2.3 Administration du projet 2.3.3 Gestion du coût · documentation électronique) nécessaire au calcul des budgets détaillés pour le prochain projet. On peut décrire de la façon

2.3.3

2.3.3 Gestion du coût2.3 Administration du projet2.3 Administration du projet

2.3.3 Gestion du coût

Manuel canadien de

pratique de l’architecture

Manuel canadien de

pratique de l’architecture

2.3.

3Introduction

Donner des information sur le coût

Le rôle de l’architecte en matière de gestion du coût

Responsabilité civile de l’architecte

Méthodes de préparation des estimations

Généralités

Classe d’estimations des coûts

Coûts élémentaux

Surface

Volume

Unité d’usage

Facteurs influant sur le coût

Facteurs économiques et politiques

Facteurs environnementaux

Configuration et usage du bâtiment

Caractéristiques du client / maître de l’ouvrage

Définition des exigences du projet (Programme fonctionnel)

Modes de réalisation du projet

Responsabilités et calendrier du maître de l’ouvrage

Autres facteurs

Techniques

Consultants en coûts

Indices des prix de la construction

Publications

Allocations pour incertitude

Services professionnels selon les phases du rpojet

Phase A : Phase préalable au contrat d’architecte

Phase B : Esquisse du projet

Phase C : Projet préliminaire

Phase D : Projet définitif

Phase E : Appel d’offres ou négociation

Phase F : Administration du contrat de construction

Coût sur le cycle de la vie (parfois appelé coût global)

Analyse de la valeur ou ingénierie de la valeur

Évaluation de l’énergie intrinsèque ou consommation d’énergie intrinsèque

Définitions

Bibliographie

Annexe : Classes d’estimation utilisées par TPSGC pour l’établissement

du coût des projets de construction de bâtiments

Gestion du coût Chapitre 2.3.3 Volume 2

Manuel canadien de pratique de l'architecture janvier 2009 1

Introduction

Le coût de l’investissement pour la construction du projet est généralement établi par le client avant la phase de conception et s’exprime sous la forme d’un budget de construction.

Du point de vue de la fourniture des services architecturaux, on ne saurait exagérer l’importance de l’établissement initial du coût du projet, ni de la gestion subséquente de ce coût. Les clients n’ont pas tendance à laisser leur architecte préparer le projet sans leur en avoir indiqué à l’avance le coût estimé, ni sans vérifier régulièrement celui-ci par la suite. La gestion du coût est une activité plus répandue de nos jours que par le passé, car l’expertise dans ce domaine s’est accrue et on dispose maintenant d’instruments de travail plus raffinés.

Donner des informations sur le coût

La plupart des contrats client-architecte attribuent à l’architecte la responsabilité de préparer une estimation du coût de construction. Cette estimation n’est ni une soumission, ni une garantie. Comme les conditions du marché sont très variables, l’architecte ne doit jamais garantir une estimation du coût de construction. Une telle garantie, d’ailleurs, serait de nature à annuler une assurance responsabilité professionnelle. Néanmoins, un client est en droit de s’attendre à recevoir de son architecte, en matière de coût, des informations préparées avec tout le soin approprié.

Si le bureau ne dispose pas des spécialistes appropriés, l’architecte doit retenir les services de consultants. Il peut aussi, s’il le préfère, créer une alliance avec des entrepreneurs ou des promoteurs, ou consulter de façon continue un estimateur-conseil (aussi appelé économiste en construction).

Gestion du coût

Illustration 1 : Planification et contrôle du coût selon les phases du projet

Établissement de la limite de coût

Études précon- Esquisse Projet Projet définitif Appel d’offres Exécution Mise en Entretien ceptuelles et préliminaire (dessins et et attribution des travaux service en cours programmation devis) du contrat d’utilisation

Administration du contrat •évaluationdeproduitssubstituts •certificatsdepaiement •modifications

Planificationdu coût

Contrôle du coût

Premier plan de coût

Vérifications de coût

Estimation finale

Analyse du coût

Évaluation du budget

Estimations de coût

Volume 2 Chapitre 2.3.3 Gestion du coût

2 janvier 2009 Manuel canadien de pratique de l'architecture

Le rôle de l’architecte en matière de gestion du coût

Une bonne gestion du coût assure une bonne définition initiale du coût et, par la suite, le respect du budget prévu. Pour obtenir ces deux effets, il est nécessaire de réunir les éléments suivants :

une estimation efficace du coût;• l’analyse financière des divers éléments du •projet; une gestion appropriée de la conception.•

La gestion du coût comprend à la fois un bon ensemble de prévisions aux stades initiaux de la conception (planification) et un contrôle approprié aux stades subséquents. Voir l’illustration 1.

Généralement, le client établit un sommaire des coûts totaux du projet dans un budget « global » ou budget de projet qui :

dresse la liste de toutes les dépenses nécessaires •pour réaliser le projet dans tous ses aspects;intègre les renseignements fournis par •l’architecte pour le volet « construction » du budget comportant une ventilation détaillée.

Parfois, ces coûts globaux et ces coûts de construction préliminaires servent à réaliser les études de faisabilité d’un projet.

Voir l’illustration 2 qui présente certains des coûts « globaux » et des coûts « accessoires » dont il faut tenir compte.

Avant de formuler des estimations d’une façon régulière, l’architecte doit :

s’être fait une priorité de la fourniture •d’estimations ou de la gestion du coût d’un projet;faire tous les efforts appropriés pour devenir •bien informé dans ce domaine;disposer de compétences à l’interne, dans son •bureau; accumuler des données et les tenir à jour;•attirer l’attention des clients sur l’importance de •l’estimation et des services qui s’y rattachent.

Tous les membres de l’équipe doivent être sensibles aux effets que chaque décision prise au cours de la conception du projet, y compris la mise au point des détails ou la rédaction du devis, peut avoir sur le coût de chacun des composantes du projet. Le gestionnaire de projet doit :

commencer dès le début du projet à préparer •l’information sur le coût; diriger l’équipe d’une façon qui permette de •maintenir le projet dans les limites budgétaires établies; fixer des limites et les revoir régulièrement• exercer une influence maximum sur toutes les •décisions touchant le coût.

Une fois qu’il dispose d’informations fiables touchant les questions de coût à toutes les phases d’un projet, l’architecte doit :

les utiliser avec confiance;• les exprimer sous des formes standardisées;• être cohérent et méthodique;• éviter les ambiguïtés;•

indiquer clairement les hypothèses faites, •chaque fois qu’il émet des informations touchant le coût; confirmer rapidement par écrit toute information •verbale touchant le coût; envisager de fournir des références et des •données sur des projets comparables lorsqu’il émet des informations; créer un dossier sur le coût de chaque projet et •le tenir à jour; faire l’analyse de chaque projet terminé (voir le •chapitre 2.3.1, Administration du projet); tenir à jour des dossiers contenant des données •fiables; vérifier l’applicabilité de ces données au projet •en cours.

Responsabilité civile de l’architecte

Un architecte doit répondre de l’exactitude de ses estimations, qu’il agisse comme gestionnaire de projet ou qu’il fournisse des services limités ne comportant pas de responsabilités administratives.

Méthodes de préparation des estimations

Généralités

La préparation d’une estimation des coûts est une activité importante qui doit être effectuée avec rigueur. Une estimation des coûts :

doit être basée sur des données réelles; •et ces données doivent être sélectionnées de •façon soigneuse et méthodique par des personnes expérimentées.



Le succès de toute méthode, quelle qu’elle soit, dépend de :

la fiabilité des données brutes;•la capacité de l’utilisateur à adapter les données •aux caractéristiques du projet et aux conditions du marché;la similitude aussi grande que possible du projet •avec les exemples qui sont à la source des données;la mesure dans laquelle l’analyse est détaillée en •un grand nombre de petits composants plutôt qu’en quelques grandes subdivisions.

Les données historiques doivent donc comporter autant de détails descriptifs que possible, de manière à ce que les différences soient visibles et que des ajustements soient possibles.

Classes d’estimation des coûts

Les clients gouvernementaux et institutionnels utilisent couramment la méthode progressive, et parlent d’estimations de classe C, de classe B, etc. Voir en annexe au présent chapitre le document intitulé « Classes d’estimation utilisées par TPSGC pour l’établissement du coût des projets de construction de bâtiments ». Dès la mise en marche du projet, l’information relative au coût est disposée selon les divisions du Répertoire normatifMD, qui utilise les désignations de corps de métiers ou de fournisseurs qui seront aussi utilisées durant les travaux. Ce système est également d’usage courant chez les entrepreneurs pour la préparation des soumissions et des demandes de paiement. Son utilisation pour la présentation des données simplifie la recherche (dans les dossiers ou dans la documentation électronique) nécessaire au calcul des budgets détaillés pour le prochain projet.

On peut décrire de la façon suivante les principales classes.

Estimation de classe D :Programme fonctionnel

cette estimation est préparée avant le début de •l’esquisse;elle est •

basée sur le programme fonctionnel et les •données antérieures;rajustée pour tenir compte des hypothèses •relatives à l’inflation, à l’emplacement, à la qualité, aux dimensions et au calendrier du projet;

elle donne un ordre de grandeur approximatif des •coûts.

Estimation de classe C :Esquisse

cette estimation est préparée au début du •projet, alors que les dessins sont encore de nature préliminaire;elle est basée sur :•

le type de construction;•les quantités de matériaux;•

elle comporte toutes les hypothèses et •restrictions appropriées;elle comporte une allocation d’incertitudes •relativement élevée au cas où l’envergure du projet changerait, et elle tient compte du fait que l’information est très incomplète.

Estimation de classe B :Projet préliminaire

lorsque les dessins et le devis ont apporté des •suppléments d’information, on recommence le processus d’estimation, en utilisant les mêmes titres principaux, accompagnés de sous-titres;l’incertitude est moins grande, en raison de •l’amélioration de l’information fournie par l’équipe de conception; le montant de l’allocation peut diminuer.

Estimation de classe A :Projet définitif

à mesure que les documents du dossier définitif •deviennent plus complets, le processus d’estimation continue et l’allocation d’incertitude diminue.

Avantages :cette méthode est particulièrement fiable si on •l’utilise avec soin dès le début;elle convient bien lorsque l’information dont •dispose l’architecte provient d’entrepreneurs, de gérants de construction et de fournisseurs;l’information demeure valide et pertinente •pendant toute la période précédant les travaux;le chargé de projet peut accumuler des données •d’estimation (et accroître ses connaissances et sa compétence en la matière), spécialement si le bureau se spécialise dans un type de projets.

Inconvénients :le bureau doit disposer des services d’un •estimateur ayant de l’expérience tant dans la conception que dans la construction;le chargé de projet doit avoir suffisamment •d’expérience pour savoir à l’avance quels corps de métiers seront nécessaires.

Voir à l’illustration 3 une application de cette méthode d’estimation.



Total pour le projet $ 0 $ 0 $

Terrain

Prix d’achat du terrain - $ 0 - $ 0 - $ Droits de mutation - $ 0 - $ 0 - $ Frais juridiques - $ 0 - $ 0 - $

Construction

Bâtiment - $ 0 - $ 0 - $ Imprévus - $ 0 - $ 0 - $ Équipement - $ 0 - $ 0 - $ Racking - $ 0 - $ 0 - $ Permis - $ 0 - $ 0 - $ Assurance - $ 0 - $ 0 - $ Usage comme espace vert - $ 0 - $ 0 - $ Frais de mise en valeur - $ 0 - $ 0 - $ Taxe d’égout - $ 0 - $ 0 - $ Raccordement des services - $ 0 - $ 0 - $ Frais du maître d’ouvrage - $ 0 - $ 0 - $ Cautionnements des entrepreneurs généraux - $ 0 - $ 0 - $

Conception

Architecte - $ 0 - $ 0 - $ Ingénieur en mécanique-électricité - $ 0 - $ 0 - $ Études de sols et rapports environnementaux - $ 0 - $ 0 - $ Architecte paysagiste - $ 0 - $ 0 - $ Ingénieur en équipement - $ 0 - $ 0 - $ Consultant en coûts - $ 0 - $ 0 - $ Arpenteur - $ 0 - $ 0 - $ Divers - $ 0 - $ 0 - $

Frais juridiques et administration

Honoraires d’avocat - $ 0 - $ 0 - $ Frais d’administration du projet - $ 0 - $ 0 - $ Gérance de projet - $ 0 - $ 0 - $ Taxe foncière - $ 0 - $ 0 - $ Plan d’ensemble et divers - $ 0 - $ 0 - $

Marketing, frais de pré-ouverture, commissions

Commissions pour marketing, vente et location-vente - $ 0 - $ 0 - $ Services publics avant l’ouverture - $ 0 - $ 0 - $ Commissions - $ 0 - $ 0 - $

Financement

Commission d’engagement - $ 0 - $ 0 - $ Honoraires d’avocat - $ 0 - $ 0 - $ Administration de projet - $ 0 - $ 0 - $ Préfinancement - $ 0 - $ 0 - $ Évaluation - $ 0 - $ 0 - $

Imprévus durant la conception

Imprévus durant la construction

Indexation

- $ 0 - $ 0 - $

Taxes à la valeur ajoutée

Sur les paiements mensuels 0 0 Crédits sur intrants 0 0

Bâtiment industriel Budget Variation Dernier Variation Budget Notes de type courant original budget courant

Illustration 2 : Budget de projet



1. Exigences générales - $ - $ 0 % - $ 0 % - $2. Aménagement du terrain - $ 0 % - $ 0 % - $3. Béton 65 000 $ 15 000 $ 115 % 75 000 $ 7 500 $ 107 % 80 000 $ 4 000 $4. Maçonnerie - $ 0 % - $ 0 % - $5. Métaux - $ 0 % - $ 0 % - $6. Bois et plastiques - $ 0 % - $ 0 % - $7. Isolation et étanchéité - $ 0 % - $ 0 % - $8. Portes et fenêtres - $ 0 % - $ 0 % - $9. Finition - $ 0 % - $ 0 % - $10. Produits spéciaux - $ 0 % - $ 0 % - $11. Équipement - $ 0 % - $ 0 % - $12. Ameublement et décoration - $ 0 % - $ 0 % - $13. Installations spéciales - $ 0 % - $ 0 % - $14. Systèmes transporteurs - $ 0 % - $ 0 % - $15. Mécanique - $ 0 % - $ 0 % - $16. Électricité - $ 0 % - $ 0 % - $ Total Incertitude, en % - $ 0 % - $ 0 % - $ Total Construction - $ 0 % - $ 0 % - $

Page sommaire Esquisse Incertitude Variation Projet pré- Incertitude Variation Projet Incertitude en % liminaire en % définitif (budget de (budget de (budget de classe C) classe B) classe A)

Illustration 3 : Estimations « Uniformat »

COFFRAGES POUR BÉTON COULÉ EN PLACE 20 000 $ Accessoires 1 500 $ 75 $ Joints de dilatation 1 000 $ 50 $ Planchers 10 000 $ 500 $ Semelles 2 000 $ 100 $ Dalles sur le sol 2 000 $ 100 $ Murs 2 500 $ 125 $ Escaliers 4 000 $ 200 $

ARMATURE 10 000 $ Acier d’armature 9 000 $ 450 $ Treillis soudé 3 000 $ 150 $

BÉTON COULÉ EN PLACE 35 000 $ Adjuvants 1 000 $ 50 $ Béton prêt à l’emploi 17 000 $ 850 $ Dalles 7 000 $ 350 $ Semelles 2 000 $ 100 $ Dalles sur le sol 5 000 $ 250 $ Murs 2 000 $ 100 $ Escaliers 3 000 $ 150 $

FINITION DU BÉTON 10 000 $ Planchers 6 000 $ 300 $ Murs 2 000 $ 100 $ ToTAL DIVIsIoN 3 — BÉToN 65 000 $ 15 000 $ 75 000 $ 7 500 $ 80 000 $ 4 000 $

3. BÉToN Esquisse Incertitude Variation Projet pré- Incertitude Variation Projet Incertitude en % liminaire en % définitif (budget de (budget de (budget de classe C) classe B) classe A)

se reporter aux divisions1 à 16 pour plus d’information



Coûts élémentaux

Pour beaucoup d’estimateurs, la méthode des coûts élémentaux est la méthode normale de présentation de l’information concernant le coût. Cette méthode :

divise le bâtiment en grands éléments tels que la •structure, l’enveloppe, etc.;utilise ces éléments pour constituer une ossature •dont on pourra se servir pendant toute la durée de vie de l’ouvrage;est applicable à des bâtiments neufs ou •existants.utilise ces éléments pour constituer une base à •laquelle on pourra appliquer l’information pertinente provenant de projets similaires.

Avantages :la méthode suppose que l’on connaît les •dimensions approximatives d’un bâtiment;on peut l’utiliser sans dessins d’exécution ni •devis descriptif;la méthode est particulièrement utile pendant le •projet préliminaire, au moment où on peut avoir besoin de procéder à des trocs entre éléments pour améliorer la qualité du projet sans compromettre le respect du budget total.

Inconvénients :la méthode ne correspond pas aux divisions •traditionnelles par corps de métiers (voir les classes d’estimation ci-dessus);il peut être difficile, sans une analyse longue et •complexe, de vérifier ses résultats en procédant par comparaison avec des données de projet réelles.

Pour utiliser cette méthode, l’architecte doit disposer d’une quantité importante de données correctement analysées à défaut de quoi il vaut mieux confier cette tâche à des économistes en construction.

Voir à l’illustration 4 un exemple d’estimation de coût utilisant la méthode élémentale.

surface (Coût au m2/ coût au pi2)

L’expression « coût au mètre carré » ou « coût au pied carré » est d’usage courant dans l’immobilier et la construction, et est familière aux institutions de toute nature ainsi qu’au public lui-même. Les deux systèmes (métrique et impérial) sont utilisés.

Les architectes disposent, en matière de coûts au mètre carré, d’abondantes données provenant de sources diverses. Elles permettent de faire des interpolations utiles en estimation et on les utilise pour fournir des opinions d’ordre général en matière de coûts et calculer le coût global des projets.

Avantages :le concept de « surface de plancher » est facile à •comprendre et s’applique bien à tous les bâtiments;le coût de chacun des composants, ou celui de •tout le bâtiment, est facile à calculer;les données existent, pour la plupart des types •de bâtiments.

Inconvénients :la méthode ne tient pas compte des •particularités d’un projet, du procédé de construction, etc.;elle est simpliste et peut être mal interprétée.•

On ne doit utiliser cette méthode que comme guide général au stade des études préconceptuelles.

L’illustration 5 offre un exemple de données fournies pour la préparation d’une estimation selon la méthode des surfaces.

Volume (Coût au m3)

La méthode du coût au volume n’est pas d’usage courant, sauf pour :

des bâtiments particuliers tels que des entrepôts •(particulièrement des entrepôts frigorifiques);des bâtiments à étages élevés pour lesquels la •méthode des surfaces pourrait ne pas refléter adéquatement les coûts réels;confirmer des résultats obtenus avec une autre •méthode.

Unité d’usage(Coût par lit, par siège, etc.)

La méthode de l’unité d’usage utilise des données existantes très simplifiées. Elle est rapide, se rapporte étroitement au sujet et, si les données proviennent de réalisations comparables entre elles et avec le projet, elle est relativement fiable. Elle est utile, mais on doit en limiter l’utilisation au stade initial de la préparation du budget, car elle est de nature très générale et est manifestement approximative.



A : GRos œUVRE A1 INFRASTRUCTURE A11 Fondation 252 800 3,75 $ 948 000 $ 3,39 $ 948 000 $ 3,96 % A12 Excavation 0 - $ A2 STRUCTURE A21 Plancher le plus bas 252 800 10,00 $ 2 528 000 $ 9,03 $ A22 Plancher le plus haut 27 205 11,98 $ 325 916 $ 1,16 $ A23 Toiture 252 800 12,00 $ 3 033 600 $ 10,83 $ 5 887 516 $ 24,61 % A3 ENVELOPPE A31 Murs sous le niveau du sol 0 - $ - $ - $ A32 Murs au-dessus du sol 64 800 7,99 $ 517 752 $ 1,85 $ A33 Portes extérieures et fenêtres 1 656 50,12 $ 82 999 $ 0,30 $ A34 Couverture 252 800 4,00 $ 1 011 200 $ 3,61 $ A35 Éléments faisant saillie 64 800 0,77 $ 49 896 $ 0,18 $ 1 661 847 $ 6,95 %B : INTÉRIEURs B1 CLOISONS B11 Cloisons 179 915 7,19 $ 1 293 589 $ 4,62 $ 1 525 589 $ 6,38 % B12 Portes 232 (nombre) 1 000,00 $ ch. 232 000 $ B2 REVêTEMENTS DE FINITION B21 Planchers 266 005 2,00 $ 532 010 $ 1,90 $ 747 742 $ 3,13 % B22 Plafonds 266 005 0,38 $ 101 082 $ 0,36 $ B23 Murs 424 630 0,27 $ 114 650 $ 0,41 $ B3 ÉqUIPEMENT ET INSTALLATIONS B31 Installations et appareils 280 005 0,18 $ 50 401 $ 0,18 $ B32 Équipement 280 005 0,45 $ 126 002 $ 0,45 $ B33 Systèmes transporteurs 0 - $ 50 000 $ 0,18 $ 226 403 $ 0,95 %C : sERVICEs C1 MÉCANIqUE 280 005 22,50 $ 6 300 113 $ 22,50 $ 6 300 113 $ 26,33 % C11 Plomberie et évacuation C12 Protection incendie C13 CVC C14 Contrôles C2 ÉLECTRICITÉ 280 005 6,00 $ 1 680 030 $ 6,00 $ 1 680 030 $ 7,02 % C21 Service et distribution C22 Éclairage et chauffage C23 Systèmes et installations auxiliaires

CoûT NET DU BâTIMENT, y compris le terrain 67,78 $ 18 977 239 $ 79,31 %

D : TERRAIN D1 TRAVAUx RELATIFS AU TERRAIN 1 300 000 $ 4,64 $ 1 300 000 $ 5,43 % D11 Aménagement extérieur 1 000 000 $ 3,57 $ D12 Installation extérieure de mécanique 200 000 $ 0,71 $ D13 Installation extérieure d’électricité 100 000 $ 0,36 $ D2 TRAVAUx ACCESSOIRES - $ - $ D21 Démolition - $ - $ D22 Modifications - $ - $CoûT NET DE LA CoNsTRUCTIoN, terrain compris 72,42 $ 20 277 239 $ 84,75 %

Z : MAJORATIONS Z1 ExIGENCES GÉNÉRALES Z11 Exigences générales 7 % 1 419 406,74 $ 5 069 309,78 $ 1 419 407 4 $ 5,93 %ESTIMATION GÉNÉRALE DE LA CONSTRUCTION, à l’exclusion des imprévus Z2 IMPRÉVUS 11 % 2 230 496 303 $ 7,97 $ 2 230 496 $ 9,32 % Z21 Imprévus de la conception 0 % Z22 Imprévus touchant l’augmentation des prix 6 % 1 216 634 347 $ 4,35 $ Z23 Imprévus de construction 5 % 1 013 861 956 $ 3,62 $TAxES à LA VALEUR AJOUTÉE ExCLUES - $

EsTIMATIoN ToTALE DE LA CoNsTRUCTIoN, y compris les allocations 85,45 $ 23 927 142 $ 100,00 %Surface de plancher brute 280 000 pi2

Exemple d’utilisation de la méthode élémentale Quantité Coût Montant Coût au pi2, Total, %d’estimation de l’Institut élémentale, élémental élémental, en $/pi2 en $ canadien des économistes en pi2 unitaire, en $ en construction en $/pi2

Illustration 4 : Prévision du coût selon la méthode élémentale



1. BâTIMENT INDUsTRIEL Hauteur libre, 16 pi Moins de 10 000 pi2 55,51 $ 597,29 $ 55,01 $ 591,91 $ 53,93 $ 580,29 $ 51,03 $ 549,08 $ 10 000 - 20 000 pi2 46,11 $ 496,14 $ 45,70 $ 491,73 $ 44,80 $ 482,05 $ 42,39 $ 456,12 $ 20 000 - 50 000 pi2 38,31 $ 412,22 $ 37,96 $ 408,45 $ 37,22 $ 400,49 $ 35,22 $ 378,97 $ 50 000 - 150 000 pi2 33,24 $ 357,66 $ 32,94 $ 354,43 $ 32,29 $ 347,44 $ 30,56 $ 328,83 $ Plus de 150 000 pi2 31,31 $ 336,90 $ 31,03 $ 333,88 $ 30,42 $ 327,32 $ 28,78 $ 309,67 $Hauteur libre, 18 pi Moins de 10 000 pi2 57,49 $ 618,59 $ 56,97 $ 613,00 $ 55,85 $ 600,95 $ 52,85 $ 568,67 $ 10 000 - 20 000 pi2 47,55 $ 511,64 $ 47,12 $ 507,01 $ 46,20 $ 497,11 $ 43,72 $ 470,43 $ 20 000 - 50 000 pi2 39,27 $ 422,55 $ 38,91 $ 418,67 $ 38,15 $ 410,49 $ 36,10 $ 388,44 $ 50 000 - 150 000 pi2 33,84 $ 364,12 $ 33,54 $ 360,89 $ 32,88 $ 353,79 $ 31,11 $ 334,74 $ Plus de 150 000 pi2 31,62 $ 340,23 $ 31,33 $ 337,11 $ 30,72 $ 330,55 $ 29,07 $ 312,79 $Hauteur libre, 22 pi Moins de 10 000 pi2 58,45 $ 628,92 $ 57,92 $ 623,22 $ 56,78 $ 610,95 $ 53,73 $ 587,13 $ 10 000 - 20 000 pi2 48,22 $ 518,85 $ 47,79 $ 514,22 $ 46,85 $ 504,11 $ 44,33 $ 476,99 $ 20 000 - 50 000 pi2 40,80 $ 439,01 $ 40,43 $ 435,03 $ 39,64 $ 426,53 $ 37,51 $ 403,61 $ 50 000 - 150 000 pi2 34,46 $ 370,79 $ 34,15 $ 367,45 $ 33,48 $ 360,24 $ 31,68 $ 340,88 $ Plus de 150 000 pi2 32,94 $ 354,43 $ 32,64 $ 351,21 $ 32,00 $ 344,32 $ 30,28 $ 325,81 $Hauteur libre, 25 pi Moins de 10 000 pi2 59,00 $ 634,84 $ 58,47 $ 629,14 $ 57,32 $ 616,76 $ 54,24 $ 583,62 $ 10 000 - 20 000 pi2 49,67 $ 534,45 $ 49,23 $ 529,71 $ 48,26 $ 519,28 $ 45,67 $ 491,41 $ 20 000 - 50 000 pi2 41,11 $ 442,34 $ 50,74 $ 545,96 $ 39,94 $ 429,75 $ 37,79 $ 406,62 $ 50 000 - 150 000 pi2 34,48 $ 371,00 $ 34,17 $ 367,67 $ 33,50 $ 360,46 $ 31,70 $ 341,09 $ Plus de 150 000 pi2 33,22 $ 357,45 $ 32,92 $ 354,22 $ 32,27 $ 347,23 $ 30,54 $ 328,61 $

source : Tableau de prix Janvier 97 Janvier 96 Janvier 95 Janvier 94 unitaires du Toronto au pi2 au m2 au pi2 au m2 au pi2 au m2 au pi2 au m2

Real Estate Board

Illustration 5 : Données typiques utilisées pour la prévision de coût selon la méthode des surfaces

Source : Schedule of Unit Costs, Toronto Real Estate Board. Reproduit avec l’autorisation du Toronto Real Estate Board.

Avantages :la méthode fournit une indication ou permet une •vérification rapide au début du projet.

Inconvénients :comme les projets sont rarement identiques, les •données doivent faire l’objet d’une adaptation soigneuse;les circonstances, l’emplacement et la date de •construction peuvent réduire la valeur des données provenant de projets antérieurs, même s’il s’agit de projets qui semblent identiques;l’évaluation des différences peut exiger une •analyse approfondie de l’information, au moyen d’une des méthodes décrites ci-dessus.

L’architecte qui a recours à cette méthode doit :

l’utiliser avec circonspection, et seulement pour •obtenir une indication préliminaire ou pour faire une comparaison avec une estimation sommaire fournie par une autre méthode;signaler clairement tout ce que cette estimation •peut avoir d’hypothétique

Il ne faut pas confondre l’expression « unité d’usage » avec l’expression « coût unitaire », qui peut être

exprimé de différentes façons et qui fait référence à une technique utilisée pour calculer les coûts d’un bâtiment et de ses composantes.

Coût unitaire p. ex., murets de béton : 13 $ le pied linéaire

lavabos muraux 1 090 $ chacun

Unité d’usage p. ex., 2 000 sièges de cinéma @ $1,500 par siège 60 chambres de motel @ $125,000 par chambre

Facteurs influant sur le coût

Facteurs économiques et politiques

Plusieurs facteurs influent sur l’industrie de la construction et ont des répercussions sur le coût des travaux de construction, comme, par exemple :

• l’inflation; • les conditions du marché; • autres facteurs économiques; • le climat politique et social.

InflationEn raison des cycles économiques, l’inflation et l’indexation des coûts de construction qui s’ensuit



peuvent varier selon l’époque et les facteurs économiques en présence au Canada et ailleurs dans le monde. Comme l’industrie de la construction est cyclique et que l’inflation est un phénomène répétitif, l’architecte doit :

• toujours prévoir dans son budget de projet un poste « indexation » des coûts; • connaître la tendance qui s’est manifestée au cours des 12 derniers mois et les prévisions qui sont faites pour l’avenir immédiat; • inscrire une date de référence sur toutes les estimations; • demander l’opinion du client à ce sujet.

Conditions du marchéPériodiquement, la demande dans l’industrie de la construction est tellement forte qu’il devient presque impossible d’obtenir des offres raisonnables pour un projet. à l’inverse, en période de récession, les prix peuvent diminuer de façon importante. Ces diminutions peuvent, après la fin de la récession, être suivies d’augmentations rapides des prix.

Autres facteurs économiquesla syndicalisation de la main-d’œuvre; •le taux d’intérêt appliqué au financement; •une forte demande pour certains matériaux de •construction;le taux de change entre monnaies, dans le cas de •projets comprenant une proportion importante de matériaux ou d’équipement importés.

Climat politique et socialAu Canada, le climat politique (local, provincial ou fédéral) peut se répercuter sur le choix de la date de l’approbation du projet, surtout en période d’élections.

à l’étranger, dans les pays respectueux de la démocratie et des institutions, le commerce peut être florissant et les conditions favorables d’offre et de demande peuvent se maintenir. Dans quelques régions du monde, où certains sinon la totalité de ces facteurs sont absents, la stabilité fait souvent défaut, de telle sorte que les prix pour des travaux de construction peuvent être imprévisibles.

Avant d’utiliser des données brutes dans ses estimations, l’architecte et les consultants en coûts doivent prendre en considération tous les facteurs ci-dessus et apporter les corrections appropriées.

Facteurs environnementaux

Plusieurs facteurs environnementaux influent sur le coût des travaux de construction :

les caractéristiques du terrain;•la saison et les intempéries;•l’emplacement.•

Caractéristiques du terrainune topographie qui présente un défi; •divers éléments construits ou caractéristiques •naturelles;des conditions de sol inhabituelles; •la présence de matières dangereuses telles que •les BPC, etc.;la contamination du sol et la nécessité d’une •certification environnementale de celui-ci ou de son enlèvement;le coût de l’enlèvement du sol contaminé;•l• es bâtiments adjacents.

Saison et intempéries

au Canada, le moment de l’année où on exécute •des travaux a un impact considérable sur les processus de construction et le coût des travaux;les activités du domaine de la construction •suivent un cycle de 12 mois; de décembre à mars, il s’exécute peu de travaux d’excavation ou de travaux extérieurs;les mesures de protection exigées par les travaux •d’hiver, y compris le chauffage temporaire, augmentent le coût des travaux;

Emplacementles caractéristiques de l’emplacement (par •exemple, un projet situé en banlieue coûte généralement moins cher qu’un projet situé dans un centre-ville difficile d’accès, où les frais généraux peuvent être beaucoup plus élevés : frais de stationnement, pertes de temps et retards de livraison dus à des congestions de la circulation, possibilité d’une plus grande sévérité des règlements);le manque de main-d’œuvre qualifiée dans les •régions éloignées;la distance par rapport aux sources •d’approvisionnement en matériaux et en main-d’œuvre spécialisée;l’utilisation de composants fabriqués à une •certaine distance de l’emplacement;l’éloignement des dépotoirs ou lieux de •recyclage.

Configuration et usage du bâtiment

Les types de bâtiments vont de la petite construction à ossature de bois jusqu’aux édifices complexes tels que les hôpitaux et les laboratoires. Certains manuels d’estimation classifient les coûts de bâtiments en



plusieurs dizaines de catégories différentes. Les coûts de construction varient considérablement (de 575 à 3 700 $/m2 ou 55 à 350 $/pi2 en dollars canadiens).

Les principales caractéristiques influant sur le coût sont les suivantes :

la conformité aux codes du bâtiment;•la méthode de construction (p.ex. bois, béton •armé ou acier);la hauteur du bâtiment, le nombre d’étages;•la forme du bâtiment (à surface de plancher •égale, un bâtiment compact est moins coûteux qu’un bâtiment long et étroit);la gamme de revêtements intérieurs utilisés; •le choix et la disposition des systèmes de •structure, de mécanique et d’électricité;la durée de vie prévue du bâtiment;•le choix des composants (de type courant vs •faits sur mesure);les exigences de conception durable, notamment •en ce qui a trait à la sélection des matériaux, et les exigences de certification.

Caractéristiques du client / maître de l’ouvrage

L’architecte doit être conscient de l’impact que le type de client peut avoir sur le coût du projet.

Les clients experts, tels que les compagnies commerciales et industrielles ou les promoteurs qui sont des utilisateurs réguliers de services de conception et de construction, s’attendent souvent à obtenir leurs bâtiments à un coût non supérieur et même inférieur au prix cible initial.

D’autres, comme certaines institutions et certains organismes gouvernementaux, ont des façons de faire bien arrêtées qui les empêchent de tirer avantage d’un système basé sur la concurrence ou qui, dans certains cas, peuvent contribuer de façon importante à l’augmentation du coût des projets :

installations qui nécessitent un cycle de vie •particulièrement long, espaces excédentaires etc.);des normes de qualité élevées ou des procédures •rigoureuses de contrôle de la qualité;des procédures d’appel d’offres complexes; •des exigences particulièrement élevées en •matière d’assurances;des exigences considérables en matière de •cautionnements;des clauses de contrats mal rédigées, parfois •inéquitables et non conformes aux normes

admises;des retards à effectuer le paiement des •entrepreneurs.

L’architecte doit, lorsqu’il y a lieu, rajuster ses estimations pour tenir compte du type d’organisation du client en cause.

Définition des exigences du projet (programme fonctionnel)(Voir le chapitre 2.3.4, Études préconceptuelles)

Le programme fonctionnel définit le projet. Pour réduire au minimum la possibilité de dépassements de coût attribuables à l’apport de changements au programme, il y a lieu de vérifier l’intention fonctionnelle ou les objectifs de celui-ci. L’architecte doit, avant de commencer à fournir ses services, demander à son client de préciser toutes les exigences qui ne seraient pas claires et complètes.

Plusieurs motifs peuvent amener le client à modifier l’envergure du projet. Par exemple :

il peut avoir simplement changé d’idée ou se •faire une idée plus détaillée et plus précise de ses besoins;des facteurs externes peuvent intervenir, comme •l’évolution technologique, de nouvelles lois ou de nouveaux règlements, ou la modification des conditions du marché;il peut avoir manqué d’informations détaillées;•il peut y avoir eu un changement d’employés, •d’utilisateurs du bâtiment ou de partenaires; le programme peut avoir été rédigé sur la base •de recherches insuffisantes;l’arrivée de nouveaux associés ou partenaires.•

L’augmentation de coût occasionnée par des changements au programme peut être considérable, tant pour le client que pour l’architecte, à n’importe quel moment de la préparation du projet, mais particulièrement dans la dernière partie de la phase d’élaboration des documents contractuels, car le coût d’une reprise partielle de la conception est alors élevé. Voir l’illustration 7

L’architecte doit toujours rappeler à son client les conséquences pécuniaires potentielles de n’importe quelle modification.

Mode de réalisation du projet

Le type de relation contractuelle entre le client et l’entrepreneur peut avoir un impact sur le coût du



projet. Voir le chapitre 2.3.2, Modes de réalisation des projets de construction.

Responsabilités et calendrier du maître de l’ouvrage

Le maître de l’ouvrage a souvent des exigences qui peuvent avoir des répercussions sur le budget de construction. Le cas échéant, ces exigences doivent être discutées et subséquemment approuvées officiellement par le maître de l’ouvrage. Parmi ces exigences, mentionnons :

l’accélération de l’échéancier du projet, en vue •de respecter une date qui est critique pour le client, comme l’ouverture d’une école, etc.; le début tardif des travaux, pour des raisons •indépendantes de la volonté du client, comme les conditions hivernales, qui causent une augmentation du coût des travaux;le report du début des travaux, en période •d’inflation ou de fluctuation du taux de change.le processus d’approbation du maître de •l’ouvrage.

L’architecte devrait :

s’assurer que les hypothèses sur lesquelles ses •estimations sont basées sont clairement énoncées, notamment en ce qui concerne la date d’exécution des travaux;surveiller les éléments particuliers susceptibles •d’influer sur le coût du projet, en cas d’utilisation de données d’estimation provenant de projets antérieurs, et effectuer les rajustements appropriés.

Autres facteurs

Règlements :des exigences bureaucratiques coûteuses telles •que les contraintes d’ordre urbanistique ou les conditions imposées à un projet immobilier; la multiplicité des usages dans un même •bâtiment, aux termes du code du bâtiment;les travaux de démolition dangereux, comme •l’enlèvement de l’amiante;les règlements concernant le recyclage et les •frais d’évacuation des déchets de démolition et de construction.

Conditions de travail inhabituelles ou difficiles :le cas où les occupants doivent continuer leurs •activités (hôpitaux, palais de justice, centres commerciaux, restaurants), ce qui peut exiger du travail en heures supplémentaires;

des frais additionnels liés à des mesures •inhabituelles de protection ou de nettoyage;un travail effectué à l’intérieur ou à proximité de •certains types de bâtiment et présentant des limitations quant aux heures auxquelles il est permis d’utiliser des grues ou autres machines;une exécution des travaux selon des étapes •inhabituelles;la démolition ou l’étaiement de constructions •existantes.

Pendant l’élaboration du plan de coût d’un projet, l’architecte doit établir le coût de base du bâtiment, ajouter les coûts inhabituels ou propres au projet et démontrer le bien-fondé du budget global du projet.

Techniques

Consultants en coûts

à moins de posséder les ressources appropriées, en matière de coûts, l’architecte a intérêt à faire appel, au choix, à :

des estimateurs-conseils;•des personnes connaissant bien l’industrie de la •construction (promoteurs, constructeurs).

Estimateurs-conseilsL’estimateur-conseil fournit ses services à taux horaire, à forfait ou selon un pourcentage du budget de construction.

Avantages :il a un statut de professionnel indépendant; •sa profession a une réputation de fiabilité; •il dispose d’une banque de données très •complète, constamment tenue à jour et immédiatement accessible pour une gamme étendue de types de projets;il fournit habituellement de l’information sur des •projets comparables, comme moyen de vérification, pour établir sa crédibilité;certaines grandes compagnies d’estimation •publient chaque année une mise à jour de leurs chiffres.

Inconvénients : les coûts unitaires sont généralement basés sur •des données historiques et correspondent rarement aux coûts en temps réel, ce qui les rend moins actuels que des coûts fournis par des entrepreneurs; des informations détaillées peuvent ne pas être •



disponibles, étant donné que les ventilations sont limitées aux grandes divisions selon les corps de métiers.

L’estimation des coûts relève autant de l’art que de la science et l’architecte avisé est invité à :

recourir aux services d’un estimateur-conseil •chaque fois que la chose est de nature à augmenter la qualité des services qu’il fournit à ses clients;surveiller chaque aspect du travail de •l’estimateur-conseil, pour s’assurer que l’information préparée est entièrement applicable au projet en cours et que toutes les restrictions et hypothèses qui l’accompagnent sont, de façon précise, conformes aux besoins du projet;s’assurer que chaque élément d’information est •pertinent, avant de le transmettre au client;s’assurer que les honoraires comprennent :•

la coordination, lorsqu’un gérant de •construction participe au projet, ou que l’on réalise une analyse de la valeur ou ingénierie de la valeur; la rémunération d’un estimateur-conseil, s’il •est prévisible qu’on devra recourir à ses services. (Note : certains clients préfèrent engager eux-mêmes l’estimateur-conseil; en pareil cas, le contrat de l’architecte doit inclure des honoraires pour la coordination.)

Gérants de construction et autres promoteurs et constructeursLes gérants de construction, les entrepreneurs, les design-constructeurs et les promoteurs constituent aussi une source d’information pour l’architecte.

Avantages :l’information obtenue de ces sources est •normalement assez fiable pour permettre de calculer des coûts destinés aux diverses classes d’estimations en appliquant des coûts unitaires à des surfaces pour la vérification ponctuelle d’éléments d’un projet, lorsque celui-ci est très semblable à des projets récemment réalisés;l’information est très actuelle, car ces sources •sont en communication quotidienne avec des entrepreneurs spécialisés et des fournisseurs, qui sont eux aussi des spécialistes;ces sources surveillent les tendances et sont •généralement conscientes de la dynamique relative aux coûts de la construction.

Inconvénients :

ces informateurs peuvent avoir de la difficulté à •se faire une image globale et complète du projet;leurs connaissances peuvent être très •spécialisées ou ne pas être applicables à des situations nouvelles;certains peuvent avoir des intérêts personnels ou •des motifs commerciaux, ce qui les rend moins fiables.

L’architecte devrait envisager de :

créer des alliances avec des personnes ou des •entreprises, en travaillant avec elles à des projets communs, avant de les utiliser comme sources d’information;s’assurer que toutes les données obtenues sont •pertinentes, même s’il a confiance dans la source d’information;rémunérer toutes les personnes qui lui •fournissent de l’information.

Il est à noter que l’information obtenue d’une source « gratuite » risque de ne pas être fiable s’il y a possibilité de conflit d’intérêts.

Indices des prix de la construction

Les indices des prix de la construction sont habituellement publiés par des organismes gouvernementaux et des compagnies du secteur privé. Ces données :

sont des guides utiles qui indiquent des •tendances;sont, toutefois, généralement en retard de •quelques mois sur la réalité;présentent souvent l’information sous forme de •graphiques, ce qui en facilite la consultation.

Publications

Les données estimatives de la construction proviennent d’organismes gouvernementaux, de groupes d’intérêt privés, de compagnies privées ou d’estimateurs-conseils. L’information se présente sous forme imprimée ou électronique; le coût varie considérablement selon le niveau de détail ou d’achèvement atteint et la facilité d’utilisation offerte. Les données d’origine gouvernementale sont plus utiles pour déceler les tendances ou évaluer les différences régionales ou locales que pour calculer le coût d’un projet en particulier.

Voir à l’illustration 6 un exemple d’information sur les coûts, provenant d’une publication typique.



Illustration 6 : Information typique sur les coûts

Calculs pour un bâtiment d’un étage ayant une hauteur d’étage Restaurant rapide de 10 pi et une superficie de plancher de 4 000 pi2

1010 Standard Foundations Poured concrete; strip and spread footings S.F. Ground 2.57 2.57 1020 Special Foundations N/A — — — 1030 Slab on Grade 4" reinforced concrete with vapor barrier and granular base S.F. Slab 4.74 4.74 8.7% 2010 Basement Excavation Site preparation for slab and trench for foundation and footing S.F. Ground .46 .46 2020 Basement Walls 4' foundation wall L.F. Wall 78 5.07

1010 Floor Construction N/A — — — 1020 Roof Construction Metal deck on open web steel joists S.F. Roof 8.90 8.90

2010 Exterior Walls Face brick with concrete block backup 70% of wall S.F. Wall 30.86 14.04 2020 Exterior Windows Window wall 30% of wall Each 45.75 8.92 20.2% 2030 Exterior Doors Aluminum and glass Each 3478 6.96

3010 Roof Coverings Built-up tar and gravel with flashing; perlite/EPS composite insulation S.F. Roof 6.10 6.10 3020 Rood Openings Roof hatches S.F. Roof .47 .47

1010 Partitions Gypsum board on metal studs 25 S.F. Floor/L.F. Partition S.F. Partition 5.78 2.08 1020 Interior Doors Hollow core wood 1000 S.F. Floor/Door Each 488 .49 1030 Fittings N/A — — — 2010 Stair Construction N/A — — — 17.6% 3010 Wall Finishes Paint S.F. Surface 2.47 1.78 3020 Floor Finishes quarry tile S.F. Floor 15.36 15.36 3030 Ceiling Finishes Mineral fiber tile on concealed zee bars S.F. Ceiling 6.38 6.38

1010 Elavators & Lifts N/A — — — 1020 Escalators & Moving Walls N/A — — —

2010 Plumbing Fixtures Kitchen, bathroom and service fixtures, supply and drainage 1 Fixture/400 S.F. Floor Each 3092 7.73 2020 Domestic Water Distribution Gas fired water heater S.F. Floor 4.52 4.52 9.4% 2040 Rain Water Drainage Roof drains S.F. Roof 1.65 1.65

3010 Energy Supply N/A — — — 3020 Heat Generating Systems Incuded in D3050 — — — 3030 Cooling Generating Systems N/A — — — 12.2% 3050 Terminal & Package Units Multizone unit, gas heating, electric cooling; kitchen ventilation S.F. Floor 18.15 18.15 3090 Other HVAC Sys. & Equipment N/A — — —

4010 Sprinklers Sprinklers, light hazard S.F. Floor 6.12 6.12 4020 Standpipes Standpipe S.F. Floor 1.66 1.66

5010 Electrical Service/Distribution 400 ampere service, panel board and feeders S.F. Floor 4.30 4.30 5020 Lighting & Branch Wiring T-8 fluorescent fixtures, receptacles, switches, A.C. and misc power S.F. Floor 9.89 9.89 5030 Communications & Security Addressable alarm systems and emergency lighting S.F. FLoor 3.44 3.44 5090 Other Electrical Systems Emergency generator, 7.5 kW S.F. Floor .38 .38

1010 Commercial Equipment N/A — — — 1020 Institutional Equipment N/A — — — 1030 Vehicular Equipment N/A — — — 1090 Other Equipment Walk-in refrigerator S.F. Floor 6.06 6.06

1020 Integrated Construction N/A — — — 1040 Special Facilities N/A — — —

CONTRACTOR FEES (General Requirements: 10%, Overhead: 5%, Profit: 10%)) 25% 37.06

ARCHITECT FEES 8% 14.82

Total Building Cost 200.10

Unit Unit Cost % of Cost Per s.F. sub-Total

A. sUBsTRUCTURE

B10 superstructure

B20 Exterior Enclosure

B30 Roofing

D10 Conveying

D20 Plumbing

D30 HVAC

D40 Fire Protection

D50 Electrical

B. sHELL

C. INTERIoRs

D. sERVICEs

E. EQUIPMENT & FURNIsHING

F. sPECIAL CoNsTRUCTIoN

G. BUILDING sITEWoRK N/A sub Total 148.22 100%

Reprinted with permission from: Means Square Foots Costs 2009 © R.S. Means Co., Inc., Kingston, MA, all rights reserved.

0.0%

0.0%

6.0%

12.2%

4.1%

5.2%

4.4%



On peut se procurer, sous forme imprimée ou électronique, des informations abondantes et détaillées sur la plupart des types de bâtiments. Ces données :

constituent des informations fiables, complètes •et d’excellente qualité si on les utilise avec les restrictions et les coefficients appropriés; sont fournies par des maîtres d’ouvrage et des •entrepreneurs et proviennent de projets réels réalisés l’année précédente;sont offertes pour le Canada seulement ou pour •toute l’Amérique du Nord (le total peut être rajusté en fonction de la région).

On peut utiliser ces données pour des bâtiments entiers ou pour des composants. Lorsqu’il s’agit de projets à construire au Canada, les données sont plus fiables lorsqu’elles proviennent de publications ou de sources canadiennes. Les données provenant de sources non canadiennes peuvent être moins fiables en période de fluctuation du dollar.

L’architecte doit :

utiliser ces données avec circonspection et •méthode pour établir ses prévisions;vérifier soigneusement l’étendue des travaux et •prendre soigneusement note des allocations monétaires indiquées dans les documents contractuels, pour être sûr que l’estimation qu’il s’apprête à faire sera basée sur une liste d’éléments complète et exactement applicable;se familiariser avec les documents et les •méthodes avant d’utiliser l’information.

Allocations pour incertitudes

Théoriquement, une estimation budgétaire doit prédire le coût réel final du projet réalisé. En pratique, cela signifie que l’on doit appliquer au projet et aux budgets de construction des allocations d’incertitude dont la valeur ira en décroissant à mesure que l’information pertinente apparaîtra, au cours du processus de conception. Il y a deux types d’allocation. Il est important d’établir la distinction entre les allocations pour incertitudes lors de la conception du projet et les allocations pour imprévus pendant la construction, et d’identifier les deux types dans les estimations, en plus de tout montant d’indexation des coûts. Les allocations peuvent atteindre 25 % aux premiers stades du projet et tomberont à 2,5 % — 5 % à mesure que le degré d’incertitude diminuera. Les allocations pour imprévus de construction sont plus élevées dans le cas de projets de rénovation

La plupart des organismes gouvernementaux qui s’occupent de construction, de même que les compagnies privées, les banques, etc., s’attendent à ce qu’un seul montant d’allocation d’incertitude apparaisse au bas d’un budget. Cependant, certains architectes préfèrent que l’allocation soit distribuée à chaque ligne en plus d’apparaître à la fin sous la forme d’un chiffre total.

services professionnels selon les phases du projet

L’architecte doit s’assurer, au moyen du document intitulé « Aide-mémoire pour l’administration des projets d’architecture » (voir le chapitre 2.3.1, Administration du projet), que toutes les tâches liées à l’estimation du projet sont exécutées, et qu’elles le sont au moment approprié.

Les sections qui suivent contiennent des commentaires sur les listes de tâches.

Phase A. Phase préalable au contrat d’architecte

En dressant la liste aussi complète que possible de toutes les tâches ayant une incidence sur le coût, l’architecte :

s’assure que tout aspect du projet qui comporte •une dépense sera examiné soit par lui-même, soit par le client, soit par une autre personne;est en mesure de préparer une offre de services •complète.

Il obtient alors les deux effets suivants :

il informe son client que ce service est un •élément essentiel de la préparation du projet;il identifie les responsables de la préparation des •prévisions de coût.

Phase B. Esquisse du projet

Au cours de la phase de l’esquisse, l’architecte ébauche un projet et prépare une estimation sommaire du coût de celui-ci, en se basant sur les informations les plus fiables qu’il a pu rassembler, avec l’aide de ses ingénieurs ou de ses autres conseils ou consultants. Il peut :

donner instruction à l’équipe de conception de •continuer la préparation d’un projet qui sera conforme au budget convenu; revoir l’étendue, la qualité et le coût de certains •ou de tous les éléments du bâtiment, en vue de redéfinir le projet et de le rendre conforme au budget;



ou réviser le budget et redéfinir l’étendue du •projet.

L’utilisation d’informations récentes en matière de prix, de même qu’une définition soigneuse de l’étendue du projet et des limites de coût pour chacun de ses éléments, permettra d’éviter d’avoir un tel travail de redéfinition à faire à un stade plus avancé du projet.

Phase C. Projet préliminaire

à la phase du projet préliminaire, l’architecte peut :

revoir et mettre à jour son estimation du coût •des travaux, à mesure que le projet se précise (dessins et devis); entreprendre des analyses additionnelles, si c’est •nécessaire, pour vérifier l’estimation présente et ses hypothèses; raffiner l’étendue, la conception, la qualité et les •détails du bâtiment pour garder le projet dans les limites du budget.

Phase D. Projet définitif

à la phase du projet définitif, l’architecte peut :

mettre à jour l’estimation du coût de •construction en se basant sur les documents du dossier définitif (souvent à 50 % d’achèvement et à 95 % d’achèvement – à l’étape précédant l’appel d’offres ou à d’autres étapes définies);indiquer les allocations dans les documents •d’appel d’offres.

Voir le chapitre 2.3.8, Projet définitif — devis descriptif.

Phase E. Appel d’offres ou négociation

Au moment de la préparation des documents de l’appel d’offres, l’architecte doit établir quelles informations, en matière de coût, sont nécessaires. Il doit tenir compte :(voir CCDC 10) :

des prix de produits substituts;• des prix détaillés;• des prix unitaires.•

Voir aussi le CCDC 23, Guide des appels d’offres et de l’attribution des contrats de construction.

Habituellement, l’architecte analyse les soumissions. Il évalue les substituts proposés et détermine quelle est, pour son client, la meilleure valeur offerte. La plus basse combinaison d’une soumission de base et

de substituts acceptables constitue normalement le meilleur choix, compte tenu des pratiques admises.

Les prix détaillés sont des coûts relatifs à des éléments en particulier ou à des parties de l’ouvrage, et sont donnés pour fins d’information seulement.

Il est recommandable de ne demander de prix unitaires que lorsqu’on indique une quantité estimée. Ces prix sont habituellement réservés aux grands projets de génie civil; ils peuvent être appropriés à des projets d’architecture comportant des composants tels que des travaux de terrassement, des travaux touchant des éléments cachés ou indéterminés, etc.

Voir aussi le chapitre 2.3.9, Attribution du contrat de construction.

La formule canadienne normalisée de contrat de services d’architecture : Document Six de l’IRAC, à la condition générale 3.4, prévoit que si la soumission valide la plus basse est supérieure de plus de 15% à l’estimation du coût des travaux, l’architecte doit :

soit obtenir de son client l’approbation d’une •augmentation du budget de construction;soit procéder à un nouvel appel d’offres ou à une •négociation;soit modifier les documents de construction pour •réduire le coût des travaux (sans rémunération additionnelle).

Phase F. Phase de l’administration du contrat

L’architecte a habituellement la tâche de déterminer, en se basant sur ses observations et sur son évaluation de l’avancement des travaux, les montants qui sont dus à l’entrepreneur en vertu du contrat. Il étudie les demandes de paiement de l’entrepreneur et prépare ses certificats de paiement. La méthode des coûts élémentaux, utilisée sur une base comparative, peut servir à l’évaluation de la « liste des valeurs » de l’entrepreneur au début de la phase de la construction.

L’évaluation du coût des modifications est une autre des tâches de l’architecte, à la phase de l’administration du contrat. Il doit absolument pouvoir consulter rapidement des données d’estimation antérieures, de façon à pouvoir juger de la pertinence des chiffres de l’entrepreneur.

Voir aussi le chapitre 2.3.10, Administration du contrat — tâches de bureau.



Généralement, l’architecte :

exerce, tout au long du projet, une gestion •efficace du coût du projet;fournit à son client, de façon régulière, des •mises à jour du coût et des avis sur le coût (ce qui se produit naturellement pendant la phase de construction, lorsque le client reçoit les projets de modification, les avenants de modification et les certificats de paiement);s’applique, pendant toute la durée du projet, à •fournir à son client, en matière de coût, des avis pertinents et des informations bien présentées.

Coût sur le cycle de vie (parfois appelé coût global)

Dans le passé, on avait tendance, en matière de coût des bâtiments, à ne prendre en considération que le coût de construction initiale ou le coût des immobilisations, sans tenir compte des coûts d’exploitation et d’entretien. Au cours des dernières années, l’augmentation du prix de l’énergie et des coûts d’entretien ont mis en lumière le fait que le coût « réel » d’un bâtiment ne se limite pas au coût des travaux. L’étude du coût sur le cycle de vie ne fait pas partie des services de base de l’architecte, mais fait plutôt partie des services additionnels ou optionnels.

Le calcul du coût complet sur le cycle de vie a pour but de déterminer le coût total d’un bâtiment pendant toute sa durée de vie. Ce coût :

permet de faire des comparaisons entre différents •composants ou systèmes;permet de mieux comprendre le processus de •conception d’un projet;facilite la continuation du processus de •conception.

Le coût d’un bâtiment sur son cycle de vie peut se définir selon l’équation suivante :

Coût sur le cycle de vie = coût d’immobilisation + coût d’exploitation

+ coût d’entretienoù :

le • coût d’immobilisation est le coût total de la construction du bâtiment, y compris le terrain, les honoraires et le financement;le • coût d’exploitation comprend tous les frais liés à l’utilisation du bâtiment pendant sa durée de vie, comme l’éclairage, l’énergie, l’administration et l’assurance;

le • coût d’entretien est l’ensemble des coûts de réparation et de remplacement.

Le coût total sur le cycle de vie tel que défini ci-dessus se rapporte aux frais à long terme liés à la propriété d’un bâtiment; à ce titre, il présente un très grand intérêt pour les propriétaires-occupants tels que les gouvernements, les syndicats de copropriétaires et les grandes institutions.

Avant d’entamer la phase du projet préliminaire, il y a lieu pour l’architecte de discuter avec son client des raisons pour lesquelles le coût sur le cycle de vie est important :

des matériaux de construction, des techniques et •des systèmes différents ont des durées de vie différentes;la conservation d’un niveau satisfaisant de •performance peut exiger des dépenses considérables pendant toute la durée de vie du bâtiment;un coût de construction peu élevé peut •engendrer des frais d’entretien élevés pendant toute l’existence du bâtiment.

En prenant comme base de calcul une « durée de vie » prédéterminée et convenue avec son client, l’analyse des coûts sur le cycle de vie :

évalue le coût initial, le coût d’exploitation et le •coût de maintenance de chaque élément d’un bâtiment (par exemple, le coût initial et le coût global de divers systèmes mécaniques ou de diverses membranes de couverture peuvent varier considérablement);compare cette information avec le coût global •d’autres produits, systèmes ou configurations; étudie différentes combinaisons de tous les •éléments importants pour déterminer lesquelles réduisent le plus le coût initial;détermine le coût global le plus avantageux (le •plus faible) pour l’ensemble du bâtiment; inclut dans les calculs les coûts d’exploitation, y •compris le coût de l’énergie.

Un architecte est en mesure d’entreprendre bien des études de coût global s’il peut consulter les sources d’information appropriées. Les cas complexes, toutefois, nécessitent la participation de spécialistes.



Analyse de la valeur ou ingénierie de la valeur

Parfois un projet fera l’objet d’une analyse de la valeur. Ce service n’est pas un service de base de l’architecte et il est souvent rendu avec l’aide d’un facilitateur externe. Le meilleur moment de réaliser une analyse de la valeur est au début du processus de conception. L’un des inconvénients de l’analyse de la valeur est qu’elle ne tient généralement pas compte du processus de conception logique et parfois intuitif de l’architecte.

L’analyse de la valeur est une procédure systématique visant à déterminer la valeur optimale des investissements dans un projet de construction. C’est une approche analytique grâce à laquelle on peut modifier des éléments qui augmentent le coût d’un bâtiment sans contribuer à sa qualité, à son apparence, à sa durée de vie ou à sa performance fonctionnelle. L’architecte travaille généralement en collaboration avec des estimateurs et des analystes de la valeur, pour comparer des échanges entre solutions conceptuelles, configurations, matériaux, systèmes, techniques de construction aussi bien que coûts initiaux et coûts sur le cycle de vie. Cette analyse doit commencer à la phase de l’esquisse, en parallèle avec la préparation des dessins et du devis sommaire. Idéalement, on la planifie au début d’un projet; toutefois, l’architecte doit être prêt à entreprendre une telle analyse à n’importe quelle étape du projet. Comme il a été souligné précédemment, le meilleur moment demeure le début du processus de conception.

Certains modes de réalisation de projet conviennent mieux à l’ingénierie de la valeur que d’autres et des clients différents appliqueront des critères différents à de telles études. Des promoteurs ou des design-constructeurs, par exemple, peuvent projeter de disposer d’un actif peu de temps après la construction, et être davantage intéressés à réduire leur coût initial qu’à abaisser le coût global du bâtiment. Les propriétaires peuvent montrer plus d’intérêt pour la réduction des coûts de fonctionnement, de maintenance ou de remplacement. La réduction du coût initial est presque toujours un facteur très important. L'objectif visé doit être de réduire au minimum le coût de construction, tout en maintenant la qualité par le recours à des substitutions de matériaux ou de systèmes équivalents.

Le maître de l’ouvrage peut préférer engager, pour cette étude, un réviseur indépendant plutôt que l’architecte et les ingénieurs du projet, en estimant qu’il pourra mieux obtenir les résultats désirés. Cette approche peut avoir pour résultat l’introduction de produits inappropriés ou de qualité inférieure, simplement parce qu’ils sont moins coûteux; toutefois, cette façon de faire ne relève pas de la réelle ingénierie de la valeur, mais plutôt de la réduction des coûts. Dans ces circonstances, l’architecte doit être informé et avoir l’occasion de signaler au maître de l’ouvrage les conséquences des modifications proposées.

L’architecte doit documenter tous les changements apportés aux dessins et au devis à la demande du client. L’architecte doit fournir, par écrit, des commentaires et des recommandations sur toutes les modifications apportées et en énoncer les aspects positifs et négatifs.

Évaluation de l’énergie intrinsèque ou consommation d'energie intrinsèque

L’évaluation de l’énergie intrinsèque mesure les impacts environnementaux et la consommation d’énergie qui résultent de l’extraction, de la fabrication, de la livraison, de l’installation, de la démolition et du recyclage des matériaux de construction.

On accorde de plus en plus d’importance à la conservation des matériaux de construction naturels ou fabriqués et à la réduction de l’énergie intrinsèque contenue dans les produits utilisés dans la construction.

Les études dans ce domaine sont souvent effectuées par des spécialistes. Les architectes ont une formation de base qui leur permet d’acquérir une telle expertise.



Définitions

Budget de construction : Montant que le client projette de consacrer au paiement du coût de construction, y compris les réserves pour accroissement du coût.

Budget de projet : Montant total que le client prévoit dépenser pour le projet, et qui comprend principalement le budget de construction, les honoraires professionnels, le coût du terrain, les droits de passage, etc.

Calcul des quantités : Liste détaillée des quantités de matériaux ou de pièces d’équipement nécessaires à la construction d’un projet.

Élément : Terme utilisé en estimation du coût pour désigner un composant d’un bâtiment, comme l’infrastructure (les empattements et les fondations), l’enveloppe (les murs et le toit), etc.

Estimation : (Au sens large du terme) Formation et énonciation d’une opinion, d’une idée générale (sur quelque chose); opinion ou jugement (sur la valeur d’une chose, le temps nécessaire, la taille ou l’envergure, etc.).

Indexation : Application d’un indice ou d’un facteur à un coût, en vue de le rajuster lorsque l’on passe d’une région à l’autre. On utilise souvent un facteur de 102,7%.

Bibliographie

American Society for Testing Materials (ASTM). Cet organisme publie 24 normes varies du Committee E06.81 on Building Economics.www.astm.org/COMMIT/SUBCOMMIT/E0681.htm

Institut canadien des économistes en construction.Services offerts et Guide pour rechercher, sélectionner et engager un économiste en construction agréé. 2e édition, 2006.

Quantity Surveying and Cost Consulting Services: Schedule of Services and Recommended Charges.

Elemental Cost Analysis, Format, Method of Measurement, Pricing, 3rd Edition, 2000.

Méthode de mesurage des travaux de construction, 7e édition, 2002.

Dell’Isola, Alphonse. Value Engineering, Practical Applications… for Design, Construction, Maintenance and Operation. Kingston, Massachusetts, R.S. Means Co., Inc., 1998.

Derman Asher, Ph. D. « Embodied Energy, Air Pollution, and Materials, Part 1. » AIA Environmental Guide. Washington, D.C, The American Institute of Architects Press, janvier 1993.

Foster, Norman et al. Construction Estimates from Take-Off to Bid, troisième édition. New-York, New-York, Hill, 1961.

Kirk Stephen J. et Alphonse Dell’Isola. Life Cycle Costing for Design Professionals, deuxième édition. New-York, New-York, McGraw-Hill, 1995.

REED Construction Data publie diverses statistiques et informations économiques sur l’industrie de la construction, de même que des outils et des livres d’estimation des coûts. www.canadata.comwww.rsmeans.com

Toronto Real Estate Board. Schedule of Unit Costs, Toronto, Ontario. Publication annuelle.



Annexe : Classes d’estimation utilisées par TPsGC pour l’établissement du coût des projets de construction de bâtiments

Estimation de classe D

L’estimation de classe D fournit une indication du coût total d’un projet, compte tenu des exigences fonctionnelles de l’utilisateur telles qu’on les connaît au moment de l’estimation. Elle se base sur des données antérieures provenant de constructions similaires, rajustées pour tenir compte de l’inflation, de l’emplacement, du risque, de la qualité, des dimensions et du temps. Tous les facteurs pertinents rattachés au coût sont pris en considération, de la meilleure façon possible. Cette estimation est très approximative et ne donne qu’un ordre de grandeur du coût total du projet et de sa date d’achèvement. On l’utilise pour établir l’estimation indicative exigée par le Conseil du trésor pour l’approbation préliminaire des projets. Degré attendu d’exactitude : 20 %.

Estimation de classe C

L’estimation de classe C se situe à la fin du stade de l’esquisse et se fonde sur les besoins révisés de l’utilisateur, sur une description générale de l’ouvrage à construire, sur des informations préliminaires concernant le terrain et les conditions existantes, ainsi que sur les contraintes de la production. Elle prend en considération l’expérience acquise en matière de construction, les conditions du marché et la logistique générale de la réalisation. L’estimation comprend le coût de la conception, de la production des documents et de la surveillance des travaux. Degré attendu d’exactitude : 15 %.

Estimation de classe B

L’estimation de classe B se situe à la fin de la phase du projet préliminaire. Elle se fonde sur des données (coût, échéancier, construction) dont le niveau de précision est celui que l’on obtient normalement lorsque la conception des principaux systèmes et sous-systèmes du projet (y compris le devis sommaire, les dessins préliminaires et les maquettes) est terminée. Elle comprend des allocations tenant compte du calendrier prévu des travaux, des conditions vraisemblables du marché et d’un niveau approprié d’imprévu. Elle sert à établir l’estimation « substantive » que le Conseil du trésor requiert pour l’approbation effective du projet. Degré attendu d’exactitude : 10 %.

Estimation de classe A

L’estimation de classe A est le résultat de la mise à jour continue de l’estimation de classe B parallèlement à la production des documents du projet définitif. Elle constitue l’estimation finale avant l’appel d’offres. Elle exige que les dessins et le devis soient pratiquement achevés et se base sur un échéancier de construction réaliste et sur des coûts exacts de la main-d’œuvre et des matériaux. Degré attendu d’exactitude : 5 %.

(D’après Travaux publics et Services gouvernementaux Canada.)

Documents

2.3 Administration du projet 2.3.3 Gestion du coût · documentation électronique) nécessaire au calcul des budgets détaillés pour le prochain projet. On peut décrire de la façon