2013년 건설업전망 - KODEX · 해외건설시장 중동플랜트시장이경쟁심화및발주지연으로국내건설사해외신규수주, 수익성위축 2012년3분기까지건설사해외수주목표대비달성률50%내외,

2013년건설업 전망

Catalyst 부족하다

2012. 11. 23

건설Analyst 박중선02) [email protected]

2

2013년 건설업 전망

Overview주가는 성장성, 수익성, 재무건전성의 함수

건설업 현황일부 건설사 실적/현금흐름 여전히 좋지 않음

→ 해외 원가율 상승 및 주택 미분양과 착공 지연으로 인한 PF우발채무, 순차입금 증가

PF 현황국내 건설사 PF 지급보증 전체 규모는 감소추세로 긍정적이나

A1등급 이하 (주로 A1, BBB) PF우발채무, 차입금 만기 부담 리스크는 아직 높음

정권 교체의 영향주택: 임대주택 공급 정책, 전/월세 대책은 집값 상승 논리를 억제할 것

→ 미착공 택지 적체 현상 지속으로 주택건설사 등에 부실요인으로 작용할 것

토목: 4대강 사업 종료 후 5대 건설사에 쏠림 현상 완화될 것

→ 최저가 낙찰제 확대 방지, SOC투자 확대에 따른 토목 부문 마진 개선 기대

건설업종 전망국내 주택은 리스크관리 능력 우수한 대형건설사로 재편예상

해외 건설시장은 업체의 입찰 경쟁 가중과 commodity 가격 안정으로 부진할 전망

Summary

3


Overview

무엇이 주가를 움직일까? 어떻게 해야 주식시장에서 승리할 수 있는가?

◎ Contrarian view?

- 남들과 반대로 보면 이긴다?

◎ Consensus P/E, P/B

- 컨센서스 기준 싸면

무조건 오른다?

◎ Chart?

- 낙폭과대가 최대 호재?

◎ Growth– 사회적인 요구, 인구, 문화,

지리, 정치, 경제의 맥락

◎ Profitability- 동종업체간 경쟁강도, 환율,

독보적 기술력, 재료/인건비 비중, 교섭력

◎ Financial stability- 영업현금흐름,

경영진의 의사판단

4


Contents

Part I. 건설업 현황

Part II. PF 동향 및 전망

Part III. 주요 건설사 현황

Part IV. 정권교체의 영향

Part V. 건설업종 전망

Part VI. APPENDIX

당사는 11월 22일 현재 상기에 언급된 종목들의 발행주식을 1% 이상 보유하고 있지 않습니다.당사는 동 자료를 기관투자가 또는 제3자에게 사전 제공한 사실이 없습니다.동 자료의 금융투자분석사는 자료 작성일 현재 동 자료상에 언급된 기업들의 금융투자상품 및 권리를 보유하고 있지 않습니다.동 자료에 게시된 내용들은 본인의 의견을 정확하게 반영하고 있으며, 외부의 부당한 압력이나 간섭없이 작성되었음을 확인합니다.

기업 적용기준(6개월) 업종 적용기준(6개월)Buy(매수)Outperform(시장수익률 상회)Marketperform(시장수익률)Underperform(시장수익률 하회)Sell(매도)

시장대비 +20% 이상 주가 상승 예상시장대비 +10∼+20% 주가 상승 예상시장대비 +10~ -10% 주가 변동 예상시장대비 -10~ -20% 주가 하락 예상시장대비 -20% 이하 주가 하락 예상

Overweight (비중확대)Neutral (중립)Underweight (비중축소)

시장대비 +10% 이상 초과수익 예상시장대비 +10~-10% 변동 예상시장대비 -10% 이상 초과하락 예상

◎ 투자의견 적용기준

5


◎ 건설업종 2012년 요약

◎ 2012년 건설업 현황

Part I 건설업 현황

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I-1. 10대 건설사 12년 요약

자료: 키움증권,fnguide

2006년이후7년째3조원대횡보(동기간매출액은2배증가)


2006년이후순이익은2조원대에서횡보, 변동성심화

자료: 키움증권, fnguide 건설사합계는 10대 건설사이며, ex삼성 5대건설사는 현대,대림,GS,현산,대우)

2011년 중반 대비 시가총액 37% 감소


2006년대비7.4배급증(5대건설사는2.9배증가)

0

20,000

40,000

60,000

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

(십억원) 5대건설사 시가총액

10대건설사 시가총액

0

5,000

10,000

15,000

20,000

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

(십억원) 5대건설사 순차입금

10대건설사 순차입금

0

1,000

2,000

3,000

4,000

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

(십억원) 5대건설사 영업이익

10대건설사 영업이익

0

1,000

2,000

3,000

4,000

2002 2004 2006 2008 2010 2012

(십억원) 5대건설사 순이익

10대건설사 순이익

7




P/E 추이:04년5배→‘10년30배→’12년12배


P/B 추이:’01년0.3배→’07년2.1배→’12년1.0배


OCF 추이: 09년해외선수금으로양호→‘11년마이너스전환


영업이익률추이: 5대건설사’05년8.9% →’12년4.9%로반토막

-2,000

0

2,000

4,000

6,000

2000 2002 2004 2006 2008 2010

(십억원) 5대건설사 OCF

10대건설사 OCF

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

5대건설사 영업이익률

10대건설사 영업이익률

-10

0

10

20

30

40

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

(배) 5대건설사 P/E

10대건설사 P/E

0.0

1.0

2.0

3.0

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

(배) 5대건설사 P/B

10대건설사 P/B

8



자료: 키움증권,fnguide (2012년 3분기 누계)

해외수주 추이: 수익성 감안시 ’07년 이후6년째 정체 국면, 중동비중 50~70%

자료: 각 사, fnguide

종업원수추이:09년이후해외수주정체이나직원증가세


EV/ OP 추이: 시가총액 감소 불구영업이익정체, 차입금증가로 여전히높음


PSR 추이: 수주 및 매출이 증가하더라도시가총액이 감소, 과거 저점은 0.1배

0

5

10

15

20

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

(배) 5대건설사 EV/OP

10대건설사 EV/OP

0.0

0.5

1.0

1.5

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

(배) 5대건설사 PSR

10대건설사 PSR

7.1 9.0 16.1 19.6 29.5 36.9 36.2 32.2

3.8 7.5

23.7 28.0 19.6

21.7 22.9 22.7

0

20

40

60

80

2005 2007 2009 2011

(%) 기타건설사6대 건설사

2.40 4.80 6.59 10.603.473.69 3.80

4.96

3.21 3.65

4.95 5.01

4.155.38

5.37

6.38

4.344.48

5.05

6.62

3.433.26

3.60

4.58

0

10

20

30

40

50

2006 2008 2010 2012E

(천명) 대림산업 삼성물산GS건설 대우건설현대건설 삼성엔지니어링

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I-2. 건설업 현황

자료: Fnguide

주요 건설사 3분기 어닝 쇼크 기록 (단위: %)

자료: Fnguide

2007년 고점대비 가장 낙폭 심한 업종

매출액증가율

영업이익증가율

순이익증가율

현대건설 12.1 -19.2 -27.7

현대산업 -16.1 -75.1 -85.5

GS건설 12.4 -73.8 -57.6

대림산업 34.3 -13.8 -0.8

삼성물산 12.1 -50.6 -71.5

삼성엔지니어링 28.6 -15 -5.3

◎ 국내 건설 시장

수도권 대형평형 아파트 미분양 적체 여전

(소득대비 높은 집값, 1인가구 증가, 인구분산정책, 고령화, 실질소득감소, 광역 교통망 부족 등 때문)

지방 아파트/소형 아파트/오피스텔/도시형 생활주택 공급 활발하나 건설사 수혜는 제한적

SOC발주 위축과 최저가 낙찰제로 인해 토목 공사 마진율 하락

◎ 해외 건설 시장

중동 플랜트 시장이 경쟁심화 및 발주 지연으로 국내 건설사 해외 신규 수주, 수익성 위축

2012년 3분기까지 건설사 해외수주 목표 대비 달성률 50%내외, 매출총이익률 20%대(07년) → 10%대(12년)

-90

-75

-60

-45

-30

-15

0

두산건설 GS건설 대림산업 삼성엔지 현대건설 삼성물산

(%) 최고점대비

10


◎ 건설업 신용등급별 분석

◎ 주요 건설사 재무 비교

◎ PF시장 현황

◎ 만기 도래하는 PF에 대한 리스크 증가

◎ PF부실의 원인 : 시행사의 모럴 해저드

Part II 건설업종 재무분석

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II-1. 건설업 신용등급별 분석

◎ 주요 건설사 재무 분석

AA급 건설사는 높은 플랜트/해외 매출비중, 상대적으로 낮은 국내 주택비중으로 양호한 현금흐름을 보였으나,

해외 공사 관련 선수금 감소 매출채권 증가, 환율하락 등으로 2011년 이후 현금흐름 급격히 악화

A급 건설사와 BBB급 건설사는 2009년 이후 현금흐름 마이너스 국면

건설업체 전반적으로 주택비중축소, PF우발채무 축소는 긍정적

자료: NICE신용평가, 각 사 공시자료

AA급 기업과 BBB급 기업의 사업포트폴리오


신용등급 별 현금흐름 추이

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II-1. 건설업 신용등급별 분석

◎ 주요 건설사 재무 분석

AA, A, BBB등급 모두 순차입금이 2007년 대비 2012년 3배 수준으로 급증

PF우발채무는 감소 추세 (할인분양 매각, 임대전환, 대손처리)

총 Credit은 감소세이나, AA등급 건설사는 오히려 상승세

자료: NICE신용평가, 각 사 공시자료주: 총 Credit = PF우발채무 + 순차입금

신용등급별 순차입금 및 총채무/자본비율


신용등급별 자기자본 및 부채비율 추이

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II-2. 주요 건설사 재무 비교 – 차입금, PF우발채무

◎ 총 CREDIT (PF우발채무+순차입금)이 자본총계의 200%를 상회하는 건설사 위험

◎ 가장 최근 부도처리된 극동건설은 Total Credit/Equity가 400%를 상회했음

◎ 두산, SK건설 등 최근 3년간 순차입금/자본총계 비율 급증 우려스러움

◎ 대림산업은 계열사인 삼호,고려개발을 포함할 경우 총 Credit이 1.6조원에서 3.6조원으로 증가

자료: 키움증권, 각 사 공시자료

일부건설사레버리지규모과다함(3Q12기준)

자료: 키움증권, 각 사 공시자료 (2009년말과 2012년 3분기 순차입금 비교)주: 대우건설 1조원 유상증자 감안

일부건설사차입금의존도급증(3Q12 기준)

23%50%8% 40%59%27%59%

15%

83%112%89%63%116%

179%

280%

14%29%

41%12%20%54%31%

80%57%

65% 94%165%

147%115%

157%

0%

100%

200%

300%

400%

500%

대림

산업

대림

산업

연결

삼성

물산

현대

건설

포스

코건

설

태영

건설

GS건

설

현대

산업

대우

건설

롯데

건설

SK

건설

두산

건설

한화

건설

한라

건설

극동

건설

순차입금/자본총계

PF/자본총계

-8% -4% -2%

9%19% 23% 24% 29% 30%

38%51%

70%

119%

-50%

0%

50%

100%

150%

대림

산업

포스

코건

설

태영

건설

롯데

건설

대우

건설

현대

건설

현대

산업

삼성

물산

GS건

설

한라

건설

두산

건설

극동

건설

SK

건설

순차입금비율 변화

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II-2. 주요 건설사 재무 비교 – PF잔고, 현금흐름

◎ 미착공 PF가 많은 건설사 부담스럽지만,

착공중PF이더라도 분양률, 입주율 낮을경우 리스크 여전히 높음

◎ 2008~2012년 순영업현금흐름 상 두산, 대우, SK, 포스코, 현대산업, 롯데건설 부진

◎ 그러나 최근 2년간은 현대, GS, SK, 대우 등 해외건설 비중 높은 건설사가 오히려 현금흐름 부진

자료: 키움증권. 각 사 공시자료

주요 건설사 착공/미착공 PF 규모

자료: 키움증권, 각 사 공시자료

건설사 영업현금흐름

-1,500

-1,000

-500

0

500

1,000

1,500

2,000

현대

건설

GS

건설

두산

건설

SK

건설

대우

건설

포스

코건

설

현대

산업

롯데

건설

한화

건설

태영

건설

삼성

물산

한라

건설

대림

산업

(억원) 2008~2012

2011~2012

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

현대

산업

삼성

물산

두산

건설

대림

산업

대림

(연결

)

SK

건설

한라

건설

한화

건설

현대

건설

GS건

설

롯데

건설

대우

건설

(십억원)미착공PF

착공PF

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신용등급별 착공, 미착공 PF 규모

II-3. PF 시장 현황

◎ 국내 건설사의 PF지급보증규모는 45.4조원

이 중 PF유동화 증권을 통한 조달이 23.1조원 (ABS 8.6조, PF ABCP 14.5조원), 나머지는 PF Loan

◎ PF총액 감소세

시공사 PF 보증 감소, 금융권 PF loan 축소, 일부 PF사업장 종료 때문

◎ 미착공(예정사업)PF 감소

2009년 19조원에서 2012년 12조원으로 감소

◎ A1등급 미만 기업 신규발행이 급감

A1, BBB등급 건설사 차환위험이 증가로 차입 증가 부담 감지되고 있음


PF우발채무추이및등급별PF ABCP 비중추이

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자료 : NICE신용평가

부동산 PF 유동화증권 발행잔액 , 연도별 만기도래 현황

II-4. 만기 도래하는 PF에 대한 리스크 증가

◎ 부동산 PF 만기도래 현황

부동산 사업은 사업기간 2-4년이나, PF ABCP는 만기가 1년 내외로 금융부담 과중

PF유동화증권 총발행잔액의 48%인 11조원이 1년내 만기 도래. 주로 Refinancing을 통한 자금상환 필요

(PF Loan은 PF ABCP 대비 만기는 길지만 금리가 상대적으로 높아 무작정 늘릴 수도 없음)

◎ PF우발채무 만기도래시 차입조달도 쉽지 않음

PF Loan 연체율은 08년 1.1%, 09년 1.7%, ‘10년 4.3%, ‘11년 4.8%, ‘12년 4월 6.8%

30대 건설사들이 11~12월 상환할 회사채규모 6,370억 원, 2013년말까지 6.5조원

7.1 4.0 1.7 2.0 2.0 6.2

30.8

17.4

7.3 8.8 8.9

26.9

0

10

20

30

40

50

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

2012.2H 2013.2H 2014.2H

(%)(조원) PF 유동화증권 발행 잔액

연도별 만기도래 현황

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자료: 키움증권, 2012년 11월, 단위 : 억원

주요 건설사 PF 및 순차입금 부담

II-4. 만기 도래하는 PF에 대한 리스크 증가

◎ PF 및 순차입금 규모가 자본총계 대비 100%를 상회하는 건설사 리스크 높음

◎ 대기업 계열 건설사도 안전지대 아님

웅진그룹 극동건설은 지주사의 자금보충약정을 받았으나, 모회사의 지원 중단으로 부도처리

대기업 계열사도 공정거래법에 의해 상호 출자와 채무보증이 제한되며 독자신용등급 받아야 함

진흥기업, LIG건설도 그룹의 꼬리자르기로 투자자 피해

대형건설사가 추진하는 대규모 주택 프로젝트 면밀한 분석 필요

기업명순차입금2012 3Q

PF잔액3Q12

착공 미착공 PF/자본총계순차입금

/자본총계TOTAL CREDIT

/ 자본총계

대림산업 6,274 10,000 2,000 8,000 23% 14% 37%대림(연결) 13,389 23,000 4,200 18,800 50% 29% 79%삼성물산 38,700 7,900 3,400 4,500 8% 41% 50%현대건설 5,000 17,000 7,060 9,940 40% 12% 52%포스코건설 5,110 15,106 59% 20% 79%태영건설 4,395 2,225 27% 54% 82%GS건설 11,600 22,000 8,000 14,000 59% 31% 90%현대산업 19,191 3,712 3,712 15% 80% 95%대우건설 19,000 27,600 9,600 18,000 83% 57% 139%롯데건설 15,039 25,969 11,331 15,024 112% 65% 178%SK건설 11,250 10,607 2,057 8,550 89% 94% 183%두산건설 20,884 7,945 2,300 5,645 63% 165% 228%한화건설 18,688 14,734 6,331 8,402 116% 147% 263%한라건설 8,444 13,145 9,073 1,180 179% 115% 294%

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자료: KBS, 추적 60분, 2012년 9월

시행사의 PF 자금 비리와 고분양가 논란인 일산 주상복합

II-5. PF부실의 원인 : 시행사의 모럴 해저드

◎ 2012년 9월 19일, 추적 60분에서 일산 탄현주상복합 프로젝트 시행사의 비리 폭로

일산에 총 사업비 2.4조원 주상복합 사업 (63빌딩 8개 규모)

주상복합의 인기가 광풍이었던 2005년~2008년 전국에 약 3만여개 이상 시행사 있었음

시행사는 허위 채권 발행 및 부지대금 부풀리기로 약 300억원의 비자금 조성

비자금은 시행사의 유흥비, 도박비, 은행 및 정관계 로비 자금으로 사용

로비의 결과: 1조원의 PF대출 받음. 학교 부지를 허위 허가 받아 700% 용적률 받아냈고, 주상복합임에도 주거비율을

70%에서 90%로 높일 수 있었으며, 주변아파트 현재 시세에 비하여 두배 이상 비싼 분양가를 허가받아냄

모든 비용증가는 고분양가로 연결되었고, 미분양/미입주에 따른 리스크는 PF지급보증을 한 D건설에 넘어감

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◎ 건설사 실적 및 재무지표 요약

◎ 건설사 3분기 매출/수주/이익률 현황

◎ 건설사 Sum of the parts valuation

◎ 주요 건설사 현황

Part III 주요 건설사 현황

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III-1. 주요 건설사 실적 및 재무 지표 요약

(십억원) 구분 현대건설 삼성물산 삼성엔지니어링 대우건설 GS건설 대림산업 현대산업

[실적 컨센서스] (A000720) (A000830) (A028050) (A047040) (A006360) (A000210) (A012630)

매출액2012E 13,276 25,533 11,577 8,418 9,533 10,098 3,425

2013E 14,916 28,096 12,667 9,697 10,752 11,016 4,084

영업이익2012E 752 426 730 445 365 525 121

2013E 960 585 787 535 516 587 301

순이익2012E 543 519 538 236 280 408 78

2013E 701 497 592 389 375 464 173

시가총액 (2012.11.22) 7,040 9,300 5,820 3,845 2,542 2,478 1,447

[영업외가치] 합계 903 6,246 62 - 948 - 64 835 - 1,301

지분가치 3Q12 1,403 10,116 165 1,193 1,096 1,463 618

순현금 3Q12 - 500 - 3,870 - 103 - 2,141 - 1,160 - 627 - 1,919

[밸류에이션]

P/E2012E 13.0 18.2 10.9 16.3 9.2 6.1 18.5

2013E 10.1 19.0 9.9 9.9 6.9 5.4 8.4

[재무구조]

순자산 3Q12 4,705 10,964 1,631 3,504 4,058 4,573 2,553

PF우발채무 3Q12 1,700 790 2,758 2,200 2,300 371

- 미착공PF 3Q12 994 450 1,721 1,400 1,880

- 착공PF 3Q12 706 340 1,037 800 420 371

순차입금 3Q12 500 3,870 103 2,141 1,160 627 1,919

총 Credit/순자산 3Q12 2,200 4,660 103 4,899 3,360 2,927 2,290

[주택사업]

2012년 분양목표 6,600 7,400 - 22,000 6,100 4,700 11,600

미분양주택수 3Q12 3,200 1,700 - 2,396 3,100 1,300 3,800

주택매출비중 3Q12누계 6.5% 17.3% 0.0% 18.1% 12.0% 28.6% 51.8%

자료: 키움증권, fnguide

21


III-2. 주요 건설사 3분기 누계 수주/매출/이익률 현황

자료 : 키움증권, 각사자료

(십억원) 구분 현대건설 삼성물산 삼성엔지니어링 대우건설 GS건설 대림산업 현대산업

[건설 수주/매출/GPM] (A000720) (A000830) (A028050) (A047040) (A006360) (A000210) (A012630)

신규수주3Q12 누적

국내 주택 1,945 2,424 - 3,395 1,743 1,221 1,348

국내 기타 2,573 3,514 2,769 3,219 1,161 1,576 903

해외 9,741 3,268 6,938 2,147 4,451 1,973

합계 14,259 9,206 9,707 8,761 7,354 4,770 2,251

연간목표 20,000 16,000 16,000 13,000 16,500 12,409

(해외) 11,000 8,600 13,000 6,800 9,900 5,409

수주잔고3Q12말

국내 주택 6,753 14,544 19,274 6,907 8,975 9,447

국내 기타 11,222 8,431 3,683 12,297 14,691 6,553 2,621

해외 25,874 10,860 15,880 7,584 17,678 7,318

합계 43,848 33,834 19,563 39,155 39,276 22,846 12,068

매출액3Q12 누적

국내 주택 598 1,058 - 1,093 823 1,545 815

국내 기타 3,008 2,802 1,527 2,342 2,603 1,444 759

해외 5,601 2,247 7,105 2,594 3,439 2,408

합계 9,206 6,107 8,632 6,029 6,865 5,397 1,574

매출원가율3Q12 누적

국내 주택 95.40% 86.40% 89.10% 89.80% 93.50%

국내 기타 93.10% 88.60% 89.00% 91.00% 88.60% 89.10%

해외 90.30% 88.50% 91.40% 90.10% 90.20%

합계 90.50% 87.10% 88.60% 90.10% 90.50% 89.30% 91.40%

매출총이익 3Q12 누적 875 788 984 597 652 577 136

판관비율 3Q12 누적 3.9% 8.4% 4.9% 4.5% 6.2% 5.5% 3.0%

조정영업이익률 3Q12 누적 5.6% 4.5% 6.5% 5.4% 3.3% 5.2% 5.6%

22


III-3. 주요 건설사 Sum of the parts valuation

현대건설 삼성물산 삼성엔지니어링 GS건설 대림산업 현대산업

목표시총 (A000720) (A000830) (A028050) (A006360) (A000210) (A012630)

시가총액 11월 22일 7,040 9,300 5,820 3,845 2,542 2,478

현주가 11월 22일 63,200 59,000 145,500 9,250 49,850 69,300

P/E [컨센서스]2012E 13.0 18.2 10.9 16.3 9.2 6.1

2013E 10.1 19.0 9.9 9.9 6.9 5.4

P/B 3Q12 1.5 0.8 3.6 1.1 0.6 0.5

[영업가치]

13E OP 960 585 787 516 587 301

OP배수 8.0 7.5 8.0 7.0 6.0 6.5

소계 7,677 4,389 6,292 3,613 3,520 1,955

[영업외가치] 합계 1,322 5,066 471 - 743 - 208 543

지분가치 3Q12 1,403 10,116 165 1,193 1,096 1,463

자사주 - 544 442 44 75 -

비영업부동산 3Q12 700 300 400

순현금 3Q12 - 500 - 3,870 - 103 - 2,141 - 1,160 - 627

PF우발채무 loss

10%,20% - 269 - 124 - - 360 - 418 - 37

20%,40% - 539 - 248 - - 720 - 836 - 74

40%,60% - 879 - 406 - - 1,160 - 1,296 - 148

[목표 시총]

0% 8,519 9,423 6,335 3,354 4,063 1,565

10%,20% 8,250 9,299 6,335 2,994 3,645 1,528

20%,40% 7,980 9,175 6,335 2,634 3,227 1,491

30%,60% 7,640 9,017 6,335 2,194 2,767 1,417

[목표가]

0% 76,475 59,784 158,372 65,762 113,609 20,766

10%,20% 74,057 58,997 158,372 58,703 101,921 20,274

20%,40% 71,638 58,210 158,372 51,645 90,232 19,781

30%,60% 68,586 57,208 158,372 43,017 77,370 18,797

[상승여력]

0% 21.0% 1.3% 8.8% 31.9% 63.9% 8.2%

10%,20% 17.2% 0.0% 8.8% 17.8% 47.1% 5.6%

20%,40% 13.4% -1.3% 8.8% 3.6% 30.2% 3.0%

30%,60% 8.5% -3.0% 8.8% -13.7% 11.6% -2.1%

자료 : 키움증권, 각사자료주1. PF우발채무 loss 반영률은 착공PF%, 미착공PF%주2. 영업외가치합산에는 지분가치 장부가를 20% 할인하여 합산

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III-4 주요 건설사 현황 - 상장사

자료: 한국기업평가

주요 재무지표 (단위: 십억원, 배, %)


PF 관련 우발채무 현황 (‘12.09) (단위: 십억원)

2008 2009 2010 2011 2012.3Q

매출액 8,037 10,391 11,378 11,920 9,206

EBIT 567 581 789 736 539

EBITDA 609 662 862 812 579

총자산 8,625 8,680 10,996 11,872 12,582

순차입금 78 -447 -967 -543 139

EBIT/매출액 7.1 5.6 6.9 6.2 5.9

EBITDA마진 7.6 6.4 7.6 6.8 6.3

EBITDA/금융비용 5.3 8.3 20.4 16.5 9.8

순차입금/OCF -0.2 -0.8 -1.1 -0.6 0.6

부채비율 195.2 181.9 179.2 172.1 167.4

차입금의존도 16.8 12.9 9.0 12.0 15.3

구분 잔액 비중

수도권

지방

Loan 826 49.3%

ABCP 851 50.7%

착공

미착공

합계 1,677 100.0%

◎ 현대건설 (시공능력 1위)국내외 수주잔고 34조원으로 안정적이고 풍부한 공사잔량, 확고한 수주경쟁력 (자회사 현대엔지니어링과 시너지)

지역다변화 (연결기준 비중동 수주 비중을 60~70%로 높여 중동에서 과도한 수주 경쟁 회피) 긍정적

올해 현대건설 해외수주 83억$ 달성(쿠웨이트 고량포함), 현대엔지니어링 35억$달성(목표 40억$)

현대차 계열에 편입되어 실적, 재무적인 안정성 높은편

[RISK]미분양을 비롯한 운전자본 증가로 차입금 증가하고 있으나, 자회사인 현대엔지니어링을 포함할경우 소폭 순현금미분양 가구수(3200세대) 대형건설사 중 가장 많고, 1.7조원의 PF우발채무가 있으며 70%가 2013년 9월까지 만기이나, 현대건설의 주택매출이 전체의 8%수준이며, PF 우발채무는 매출액의 20%, 순자산의 36%로 높지 않은 수준

24


[RISK]일부 주택 도급사업에서 미분양 증가 (김포 한강 신도시 포함 1700세대 ), 향후 재건축/개발 취소될 경우 손실 발생 가능인천 지역 부동산 지급보증채무가 차입금으로 전환되면서 차입금이 2012년 3분기 3.9조원으로 급증했으나, 미국 텍사스 에너지광구 지분매각중으로 연간 차입금증가는 크지 않을 것상사 부문 신규사업 투자에 따른 리스크 다소 증가

III-4 주요 건설사 현황 - 상장사

◎ 삼성물산 (시공능력 2위)

상사 부문과 건설부문으로 구성되어 우수한 사업 안정성 보유

11조원에 달하는 지분가치 (단, 삼성그룹 지배구조의 핵심기업으로 단기에 현금화되지 못함)

주택은 수도권 재개발/재건축 사업 위주로 안정적인 구성으로 보수적인 정책 유지 (PF/순자산 8%로 업계 최저)


주요 재무지표 (단위: 십억원, 배, %)


2008 2009 2010 2011 2012.2Q

매출액 20,483 18,499 17,756 21,546 12,440

EBIT 472 794 455 351 233

EBITDA 685 1,064 562 473 302

총자산 15,705 18,132 17,501 20,922 24,098

순차입금 1,717 1,109 1,581 3,113 3,462

EBIT/매출액 2.3 4.3 2.6 1.6 1.9

EBITDA마진 3.3 5.8 3.2 2.2 2.4

EBITDA/금융비용 4.2 5.1 4.9 3.3 3.8

순차입금/OCF 2.3 1.2 2.7 6.7 3.0

부채비율 152.9 100.4 104.0 120.6 132.5

차입금의존도 24.4 15.1 14.9 20.2 20.7


수도권

지방

Loan 794 100.0%

ABCP

착공

미착공

합계 794 100.0%

PF 관련 우발채무 현황 (‘12.09) (단위: 십억원)

25


[RISK]엔지니어 capa부족으로 최근 해외 수주경쟁 다소 밀렸음2011년 11월 PF우발채무 2.76조원 , 대형건설사 중 레버리지 높은 편 (신용등급 A+, A2+)올해 22,000세대 분양 계획 (타 대형 건설사 4000~7000세대) 중 오피스텔이 약 9000세대비록 주택 부문 Exposure가 과도한 편이지만, 경기 침체에 대한 대응능력 확보 (오피스텔, 소형아파트 위주)

III-4. 주요 건설사 현황 - 상장사

◎ 대우건설 (시공능력평가 3위)

다각화된 공종 포트폴리오(토목, 주택, 해외가 3:3:4), 아프리카 등 비중동에서 강한 수주경쟁력

40조원에 달하는 풍부한 수주잔량, 2012년 연말까지 13조원 신규 수주 기대됨 (연간 해외수주 6조원 이상 기대)

2000년 1조원의 유상증자와 대한통운 지분매각(8862억원)으로 금융비용 부담 낮췄음, 대주주 산업은행의 PF리스크관리


주요 재무지표 (단위 : 십억원, 배, %)


PF 관련 우발채무, 만기도래 현황 (‘12.05) (단위 : 십억원)

2008 2009 2010 2011 2012 3Q

매출액 6,592 7,108 6,713 7,020 6,029

EBIT 358 240 -210 328 255

EBITDA 462 373 -100 388 285

총자산 9,446 9,134 9,860 9,469 9,688

순차입금 2,327 2,275 2,096 1,268 2,141

EBIT/매출액 5.4 3.4 -3.1 4.7 4.2

EBITDA마진 7.0 5.3 -1.5 5.5 4.7

EBITDA/금융비용 2.6 1.9 -0.4 2.0 4.0

순차입금/OCF 5.8 7.5 -15.0 3.5 3.3

부채비율 184.4 191.1 194.0 177.5 176.1

차입금의존도 32.2 32.7 26.2 21.1 22.7

구분 잔액 비중 1년이래 만기 1년이후 만기

수도권 2,439 82.8% 1,623 816

지방 465 15.8% 271 194

Loan 1,138 38.6% 727 411

ABCP 1,807 61.4% 1,172 635

착공 1,059 35.9% 748 310

미착공 1,886 64.1% 1,151 735

합계 2,945 100.0% 1,899 1,045

26


[RISK]강점이었던 해외플랜트 수주에서 9.5조원 목표대비 4.5조원 기록으로 부진해외 시공 마진율 하락세 (지난 몇 년간 따낸 해외 플랜트 수주의 착공 지연과 저가수주 우려)용인 성복, 일산 식사, 인천 영종 등 대형 분양사업 성과 여전히 저조, 미분양 주택수 3100세대, PF우발채무 2.2조원운전자본부담, 스페인 수처리회사 인수 등으로 순차입금 2012년 3분기 1.2조원으로 증가


◎ GS건설 (시공능력평가 4위)

최근 4년간 13조원 수준의 신규수주를 기록하면서 수주잔량은 40조원에 달하여 매출안정성 있음

주가 하락으로 2013년 예상 P/E 7배 미만으로 하락 (내년 실적(수익성)에 대한 가시성을 보여줘야 함)




PF 관련우발채무현황(’12.08 기준)(단위: 십억원)

2008 2009 2010 2011 2012.3Q

매출액 7,102 7,615 8,420 9,052 6,865

EBIT 518 611 593 395 224

EBITDA 565 655 642 457 254

총자산 9,285 10,119 11,046 11,099 11,678

순차입금 493 43 -171 288 1,160

EBIT/매출액 7.3 8.0 7.1 4.4 3.3

EBITDA마진 8.0 8.6 7.6 5.1 3.7

EBITDA/금융비용 8.0 7.7 8.9 11.2 7.6

순차입금/OCF 0.7 0.1 -0.2 0.6 2.0

부채비율 184.0 186.2 192.9 180.4 190.9

차입금의존도 15.6 15.6 12.0 16.0 20.1


수도권

지방

Loan 1,110.9 50.0%

ABCP 1,109.0 50.0%

착공

미착공

합계 2,220 100.0%

27


[RISK]본사 PF우발채무 약 1조원 가운데 90%가 미착공 PF부실 자회사인 삼호, 고려개발 워크아웃 진행 중 (추가 출자 부담 여지)삼호와 고려개발의 PF우발채무는 각각 9000억, 4000억원 수준이며, 약 90%가 미착공PF관계사 및 주택사업장 관련 대여금 증가, 운전자본 부담 증가로, 순차입금은 3Q12에 6270억원으로 증가, 그러나 올해말까지 순현금 전환을 목표로 하고 있음 (이란에서 대규모 선수금 유입 예정)


◎ 대림산업 (시공능력평가 6위)

최근 3년간 수주 강세 '09년 6.4조, ‘10년 8조, ‘11년 9.4조, ‘12년E 9조 신규수주 예상

차입금 및 PF우발채무 축소 등으로 전반적 재무부담 완화

(PF우발채무 2008년 3조원에서 1조원으로 축소, 미분양 주택수 1300세대/ 실질미분양 760세대)




PF 관련우발채무현황(‘12.05 기준)(단위 : 십억원)

2008 2009 2010 2011 2012.3Q

매출액 7,809 7,623 7,438 7,988 7,247

EBIT 500 501 388 438 356

EBITDA 544 552 436 492 386

총자산 8,959 9,609 9,743 10,765 10,357

순차입금 1,750 1,040 530 506 627

EBIT/매출액 6.4 6.6 5.2 5.5 4.9

EBITDA마진 7.0 7.2 5.9 6.2 5.4

EBITDA/금융비용 4.2 3.8 4.2 4.3 4.6

순차입금/OCF 3.4 2.5 1.0 0.8 0.9

부채비율 159.8 144.4 129.8 132.1 123.4

차입금의존도 27.0 24.2 19.4 18.5 약 20.0


수도권

지방

Loan 250.2 24.2%

ABCP 783.4 75.8%

착공

미착공

합계 1,033.6 100.0%

28


[RISK]2011년말 미분양 2600세대, 2012년 9월말 미분양 4200세대, 연말 3400세대 목표 (주택 분양에 따른 자연증가)자체주택 매출총이익률 : 해운대 프로젝트 40%대에서 2011~2012년 프로젝트는 20%로 낮아질 전망

III-4 . 주요 건설사 현황 - 상장사

◎ 현대산업개발 (시공능력 8위, 한신평/한기평 신용등급 A+)

주택 매출비중이 전체의 50%이상로 매우 높음

자체주택사업 위주, 우수한 브랜드와 사업지확보능력을 바탕으로 2012년 1.2만세대 신규분양

(2011년 분양분은 90%이상 분양률 달성)

PF우발채무 상당히 낮으며, 개발예정택지, 삼성동 아이파크타워, 대치동 파크하얏트 등 담보력 우수

자료:한국기업평가



PF 관련우발채무현황(’12.10 기준) (단위: 십억원)

2008 2009 2010 2011 2012.2Q

매출액 3,205 2,705 3,590 4,108 1,611

EBIT 262 150 240 401 27

EBITDA 308 196 279 438 48

총자산 5,078 5,844 6,205 6,736 6,538

순차입금 1,023 1,347 1,588 1,816 1,943

EBIT/매출액 8.2 5.6 6.7 9.8 1.7

EBITDA마진 9.6 7.2 7.8 10.7 3.0

EBITDA/금융비용 4.2 1.6 2.0 3.0 0.7

순차입금/OCF 3.5 6.2 5.2 3.6 -14.9

부채비율 122.1 158.4 167.6 171.3 165.9

차입금의존도 27.8 36.0 36.4 35.0 36.2


수도권

지방

Loan 13 4.8%

ABCP 259 95.2%

착공

미착공

합계 272 100.0%

29


[RISK]매출에서 민간주택 비중 높음 (2011년 3500세대, 2012년 1800세대 신규분양 실시)PF우발채무 규모 1조원으로 순자산의 1.7배 규모로 과대한 수준


◎ 한라건설 (시공능력 17위, 한신평 신용등급 A-)

자회사 만도 지분가치 및 현대차그룹과 제휴가능성 기대

2010년 1088억원 유상증자, 2012년 1000억원 유상증자, 855억원 만도지분 매각으로 운전자금 일부 충당

진행중인 주택사업 분양률 대체로 양호, 수주잔량 매출액의 2.7배인 4.5조 규모




PF 관련우발채무현황(‘12.08 기준)(단위: 십억원)

2008 2009 2010 2011 2012.2Q

매출액 3,796 4,360 1,584 1,729 970

EBIT 146 297 108 40 15

EBITDA 272 448 110 42 17

총자산 3,389 3,509 2,189 2,610 2,663

순차입금 1,154 926 953 862 844

EBIT/매출액 3.9 6.8 6.8 2.3 1.5

EBITDA마진 7.2 10.3 6.9 2.5 1.7

EBITDA/금융비용 3.4 4.3 1.7 0.6 0.5

순차입금/OCF 3.6 2.4 20.1 33.8 23.5

부채비율 259.5 224.2 193.6 254.8 222.1

차입금의존도 39.2 34.1 45.2 40.1 38.2


수도권 741 72.3% 630 111

지방 285 27.7% 247 38

Loan 488 47.6% 349 140

ABCP 537 52.4% 528 9

착공 907 88.5% 759 149

미착공 118 11.5% 118 0

합계 1,025 100.0% 877 149

30



◎ 동부건설 (시공능력 23위, 한기평 신용등급 BBB)

비록 3.4조원 수주잔고 있으나, 2012년 6월까지 신규수주 1906억원에 그쳐 우려스러움

2007년 이후 적극적인 주택사업 진출, 2011년 2000억원 규모 주택대손인식

2011~2012년 동자동 토지와 동부익스프레스 지분매각으로 2400억원현금유입 되었으나, 순차입금은 오히려 증가

전체 PF잔고 4975억 중 김포풍부 3500억원과 인천귤현 1400억원이 대부분을 차지, 향후 성과 분석 중요





2008 2009 2010 2011 2012.2Q

매출액 2,462 2,407 2,375 2,349 1,215

EBIT 113 93 83 46 42

EBITDA 141 122 118 79 62

총자산 2,107 2,203 2,500 2,571 2,726

순차입금 568 694 1,141 1,124 1,252

EBIT/매출액 4.6 3.9 3.5 2.0 3.5

EBITDA마진 5.7 5.1 5.0 3.4 5.1

EBITDA/금융비용 2.4 1.7 1.5 0.9 1.1

순차입금/OCF 5.8 8.0 13.3 -741.2 9.7

부채비율 281.8 249.7 316.2 509.1 547.3

차입금의존도 31.8 35.1 46.8 49.8 50.1


수도권

지방

Loan 283 56.8%

ABCP 215 43.2%

착공

미착공

합계 498 100.0%

31



◎ 두산건설 (시공능력 12위, 한기평 신용등급 BBB)

주택사업 부진으로 영업실적 저하

공사미수금 회수 더디게 진행으로 현금흐름 저조, PF우발채무 감안시 재무레버리지 매우 높음

일산 위브더제니스(63빌딩 8개 규모, 평당 1700만원 분양) 등 2700세대 일산 제니스는 분양률이 80%대로 올라섰다고

하지만, 입주율까지 높아야만 리스크 해소 가능

2012년 4분기에 3700억원 회사채 만기와 CB 1000억원 조기상환이 집중. ABCP 반복차환도 부담





2008 2009 2010 2011 2012.2Q

매출액 2,086 2,456 2,453 2,783 1,053

EBIT 125 127 79 -309 39

EBITDA 137 139 115 -283 50

총자산 2,641 3,176 5,378 5,088 5,170

순차입금 480 584 1,601 1,647 2,015

EBIT/매출액 6.0 5.2 3.2 -11.1 3.7

EBITDA마진 6.5 5.6 4.7 -10.2 4.8

EBITDA/금융비용 2.4 1.5 1.0 -1.7 0.5

순차입금/OCF 4.2 4.9 13.3 -1,726.2 -66.9

부채비율 210.6 263.8 301.7 301.9 315.8

차입금의존도 28.8 27.2 44.1 42.3 48.4


수도권 497 62.6% 48 15

지방 298 37.4% 280 18

loan 430 54.1% 397 33

ABCP 365 45.9% 365 0

착공 230 28.9% 230 0

미착공 565 71.1% 532 33

합계 795 100.0% 762 33

32



◎ 태영건설 (시공능력 18위, 한신평 신용등금 A)

공공 위주 건설사 (수주잔량 약 4조원 가운데, 관급공사 비중이 85%) 정부의 최저가입찰제 폐단으로 마진율 하락

자체 사업(마산 메트로시티 1차) 성공적 진행

2012년 5월 약 5000억원 규모의 메트로시티 2차, 1순위 청약접수에서 4.2대1의 경쟁률 분양률 90%이상 기록함,

주변시세보다 10%이상 저렴한 분양가로 높은 입주율기대

SBS미디어홀딩스 61.2% 보유하는 등 지분가치 합계가 7000억원을 상회

순차입금은 4000억원 수준에서 크게 변동이 없으며, PF규모는 2100억원이나 회사 외형을 감안하면 무리없음





2007 2008 2009 2010 2011

매출액 1,153 1,698 1,921 1,762 2,276

EBIT 69 95 65 72 95

EBITDA 83 125 101 92 121

총자산 1,868 2,563 2,746 2,624 2,936

순차입금 5,716 4,175 4,555 2,014 3,030

EBIT/매출액 6.0 5.6 3.4 4.1 4.2

EBITDA마진 7.2 7.4 5.3 5.2 5.3

EBITDA/금융비용 2.8 3.0 1.9 2.1 2.9

순차입금/OCF 8.8 5.1 4.3 2.1 2.9

부채비율 180.6 155.6 158.7 136.3 154.8

차입금의존도 33.2 27.4 28.0 21.0 23.6


수도권

지방

Loan 121 55.9%

ABCP 95 44.1%

착공

미착공

합계 216 100.0%

33


[RISK]민간주택 및 해외부문 확대에 따른 사업위험이 증가 중PF우발채무잔액 1조원으로 매출대비 높은 편이며, 일부 주택 사업장의 공사 미수금, 대여금 회수가 지연되면서순차입금이 5000억원 이상으로 급증, 매출액의 25%를 차지하는 해외공사의 경우 매출원가율이 100%를 상회

III-4. 주요 건설사 현황 - 비상장사

◎ 포스코건설 (시공능력 4위, 한신평 신용등급 AA-)

포스코 계열공사와 송도신도시 개발사업을 통해 성장세를 유지.

2012년 1분기말 해외 11.7조원을 포함 29.5조원의 수주잔고를 확보

여전히 낮은 부채부담과 그룹 신인도를 바탕으로 장기차입위주의 구조, 1년 내 상환 예정액이 총 차입금의 8%에 불과

주택 건축 물량의 상당부분이 인천 송도인데, UN산하기구의 송도유치등을 계기로 리스크가 경감중





2008 2009 2010 2011 2012 1H

매출액 4,517 6,676 62,478 6,142 2,931

EBIT 190 291 284 240 47

EBITDA 204 305 304 256 57

총자산 4,730 4,519 5,388 6,820 8,262

순차입금 577 409 161 187 511

EBIT/매출액 4.2 4.4 4.6 3.9 1.6

EBITDA마진 4.5 4.6 4.9 4.2 1.9

EBITDA/금융비용 3.5 4.0 6.2 5.0 2.3

순차입금/OCF 3.0 1.4 0.7 0.8 3.0

부채비율 197.3 141.4 116.9 166.5 160.1

차입금의존도 18.1 19.3 17.2 13.6 12.8


수도권

지방

Loan 445 44.5%

ABCP 556 55.5%

착공

미착공

합계 1,001 100.0%

34


[RISK]수익성 및 영업현금흐름 저하 중임 (2008년 영업이익률 9%에서 2011년 3%로 하락)그러나 단기간 내에 수도권 주택경기 회복이 어려워 보이고, 차입금과 PF우발채무 합산규모(약 4조원)가자본총계(약 2.5조원)을 넘어서고 있어 상장5대 건설사보다 재무적으로 위험해 보임


◎ 롯데건설 (시공능력 7위, 한신평 신용등급 A+)

주택 사업 위주의 건설사. (전체 매출의 70%를 주택에 의존)

약 7.6조원의 수주잔고를 보유하고 있으며, 이는 0.9조원의 제2롯데월드 공사 등 계열공사가 증가했기 때문

향후 롯데칠성부지개발, 부산롯데월드공사 등 계열공사가 예정되어 있음




PF 관련우발채무현황(‘12.02 기준)(단위 : 십억원)

2008 2009 2010 2011 2012 3Q

매출액 3,736 3,922 3,665 3,796 2,578

EBIT 328 259 137 121 133

EBITDA 334 267 144 128 138

총자산 4,024 5,410 5,714 5,998 5,237

순차입금 1,306 1,425 1,646 1,504 1,442

EBIT/매출액 8.8 6.6 3.7 3.2 5.2

EBITDA마진 9.0 6.8 3.9 3.4 5.3

EBITDA/금융비용 5.1 2.6 1.4 1.2

순차입금/OCF 4.4 6.6 65.8 17.2

부채비율 148.6 132.4 156.5 159.7 121.4

차입금의존도 35.6 31.7 35.1 35.0


수도권 1,872 71.0% 1,037 835

기타 764 29.0% 696 68

Loan 1,071 40.6% 288 783

ABCP 1,565 59.4% 1,445 120

착공 1,133 43.0% 912 221

미착공 1,502 57.0% 820 682

합계 2,636 100.0%

35



◎ 한화건설 (시공능력 11위, 한신평 신용등급 A-)

한신정에 의해 신용등급 A-로 평가됨

총 차입금 2.1조원 중 68%가 1년래 만기도래하나, 보유자산은 한화생명 등(장부가 1.7조원)으로 현금화 쉽지 않음

총 분양가 1조원(2620세대) 김포신도시 등 주택사업 부진 등으로 PF우발채무는 1.5조원, 차입금 1.9조원

이는 2012년 상반기 자본총계 1.3조원의 260%수준.

해외 수주 수익성 좋지 않을 수 있음

- 2012년 3Q 누계로 약 8조원 해외수주, 그러나 일부 최저가 수주에서 경쟁사 대비 크게 낮게 낙찰되어

저가 수주에 따른 수익성 우려





2008 2009 2010 2011 2012 3Q

매출액 2,001 2,344 2,637 2,745 1,312

EBIT 131 135 141 111 75

EBITDA 136 140 146 118 79

총자산 3,622 3,477 4,038 4,456 4,597

순차입금 1,648 1,381 1,844 1,660 1,902

EBIT/매출액 6.5 5.8 5.3 4.1 5.7

EBITDA마진 6.8 6.0 5.5 4.3 6.0

EBITDA/금융비용 1.2 1.2 1.3 1.0

순차입금/OCF 22.6 52.4 15.7 16.3

부채비율 225.2 181.6 210.5 250.3 254.6

차입금의존도 46.8 41.9 46.5 41.9


수도권

기타

Loan 857 58.2% 692 165

ABCP 617 41.8% 612 5

착공 633 43.0% 633 0

미착공 840 57.0% 673 167

합계 1,473 100.0%

36


Part IV 정권교체가건설업에 미칠 영향◎ 건설업종지수와 역대 정권

◎ 정권교체가 건설업에 미친 영향

◎ 차기 정권이 건설업에 미칠 영향

37


역대 정권기간과 건설업종 차트

IV-1. 건설업종지수와 역대 정권

노태우

김영삼

김대중

노무현이명박

전두환

자료: 키움증권

◎ 김영삼, 이명박 정권 기간 건설업종 폭락. 김대중 정권 기간 건설업종 주가 저평가

1기 신도시200만호 정책

금융실명제부동산실명제

행정수도이전2기신도시

보금자리주택부동산투기규제

한반도 대운하부동산규제완화

38


자료: 키움증권

정부별 아파트값 상승률

IV-2. 정권교체가 건설업에 미친 영향

◎ 주요 정권의 정책이 건설업에 미친 영향

주택 시장은 국내외 경제상황 뿐 아니라 대통령의 주택 정책에 따라 크게 영향 받음

노태우, 노무현: 부동산 투기 과열 억제책, 대규모 주택 공급 정책 비슷

→ 차기 정권 기간 동안 부동산 경기 침체 원인

단, 임기중에는 부동산 시장 호황 (노태우 3저호황, 노무현 강남재건축기대감)

이명박 대통령 임기 기간 동안 수도권 부동산 시장 침체 원인

- 노무현 정권이 추진한 행정수도이전, 각종 부동산 투기 억제책, 보금자리주택, 2기 신도시 공급 물량 부담

- 경제활동 인구 비중의 정점 형성, 베이비붐세대 은퇴 시작

자료: 중앙일보 2012.09.17 기사

역대 대통령 주요 공약

대통령 공약 (미이행) 평가

13대노태우

1기 신도시 주택 200만호건설(중간평가 실시 X)

214만호 초과달성, 주택난 해소수도권 집중 심화

14대김영삼

1993년 금융실명제1995년 부동산 실명제(쌀 수입 절대 불가 X)

지하경제 종식, 투명경제 시스템 도입1997년 말 외환위기 발생하는 등 관리능력부실

15대김대중

IMF 관리체제 조기 극복남북관계 개선(내각제 개헌 X)

4년만인 2001년 구제금융 195억달러 전액 상환2000년 6.15 남북정상회담 개최, 5억달러대북송금

16대노무현

신행정수도 건설 등국가균형발전(7% 성장, 250만 일자리 X)

2012년 말부터 총리실 포함 16개 부처 세종시 이전2004년 행정수도 이전 위헌 결정 논란(사업비 22조 5000억원)

17대이명박

경부,호남,충청 등 한반도 대운하 (7% 성장, 300만 일자리 X)

4대강 살리기 사업으로 전환, 2012년 완공(22조 2000억원)

74.2

6.1

34.8

34.4

16.6

0 20 40 60 80

노태우 정부

(1988-1993)

김영삼 정부

(1993-1998)

김대중 정부

(1998-2003)

노무현 정부

(2003-2008)

이명박 정부

(2008-2002.10현재)

(%)

39


IV-3. 차기 정권이 건설업에 미칠 영향 - 주택

◎ 대선 후보들 주거 복지 (부동산 가격 하락안정)에 초점 맞추고 있음

어느 대선후보가 당선되더라도 구조적인 주택 수요 부진으로 부동산 경기 회복을 기대하기 힘든 상황

게다가 대선 후보 모두 대규모 임대주택 공급, 전/월세 상한제를 공약으로 내세움

(주택건설사들의 미착공 택지 적체 해소에 부정적인 영향 미칠 것)

보금자리주택, 임대비율 53% → 70~80%로 높이려는 움직임

(그러나 매년 10만호 임대주택 추가 공급 위해서는 약 10조원 추가 재원 필요 부담)

자료:매일경제

대선주자 3인의 부동산 정책은 주거복지에 초점

박근혜 후보 문재인 후보 안철수 후보

주거복지

• 2018년까지 임대주택 120만호 공급

• 민간주택 공공임대주택으로 전환

• 토지임대부주택 공급확대

• 철도 용지 활용 임대주택 공급

• 생애최초주택구입자금 확대

• 공공임대주택 확대

• 대학생 공공원룸텔 5만호 건립

• 2018년까지 공공임대주택 10%로 확대

보금자리주택 폐지

• 공공임대, 토지임대부주택 공급 확대

전,월세 지원• 한시적 전,월세 상한제 도입

• 전세임대주택, 전세자금 지원 확대

• 장기계약임대주택 도입

• 전월세상한제 도입,

전월세 계약 갱신권 부여

• 주택바우처 시행 확대

• 전월세 계약갱신권 부여,

• 상가임대차 계약 시 임대표 인상 제한

• 주택바우처 시행 확대

부동산 규제• 민간주택 분양가상한제폐지

• DTI 폐지 반대• 분양가상한제 폐지 반대

• DTI 폐지 반대• DTI 폐지 반대

40


자료: 대한건설협회

국내 건설공사 이윤율 추이

IV-3. 차기 정권이 건설업에 미칠 영향 - 토목

자료: 기획재정부

정부 SOC예산 추이 (단위: 십억원, %)

◎ 대형 건설사 쏠림현상 다소 완화될 전망

지난 정권에서 4대강사업과 여수엑스포를 제외하면, 실질적인 SOC투자 감소

상위10개사가 주요 공공 발주 독점한 반면, 최저가 마진 급락하면서 건설업 양극화가 심화되었음

2013년 정부 SOC예산은 증액되나, 지자체(재정자립도 51%)/공공기관(총부채 464조원) 투자는 부진할 전망

차기 정권에서는 대형건설사 일감 쏠림 현상 완화, 최저가 낙찰제 확대 방지, 발주기관 원가심사제도 개선 기대

2009 2010 2011 2012 (안) 2012(확정) 2013 (안) 증감률

도로 9,585 8,004 7,449 7,525 7,761 8,395 8.2%

철도 6,355 5,351 5,406 6,042 6,114 6,808 11.3%

해운,항만 2,130 1,862 1,633 1,604 1,636 1,461 -10.7%

항공, 공항 59 67 68 70 70 100 43.0%

교통 SOC 계 18,129 15,283 14,556 15,240 15,581 16,764 7.6%

물류 등 기타 2,226 2,239 2,243 1,863 1,895 1,888 -0.4%

수자원 2,843 5,108 5,018 2,899 2,902 2,781 -4.2%

지역 및 도시 1,405 1,592 1,642 1,648 1,685 1,593 -5.4%

산업단지 881 889 981 996 1,031 906 -12.1%

기타 SOC 계 7,355 9,827 9,885 7,407 7,512 7,168 -4.6%

총계 25,485 25,111 24,441 22,650 23,093 23,931 3.6%

(4대강,여수엑스포 제외시) 24,500 21,600 20,950 22,235 22,668 23,931 5.6%

7.9 8.3

6.55.6

1.62.2

0

2

4

6

8

10

2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년

(%)

41


Part V 건설업종 전망

◎ 국내 건설 전망

◎ 해외 수주 전망

42


V-1. 국내 건설 전망

◎ 국내 토목 – 최저가 비중 하락, 정부 SOC 투자 증대로 마진율 회복 기대

◎ 국내 주택 – 살아남는 몇 개 건설사의 시장으로 재편 예상

주택 시장 장기 불황 속 좋은 입지 확보하고, 분양가를 낮추어 사업성을 높이는 것이 살아남는 길

오피스텔, 소형아파트 비중 확대 (대우건설 등)

PF지급보증 축소, 1년 이내에 사업 진행 추진. 그러나 미분양시 매출채권이 증가할 리스크는 상존

이 과정 속에서 마진율 하락, 일부 건설사는 주택사업 포기/축소에 나설 전망

대우건설, 현대산업개발과 같이 주택 부문 노하우가 쌓인 건설사만 주택수주를 오히려 증가시킴

자료: 한국건설산업연구원

수도권 중대형 아파트 미분양

자료: 부동산114

2013, 2014년 아파트 입주 예정 물량

25.59

22.44

20.68

17.91 18.08

0.30

2.04

7.27 8.63 9.85

0

50

100

150

200

2008 2009 2010 2011 2012.3Q

(천호) 수도권85m2 준공후

수도권준공후

수도권미분양

지방준공후

지방미분양

43


V-1. 해외 수주 전망

◎ 해외 수주 지속적인 증가와 이익률 유지에 대한 의문

비록 KNPC의 NRP, CPF (총 $300억) 등 mega project와 인도네시아/말레이시아/베트남 등의 플랜트/발전소 수요

견조하기 때문에 국내 건설사가 입찰가능한 안건은 풍부하지만

건설사들 해외 건설 수주 및 시공 위한 인력 늘리기 경쟁의 여파로 1/n은 갈수록 줄어들 것임

원가 절감을 위한 기자재 기술 내재화, 설계/감리 등 엔지니어링 핵심 기술 수준은 아직 낮음

대규모 PF, PPP(private public partnership) 금융조달 능력 선진국업체보다 열등

글로벌 경제 성장 둔화와 쉐일가스발 원자재 가격 안정시 화공플랜트 위주의 건설사 수주,수익성 악화될 것

원/달러 환율 하락과 유로,엔화 약세는 해외수주에 중요한 가격경쟁력에 부정적

자료: 각 사

주요 건설사 직원수 합계(2006~2012년 1.8만명 증가)

자료: 해외건설협회

선진국 대비 기술수준 (선진국 = 100%)

엔지니어링기자재

시공관리원천

기술기본설계

상세설계

정유/화학 55 80 95 70 98

오일/가스 40 50 80 50 90

발전/환경 60 70 95 75 95

담수 65 75 95 85 98

종합 50 60 90 65 95

2.40 4 .80 6 .59 10.60 3.47

3.69 3.80

4.96

3.21 3.65

4.95

5.01

4.15 5.38

5.37

6.38

4.34

4.48 5.05

6.62

3.43 3.26

3.60

4.58

0

10

20

30

40

50

2006 2008 2010 2012E

(천명) 대림산업 삼성물산

GS건설 대우건설

현대건설 삼성엔지니어링

44


Part VI APPENDIX

◎ 건설사 신용등급

◎ 50대 건설사 PF 현황 요약

45


자료: 한국 기업 평가, 2012년 11월

한기평 신용평가 등급

자료: 한국 신용 평가, 2012년 11월

한신평 신용평가 등급

Appendix-1. 건설사 신용 등급

회사명 기업형태 계열회사채 기업

어음Issuer Rating

등급 Outlook 등급 Outlook

GS건설 상장 GS AA- 안정적 A1

대림산업 상장 대림 AA- 안정적 A1

현대건설 상장 현대자동차 AA- 안정적

용인도시공사 공기관 AA 안정적

하남시도시개발공사 공기관 AA 안정적

화성도시공사 공기관 AA 안정적 A1

SK건설 외감 SK A+ 안정적 A2+

대우건설 상장 대우건설 A+ 안정적 A2+

현대산업개발 상장 현대산업개발 A+ 안정적 A2+

현대엠코 외감 현대자동차 A+ 안정적

대림아이앤에스 외감 대림 A- 안정적

한화건설 외감 한화 A- 안정적 A2-

케이씨씨건설 코스닥등록 케이씨씨 A 안정적

대우조선해양건설 외감 대우조선해양 BBB+ 안정적 A3+

두산건설 상장 두산 BBB+ 안정적

씨제이건설 외감 씨제이 BBB+ 안정적 A3+

한신공영 상장 한신공영 BBB+ 안정적 A3+

한양 외감 보성 BBB+ 안정적

동부건설 상장 동부 BBB 안정적 A3

보성 외감 보성 BBB 안정적 BBB 안정적

쌍용건설 코스닥등록 쌍용건설 BB+↓ B+↓

삼부토건 상장 삼부토건 BB+ 안정적

신한 상장 에스엔드케이월드코리아 BB- 안정적

롯데건설 외감 롯데 A2+

부영주택 외감 부영 A2

선원건설 외감 통일 A3-

신안종합건설 개인 신안 BBB 안정적

일성건설 상장 A3-

호반건설 외감 호반 A3+ BBB+ 안정적

회사명 구분 결산월기업어음

회사채등급 Outlook

대림산업(주) 유가증권 12 A1 AA- 안정적지에스건설(주) 유가증권 12 A1 AA- 안정적(주)포스코건설 외감 12 A1 AA- 안정적현대건설(주) 유가증권 12 AA- 안정적(주)대우건설 유가증권 12 A2+ A+ 안정적롯데건설(주) 외감 12 A2+ A+ 안정적에스케이건설(주) 외감 12 A2+ A+ 안정적현대산업개발(주) 유가증권 12 A2+ A+ 안정적현대엠코(주) 외감 12 A+ 안정적(주)케이씨씨건설 코스닥 12 A2+ A 안정적(주)태영건설 유가증권 12 A2 A 안정적GS네오텍(주) 외감 12 A- 안정적계룡건설산업(주) 유가증권 12 A- 안정적한라건설(주) 유가증권 12 A2- A- 안정적(주)한화건설 외감 12 A2- A- 안정적두산건설(주) 유가증권 12 A3+ BBB+ 안정적씨제이건설(주) 외감 12 A3+ BBB+ 안정적한신공영(주) 유가증권 12 A3+ BBB+ 안정적(주)한양 외감 12 BBB+ 안정적동부건설(주) 유가증권 12 A3 BBB 안정적(주)보성 외감 12 BBB 안정적이수건설(주) 외감 12 BBB 안정적코오롱글로벌(주) 유가증권 12 A3 BBB 안정적경남기업(주) 유가증권 12 A3- BBB- 안정적대보건설(주) 외감 12 BBB- 안정적일성건설(주) 유가증권 12 A3- BBB- 안정적쌍용건설(주) 코스닥 12 B+↓ BB+↓ 없음(주)대원 외감 12 A3- BB+ 안정적에이스종합건설(주) 외감 12 BB+ 안정적중흥종합건설(주) 외감 12 BB- 안정적(주)한원 외감 12 B+ 안정적세종기업(주) 외감 12 CCC 안정적

46


자료: 각 사 , 한기평

2012년 2분기말 상위 50위 건설사의 PF대출잔액 (단위: 십억원)

Appendix-2. 50대 건설사 PF 현황 요약

순위 기업 PF 대출 잔액 ABCP PF Loan1 현대건설 1,677 851 826 2 삼성물산 794 794 3 대우건설 2,945 1,777 1,138 4 GS건설 2,212 1,109 1,103 5 포스코건설 1,001 556 445 6 대림산업 1,034 783 250 7 롯데건설 2,636 1,565 1,071 8 현대산업개발 369 336 32 9 SK건설 1,061 794 267 10 두산중공업 1,393 1,343 50 11 한화건설 1,837 749 1,088 12 두산건설 949 447 502 13 쌍용건설 569 150 419 14 경남기업 536 60 476 15 삼성엔지니어링16 금호산업 1,741 5 1,736 17 한라건설 1,119 561 558 18 태영건설 243 95 148 19 계룡건설산업 471 76 395 20 한진중공업 155 25 130 21 현대엠코 543 290 253 22 코오롱글로벌 139 139 23 동부건설 582 341 241 24 KCC건설 588 160 428 25 한신공영 206 70 136

순위 기업 PF 대출 잔액 ABCP PF Loan26 삼성중공업27 한양 232 31 201 28 벽산건설 436 29 407 29 풍림산업 956 95 861 30 서희건설 94 94 31 삼환기업 315 61 254 32 호반건설33 신동아건설34 삼부토건 484 148 336 35 남광토건 1,162 1,162 36 삼성에버랜드37 STX건설 217 217 38 극동건설 583 146 436 39 현대중공업40 동양건설산업 216 53 163 41 서브원42 고려개발 415 415 43 진흥기업 707 90 617 44 동아건설산업 383 383 45 포스코엔지니어링46 신세계건설 115 45 70 47 우미건설48 현대엔지니어링49 한일건설 446 446 50 울트라건설 32 32

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2013년 건설업전망 - KODEX · 해외건설시장 중동플랜트시장이경쟁심화및발주지연으로국내건설사해외신규수주, 수익성위축 2012년3분기까지건설사해외수주목표대비달성률50%내외,