QUICK SCANHUISVESTING DE PAAUW ALS VOLWAARDIG BESTUURSCENTRUM

Gemeente Wassenaar

24 maart 2021

Versie 1.100192300101/210324/MvD/SMT

1. Inleiding

2. Functioneel ruimtelijk• Volwaardig bestuurscentrum• Horeca• Archief• Toegankelijkheid

3. Gebouw• Cultuurhistorie

4. Modellen• Functioneel ruimtelijk• Verkeer• Financiën

5. Aanbevelingen

Inhoudsopgave

Deze quick scan is bedoeld om te onderzoeken of en hoe een bestuurscentrum in De Paauw mogelijk is. De verschillende aspecten van de vraagstelling worden verkend. Met behulp van een drietal modellen worden de oplossingsmogelijkheden onderzocht, waarbij iedermodel zijn eigen kansen en beperkingen kent.

De quick scan is gebaseerd op het onderzoek dat we in achterliggende periode hebben uitgevoerd én op een reeks aannames, zoals over de toekomstige organisatie en de werkomgeving. Op basis van deze aannames zijn ruimtelijke inrichtingsstudies gemaakt,de onderleggers van de modellen. Deze ruimtelijke studies betreffen ‘telplaatjes’, ook wel test-fits genoemd. Ze hebben als doel omsnel te verkennen wat er aan inrichting in ruimtes mogelijk is. In dit geval: hoeveel horeca, werkplekken, kantoren, vergaderplekken,et cetera passen in De Paauw? De test-fits zijn geen ontwerpen, hoewel het verleidelijk is om ze wel zo te beschouwen. Om die reden worden in deze rapportage dan ook algemene plattegronden getoond met programmaduiding, zonder inrichting.

Gezien de reeks aannames en het cultuurhistorisch onderzoek dat nog gaande is, is de kans reëel dat een verdere uitwerking meer concrete vraagstukken opwerpt. Denk bijvoorbeeld aan hoe gemeente Wassenaar graag gehuisvest zou willen zijn, hoe ziet de exactewerkomgeving eruit? En het verdere cultuurhistorisch onderzoek kan vragen opwerpen over hoe om te gaan met bepaalde ruimtes. Het detailniveau van de bevindingen past dus bij een quick scan.

3

Disclaimer

INLEIDINGVRAAGSTELLING & UITGANGSPUNTEN

Onderzoek, op basis van gestelde aannames, de functioneel, ruimtelijke,

verkeerskundige en financiële gevolgen om van De Paauw een volwaardig

bestuurscentrum te maken –in combinatie met horeca- en toets bij

inwoners, omwonenden en monumenteninstanties

het draagvlak.

De parallelstudie van Wevers & Van Luipen betreffende de cultuurhistorische waarde

(van de binnenzijde) van De Paauw heeft aanvullende inzichten opgeleverd die in deze

studie zijn opgenomen.

VRAAGSTELLINGQUICK SCAN

Uitgangspunten

De volgende aspecten zijn in deze quick scan als vertrekpunt gehanteerd:

1. Faciliteren van een volwaardig bestuurscentrum èn horeca op landgoed De Paauw.

2. Inzet bijzondere voorzieningen:

1. behoud publieke voorzieningen (trouwzaal, raadsvergaderingen)

2. toevoegen horeca

3. onderzoek archief

4. onderzoek toegankelijkheid (inpassing lift)

5. onderzoek parkeeroplossingen

6. behoudt ruimte voor college en griffie

7. publieksfuncties (gemeentewinkel) in centrum

8. buitendienst met elders een uitgangsbasis.

3. Respect voor het monument.

4. Duurzaamheidsmaatregelen die in 20 jaar zich terugverdienen.

5. Ruimte creëren door uitplaatsen van derden (brandweermuseum, SAD).

6

FUNCTIONEEL

VOLWAARDIG BESTUURSCENTRUM

Algemeen

• In mei 2020 is besloten De Paauw als volwaardig bestuurscentrum inhoudelijk nader te onderzoeken. Daarnaast is in de zomer 2020 besloten de Werkorganisatie Duivenvoorde (WODV) te ontvlechten en voor beide gemeentes een eigen organisatie op te bouwen. Dit maakt de vraag naar een volwaardig bestuurscentrum voor Wassenaar nog actueler. Beide opdrachten zijn nauw verweven.

• Het centraal huisvesten van de gemeentelijke organisatie komt voort uit de wens voor verbeterde onderlinge samenwerking en sociale samenhang tussen bestuur en ambtenaren. Om elkaar ook ‘zomaar’ tegen te komen bij het betreden van het pand, het halen van een kop koffie of tijdens lunch. Deze toevallige ontmoetingen geven ruimte voor meer interactie, inclusief de voordelen die daarbij komen kijken zoals onderlinge verbinding en meer natuurlijke samenwerking.

• Het reorganisatietraject is een parallel traject dat nog niet uitgekristalliseerd is. Hierdoor zijn de details over organisatie,beoogde manier van werken en daarmee het best passende (ondersteunende) huisvestingsconcept nog onduidelijk. Gezien de tijdslijn is besloten deze studie waar nodig op basis van aannames in te steken. Wel is er kennis genomen vanhet bedrijfsplan Wassenaar en hebben een tweetal gesprekken met de gemeentesecretaris mevrouw H. Oppatja globaal inzicht gegeven in de beoogde verandering.

• Daaruit spreekt een nieuwe kijk op hoe de organisatie functioneert, waarin een andere manier van werken wordt beoogd. Hierbij hoort een ‘moderne’ werkomgeving, en afscheid van een ‘traditionele’ opzet met eigen kantoren en persoons-gebonden werkplekken voor beleidsmedewerkers en ambtenaren.

• De COVID19-pandemie brengt nieuwe inzichten in hoe organisaties gehuisvest willen worden. Plaats- en tijdsonafhankelijk werken is de nieuwe standaard, ondersteund door goede ICT-faciliteiten en volwaardige thuiswerkplekken. Het is niet (meer) denkbaar dat we met zijn allen volledig terugkeren naar kantoor.

9

Ambities huisvesting

Op basis van bedrijfsplan en gesprekken met de gemeentesecretaris noteren we de volgende ambities voor het bestuurscentrum:

1. bevordert verbinding en ontmoeting, tussen college, bestuur en ambtenaren.

2. ondersteunt activiteit gerelateerd werken.

3. maakt plaats- en tijdsonafhankelijk werken mogelijk.

4. maakt hybride (samen)werken mogelijk, zowel met collega’s als externen.

5. biedt een informele lunchvoorziening waar je gezamenlijk met collega’s om tafel gaat.

6. wordt (blijft) gedeeltelijk opengesteld voor publiek.

10

Toepassingsmogelijkheden

Toepassingsrichtingen die bijdragen aan de huisvestingsambities:

Ambitie Toepassingsmogelijkheden

Verbinding en ontmoeting Dit vraagt om openheid, transparantie en ontmoetingsmogelijkheden (fysiek en digitaal).

Activiteit gerelateerd Dit vraagt een cultuuromslag in de manier van werken. De werkomgeving kan hierin faciliteren door een brede mix van werkplektypes aan te bieden. Hierbij kiest eenieder de werkplek die past bij de activiteiten van dat moment. Dat betekent naast reguliere (flex)werkplekken ook het aanbod van bijvoorbeeld projectruimtes, stilteruimtes en ruimtes voor 1 à 2 personen om te (video)bellen.

Plaats- en tijdsonafhankelijk Maatwerk nodig om zowel thuiswerken als op kantoor te faciliteren.

Hybride samenwerken Dit vraagt specifieke ruimtes in de kantooromgeving (1 à 2 persoonsruimtes) en goede ICT en Audio Visuele (AV)-ondersteuning (ook in vergaderruimtes) om op afstand samenwerken te faciliteren.

Informele lunchvoorziening Dit kan worden gefaciliteerd in multifunctionele ruimte(s) die ook gebruikt kunnen worden voor zaken als aanlandplekken en informeel overleg.

Gedeeltelijk opengesteld De raadszaal en trouwzaal blijven in huidige functie overeind. Het best passende model voor horeca wordt onderzocht.

11

Aannames bestuurscentrum

Onder een volwaardig bestuurscentrum wordt de gemeentelijk organisatie verstaan, inclusief bestuur, beleidsmedewerkers, adviseurs en ondersteunende functies. De gemeentewinkel, uitvoering WMO en onderdelen behorende bij de werf zijn expliciet uitgesloten.

Op aangeven van college worden in deze studie volgende aannames ten aanzien van huisvesting gehanteerd:

1. Van de huidige WODV-organisatie is 52% toe te rekenen aan Wassenaar.

2. Er wordt een flexfactor van 0,5 toegepast voor het benodigde aantal werkplekken.

3. Een deel van de organisatie krijgt een werkplek elders (93 plaatsen voor onder meer gemeentewinkel en buitendienst).

4. Vaste werkplekken voor burgemeester, wethouders en griffie.

Resultaat:

1. Er worden 144 medewerkers op De Paauw geprojecteerd* (52% van 302 medewerkers).

2. Voor de medewerkers zijn 72 werkplekken beschikbaar.

3. Voor college en griffie zijn 5 vaste kantoren beschikbaar.

* exclusief inhuur, BOA’s, bodes, medewerkers bedrijfsrestaurant, gemeentewinkel, uitvoering WMO, onderhoud openbare ruimte & groen, civiel onderhoud 12

Programma bij flexfactor 0,5

Bouwstenen # Toelichting

werk

ple

kken Flexplekken 72 ARBO-volwaardige werkplekken, mix van types

(regulier/stilte/project etc.)

Vaste kantoren + overlegtafel 5 kamers voor college & griffie

Aanlandplekken 6 - 10 werkplekken voor kort gebruik

overl

eg Overlegplekken open 4 tafels in nabijheid werkplekken

Vergaderruimtes besloten 8 - 10 van 4 persoons tot 12 persoons > totaal

Pantry/break-out ruimte 2 grotere ruimte(s) om verbinding en ontmoeting te stimuleren

Medewerkers bestuurscentrum: 144

Werkplekken bij factor o,5: 72 flexplekken + 5 functie-gebonden kantoren (college & griffie)

13

Voor de bodes, postkamer en DIV zijn meerdere invullingen denkbaar, welke nader onderzocht moeten worden. Voor nu wordt in de ontvangstzone ruimte gereserveerd voor de bodes. Postkamer en DIV zijn op meerdere werkruimtes te projecteren, waarbij een ruimte in het souterrain voor de hand lijkt te liggen. Daarbij is een belangrijke vraag in hoeverre de gemeente in 2024 nog daadwerkelijk grote hoeveelheden papieren post verwacht te ontvangen.

Overwegingen

• Voor een vertaling naar een passend programma (van eisen) voor de huisvesting van gemeente Wassenaar is meer informatie uit de organisatie nodig. Hoe zorg je ervoor dat alle medewerkers ook post-corona weer terug willen komen naar kantoor? En dat het kantoor dan ook het beste uit die medewerkers haalt?

• De daadwerkelijke organisatiegrootte is samen met de manier van werken voor een groot deel bepalend voor de benodigde werkomgeving. Zo moet bijvoorbeeld worden onderzocht hoe opgave-gericht en programmatisch werken te faciliteren; wat betekent dat voor huisvesting? En voor ICT of FM faciliteiten? Ten slotte is er aandacht nodig voor de ‘zachte’ kant, hoe wil jesamenwerken? Het gaat daarbij om de ‘zachte’ aspecten die met gedrag en cultuur te maken hebben.

• Ten slotte is een flexfactor dan de resultante van de huisvestingsambitie, het beoogde werkproces en manier van (samen)werken van een organisatie, en ook beleidsmatige keuzes als sturing in mate van thuis/elders werken. De factor volgt uit een proces dat nog doorlopen moet worden en kan daarmee anders uitvallen.

• Pre-corona gold in alle huisvesting van het Rijk een flexfactor van 0,7. Deze werd op vele plekken als ‘ambitieus’ of ‘niet passend’ ervaren. Maar met een jaar noodgedwongen op afstand werken, zijn er wel zaken in de manier van werken veranderd. En is het reëel te veronderstellen dat hybride werken (zowel thuis als op kantoor) een blijvend onderdeel is. De grote vraag is alleen in welke mate, en wat dat betekent voor een volwaardig bestuurscentrum. Daarbij is het goed om te beseffen dat huisvesting dient als middel om (de manier van) werken te faciliteren, en nooit een doel op zich is.

14

HORECA

Algemeen

• Het behoud van de buitenplaats is ingegeven door de wens dat alle inwoners er gebruik van kunnen (blijven) maken.Daartoe is horeca als programmaonderdeel opgenomen, vanuit de volgende gedachtes:

• om de verbinding tussen landgoed en gebouw De Paauw te versterken;

• om de toegankelijkheid en aantrekkelijkheid voor bezoekers te vergroten.

• De focus van de horecafunctie ligt op gebruikers van het park. Dat houdt in dat de horecafunctie is bedoeld om wandelaars en fietsers in het park te voorzien van een kopje koffie en/of lunch.

• Het openstellen van het gebouw (horeca inpanding in De Paauw) voor horeca en publiek vraagt aandacht voor het scheiden van bezoekers en gemeentelijke organisatie. Zonder maatregelen dienen bezoekers gebruik te maken van de toiletvoorzieningen in het souterrain (gedeeld met gemeentelijke organisatie). Door een afscheiding van het werkdeel en een extra toiletgroep voor de horeca op de begane grond is dit te scheiden.

• Uit de modelstudies blijkt dat De Paauw geen ruimte ‘over’ heeft na het huisvesten van de eigen organisatie.Zodoende zijn er drie alternatieve horecalocaties op het landgoed onderzocht:

• Tuinmanswoning (achter kwekerij)

• Oude oranjerie (ter plaatse van kwekerij)

• Kunstenaarsatelier.

• De mogelijke grootte van de horeca is afhankelijk van locatie en uiteindelijke invulling. De passende omvang dient nader (separaat) onderzocht te worden. Realisatie van horeca binnen representatieve ruimtes uit oogpunt cultuurhistorie: hoe extensiever het gebruik hoe beter.

16

Relatie horeca versus kantine

• Commerciële uitbaters van een horecavoorzieningen hebben bedenkingen bij gemengd gebruik door publiek én medewerkers. Enerzijds door het verdienmodel en anderzijds door de uitstraling. Een uitbater zal pleiten om een commerciële functie en een kantine functie separaat te huisvesten.

• Dat laat onverlet dat een commerciële uitbater vergader- en publieke functies in De Paauw kan cateren. Denk hierbij aan de Raadszaal, trouwzaal en overige vergaderzalen. Dranken worden voorzien vanuit nabijgelegen pantry en aanvullend assortiment (catering zoals broodjes) kunnen vanuit de horecakeuken worden voorzien. Dat kan vanuit horeca zowel in als nabij De Paauw.(Er zijn vele voorbeelden waar de catering vanuit andere locaties wordt voorzien).

• De gewenste informele lunchvoorziening waar je gezamenlijk met collega’s om tafel gaat kan worden voorzien in een multifunctionele ruimte (ook te gebruiken voor informeel overleg). Catering hiervan door de/een commerciële uitbater die lunch verzorgt, waarbij exacte invulling afhankelijk is van ruimte, budget, aantal en wensen medewerkers. Ook kan worden overwogen om lunch-afhaalpakketten te voorzien, zodat lunch gedurende een wandeling kan worden genuttigd.

17

A

B

4

3

21

zoeklocatie uitbreiding

zoeklocatie horeca

kwekerij

C

Locaties horeca onderzocht

Categorieën Inpanding in De Paauw

Positionering & uitzicht

• Positionering inpandig in De Paauw, in tuinkamer en aangrenzend vertrek.

Biedt kans om de verbinding tussen gebouw De Paauw en landgoed te versterken.

• Uitzicht op de buitenplaats.

Bereikbaarheid • Bereikbaarheid voor bevoorrading middels reguliere routing De Paauw

• Gelegen aan landgoederenroute (fietsroute Den Haag/Leiden).

Cultuurhistorie • Tuinkamer en aangrenzend vertrek zijn ruimtes van hoge monumentwaarde.

Om slijtage en de noodzaak van technische installaties te minimaliseren, wordt

(vanuit cultuurhistorisch) oogpunt intensief gebruik zoals horeca afgeraden.

Parkeren • Deze locatie heeft geen nadelig effect op een parkeeroplossing in de moestuin.

• Ligging is dichtbij de beoogde parkeerplaats in de moestuin.

Overig • Let op:

• Scheiden van bezoekersstromen horeca versus bestuurscentrum.

• Aandacht toegankelijkheid.

Locatie afwegingen – horeca in De Paauw

19

20

Locatie afwegingen – alternatieve locaties

Categorieën A. Tuinmanswoning B. Oude oranjerie C. Kunstenaarsatelier

Positionering & uitzicht

• Positionering achter kwekerij,

binnen parkbos.

• Beperkt zicht op de buitenplaats.

• Positionering ter plaatse van kwekerij,

verscholen achter de tuinmuur.

• Zicht op moestuin, beperkt zicht op

de buitenplaats.

• Positionering binnen parkbos.

• Beperkt zicht op de buitenplaats.

Bereikbaarheid • Bereikbaarheid voor bevoorrading

ongunstig door voetpaden. De historische

padenstructuur moet worden aangepast.

• Gelegen aan landgoederenroute (fietsroute

Den Haag/Leiden).

• Bereikbaarheid voor bevoorrading via

de bestaande entree van de moestuin.

• Gelegen aan landgoederenroute (fietsroute

Den Haag/Leiden) en bij parkeer-

gelegenheid.

• Bereikbaarheid voor bevoorrading

ongunstig door voetpaden. De historische

padenstructuur moet worden aangepast.

• Gelegen aan landgoederenroute (fietsroute

Den Haag/Leiden).

Cultuurhistorie • Op deze plek heeft vanaf 18de eeuw tot

1914 een bijgebouw (tuinmanswoning)

gestaan, daarna een tennisbaan tot 1950.

• Beperkte visuele impact op de

hoofdstructuur van de buitenplaats.

• Sinds 18de eeuw stond naast de moestuin

een orangerie, na 1879 werd een nieuwe

orangerie binnen de moestuinmuren

gebouwd. Beide volumina zijn in 1919

gesloopt.

• Beperkte visuele impact op het hoofdhuis.

• Mogelijke versterking cultuur-historische

waarde bij aandacht voor beleving van

de moestuin.

• Op deze plek heeft historisch gezien nooit

bebouwing gestaan.

• Beperkte visuele impact op de

hoofdstructuur van de buitenplaats.

• Mogelijk nadelige visuele impact op

de beleving het kunstenaarsatelier.

Parkeren • Deze locatie heeft geen nadelig effect op

een parkeeroplossing in de moestuin.

• Ligging is relatief dichtbij de beoogde

parkeerplaats in de moestuin.

• Met deze locatie gaat ruimte verloren om

parkeren op te lossen. Dit leidt tot extra

parkeerdruk elders.

• Deze locatie heeft geen nadelig effect op

een parkeeroplossing in de moestuin.

TOEGANKELIJKHEID

Overwegingen

• De ruimtes in De Paauw kennen verschillende verdiepingshoogtes waardoor op de verdieping maar liefst 5 verschillende vloerniveaus aanwezig zijn (zie ook doorsnede). Dit biedt een obstakel voor de (mindervalide) toegankelijkheid. Volledige bereikbaarheid is enkel te realiseren met meerdere liften.

• De Paauw is als geheel van zeer hoog cultuurhistorisch belang (zie hoofdstuk cultuurhistorie). Vanuit cultuurhistorie is het ongewenst om in de kern een lift te positioneren (17de/19de-eeuwse structuur en 19de-eeuwse afwerkingen).

• Door de lagere (indifferente) monumentwaarde van de uitbreiding uit 1952 (muzezaal), zou dit vanuit cultuurhistorisch oogpunteen logische plek voor een lift zijn. Echter:

• hiermee wordt slechts een zeer beperkt deel van het gebouw De Paauw bediend, door de verschillende tussenvloeren.

• deze komt rechtstreeks uit in het archief, dat hiermee aan ruimte inboet.

• Bij eventuele uitbreiding van De Paauw is een lift ter plaatse steekhoudend. Hiermee kan een aanzienlijk deel van de gemeente-organisatie worden bediend. Bovendien is het ter overweging om aldaar een souterrain aan te brengen voor vervanging en uitbreiding van het archief en extra capaciteit en flexibiliteit in het programma van de werkomgeving.

• Indien er geen lift wordt toegepast, dient de toegankelijkheid op begane grond te worden verbeterd met toiletvoorziening(en).

Doorsnede De Paauw 22

ARCHIEF

Overwegingen:

• Het archief in De Paauw is te klein om alle meters archief uit de Johan De Wittstraat te huisvesten, ook met het uithuizen van het deel van Voorschoten. Er is aanvullende archiefhuisvesting nodig. Dat kan door ofwel aanvullend archief bij VADA (archiveringsdienst op afstand) onder te brengen, ofwel door archief elders (in Wassenaar) te huisvesten.

• De technische installatie van het archief De Paauw dateert uit 2007 en is daarmee nabij einde levensduur. Er zijn hoge vernieuwingsinvesteringen nodig.

• Het archief is, op de huidige positie in De Paauw, niet toegankelijk voor mindervaliden. Deze krijgen een zitplaats op begane grond, waarna de archivaris het archief induikt, de archiefbescheiden opzoekt en aan de persoon voorlegt.

• Het archief heeft circa 500 fysieke bezoekers per jaar (combinatie Voorschoten en Wassenaar).

• Het huidige ruimtebeslag van archief en leeszaal tezamen bedraagt 136 m2 VVO. Dit zou plek kunnen bieden aan 10 tot 14 werkplekken. Een andere programmatische invulling aan deze ruimtes vereist echter wel ingrijpende bouwkundige ingrepen.

Organisatorisch

• Bij het verrichten van onderzoek weet men van tevoren vaak niet precies wat men zoekt. In een fysiek archief is het mogelijk om het ene na het andere archiefbescheiden erbij te pakken en te doorlopen. Dit is nu onderdeel van het werk van de archivaris voormindervaliden. Bij een archiveringsdienst zoals VADA moet van tevoren exact worden opgegeven welke stukken men wenst in te zien. Die worden on-demand gescand. En vervolgens moet opnieuw worden aangegeven welke aanvullende stukken er nodig zijn.

Algemeen

24

Mogelijke scenario’s voor het archief (in nader onderzoek met de heer R. van Oorschot):

• Behoud archief op zelfde locatie met beperkingen in ruimte en toegankelijkheid:

• Uitplaatsing archief Voorschoten biedt deels ruimte voor overbrengen archief Johan De Wittstraat

• Deel archief Johan De Wittstraat kan in souterrain worden geplaatst

• Deel archief Johan De Wittstraat aanvullend naar VADA met scanning-on-demand.

• Uitplaatsing archief uit De Paauw. Bijvoorbeeld in combinatie met centrum of bibliotheekvoorzieningen.

• Verplaatsing archief naar eventuele uitbreiding.

Financieel

• Uit het voorgaande blijkt dat in elk scenario moet worden geïnvesteerd in de technische installaties om het archief klaar te maken voor de toekomst. Of dit gebeurt op de huidige archieflocatie in De Paauw, of dat moet plaatsvinden op een nieuwe te huren/kopenlocatie.

• Als het archief wordt uitgeplaatst, kan de ruimte worden gebruikt om 10 tot 14 werkplekken te situeren. Als het archief niet wordt uitgeplaatst, moet elders ruimte worden gehuurd om alsnog te voorzien in deze werkplekken.

• Brink acht het financieel voordeliger om de huidige archieflocatie te behouden en te vernieuwen, mits elders in De Paauw ruimte bestaat voor de benodigde, aanvullende archiefhuisvesting, en dit ook vanuit organisatorische overwegingen een acceptabel alternatief wordt geacht, zowel voor de (bestuurs)ambtenaren als voor medewerkers van het archief.

Afwegingen

25

RUIMTELIJK

Landgoed

Het voorpark bestaat uit een open grasweide die vanaf de Rijksstraatweg en het tegenovergelegen Raaphorst zicht op het symmetrische deel van het hoofdgebouw geeft. Het achterpark wordt gedomineerd door een slingerende vijverpartij. De overzijde van de vijver is dichter begroeid. In het achterpark bevindt zich ten zuidwesten van het hoofdhuis een klein tuinhuisje dat momenteel als atelier wordt verhuurd. Aan weerszijden van het raadhuis liggen rechthoekige tuinen; aan de zuidzijde bevindt zich een siertuin, ofwel de Prinsessetuin, en aan de noordzijde de gemeentekwekerij.

Landgoed en gebouw De Paauw

Gebouw De Paauw

Het gebouw bestaat uit verschillende volumes die in verschillende periodes zijn ontstaan en verbouwd.Het middendeel, tevens het enige deel dat vanaf zowel de grasweide aan de voorkant als de overzijde van de vijver aan de achterkant zichtbaar is, bestaat uit een centraal, hoger gedeelte en twee lagere dwarsvleugels, met halfronde erkers. Het centrale deel kent een uitgebouwd bordes met een gietijzeren overkapping. Aan de achterzijde is het centrale deel over twee verdiepingen uitgebouwd als halfronde koepel-kamer. Aan de voorzijde bevindt zich naast de noordelijke dwarsvleugel de vestibule met een zuilenportaal. Rechts daarvan bevindt zich nog een kleine vleugel waarin onder andere het archief is ondergebracht. Hierachter ligt het langgerekte volume van de raadzaal.

CULTUURHISTORIE

Diverse onderzoeken (bouwhistorisch onderzoek, kleur-historisch onderzoek en technisch onderzoek stucwerk) door Wevers & Van Luipen ter voorbereiding op een restauratie van het interieur zijn momenteel nog in uitvoering.

Een voorlopige conclusie op basis van huidige stand van onderzoeken is meegenomen in deze verkenning.

De Paauw wordt gekwalificeerd als een topmonument dat door haar historie als paleis (voormalig paleis prins Frederik) vergelijkbaar is met monumenten als bijvoorbeeld Soestdijk, maar ook paleizen in Potsdam.

Het grootste deel van het gebouw is gaaf bewaard en van hoge monumentwaarde. De uitbreiding uit 1952 (muzezaal) kent minder (indifferente) monumentwaarde.

Het advies is om de cultuurhistorische waarden te behouden en waar mogelijk te versterken en beter tot uitdrukking te laten komen.

Introductie en algemene overwegingen

De monumentwaarden van het gebouw zijn in te delen in grofweg drie categorieën/zones:

A. De kern van het huis stamt uit de late zeventiende eeuw en is later, met name in het midden van de negentiende eeuw, gemoderniseerd. De constructie, bestaande uit moerbalken en kinderbinten, was in de eerste bouwfase in het zicht en er bestaat goede kans dat de constructie zelfs gedecoreerd was. Derhalve kent de constructie een hoge monumentwaarde.

B. In beide dwarsvleugels en de raadzaal zijn de grenen balklagen aan het zicht onttrokken. Deze afwerkingen behoren tot de belangrijkste bouwfase van het gebouw en kennen eveneens een hoge monumentwaarde. Voor de constructie, die nooit als zichtwerk bedoeld is, geldt dat deze een minder hoge monumentwaarde kent. Met uitzondering van de burgemeesterskamer, zijn de vertrekken in de bestuursvleugel recentelijk gerenoveerd. Hier bevinden zich weinig monumentale afwerkingen.

C. De archiefruimte en commissiekamer (muzenzaal) werden in 1952 door de gemeente gebouwd. Zowel de constructie als de afwerking van dit bouwdeel is niet uniek en heeft weinig monumentwaarde.

Monumentwaarde van het gebouw

Categorieën monumentwaarden

A BB C

Wat betreft de indeling is het gebouw relatief gaaf. Slechts in enkele ruimten is een secundaire indeling toegevoegd, waardoor niet overal de oorspronkelijke structuur en ruimtelijkheid wordt ervaren. Gedurende het gebruik als raadhuis is dit overigens anders geweest. Door het zware programma was in het midden van de twintigste eeuw een groot deel van de zalen opgedeeld in kleinere ruimten. Dit is in het midden van de jaren 80 hersteld. In de huidige situatie is enkel in de ruimte rechts van de entree (bodekamer, pantry en kleedkamer) een secundaire indeling aanwezig die de oorspronkelijke ruimtelijkheid niet ten goede komt.De monumentwaarde van de indeling wordt weergeven op de volgende slide ‘Waardestellingsplattegronden’.

Er wordt geadviseerd deze ruimtelijkheid te herstellen.

Daarnaast geldt dat de indeling van het bouwdeel uit 1952 van indifferente waarde is. Geadviseerd wordt binnen dit bouwdeel allevrijheid te nemen om wijzigingen aan te brengen teneinde aanpassingen in het monumentale, 17de en 19de-eeuwse deel te minimaliseren.

Indeling van het gebouw

souterrain 1e verdieping

begane grond zolder

Waardestellingsplattegronden Legenda

Hoge monumentwaarde

Positieve monumentwaarde

Indifferente monumentwaarde

souterrain 1e verdieping

begane grond zolder

Advies representatieve ruimten

Aanbevelingen

Uit het voorlopig onderzoek blijkt dat het gebouw gaaf behouden is en dat in de meeste ruimten nog de oorspronkelijke afwerkingen aanwezig zijn onder recentere afwerkingslagen. Gezien het feit dat ook de historische structuur grotendeels intact is, heeft het gebouw de potentie deze ruimten in oorspronkelijke staat en kwaliteit te herstellen. Hiertoe behoren naast de verkeersruimtes ook enkele ruimten die als stijlkamers zijn in te richten. Deze ruimtes zijn weergeven met rode cirkels in voorgaande slide ’Advies representatieve ruimten’.

Om in de stijlkamer slijtage en de noodzaak van technische installaties te minimaliseren, wordt vanuit cultuurhistorisch oogpunteen extensief gebruik in deze ruimtes aanbevolen. Een horecafunctie is daarin minder passend in verband met keuken en installaties en het intensievere gebruik. (Hoe kleinschaliger hoe beter het past.)

Een eventuele lift wordt geadviseerd op een plek waar de monumentwaarden zo min mogelijk wordt aantast. Hierin zijn er twee potentiele zones denkbaar:

Zone C.

Zone B, achterste deel bestuursvleugel. Hier zijn de oorspronkelijke, negentiende-eeuwse plafond recentelijk vervangen, en is de constructie niet van hoge, maar van positieve waarde.

De aanwezige bouwhistorische verkenning heeft als basis voor de modellen gediend. Deze verkenning is voornamelijk gebaseerd op archiefonderzoek en een beperkte analyse van het gebouw op aanwezige bouwsporen. De verkenning wordt op het moment verder aangevuld met bouwhistorisch onderzoek, waarbij uitgebreider onderzoek aan het gebouw aan de orde is.De bouwhistorische verkenning van het Raadhuis heeft nu al voldoende informatie geleverd om de kaders mee te bepalen en aanbevelingen te doen voor de verdere planvorming. Het is de bedoeling om vooroverleg te hebben met de afdeling monumenten van gemeente Wassenaar, de monumentencommissie van gemeente Wassenaar en de Rijksdienst voor het Cultureel erfgoed op basis van de huidige bevindingen.

34

MODELLEN

0. De Paauw als basis 1. Volwaardig Bestuurscentrum met horeca-paviljoen

2. Volwaardig bestuurscentrum met horeca in De Paauw

Werkplekken

Vergaderen, pantry, et cetera

Publieksfuncties

(trouwzaal, raadszaal, spiegelzaal, archief)

Horeca

• Bestuurscentrum past niet• Horeca inpandig• Archief behouden• Concessies aan toegankelijkheid (geen

lift, wel toiletvoorzieningen BG)

• Bestuurscentrum krap bemeten• Uitplaatsing horeca in paviljoen• Archief uitplaatsen• Concessies aan toegankelijkheid (geen

lift, wel toiletvoorzieningen BG)

• Bestuurscentrum ruimtelijk met uitbreiding

• Horeca inpandig• Archief verplaatsen/uitplaatsen• Toegankelijkheid (lift) met uitbreiding

verbeterd

Modellen

36

0. De Paauw als basis 1. Volwaardig Bestuurscentrum met horeca-paviljoen

2. Volwaardig bestuurscentrum met horeca in De Paauw

Wat past in De Paauw met maximaal behoud van programma?

Wat past in De Paauw als horeca en archief worden uitgeplaatst?

Wat is aanvullend nodig als het programma in De Paauw meer ruimte krijgt?

Best

uu

rs-

cen

tru

m

De Paauw biedt plek aan 12 + 35 + 11 (58) flexplekken + 5 bestuurskamers + 1 flexplek ondersteuning.

De Paauw biedt plek aan 12 + 50 + 11 (73) flexplekken + 5 bestuurskamers + 3 flexplek ondersteuning.

De Paauw biedt plek aan 0 + 40 + 10 (50) flexplekken + 5 bestuurskamers + 3 flexplek ondersteuning.De uitbreiding biedt plek aan 18 + 20 (38) werkplekken.

Hore

ca Kleinschalig en beperkt tot tuinkamer + aanpalende ruimte (circa 100 m2), met slechts kleine kitchenette.

In paviljoen op landgoed, met grootte tot maximaal 325 m2.

Kleinschalig en beperkt tot tuinkamer + aanpalende ruimte (circa 100 m2), met slechts kleine kitchenette.

Toegan

keli

jkh

eid MIVA toegankelijkheid begane grond geborgd met

extra toiletvoorziening, niet op overige verdiepingen (geen lift).

MIVA toegankelijkheid begane grond geborgd met extra toiletvoorziening, niet op overige verdiepingen (geen lift). Optioneel: toevoegen lift ter plaatse van muzenzaal. Dit verbetert toegankelijkheid rechtervleugel, maar bereik ingreep beperkt.

MIVA toegankelijkheid door uitbreiding: met lift worden kelder, begane grond & 1e verdieping rechtervleugel bediend. Zolder, kern 1e verdieping en linkervleugel 1e verdieping niet MIVA-toegankelijk

Arc

hie

f Behoud archief op huidige locatie, met huidige beperkingen.

Uitplaatsing archief. Huidige archief & leeszaal worden getransformeerd naar werkruimtes.

Verplaatsing archief naar uitbreiding. Huidige archief & leeszaal worden gebruikt als koppeling tussen bouwdelen en deels getransformeerd naar werkruimtes.

Park

ere

n

• Ter plaatse van kwekerij (88P)• Ter plaatse van voormalige logeervleugel (14P)

• Ter plaatse van kwekerij (60 - 88P, afhankelijk van positie paviljoen)

• Ter plaatse van de kwekerij (88P)

Toelichting modellen

37

VERDERE UITWERKING

4

3

21

parkeren

Uitbreiding model 3

zoeklocatie horeca

kwekerij

Situering

39

Horeca

Toiletten tbvhoreca

Model 0. De Paauw als basis

Werkplekken

Vergaderen

Pantry + lunch

Publieksfuncties

Horeca 40

Werkplekken

Vergaderen

Pantry + lunch

Publieksfuncties

Horeca 41

Model 1. Volwaardig Bestuurscentrum met horecapaviljoen

Werkplekken

Vergaderen

Pantry + lunch

Publieksfuncties

Horeca 42

Model 2. Volwaardig bestuurscentrum met horeca in De Paauw (inclusief uitbreiding)

Horeca

Toiletten tbvhoreca

Archief

Overwegingen

• De voorliggende modellen zijn te beoordelen op hun sterke en zwakke punten. Model 0 is niet passend en staat, met name met betrekking tot horeca, op gespannen voet met de cultuurhistorische waarde van bepaalde ruimtes door het intensieve gebruik. Model 2 heeft wat overmaat ten opzichte van de gegeven uitgangspunten en aannames. Ook in model 2 staat de inpandige horeca op gespannen voet met de geschiedenis van het gebouw. Model 1 past vrij strak, mits horeca en archief worden uitgeplaatst en deze laatste getransformeerd tot werkplekken. Dit biedt wel de kans de beperkingen rondom het archief goed op te lossen.

• Het plaatsen van werkplekken in het souterrain vraagt extra aandacht voor de kwaliteit van de ruimte. Het binnenklimaat heeft beperkingen (favoriete werkplek in de zomer, weinig gebruik in de winter). Beleving ‘ik zit in de kelder’ niet zo positief.

• Gebouw De Paauw is beperkt geschikt om verbinding en ontmoeting te faciliteren en activiteit gerelateerd werken door de (kleine) kamerstructuur. De structuur stimuleert juist terugtrekken, waar de werkstijl vraagt om een ruimtelijke indeling op basis van transparantie en delen van werkplekken. Door programmatische ingrepen is hierin verbetering aan te brengen. Bijvoorbeeld door pantry(s) op te zetten met ruimte voor informeel samenkomen en een gezamenlijke lunchvoorziening. Bovendien zijn ruimtesmultifunctioneel inzetbaar (reguliere werkplek/stilte/project, et cetera.)

• Toiletten op de begane grond moeten een plek vinden die de cultuurhistorie zo min mogelijk aantasten. De huidige voorgesteldeplek in de modellen, naast de entree, is daarin niet de meest ideale. De beste plek moet nader worden onderzocht.

• Hetzelfde geldt voor de installaties. Deze zijn in huidige situatie in het souterrain gesitueerd. Een alternatieve plek dient nader te worden onderzocht, waarbij rekening moet houden gehouden met alle extra doorvoeren op andere posities.

43

VERKEERTEN GEVOLGE VAN HET PROGRAMMA

Omgevingsanalyse

• De Paauw is goed bereikbaar per fiets en auto. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is matig (bushalte op 350 m). Werknemers en bezoekers zullen in hoofdzaak van auto en fiets gebruikmaken of wandelend het landgoed gebruiken.

• Werknemers wonen in de regio.

• Bezoekers betreft een mix tussen lokale inwoners en mensen in de regio.

Parkeerbehoefte bij maximale bezetting:

1. Bestuurscentrum: 60% werknemers parkeren auto (zie onderzoek). Dit resulteert in circa 48 parkeerplekken (60% van 72 werkplekken + 5 college/griffie + 2 bestuursondersteuning).

2. A. Trouwzaal: drukke bruiloft circa 15 geparkeerde auto’s (ervaring).

B. Buitenplaats: wandelend publiek genereert gemiddeld 6 geparkeerde auto’s (ervaring).

3. Horeca: zeven parkeerplekken/100 m2. Dit resulteert in 7 parkeerplekken bij horeca in De Paauw versus 21 parkeerplekken voor een horecapaviljoen (kengetallen).

> De maximale parkeerbehoefte betreft 76-90 parkeerplekken, bij 100% gelijktijdigheid in gebruik.

45

Verkeersgeneratie

Onderzoek ‘Onderweg in Nederland’ van CBS laat zien dat 60%1 van het woon-werk verkeer met eigen auto reist en 10%2 van het woon-werk verkeer met auto wordt gebracht. Dit resulteert in een verkeersgeneratie van 2 ritten voor verkeer met eigen auto en 4 ritten voor degenen die worden gebracht.

Verkeersgeneratie per (werk)dag bij maximale bezetting:

1. A. Bestuurscentrum 72 werkplekken: 116 motorvoertuigbewegingen (conform rapport Goudappel)

B. Bestuurscentrum college/griffie + ondersteuning: 11 motorvoertuigbewegingen3.

2. Overige huidige bezoekers: 10 uur x 10 auto’s x 2 ritten = 200 motorvoertuigbewegingen.

3. Horeca4: 10 x 5 auto’s x 2 ritten = 100 motorvoertuigbewegingen.

> Maximale verkeersgeneratie: 427 motorvoertuigbewegingen per dag.

> Let op: een deel van de verkeersgeneratie (ten gevolge van college/griffie + bestuursondersteuning, de trouwzaal en wandelend bezoek buitenplaats) is reeds bestaand.

46

1 53% opgehoogd met een veiligheidsmarge van 7%

2 3% opgehoogd met een veiligheidsmarge van 7%

3 60% x 5 college/griffie + 2 bestuursondersteuning x 2 ritten + 10% 5 college/griffie + 2 bestuursondersteuning x 4 ritten

4 ophoging t.o.v, studie Goudappel t.b.v. programma horeca

Verkeersintensiteit

• Goudappel heeft een wegenscan verricht op wegen rondom De Paauw om de maximaal wenselijke verkeersintensiteit inzichtelijk te maken per wegvak. Dit laat zien dat de wegen rondom De Pauw maximaal 1.500 tot 4.000 motorvoertuigen per etmaal veilig kunnen afwikkelen.

• De totale (pre corona) verkeersintensiteit in de buurt bedraagt circa 1.400 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. Dit kan gezien worden als ‘worst case situatie’, het verkeersmodel van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag gaat uit van een lagere verkeersgeneratie in het plangebied.

• De verkeersintensiteiten verdelen zich over het wegennet. In het theoretische geval dat het verkeer van alle functies in de buurt op ieder wegvak volledig afgewikkeld wordt, blijven de verkeerintensiteiten op nagenoeg ieder wegvak ruimschoots onder de maximaal wenselijke verkeersintensiteiten. Enkel op de Raadhuislaan, ter hoogte van de N44, wordt de verkeersintensiteit kritisch.

• De Raadhuislaan ter hoogte van de N44 wikkelt circa 1.108 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal af, inclusief bezoekersDe Paauw en sluipverkeer. Door het bestuurscentrum & horeca komen daar circa 216 ritten bij, naar een totaal van circa 1.323 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. Er is sprake van een groei van 19%. Let op: dit is een worst case scenario waarbij alle medewerkers en horeca bezoekers van buiten Wassenaar zouden komen. Ook op wegvak Raadhuislaan ter hoogte van de N44 blijft de verkeersintensiteit na de ontwikkeling onder de maximaal wenselijke verkeersintensiteit van dit wegvak.

• Uit verkeersongevallendata blijkt niet dat er sprake is van een verkeersonveilige situatie op de Raadhuislaan. Tussen 2007 en 2020 zijn slechts 2 ongevallen opgenomen in de officiële ongevallenstatistieken (1 ongeval met een gewonde en 1 ongeval met uitsluitend materiële schade). Het extra verkeer als gevolg van de ontwikkeling van De Paauw te Wassenaar kan veilig worden afgewikkeld op de omliggende wegvakken.

• Deze bevindingen conflicteren met de beleving van omwonenden, die onveilige verkeerssituaties als een van de redenen poneren om stelling te nemen tegen een volwaardig bestuurscentrum met horeca. Zie ook ‘Draagvlaktraject’.

47

FINANCIEELINVESTERING EXPLOITATIE

Prognose2017 2018 2019 2020 2021 e.v.

Opbrengsten € 13.000 € 13.000 € 13.000 € 14.000 € 13.000Verbruikslasten -€ 9.000 -€ 26.000 -€ 36.000 -€ 31.000 -€ 37.000Onderhoud -€ 39.000 -€ 49.000 -€ 42.000 -€ 38.000 -€ 38.000Schoonmaak -€ 62.000 -€ 41.000 -€ 34.000 -€ 43.000 -€ 60.000Zakelijke lasten -€ 29.000 -€ 22.000 -€ 22.000 -€ 21.000 -€ 21.000Overig -€ 29.000 -€ 22.000 -€ 14.000 -€ 13.000 -€ 2.000Kapitaallasten -€ 31.000 -€ 26.000 -€ 9.000 -€ 9.000 -€ 87.000Totaal -€ 185.000 -€ 173.000 -€ 145.000 -€ 143.000 -€ 232.000

De Paauw Werkelijkheid

Huidig – De Paauw

• In de afgelopen jaren bedragen de huisvestingskosten voor de Paauw circa € 160.000 tot 180.000,- op jaarbasis.In het overzicht hiernaast is dit op hoofdlijnen weergegeven.

49

• De kapitaallasten zijn in 2019 en 2020 grotendeels komen te vervallen. Vanwege de investering in de buitenzijde van de Paauw nemen deze in 2021 weer toe. De structurele huisvestingslasten (excl. de aanpak van de binnenzijde) nemen toe tot circa € 232.000,-.

• Deze huisvestingslasten zijn exclusief de kosten voor het groenbeheer van het park (+/- € 130.000,-) en het beheer van de beelden (+/- € 21.000,-).

Huidig – Johan de Wittstraat 45

• In de afgelopen jaren bedragen de jaarlijkse huisvestingskosten voor het pand aan de Johan de Wittstraat € 300.000 tot 380.000,-. In 2020 was dit lager, vanwege het grotendeels vervallen van de kapitaallasten.

• Om het pand ook na 2020 geschikt te houden voor de huidige is een verwachte (eenmalige) investering noodzakelijk van € 1,7 mln., volledig af te schrijven in 20 jaar. De huisvestings-lasten nemen daardoor toe tot circa € 364.000,-.

• De locatie Johan de Wittstraat is door Brink op twee manieren gewaardeerd bij een eventuele verkoop:

• Als kantoorfunctie. De waardering van de locatie als kantoor is t.o.v. de eerdere analyse uit februari 2020 gedaald, vanwege de onzekerheid in het kantorensegment en de stijging van de overdrachtsbelasting. De opbrengst bij verkoop van het object per 1-1-2024 wordt indicatief geraamd op € 3,6 mln. KK.

• Als herontwikkellocatie voor de sloop/nieuwbouw van 40 appartementen, waarvan 25% sociaal.De grondwaarde bij verkoop op 1-1-2024 wordt indicatief geraamd op € 3,4 mln. exclusief btw.

• Deze analyse laat zien dat het voor de verwachte opbrengst weinig uitmaakt wat de functie te zijner tijd wordt. Een opbrengst van circa € 3,5 mln. lijkt op basis van de huidige marktomstandigheden reëel.

50

Prognose2017 2018 2019 2020 2021 e.v.

Opbrengsten € 4.000 € 4.000 € 4.000 € 4.000 € 4.000Verbruikslasten -€ 29.000 -€ 45.000 -€ 65.000 -€ 53.000 -€ 50.000Onderhoud -€ 85.000 -€ 74.000 -€ 86.000 -€ 56.000 -€ 75.000Schoonmaak -€ 104.000 -€ 98.000 -€ 126.000 -€ 94.000 -€ 105.000Zakelijke lasten -€ 36.000 -€ 9.000 -€ 11.000 -€ 12.000 -€ 17.000Overig -€ 24.000 -€ 29.000 -€ 37.000 -€ 34.000 -€ 31.000Kapitaallasten -€ 58.000 -€ 56.000 -€ 58.000 -€ 5.000 -€ 90.000Totaal -€ 332.000 -€ 307.000 -€ 380.000 -€ 249.000 -€ 364.000

Johan de Wittstraat Werkelijkheid

Toekomst

• In de toekomst veranderen de huisvestingslasten voor gemeente Wassenaar

• Grootschalige investering in de Paauw en gebruik als bestuurscentrum.

• Afstoot Johan de Wittstraat (eenmalige opbrengst).

• Aanhuur externe ruimte in Wassenaar voor extra benodigde werkplekken, archief en publieksfuncties.

• Alternatieve huisvestingskosten voor SAD, Brandweermuseum en de kunstopslag.

• Verhuur van ruimte in de Paauw of uitgifte van grond in erfpacht voor horecafunctie.

51

Toekomst – investeringskosten (1/2)

• De investeringskosten voor de drie varianten zijn naar verwachting als volgt:

• Tussen de kostenramingen per variant bestaan enkele verschillen.

• In model 0 en 2 wordt op de begane grond een toiletgroep (+MIVA) gerealiseerd, incl. een portaal en deur met toegangsbeveiliging. Ook wordt een kleine keuken (12 m2) toegevoegd in de bestaande kelderruimte (inclusief keukenlift in bestaande liftschacht).

• In model 1 wordt enkel een mindervalide toilet gerealiseerd op de begane grond.

• In model 0 zijn vervangingsinvesteringen opgenomen voor het oud archief op de huidige locatie.In model 1 en 2 wordt het oud archief verbouwd naar werkplekken (inclusief het toevoegen van twee ramen) en zijn kosten opgenomen om het oud archief elders te plaatsen (model 1: in Wassenaar, model 2: in uitbreiding Paauw).

• De kosten voor een lift zijn enkel in model 2 opgenomen.

• In model 2 is rekening gehouden met een uitbreiding van ruim 700 m2 bvo, verdeeld over drie lagen. Deze uitbouw kost circa € 3,3 mln. op investeringskostenniveau.

52

Bouw- en investeringskosten (excl. btw)

0. De Paauw as-is

1. Met horeca-paviljoen

2. Met uitbreiding

Bouwkosten € 8.200.000,- € 8.300.000,- € 11.400.000,-

Investeringskosten € 11.200.000,- € 11.500.000,- € 15.100.000,-

Toekomst – investeringskosten (2/2)

• Brink heeft de investeringskosten geraamd om de Paauw volledig functionerend te maken als kantoorvoorziening, rekening houdend met de monumentale omgeving.

• Daarnaast bestaat ook de ambitie om de cultuurhistorische waarden in het pand volledig te restaureren en terug te brengen naar de oorspronkelijke staat. Deze cultuurhistorische waarden zijn in de afgelopen periode inzichtelijk gemaakt door extern onderzoek. Het is op dit moment lastig om exact te ramen wat de restauratiekosten bedragen.

• Op basis van een quick scan en ervaringen elders verwachten wij een opslag van circa 25% in de investeringskosten. Dit is een eerste inschatting op basis van de analyse van de verwachte meerkosten voor de Tuinzaal, geëxtrapoleerd naar de rest van de Paauw. Het gaat concreet om een bedrag van € 2,5 miljoen.

53

Toekomst – kapitaalslasten en btw

• De afschrijvingssystematiek binnen gemeente Wassenaar is gewijzigd. Dat betekent dat in algemene zin geen restwaarde meer wordt toegekend én een langere levensduur wordt toegepast (en daarmee gepaard gaande langere afschrijftermijnen). In overleg met de gemeente is gekozen voor een termijn van 60 jaar als technische levensduur voor De Paauw, met daarbij een onderhoudsplan dat de hele duur van de afschrijftermijn bestrijkt. Voor het gedeelte betreffende specifieke afbouw en losse inventaris wordt een afschrijftermijn van 10 jaar gehanteerd.

• Gemeente Wassenaar heeft geen (interne) rekenrente voor het aantrekken c.q. besteden van kapitaal. Normaal gesproken levert de verkoop van Johan de Wittstraat een financieringsvoordeel elders op, dat geld hoeft immers niet te worden geleend. In dit geval is daarom gekozen om de verwachte opbrengsten van Johan de Wittstraat in mindering te brengen op de investeringskosten. Dat betekent dat deze opbrengsten over 60 jaar worden gespreid.

• In de exploitatieberekening wordt vooralsnog uitgegaan van volledig compensabele/aftrekbare btw op de investerings- en exploitatiekosten. Dit is in lijn met onze vorige rapportage. Op basis van het fiscaal advies van de gemeente is het echter nietuit te sluiten dat een gedeelte van de BTW toch kostenverhogend werkt, daarom is nader fiscaal onderzoek nodig is. Na de keuze voor het scenario, een nadere feitencheck en het inkleuren van de m2 en de functies is het mogelijk om een onderbouwde uitspraak te kunnen doen over het aandeel kostenverhogende btw. Dit effect speelt echter in alle drie de modellen, waardoor het naar verwachting geen impact heeft in de vergelijking van de modellen onderling.

54

Toekomst – horeca (1/2)

• De horeca betreft een kleinschalige, openbare voorziening, bedoeld voor koffie/thee met een beperkte lunch/borrel kaart. Openingstijden zijn indicatief 10.00-18.00 uur, 7 dagen per week. Daarnaast is de horecaexploitant verantwoordelijk voorde catering voor de te verhuren zalen.

• Voor de horeca zijn twee principe oplossingen uitgewerkt:

• In model 0 en 2 is de horeca in de Paauw gesitueerd. In dit model treedt de gemeente (als pandeigenaar) op als verhuurder. De ruimte is gerenoveerd en middels een (kleine) keukenvoorziening geschikt gemaakt voor exploitatie. Exploitant is zelf verantwoordelijk voor de inrichting, meubilair en andere benodigde voorzieningen.

• In model 1 is de horeca buiten de Paauw gesitueerd, in een nieuw te realiseren horecapaviljoen elders op het terrein.In dit model is het meer voor de hand om de grond in erfpacht uit te geven voor een nieuw te realiseren horeca-voorziening. De grond kan via een verkoop/aanbestedingsprocedure op de markt worden gebracht.

55

Toekomst – horeca (2/2)

• Verhuur in Paauw

• In model 0 en 2 verhuurt de gemeente ruimte in de Paauw, geschikt als openbare horecavoorziening.

• Brink heeft vorig jaar een marktonderzoek uitgevoerd naar referentieobjecten in de omgeving. Hieruit komt naar voren dat voor een bistro/café/restaurant van 100 tot 200 m² vvo een gemiddelde huur van € 215,-/m² vvo wordt gevraagd.

• Gezien de locatie, niet centrum-stedelijk, maar wel uniek met hoge kwaliteitsuitstraling én mogelijkheid tot terras,is destijds een huurprijs van € 260,- m² vvo gehanteerd, met een opslag van € 20,-/ m² vvo om ook te kunnen cateren voor de verhuur van zalen, bruiloften en/of evenementen.

• Uitgifte in erfpacht

• In model 1 bedraagt de grondwaarde naar verwachting circa € 200.000,-, exclusief btw. voor een kavel van circa 1.100 m2. Dit gaat uit van een programma van 325 m2 bvo, een markthuur van (omgerekend) € 300,-/m2 bvo, een beleggingsaanvangsrendement (BAR) van 7,5% en investeringskosten van circa € 2.600,-/m2 bvo(alle bedragen zijn exclusief btw).

• De uitgifte in erfpacht van een dergelijk kavel tegen een canon% van 3,5% levert jaarlijks een opbrengst op van circa € 7.000,- (p.p. heden).

• Tot slot, het is de vraag in hoeverre de uitstraling van een horecapaviljoen met investeringskosten van € 2.600,-/m2

bvo passend is bij de monumentale waarde van de Paauw. Een hogere uitstraling (met dito impact op de kosten) heeft echter als consequentie dat de grondwaarde vermindert, en dus de canonopbrengsten.

56

Toekomst – alternatieve huisvestingskosten

• In alle modellen is sprake van uitplaatsing van SAD, Brandweermuseum en de kunstopslag. Eerder is door Brink geraamd dat alternatieve huisvesting van deze partijen elders circa € 126.000,- per jaar kost (o.b.v. een markthuur van € 150,-/m2). Dit bedrag is exclusief een eventuele vergoeding voor verhuizingskosten of inbouwpakketten op de nieuwe locatie.

• Voor het uitplaatsen van het oud archief wordt rekening gehouden met een jaarlijkse kostenpost van € 110.000,- voor de huur en servicekosten van 360 m2 bvo, en de investering om de ruimte geschikt te maken als kantoor- en archieffunctie (met verrijdbare kasten en klimaatinstallaties).

• In het pand aan de Johan de Wittstraat is op dit moment ook een publieksfunctie gehuisvest voor onder andere de uitgifte van paspoorten. Deze functie wordt in de nieuwe situatie op een centrale locatie gehuisvest. Vooralsnog is rekening gehouden met de aanhuur van 80 m2 vvo in een winkelstraat in het centrum voor een kale huur van € 250,-/m2 vvo, € 50,-/m² aan servicekosten en €75,-/m2 voor de afschrijving van het inbouwpakket.

• Daarnaast zijn in het model nog 15 extra werkplekken voor ambtenaren noodzakelijk. Brink gaat hierbij uit van een werkplek van gemiddeld 17 m2 bvo, € 150,-/m2 markthuur, € 50,-/m2 servicekosten en € 75,-/m2 als afschrijving van een inbouwpakket. Hiermee kost een werkplek gemiddeld € 4.600,- per jaar.

57

Overzicht modellen

• In de tabel hiernaast zijn de exploitatiekosten van de Paauw en de Johan de Wittstraat weergegeven, alsmede overige van belang zijnde kosten- en opbrengsten.

• Het scenario “Prognose op basis van de huidige situatie”is een doorvertaling van de huidige situatie waarin geïnvesteerd wordt in Johan de Wittstraat, maar verder de huidige exploitatie wordt doorgezet, zonder investering in de Paauw. Dit is naar verwachting geen reëel scenario, gelet op de staat van het pand, maar geeft alsnog een indicatie van de verwachte huisvestingslasten in dat scenario.

58

Scenario (bedragen p.p. 2024)

Prognose o.b.v. huidige situatie

0. De Paauw as-is

1. Met horeca-paviljoen

2. Met uitbreiding

De PaauwOpbrengsten huur € 14.000 € 79.000 € 49.000 € 79.000Exploitatielasten -€ 167.000 -€ 287.000 -€ 273.000 -€ 355.000Kapitaallasten bestaand -€ 87.000 -€ 75.000 -€ 75.000 -€ 75.000Kapitaallasten nieuw - -€ 122.000 -€ 128.000 -€ 180.000Resultaat vastgoedexploitatie -€ 240.000 -€ 405.000 -€ 426.000 -€ 531.000

Johan de WittstraatOpbrengsten huur € 4.000 € 0 € 0 € 0Exploitatielasten -€ 294.000 € 0 € 0 € 0Kapitaallasten bestaand -€ 5.000 € 0 € 0 € 0Kapitaallasten nieuw -€ 85.000 € 0 € 0 € 0Resultaat vastgoedexploitatie -€ 379.000 € 0 € 0 € 0

Overige opbrengsten/kostenGroenbeheer park -€ 130.000 -€ 130.000 -€ 130.000 -€ 130.000Beheer beelden park -€ 21.000 -€ 21.000 -€ 21.000 -€ 21.000Alternatieve huisvestingskosten bestaande gebruikers

€ 0 -€ 126.000 -€ 126.000 -€ 126.000

Uitplaatsen oud-archief € 0 € 0 -€ 111.000 € 0Publieksruimte in centrum € 0 -€ 30.000 -€ 30.000 -€ 30.000Extra werkplekken elders € 0 -€ 69.000 € 0 € 0Uitgifte van grond in erfpacht t.b.v. horecafunctie

€ 0 € 0 € 8.000 € 0

Resultaat overige kosten -€ 151.000 -€ 376.000 -€ 410.000 -€ 307.000

Verwacht jaarlijks resultaat -€ 770.000 -€ 781.000 -€ 836.000 -€ 838.000

Financiële conclusies

• De investeringskosten om de Paauw geschikt te maken als bestuurscentrum bedragen € 11 tot 12 miljoen, exclusief btw.De variant met de uitbreiding kost € 3,3 miljoen extra.

• Door de lange afschrijftermijn van 60 jaar, het feit dat geen rentekosten van toepassing zijn én de verkoopopbrengst van Johan de Wittstraat is gecorrigeerd op de investeringskosten, zijn de kapitaallasten in de exploitatiefase relatief beperkt.

• De exploitatielasten voor de Paauw nemen ten opzichte van de huidige situatie toe. Dat komt door het intensievere gebruik van het pand en een hoger (langjarig) onderhoudsbudget om het pand in goede staat te houden. Dit wordt deels gecompenseerd door energetische besparingen.

• Indien gecorrigeerd wordt voor alternatieve huisvesting van bestaande gebruikers (SAD, brandweermuseum) en rekening wordt gehouden met de aanhuur van ruimte voor de publieksfunctie en evt. extra werkplekken, dan zijn de financiële verschillen tussen de verschillende modellen onderling relatief beperkt. Ook het verschil met de huidige situatie waarin zowel de Paauw als Johan de Wittstraat wordt geëxploiteerd, is beperkt. Anders gezegd: het efficiënter huisvesten van de eigen organisatie op minder m2, levert een belangrijke bijdrage om de Paauw zo veel als mogelijk budgetneutraal te kunnen verbouwen tot bestuurscentrum.

• In alle bovenstaande analyses is geen rekening gehouden met eenmalige of structurele subsidies ter dekking van de investerings- of exploitatiekosten. Mogelijk kunnen subsidies vanuit het Rijk en/of Provincie worden verkregen,waarmee de financiële exploitatie verbetert.

• Daarnaast is in de investeringskostenraming geen rekening gehouden met (eenmalige) verhuiskosten en tijdelijke uitplaatsingskosten van gebruikers gedurende de verbouwing in de Paauw (bijv. voor de Raadszaal). Wij adviseren om hiervoor een bedrag van circa € 0,5 tot 1 miljoen te reserveren.

59

DRAAGVLAKTRAJECTWAT VINDT WASSENAAR?

Algemeen

• In het kader van bewonersparticipatie zijn een omwonendensessie, een algemene draagvlakmeting en terugkoppeling aan omwonenden georganiseerd.

• Aan de bewonerssessie van 8 februari namen 26 omwonenden deel.

• Aan de draagvlakmeting namen 392 respondenten deel, waarvan 175 omwonenden.

• Aan de bewonerssessie van 16 maart namen 25 omwonenden deel.

• In de sessie van 8 februari 2021 werd door de (buurt)vereniging De Paauw duidelijk het standpunt uitgedragen van omwonenden, waarin zij stelling nemen tegen een (kwantitatief) volwaardig bestuurscentrum. Met haar brief van 25 februari 2021 “betreft de draagvlakmeting over toekomstscenario’s De Paauw” licht de vereniging haar standpunt verder toe op de onderdelen ‘Verkeersoverlast en –onveiligheid’, ‘Een horecagelegenheid’ en ‘Cultuurhistorisch waarden’.

• De stellingname van vereniging De Paauw is daarin afwijkend van hetgeen is opgehaald in het eerdere participatietraject van augustus 2019, waarin wel draagvlak was voor een bestuurscentrum en horeca als waardevolle toevoeging werd gepercipieerd. Het grootste bezwaar zit in de gebruiksintensiteit van het landgoed en het gebouw De Paauw en de extra verkeersgeneratie die dit oplevert in de buurt.

61

Draagvlakmeting

• De meting stond 8 dagen open en werd aangekondigd via de website van gemeente Wassenaar, social media, een persbericht en rechtstreeks per e-mail aan deelnemers van de participatiesessie voor omwonenden.

• Aan de draagvlakmeting namen 392 respondenten deel, waarvan 175 omwonenden. In de meting waren 12 vragen opgenomen met betrekking tot het huisvesten van een volwaardig bestuurscentrum in De Paauw.

175

195

20

Woonplaats respondenten

Omwonenden

Overig Wassenaar

Buiten Wassenaar

• Uit de meting blijkt dat De Paauw door 74% van de respondenten regelmatig (meermaals per maand) bezocht wordt. In 62% van de gevallen wordt De Paauw bezocht voor een wandeltocht of een bezoek aan het park. De overige redenen voor een bezoek aan De Paauw lopen erg uiteen.

• Op de vraag “Ondersteunt u de beslissing om van De Paauw een volwaardig bestuurscentrum te maken” is tegengesteld gereageerd door omwonenden ten opzichte van de overige Wassenaarders. Verreweg de meeste respondenten uit de groep omwonenden hebben geantwoord het helemaal oneens te zijn met de stelling. Naarmate de antwoordopties positiever worden, neemt ook het aantal respondenten van deze groep af. Het tegengestelde effect is te herkennen voor de groep overige Wassenaarders. Het grootste deel van hen is het namelijk eens of helemaal eens met de stelling en naarmate de antwoorden negatiever worden neemt ook het aantal respondenten van deze groep af. De antwoorden op vervolgvragen zijn in lijn met deze vraag.

• Voor de overige vragen en antwoorden wordt verwezen naar de bijlage Draagvlakmeting De Paauw als volwaardig bestuurscentrum.

62

Stellingname omwonenden

• De buurt hecht aan een publieke functie van Raadhuis De Paauw, mede als uitgangspunt voor een duurzame exploitatie, maar stelt vragen bij de invulling als volwaardig bestuurscentrum. Daarbij stelt ze bovendien dat kwalitatief volwaardig niet gelijk is aankwantitatieve concentratie. Bovendien constateren ze veel onzekerheden, wat beoordeling op onderdelen onmogelijk maakt.De buurt stipt de volgende punten in het bijzonder aan.

• Verkeersoverlast en –onveiligheid: De buurt ervaart een hoge verkeersintensiteit en wijst op situaties die reeds onveilig zijn, onder meer omdat de buurt veel last heeft van sluipverkeer. Op basis van de duidelijke stellingname is adviesbureau Goudappel ingeschakeld. De onderzochte resultaten van Goudappel tonen dat de verkeersintensiteit per wegvak binnen het maximaal wenselijke(in studie) blijft. De buurt stelt aanvullende vragen welke door Goudappel worden gereviewd.

• Een horeca gelegenheid: De buurt lijkt een voorkeur te hebben om deze niet inpandig in De Paauw op te lossen, in verband met de druk op het cultuurhistorisch monument en vervlechting van logistiek. Zij wensen bovenal inzicht in de aard van exploitatie en openingstijden.

• Cultuurhistorisch waarden: De buurt heeft enkele pragmatische voorstellen, reagerend op het tussenrapport van januari 2021.Het merendeel van de genoemde zaken (zoals toevoegen ramen souterrain) zijn uit de modellen gehaald.

• Het verdient de algemene aanbeveling om de buurt in het vervolgtraject, wanneer de kaders en ontwerp meer duidelijk zijn, goedte raadplegen in de plannen. Zij hebben een duidelijke mening over hetgeen in hun achtertuin gebeurt en zijn meer dan voldoende mondig om deze mening te delen. De buurt geeft ook duidelijk aan dat zij de procedures voldoende machtig zijn om niet gewenste plannen mogelijk te dwarsbomen.

63

RESUME PARTICIPATIETRAJECT 2019

Resultaat participatietraject 2019

In 2019 is het maatschappelijk draagvlak voor een duurzaam exploitatiemodel voor De Paauw getoetst. Dit is gedaan via een online enquête, diverse participatiesessies en interviews. Hierin zijn zowel inwoners/omwonenden als (potentiele) gebruikers van de Paauw betrokken.Uit het participatietraject kwam het volgende naar voren:

• De continuïteit en herkenbaarheid van De Paauw zijn van groot belang.

• De Paauw wordt gezien als het politieke centrum van de gemeente.

• Openbare toegankelijkheid: (nadruk park) kleinschalige horecafunctie voor toegevoegde aantrekkingskracht bezoekers. Horecafunctie biedt de kans het verhaal van Prins Frederik te vertellen.

Must-haves:

• Icoon van Wassenaar dat zowel voor wat betreft het huis als park openbaar toegankelijk moet zijn;

• Het huis en park moeten elkaar versterken (samenhang is belangrijk);

• Koppeling van de historie (paleis prins Frederik) met de uiteindelijke invulling;

• Horecafunctie, waarin de uiteindelijke invulling kan variëren. Specifiek geen avondhoreca in de vorm van een café of mogelijkheid voor feesten.

Nice-to-haves:

• Centrum voor de lokale democratie (Raad, B&W);

• Plek voor cultuurbeleving: kunst, tentoonstellingen, exposities, concerten, evenementen;

• Locatie om te trouwen

65

CONCLUSIES

Conclusies

Functioneel

• Het bestuurscentrum gaat functioneel over de werkomgeving. De opsplitsing van de WODV vergroot de kans dat het programma past in De Paauw. Het werkplekconcept gaat uit van aannames, die wel zijn afgestemd. Hierin wordt uitgegaan van 144 medewerkers + bestuur. Met de gestelde flexfactor van 0,5 vertaalt dit zich naar 72 werkplekken, 5 functie-gebonden kantoren en 1-3 werkplekken voor ondersteuning. De uitgangspunten moeten nader worden afgestemd op de organisatie. Een flexfactor van 0,5 bleek pre-corona vrij ambitieus in publieke organisaties.

• Horeca is als uitgangspunt toegevoegd.

• Het archief is nu in Paauw gehuisvest. Dat kent beperkingen in gebruik en ruimtebeslag. Er zijn investeringen benodigd voor installaties. In de modellen is gekeken of en hoe het archief kan worden ingepast.

• Uitplaatsing derden (SAD en brandweermuseum) is als uitgangspunt gehanteerd.

• Toegankelijkheid in geheel De Paauw is niet realiseerbaar door de gebouwstructuur. Een lift draagt zeer beperkt bij aan toegankelijkheid en is bovendien ongewenst in het grootste deel van het gebouw in verband met de cultuurhistorische waarde. Dat vereist wel aanvullende sanitaire voorzieningen op begane grond, waarvoor de best passende positie nader onderzocht moet worden in samenhang met het cultuurhistorische onderzoek.

67

Conclusies

Ruimtelijk

• Cultuurhistorie: gebouw in goede staat dat deze verdiepende studie daarmee beperkingen in ruimtelijk gebruik stelt.

• Modellen: De drie modellen kennen hun eigen pluspunten en beperkingen. Met de randvoorwaarden ‘behoud archief’ en ‘inpassing horeca inpandig’ past het totale programma niet in De Paauw.

• Model 0 is niet passend en staat, met name met betrekking tot horeca, op gespannen voet met de cultuurhistorische waarde van bepaalde ruimtes door het intensieve gebruik.

• Model 2 heeft wat overmaat ten opzichte van de gegeven uitgangspunten en aannames. Ook in model 2 staat de inpandige horeca op gespannen voet met de geschiedenis van het gebouw.

• Model 1 past vrij strak, mits horeca en archief worden uitgeplaatst en deze laatste getransformeerd tot werkplekken.Dit biedt wel de kans om de beperkingen rondom het archief goed op te lossen.

Verkeerskunde

• Het programma van parkeren past in de moestuin. De extra verkeersgeneratie past officieel binnen de bestaande infrastructuur.Wel ervaren de omwonenden reeds een onveilig gevoel ten aanzien van verkeersveiligheid, wat zij zien verslechteren bij extra verkeersintensiteit.

68

Conclusies

Financieel

• Ten aanzien van de financiële afweging is de conclusie dat de onderlinge verschillen op totaalniveau relatief beperkt lijken.Ook de impact op de structurele huisvestingslasten in vergelijking met de huidige situatie (met Johan de Wittstraat) is relatiefbeperkt. Het efficiënter huisvesten van de eigen organisatie (op minder m2) levert daarmee een belangrijke bijdrage om de Paauw zo veel als mogelijk budgetneutraal te kunnen verbouwen tot bestuurscentrum.

Draagvlak

• Het draagvlaktraject levert een wisselend beeld tussen omwonenden en overige inwoners Wassenaar op, waarbij omwonenden negatiever tegenover de studie staan en overige Wassenaarders positiever. Het verdient de algemene aanbeveling om de buurt in vervolgtraject, wanneer de kaders en ontwerp meer duidelijk zijn, goed te raadplegen in de plannen.

69

in samenwerking met: