4. kvartalres.cloudinary.com/obosit-prd-ch-clry/image/upload...Nøkkeltall 4. kvartal 4. kvartal Alle beløp i millioner kroner / antall / prosent 2019 2018 2019 2018 Segment Omsetning

4. kvartal

Delårsrapport 2019

Resultat før skatt på

3 737 mill. kroner.

Bokført egenkapital på

25 979 mill. kroner.

Verdijustert egenkapital på

45 128 mill. kroner.

2 855 solgte boliger

Solgt 2 855 (netto) boliger til en verdi av 10 707 mill. kroner.

Igangsatt

2 769 (netto) boliger.

4 513 boligselskaper

11 895 fl ere boliger til forvaltning enn ved inngangen til året. Totalt forvalter OBOS 4 513 boligselskaper med 241 854 boliger.

+ 15,6 % utlånsvekst

15,6 % utlånsvekst i OBOS-banken. Inkludert porteføljen i Eika Boligkreditt er veksten 11,2 %.

39,6 % i SBC

Kjøpt 39,6 % av aksjene i SBC Sveriges BostadsrättsCentrum og økt eierandelen i JM til 20,4 %

190 mill. kroner

Redusert eierandelen i AF Gruppen fra 18,2 % til 16,5 % og realisert gevinst på 190 mill. kroner.

70 mill. kroner

Realisert deler av investeringen i JM med gevinst på 70 mill. kroner.

711 mill. kroner

Solgt investeringseiendom og aksjene i Eika Gruppen. Gevinsten i segmentregnskapet er 711 mill. kroner.

473 386betalende medlemmer, en økning på 18 944 fra i fjor.

HovedpunkterHovedpunkter

DriftsinntekterMillioner kroner

Resultat før skattMillioner kroner

Solgte boligerNetto antall

0

800

1 600

2 400

3 200

4 000

20192018201720162015

3 73

7

2 92

8

2 64

3

2 83

7

2 26

8

0

800

1 600

2 400

3 200

4 000

20192018201720162015

994Sverige

2 85

5

2 80

5

3 10

7

3 92

5

3 43

2

0

3 000

6 000

9 000

12 000

15 000

20192018201720162015

14 9

24

13 16

2

11 5

69

11 2

87

9 74

8

OBOS Prosjekt bistår ved rehabilitering og vedlikehold og tilbyr hjelp med forprosjekter, tilstandsvurderinger, vedlikeholds-planer, energi og miljø, heisanlegg, brannsikkerhet, skade rapporter og gjennomføring av alle typer oppdrag.

Foto: Nadia Frantsen

OBOS DELÅRSRAPPORT / 4. KVARTAL 2019 / 3 2 / OBOS DELÅRSRAPPORT / 4. KVARTAL 2019

på ca 800 millioner kroner. Dette er i tråd med konsernets strategi om å frigjøre midler for nye investeringer i kjerne-virksomheten i OBOS.

MedlemsvekstI løpet av året fi kk OBOS 27 454 nye medlemmer. Ved utgangen av året var antall betalende medlemmer 473 386. Fortsatt sterk medlemsvekst viser at vi over tid evner å skape merverdi for medlemmene, samtidig som vi skaper gode økonomiske resultater.

FramtidsutsikterJeg er tilfreds med konsernets økonomiske resultater i 2019. De gode resultatene har styrket OBOS’ muligheter til å oppfylle sine mål, i tillegg til å kunne gi ett samfunns-bidrag på 156 millioner kroner i 2019.

Boligutvikling er en syklisk virksomhet, og tross gode resultater i 2019 forventer vi en resultatreduksjon i 2020 som følge av lavere boligproduksjon og endret prosjekt-sammensetning. Selv om vi forventer reduserte resultater i 2020 for Boligutvikling, har OBOS en betydelig egen-kapital som buff er mot markedsvariasjoner og grunnlag for ytterligere vekst. Dette gir også rom for nye investeringer i digitalisering, IT og tjenesteutvikling.

Jeg vil benytte anledningen til å takke våre dyktige ansatte, samarbeidspartnere og medlemmer for deres bidrag til at OBOS lykkes i 2019, både gjennom det vi har levert og de økonomiske resultatene. Bare når vi jobber sammen kan vi bygge framtidens samfunn og oppfylle boligdrømmer.

Resultatet før skatt i 2019 ble 3 737 millioner kroner, mot 2 928 millioner kroner året før. OBOS-konsernets samlede omsetning var 14 924 millioner kroner, mot 13 162 millioner kroner i 2018.

Samtlige segmenter, med unntak av Boligutvikling, viser resultatforbedring. Boligutvikling ligger noe bak fjoråret, i stor grad som en følge av svak resultatutvikling innenfor småhussegmentet i Norge og Sverige.

Ved årsskiftet var konsernets verdijusterte egenkapital på 45 128 millioner kroner, mot 40 614 mill. kroner ved utgan-gen av 2018.

Boligsalget økte med ti prosent Stor etterspørsel etter nye leiligheter i storbyregionene i Norge og et svensk boligmarked i bedring er hovedgrun-nene til det økte salget. Bruttosalget i fjerde kvartal 2019 nådde 820 solgte boliger, som er vesentlig bedre enn fjerde kvartal 2018, da 671 boliger ble solgt.

Korrigert for samarbeidspartnernes andel av prosjektene ble det i 2019 solgt 2 855 boliger, en vekst på 2 prosent fra 2018. Samlet salgsverdi var 13,6 milliarder kroner, hvorav OBOS’ andel utgjorde 10,7 milliarder kroner.

Utviklingen har vært god samlet sett, og vi er spesielt fornøyd med salget i de større prosjektene i de store byene i Norge der OBOS har fl est medlemmer. Vår langsiktige strategi for tomteinvesteringer og planlegging gjør at vi har en rekke ferdigregulerte prosjekter klare for salg i 2020. Dette skjer i et marked der andre aktører mangler salgsklare boligprosjekter, spesielt i Oslo. Småhusmarkedet i Norge har vært mer krevende i 2019, men vi arbeider med å øke vår konkurransekraft og synlighet også her.

Den svenske boligvirksomheten – spesielt prosjektmar-kedet – viser en positiv utvikling etter to krevende år. Salgsutviklingen var spesielt positiv i fjerde kvartal og det

planlegges for en rekke nye salgsstarter med hovedvekt på annet halvår 2020.

OBOS har lansert konseptet OBOS Bostart, en ordning som gir fl ere mulighet til å kjøpe egen bolig. Det ble i 2019 lagt ut 97 boliger for salg med tilbud om Bostart, hvorav 64 allerede er solgt. OBOS vil i 2020 utvide sitt engasjement med fl ere liknende modeller for å møte en sterk etter-spørsel etter boliger til en pris som senker terskelen inn i boligmarkedet.

5 104 boliger under produksjonOBOS-konsernet igangsatte 3 294 boliger i 2019. Netto andel til OBOS utgjorde 2 769 boliger. I fjerde kvartal alene ble det igangsatt 952 boliger netto.

Det ble i 2019 ferdigstilt 3 814 boliger, hvorav OBOS’ netto andel utgjorde 3 394 boliger. I fjerde kvartal alene ble det ferdigstilt 1 209 boliger netto. En milepæl i 2019 var ferdig-stillelsen av de siste boligene i Kværnerbyen i Oslo, der vi nå har bygget til sammen over 1 600 boliger over 15 år.

Ved utgangen av 2019 hadde konsernet til sammen 5 104 boliger under produksjon. Av dette er andelen til OBOS 4 277 boliger, en reduksjon fra 4 902 boliger pr utgangen av 2018.

Vesentlig verdiutvikling på den strategiske aksje-porteføljen og næringseiendom Aksjeporteføljen hadde ved årsskiftet en markedsverdi på 10 450 millioner kroner, mot 7 274 millioner kroner i 2018. God aksjekursutvikling i de største aksjepostene i entreprenørselskapene AF Gruppen ASA og Veidekke ASA, boligutvikleren JM AB og den svenske boligforvalteren SBC AB utgjør hovedbidragene til økt avkastning.

I fjerde kvartal gjennomførte OBOS Eiendom salget av aksjene i Utstillingsplassen AS på Hamar og Oslo Cancer Cluster Innovation AS for en samlet salgssum

Daniel Kjørberg SirajKonsernsjef

Fra konsernsjefFra konsernsjefDaniel Kjørberg SirajDaniel Kjørberg Siraj


NøkkeltallNøkkeltall

4. kvartal 4. kvartal Alle beløp i millioner kroner / antall / prosent 2019 2018 2019 2018

SegmentOmsetning 3 413 3 641 12 920 13 626 Resultat før skatt 952 660 3 205 2 460

Boligutvikling 412 370 1 321 1 510 Forvaltning og rådgivning 51 68 222 212 Næringseiendom 397 110 1 007 532 Bank og eiendomsmegling 79 53 376 244 Aksjeinvesteringer 126 695 224

FinansregnskapetResultat før skatt 1 320 766 3 737 2 928 Bokført egenkapital 25 979 22 531 Verdijustert egenkapital 45 128 40 614 Rentebærende gjeld 41 141 38 388

NøkkeltallSolgte boliger (netto) 695 607 2 855 2 805 Egenkapitalandel 29 % 27 %Egenkapitalandel justert for OBOS-banken 52 % 48 %Egenkapitalavkastning (IFRS) 14 % 12 %Resultatmargin, segment 28 % 18 % 25 % 18 %

3 413 3 641 12 920 13 626 952 660 3 205 2 460 412 370 1 321 1 510

51 68 222 212 397 110 1 007 532

79 53 376 244 151

1 320 766 3 737 2 928 25 979 22 531 45 128 40 614 41 141 38 388

695 607 2 855 2 805 29 % 27 % 52 % 48 % 14 % 12 %

28 % 18 % 25 % 18 %

3 413 3 641 12 920 13 626 952 660 3 205 2 460 412 370 1 321 1 510

51 68 222 212 397 110 1 007 532

79 53 376 244 126 695 224

1 320 766 3 737 2 928 25 979 22 531 45 128 40 614 41 141 38 388

695 607 2 855 2 805 29 % 27 % 52 % 48 % 14 % 12 %

28 % 18 % 25 % 18 %

SegmentresultatetSegmentresultatet endte på 3 205 mill. kroner. Økningen på 745 mill. kroner fra 2018 skyldes i hovedsak økte gevinster. I 2019 er det realisert 1 043 mill. kroner ved salg av investeringseiendommer og tomter samt aksjer i AF Gruppen, JM og Eika Gruppen, mens det i fjor ble realisert 383 mill. kroner.

FinansregnskapetResultat før skatt i fi nansregnskapet endte på 3 737 mill. kroner. Dette er en økning sammenlignet med segment-resultatet på 532 mill. kroner. Nedenfor følger forklaring på avstemmingspostene vist i note 2.

Endring fra inntektsføring etter løpende avregning i seg-mentresultatet til fullført kontraktsmetode (IFRS 15), har en positiv eff ekt på 561 mill. kroner. Årsaken er et høyt antall overleverte boliger.

Verdiøkning på investeringseiendommer utgjør totalt 617 mill. kroner, og forklares av redusert risiko på enkelte eiendommer og forventning om bedrede kontantstrømmer.

Verdien av konsernets aksjeportefølje er økt med 95 mill. kroner. Investeringen i JM, før overgangen til tilknyttet selskap, utgjør tilnærmet hele verdiendringen.

OBOS-konsernet benytter fi nansielle derivater til å sikre den langsiktige fi nansieringen mot svingninger i rente-nivået. Verdiendringen av disse har gått ned med 13 mill. kroner. En fi nansiell avtale i OBOS Energi har hatt en verdi-reduksjon på 46 mill. kroner.

Gevinst/tap ved salg av selskaper og andre investeringer, gjelder salg av aksjer og investeringseiendom. Gevinstene i segmentresultatet reverseres i fi nansregnskapet da eien-delene er ført til virkelig verdi. Følgelig oppstår det ingen gevinst.

BalanseBalansen har økt med 7 518 mill. kroner siden utgangen av 2018. Økningen forklares hovedsakelig av utlånsvekst i OBOS-banken, investering i tilknyttede selskaper og investeringseiendommer.

Rentebærende gjeld har i perioden økt med 2 753 mill. kroner. Gjelden i OBOS-banken har økt med nesten 3 800 mill. kroner som følge av utlånsveksten, mens gjelden i Boligutvikling er noe redusert. Se note 8 for oversikt over rentebærende gjeld.

OBOS-konsernets bokførte egenkapital utgjør 25 979 mill. kroner, en økning på 3 448 mill. kroner siden årsskiftet. Egenkapitalandelen er 28,6 %.

Verdijustert egenkapital er ved periodens slutt beregnet til 45 128 mill. kroner og verdijustert totalbalanse er 110 141 mill. kroner. Verdijustert egenkapitalprosent for konsernet er 41,0 %, og verdijustert egenkapitalprosent justert for OBOS-banken er 65,5 %.


SegmenterSegmenter

Boligutvikling4. kvartal 4. kvartal

Alle beløp i millioner kroner 2019 2018 2019 2018

Prosjektinntekter 2 693 2 927 9 885 11 059 Andre inntekter 61 63 221 208 Sum driftsinntekter 2 754 2 990 10 106 11 268 Resultat før skatt 412 370 1 321 1 510

2 693 2 927 9 885 11 059 61 63 221 208

2 754 2 990 10 106 11 268 412 370 1 321 1 510

2 693 2 927 9 885 11 059 61 63 221 208

2 754 2 990 10 106 11 268 412 370 1 321 1 510

Inntektene endte på 10 106 mill. kroner. Sammenliknet med 2018, er dette en reduksjon på 1 162 mill. kroner. Årsaken er mindre aktivitet i egenregi prosjektene i Norge, samt et utfordrende marked i Sverige.

Resultat før skatt er 1 321 mill. kroner, mot 1 510 mill. kroner i fjor. Av resultatet er 188 mill. kroner generert i Sverige. Resultatnedgangen i segmentet skyldes i hovedsak høyere gevinster knyttet til tomtesalg i 2018, samt lavere bidrag fra

småhusproduksjonen i Norge og Sverige som følge av et fortsatt krevende marked.

OBOS har en salgsgrad for prosjekter under produksjon på 68 prosent i antall boliger (netto). Ved utgangen av året har OBOS 419 ferdigstilte usolgte boliger, en økning på 67 boliger fra utgangen av forrige kvartal.

Tomtebanken utgjør 39 900 boliger (netto). En solid tomte-bank muliggjør en stabil boligproduksjon og verdiskapning.

I produksjon

Antall boliger (netto) Norge Sverige

OBOS Danmark, som har en svært begrenset virksomhet, er inkludert i Norge i grafene.

Tomtebank

Solgte

0

1 000

2 000

3 000

4 000

20182019

2 85

51 3

621 4

93

1 280

1 525

2 80

5

0

1 500

3 000

4 500

6 000

20182019

4 27

7 4 90

2

1 494

2 78

3

1 713

3 18

9

0

10 000

20 000

30 000

40 000

20182019

36 0

00

39 9

00

8 20

031

70

0 600

030

00

0

Igangsatte

20182019

2 76

9

2 95

0

1 338

1 431

1 511

1 439

Ferdigstilte

20182019

3 39

4

3 63

61 8

541 7

82

1 557

1 837

Forvaltning og rådgivning4. kvartal 4. kvartal


Driftsinntekter 261 256 1 021 964 Resultat før skatt 51 68 222 212

Resultat før skatt endte på 222 mill. kroner, 10 mill. kroner over fjoråret. Det er hovedsakelig resultatet fra forretnings-førsel av boligselskaper og konsulentvirksomheten som står for resultatforbedringen.

OBOS-konsernet har forvaltningsavtaler med 4 513 bolig-selskaper bestående av 241 854 boliger. Nettoveksten i år har vært 11 895 boliger.

261 256 1 021 964 51 68 222 212

261 256 1 021 964 51 68 222 212

Tusen boliger

Forvaltningsavtaler

Antall selskaper

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

20192018201720162015

3 24

3

4 11

7

3 95

3 4 51

3

4 29

4

0

50

100

150

200

250

20192018201720162015

1 639Norge 19

9 215

220 23

0 242


Næringseiendom4. kvartal 4. kvartal


Leieinntekter 179 201 733 769 Prosjektinntekter 236 29 596 29 Drifts- og forvaltningsinntekter 12 6 19 22 Andre inntekter 1 13 3 19 Sum driftsinntekter 428 249 1 350 839 Resultat før skatt 397 110 1 007 532 Verdiendring investeringseiendom 240 95 584 466 Økonomisk utleiegrad 97,4 % 96,2 %

Næringseiendom oppnådde driftsinntekter på 1 350 mill. kroner, 510 mill. kroner høyere enn i fjor. Årsaken er oppstart av boligbygging på Ulven i Oslo. Resultat før skatt endte på 1 007 mill. kroner, mot 532 mill. kroner i 2018. Økningen forklares av høyere gevinster i år enn i fjor fra salg av investeringseiendommer. Justert for dette er det en resultatoppgang på 56 mill. kroner, som skyldes boligbyg-gingen på Ulven.

En vesentlig del av verdiskapingen er utvikling og vide-resalg av eiendom. Det er fokus på salg av aktiva for å frigjøre kapital til nye prosjekter på tvers i konsernet. I år er det realisert gevinster på 590 mill. kroner, hovedsakelig knyttet til salget av Kjøttbasaren og Hotel Ørnen i Bergen, to eiendommer på Ulven i Oslo, samt salg av aksjer i eien-domsselskapene Utstillingsplassen Eiendom AS og Oslo Cancer Cluster Innovation AS.

Bank og eiendomsmegling4. kvartal 4. kvartal


Netto rente- og provisjonsinntekter 117 92 397 329 Eiendomsmegling 33 31 136 137 Andre driftsinntekter 6 7 20 28 Sum driftsinntekter 157 131 553 494 Resultat før skatt 79 53 376 244

Nøkkeltall OBOS-banken konsernEgenkapitalavkastning 7,4 % 5,6 % 5,9 % 5,6 %Kostnader i % av inntekter (justert for verdiendring) 37,8 % 41,8 % 39,3 % 43,2 %Innskudd i % av utlån 44,6 % 48,9 %Kapitaldekning 20,9 % 18,7 %Fullstendige regnskapsrapporter for OBOS-banken AS og OBOS Boligkreditt AS per 4. kvartal 2019 fi nnes på hjemmesiden til OBOS.

Bank og eiendomsmegling viser et resultat før skatt på 376 mill. kroner. Dette er 132 mill. kroner høyere enn i fjor og forklares i hovedsak av nettoeff ekten av salget av aksjene i Eika Gruppen. Gevinsten fra salget av aksjene ble 121 mill. kroner. I 2018 ble det mottatt 23 mill. kroner i utbytte.

Resultat før skatt for OBOS-banken endte i år på 223 mill. kroner, mot 191 mill. kroner i fjor. Netto rente- og provisjons-inntekter ble 397 mill. kroner, sammenliknet med 329 mill. kroner i fjor.

Bankens rentemargin i prosent av gjennomsnittlig forret-ningskapital ble 0,85 prosent, som er 0,06 prosentpoeng høyere enn i 2018. Rentemarginen har steget gjennom året og forbedret seg ytterligere i 4. kvartal. Årsaken er

renteendringer som ble gjennomført i september og okto-ber 2019.

Kostnadsprosenten justert for verdiendringer på fi nansielle instrumenter ble 39,3 prosent, mot 43,2 prosent i fjor. Tap på utlån (annualisert) i prosent av gjennomsnittlig brutto utlån utgjorde 0,04 prosent, mot 0,00 prosent i fjor. Øknin-gen skyldes i stor grad økt tap på kredittkortporteføljen.

Samlet brutto utlånsvekst inklusive utlånsporteføljen i Eika Boligkreditt, endte på 11,2 prosent i år. Brutto utlån ved utgangen av 2019 er 43,65 mrd. kroner. Innskuddsveksten var 5,1 prosent og sum innskudd ved årets slutt var 17,94 mrd. kroner. Innskuddsdekningen var 44,6 prosent ved utgangen av året, mot 48,9 prosent i 2018.

179 201 733 769 236 29 596 29

12 6 19 22 1 13 3 19

428 249 1 350 839 397 110 1 007 532 240 95 584 466

97,4 % 96,2 %

179 201 733 769 236 29 596 29

12 6 19 22 1 13 3 19

428 249 1 350 839 397 110 1 007 532 240 95 584 466

97,4 % 96,2 %

117 92 397 329 33 31 136 137

6 7 20 28 157 131 553 494

79 53 376 244

7,4 % 5,6 % 5,9 % 5,6 %37,8 % 41,8 % 39,3 % 43,2 %

44,6 % 48,9 % 20,9 % 18,7 %

117 92 397 329 33 31 136 137

6 7 20 28 157 131 553 494

79 53 376 244

7,4 % 5,6 % 5,9 % 5,6 %37,8 % 41,8 % 39,3 % 43,2 %

44,6 % 48,9 % 20,9 % 18,7 %

Aksjeinvesteringer4. kvartal 4. kvartal


Andel av resultat fra tilknyttede selskap 95 135 451 242 Utbytte og gevinster / tap 71 -1 314 4 Kostnader -14 -8 -70 -22 Resultat før skatt 151 126 695 224

Aksjeinvesteringer består av konsernets aksjeposter i Veidekke, AF Gruppen, JM og SBC, samt i fl ere noterte og unoterte selskaper.

Resultat før skatt endte på 695 mill. kroner. Økningen fra 2018 skyldes gevinst på 260 mill. kroner ved salg av aksjer i AF Gruppen og JM, samt økte resultatandeler fra Veidekke

og JM. De økte kostnadene forklares av kjøpet av aksjer i JM og SBC.

I 1. kvartal økte OBOS eierandelen i JM fra 15,3 prosent til 22,4 prosent. Eierandelen ble redusert i 3. kvartal og er ved utgangen av året 20,4 prosent. Det ble i 1. kvartal også investert 39,6 prosent i SBC. Begge selskapene innregnes som tilknyttede selskaper.

Annen virksomhet og elimineringer4. kvartal 4. kvartal


Inntekter fra annen virksomhet 239 134 754 584 Elimineringer -425 -118 -863 -523 Sum driftsinntekter -187 16 -109 61 Resultat før skatt -137 -67 -416 -262

Annen virksomhet inkluderer produksjon og salg av grønn energi fra vannkraftverk, divisjon for Digitale tjenester og konsernenheter. I konsernenheter inngår medlemsvirksom-het, sponsorvirksomhet, støtte samfunnsnyttige formål, fellestjenester, konsernets fi nansavdeling, strategiske kon-sernprosjekter, samt sentrale stabs- og støttefunksjoner.

Resultatet påvirkes spesielt av økt satsing på digitalisering og støtte til samfunnsnyttige formål, i tråd med konsernets strategi.

Transaksjoner og internfortjeneste mellom de ulike virksom-hetsområdene er presentert i linjen for elimineringer.

95 135 451 242 71 -1 314 4

-14 -8 -70 -22 151 126 695 224

95 135 451 242 71 -1 314 4

-14 -8 -70 -22 151 126 695 224

239 134 754 584 -425 -118 -863 -523 -187 16 -109 61 -137 -67 -416 -262

239 134 754 584 -425 -118 -863 -523 -187 16 -109 61 -137 -67 -416 -262


Ved utgangen av 2019 er det 473 386 betalende medlemmer, en økning på 18 944 fra 2018. En viktig medlemsfordel er forkjøpsretten til boliger i OBOS-tilknyttede boligselskaper. Andelen som benyttet forkjøpsrett var 24,8 prosent i 2019.

MedlemsorganisasjonenMedlemsorganisasjonenOBOSOBOS

Dugnad er en fin måte å skape fellesskap, godt bomiljø og ikke minst – få ting gjort. Mange boligselskap bruker våren til å gjøre det fint på utearealene.

Foto: Nadia Frantsen

PersonalPersonal

OBOS har 2 632 ansatte, hvorav 1 694 i Norge og 938 i Sverige. Sykefraværet i 2019 var 4,3 prosent, en nedgang på 0,4 prosentpoeng fra 2018.

H1-verdi byggeprosjekter

OBOS-konsernet arbeider kontinuerlig med sikkerhet på byggeplassene. Det viktigste nøkkeltallet er H1-verdi, som måler antall skader med fravær i forhold til millioner arbeidede timer basert på rullerende 12 måneder.

0

600

1 200

1 800

2 400

3 000

20182019

949

2 61

31 6

64

938

2 63

21 6

94

Antall ansatte Norge Sverige

0

2

4

6

8

10

År4.kv3.kv2.kv1.kv

5,0

%

5,4

%

4,2

%

4,2

%

3,4

%

3,5

%

5,1 %

4,1 % 4,

7 %

4,3

%

Sykefravær totalt Norge og Sverige 2019 2018

0

2

4

6

8

10

4.kv 193.kv 192.kv 191.kv 194.kv 183.kv 182.kv 181.kv 18

2,92,3 2,1 2,2

2,7 2,7

4,9

4,8 4,45,14,5

4,03,2

2,5

3,3 3,6

Utvikling i H1-verdi Norge Sverige

Grafen inkluderer underleverandører.


VerdijustertVerdijustertegenkapitalegenkapital

Risiko Risiko og risikostyringog risikostyring

Alle beløp i millioner kroner 31.12.2019 31.12.2018

Bokført egenkapital 25 979 22 531 Merverdi eiendommer 10 091 11 629 Merverdi fi nansielle investeringer 5 553 3 204 Merverdi datterselskaper 3 505 3 251 Merverdier 19 149 18 083

Verdijustert egenkapital 45 128 40 614 Verdijustert totalbalanse 110 141 101 558 Verdijustert egenkapitalandel 41,0 % 40,0 %

Verdijustert balanse ekskl. OBOS-banken * 68 875 64 862 Verdijustert egenkapitalandel ekskl. OBOS-banken 65,5 % 62,6 %

* Innregnet etter egenkapitalmetoden.

Ved utgangen av 2019 er den verdijusterte egenkapitalen til konsernet 45 128 mill. kroner. Økningen sammenlignet med 31. desember 2018, skyldes økte merverdier på investeringene i AF Gruppen, Veidekke og JM (fi nansielle investeringer).

25 979 22 531 10 091 11 629

5 553 3 204 3 505 3 251

19 149 18 083

45 128 40 614 110 141 101 558

41,0 % 40,0 %

68 875 64 862 65,5 % 62,6 %

OBOS’ risiko og risikostyring er presentert i årsrapporten for 2018 på side 43–44.

Oksenøya 1 Bygg D og E. Prosjektet er totalt 98 leiligheter og det ble ferdigstilt i august 2019. Skanska er entreprenør og TAG er arkitekt og landskapsarkitekt.

Foto: Jiri Havran


RegnskapsoppstillingerRegnskapsoppstillinger

Resultatregnskap – OBOS-konsernet 4. kvartal 4. kvartalAlle beløp i millioner kroner Note 2019 2018 2019 2018

Driftsinntekter 3 5 783 2 754 14 924 13 162

Prosjektkostnader -3 781 -1 377 -8 734 -7 458 Personalkostnader -560 -502 -2 133 -2 028 Andre driftskostnader -479 -505 -1 548 -1 501 Av- og nedskrivninger -73 -44 -265 -158 Driftskostnader -4 894 -2 428 -12 680 -11 145

Driftsresultat før verdiendring og investeringer i tilknyttede selskaper 889 325 2 244 2 017

Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet 7 209 283 912 554 Gevinst fra salg av tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet -11 1 253 1 Verdiendring investeringseiendommer 4 240 95 584 466 Driftsresultat 1 327 705 3 993 3 038

Finansinntekter og fi nanskostnader Finansinntekter 101 40 154 101 Finanskostnader -90 -115 -472 -440 Netto valutagevinst/(tap) -1 45 -10 -1 Netto verdiendring fi nansielle instrumenter til virkelig verdi over resultatet -22 96 69 220 Netto gevinst/(tap) og nedskrivninger av fi nansielle eiendeler 4 -5 3 9 Netto fi nansposter -7 62 -256 -110

Resultat før skattekostnad 1 320 766 3 737 2 928

Skattekostnad -171 100 -322 -296

Resultat etter skatt 1 149 866 3 415 2 632

Herav minoritetens andel 3 4 10 11 Herav hybridkapitalens andel 4 2 12 9

3 5 783 2 754 14 924 13 162

-3 781 -1 377 -8 734 -7 458 -560 -502 -2 133 -2 028 -479 -505 -1 548 -1 501 -73 -44 -265 -158 -4 894 -2 428 -12 680 -11 145

889 325 2 244 2 017

7 209 283 912 554 -11 1 253 1

4 240 95 584 466 1 327 705 3 993 3 038

101 40 154 101 -90 -115 -472 -440 -1 45 -10 -1 -22 96 69 220 4 -5 3 9 -7 62 -256 -110

1 320 766 3 737 2 928

-171 100 -322 -296

1 149 866 3 415 2 632

3 4 10 11 4 2 12 9

3 5 783 2 754 14 924 13 162

-3 781 -1 377 -8 734 -7 458 -560 -502 -2 133 -2 028 -479 -505 -1 548 -1 501 -73 -44 -265 -158 -4 894 -2 428 -12 680 -11 145

889 325 2 244 2 017

7 209 283 912 554 -11 1 253 1

4 240 95 584 466 1 327 705 3 993 3 038

101 40 154 101 -90 -115 -472 -440 -1 45 -10 -1 -22 96 69 220 4 -5 3 9 -7 62 -256 -110

1 320 766 3 737 2 928

-171 100 -322 -296

1 149 866 3 415 2 632

3 4 10 11 4 2 12 9

TotalresultatNetto omregningsdiff eranser på investeringer i utenlandske virksomheter 36 70 -29 -19 Netto omregningsdiff eranser på utlån til utenlandske virksomheter -0 8 -1 -0 Andel av øvrige resultatelementer fra tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet -0 24 31 -10 Sum poster netto etter skatt som kan bli reklassifi sert over resultatet i etterfølgende perioder 35 102 0 -30

Netto verdiendring fra egen kredittrisiko -1 6 -9 -1 Netto estimatendringer relatert til pensjoner -17 -2 -17 -2 Netto bruksendring eierbenyttede eiendommer 68 - 80 - Andel av øvrige resultatelementer fra tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet 14 -2 -86 -2 Sum poster netto etter skatt som ikke vil bli reklassifi sert over resultatet i etterfølgende perioder 64 3 -32 -4

Sum øvrige resultatelementer i perioden 99 105 -32 -34

Totalresultat 1 249 971 3 383 2 598

Herav minoritetens andel 3 5 10 11 Herav hybridkapitalens andel 4 2 12 9

4. kvartal 4. kvartalAlle beløp i millioner kroner Note 2019 2018 2019 2018

36 70 -29 -19 -0 8 -1 -0

-0 24 31 -10

35 102 0 -30

-1 6 -9 -1 -17 -2 -17 -2 68 - 80 -

14 -2 -86 -2

64 3 -32 -4

99 105 -32 -34

1 249 971 3 383 2 598

3 5 10 11 4 2 12 9

36 70 -29 -19 -0 8 -1 -0

-0 24 31 -10

35 102 0 -30

-1 6 -9 -1 -17 -2 -17 -2 68 - 80 -

14 -2 -86 -2

64 3 -32 -4

99 105 -32 -34

1 249 971 3 383 2 598

3 5 10 11 4 2 12 9


Oppstilling av finansiell stilling – OBOS-konsernet

Alle beløp i millioner kroner Note 31.12.2019 31.12.2018

Goodwill 1 071 1 079 Varemerker 630 638 Andre immaterielle eiendeler 470 332 Varige driftsmidler 994 1 843 Bruksrettseiendeler 431 - Investeringseiendommer 4,5 10 846 10 574 Eierbenyttede eiendommer 812 958 Tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet 7 6 333 3 952 Finansielle anleggsmidler 6 5 367 7 755 Utlån fra bankvirksomhet 39 788 34 564 Andre anleggsmidler 696 658 Sum anleggsmidler 67 437 62 354

Boligtomter for utvikling 10 430 10 268 Boligprosjekter under oppføring 6 387 7 154 Ferdige, usolgte boliger 828 471 Sum varelager 17 645 17 892

Kundefordringer 442 441 Utlån fra bankvirksomhet 380 318 Eiendeler klassifi sert som holdt for salg 2 713 949 Andre omløpsmidler 1 729 876 Kontanter og kontantekvivalenter 646 645 Sum andre omløpsmidler 5 910 3 228 Sum eiendeler 90 992 83 475

Andelskapital 103 96 Annen egenkapital 25 519 22 192 Hybridkapital 299 200 Minoritetsinteresser 57 43 Sum egenkapital 25 979 22 531

Pensjonsforpliktelser 136 113 Utsatt skatt forpliktelser 1 618 1 585 Langsiktig ikke-rentebærende gjeld 209 266 Langsiktig rentebærende leieforpliktelser 8 375 - Langsiktig rentebærende gjeld 8 29 846 27 780 Sum langsiktig gjeld 32 184 29 744

Leverandørgjeld 1 264 1 213 Betalbar skatt 247 294 Gjeld klassifi sert som holdt for salg 633 108 Kortsiktig ikke-rentebærende gjeld 2 396 2 393 Bankinnskudd fra kunder 17 368 16 584 Kortsiktig rentebærende leieforpliktelser 8 60 - Kortsiktig rentebærende gjeld 8 10 861 10 608 Sum kortsiktig gjeld 32 829 31 200 Sum gjeld 65 013 60 943

Sum egenkapital og gjeld 90 992 83 475

1 071 1 079 630 638 470 332 994 1 843 431 -

4,5 10 846 10 574 812 958

7 6 333 3 952 6 5 367 7 755

39 788 34 564 696 658 67 437 62 354

10 430 10 268 6 387 7 154 828 471 17 645 17 892

442 441 380 318 2 713 949 1 729 876 646 645 5 910 3 228 90 992 83 475

103 96 25 519 22 192 299 200 57 43 25 979 22 531

136 113 1 618 1 585 209 266

8 375 - 8 29 846 27 780

32 184 29 744

1 264 1 213 247 294 633 108 2 396 2 393 17 368 16 584

8 60 - 8 10 861 10 608

32 829 31 200 65 013 60 943 90 992 83 475

Oppstilling av endringer i egenkapital – OBOS-konsernet

Annen egenkapital

Øvrige Omreg- Estimat- Regulering resultat- Sum Alle beløp i Andels- nings- avvik til virkelig elementer Opptjent annen Hybrid- Summillioner kroner kapital diff eranser pensjon verdi i TS/FKV egenkapital egenkapital kapital 1) Minoritet egenkapital

Egenkapital per1. januar 2018 90 105 17 -5 -6 19 492 19 603 200 64 19 956Periodens resultat - - - - - 2 613 2 613 9 11 2 632 Øvrige resultatelementer - -19 -2 -1 -12 - -34 - 0 -34 Totalresultat - -19 -2 -1 -12 2 613 2 578 9 11 2 598 Økning i andelskapital 6 - - - - 2 2 - - 8 Utbytte - - - - - - - - -21 -21 Transaksjoner med minoritetsinteresser - - - - - 10 10 - -10 -1 Utbetalt renter hybridkapital - - - - - - - -9 - -9 Egenkapital per 31. desember 2018 96 86 15 -6 -18 22 116 22 192 200 43 22 531 Periodens resultat - - - - - 3 392 3 392 12 10 3 415 Øvrige resultatelementer - -31 -17 -9 -54 - -111 - -0 -111 Bruksendring eier-benyttede eiendommer - - - - - 80 80 - - 80 Totalresultat - -31 -17 -9 -54 3 472 3 361 12 10 3 383 Økning i andelskapital 7 - - - - 1 1 - - 8 Utbytte - - - - - - - - -7 -7 Transaksjoner med minoritetsinteresser - - - - - -35 -35 - 11 -24 Hybridkapital klassifi sert som egenkapital - - - - - - - 100 - 100 Utbetalt renter hybridkapital - - - - - - - -12 - -12 Egenkapital per 31. desember 2019 103 55 -2 -15 -72 25 554 25 519 299 57 25 979

1) Evigvarende fondsobligasjoner klassifi sert som egenkapital.


Oppstilling av kontantstrømmer – OBOS-konsernet

4. kvartal 4. kvartal Alle beløp i millioner kroner 2019 2018 2019 2018

Resultat før skatt 1 320 766 3 737 2 928

Netto fi nansposter 7 -62 256 110 Av- og nedskrivninger 73 44 265 158 Urealisert verdiendring investeringseiendommer -240 -95 -584 -466 Resultat fra tilknyttede selskaper -285 -1 165 -555 Gevinst/(tap) ved salg av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler -9 -8 -15 23 Endring i varelager 809 -102 112 52 Endring utlån og innskudd i OBOS-banken -2 145 -2 114 -4 518 -4 697 Endring i andre tidsavgrensningsposter -379 253 -3 -662 Mottatte utbytter 226 132 908 598 Betalte renter -55 -67 -263 -307 Mottatte renter 29 24 49 49 Betalte skatter -68 -122 -317 -346 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter -628 -1 634 -1 539 -3 115

Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler -530 -328 -1 413 -1 082 Innbetalinger ved avgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler 9 40 26 118 Utbetalinger ved tilgang av aksjer og verdipapirer -1 131 -2 594 -7 118 -7 811 Innbetalinger ved avgang av aksjer og verdipapirer 1 533 3 066 6 877 7 019 Utbetalinger ved tilgang av selskap, fratrukket kontanter overtatt -5 -1 -222 -392 Innbetalinger ved avgang av selskap, fratrukket kontanter avhendet -9 141 970 507 Netto kontantstrøm fra investeringer i tilknyttede selskaper 497 -2 -233 -420 Netto inn- og utbetalinger fra andre investeringer 29 34 26 201 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 392 355 -1 087 -1 860

Nedbetaling obligasjonsgjeld -910 -933 -5 262 -1 830 Opptrekk obligasjonsgjeld 1 704 1 014 9 023 6 094 Netto opptrekk og nedbetaling av banklån og andre gjeldsposter -891 101 -1 165 134 Opptrekk av hybridkapital - - 100 - Transaksjoner med minoritet - -1 -36 -1 Utbytte til minoritet - -0 -7 -25 Betalte renter hybridkapital -4 -2 -12 -9 Innbetaling av andelskapital 2 1 7 6 Netto kontantstrøm fra fi nansieringsaktiviteter -99 181 2 647 4 370

Eff ekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter 2 -7 -2 -9

Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter -332 -1 104 20 -613 Kontanter og kontantekvivalenter ved starten av perioden 997 1 749 645 1 258 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens utgang 665 645 665 645 Hvorav kontanter og kontantekvivalenter klassifi sert som holdt for salg 19 - 19 - Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens utgang 646 645 646 645

1 320 766 3 737 2 928

7 -62 256 110 73 44 265 158

-240 -95 -584 -466 -198

-9 -8 -15 23 809 -102 112 52

-2 145 -2 114 -4 518 -4 697 -379 253 -3 -662 226 132 908 598 -55 -67 -263 -307 29 24 49 49

-68 -122 -317 -346 -628 -1 634 -1 539 -3 115

-530 -328 -1 413 -1 082 9 40 26 118

-1 131 -2 594 -7 118 -7 811 1 533 3 066 6 877 7 019

-5 -1 -222 -392 -9 141 970 507

497 -2 -233 -420 29 34 26 201

392 355 -1 087 -1 860

-910 -933 -5 262 -1 830 1 704 1 014 9 023 6 094 -891 101 -1 165 134

- - 100 - - -1 -36 -1 - -0 -7 -25

-4 -2 -12 -9 2 1 7 6

-99 181 2 647 4 370

2 -7 -2 -9

-332 -1 104 20 -613 997 1 749 645 1 258 665 645 665 645

19 - 19 - 646 645 646 645

1 320 766 3 737 2 928

7 -62 256 110 73 44 265 158

-240 -95 -584 -466 -285 -1 165 -555

-9 -8 -15 23 809 -102 112 52

-2 145 -2 114 -4 518 -4 697 -379 253 -3 -662 226 132 908 598 -55 -67 -263 -307 29 24 49 49

-68 -122 -317 -346 -628 -1 634 -1 539 -3 115

-530 -328 -1 413 -1 082 9 40 26 118

-1 131 -2 594 -7 118 -7 811 1 533 3 066 6 877 7 019

-5 -1 -222 -392 -9 141 970 507

497 -2 -233 -420 29 34 26 201

392 355 -1 087 -1 860

-910 -933 -5 262 -1 830 1 704 1 014 9 023 6 094 -891 101 -1 165 134

- - 100 - - -1 -36 -1 - -0 -7 -25

-4 -2 -12 -9 2 1 7 6

-99 181 2 647 4 370

2 -7 -2 -9

-332 -1 104 20 -613 997 1 749 645 1 258 665 645 665 645

19 - 19 - 646 645 646 645

NoterNoter

Note 01Note 01Regnskapsprinsipper og estimater

OBOS-konsernet består av morselskapet OBOS BBL med datterselskaper og investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter. Det sammendratte konsoliderte regnskapet er utarbeidet i samsvar med IAS 34 Delårsrapportering og avlagt i henhold til regnskapsprin-sippene som framkommer i årsregnskapet for 2018, med unntak av implementering av nye standarder kommentert nedenfor. Delårsregnskapet inneholder ikke all informasjon som kreves i et fullstendig årsregnskap og bør leses i sammenheng med konsernets årsregnskap for 2018. Dette delårsregnskapet er ikke revidert. Som følge av avrundin-ger, kan det forekomme at tall og prosenter ikke summeres opp til totalen.

Konsernets benyttede valutakurser ved omregning av utenlandske poster er følgende:

Sluttkurser per: 31.12.19 31.12.18

SEK 0,9442 0,9701DKK 1,3202 1,3322

Gjennomsnittskurs for:

2019 2018

SEK 0,9306 0,9359DKK 1,3197 1,2875

Ved utarbeidelse av konsernregnskapet må ledelsen foreta estimater og utøve skjønnsmessige vurderinger med forut-setninger av usikre størrelser. Disse representerer ledelsens beste skjønn på avleggelsestidspunktet for regnskapet, og kan avvike fra faktiske resultater. Det henvises til note 2 i konsernets årsregnskap for 2018 for ytterligere detaljer.

Implementering av nye utgitte standarder og fortolkningerIFRS 16 Leieavtaler trådte i kraft fra 1. januar 2019 og erstat-tet IAS 17 Leieavtaler og IFRIC 4 Fastsettelse av hvorvidt en avtale inneholder en leieavtale. Standarden innfører en felles modell for leietakere og fjerner skillet mellom fi nan-sielle og operasjonelle leieavtaler. Etter IFRS 16 vil både en eiendel (retten til å benytte den leide eiendelen) og en fi nansiell leieforpliktelse innregnes og presenteres separat. Unntakene er ved leieavtaler med en varighet på under tolv måneder eller leieavtaler der underliggende eiendel som ny har lav verdi. I resultatoppstillingen vil avskrivinger av leide eiendeler og renter på leieforpliktelsen innregnes separat. For utleiere er det ikke vesentlige endringer i forhold til foregående regnskapsstandard.

Leieforpliktelser vil bli målt på nytt ved visse hendelser, som endring i leieperioder eller endring i framtidige leiebetalin-ger basert på indekser og liknende. Endring i leieforpliktel-ser som følge av ny måling vil generelt bli innregnet som en justering av den leide eiendelen.

Konsernet har anvendt den modifi serte retrospektive meto-den ved implementering, som betyr at sammenligningstall for 2018 ikke er omarbeidet. Nåverdien av framtidige leieforpliktelser ble beregnet ved hjelp av de ulike datter-selskapenes marginale lånerente. Leide eiendeler og leie-forpliktelser ved implementering ble innregnet til samme beløp. Netto økning i leieforpliktelser og leide eiendeler ble 496 mill. kroner i åpningsbalansen 1.1.2019.

Tabellene nedenfor viser implementeringseff ektene av IFRS 16 for konsernets åpningsbalanse per 1. januar 2019 og resultatoppstillingen per 4. kvartal 2019.


31.12.2018 Eff ektAlle beløp i millioner kroner IAS 17 IFRS 16 01.01.2019

Sum anleggsmidler 62 354 496 62 850 Sum varelager 17 892 - 17 892 Sum andre omløpsmidler 3 228 - 3 228 Sum eiendeler 83 475 496 83 970

Sum egenkapital 22 531 - 22 531 Sum langsiktig gjeld 29 744 391 30 134 Sum kortsiktig gjeld 31 200 105 31 305 Sum egenkapital og gjeld 83 475 496 83 970

2019 Eff ekt 2019Alle beløp i millioner kroner IFRS 16 IFRS 16 IAS 17

Driftsinntekter 14 924 14 924

Prosjektkostnader -8 734 -8 734 Personalkostnader -2 133 -2 133 Andre driftskostnader -1 548 -83 -1 632 Av- og nedskrivninger -265 79 -186 Driftskostnader -12 680 -4 -12 684

Driftsresultat før verdiendring og investeringer i tilknyttede selskaper 2 244 -4 2 240

Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet 912 912 Gevinst fra salg av tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet 253 253 Verdiendring investeringseiendommer 584 584 Driftsresultat 3 993 -4 3 989 Netto fi nansposter -256 8 -248 Resultat før skattekostnad 3 737 4 3 741

Skattekostnad -322 -1 -323 Resultat etter skatt 3 415 3 3 418

14 924 14 924

-8 734 -8 734 -2 133 -2 133 -1 548 -83 -1 632 -265 79 -186 -12 680 -4 -12 684

2 244 -4 2 240

912 912 253 253 584 584 3 993 -256 8 -248 3 737

-322 -1 -323 3 415

14 924 14 924

-8 734 -8 734 -2 133 -2 133 -1 548 -83 -1 632 -265 79 -186 -12 680 -4 -12 684

2 244 -4 2 240

912 912 253 253 584 584

-4 3 989 -256 8 -248

4 3 741

-322 -1 -323 3 3 418

Note 02Note 02Driftsinntekt og resultat fra segmentene

OBOS’ virksomhet er delt inn i segmentene som vist i tabellen nedenfor. Segmentresultatet er defi nert som resultat før skatt. Forskjellen i forhold til IFRS er at det hovedsakelig korrigeres for verdiendringer på investeringseiendom og andre fi nansielle instrumenter, samt fra fullført kontraktsmetode til løpende avregning innenfor Boligsegmentet.

4. kvartal 4. kvartalAlle beløp i millioner kroner 2019 2018 2019 2018

Boligutvikling 2 754 2 990 10 106 11 268 Forvaltning og rådgivning 261 256 1 021 964 Næringseiendom 428 249 1 350 839 Bank og eiendomsmegling 157 131 553 494 Aksjeinvesteringer - - - - Annen virksomhet 239 134 754 584 Elimineringer -425 -118 -863 -523 Inntekter, segment 3 413 3 641 12 920 13 626

Boligutvikling 412 370 1 321 1 510 Forvaltning og rådgivning 51 68 222 212 Næringseiendom 397 110 1 007 532Bank og eiendomsmegling 79 53 376 244 Aksjeinvesteringer 151 126 695 224 Annen virksomhet/elimineringer -137 -67 -416 -262 Resultat før skatt, segment 952 660 3 205 2 460

Avstemming segmentresultat mot fi nansregnskapFra løpende avregning til fullført kontraktsmetode 373 -116 561 -106 Verdiendring investeringseiendom 240 95 584 466 Verdiendring investeringseiendom i tilknyttede selskaper 33 14 34 70 Verdiendring aksjeinvesteringer -58 102 95 108 Verdiendring fi nansielle derivater og avtaler 43 24 -59 80 Gevinst/(tap) ved salg av selskaper og andre investeringer -269 -18 -707 -81 Andre forskjeller 4 4 26 -68 Resultat før skatt, IFRS 1 320 766 3 737 2 928

2 754 2 990 10 106 11 268 261 256 1 021 964 428 249 1 350 839 157 131 553 494

- - - - 239 134 754 584

-425 -118 -863 -523 3 413 3 641 12 920 13 626

412 370 1 321 1 510 51 68 222 212

397 110 1 007 532 79 53 376 244

151 126 695 224 -137 -67 -416 -262 952 660 3 205 2 460

373 -116 561 -106 240 95 584 466

33 14 34 70 -58 102 95 108 43 24 -59 80

-269 -18 -707 -81 4 4 26 -68

1 320 766 3 737 2 928

2 754 2 990 10 106 11 268 261 256 1 021 964 428 249 1 350 839 157 131 553 494

- - - - 239 134 754 584

-425 -118 -863 -523 3 413 3 641 12 920 13 626

412 370 1 321 1 510 51 68 222 212

397 110 1 007 532 79 53 376 244

151 126 695 224 -137 -67 -416 -262 952 660 3 205 2 460

373 -116 561 -106 240 95 584 466

33 14 34 70 -58 102 95 108 43 24 -59 80

-269 -18 -707 -81 4 4 26 -68

1 320 766 3 737 2 928


Note 05Note 05Opplysninger om investeringseiendom

31.12.19 Andel Andel Andel utleid hvoravAlle beløp i millioner kroner/prosent Bokført verdi utleid ledighet egen utnyttelse

Kjøpesentre 3 767 99,1 % 0,9 % 1,6 %Kontoreiendommer 3 483 95,2 % 4,8 % 27,7 %Forretningsbygg 3 660 97,2 % 2,8 % 0,2 %Hotell 916 100,0 % 0,0 % 0,0 %Bolig 263 99,6 % 0,4 % 0,0 %Garasjeanlegg 260 93,3 % 6,7 % 0,0 %Investeringseiendom klassifi sert som holdt for salg -1 503 - - - Sum 10 846 97,4 % 2,6 % 8,4 %

Note 06Note 06Finansielle anleggs- og omløpsmidler

Tabellene nedenfor viser eksponering mot kredittrisiko for fi nansielle instrumenter i balansen. Eksponering er vist brutto for eventuelle pantstillelser og tillatte motregninger. For aksjer notert på børs eller annen regulert markedsplass settes verdi til sluttkurs siste handelsdag fram til og med balansedagen. For øvrige aksjer fastsettes verdien på grunnlag av tilgjengelig informasjon. Data fra Nordic Bond Pricing brukes som grunnlag for verdsettelse av sertifi kater og obligasjoner.


Børsnoterte foretak 62 1 893 Ikke børsnoterte foretak 389 659 Markedsbaserte investeringer 1 159 560 Langsiktige obligasjoner 3 757 4 643 Sum fi nansielle anleggsmidler 5 367 7 755

Kortsiktige obligasjoner 1) 982 199 Sum fi nansielle omløpsmidler 982 199

1) Inkludert i andre omløpsmidler

Langsiktige obligasjoner Urealisert Alle beløp i millioner kroner Risikoklasser Anskaff elseskost Bokført verdi verdiendring

Obligasjoner/lån (kommune/stat) 0 % 877 873 -4 Obligasjoner/lån (bank/fi nans) 10 % 2 888 2 885 -3 Sum 3 764 3 757 -7

Kortsiktige obligasjoner Urealisert Alle beløp i millioner kroner Risikoklasser Anskaff elseskost Bokført verdi verdiendring

Sertifi kater (kommune/stat) 0 % 297 299 1 Obligasjoner/lån (kommune/stat) 0 % 210 210 -0 Obligasjoner/lån (bank/fi nans) 10 % 472 473 1 Sum 980 982 2

3 767 99,1 % 0,9 % 1,6 % 3 483 95,2 % 4,8 % 27,7 % 3 660 97,2 % 2,8 % 0,2 %

916 100,0 % 0,0 % 0,0 % 263 99,6 % 0,4 % 0,0 % 260 93,3 % 6,7 % 0,0 %

-1 503 - - - 10 846 97,4 % 2,6 % 8,4 %

62 1 893 389 659

1 159 560 3 757 4 643 5 367 7 755

982 199 982 199

Note 03Note 03Driftsinntekter

4. kvartal 4. kvartalAlle beløp i millioner kroner 2019 2018 2019 2018

Prosjektinntekter 5 093 2 065 12 256 10 611 Forvaltningsinntekter 182 157 696 621 Leieinntekter eiendommer 200 218 815 842 Netto rente- og provisjonsinntekter 124 96 418 341 Eiendomsdrift 12 8 19 24 Eiendomsmegling 24 29 124 127 Tekniske konsulentinntekter 81 132 330 382 Kontingenter medlemmer 30 23 103 90 Andre driftsinntekter/elimineringer 37 26 163 124 Driftsinntekter 5 783 2 754 14 924 13 162

Note 04Note 04Investeringseiendom

Endringen i balanseført verdi av investeringseiendom er spesifi sert som følger:


Inngående balanse 1. januar 10 574 10 866 Kjøp av investeringseiendommer 11 25 Salg av investeringseiendommer, historisk kostpris -650 -354 Salg av investeringseiendommer, akkumulert verdistigning -397 -139 Investeringer/påkostninger 744 451 Reklassifi seringer -20 -741 Verdiendring investeringseiendommer 584 466 Utgående balanse 10 846 10 574

5 093 2 065 12 256 10 611 182 157 696 621 200 218 815 842 124 96 418 341

12 8 19 24 24 29 124 127 81 132 330 382 30 23 103 90 37 26 163 124

5 783 2 754 14 924 13 162

5 093 2 065 12 256 10 611 182 157 696 621 200 218 815 842 124 96 418 341

12 8 19 24 24 29 124 127 81 132 330 382 30 23 103 90 37 26 163 124

5 783 2 754 14 924 13 162

10 574 10 866 11 25

-650 -354 -397 -139 744 451 -20 -741

584 466 10 846 10 574


Note 09Note 09Tilgjengelig likviditet

OBOS-konsernets trekkrettigheter og kassekreditter per 31. desember 2019 framgår av oversikten nedenfor:

Alle beløp i millioner kroner Løpetid Ramme Ubenyttet

Kassekreditt 12 mnd. 400 400Trekkrettighet 2019–2024 2 500 2 500Trekkrettighet 364 dager revolverende 1 300 1 010Totale trekkrammer og kassekreditter 4 200 3 910

Note 10Note 10Finansiell stilling eksklusiv OBOS-banken

Oversikten nedenfor viser en oppstilling av OBOS-konsernets rapporterte fi nansielle stilling sammenliknet med beregnet fi nansiell stilling hvor OBOS-banken er innregnet etter egenkapitalmetoden.

31.12.2019 31.12.2018

Eks. OBOS- Eks. OBOS-Alle beløp i millioner kroner OBOS konsern banken konsern OBOS konsern banken konsern

Anleggsmidler 67 437 27 282 62 354 25 977 Omløpsmidler 23 555 22 445 21 120 20 801 Sum eiendeler 90 992 49 726 83 475 46 778

Egenkapital 25 979 25 979 22 531 22 531 Egenkapitalandel 28,6 % 52,2 % 27,0 % 48,2 %

Note 11Note 11Vesentlige transaksjoner

Den 16. januar 2019 kjøpte konsernet 36,6 prosent av aksjene i det svenske boligforvaltningsselskapet SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB (SBC). Aksjene ble kjøpt fra SBCs største aksjonær, Riksförbundet Bostadsrätterna. Investeringen i SBC innregnes etter egenkapitalmetoden som investering i tilknyttet selskap fra samme dato. Eier-andelen har ved utgangen av 2019 økt til 39,6 prosent.

Den 17. januar 2019 solgte konsernet alle aksjene i Kjøttbasaren Byens Basar AS for et aksjevederlag på 133 millioner kroner. Eiendommen ligger i Bergen og har blitt klassifi sert som investeringseiendom og innregnet til

virkelig verdi. Transaksjonen medførte en uvesentlig eff ekt i konsernregnskapet.

Den 21. januar 2019 solgte konsernet alle aksjene i Eika Gruppen AS til 15 banker i Eika Alliansen for 223 millioner kroner. Den fi nansielle investeringen har i henhold til IFRS 9 blitt klassifi sert i kategorien virkelig verdi over resultatet. Transaksjonen medførte en uvesentlig eff ekt i konsernregnskapet.

Den 15. februar 2019 solgte konsernet 1 700 000 aksjer i AF Gruppen ASA for et aksjevederlag på 251,6 millioner

67 437 27 282 62 354 25 977 23 555 22 445 21 120 20 801 90 992 49 726 83 475 46 778

25 979 25 979 22 531 22 531 28,6 % 52,2 % 27,0 % 48,2 %

Note 07Note 07Investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet

31.12.2018 Andel av Andre 31.12.2019Alle beløp i millioner kroner Eierandel Bokført verdi resultat 1) endringer Bokført verdi

Boligutvikling 1 202 353 -223 1 332 Næringseiendom 1 188 95 -796 488 Aksjeinvesteringer 1 537 459 2 501 4 496 Annen virksomhet 25 5 -13 17 Sum 3 952 912 1 469 6 333

Spesifi kasjon av aksjeinvesteringerVeidekke ASA 18,1 % 895 111 -106 901 AF Gruppen ASA 16,5 % 633 142 -88 687 JM AB 20,4 % - 191 2 316 2 507 SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB 39,6 % - 7 371 378 Construct Venture AS 50,0 % 8 7 9 24 Sum 1 537 459 2 501 4 496

1) Inkludert i «Andel av resultat» innen Næringseiendom er en positiv verdiendring på investeringseiendom på 34 mill. kroner.

Note 08Note 08Rentebærende gjeld


Obligasjonslån forfall 2020-2021 4 822 9 559 Obligasjonslån forfall 2022-2023 11 763 10 880 Obligasjonslån forfall 2024-2029 9 268 2 234 Gjeld til kredittinstitusjoner 3 716 4 752 Langsiktig rentebærende leieforpliktelser 375 - Annen langsiktig rentebærende gjeld 277 356 Langsiktig rentebærende gjeld 30 221 27 780

Obligasjonslån med forfall innen ett år 3 725 3 138 Gjeld til kredittinstitusjoner 1 803 1 152 Bygge- og tomtelån 5 162 6 312 Kortsiktig rentebærende leieforpliktelser 60 - Annen kortsiktig rentebærende gjeld 171 6 Kortsiktig rentebærende gjeld 10 921 10 608

Rentebærende gjeld 41 141 38 388

Hvorav rentebærende gjeld i OBOS-banken konsern 1) 23 725 19 958 1) Eksklusiv innlån fra kunder.

1 202 353 -223 1 332 1 188 95 -796 488 1 537 459 2 501 4 496 25 5 -13 17 3 952 912 1 469 6 333

18,1 % 895 111 -106 901 16,5 % 633 142 -88 687 20,4 % - 191 2 316 2 507 39,6 % - 7 371 378 50,0 % 8 7 9 24

1 537 459 2 501 4 496

4 822 9 559 11 763 10 880

9 268 2 234 3 716 4 752

375 - 277 356

30 221 27 780

3 725 3 138 1 803 1 152 5 162 6 312

60 - 171 6

10 921 10 608

41 141 38 388

23 725 19 958


kroner. OBOS eier etter dette 16 366 733 aksjer i AF Grup-pen, tilsvarende 16,41 prosent av den stemmeberettigede aksjekapitalen. Transaksjonen ga en gevinst på 190 millio-ner kroner, som i konsernregnskapet er inkludert på linjen «Gevinst fra salg av tilknyttede selskaper og felleskontrol-lert virksomhet» i resultatoppstillingen.

Den 26. februar 2019 ble konsernets eierandel i JM AB økt til 20,6 prosent. Investeringen i JM AB innregnes etter egenkapitalmetoden som investering i tilknyttet selskap fra samme dato.

Den 2. mai 2019 solgte konsernet alle aksjene i Ørnen Eiendom AS for et aksjevederlag på 772 millioner kroner. Eiendommen ligger i Bergen og har blitt klassifisert som investeringseiendom og innregnet til virkelig verdi. Transak-sjonen medførte en uvesentlig effekt i konsernregnskapet.

Den 10. oktober 2019 solgte konsernet alle aksjene i OCCI Holding AS for en salgspris på 120 millioner kroner. OCCI Holding AS har blitt klassifisert som et tilknyttet selskap og underliggende investeringseiendom innregnet til virkelig verdi. Transaksjonen medførte en uvesentlig effekt i konsernregnskapet.

Den 21. oktober 2019 solgte konsernet alle aksjene i Utstillingsplassen Eiendom AS til Haugans Hus Invest AS for en salgspris på 675 millioner kroner. Utstillingsplassen Eiendom AS har blitt klassifisert som et tilknyttet selskap og underliggende investeringseiendom innregnet til virkelig verdi. Transaksjonen medførte en uvesentlig effekt i konsernregnskapet.

Note 12Note 12Transaksjoner nærstående parter

OBOS foretar transaksjoner med nærstående parter som en del av den ordinære virksomheten. Disse transaksjonene gjennomføres til markedsmessige betingelser. Vilkår for transaksjoner med ledende ansatte og nærstående parter er omtalt i note 29 og note 30 i konsernets årsrapport for 2018 og i note 15 for morselskapet OBOS BBL.

Transaksjoner med datterselskaper elimineres i konsern-regnskapet og representerer ikke nærstående parter. OBOS har per 4. kvartal 2019, ut over ordinære forretningsmes-sige transaksjoner, ikke foretatt vesentlige transaksjoner med nærstående parter.

Note 13Note 13Hendelser etter balansedagen

Det har ikke vært hendelser etter balansedagen som har påvirket konsernregnskapet i vesentlig grad.

Veksttakten internasjonalt har avtatt og er ventet å bli svak i 2020, men noen nøkkelindikatorer kan indikere at bunnen er nær. Proteksjonisme, Brexit og uro i Midt-Østen skaper imidlertid fortsatt usikkerhet for den globale utviklingen, og dermed også for Norge og Sverige. Det ligger an til lave renter i USA og Europa fremover, og det reduserer også sannsynligheten for at Norges Bank og Riksbanken øker renten de neste par årene.

Norsk økonomi går bra nå, men gradvis mindre fart framover BNP-veksten for fastlandsøkonomien ble på om lag 2,5 prosent i 2019, men er ventet å avta til om lag 2,0 prosent i 2020. Oljeinvesteringene er ventet å flate ut etter en midlertidig oljeinvesteringsboom i fjor. Det er også ventet en utflating i andre næringsinvesteringer og bedrifts-målinger tyder på noe mindre optimisme i næringslivet. Boliginvesteringene anslås å holde seg omtrent på dagens nivå de neste årene. Tradisjonell eksport (utenom skipsfart og olje) vokste bra i 2019, men trekkes ned av svakere konjunkturer internasjonalt fremover. Norges Bank hevet renten på septembermøtet til 1,5 prosent, og mye tyder på at renten vil bli holdt i ro på dette nivået de neste årene. Sysselsettingsveksten er ventet å avta fremover, men lønnsveksten antas å bli om lag like sterk som i 2019. Samlet sett vil dette bidra til fortsatt vekst i kjøpekraften for husholdningene, samt gi positive impulser til vare- og tjenestekonsumet og etterspørselen etter boliger.

Stabile norske boligpriser De makroøkonomiske utsiktene taler for stabil fart i bolig-markedet fremover. Et høyt boligtilbud vil dempe boligpris-veksten en stund til. Det samme vil de økte rentene, men

samtidig kan signalene om uendret rente fremover berolige låntakerne. Kredittveksten vil begrenses av boliglånsfor-skriften, reguleringen av forbrukslån og gjeldsregisteret. Alt i alt ligger det mest sannsynlig an til en fortsatt ganske flat utvikling i de norske boligprisene fremover, med en vekst på 3 til 4 prosent fra desember i 2019 til desember i 2020. Utsikter til markant lavere nyboligtilbud i Oslo i andre halvår, kan gi noe høyere boligprisvekst i Oslo enn på landsbasis.

Lav vekst, men god aktivitet i svensk økonomiFarten i svensk økonomi ebbet ut i 2019, noe som er natur-lig etter flere år med høykonjunktur. Det er ventet at den svært moderate veksttakten på vel 1 prosent, vil fortsette i 2020, men tilta litt neste år. Eksporten holdt seg høy i fjor, men handelsspenninger og fortsatt svak økonomisk vekst globalt, særlig i eurosonen, anslås å dempe eksportveksten fremover. Investeringsveksten vil fortsatt være svak. Det samme gjelder sysselsettingsveksten, og arbeidsledigheten er ventet å stige noe. Det er imidlertid ventet bra vekst i husholdningenes konsum, noe som må ses i lys av at høy kapasitetsutnyttelse i økonomien gir bra lønnsvekst.

Flat utvikling i svenske boligpriser Generelt vil svake konjunkturer og økt arbeidsledighet dempe farten i boligmarkedet. Men vekst i husholdninge-nes disponible realinntekter, bra folketilvekst, utsikter til uendret rente og færre ferdigstilte nye boliger, vil trekke opp boligprisene framover. Kredittbegrensningene vil fortsatt dempe etterspørsel og prisvekst på bolig. Alt i alt kan det ligge an til boligprisvekst på 2 til 3 prosent, som er omtrent på linje med forventet lønnsvekst.

MarkedsutsikterMarkedsutsikter


KontaktinformasjonOBOS BBLPostboks 6666, St. Olavs plass0129 Oslo Telefon 22 86 55 00

Selskapets styreRoar Engeland, StyrelederInger Stray Lien, NestlederHeidi Ulmo, StyremedlemTorger Reve, StyremedlemBjørn Frode Skaar, StyremedlemEva Eriksson, StyremedlemLars Örjan Reinholdsson, AnsattrepresentantDaniel Walter, AnsattrepresentantTove Heggelund, AnsattrepresentantRina Brunsell Harsvik, Varamedlem

Finansiell kalender1. kvartal 2020: 13. mai 20202. kvartal 2020: 19. august 20203. kvartal 2020: 28. oktober 2020

HovedkontorHammersborg Torg 10179 Oslo

Foretaksnummer937 052 766

Dette er OBOSDette er OBOS

VisjonOBOS bygger framtidens samfunn og oppfyller boligdrømmer.

MedlemseidOBOS er en medlemseid virksomhet. Som for andre virksomheter er det også for OBOS avgjørende å drive lønnsomt. I OBOS blir overskuddet beholdt i virksomheten, til det beste for eierne og samfunnet. OBOS har medlemmer i de fleste av Norges kommuner og er etablert i de største byregionene.

Styret i OBOS vedtok i 2016 en ny visjon for konsernet: «OBOS bygger framtidens samfunn og oppfyller bolig-drømmer». Visjonen inngår i en ny strategi fram mot 2021. Strategien slår fast at OBOS skal skape verdier gjennom å utøve samfunnsansvar, skape merverdi for medlemmene og oppnå lønnsom vekst over tid. Dette støttes av fem hovedprioriteringer: Ha fornøyde medlemmer og kunder, ta grønt ansvar, forvalte verdier, være best på bolig, bank og forsikring, samt utvikle byer og steder. Strategien er en naturlig videreutvikling av OBOS’ tidligere strategi, med en ekstra betoning av konsernets ambisjon og forpliktelse som samfunnsutvikler. I tillegg til den overordnede strategien

mot 2021, er det etablert en varemerkestrategi for OBOS. Denne strategien skal sikre en tydelighet rundt OBOS- merkevaren, samt være retningsgivende for hvordan OBOS ønsker å framstå internt mot våre ansatte og eksternt mot våre kunder, forretningsforbindelser og øvrig marked.

ForretningsområderOBOS er Norges største boligbygger og en av de største i Norden. OBOS har som hovedoppgave å drive utvikling, produksjon og salg av eiendom og bolig. Virksomheten er inndelt i forretningsområdene Boligutvikling, Forvaltning og rådgivning, Næringseiendom og Bank, forsikring og eiendomsmegling. I tillegg har OBOS fokus på fornybar energi gjennom bygging av småkraftverk. OBOS har virksomhet i Norge, Sverige og Danmark. Hovedkontoret er i Oslo.

”OBOS bygger framtidens samfunn og oppfyller boligdrømmer.

obos.noobos.no

KonsernledelsenDaniel Kjørberg Siraj, KonsernsjefArne Baumann, Konserndirektør, boligutviklingNils Morten Bøhler, Konserndirektør, næringseiendomMorten Aagenæs, Konserndirektør, forvaltning og rådgivningAnne Elisabet Thurmann-Nielsen, Konserndirektør, konsernstabBoddvar Kaale, CFO / Konserndirektør, økonomi og finansMarianne Gjertsen Ebbesen, Konserndirektør, bank og eiendomsmegling Ingunn Andersen Randa, Konserndirektør for aksjer og forretningsutviklingCathrine Wolf Lund, Konserndirektør, digitale tjenester

PressekontaktÅge Pettersen, Kommunikasjonsdirektør

OBOS DELÅRSRAPPORT / 4. KVARTAL 2019 / 30

Documents

4. kvartalres.cloudinary.com/obosit-prd-ch-clry/image/upload...Nøkkeltall 4. kvartal 4. kvartal Alle beløp i millioner kroner / antall / prosent 2019 2018 2019 2018 Segment Omsetning