가 없는 원가절감 노력 필요

주택산업의 자발적 노력 (2)

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