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시장수요기반 녹색건축물 녹색화 확산연구
그린빌딩의 통합관리그린빌딩의 통합관리그린빌딩의 통합관리그린빌딩의 통합관리
프로토타입 도출프로토타입 도출프로토타입 도출프로토타입 도출
Setting up an integrated facilities management
prototype model for Test-bed building
2014.72014.72014.72014.7
시장수요기반 녹색건축물 녹색화 확산연구 년차(3 )
요소기술의 요소기술의 요소기술의 요소기술의 Test-bed Test-bed Test-bed Test-bed
체계적인 운영을 위한체계적인 운영을 위한체계적인 운영을 위한체계적인 운영을 위한
시설 유지관리방법에 관한 보고서시설 유지관리방법에 관한 보고서시설 유지관리방법에 관한 보고서시설 유지관리방법에 관한 보고서
2014.72014.72014.72014.7
목 차목 차목 차목 차
서론1. 1
연구의 목적 1.1. 1
연구의 방법 1.2. 2
연구 스케쥴 1.3. 2
빌딩 시설 유지관리 현황 및 흐름2. 4
유지관리의 정의 2.1. 4
유지관리의 조직과 체계 2.2. 4
유지관리의 조직 별 업무 구성 및 실무 2.3. 7
빌딩 생애주기 및 유지관리의 목표 및 평가 2.4. 10
의 도입 2.5. FMS(Facility Management System) 10
해외 빌딩 유지관리 현황 및 흐름3. 13
서론 3.1. 13
운영관리산업 의 현황 3.2. (FM) 13
마켓 트렌드 3.2.1. 13
해외 산업의개관 3.2.2 FM 16
해외 구조 3.2.3 FM industry 16
주요 당면과제 3.2.4. 17
데이터 활용기술을 통한 그린빌딩 운영관리 방안 3.3 18
운영관리방식의 전략적 변화요구 3.3.1. 18
운영관리의 데이터 기술접목 3.3.2. 18
데이터 활용기술의 종류 3.3.3. 19
기술적용 사례 3.4. BMS/BIM 21
기술적용의 한계 및 문제점 3.5. BMS/BIM 21
변화하는 운영관리기술 3.5.1. 22
적용 및 운영의 어려움 3.5.2. 23
통합력의 부족 3.5.3. 23
실용적 문제점 3.5.4. 23
클라우드기반 관리운영기법 3.6. 24
클라우드 기반 솔루션의 등장 3.6.1. 24
국내 클라우드기반 기술 현황 3.6.2. 24
클라우드 기반 운영관리모델 제안 3.7. 28
클라우드 기반 운영관리를 위한 모델 제안 3.7.1. 28
주요장점 3.7.2 29
의 3.7.3 EMRILL case 30
소결론 3.8. 32
그린빌딩 요소기술 및 시설 유지관리4. (Facility Management) 34
그린빌딩 유지관리 프로세스 4.1. 34
그린빌딩 요소기술의 유지관리적 분류 4.2. 35
그린빌딩 유지관리의 조직 별 업무 구성 및 실무 4.3. 36
전문성이 필요한 요소기술 4.4. 40
그린빌딩 적용 및 한계 4.5. FMS(Facility Management System) 41
그린빌딩 유지관리 평가 4.6. 42
기타 고려사항 4.7. 42
최종적으로 예상되는 산출물5. 43
참고문헌※
Appendix: Integrated Management Process(IMP)
- 1 -
서론서론서론서론1. 1. 1. 1.
연구의 목적연구의 목적연구의 목적연구의 목적 1.1. 1.1. 1.1. 1.1.
최근 친환경 건축물에 관한 많은 관심으로 여러 형태의 친환경 에너지와 관련된 많은
건축자재 및 설비 등이 출시되고 있으며 이를 적용한 건축물 또한 날로 늘어가는 추세
이다.
일반 건축물의 에너지 소비량이 전세계 최종 에너지 소비의 를 차지하고 있다는 세40%
계 에너지기구 의 연구 결과에서 볼 수 있듯이 향후 건축물의 신축 또는 리모델링 (IFA)
건축 분야에서 친환경과 에너지 효율화를 주제로 개발된 각 종 기술과 그 적용 모델이
에너지 측면에서 많은 관심을 받는 것은 부인할 수 없는 세계적인 추세라고 할 수 있
다.
국가적 차원의 건축물의 친환경 에너지 절약관련 법제도 기준도 점차 강화되고 있다.
이러한 법제도의 정비 및 강화는 종국적으로 신축 건축물에 일정 정도의 환경성능 확보
를 요구하고 있고 이후 건축물의 생애주기 동안에도 지속적인 에너지 절감 또는 효율,
화라는 과제를 요구하고 있으며 이에 따라 건축물의 유지관리도 현재의 지극히 인적이,
고 양적인 한계를 벗어나 기술적 질적인 분야로의 한 단계 도약을 요구하고 있어서 그 ,
중요성은 날로 증가하고 있다.
한편 건축물의 유지관리 분야에서는 이러한 친환경 및 에너지 이슈와 더불어 건축물의 ,
대형화 복합화 되어 감에 따라 부담해야 될 범위도 넓어지고 유지관리의 연속성도 나,
날이 중요성을 더하고 있어 기술을 접목한 정보처리가 친환경 에너지 효율적인 건축IT
물의 유지관리 분야에서 고려해야 할 필수적인 항목이 되어 가고 있다.
본 연구를 통해 가지의 친환경 에너지효율화 기술이 적용된 요소106 Test-bed
기술의 체계적인 운영을 위한 시설 유지관리 방법에 관하(Facility Management)
여 국내외 건축물 유지관리 분야의 흐름을 연구하고 그린빌딩에 적용 가능한 유
지관리 요인을 예상하고 예시하여 이 연구의 결과가 최종적으로 작성될 Test-bed
유지관리 매뉴얼을 만드는데 일정한 기초가 되고자 한다.
- 2 -
연구의 방법 연구의 방법 연구의 방법 연구의 방법 1.2. 1.2. 1.2. 1.2.
본 보고서에서는 건축물의 인수에서 운영관리 그리고 건축물 인계에 이르는 유지관리,
의 전체 싸이클 상에서 체계적인 요소기술 관리를 위해 시간의 흐름에 따라 적시에 필
요한 관리방법을 연구하고 유지관리 계약서에서 종사자 개인별 업무 할당까지 수직적,
인 범위에서도 필요한 사항을 체크하기로 한다.
이를 위하여 국내 유지관리의 현황 및 추세를 먼저 살펴보고 해외 선진 유지관리의 현
황 및 추세 특히 친환경 에너지 건축물의 유지관리 흐름을 조사하여 이를 국내와 비교, ,
필요한 사항을 도입하기로 한다.
조사 및 연구한 사항을 바탕으로 그린빌딩 요소기술 및 시설 유지관리 방법을 예시하기
로 한다.
향후 본 보고서에서 예시된 그린빌딩 요소기술 및 시설 유지관리 방법은 최종적
으로는 실제 그린빌딩에 실무 적용되어 적용 가능성을 검증하고 그 내용은
유지관리 프로토타입으로 제시되어 다음 보고서로 제출하고자 한다Test-bed .
연구 스케쥴연구 스케쥴연구 스케쥴연구 스케쥴 1.3. 1.3. 1.3. 1.3.
그림 은 의 각 항목들을 반영한 종합 스케쥴이다 본 보고서에서 예시된 그린빌딩 < 1> IMP .
요소기술 및 시설 유지관리 방법은 그림 과 같이 계약 후 건축물 관리 개월 전부터 < 1> 3
건축물 인수업무를 시작하여 운영목표설정 운영매뉴얼 제출 데이터관리 및 피드백 보, , ,
정 된 운영매뉴얼 제출 및 건축물 인계로 이루어지며 본 보고서에서는 국내 국외의 연,
구 조사를 바탕으로 각 요소기술 유지관리에 대한 각 단계별 시간별 업무별 예시를 통, ,
해 그린빌딩에 적용될 유지관리 항목 등을 잠정적으로 결정하게 된다.
- 3 -
그림 프로세스를 반영한 종합 스케쥴< 1> IMP
- 4 -
빌딩 시설 유지관리 현황 및 흐름빌딩 시설 유지관리 현황 및 흐름빌딩 시설 유지관리 현황 및 흐름빌딩 시설 유지관리 현황 및 흐름2. 2. 2. 2.
유지관리의 정의유지관리의 정의유지관리의 정의유지관리의 정의 2.1. 2.1. 2.1. 2.1.
시설 유지관리의 정의를 살펴 보면 시' 설물 안전관리에 관한 특별법에서는 ' 시설 유지관
리를 완공 ' 된 시설물의 기능을 보전하고 시설물 이용자의 편의와 안전을 높이기 위하여
시설물을 일상적으로 점검 정비 · 하고 손상된 부분을 원상복구하며 경과시간에 따라 요
구되는 시설물의 개량보수 보강에 필요한 활동이라고 말하고 있다 즉 일상적인 점검· ' . ,
원상복구와 개량보수 보강에 주안점을 두고 있음을 알 수 있으며 매우 광의적인 정의·
임에도 불구하고 능동적인 관리보다는 수동적인 관리에 중점을 둔 듯한 뉘앙스로 정의
하고 있다.
건축물 유지관리지침 한국건설기술연구원 에서도 ( , 2001) 유지관리를 시설물을 이상적으로 '
정비하고 손상된 부분을 원상복구하며 경과 시간에 따라 요구되는 시설물의 성능을 유,
지시키기 위하여 개량 보수 보강하는 활동이라고 말하고 있어 크게 다르지 않게 정의, , '
하고 있음을 볼 때 시설물 유지관리는 신축건축물에 확보된 건축물의 품질을 유지 또는
보완 향상시킴으로써 건축물에 대해 최초에 기대했던 자· 산적 가치를 지속적으로 실현
해가는 것이 건축물 유지관리라고 말 할 수 있다 건축물의 유지관리는 건물의 사용 용.
도와 규모에 따라 다르지만 일반적으로 공간관리 시설관리 보안관리 입주서비스 등 , , ,
크게 가지로 분류해 왔으나 최근 들어 건축물의 성능이나 서비스 수준 유지를 목적으4
로 하는 수동적인 유지관리에서 점차 그 범위가 확대되어 환경 및 에너지 관리에 대한
관심이 점차 증가되는 추세이다.
건축물은 신축 증축 리모델링 등 사용 및 개선이 이루어진 후 폐기되는 일련의 생애주, ,
기를 가진다 이러한 과정을 거치는 동안 건물은 노후화되고 품질과 성능이 저하되며 .
이를 보수하기 위한 끊임 없는 유지관리가 필요하다 이런 제반 유지관리 업무는 건축.
물의 수명을 연장시키기 위한 행위뿐만 아니라 사용자의 만족도를 유지시키기 위한 일
정한 목적을 갖고 실행되는 지속적인 일련의 행위를 의미한다.
유지관리의 조직과 체계유지관리의 조직과 체계유지관리의 조직과 체계유지관리의 조직과 체계 2.2. 2.2. 2.2. 2.2.
일반적으로 공간관리 시설관리 보안관리 입주서비스 등 크게 가지로 분류되는 시설, , , 4
유지관리는 실무적으로는 크게 본사 조직과 현장의 일반관리 시설관리 미화관, ,
- 5 -
리 보안관리로 나뉘어진다, .
먼저 본사 조직은 일반회사와 크게 틀리지 않으나 시설 유지관리가 주로 시설이 위치한
현장에 중점이 맞추어져 있는 관계로 본사 인력은 최소화 되어 있는 경우가 대부분이
다 많은 경우 기술적인 지원을 하는 부서도 없는 회사가 많으며 그 이유는 지나친 과.
다 경쟁으로 저가 관리계약이 대부분인 상황에서 본사에 질적인 유지관리 향상을 목적
으로 하는 부서를 두지 못하기 때문이며 이것은 곧바로 유지관리업계의 질적인 향상을
저해하는 요인이기도 하다.
그림 는 기술지원 부서를 포함한 회사의 본사 조직도 예시이다< 2> .
그림 기술지원 부서를 포함한 본사 조직도 예시< 2>
현장 조직은 현장 건축물의 크기 연령 목적에 따라 매우 신축적으로 적용된다 예를 , , .
들어 유지관리의 목적물이 일정 규모 이상인 경우 동별 층별 구역별로 책임자를 두는 , ,
경우도 있으며 건축물의 연령이 오래된 경우 특히 영선 인력이 추가 배치되는 경우가
많다 가장 다른 경우는 건축물의 목적에 따른 것으로 목적물이 학교 병원 사무실 아. , , ,
파트 상가 기타 특수목적 건축물인 경우로 나뉘어 각 각의 특성에 맞도록 인력을 배치,
하고 현장조직을 구성하게 된다 그러나 해당 업무를 중심으로 일반관리 시설관리 미. , ,
- 6 -
화관리 보안관리로 나뉘어지는 것은 비교적 크게 변함이 없으며 그 이유는 실제 현장,
에서 조작하고 작동하는 인력의 수준 및 성별의 특성이 있고 해당 인력을 관리하기 위
한 조직으로 가장 효율적이기 때문이며 사용자가 해당 분야별로 유지관리를 별도로 위
탁하는 경우도 많기 때문이다.
그림 은 대단지 아파트형 공장 및 주거 건축물의 현장 조직도 예시이다< 3>
그림 대단지 아파트형 공장 및 주거 목적 건축물의 현장 조직도< 3>
본사와 현장 조직은 상호 유기적인 관계를 가지며 각 종 의사결정에 있어서 현장은 본
사의 지원을 통하여 법적인 문제와 기술적인 문제를 조율하고 원활한 인력 공급을 통하
여 유지관리 목적을 달성하게 된다.
- 7 -
그림 는 본사조직과 현장조직의 상호보완 업무를 보여 주는 개념도이다< 4> .
그림 본사조직과 현장조직의 상호보완업무 개념도< 4>
현장의 보고 체계는 담당자 분야별팀장 관리소장 본사협의 대표단 보고 → → → →
및 최종 의사결정 순으로 이루어지며 대표단의 구성은 구분건축물에 관한 법령이나 주
택법에 규정된 절차를 통하여 이루어지며 관리회사는 절차상 하자가 없도록 이를 본사
와 협력하여 현장에서 지원하게 된다.
유지관리의 조직 별 업무 구성 및 실무유지관리의 조직 별 업무 구성 및 실무유지관리의 조직 별 업무 구성 및 실무유지관리의 조직 별 업무 구성 및 실무 2.3. 2.3. 2.3. 2.3.
현장의 업무 구성은 하나의 건축물을 목적물로 하여 분야별로 구성된 팀제 형태로
업무를 진행하게 된다.
먼저 관리팀을 보면 관리소장은 대외관계의 대표자이고 대표회의의 가장 큰 조력자이자
자문자이며 각 팀의 융화와 회계 등 유지관리 전반에 막중한 책임을 지게 된다.
통상적으로 빌딩 안전 관리자 또는 빌딩 방화 관리자가 겸임하는 경우도 많이 있다.
현장 경리는 회계 및 통장관리 등 재무에 관한 부분을 담당하고 통상적으로 서무는 각
종 서류 정리 및 관리비 부과 등의 업무를 진행한다.
보안 팀은 섹터별로 담당구역을 순찰하고 비상상황에 대비하며 경비포스트에 위치하여
각 종 교대시간 등을 고려하여 시간 경비가 가능하도록 업무를 진행한다 또한 경비 24 .
업무 중의 하나로 주차 관리를 들 수 있는데 상당히 이해관계가 엇갈리고 다루기
어려운 업무 중에 하나이다.
- 8 -
미화팀은 역시 섹터 별로 미화구역을 담당하며 보통 주간에만 업무를 진행하며 미화
업무 시에 빌딩의 이상 유무 등을 가장 빨리 알아서 보고를 하는 역할도 한다.
아마도 가장 기술적으로 필요한 팀은 시설 팀일 것이다 시설 팀은 각 종 시설의 유지 .
관리 및 에너지 관리의 최전선에 있으며 법령에 따라 각 종 자격이 필요한 분야로
일정한 기술 수준을 요구하지만 현실적으로는 아주 높은 수준의 기술력보다는 비상시
대처 능력이 중요시되는 현실이다.
- 9 -
표 은 전기 기술자의 년간 업무 예시이다< 1>
E/L, ESC CCTV
1
( )
(7 :09.01.17)
( )
2
( ) ( )
( / )
3
( OFF)( )
(1 :0
9.03.24)
4
( )
( )
5
( ),
(4 :0
9.05.14)( )
6
( )
( ON)
( / )
7 ( )
( ON)
8 ( )
( ON)
(8 :08.08.22)
9
( ) ( )
( OFF)
( )
( )
-
10
-
()
,
( / ) -
11
( )
12
( )
(5 :08.12.26)
표 현장 전기기술자의 년간 업무 예시< 1>
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빌딩 생애주기 및 유지관리의 목표 및 평가빌딩 생애주기 및 유지관리의 목표 및 평가빌딩 생애주기 및 유지관리의 목표 및 평가빌딩 생애주기 및 유지관리의 목표 및 평가2.4. 2.4. 2.4. 2.4.
시설 유지관리 측면에서 빌딩의 생애 주기 싸이클은 통상적으로 하자보증 기간을
기준으로 결정된다 즉 년의 하자보증 기간이 만료되면 건축 구조 문제를 제외한 . 5
대부분의 하자는 더 이상 시공사의 부담이 아닌 빌딩 소유자의 몫이 되므로 시설
유지관리가 더욱 중요해 지며 보수나 수리 할 부분이 많아지면서 영선 담당자의 확보를
고려하게 된다.
크게 보면 년차 까지는 일반적인 형태의 유지관리 년차 까지는 시설 보존 차원의 5 , 10
유지 관리가 목표이며 년차 이상인 경우 빌딩 노후화에 대한 대비 및 노후화를 , 10
예상한 유지관리가 목표이다.
이러한 유지관리 업무에 따른 평가는 건축물의 생애주기에 따라 일정한 목표의 제시와
평가 그리고 가능하다면 평가에 따른 성과급 제도 등이 이어지는 것이 정상적인
상태이나 현실적으로는 입주자 만족도 더 나아가서 대표회의 만족도가 모든 것을 ,
판단하는 기준이 된다 그 원인으로는 시설 유지관리 업계에 대한 오랜 인식과 시설 .
유지관리 업계의 영세성 그리고 평가기준을 정하지 못하는 업계의 낮은 기술력 등이 ,
있다.
의 도입의 도입의 도입의 도입 2.5. FMS(Facility Management System) 2.5. FMS(Facility Management System) 2.5. FMS(Facility Management System) 2.5. FMS(Facility Management System)
최근 각 종 기술의 발달로 일부 시설 유지관리 업계에서 컴퓨터 프로그램을 활용한 IT
을 도입하기 시작했다Management System .
처음 도입된 는 단순한 시설물의 개요나 유지관리 현황 등을 기록하는 등 업계 FMS
스스로의 관리를 위하여 설치되고 운영되었고 다음 단계로 각 종 데이터의 수집과 ,
기록의 보존을 중요시하는 단계 가 도입 되었다2 FMS .
가장 최근에 도입된 는 초기 단계이기는 하지만 이상에 거론된 몇가지 특징을 FMS , ,
갖고 있는데,
① 클라우드 형태를 띄고 있어 웹 베이스로 모든 장소 모든 사람에게 접근이 가능한 ,
환경을 지향하고 있다 이렇게 접근성을 오픈된 형태로 갖고 가는 이유는 빌딩 시설 .
- 11 -
유지관리의 투명성 확보를 위한 목적이 있으며 부수적으로 모든 정보를 관련자에 ,
상시 원하는 데로 공개함으로서 소유자간 또는 관리업체에 대한 불신을 해소시키기
위한 목적도 있다.
② 아직은 기초적인 수준에 불과하지만 에너지 관련 항목이 추가되기 시작 되서 빌딩
에너지 소모에 관한 사용자의 관심을 반영하였다.
③ 극히 일부이기는 하나 상에 을 고려하기 시작하여 공간 관리를 감안한 시스FMS BIM
템이 도입될 예정이다.
그림 는 초기 화면이다< 5> FMS .
그림 초기 화면< 5> FMS(Facility Management System)
그 내용을 살펴 보면 현재 시설 관리의 주요 업무 내용 파악 할 수 있다.
메인메뉴에는,
① 작업 관리 현재 작업중인 업무의 진행사항을 확인 할 수 있다: .
② 근태 관리 인건비 적용을 위해 관리자들의 근태를 관리한다: .
③ 민원 관리 빌딩 사용자들의 민원 접수사항과 해결 여부를 관리한다: .
④ 하자 관리 보수가 필요한 빌딩 하자를 접수하고 해결 여부나 시기를 관리한다: .
- 12 -
⑤ 에너지 관리 전기 수도 가스 사용 검침량을 기록하고 관리한다: , , .
⑥ 보수 이력 관리 각 종 보수 이력을 관리한다/ : .
⑦ 일정 관리 일일 해야 될 일을 명기하고 완성 여부를 관리한다: .
⑧ 보고서 관리 각 종 의사결정을 위한 품의서 등을 관리한다: .
⑨ 수선비 관리 각 종 수선에 투입된 금액을 관리한다: .
⑩ 임대 관리 현재의 임대 상황 및 이력을 관리한다: .
홈 화면에는 공지사항 금일의 작업일정 고지 민원사항 결제 및 작업일지 전기 수도, , , , ,
가스 에너지의 일별 사용량을 그래프로 표시하고 있다.
- 13 -
해외 빌딩 유지관리 현황 및 흐름해외 빌딩 유지관리 현황 및 흐름해외 빌딩 유지관리 현황 및 흐름해외 빌딩 유지관리 현황 및 흐름3. 3. 3. 3.
서론서론서론서론 3.1. 3.1. 3.1. 3.1.
그린빌딩의 유지관리방법을 도출해 내기에 앞서 유지관리 측면에서의 그린빌딩이란,
유지관리를 통한 건물내 에너지 소비량의 최적화 및 건물 탄소배출량 절감 등 보다
효율적이고 소비자를 위해 발전된 서비스를 제공함으로써 건축물의 질적인 향상을
목적으로 하는 유지관리방법이라 정의할 수 있다.
현재 그린빌딩 운영방법 중 주요한 부분을 차지하는 것은 데이터 활용기술을 통한
유지관리이다 이것은 등 에너지 모니터링기능을 포함한 . BMS, BIM, BEMS
통합관리시스템을 구현함으로써 효율적으로 건물의 문제점 파악 및 기술 요소를 한 ,
눈에 파악할 수 있도록 하는 역할을 담당한다.
여기서는 해외 유지관리 업계의 현황을 알아보고 이에 따른 주요 당면과제를
검토하였으며 데이터 활용기술이 어떻게 그린빌딩운영에 적용되며 그 종류와 운영 , ,
방식에 대한 검토 및 운영 실례를 통한 기술적용 사례를 조사하였다.
또한 이러한 첨단기술의 적용한계와 문제점을 도출하는 과정을 거쳐 단점을 보완할 수 , ,
있는 신개념 클라우드 기반 유지관리기법의 등장 및 소개 국내 실정 및 개발기술의 ,
소개와 동시에 효율적인 신개념 클라우드 기반 운영시스템의 적용 방안 등을
검토하였다.
운영관리산업 의 현황운영관리산업 의 현황운영관리산업 의 현황운영관리산업 의 현황 3.2. (FM) 3.2. (FM) 3.2. (FM) 3.2. (FM)
마켓 트렌드마켓 트렌드마켓 트렌드마켓 트렌드 3.2.1. 3.2.1. 3.2.1. 3.2.1.
① 인구밀집화 현상
통계에 의하면 전세계인구의 절반이 도시에 살고 있으며 년까지 전체 인구중 , , 2030
이상이 도시에 거주하게 될 것으로 예측되고 있다 이에 따라 도시환경은 높은 60% . ,
인구밀도에 적합하도록 빠르게 변화하고 있다 실제로 아시아뿐 만 아니라 유럽에서도 .
급속도로 고층건물과 대규모 커뮤니티가 생겨나고 있으며 기술적 발전에 힘입어 ,
스마트 시티 컨셉 생활반경의 모든 서비스가 인터넷서비스와 결합 또한 현실화 되고 ( )
- 14 -
있다 이러한 추세에 비춰 볼 때 첨단기술을 접목시킨 건물의 운영관리를 통한 . ,
에너지절감과 커뮤니티 관리 등 혁신적 빌딩 운영관리기법의 도출이 시급한 실정이다.
② 인터넷기술의 발전과 Smart City
인터넷은 기본적으로 사람과 사람을 연결해주는 역할을 가능케 하였으며 기술발달에 ,
힘입어 행정 의료 에너지 첨단기술 기초시설 및 빌딩 등 여러 분야의 서비스를 , , , ,
손쉽게 제공받을 수 있도록 연결시켜준다 이러한 네트워크 구조는 억에서 많게는 조 . 10
단위의 연결고리를 생성한다.
네트워크의 조직적 전략적 연결은 방대한 양의 데이터를 생성하며 이를 라 , Big Data
칭한다 는 단지 건물의 소프트웨어를 통해서만 모아지는 것이 아니라 도시의 . Big Data ,
다양한 분야에서도 데이터가 모아지고 분석되어지고 있다 이러한 데이터를 . Facilities
를 통한 데이터와 접목시킨다면 상호간에 다양한 기회를 얻을 수 있다Management .
도시는 빌딩으로 구성되어있고 도시가 변하는 방식대로 분야 역시 큰 영향을 받게 , FM
된다 이와 동시에 의 기술집약적 구조를 통해 변화하는 도시에 큰 기술적 지원을 . , FM
할 수 있는 여지도 존재한다.
현재 미국 주요도시에서는 억불 이상의 돈을 의 수집 분석에 사용하고 90 Open Data
있다 이렇게 수집된 는 직접적으로 도시기반 시설과 그곳에 살아가는 사람들에게 . Data
보다 나은 서비스제공을 위해 쓰여지게 된다 산업과 도시가 서로의 데이터를 공유 . FM
활용한다면 상당한 시너지 효과를 이끌어 낼 수 있게 될 것이다.
통계에 의하면 전세계 인구 중 억명이상이 년 까지 인터넷 사용부류에 35 2017
합류하게 되며 그 중 가 모바일을 통한 접속패턴을 보일 것이라 예측 되고 있다64% .
이는 데이터 활용을 이용한 서비스의 보편화가 앞으로 확산될 것임을 보여준다, .
이러한 인터넷기술의 발달은 스마트시티를 실질적으로 구현할 수 있도록 하였으며,
앞으로의 년 도시개발분야의 핵심으로 부상하고 있다10 .
스마트 시티는 커뮤니케이션 네트워크와 무선 센서기술 첨단관리시스템의 ubiquitous ,
조합을 통하여 에너지 교통 건강 빌딩구조 및 행정 등 모든 도시서비스를 연결하여 , , ,
혁신적인 서비스분야의 발전을 가져올 수 있는 개념이며 주거공간인 건물에 적용하여 ,
운영관리혁신을 이뤄야 하는 것이 산업의 과제이다FM .
- 15 -
그림 스마트씨티 개념도< 6>
③ 전자상거래와 FM Industry
전자상거래는 매우 활성화되어 최근엔 단순한 물품구매뿐만 아니라 비행 스케쥴 호텔 /
예약 온라인 뱅킹 등 다양한 서비스분야로 확산되고 있으며 이는 소비자로 하여금 , ,
간편하고 신속한 방식을 통한 서비스제공을 기대하게 하였다.
치열한 경쟁 속에 서비스 혁신은 모든 분야에서 빠르게 일어나고 있으며 고객 ,
서비스의 혁신은 차별화 전략의 핵심으로 부상하고 있다.
다양한 산업분야에서 이미 전자상거래를 효율적으로 적용하여 서비스를 제공하는 반면,
유지관리 산업은 아직 초기단계에 머무르고 있는 실정이다 건물운영과 관리에 대한 .
서비스제공 방식의 혁신이 필요한 이유가 바로 이 때문이다.
통계적으로 년에만 정도 규모의 자금이 전자상거래를 통하여 , 2013 $1,221.29bn
거래되었으며 이는 년에 비교해 상승 이용자는 전세계인구대비 의 2012 17.1% , 40.4%
이용율을 보이고 있다.
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그림 전세계 전자상거래 현황< 7>
해외 산업의개관해외 산업의개관해외 산업의개관해외 산업의개관3.2.2 FM3.2.2 FM3.2.2 FM3.2.2 FM
은 기본적으로 빌딩의 운영과 관리 커뮤니티 운영 등을 건물소유주를 대신하여 FM
서비스를 제공한다 서비스의 분야로는 청소 관리 보안 및 주요 전기설비와 배관. , , ,
냉난방 시스템의 올바른 작동을 위한 주기적인 점검을 포함한다.
건물관리자로서의 역할은 모든 서비스가 전략적으로 또한 효율적으로 조화를 이루도록 ,
관리하는 것이며 건물의 효율적 운영을 지속적으로 보장하고 사용자를 위한 안전하고 ,
보다 더 나은 서비스를 전달하는 것이 목표이다.
통계에 의하면 연간 빌딩운영관리에 소모되는 비용은 에너지비용제외, ( ) 3% - 5%
에 달할 정도로 산업은 경제규모적 측면에서 큰 비율을 차지하고 있다GDP FM .
해외 구조해외 구조해외 구조해외 구조3.2.3 FM industry 3.2.3 FM industry 3.2.3 FM industry 3.2.3 FM industry
시설 유지관리의 대상은 상업 주거건물을 포함 주상복합 커뮤니티센터 학교 쇼핑몰, , , , ,
스포츠경기장 병원 호텔 등 모든 건물을 대상으로 한다 또한 건축물의 시설 , .
- 17 -
유지관리는 관리업체 뿐만 아니라 다양한 주체 외주업체 서비스업체 가 빌딩운영관리에 , ( / )
참여하는 구조이다.
그렇기 때문에 비록 산업자체가 로 카테고리 되어있지만, facilities management ,
운영관리의 책임은 종종 다른 객체에 있을 때도 있다 이를테면 빌딩소유주나 관리자. , ,
외부 아웃소싱 업체 서비스나 기술제공 업체가 각각의 의무에 대한 책임을 분담하는 ,
방식이다.
주요 당면과제주요 당면과제주요 당면과제주요 당면과제3.2.4. 3.2.4. 3.2.4. 3.2.4.
건물운영관리분야는 기술 발전과 함께 높아져가는 소비자의 요구에 맞춰 빠르게
변화하고 있다 합리적인 운영단가 디지털 기술 적용. , (digital connectivity),
지속유지가능성의 전략적 접목 서비스가치 향상 및 다양화 위기관리 현장인력의 , , /
생산성 향상 등을 중심으로 업계 내 경쟁력을 높이고 소비자의 기대를 충족시키는 ,
동시에 효율적인 운영관리를 구현해 내는 것이 주 과제이다.
① 가치향상
외주업체 인력 서플라이 모델발전 더 효율적인 운영관리 기술 접목 기술발전과 : , ,
전략적 서비스모델을 통해 계약성사와 마진율을 지킨다.
협력업체 시설관리자는 회사의 주요 운영모토를 이해함과 동시에 수익성향상에 :
공헌해야 한다 또한 시설관리에 사용되는 비용절감 생산성의 향상 수익을 창출할 수 . , ,
있는 새로운 모델개발 및 회사의 이미지 향상을 위해 힘써야 한다.
② 고객서비스
관리시장의 치열한 경쟁 속에 최근 오피스텔운영 관리업체 사이에서 호텔식
부가서비스를 제공하는 업체들이 늘어나고 있다 입주민의 편의를 위하여 아침식사와. ,
세탁 장보기 우편서비스 청소 서비스 등 다양한 서비스를 제공 하고 있는 것이다, , .
하지만 이러한 서비스제공 방식은 제공업체를 소비자가 선택할 수 없고 서비스 유지를 , ,
위한 관리비 상승이란 단점을 가지고 있다.
이러한 단점을 극복하기 위해 운영관리시스템에 전자상거래 방식을 접목하여, ,
온라인으로 쉽게 운영 관리에 대한 서비스를 신청하고 모든 과정과 결제까지 간편하게
사용할 수 있는 클라우드 기반 시스템을 유지관리 업계는 개발 중에 있다 이러한 .
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서비스를 통해 사용자는 전화대기를 하면서 서비스순서를 기다리는 대신 이메일 알람과
즉각적인 온라인 접속을 통한 빌딩서비스 및 서포팅 기능을 제공받게 될 것이며,
주변상권의 외주업체제휴를 통하여 소비자가 직접 비교 및 선택하여 서비스를 받을 수 ,
있도록 구현하는 것을 목표로 하고 있다 이러한 경쟁 속에 건물주와 사용자는 결국은 .
보다 더 편리함을 제공할 수 있는 유지관리업체를 선택하게 될 것이다.
그러나 고객서비스는 새로운 기술적용 및 고객중심 마케팅전략이기 때문에, ,
본사책임하에 가치향상과 서비스향상을 위해 노력해야 하며 시설관리 매니저는 ,
고객서비스 제공까지 신경쓰기보다는 근본적인 서비스분야인 운영과 관리서비스전달에
집중하여 본질적인 서비스에 소홀치 않도록 노력해야 한다.
③ 에너지소비 감축
에너지비용이 지속적으로 오르고 있으며 건물소유주는 에너지 소비량절감을 위한 ,
방법을 찾고 있다 효과적인 에너지 절감방안제안에 실패한 유자관리업체는 새로운 .
기술을 이용하여 명확한 에너지 절감 안을 제안하는 업체에 의해 도태될 것이다.
데이터 활용기술을 통한 그린빌딩 운영관리 방안데이터 활용기술을 통한 그린빌딩 운영관리 방안데이터 활용기술을 통한 그린빌딩 운영관리 방안데이터 활용기술을 통한 그린빌딩 운영관리 방안 3.3 3.3 3.3 3.3
운영관리방식의 전략적 변화요구운영관리방식의 전략적 변화요구운영관리방식의 전략적 변화요구운영관리방식의 전략적 변화요구 3.3.1. 3.3.1. 3.3.1. 3.3.1.
사무공간은 이젠 더 이상 단순한 빌딩이나 공간만을 의미하지 않는다 유기적인 다양한 .
사무분야 인터넷 국제적 비지니스를 위한 시간 운영 등을 보조하기 위해선 비지니스 , , 24
분야에 따른 세부적 유기적 관계가 필요로 한다 이러한 와 보조를 , . smart businesses
맞추기 위해 를 적재적소에 사용할 때 요구되는 서비스 수준을 제공할 technology , FM
수 있게 된다.
운영관리의 데이터 기술접목운영관리의 데이터 기술접목운영관리의 데이터 기술접목운영관리의 데이터 기술접목 3.3.2. 3.3.2. 3.3.2. 3.3.2.
오늘날 는 에 있어서 필수적인 요소이며 체계적이고 Data facilities management ,
전략적 시스템을 갖추고 있는 만이 모든 정보를 효과적으로 모아 실시간으로 FM Team
건물운영의 현 상황을 파악하는 밑그림을 제공할 수 있다.
최근 업계에 유행하고 있는 는 무수한 데이터 수집방식과 각기 다른 FM big data ,
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보고체계 등을 통하여 엄청난 양의 데이터를 양산해내며 자칫 모든 데이터를
유기적으로 연결시키지 못하고 단절된 채 제한적으로 일부만 연결되는 결과를
초래하기도 한다.
수집된 데이터의 유기적 통합과 각각이 서로에게 미치는 영향을 파악할 수 있을 때에
제대로 된 를 제공할 수 있게 된다overview .
데이터 활용기술의 종류데이터 활용기술의 종류데이터 활용기술의 종류데이터 활용기술의 종류 3.3.3. 3.3.3. 3.3.3. 3.3.3.
최근 Computer-aided facility management(CAFM), building management
등 다양한 툴이 선 보이고 있으며systems(BMS), Building information modeling(BIM) ,
인지도를 높여 가고 있다 확실히 스마트한 소프트웨어와 넘쳐나는 정보 실시간으로 . , ,
설비의 상태를 확인할 수 있는 기능은 유용하지만 무엇보다 실질적으로 이러한 정보를
어떤 식으로 활용해야 하며 어느 정도까지 사용하여야 할 지가 더 중요하다, .
① BMS
의 올바른 사용은 가장 효과적인 기술적 지원으로써 건물의 능력 제한 여러 BMS , , ,
이슈에 대한 전반적인 통찰을 가능케 한다.
또한 의 통제와 , ventilation, lighting, power systems, fire systems, security
모니터링을 통하여 비교군 데이터와 대조해 문제점을 발견하고 변칙적인 상황을 , ,
모니터링하여 알려준다 이러한 시스템의 효율적 사용은 측면에서 장기적 운영 . FM
지속유지관리 에 필요한 의사결정에 전략적 역할을 수행한다.
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② BIM
그림 개념도< 8> BIM
은 스마트 빌딩에 있어 통합적 연결고리와 Building information modeling(BIM)
네트워크를 제공하는 강력한 툴이다 간단히 비유하자면 빌딩에 대한 디지털 .
종합정보인 셈이다.
은 가지의 시각적 정보와 함께 결합된 데이터를 제공한다BIM 3 .
시설관리자는 데이터 정의 관리운영분석 생애주기 비용 등 여러 가지 를 , , activities
포함하여 효율적인 디지털 이관과 데이터와 모델이 접목된 건물운영에 체계적으로
사용할 수 있다.
영국에서는 의 전반적인 사용을 위해 정부차원에서 을 BIM Soft Landings Program
통하여 활성화를 꾀하고 있다 사용 빈도가 약간 저조한 이유는 장점이 명확하지 .
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않아서라기 보다는 넘어야 할 장벽이 아직까지는 존재하기 때문이다
기술적용 사례기술적용 사례기술적용 사례기술적용 사례 3.4. BMS/BIM 3.4. BMS/BIM 3.4. BMS/BIM 3.4. BMS/BIM
인 나 은 조건부 유지관리를 가능하게 하고remote monitoring systems BMS BIM ,
실시간 데이터를 분석하여 최적화의 우선순위를 정할 수 있게 함으로써 , maintenance
유지관리나 청소가 실질적으로 필요한 경우 즉각 대응할 수 있도록 한다.
실질적으로 을 적용한 현장의 사례를 보면 시설관리 엔지니어가 BIM , 3D visualization
된 을 이용하여 문제점진단 및 축적된 자료를 이용하여 다양한 분석과 진단을 BIM ,
가능케 해주며 정도의 업무를 결정하는데 툴이 기여한다고 판단하고 있다, 60% BIM .
또한 문제가 생겼을 경우에 현장 진단이 더 이상 필요 없고 그 즉시 모든 필요한 ,
정보를 접할 수 있게 되는 시스템으로 인해 한 업무당 평균 분의 시간감축 효과를 25
가져왔다 이와 같은 사례를 보더라도 이미 현장에서 실질적인 효과가 나타나고 있으며. ,
앞으로 더 많은 현장에 적용 개발될 것으로 예측된다.
는 원격 기술과 모니터링 시스템을 통해 고정적 스케줄에 의한 유지관리가 아닌 BMS
문제가 발생했을 경우에만 기술진을 보낼 수 있는 환경을 만들어주며 이는 ,
근무시간이나 관리패턴에 상당한 영향을 미치게 됨으로써 다양한 방식으로의 인건비
절감이 가능하다.
이러한 기술요소는 실시간으로 모니터링하고 진단해주는 기능뿐만 아니라, Big Data
요소 또한 중요하게 작용한다 모든 정보를 종합하고 시스템 내에서 분석하여 문제점을 .
발견하고 심지어 앞으로 어떠한 상황이 발생할 지에 대한 예측을 가능케 한다, .
기술적용의 한계 및 문제점기술적용의 한계 및 문제점기술적용의 한계 및 문제점기술적용의 한계 및 문제점 3.5. BMS/BIM 3.5. BMS/BIM 3.5. BMS/BIM 3.5. BMS/BIM
유용한 시스템임에도 불구하고 이러한 시스템에도 주의해야 할 사항이 존재한다.
는 컴퓨터기반 컨트롤 시스템으로서 빌딩의 전기기계적 시설을 컨트롤 하고 BMS
모니터링 하는 기능을 하며 변수가 생길 경우 알람이 작동되는 기능을 한다 알람 , .
작동시 운영자가 모든 데이터를 보고 의사결정을 수행하게 된다BMS
하지만 이러한 알람은 빌딩 생애주기 동안에 수천번 울리며 여러 동의 건물일 경우, , ,
- 22 -
방대한 데이터를 양산하며 정확한 나 를 발견해내기 , Trends Building design problems
어려운 상황을 만들어 내기도 한다.
또 다른 제약사항은 시스템이 자체개발이 아닌 경우에 이 시스템을 개발한 BMS ,
소프트웨어업체가 제공해주는 정보 이외의 것에 쉽게 하지 못하는 경우가 Access
생긴다 회사는 빌딩 오토메이션과 에너지 매니지먼트를 위해 더 나은 . FM Automation
와 기술 수준이 필요하다Infrastructure .
그림< 9> 2nd 개념도Platform
변화하는 운영관리기술 변화하는 운영관리기술 변화하는 운영관리기술 변화하는 운영관리기술 3.5.1. 3.5.1. 3.5.1. 3.5.1.
전세계적으로 산업은 년 빌딩운영을 위한 에 에 FM 2014 IT Solutions $24.6 Billion
달하는 비용을 사용하였다 또한 업계는 년까지 에 달하는 비용을 . 2019 $43.7billion
소비할 것으로 예상된다 의 종류에는 . IT Solutions CAFM(Computer Aided Facility
Management), Work Management, Building Management Systems(BMS), Energy
등이 있으며 현재 국내에서 집중 조명되는 기술은 Management Systems(BEMS) ,
에너지 모니터링 기술인 이다BEMS .
현재 국제시장의 트렌드는 이러한 솔루션에 대해 고비용 프로그램 유연성의 부족 및 , ,
운영관리 및 설치에 추가적 전문인력의 필요성 등 한계를 극복하기
위하여2ND 으로 규정하고 제 의 인 급변하는 산업의 요구조건에 PLATFORM 3 PLATFORM
유연하게 적용 및 기존 시스템대비 최대 비용으로 간단하게 적용 가능한 클라우드 1/10
기반 솔루션에 대한 연구개발이 활발히 진행 중에 있다.
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적용 및 운영의 어려움적용 및 운영의 어려움적용 및 운영의 어려움적용 및 운영의 어려움 3.5.2. 3.5.2. 3.5.2. 3.5.2.
을 설치하기 위해서는 상당한 인프라 투자가 Legacy IT systems(second platform)
필수적으로 요구되며 업그레이드와 유지에도 상당한 비용이 소모된다, .
이러한 시스템은 일반적으로 규제를 바꾸거나 사업영역 또는 컴퓨터 환경이 변화할
경우 쉽게 구식이 되어버리며 상당한 수준의 전문적인 서비스가 수반되어야 그 ,
서비스를 변화 유지할 수 있다 또한 소프트웨어나 하드웨어를 바꿀 때도 다른 / . it
에 접합시켜야 하며 적용 지연 높은 비용 및 복잡도의 증가가 필연적으로 system , ,
수반된다.
통합력의 부족통합력의 부족통합력의 부족통합력의 부족 3.5.3. 3.5.3. 3.5.3. 3.5.3.
비록 이러한 전통적인 시스템이 그런대로 괜찮은 성능을 제공하고 있지만 이러한 IT ,
시스템들은 건물 내에 설치되는 다양한 어플리케이션과의 통합에 문제점을 가지고
있다 건물의 전체적 상황을 파악하고 관리하기 위해선 다양한 어플리케이션과의 .
유기적인 통합이 기본적으로 수반되어야 하기 때문에 대부분의 운영관리 업체들은
장기간 고비용을 감수하며 맞춤형 개발 또는 시스템 통합 프로젝트를 실시한다 이러한 .
은 시스템 통합 이후에도 빠르게 변화하는 비지니스 에 신속히 IT System Demand
새로운 적용 및 대응을 할 수 없는 단점을 내재하고 있다.
실용적 문제점실용적 문제점실용적 문제점실용적 문제점 3.5.4. 3.5.4. 3.5.4. 3.5.4.
현재 사용되고 있는 시스템은 자동화 관리 서비스 기관관리와 지원 및 상품관리를 , ,
위한 로써 년대 디자인되었다 이러한 시스템은 Client-Server Technology , 1990 .
일반적으로 유저 인터페이스 인식과 모바일 기기 일반적으로 이용하는 등과 연동지원이 ( )
되지 않으며 시스템을 바꾸기 위해서는 플랫폼 자체를 바꿔야 하거나 상당한 비용과 ,
시간을 투자하지 않는 이상 그 체계를 바꾸기가 쉽지 않다.
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클라우드기반 관리운영기법클라우드기반 관리운영기법클라우드기반 관리운영기법클라우드기반 관리운영기법 3.6. 3.6. 3.6. 3.6.
클라우드 기반 솔루션의 등장클라우드 기반 솔루션의 등장클라우드 기반 솔루션의 등장클라우드 기반 솔루션의 등장 3.6.1. 3.6.1. 3.6.1. 3.6.1.
지난 년사이 클라우드 기반의 솔루션이 등장하였으며 다양한 비지니스에 적용되며 10 ,
한 단계 발전된 자동화 시스템의 기술적 운영에 이바지 하였다 기존의 와 . IT Systems
비교했을 때 클라우드 기반 솔루션은 더 넓은 유져 선택사항 유연성 저렴한 이용료 , , ,
등 여러 가지 이점을 제공한다 하지만 수평적인 클라우드 기반 솔루션은 산업에 . , FM
적용시키기에는 한계점이 많은 것이 현실이다.
대부분의 클라우드 기반 솔루션은 수평적 솔루션을 제공한다 이는 보다 다양한 분야의 . ,
산업에 널리 적용할 수 있도록 하는 목적이 반영되었기 때문이다 이러한 이유로. ,
특정산업의 세부적 요구조건을 위해 맞추고 개발하기란 보통 일이 아니었으며,
운영관리회사는 오직 티켓팅이나 지출관리시스템정도에 클라우드 기반 솔루션을
이용하는 정도로 그치고 있다.
국내 일부 업계는 비지니스 운영에 필수적인 온라인 모바일 기반 서비스주문결제나FM / ,
품질관리 세일즈 마켓팅 등을 포함한 국내에 적용 가능한 클라우드 기반 운영 ,
솔루션을 개발하기 위해서 여러 소프트웨어 업체 및 회사와 기술제휴 중에 있으며IT ,
이미 기술개발을 마치고 운영중인 회사와의 체결 방식으로 년이내 국내 Partnership 2
맞춤형 서비스도입을 목표로 연구 개발 중인 경우도 있다.
유지관리업은 클라우드 시스템내에서 보다 세부적이고 기존의 서비스형식과는 차별화된
요구를 하고 있다.
이러한 요구 사항은 수평적 클라우드 기반 솔루션에선 엄청난 도전이고 상당한
커스터마이제이션이 필요하며 리소스 사용과 시간 투자 등이 필요로 한 시점인 것이다, .
이러한 상황이 클라우드기반 솔루션의 도입과 기술개발을 저해하는 요인 중
하나이기도 하다.
국내 클라우드기반 기술 현황국내 클라우드기반 기술 현황국내 클라우드기반 기술 현황국내 클라우드기반 기술 현황 3.6.2. 3.6.2. 3.6.2. 3.6.2.
최근 정부가 국가 에너지 수요관리의 핵심을 에너지관리시스템EMS( : Energy
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로 보고 억 만원을 투입 기반의 에너지절약사업을 Management System) 20 4,000 , ICT
적극 육성한다는 방침을 내놨다 가 획기적 에너지절감을 실현함에 따라 도심 속 . EMS
발전소로 일컬어지고 있다.
또한 많은 논란 속에 수립된 제 차 에너지기본계획에서도 에 대한 중요성을 재차 2 EMS
강조하고 있다 정부가 그동안 공급중심의 에너지정책에서 수요관리중심으로 패러다임을 .
전환한다고 밝혔기 때문이다.
를 비롯해 등 국내 투톱을 달리고 있는 양 통신사들은 양방향 네트워크가 SKT KT
가능한 통신망을 이용 빌딩에너지관리시스템 사업에 뛰어들었다, BEMS( ) .
는 건물 내 조명이나 냉난방설비 환기설비 등 에너지 사용기기에 센서와 BEMS ,
계측장비를 설치 통신망으로 연결하는 사업이다 이를 통해 전기와 가스 같은 에너지 , .
사용량을 실시간으로 모니터링하고 효율적으로 관리하도록 도와주는 시스템이다.
① 국내 클라우드 기술현황BEMS
건물 설비 운영의 개선점과 최적 운영 방안을 도출하기 위해 고객의 에너지 소비
데이터를 실시간으로 수집해 클라우드 상에서 관리 분석하는 에너지 효율화 사업의 .
핵심 시스템이다.
② 클라우드 의 특징BEMS
사용 고객이 에너지 소비 및 설비 성능에 대한 데이터를 휴대전화와 태블릿 등을 통해
언제 어디서나 실시간으로 확인하고 기존 사용량과 비교 및 분석할 수 있다는 점이다, .
이를 위해 각 고객이 가진 와 스마트폰 등 기기와 운영 체제 브라우저에 상관없이 PC ,
이용할 수 있도록 폭넓은 호환성을 제공한다 즉 사용자들은 인터넷 익스플로러뿐 .
아니라 크롬 사파리 등 어떤 환경에서도 시스템을 이용할 수 있다, .
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③ 클라우드 특화 솔루션BEMS
그림 화면 예시< 10> BEMS
군 관리 기능1) ( )群
분산된 사업장의 에너지를 통합 관리할 수 있는 군 군 관리 기능을 통해 지역별 ( )
사업장 간 비교 및 관리가 가능하다 예를 들어 지역과 지역의 동일 브랜드 . A B
백화점 간 소비 비교를 통해 에너지 절감 효과를 증대할 수 있다.
그림 모바일 커뮤니케이션 예시< 11>
목표 관리 기능2)
고객이 목표로 설정한 에너지 소비량을 체계적으로 관리할 수 있다 연간 및 월별 .
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에너지 절감 목표량을 설정하고 실제 사용량과 비교 및 분석 함으로써 에너지를 절감할
수 있도록 구현한다.
그림 유지관리 종합상황실< 12>
전력 최대 관리 기능3) (peak)
고객 사업장의 사용 전력이 최대치를 초과해 전력 요금이 과다 청구되는 것을 미연에
방지한다.
경 중 최대 부하 시간대의 에너지 사용량과 요금 관리 기능 탑재4) . .
시간에 따른 부하량을 체크하도록 해 고객 에너지 소비관리와 분석의 효율성을 대폭 ,
향상시켰다.
에너지 사용량 비교 분석 기능 강화5) .
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시간별 일별 단위 면적별 에너지 소비량을 비교해 추가적인 에너지 절감 효과를 , ,
기대할 수 있다.
클라우드 기반 운영관리모델 제안클라우드 기반 운영관리모델 제안클라우드 기반 운영관리모델 제안클라우드 기반 운영관리모델 제안 3.7. 3.7. 3.7. 3.7.
클라우드 기반 운영관리를 위한 모델 제안 클라우드 기반 운영관리를 위한 모델 제안 클라우드 기반 운영관리를 위한 모델 제안 클라우드 기반 운영관리를 위한 모델 제안 3.7.1. 3.7.1. 3.7.1. 3.7.1.
① 고객의 셀프서비스 포탈
건물주와 사용자는 다양한 된 서비스를 웹 접속 또는 모바일을 통해 personalized
간단히 주문하고 결제할 수 있으며 예약관리와 주문사항의 진행사항을 추적할 수 ,
있도록 구성된 서비스이며 빌딩 관리업체와 실시간으로 직접소통하며 중앙관리자와 ,
연락할 수 있다.
② 고객과 건물간의 관계운영
빌딩운영관리자는 사용자와 유지관리업체가 어떤 서비스를 요청하고 제공하는 지에
대하여 추적할 수 있으며 각각의 계정은 운영자가 빌딩이나 거주민과 어떠한 ,
상호교류를 하고 있는지 추적하며 작업수행을 위한 테스크와 툴을 미리 엔지니어에게 ,
단말기를 통하여 제공해준다.
③ 서비스창출과 서비스 카탈로그 관리
건물관리자가 건물주와 사용자를 위해 제공하고 싶은 서비스종류와 형식을 자유롭게
모델링할 수 있으며 빌딩관리자는 모든 형식의 서비스를 설계할 수 있다 쉽게 수정 , .
가능한 템플릿을 이용하여 서비스 전달방식이나 마케팅 가격구조 지급모델 일의 , , , ,
진행과정 스케쥴링 팀의 재구성 등을 자유롭게 할 수 있다, , .
④ 작업과정관리와 편리한 현장운영
건물주와 사용자들의 서비스요청을 건물관리자는 실시간 로 수행할 수 day-to-day
있으며 외부 계약업체와도 현장기기나 단말기를 통하여 스케쥴링하고 작업테스크를 ,
배분해 줄 수 있다 할당된 업무는 모바일 기기를 통하여 엑세스 활동내역 기록 고객 . , ,
피드백 켑쳐 작업완료 후 가까운 작업이 있을 경우 미리 검토되어 다음 테스크에 ,
효율적으로 배치 가능하다.
⑤ 원격 모니터링과 에너지관리시스템
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건물운영자가 빠르고 저비용의 무선 센서와 미터기를 이미 존재하는 건물에 설치할 수
있다 간단한 설치과정을 거쳐 온라인으로 자동적으로 연결되고 실시간으로 운영팀에게 . ,
정보가 보고가 되며 알람을 설정하여 시스템상의 불규칙성이 있을 경우 확인 할 수 , ,
있도록 설정할 수 있다 에너지 사용량 또한 트레킹 가능하며 유사한 빌딩의 에너지 . ,
사용량과 비교분석이 가능하다 그럼으로써 변칙적 예외적 사용량을 도출 및 확인 할 .
수 있다.
⑥ 전자 서비스결제와 견적
건물관리자는 건물주와 사용자에게 자동적으로 부과 할 수 있다 요청한 서비스에 대해. ,
신용카드를 통한 온라인 결제가 가능하고 이메일을 통한 영수증제공이 가능하다 전자 , .
견적 등은 관리업체에게 최소한의 인력으로도 수백 수천 명에게 서비스를 제공 할 수
있게 한다.
주요장점 주요장점 주요장점 주요장점 3.7.2 3.7.2 3.7.2 3.7.2
플랫폼 접속은 클라우드 기반 모델로 구성되며, pay-as-you-grow ,
① 소프트웨어 라이센스나 컴퓨터기기를 위한 투자 불필요
② 현장에 컴퓨터운영체계 설치 불필요
③ 시스템을 운영 관리하기 위한 전문가를 배치 할 필요가 없다는 장점IT
이러한 접근 방식은 수많은 단점들을 보완해 준다 흔히 빌딩관리자가 운영관리 업계에 .
존재하는 낡은 기술 솔루션을 구매하는 경우를 예방해준다.
이러한 플랫폼은 턴키 즉 미리 통합되어 있는 것이며 운영자에게 서비스 카탈로그에 , ,
대한 수정권한을 줌으로써 스스로 서비스구현의 과정을 구현 할 수 있으므로 각 각의 ,
현장만의 독특한 요구사항을 충족시킬 수 있다.
또 다른 장점은,
① 다른 시스템과의 통합과정이 필요치 않다.
② 짧은 훈련기간이 소요되며 전문가가 상주 할 필요가 없다, IT .
③ 하루면 프로그램 적용 및 실현이 가능하다.
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빌딩 관리업체에게는
① 한 단계 발전한 빌딩서비스 제공
운영자는 회사고객에게 온라인 셀프서비스 포탈을 제공함으로써 계획된 운영관리일정을 ,
관리하고 관리를 효율적으로 할 수 있다.
② 효율적인 작업환경 관리
운영자는 작업목록을 서비스업체에게 안전하게 온라인으로 보낼 수 있으며 시각적인 ,
작업 이해를 가능케 하여 작업의 질을 향상시킨다.
③ 에너지 낭비를 발견해 내고 에너지 절감량 측정 가능,
무선으로 키 시스템의 에너지 사용량을 모니터링 할 수 있다 이는 비효율성을 탐지해 .
낼 수 있으며 운영의 목표설정과 에너지 절감량을 추적 가능케하고 이로 인해 전반적 ,
빌딩 에너지 소모량을 절감할 수 있다.
④ 치명적인 시스템 고장을 예방
운영자는 중요한 자산을 원격적으로 모니터링하여 실시간 확인 할 수 있다 줄어든 .
활동이나 시스템 에러 시스템정지를 제한 할 수 있다, .
의 의 의 의 3.7.3 EMRILL case 3.7.3 EMRILL case 3.7.3 EMRILL case 3.7.3 EMRILL case
은 분야에 선두주자로서EMRILL Integrated facilities management , United Arab
에 기반을 두고 있다Emirate .
년을 시작으로 꾸준한 성장을 기록하는 기업이며 명의 스텝과 함께 2002 , 5,500
와 더불어 서비스 솔루션을 제공한다Facilities Asset Management .
이 기업의 주요과제는 두바이와 아부다비에 위치한 최첨단 건물을 효율적으로 관리하는
것이다 건물은 사무용 주거 주민센터 레저시설 등 다양한 종류의 건물로 각각의 . , , ,
특징에 맞게 관리된다.
사는 첨단기술사용이 고객관리와 높은 차원의 서비스를 제공하는데 있어 가장 EMRILL
큰 역할을 담당하였다고 자신했다 일반적으로 는 인력관리 위주 . Facility Management
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시장에서 한 단계 나아가 로 발전하였으나Computer Aided Facilities Management ,
사는 현시대 기술발전에 힘입어 사용자가 보다 효율적으로 서비스를 신청하고 EMRILL ,
심지어 간단하게 구매 할 수 있는 방식으로 온라인 포탈을 구성하여 온라인이나 ,
스마트폰을 통하여 서비스소통을 가능하도록 구현하였다.
① Consumer Portals
은 고객이 집에서도 쉽게 빌딩서비스에 접속하여 에너지 메니지먼트 Consumer Portals
서비스와 진단 서비스 요청 및 커뮤니티 활동 등 다양한 빌딩관련 서비스를 복잡한 , ,
서류작업과 단계를 거치지 않고도 간단하게 온라인 또는 스마트폰을 이용하여 신청 ,
접수 처리단계를 거치도록 구현한 서비스이다 일방적이고 수동적인 유지관리 패턴에서 .
벗어나 고객이 필요한 서비스를 세부적인 것까지 맞춤형 서비스가 가능토록 ,
구현해주는 것이다 이러한 은 솔루션 설치비용에 분의 정도 . Consumer Portal BMS 10 1
된다.
그림 서비스 건물운영상태 표시 예시< 13> Consumer Portal
이러한 기술은 스마트 빌딩으로 디자인되지 않은 일반건물의 한계에 적절히 활용 할 수
있다 기존건물에 최신기술을 설치하는 것은 상당한 비용이 예상되며 이미 오래된 . ,
시스템과 컨트롤 테크놀로지가 존재하기 때문이다.
이러한 기존빌딩에 자동 원터치 를 설치함으로써 원격센서를 Commissioning Software
설치하고 중앙관리가 가능토록 설정하여 기존건물을 상대적으로 간단하게 , , Smart
으로 변모시킬 수 있다Building .
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이러한 포탈서비스는
① 건물에 어떠한 일이 일어나고 있는지
② 어떤 상태가 정상인지 모니터링하고
③ 무엇에 관심을 가져야 하는지
④ 주요 이벤트에 대한 인지
⑤ 현장 답변 및, resolution and repair
⑥ 어떠한 작업이 시행되었고
⑦ 그 작업에 대한 결과보고
등의 정보를 제공할수 있으며 이로인해 고객이 얻는 장점은, ,
① 필요치 않은 에너지 사용을 절감 할 수 있으며
② 주요 시스템 결함을 미리 예방 할 수 있고
③ 다양한 재난에 미리 예방 할 수 있다.
이러한 포탈 서비스의 이용으로 총 비용절감의 효과를 보았으며 새로운 비지니스 , 34% ,
모델을 창조하고 새로운 차원의 서비스모델을 구현해 낼 수 있었다, .
소결론소결론소결론소결론 3.8. 3.8. 3.8. 3.8.
그린빌딩운영관리란 건물 내 에너지 소비량을 줄임으로써 탄소배출량을 절감시키고, ,
데이터 기술의 활용을 통해 보다 효율적인 운영관리 서비스를 소비자에게 제공하는
동시에 축적된 데이터를 도시운영에 적용 가능하도록 구현해 내는 것으로 요약된다.
데이터는 모든 비지니스 분야에서 이미 결정적인 역할을 하고 있으며, Facilities
분야에 있어서 빌딩운영의 전체적이고 정확한 밑그림을 구성하는데 Management
중요한 역할을 한다 지금까지 업계는 이러한 변화에 적극적이지 않았으나 이러한 . FM ,
기술을 이용한다면 전반적 에너지 효율향상과 운용능력의 혁신적인 변화를 가져 올 수 ,
있다는 사실을 인지하기 시작하였다.
현재 업계에서 유일한 경쟁력으로 생각하는 인건비절감 및 운영단가 절감은 치열한 FM
경쟁 속에 이미 한계점에 도달하였으며 혁신적 변화 없이는 인건비 운영단가 절감으로 ,
인한 서비스질의 저하를 가져 올 수 밖에 없는 실정이다.
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창의적 관리모델 개발 운영 플랫폼 혁신 새로운 기술 도입만이 새로운 비지니스 , ,
모델을 창출하며 경쟁력으로써 작용 할 수 있다.
국내 업계는 다양한 종류의 서비스와 를 국내 현장에 FM Asset management service
제공하고 있으며 최첨단 복합건물을 효과적으로 관리함과 동시에 새로운 클라우드 ,
기반 데이터 활용 운영시스템도입을 추진 중에 있으며 모든 클라이언트에게
서비스제공하고 온라인과 모바일 기기로 간단히 원하는 day-to-day management
서비스를 신청 결제까지 완료하고 에너지 소모량 확인과 온도 컨트롤 등 , ,
빌딩운영유지에 사용자가 알아야 하는 정보를 제공할 분석툴 등을 통해 저비용으로도
빌딩운영의 최적화가 가능하도록 구현해 내는 것을 목표로 하고 있다.
그린빌딩 운영에 있어 고가의 첨단 장비와 호환기능이 약한 복잡한 첨단 솔루션이 , IT
이미 설치되어있는 첨단 복합건물이나 스마트 빌딩은 보고서에서 언급한 바와 같이
훌륭한 운영효율과 운영관리에 있어서 전반적인 상황을 한눈에 인식 할 수 있는 눈을
달아주는 것과 같은 혁신적인 역할을 수행 할 것임은 당연한 것이며 널리 확산되어야
하는 것이긴 하나 현실적으로 계획적인 대규모 정부지원 프로그램 없이는 적용하는데 ,
드는 천문학적 비용과 이러한 첨단 시스템을 활용 및 운영 할 수 있는 인력충원의
어려움 전문 인력을 양성 할 수 있는 교육프로그램 부재 등 해결해야 할 과제가 많은 ,
것이 사실이다.
그렇기 때문에 이 보고서에서는 이미 존재하는 이상의 기존 건물에도 쉽게 80%
적용가능하고 저비용으로도 그린빌딩 그 이상의 효율과 운영혁신을 이끌어 낼 수 있는
혁신적인 운영관리 솔루션 개발이란 대안을 제시함으로써 녹색건축물 확산화에
다양성을 확대시키는 데 기여하기를 기대해 본다.
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그린빌딩 요소기술 및 시설 유지관리그린빌딩 요소기술 및 시설 유지관리그린빌딩 요소기술 및 시설 유지관리그린빌딩 요소기술 및 시설 유지관리4. (Facility Management)4. (Facility Management)4. (Facility Management)4. (Facility Management)
그린빌딩 유지관리 프로세스그린빌딩 유지관리 프로세스그린빌딩 유지관리 프로세스그린빌딩 유지관리 프로세스 4.1. 4.1. 4.1. 4.1.
그린빌딩은 다른 일반적인 건축물과는 차별되는 요소가 많은 경우이나 유지관리 프로세
스는 겉보기에 다른 건축물과 크게 다르지 않다 다만 질적인 면에서 를 활용한 에. Data
너지 사용량의 분석 이 사용되고 그 결과가 차기 시설물 유지관리에 반영이 되어 tool
에너지를 절감하고 사용자의 관리비를 절감하며 이에 따른 평가가 뒤따르는 점에서 실
제로는 큰 차이점을 보인다고 말 할 수 있다.
또한 입력이나 이력 관리 등에서 클라우드 기반의 를 사용함으로써 사용자와Data FMS
의 소통을 강조하고 에너지 사용량을 가시화하는 등 기술적으로도 차별화가 되는 과정
을 거치게 될 것이다.
그림 그린빌딩 유지관리 프로세스< 14>
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그린빌딩 요소기술의 유지관리적 분류그린빌딩 요소기술의 유지관리적 분류그린빌딩 요소기술의 유지관리적 분류그린빌딩 요소기술의 유지관리적 분류 4.2. 4.2. 4.2. 4.2.
가 되는 그린 빌딩에 적용된 총 가지의 친환경 에너지 효율화 Test-bed 106 ,
요소는 유지관리 측면에서 세심한 관리를 필요로 한다.
그러나 많은 부분은 건축물에 내재되어 원천적으로 접근이 불가능한 요소기술과 ,
유지관리 없이 단순 교체만으로 유지관리가 가능한 기술요소가 혼재되어 있어
그린빌딩의 유지관리 목표를 분명히하기 위해서는 일정한 분류가 필요하며 각 ,
분야별로 을 분류해본 결과 총 가지의 요소 기술이 유지관리와 직접적으로 item 56
관계가 있는 것으로 판단된다.
그림 유지관리 가능한 요소기술 분류< 15>
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그린빌딩 유지관리의 조직 별 업무 구성 및 실무그린빌딩 유지관리의 조직 별 업무 구성 및 실무그린빌딩 유지관리의 조직 별 업무 구성 및 실무그린빌딩 유지관리의 조직 별 업무 구성 및 실무 4.3. 4.3. 4.3. 4.3.
각 각의 요소 기술은 적용된 위치나 유지관리의 내용 그리고 담당자의 기술 수준과
업무 수준에 따라 분류되고 유지관리의 주기도 담당자의 근무 형태 및 시간에 따라
정하여 지는데 가장 효율적인 것은 수치적인 임무를 확실히 부여하는 것이 될 것이다.
다음은 그린빌딩에 적용된 각 분야의 요소기술 별 담당자 및 유지관리 주기를 가정한
것으로 빌딩 인수 이후에 수정이 필요한 내용이며 향후 그린빌딩 매뉴얼에는 실무 적용
후에 보정된 업무 구성 및 실무 지침서의 일부가 된다.
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그림 유지관리 담당 및 유지관리 주기< 16> Steel
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그림 유지관리 담당 및 유지관리 주기< 17> Architecture
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그림 유지관리 담당 및 유지관리 주기< 18> Mechanical
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그림 유지관리 담당 및 유지관리 주기< 19> Electrical
전문성이 필요한 요소기술전문성이 필요한 요소기술전문성이 필요한 요소기술전문성이 필요한 요소기술4.4. 4.4. 4.4. 4.4.
다음에 적색으로 표시한 요소기술은 건축물의 쾌적성과 직접 관련되고 수치화가
가능한 것으로 생각되는 요소기술이다 측정되거나 모아진 는 분석되어 차기 . Data
유지관리 매뉴얼의 근간을 이루기 때문에 수치적인 관리와 더불어 전문적인
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분석능력이나 분석 이 필요한 부분으로 현재 유지관리업계의 인력 수준상 tool
지속적인 교육이 없이는 달성되기 힘든 부분이라 판단 되지만 최종적인 판단은
그린빌딩 인수 후 운영과정에서 판단하게 될 것이고 사실상 친환경과 에너지
관련된 핵심적인 부분이 되어 그린빌딩 매뉴얼의 근간이 될 것이다.
그림 관리가 필요한 요소기술< 20> Data
그린빌딩 적용 및 한계그린빌딩 적용 및 한계그린빌딩 적용 및 한계그린빌딩 적용 및 한계4.5. FMS(Facility Management System) 4.5. FMS(Facility Management System) 4.5. FMS(Facility Management System) 4.5. FMS(Facility Management System)
인수 후 제반 모든 유지관리 사안 및 는 자체 개발한 로 모아져서 통합적으로 Data FMS
관리될 것이고 상의 모든 항목에 걸쳐 입력되고 보존되고 관리 될 것이다FMS .
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그러나 현재의 개발된 도 기술적으로는 완벽하다 할 수 없고 모바일 서비스는 아직 FMS
개발되지 않았고 입력 할 수 있는 부분이 제한적일 수 있음을 이해 바라며 인수 후
운영하면서 발견된 의 총체적인 문제점이나 개선사항은 좀 더 장기적인 과제가 될 FMS
것이다.
그린빌딩 유지관리 평가그린빌딩 유지관리 평가그린빌딩 유지관리 평가그린빌딩 유지관리 평가4.6. 4.6. 4.6. 4.6.
그린빌딩의 유지관리 수준에 대한 평가 로는 를 사용하여 평가를 하고 tool IVAS
초년도에 평가된 지표는 향후 건물이 지속되는 동안 지속적인 평가의 베이스로 활용될
것이다.
기타 고려사항기타 고려사항기타 고려사항기타 고려사항4.7. 4.7. 4.7. 4.7.
계약서는 유지관리업무의 근간이 되는 것으로 일반적인 계약서 외에 적용된 각
요소기술의 특성에 따라 관리목표가 표기된 특기사항이 포함되어야 한다 이것은 인수 .
과정을 통해서도 정리되어 나타나게 된다.
운영관리 계획서에도 이러한 것을 고려한 인력 계획 비용 관리계획이 반영되어야 , ,
한다.
평가 방법이 일반적인 유지관리 수준에서 잘 반영될 수 있는지도 실제 운영을 통해서
나타날 갓으로 기대한다.
무엇보다도 관리 인력 수준에 맞도록 목표를 단순화 명확화 하는 것이 ,
필요하다고 판단되며 어떤 과정을 거쳐 어떤 형태로 단순화 명확화 할지는 실제 ,
운영을 통해서 밝혀내고자 한다.
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최종적으로 예상되는 산출물최종적으로 예상되는 산출물최종적으로 예상되는 산출물최종적으로 예상되는 산출물5. 5. 5. 5.
차년도의 최종 보고서에 예상되는 산출물은 다음과 같다.
① 인수인계서
② 차 관리계획서 1
③ 차 유지관리 매뉴얼 1
④ 업무분장 및 유지관리 주기표
⑤ 유지관리 평가서
⑥ 차관리 계획서2
⑦ 최종적으로 보정된 차 유지관리 매뉴얼2
⑧ 관리를 위한 내용 및 축적된 서류Data FMS
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참고문헌참고문헌참고문헌참고문헌※ ※ ※ ※
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Appendix: Integrated Management Process(IMP) Appendix: Integrated Management Process(IMP) Appendix: Integrated Management Process(IMP) Appendix: Integrated Management Process(IMP)
