美孚千人瞓街

中產對抗地產商，從老牌屋苑開始筆者居住了將近三十年的屋苑，最近上了新聞版。說的是已有四十年歷史的美孚新村，近日有居民為阻止地產商在區內一幅緊貼民居的土地興建口罩式屏風樓，不惜以血肉之軀阻擋工程車與吊臂開展工作。執筆之時，居民代表正在立法會外進行絕食，抗議政府沒有履行當年「以地換地」搬走石油氣庫的承諾，以及在沒有諮詢居民的情況下容許地產商興建屏風樓，並把使用中的行人路與馬路一併劃入地盤範圍。事件引起社會關注後，抗爭者的中產身份，亦往往成為討論焦點之一。雖然中產上街抗議已非什麼新鮮事，但中產小業主群起反對地產霸權在香港還是鮮有所聞，尤其當抗爭發生在全港首個私人屋苑之內。

沿著這條線索去梳理美孚新村的歷史，可得出這樣的圖像︰地產發展曾經是「中產」、「置業」、「安全感」三者的黏合劑，並成功將之銜接於政治保守陣營，但四十年過去，當地產仍以銳不可擋(或更凌厲)之勢把可以發展的都發展掉，卻引發了黏合劑的崩解。

1986年學者Sherry Rosen發表了關於美孚新村的《小康之家調查研究》(原題︰Mei Foo Sun Chuen: Middle-Class Chinese Families in Transition)，指出彼時於美孚置業而冒起的中產對其他市民起了示範作用，建構了社會流動的想像。同時，屋苑的規劃與設計則潛移默化地形成彼時始出現的中產價值觀。例如大廈的鐵閘、警報系統等，都強調了私有財產與私域的重要性，並把居民圈在狹小的私人安全空間裏。生活在這般規劃的環境中，有別於相對開放的傳統社區，美孚居民不會熱中於建立社區網絡，甚至會害怕與陌生人一同乘搭電梯。從Rosen的研究結果可見，這個大型地產項目把「中產」、「置業」與「安全感」三者緊密黏合，並與地產發展、政府管治立於同一陣線。

但隨著時日過去，屋苑在比照之下慢慢經歷了妙微而複雜的變化。當持續的地產發展帶動周邊城堡式豪宅林立，美孚新村亦從向上流動的象徵目標退位。於地產市場調整位置，它成為了上車盤的尚佳選擇，是新一代中產步向豪宅的中途跳板。然而與此同時，經過時間的累積，就筆者個人所見，美孚社區並非如Rosen所描繪的那般疏離。雖然居民同住於一座大廈仍可能形同陌路，但區內小舖、街市商販等總也聚結了多少社區網絡(且勿究其強弱)，較諸豪宅商場內的連鎖店購物模式，明顯多出一份街坊街里的社區歸屬感。

是次居民與發展商的爭端，則更明顯地為美孚中產與社區關係寫下新的意義。爭端暴露了大地產商與小業主之間地位之不平等、利益之不一致，後者的權益隨時可被前者之圖利犧牲掉；而在抗爭過程中，小業主亦深切體驗了政府(包括警察)坐視不理下求助無路的徬徨。重新確認自己的位置後，一眾小業主發現自己站到了政府與地產商的對立面。

這種轉變下，即使「中產」與「置業」依然牢固地互為定義，但置業則再不是「安全感」的基礎。相反，「置業」需要被捍衛，而捍衛的力量只能源自社區；這迫使小業主必須從狹小的私人空間走出來，與社區中人重新連結、凝聚力量。這裏召喚的其實是文化與價值的改變。

美孚居民的抗爭正在進行中，事件將如何演進仍屬未知之數。但假如地產商仍妄顧他人權益總要賺盡最後一個斗零，那麼，中產小業主與大地產商的爭戰，肯定只是個開端。

文：熊一豆，(刊信報2011.03.25)

出版：香港獨立媒體網 www.inmediahk.net美孚系列報導： 關鍵字搜尋「美孚」

2011.4.3 反地產霸權特刊

美孚千人瞓街2011.4.3 反地產霸權特刊

美孚調查系列一：看清地產商如何「偷竊」剩餘地積比從美孚新邨第八期一個單位俯瞰祥達的住宅地盤。市民一直以為此事只涉及屏風樓一類的「規劃問題」，實情此事涉及一宗涉及數億元利益的剩餘地積比率「偷竊案」。原來理應屬於第八期業主的「剩餘地積比率」，居然被發展商用來在自己眼前起屏風樓。

與 新 世 界 發 展 有 關 係 的 祥 達 發 展 有 限 公 司 ﹝ 註一﹞三月中開始在美孚新邨第三期和第八期之間的前石油氣庫空地開工，準備興建起碼高二十層的住宅。居民自發堵塞地盤入口，更冒生命危險阻止工人卸下發電機，觸目驚心。獨立媒體網已有幾篇報道，講述這宗居民抗爭的經過，主流媒體卻再一次對如此重要的新聞視而不見﹝註二﹞，網上亦有一些看法，說抗爭的美孚業主無非是為了保住樓價，以「反屏風樓」為口號亦令人生厭，發展局長林鄭月娥說要尊重合約精神，以中產語言試圖壓住美孚居民對地產霸權的怒火。

說美孚的新聞重要，因為它讓我們進一步理解香港地產商如何無孔不入，挾持懦弱的政府，藉剝奪市民的福祉自肥。《南華早報》早前披露殖民地政府曾與地產商簽署備忘錄刻意壓抑天水圍商業發展，正是一例。獨立媒體特約記者在過去一星期搜集了大量第一手資料，包括土地買賣紀錄、樓宇公契、法庭判詞、公司紀錄等等，嘗試消化事件的來龍去脈，希望在眾多說法中，把握到問題的核心，為美孚居民繼續抗爭提供更堅實的理據。

本調查系列第一篇文章要指出，祥達在美孚第三期和第八期之間的住宅發展計劃，其實是一宗地產商主謀和部署多年，政府從旁協助完成的「偷竊案」。這宗涉及數以億計港元地產利益的「偷竊案」設計非常精密，被「偷」的東西無色無形，名為「剩餘地積比率」，另外還要配合適當的地權、「城市規劃用途」和路權，才能成事。以下順時序解釋：

一﹞1973年：建築圖則剩餘地積比率超過0.6倍

美孚新邨第八期其中一張建築圖則，建築師用盡整個「新九龍內地段第25號」來計算地率比率，左下方為石油氣貯存庫。

美孚新邨共八期，一九七八年入伙的第八期，建築圖則早於一九七三年已畫好。發展商在面積約為183,480平方英尺的「新九龍內地段第25號」﹝New Kowloon Inland Lot NO.25、註三﹞，畫出十幢住宅樓宇和一個石油氣貯存庫，按獲屋宇署長批准的圖則，第八期的住宅樓面約為1,170,197平方英尺，非住宅樓面約為66,957平方英尺。總地樍比為﹝住宅樓面+非住宅樓面﹞/地盤總面積 = 6.7427倍。這個數字，比按當年的《建築物﹝規劃﹞規例》容許的地積比，少了超過0.6倍。我們一直以為，香港的地產商為求將利潤最大化，把土地上容許的建築面積「起到盡」﹝建築業界稱為「炒盡」﹞，但原來當年美孚新邨第八期的建築師，因為不明的原因，沒有「炒盡」，而是留下超過0.6倍未起的地積比，即超過183,480平方英尺 x 0.6 = 110,088平方英尺的建築樓面面積。「反對美孚興建屏風樓工作小組」聘請專業測量師計算的結果為0.67倍，即約183,480平方英尺 x 0.67 = 122,931平方英尺。

二﹞1974至78年：將一塊地割為四塊，只將一塊賣給小業主

一九七四至七八年間，美孚新邨發展商將「新九龍內地段第25號」﹝New Kowloon Inland Lot NO.25﹞割為四個地段，分別是 New Kowloon Inland Lot 25 SA RP、 New Kowloon Inland Lot SA SS1、 New Kowloon In-land Lot 25 SB、 New Kowloon Inland Lot 25 RP。七八年六月，第八期一千一百六十四個單位公開發售，小業主並沒有留意，發展商原來動了手腳，沒有將整塊用來計算地積比率的「新九龍內地段第25號」賣出，小業主以「不可分割份數」﹝undivided shares﹞共同擁有的只是New Kowloon Inland Lot 25 SA RP，餘下三塊地由發展商和相關企業繼續持有，New Kowloon Inland Lot 25 RP是石油氣貯存庫，另外兩塊則是邨內通道。

三﹞1998年：石油氣庫一搬走， 「偷竊」剩餘地積比率計劃就啟動

一九九八年，石油氣貯存庫在政府要求下搬走，居民原以為政府會用以地換地的方法，將石油氣貯存庫的土地變成官地，變為休憩空間。但政府沒做到，做不到的原因很簡單：因為發展商早已盤算好「偷竊」剩餘地積比率計劃，等石油氣庫一搬走就開始實行。據「反對興建美孚新邨屏風樓工作小組」及法庭的資料，一九九八年至今，發展商至少向屋宇署入了四個建築圖則，擬在原石油氣庫的土地上興建住宅，總樓面面積由51,500平方英尺至120,000平方英尺不等。

大 家 有 沒 有 留 意 ， 發 展 商 擬 建 住 宅 的 最 大 總 樓 面 ， 即120,000平方英尺，大小與第八期的建築圖則顯示的剩餘可建樓面﹝約122,931平方英尺﹞差不多？這就是整宗「偷竊案」的關鍵。當年計算剩餘地積比 / 可建樓面的基礎，是整塊面積183,480平方英尺的「新九龍內地段第25號」；但發展商擁有的，卻只是總面積約14,000平方英尺的New Kowloon Inland Lot 25 RP﹝原石油氣庫﹞加上New Kowloon Inland Lot 25 SB﹝氣庫旁的通道﹞，即第八期原建築地盤總面積的7.6%，其餘92.4%早已賣給小業主。

只擁有原建築面積7.6%的發展商，要求屋宇署署長將整個第八期的剩餘地積比 / 可建樓面都歸給他們，神不知鬼不覺地「偷」了小業主應該按比例擁有的92.4%剩餘地積比。發展商沒有徵詢業主同意，也沒有任何補償。

四﹞2009年至今：石油氣庫「住宅地」僅一億二轉手，發展成本大降

這樣一「偷」，究竟涉及多少利益？二零零九年年初，與新世界發展有關的祥達發展有限公司以約118,302,831港元﹝接近一億二千萬﹞，買入石油氣庫及旁邊的道路共約14,000平方英尺﹝New Kowloon Inland Lot 25 SB、New Kowloon Inland Lot 25 RP﹞。由於住宅發展沒有違反地契條款，祥達買下地皮後，不用補地價便可馬上發展。若果祥達成功「偷竊」及「炒盡」約120,000平方英尺剩餘地積比，每平方英尺樓面的土地成本僅為超低價985元！就算最終只能起51,500平方英尺樓面，每平方英尺樓面的土地成本亦不會超過2300元，西九龍向海豪宅地皮的每呎樓面拍賣成本動輒超過5000元，最終呎價隨時過15,000元，祥達因節省了土地成本，發展利潤勢必大增。

據一零年十一月廿四日《明報》報道，祥達已獲批51,500平方英尺樓面的方案，新世界發展執董梁志堅代祥達說，正就另一個總樓面超過100,000平方英尺的方案向屋宇署上訴，「入多個則，並不花太多錢」。比起可以博得的龐大利潤來說，什麼居民反對，以至可能出現的訴訟費，地產商根本不放在眼內。

美孚居民和支持者一直以「屏風樓」作為反對祥達的理由，但這套說法對祥達已不大管用。祥達發言人在三月十四日向《星島日報》記者重申，「計畫中項目不是『屏風樓』，聽取意見後已決定大幅降低建築樓面約五成，樓宇與鄰近樓宇距離拉遠，相信新方案已回應大部分居民的關注。」美孚事件的核心不是規劃問題，而是發展商為了壓低土地成本，不惜利用現存的建築物法例和規劃法例的漏洞，「偷竊」大部分理應屬於小業主的剩餘地積比率，再搶去小業主原來優良居住環境，名副其實的「鵲巢鳩佔」。

第一篇先寫到這裏，文章夠煩瑣了，其餘細節就等大家問到時才交代。有關「剩餘地積比率」的討論，港大房地產及建設系姚松炎教授早已在博文裏談到。他指出：「《建築物條例》現時並不容許總體樓面面積﹝gfa﹞的轉移，但是，行內有一花招可達到轉移gfa的效果，就是利用剩餘地積比率。美孚新邨的個案就是一例。」﹝筆者的翻譯﹞姚老師在另一篇較新的博文中說，有關剩餘地積比率的問題，關鍵是判斷誰擁有這些地積比。在台灣，轉移地積比率有規管，列明接收方是要向轉移方付錢買地積比率﹝《都市計劃容積移轉實施辦法》第九條之一﹞。香港地產市場瘋狂，打工仔一個月人工也不夠買一平方英尺地，但居然沒有規管地產商從小業主身上「偷」走剩餘地積比率的行為，祥達的申請還是得到屋宇署長批准。地產霸權，此之謂也。

下一篇會調查美孚新村有沒有其他類似石油氣庫的「偷竊剩餘地積比率」黑點，以及祥達新地盤的「路權」問題。

註一：三月三十日《明報》報道：「據居民於公司註冊處查閱資料所得，祥達是由兩名律師成立，而這兩名律師所屬的律師行，均與新世界發展有合作關係，所以居民不排除祥達與新世界當中存在着一定關係。居民曾就埃克森美孚、新世界發展與及祥達三者之間的關係向新世界發展查詢，但新世界以保密協議為理由，不予公開。新世界執董梁志堅去年底強調，由於地皮已經售予祥達，故整個項目已經與新世界無關。」

註二：居民自從三月中已在地盤門外廿四小時露宿巡守，但一直沒有報章認真報道，直至三月三十日，才見到《明報》有較為詳細的報道。

註三：若想查地段位置，可到地政總署的地理資訊地圖網站，以地段來作進階搜尋。「地段簡稱」取字母，如new kowloon inland lot的地段簡稱為「NKIL」，

new kowloon marine lot的地段簡稱為「NKML」，下面再鍵入地段號。

美孚居民與地產霸權的第一戰——迫上抗爭路的「中產」美孚新村，無疑是本港最著名的「中產」屋苑，這裡代表的，就是香港人「獅子山下」努力向上社會流動得購樓房的「中產夢」。今日發生在美孚新村的事，不論時、地、人也是十分「合時」。新世界地產利用美孚新村第八期興建時未用盡的地積比率，加上八十年代政府製作分區大綱圖出錯，硬生生地在原本是石油氣庫、已經發展完成，三面被樓宇包圍的「空地」上，規劃出一楝高樓。從這件事中，我們可以看到發展商是如何的貪婪：他們買下地盤相鄰的馬路，將馬路也列入發展地盤﹔他們在高等法院打贏屋宇署署長，將荔枝角公園的「緊急通道」也當作馬路，於是他們可以擴充發展規模﹔他們要用盡發展規模，到了今日仍然就兩份更高更大的建築圖則向屋宇署上訴。這不是「屏風樓」的問題，而是地產霸權如何利用各種小市民不會知道、不會了解的政治、法律及財政手段，妄顧城市規劃、環境影響，硬生生在一處1978年入伙的土地上，再建一座落成後可以賣兩萬塊一呎的豪宅。美孚居民被迫以直接行動，阻止工程展開。這是美孚居民與地產霸權的第一戰。

昨日，一班居民跑到中環立法會前絕食，小記路過看看，現場似乎只有一個記者。我認識了「反對美孚興建屏風樓小組」的葉先生，他走得很前，曾接受《鏗鏘集》訪問。他是一位退休的教師，閒時代課，但因為抗爭的關係，已多日沒有代課了。他從頭仔細地向我解說美孚的情況。絕食期間，公民黨的梁家傑議員路過，居民們也就呼喚梁議員，梁議員拋下片言，看了看反對的模型，也就離去了。這就是香港的政黨介入，代議士與居民的關係。後來有議員在議事堂就美孚一事問林鄭月娥，林鄭說「很複雜」，之後又補充說要「尊重合約精神」，多麼的耳熟呢。

發展商、政府真正害怕的反地霸力量，正在美孚蘊釀。在居民展開絕食的翌日，小記再跑到美孚找葉先生，他帶我們走了一圈抗爭現場。居民在地盤入口處架起帳幕，十多個居民就在一部未能進入地盤的工程車旁坐坐談天。動工紙是在去年批准的，不少居民其實已關注十多年，但真的組成關注小組，則在2009年3月。

2011年3月3日，發展商終於動工，約80人聞風而至，擋下一部工程車。發展商看準時機，在3月14日凌晨3點，先派兩部車，葉先生因為就住在地盤樓上，便匆匆穿上衣服，到街上阻擋，要求其離開，及後兩車駛走，葉先生以為無

事，便回家睡覺，誰不知二十多分鐘後，五架大型工程車一齊駛來，四架成功駛進地盤，第五架因為司機技術不濟，轉彎調頭多次也未能進入地盤，結果被一位奮不顧身的青年，以身體躺在車輪前，成功阻下，及後有近100人聚集，要求他們帶着建築材料離開。到日間，警察出場，來了一連藍帽子。當時地盤內的工人希望離去，但居民不准，居民要求工人連建築材料和工程車一起離開。有居民指，聽到警察教工人扮病，叫救護車，工人爬上救傷車，居民也不肯放車，後來工人乘居民不覺，從救傷車落車跑掉。居民們相當憤怒，要求救護車隊長解釋，但不得要領，最後也於晚上十點放行救護車。當晚有近400人聚集，成功迫令管理公司鎖上「第五架車」。當日有一位伯伯及一位婆婆因為十分激動，血壓急升，需要入院治理。

在元朗一邊，菜園村有「巡守」，在美孚這一邊，則是「堅守」。自3月14日發展商突襲，居民便日以繼夜，把守工地大門，於晚間時份，他們以兩小時一更的制度，以派更的形式輪流看守。日間則有居民自動自覺來「堅守」工地門口。發展商當然希望繼續工程。地盤大門是無法打開的了，因為大門一開，居民便會一擁而入。於是在3月17日，工人沿「第五架車」的車頭跳進工地，嘗試卸下機器及物資，居民也「有樣學樣」，爬進工地，以身阻止工人卸下發電機。這些美孚居民，不是社運青年，不是示威常客，坐在被吊於半空的數百磅發電機下的，是兩位勇敢的家庭主婦。關注小組盧先生說，她們平常也不「激進」，當時是情急之下，一心保衛家園，她們事後回想也覺得很害怕。

不要被「美孚新村」或是「中產」這些概念蒙蔽，面對地產霸權，「基層」與「中產」的階級處境究竟有多大的分別？兩位積極的抗爭者葉先生及盧先生都是教師，葉先生是退休教

師，盧先生則仍然在任，主要教設計，為抗爭而調堂，把時間表調得亂亂的。葉老師因為走到很前，負責傳媒聯絡，又是「小組」的召集人，最近已先後收到發展商兩封律師信，表示他有參與阻工程車的行動，發展商保留民事追究的權利。同樣的律師信還有四個人收到。美孚樓價，據說是回到九七高位，然而，一旦發展商民事入稟，向居民追討工程延誤的「損失」，這幾位抗爭者一生積蓄買來的樓宇，可能在一夜之間就化為烏有。

盧老師說，經歷這次事件之後，覺得政府「好離譜，只跟程序做事」，這些是他從前都不知道的，「施政應該有一個目的，但呢個政府唔係，唔會理結果同目的，只要啱程序就得……小市民無知情權，乜都不便公開……政府官員講野，都係唧牙膏式，個個都係錄音機，部門又各自為政……政務官做兩三年就走，根本係外行領導內行。」民主意識，往往是由此而生的，盧老師說：「如果無民主，政府唔係我地選出來，佢就唔會理你……」所謂的「激進」，是如何培養出來的呢？不會是黃毓民、長毛教的，而是與政府、發展商接觸、抗爭後得來的，「政府不會認錯，官員不負責任，一定要迫佢地，衝擊佢地，無力量的話，政府睬你都傻。」盧先生如是說。

葉老師則說，美孚的事件，反映了香港的地產霸權，商家橫行霸道，「連行人路、馬路都要計入建築面積，手段、財技，無所不用其極。」「發展商真係好貪婪，要買多半條馬路擴大建築面積。」

「這件事情今日在美孚發生，明日在其他地方也可以發生。」葉老師的這句話，大家謹記。