2.1 306789-02-Redensificación Urbana-Infonavit Estrategia … · 2013. 12. 20. · 2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx

Estrategia 2014‐2023Soluciones habitacionales

Octubre 2013

2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 1

Nota aclaratoria

Este documento contiene copias de información presentada por miembros de The Boston Consulting Group a ejecutivos del INFONAVIT en reuniones celebradas en Octubre de 2013, en las oficinas de INFONAVIT en la Ciudad de México

Durante la presentación, dicho documento fue la base de la discusión, por lo que estará incompleta sin los comentarios verbales allí hechos. Por lo tanto, este documento tendrá más sentido para aquellas personas que participaron en dicha junta.

Esta presentación contiene proyecciones, las cuales están basadas en expectativas demográficas yde operaciones futuras y metas financieras, crecimiento de la cartera hipotecaria y disponibilidad defondos. Al ser proyecciones, están sujetas a la incertidumbre inherente a la predicción decondiciones y resultados futuros, incluida la incertidumbre de las condiciones demográficas,económicas y las decisiones estratégicas futuras del Instituto.

Por lo tanto, la inclusión de dicha información no deberá ser considerada como una declaración decerteza de que los objetivos y planes de serán alcanzados justo en la manera que se presentan


Redensificación urbana

Soluciones habitacionales

Soluciones habitacionales

Soluciones financieras

Rendimientos competitivos

Habilitación modelo operativo

Atención a no‐afiliados

Rezago ProductosRenta

✓✓

✓✓ ✓ ✓

✓ ✓ ✓


Soluciones habitacionales Resumen ejecutivo

Un cambio al modelo actual de producción de vivienda permitiría tener un mayor impacto en la calidad de vida de los DH

• Además, alinearía al Instituto con la nueva Política Nacional de Vivienda y los esfuerzos de la SEDATU

Transformar el modelo requiere de soluciones habitacionales que involucren los tres aspectos que inciden en la calidad de vida asociada a la vivienda

• La calidad de la vivienda: destinando más recursos para financiar viviendas más cercanas y/o de mayor tamaño

• La calidad de vida en el barrio: teniendo un mayor involucramiento del Infonavit para promover desarrollo de programas comunitarios

• La calidad de vida de la ciudad: a través de mayor coordinación con entidades locales y contribuciones a las finanzas locales

Implementar este cambio requiere definición de criterios mínimos y deseables

Habilitar este modelo también requiere cambios importantes a la solución financiera ofrecida a los derechohabientes de bajos ingresos

• A través de mayores montos de crédito y mayores montos de subsidio• En los criterios de otorgamiento y el apoyo que se da al DH durante su toma de decisiones


Agenda

Resumen ejecutivo

Contexto: justificación de un cambio de modelo

Nuevo Modelo de Redensificación Urbana

Implicaciones a la implementación


La redensificación urbana al centro de las dimensiones de sustentabilidad; fue analizada en las 3 escalas de impacto

Social

Económico

Ambiental Redensificación urbana

Vivienda

BarrioCiudad


Mayor coordinación interinstitucional, apoyando a ciudades, municipios y estados en atender necesidades de entorno• Hipoteca con servicios para pagar de predial• Programas que miden competitividad de ciudades

/municipios y generan planes de desarrollo• Ciudades bajas en carbono ayuda a mantener la calidad

ambiental

Soluciones habitacionales de mayor impacto requerirían fomentar desarrollos sustentables, intraurbanos

BarrioMayor involucra‐

miento

CiudadMayor

coordinación

Soluciones habitaciones

Mayor involucramiento en el concepto integral, fortaleciendo las iniciativas existentes• Hipoteca con servicios para cuota condominal • Rehabilitación de barrios para generar plusvalía• Organizaciones vecinales para impulsar ciudadanía• Centros comunitarios con talleres para generar

cohesión social y confianza

Mayores recursos para aumentar tamaño de la vivienda• DH quieren viviendas más grandes / con más cuartos

Promover vivienda vertical• Alternativa para redensificar crítica en ciudades de

mayor tamaño con poca reservas

Mayores recursos para acercar la vivienda a trabajo| escuela |servicios, en particular en ciudades grandes y metrópolis• Mayores montos de crédito para DH de

bajos ingresos• Requiere asegurar que la vivienda en

efecto acerca al DH / familia a lugares claveViviendaMás recursos necesarios

Éxito de este modelo debe estar precedido por un fortalecimiento de la originación y de la vivienda ofrecida a DH


Promover vivienda más cercana y más grande requiere~115K adicionales en ciudades de +100k habitantesImplicaría financiar vivienda $110‐120K más

caras en ciudades grandes bajo la oferta actualAumento en costo de vivienda varía por

ciudad ‐ ejemplos

260254261246248

300

375

321320344

383

443

0

100

200

300

400

500

Precio de vivienda ($K)

Ciudades >1M habs.

MtyGdlValle de México

PromedioCiudades 1M‐100Khabs.

Nuevo Modelo

Modelo actual1

+$115K2

1. Precio de viviendas de 1 recámara en proximidades periféricas (viviendas donde se encuentra su acceso y limite mediante vías rápidas) 2. Calculado considerando el aumento de precio en la vivienda por aumentar su tamaño (en 8‐10m2), acercarla a perímetros urbanos, aumentar su cercanía en polígonos urbanos y considerando diferencias de rentabilidad con vivienda media y residencialFuente: SELAI, SHF, INEGI, Infonavit, Análisis de BCG

Subsidio adicional

1 Precio de la vivienda

96

260

0

100

200

300

400

500

Precio de vivienda ($K)

+42%

Montos bajo nuevo modelo

370

10

Aumento de margen para desarrollador

24

14

Ampliación y acercamiento

Montosactuales1

Valor vivienda para DH de <5.5vsm

•~25% m2 más espacio•Acercamiento a centro y vialidades importantes

Vivienda más cara típicamente tiene mayores márgenes


Vivienda


Parece haber suficiente suelo para habilitar el modeloEn algunas ciudades, en especial si se implementan polígonos más estrictos (U1+U2)

Área de polígonos de CONAVI concentrada en polígonos U2

Reservas en U1 y U2 serían suficientes para 4‐24 años según la ciudad

100

80

60

40

20

0

Tijuana

MTY

GDL

LeónDFSLP

25

85

U1

U2

U3

Toluca

Qro

Pueb

la

JuárezLa

Laguna

1. Asumiendo densidad de viviendas igual a 100viviendas/HaNota: Escenario agresivo asume que U3 tiene el triple de su proporción total en reservasFuente: Análisis BCG con datos de Polígonos CONAVI

4 3

17

13

15

11 12

8

10

61

3

83

93

9 3

8

3355

0

10

20

30

Duración de reservas en años1

U1

U2

U3

17

Total

17

4

21

Otras ciudades

21

5

25

Monterrey

25

7

26

Guadalajara

26

7

6

1

Valle de

México

6

1

0

Escenario conservador

Escenario agresivo

Infonavit tendrá que definir criterios adicionales a los polígonos y puntajes de CONAVI


Vivienda


La vivienda vertical es un modelo a impulsar, peroenfrentará retos importantes

Sin embargo, están dispuestos a utilizar vertical si mejora calidad de vida por arriba de horizontal

Requiere más capital de trabajo y una modelo operativo distinta al de construcción horizontal industrializada

Procesos de verificación y los créditos puentes están diseñados para vivienda horizontal y no se adecuan a las condiciones de vertical

Sin embargo, existen algunas palancas que se pueden utilizar para mejorar modelo de negocios• e.g. no es necesario desarrollar vivienda de muchos pisos para re‐densificar efectivamente

Alto rechazo por parte de los derechohabientes

Requiere cambios al modelo de negocio de los desarrolladores

Vivienda vertical puede ser ~5% más barata, aunque depende del tipo de suelo, reglamentación y características de la vivienda y el desarrollo

13>6 VSM1

2 a 6 VSM1

Noreste

19Metropolitana

11

4

Nacional 10

49

59

61

42

52

Nada Completamente% de encuestadosdispuestos a vivir en vertical

Imposibilidad de ampliación y dificultada de vida en condominio son algunas preocupaciones de DH

1. Para DH en ciudades de más de 100K habitantesFuente: Estudio Nacional de Necesidades de Vivienda GAUSSC 2013,, Análisis de BCG


Vivienda


Iniciativas existentes fomentan mayor calidad de vida en la escala de barrio

Coordinación con otras instituciones y gobierno ayudarán a impulsar barrios que contribuyan a calidad de vida

Fuente: Plan Financiero 2012‐2016 Infonavit


Barrio

Hipoteca con servicios

Descuento de las cuotas condominales de la nómina como parte de la hipoteca misma• Asegura el cumplimiento de las cuotas de mantenimiento evitando el deterioro de espacios comunes• Puede ser mejorada si se asegura que un porcentaje alto el desarrollo cumple con la cuota

Comunidad sustentable

Asegurar la existencia y mantenimiento de los espacios públicos, empleos ,escuelas y centros de salud• Involucra al Desarrollador al proporcionar los espacios y la comunidad en mantenerlos en buen estado• Contempla financiamiento de diversas fuentes internas y externas de la comunidad

Rehabilitación de barrios

Pretende rehabilitar desarrollos con mucho abandono y rehabilitar e instalar equipamiento comunitario• Desarrolla sentido de comunidad y autogestión de mejoramiento• Mejora la plusvalía de las viviendas y el comportamiento de pago

Organización Vecinal

Generación de comunidades autogestoras que vean por el bien del barrio en el que habitan• Busca construir ciudadanía al incentivar que los habitantes del barrio se involucren• Generar la asociación en el barrio impulsa el valor patrimonial y disminuye abandono

Centros comunitarios

Creación de espacios para la creación de comunidad alrededor de talleres de capacitación y recreación• Los servicios ofrecidos se proveen en base a las necesidades de la comunidad• Pretende apoyar la economía familiar al permitir que los habitantes ofrezcan productos y servicios


...Y también calidad de vida vinculada a la ciudad

– Clínicas de Salud

– Transporte público

– Iluminación

– Escuelas/guarderías

– Drenaje y alcantarillado

Cobro de predial hecho a través de la hipoteca con servicios

PCMV identifica y promueve las mejores practicas de desarrollo urbano y sustentabilidad en municipios

INCOMUV (y otros índices) como un mecanismo para comparar las características de los municipios en materia de vivienda y desarrollo urbano

Ciudades bajas en carbono busca políticas públicas adecuadas que promuevan ciudades densas para mitigar las emisiones de carbono

Vivienda vertical céntrica impulsada además por el propio modelo de redensificación urbana

Necesidades de la ciudad / municipio Iniciativas actuales del Infonavit

Programas actuales permitirán la competencia entre municipios y propiciarán el desarrollo de las ciudades


– Abasto de agua

– Electricidad

– Combustible

– Ambiente saludable

– Recolección de basura

Necesidades asegurados por los gobiernos locales • Programas efectivos de planeación urbana y sustentabilidad


Ciudad


Habilitar el modelo de redensificación requiere modificar la oferta actual de crédito hipotecario


Crear un producto de crédito que permita otorgar vivienda intraurbana y/o de mayor tamaño ($110K más cara)• Establecer políticas de subsidios adicionales

• Evaluar el efecto de mecanismos alternativos de financiamiento para reducir el subsidio necesario

• Cuantificar el costo que el modelo de redensificación tendrá para el instituto

Vivienda

BarrioCiudad

Solución financiera




Hay cinco palancas para reducir el costo de aumentar en ~$110K el costo de la vivienda en ciudades >100K habs.

Alterar condicionesde crédito

Créditos familiares

Renta para "jóvenes

• Aumentar porcentaje de descuento de nómina– gasto en transporte disminuirá

significativamente– se debería generar menor abandono

• Promover créditos familiares (hay 1.7 DH/hogar)• Aprovechar combinaciones como: Infonavit+

otra ONAVI, Infonavit+exafiliado• Requiere un rediseño del crédito conyugal

• Montos promedio de crédito crecen si DH de 20 años ejercen a los 35 por aumentar su SSV

Subsidios de gobierno

• Subsidios Federales, Estatales y Municipales – en particular para DH de bajos ingresos– en particular en ciudades de >4M de habs.

Régimen de Inversión

• Mayores rendimientos a existencias

1

2

3

4

• Pagos al financiamiento adicional – mayor descuento como % del sueldo– plazo completo limitado a DH<2vsm (~38%)

• Impactaría hasta 19% de hogares que solicitan crédito– ~6% de traslape con palanca de renta

• Podría impactar al ~60% de los DH de <5.5vsm que ejercen crédito con menos de 35 años

• Impacto podría materializarse en menores costos de vivienda

• Rendimientos podrían utilizarse para financiar parte del subsidio requerido

Descripción Impacto en DH

Adicionalmente, habrían beneficios adicionalespor reducir los niveles de abandono

5




Subsidio promedio al incorporar todas las palancas estimado en hasta $40‐50K (vs. $110‐120K iniciales)

Valores de palancas y subsidio necesarios para el Modelo de Redensificación

Ajustes deben ir acompañados de criterios de vivienda más adecuados e implementación de las iniciativas de fortalecimiento de la originación

Preliminar

1. Asumiendo que los criterios de otorgamiento del subsidio se modifican para permitir viviendas de mayor monto para DH de menores ingresos



014650

26034

18208

0

100

200

300

400

Credito

Valor de la vivienda (MXP K)

Costo enciudades>100 Habs

370‐380

Subsidio adicional

40‐50

Otras palancas


Renta para jóvenes

Condiciones de crédito

Monto promedio actual

Subsidio de tasa

Subsidio CONAVI1

XXXSubsidios promedio, para algunos DH subsidio real

es mucho mayor

Subsidio total sin palancas MX$110K

!.

Existen otras palancas que podrían ayudar a reducir el costo• $10‐15K por reducir abandono• Impacto adicional por implementar

régimen de inversión


= ~110K

Montos a subsidiar varían por ciudad y nivel de ingresosModelo enfocado a DH de <5.5 VSM

Preliminar


Solución financieraRespaldo

1. Aumento de pago/ingreso por mayor cercanía se estimo en ~2.5% del SBC en ciudades pequeñas, medianas y urbes y hasta 5% en grandes urbes, DF, GDL y Mty para 2VSM ; de 2 a 4 VSM se asumió 2.5% del SBC como aumento en factor de descuento adicional dada la mayor cercanía; 2. Para < 2 VSM se asumió 40% de penetración de crédito familiar en familias de DH; y para 2 a 4 VSM se asumió 5‐15% para DH en familias; 3. Para DH de <2VSM se asumió penetración de 30% sobre los DH <35 años; para 2 a 4VSM se asumió penetración de 10‐20% para los DH < 35 añosNota: Precio en grandes urbes y metrópolis podría incrementar por especulación con la tierra Fuente: análisis BCG con información de avalúos Infonavit

Crédito actual: $240KMonto adicional: $60K










Crédito actual: $322KMonto adicional:




Crédito actual: $361KMonto adicional: $49K_ _

Medianas($310K)

Urbes($350K)

Grandes urbes($360K)

Pequeñas($300K)

DF, Gdl y Mty($410K)

≤22 a 4

4 a 5.5

$55K

12

49

15 24

30327

49

$38K

15

44

510

23

30

15

$58K 1519

7610

12

30

7

$23K1619

4511 30

$22K1618

511 30

Créditos familiares2Pago 30 años Aumento en pago/ingreso1 SubsidioRenta para jóvenes3 = ~70K


Fomento de viviendas intraurbanas y/o de mayor tamaño con múltiples beneficios, pero con costos importantes

Aumento en calidad de vida en vivienda, barrio y ciudad• Mejoras en equipamiento urbano y cercanía

Impacto positivo en economía de los hogares• Menor gasto en transporte• Menor costo de oportunidad por tiempo de

transporte

Reducción en niveles de abandono (~$5mM por año)• Se incide en impulsores del abandono: lejanía,

tamaño, equipamiento y otros• Sería más rápido comercializar viviendas

adjudicadas

Subsidio adicional•~$40‐70K en subsidio, de los cuáles una parte (~$20K) sería un subsidio al frente

Menor cantidad de ajuste en corto plazo•Aumenta costo de subsidio cruzado al beneficiar a DH con ingresos <5.5 VSM

•Impacto lo mitigarían rendimientos sobre excedentes de liquidez

Si hubieran limitantes de liquidez, se podrían dar menos créditos•Sin embargo, alternativa sería finan‐ ciar vivienda bajo el modelo actual

Beneficios del modelo Costos del modelo

1. Calculado como la pérdida de $130‐140 mil pesos en 40 mil viviendas que USS tendría que comercializar; (asume viviendas de ~250 mil pesos con LTVs de 90% y subsidios de $20mil, costos de comercialización de $5mil y 3 años de depreciación al 25% anual; asume 85 mil viviendas)



Parte de los retos (y costos) del modelo pueden mitigarse con distintos esfuerzos

Respaldo

Fortalecer políticas de originación• Implementar medidas ya identificadas: API, estudio socioeconómico, índice de riesgos

Establecer criterios mínimos y deseables de vivienda, barrio y ciudad• Complementar criterios de CONAVI, pues parecen demasiado permisivos– eg. en densidad de vivienda, localización y equipamiento, características del entorno

• Reflejar "calidad de la vivienda" en condiciones del crédito– eg en LTVs, subsidios, tasas de interés

• Modificar esquemas de incentivos y verificación para incentivar vivienda intra‐urbana, densa y vertical– eg. créditos puente; procesos de verificación adecuados a tipo de vivienda

Fortalecimiento de la calidad de la ofertay la calidad de la originación

Coordinación en temas de uso de suelo, reglamentación de la vivienda/edificación y diferenciación regional del modelo• Acuerdos críticos con municipios en zonas metro., SEDESOL e institutos como PROSOC

Impulsar sólo una de las dos variables (cercanía ó tamaño) • Según las necesidades de cada localidad

Buscar contribución de gobierno y otras ONAVIs• Subsidios al frente, créditos blandos, terrenos en aportación

Explorar esquemas donde el Infonavit sea co‐propietario como alternativa a subsidio al frente

Mayor coordinación interinstitucional

Implementación enfocadadónde impacto sea mayor

Importante planear una implementación paulatina del modelo y considerar que no toda la vivienda se originará bajo este modelo



Agenda

Resumen ejecutivo





Fomentar soluciones habitacionales intraurbanas de mayor tamaño beneficiaría a los DH

Se estima que el ~10% de la vivienda del Infonavit está en abandono2

DH expresan necesidad de casas de mayor tamaño

Y los que abandonaron lo hicieron principalmente por la distancia

Mejorar ubicación y reducir gastos aumenta la calidad de vida vinculada a la vivienda

Reducir gasto en transporte tiene el mayor impacto en la

tasa de reemplazo

Modelo actual no aporta tamaño ni cercanía,

ambas prioridades para DH

0 2 4 6 8

Aumento en tasa deremplazo promedio

0.7%

1.8%

3.5%

3.7%

Sin aumento en gasto de

transporte al mudarse

7.6%

Acreditadoshabitan la vivienda

Mantener valor de la vivienda

Acreditados que no habitan se vuelven ahorradores

Aumento de 0.5% en pago

a SCV67.7

0.3

0.1

0.2

1.5

9.1

59.9

50 60 70 80

‐1.0

Servicios Básicos ‐0.3

Ubicacióntransporte ‐0.4

EquipamientoUrbano ‐1.7

Otros pos.

Ecotecnologías

Calidad de vida

Ampliaciones

Sentido dePropiedad

Derechohabiente

ICVV por atributo

Acreditado

Otros neg.

9%11%16%

59%

0

50

PrecioCercaníaCalidad deconstrucción

Tamaño

18%24%41%46%

0

50

TamañoServiciosAcondicion‐amiento

Lejanía

1. Índice de Calidad de Vida vinculado a la Vivienda 2. Estudio de C230 arrojó que el 26% de la vivienda esta deshabitada, de la cuál el 35% no tienen mantenimiento y el 6% tiene vandalismo; el 57% restante tiene mantenimiento, por lo que se considera deshabitada más no abandonadaFuente: Encuesta Nacional de Vivienda GAUSSC, Plan Financiero 2012‐2016, Plan Financiero 2013‐2017, estudio C230


En la vivienda, el tamaño es lo más importante para DHsCalidad de construcción es también importante, distancia es la quinta prioridad

72

79

697274

55

25

535757

30

3

2531

3540

82

3937

46

27

45

3124

30

18

0

2218

9

0

20

40

60

80

100

>7vsm

% de Derechohabientes

Nivel de ingresosTotal4‐7vsm2‐4vsm<2vsm

Recámaras

Cercanía al trabajo

Calidad de construcción

Baños

Espacios de otro uso

Espacios adicionales

Principales prioridades de a vivienda según nivel de ingresos

Nota: Espacios adicionales incluye cocina, sala de estar y comedor, espacios de otros usos incluye closets estacionamiento etcFuente: Encuesta nacional de vivienda GAUSSC

Tamaño


Sin embargo, se deben considerar factores adicionales (I)El abandono se da por factores como lejanía y carencia de servicios

40%38%

27%

55%

46%43%

27%

36%

46%

41%

24%

52%

6%

21%24%

9%

23%

5%

24%

18%

0

20

40

60

Tamaño de localidad

Frecuencia de la respuesta, %

Total Ciudades15‐100K hab

Ciudades >100K hab

Ciudades2.5‐15K hab

Rural

Tamaño

Servicios

Acondicion‐amiento

LejaníaHabitantes de ciudades medianas parecen tener perspectivas distintas al

resto del país

1 2 3 4 1 2 4 3 2 1 12 13 2 3 1 4 2 1 3 4Orden por número

de menciones

Principales causas del abandono de vivienda según tamaño de localidad

Nota: Acondicionamiento puede ser en parte consecuencia de las otras variablesFuente: Encuesta nacional de vivienda GAUSSC

Un modelo de redensificación urbana impactaría en la lejanía y el tamaño disminuyendo las razones de abandono


Sin embargo, se deben considerar factores adicionales (II)Para DHs, vivir con "dignidad" incluye la el barrio y la ciudad, no sólo vivienda

Análisis cualitativo señaló tres ejes alrededor de dignidad para DH

"Si son un matrimonio y dos hijos (hombre y mujer) debe de tener 3 habitaciones… Cada habitación me gustaría que tuviera su baño propio y su regadera… su área de sanitarios, su lavadero de los trastes, su cocina separada de lo que es la habitación, su área donde está la sala donde se reúne la familia a platicar, su cocina separada…"

‐Mujer, necesita nueva vivienda

" Los contras que hay de los condominios: si tú eres la persona que vives abajo, los vecinos de arriba te tiran basura… Te tiran bolsas, todo te tiran ¿y quién es el que tiene que barrer? ¡El de abajo!"

‐ Hombre, necesita rentar

" [...] y pues también aunque no sea tuyo quieres estar bien, quieres vivir a gusto y pues necesitas tu entorno limpio, tu entorno bonito para que estés contento… Tienes que estar desde tu casa bien para irte contento a trabajar."

‐Mujer, necesita nueva vivienda

Barrio o comunidad

Zona o entorno

Casa ovivienda

Se requieren considerar elementos adicionales a las características de la vivienda para incidir en la calidad de vida de los DH


Habilitar la redensificación urbana promovería un crecimiento más ordenado de las ciudades mexicanas

Bajo el modelo anterior las grandes ciudades crecieron desordenadamente...

...causando complicaciones para gobiernos municipales y derechohabiente

fuente: Base de Datos de Avalúos 2012‐2013 Infonavit, La expansión de las Ciudades 1980‐2010 SEDESOL

Aumento en costos de urbanización que debe cubrir el municipio• Transporte público y vías de acceso, avenidas y calles

• Servicios de agua y alcantarillado, instalaciones eléctricas

• Construcción de escuelas, centros de salud etc

Habitantes de zonas alejadas con gastos mayores en los mismos rubros• Adicionalmente a la productividad/tiempo de ocio perdidos por el aumento en tiempo de traslado

3.8

12.4

2.02.4

0

5

10

15 5.2X

1.9X

Factor de crecimiento 1980 ‐ 2010

GuadalajaraPuebla ‐ Tlaxcala

Habitantes

Superficie


Redensificación es clave para Infonavit, pues originación y crecimiento poblacional se espera en "pocas" ciudades

0

500

400

300

200

100

# de Créditos hipotecarios en2012 (K)

Pob.<2.5K

00%

2.5‐15K

215%

15‐100K

90

21%

100K‐1M

119

28%

1‐4M

76

18%

>4M

113

27%

Total

419

100%

1. Porcentaje de crecimiento esperado para los próximos años en base al modelo NVNU Fuente: Base de avalúos 2012‐2013 Infonavit

% del crec.esperado1

25% 13% 22% 30% 8% 2%

~75% de los créditos originados en municipios de +100K habitantes

~65% del crecimiento esperado concentrado en 30 ciudades

517

727

22

19

22

0

20

40

60

80

100

Estructura de crecimiento poblacional 2010 ‐ 2030

Total

100

OtrasLoc.Conur‐baciones

<250K250K a

500K

500K a 1M

1M a 4 M

>4M

Municipios incluidos 15 1583 78 24719 1.6K 2.0K


Por otro lado, fomentar vivienda intraurbana y/o de mayor tamaño alinea a Infonavit con Política de Vivienda

Descripción Posibles impactos al Infonavit

1. Lograr una mayor y mejor coordinación interinstitucional

2. Transitar hacia un modelo de desarrollo urbano sustentable inteligente

3. Reducir de forma responsable el Rezago de Vivienda

4. Procurar una vivienda para los Mexicanos

• Reto en coordinación con estados y municipios

• Promover originación urbana en zonas con desarrollo sustentable y estándares mínimos de calidad de vida

• Mayores montos de crédito/subsidio para financiar vivienda intra‐urbana más grande

• Rediseño de productos y desarrollo de nuevos productos para resolver necesidades habitacionales (mejora y ampliación, vivienda usada, planes de renta)

• Necesidad de desarrollo de oferta para no afiliados

• Mayor transparencia/facilidad de uso de información

1. Adquiridas antes del 11 de Febrero de 2013 2. R3 es reserva territorial que cuenta con un mínimo de servicios y con permisos ; R4 cuenta con permisos, servicios y vivienda habitada. A implica que cuentan con fuentes de empleo y B que no cuentan con fuentes de empleo Fuente: Noticias, DOF, Análisis BCG


Transformar las soluciones habitacionales requiere acciones en tres escalas: vivienda, barrio y ciudad

Mayor coordinación interinstitucional, apoyando a ciudades, municipios y estados en atender necesidades de entorno• Hipoteca con servicios para pagar de predial• Programas que miden competitividad de ciudades

/municipios y generan planes de desarrollo• Ciudades bajas en carbono ayuda a mantener la calidad

ambiental

BarrioMayor involucra‐

miento

CiudadMayor

coordinación


Mayor involucramiento en el concepto integral, fortaleciendo las iniciativas existentes• Hipoteca con servicios para cuota condominal • Rehabilitación de barrios para generar plusvalía• Organizaciones vecinales para impulsar ciudadanía• Centros comunitarios con talleres para generar

cohesión social y confianza

Mayores recursos para aumentar tamaño de la vivienda• DH quieren viviendas más grandes / con más cuartos

Promover vivienda vertical• Alternativa para redensificar crítica en ciudades de

mayor tamaño con poca reservas

Mayores recursos para acercar la vivienda a trabajo| escuela |servicios, en particular en ciudades grandes y metrópolis• Mayores montos de crédito para DH de

bajos ingresos• Requiere asegurar que la vivienda en

efecto acerca al DH / familia a lugares claveViviendaMás recursos necesarios

Éxito de este modelo debe estar precedido por un fortalecimiento de la originación y de la vivienda ofrecida a DH


Agenda

Resumen ejecutivo





Vivienda

Dos principales atributos de la solución habitacional• Precio de la vivienda

• Tomando en cuenta mayor tamaño y mayor cercanía

• Disponibilidad de vivienda• Disponibilidad de tierra

– regeneración del parque• Viabilidad de promover la vivienda vertical

Características de la vivienda

Vivienda


Vivienda

BarrioCiudad


Acercar vivienda a trabajo| escuela|servicios• en particular en ciudades grandes y metrópolis

Aumentar el tamaño mínimo de la vivienda• DH buscando viviendas más

grandes / con más cuartos

Promover vivienda vertical• Alternativa para redensificar

Necesidades de derechohabientes


Características de la viviendaAgenda

Precio de la vivienda

Disponibilidad de vivienda• Disponibilidad de tierra


Vivienda: Precio


Modelo requeriría financiar viviendas ~40% más caras; precio subiría de $260K a $370K en ciudades >100 habs

Costo de viviendas intra‐urbanas y de mayor tamaño para DH de menores ingresos (<5.5VSM) requiere $110K adicionales en crédito para financiar vivienda en ciudades de más de 100k habitantes

• Viviendas de 48m2 (vs. 38m2 hoy)• Dos recámaras (vs. 1 hoy)• Intraurbanas (a menos de 10 Km del centro de la ciudad1)• 50% del costo por mayor tamaño y 50% por la cercanía, aunque varía por tamaño de ciudad

Sin embargo, el costo de las nuevas viviendas varía de $300 a 450K dependiendo la ciudad (vs. ~$260K hoy)• Costos de la tierra son mayores, y se requiere "acercar más las viviendas" en ciudades grandes• Además, debe considerarse un incremento en precio al competir con vivienda con ~6% mayor margen por m2

Incremento en costo sería menor si se define incidir en sólo una de las dos variables: cercanía ó tamaño

El aumento en estos montos de financiamiento forzosamente requiere• Criterios mínimos para la vivienda, barrio y ciudad – sino se cumplen, no debería financiarse• Fortalecimiento de originación, asegurando que en efecto se resuelve una necesidad primaria• Coordinación interinstitucional – con municipios, SEDATU, CONAVI, etc.

Vivienda: Precio

1. Reconociendo que pueden existir distintos polos dentro de una misma ciudad


El mayor reto de habilitar el modelo de redensificación urbana está en las ciudades grandes y metrópolis

Precio de terreno con pocos cambios para ciudades pequeñas y medianas

Precio de construcción con poca variabilidad

Ciudades de más de 100K habitantes enfrentan retos de costo además de tierra y entorno a las que se enfrentan el resto

2.5

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

Valor del terreno ($mil/m2)

Tamaño de localidad1 (excluyendo rural)

DF/GDL/MTY

1.6

2.12.2

1‐4M

1.21.41.5

100K‐1M

1.11.21.2

Medianas

0.90.90.9

Pequeñas

0.80.80.6

5

4

3

2

1

0

Valor de construcción ($mil/m2)

Tamaño de localidad1 (excluyendo rural)

DF/GL/MTY

4.03.73.6

1‐4M

4.24.33.9

100K‐1M

4.04.03.8

Medianas

3.83.73.6

Pequeñas

3.43.53.2

Extensión

Periférico

Intermedio

1. Tamaño de localidad definido en base a la población del municipio 2.5mil a 15 mil, 15 mil a 100mil y más de 100mil; DF/GDL/MTY y ciudades de 1‐4M por sus zonas metropolitanasNota: Intermedia: proximidad definida a partir de vías primarias limitadas generalmente por vialidades de velocidad intermedia; Periférica: se encuentra su acceso y límite mediante vías rápidas, reconocida como zona urbana de crecimiento inmediato; extensión: zona reconocida por la autoridad como de crecimiento potencial, uso de suelo no definidoFuente: Estadísticas de Vivienda SHF promedios 2012, Censo de Población y Vivienda 2010 Inegi, Metodología de avalúos SHF

Número de ciudades

% de la población970 912 105 3 3% 12% 27% 25%

No hay diferencias en el costo de la tierra intra‐urbana

11%8

D=14%D=22%

D=33%

Vivienda: Precio


Importante considerar que la solución habitacional será diferente para distintas ciudades...

Necesario considerar que no toda la vivienda tendrá/podráser intra‐urbana y de mayor tamaño


Vivienda

Pequeñas Medianas Grandes Metrópolis

Vivienda

BarrioGenerar cohesión social y sentido de comunidad en los desarrollos es indispensable para la escala de barrio en todos los tamaños de localidad

Ciudad Asegurar la calidad del entorno en la escala de ciudad través de acuerdos interinstitucionales es necesario a lo largo de todos los tamaños de localidad

El tamaño de la vivienda es el principal ajuste necesario en ciudades pequeñas y medianas• El incremento en precio y monto será menor

Además del tamaño es necesario incluir la cercanía y la verticalidad como características de la vivienda• Precio es más elevado para incluir estas características

• Podría decidirse promover una de dos dimensiones: cercanía o tamaño


...Reflejo de distintas preferencias de DH según el tamaño de la ciudad

Cercanía prioridaden grandes metrópolis

Tiempos de traslado a trabajo afectan la calidad de vida

• Hasta 3 horas, limita esparcimiento, y convivencia familiar

Se entiende la importancia de la ubicación en la plusvalía de la vivienda

Mayor arraigo de cultura de vida en condominio• Aspiraciones definidas por dinámica de gran

metrópoli

Tamaño de la vivienda prioridad en ciudades más pequeñas

La distancia al trabajo no es todavía un factor determinante en la calidad de vida

• Tiempos máximos de traslado entre 30 min y 1 hr

Espacio para ampliar vivienda entendido como prioridad

• Construir aumenta el valor del patrimonio• Se adapta a cambios en el hogar

Culturalmente se busca ser dueño de tierra, no solo de vivienda

"Para qué me voy a comprar algo que igual y no me voy a ir hasta allá por lo lejos… ¿y el trabajo? Igual y si dices: “está empezando allá a haber empleos”, pero de aquí a que suceda pues va a tardar mucho tiempo"

‐Hombre afiliado con necesidad, DF

"A mí en lo personal me gustaría si tuviéramos un terreno o una casa [grande] y tuviéramos la oportunidad de sacar ese crédito y así invertir pero en la misma casa, hacerla más grande, ampliarla… Si de todos modos hay que pagar el crédito, hay que invertirlo bien"

‐Hombre precalificado con necesidad, Guasave

Fuente: Estudio cualitativo de Distancia vs Espacio Lexia

Preferencias distintas sugieren existencia de productos diferenciados según necesidades locales

Vivienda: Precio

Hallazgos estudio cualitativo


Para Infonavit, implica viviendas hasta 40% más carasEn promedio para ciudades con +100k hab. moverse de montos de $260K a $370‐380K

Precio varía dependiendo del tamañode la localidad en la que se origine el crédito

Vivienda: Precio

200

300

400

100

0

Mx $K

+42%

Montos bajo nuevo modelo(en ciudades

>100K habitantes)

370

10

Aumento de margen para desarrollador

1410

Ampliación y acercamiento

96

Montos actuales promedio(vivienda periférica

de 1 cuarto)

260

Fuente: Infonavit, Análisis BCG

Valor total de vivienda

Valor vivienda para DH de <5.5vsm

• +20% ‐ 25% m2 de construcción• Acercamiento a centro y vialidades

importantes (distancia depende de ciudad)

Vivienda más cara típicamente con

mayores márgenes


Sin embargo, el aumento promedio varía por tamaño de ciudad dado mayores costos de tierra

260254261246248

300

375

321320344

383

443

0

100

200

300

400

500

Ciudades 1M‐100Khabitantes

Ciudades >1M habitantes

MonterreyGuadalajaraValle de México

Miles de pesos

Total

Nuevo Modelo

Modelo actual (vivienda de estándares mínimos)1

1. Viviendas de 1 recámara en zonas periféricas ‐ precios promedios de vivienda para DH <7vsm ajustados por diferencias en rentabilidad por m2 con productos con los que competirá la vivienda intraurabanaFuente: Avalúos 2012‐2013 Infonavit

0

100

200

300

400

500

Q3Q1

D=143K D=115KD=135K D=98K D=59K D=67K

Promedio de créditos Infonavit por tamaño de localidad(localidades >100K habitantes)

Vivienda: Precio


Precio de la vivienda a financiar se estimó considerando múltiples factores

Dimensión

• Viviendas mayores a 50m2 tienden a ser para segmento medio

• Costos de construcción similares por ciudad, impacto es por más terreno

• Se asumieron viviendas de ~48m2, y dos cuartos

• Implica aumento de precio de vivienda en 20‐25%

Hallazgos Implicaciones / supuesto

Aumento en tamañode la vivienda

Costo incrementalpor "acercar"

vivienda

Comparación conprecios de mercado(Infonavit vs. SHF)

Competencia convivienda más rentable

• Costo de acercar la vivienda varía por ciudad según de la distancia a reducir

• Fuera de grandes ciudades, a los DH no les importa la lejanía– hoy tiempo de transporte es bajo

• Montos de financiamiento adicional varían por ciudad: $150K en DF, $60K en Aguascalientes

• Seguirá existiendo demanda por vivienda "lejana" si es más grande

• Precios de viviendas Infonavit ligados a montos máximos de crédito

• Viviendas similares en datos de SHF con 6% más caras

• Ajustar precio de viviendas por diferencial de precio ~6%– productos Infonavit competirán con productos más rentables...

– ...aunque podrían tener absorciones más rápidas

• Vivienda social y económica con márgenes de 8‐10%; media y residencial con márgenes de 12 a 20%

1

2

3

4

Vivienda: Precio


Aumento en tamaño de la vivienda a 2 recámaras implica aumento de ~20‐25% en tamaño y precio del producto

Aumento requerido en cercanía de la viviendadepende de la ciudad en la que se encuentre

3840

39

36

40

36

39

30

35

40

45

50

Tamaño de vivienda periférica1 de 1 recámara (m2)

VeracruzAguascalientes

GrandesZMMZMGZMVM Ciudades

>1M

Q3

Q1

Mediana

Tamaño de viviendas en modelo actual acotado alrededor de 40m2

Para viviendas de este tamaño la recámara adicional está entre 45 y 75mil

Valle de México Otras ciudades

Para viviendas de este tamaño la recámara adicional está entre 8 y 10m2

• 35m2 pasan a 43‐45m2 por recámara extra• 45m2 pasan a ~55m2 por recámara extra

Incremento será lineal en precio porque los costos de construcción son relativamente estables

• Costos incluso bajan marginalmente al acercarse

$250K +1recámara= 295‐310

$300K +1recámara= $354‐375K

1. Referencia de proximidad urbana periférica definida como: se encuentra su acceso y limite mediante vías rápidas, en la mayoría de los casos reconocida como zona urbana de crecimiento inmediatoFuente: Base de Datos de Avalúos en viviendas Infonavit 2012‐2013

Vivienda: PrecioTamaño1

Respaldo


Modelo requiere definir tamaño de la vivienda, no sólo definir "una recámara adicional"

Viviendade 35m2

ViviendaDe 40m2

Vivienda de50m2

Viviendade 60m2

Condiciones actuales

1 recámara 1 recámara 1 recámara 1 recámara

$238K $270K $370K $395K

Condiciones de incremento de recámara

2 recámaras (43m2) 2 recámaras (48m2) 2 recámaras (65m2)

2 recámaras(80m2)

$273K+15%

$294K+21%

$450K+90%

$480K+102%

+32K +100K +25K

+21K +156K +30K

+35K

+24K

+120K

+85K

Nota: Ejemplos tomados en la zona periférica de la Zona Metropolitana de MonterreyFuente: Información de avalúos Infonavit

Por el cambio de segmento 48m2 se eligió como característica mínima de la vivienda

Claro cambio de segmento

Vivienda: PrecioTamaño1

Respaldo


El costo de acercar las viviendas al centro de la zona urbana varía entre cada una de las ciudades

Distancia máxima que sería necesario acercarse

Costo de acercarse distancia máxima (48m2)

Costo promedio por Km de acercamiento

Nuevo precio de vivienda1

Incremento total en precio

Demanda aproximada anual2(miles de viviendas)

Valle de México

30Km

$100K

$425‐475K

$125‐175K

114

Guadalajara

10Km

$55K

$350‐385K

$100‐135K

23

Monterrey

15Km

$45K

$335‐355K

$85‐105K

27

Ciudad Grande Aguascalientes

4Km

$17K

$307‐317K

$57‐67K

246

1. Vivienda de 48 m2 traída del límite de crecimiento de la ciudad a una zona con fácil acceso a transporte2.Según el modelo de NVNU ajustado por las población de cada ciudad como porcentaje de la población de su estado, incluye demanda por dinámica poblacional y rezagoNota: MRU se refiere a Modelo de Redensificación UrbanaFuente: Polígonos CONAVI, Estadísticas de Vivienda SHF promedio de avalúos 2012, Avalúos Infonavit 2012

Promedio de precio ponderado por demanda: $356K

$3K/1Km $5K/1Km $3K/1Km $4K/1Km

Vivienda: Precio

Cercanía2

Respaldo


Aumento en precio de tierra al acercarse no refleja costo completo del terreno en las diferentes ciudades

Respaldo

0

2,000

4,000

6,000

8,000

Precio por m2 a 4Km del centro

+404%

MonterreyGuadalajara AguascalientesValle de México

Incremento en precio/km por acercarse depende de distancia al centro

Valle de México: precio a la misma distancia del centro es 4 veces mayor

Fuente: Estadísticas de Vivienda SHF

Valle de México (30Km de acercamiento)• De 40Km a 10Km del centro: costo total por acercarse 100K

– Cambio es costo por m2 (10403110)– Implica costo promedio de 3.3K/Km

• De 35Km a 5Km del centro: costo total por acercarse 275K

– Cambio es costo por m2 (11406810)– Implica costo promedio de 9.2K/Km

Ciudades de mayor tamaño tienen mayor variabilidad en el costo de acercamiento

Vivienda: Precio

Cercanía2


Valle de México: $100K adicionales por acercarse 30kmAsumiendo: existe tierra disponible y caso de negocio para interés social intra‐urbano

Zona Metropolitana del Valle de MéxicoAcercamiento podría aumentar entre 69 y

100mil la precio de la vivienda

0

1,000

2,000

3,000

4,000

10 15 20 25 30 35 40 45

Precio por m2 de terreno ($/m2)

Distancia del centro (Km)

125 a 175K pesos por acercarse 20‐30Km• 55‐75K por agregar una

recámara

U1 U2 U3 Ruta1 Ruta2 Ruta3

Fuente: Polígonos urbanos de CONAVI, Estadísticas de vivienda SHF

"El terreno dentro del DF me costó $4000/m2,fue bastante barato"

‐Desarrollador de vivienda intraurbana

10Km

Respaldo Vivienda: Precio

Cercanía2

Ejemplo


Monterrey: $40‐45K adicionales por acercarse 15kmAsumiendo: existe tierra disponible y caso de negocio para interés social intra‐urbano

Zona Metropolitana de MonterreyAcercamiento podría aumentar en 40‐45mil pesos por el costo del terreno

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5 10 15 20 25

Precio por m2 de terreno ($/m2)

Distancia del centro (Km)

85 a 105K pesos por acercarse 10‐15Km

• 45‐60K por agregar una recámara

U1 U2 U3 Ruta1 Ruta2

10Km

Fuente: Polígonos urbanos de CONAVI, Estadísticas de vivienda SHF


Cercanía2

Ejemplo

La "cercanía" debe ser relativa a polos de actividad de la ciudad y reflejar tiempos de transporte (vs. distancias)


Información de mercado apunta que los precios podrían ser 6% más altos por m2

Vivienda de Interés Social en portal de SHF es 6% más cara por m2

Ejemplo: desarrolladora en DF tendría que vender a 480 para VPN ≥ 0

Departamentos ubicados en el centro de la ciudad de México con 60m2 y dos recámaras con precios ~700mil

Aumentar la velocidad de absorción de la vivienda aumentaría la tasa de retorno

• Densidad de viviendas por hectárea limitada por reglamente municipal a100 viviendas por hectárea en DF (Norma 26)

6

1925

0

5

10

15

20

25

Precio porm2

%

SHF / Infonavit Casas más grandes en SHF

Montos promedio de crédito

aumentan a $380K

"Es imposible que se puedan construir viviendas dentro del Distrito Federal por menos de 420mil, el desarrollador le perdería"

"Estos departamentos se venden rápido por estar al centro, pero los créditos Infonavit podrían ayudar a que se vendieran aún más rápido"

Fuente: Estadísticas de Vivienda SHF: promedios de avalúos 2012, Entrevista con Desarrollador

Inventario comparable en la zona 25% más

caro


Mercado3


Además, es importante considerar que el producto de interés social competiría con vivienda más cara...

Promedio de precios por m2 de vivienda para DH

0

12

9

6

3

6.4+5%6.0+2%

6.7+12%

7.9

+33%

Ciudades grandes (1M‐100K habitantes)

6.8

Monterrey

6.1

Guadalajara

7.5

Valle de México

10.5

Precio por m2 (MXP K)

6.36.8

Ciudades >1M habitantes

+7%

toda la muestra

Sólo <7VSM

Necesidad de dar incentivos para hacer igual de atractivo el retorno al inversionista con vivienda de interés social

Nota: Información compara solamente productos de dos recámaras para todos los preciosFuente: Avalúos Infonavit 2012

Vivienda: Precio

Competencia4

Respaldo


...Y que tiene mayores márgenes

Mayores velocidades de absorción y apoyo en mecanismos de fondeo (e.g. pagos por avance de obra) pueden reducir/eliminar diferencias en VPN

14 12 8 5

40 40 39 38 33

15 1515 15 15

8 86 4 4

5 55

5 5

100

20

40

60

80

0

Tierra

Infraestructura

Construcción

Administración y ventas

Costos financieros

Imprevistos

Margen

Residencial Plus

20

3

20

Residencial

15

18

Medio

12

15

Económico

10

10

Social

8

10

Fuente: Softec en Plan Financiero 2011‐2015 Infonavit

Vivienda: PrecioRespaldo

Competencia4

Estructura de costos estimada por Softec(fuente: plan financiero Infonavit 2011‐15)






Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra


Tierra: Reservas parecen suficientes para cubrir demandaSin embargo, parecen demasiado permisivas bajo los polígonos actuales de CONAVI

1. Asumiendo que la información publicada por SEDATU es representativa del resto del país

Reservas parecen ser suficientes para atender la demanda a nivel nacional1 en el corto – mediano plazo• Sin embargo, los polígonos de CONAVI parecen muy permisivos por lo que reservas podrían agotarse más rápido– Es necesario definir criterios adicionales para promover redensificación intra‐urbana vs. lejana

• Esfuerzos de re‐densificación requieren ajustarse a las particularidades de cada ciudad– Bando 2 en DF es un ejemplo de intento local de regenerar parque – esfuerzo tuvo algunas deficiencias

• Promoción de re densificación intraurbana podrían generar especulación de precios en suelo intra‐urbano

Se requerirán esfuerzos adicionales en el mediano largo plazo para "generar " más parque intraurbano – se estiman que podrían generarse 1.5 a 3M de viviendas por un uso más eficiente del espacio• Esfuerzos deberán hacerse a nivel local – materializar 1.5‐3M de viviendas requiere comprar vivienda deteriorada y construir vivienda vertical

• Serán necesarios esfuerzos conjuntos con estados y municipios

Es fundamental considerar que se seguirá generando vivienda "lejana" / no‐intraurbana – hoy y en el largo plazo• Los modelos de redensificación se activarán lentamente, pues hoy la oferta es limitada para DH <5.5VSM– además, 50% de reservas registradas ante RUV están fuera de U1‐U3; habrá resistencia de desarrolladores

• Por otro lado, seguirán existiendo DH con preferencias a vivienda en zonas lejanas• Infonavit debe continuar asegurándose que la oferta de vivienda generada afuera de polígonos provea calidad de vivienda, barrio y ciudad



Reservas intraurbanas publicadas por SEDATU suficientes para cubrir crecimiento del mercado

Según SEDATU reservas podrían cubrir el crecimiento por 9 años...

Reservas territoriales podrían albergar 4.5M de viviendas según SEDATU

• Existencia de 110K hectáreas de reservas territoriales en 20 ciudades del país– 68% de ellas se encuentra dentro de los

polígonos urbanos de CONAVI– Sólo incluye reservas reportadas por

desarrolladores, no municipales ni federales• SEDATU asume 60 viviendas por hectárea

– Área promedio de vivienda en 100m2

suponiendo 40% del terreno utilizado en urbanización

Este parque permitiría mantener crecimiento actual durante 9 años más

• Asumen creación de 500K viviendas al año• Modelo de NVNU sugiere 650K urbanas para todo

el país

...pero se podría aumentar la densidad de vivienda para aumentar su duración

Reservas permitirían construir entre 4.5 y 7.5 millones de viviendas cubriendo el crecimiento entre 9 y 15 años

0

50

100

150

40 50 60 70 80 90 100

15

10

5

0

Reserva (Millones de viviendas)Viviendas /Ha

Superficie promedio por casa (m2)

Promedio Infonavit

Nota: Asume vivienda horizontal Fuente: SEDATU, Avalúos Infonavit 2012, Modelo NVNU

7.5



Estimación preliminar indica que en mayoría de centros urbanos, reservas son suficientes para +10 años

Ciudad

Reservas estimadas

(Ha)Viviendas a 60/Ha (miles)

Viviendas a 100/Ha (miles)

Demanda anual (miles)

Tiempo para agotar reserva

Monterrey

Cancún

Valle de México

Guadalajara

Mérida

Otras ciudades

7,125

7,040

6,560

6,000

4,880

43,395

428

422

394

360

293

2604

713

704

656

600

488

4340

28

19

113

23

4

246

15‐25

22‐37

3‐6

16‐26

73‐122

11‐18

Total 75,000 4,500 7,500 433

Sin embargo, las reservas parecerían sermuy permisivas en definición de "intra‐urbano"

Preliminar

Nota: Reservas estimados en base al orden de tamaño de reservas publicado por SEDATU, y reservas publicadas para Yucatán y Municipio Benito Juárez de Quintana Roo Nota2: demanda anual estimada por modelo NVNU incluyendo rezago y dinámica poblacional Fuente: SEDATU, Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Benito Juárez 2011, Plan estatal de desarrollo de Yucatán 2012‐2018, Modelo NVNU de CEESP

(densidad SEDATU)(estimado BCG) (densidad Máxima)



Mérida: un ejemplo en donde reservas parecen cubrir demanda, asumiendo están adecuadamente localizadas

Reservas sobrepasan ampliamente la demanda esperada a 10 años

Entre 490 y 820Ha serían necesarias para cubrir demanda de vivienda nueva urbana por los próximos 10 años

• Demanda estimada en 4K viviendas/año– Población de Mérida (777K)con crecimiento de 1.7% y factor de ocupación de 3.9hab/hogar

– Rezago abatible con vivienda completa de 800 viviendas en un año

• Densidad entre 60 y 100 viviendas/Ha implicaría entre 49 y 82 Ha por año

Reservas en la ciudad de Mérida estimadas en ~4,880Ha podrían cubrir demanda ampliamente

• Según las reservas declaradas en el Plan de Desarrollo de Yucatán 2012‐2018

Necesario entender donde se encuentran localizadas las reservas

1. Estimado en base a publicación de SEDATU sobre cantidad de reservas y acotado entre valores de Cancún y MéridaFuentes: : SEDATU, Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Benito Juárez, Plan estatal de desarrollo de Yucatán 2012‐2018

800 Ha

Preliminar

Vivienda: Disponibilidad ‐ TierraRespaldo


En Valle de México reservas podrían acabarse en 4 añosSerían aún menores sino están adecuadamente localizadas

Reservas podrían ser suficientes para 4 a 8 años de crecimiento

Entre 11 y 18K Ha serían necesarias para cubrir demanda de vivienda nueva urbana por los próximos 10 años

• Demanda estimada en 113K viviendas/año– Población de ZMVM (20M) con crecimiento de 1.0% y factor de ocupación de 4

– Rezago abatible con vivienda completa de 63K en un año

• Densidad entre 60 y 100 viviendas/Ha implica ente 1100 y 1800 Ha por año

Reservas dentro de polígonos urbanos estimadas entre 4.8 y 7.0mil Ha1

• Reservas dentro de polígono pueden estar alejados del centro de la ciudad

Necesario entender donde se encuentran localizadas las reservas

1. Estimado para la zona metropolitana completa en base a publicación de SEDATU sobre cantidad de reservas y acotado entre valores de Cancún y Mérida Fuentes: : SEDATU, Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Benito Juárez, Plan estatal de desarrollo de Yucatán

11K Ha

¿Hay reservas adicionales para cubrir la demanda de 11K hectáreas en los próximos 10 años?

Preliminar



Sin embargo, los polígonos de CONAVI pueden ser muy permisivos, fomentando vivienda aún demasiado lejana

Zona Metropolitana de GuadalajaraAlgunos polígonos U1 alejados del

centro y servicios sociales

Cuatro polígonos en Guadalajara de 200Ha cada uno y empleo existente pero limitado

• Grado de urbanización bajo en estos ejemplos, sin escuelas y hospitales

• Acceso a la ciudad por carretera• Capacidad para ~12K viviendas cada uno

Además hay puntos U2 dentro del polígono principal que están alejados del centro y de las vías rápidas

Fabrica La Chabacana (19Km)

Iglesia Rey de Reyes(14Km)

Aeropuerto Miguel Hidalgo (16Km)

Fabricas varias (27Km)

Fuente: Polígonos de CONAVI

1

2

3

4

5

6

Tesistán (12Kmdel centro y 2Km de vía rápida)

Tonalá (10Km del centro y 6Km a vía rápida)

Preliminar ‐ ejemplos

1

2

3

4

5

6



Reservas disponibles serían significativamente menores con geopolígonos más "estrictos" (sólo U1+U2)

Área de polígonos de CONAVI concentrada en polígonos U2

Reservas en U1 y U2 serían suficientes para 4‐24 años según la ciudad

100

80

60

40

20

0

Tijuana

MTY

GDL

LeónDFSLP

25

85

U1

U2

U3

Toluca

Qro

Pueb

la

JuárezLa

Laguna

1. Asumiendo densidad de viviendas igual a 100viviendas/HaNota: Escenario agresivo asume que U3 tiene el triple de su proporción total en reservasFuente: Análisis BCG con datos de Polígonos CONAVI

4 3

17

13

15

11 12

8

10

61

3

83

93

9 3

8

3355

0

10

20

30

Duración de reservas en años1

U1

U2

U3

17

Total

17

4

21

Otras ciudades

21

5

25

Monterrey

25

7

26

Guadalajara

26

7

6

1

Valle de

México

6

1

0

Escenario conservador

Escenario agresivo

Infonavit tendrá que definir criterios adicionales a los polígonos y puntajes de CONAVI



Existen ejemplos de ciudades con programas exitosos de re‐ densificación urbana

Melbourne: crecimiento controlado hacia afuera

Definición de perímetros de crecimiento permitido

• Apoyo de "corredores de crecimiento" a lo largo de transporte de gran escala

Áreas de crecimiento futuro con alta densidad

• Asegurar que la ciudad se mantiene compacta hacia futuro

Objetivo principal es asegurar la planeación de la ciudad hacia adelante

Vancouver: redensificación de zonas habitacionales

Política de redensificación llamada "Eco‐Density Charter"

• Redensificación escondida– Creación de vivienda para familiares en sótanos y/o mismo terreno

– creación de viviendas de renta "sobre garage"

• Solo en áreas residenciales del centro o zonas comerciales

Acompañado de políticas fiscales que aseguran redensificación adecuada

París: redensificación en núcleos de empleo

Política de desarrollo urbano policéntrica

• Ocho focos de redensificación alrededor de centros de empleo

Acuerdos entre varias instituciones de gobierno

• Asegurar transporte entre focos de crecimiento

Alta densidad en centros habitacionales alcanzados con bajo número de pisos

Estrategias fueron adecuadas a contexto de cada ciudad ‐ redensificación en México también deberá estar adaptada por localidad

Fuente: Políticas de Ciudad Compacta OECD



En México, Bando 2 en DF es un ejemplo de regeneraciónNo hay consenso si los logros sobrepasan las deficiencias del esfuerzo

Descripción

Enfoque en 4 delegaciones "centrales"

• Venustiano Carranza, Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Cuauhtemoc

Programas de INVI apoyados por el GDF (2000‐2006)

• vivienda en conjunto• vivienda en lote familiar

Aceleración de tramites de uso de suelo y sustentabilidad

• Generación de ventanilla única de trámites

Logros

Construcción de vivienda en zonas degradadas

Recuperación de predios abandonados o con gran deterioro

Reactivación de mercado en algunos estratos

Reversión y desaceleración de tasas de crecimiento poblacional negativas

Deficiencias

Servicios insuficientes en zonas redensficiadas

• Cortes de energía eléctrica y de agua potable

Debate sobre la legalidad de la política implementada

Especulación con el precio del suelo

• Incremento considerable de precio en delegaciones centrales (hasta 300% de incremento en terreno)

– Resultó en vivienda para segmentos no objetivo

Fuente: Guía para la redensificación de la ciudad interior SEDESOL, búsqueda en prensa



Promover vivienda intraurbana impulsará especulaciónSe agrava el problema al no estar reportadas la totalidad de las reservas

Publicación de reservas y de las nuevas políticas de subsidios y vivienda podría afectar de manera importante los precios de la tierra

• Escases de tierra intraurbana aunada a anuncios de subsidios y nuevas políticas orientadas a vivienda más céntrica podría causar incremento en precios y especulación

– Impacto al precio de la vivienda y a la disponibilidad del terreno, creando un círculo vicioso• Valor alto de reservas adicionales podría devaluar el precio de las que ya reportaron los

desarrolladores causando un mayor problema financiero para los mismos

No todas las reservas territoriales están registradas en el RUV y cuantificadas por la SEDATU en los cálculos publicados

• Desarrolladores no están obligados a reportar todas sus reservas, el reporte es voluntario• Reservas municipales y federales no están cuantificadas


Intervención de Municipios puede ser una palancaclave para reducir impacto de especulación








Si las reservas son insuficientes, habrían hasta 3M de viviendas usadas que podrían re‐utilizarse

20

0

30

10

Millones de viviendas

Vivienda en condiciones

3.0

Vivienda de alto costo3

5.2

Fuera de centros urbanos1

11.0

PropiaPrestada

3.7

3.7

Rentada

4.1

4.1

Litigio y otra

0.40.4

Total

33.4

28.5

4.9

Con rezago de servicios2

1.0

20.3

Viviendas en México según su tenencia y compatibilidad con el modelo de redensificación

Viviendas propiasParte del mercado secundarioViviendas abandonadas

1. En localidades de menos de 100,000 habitantes 2. Según la definición de la CONAVI 3. Vivienda en manos de personas con salario superior a 11vsmFuente: ENIGH 2010

29M de hogares



Sin embargo, de los 3M de viviendas, sólo 2.1M son utilizables, y de ellas ~300K disponibles en el corto plazo

0

1

2

3

4

Vivienda (M)

Parque potencialmente utilizable

Vivienda en buenas condiciones (Azul)

Vivienda en rezago atendible (Amrilla)

0.9

1.4

0.7

3.0

Imposible reintegrar por antigüedad o deterioro (Roja)

De los 2.1M (Amarillo y Azul) utilizables, sólo 284K disponibles (i.e. jefes de hogar de edades más avanzadas, con hogares de 1 o 2 personas)• En los próximos 10 años, se podrían esperar

~100K viviendas más

De los 2.1M (Amarillo y Azul) utilizables, sólo 284K disponibles (i.e. jefes de hogar de edades más avanzadas, con hogares de 1 o 2 personas)• En los próximos 10 años, se podrían esperar

~100K viviendas más

Parque de vivienda intra‐urbana utilizable para nuevas necesidades

Fuente: ENIGH 2010, Análisis BCG


Adicionalmente, se debe de considerar que +300K viviendas utilizables no cuentan con escrituras


Re‐utilizar las 900 mil viviendas "rojas" podría generar hasta 3 millones de viviendas adicionales

Construcción vertical podría aumentar el impacto de la vivienda roja

Construcción vertical maximiza el efecto de la vivienda roja y permite absorber parte de los costos adicionales asociados• Construcción de edificios de 5 pisos crearía 3.8M de viviendas adicionales en ciudades >100K habitantes– 3.8M adicionales de tamaño igual a las viviendas rojas existentes, de tamaño mayor serían 3.0M

• Costos de expropiación del terreno se dividen entre 5 pisos mejorando el esquema financiero

México ha tenido casos medianamente exitosos de reconversión urbana en DF

Sin embargo la distribución por ciudad no asegura suficiencia de inventario

0

2,000

4,000

Vivienda Roja miles de viviendas

Total

3,000

Otras

1,794

GDL

170

MTY

187

VM

84968%

32%

Nota: estimado de vivienda por ciudad hecho en base a la población de la ciudad relativa a población de localidades >100K habitantesFuente: ENIGH 2010, CENSO 2010,

77688

0

5

10

Duración asumiendo 5 pisos (años)

TotalOtrasGDLMTYVM

Reconversión de vivienda roja podría ser la solución a la falta de reservas en ciudades como el Valle de México

ActualReconversión vertical



Reconvertir vivienda roja requerirá de esfuerzos específicos y coordinación con otras ramas de gobierno

Posibles problemas de la vivienda roja

Fragmentación de los terrenos• Viviendas rojas no necesariamente continuas con terrenos insuficientes para la edificación en vertical

Localización de terrenos posiblemente alejados del centro de las ciudades

• Vivienda roja pertenece en su mayoría a gente de bajos ingresos, que difícilmente compró vivienda céntrica

Necesidad de expropiar o incentivar reconversión privada

Costo social/político de reconvertir viviendas• Retirar a las personas de su vivienda propia aunque sea de manera temporal tiene costo político

Posible solución

Reconversión en grupos de viviendas para aumentar tamaño de desarrollos, no comprar/expropiar hasta que se agrupen satisfactoriamente

Adquisición de la vivienda más céntrica comenzando por vivienda deteriorada por edad

Infonavit no puede hacer esto por si mismo, necesidad de lograr acuerdos con gobiernos municipales

Plantear el programa incluyendo beneficios para las personas cuyo terreno se expropia en un marco positivo



Importante contemplar que se seguirá generando vivienda fuera de los polígonos de la CONAVI

3

15

34

50

0

100

75

25

Nacional

Gro

TlaxDFSin

Tam

Dgo

Yuc

48

Mor

Nay

Coah

Chih.

Son

Pue

QR

Col

Ags

BCS

SLP

Cam

Chis

%

Gto

Méx.

NL

Mich

Ver

Zac

QroJal

OaxBCTab

Hgo


1. Es factible alcanzar el puntaje mínimo para subsidios fuera de polígono – se requieren 400 puntos y es factible cumplirlos con densidad, equipamiento y servicios y competitividad; ver presentación "Política de Vivienda". Fuente: BBVA Research, DOF, CONAVI

Fuera de U3 U2 U1U3

Distribución de reservas según polígonos

Los oferentes generarán oferta fuera de polígonos con subsidios1; puede esperarse que aún hay DH dispuestos a adquirir vivienda "lejana"






Vivienda: Disponibilidad ‐ Verticalidad


Sin embargo, DH están dispuestos a utilizar vertical si mejora calidad de vida por arriba de horizontal

Derechohabientes objetivo parecen ser:• En ciudades de >100K habitantes• Zona Metropolitana1 y Zona Sur2• DH <30 años y potencialmente >60 años

La vivienda vertical es un modelo a impulsar, peroenfrentará retos importantes

1. Para DH en ciudades de más de 100K habitantesFuente: Estudio Nacional de Necesidades de Vivienda GAUSSC 2013,, Análisis de BCG


Puede ser 5‐10% más barata• Menor costo de

urbanización• Menores costos

de construcción

Sin embargo, precio dependerá de • Tipo de suelo • Reglamentación • Características de

la vivienda y el desarrollo (eg # de pisos)

Requiere más capital de trabajo y un modelo operativo distinto al de construcción horizontal industrializada

Procesos de verificación y créditos puentes están diseñados para vivienda horizontal y no se adecuan a las condiciones de vertical

Sin embargo, existen algunas palancas que se pueden utilizar para mejorar modelo de negocios• e.g. no es necesario desarrollar vivienda de

muchos pisos para re‐densificar efectivamente

Solución atractivaAlto rechazo por parte de los

derechohabientesRequiere cambios al modelo de negocio

de los desarrolladores

Nacional

19

>6 VSM1

10

2 a 6 VSM1 11

Metropolitana

Noreste 4

1359

49

61

42

52

Nada Completamente

% de encuestadosdispuestos a vivir en

vertical

Imposibilidad de ampliación y dificultad de vida en condominio son algunas preocupaciones de DH


La densidad de vivienda es mayor en otras grandes ciudades del mundo comparado con Valle de México

0

50

100

150

Viviendas/Ha

Sao Paulo

Máximo CONAVI120

Valle de MéxicoAmsterdamParisBarcelona Nueva York

Infonavit 100

SEDATU60

Es posible aumentar la densidad de vivienda de manera importante sin comprometer la calidad de vida

Fuente: Entrevista con ejecutivos de la Subdirección General de Sustentabilidad y Técnica del Infonavit, búsqueda en prensa

Densidad de vivienda en diferentes ciudades

Vivienda: Disponibilidad ‐ VerticalidadRespaldo


Costos de construcción en vertical impactados por cinco variables del proyecto

Número optimo de pisos parece estar entre 5 y 8 dependiendo de las características del suelo y los reglamentos del municipio

Tipo de suelo• Rocoso, firme o blanca

Reglamento municipal (Principalmente estacionamientos)• Número de cajones por vivienda• Necesidad de construir sótanos ó niveles

adicionales

Número de pisos• Instalación de agua (hidroneumático)

Tamaño del departamento y áreas húmedas• Instalación de tuberías y mobiliario de baño

y cocina

Equipamiento de la vivienda

77% de los costos asociados a construcción son impactados por verticalidad

El tipo de suelo y el reglamento municipal son los principales determinantes de precio

100

100806040200

% de costo

Total

Rubros no impactados

por verticalidad121

Urbanización 2

Permisos 7

Costos financieros 7

Construcción 4523 13 9

Tierra 18

1. Rubros no impactados incluyen utilidad y costos de ventasNota: servicios incluye, estacionamientos, elevadores, instalación de agua, etc Nota2:los rubros mostrados y su peso en el costo son para un proyecto típico de vivienda vertical en el que los desarrolladores invierten, cambios grandes en estos valores desincentivan inversiónFuente: Estudio de vivienda vertical de First Manhattan, Entrevistas con desarrolladores, Datos internos de sustentabilidad Infonavit

Mano de obra

Servicios

Cimientos y estructura

‐Im

pacto + 1

2

3

4

5

Reducción de costos de urbanización y

construcción podría bajar hasta 5% el

precio de la vivienda



Precio depende de los rubros de construcción y de las características de la vivienda vertical

Precio de venta

Utilidad

Costo financiero

Costo de tierra Costo de permisos

Costo de urbanización

Costo de Construcción

• Mayor capital de trabajo

• Intereses• Tiempo de

retorno

• Costo de la propiedad

• Administración del costo de compra

• Permisos relacionados a la tierra

• Permisos relacionados a viviendas

• Instalaciones eléctricas• Instalaciones de agua• Equipamiento urbano

• Cimentación y estructura

• Estacionamientos• Elevadores• Mano de obra

Costo de ventas

Disminuye por crecimiento vertical

No afectado por crecimiento vertical

Aumenta por crecimiento vertical

Fuente: Estudio de vivienda vertical de First Manhattan, Entrevistas con desarrolladores, Datos internos de sustentabilidad Infonavit

Respaldo Vivienda: Disponibilidad ‐ Verticalidad


Algunas variables de construcción tienen alto impacto en el precio del producto vertical

Tipo de suelo

Reglamento de estacionamiento

Número de pisos

Tamaño de departamento/áreas húmedas

Equipamiento de la vivienda

Rocoso Firme Blando

Cajones por vivienda 1 2 3

Tipo de estacionamiento

Sub‐terraneo Vertical Nivel de

banqueta

3‐5 5‐8 >8

Tamaño en m2

Número de baños

Acabados Ecotecnologías Calidad de equipamiento

1 2 3

Respaldo Vivienda: Disponibilidad ‐ Verticalidad


Vivienda vertical podría ser ~5‐10% más barata que horizontal ‐ hallazgos direccionales

Nota: servicios incluye, estacionamientos, elevadores, instalación de agua, etcFuente: Estudio de vivienda vertical de First Manhattan, Entrevistas con desarrolladores, Datos internos de sustentabilidad Infonavit

RubroTierra

Construcción• Cimentación y estructura• Estacionamientos• Elevadores• Instalación de agua• Mano de obra

Costos financieros

Permisos

Urbanización

Vertical18%

45%23%13%

9%

5‐8%

7%

2%

Horizontal9‐12%

40%

6%

2‐3%

10%

Diferencial costo unitario vs. vertical

‐70%1

‐7%

‐

‐20%

‐5 a ‐10%

% del costo



DH tiene percepción negativa sobre vivienda vertical, en parte puede resolverse con mejor calidad de vivienda

Percepción negativa

Vida en condominio• Hay menos intimidad (al interior y con respecto a los vecinos)

• La convivencia vecinal es difícil

Tamaño e imposibilidad de ampliación• No se posee un pedazo de tierra• No hay posibilidad de ampliarse – escalar de acuerdo al crecimiento familiar

• El espacio es reducido

Malos referentes de departamentos de interés social• Símbolos de marginación

DH dispuestos a comprarlas siempre y cuando cumplan sus expectativas

Grandes metrópolis:• Céntrica y cercana al trabajo• Con suficiente espacio para la familia• Con servicios y espacios de esparcimiento cercanos

Ciudades de menor tamaño:• Amplia y segura• En zonas con plusvalía y no‐conflictivas• Con espacios recreativos

"Con un departamento que tuviera ciertas características pues estaría bien; sí, porque obviamente aquí dentro del centro no vamos a encontrar una casa"

‐Mujer, REA, necesidad de ampliación, DF

"[Si optaría por un departamento] teniendo todo lo que son los servicios cerca, ya sean las escuelas de tus hijos, los supermercados, las tiendas comerciales, los centros culturales"

‐Mujer, Jubilada, Reynosa


Fuente: Análisis Cualitativo Lexia / GAUSSC


Mayor aceptación en ciudades >100K habitantes...Percepciones no homogéneas por localidad y VSM

8

11

12

7

14

10

11

8

7

10

12

100500

% de encuestados

más de 6 SM

1

02456

de 4.1 a 6 SM 11749

de 2.1 a 4 SM 51551

hasta 2 SM 12751

12

6

9

5

8

8

6

10

10

100500

más de 6 SM 60

1070

de 4.1 a 6 SM 114

862

de 2.1 a 4 SM 121346

hasta 2 SM 103

12599

9

8

20

17

16

19

7

5

7

100500

Nivel de ingreso

más de 6 SM 13333

59

de 4.1 a 6 SM 1010

11

49

de 2.1 a 4 SM 1049

hasta 2 SM 15643

Construcción de vivienda vertical tendrá sentido en localidades grandes y para los segmentos de menores ingresos

>100K habitantes 15‐100K habitantes 2.5‐15K habitantes

Fuente: Encuesta Nacional de Vivienda GAUSSC 2013

Completamente dispuesto


Nada dispuesto


...En regiones Metropolitana y Sur...

18

11

14

13

10

23

17

13

12

12

14

5

5

7

5

3

15

10

6

4

6

7

4020 80600

Noroeste 2711

Metropolitana 4219

% de encuestados

Sureste 32

Completamentedispuesto

Prom. Nacional 3110

Noreste

11

4

Norte 248

Golfo 289

Occidente 369

Sur 4810

Ortiente 2310

Centro 2810

22

9

8

8

6

6

6

8

4

9

7

7

20 080 4060

10

Nadadispuesto

69

% de encuestados

10

877

61

60

78

52

72 1256

64 46

53 1433

77 1062

72 957

69 952

73 1155

58 742

10

23

44

41

47

52

23

37

47

52

57


42

Min – Max (%)


...y en DH jóvenes y potencialmente de edades avanzadas

15

10

5

0

20

61‐65

1212

56‐60

3

51‐55 66‐70

10

7

% de encuestados dispuestos a habitar en vivienda vertical

Edad7046‐50

12

41‐45

12

36‐40

9

31‐35

10

26‐30

14

18‐25

15

La vivienda vertical será mejor recibida en la ZMVM por DH jóvenes y de bajos ingresos



Para desarrolladores, vertical requiere mayor capital de trabajo pero puede tener menor tiempo de recuperación

‐8,000

‐6,000

‐4,000

‐2,000

0

2,000

4,000

2 2824 26 32 342220 301816141210864

Meses

Flujo acumulado (MXP /m2 vendible)Requiere mayor capital de trabajo• Ventas unitarias no pueden financiar el resto del producto – asumiendo que existe preventa

• Cimentación aumenta tiempos de construcción

• Créditos puente diseñados para productos de vivienda horizontal– Medición de avance de obra no refleja la naturaleza del proyecto vertical

Puede tener un retorno más rápido• Mucho menor tiempo para urbanización• Construcción comienza prácticamente desde la compra del terreno

• Una vez que se termina la vivienda velocidad de venta suele ser mayor

Puede ser más atractiva si se tienen las capacidades adecuadas

Las diferencias vienen por la naturaleza propia de los productos distintos

Nota: Este caso de estudio no necesariamente representa la totalidad de los proyectos de vivienda horizontal y vertical, solamente representa un caso favorableFuente: Estudio de verticalidad elaborado por First Manhattan Consulting Group

Vertical

Horizontal

Se requieren mecanismos de fondeo adecuados para permitir a los desarrolladores tener un rendimiento atractivo


Mayor flujo y mayor velocidad


Infonavit podría desarrollar mecanismos para mejorar el retorno financiero de vertical (I/II)

Controlar especulación y promover pago retardado• Impacta en el precio del terreno y en el costo financiero del proyecto

Terreno

• Terreno subsidiado para interés social• Crear fondo de verticalidad que permita retrasar la compra del terreno– crédito puente

• Controlar especulación con incentivos fiscales de gobiernos locales– Reembolso de impuestos para la tierra

utilizada rápidamente• Incentivar la creación de bancos de tierra municipales para evitar especulación– Critico controlar posibles irregularidades

Consideraciones Rol del Infonavit

Principal rubro de precio impacta linealmente en el costo del proyecto• Reglamentos de estacionamientos son críticos en el costo de construcciónCostos de

construcción

•Acuerdos con municipios para cambiar reglamentos de manera progresiva– estacionamientos sobre nivel de banqueta, menos cajones por vivienda

•Infonavit puede promover estándares de vivienda que permitan uso de elementos prefabricados sin comprometer la calidad



Infonavit podría desarrollar mecanismos para mejorar el retorno financiero de vertical (II/II)

Podría subsidiarse la tasa de interés de los créditos puente para estos desarrollos y deuda de más largo plazo en proyectos de renta

Mejora rendimientos y permite darle mayor rotación al capital• Solo es relevante si la velocidad de venta es igual de rápida

Costos financieros

Velocidad de construcción

•Coordinación interinstitucional que promueva créditos blandos por parte de la SHF o del fondo de verticalidad de Infonavit

•Permitir preventa con créditos Infonavit usando un mejor proceso de verificación

•Asegurar velocidad de absorción es clave– requiere entender demanda calificada en la localidad vs. oferta existente/en proceso

•Emisión rápida de permisos permitiría reducir tiempo de proyecto

Consideraciones Rol del Infonavit

Crítico para disminuir tiempos de financiamiento y pagar deuda con mayor rapidez• Impacta interés y capital de trabajo necesario

Velocidad de venta

•Permitir preventa acelera absorción– requiere cambios al proceso de

verificación1•Asegurar existencia de potencial de mercado– Brindar información de desarrollos (RUV)

y DH (Infonavit) para determinar demanda potencial


1. Necesario registro de edificio completo y pago de 0.6% para venta Infonavit, solo el 20% se vende con crédito del Instituto


Barrio


Vivienda

BarrioCiudad


DH requieren de aspecto comunitario en sus viviendas• Garantizar la cohesión social

– Convivencia condominal para vivienda vertical

– Políticas de uso de suelo adecuadas

• Garantizar seguridad de vivienda– DH buscan vivir en una comunidad donde exista seguridad; da certeza sobre patrimonio

Barrio

Barrio


DH perciben al barrio como uno de los generadores de calidad de vida

Fuente: Estudio cualitativo de Lexia

DH buscan cohesión social como aspiración, pero encuentran dificultades en conseguirla• Mecanismos de organización vecinales suelen estar politizadas

• DH desconocen los derechos y obligaciones que adquieren al habitar en el régimen de condominios

DH buscan que la vivienda se encuentre en una comunidad que proteja su integridad física• Vigilancia constante, ya privada o pública constante

• Niños pueden salir a pasear a la calle sin preocupaciones

• Libre de "maleantes"

Cohesiónsocial Seguridad

Impo

rtan

cia

¿Cóm

o gene

rarla

(ejemplos)?

Generar confianza con espacios• Centros comunitarios donde se imparten talleres para niños y adultos

• Parques donde jueguen los niños y convivan los padres

Programas que desarrollen capacidades de autogestión dentro del desarrollo• A través de participación y organización ciudadana

Promover hipotecas con servicios para pago de cuotas condominales• Fondos pueden destinarse a protecciones físicas, además de pago de vigilancia

Organización vecinal permite un frente común ante municipios para definir prioridades de gasto

Barrio


Convivencia condominal es un reto importante, asegurarla será clave para habilitar la vivienda vertical

Público objetivo con problemas de convivencia en vivienda vertical...

En comunidades de bajos ingresos existe poca cultura de convivencia en condominio

• Más de 3 pisos puede ser problemático desde el enfoque social, máximo en 4‐5 pisos recomendado

• Desarrollos de construcción en vertical de máximo 500 viviendas por desarrollo

...por lo que es necesario encontrar soluciones de convivencia

Organismos oficiales pueden apoyar la cultura de convivencia desde el marco regulatorio

• Organismos como PROSOC podrían asegurar una adecuada organización condominal

Productos de vivienda pueden ayudar a combatir los problema de convivencia existentes

• Algunos desarrolladores convencidos de que modelo "vecindad" ayuda a mantener cohesión social

– Patios centrales, áreas comunes pero manteniendo privacidad

• Algunos desarrolladores probando modelos de alta densidad en horizontal

Fuente: entrevista con gerentes de SG de Sustentabilidad, Plataforma de conocimiento para la vivienda en México Lexia, entrevistas con desarrolladores

"Los contras que hay de los condominios: si tú eres la persona que vives abajo, los vecinos de arriba te tiran basura… Te tiran bolsas, todo te tiran ¿y quién es el que tiene que barrer? ¡El de abajo!"

‐Hombre, necesidad de renta, Veracruz

Barrio


Iniciativas existentes fomentan mayor calidad de vida en la escala de barrio

Hipoteca con servicios

Descuento de las cuotas condominales de la nómina como parte de la hipoteca misma• Asegura el cumplimiento de las cuotas de mantenimiento evitando el deterioro de espacios comunes• Puede ser mejorada si se asegura que un porcentaje alto el desarrollo cumple con la cuota

Comunidad sustentable

Asegurar la existencia y mantenimiento de los espacios públicos, empleos ,escuelas y centros de salud• Involucra al Desarrollador al proporcionar los espacios y la comunidad en mantenerlos en buen estado• Contempla financiamiento de diversas fuentes internas y externas de la comunidad

Rehabilitación de barrios

Pretende rehabilitar desarrollos con mucho abandono y rehabilitar e instalar equipamiento comunitario• Desarrolla sentido de comunidad y autogestión de mejoramiento• Mejora la plusvalía de las viviendas y el comportamiento de pago

Organización Vecinal

Generación de comunidades autogestoras que vean por el bien del barrio en el que habitan• Busca construir ciudadanía al incentivar que los habitantes del barrio se involucren• Generar la asociación en el barrio impulsa el valor patrimonial y disminuye abandono

Centros comunitarios

Creación de espacios para la creación de comunidad alrededor de talleres de capacitación y recreación• Los servicios ofrecidos se proveen en base a las necesidades de la comunidad• Pretende apoyar la economía familiar al permitir que los habitantes ofrezcan productos y servicios

Coordinación con otras instituciones y gobierno ayudarán a impulsar barrios que contribuyan a calidad de vida



Barrio


Ciudad


Vivienda

BarrioCiudad


Necesidades de los DH en las ciudades donde viven• Garantizar acceso a servicios• Accesibilidad; a trasporte público, pavimentación, etc.

• Plusvalía; generación de patrimonio por medio de la plusvalía de la zona donde se vive

Ciudad

Ciudad


DH perciben tres aspectos como importantes y los incorporan en su toma de decisión de vivienda

Fuente: Estudio cualitativo de Lexia

Contar con servicios y espacios de ocio• Agua potable, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público

• Telefonía local, buena recepción de telefonía celular

• Televisión por cable, internet• Sistema de recolección de basura

• Pavimentación• Parques o áreas verdes en buen estado)

Acceso a transporte público• Un viaje sin trasbordo que permita ahorrar dinero

Cercanía al trabajo y a las escuelas• Permite tiempo de ocio y contacto familiar y de la comunidad

Acceso cercano a avenidas importantes• Conexión sencilla con el resto de la ciudad

Al ser el patrimonio por excelencia, debe estar en una zona que le genere plusvalía• Zonas intraurbanas generan mayor plusvalía que las zonas más alejadas

• Aspectos adicionales de la ciudad (servicios y accesibilidad) aumentan también la plusvalía de la zona

Servicios Accesibilidad Plusvalía

Ciudad


Mayoría de DH ya tiene cubiertas las necesidades de servicios y accesibilidad

Respaldo

Fuente: Encuesta nacional de vivienda GAUSSC pregunta: "¿El barrio o colonia donde está la vivienda cuenta con..."

94 90 87 83 80 7565

0

20

100

80

60

40

19

6

No

No contestó

Parques y áreas verdes

17

% de afiliados activos

Aspecto de la ciudad

Si

Alumbrado público

Servicios de salud

Calles pavimentadas

34

Seguridad pública

110

Escuelas cercanas

1

Recolección de basura

25

0

12

Existencia de los servicios y equipamiento urbano en su habitación actualpara los afiliados activos

Infonavit podría definir criterios mínimos de barrio y ciudad para asegurar estándares de calidad

Ciudad


Infonavit ya cuenta con iniciativas en proceso para atender las necesidades de la ciudad

– Clínicas de Salud

– Transporte público

– Iluminación

– Escuelas/guarderías

– Drenaje y alcantarillado

Cobro de predial hecho a través de la hipoteca con servicios

PCMV identifica y promueve las mejores practicas de desarrollo urbano y sustentabilidad en municipios

INCOMUV (y otros índices) como un mecanismo para comparar las características de los municipios en materia de vivienda y desarrollo urbano

Ciudades bajas en carbono busca políticas públicas adecuadas que promuevan ciudades densas para mitigar las emisiones de carbono

Vivienda vertical céntrica impulsada además por el propio modelo de redensificación urbana

Necesidades de la ciudad / municipio Iniciativas actuales del Infonavit

Programas actuales permitirán la competencia entre municipios y propiciarán el desarrollo de las ciudades


– Abasto de agua

– Electricidad

– Combustible

– Ambiente saludable

– Recolección de basura

Necesidades asegurados por los gobiernos locales • Programas efectivos de planeación urbana y sustentabilidad

Ciudad




Vivienda

BarrioCiudad


Necesidad de proveer solución financiera que haga posible el modelo• Crear un producto de crédito que permita otorgar vivienda intraurbana y/o de mayor tamaño– Mecanismos alternativos de financiamiento para reducir el subsidio necesario

• Cuantificar el costo que el modelo de redensificación tendrá para el instituto




Solución financieraAgenda

Producto financiero

Disponibilidad de vivienda

Solución financiera: Producto financiero


Solución financiera: habilitar el modelo es factible financieramente con cambios a producto y más subsidio

Viviendas intra‐urbanas de mayor tamaño requieren hasta $110‐120K adicionales de financiamiento en ciudades de más de 100k habitantes y ~$75K si se incorporan al modelo ciudades medianas y pequeñas (<100K habitantes)• Monto adicional de financiamiento varía por ciudad ‐ ~$60K en ciudades pequeñas y ~$120K en DF|Gdl|Mty• Impulsar sólo una variable (tamaño o cercanía, según retos de la ciudad) requiere ~40K adicionales de crédito• Se requiere definir un modelo de financiamiento ya que la capacidad de crédito de DH ya se utiliza al máximo, pero a la vez se requiere minimizar el nivel de subsidio

Modificando las condiciones de crédito, promoviendo renta y créditos familiares implican que Infonavit tendría que aportar en promedio ~$20K de subsidio al frente para adquirir las viviendas• Como alternativa de subsidio, Infonavit podría tomar una participación de la vivienda• El impacto de las palancas identificadas para aumentar crédito depende de ingreso y composición de cada hogar– Aumentar % de descuento de nómina depende del cuánto ahorre el hogar por menor gasto de transporte– Acceso a créditos familiares depende de la composición del hogar; promoción de renta para postergar la compra y maximizar capacidad está enfocado a DH jóvenes

• Adicionalmente, el Régimen de Inversión, esquemas alternativos de subsidios de Gobierno y/o ONAVIs y reducción del abandono podrían abatir aún más el costo del modelo

Utilizar las palancas requiere cambios a losparámetros de los productos existentes



Cinco palancas permitirán habilitar modeloTres palancas asociadas a productos de crédito

• Aumentar porcentaje de descuento de nómina– gasto en transporte disminuirá

significativamente– se debería generar menor abandono

• Promover créditos familiares ya que hay en promedio 1.7 derechohabientes por hogar

• Aprovechar otras combinaciones que permitirían dar mayores montos de crédito– Infonavit+ otra ONAVI, Infonavit+exafiliado

• Requiere un rediseño del producto actual

• Montos promedio de crédito crecen si DH de 20 años ejercen a los 35 por aumentar su SSV

• Debería explorarse la factibilidad de subsidios por parte de la Federación y Gobiernos Estatales y Municipales – será crítico para habilitar el modelo para DH de bajos ingresos

Alterar condiciones de

crédito


Renta para "jóvenes"

Subsidios de gobierno

Régimen de Inversión

• Generación mayores rendimientos a los excedentes de efectivo

• Financiamiento adicional en dos fuentes: pago adicional y plazo completo– Pago adicional como % del sueldo aplicable a

todos los DH– Plazo completo limitado a DH<2vsm (~38%)

• Impactaría hasta el 19% de los hogares que solicitan crédito– Tiene un ~6% de traslape con la siguiente

palanca

• Podría impactar al ~60% de los DH de <5.5vsm que ejercen crédito con menos de 35 años

• Impacto dependerá de los gobiernos que accedan a dar subsidios adicionales, especialmente crítico en ciudades de más de 4M de habitantes

• Impactará directamente a todos derechohabientes al habilitar un mayor subsidio dependiendo del rendimiento

Descripción Impacto en DH

Subsidio necesario e impacto de cada palanca será distinto según la ciudad y el nivel de ingresos


1

2

3

4

5

Bajo alcan

ce del In

fona

vit


Tres atributos pueden reducir el monto a subsidiar

Plazo de pago

Aprovechar que los créditos en general se pre‐pagan• Se recibirían ~7años adicionales de pagos (23.3 años de duración a 30 años)

• Prepago depende del salario y estabilidad de empleo– palanca solamente

aplicable a DH de >2vsm

Factor de descuento

Aumentar el porcentaje de descuento de nómina• Parte del ahorro en gastos de transporte se puede destinar a la amortización

Criterios de originación deben asegurar que incremento en pago no aumentará en abandono• API debe validar ahorro en gasto corriente del hogar

Requiere manejo cuidadoso de imagen del crédito "mas caro"

Criterios de originación

Fortalecer criterios de originación considerando el índice de riesgos para disminuir reservas•Se puede excluir a DH "por mejorar" de los productos del modelo de redensificación

Cambio en precalificación disminuiría el número de créditos bajo este modelo•Disminución de costo del nuevo modelo por volumen

•Créditos de mejor calidad disminuirán costo en reservas

Solución financiera: Producto financierocondiciones1


Acercarse al centro reduciría gasto en transporte ‐ ahorro puede utilizarse para pagar mayor crédito

1. Modelos de regresión para distintos tamaños de ciudad2. Supone dos viajes para cada día laboral, considera solo el ahorro del jefe de familia, ahorro total sería mayor uso en hipoteca estimado en 1/3 del ahorro totalFuente: Encuesta nacional de vivienda GAUSSC 2013

Ahorro por media hora menos de transporte a trabajo estimado en $7.4

Por lo que DH de 1vsm podrían ahorrarse hasta 15% de su salario al acercarse

0

10

20

30

40

50

Pequeña

90

Costo por viaje1

Tiempo de recorrido hacia trabajo (min)

$7.4

Grande

Mediana

3015 60

Traslado de 60 min por viaje implica un gasto de $1200 al mes sólo para el

jefe del hogar

0

5

10

1515.0

4vsm

3.8

3vsm

5.0

2vsm

7.5

1vsm

Salario

5vsm

3.0

% del salario

1.2 1.02.5

5.0

1.7

DH podrían aumentar su pago hasta 5% dependiendo de sus ingresos y del ahorro en tiempo


Uso en hipoteca

Ahorro


Aumentar 5% la aportación con respecto al salario implica un 17% adicional en monto de crédito

25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

200

300

500

400

100

0

Monto de crédito (MXP K)

Porcentaje de salario utilizado en Hipoteca

370

+17%

$142K$93K

5 vsm

4 vsm

3 vsm

2 vsm

1 vsm

Sensibilidad del monto de crédito al nivel de ingresos yporcentaje de salario utilizado en hipoteca

Aun aportando 35% de su salario, DH de <2vsm requieren subsidios para adquirir vivienda bajo el modelo de redensificación

Porcentaje de salario actual

Fuente: Tablas de amortización Infonavit, Análisis BCG

% de salario destinadoa hipoteca en bancos

Porcentaje de salario actualcon aportación patronal

Posible aumento depago en hipoteca


Para <4vsm aumento de tasa de descuento de entre 3% y 3.5%

condiciones1


Utilizar el plazo completo de 30 años daría entre 85‐130K a DH de más de 2vsm para pagar vivienda más cara

<2vsm: Crédito ya se paga en 30 años

Duración promedio: 33.3años

Ejemplo: 1vsm, 35 años•Monto de crédito: $211K•VPN pagos posteriores: ‐$41K

2‐4vsm: Cubren 85K del subsidio necesario

4‐5.5vsm: Poco subsidio adicional necesario


Ejemplo: 5vsm, 35 años•Monto de crédito: $347K•VPN pagos posteriores: $128K (~12 años más de pagos)


Ejemplo: 3vsm, 35 años•Monto de crédito: $286K•VPN pagos posteriores: $86K (6 años más de pagos)

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

Mensualidad (MXP)

años0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

Mensualidad (MXP)

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

Mensualidad (MXP)

Nota: MRU se refiere a Modelo de Redensificación urbanaFuente: Modelo de amortización de crédito Infonavit hecho por BCG, promedio de duración por salario: Planeación y Finanzas Infonavit

Preliminar



Créditos familiares podrían cubrir parte importante del monto adicional necesario con cambios al producto actual

Bases actuales aumentan financiamiento en 75% de la capacidad del cónyuge

Para DH <2vsm crédito familiar insuficiente para cubrir modelo de redensificación

Nota: ambos escenarios basados en producto de crédito tradicionalNota2: Se asume cónyuge con <2vsm para ser conservadores Nota3: MRU se refiere al modelo de redensificación urbanaFuente: créditos conyugales otorgados en 2012

Para que créditos conyugales impacten el fondeo es necesario permitir llegar a monto máximo del producto

38

44

76

0

200

400

600

800

510

417

Monto máximo de crédito (MXP K)

4‐5.5vsm

49

Nivel de ingresos del titular

655

2‐4vsm<2vsm

426

47

341

528

51

200

100

300

400

0

Crédito para DH<2vsm (MXP K)

341

141(75% de capacidad)

Monto total

38

Cónyuge

380

200

188

200

Titular

47

Preliminar


Rango precios vivienda

familiares2

Monto financiado

Adicional posible

SSV$450K

$350K


De los 10.1M hogares afiliados <4.4M son potenciales beneficiarios de viviendas intraurbanas de mayor tamaño

30

10

40

20

0NMH

4.4

Hogares (Millones)

>5.5vsm

2.3

Intra‐urbanos

6.7

<100K hab

3.4

Afiliados Infonavit

10.1

No afiliados

21.4

Total

31.6

<100K hab se refiere a hogares en localidades de <100K habitantes, >5.5vsm se refiere a hogares cuyo jefe de hogar tiene ingresos superiores a 5.5vsmFuente: ENIGH 2012

Hogares según afiliación a Infonavit y relevancia del Modelo de Redensificación

Un porcentaje de los 4.4M ya cuentan con crédito por parte

del Infonavit

Preliminar


familiares2


Producto actual requiere relación conyugal, eliminar esto podría incrementar el número de créditos familiares

Solamente el 50% de los hogares atendibles son de conyugues

Nota: MRU se refiere a Modelo de Redensificación UrbanaFuente: ENIGH 2012

Ampliar condición de cónyuge a familia permitiría que hasta 54% de los hogares usaran crédito conjunto para entrar al MRU

18% de hogares impactados con +2DH,36% adicional podría atenderse

5

4

3

2

1

0

Hogares (Millones)

Infonavit+ ex‐afiliado

1.3

31%

Infonavit + ONAVI’s

0.25%

2o más afiliados Infonavit

0.8

18%

1 afiliado

2.0

46%

Afiliados

4.4

0.0

2.5

0.5

1.0

1.5

2.0

51%

0.7

2.3 0.5

1.1

Total <2vsm

Nivel de ingresos del jefe del hogar

2‐4vsm

52%

50%

Hogares (Millones)

49%

49%

4‐5.5vsm

50%

48%

51%

Otros

Conyugales

Preliminar


familiares2

2.3M de hogares (54%)18% afiliados +36% adicional por

ONAVIs y ex‐afiliados


~80% de los hogares con dos o más DH tienen una relación padre/madre‐hijo(a) o hermanos(as)

Préstamo familiar a relaciones nucleares permitiría otorgar crédito a 91% de hogares Infonavit con 2 o más DH

60

0

40

80

100

20

Nivel de ingresos

Padre/Madre‐hijo(a)

Hermano(a)

Extendido

No parientes

4‐5.5vsm

68%

16%

14%

2‐4vsm

68%

14%

17%

2%

<2vsm

71%

12%

17%

Nota: Relaciones nucleares se refieren a padre‐hijo y relación de hermanos, extendido se refiere a relaciones familiares no nuclearesFuente: ENIGH 2012

Distribución de hogares Infonavit con 2 o más DH y relación no‐conyugal según nivel de ingreso y relación de DH

Preliminar


familiares2

Respaldo


Promover renta en hogares "jóvenes" para diferir compra reduciría monto de subsidio al permitir mayor enganche

Saldo en SCV aumenta en hasta ~15K por cada salario mínimo entre los 25 y 35 años

100

0

50

150

$15K

Saldo real en SCV (MXP K)

Salario de DH

$44K

1vsm 2vsm 3vsm 4vsm 5vsm

$30K

$59K

$74K

Producto de renta podría diferir decisión de compra y aumentar ahorro

Renta podría posponer ejercicio de crédito de DH ya aumentar capacidad de compra• e.g. DHs jóvenes con necesidad ahorran ~10 años hasta maximizar su capacidad de compra

Ahorro adicional podría significar hasta $20K en promedio en la sub cuenta de vivienda• Reduce el subsidio requerido– DH de 5.5 vsm podrían cubrir gran parte del

subsidio necesario con mayor saldo en SCV– aunque para DH de bajos ingresos podría

generar más riesgo de extensión• Permite mayor monto asumiendo LTVs constantes– Crédito adicional de hasta MX$75K para DH de

<2vsm

Nota: Supone un trabajador que comenzó a los 20 años, con salario estable, retorno a la SSV de 2.19%real (2012)Fuente: Análisis BCG con datos de Infonavit y Banxico

35 años

25 años

Preliminar


renta3


Hasta 180K hogares podrían diferir su compra con producto de renta, pero la incidencia será mucho menor

3

<21

4‐5.5

2‐4

18

<2

28

16

5.5‐11

30‐35

43

>11

11

21

10

>35

28

47

27

25‐30

24

36

14

18

6

21‐25

15

23

5

Nota: Localidades de <15 con baja penetración de renta, producto será difícilmente adoptadoFuente: Base de Datos de Avalúos de créditos otorgados en 2012

Créditos de <35 años se ejercen en promedio a los 28.4 años dejando ~7 años adicionales de ahorro

Créditos ejercidos en 2012 según edad y nivel de ingresos en localidades >15K habitantes

Aumento SSV (K)<2vsm2‐4vsm

20 17 11 4.5 ‐‐26 21 14 5.8 ‐‐

Consideraciones

Impacto podría ser menor al estimado• Se requiere parque urbano disponible para renta en esquema formal

• DH aceptan producto de renta durante ~10 años a cambio de aumento en poder adquisitivo

Sin embargo, Infonavit podría inducir la decisión• Desincentivar ejercicio de crédito en DH <30 años– cambiando puntaje– subiendo enganche


Preliminar

renta3


DH actualmente ejercen crédito alrededor de los 28años con un segundo auge a los 36años

10

5

0

15

2826 50

Frecuencia

70

Edad

40 603020

<2vsm

4‐5.5vsm

5.5‐11vsm

2‐4vsm

Frecuencia de edades de ejercicio de crédito para diferentes niveles de salario

Postergar el ejercicio del crédito podría añadir alrededor de 7 años de ahorro adicional

Fuente: Avalúos de créditos Infonavit otorgados en 2012, no incluye MTC

10años

7años

9años


renta3

Respaldo

36


Además, diferir el ejercicio de crédito parece traducirse en un menor ICV

4.64.0

4.95.6

6.3

8.6

0

2

4

6

8

10

Edad de DH a la originación

‐3.7%

55‐6545‐5535‐4525‐3520‐25<20

ICV

Fuente: Vintage mensual de cartera vencida por edad de los acreditados al contratar el crédito. ene 2007‐ jun 2013

ICV según rango de edad en la originación para créditos otorgados de 2007‐2012


DH de menor edad parecen no anticipar tan bien susnecesidades futuras, resultando en un mayor ICV

Parte del efecto explicado por menor propensión en DH

de menores ingresos después de los 36

Respaldo

renta3


Diferir compra rentando y utilizando la capacidad familiar permite cubrir costo en hasta el 80% de los DH

Nivel de ingresos

4‐5.5vsm

59%

6%

27%

8%

2‐4vsm

50%

11%

23%

16%

<2vsm

50%

4%

18%

28%

Fuente: ENIGH 2012, Avalúos Infonavit 2012, no incluye MTC

Distribución de DH según nivel de salario y uso de palancas para disminuir subsidio

No todos los DH con acceso a productos de renta para jóvenes y crédito conyugal ejercerán bajo este esquema

Solución financiera: Producto financieroRespaldo

<35años renta

<35 familiar + renta

>35 familiar

Sin palanca adicional

familiarrenta3

2


En general, la combinación del cambio en condiciones de crédito con otra palanca permite cubrir 100% del subsidio

Grandes Urbes Metrópolis

3605757

45

0

100

200

300

400

500

Precio de la vivienda MXP K

$57K

Valor de vivienda

Crédito familiar

Renta para jovenes

Cambio en pago mensual

Viviendaactual

260

Nota: en ambos casos el análisis esta referido a lo s DH <2vsm; se asume que reglas de subsidios de CONAVI se ajustarían para permitir financiar viviendas de mayor costo pues DH de bajos ingresos serían los usuarios finalesFuente: Base de datos de avalúos 2012, ENIGH 2012

67

41071

49

290

0

100

200

300

400

500

Precio de la vivienda MXP K

$71K

Valor de vivienda

Crédito familiar

Renta para jovenes

71

Cambio en pago mensual

Viviendaactual

Renta para jóvenes requeriría de igual manera un subsidio

adicional de $4K

Preliminar ‐ ejemplo


familiarrenta

23

Respaldo


Después de incorporar todas las palancas, se requiere un subsidio al frente de ~$40‐50K en ciudades >100habs

Preliminar

1. Asumiendo que los criterios de otorgamiento del subsidio se modifican para permitir viviendas de mayor monto para DH de menores ingresos 2. Subsidio al frente, o como alternativa Infonavit podría tomar una pequeña participación en la vivienda



!.

Valores de palancas y subsidio necesarios para el Modelo de Redensificación

Costo de financiamiento adicional varía por ciudad, nivel de ingresos y según se decida acerca y aumentar tamaño de vivienda (vs. sólo una variable)

014650

26034

18208

0

100

200

300

400

Valor de la vivienda (MXP K)

Costo enciudades>100 Habs

370‐380

Subsidio adicional2

40‐50

Otras palancas


Renta para jóvenes

Condiciones de crédito

Monto promedio actual

Subsidio de tasa

Subsidio CONAVI1

Credito

XXXSubsidios promedio, para algunos DH subsidio real

es mucho mayor

Subsidio total sin palancas MX$110K

Existen otras palancas que podrían ayudar a reducir el costo• $10‐15K por reducir abandono• Impacto adicional por implementar

régimen de inversión


= ~110K

Montos a subsidiar varían por ciudad, nivel de ingresos...Modelo enfocado a DH de <5.5 VSM

Preliminar


Solución financieraRespaldo

1. Aumento de pago/ingreso por mayor cercanía se estimo en ~2.5% del SBC en ciudades pequeñas, medianas y urbes y hasta 5% en grandes urbes, DF, GDL y Mty para 2VSM ; de 2 a 4 VSM se asumió 2.5% del SBC como aumento en factor de descuento adicional dada la mayor cercanía; 2. Para < 2 VSM se asumió 40% de penetración de crédito familiar en familias de DH; y para 2 a 4 VSM se asumió 5‐15% para DH en familias; 3. Para DH de <2VSM se asumió penetración de 30% sobre los DH <35 años; para 2 a 4VSM se asumió penetración de 10‐20% para los DH < 35 añosNota: Precio en grandes urbes y metrópolis podría incrementar por especulación con la tierra Fuente: análisis BCG con información de avalúos Infonavit















Crédito actual: $361KMonto adicional: $49K_ _

Medianas($310K)

Urbes($350K)

Grandes urbes($360K)

Pequeñas($300K)

DF, Gdl y Mty($410K)

≤22 a 4

4 a 5.5

$55K

12

49

15 24

30327

49

$38K

15

44

510

23

30

15

$58K 1519

7610

12

30

7

$23K1619

4511 30

$22K1618

511 30

Créditos familiares2Pago 30 años Aumento en pago/ingreso1 SubsidioRenta para jóvenes3 = ~70K


...Y según la distribución de precios de la viviendaActualmente ya hay DH de bajos ingresos comprando viviendas mejores al "mínimo"

400

350

300

250

200

Tamaño de ciudad

NuevoPrecio de la vivienda

Tercercuartil

Media

Primercuartil

Metro

Urbe

Grand

e

Med

iana

Pequ

eña

400

350

300

250

200

Tamaño de ciudad


Tercercuartil

Media

Primercuartil

Metro

Urbe

Grand

e

Med

iana

Pequ

eña

400

350

300

250

200

Tamaño de ciudad


Tercercuartil

Media

Primercuartil

Metro

Urbe

Grand

e

Med

iana

Pequ

eña

Preliminar



Distribución de precios para DH de <2VSM

Distribución de precios para DH de 2 a 4 VSM

Distribución de precios para DH de 4 a 5.5 VSM

Subsidio necesario entre 70k y 170k

Subsidio necesario entre 30k y 150k

Subsidio necesario entre

0k y 100k

"Estándar mínimo" "Estándar mínimo" "Estándar mínimo"

Respaldo

Fuente: Datos Infonavit, Análisis BCG


Por lo tanto, desplegar el modelo a nivel nacional requiere $40‐70K adicionales en crédito, según alcance

010437

290

260

0

100

200

300

400

Otraspalancas

Créditosfamiliares

Renta parajóvenes

Modificarcondiciones

Precioactual de vivienda<5.5 VSM

Ajuste pordistrib. deprecios ydemandaproyectada

30

Precio deviviendaperiféricade menortamaño

Subsidioadicional1

360

330

Preciode las

viviendas


20

Precio de vivienda aumentando sólo una dimensión (tamaño en ciudades < 1M habs y cercanía en ciudades >1M)

Precio de vivienda con > tamaño y cercanía sólo en ciudades >100K habs

Precio de vivienda aumentando tamaño y cercanía a nivel nacional

$70K

$40K

1. Subsidio al frente, o como alternativa Infonavit podría tomar una pequeña participación en la vivienda


Aunque el balance neto es positivo de fomentar vivienda intraurbana de mayor tamaño, debe evaluarse el costo

Aumento en calidad de vida en vivienda, barrio y ciudad• Mejoras en equipamiento urbano y cercanía

Impacto positivo en economía de los hogares• Menor gasto en transporte• Menor costo de oportunidad por tiempo de

transporte

Reducción en niveles de abandono (~$5mM por año)• Se incide en impulsores del abandono: lejanía,

tamaño, equipamiento y otros• Sería más rápido comercializar viviendas

adjudicadas

Subsidio adicional•~$40‐70K en subsidio, de los cuáles una parte (~$20K) sería un subsidio al frente

Menor cantidad de ajuste en corto plazo•Aumenta costo de subsidio cruzado al beneficiar a DH con ingresos <5.5 VSM

•Impacto lo mitigarían rendimientos sobre excedentes de liquidez

Si hubieran limitantes de liquidez, se podrían dar menos créditos•Sin embargo, alternativa sería finan‐ ciar vivienda bajo el modelo actual

Beneficios del modelo Costos del modelo

1. Calculado como la pérdida de $130‐140 mil pesos en 40 mil viviendas que USS tendría que comercializar; (asume viviendas de ~250 mil pesos con LTVs de 90% y subsidios de $20mil, costos de comercialización de $5mil y 3 años de depreciación al 25% anual; asume 85 mil viviendas)

Preliminar


Solución financieraAgenda

Producto financiero

Disponibilidad de vivienda



Impulsar mejores soluciones habitacionales es factible, pero tiene un costo a los Derechohabientes

El costo de financiar vivienda intraurbana de mayor tamaño oscila entre $10‐16mM en el largo plazo, dependiendo de la penetración del modelo• Se espera que se desarrollarán soluciones que promuevan cercanía y tamaño, pero también otras que promuevan sólo una de las dos variables (e.g. cercanía en grandes urbes)

• Asimismo, no se espera que el 100% de la vivienda se genere bajo estas condiciones ‐ existirán DH en distintas localidades que estarán cómodos con vivienda fuera de polígono– especialmente si este modelo es acompañado de mayor flexibilidad en originación (e.g. portabilidad)

• Se estima que la penetración del modelo evolucionará aceleradamente, alcanzando una penetración del 75% en 5 años– costo en liquidez promedio de $10mM ($1.8mM en año 1, ~$11.5mM en año 10)

El modelo puede ser fondeado usando el excedente de efectivo con un impacto limitado en el rendimiento adicional al saldo de la subcuenta de vivienda considerando una implementación gradual• Se estima que el exceso de efectivo es suficiente para fondear el costo en liquidez del bajo el perfil de penetración asumido (ie. 70% en 5 años)– Se proyectan $350mM de existencias en 2022 aún después de fondear el la penetración asumida

• El impacto esperado en la cantidad de ajuste es limitado– Rendimiento a SCV sería menor sólo para los años 2015 a 2018; a partir de 2019 se podrá otorgar el 4% de cantidad de ajuste

• Si disminuyeran las existencias proyectadas, Infonavit tendría que buscar fuentes alternativas de efectivo para cubrir el subsidio o a disminuir la cantidad de créditos originados bajo el nuevo modelo

Solución financiera: Fondeo del modelo

Fuente: Datos INFONAVIT GEB, Análisis BCG


Promover este modelo costaría $10‐16mM adicionales de liquidez; costo depende de penetración y alcance

Demanda anual esperada de 260K hipotecas en localidades urbanas para DH < 5.5VSM

Costo del programa y subsidio requerido varía según penetración y alcance del programa

Nota: Estimaciones iniciales indican que ~55% del subsidio será destinado a aumentar el tamaño de la viviendaNota 2: Estimación inicial calcula el impacto de acercar la vivienda en ~45% del totalFuente: Datos INFONAVIT, Análisis BCG


Penetración (% hipotecas <5.5VSM)

CercaníaY

Tamaño($70K)

AlcanceCercanía

OTamaño($40K)

75%50% 100%

$12.3mM($3.5mM)

$8.2mM($2.3mM)

$5.1mM $7.6mM

$16.4 mM($4.7mM)

$10.1mM

XX(XX)

Liquidez adicional requerida en $mMSubsidio adicional al frente en $mM

390

300

200

100

0

400

< 5.5 VSM

260

>5.5 VSM

110

Rurales

20

Demanda

'000 de hipotecas anuales (2014‐2023)

==


0

20

40

60

80

100

20222021 2023

35

50

85

35

50

85

35

50

85

% de vivienda de DH < 5.5 VSM originada con mejorescondiciones en tamaño y/o cercanía

2020

80

30

50

2019

80

30

50

2018

75

25

50

2017

60

20

40

2016

42

12

30

2015

28

8

20

2014

10

46

Sin embargo, se espera que el modelo cueste menos en el mediano plazo, pues no penetrará al 100% de la oferta


Penetración potencial del modeloCosto estimado del modelo

(en liquidez adicional)

Cercanía Y Lejanía

Cercanía o Lejanía

5

0

10

2021 2023

6.4

5.1

11.5

6.4

5.1

11.5

6.4

5.1

11.5

2020

10.5

5.5

5.1

2019

10.5

5.5

5.1

2018

9.2

4.1

5.1

2017

7.3

3.2

4.1

2016

$mM reales

2.0

3.0

2015

3.3

1.2

5.0

2014

1.6

1.0

2022

2.0

Cercanía Y Lejanía

Cercanía o Lejanía

Fuente: Datos GEB INFONAVIT, Análisis BCG


Respaldo: metodología para estimar el costo del modelo

Respaldo

Estimar costo total del modelo($10mM parcial, $16mM total)

Costo de originar 100% de vivienda urbana de <5.5VSM bajo propuesta•Parcial ($10mM)– implementar cercanía o tamaño según población de la ciudad1

•Completa ($16.4mM)– implementar cercanía y tamaño

Balance entre modelo parcial y completo: 50% y 50%

Se utilizó la distribución de las reservas en U1, U2 y U3 registradas por RUV• U1=6%, U2=29%, U3=65%

Se sobreponderó la reserva en U1+U2 por 50% para reflejar el énfasis del modelo, asumiendo que esto sería vivienda bajo modelo completo• 50% remanente será parcial

Penetración del modelo

En ciudades <1M de habitantes, se asumió que la penetración alcanzará 100% en 5 años, empezando con 25%• Se consideró que este inventario de vivienda será más fácil de generar• Se asumen viviendas más cercanas pero pequeñas ciudades de >1M de

habs.; y viviendas de mayor tamaño en ciudades <1M

En ciudades >1M de habitantes se utilizó la preferencia a vivienda vertical como un supuesto para aproximar como se adoptará la vivienda intraurbana• Considerando que en ciudades >1M una parte del inventario tendrá que ser

vivienda vertical• Se asumió que preferencias evolucionarán de tal manera que cada año un

mayor % de DH tomarán la oferta de vivienda– e.g. el 1er año sólo los DH que están "completamente" dispuestos

tomarán la solución

1. Se asumió que en ciudades de <1M de habitantes se promueve tamaño y en ciudades de >1M se promueve cercanía


Existencias cubren costo de liquidez bajo penetración asumida con reducción mínima a la cantidad de ajuste

200

400

100

300

500

0

Existencia despuésde fondeo del modelo(aumento en aportacióny mayor subsidio)

Costo acumuladodel MRU

2022

444

357

86

2021

338

268

71

2020

251

Existencias de efectivo proyectadas(mM nominales)

195

56

2019

180

138

42

2018

127

98

29

2017

88

69

19

2016

66

5610

2015

48

43

2014

36

34

Proyecciones Infonavit indican que el modelo puede fondearse con las existencias

Impacto a la cantidad de ajuste será limitado y de corto plazo

Bajo el perfil de penetración asumido


4.04.04.0

3.5

3.0

4.0

3.93.8

3.4

3.0

5

4

3

2

1

02023202220212020201920182017201620152014

Rendimiento real adicional a SCV (%)

A partir de 2019, se podrá otorgar el mismo

rendimiento al SSV que si no se adoptara el NMH

Rendimiento adicional al SSV ‐ con NMH

Rendimiento adicional al SSV ‐ sin NMH

Fuente: Datos GEB INFONAVIT

Modelo es financieramente viable a un costo moderado


Agenda

Resumen ejecutivo





Fomentar un cambio en la solución habitacional requiere definición de criterios mínimos de calidad de vida

Subdirección de Sustentabilidad y Técnicaya está tomando acción en este frente

Construcción Comunitaria

Infraestructura y Servicios

Uso eficiente de recursos

Generación de plusvalía

Confort

Materiales

Uso de suelo

Equipamiento

Ubicación

Mitigación de riesgos

Jurídico/Legal

Movilidad


Además, se requieren esfuerzos en diversas avenidas

Fortalecer políticas de originación• Implementar medidas ya identificadas: API, estudio socioeconómico, índice de riesgos

Establecer criterios mínimos y deseables de vivienda, barrio y ciudad• Complementar criterios de CONAVI, pues parecen demasiado permisivos– eg. en densidad de vivienda, localización y equipamiento, características del entorno

• Reflejar "calidad de la vivienda" en condiciones del crédito– eg en LTVs, subsidios, tasas de interés

• Modificar esquemas de incentivos y verificación para incentivar vivienda intra‐urbana, densa y vertical– eg. créditos puente; procesos de verificación adecuados a tipo de vivienda

Fortalecimiento de la calidad de la ofertay la calidad de la originación

Impulsar sólo una de las dos variables (cercanía ó tamaño) según las necesidades de cada localidad• Uso inicial de pilotos para demostrar modelo

Buscar contribución de gobierno y otras ONAVIs• Subsidios al frente, créditos blandos, terrenos en aportación

Explorar esquemas donde el Infonavit sea co‐propietario como alternativa a subsidio al frente

Implementación enfocada

Lanzamiento de pilotos con municipios específicos será el primer paso para habilitar el modelo paulatinamente

Coordinación en temas de uso de suelo, reglamentación de la vivienda/edificación y diferenciación regional del modelo• Acuerdos críticos con municipios en zonas metro., SEDESOL e institutos como PROSOC

Mayor coordinación interinstitucional


Se requieren acuerdos con otras instituciones para lanzar el modelo de re‐densificación urbana exitosamente

Convenios con entidades locales permitirían hacer la diferenciación

Acuerdos con estados y municipios clave podrían apoyar a la diferenciación del subsidio• Municipios o estados otorgando subsidios al terreno para aumentar el monto otorgable a DH en su localidad– Distrito Federal y municipios conurbados– Jalisco y Nuevo Leon

Cambio en condiciones de originación podría disminuir la dependencia de los convenios regionales más no desaparecerla

Asegurar uso de suelo adecuado• Acuerdos con municipios para definir uso de suelo para vivienda de interés social

• Acuerdos con CORETT y organismos similares para que tierras bajo su control sean designadas para construcción bajo el modelo de redensificación urbana

Proveer servicios e infraestructura básica• Critico que municipios y otros organismos creen infraestructura de transporte, agua, servicios escolares

Convenios con entidades locales permitirán construcción MRU

Nota: MRU se refiere a Modelo de Redensificación Urbana

1 Coordinación institucional


Gobiernos locales que firmen convenios se beneficiarán del modelo de redensificación

Políticas de urbanismo caen el la jurisdicción de los gobiernos locales

Gobiernos municipales son responsables de las políticas de uso de suelo, permisos de construcción y programas de desarrollo urbano• Artículo 115 de la Constitución Mexicana y artículo 9 de la ley de asentamientos humanos

Municipios serían además los responsables de elegir en donde y como hacer la redensificación• Decidir si para su ciudad es óptimo adoptar alguno de los modelos de otros países o diseñar uno propio

Infonavit tendrá que colaborar activamente en definición de políticas/procedimientos/estándar‐res , en coordinación con SEDATU• En el ideal, sería factible incluir como criterios para registro de oferta e individualización

Costo de servicios es hasta 34% inferior en ciudades compactas

Fuente: Estudio C230

0 10 20 30 40

Áreas recreativas

Bomberos

Agua potable

‐5%

Costo (CAD M)

Total

Calles

Escuelas

Transporte

‐27%

‐55%

‐34%

‐40%

‐18%

‐36%

CompactaDispersa

1 Coordinación institucional

e.g. Caso de Canadá


Definir criterios adicionales permitirá asegurar calidad de vivienda y evitar usos inadecuados de montos adicionales

2 Vivienda y entorno

Áreas a subsidiar

(a partir de 2014)

Clasificación de polígonos U1, U2 y U3 prevalecen• ~110K Has registradas, ~70% susceptibles a

subsidios (mayor parte registrada de ciudades)

R31 y R4A y R4B2 podrán competir por financiamiento bajo una clasificación ampliada• Apoyos de hasta 25VSM• Deberán contar con empleo servicios y vivienda

habitada

D . Certificados contarán con subsidio garantizado

Características de la vivienda(a partir de 2014)

Puntaje para obtener subsidio determinado en base a:• Ubicación, densidad, equipamiento y servicios y

competitividad• Los desarrollos no deberán registrar abandono, o

deberá existir plan para revertirlo• Incentivo a mejores prácticas al otorgar hasta 15%

del puntaje máximo por mayor tamaño, densidad e hipoteca con pago de servicios

Concepto de densificación reemplaza a verticalidad

Montos adicionales otorgados solamente en polígonos U1 y U2 y con características adicionales de transporte y empleo• eg. Tiempos de transporte inferior a 60min a

principales fuentes de DH

Reservas R3 y R4 no contarán con montos adicionales de crédito

Desarrollos certificados con montos adicionales cuando tengan fuentes de empleo y fácil acceso a vías de transporte

Montos adicionales a las viviendas que cumplan• Densidad de vivienda igual o superior al 80% del

máximo municipal• Tamaño mínimo según modelo 48m2 y dos

recámaras (si se define maximizar ambas variables)• Servicios indispensables conectados/funcionando

Se prioriza la verticalidad en las ciudades donde es necesaria como en la ZMVM

Criterios de CONAVICriterios adicionales de Infonavit

(ejemplos)


Monto máximo DH 1vsm con 40% adicional

Monto máximo DH 2vsm con 40% adicional

Si se priorizan dimensiones, el balance entre cercanía y tamaño de espacio debe definirse cuidadosamente

0

10

20

30

200 210 220 230 240 250 260 270 280 290 300 310 320 330 340 350

$K/vivienda

Km del centro

Aumentar 40% en el crédito podría terminargenerando casas de mayor tamaño, lejos de polos urbanos

Fuente: Análisis BCG con información de valuaciones de SHF

Tamaño 48m2

Tamaño 40m2

Distancia del centro y precio de la vivienda de distintos tamaños

DH de 2vsm podrían acercarse hasta 17Km del centro

obteniendo poco beneficio

DH de1vsm no podrían acercarse si se priorizara el tamaño de la

vivienda

En cambio DH de 1vsm podrían llegar hasta 16km del centro con

una vivienda más pequeña



Controlar calidad de originación será crítico para DH > 46, pues mayores montos dan acceso a viviendas lejanas

217251

269

145164178

304

352376

203230

249

0

100

200

300

400

500

$K crédito

> 4641 ‐ 4536 ‐ 40> 4641 ‐ 4536 ‐ 40

+40%+40%

+40%

+40%

+40%

+40%

2 VSM 2‐4 VSM

260281290

221240250

364393406

309336350

0

100

200

300

400

500

$K crédito

> 4641 ‐ 4536 ‐ 40> 4641 ‐ 4536 ‐ 40

+40%+40%

+40%

+40%

+40%+40%

2 VSM 2‐4 VSM

NMH

Actual

DH sin subsidio: DH >45 años podrían adquirir viviendas pequeñas y lejanas

DH con subsidio: DH >45 podrían adquirir viviendas que no alcancen a pagar

Fuente: Análisis de BCG con información de créditos Infonavit

Indispensable definir criterios adicionales de originación para viviendas bajo el modelo de re densificación



Eliminar crédito en vivienda lejana no es factible, pero pueden darse condiciones distintas a esos créditos

Algunos DH no tendrán acceso a la vivienda intraurbana por decisión propia o por circunstancias• DH que prefieran vivienda horizontal con posibilidad de ampliación

• DH cuyo empleo se encuentre en las zonas alejadas de los centros urbanos

• DH cuya capacidad crediticia se vea limitada por cambios en formalidad

Algunos tipos de vivienda se construirán alejados del centro• Vivienda que se construya durante el tiempo de habilitación del modelo de redensificación

• Vivienda que se construya en reservas territoriales existentes

• Vivienda que se construya bajo los criterios de CONAVI pero no los adicionales de Infonavit

Crédito bajo el modelo de redensificación contará con las características del producto planteadas• Montos de crédito adicionales, susidio, etc

Vivienda que no cumpla los criterios adicionales podría ser acreedora a créditos con condiciones diferenciadas• Mayores LTV• Sin subsidios adicionales a los de la CONAVI• Con subsidio de tasa menor / sin subsidio• Montos de crédito limitados por el diseño actual de productos

• Pago/ingresos como en los productos actuales

Créditos en zonas lejanas seguirán siendo necesarios para algunos DH

Diferenciación en condiciones de originación podría crear incentivos correctos



Impacto de cambio de modelo de sol. habitacional debe valorarse bajo alguno de los modelos/métricas existentes

Subdirección de Sustentabilidad y Técnica con iniciativa en marcha para racionalizar el número de índices que genera

Balance Social2

Calidad de Vida Valor patrimonial Otros índices

ICVV = Índice de calidad de vida vinculado a la vivienda•Mide el bienestar subjetivo y analiza su relación con variables objetivas1

ECUVE = Evaluación Cualitativa de las Viviendas y su Entorno• Indicador de la calidad de vida y sustentabilidad vinculado a la vivienda que

1. la encuesta del ICVV mide 26 atributos relacionados a cuatro dimensiones – vivienda, comunidad, entorno y transversal (elementos subjetivos, como lo es el sentido de propiedad)2. Se omitió la dimensión de impacto ambiental 3. subcuenta de viviendaFuente: Plan Financiero 2012‐16, Plan Financiero 2013‐17 y reporte del Centro Mario Molina "Evaluación de la sustentabilidad de la vivienda en México"

Tasa de reemplazo = ahorro para el retiro expresado como % del sueldo que tiene al momento de su retiro• Incluye el valor de todos sus activos, incluyendo la vivienda y su SCV3

IVP = Índice de valor patrimonial•Mide el cambio en el valor de mercado de una vivienda

ISA = Índice de Satisfacción del Acreditado•Evalúa satisfacción del usuario y su opinión sobre calidad y funcionali‐dad de la vivienda que adquirió

ISV = Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno •Mide los impactos ambientales, económicos y sociales asociados a la vivienda y su entorno en el sector de interés social


Apéndice: regeneración del parque habitacional



Vivienda Amarilla

En condición de rezago que puede resolverse con inversión sobre la misma vivienda una vez que sus habitantes se retiren o mueran

• Tiene mayor costo de re‐incorporarse al parque, pues requiere inversión para resolver rezago por materiales o deterioro de la vivienda

• No toda está disponible de manera inmediata para entrar al mercado

ViviendaRoja

Imposible re‐integrar directamente al parque de vivienda dada la condición de sus materiales o el nivel de deterior por antigüedad

• Incorporar al parque requeriría demoler y construir vivienda vertical

ViviendaAzul

En buenas condiciones – pueden entrar al mercado secundario por muerte o retiro de sus habitantes

• Se requeriría incentivar movilidad a través de hipotecas inversas u otros mecanismos

• No toda está disponible de manera inmediata para entrar al mercado

Dividimos las 3M viviendas en tres grupos según su "disponibilidad" para entrar al mercado secundario



1.2M de viviendas podrían entrar al parque secundario, sólo 134mil de estas lo pueden hacer "fácilmente"

2,000

1,000

3,000

0

118

Total

3,033

1,355

1,368

310

Rezago

1,368

Deterioro

310

Miles de viviendas

Azul

192

Rojo

539

Total

1,355

Buen estado

1,355

1,355

Amarillo

948

730

3,033

829

1,233

Rojo

150

134 Azuldisponible

948

Amarillo disponible

• Costo social de expropiación de viviendas

• Posible impacto ampliado al construir más de una vivienda en el territorio recuperado

• Solo una fracción disponible (>55 años y 1 o 2 residentes)

• Factibilidad del modelo financiero disminuye al aumentar "costo"

• Solo una fracción disponible (>55 años y 1 o 2 residentes)

• Requiere incentivar movilidad con productos como la hipoteca inversa – Limitado por plusvalía de viviendas

De las 3.0M de viviendas en condiciones 310mil están en rezago y 1.4M en deterioro Potencial Consideraciones

Fuente: ENIGH 2010



Adicionalmente a las viviendas amarillas y azules, 93mil más podrían hacerse disponibles en los próximos 10 años

400

0

300

100

200

51

2020

42 327

285

378

Miles de viviendas

2010 2015

42mil viviendas adicionales al 2015 y 51mil entre 2015 y 2020

Observaciones y consideraciones del modelo de vivienda disponible

Conjunto de vivienda azul y amarilla insuficiente para cumplir la demanda de vivienda actual y futura

• Demanda de un año intraurbana estimada en 649K viviendas por modelo de CEESP

• Necesidad de incorporar vivienda roja bajo el esquema de construcción vertical

– Vivienda roja con dificultades importantes para integrarse al parque

Nota: Modelo considera tasa de mortalidad constante igual a la de 2010 y tasas de crecimiento poblacional estimadas por CANo para 2010‐2020Fuente: ENIGH 2010, Censo de Población y Vivienda 2010, Crecimiento y estructura de población CONAPO, Proyecciones de la población de México 2005‐2050 CONAPO

Impacto marginal relativo a la demanda



De las 3.0M viviendas, 310K están en condiciones de rezago y 1.4M en condiciones de deterioro

Hay 118K viviendas rojas y 192Kamarillas en rezago...

...Y 829K viviendas rojas y 539K amarillas con alto deterioro

4

3

2

1

0

Millones de viviendas

Vivienda sin rezago

2.7

Vivienda Amarilla2

0.2

Vivienda roja1

0.1

Total

3.0

1. Vivienda roja cuantificada según el rezago de paredes o de más de un aspecto 2.Vivienda amarilla cuantificada como el rezago por techo o piso Nota: Rezago de materiales cuantificado según criterio de CONAVI Nota2: Deterioro considerado por antigüedad de la vivienda y nivel de ingresos para revelar la calidad de construcción y mantenimientoFuente: ENIGH 2010

80

60

40

20

0

100

5‐10 años

10‐20 años

20‐30 años

30‐40 años

40 o más años

40

11

Salario del jefe del hogar

4‐11

328

87

350

224

148

2‐4

155 0‐5 años

52

75

52

42

<2

10545

183

239

318

270

Antigüedad de la vivienda

~300K casas en rezago

Respaldo Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra


De los 1.4M restantes solamente 134K forman parte de la vivienda disponible fácilmente para el parque secundario

20

0

100

80

60

40

Edad del jefe del hogar

1 res

2 res

3 res

4 res

5+

>6555‐6545‐5525‐35<25

50K

102K

48K

104K

35‐45

Fuente: ENIGH 2010

De las 1.4M de viviendas, 304mil con jefe mayor a 55 y 2 o menos residentes

El 44% de esos 304mil tienen jefes retirados que podrían ceder su vivienda

400

300

200

100

0

Miles de viviendas

Jubilados (Disponibles)

134

44%

Trabajan actualmente

169

56%

Total

304

100%

Respaldo Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra


De 730K viviendas amarillas, 150K estarían disponibles una vez que se hicieran las mejoras necesarias

20

0

100

80

60

40

Edad del jefe del hogar

49K

126K

44K

25‐35 35‐45 45‐55 55‐65

84K

>65

5 o más res

4 res

3 res

2 res

1 res

Fuente: ENIGH 2010

Respaldo

De las 730K viviendas, 303K con jefe mayor a 55 y 2 o menos residentes

El 50% de esos 303K tienen jefes retirados que podrían ceder su vivienda

400

300

200

100

0

Miles de viviendas

Jubilados (Disponibles)

150

50%

Trabajan actualmente

153

50%

Total

303

100%

Estas viviendas tendrían un mayor costo de incorporación al parque de vivienda secundaria que las azules



388K de las 3M viviendas disponibles no tienen escrituras según datos del ENIGH

La mayoría de las viviendas sin escritura son viviendas azules

Se necesita un mecanismo para promover la escrituración

Vivienda sin escrituras no se puede vender por lo que no entraría al mercado secundario

• Localizar o tramitar las escrituras de propiedades a expropiar aumentaría el costo de proyectos

El Infonavit podría tomar acciones más proactivas para ayudar a la escrituración de propiedades

• Ayuda a localizar escrituras de propiedades donde habiten derechohabientes

• Créditos a derechohabientes que no tengan escrituras

0

100

200

300

400

miles de viviendas

Total sin escrituras

Roja Amarilla

59388

228

Azul

10159

221

94

Disponible7

7 Disponible

Respaldo

Fuente: ENIGH 2010



Abandono actualmente estimado en ~10% de las viviendas originadas

Solamente dos tercios de la vivienda Infonavit habitada permanentemente

Vivienda abandonada compuesta por vivienda terminada sin mantenimiento

100.0%0.2%7.5%25.9%

66.4%

0

20

40

60

80

100

% de vivienda Infonavit

TotalOtros1Habitada fines de semana

DeshabitadaHabitada

1. Incluye giro negro, uso comercialFuente: Estudio C230

0 10 20 30

% de la vivienda deshabitada

Total 26100%

Otras razones 13%

Convandalismo 26%

Sinmantenimiento 935%

Con mantenimiento 1556%

Abandono

Respaldo

Estudio C230

Documents

2.1 306789-02-Redensificación Urbana-Infonavit Estrategia … · 2013. 12. 20. · 2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx