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Cette analyse a été réalisée avec les données statistiques de la FCGA et de l’ANPRECEGA, membres de l’UNPCOGA, et de la base DIANE du Bureau Van Dijk.
2015-2016
2 © Ordre des experts-comptables – Analyse sectorielle TPE – janvier 2016
Sommaire Sommaire 2
Synthèse 6
Présentation de la profession 9
1. Définitions ................................................................................................................................................... 9
Activités d’administrateur de biens..................................................................................... 9 a.
Activité d’agent immobilier ............................................................................................. 10 b.
2. Accès à la profession ............................................................................................................................ 12
Analyse économique 14
1. Les fondamentaux du marché de l’immobilier .................................................................................... 14
Le niveau des transactions .............................................................................................. 14 a.
Les prix des logements .................................................................................................. 15 b.
Les taux d’intérêt ........................................................................................................ 16 c.
Les charges de copropriété ............................................................................................. 17 d.
Les commissions dans le cadre de transactions immobilières ...................................................... 18 e.
La rémunération des administrateurs de biens et des syndics ...................................................... 18 f.
2. L’activité de la filière immobilière .......................................................................................................... 18
La production de la branche ............................................................................................ 18 a.
Le chiffre d’affaires ...................................................................................................... 19 b.
3. Les intervenants du secteur.................................................................................................................. 20
Les agences immobilières ............................................................................................... 20 a.
Les administrateurs de biens ........................................................................................... 20 b.
Structure financière 21
1. Chiffres clés des entreprises individuelles du secteur ................................................................... 21
Activité des entreprises individuelles du secteur .................................................................... 22 a.
Performances des entreprises individuelles du secteur ............................................................. 22 b.
2. Chiffres clés des sociétés du secteur ................................................................................................ 24
Activité des sociétés du secteur ........................................................................................ 25 a.
Performances des sociétés du secteur ................................................................................ 27 b.
Eléments d’analyse de l’exploitation .................................................................................. 31 c.
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3. Financements et aides............................................................................................................................ 33
Aides générales ........................................................................................................... 33 a.
Aides spécifiques du secteur en matière d’environnement ........................................................ 33 b.
Environnement juridique 35
1. Réglementation propre à l’activité ....................................................................................................... 35
2. Obligations en cours d’activité ............................................................................................................ 36
Carte professionnelle .................................................................................................... 36 a.
Obligations d’information vis-à-vis du client ......................................................................... 37 b.
Dispositions particulières à la gestion immobilière .................................................................. 38 c.
Dispositions particulières à la transaction ............................................................................ 38 d.
Dispositions particulières à la location d’un logement .............................................................. 40 e.
Loi anti-blanchiment ..................................................................................................... 40 f.
3. Réglementation en matière d’environnement ..................................................................................... 41
Réglementation relative aux Installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ........... 41 a.
Réglementation relative aux déchets ................................................................................. 41 b.
Réglementation relative à l’eau, l’air, le bruit, les sols et sites .................................................. 42 c.
Réglementation relative à l’énergie ................................................................................... 42 d.
4. Normes françaises et européennes .................................................................................................... 42
Principales spécificités comptables, fiscales et sociales 44
1. Spécificités comptables ........................................................................................................................ 44
Administrateur de biens ................................................................................................. 44 a.
Obligations du syndic de copropriété relatives à la tenue et à l’établissement des comptes du syndicat des b.copropriétaires ............................................................................................................... 45
Agences immobilières .................................................................................................... 47 c.
2. Spécificités fiscales ............................................................................................................................... 48
TVA ......................................................................................................................... 48 a.
BIC / IS ..................................................................................................................... 49 b.
3. Spécificités sociales .............................................................................................................................. 50
Convention collective .................................................................................................... 50 a.
Principales obligations spécifiques au secteur en matière de santé / sécurité .................................. 51 b.
4. Evaluation sectorielle ............................................................................................................................ 53
Les administrateurs de biens ........................................................................................... 53 a.
Les agents immobiliers .................................................................................................. 54 b.
Principales zones de risques à analyser 55
1. Risques liés au démarrage de l’entreprise .......................................................................................... 55
Respect des obligations concernant l’accès à la profession ........................................................ 55 a.
4 © Ordre des experts-comptables – Analyse sectorielle TPE – janvier 2016
2. Risques liés à l’activité ............................................................................................................................ 55
Représentation des fonds mandants ................................................................................... 55 a.
Contrôle interne .......................................................................................................... 55 b.
3. Risques liés à la mission de l’expert-comptable ................................................................................ 56
Les administrateurs de biens ........................................................................................... 56 a.
Les agents immobiliers .................................................................................................. 56 b.
Attestations de l’expert-comptable sur les fonds mandants détenus par les administrateurs de biens et agents c.immobiliers ................................................................................................................... 57
4. Ratios d’alerte relatifs à la prévention des difficultés ..................................................................... 58
Analyse dynamique de l’évolution de la structure financière ...................................................... 58 a.
Ratios de rentabilité ..................................................................................................... 59 b.
Adresses utiles 61
1. Organisations professionnelles ........................................................................................................... 61
2. Organismes de formation ...................................................................................................................... 62
3. Formations du Centre de Formation de la Profession Comptable (CFPC) ......................... 62
Bibliographie 63
1. Etudes de marché ................................................................................................................................... 63
2. Mémoires d’expertise comptable ......................................................................................................... 64
3. Revues ....................................................................................................................................................... 65
4. Ouvrages .................................................................................................................................................. 65
Lexique 66
Abréviations 67
Annexes 68
1. Manifestations ........................................................................................................................................ 68
2. Logiciels et outils de gestion ................................................................................................................ 68
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Synthèse Les professionnels du secteur exercent soit exclusivement, soit concomitamment l’activité d’administration de biens et d’agence immobilière (transaction), de ce fait la séparation en deux professions est très théorique.
Le secteur de l’administration de biens en bref
Que recouvre cette profession ?
On entend communément par « administration de biens », la gestion de biens immobiliers pour le compte d’un ou de plusieurs propriétaires dans le cadre d’un mandat. Ce métier s’articule autour de deux activités historiques :
la gérance : conservation des biens, administration juridique et comptable des biens loués (recouvrement des loyers, engagement des dépenses courantes, etc.) ainsi que la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
le syndic de copropriété : gestion de la copropriété pour le compte du syndicat de copropriétaires (gestion du personnel de gardiennage et d’entretien, conservation des biens et des équipements, recouvrement des charges communes, etc.).
Quelles sont les conditions d’accès à la profession ?
L’exercice de l’activité d’administration de biens n’est accessible qu’aux titulaires de la carte professionnelle « gestion immobilière ou « syndic de copropriété». Cette carte est délivrée sous conditions d’honorabilité, de capacité professionnelle et de garantie financière.
Combien d’entreprises d’administration de biens
recense-t-on en France ?
Selon l’Insee, 9 118 entreprises avaient pour activité principale l’administration d’immeubles au 1er janvier 2014.
D’après cette même source, près de 90 % d’entre elles employaient moins de 10 salariés.
Quelles sont les grandes tendances
de l’activité ?
L’administration de biens est le seul secteur de la filière immobilière à avoir progressé sur la période 2008-2014 (+12 % en valeur). Cette performance s’explique par :
une activité moins sensible à la conjoncture que celui des autres professionnels de la filière immobilière, dont l’activité dépend directement du niveau des transactions et/ou des mises en chantier,
la faiblesse des revenus issus des transactions, qui représentait encore moins d’un tiers du chiffre d’affaires total.
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Quels sont les principaux éléments de leur
performance financière ?
D’après les données de Diane, le chiffre d’affaires moyen d’une société exerçant une activité d’administration d’immeubles et d’autres biens immobiliers s’établissait à 825,6 K€ en 2014. Un chiffre moyen qui masque toutefois de grandes disparités entre les très nombreuses petites structures du secteur et les quelques entreprises de grande taille qui interviennent dans cette activité.
In fine, une société exerçant une telle activité dégageait, en moyenne, un résultat net de 13,5 % de son chiffre d’affaires en 2014.
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Le secteur des agences immobilières en bref
Que recouvre cette profession ?
Une agence immobilière propose des services d’intermédiation, de conseil et d’évaluation pour l’achat, la vente ou la location d’un bien immobilier (appartements, maisons, locaux commerciaux ou industriels, fonds de commerce, terrains) pour le compte de tiers.
La plupart des agences immobilières sont également impliquées dans : la gestion immobilière (administration de biens et syndic de copropriété), la commercialisation de programmes neufs et le conseil (technique, juridique, financier et fiscal).
Quelles sont les conditions d’accès
à la profession ?
L’exercice de l’activité de transaction immobilière n’est accessible qu’aux titulaires de la carte professionnelle « transaction sur immeubles et fonds de commerce ». Cette carte est délivrée sous conditions d’honorabilité, de capacité professionnelle et de garantie financière.
Combien d’entreprises d’agences immobilières
recense-t-on en France ?
Selon le dernier dénombrement publié par l’Insee, 53 586 entreprises exerceraient à titre principal l’activité d’agence immobilière au 1er janvier 2014. D’après cette même source, plus de 98 % d’entre elles employaient moins de 10 salariés et plus de 8 agences sur 10 en comptaient moins de deux.
Quelles sont les grandes tendances de l’activité ?
Depuis 2012, le chiffre d’affaires des agences immobilières n’a cessé de reculer, conséquence :
D’un recul des transactions immobilières sur la période, lié aux difficultés économiques des ménages et à des prix très élevés, notamment en Ile-de-France ;
D’un faible soutien des activités annexes, notamment les mises en location et la gestion locative, pénalisées par un nouveau recul de la mobilité résidentielle ;
D’un renforcement des pressions sur les prix des prestations, lié à la concurrence croissante des réseaux d’intermédiation alternatifs (présents majoritairement sur internet) et des ventes entre particuliers.
Quels sont les principaux éléments
de leur performance financière ?
D’après les données de Diane, le chiffre d’affaires moyen d’une agence immobilière était de 424 K€ en 2014. Un chiffre moyen qui masque toutefois de profondes disparités selon la taille des entreprises. 73 % des entreprises de notre échantillon affichaient un chiffre d’affaires moyen inférieur à 287 K€ en 2014.
En 2014, une société exerçant une telle activité dégageait, en moyenne, un résultat net de 9,2 % de son chiffre d’affaires. Un niveau de performance également très variable selon la taille des sociétés, avec des écarts allant de 6,3 % à 17,2 %.
D’après les données de la FCGA, les entreprises individuelles ont réalisé un chiffre d’affaires moyen de 156 957 € en 2014. Elles dégageaient un taux de résultat courant de 20,1 %.
