3. dobrovoljno založno pravo na nekretnini

SVEUČILIŠTE U ZAGREBU

PRAVNI FAKULTET

Emil Cetina

ULOGA STVARNOPRAVNIH OSIGURANJA U KREDITIRANJU GOSPODARSKIH DJELATNOSTI

-Teorijski i praktični aspekti hipoteke i fiducije na nekretnini

Zagreb, 2011.

Ovaj rad izrađen je na Katedri za građansko pravo Pravnog fakulteta u Zagrebu, pod

vodstvom prof. dr. sc. Tatjane Josipović i predan je na natječaj za dodjelu Rektorove

nagrade u akademskoj godini 2010/2011.

II

SADRŽAJ

1. UVOD...................................................................................................................... 1

2. OPĆENITO O ZALOŽNOM PRAVU I FIDUCIJI......................................................2

3. DOBROVOLJNO ZALOŽNO PRAVO NA NEKRETNINI........................................3

3.1. NEKRETNINA KAO ZALOG..............................................................................33.1.1. Općenito......................................................................................................33.1.2. Posebno o pripadnostima nekretnine kao zalogu........................................53.1.3. Posebno o izuzetku od primjene zaštite povjerenja u zemljišne knjige.......6

3.2. PRETPOSTAVKE ZA OSNIVANJE DOBROVOLJNOG ZALOŽNOPRAVNOG OSIGURANJA..........................................................................................................7

3.2.1. STRANKE U POSTUPKU...........................................................................73.2.2. OSIGURANA TRAŽBINA............................................................................83.2.3. ZALOŽNI UGOVOR..................................................................................10

3.3. PUTEVI OSNIVANJA DOBROVOLJNOG ZALOŽNOG PRAVA.....................113.3.1. OSNIVANJE PUTEM SUDA.....................................................................113.3.2. OSNIVANJE PUTEM JAVNOG BILJEŽNIKA............................................14

3.4. OVLASTI STRANAKA U FAZI OSIGURANJA................................................163.4.1. Posebno o prvenstvenom redu i njegovom raspolaganju..........................17

3.4.1.1. Općenito..............................................................................................173.4.1.2. Vlasnikova raspolaganja rangom........................................................183.4.1.3. Vjerovnikova raspolaganja rangom.....................................................20

3.5. OVLASTI STRANAKA U FAZI NAMIRENJA...................................................213.5.1.Tijek postupka namirenja sudskom prodajom zaloga.................................22

3.5.1.1. ZABILJEŽBA OVRHE.........................................................................243.5.1.2. ODREĐIVANJE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE..................................243.5.1.3. PRODAJA NEKRETNINE...................................................................253.5.1.4. NAMIRENJE VJEROVNIKA................................................................27

3.6. SIMULTANA HIPOTEKA.................................................................................293.7. PODZALOŽNO PRAVO..................................................................................29

4. OSIGURANJE TRAŽBINE PRIJENOSOM VLASNIŠTVA RADI OSIGURANJA.30

4.1. UVOD..............................................................................................................304.2. POVIJESNI PRIKAZ RAZVOJA FIDUCIJE U HRVATSKOM PRAVU.............314.3. INSTITUT PRETHODNOG I POTONJEG VLASNIŠTVA................................344.4. INSTITUT PRIJENOS VLASNIŠTVA RADI OSIGURANJA.............................34

4.4.1. UVOD........................................................................................................344.4.2. PRIMJENA ODGOVARAJUĆIH ODREDABA ZALOŽNOG PRAVA.........354.4.3. DOPUŠTENI UGLAVCI SPORAZUMA.....................................................35

4.4.3.1. Ovrha radi predaje u posjed nekretnine..............................................354.4.3.2. Zabrana daljnjeg opterećenja hipotekom............................................364.4.3.3. Ugovaranje načina korištenja nekretnine............................................37

III

4.4.4. OVLASTI STRANAKA U FAZI NAMIRENJA.............................................374.4.4.1. Izvansudsko namirenje osigurane tražbine.........................................374.4.4.2. Pravo vjerovnika na prodaju predmeta osiguranja..............................384.4.4.3. Pravo vjerovnika na stjecanje punopravnog vlasništva.......................404.4.4.4. Pravo dužnika zahtijevati prodaju predmeta osiguranja......................43

5. EMPIRIJSKO ISTRAŽIVANJE O PRIMJENI INSTITUTA....................................45

5.1. METODOLOGIJA ISTRAŽIVANJA..................................................................455.2. REZULTATI I RASPRAVA PROVEDENOG ISTRAŽIVANJA..........................46

5.2.1. ZAJEDNIČKA PITANJA (ZALOŽNO PRAVO/FIDUCIJA).........................465.2.2. PITANJA O HIPOTECI..............................................................................555.2.3. PITANJA O FIDUCIJI................................................................................68

5.3. ZAKLJUČAK....................................................................................................765.3.1. PRIJEDLOZI IZMJENA PROPISA............................................................80

5.4. PRILOG 1: ANKETNI UPITNIK.......................................................................81

6. ZAHVALE..............................................................................................................88

7. BIBLIOGRAFIJA...................................................................................................89

7.1. CITIRANI RADOVI..........................................................................................897.2. RJEČNICI........................................................................................................917.3. INTERNET STRANICE....................................................................................917.4. PROPISI..........................................................................................................91

SAŽETAK..................................................................................................................93

SUMMARY................................................................................................................94

KRATKI ŽIVOTOPIS.................................................................................................95

IV

„Plus cautionis in re est, quam in persona.“1

1. UVOD

Osnovni način funkcioniranja suvremenog tržišnog gospodarstva jest neprestano

ulaganje. Takav ciklus kojem nema kraja, jer se zahtjevi svode na neprestano

stvaranje nove vrijednosti, podrazumijeva korištenje zajmova ili kredita kao jedinih

instrumenata za ostvarenje postavljenih ciljeva. Zajam ili kredit ovlaštena je u pravilu

dati banka ili neka druga kreditna odnosno financijska institucija. Banke ili druge

institucije koje daju kredite ili pozajmljuju novac nastoje svoje tražbine što je moguće

bolje osigurati. Pod stvarnopravnim osiguranjem se podrazumijeva primjena instituta

kojima bi banke prije svih mogle zahtijevati namirenje u slučaju da njihova tražbina

ne budu po dospijeću ispunjena. Hrvatski pravni sustav sadrži dva vrlo važna realna

instituta kojima se vjerovnici najčešće služe za stvarnopravno osiguranje svojih

tražbina. To su založno pravo, odnosno hipoteka, i prijenos vlasništva radi

osiguranja, odnosno fiducija2, 3.

Svoje tražbine vjerovnici mogu osigurati raznim predmetima i pravima. Prema tome,

to mogu biti razne pokretnine (npr. automobili, motori i sl.), prava (npr. razna

autorska prava, prava na poslovnim udjelima u nekom trgovačkom društvu i sl.) te

nekretnine (npr. stanovi, kuće, zemljišta i sl.).

U ovom radu fokus istraživanja u pogledu predmeta kojim se tražbina osigurava bit

će nekretnine radi njihove velike vrijednosti i učestale upotrebe pri osiguravanju

tražbina. Prvi dio rada obrađuje institute založnog prava i fiducije na nekretnini

odnosno pretpostavke važne za njihovo ugovaranje te namirenje iz vrijednosti

predmeta koji služi kao osiguranje. Drugi dio rada sadrži pitanja i odgovore o primjeni

navedenih instituta u praksi koji su dobiveni provedbom empirijskog istraživanja na

sudionicima postupka osiguranja i namirenja kroz institute založnog prava i fiducije.

1 „Bolje je osiguranje stvar nego osoba.“, Pomponije u Digesta 50, 17, 25; http://www.thelatinlibrary.com2 Fiducija u lat. označava povjerenje, povjerenje – Žepić, Milan, Latinsko-hrvatski rječnik, Zagreb, 2000., str. 105. 3 U pravnoj doktrini naziv fiducija koristi se kao viši rodni pojam u odnosu na pojmove prethodnog i potonjeg vlasništva i prijenosa vlasništva radi osiguranja, vidi opširnije Gavella, Nikola et al., Stvarno pravo, 2. sv., Zagreb, 2007., str. 473.

1

Cilj provedenog empirijskog istraživanja jest pronalaženje najefikasnijeg, najbržeg te

najjeftinijeg puta i sredstva kojim bi se stvarnopravno osigurala tražbina vjerovnika.

2. OPĆENITO O ZALOŽNOM PRAVU I FIDUCIJI

U subjektivnom smislu založno pravo jest besposjedovno stvarno pravo koje

založnom vjerovniku kao svome nositelju pruža ovlast da namiri svoju tražbinu iz

vrijednosti nečije stvari ili prava koje služe kao osiguranje ne bude li po dospijeću

tražbina ispunjena.4

U našem pravnom poretku založno pravo prepoznato je kao glavna vrsta

stvarnopravnog osiguranja tražbina premda promatrajući povijesni kontekst njegovog

podrijetla nije uvijek tako bilo. Naš pravni poredak sadrži temelje rimskog privatnog

prava, iz kojeg je preuzeta većina instituta, a u kojem je kao instrument osiguranja

prvotno nastala fiducija otkud potječe i sam naziv. Fiducija na latinskom jeziku

označava povjerenje jer se radi o institutu prema kojem dužnik prenosi svoje

vlasništvo na vjerovnika kao osiguranje da će mu vratiti njegovu tražbinu. Naime,

fiducija u rimskom pravu prethodi samom založnom pravu, odnosno smatra se da je

založno pravo nastalo na temeljima fiducije.5 Međutim, prema današnjem

hrvatskopravnom uređenju moglo bi se reći da je institut prijenosa vlasništva radi

osiguranja više okrenut prema uređenju založnog prava nego promatrajući cijeli

povijesni aspekt nastanka samih instituta. Ovo je neizravna posljedica određenih

načela i odredbi prema kojima su instituti založnog prava i fiducije komplementarni,

no jednako tako promatrajući iz perspektive njihovih specifičnosti dijametralno

različiti.

Uređenje stvarnopravnih osiguranja na nekretninama u najvećem dijelu nalazi se u

Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima6 (u daljnjem tekstu: ZV), Ovršnom

zakonu7 (u daljnjem tekstu: OZ) te Zakonu o zemljišnim knjigama8 (u daljnjem tekstu:

ZZK). Uz opće zakone tako postoje i drugi brojni propisi koji uređuju različite

4 Gavella, Nikola, Založno pravo, Zagreb, 1992., str. 43.5 Vidi opširnije Romac, Ante, Rimsko pravo, Zagreb, 1998., str. 224.6 Narodne novine (u daljnjem tekstu: NN), br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., pročišćeni tekst7 NN, br. 57/96., 29/99., 42/00., 173/03., 194/03., 151/04., 88/05., pročišćeni tekst8 NN, br. 91/96., 68/98., 137/99., 114/01., 100/04., 107/07.

2

slučajeve nastanka i prestanka stvarnopravnih osiguranja (npr. propisi o izvlaštenju,

zaštiti i očuvanju kulturnih dobara, za poljoprivredna zemljišta i za šume). Prema

svom uređenju posebni propisi ne sadrže posebne odredbe o stvarnopravnom

osiguranju već samo općenite norme koje na specifičan način reguliraju pravne

režime pojedinih vrsta nekretnina, a najčešće u smjeru ograničavanja raspolaganja

istih.

3. DOBROVOLJNO ZALOŽNO PRAVO NA NEKRETNINI

3.1. NEKRETNINA KAO ZALOG

3.1.1. Općenito

Nekretnina (lat. res immobiles) je stvar koja nije prenosiva s jednog mjesta na drugo,

a da njena suština ne bude promijenjena, odnosno stvari koje nisu nepokretne glede

svoje naravi a za koje zakon određuje da će ih smatrati kao nepokretne.9 Prema

tome, nekretnina se može definirati kao zemljišna čestica pojedinačno određena

geometrijskom metodom zajedno sa njezinim pripadnostima koje se nalaze na njenoj

površini ili ispod nje.10 Definicija nekretnine izvedena je iz načela jedinstvenosti

nekretnine (superficies solo cedit), a koje je kao novi režim uređenja donio Zakon o

vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Po navedenom načelu nekretnina se sastoji od

zemljišta i svega što je s njime trajno spojeno. U odnosu na prijašnje uređenje

koncepta dvostrukog režima vlasništva na nekretninama i pripadnostima nekretnine,

načelo jedinstva nekretnine uvelo je 'Kopernikanski obrat' u promatranju nekretnine i

njezinih pripadnosti.11

Prema načelu određenosti založno pravo opterećuje pojedinačno određenu

nekretninu koja je sposobna za unovčenje,12 tj. u odnosu na koju se može provesti

ovršni postupak radi namirenja osigurane tražbine. Prema tome, u funkciji zaloga na

nekretnini može biti pojedinačno određena nekretnina sposobna za unovčenje,13

9 Vidaković Mukić, Marta, Opći pravni rječnik, Zagreb, 2006., str. 608.10 Čl. 2/3. ZV11 Vidi opširnije Sessa, Đuro, „Ovrha na nekretnini“, u: Dika, M. (ur.), Novela Ovršnog zakona iz 2005., Zagreb, 2005., str. 151. 12 Čl. 298/1. ZV13 Čl. 298/1. ZV čl. 35/1. ZZK

3

idealni dio nekretnine,14 idealni dio nekretnine s kojim je neodvojivo povezano

vlasništvo posebnog dijela nekretnine,15 nekoliko nekretnina kao da su sve zajedno

jedna stvar,16 te pravo građenja iz razloga što je u pravnom pogledu izjednačeno s

nekretninom.17 Jednako kao što su određene nekretnine na kojima može biti

osnovano založno pravo također postoje i one na kojima se ono ne može ni po kojem

pravnom temelju osnovati. Razlog njihove nemogućnosti zalaganja jest neprikladnost

za namirenje, koje je bitan sadržaj založnog prava. Stoga predmet zaloga ne mogu

biti nekretnine koje su opća dobra odnosno nekretnine na kojima zbog njihovih

prirodnih svojstava ili zbog toga što je to propisano posebnim zakonom ne mogu

postojati vlasništvo niti druga stvarna prava,18 nekretnine koje su posebnim zakonom

isključene iz prometa kao što su primjerice šume i šumsko zemljište u državnom

vlasništvu,19 te javno vodno dobro,20 nekretnine koje su Ovršnim zakonom isključene

iz ovrhe.21

Založno pravo na nekretnini upisuje se u zemljišnu knjigu čime dobiva publicitet,

odnosno djelovanje toga prava je usmjereno prema svima (erga omnes). U

konkretnom slučaju to znači da svatko može spoznati je li neka stvar opterećena

založnim pravom te koliko je njezino opterećenje.22 Založno pravo (hipoteka) na

nekretnini može se upisati kao teret cijelog zemljišnoknjižnog tijela u jednom

zemljišnoknjižnom ulošku zbog čega se hipoteka ne može upisati kao teret pojedinih

sastavnih dijelova zemljišnoknjižnog tijela, tj. samo na pojedinim zemljišnim

česticama unutar jednog zemljišnoknjižnog tijela istog zemljišno-knjižnog uloška.23

Nekretnina u funkciji zaloga osigurava namirenje tražbine kao cjelina. U slučaju da se

zalog podijeli založno pravo nastavlja teretiti ono na što se zalog podijelio ili se od

njega odvojilo. Ako nekretnina kao zalog propadne pa umjesto nje nastane pravo

koje je zamjenjuje založno pravo nadalje traje na tom pravu.24

14 Čl. 298/1. ZV, čl. 35/1. ZZK15 Čl. 69/1. ZV16 Čl. 298/3. ZV, čl. 37. ZZK17 Čl. 280/2. ZV18 Čl. 3/2. ZV, čl. 4/4. OZ19 Čl. 55. Zakon o šumama (NN, br. 140/05.)20 Čl. 61/2. Zakon o vodama (NN, br. 107/95., 150/05.)21 Čl. 3. OZ; npr. objekti, oružje i oprema namijenjeni obrani te sredstva, oprema i objekti namijenjeni radu tijela državne uprave22 Klarić, Petar; Vedriš, Martin, Građansko pravo, 12. izd., Zagreb, Narodne novine, 2009., str. 338.23 Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev 411/2006-2 od 29. kolovoza 2007., http://www.vsrh.hr24 Čl. 301/4. ZV

4

http://www.vsrh.hr/

Založno pravo pripada imovinskim pravima kojima je dopušteno raspolagati. Premda

sadrži karakteristiku prometnosti založno pravo se ne može odvojiti od zaloga koji

opterećuje, pa tko na bilo kakvom temelju stekne zalog stekao ga je opterećenog

založnim pravom.25 Također važno načelo jest neodvojivost založnog prava od

svojeg predmeta. Stoga se u pravilu založno pravo ne može prenijeti s jednog zaloga

na drugi.26

3.1.2. Posebno o pripadnostima nekretnine kao zalogu

Osnovno pravilo jest da onaj kome pripada pravo vlasništva ili koje drugo stvarno

pravo na određenoj stvari samim time mu pripadaju i sve pripadnosti te stvari.27

Analogno navedenom uređeno je založno pravo jer su sa zalogom u pravilu

opterećene i sve njegove pripadnosti.28 Sve ono što je sa zemljištem trajno spojeno

na površini ili ispod nje u pravnom smislu je sastavni dio zemljišta te u pravilu dijeli

njegovu pravnu sudbinu.29 Prema navedenom, u skladu s poimanjem založnog prava

kao stvarnog prava znači da ono tereti zemljište i sve ono što je naknadno, nakon

osnivanja založnog prava, postalo pripadnost zemljišta. U konkretnom slučaju znači

da će založno pravo teretiti zgradu koja je izgrađena na založnom zemljištu ili

primjerice pokretnu stvar koja je naknadno postala pertinencija nekretnine. Međutim,

dijelovima nekretnine u konkretnom slučaju ne smatraju se one zgrade koje sa

zemljištem nisu trajno spojene kao primjerice razni kiosci, barake, montažne kućice.

Premda je u zakonskom tekstu jasno i oštro postavljeno pitanje građevine koja se ne

može smatrati dijelom nekretnine stanovište sudske prakse u tom pogledu nije toliko

strogo s obzirom da je to vrlo često pitanje faktičnog stanja.30

Paralelno ZV i OZ propisuju, u slučaju da nije što drugo određeno, da predmet ovrhe

može biti samo nekretnina kao cjelina određena pravilima koja uređuju vlasništvo i

druga stvarna prava i zemljišne knjige.31

Od pravila da se založno pravo proteže na sve pripadnosti postoje iznimke koje

mogu biti određene zakonom ili izričitim uglavcima u založnom ugovoru. Prema 25 Čl. 299/1. ZV26 Čl. 299/2. ZV27 Čl. 5/2. ZV28 Čl. 298/4. ZV29 Čl. 2/2. ZZK30 Vidi opširnije Sessa, Đuro, op. cit. (bilj. 11), str. 150.31 Čl. 76/1. OZ

5

navedenom, samostalni predmeti založnog prava mogu biti prava na plodove koje

nekretnina daje posredovanjem nekog pravnog odnosa kao primjerice najamnine i

zakupnine (hypotheca ad fructus)32,33 plodovi ubrani odnosno odvojeni od

nekretnine,34 svi strojevi i slični uređaji za koje je u zemljišnoj knjizi s pristankom

vlasnika nekretnine zabilježeno u zemljišnoj knjizi da su vlasništvo druge osobe,35

pertinencije koje su stranke izričito sporazumno isključile s obzirom da pertinencija

ima pravni status kao da je odvojivi dio stvari,36 te pertinencije koje u času

zemljišnoknjižnog upisa založnog prava na nekretnini nisu u zemljišnoj knjizi upisane

kao pertinencije te nekretnine.37 Pertinencija ima pravni status kao da je odvojivi dio

stvari, pa na njoj može na posebnom pravnom temelju biti osnovano zasebno pravo

(npr. založno pravo) koje ne postoji na cijeloj nekretnini.38

3.1.3. Posebno o izuzetku od primjene zaštite povjerenja u zemljišne knjige

Zaštita povjerenja u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga ima do daljnjeg izuzetak u

pogledu određenih nekretnina.39 Iznimka se odnosi na nekretnine na kojima je bilo

upisano društveno vlasništvo, a nije brisano prije stupanja na snagu ZV.40

Radi se o svim nekretninama koje su dana 1. siječnja 1997. godine bile upisane u

zemljišnim knjigama kao društveno vlasništvo bez obzira na nositelje prava

korištenja. Rok do kojeg je prolongirana primjena zaštite povjerenja u istinitost i

potpunost zemljišnih knjiga bio je odreden na pet godina od stupanja na snagu ZV,

ali je izmjenom i dopunom navedenog zakona produžen je do dana 1. siječnja 2015.

godine. Takva odredba ZV unesena je prije svega u interesu Republike Hrvatske

koja je temeljem niza posebnih zakona stekla u vlasništvo nekretnine koje su bile

32 Josipović, Tatjana, „Založno pravo na nekretnini“, u: Josipović, T. (ur.), Zaštita vjerovnika – stvarnopravno, obveznopravno i ovršnopravno osiguranje tražbina, Zagreb, 2005., str. 152.33 Čl. 298/5. ZV34 Čl. 298/6. ZV35 Čl. 9/5. ZV36 Čl. 6/2. ZV37 Čl. 39. Zakon o Upisniku sudskih i javnobilježničkih osiguranja tražbina vjerovnika na pokretnim stvarima i pravima (NN, br. 121/05.)38 Josipović, op. cit. (bilj. 32), str. 154.39 Čl. 388/5. ZV40 ZV je stupio na snagu 1. siječnja 1997.g., što je određeno u čl. 396. ZV

6

upisane kao društveno vlasništvo.41 Republika Hrvatska stekla je pravo vlasništva tih

nekretnina ex lege i na njih bi se odnosila odredba članka 130/2. ZV gdje se stjecanje

temeljem zakona ne može suprostaviti pravu onog koji je postupajući s povjerenjem

u zemljišne knjige u dobroj vjeri upisao svoje pravo na nekretnini dok još pravo koje

je bilo stečeno na temelju zakona nije bilo upisano.

Izuzetak od primjene zaštite povjerenja u zemljišne knjige odnosi se samo na one

nekretnine koje su bile upisane kao društveno vlasništvo dana 1. srpnja 1997.

godine, a ne odnosi se na nekretnine koje su na opisani način upisane u vlasništvo

drugih fizičkih ili pravnih osoba prije 1. srpnja 1997. godine i u odnosu na koje ne bi

vrijedio izuzetak od zaštite povjerenja u zemljišne knjige.

3.2. PRETPOSTAVKE ZA OSNIVANJE DOBROVOLJNOG ZALOŽNOPRAVNOG OSIGURANJA

3.2.1. STRANKE U POSTUPKU

U navedenom postupku sudjeluju dvije stranke, predlagatelj osiguranja, vjerovnik koji

osigurava neku svoju tražbinu, te protivnik osiguranja kao osoba protiv koje se

tražbina osigurava, dužnik.

Predlagatelj osiguranja redovito je vjerovnik iz obveznopravnog odnosa dok je

protivnik osiguranja dužnik tog odnosa, ali ne mora tako nužno biti. Založni dužnik i

zalogodavac ne moraju biti ista osoba. Naime, zalogodavac je osoba koja daje stvar

u zalog, on može ali ne mora biti osobni dužnik. Dužnik je ona osoba koja temeljem

obveznog odnosa s vjerovnikom ima dužnost ispunjenja neke činidbe za što

odgovara svojom cjelokupnom imovinom. Zalogodavac, ukoliko nije i osobni dužnik,

odgovara samo vrijednošću založene stvari.

Pored predlagatelja i protivnika osiguranja Ovršni zakon je u čl. 2. t. 7. predvidio i

izraz 'sudionik' kojim označava osobu koja u postupku ovrhe odnosno osiguranja nije

stranka, ali sudjeluje u postupku jer se u njemu odlučuje o nekom njezinom pravu ili

interesu.

41 Jug, Jadranko, „Pravni učinci upisa prava u zemljišne knjige“, u: Jelčić, O. (ur.), Uloga zemljišnih knjiga u pravnom prometu nekretnina, Zagreb, 2004., str. 9.

7

http://knjiznica.pravo.hr/cgi-bin/unilib.cgi?form=D1441125028


3.2.2. OSIGURANA TRAŽBINA

Svrha založnog prava jest osiguravanje namirenja tražbine u slučaju da založni

dužnik ne ispuni svoju obvezu po dospijeću založnom vjerovniku. Kako založno

pravo postoji zbog osiguranja tražbine, ono je time ovisno o postojanju i valjanosti

tražbine. Postojanje založnog prava bez tražbine koju osigurava nije moguće, te isto

tako nije moguće osamostaljenje založnog prava, što upućuje na akcesornu narav

založnog prava u odnosu prema tražbini koju osigurava.42 Založno pravo i tražbina

moraju postojati simultano i pripadati istom subjektu jer nije moguće da tražbina

pripada jednoj osobi, a založno pravo drugoj. Kod načela akcesornosti zapaža se

jedna zanimljiva iznimka o založnom pravu na nekretnini. U slučaju ispunjenja

tražbine hipoteka na nekretnini ne prestaje dok se ne ishodi brisanje u zemljišnoj

knjizi.43 Sve dok se ne izvrši brisanje, založno pravo će postojati iako je tražbina

potpuno ispunjena. U teoriji se ovakva hipoteka naziva vlasničkom hipotekom u

širem smislu te riječi. 44, 45

Kako se pojedinačno određuje zalog tako se određuje i sama tražbina. Načelo

određenosti važno je stoga što bez određenja tražbine koja se osigurava ne može

nastati pravni posao kojim se zasniva založno pravo.46 Karakteristika založnog prava

jest nedjeljivost u odnosu na tražbinu koju kao cjelinu osigurava te se stoga

opterećenje zaloga ne umanjuje sa smanjenjem tražbine.47 U tu cjelinu tražbine su

također uz glavnu uključene sporedne tražbine, odnosno kamate i troškovi.48

Založno pravo na nekretnini osigurava tražbinu koja je novčana ili čija je vrijednost

izražena u novcu, a u zemljišnim knjigama hipoteka se može upisati samo glede

42 Gavella, op. cit. (bilj. 4), str. 136.43 Čl. 347/1. ZV44 Vlasnička hipoteka u užem smislu obuhvaćala institute kao što su u njemačkom pravu Grundschuld i švicarskom Schuldbrief, a karakteristike tih oblika hipoteka jest neakcesornost, odnosno mogu postojati i bez tražbine koju osiguravaju; vidi opširnije Josipović, Tatjana, „U potrazi za eurohipotekom“, u: Gliha, Igor et. al. (ur.), Liber amicorum Nikola Gavella: građansko pravo u razvoju, Zagreb, 2007, str. 256., 270.; vidi opširnije Schriftenreihe des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken; Flexibility, Security and Efficiency of Security Rights over Real Property in Europe, Volume III; Results of the workshops of the round table „Security Rights over Real Property“ held in Berlin 2009., by Stöcker, Omtar M; Stürner, Rolf, 2nd revised and extended edition45 Klarić, Vedriš, loc. cit.46 Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev 776/2004-2 od 27. srpnja. 2005., http://www.vsrh.hr47 Čl. 301/5. ZV48 Čl. 301/3. ZV

8

http://www.vsrh.hr/


točno određene svote u novcu, s time da svota može biti određena i u skladu s

pravilima o valutnoj ili indeksnoj klauzuli.49, 50 Jednako tako tražbina mora biti dovoljno

određena, a takvom se smatra kada su joj određeni vjerovnik i dužnik, pravni temelj,

visina ili barem najviši iznos do kojega se osigurava zalogom.51, 52 Hipotekom se

može osigurati postojeća ili buduća tražbina, odnosno ona koja bi tek nastala nakon

nekog vremena ili nakon ispunjenja nekog uvjeta.53 Založno pravo na nekretnini kojim

se osigurava buduća tražbina koja bi mogla nastati iz odobrenog kredita naziva se

kreditna hipoteka,54 dok se buduća tražbina koja bi mogla nastati iz preuzetog

poslovodstva, s naslova jamstva ili naknade štete naziva kauciona hipoteka.55

Buduća tražbina koja se osigurava do unaprijed određenog iznosa, osigurava uz

pojedinačnu tražbinu i sve eventualne buduće tražbine (npr. naknada štete zbog

povrede ugovornog odnosa) koje iz navedenog pravnog odnosa mogu proizaći za

sve vrijeme dok on postoji.56 Individualizacija tražbine zahtijeva da u trenutku

osnivanja hipoteke mora postojati i biti dovoljno određen pravni temelj iz kojeg bi

nakon nekog vremena ili nakon ispunjenja određenog uvjeta mogla nastati tražbina

koju osigurava založno pravo. Zbog zaštite založnih vjerovnika koji stječu založno

pravo na kasnijem mjestu u prvenstvenom redu, unaprijed mora biti određen i najviši

iznos do kojeg će biti osigurana buduća tražbina.57 Nekretnina odgovara ograničeno

do tog iznosa čak i kada je nastala tražbina veća od najvišeg iznosa za koji je

upisano založno pravo.

Sadržajno ista pravila o određenosti buduće tražbine koja se osigurava založnim

pravom na nekretnini sadrži i Ovršni zakon u odredbama o dobrovoljnom sudskom ili

javnobilježničkom založnom pravu.58 Premda određuje da buduća tražbina mora biti

'odrediva', buduća tražbina će biti odrediva ako je naznačen okvirni iznos buduće

tražbine koja se osigurava s obzirom na određeni pravni odnos ili više pravnih

odnosa između stranaka, te ako su vjerovnik ili treća osoba ovlašteni naknadno

49 Čl.301/1. ZV50 Čl.36/1. ZZK51 Čl. 391/1. ZV52 Sporedne tražbine su uvijek samo odredive, ne mogu biti unaprijed točno određene; vidi opširnije Gavella, op. cit. (bilj. 4) str. 132.53 Čl. 301/2. ZV54 Gavella, op. cit. (bilj. 4), 130.55 Josipović, op. cit. (bilj. 32), str. 156.56 Ibid.57 Josipović, op. cit. (bilj. 32), str. 157.58 Čl. 261-272. OZ

9

odrediti visinu tražbine između stranaka, te ako su vjerovnik ili treća osoba ovlašteni

naknadno odrediti visinu tražbine nastale do tog okvirnog odnosa i vrijeme njezine

dospjelosti.59 Iz navedene formulacije proistječe da se i u odredbama OZ zahtijeva da

mora biti određen najviši (okvirni) iznos tražbine, pravni temelj iz kojeg ona može

proizaći, ali s nadopunom da stranke u sporazumu moraju izričito ugovoriti tko je

ovlašten odrediti visinu i dospijeće tražbine.60

Nadalje, uz glavnu tražbinu ujedno se osiguravaju i sve sporedne tražbine, kamate,

troškovi očuvanja stvari i troškovi naplate tražbine.61 Prilikom naplate sporedne

tražbine imaju isti prvenstveni red kao i glavnica, što također imaju i trogodišnji

zaostaci kamata, koje vjerovniku pripadaju na osnovi ugovora ili zakona.62 Međutim,

slučaj zastare tražbine koja je osigurana hipotekom jest iznimka od navedenih

pravila. Naime, u tom slučaju vjerovnik neće biti u mogućnosti namiriti svoje

zastarjele tražbine kamata i drugih povremenih davanja već će moći namiriti samo

glavnu tražbinu.63

3.2.3. ZALOŽNI UGOVOR

Ugovor o hipoteci ili založni ugovor kojim se osigurava tražbina na nekretnini jest

nominantan ugovor kojim se zalogodavac obvezuje dopustiti upis tog prava u

zemljišnu knjigu a zalogoprimac se obvezuje da će u slučaju da njegova tražbina

prestane učiniti potrebno da se dotično pravo izbriše iz zemljišne knjige.64

Ugovorne stranke su zalogodavac kao osobni dužnik ili treća osoba, te zalogoprimac

kao vjerovnik. Po svojoj pravnoj naravi ugovor o hipoteci je konsenzualan, naplatan i

kauzalan ugovor. Budući da je u hrvatskom pravnom poretku svako založno pravo

akcesorne naravi, prema tome i hipoteka na nekretnini, tako će pravna sudbina

ugovora o hipoteci ovisiti i o valjanosti onog ugovora koji je pravni temelj tražbine čije

je osiguranje hipotekom kauza ugovora o hipoteci. Za dotični ugovor bitna je njegova

forma te u tom pogledu zakon izričito zahtijeva pisani oblik.65

59 Čl. 263.a/2. OZ60 Josipović, Založno pravo na nekretnini, loc. cit.61 Čl.301/3. ZV62 Čl. 38/2. ZZK63 Čl. 222/2. ZOO64 Čl. 307/1. ZV65 Čl. 307/6. ZV

10

Posebnost ugovora jest da su izričito zakonom propisane odredbe koje ne smije

sadržavati. Prema tome, ništave će biti odredbe koje su suprotne naravi zaloga i

tražbine koja bi trebala biti osigurana hipotekom,66 da založena stvar prelazi u

vlasništvo založnog vjerovnika ako mu tražbina ne bude ispunjena u određenom roku

(lex commisoria), da dužnik ne može zalog nikada iskupiti, po kojima bi vjerovnik

mogao založenu stvar po unaprijed određenoj cijeni otuđiti ili zadržati za sebe (ali nije

zabranjen ako stvar ima propisanu cijenu), po kojima dužnik ne smije na istom

zalogu osnivati založna prava za druge osobe, po kojima vjerovnik ne bi smio niti

nakon dospijeća osigurane tražbine zahtijevati prodaju zaloga.67

3.3. PUTEVI OSNIVANJA DOBROVOLJNOG ZALOŽNOG PRAVA

3.3.1. OSNIVANJE PUTEM SUDA

Provođenje dobrovoljnog osiguranja sudskim putem određeno je posebnim sudskim

potupkom koji je uređen odredbama Ovršnog zakona. Odredbe su opće68 i posebne69

naravi. Supsidijarno se u ovršnom postupku općenito primjenjuju norme Zakona o

parničnom postupku70 (u daljnjem tekstu ZPP).71

Sudsko založnopravno osiguranje temeljem sporazuma stranaka jest oblik

dobrovoljnog osiguranja koje se određuje i provodi temeljem izražene volje stranaka

u formi sudskog zapisnika u postupku pred sudom. Protivnik osiguranja daje

suglasnost da se radi osiguranja novčane tražbine predlagatelja osiguranja ili

novčane protuvrijednosti njegove nenovčane tražbine utvrđenih u tom sporazumu

zasnuje založno pravo na nekretnini protivnika osiguranja ili treće osobe (za što je

potrebna i njezina suglasnost) upisom toga prava u zemljišnu knjigu.72 Navedeni

postupak pokreće se prijedlogom stranaka koje na ročištu u sudski zapisnik unose

svoju volju te takav sporazum ima snagu sudske nagodbe.73

66 Čl. 307/3. ZV67 Čl. 307/4. ZV68 Čl. 253-256. OZ69 Čl. 261-268. OZ70 NN, br. 26/91., 34/91., 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07. (odluka USRH), 84/08., pročišćeni tekst71 Čl. 19/1. OZ72 Dika, Mihajlo, Građansko ovršno pravo, 1. knjiga, Opće građansko ovršno pravo, Zagreb, 2007., str. 747., 748.73 Čl. 263/1., 2. OZ

11

Pretpostavke koje moraju biti ispunjene za osnivanje ovog oblika osiguranja su:

1) Zalogodavac mora biti vlasnik nekretnine74

Zalogodavac jest osoba koja daje nekretninu u zalog pa prema tome od njega se

zahtijeva da bude vlasnik te nekretnine. U tom svojstvu mogu doći ili osobni dužnik ili

treća osoba kojoj pripada vlasništvo nekretnine. Vlasništvo nekretnine može pripadati

bilo osobnom dužniku bilo trećoj osobi.75 Postojanje vlasništva zalogodavca utvrđuje

se uvidom u zemljišne knjige, a u slučaju da protivnik osiguranja nije upisan u

zemljišnoj knjizi kao vlasnik nekretnine,76 predlagatelj osiguranja dužan je uz prijedlog

dostaviti ispravu podobnu za upis prava vlasništva protivnika osiguranja.77

2) Založni ugovor o osiguranju tražbine na nekretnini sklopljen je u formi sudskog

zapisnika78

Temeljem volje stranaka o zasnivanju založnopravnog osiguranja na nekretnini sud

na sudskom ročištu utvrđuje postojanje nužnih zakonskih uvjeta da bi sporazum

mogao proizvesti pravne učinke. Prema tome, sud utvrđuje postojanje određene

tražbine vjerovnika, iznos odnosno okvirni iznos tražbine, vrijeme njezina dospijeća

te njen pravni temelj. Također sud mora utvrditi postojanje suglasnosti da se dotična

tražbina osigura založnim pravom na nekretnini u korist predlagatelja osiguranja.79 U

sporazumu je strankama otvorena mogućnost utvrditi i vrijednost predmeta

osiguranja koja će u ovršnom postupku biti osnova za utvrđivanje vrijednosti

predmeta ovrhe radi njegova unovčenja.80 Sudski zapisnik potpisuju protivnik

osiguranja, odnosno osobni dužnik, te predlagatelj osiguranja. U slučaju da se

založno pravo osniva na nekretnini treće osobe, sudski zapisnik mora uključivati i

njenu izjavu o suglasnosti da se njena nekretnina optereti založnim pravom.

74 Čl. 306/1. ZV75 Čl. 262. t. 1., 268/1. OZ76 Na stjecanje od nevlasnika primjenjuje se odredba o zaštiti povjerenja u zemljišne knjige. Čl. 8/3. ZZK, čl. 318. ZV77 Čl. 259/4. OZ78 Čl. 312/1. ZV, 263/1. OZ79 Čl. 263/1. OZ80 Dika, Mihajlo, „Dvije godine primjene Ovršnog zakona s naglaskom na dobrovoljno sudsko i javnobilježničko založno pravo i fiducijarno osiguranje tražbina vjerovnika“, u: Barbarić, K. (ur.), Ovrha u gospodarskoj i sudskoj praksi - najaktualnija pitanja, Zagreb, 1998., str. 35.; redakcijski lapsus u odredbi čl. 263.. st. 1., 2. reč. OZ se vjerojatno zbog redakcijskog lapsusa kaže da će utvrđena vrijednost predmeta osiguranja „u ovršnom postupku biti osnova za utvrđenje vrijednosti predmeta osiguranja radi njegova unovčenja“

12



Navedeni sudski zapisnik ima snagu sudske nagodbe,81 što znači da predstavlja

pravomoćnu konstataciju o postojanju tražbine i o uvjetima njena namirenja te ima

značenje ovršne isprave koja će ako tražbina ne bude o dospijeću namirena steći

svojstvo ovršnosti. Navedenim ugovorom u formi sudskog zapisnika osobni dužnik ili

treća osoba su se obvezali da će radi osnivanja založnoga prava koje će osiguravati

određenu vjerovnikovu tražbinu dopustiti da se upiše založno pravo kao teret na

njihovoj nekretnini dok se vjerovnik ujedno obvezuje da će učiniti sve potrebno kako

bi se založno pravo na nekretnini izbrisalo iz zemljišne knjige.82

Sud na temelju sporazuma stranaka donosi rješenje kojim određuje mjeru osiguranja

a s kojom predlagatelj osiguranja treba steći založno pravo na nekretnini te je po

službenoj dužnosti obvezan i prije pravomoćnosti rješenja poduzeti sve potrebne

radnje radi njihove provedbe.83 Navedeno rješenje ima važnost rješenja o

osiguranju.84

U primjeni navedenih odredbi OZ navedeni postupak bi znatno pojednostavila

priprema stranaka da unaprijed, pored prijedloga za osiguranje, sastave tekst

zapisnika te rješenja o osiguranju, tako da se zadaća suda svodi tek na provjeru

sadržaja tih akata i njihovu oficijelnu verifikaciju.85 Ovime bi se navedeni postupak

znatno skratio.

3) Založno pravo mora biti uknjiženo u zemljišne knjige

Rješenjem suda o određivanju mjere osiguranja provest će se uknjižba založnog

prava na nekretnini u korist predlagatelja osiguranja a na teret protivnika osiguranja

ili treće osobe,86 dok će se upis provesti temeljem rješenja zemljišnoknjižnog suda

koje se pak temelji na prethodno navedenom rješenju o osiguranju. Uknjižbom

založnog prava koje se osniva na nekretnini upisanoj u zemljišne knjige,87 ili u slučaju

da nekretnina nije upisana u zemljišne knjige objavljivanjem oglasa u „Narodnim

novinama“ ili drugim sredstvima javnog priopćavanja, steći će se založno pravo.88

81 Čl. 263/2. OZ82 Čl. 307/1. ZV83 Čl. 260/1. OZ84 Čl. 260/2. OZ85 Dika, op. cit. (bilj. 80), str. 37.86 Čl. 264/1. OZ87 Čl. 259/1. OZ88 Čl. 266/1. OZ

13

Rješenje o upisu donosi zemljišnoknjižni sud na temelju rješenja o mjeri osiguranja.89

Prvenstveni red upisa založnog prava utvrdit će se prema času kad je

zemljišnoknjižnom sudu stiglo rješenje o mjeri osiguranja zasnivanjem založnog

prava.90

3.3.2. OSNIVANJE PUTEM JAVNOG BILJEŽNIKA

Na javnobilježničko osiguranje na odgovarajući način primjenjuju se odredbe

sudskog dobrovoljnog založnog prava uz nekoliko razlika.91 Prethodno navedena

definicija sudskog dobrovoljnog založnopravnog osiguranja u osnovi se poklapa sa

javnobilježničkom uz razliku da su stranke u postupku javnobilježničkoga osiguranja

vjerovnik i dužnik.92 Razlika je također u formi u kojoj se sastavlja sporazum,

odnosno ugovor o založnom pravu. U sudskom obliku osiguranja koristi se forma

zapisnika dok kod javnobilježničkog vrijedi oblik javnobilježničkog akta ili

solemnizirane privatne isprave. Neki autori odriču poistovjećivanje naziva sporazum i

ugovor o založnom pravu kada se oni sklapaju u formi javnobilježničkog akta ili

solemnizirane privatne isprave.93 Pravna snaga forme javnobilježničkog osiguranja u

potpunosti je pravno izjednačena s formom sudskog osiguranja. Treća razlika jest da

se u javnobilježničkom postupku osiguranje ne provodi temeljem rješenja o

osiguranju već temeljem suglasnosti dužnika ili treće osobe (clausula assecurandi).

Pitanje praznina riješeno je upućivanjem na odgovarajuću primjenu odredaba o

sudskom osiguranju, osim odredaba koje se odnose na rješenje o osiguranju a koje

može donositi samo sud.94, 95

Kako u pravnoj praksi dobrovoljno založno pravo u pravilu slijedi nakon ili

istovremeno s drugim ugovorom o nekom pravnom poslu, postavlja se pitanje da li

izostanak izjave druge strane da će 'čim tražbina prestane učiniti što je potrebno da

bi se izbrisalo založno pravo iz javne knjige' utječe na valjanost osnivanja

89 Čl. 106/1. ZZK90 Čl. 45/1. ZZK91 Čl. 271/1. OZ92 Čl. 269/1. OZ93 Vidi opširnije Matko-Ruždjak, Jožica, „Aktualna pitanja uloge javnih bilježnika u postupcima osiguranja tražbina“, u: Josipović T. (ur.), Zaštita vjerovnika – pravni, porezni i računovodstveni aspekti, Zagreb, 2006., str. 182.94 Čl. 271/1. OZ95 Dika, Građansko ovršno pravo, loc. cit.

14

dobrovoljnog založnog prava? Trebalo bi uzeti da izostanak tog uglavka ne bi utjecao

na valjanost ugovora o hipoteci, jer je pravni osnov za upis hipoteke upravo založna

izjava vlasnika nekretnine i njegova suglasnost da se hipoteka upiše u zemljišnoj

knjizi (clausula intabulandi).96

O sadržaju ugovora o hipoteci, odnosno založne izjave govori i Zakon o javnom

bilježništvu97 (u daljnjem tekstu ZJB) koji propisuje kakav mora biti sadržaj

javnobilježničkog akta da bi na temelju njega zemljišnoknjižni sud proveo uknjižbu

hipoteke.98 Tako u javnobilježničkom aktu mora stajati clausula intabulandi, dakle

pristanak dužnika da se na nekretnini u njegovu vlasništvu upiše hipoteka.99 Nadalje,

omogućeno je da stranke javnobilježničkim aktom mogu ugovoriti clausulu

exequendi, pristanak dužnika da se na temelju akta nakon dospjelosti provede

postupak neposredne prisilne ovrhe na nekretnini radi namirenja vjerovnika.100 Sve

što je rečeno za sadržaj javnobilježničkog akta, kao isprave za upis hipoteke te

ovršne isprave, vrijedi i za solemniziranu (potvrđenu) ispravu.101

Javni bilježnik povodom svakog provedenog osiguranja dužan je dostaviti sudu, koji

je paralelno nadležan za provođenje osiguranja, otpravak javnobilježničkog akta ili

solemnizirane privatne isprave na temelju kojih je proveo osiguranje te ovjerovljene

prijepise svih ostalih isprava iz svog spisa.102 Ratio dužnosti javnog bilježnika da spis

dostavlja sudu treba se promatrati kroz činjenicu da je javnobilježničko osiguranje u

biti tek delegacija jedne prvenstveno sudske funkcije, odnosno pravnog shvaćanja po

kojem su sudovi javno tijelo koje jedino može provoditi nadzor nad obavljanjem

propisanih radnji, što znači da im navedenom radnjom treba osigurati i olakšati

nadzor nad provedbom osiguranja, pogotovo povodom zahtjeva stranaka ili trećih. 103

Funkcionalna komplementarnost sudskog i javnobilježničkog osiguranja posebno se

razaznaje u situaciji kada vjerovnik može zahtijevati pomoć suda u provedbi radnji

osiguranja a koje javni bilježnik nije mogao provesti zbog uskrate kooperacije u

provedbi od strane dužnika.104 U tom slučaju na odgovarajući način se primjenjuju 96 Matko-Ruždajk, op. cit. (bilj. 93), str. 183.97 NN, br. 78/93., 29/94., 162/98., 16/07.98 Čl. 54. ZJB99 Čl. 54/2. ZJB100 Čl.54/3. ZJB101 Čl. 59. ZJB102 Čl. 272/1. OZ103 Dika, op. cit. (bilj. 72), str. 782.104 Cf. ibid., str. 781.

15

odredbe o određivanju i provedbi ovrhe,105 što znači da sud treba donijeti rješenje o

osiguranju kojim bi se provele propuštene radnje.106

3.4. OVLASTI STRANAKA U FAZI OSIGURANJA

Od trenutka osnivanja založnog prava pa sve do dospjelosti tražbine osigurane

založnim pravom, odnosno dok vjerovnik zbog neispunjenja tražbine ne zahtijeva

pokretanje ovršnog postupka, traje faza osiguranja. Faza osiguranja bitna je zbog

postojanja prava i obveza kako na strani vjerovnika tako i na strani dužnika.

Značajno obilježje založnog prava na nekretnini, a i općenito toga prava na drugim

stvarima, jest da vjerovnik ne stupa u posjed založene nekretnine. Nekretnina ostaje

u posjedu založnog dužnika kojem je u interesu da se služi njome bilo iz

gospodarskih, stambenih ili drugih razloga. Vjerovnik nema pravo niti ubirati niti

prisvajati njezine plodove i druge koristi odnosno na bilo koji način upotrebljavati

nekretninu.107 Odredba ugovora suprotna navedenom bit će ništava, osim ako zakon

nije odredio drugačije.108

U slučaju da založni dužnik čini nešto što dovodi u opasnost ili smanjuje vrijednost

nekretnine opterećene hipotekom založni vjerovnik ovlašten je zahtijevati da

hipotekarni dužnik propusti to činiti, a ako to ne propusti može i prije dospijeća

zahtijevati prisilnu naplatu tražbine osigurane hipotekom.109 Navedeni postupci

založnog dužnika, pa čak u slučaju da zalog propadne, ne ovlašćuju založnog

vjerovnika da zbog toga raskine obvezni odnos u kojem je njegova tražbina bila

osigurana hipotekom.110

Nadalje je hipotekarni vjerovnik ovlašten svakomu, pa i vlasniku založene nekretnine,

postavljati sve zahtjeve potrebne radi zaštite svojeg založnog prava na nekretnini.111

105 Čl. 270. OZ106 Čl.267/2. OZ107 Čl. 329/1. ZV108 Čl. 329/2. ZV109 Čl. 330/1. ZV110 Čl. 330/2. ZV111 Čl. 332/1. ZV

16

3.4.1. Posebno o prvenstvenom redu i njegovom raspolaganju

3.4.1.1. Općenito

Na nekretnini kao zalogu može postojati više založnih prava. Budući da se u slučaju

namirenja neće moći sve tražbine namiriti jednako uvedena su načela temporalnog i

klizećeg ranga,112 koja tvore osnovna pravila prvenstvenog reda. Navedeno načelo

daje prednost pri namirivanju onoj tražbini koja svoje mjesto nalazi ispred ostalih u

prvenstvenom redu.113 Mjesto u prvenstvenom redu određuje se prema trenutku

osnivanja založnog prava,114 odnosno trenutku kada je podnesen prijedlog za upis

založnog prava u zemljišnu knjigu.115 U slučaju kada bi se ranije založno pravo

brisalo u zemljišnim knjigama, po načelu klizećeg (pomičnog) ranga, sva kasnija

založna prava pomakla bi se unaprijed u svom prvenstvenom redu. Do pomicanja

upisanih knjižnih prava neće doći jedino ako vlasnik nekretnine iskoristi svoje pravo

raspolaganja prvenstvenim redom založnog prava na nekretnini.116

Kad je založno pravo upisano na ranijem, boljem, mjestu u prvenstvenom redu ono

pruža veću sigurnost za založnog vjerovnika da će uspjeti svoju dospjelu tražbinu u

cijelosti namiriti iz vrijednosti nekretnine.117 Prema tome, ranije založno pravo ima

komparativnu prednost u odnosu na kasnije stečena i upisana založna prava na istoj

nekretnini te je stoga ekonomski vrednije za svog nositelja. Također pri osnivanju i

upisu založnog prava u zemljišne knjige vlasniku nekretnine važno je koje mjesto u

prvenstvenom redu može ponuditi vjerovniku radi osiguranja određene tražbine.

Uvjeti pod kojima određeni vjerovnik daje kredit ili zajam dobrim dijelom ovise i o

tome koje mjesto u prvenstvenom redu njegova tražbina dobiva da se osigura

založnim pravom na određenoj nekretnini, odnosno koje su mogućnosti da se

njegova tražbina uistinu naplati iz vrijednosti nekretnine.118 Stoga ZZK i ZV sadrže

112 Ernst, Hano, „Stvarnopravna osiguranja na nekretninama u Republici Hrvatskoj“, Forum za građansko pravo za jugoistočnu Evropu, Izbor radova i analiza, 2. Knjiga, Prva regionalna konferencija, Cavtat, 2010., str. 580.113 Čl. 302/2. ZV114 Čl.302/3. ZV115 Čl. 45/1. ZZK116 Čl. 347., 348. ZV117 Josipović, op. cit. (bilj. 32), str. 173.118 Cf. ibid., str. 174.

17

posebna pravila na osnovi kojih vlasnik založene nekretnine i založni vjerovnici mogu

raspolagati prvenstvenim redom. 119, 120

3.4.1.2. Vlasnikova raspolaganja rangom

Zakonskim odredbama dati su vlasniku nekretnine različiti instrumenti kojima može

raspolagati svojim prvenstvenim redom kako bi mogao ostvariti povoljnije uvjete

kreditiranja.121 Prema tome vlasnik nekretnine može zahtijevati zabilježbu

prvenstvenog reda za buduće osnivanje založnog prava,122 a može raspolagati

prvenstvenim redom već osnovanog prava na svojoj nekretnini.123

Na osnovi zamisli o osnivanju založnog prava na svojoj nekretnini vlasnik

zabilježbom prvenstvenog reda može osigurati prvenstveni red za založno pravo koje

će tek nastati.124 Navedenom zabilježbom osniva se prvenstveni red za založno

pravo koje će se tek osnovati ili za koja još ne postoje sve pretpostavke za

provođenje uknjižbe ili predbilježbe.125 Ako se u roku od godine dana od upisa

zabilježbe prvenstvenog reda podnese prijedlog za uknjižbu ili predbilježbu založnog

prava za koji je rezerviran rang ono će imati mjesto u prvenstvenom redu koje je

osnovano zabilježbom.126

Vlasnik se može poslužiti i mjestima založnih prava u prvenstvenom redu koja su već

upisana za osiguranje novih kredita ili za refinanciranje postojećih.127 Raspolaganje

postojećim mjestima u prvenstvenom redu moguće je zbog pravila po kojim založno

pravo na nekretnini prestaje tek brisanjem iz zemljišne knjige jer se smatra da

založno pravo postoji neovisno o tome što je prestala tražbina koju je osiguravalo. 128

Tako je vlasnik nekretnine ovlašten:

a) Raspolagati neizbrisanim založnim pravom na nekretnini

119 Čl. 45-51., čl. 72-77. ZZK120 Čl. 347., 348. ZV121 Josipović, Založno pravno na nekretnini, loc. cit.122 Čl. 72-77. ZZK123 Čl. 347., 348. ZV124 Čl. 72/1. ZZK125 Čl. 73/1. ZZK126 Čl. 74. ZZK127 Josipović, op. cit. (bilj. 32), str. 175.128 Čl. 347/1. ZV

18

Temeljem priznanice ili druge isprave koja dokazuje prestanak tražbine osigurane

određenim založnim pravom vlasnik može prenijeti založno pravo na novu tražbinu a

da nije veća od one upisane koja je prestala.129 Navedenog prava vlasnik se ne može

odreći. Jedino se može nekome obvezati da će brisati založno pravo kad prestane

tražbina te se ta obveza može zabilježiti u zemljišnoj knjizi.130

b) Zabilježbom pridržati prvenstveni red izbrisanog založnog prava za novo

založno pravo

U slučaju brisanja hipoteke vlasnik može istodobno ishoditi da se u zemljišnoj knjizi

zabilježi da je upis nove hipoteke do visine izbrisane pridržan prvenstveni red za

vrijeme od tri godine od odobrenja te zabilježbe. Promijeni li se vlasništvo, taj pridržaj

djeluje u korist novoga vlasnika, ali u slučaju prisilne javne dražbe te nekretnine ovaj

se pridržaj ne uzima u obzir, ako nije iskorišten prije zabilježbe rješenja kojim je

dopuštena ovrha na toj nekretnini radi naplate nečije novčane tražbine.131

c) Uvjetno osnovati založno pravo za novu tražbinu na mjestu u prvenstvenom

redu postojećeg založnog prava132

Ograničenja navedenog pravila su dvostruka. Nova visina tražbine može biti samo

jednaka ili manja od tražbine već osigurane založnim pravom. Drugo ograničenje jest

da će uvjetno osnovano založno pravo imati učinak jedino u slučaju da se u roku od

godine dana izbriše staro založno pravo. Međutim, ako do brisanja stare hipoteke ne

dođe uvjetno upisano založno pravo brisat će se po službenoj dužnosti.133

3.4.1.3. Vjerovnikova raspolaganja rangom

Raspolaganjem prvenstvenim redom založni vjerovnik samog sebe može postavljati

na njemu povoljnije mjesto u prvenstvenom redom. Tako on može osnovati

zabilježbu prvenstvenog reda na mjestu svoje već postojeće osigurane tražbine koju

namjerava brisati a čije mjesto u prvenstvenom redu želi sačuvati,134 te ustupom

129 Čl. 347/2. ZV130 Čl. 347/3. ZV131 Čl. 348/1. ZV132 Čl. 348/2. ZV133 Čl. 348/3. ZV134 Čl. 72/2. ZZK

19

prvenstvenog reda između dviju ili više svojih tražbina osiguranih založnim pravima

koja su upisana na istoj nekretnini.135

Za vjerovnikovu zabilježbu prvenstvenog reda vrijedi na odgovarajući način sve ono

što je rečeno za vlasnikovo ovlaštenje na zabilježbu prvenstvenog reda za založno

pravo koje će tek nastati.

Povoljnije mjesto u prvenstvenom redu, koje ima njegovo založno pravo u odnosu na

druga založna prava koja opterećuju istu nekretninu, založni vjerovnik može

ekonomski iskoristiti i ostvariti za sebe imovinsku korist.136 Založni vjerovnik može

raspolagati mjestom u prvenstvenom redu svog založnog prava na način da ga uz

određene uvjete ustupi drugom založnom vjerovniku ili nositelju drugog knjižnog

prava na istoj nekretnini s kasnijim mjestom u prvenstvenom redu, ali ga može isto

tako zamijeniti sa nekom svojom drugom tražbinom.137 Pravni učinci tog ustupa mogu

biti ograničeni ili neograničeni ovisno o tome stupa li naprijed pravo u cijelom svom

sadržaju i opsegu ili ono stupa naprijed samo u opsegu prava koje stupa natrag. U

svakom slučaju, neovisno o tome je li ustup ograničen ili neograničen, kad založno

pravo stupa natrag, za ustup se zahtijeva suglasnost vlasnika nekretnine te

podzaložnih vjerovnika.138

Ustupom prvenstvenog reda ne dolazi do promjene identiteta založnog prava i

tražbine koju osigurava te samih stranaka u založnopravnom odnosu. Jedino što se

mijenja jest mjesto u prvenstvenom redu. Implikacije promjenom mjesta tiču se

redoslijeda namirenja tražbine osigurane založnim pravom. Nakon ustupa tražbine

osigurane založnim pravom namiruju se s obzirom na svoja nova mjesta u

prvenstvenom redu, odnosno založno pravo koje je stupilo naprijed namiruje se kao

da je stečeno u trenutku kad je bilo stečeno založno pravo koje je stupilo natrag. Od

utjecaja založnog vjerovnika na odluku o ustupu svojeg mjesta u prvenstvenom redu

odnosno prelazak na neko kasnije, nepovoljnije, mjesto u prvenstvenom redu, u

svakom konkretnom slučaju trebala bi biti procjena u kojoj će mjeri kasnije mjesto u

135 Čl. 46. ZZK136 Josipović, T. „Stvarnopravna osiguranja tražbina na nekretninama – pravni i gospodarski učinci“, u: Kuzmić, M. (ur.), Nekretnine u pravnom prometu – aktualna pitanja zakonodavstva i sudske prakse, Zagreb, 2007., str. 36.137 Čl. 46-51. ZZK138 Čl. 46. ZZK

20

prvenstvenom redu utjecati na eventualnu naplatu tražbine iz vrijednosti založene

nekretnine.

3.5. OVLASTI STRANAKA U FAZI NAMIRENJA

Faza u kojoj je vjerovnik ovlašten zahtijevati svoje pravo na namirenje ( ius

distrahendi) iz zalogom osigurane tražbine jer mu dužnik tražbinu nije na vrijeme

ispunio ostvaruje se isključivo putem suda.139 Pod pretpostavkom da je u zalog dana

nakretnina vjerovnik ne bi imao mogućnost ni u kojem slučaju svoju tražbinu namiriti

izvansudskim putem jer je ta mogućnost otvorena samo za pokretnine i prava koja su

predmet založnog prava.140 Prema navedenome, načelo službenosti ili oficioznosti u

slučaju namirenja tražbine osigurane založnim pravom jest pravilo bez iznimaka,

kada se radi o nekretninama koje su dane u zalog.141 Namirenje sudskom prodajom

nekretnine provodi se po pravilima OZ o ovrsi na nekretninama radi naplate novčanih

tražbina.142

Namirenje zalogom osigurane tražbine iz vrijednosti zaloga moguće je provesti

sudskom prodajom zaloga, ali i putem privremene uprave i namirivanja iz plodova i

drugih koristi koje daje zalog. Međutim, ovaj drugi način namirenja nije zaživio u

praksi. Kao razlozi navode se nedovoljna normiranost instituta i teškoće oko

pronalaženja osobe koja bi obavljala poslove upravitelja.143 Kad je riječ o

nekretninama koje je primjerice moguće dati u zakup spomenuti način namirenja bio

bi manje tegoban za dužnika.144 U ovom radu obrađuje se samo sudska prodaja

zaloga.

139 Čl. 336/1., 2. ZV140 Čl. 337/1. ZV141 Gavella, , op. cit. (bilj. 4), str. 140.142 Čl. 74-125. OZ143 Mihelčić, Gabrijela, „Određena pitanja osiguranja i namirenja na nekretninama“, u: Barjaktar, B.; Slovinić, J. (ur.), Vlasničkopravni odnosi i zemljišne knjige, Zagreb, 2007., str. 88.144 Jelčić, Olga, „Ostvarenje prava na namirenje tražbine osigurane hipotekom i fiducijarnim vlasništvom na nekretnini“, Pravo u gospodarstvu, 3. br., 2005., str. 60.

21

3.5.1.Tijek postupka namirenja sudskom prodajom zaloga

Prijedlogom ovrhovoditelja pokreće se ovršni postupak.145 Sud u pravilu ne provodi

ovrhu po službenoj dužnosti što znači da je odluka o pokretanju ovršnog postupka na

ovrhovoditelju.146 Prijedlog za ovrhu mora sadržavati podatke koje mora sadržavati

svaki podnesak te zahtjev za ovrhu u kojem će biti naznačena ovršna ili

vjerodostojna isprava na temelju koje se ovrha traži, podaci o ovrhovoditelju i

ovršeniku, tražbina čije se ostvarenje traži, sredstvo kojim se ovrha treba provesti,

predmet u odnosu na kojeg ga treba provesti, ostale podatke potrebne za ovrhu147 te

klauzulu ovršnosti148 (clausula exequendi). Uz ovršni prijedlog sud će redovito

zahtijevati izvadak iz zemljišne knjige iz kojeg je vidljivo da je ovršenik vlasnik

nekretnine te da je ovrhovoditelj upisan kao založni vjerovnik.149

Kako bi se provela ovrha prodajom nekretnine založni vjerovnik mora imati ovršnu

ispravu.150 Međutim, u slučaju da založni vjerovnika nema ovršnu ispravu, pomoću

koje može zahtijevati ovrhu prodajom nekretnine, mora podići hipotekarnu tužbu

kojom će zahtijevati od zalogodavca da je dužan trpjeti namirenje osigurane tražbine

iz vrijednosti nekretnine.151 Sudska odluka koja se može smatrati ovršnom ispravom

u smislu Ovršnog zakona je presuda, rješenje, platni nalog ili svaka druga odluka

donesena pred sudom ili izabranim sudom,152 a da bi to postala mora postati

pravomoćna i mora proteći rok za njeno dobrovoljno ispunjenje.153 Na prvi pogled

izgleda da svaka sudska odluka može biti ovršna isprava, ali se pravomoćno rejšenje

o ovrsi ne može smatrati ovršnom ispravom.154 Nakon što sud donese presudu koja

mora postati pravomoćna i ovršna vjerovnik može pokrenuti ovršni postupak radi

namirenja osigurane tražbine iz vrijednosti založene nekretnine.155

Kada je tražbina osigurana sudskim ili javnobilježničkim dobrovoljnim založnim

pravom na nekretnini postupak namirenja iz vrijednosti nekretnine bit će kraći i

145 Čl. 3/1. OZ146 Čl. 3/3. OZ147 Čl. 35. OZ148 Ako je isprava sastavljena kod javnog bilježnika.149 Čl. 77. OZ150 Čl. 20. OZ151 Čl. 338/1. ZV152 Čl. 22/1. OZ153 Čl. 23/1. OZ154 Sessa, Đuro, op. cit. (bilj. 11), str. 143. 155 Čl. 35/1. OZ

22

jednostavniji jer založni vjerovnik ne mora podizati hipotekarnu tužbu niti voditi

parnični postupak kako bi ishodio ovršnu ispravu.156 Trenutkom dospijeća tražbine

založni vjerovnik će imati ovršnu ispravu jer sudski zapisnik i javnobilježnički akt ili

solemnizirana privatna isprava o sporazumu stranaka o zasnivanju založnog prava

časom dospijeća tražbine postaju ovršne isprave.157 Sud će na prijedlog vjerovnika

rješenjem odrediti i provesti ovrhu na založenoj nekretnini prema odredbama OZ o

ovrsi radi naplate novčane tražbine na nekretninama.158 Navedeno rješenje ima

važnost rješenja o ovrsi,159 a sud ga donosi bez prethodnog sazivanja ročišta i

izjašnjavanja ovršenika i ovrhovoditelja.

Ovrha na nekretnini provodi se zabilježbom ovrhe u zemljišnoj knjizi, utvrđenjem

vrijednosti nekretnine, prodajom nekretnine i namirenjem ovrhovoditelja iz iznosa

dobivenog prodajom.160

Predlagatelj osiguranja dodatno je zaštićen u slučaju da protivnik osiguranja odluči

otuđiti svoju nekretninu trećemu. Naime, on može trenutkom zasnivanja svog

založnog prava prije nego što je tražbina postala ovršna zahtijevati od suda

određivanje zabilježbe ovršivosti tražbine u zemljišnoj knjizi.161 To znači da se ovrha

na nekretnini može provesti i prema trećoj osobi koja je tu nekretninu kasnije

stekla.162

3.5.1.1. ZABILJEŽBA OVRHE

Donešenjem rješenja o ovrsi sud po službenoj dužnosti mora zatražiti da se u

zemljišne knjige upiše zabilježba ovrhe. U slučaju da treći postane vlasnik nekretnine

ovrhovoditelj time stječe pravo da svoju tražbinu namiri iz založene nekretnine.163

Nakon zabilježbe ovrhe više nije dopušten upis promjene vlasništva na temelju

raspolaganja ovršenika, bez obzira kada je ona poduzeta.164 Promjena vlasnika

156 Josipović T, , op. cit. (bilj. 32), str. 181.157 Čl. 263/2., 267/1., čl. 33/5. OZ u vezi sa čl. 54. i čl. 59/1. ZJB158 Čl. 267/1., 271/1. OZ159 Čl. 267/2. OZ160 Čl. 75. OZ161 Čl. 259./3. OZ162 Čl. 260/1. OZ163 Čl. 79/2. OZ164 Čl. 79/3. OZ

23

nekretnine tijekom ovršnog postupka ne predstavlja zapreku da se postupak nastavi

protiv novog vlasnika kao ovršenika. Tako novi vlasnik ne može poduzimati one

radnje koje ne bi mogao poduzimati raniji vlasnik da nije došlo do promjene

vlasništva.165

3.5.1.2. ODREĐIVANJE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Nakon pravomoćnosti rješenja o ovrsi pristupa se utvrđivanju vrijednosti nekretnine.

Vrijednost nekretnine može se utvrditi sporazumom stranaka na temelju kojeg je

zasnovano založno pravo, procjenom vještaka te utvrđenjem vrijednosti nekretnine

od strane nadležnog tijela porezne uprave. Najčešće će se u praksi koristiti procjena

vrijednosti nekretnine od strane sudskog vještaka.166 O načinu utvrđivanja vrijednosti

odlučuje sud zaključkom o prodaji protiv kojeg je dopušten prigovor nedostatka

pokrića.167 Navedeni prigovor može podnijeti svaka osoba koja ima pravni interes

namirenja iz prodajne cijene a koja po redu prvenstva dolazi ispred ovrhovoditelja.

Uvjet je da utvrđena tražbina ne pokriva ni djelomično iznos tražbine

ovrhovoditelja.168 Prijedlog za obustavu ovrhe može se podnijeti u roku od osam dana

od dana dostave zaključka o prodaji.169

3.5.1.3. PRODAJA NEKRETNINE

Zaključkom o prodaji također se određuje način prodaje nekretnine. Tako se

nekretnina može prodati putem usmene javne dražbe ili neposrednom pogodbom.

Navedeni zaključak još sadrži uvjete prodaje, vrijeme i mjesto prodaje ako se ona

obavlja dražbom te vrijeme u kojem osobe zainteresirane za kupnju mogu razgledati

nekretninu.

a) Usmena javna dražba

165 Čl. 79/4. OZ166 Poropat, Branka, Uloga dobrovoljnog sudskog i javnobilježničkog osiguranja tražbine na nekretnini u pravnom poretku Republike Hrvatske, magistarski rad, Zagreb, Pravni fakultet, 2000., str. 32.167 Čl. 88. OZ168 Čl. 89/1. OZ169 Čl. 89/2. OZ

24

Uvjetima prodaje pobliže će se odrediti sadržaj nekretnine koja se prodaje.170

Zaključak o prodaji se objavljuje na oglasnoj ploči suda,171 ili kod javnog bilježnika

ukoliko je njemu povjerena prodaja.172 Međutim, navedeni zaključak se može, na

prijedlog stranaka, objaviti i u sredstvima javnog priopćavanja, uz uvjet predujma

troškova.173 Od objave zaključka o prodaji na sudskoj oglasnoj ploči do dana prodaje,

mora proteći najmanje trideset dana.174 Zaključak o prodaji se dostavlja strankama te

ostalima koji imaju određeni pravni interes.175

Ročište za prodaju u pravilu se održava u sudskoj zgradi pred sucem pojedincem, ali

sud može zaključkom o prodaji održavanje tog ročišta povjeriti i javnom bilježniku.176

Kao kupci mogu se pojaviti jedino osobe koje su prethodno dale jamčevinu,177 u

pravilu u gotovini.178 Ročište za dražbu održat će se i kada na njemu sudjeluje samo

jedan javni ponuditelj.179 Kupac ne smije biti ovršenik, sudac ili druga osoba koja

službeno sudjeluje u postupku prodaje.180

Na prvom ročištu za dražbu nekretnina se ne može prodati ispod dvije trećine

utvrđene vrijednosti, dok se na drugom ne može prodati ispod jedne trećine njezine

utvrđene vrijednosti.181 Od prvog do drugog ročišta za dražbu mora proteći najmanje

trideset dana.182 U slučaju da do prodaje nekretnine ne dođe ni na drugom ročištu za

dražbu sud će obustaviti ovrhu.183 Obustava ovrhe ne sprječava pokretanje novog

ovršnog postupka radi naplate iste tražbine na istoj nekretnini.184

Ako se nekretnina na ročištu za dražbu proda, sudac donosi pisano rješenje o dosudi

koje se objavljuje na oglasnoj ploči suda.185 Rješenjem o dosudi sud određuje predaju

nekretnine kupcu nakon što položi kupovninu te nastupom trenutka pravomoćnosti

170 Čl. 93. OZ171 Čl. 90/3. OZ172 Čl. 92/3. OZ173 Čl. 90/4. OZ174 Čl. 90/6. OZ175 Čl. 90/7. OZ176 Čl.92/2., 3. OZ177 Čl. 94/1. OZ178 Poropat, op. cit. (bilj. 166), str. 33.179 Čl. 95/1. OZ180 Čl. 96. OZ181 Čl. 97/1,2. OZ182 Čl. 97/3. OZ183 Čl. 97/4. OZ184 Čl. 97/7. OZ185 Čl. 98/4. OZ

25

rješenja.186 Budući da se u praksi zbog visokih, katkada i precijenjenih vrijednosti

nekretnine kupac vrlo vjerojatno neće pronaći, vjerovnici su primorani sami kupiti

nekretninu i po mogućnosti čekati bolje ponude.187

Sud zaključkom određuje predaju nekretnine kupcu i upis vlasništva u korist kupca.188

Prodajom ovršenik više nema pravo na posjed nekretnine odnosno dužan ju je

odmah nakon dostave zaključka o predaji predati kupcu uz uvjet da nije što drugo

dogovoreno.189 Kupac u ovršnom postupku stječe nekretninu neopterećenu

hipotekama, odnosno pravomoćnošću rješenja o dosudi prestaju sve hipoteke koje

su nekretninu teretile jer ih se namiruje iz kupovnine, bez obzira jesu li se uspjele u

cijelosti namiriti iz kupovnine, ali iznimno ne prestaje ona hipoteka glede koje su se

kupac i vjerovnik sporazumjeli da će ona ostati kao teret na nekretnini koju on

kupuje.190

b) Prodaja neposrednom pogodbom

Prema dogovoru i posredstvom osobe ovlaštene za prodaju nekretnina stranke,

založni vjerovnici te nositelji osobnih služnosti i stvarnih tereta koji prestaju prodajom

nekretnine, mogu se sporazumjeti najkasnije do prodaje nekretnine na javnoj dražbi

da se prodaja nekretnine provede u ime i za račun ovršenika.191 Na temelju

sporazuma osoba koje su ga ovlaštene sklopiti sud će donijeti zaključak o prodaji

kojim ovlašćuje određenu osobu da zaključi ugovor u ime i za račun ovršenika.192

Ugovor o prodaji neposrednom pogodbom sklapa se u pisanom obliku, a potpisi

osoba koje sklapaju dotični ugovor, moraju biti ovjereni kod javnog bilježnika.193 Kada

ovlaštena osoba zaključi navedeni ugovor obavijestit će sud koji nakon toga donosi

rješenje o dosudi. Od trenutka kada navedeno rješenje postane pravomoćno dotični

ugovor će proizvoditi pravne učinke.194

186 Čl. 101/1. OZ187 Poropat, op. cit. (bilj. 166), str. 35.188 Čl. 101/4. OZ189 Čl. 120. OZ190 Čl. 119. OZ191 Čl. 92/4. OZ192 Čl. 92/5. OZ193 Čl. 92/5. OZ194 Čl. 92/6. OZ

26

3.5.1.4. NAMIRENJE VJEROVNIKA

Svi vjerovnici čije je založno ili neko drugo stvarno pravo upisano na nekretnini, bez

obzira na red prvenstva koji su imali u času pokretanja ovršnog postupka te da li je

njihova tražbina već dospjela ili nije, imaju pravo na namirenje.195 Nakon

pravomoćnosti rješenja o dosudi sud će održati ročište za diobu novca dobivenog

prodajom nekretnine.196 Najkasnije na tom ročištu bilo koji vjerovnik može osporiti

postojanje, visinu i mjesto u redu za namirenje tuđih tražbina.197 O namirenju

neosporenih tražbina sud će odlučiti rješenjem o namirenju.198 U postupku ovrhe

namiruju se i založni vjerovnici koji nisu predložili ovrhu. Međutim, moguće je da

tražbina vjerovnika koja je osigurana založnim pravom još nije dospjela, ili je u

zemljišnoj knjizi upisana samo predbiljžba založnog prava ili zabilježba spora. Budući

da danom pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu prestaju založna prava

uknjižena na nekretnini, u postupku namirenja se moraju u obzir uzeti i takve

tražbine. Stoga OZ propisuje pravila za namirenje tražbine založnog vjerovnika koja

nije dospjela do dana donošenja rješenja o namirivanju.199

ZV poštuje načelo prvenstva pri namirivanju zaloga ukoliko postoji više založnih

prava na istom zalogu. Drugačiji pristup redu namirenja ima OZ uspostavljajući

isplatne razrede. Često se događa da veći broj osoba konkurira u namirenju iz iste

prodajne cijene dok iznos prodajne cijene nije uvijek dostatan za namirenje svih

tražbina.200 Stoga se u ovrsi na nekretnini namirenje provodi kombinacijom načela

realnog prioriteta, vremenskog prioriteta te pariteta.201 Prema načelu realnog

prioriteta tražbine se slažu u isplatne redove, što znači da se ranije tražbine namiruju

prije svake daljnje kasnije. Odnos između tražbina pojedinog isplatnog reda uređen

je po načelu pariteta pa se prema tome namiruju istovremeno i razmjerno svojoj visini

ako iznos dobiven prodajom nije dovoljan za potpuno namirenje. Načelo vremenskog

prioriteta prihvaćeno je kao osnovno načelo prema kojem se više ovrhovoditelja

ostvaruje tražbine protiv istog ovršenika i na istom predmet redoslijedom kojim su

njihova prava nastala.202

195 Čl. 105. OZ196 Čl. 117/1. OZ197 Čl. 110. OZ198 Čl. 118/1. OZ199 Čl. 112., 116. OZ200 Sessa Đuro, op. cit. (bilj. 11), str. 168.201 Dika, op. cit. (72), str. 472.202 Čl. 73. OZ

27

Sve moguće tražbine bit će namirene sukladno prikazanim isplatnim redovima:

a) Prvi isplatni red sadrži troškove ovršnog postupka, ali samo one koji se tiču

sudskih pristojbi i plaćenih predujmova za provedbu ovršnih radnji.203

b) Drugi isplatni red su porezi te druge pristojbe dospjele za posljednju godinu

koje terete prodanu nekretninu.204

c) Treći isplatni red uključuje tražbine osigurane založnim pravom, tražbine

ovrhovoditelja na čiji je prijedlog ovrha određena, naknada za osobne

služnosti i druga prava koja prestaju prodajom, podzaložna prava i druga

prava koja su teret prava koja se namiruju.205

d) U četvrtom isplatnom redu nalaze se troškovi i kamate na glavne tražbine koji

su dospjeli unazad više od tri godine do donošenja rješenja o dosudi.206

e) Posljednji, peti isplatni red, sadrži tražbine koje su inače svrstane u drugi

isplatni red ali koje nisu dospjele za posljednju godinu do dana donošenja

rješenja o dosudi nekretnine.207

3.6. SIMULTANA HIPOTEKA

Kada kao objekt založnog prava radi osiguranja iste tražbine služe dvije ili više

nekretnina, tada se takvo založno pravo zove simultana hipoteka.208 Simultana

hipoteka tereti sve nekretnine nepodijeljeno, pa se ona upisuje u sve

zemljišnoknjižne uloške u kojima su upisane pojedine opterećene nekretnine za

osiguranje cijele hipotekarne tražbine.209 Odnos između pojedinih založnopravnih

odnosa ima svojstvo stvarnopravne solidarnosti,210 pa upisom simultane hipoteke

nastaje solidarna založnopravna odgovornost. Ta činjenica dolazi do izražaja u

pravilima o namirenju jer se simultani hipotekarni vjerovnik može u cijelosti namiriti iz

bilo koje od simultano hipotekarno opterećenih nekretnina, ali i iz svih njih, pri čemu

dolazi do razmjernog namirenja. Ovo je osobito važno u situacijama u kojima postoji

203 Čl. 106/1/1. OZ204 Čl. 106/1/2. OZ205 Čl. 107/1., 2.OZ206 Čl.107/1., 2. OZ207 Čl. 107/6. OZ208 Čl. 298/3. ZV209 Čl. 130/2. ZZK210 Ernst, Hano, „Simultana hipoteka“, u: Josipović, T. (ur.), Zaštita vjerovnika – stvarnopravno, obveznopravno i ovršnopravno osiguranje tražbina, Zagreb, 2005., str. 195.

28

više založnih dužnika od kojih svaki odgovara svojom nekretninom radi osiguranja

iste tražbine. Po navedenoj karakteristici, simultana hipoteka teoretski se razlikuje od

opterećenja više nekretnina bez svojstva simultanosti, pri čemu se sa više založnih

objekata odgovara podijeljeno, sa svakim za dio tražbine.211

3.7. PODZALOŽNO PRAVO

Založni vjerovnik može aktivirati vrijednost svog založnog prava njegovim daljnjim

zalaganjem. Tako on može opteretiti svoje založno pravo podzaložnim pravom u

korist svog vjerovnika koji prema njemu ima određenu tražbinu.212 Pozaložno pravo je

po svojoj pravnoj naravi založno pravo na pravu.213 Vjerovnik može svoje založno

pravo dalje založiti ali samo u granicama svojeg prava na namirenje (nemo plus iuris

ad alium transfere potest quam ipse habet) i bez pristanka dužnika. Ono podzaložno

pravo koje za predmet ima založno pravo na nekretnini (hipoteka), naziva se

nadhipoteka.214 U ostalom dijelu za podzalog vrijede odredbe na odgovarajući način

kao i za zalog, osim ako nešto drugo nije zakonom određeno ili ne proizlazi iz pravne

naravi podzaloga. Što se tiče ograničenja ono jest moguće u odnosu na uvjet ili rok,

bilo u trenutku zasnivanja samog založnog prava bilo naknadno. Da bi takvo

ograničenje djelovalo prema trećima ono mora biti upisano u zemljišne knjige.215

Svrha podzaložnog prava jest stvarnopravno osiguranje tražbine koju prema

založnom vjerovniku ima neki njegov vjerovnik. Osobi u čiju se korist osniva

podzaložno pravo osigurava se privilegiran položaj u pogledu naplate tražbine prema

založnom vjerovniku iz predmeta na kojem založni vjerovnik ima založno pravo.

Podzaložni vjerovnik imat će prednost u naplati iz tražbine osigurane založnim

pravom u postupku ovrhe protiv založnog vjerovnika, tj. u ovršnom postupku na

tražbini na koju se odnosi založno pravo iz kojeg je izvedeno podzaložno pravo. Ako

se ne namiri iz tražbine osigurane založnim pravom, podzaložni će vjerovnik imati i

poseban položaj prilikom naplate svoje tražbine iz vrijednosti stvari na kojima postoji

založno pravo koje mu je založni vjerovnik dao u podzalog.211 Cf. ibid., str. 196. 212 Čl. 303/2. ZV213 Josipović, Tatjana, „Raspolaganja sredstvima osiguranja tražbina“, u: Josipović T. (ur.), Zaštita vjerovnika – pravni, porezni i računovodstveni aspekti, Zagreb, 2006., str. 256.214 Čl. 315/2. ZV215 Čl. 34/3. ZV

29

4. OSIGURANJE TRAŽBINE PRIJENOSOM VLASNIŠTVA RADI OSIGURANJA

4.1. UVOD

Donošenjem Ovršnog zakona u hrvatski pravni poredak uz založno pravo uveden je

institut fiducije odnosno osiguranje tražbine prijenosom vlasništva radi osiguranja.

Time je uz založno pravo, koje je bilo jedini način realnog osiguranja, uređen

alternativni institut realnog osiguranja tražbine. U hrvatskom pravnom poretku

odredbe koje uređuju fiducijarno osiguranje nalaze se u dva zakona. Tako se neke

odredbe nalaze u ZV, odnosno pravila o prethodnom i potonjem vlasništvu,216 dok se

druge nalaze u OZ, odnosno pravila o prijenosu vlasništva radi osiguranja.217 Prema

mišljenju većine ZV je lex generalis u odnosu na OZ koji se smatra lex specialis.218

4.2. POVIJESNI PRIKAZ RAZVOJA FIDUCIJE U HRVATSKOM PRAVU

Fiducija je po svome povijesnom razvoju vremenski mlađi institut u odnosu na

založno pravo. Prikaz njenog povijesnog razvoja u hrvatskom pravnom kontekstu

nemoguće je razlučiti od razloga njene primjene i razumijevanja u praksi. Fiducija

zahtijeva poseban povijesni pregled za razliku od založnog prava koje se nalazi na

vrlo stabilnim temeljima koji su pridonijeli njegovoj širokoj primjeni odnosno

prihvaćanjem kao 'glavnog' instituta.

Ovršni zakon iz 1996. godine,219 prvi takve prirode u novoj državi, donio je fiduciju u

hrvatski pravni poredak pod nazivom 'sudsko i javnobilježničko osiguranje prijenosom

vlasništva na stvari i prijenosom prava', koji se i do danas zadržao. Kako je donesen

prije samog ZV, koji također uređuje fiduciju ali u manjem obimu, ustalilo se u

poslovnoj praksi banaka i drugih velikih kreditora osiguravati tražbine na temelju

216 Čl. 34., 297/2. ZV217 Čl. 273-279. OZ218 Vidi opširnije Jelčić, Olga, „Fiducijarno vlasništvo u hrvatskom pravu“, Pravo i porezi, br. 9., 2003., str. 38.219 NN, br. 57/96.

30

njegovih odredaba.220 Paralelnim postojanjem dvaju zakona koji uređuju isti institut

vremenom se pokazalo neadekvatnim te problematičnim što je zakonodavac

pokušao riješiti Zakonom o izmjenama i dopunama Ovršnog zakona (u daljnjem

tekstu: ZIDOZ) iz 2003. godine221. Odredbe navedenog zakona u velikoj su mjeri

usklađene sa pravilima stvarnog prava, osiguravajući dužniku zaštitu sličnu onoj

kakvu ima založni dužnik, što je trebalo pridonijeti ravnoteži u zaštiti interesa

vjerovnika, dužnika te trećih osoba.222 Točnije, izmjenama je uklonjena mogućnost da

vjerovnik u postupku izvansudskog namirenja dospjele tražbine nakon propisanog

postupka stekne vlaništvo, tj. punopravno vlasništvo.223 Također je zabranjeno

ugovoriti da predlagatelj osiguranja stječe pravo da od protivnika osiguranja, nakon

dospijeća svoje tražbine, traži predaju u neposredan posjed stvari koja je predmet

sporazuma, a takav uglavak je utvrđen ništavim.224 Promjenom koncepta ovog

instituta prema uređenju u ZV upis prijenosa prava vlasništva u zemljišne knjige

drugačije je uređen. Upis prijenosa prava vlasništva se provodi uknjižbom toga prava

u zemljišne knjige. Ako se pravo vlasništva otuđuje tako da ga stjecatelj stekne uz

ograničenje rokom ili uvjetom upis se provodi tako da se istodobno s upisom

stjecateljevog vlasništva kao prethodnog, uz naznaku uvjeta kao ograničenja toga

vlasništva, upisuje i otuđivateljevo vlasništvo kao potonje.225 Pod ovakvim upisom

ZIDOZ značajno je izmijenio mogućnost naknadnog pravnog raspolaganja

nekretninom te položaje prethodnog i potonjeg vlasnika nekretnine. Prethodni vlasnik

nema ovlaštenje pravno raspolagati nekretninom, pa čak ni u sporazumu s potonjim

vlasnikom, te time u slučaju da prethodni vlasnik nekretninu neovlašteno otuđi trećoj

osobi ona bi stekla pravo vlasništva pod identičnim rezolutivnim uvjetom kao i on, što

bi na kraju rezultiralo činjenicom da nakon ispunjenja osigurane tražbine pravo

vlasništva treće osobe prestaje u korist potonjeg vlasnika.226 Upis potonjeg vlasništva

djeluje kao predbilježba vlasništva, s time da opravdanje upisa slijedi trenutak isteka

roka ili ispunjenja uvjeta stjecanja.227

220 Gavella, op. cit. (bilj. 4), str. 473.221 NN, br. 173/03.222 Gavella, op. cit. (bilj. 4), str. 474.223 Matko-Ruždjak, Jožica, „Fiducijarno i druga osiguranja tražbina nakon Novele Ovršnog zakona“, Giunio, M. (ur.), Pravo u gospodarstvu, 2004, str. 205.224 Zakon o izmjenama i dopunama Ovršnog zakona (u daljnjem tekstu: ZIDOZ), (NN, br. 173/03.) čl. 84. mijenja čl. 274/6.225 Čl. 32/5., ZZK226 Matko-Ruždjak, op. cit. (bilj. 223), str. 211.227 Čl. 32/4, ZZK

31

U jeku tih izmjena stvorili su se različiti stavovi o opsegu daljnjeg raspolaganja

nekretninom od strane potonjeg vlasnika. Prema mišljenju nekih, potonji vlasnik nije

ovlašten valjano raspolagati nekretninom jer bi se radilo o nedopuštenom

raspolaganju, što znači da treća osoba temeljem takvog sporazuma s potonjim

vlasnikom kao prodavateljem ne bi mogla steći pravo vlasništva nekretnine.228

Drugačije mišljenje zasniva se na čl. 67. ZZK, prema kojem u slučaju da je

predbilježba dopuštena protiv onoga koji je uknjižen kao vlasnik mogu se dopustiti

daljnji upisi kako protiv uknjiženog tako i protiv predbilježenog vlasnika. Bude li

predbilježba vlasništva izbrisana po službenoj dužnosti izbrisat će se svi upisi koji su

dopušteni u svezi s tom predbilježbom.229 Prema tome, potonji vlasnik može

raspolagati svojim pravom vlasništva u okviru predbilježbe, te se u tom smislu mogu

dopustiti daljnji upisi protiv predbilježenog potonjeg vlasnika. U slučaju da se

vjerovnik namiruje prodajom a potonje vlasništvo bude izbrisano ista posljedica

dogodit će se sa svim upisima predbilježbi protiv potonjeg vlasnika.230

Bitno su izmijenjene i odredbe o pravu vjerovnika, odnosno predlagatelja osiguranja,

u postupku namirenja dospjele tražbine.231 Naime, prema tim odredbama, osim

mogućnosti vjerovnika da zahtijeva prodaju nekretnine kako bi se namirio putem

javnog bilježnika, otvorena mu je ista mogućnost putem suda.

Završne odredbe ZIDOZ232 odredile su retroaktivno djelovanje zakona kod

fiducijarnog osiguranja tražbina.233 Naime, zakonodavac je povratno djelovanje

odredio iz razloga što je smatrao da će se time ispraviti štetni i protuustavni učinci

dotadašnjih odredaba čl. 274. do 279. OZ, iako o tome Ustavni sud Republike

Hrvatske nije donio odluku.234 Temeljem određenih pokazatelja iz prakse predlagatelj

je smatrao potrebnim stati u zaštitu dužnika, pritom zanemarujući mogućnost

oštećenja vjerovnika. Predlagatelj izmjena nije ušao u dublju analizu mogućnosti

oštećenja vjerovnika. Po novome svoje dospjele tražbine vjerovnici su morali

naplaćivati u potpuno drugačijem režimu. Činjenica da su vjerovnici sklopili

sporazume prije navedenih izmjena ne daje im nikakvu pravnu sigurnost da će 228 Jelčić, Olga, „Novo uređenje fiducijarnog osiguranja“, u: Crnić, I. et al. (ur.), Novo ovršno pravo, Zagreb, 2004., str. 159.229 Matko-Ruždjak, Fiducijarno i druga osiguranja tražbina nakon Novele Ovršnog zakona, loc. cit.230 Ibid.231 Čl. 85. mijenja čl. 277/4., ZIDOZ (NN, br. 173/03.)232 Čl.102/3. i 103., ZIDOZ (NN, br. 173/03.)233 Matko-Ruždjak, op. cit. (bilj. 223), str. 205.234 Cf. ibid., str. 215.

32

prema odredbama svog sporazuma, koji sadrži dobrovoljni pristanak stranaka, moći

naplatiti svoju tražbinu.235 Ovakvo izmijenjeno uređenje izazvalo je negodovanje kod

svih, pogotovo velikih kreditora.236 Uvidjevši da postojeće reguliranje nije dobro

primljeno zakonodavac se odlučio na ponovne izmjene. Ovaj puta novi ZIDOZ iz

2005. godine237 vratio se uz male dopune uređenju sudskog i javnobilježničkog

osiguranja prijenosom vlasništva na stvari i prijenosom prava na ono koje je bilo prije

ZIDOZ iz 2003. godine. Promjena je bila prijeko potrebna jer se dotični institut već

počeo napuštati u praksi u korist osiguranja založnim pravom.238

4.3. INSTITUT PRETHODNOG I POTONJEG VLASNIŠTVA239

Vlasnik u ulozi dužnika može svome vjerovniku prenijeti vlasništvo pod uvjetom ili

rokom radi osiguranja neke njegove tražbine.240 Pod uvjetom se smatra da osigurana

tražbina postoji ili da je postojala u trenutku kada je vlasništvo preneseno radi njenog

osiguranja odnosno da nije prestala na bilo koji drugi način. Time je izražena

akcesornost uvjetno prenesenog vlasništva u odnosu na tražbinu koju osigurava.

Ovakav uvjetan oblik vlasništva ima dvostruko djelovanje. U jednom pogledu djeluje

kao raskidan i negativan uvjet, a odnosi se na vjerovnika jer u slučaju da tražbina

bude ispunjena ili na drugi način prestane prestat će i njegovo pravo vlasništva. U

drugom pogledu on jest suspenzivan i pozitivan uvjet, a odnosi se na prenositelja jer

će se vlasništvo koje je bilo preneseno vjerovniku njemu vratiti iz istih razloga iz kojih

je vjerovniku vlasništvo prestalo. Opseg subjekata prema kome će uvjetovanost

vlasništva djelovati određeno je postojanjem ili nepostojanjem upisa ograničenog

prava vlasništva u zemljišnu knjigu. To znači da će u slučaju upisa uvjetno vlasništvo

djelovati apsolutno (erga omnes,) dok bi u slučaju neupisa djelovalo relativno (inter

partes).241 U tom slučaju vjerovnik postaje prethodni, a dužnik (vlasnik) potonji

235 Ibid.236 Gavella, op. cit.(bilj. 4), str. 474.237 NN, br. 88/05.238 Gavella, Stvarno pravo, loc. cit.239 Navedeni institut nije u praksi prepoznat, već je više produkt pravne teorije budući da ZV i OZ stoje u odnosu lex generalis i lex specialis pa se međuobno nadopunjuju. Vidi opširnije Gavella, op. cit. (bilj. 4), str. 473.240 Čl. 34/4. ZV241 Gavella, op. cit. (bilj. 4), str. 474.

33

vlasnik. Kada se rok ili uvjet ispune prethodni vlasnik će prenijeti vlasništvo potonjem

vlasniku s time da će se njihov odnos prosuđivati kao da je prethodni vlasnik bio

plodouživatelj.242 Ovaj institut se uopće ne primjenjuje u praksi, što će biti prikazano

u nastavku.

4.4. INSTITUT PRIJENOS VLASNIŠTVA RADI OSIGURANJA

4.4.1. UVOD

Sklapajući sporazum o prijenosu vlasništva radi osiguranja određene tražbine putem

suda ili javnog bilježnika vjerovnik preuzima ulogu predlagatelja osiguranja a dužnik

ulogu protivnika osiguranja.243 Dužnik prenosi vlasništvo na vjerovnika što se upisuje

u zemljišnu knjigu. Međutim, uz navedeni prijenos vlasništva upisuje se u zabilježbu

da je navedeni prijenos učinjen radi osiguranja. Razlike s obzirom na institut

prethodnog i potonjeg vlasništva u suštini nema osim terminološke, odnosno

propisana su u različitim zakonima, te je institut prijenosa vlasništva radi osiguranja

podrobnije uređen u OZ pa je i to razlog zašto se primjenjuje u praksi.

4.4.2. PRIMJENA ODGOVARAJUĆIH ODREDABA ZALOŽNOG PRAVA

Instituti založnog prava i fiducije sadrže brojne sličnosti. Tako u konkretnom slučaju

uređenje predmeta osiguranja. tj. nekretnine u funkciji osiguranja, nema razlika.

Jednako tako za prijenos vlasništva radi osiguranja vrijede i pravila koja vrijede za

založni ugovor odnosno sporazum stranaka o zasnivanju založnog prava, pravila o

osiguranoj tražbini, te sudski i javnobilježnički put kojim se osniva dobrovoljno

založno pravo. Razlog ovakvom odnosu založnog prava i prijenosa vlasništva radi

osiguranja jest odredba ZV po kojoj se u pravilu sve ono što je određeno za založno

pravo primjenjuje na odgovarajući način i na prijenos vlasništva radi osiguranja.244

Budući da je jasna volja zakonodavca i da je u prethodnom dijelu o založnom pravu

već pregledno dan prikaz uređenja spomenutih sličnosti, u nastavku neće biti govora

242 Čl. 43/4. ZV243 Čl. 273-279. OZ244 Čl. 297/2. ZV

34

o njima već samo o onim dijelovima koje su specifične za prijenos vlasništva radi

osiguranja.

4.4.3. DOPUŠTENI UGLAVCI SPORAZUMA

4.4.3.1. Ovrha radi predaje u posjed nekretnine

Budući da kod instituta prijenosa vlasništva radi osiguranja u svakodnevnom životu

posjed ostaje kod protivnika osiguranja, nastupom trenutka po kojem tražbina

dospijeva predlagatelj osiguranja ima problem u slučaju prodaje predmeta

osiguranja.245 Naime, predlagatelj i protivnik osiguranja imaju mogućnost unijeti u

sporazum odredbu prema kojoj će po dospijeću tražbine vjerovnik imati pravo

zahtijevati sudsku ovrhu radi ispražnjenja i predaje nekretnine u posjed. Međutim, on

je predaju u posjed ovlašten tražiti samo radi prodaje tih stvari.246 Ovakvu formulaciju

stranke mogu naknadno ugovoriti,247 što je dovoljno za pravnu snagu te isprave da je

na njoj ovjerovljen potpis dužnika ili treće osobe.248

4.4.3.2. Zabrana daljnjeg opterećenja hipotekom

Protivnik osiguranja odnosno dužnik ovlašten je činiti sa nekretninom sve što mu je

dalje zakonom dopušteno. Tako je on ovlašten bez suglasnosti vjerovnika nekretninu

koja je predmet vlasništva radi osiguranja opteretiti hipotekom u korist nekog drugog

vjerovnika, ali, da situacija ne bude nepovoljna za vjerovnika, omogućeno je ugovoriti

zabranu daljnjeg opterećenja nekretnine.249 Nesumnjivo je kako se davanjem prava

izbora da optereti nekretninu htjelo poboljšati položaj protivnika osiguranja s obzirom

da je predmet osiguranja znatno veće vrijednosti od tražbine koju osigurava.250

Naravno, on ne može opteretiti nekretninu ponovno istim institutom kao što je

245 Bilušić-Ramljak, Ivana, „Prijenos vlasništva radi osiguranja“, Javni bilježnik, 29. br., 2008., str. 47.246 Čl. 274.h OZ247 Matko-Ruždjak, Jožica, „Javnobilježničko osiguranje tražbina prijenosom vlasništva stvari i prijenosom prava“, u: Josipović, T. (ur.), Zaštita vjerovnika – stvarnopravno, obveznopravno i ovršnopravno osiguranje tražbina, Zagreb, 2005., str. 278.248 Čl. 77. ZJB propisan je postupak ovjere (legalizacije) potpisa249 Čl. 274.i/1. OZ250 Jelčić, Olga, „Novo fiducijarno osiguranje tražbina“, u: Dika, M. (ur.), Novela Ovršnog zakona iz 2005., Zagreb, 2005., str. 267.

35

prijenos vlasništva radi osiguranja jer je to protivno samoj prirodi tog instituta, ali je

ovlašten upotrijebiti drugi institut kao primjerice založno pravo. Vremenski se stranke

mogu suglasiti i naknadnim sporazumom bilo u obliku sudskog zapisnika,

javnobilježničkog akta ili solemnizirane privatne isprave. Ovakva zabrana ima učinak

prema trećima jedino ako je upisana u zemljišnu knjigu.251 U praksi predlagatelj

osiguranja vjerojatno neće dopustiti da se protivnik osiguranja koristi pravom

opterećenja nekretnine hipotekom. Naknadno hipotekarno opterećenje ne samo da

može smetati predlagatelja osiguranja nego može i hipotekarnog vjerovnika, koji nije

do kraja zaštićen takvim osiguranjem. Nesigurnost proizlazi iz činjenice što je on

drugi po redu namirenja, te što u slučaju da predlagatelj osiguranja postane

punopravni vlasnik nekretnine, isti je ovlašten tražiti brisanje postojeće hipoteke na

nekretnini.252

4.4.3.3. Ugovaranje načina korištenja nekretnine

U slučaju da sporazumom nije drugačije određeno, protivnik osiguranja ovlašten je i

dalje koristiti nekretninu čije je vlasništvo preneseno na predlagatelja osiguranja.253

Ako se odluče drugačije moguće je dvojako uređenje.254 U smislu prvog uređenja

stranke mogu sporazumom isključiti pravo korištenja nekretnine od strane protivnika

osiguranja, ne prenoseći to pravo na predlagatelja osiguranja. Drugi način uređenja

jest da se sporazumno dogovore, ne samo da protivnik osiguranja ne može koristiti

nekretninu, već da korištenje prenese na predlagatelja osiguranja. Kod ovog slučaja

utvrđenje načina korištenja mora biti precizno definirano u sporazumu koji se u tom

pogledu može naknadno sklopiti.255 Pod zakonskim izrazom 'koristi' misli se na

prinose koji se time ostvaruju. Navedene koristi će se prebijati s troškovima na čiju

naknadu predlagatelj osiguranja ima pravo, zatim s kamatama koje mu se duguju i

napokon s glavnicom, ako navedenim sporazumom nije drugačije određeno.256

251 Čl. 274.i/2. OZ252 Giunio, Miljenko, „Novela ovršnog zakona 2005. s podrobnijim prikazom fiducijarnog osiguranja tražbina“, Pravo u gospodarstvu, 1. br., 2006., str. 37.253 Čl. 274.e/1. OZ254 Giunio, Miljenko, „Fiducijarno osiguranje tražbina prema noveli Ovršnog zakona 2005.“, Javni bilježnik, 22. br., 2006., str. 19.255 Čl. 274.e/2. OZ256 Čl. 274.e/3. OZ

36

4.4.4. OVLASTI STRANAKA U FAZI NAMIRENJA

4.4.4.1. Izvansudsko namirenje osigurane tražbine

Vjerovnik čije je pravo osiguranja upisano u zemljišne knjige ima pravo prije svih

ostalih zahtijevati namirenje. Svoje pravo vjerovnik može ostvarivati izvansudskim

putem, odnosno putem javnog bilježnika.257 Prema tome pripada mu pravo na izbor

između prodaje predmeta osiguranja ili postajanja punopravnim vlasnikom predmeta

osiguranja.

S obzirom da se za prijenos vlasništva radi osiguranja na odgovarajući način

primjenjuju odredbe o založnom pravu, nije potrebno ponavljati postupak koji na

odgovarajući način umjesto suda provodi javni bilježnik.258 Naravno, javni bilježnik

nije javno tijelo već samo tijelo s javnim ovlastima što znači da neće moći u punom

smislu primijeniti instrumente provođenja ovrhe koji pripadaju isključivo sudu.259

Brzina izvansudskog namirenja u odnosu na sudski put namirenja jest obilježje po

kojoj prijenos vlasništva radi osiguranja ima svoju prednost.260 Stoga ovaj postupak

namirenja prije svega ide u korist vjerovnika zbog jednostavnosti i manje razine

formalnosti.261

4.4.4.2. Pravo vjerovnika na prodaju predmeta osiguranja

Postupak vjerovnika kojim namiruje svoju tražbinu prema dužniku, a koju je osigurao

prijenosom vlasništva radi osiguranja, naziva se unovčenje predmeta osiguranja.

Predlagatelj osiguranja ovlašten je otuđiti na njega prenesenu stvar nakon, ali i prije,

dospjelosti svoje tražbine.262 Međutim, prije same dospjelosti svoje tražbine ovlašten

ju je otuđiti što znači da bi takvo otuđenje bilo pravno valjano. Pitanje naknade štete

koju bi takvim raspolaganjem učinio nije isključeno, te će vjerovnik dužniku ili trećoj 257 Čl. 34/5. ZV258 Čl. 297/2. ZV259 Čl. 2/2. ZJB260 Jelčić, Olga, op. cit. (bilj. 144), str. 61.261 Jelčić, Olga, „Osiguranje tražbina na nekretninama u hrvatskom pravu“, u: Josipović, T. (ur.), Stvarnopravna uređenja tranzicijskih zemalja – stanje i perspektive, Zagreb, 2009., str. 365.262 Čl. 274.f/1. OZ

37

osobi u tom slučaju odgovarati za ono što je prouzročio.263 Pravna valjanost ovakvog

otuđenja stvari prije dospjelosti tražbine ne isključuje kaznenu odgovornost osoba

koje su sudjelovale u takvom otuđenju.264 Predlagatelj osiguranja u navedenim

slučajevima može unovčiti predmet osiguranja samo posredstvom javnog

bilježnika.265

Na način provedbe prodaje predmeta osiguranja, posebno utvrđivanje prodajne

cijene, odgovarajući načinom primjenjuju se pravila o prodaji odnosno unovčenju

predmeta osiguranja kao predmeta ovrhe u ovršnom postupku kod suda.266 Kako

javni bilježnik nema ovlasti suda smatra se da ne bi mogao odlučivati o vrijednosti

nekretnine zaključkom, pa prema tome niti po slobodnoj ocjeni.267 U postupku prodaje

nekretnine na dražbi koju je oglasio javni bilježnik mjerodavna bi bila vrijednost

nekretnine koju su stranke utvrdile sporazumom. Ukoliko sporazum ne sadrži takvu

odredbu smatra se da bi javni bilježnik morao zatražiti procjenu ovlaštenog sudskog

vještaka za utvrđivanje vrijednosti nekretnine.268 Navedena prodaja nekretnina će se

u tom slučaju obaviti usmenom javnom dražbom.269 Uvjete prodaje javni bilježnik

dužan je utvrditi i oglasiti u sredstvima javnog priopćavanja.270 Također ih može

dostaviti sudu gdje se nekretnina nalazi radi stavljanja na sudsku oglasnu ploču,

premda nije izričito propisano, ali je korisno, i trebalo bi postati praksa.271

O prodaji predmeta osiguranja i o svakoj dražbi javni bilježnik uputit će obavijest

dužniku na adresu iz sporazuma o osiguranju. Prodaja će se obaviti neovisno o tome

je li obavijest dostavljena protivniku osiguranja.272

Na prvoj dražbi nekretnina se ne može prodati ispod dvije trećine utvrđene

vrijednosti,273 dok se na drugoj dražbi ne može prodati ispod jedne trećine utvrđene

vrijednosti,274 te od prvog do drugog ročišta za javnu dražbu mora proteći najmanje

263 Čl. 274.f/2. OZ264 Čl. 274.f/5. OZ265 Čl. 274.f/3. OZ266 Čl. 274.g/1. OZ267 Matko-Ruždjak, op. cit. (bilj. 247), str. 282.268 Čl. 139/2. OZ269 Čl. 143/1. OZ270 Čl. 90/4. OZ271 Matko-Ruždjak, Jožica, „Namirenje vjerovnika (fiducijara, predlagatelja osiguranja) prodajom predmeta osiguranja“, Javni bilježnik, 29. br., 2008, str. 9.272 Čl. 274.g/2. OZ273 Čl. 97/1. OZ274 Čl. 97/2. OZ

38

trideset dana.275 Prema stavu nekih javnih bilježnika odredbe OZ koje u sudskom

ovršnom postupku ograničavaju broj dražbi na najviše dvije nakon kojih slijedi

obustava ovrhe, ne bi morale vrijediti za prodaju putem javnog bilježnika, nego bi

predlagatelj osiguranja, odnosno vjerovnik, mogao zatražiti i provedbu treće i daljnjih

javnih dražbi radi prodaje iste nekretnine. Međutim, trenutno prevladava stav kako bi

se daljnje dražbe morale uvijek provoditi kada se radi o visini cijena, s time da se

prodaji uvijek pristupa po načelu dvije trećine, odnosno jedna trećina, utvrđene

cijene.276 Na temelju provedene dražbe, pošto kupovnina bude položena kod javnog

biježnika, sklopit će se u obliku javnobilježničkog akta na ime predlagatelja

osiguranja s kupcem ugovor o prodaji predmeta osiguranja.277 Kod prodaje

nekretnine u tom će se ugovoru posebno naznačiti da je kupac ovlašten prigodom

upisa svoga prava vlasništva u zemljišnim knjigama ishoditi brisanje zabilježbe da je

nekretnina na predlagatelja osiguranja bila prenesena radi osiguranja.278

O samom postupku namirenja OZ nije u slučaju prijenosa vlasništva radi osiguranja

na nekretnini propisao drugo, već je uputio na odgovarajuću primjenu odredaba o

ovrsi na nekretnini koju provodi sud.279

4.4.4.3. Pravo vjerovnika na stjecanje punopravnog vlasništva

Vjerovnik nakon dospjelosti tražbine osim samostalnog pokretanja postupka prodaje

može, umjesto toga, pokrenuti postupak kojim preko javnog bilježnika poziva dužnika

da ga u roku trideset dana preko istog javnog bilježnika obavijesti zahtijeva li da se

preneseni predmet osiguranja unovči preko javnog bilježnika, uz upozorenje o

pravnim posljedicama neočitovanja.280 Ovisno o ponašanju dužnika i realizaciji

prodaje vjerovnik u krajnjem slučaju ovim načinom može steći punopravno vlasništvo

predmeta koji osigurava njegovu tražbinu.281

U obavijesti, koju povodom zahtjeva predlagatelja osiguranja dostavlja javnom

bilježniku, protivnik osiguranja mora odrediti najnižu cijenu po kojoj se predmet može 275 Čl. 97/3. OZ276 Matko-Ruždjak, op. cit. (bilj. 245), str. 283.277 Čl. 274.g/3. OZ278 Čl. 274.g/3. OZ279 Čl. 274.g/1. OZ280 Čl. 277/1. OZ281 Čl. 277/7. OZ

39

prodati, imenovati javnog bilježnika koji će tu prodaju obaviti, te priložiti izjavu

imenovanog javnog bilježnika da je voljan obaviti prodaju, te da će od iznosa

dobivenog prodajom, prethodno namiriti tražbinu s kamatama i troškovima, te porez

na promet nekretnina.282 Najniža cijena koju dužnik može odrediti ne smije biti niža

od osigurane tražbine, uvećane za kamate i troškove vjerovnika koji će predvidivo

dospjeti do isteka roka u kojem javni bilježnik mora prodati predmet osiguranja.283

Nakon što primi obavijest dužnika vjerovnik je dužan u roku petnaest dana ovlastiti

po dužniku imenovanog javnog bilježnika da proda predmet osiguranja, uz uvjete

koje je odredio dužnik i predujmiti troškove prodaje koje je odredio javni bilježnik. 284

To ovlaštenje po svojoj pravnoj prirodi je punomoć vjerovnika javnom bilježniku za

poduzimanje pravnih poslova i radnji u postupku prodaje.285 Prije nego što vjerovnik

ispuni prethodno opisane obveze, neće početi teći rok od tri mjeseca u kojem javni

bilježnik treba predmet osiguranja prodati.286

Nalog prodaje nekretnine putem javnog bilježnika nije preciziran, što upućuje na

široko tumačenje. Prema tome, javni bilježnik prodaju nije dužan obavljati isključivo

na način koji se zahtijeva u slučaju da predlagatelj osiguranja odluči otuđiti

nekretninu nakon dospjelosti tražbine,287 već bi to mogao učiniti na neki drugi način

koji je naravno zakonom dopušten, kao primjerice prikupljanjem ponuda preko

ovlaštenih osoba za promet nekretnina. Ovakva prodaja obavlja se prema zahtjevu i

uvjetima koje je odredio dužnik, te prema tome nema mjesta prigovoru kako dužnik

kao aktivan sudionik u prodaji nije dovoljno zaštićen ako se prodaja predmeta

osiguranja provede i na drugi način, a ne isključivo putem javne dražbe prema

pravilima sudskog ovršnog postupka.288

Ako javni bilježnik ne uspije prodati predmet osiguranja u roku tri mjeseca, smatrat će

se da se vjerovnik odrekao prava tražiti prodaju, dok će o neuspjehu prodaje javni

bilježnik morati obavijestiti vjerovnika i izdati mu o tome potvrdu u roku od osam

dana.289 Prije samog propisa koji izričito propisuje izdavanje navedene potvrde javni

282 Čl. 277/2. OZ283 Čl. 277/3. OZ284 Čl. 277/4. OZ285 Matko-Ruždjak, op. cit. (bilj. 245), str. 284.286 Čl. 277/5. OZ287 Čl. 274.f, 274.g OZ288 Matko-Ruždjak, Javnobilježničko osiguranje tražbina prijenosom vlasništva stvari i prijenosom prava, loc. cit.289 Čl. 277/6. OZ

40

bilježnici su uveli u praksu izdavanje potvrda o provedenom postupku i pravima koja

stranke po zakonu stječu u tom postupku.290

U situaciji da prodaja ne uspije, odnosno ako je dužnik prema navedenom postupku

ne zatraži, smatrat će se da je vjerovnik postao punopravni vlasnik stvari odnosno

nositelj prava koja su na njega prenesena radi osiguranja i to za iznos koji je jednak

iznosu osigurane tražbine zajedno s kamatama, troškovima te porezima.291 Vjerovnik

je dužan snositi poreze i druga propisana davanja kod ovakvog načina stjecanja te

će se u tom slučaju tražbina u cijelosti smatrati izmirenom.292

Zakonsko rješenje kako će se stjecanjem punopravnog vlasništva tražbina smatrati

izmirenom nije nužno dobro rješenje za vjerovnika, premda se na prvi pogled tako

čini. Naime, u slučaju da je njegova tražbina većeg iznosa od utvrđene vrijednosti

nekretnine razliku on neće moći potraživati.293 Uvidjevši lošu stranu ove odredbe,

stranke u praksi ugovaraju njezinu isključenost, dok sudovi smatraju da je čl. 277. OZ

kogentna pravna norma pa stranke ne bi ugovorom mogle isključiti njezinu

primjenu.294 Međutim, u teoriji postoji dvojba je li navedena odredba dispozitivne ili

kogentne naravi, što je neposredno povezano s pitanjem dopuštenosti isključenja

odredbe da se tražbina u slučaju stjecanja punopravnog vlasništva smatra

izmirenom.295

Potvrdu o tome da je vjerovnik postao punopravni vlasnik stvari dužan je izdati javni

bilježnik u dva slučaja. Jedan u slučaju zato što dužnik nije u roku zatražio da se

predmet osiguranja proda preko javnog bilježnika, a drugi zato što javni bilježnik nije

u roku od tri mjeseca uspio prodati predmet osiguranja.296 Propisavši ove razloge za

izdavanje potvrde zakonodavac je rješenje djelomično preuzeo iz javnobilježničke

prakse. Prije ovakvog zakonskog rješenja javni bilježnici su kod stjecanja

punopravnog vlasništva nekretnine izdavali potvrde o tome da su ispunjeni svi

290 Matko-Ruždjak, Jožica, Javnobilježničko osiguranje tražbina prijenosom vlasništva stvari i prijenosom prava, loc. cit.291 Čl. 277/7. OZ292 Čl. 277/7. OZ293 Vrhovni sud RH, Revt 128/2005-2 od 22. veljače 2006., http://www.vsrh.hr294 Županijski sud u Rijeci, Gž-1717/00 od 3. prosinca, 2003., Javni bilježnik, 29. br., 2008., str. 99.295 Vidi opširnije Vozila, Suzana, „Je li odredba članka 277. Ovršnog zakona dispozitivne ili kogentne pravne prirode“, Javni bilježnik, 11. br., 2001.296 Čl. 277/8/1., 2. OZ

41

http://www.vsrh.hr/

zakonski uvjeti kada se smatralo da je vjerovnik postao punopravni vlasnik

nekretnine.297

Prije izmjene OZ 2005. godine u praksi je bilo dvojbeno je li vjerovnik ovlašten

odustati od provedbe postupka na koji ima pravo u slučaju zakašnjenja dužnika.298

Danas je sporna situacija riješena dopuštenjem vjerovniku da odustane od provedbe

navedenog postupka sve dok javni bilježnik ne proda predmet osiguranja, ali je u tom

slučaju dužan naknaditi sve troškove koje su u povodu tog postupka imali dužnik,

javni bilježnik i druge osobe.299 Međutim, propis ne daje konkretan odgovor o tome

ima li vjerovnik pravo u tom slučaju pokrenuti postupak kojim samostalno prodaje

predmet koji osigurava tražbinu putem javnog bilježnika.300 Prema nekim

tumačenjima u slučaju da je pokrenuo postupak namirenja prema čl. 277. OZ

vjerovnik je iskoristio pravo izbora načina namirenja i ne bi mogao odustati od ovog

postupka da bi započeo prodaju predmeta po čl. 274.f i 274.g OZ. Suprotan stav

navodi kako je tumačenje o jednokratnom pravu izbora načina prodaje protivno

samoj svrsi ovog osiguranja odnosno namirenju vjerovnika. Stoga bi trebalo

omogućiti vjerovniku da kada odustane od postupka po čl. 277. OZ da može

pokrenuti novi postupak po čl. 274.f i 274.g OZ.301

Temeljem potvrde o stjecanju punopravnog vlasništva nekretnine, vjerovnik je

ovlašten zahtijevati ovrhu radi predaje u posjed stvari.302 S time je ovlašten zahtijevati

brisanje hipoteke na toj nekretnini u slučaju da ona postoji.303 Prema tome potvrda

javnog bilježnika koju je vjerovnik dužan priložiti svojem zahtjevu jest ovršna isprava

za provedbu ovrhe odnosno brisanje hipoteke.304

297 Matko-Ruždjak, op. cit. (bilj. 247), str. 285.298 Čl. 277. OZ299 Čl. 277/10. OZ300 Čl. 274.f, 274.g OZ301 Matko-Ruždjak, Javnobilježničko osiguranje tražbina prijenosom vlasništva stvari i prijenosom prava, loc. cit.302 Čl. 277/11. OZ303 Čl. 277/12. OZ304 Matko-Ruždjak, Javnobilježničko osiguranje tražbina prijenosom vlasništva stvari i prijenosom prava, loc. cit.

42

4.4.4.4. Pravo dužnika zahtijevati prodaju predmeta osiguranja

Prije izmjena OZ iz 2005. godine samo je vjerovnik bio ovlašten pokrenuti postupak

unovčenja predmeta osiguranja. Danas to pravo pripada i dužniku odnosno

protivniku osiguranja nakon dospjelosti tražbine koja je osigurana prijenosom

vlasništva nekretnine radi osiguranja.305 U slučaju odluke protivnika osiguranja na

odgovorajaući način će se primijeniti pravila o unovčenju predmeta osiguranja od

strane predlagatelja osiguranja.306 Analogno slučaju kada predlagatelj osiguranja

zahtijeva prodaju predmeta osiguranja troškove prodaje predmeta osiguranja dužan

je predujmiti predlagatelj osiguranja, pa će u ovom slučaju protivnik osiguranja morati

predujmiti troškove ako se odluči unovčiti predmet osiguranja na vlastiti zahtjev.307

Navedena odredba dopušta protivniku osiguranja aktivniji položaj jer mu omogućava

pravo izbora kod načina namirenja dospjele tražbine. Međutim, svojim pravom izbora

protivnik osiguranja mogao bi se koristiti samo ako predlagatelj osiguranja nije već

pokrenuo jedan od postupaka zbog namirenja tražbine.308 U slučaju da predlagatelj

osiguranja već pokrene postupak unovčenja predmeta osiguranja, protivnik

osiguranja se ne bi mogao poslužiti svojim pravom dok postupak traje. Ako protivnik

osiguranja pravilno i na vrijeme iskoristi svoje pravo izbora mogao bi osujetiti namjeru

predlagatelja osiguranja da postane punopravni vlasnik stvari.

305 Čl. 277.c/1. OZ306 Čl. 277.c/2. OZ307 Čl. 277.c/3. OZ308 Matko-Ruždjak, Jožica, Fiducijarno osiguranje tražbine - javnobilježničko unovčenje predmeta osiguranja, Pravo i porezi, 9. br., 2006., str. 20.

43

5. EMPIRIJSKO ISTRAŽIVANJE O PRIMJENI INSTITUTA

5.1. METODOLOGIJA ISTRAŽIVANJA

U sklopu obrađivanja dobrovoljnog stvarnopravnog osiguranja tražbina na

nekretninama, tj. založnog prava i fiducije, provedeno je malo empirijsko istraživanje.

Istraživanje je bazirano na upitniku koji sadrži određeni fundus pitanja, njih trideset,

na koja su svoje odgovore dali suci, javni bilježnici te banke. Tako su svoje odgovore

dala četiri suca, pet javnih bilježnika te četiri banke.

Metodologija koja koristila se prilikom istraživanja jest u znanstvenom pogledu jedan

od oblika između, kategorički rečeno, intervjua i ankete. Većina odgovora ispitanika

prikazana je u grafovima radi lakšeg pregleda, dok su ostala pitanja opisnog tipa pa

se stoga teško mogu izraziti jednoznačnim odgovorima te nisu prikazana u slikama.

Struktura pitanja određena je po institutima, odnosno fiduciji i založnom pravu. Po

redoslijedu prvo se nalaze pitanja koja su zajednička u odnosu na fiduciju i založno

pravo jer vrijede jedinstveno za sve navedene institute. Druga pitanja se odnose

isključivo na založno pravo, dok su posljednja pitanja tiču samo fiducije. Na samom

kraju nalazi se zaključak provedenog istraživanja, te se daje sažet prikaz teza i

rezultata koji proizlaze iz navedenog istraživanja.

44

5.2. REZULTATI I RASPRAVA PROVEDENOG ISTRAŽIVANJA

5.2.1. ZAJEDNIČKA PITANJA (ZALOŽNO PRAVO/FIDUCIJA)

1. U kojem omjeru se u praksi koriste instituti dobrovoljnog založnog prava i

prijenosa vlasništva radi osiguranja?

Slika 1.

Odnos upotrebe založnog prava i prijenosa vlasništva radi osiguranja na

nekretninama iz prikazane slike odražava realno stanje u praksi. Veoma visok

postotak založnog prava (86,66%) u odnosu na prijenos vlasništva radi osiguranja

(13,33%) pokazuje koliko je založno pravo faktično prevladalo i ustalilo se u praksi

kao primjenjivaniji oblik stvarnopravnog osiguranja na nekretninama. Budući da su

45

odgovore na ovo pitanje dali ovršni suci, javni bilježnici i banke kao glavni sudionici i

prvenstveno najbolji poznavatelji stvarnopravnog osiguranja tražbina može se

zaključiti da se u znatno većoj mjeri koristi založno pravo.

2. Zašto se institut založnog prava odnosno prijenosa vlasništva radi osiguranja

koristi više odnosno manje?

Navedeno pitanje bilo je postavljeno svim grupama ispitanika (javni bilježnici, suci,

banke). Svi ispitani suci nisu mogli odgovoriti na ovo pitanje obrazlažući da se kod

njih gotovo uopće više ne ugovaraju dobrovoljna stvarnopravna osiguranja, ali su kao

što se vidi dali odgovore na prethodno pitanje s napomenom da je to njihovo

mišljenje.

Javni bilježnici odgovaraju kako je stvar poslovne prakse i odluke banaka koji će se

institut upotrijebiti. U slučaju da im se stranke obrate za savjet sa željom da svoje

odnose urede javnobilježničkim aktom, uvijek im preporučaju da zasnuju založno

pravo iz razloga što se radi o potpuno jasno uređenom i u praksi provjerenom

institutu, dok je institut prijenos vlasništva radi osiguranja od 1996. godine pa sve do

danas neprestano sklon promjenama kroz česte izmjene i dopune OZ, te zbog

postojanja raznolike sudske prakse na tom području.

Banke su svoje odgovore potpunije obrazložile, a koji se u principu ne razlikuju. One

smatraju kako je institut prijenosa vlasništva radi osiguranja još uvijek nedovoljno

zastupljen u praksi budući da je u više navrata mijenjan izmjenama OZ što ga je

učinilo nesigurnim jer se ne zna u potpunosti dokle seže odgovornost predlagatelja

osiguranja, dok je hipoteka postojaniji institut s kojim je poslovni svijet bolje upoznat.

Prijenos vlasništva radi osiguranja ugovarao se do primjene novele OZ/03 odnosno

preciznije do 8. studenog 2003. u 95% predmeta, a nakon toga se jednostavno

prestao ugovarati. Razlog tome jest što je novelom OZ/03 institut prijenosa vlasništva

radi osiguranja izmijenjen na štetu fiducijarnog vjerovnika, čak i retroaktivno, u

odnosu na ugovorene prijenose vlasništva radi osiguranja koji su već bili provedeni

prije primjene novele OZ/03. Bez obzira što je novelom OZ/05 vraćena prvotna, te još

poboljšana, pozicija predlagatelja osiguranja nastavilo se ugovarati založna prava na

nekretnini, odnosno nisu se ponovno počeli ugovarati prijenosi vlasništva radi

osiguranja na nekretnini. Učestalim izmjenama OZ kroz nekoliko prošlih godina toliko

se promijenio režim realizacije prijenosa vlasnišva radi osiguranja da je došlo do

46

slučajeva u kojima su vjerovnici postali nesigurni i izloženi većem broju prigovora za

slučaj realizacije svojih prava, pri čemu se rasprava često iscrpljivala u pitanju

primjene mjerodavnog zakona na dotični institut. Drugi razlog slabe primjene

prijenosa vlasništva radi osiguranja jest što preuzimanje vlasništva za banke nije

atratktivna opcija iz razloga njihove ograničenosti ulaganja u nekretnine. Naime,

banke se moraju pridržavati pravila o kreditnim institucijama i upravljanju kreditnim

rizicima koji ograničavaju opseg imovine banke. Prema tome primjetno je da prijenos

vlasništva radi osiguranja ne nudi osobite prednosti u odnosu na založno pravo, pri

čemu su pravila zasnivanja i realizacije založnih prava godinama ustaljenja i

vjerovnicima načelno prihvatljivija.

3. Koliki su troškovi sklapanja sporazuma u obliku javnobilježničkog akta, a

koliko u obliku solemnizirane privatne isprave kod zasnivanja založnog prava

ili prijenosa vlasništva radi osiguranja?

Slika 2.

Grafički je prikazan primjer odnosa troškova javnobilježničkog akta i solemnizirane

privatne isprave. Naime, pitanje je bilo postavljeno samo javnim bilježnicima.

Konkretne odgovore nisu mogli dati s obzirom da kalkulacija troškova ovisi o

47

vrijednosti tražbine te im je stoga bilo teško iznositi određene brojke. Ono što su

napomenuli, a to je propisano Pravilnikom o privremenoj javnobilježničkoj tarifi309, jest

da je solemnizirana privatna isprava za 50% (pedeset posto) jeftinija od sklapanja

javnobilježničkog akta.310 Dvostruko manji troškovi solemnizacije privatne isprave u

odnosu na izradu javnobilježničkog akta potvrđuju razloge iz kojih banke pri

ugovaranju stvarnopravnih osiguranja solemniziraju privatne isprave. Bitno je

spomenuti kako banke imaju svoje pravne službe ili odvjetnike koji prate pravno

stanje u zakonodavstvu i praksi te je prema tome nepotrebno da dodatne troškove

stvaraju javnobilježničkim aktom kada im je dovoljna zaštita pružena u privatnim

ispravama, unaprijed pripremeljnim ugovorima, koje solemniziraju.

4. Koliki je omjer sklapanja sporazuma vjerovnika i dužnika o osiguranju tražbine

založnim pravom ili prijenosom vlasništva radi osiguranja u obliku

javnobilježničkog akta i solemnizirane privatne isprave?

Slika 3.

Pitanje je bilo upućeno isključivo javnim bilježnicima jer u njihovu dužnost ulazi izrada

javnobilježničkog akta i solemnizacija privatne isprave. Kao što se iz grafičkog

prikaza se može primijetiti vrlo je mali broj izrade javnobilježničkih akata što nije

nimalo neobično s obzirom da je u prethodnom pitanju prikazano kako su troškovi

sastavljanja javnobilježničkog akta u odnosu na solemnizaciju privatne isprave

dvostruko manji. Veći dio slučajeva u kojima se sastavlja forma javnobilježnikog akta

jest ako su vjerovnici strane fizičke ili pravne osobe odnosno banke koje uglavnom 309 NN, br. 97/01., pročišćeni tekst310 Čl. 16/1. Pravilnik o privremenoj javnobilježničkoj tarifi

48

inzistiraju na najvećem mogućem stupnju zaštite i najstrožoj formi bez obzira na

troškove.

5. Koliki broj puta se uspjelo više vjerovnika namiriti iz nekretninom osigurane

tražbine kod založnog prava ili prijenosa vlasništva radi osiguranja?

Slika 4.

Suci i javni bilježnici odgovorili su na postavljeno pitanje. Odgovori sudaca odnose se

na založno pravo budući da se namirenje provodi sudskim putem, dok su javni

bilježnici odgovarali vezano za prijenos vlasništva radi osiguranja s obzirom da se

namirenje provodi izvansudskim putem. Pojam više vjerovnika se odnosi na dva ili

više vjerovnika odnosno više od jednog vjerovnika.

Namirenje više vjerovnika 'preko tri puta' ili 'do tri puta' pokazuje kako takvih

slučajeva ima ali da je njihova pojava više rijetkost nego pravilo. Ukupni troškovi

provođenja postupka namirenja, kamate te glavnica kada se odnose na više

vjerovnika nedostatni su da svaki od njih u cijelosti bude namiren. Četiri ispitanika su

odgovorila kako više vjerovnika svoje osigurane tražbine niti jednom nije uspjelo

namiriti što u prikazanom grafikonu jasno odražava dominaciju u odnosu na ostale

odgovore. Slučajevi u kojim je više tražbina osigurano hipotekom, odnosno postoji

veći broj vjerovnika, proporcionalan je s povećanjem rizika nenamirenja svih

vjerovnika. Vjerovniku koji se u takvim slučajevima nalazi u prvenstvenom redu na

49

ranijem mjestu rizik će biti manji u odnosu na vjerovnika koji se nalazi na kasnijem

mjestu u prvenstvenom redu, premda ni njegovo cjelokupno namirenje nije u

potpunosti izgledno. Troje ispitanika je odgovorilo kako nema podataka o slučajevima

namirenja više vjerovnika što govori da postoji svijest vjerovnika o riziku nenamirenja

nekretninom osigurane tražbine.

Prema prikazanom grafikonu odgovori se razlikuju iako je vidljiva dominacija

odgovora kako se više vjerovnika koji svoje tražbine osiguravaju na jednoj nekretnini

nikada dosad nije uspjelo namiriti.

6. Koliko vremenski traje kod suda, a koliko kod javnog bilježnika proces

sklapanja sporazuma o stvarnopravnom osiguranju tražbina?

Slika 5.

Odgovore na navedeno pitanje dali su javni bilježnici i suci zbog toga što se isključivo

kod njih vrši sklapanje sporazuma o stvarnopravnom osiguranju tražbina.

50

U grafikonu s lijeve strane prikazan je broj dana koji služi kao mjerna jedinica prema

kojoj se iskazuje vrijeme trajanja procesa sklapanja navedenog sporazuma. Rezultat

odgovora jest prosječan broj dana koji se dobije izračunom odgovora, a koje su po

slobodnoj ocjeni dali ispitanici.

Javni bilježnici odgovorili su da proces sklapanja traje od jednog do najviše tri dana.

Pri ovakvim odgovorima može se sa sigurnošću reći da je najdulje vrijeme potrebno

za sklapanje takvog ugovora kod javnog bilježnika tri dana, iako je u grafikonu

prikazan dobiveni prosječni rezultat od jednog i pol dana.

Broj dana koje su iznijeli suci dosta su veći u odnosu na dane javnih bilježnika. Suci

su pri odgovaranju napomenuli da sklapanja dobrovoljnih sporazuma kod njih u

praksi nema te se njihovi odgovori temelje na vlastitoj slobodnoj procjeni. Rezultat

prosječnog broja dana koji se dobije iz navedenih odgovora jest dvadeset dana, što

predstavlja broj dana u kojem bi se vjerojatno sklopio navedeni sporazum.

Sve u svemu kada se dobiveni rezultati općenito pogledaju egzaktan broj nije toliko

ni bitan koliko je bitna činjenica da kod suda u vremenski znatno većoj mjeri traje

sklapanje sporazuma o dobrovoljnom osnivanju stvarnopravnih osiguranja u odnosu

na javne bilježnike gdje se navedeni sporazum praktički može sklopiti odmah ako

stranke imaju svu potrebnu dokumentaciju.

Odluke stranaka da svoje sporazume o stvarnopravnom osiguranju tražbina sklope

pred javnim bilježnikom vrijedi u pravilu za velike hrvatske gradove kao što su

Zagreb, Split, Rijeka i Osijek, dok se u malim mjestima sporazumi čak više sklapaju

pred sudom iz razloga što stranke imaju veće povjerenje u suce te suci u malim

mjestima ročište za sklapanje navedenog sporazuma mogu vlo brzo zakazati jer

nemaju puno predmeta.

51

7. Upotrebljavate li sudski ili javnobilježnički put za stvarnopravno osiguravanje

svojih tražbina?

Slika 6.

Pitanje je bilo postavljeno isključivo bankama s obzirom da su oni aktivni subjekti koji

imaju pravo izbora između suda i javnog bilježnika pred kime žele sklapati sporazum

o stvarnopravnom osiguranju tražbina.

Iz grafikona se jasno može vidjeti kako su sve banke odgovorile da upotrebljavaju

javnobilježnički put kojim stvarnopravno osiguravaju svoje tražbine. Razlozi za takav

odabir se u biti ne razlikuju. Banke smatraju da je javnobilježnički put brži i efikasniji,

kako kod navedenog puta postoji veća tehnička fleksibilnost, dogovor o terminu, te

povjerenje klijenta koji preferira suradnju s izvjesnim njemu poznatim bilježnikom,

kako se time dobiva ušteda na vremenu jer klijent sam dogovara s javnim bilježnikom

solemnizaciju sporazuma o osiguranju.

52

Svi navedni razlozi jasno upućuju zašto se banke odlučuju na sklapanje sporazuma o

stvarnopravnom osiguranju tražbina pred javnim bilježnikom budući da je njegov put,

kao što je potvrđeno u prijašnjem pitanju, definitivno brži.

8. Upozoravate li stranke na neprimjenjivost zaštite povjerenja u istinitost i

potpunost zemljišnih knjiga u korist stjecanja do kojih dođe sve do 1. siječnja

2015., ako se njime stječe nekretnina na kojoj je bilo upisano društveno

vlasništvo, a nije brisano prije nego što je stupio na snagu trenutni Zakon o

vlasništvu i drugim stvarnim pravima?311

Slika 7.

Pitanje je upućeno javnim bilježnicima i sucima budući da se pred njima sklapaju

sporazumi o stvarnopravnom osiguranju tražbina.

Iz dobivenih odgovora vidljivo je kako nitko nije odgovorio da ne upozorava stranke

na navedenu zakonsku normu, što bi moglo značiti da dotični kod kojih je bilo

slučajeva savjesno obavljaju svoju dužnost. Odgovor 'nema slučajeva' dominira u

grafikonu. Iz toga proizlazi kako su rijetki slučajevi u kojima se osigurava tražbina na

311 Čl. 388/5. ZV

53

nekretnini za koju ne vrijedi zaštita povjerenja u istinitost i potpunost zemljišnih

knjiga.

5.2.2. PITANJA O HIPOTECI

9. Uspijeva li se vjerovnik u cijelosti namiriti iz zalogom osigurane nekretnine?

Slika 8.

Odgovore na ovo pitanje dale su banke kao hipotekarni vjerovnici te suci jer se

namirenje vjerovnika iz zalogom osigurane tražbine na nekretnini obavlja sudskim

putem. Grafikon prikazuje broj odgovora, te posredno usporedno odnos samih

pozitivnih te negativnih odgovora.

Pretežnost odgovora upućuje na veću vjerojatnost slučajeva u kojima se vjerovnici

ne namiruju iz zalogom osigurane tražbine u odnosu na odgovore kako se namiruju.

Prema priloženom grafikonu može se zaključiti kako je praksa različita i kako sve

ovisi od slučaja do slučaja. Međutim, treba spomenuti kako velike banke

minimaliziraju svoje rizike da se namire u cijelosti iz zalogom osigurane tražbine te u

tom kontekstu treba promatrati navedene odgovore.

54

10. Ugovara li se u principu clausulu exequendi, tj. pristanak dužnika da se na

temelju akta nakon dospjelosti provede postupak neposredne prisilne ovrhe na

nekretnini radi namirenja vjerovnika, kod založnog prava?312

Slika 9.

Navedeno pitanje bilo je upućeno javnim bilježnicima i bankama, budući da se u

sporazume u obliku javnobilježničkog akta ili solemnizirane privatne isprave uvrštava

clausula exequendi odnosno izvršna klauzula.

Svi ispitanici su odgovorili potvrdno što navodi na zaključak kako je clausula

exequendi stalan dio prakse prilikom sklapanja sporazuma o stvarnopravnom

osiguranju tražbina na nekretninama. Najbolja ilustracija svih odgovora bio bi

odgovor jednog javnog bilježnika koji navodi kako nijedan javnobilježnički akt koji je

sam sastavio kao javni bilježnik ili isprave o osiguranju koje je solemnizirao nisu bile

bez navedene klauzule.312 Čl. 54/ 1., 6. ZJB

55

11. U kojem rasponu se najčešće kreće vrijednost tražbine koja se osigurava

hipotekom na nekretnini?

Slika 10.

Odgovore na postavljeno pitanje pružili su javni bilježnici jer su oni moraju primijetiti

iznos tražbine budući da je ona u izravnoj korelaciji s odnosom njihovih troškova

prilikom sastavljanja javnobilježničkog akta ili solemniziranja privatne isprave. Njihovi

odgovori prikazani su u tablici kao najniži i najviši iznosi vrijednosti tražbine koju se

obično ugovara za hipoteku.

Kao što se iz grafičkog prikaza može vidjeti najmanja vrijednost tražbine za koje se

ugovaraju stvarnopravna osiguranja na nekretninama jest 10.000,00 (deset tisuća)

EUR u protuvrijednosti kuna, dok je najviša vrijednost tražbine 135.000,00 (sto

trideset i pet tisuća) EUR u protuvrijednosti kuna. Najmanji iznos je po prirodi stvari

logičan s obzirom da banke za manje iznose prije uzimaju kao zalog pokretnine koje

su u principu niže vrijednosti u odnosu na nekretnine. Bitna karatkeristika nekretnina

kao osiguranja tražbina jest što im je cijena tržišno prilično stabilna, odnosno nema

56

velikih odstupanja. Također nekretnina kao stvar ima gotovo neograničen rok trajanja

što sigurno pridonosi njenoj vrijednosti.

Prema izraženima iznosima za koje se tražbina osigurava može se zaključiti kako se

najčešće radi o stambenim kreditima koje banke sklapaju sa građanima, što je u

intervjuu potvrdio i jedan javni bilježnik. Što se tiče pravnih osoba, tj. preciznije

trgovačkih društava, oni najčešće zalažu svoja prava, odnosno udjele u trgovačkim

društvima ili neke slične oblike.

12. Koristi li se vlasnik pravom da prenese hipoteku na novu tražbinu kada stara

prestane, tj. raspolaže li neizbrisanom hipotekom?313

Slika 11.

Pitanje je postavljeno javnim bilježnicima i sucima koji bi trebali znati što radi založni

dužnik ili treća osoba odnosno vlasnik nekretnine nakon što jedna tražbina prestane

a nekretnina je opterećena sa više hipoteka.

313 Čl. 347/2. ZV

57

Iz prikazanog se može vidjeti kako se vlasnik ne koristi svojim pravo raspolaganja

neizbrisanom hipotekom. Niti jedan odgovor nije upućen prema slučaju u kojem bi se

vlasnik svojim pravom koristio. Jedan od vjerojatnih zaključaka koji se ovdje nameće

jest nedovoljna educiranost vlasnika, odnosno običnih građana, o mogućnosti

raspolaganja svojom neizbrisanom hipotekom. Ovakve zaključke potvrđuje jedan

javni bilježnik koji navodi kako vjerojatno pravnici u kreditnim institucijama kojima bi

ovo moglo biti najinteresantnije nemaju dovoljno znanja, a i ostali uključujući javne

bilježnike, odvjetnike i suce također nisu dovoljno o tome educirani kako bi svoje

klijente mogli o tome upoznati.

13. Koristi li se vlasnik pravom zabilježbe pridržaja prvenstvenog reda na vrijeme

od 3 godine?314

Slika 12.

Pitanje je bilo upućeno javnim bilježnicima te sucima iz istih razloga kao i prethodno

pitanje.

Prema grafikonu jasno se može vidjeti kako se vlasnik ni ovim pravom ne koristi.

Osim razloga nedovoljne educiranosti jedan javni bilježnik navodi kako su postupci

upisa zabilježbe u zemljišnim knjigama često spori i dugotrajni. Upravo stoga kada bi

314 Čl. 348/1. ZV

58

se vlasnik odlučio na takvo što postupak upisa bi mu otežavao poslovanje jer često

zbog poslovnih razloga mora tražiti i brisanje istoga što dodatno produžuje postupak.

14. Koristi li se vlasnik pravom da se upiše nova hipoteka na mjesto stare ali pod

ograničenjem da se stara izbriše u roku od godine dana?315

Slika 13.

Navedeno pitanje u uskoj je vezi sa prethodna dva. Na ovo pitanje također su svoje

odgovore dali javni bilježnici te suci.

U odnosu na prethodna dva ovo pitanje je zanimljivo iz razloga što je na njega dan

jedan odgovor kako se vlasnik koristi pravom da se upiše nova hipoteka na mjesto

stare pod ograničenjem da se stara izbriše u roku od godine dana. Ispitanik koji je

dao svoj odgovor na navedeno pitanja napomenuo je kako su ovakvi slučajevi rijetki.

Prema prethodna dva pitanja koja jedanko tako sadrže određeno raspolaganje

vjerovnika očita je dominacija kako ili 'nema saznanja' ili vlasnik ne koristi navedenim

pravom. U pravilu nemaju saznanja suci budući da se kod njih dobrovoljna

stvarnopravna osiguranja uopće više ne sastavljaju.

315 Čl. 348/2. ZV

59

15. Ugovara li se simultana hipoteka, odnosno slučaj kada više nekretnina

zajednički osigurava određenu tražbinu?316

Slika 14.

Odgovori koje su dali suci i javni bilježnici pokazuju kako ugovaranja simultanih

hipoteka ima. Međutim, bitno je spomenuti kako takvih slučajeva nema puno, budući

da sve ovisi o odnosu iznosa tražbine i vrijednosti nekretnine koja treba osiguravati

određenu tražbinu. Ovakav odgovor upućuje na zaključak kako se vjerovnici koriste

navedenim pravom te kako svoje tražbine osiguravaju s više nekretnina što

povećava vjerojatnost kako će svoju tražbinu po dospijeću moći uredno i po svom

izboru namiriti.

Samo je jedan odgovor prema kojem vjerovnici ne ugovaraju simultanu hipoteku. S

obzirom da je dotični odgovor u manjini nije od posebne važnosti

Četiri ispitanika je odgovorilo kako nema saznanja, a navedena grupa ispitanika su

bili suci.

316 Čl. 298/3. ZV

60

16. Koristi li se založni vjerovnik pravom na osnivanje podzaložnog prava na

nekretnini?317

Slika 15.

Pitanje je upućeno javnim bilježnicima i sucima jer se kod njih treba sklapati

sporazum o podzaložnopravnom osiguranju tražbina na nekretninama budući da se

sklapa i na založnopravnom osiguranju.

Odgovori ne upućuju niti na jedan konkretan zaključak. Zaključak bi se mogao svesti

na konstataciju kako sve ovisi od slučaja do slučaja te kako ugovaranja podzaložnog

prava ima, premda vrlo vjerojatno nije učestalo.

Suci su odgovorili kako nemaju saznanja s obzirom da se kod njih uopće više ne

ugovaraju stvarnopravna osiguranja tražbina na nekretninama.

317 Čl. 315/2. ZV

61

17. Ugovara li se obveza brisanja založnog prava iz zemljišne knjige i upisuje li

se navedena obveza u zemljišnu knjigu?

Slika 16.

Pitanje je upućeno javnim bilježnicima i bankama kao vjerovnicima koji bi trebali

brisati upisana založna prava u svoju korist.

Pogledom na grafikon može se primijetiti kako većina ugovara navedenu obvezu, ali

nitko od njih navedenu obvezu ne upisuje u zemljišnu knjigu.

Neki od razloga zašto se uopće ni ne ugovara obveza brisanja jest mogućnost upisa

hipoteke za novu tražbinu u prvenstvenom redu stare hipoteke,318 jer se obveza

brisanja založnog prava ne može upisati istovremeno s uknjižbom tog založnog

prava nego tek naknadno nakon što je založno pravo već upisano u zemljišnu

knjigu.319 Također razlog zašto se ne ugovara jest što se ta hipoteka može ponovno

iskoristiti do upisanog iznosa. Jedan od ispitanika odgovara potvrdno na dio koji se

odnosi na obvezu (inter partes), dok negativno odgovara na upis takve zabilježbe u

zemljišne knjige, a kao razlog tome navodi kao problem kod sudova zbog upisivanja

zabilježbe.

318 Čl. 348/2. ZV319 Čl. 347/3. ZV

62

Neki ispitanici u svojim obrazloženjima naveli su kako smatraju da je to zakonska

obveza, iako primjećuju da odredba često nedostaje, te prema tome ne smatraju da

navedena obveza mora biti upisana u zemljišne knjige.

18. Ugovara li se promjena prvenstvenog reda kod založnog prava?320

Slika 17.

Pitanje je upućeno javnim bilježnicima te bankama budući da se kod njih sklapaju

sporazumi o stvarnopravnom osiguranju tražbina, dok je u više navrata prikazano

kako se kod suda navedena dobrovoljna osiguranja tražbina ne ugovaraju.

Cijela grupa banaka je odgovorila kako ugovaraju promjenu prvenstvenog reda.

Svoje odgovore banke obrazlažu na primjerima. Tako spominju slučaj kada klijent

prelazi iz jedne banke u drugu, ta banka sama sebi ugovara promjenu prvenstvenog

reda kako bi preskočila drugog vjerovnika koji se nalazi u prvenstevnoom redu

između njenih dviju tražbina. Konkretno je ukupno ovakvih slučajeva bilo dva do tri

što znači da se navedeno raspolaganje rijetko pojavljuje. Drugi slučaj jest kada više

vjerovnika financira istog dužnika, te se postigne dogovor između vjerovnika i

dužnika koji će od vjerovnika biti upisan sa založnim pravom na prvom mjestu u

prvenstvenom redu a koji na drugom. Ako je založni vjerovnik, za kojeg je

320 Čl. 46. ZZK

63

dogovoreno da će biti upisan na drugom mjestu u prvenstvenom redu, već ishodio

upis u zemljišnoj knjizi na prvom mjestu u prvenstvenom redu, tada se to založno

pravo ne briše nego se u zemljišnu knjigu upisuju i ostala založna prava, a nakon

toga se sklapa ugovor o ustupu prvenstvenog reda između založnih vjerovnika i

dužnika te se podnosi sudu na provedbu.

Iz svega navedenog može se zaključiti kako navedenih promjena prvenstvenog reda

ima i kako vjerovnici, odnosno banke, imaju višestrukih razloga i koristi od takvog

raspolaganja.

19. Koliko vremenski traje prodaja nekretnine na temelju založnog prava na

javnoj dražbi putem suda?

Slika 18.

Na ovo pitanje svoje odgovore dali su samo suci. Kao što se iz grafikona može

primijetiti svi suci su odgovorili kako prodaja nekretnine na javnoj dražbi putem suda

traje preko godinu dana. Navedeni minimalni prodajni period preko jedne godine, koji

ponekad traje i preko dvije godine, kako su objasnili suci, dosta je dug, što znači da

bi se trebalo doći do određenih promjena kako bi se proces vremenski ubrzao.

64

20. Jeste li ikada u praksi pristali na upis kao drugi u prvenstvenom redu kod

založnog prava na nekretnini?

Slika 19.

Pitanje se odnosi isključivo na banke s obzirom da su one u pravilu vjerovnici te o

njhovoj poslovnoj politici ovisi hoće li pristati na upis kao drugi u prvenstvenom redu.

Grafikon jasno prikazuje kako su sve banke odgovorile da pristaju na upis na drugom

mjestu u prvenstvenom redu. Jedna velika domaća banka navodi načelno da pristaje

ako vrijednost nekretnine to dopušta s obzirom na zaduženost i stanje otplaćenosti

ranije uknjiženih tražbina. Druga banka navodi kako je to poslovna odluka, a pristaje

se na navedeni upis u slučaju da je dovoljna vrijednost nekretnine za namirenje.

Treća banka navodi kako je to iznimka, ali kada to čine sve ovisi o prvoj tražbini.

Četvrta banka spominje kao razloge slučajeve ako je založno pravo na nekretnini

upisano na drugom mjestu u prvenstvenom redu onda služi kao dodatno osiguranje

provođenje založnog prava i na drugoj nekretnini koja nije opterećena založnim

pravom u korist drugih vjerovnika, ili slučaj ako procijenjena vrijednost nekretnine

pokriva iznos tražbina koje su osigurane založnim pravom na prvom i drugom mjestu

u prvenstvenom redu.

65

21. Koliko ste dosad puta u založnom ugovoru ovjeravali samo potpis založnog

dužnika radi osnivanja dobrovoljnog založnog prava na nekretnini?

Slika 20.

Odgovore na navedeno pitanje dale su isključivo banke budući da o njima ovisi na

koji će način sporazum o osiguranju tražbine biti potvrđen.

Kao što se iz grafikona može vidjeti samo je jedna banka odgovorila kako je više

puta pri sklapanju založnog ugovora ovjeravala samo potpis založnog dužnika dok

kao razlog navodi kako je to poslovna odluka. Ostale banke nisu nikada samo

ovjeravale potpise iz razloga, kako same navode, banke idu na ovršnu ispravu te se

isključivo radi solemnizacija.

66

5.2.3. PITANJA O FIDUCIJI

22. Je li dosad bilo slučajeva da se fiducija na nekretninama ugovara prema

Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima?321

Svi ispitanici su dali odgovore na navedeno pitanje. Suci su općenito odgovorili da

nemaju saznanja o ugovaranju fiducije jer se dotični institut u praksi ne ugovara kod

njih. Javni bilježnici navode kako nikada nisu ugovarali fiduciju prema Zakonu o

vlasništvu i drugim stvarnim pravima jer nije bilo interesa stranaka. Banke se očituju

kako uglavnom koriste, u slučaju da je rade, fiduciju po Ovršnom zakonu budući da je

ona lex specialis u odnosu na ZV kao lex generalis.

23. Uspijeva li se vjerovnik najčešće u cijelosti namiriti iz prijenosom vlasništva

nekretnine radi osiguranja?

Slika 21.

Pitanje se odnosi na banke kao vjerovnike te javne bilježnike kao osobe ovlaštene da

provode izvansudsko namirenje.

Prema dobivenim rezultatima teško je navesti jednostrani zaključak. Sudeći prema

rezultatima ovisi od slučaja do slučaja hoće li se više vjerovnika uspjeti namiriti. Od

svih odgovora dominira odgovor da namirenje više vjerovnika nije poznato što 321 čl. 34/4. ZV

67

upućuje na zaključak, pošto se radi o fiduciji, da više vjerovnika niti nema jer vlasnik

na koga je nekretnina prenesena radi osiguranja ugovara zabranu daljnjeg

opterećenja nekretnine, što je vidljivo iz odgovora u 25. pitanju.

24. Ugovara li se u principu kod prijenosa vlasništva radi osiguranja zabrana

opterećenja hipotekom iste nekretnine?322

Slika 22.

Navedeno pitanje je postavljeno svim ispitanicima, javnim bilježnicima, bankama te

sucima.

Prema prikazu grafikona može se protumačiti kako se zabranu opterećenja

nekretnine hipotekom kod fiducije u većini slučajeva ugovara, što se može zaključiti

prema omjeru pozitivnih i negativnih odgovora.

Jedno od obrazloženja odgovora u kojem se ugovara zabrana opterećenja

hipotekom iste nekretnine jest što banka u tom slučaju ima donekle mogućnost

kontrole kod pokretanja ovrhe, što bi u konkretnom slučaju značilo da hipotekarni

vjerovnik nema mogućnost pokrenuti ovrhu dok oni primjerice nemaju dospjelih 322 čl. 274.i OZ

68

tražbina. Zanimljivo je spomenuti obrazloženje koje navodi kako najčešće takvu

klauzulu u ugovor stavljaju vjerovnici pa se dužniku odnosno založnom dužniku daje

zabrana daljnjeg stvarnopravnog raspolaganja ili opterećenja predmetnom

nekretninom dok traje tražbina banke, ali u slučaju da dužnik želi dalje opteretiti svoju

nekretninu uvjet je da se od banke pribavi prethodna suglasnost.

25. Ugovara li se u principu način korištenja nekretnine u korist vjerovnika kod

prijenosa vlasništva radi osiguranja?323

Slika 23.

Odgovore na navedeno pitanje dali su svi ispitanici. Iz priloženog grafikona očito je

kako se uglavak o načinu korištenja nekretnine u korist vjerovnika kod fiducije ne

ugovara.

Banke kao razlog navode da im ne odgovara biti u posjedu nekretnina i brinuti se za

iste jer im to nije djelatnost. Jednako tako u pravilu se radi o nekretninama koje

založni dužnik koristi kao svoj poslovni prostor ili u njima stanuje te mu je stoga

posjed prijeko potreban. Gospodarsko iskorištavanje jest u interesu vlasnika a ne

323 Čl. 274.e OZ

69

banke i u slučaju da se preuzume iskorištavanje time bi se preuzela nepotrebna

odgovornost.

26. Ugovara li se pravo vjerovnika na preuzimanje posjeda nekretnine kako bi se

ovrha mogla provesti temeljem sporazuma o osiguranju prijenosom

vlasništva?324

Slika 24.

Kao i u prethodna dva pitanja odgovore su dali svi ispitanici. Iz grafikona se može

iščitati kako nitko nije odgovorio kako ne ugovara, odnosno u pravilu svi ugovaraju

klauzulu o pravu vjerovnika na preuzimanje posjeda nekretnine. U slučaju da

navedene klauzule nema u ugovoru, bilo bi teško prodati nekretninu, odnosno

zahtijevalo bi se dodatno provođenje postupka predaje u posjed radi prodaje. Prema

tome čini se kako je to lakši put ako dođe do prodaje nekretnine po čl. 274.f Ovršnog

324 Čl. 274.h OZ

70

zakona jer je istu nekretninu lakše prodati ukoliko je u posjedu vjerovnika koji je

prodaje.

27. Koristi li vjerovnik pravo da zahtijeva prodaju predmeta osiguranja, tj. pravo

pozivanja dužnika da predmet osiguranja unovči preko javnog bilježnika?325

Slika 25.

Na ovo pitanje odgovarali su isključivo javni bilježnici te su kao što se može vidjeti u

grafikonu svi odgovorili potvrdno. Kao razlog navode da se u pravilu ovim pozivom

želi potaknuti dužnika da eventualno u kraćem budućem vremenskom periodu vrati

dug. Banke uglavnom traže prodaju po čl. 274.f Ovršnog zakona jer im nije cilj steći

nekretninu nego dobiti određeni novčani iznos. Oni koji se možda nadaju da će na

ime namirenja tražbine steći vlasništvo nekretnine, traže primjenu čl. 277. Ovršnog

zakona. Ako se tražbina u roku ne podmiri vjerovniku ništa drugo ne preostaje nego

se pokušati namiriti iz predmeta osiguranja. Ukoliko se dužnik-protivnik osiguranja

pozove da sam proda stvar vjerovniku ostaje na raspolaganju mogućnost da uzme

nekretninu za iznos neispunjene tražbine.

Bez obzira što se pitanje i odgovori koji su prikazani u grafikonu odnose samo na

javne bilježnike u razgovoru sa bankama došao sam do još jedne potvrde kako oni

325 Čl. 277. OZ

71

ovaj oblik prodaje koriste. Međutim, njima nije u prvenstvenom interesu steći

vlasništvo nekretnine budući da su oni prije svega kreditna institucija, te da odnos

njihove imovine (bilo nekretnina, pokretnina, raznih udjela), tj. odnos aktive i pasive,

mora biti usklađen sa zahtjevima Hrvatske narodne banke.

28. Koji je najčešći način namirenja prijenosa vlasništva nekretnine radi

osiguranja?

Slika 26.

Pitanje se odnosi isključivo na javne bilježnike. Neki javni bilježnici najčešće provode

javnobilježničku prodaju jer vjerovnici nemaju interesa postati punopravni vlasnici

budući da su banke vjerovnici.

Jedan ispitanik odgovorio je kako vjerovnik češće pristaje postati punopravni vlasnik.

Jedini razlog koji se nameće za takav čin jest da vjerovnik ne želi postupak dodatno

odužiti jer će mu biti jednostavnije prodati tu nekretninu kasnije putem oglasa, bez

troškova javnog bilježnika te drugih troškova. Međutim, bitno je spomenuti kako će

tom prilikom stjecanja punopravnog vlasništva vjerovnik morati platiti porez i druga

javna davanja što mu također povećava troškove.326

Bitno je spomenuti kako slučajeva namirenja vjerovnika iz prijenosom vlasništva

nekretnine radi osiguranja ima jako malo. Sudeći prema grafikonu teško je dati

konkretan zaključak, ali bi po logici stvari vjerovnici što je moguće više puta trebali

326 Čl. 277/7. OZ

72

pokušati prodati nekretninu prije nego se odluče na stjecanje punopravnog

vlasništva.

29. Koristi li dužnik pravo da zahtijeva prodaju nekretnine koja služi kao

osiguranje određene tražbine kod instituta prijenosa vlasništva radi

osiguranja?327

Slika 27.

Odgovore su dali isključivo javni bilježnici. Svi javni bilježnici, osim jednog koji je

odgovorio da nema podataka, odgovorili su potvrdno da se dužnik koristi navedenim

pravom. Kao obrazloženje navode da dužnik u pravilu kroz to vrijeme pokušava

povoljnije prodati predmet osiguranja, vratiti dug ili postići sporazum s vjerovnikom.

327 Čl. 277.c OZ

73

30. Koliko vremenski traje prodaja nekretnine temeljem prijenosa vlasništva radi

osiguranja na javnoj dražbi izvansudskim putem odnosno putem javnog

bilježnika?

Slika 28.

Pitanje se odnosi na javne bilježnike, one koji su ovlašteni provoditi namirenje

vjerovnika izvansudskim putem, te banke, one koji se namiruju, odnosno vjerovnike.

Ponuđeni odgovor 'do mjesec dana' nije nitko odabrao što implicite upućuje na

zaključak kako je to prekratak rok za prodaju. 'Do dva mjeseca' odgovorio je jedan

ispitanik što znači da ima slučajeva u kojima se postupak prodaje nekretnine na jvnoj

dražbi izvansudskim putem može obaviti, ali se čini kako to nije pravilo.

Prema svemu sudeći vremensko razdoblje po kojem se postupak prodaje nekretnine

putem javnog bilježnika na jvnoj dražbi u pravilu jest 'do tri mjeseca'. Do tri mjeseca

jest i realno razdoblje budući da se nekretnina vrlo rijetko prodaje na prvoj dražbi

gdje se ne smije prodati ispod dvije trećine utvrđene vrijednosti. Stoga će se većina

kupaca, ako ih ima, najčešće pojaviti na drugoj javnoj dražbi jer se nekretnina na toj

dražbi ne smije prodati ispod jedne trećine utvrđene vrijednosti. Vrijeme između dviju

javnih dražbi prema odredbama Ovršnog zakona ne smije biti kraće od trideset

dana.328

328 Čl. 97/3. OZ

74

Odgovor 'dosta duže' ponudio je samo jedan ispitanik iz čega proizlazi da ni navedeni

slučaj nije pravilo, već više iznimka. Neki od ispitanika nemaju saznanja što također

upućuje na činjenicu da se prijenos vlasništva radi osiguranja ili ne ugovara ili dužnici

uredno ispunjavaju tražbine vjerovnika pa do namirenja iz nekretnine čije je

vlasništvo preneseno radi osiguranja niti ne dolazi.

5.3. ZAKLJUČAK

Slijedom provedenog istraživanja koje se odnosi na založno pravo i fiduciju na

nekretninama u praksi dolazi se do mnogih zanimljivih zaključaka koji svaki za sebe

ima posebnu vrijednost.

Prvi takav zaključak jest da se institut založnog prava na nekretninama upotrebljava

mnogo više nego fiducija. Dovoljan dokaz jest rezultat od 86,66% (osamdeset šest

zarez šezdeset šest posto) upotrebe založnog prava na nekretninama u odnosu na

prijenos vlasništva radi osiguranja, koji je proizašao iz odgovora svih ispitanika.

Sljedeće što se može konstatirati jest da se pri osnivanju bilo kojeg stvarnopravnog

instituta kojim se osigurava neka tražbina nesumnjivo više solemniziraju privatne

isprave u odnosu na izradu javnobilježničkih akata jer su nesumnjivo dvostruko manji

troškovi.

Osnivanje dobrovoljnog stvarnopravnog osiguranja tražbina na nekretninama može

se odvijati na dva načina, javnobilježničkim i sudskim. Može se konstatrati da se

javnobilježnički put isključivo koristi jer se pokazao brži kada je riječ o velikim

gradovima gdje je pravni promet veći a i opterećenost sudova je veća, dok ovo

pravilo možda ne bi u potpunosti vrijedilo za manja mjesta.

Izvršna klauzula ili clausula exequendi postala je gotovo sastavni dio sporazuma o

stvarnopravnom hipotekarnom osiguranju tražbina na nekretninama koji se sklapaju

u obliku javnobilježničkog akta ili solemnizirane privatne isprave. Razlog tome je

funkcionalno-racionalan, jer se skraćuje vrijeme kojim bi založni vjerovnik morao

tražiti izjavu založnog dužnika ili trećeg o tome da se na temelju navedenih akata

75

može radi ostvarenja dužne činidbe, nakon dospjelosti obveze, neposredno provesti

prisilna ovrha.

Iznosi tražbina za koje se sklapaju stvarnopravna osiguranja na nekretninama

izražena su u nemalim iznosima. Kada minimalna vrijednost tražbine koja se

osigurava iznosi 10.000,00 (deset tisuća) EUR, u protuvrijednosti kuna, dok najviši

iznosi sežu najčešće do 135.000,00 (sto trideset pet tisuća) EUR, u protuvrijednosti

kuna, onda je prilično jasno kako se radi o osiguranjima koja u značajnoj mjeri

sudjeluju u pravnom prometu nekretnina.

Založni dužnik ili treći koji je založio svoju stvar u principu se ne koriste svojim

pravom zabilježbe pridržaja prvenstvenog reda na vrijeme od tri godine i pravom da

se upiše nova hipoteka na mjesto stare ali pod ograničenjem da se stara izbriše u

roku od godine dana. Razlozi tome mogu biti ili neukost stranke ili dugotrajnost

postupka upisa u zemljišne knjige takvih raspolaganja koje provodi zemljišnoknjižni

sud.

Založno pravno na nekretnini prestaje tek brisanjem toga prava iz zemljišne knjige a

ne prestankom tražbine. Založni dužnik ovaj postupak može ishoditi putem suda, no

kako bi mu se skratilo dugotrajno postupanje suda stranke ugovaraju obvezu brisanja

založnog prava pošto tražbina prestane. Obveza brisanja se u većini slučajeva

ugovara dok se zabilježba te obveze u zemljišnim knjigama u pravilu ne upisuje.

Neupisivanje takve obveze vjerojatno je posljedica sporosti provedbe takvih upisa u

zemljišne knjige koje provodi zemljišnoknjižni sud.

Odredba o promjeni prvenstvenog reda nije mrtvo slovo zakona već radnja koju

banke ugovaraju, premda ne učestalo. Razlozi promjene prvenstvenog reda su prije

svega interesi banaka. Najčešće se radi o slučajevima u kojima ista banka, upisana

na prvom i trećem ili daljnjem mjestu u prvenstvenom redu, želi promjenom

prvenstvenog reda preskočiti drugog vjerovnika čija je osigurana tražbina upisana

između navedene dvije tražbine banke koja želi promjenu prvenstvenog reda.

Prodaja nekretnine koja je osigurana založnim pravom prodaje se putem suda na

javnoj dražbi. Ispitani suci su jasno potvrdili kako u praksi takve prodaje traju preko

godinu dana a ponekad i više od dvije godine. Stoga se čini kako sustav prodaje

nekretnina putem suda nije efikasan i brz, te stoga smatram da se trebaju tražiti

76

alternativni modeli ubrzanja navedenog postupka. Mogućnost ubrzanja navedenog

postupka možda će opravdati javnoovršiteljska služba čije je formiranje još u tijeku.

Bankama kao vjerovnicima u najvećem je interesu da namire svoje tražbine iz

vrijednosti zaloga u slučaju da dužnik nije po dospijeću ispunio svoju obvezu prema

njima. Sklapanjem sporazuma o hipotekarnom osiguranju na nekretninama cilj im je

u principu doći na prvo mjesto u prvenstvenom redu kako bi se što bolje osigurali, jer

ako budu drugi ili treći teže će se uspjeti namiriti, što potvrđuje činjenica ovisnosti od

slučaja do slučaja kada se više vjerovnika uspije u cijelosti namiriti. Sve ispitane

banke su potvrdile kako pristaju na upis kao druge u prvenstvenom redu u slučaju da

vrijednost nekretnine osigurava i njihovu tražbinu koja se nalazi na drugom mjestu u

prvenstvenom redu.

Isključiva ovjera potpisa dužnika je nedostatan oblik za eventualene daljnje

olakšavanje budućih radnji koje odugovlače postupak, stoga se banke u pravilu

odlučuju na sklapanje javnobilježničkog akta ili solemnizaciju privatne isprave.

Prijenos vlasništva na nekretnini radi osiguranja pruža vjerovniku ugovaranje

ograničenja da istu nekretninu fiducijant dalje opterećuje hipotekom. U sporazumima

o prijenosu vlasništva nekretnine radi osiguranja tražbine često se nalaze uglavci

kojima se zabranjuje daljnje opterećenje hipotekom iste nekretnine, a razlog tome

jest što banke imaju interes da kontroliraju stanje na nekretnine. U slučaju da dužnik

uredno ispunjava svoje obveze njima nije u interesu da se takav tijek stvari prekine.

Banke prodaju novac i zarađuju na kamatama te im je u interesu da takav proces

traje izvjesno vrijeme jer u slučaju da će se morati prije dospijeća namiriti neće imati

pravo na preostale kamate od dana ispunjenja tražbine do dana dospijeća.

Prijenos vlasništva radi osiguranja ne uključuje prava kojima raspolaže punopravni

vlasnik sa svojom stvari. Stoga postoji mogućnost da se fiducijar i fiducijant mogu

sporazumjeti oko određenog prava na korištenje nekretnine čije je vlasništvo

preneseno radi osiguranja određene tražbine. Međutim, bankama kao

predlagateljima osiguranja nije u interesu ugovarati pravo korištenja na nekretnini čije

je vlasništvo preneseno radi osiguranja jer im to povećava opseg odgovornosti što ih

dodatno opterećuje. Prema tome, može se sa sigurnošću zaključiti kako banke u

pravilu ne ugovaraju uglavak o načinu korištenja nekretnine kod fiducije.

77

Pravo na preuzimanje posjeda nekretnine kako bi se ovrha mogla provesti temeljem

sporazuma o osiguranju prijenosom vlasništva radi osiguranja jest u pravilu stalan

uglavak sporazuma o fiducijarnom osiguranju tražbina na nekretninama. Causa

postojanosti navedenog uglavka u praksi jest olakšanost puta kojim se traži prodaja

nekretnine.

U slučaju namirenja tražbine iz vrijednosti nekretnine čije je vlasništvo preneseno

radi osiguranja vjerovnik ima mogućnost prodavati nekretninu na dva načina. Jedan

je način prema čl. 274.f i 274.g a drugi po čl. 277. OZ. Vjerovnik se najčešće koristi

prodajom prema čl. 274.f i čl. 274.g OZ jer je i sam postupak jednostavniji, te jer mu

je, kako su banke najčešće vjerovnici, u interesu prodati nekretninu kako bi se

namirio a ne postati njenim punopravnim vlasnikom, na što kao krajnju opciju

upućuje čl. 277. OZ. Jednako tako može se reći kako se vjerovnik koristi pravom

pozivanja dužnik da predmet osiguranja unovči preko javnog bilježnika odnosno čl.

277. OZ, no u pravilu on nema interesa za stjecanje punopravnog vlasništva već

predmetnu nekretninu koja osigurava određenu tražbinu prodaje putem javnog

bilježnika na javnoj dražbi. Odredbama OZ koje se odnose na fiduciju dužniku je

omogućeno da zahtijeva prodaju predmet osiguranja što on u pravilu i čini ukoliko se

traži namirenje iz njegove nekretnine. Razlog njegovog postupanja jest u tome što

ima mogućnost eventualno povoljnije prodati predmet osiguranja, odnosno u

međuvremenu vratiti dug, ili postići neki drugi sporazum s vjerovnikom.

Istraživanje o primjeni, učincima i efikasnosti instituta hipoteke i fiducije na

nekretninama u praksi pokazalo je dobre i loše strane pojedinog instituta. Svaki od

navedenih instituta pruža u nekim pogledima prednosti a u nekim drugima pak

nedostatke. Bez odgovora iz prakse teško je reći kojem bi se institutu dala prednost.

Međutim, praksa je odgovorila, te pokazala da je hipoteka daleko korišteniji institut od

fiducije. Prema tome provedeno emprijisko istraživanje pokazalo je kako sud nije

mjesto na kojem se sklapaju sporazumi o stvarnopravnom osiguranju tražbina već

javnobilježnički ured. Praksa također pokazuje kako je solemnizacija privatnih

isprava daleko učestaliji oblik u kojem se nalaze sporazumi o stvarnopravnom

osiguranju tražbina na nekretninama u odnosu na sklapanje javnobilježničkog akta.

Slijedom navedenog može se zaključiti da su dobiveni rezultati ukazali na daljnji

moguće promjene u zakonodavstvu, odnosno koje bi se time prilagodile potrebama

prakse. Time bi se moglo utjecati na gospodarstvo a ono indirektno na daljnji

78

ekonomski razvoj bez kojeg niti jedna zajednica ne može zamisliti svoj pogled prema

boljoj budućnosti.

5.3.1. PRIJEDLOZI IZMJENA PROPISA

Pravci u kojima bi se izmjene trebale kretati procesnopravne su prirode. To su

ubrzanje zemljišnoknjižnog postupka i ovršnog postupka namirenja.

Iz svega prikaznog čini se kako je neophodno potrebno ubrzati zemljišnoknjižni

postupak budući da on neposredno utječe na primjenu određenih odredaba. Sporost

zemljišnoknjižnog postupka jedan je od razloga zbog kojeg prava određenih

ovlaštenika ostaju tek 'mrtvo slovo' zakona budući da nema njihove primjene, te

samim time nema mogućnosti da se određena prava kojima ovlaštenici mogu

raspolagati razviju u praksi kao jedni od oblika raspolaganja koji će biti od koristi

istima.

Novi Ovršni zakon329 u pogledu uređenja dobrovoljnog stvarnopravnog osiguranja

nije donio značajne izmjene, a stupanje na snagu njegovih odredaba o

stvarnopravnom osiguranju predviđeno je tek 1. siječnja 2012. godine.330 Najveća

novina koju novi OZ donosi jest uvođenje javnoovršiteljske službe kao glavnog

generatora ubrzanja ovršnog postupka. Naime, budući da je u području dobrovoljnog

stvarnopravnog osiguranja zakonodavac ostavio provođenje ovrhe sudu i javnim

bilježnicima a nije delegirao određene ovlasti javnim ovršiteljima, odnosno u

navedenom području nije došlo do izmjena, postavlja se pitanje zašto je tome

tako?331 Navedeno pitanje ostaje otvoreno za javne i stručne rasprave, no ono što je

važno spomenuti, zakonodavac je očito napravio propust u tom pogledu te bi bilo

poželjno da u svojim eventualnim izmjenama i dopunama razmotri pitanje javnih

ovršitelja u postupku ovrhe doborovoljnih stvarnopravnih osiguranja budući da je

javnoovršiteljska služba uvedena s ciljem kako bi postupak ovrhe bio znatno

efikasniji.

329 NN, br. 139/10.330 Čl. 340. OZ (NN, br. 139/10.)331 Vidi opširnije Mihelčić, Gabrijela, „Postupci osiguranja prema novom Ovršnom zakonu“,u: Skupina autora, Novo ovršno pravo – provedba u praksi, Zagreb, 2011.

79

Navedeni prijedlozi trebali bi prije svega ići u pravcu neposrednog ubrzanja postupka

što bi posredno dovelo do veće efikasnosti te smanjenja troškova, čime bi se znatno

poboljšao ne samo položaj vjerovnika već i dužnika.

5.4. PRILOG 1: ANKETNI UPITNIK

ZAJEDNIČKA PITANJA (ZALOŽNO PRAVO/FIDUCIJA)

1. U kojem omjeru se u praksi koriste instituti dobrovoljnog založnog prava i prijenosa

vlasništva radi osiguranja?

a) 90:10

b) 70:30

c) 50:50

d) _____ (po slobodnoj ocjeni)

2. Zašto se institut založnog prava odnosno prijenosa vlasništva radi osiguranja

koristi više odnosno manje?

___________________________________________________________________

3. Koliki su troškovi sklapanja sporazuma u obliku javnobilježničkog akta, a koliko u

obliku solemnizirane privatne isprave kod zasnivanja založnog prava ili prijenosa

vlasništva radi osiguranja?

a) do 5,000.00 kuna

b) do 10,000.00 kuna

c) preko 10,000.00 kuna

d) navedena radnja se ne provodi

4. Koliki je omjer sklapanja sporazuma vjerovnika i dužnika o osiguranju tražbine

založnim pravom ili prijenosom vlasništva radi osiguranja u obliku javnobilježničkog

akta i solemnizirane privatne isprave?

Po slobodnoj ocjeni: ___________________________________________________

5. Koliki broj puta se uspjelo više vjerovnika namiriti iz nekretninom osigurane

tražbine kod založnog prava ili prijenosa vlasništva radi osiguranja?

80

a) do 3 puta

b) preko 3 puta

c) niti jednom

d) nema podataka

6. Koliko vremenski traje kod suda, a koliko kod javnog bilježnika proces sklapanja

sporazuma o stvarnopravnom osiguranju tražbina?

Po slobodnoj ocjeni:___________________________________________________

7. Upotrebljavate li sudski ili javnobilježnički put za stvarnopravno osiguravanje svojih

tražbina?

a) SUDSKI

b) JAVNOBILJEŽNIČKI

Zašto?

___________________________________________________________________

8. Upozoravate li stranke na neprimjenjivost zaštite povjerenja u istinitost i potpunost

zemljišnih knjiga u korist stjecanja do kojih dođe sve do 1. siječnja 2015., ako se

njime stječe nekretnina na kojoj je bilo upisano društveno vlasništvo, a nije brisano

prije nego što je stupio na snagu trenutni Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim

pravima?332

DA

NE

Zašto?

___________________________________________________________________

PITANJA O HIPOTECI

9. Uspijeva li se vjerovnik u cijelosti namiriti iz zalogom osigurane nekretnine?

DA332 Čl. 388/5. ZV

81

NE

10. Ugovara li se u principu clausulu exequendi, tj. pristanak dužnika da se na

temelju akta nakon dospjelosti provede postupak neposredne prisilne ovrhe na

nekretnini radi namirenja vjerovnika, kod založnog prava?333

DA

NE

11. U kojem rasponu se najčešće kreće vrijednost tražbine koja se osigurava

hipotekom na nekretnini?


12. Koristi li se vlasnik pravom da prenese hipoteku na novu tražbinu kada stara

prestane, tj. raspolaže li neizbrisanom hipotekom?334

a) DA

b) NE

c) NEMA SAZNANJA

Zašto?

___________________________________________________________________

13. Koristi li se vlasnik pravom zabilježbe pridržaja prvenstvenog reda na vrijeme od

3 godine?335

a) DA

b) NE

c) NEMA SAZNANJA

Zašto?

___________________________________________________________________

333 Čl. 54/ 1., 6. ZJB334 Čl. 347/2. ZV335 Čl. 348/1. ZV

82

14. Koristi li se vlasnik pravom da se upiše nova hipoteka na mjesto stare ali pod

ograničenjem da se stara izbriše u roku od godine dana?336

a) DA

b) NE

c) NEMA SAZNANJA

Zašto?

___________________________________________________________________

15. Ugovara li se simultana hipoteka, odnosno slučaj kada više nekretnina zajednički

osigurava određenu tražbinu?337

a) DA

b) NE

c) NEMA SAZNANJA

Zašto?

___________________________________________________________________

16. Koristi li se založni vjerovnik pravom na osnivanje podzaložnog prava na

nekretnini?338

a) DA

b) NE

c) NEMA SAZNANJA

Zašto?

___________________________________________________________________

17. Ugovara li se obveza brisanja založnog prava iz zemljišne knjige i upisuje li se

navedena obveza u zemljišnu knjigu?

DA

NE

336 Čl. 348/2. ZV337 Čl.298/3. ZV338 Čl. 315/2. ZV

83

Zašto?

___________________________________________________________________

18. Ugovara li se promjena prvenstvenog reda kod založnog prava?339

DA

NE

Zašto?

___________________________________________________________________

19. Koliko vremenski traje prodaja nekretnine na temelju založnog prava na javnoj

dražbi putem suda?

a) do 6 mjeseci

b) do 1 godine

c) preko 1 godine

20. Jeste li ikada u praksi pristali na upis kao drugi u prvenstvenom redu kod

založnog prava na nekretnini?

DA

NE

Zašto?

___________________________________________________________________

21. Koliko ste dosad puta u založnom ugovoru ovjeravali samo potpis založnog

dužnika radi osnivanja dobrovoljnog založnog prava na nekretnini?

a) jednom

b) više puta

c) nikada

PITANJA O FIDUCIJI339 Čl. 46. ZZK

84

22. Je li dosad bilo slučajeva da se fiducija na nekretninama ugovara prema Zakonu

o vlasništvu i drugim stvarnim pravima?340


23. Uspijeva li se vjerovnik najčešće u cijelosti namiriti iz prijenosom vlasništva

nekretnine radi osiguranja?

a) DA

b) NE

c) NIJE POZNATO

24. Ugovara li se u principu kod prijenosa vlasništva radi osiguranja zabrana

opterećenja hipotekom iste nekretnine?341

a) DA

b) NE

c) NEMA SAZNANJA

25. Ugovara li se u principu način korištenja nekretnine u korist vjerovnika kod

prijenosa vlasništva radi osiguranja?342

a) DA

b) NE

c) NEMA SAZNANJA

26. Ugovara li se pravo vjerovnika na preuzimanje posjeda nekretnine kako bi se

ovrha mogla provesti temeljem sporazuma o osiguranju prijenosom vlasništva?343

a) DA

b) NE

c) NEMA SAZNANJA

27. Koristi li vjerovnik pravo da zahtijeva prodaju predmeta osiguranja, tj. pravo

pozivanja dužnika da predmet osiguranja unovči preko javnog bilježnika?344

340 čl. 34/4. ZV341 čl. 274.i OZ342 Čl. 274.e OZ343 Čl. 274.h OZ344 Čl. 277. OZ

85

DA

NE

Zašto?

___________________________________________________________________

28. Koji je najčešći način namirenja prijenosa vlasništva nekretnine radi osiguranja?

a) javnobilježnička prodaja

b) stjecanje punopravnog vlasništva

c) premalo slučajeva za zaključak

29. Koristi li dužnik pravo da zahtijeva prodaju nekretnine koja služi kao osiguranje

određene tražbine kod instituta prijenosa vlasništva radi osiguranja?345

a) DA

b) NE

c) NEMA PODATAKA

30. Koliko vremenski traje prodaja nekretnine temeljem prijenosa vlasništva radi

osiguranja na javnoj držabi izvansudskim putem odnosno putem javnog bilježnika?

a) do mjesec dana

b) do 2 mjeseca

c) do 3 mjeseca

d) dosta duže

e) nema saznanja

6. ZAHVALE

Prije svega želio bih se zahvaliti prof. dr. sc. Tatjani Josipović koja me potaknula na

znanstveni rad, savjetovala, i bez čije potpore ovaj rad ne bi bio ostvaren.345 Čl. 277.c OZ

86

Zahvaljujem se asistentu Hani Ernstu koji mi je mnogo pomogao s tehničkim

rješenjima te od kojega sam podosta naučio.

Posebno bih se htio zahvaliti gospođi Jožici Matko-Ruždjak, javnoj bilježnici iz

Zagreba, koja mi je pomogla da dobijem što bolje uvid u funkcioniranju prakse.

Zahvalio bih se gospodinu Ivanu Malekoviću, predsjedniku Javnobilježničke komore,

te gospodinu Josipu Goviću na pomoći pri organiziranju intervjua s javnim

bilježnicima. Jednako tako zahvalio bih se gospodi Peri Džankiću, Stjepanu Šaškoru,

Vladimiru Marčinku, javnim bilježnicima iz Zagreba, te gospođi Jadranki Borčić,

javnoj bilježnici iz Rijeke, na sudjelovanju u ispunjavanju upitnika.

Zahvaljujem se i gospođi Gordani Komorski, predsjednici Ovršnog i izvanparničnog

odjela Općinskog građanskog suda u Zagrebu, koja mi je pomogla da dobijem što

bolji uvid u rad suda, te ostalim sucima koji su sudjelovali u ispunjavanju upitnika,

odnosno prenošenju svojih iskustava.

Radu su mnogo pridonijeli gospodin Igor Tepšić, savjetnik uprave Zagrebačke banke,

gospođa Tea Gjuran iz Raffeisen banke, gospođa Sanja Hlupić iz Partner banke i

gospođa Jasminka Hanušić iz Erste & Steiermärkische banke, te im se isto tako

zahvaljujem.

7. BIBLIOGRAFIJA

7.1. CITIRANI RADOVI

1. Sessa, Đuro, „Ovrha na nekretnini“, u: Dika, M. (ur.), Novela Ovršnog zakona

iz 2005., Zagreb, 2005.

2. Klarić, Petar; Vedriš, Martin, Građansko pravo, 12. izd., Zagreb, Narodne

novine, 2009.

87

3. Josipović, Tatjana, „Založno pravo na nekretnini“, u: Josipović, T. (ur.), Zaštita

vjerovnika – stvarnopravno, obveznopravno i ovršnopravno osiguranje

tražbina, Zagreb, 2005.

4. Gavella, Nikola et al., Stvarno pravo, 2. sv., Zagreb, 2007.

5. Dika, Mihajlo, Građansko ovršno pravo, 1. Knjiga, Opće građansko ovršno

pravo, Zagreb, 2007.

6. Dika, Mihajlo, „Dvije godine primjene Ovršnog zakona s naglaskom na

dobrovoljno sudsko i javnobilježničko založno pravo i fiducijarno osiguranje

tražbina vjerovnika“, u: Barbarić, K. (ur.), Ovrha u gospodarskoj i sudskoj

praksi - najaktualnija pitanja, Zagreb, 1998.

7. Jug, Jadranko, „Pravni učinci upisa prava u zemljišne knjige“, u: Jelčić, O.

(ur.), Uloga zemljišnih knjiga u pravnom prometu nekretnina, Zagreb, 2004.

8. Matko-Ruždjak, Jožica, „Aktualna pitanja uloge javnih bilježnika u postupcima

osiguranja tražbina“, u: Josipović T. (ur.), Zaštita vjerovnika – pravni, porezni i

računovodstveni aspekti, Zagreb, 2006.

9. Ernst, Hano, „Stvarnopravna osiguranja na nekretninama u Republici

Hrvatskoj“, Forum za građansko pravo za jugoistočnu Evropu, Izbor radova i

analiza, 2. Knjiga, Prva regionalna konferencija, Cavtat, 2010.

10. Josipović, Tatjana, „Stvarnopravna osiguranja tražbina na nekretninama –

pravni i gospodarski učinci“, u: Kuzmić, M. (ur.), Nekretnine u pravnom

prometu – aktualna pitanja zakonodavstva i sudske prakse, Zagreb, 2007.

11. Mihelčić, Gabrijela, „Određena pitanja osiguranja i namirenja na

nekretninama“, u: Barjaktar, B.; Slovinić, J. (ur.), Vlasničkopravni odnosi i

zemljišne knjige, Zagreb, 2007.

12. Poropat, Branka, Uloga dobrovoljnog sudskog i javnobilježničkog osiguranja

tražbine na nekretnini u pravnom poretku Republike Hrvatske, magistarski rad,

Zagreb, Pravni fakultet, 2000.

13. Ernst, Hano, „Simultana hipoteka“, u: Josipović, T. (ur.), Zaštita vjerovnika –

stvarnopravno, obveznopravno i ovršnopravno osiguranje tražbina, Zagreb,

2005.

14. Matko-Ruždjak, Jožica, „Javnobilježničko osiguranje tražbina prijenosom

vlasništva stvari i prijenosom prava“, u: Josipović, T. (ur.), Zaštita vjerovnika –

stvarnopravno, obveznopravno i ovršnopravno osiguranje tražbina, Zagreb,

2005.

88




15. Josipović, Tatjana, „Raspolaganja sredstvima osiguranja tražbina“, u:

Josipović T. (ur.), Zaštita vjerovnika – pravni, porezni i računovodstveni

aspekti, Zagreb, 2006.

16. Matko-Ruždjak, Jožica, „Fiducijarno i druga osiguranja tražbina nakon Novele

Ovršnog zakona“, Giunio, M. (ur.), Pravo u gospodarstvu, 2004.

17. Jelčić, Olga, „Osiguranje tražbina na nekretninama u hrvatskom pravu“, u:

Josipović, T. (ur.), Stvarnopravna uređenja tranzicijskih zemalja – stanje i

perspektive, Zagreb, 2009.

18. Jelčić, Olga, „Ostvarenje prava na namirenje tražbine osigurane hipotekom i

fiducijarnim vlasništvom na nekretnini“, Pravo u gospodarstvu, 3. br., 2005.

19. Matko-Ruždjak, Jožica, „Namirenje vjerovnika (fiducijara, predlagatelja

osiguranja) prodajom predmeta osiguranja“, Javni bilježnik, 29. br., 2008.

20. Matko-Ruždjak, Jožica, Fiducijarno osiguranje tražbine - javnobilježničko

unovčenje predmeta osiguranja, Pravo i porezi, 9. br., 2006.

21. Jelčić, Olga, „Fiducijarno vlasništvo u hrvatskom pravu“, Pravo i porezi, br. 9.,

2003.

22. Bilušić Ramljak, Ivana, „Prijenos vlasništva radi osiguranja“, Javni bilježnik,

29. br., 2008.

23. Giunio, Miljenko, „Novela ovršnog zakona 2005. s podrobnijim prikazom

fiducijarnog osiguranja tražbina“, Pravo u gospodarstvu, 1. br., 2006.

24. Giunio, Miljenko, „Fiducijarno osiguranje tražbina prema noveli Ovršnog

zakona 2005.“, Javni bilježnik, 22. br., 2006.

25. Jelčić, Olga, „Novo fiducijarno osiguranje tražbina“, u: Dika, M. (ur.), Novela

Ovršnog zakona iz 2005., Zagreb, 2005.

26. Vozila, Suzana, „Je li odredba članka 277. Ovršnog zakona dispozitivne ili

kogentne pravne prirode“, Javni bilježnik, 11. br., 2001.

27. Gavella Nikola, Založno pravo, Pravni fakultet u Zagrebu, Zavod za

građanskopravne znanosti i porodično pravo, Zagreb, 1992.

28. Josipović, Tatjana, „U potrazi za eurohipotekom“, u: Gliha, Igor et. al. (ur.),

Liber amicorum Nikola Gavella: građansko pravo u razvoju, Zagreb, 2007.

29. Schriftenreihe des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken; Flexibility,

Security and Efficiency of Security Rights over Real Property in Europe,

Volume III; Results of the workshops of the round table „Security Rights over

89


Real Property“ held in Berlin 2009., by Stöcker, Omtar M; Stürner, Rolf, 2nd

revised and extended edition

30. Romac, Ante, Rimsko pravo, Zagreb, 1998.

31. Jelčić, Olga, „Novo uređenje fiducijarnog osiguranja“, u: Crnić, I. et al. (ur.),

Novo ovršno pravo, Zagreb, 2004.

32. Mihelčić, Gabrijela, „Postupci osiguranja prema novom Ovršnom zakonu“,u:

Skupina autora, Novo ovršno pravo – provedba u praksi, Zagreb, 2011.

7.2. RJEČNICI

33. Vidaković-Mukić, Marta, Opći pravni rječnik, Zagreb, 2006.

34. Žepić, Milan, Latinsko-hrvatski rječnik, Zagreb, 2000.

7.3. INTERNET STRANICE

35. http://www.thelatinlibrary.com

36. http://www.vsrh.hr

7.4. PROPISI

37. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN, br. 91/96., 68/98., 137/99.,

22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., pročišćeni tekst)

38. Ovršni zakon (NN, br. 57/96., 29/99., 42/00., 173/03., 194/03., 151/04.,

88/05., pročišćeni tekst)

39. Zakon o zemljišnim knjigama (NN, br. 91/96., 68/98., 137/99., 114/01.,

100/04., 107/07.)

40. Zakon o šumama (NN, br.140/05.)

41. Zakon o vodama (NN, br. 107/95., 150/05.)

42. Zakon o Upisniku sudskih i javnobilježničkih osiguranja tražbina vjerovnika na

pokretnim stvarima i pravima (NN, br. 121/05.)

43. Zakon o parničnom postupku (NN br. 26/91., 34/91., 53/91., 91/92., 58/93.,

112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07. (odluka USRH), 84/08., pročišćeni

tekst)

90

http://www.vsrh.hr/

http://www.thelatinlibrary.com/

44. Zakon o javnom bilježništvu (NN br. 78/93., 29/94., 162/98., 16/07.)

45. Pravilnik o privremenoj javnobilježničkoj tarifi (NN, br. 97/01., pročišćeni tekst)

46. Ovršni zakon (NN, br. 139/10.)

SAŽETAK

Glavna orijentacija tržišnog gospodarstva jest stvaranje nove vrijednosti. Instrumenti

kojima se brže i lakše dolazi do novih vrijednosti jest posuđivanje novčanih sredstava

odnosno kreditiranje od strane banaka ili drugih kreditnih institucija. Kako bi bile

sigurne da će njihov novac biti uredno vraćen banke traže određena sredstva

osiguranja a među njima posebnu važnost ima nekretnina zbog svoje vremenski

konstantne i visoke vrijednosti. Prema tome zakonski instrumenti u hrvatskom pravu

kojima banke osiguravaju svoja novčana sredstva su najčešće založno pravo i

prijenos vlasništva radi osiguranja tražbine uređeni u Zakonu o vlasništvu i drugim

stvarnim pravima i Ovršnom zakonu.

91

Instituti založno pravo i prijenos vlasništva radi osiguranja nasljeđe su rimskog

privatnog prava te vjerojatno nema pravnog poretka u kojem nisu zastupljeni. Od

njihove pravilne primjene kao instrumenata osiguranja tražbina velikim dijelom ovisi

stabilnost bankarskog odnosno financijskog sektora. U slučajevima kada dužnik ne

može po dospijeću ispuniti svoju obvezu vjerovnik mora tražiti adekvatan način kojim

će iz predmeta osiguranja namiriti svoju tražbinu. Pri tome su mu izrazito važni

brzina, troškovi i efikasnost kojim će se provesti postupak prodaje predmeta

osiguranja te namirenja njegove tražbine. Navedeni putevi propisani su u Zakonu o

vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Ovršnom zakonu te je u njima dispozicija

stranaka vrlo uska. Time se postavlja pitanje pruža li trenutno zakonsko uređenje

najbolje rješenje ili postoje bolja rješenja koja se jedino mogu ponuditi analiziranjem

problema s kojima se praksa susreće.

Provedbom empirijskog istraživanja u kojem je razgovarano sa glavnim sudionicima

osnivanja i provedbe instituta osiguranja (javni bilježnici, suci i banke) dobiveni su

pokazatelji koji upućuju na određene probleme u praksi. Istraživanje u formi intervjua

i ankete pokazalo je zanimljive rezultate o troškovima, brzini, efikasnosti, provedbi, te

o razlozima veće upotrebe jednog instituta osiguranja u odnosu na drugi. Dobiveni

rezultati mogli bi pripomoći zakonodavcu pri sljedećim izmjenama i dopunama

spomenutih zakona usmjerenima na bolje uređenje.

Ključne riječi: nekretnina, založno pravo, prijenos vlasništva radi osiguranja tražbine,

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Ovršni zakon

SUMMARY

The main orientation in market economy is creating a new value. Instruments that are

faster and easier to come up with new value is the borrowing of funds or credit by

banks or other lending institutions. In order to be sure that their money will be

properly returned banks are looking for some kind of security including real estate

has special importance because of its time constant and high value. Therefore, legal

instruments in Croatian law supplementing the bank providing its funds are mostly

mortgage and transfer of ownership to ensure claim, regulated by the Law on

ownership and other proprietary rights and Enforcement law.

92

Mortgage and transfer of ownership are the legacy of Roman civil law, and probably

there is no legal order in which they are not present. The proper use as collateral

instrument to secure claim highly influences the stability of the banking and financial

sector. In the case where the debtor can not meet its obligation, the creditor have to

seek an appropriate manner to settle its claim. Doing that performance it is important

the speed, cost and efficiency of providing the sale of items to ensure the settlement

of the claims. These pathways are regulated by the Law on ownership and other

proprietary rights, and Enforcement law where disposition of the parties therein is

very narrow. The question can be rised does the current legal regulation give the

best solution or there is better solution that can be offered by analyzing the problems

encountered by the practice.

Carrying out an empirical study with key actors of establishing and implementing the

security (public notaries, judges and banks), obtained indicators point out certain

problems in practice. Research in the form of interviews and surveys have delivered

interesting results about the cost, speed, efficiency, implementation and the reasons

for more frequent use of one instrument in comparison to the other. The obtained

results could help the legislature in the following amendments to these bills focus on

better regulation.

Key words: real estate, mortgage, transfer of ownership to ensure claim, Law on

ownership and other proprietary rights, Enforcement law

KRATKI ŽIVOTOPIS

Autor je rođen 29. travnja 1988. godine u Zagrebu. Završio je Osnovnu školu „Matija

Gubec“ te nakon toga „Privatnu klasičnu gimnaziju“ u Zagrebu gdje je maturirao s

odličnim uspjehom. Akademske godine 2007/08. upisao je studij prava kao redoviti

student Pravnog fakulteta u Zagrebu, a studira uz potporu Ministarstva znanosti,

obrazovanja i športa.

Demonstrator je na Katedri iz građanskog prava od akademske godine 2010/11. te

na Katedri iz ekonomske politike od akademske godine 2009/10. Kao seminarist iz

predmeta građansko pravo na ispitu je ocijenjen vrlo dobrim i odličnim uspjehom, dok

je iz seminara ocijenjen odličnim ocjenama. Sveukupan trenutni uspjeh u studiju je

93

vrlo dobar. U razdoblju od akademske godine 2007/08. do 2009/10. član je

Studentskog zbora te Fakultetskog vijeća Pravnog fakulteta u Zagrebu. Aktivno se

služi engleskim i njemačkim, a pasivno francuskim jezikom.

Najveće aspiracije pokazuje prema predmetima građansko materijalno i građansko

procesno pravo, područjem na kojem se u budućnosti planira usavršavati.

94

Documents

3. dobrovoljno založno pravo na nekretnini