5 קרפ םינותנ סיסב הפיח תינוריעה הלכלכהבצק 2002–2000 םינשב .הנשל 6%-מ הובג היהש לודיגה בצקב יונישל ואיבה ,תימלועה

212

5פרק בסיס נתונים-הכלכלה העירונית חיפה

מ" כלכלה אורבנית בע- רן חקלאי

מטרה 5.1

בעלת יכולת להגיב לתנאים כלכליים וחברתיים , יעד התכנון הוא בניית מערכת עירונית ומטרופולינית

ניית מסגרת תנאי לצמיחה היא ב. באזור ובמדינה כולה, לאורך זמן לרווחת התושבים בעיר, הצומחת, משתנים

.פעילות ברורה וידועה לכל הגורמים הפועלים במרחב

. תרומה לתוצר וכלים מדידים אחרים, רמת הרווחה והתרומה תימדד במשתנים כלכליים של הכנסה לנפש

במסגרת התכנית יוגדר המושג . לכיווני פעולה להשגת מרב הרווחה לתושבי האזור התכנית תפתח חלופות

תמונת "מנקודת המבט הכלכלית והחברתית יש לפתח את .טרים כמותיים ואיכותייםבפרמ "מרב הרווחה"

. של העיר אותה רוצים להשיג ולהגיע לרמת הרווחה כפי שתוגדר" החזון

התכנית תתייחס בחלופות השונות לסדרי גודל , ועל בסיס מטרות ויעדים שיגובשו, "חזון העיר"על בסיס

התכנית תתייחס . על מנת לאפשר את השגת היעדים הכלכליים והחברתיים, ההשקעות הציבוריות שיש לבצע

לכלים הארגוניים שיש לפתח ולתפרוסת המרחבית של תעסוקה ,לסדרי הגודל של המשאבים הכלכליים

.מגורים ודרכי תחבורה

מתודולוגיה 5.2

י מגמות כלליות והמיקום שילוב של זיהו. יש ממד של חיזוי ועתידנות,בעבודת התכנון בכלל ובתכנון הכלכלי

בעבודה . יכולת לפתח כלים על מנת לענות לצרכים בתוך המגמה הכללית. של נשוא התכנון במערכת הכללית

קיים מימד של חזוי תהליכים שעדיין לא החלו לקרות ואינם חלק ממגמה שניתן לאבחן אותה באמצעות

ת יעדים בשינוי מהמגמות הכלליות ופיתוח הצב. בתכנון יש ממד נוסף, יחד עם זה. אקסטרפולציה פשוטה

. כלים להשגת מגמות אלו

שהוא היעד אליו רוצים להגיע , "חזון העיר"קיימות מספר מתודולוגיות אותן ניתן להפעיל על מנת ליצור את

.ואת המהלכים שיש לבצע על מנת להשיג את היעד

היתרון של. על בסיס תהליכי העבר) רתרגרסיה ליניארית או אח(אקסטרפולציה בטכניקות מתמטיות •

התחזית מתבססת על תהליכים שכבר החלו ויש . שנים3-5שיטה זו הוא בתקפות הניתוח בטווח הקצר

ההנחה הבסיסית היא כי הכוחות . תחזיות אלו הן שיקוף של מגמות שכבר נולדו. וודאות גדולה בקיומם

2008 -העירונית הכלכלה - 5פרק

213

פועל יוצא של מגמות חזקות וגדולות , "סטיתדטרמיני"החיצוניים לתכנית חזקים וההתפתחות הנה

.מעצמת ההשפעה של עיר אחת

ההנחה כי . מניחים כי עשויות להיות חלופות גם ליעדים אותם רוצים להשיג וגם לדרכים להגעה לכל יעד •

תחזיות קצרות טווח אינן רלוונטיות לתהליך ואילו מספר המשתנים בתחזיות לטווח ארוך יותר הנו גדול

המתודה המקובלת היא פיתוח מספר צירי . על ידי צוות אחד, התחזית תיעשה בחלופה אחתמכדי ש

אחת המתודות הפופולאריות לבחירת צירי החלופות . חלופות הכוללים את היעדים ואת דרכי הפעולה

, שיטה המבוססת על אינטראקציה איטרטיבית בין מומחים" . דלפי"ה ביניהן היא שיטת ייותהליך אלמינצ

בשיטה זו משתמשים . עד שהתשובות מתכנסות למידה סבירה של אחדות, אמצעות שאלונים מובניםב

. העיקרון של בחירה מתוך מגוון חלופות נישמר. 'עסקיות סביבתיות וכו, לחיזוי התפתחויות טכנולוגיות

ל בסיס שיטה זו אמורה להתגבר על הקשיים כתוצאה מריבוי המשתנים ואי הוודאויות לטווח ארוך וע

גם צוות גדול מתבסס על המידע הקיים ועל תהליכים שחלקם כבר החלו . מידע מצומצם של צוות תכנון

.ויש בתהליך זה המשך מגמות וחוסר יחסי ביכולת לחזות מגמות שעדיין לא החלו

ההנחה כי מספר המשתנים ודרגת אי הוודאות גדולה כך . מתודה הנותנת למתכננים מעמד דינאמי יותר •

במקרה זה המתכנן קובע את היעד ואת מיקומו במרחב . ינה יכולה להוות בסיס לתחזית ולתכנוןשא

, התכנית תתווה את הפעולות שיש לבצע, על בסיס הרצון וקביעת היעדים. ההזדמנויות לגבי אותו נושא

. על מנת ליצור את התנאים הסביבתיים הנכונים להשגת היעד

ייקבעו יעדים התואמים את התכנון הכולל ויאותרו התנאים . שלישיתהפרק הכלכלי יאמץ את המתודה ה

הכוונה לתנאים וכלים שביכולת –התנאים הפנימיים . הפנימיים והחיצוניים שיאפשרו את השגת היעדים

הכוונה להתפתחויות משקיות וארגוניות –התנאים החיצוניים . פרנסי העיר להשפיע עליהם באופן ישיר

חלק . תכנית המתאר מיועדת להשפיע על העיר בטווח זמן הבינוני והארוך. עליהם השפעהכלליות שלעיר אין

עדיין לא החלו ומכאן הקושי התכנוני להגיע , מהתהליכים שהתכנית צריכה להתמודד אתם או לכוון אליהם

. לתכנון רלוונטי

סוגיות לתהליך התכנון -כלכלה 5.3

הפרק הכלכלי ידון בשימושי הקרקע והפעילויות בתחום . שוניםהניתוח הכלכלי של חיפה יתייחס לנושאים

. אזור המרכז והארץ כולה , האזור המטרופוליני של חיפה-חיפה ובמעגלים נוספים

: הפרק הכלכלי יתייחס לסוגיות כגון

ההיבט הכמותי ומידת המעורבות הציבורית בהשגת . תחזית אוכלוסיה או ייעד אוכלוסיה-אוכלוסיה •

. מהווה משתנה משמעותי בתכנון הכלכלי, מספרי" עדי"

הקשר . ותפרוסת שימושי הקרקע למטרות תעסוקהההאוכלוסיי סוגיית תפרוסת -פריסת שימושי קרקע •

. בין תחומים אלו ידון בהקשר של פיתוח העיר ושל מעמדה כמטרופולין

משק שונים על מנת ליצור מודל התייחסות ליתרונות היחסיים והתמחויות בתחומי -התמחות כלכלית •

.מיטבי להשגת יעדי התכנית

. התייחסות לתחומים ייחודיים לחיפה ובעיקר הנמל-תופעות ייחודיות •

214

נתונים כמותיים 5.3.1

יחד עם זאת . חיפה היא העיר הראשית של המטרופולין הצפוני ומהווה מרכז תעסוקתי ותרבותי לאזור הצפון

. פולינית כמרכז פיננסי ותרבותיאין לחיפה דומיננטיות מטרו

:2000הנתונים לשנת

. מיליון תושבים בכל הארץ6.4-אלף נפש מתוך אוכלוסיה של כ 271-מספר תושבי העיר כ •

. מיליון מועסקים בכל הארץ2.2מתוך , אלף156-כ, מספר המועסקים •

.דולר מיליארד 5.5-כתוצר השנתי הכולל של חיפה נאמד ב •

. לנפש$ 18,000-בחיפה גבוה מהממוצע הארצית ונאמד בכהתוצר השנתי לנפש •

7.1%כ המועסקים בעיר " וסה4.85%חלקה בכוח האדם המועסק , מכלל התושבים4.23% : חלקה של חיפה

.מכלל המועסקים

. מכלל התוצר7%-א המועסק ונאמד בכ"בתוצר הלאומי השנתי גבוה במקצת מחלקה בכשל חיפה חלקה

אם כי לא , נמלים ושיעור היוממות לחיפה גבוה, חשמל–ודה בענפי כלכלה בעלי שכר גבוה זמינות מקומות עב

מסבירים את פוטנציאל התרומה של חיפה למשק ואת מיקומה של חיפה , בהיקף של היוממות לתל אביב

. כמרכז מטרופוליני

כלכלת ישראל 5.3.2

מ " וגל העלייה מבריה90-חילת שנות העד ת. 4.5%- גדל התוצר הלאומי בקצב שנתי של כ1980החל משנת

שינויים גיאופוליטיים , מ"עם גל העלייה מבריה, 90-בתחילת שנות ה. 4%ממוצע הגידול היה נמוך מ , לשעבר

קצב 2002–2000בשנים . לשנה6%-הביאו לשינוי בקצב הגידול שהיה גבוה מ, וצמיחה של הכלכלה העולמית

. ה לנפש הייתה שליליתהצמיחה הואט והיה שלילי וגם הצמיח

ממוצע נע תלת שנתי, שיעור השינוי של התוצר: 1.5איור

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

שנים

םזיחוא

שיעור השינוי בתוצר Linear (שיעור השינוי בתוצר)

."1950-1995התוצר המקומי הגולמי והשימוש במקורות ", 2003 שנתון סטטיסטי ,ס"עיבוד לנתוני למ : מקור


215

תכנית מתאר ארצית - 35א "תמ, ניתחזית הצמיחה מבוססת על תכניות מתאר ארציות בהם תכנון כולל

, לפיתוח ולקליטת עליה, תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה– 31א "תמלפיתוח ולשימור ו, משולבת לבנייה

, בו מדינת ישראל נמצאת בשפל כלכלי ארוך, שאינו נתמך במצב הכלכלי העכשווי, אופטימי" סדר יום"על ו

ג לנפש וההוצאה לצריכה פרטית "להלן מדגים תמ 5.2' מסאיור. 2002- ו2001הניכר בירידה בתוצר לנפש בשנים

.2002-1997בין השנים , לנפש בארץ

במחירים קבועים, ג וההוצאה לצריכה פרטית לנפש"תמ: 2.5איור

כל שנה לעומת קודמתה, השינוי באחוזים

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

1997 1998 1999 2000 2001 2002

הוצאה לצריכה פרטית לנפש תמ"ג לנפש

םזיחוא

2003סקירת משתנים מאקרו כלכליים ס"למ: מקור

ניתן לבסס . תחזיות הצמיחה לטווח הארוך תקחנה בחשבון את קצב הצמיחה לאורך זמן בשנים קודמות

תחזיות צמיחה על משתנים נוספים המצביעים על אפשרות לתגובה מהירה לשינויים גיאופוליטיים באזור

שיעור הריבוי הגבוה , פרופיל הגילאים של מדינת ישראל. כך ששיעור הצמיחה ישתנה, ושינויים כלכליים

תומכים בתחזיות צמיחה גבוהות מהממוצעים של שלוש , ורמת השכלה גבוהה, מהממוצע בעולם המערבי

. השנים האחרונות

נאמד 2002ג לנפש בשנת "התמ. 3.3% - ג לנפש של כ" מתבססת על תחזית צמיחה שנתית במונחי תמ35א "תמ

ג לנפש במדינות "התמ. $ אלפי 16.4-ג לנפש הנו כ"התמ. $-ל ₪ 4.5-ובשער חליפין של כ₪ אלפי 73,9-בכ

. $ אלף 30-ועד כ$ אלף 25-המערב הנו כ

ג לנפש מחייב שיעור צמיחה כולל גדול יותר ממרבית מדינות המערב וזאת כיוון " בתמ3.3%שיעור צמיחה של

שיעור ריבוי זה . לשנה1.8%- כהנו, הכולל את שיעורי הילודה הגבוהים ואת ההגירה, שהריבוי הטבעי בישראל

תחזית המבוססת על שיעור . ג לנפש" לשנה על מנת להשיג את ייעד הגידול בתמ5%-מחייב צמיחה של כ

". סדר יום אופטימי" לשנה מחייבת 5%-צמיחה ממוצע של כ

216

כו שיתמ, מבוססת על כלים כלכליים ועל מערכת שימושי קרקע, הדרך להשגת יעדי הצמיחה ורמת הרווחה

.תכניות מתאר מחוזיות ותכניות עירוניות, במבנה משק יעיל ברמה הארצית ובהירארכיה הנמוכה יותר

תכנית המתאר לחיפה אמורה ליצור תפרוסת שימושי קרקע ומגוון כלים לפיתוח של חיפה בדרך של ניצול

. להגדלת רמת הרווחה של תושבי חיפה ושל המשק בכלל, יתרונותיה היחסיים

נתוני אוכלוסיה-חיפה 5.4

העיר אינה גדלה במספר התושבים ותוספת . דפוס הגידול של חיפה מאפיין ערים וותיקות וערים מטרופוליניות

ערי מחוז תל אביב - היה בטבעת הראשונה ההאוכלוסייבתל אביב עיקר גידול . עוברת לערי לווייןההאוכלוסיי

.ולאחר מכן בטבעת השנייה ובמחוז המרכז

מ "כתוצאה מגל העלייה מבריה, 90-למעט גידול ניכר בראשית שנות ה, בחיפהההאוכלוסייר גידול שיעו

שיעור גידול שלילי בא לידי ביטוי בפרמטרים אחרים שייבדקו כאשר . היה נמוך ויש שנים שהיה שלילי, לשעבר

לגידול של . ן למגורים"ן ובעיקר הנדל"אחת האינדיקציות לשיעור הגידול השלילי הוא התפתחות מחירי הנדל

, מחירי דיור נמוכים בסביבת חיים עירונית ובעלת נגישות גבוהה לשוק העבודה. חיפה קיימים גורמים רבים

מהגרים תאוכלוסיידפוסי מגורים אלו מאפיינים . מהווים גורם מכריע בדפוסי המגורים של העולים החדשים

שימש אזור התחנה המרכזית בתל אביב מרכז מגורים 90-בתחילת שנות ה. וניתן לאתרם גם בערים אחרות

לאזור ). עובדים זרים(ולאחר מכן הפך למרכז למהגרי עבודה , בעיקר מאזור גרוזיה, מ לשעבר"לעולים מבריה

מחירי דיור זולים –התחנה המרכזית מאפיינים דומים ברמה המחוזית כפי שלעיר חיפה היו ברמה הארצית

.דהונגישות מרבית לשוק העבו

1975-2002 חיפה תאוכלוסייעקום הצמיחה של :3.5איור

-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%

10%11%12%

1975

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

שנים

םזיחוא

יה בחיפה מאזן אוכלוס,עיריית חיפה, עיבוד נתונים :מקור


217

2002 – 1983צפיפות אוכלוסיה במטרופולין חיפה בשנים 5.4.1

גם וותיק וגם מתאפיין בצפיפות , ובהקיםנפת חיפה בדומה למחוז תל אביב הנה אזור עם מאפיינים עירוניים מ

במחוזות אלו נמצאות הערים הגדולות . שינויים ניכרים בצפיפות חלו במחוז תל אביב ובמחוז חיפה. גבוהה

היו בנויים בצפיפות נמוכה וניתן היה לבנות ) שמחוץ לערים הגדולות(האזורים הללו . שבהן קיימת תעסוקה

. יתחסיבהם במהירות ובעלויות זולות

בניה חדשה על . המלווה באי וודאות לגבי מימוש של תכניות, ציפוף אזורים עירוניים וותיקים הוא תהליך ארוך

.קרקע פנויה זולה ומהירה יותר

בשל מיקום , הנובע מכך שעלויות תפקוד המערכת בטווח הארוך" כשל שוק"בתהליך התכנון והבניה קיים

הן חלות על הדיירים . ם חלות על הממשלה ולא על הבונים בטווח הקצראינ, שימושי קרקע באזורים פתוחים

. ועל המשק כולו בטווח הארוך

הממשלה אמורה לשקול את מדיניות תפרוסת השימושים בהיבטים ארוכי טווח ומנקודת ראות כוללת של

י הממשלה הנם שיקול, כאשר מתחולל גל עליה, כאשר צורכי המשק דחופים. שימושי קרקע וצורכי הציבור

. וקל ומהיר יותר לתכנן ולפתח בשטחים פתוחים, קצרי טווח

, תהליך ציפוף יתאפשר רק כאשר הביקושים לשימושי הקרקע למגורים ולשימושים אחרים באזור בו מדובר

.יעלו

וז במחוז המרכז ובמח, ת ונפת רמלה"כמו בנפת פ, בטבעות החיצוניות של הערים הגדולות, השינוי בצפיפות

לתהליך זה יש השפעות בכיווניים . מצביע על גלישת אוכלוסיה מהערים המרכזיות לטבעות החיצוניות, חיפה

. מנוגדים

כגון , מטרופוליניםגלישת אוכלוסיה לטבעת החיצונית ותפקוד העיר הראשה כמוקד לתעסוקה ושירותים

אם העיר , מאידך. וד מטרופוליני של העיריוצר דפוסי יוממות ותפק, שירותי ניהול פיננסיים ושירותי תרבות

או יינתנו על ידי מרכז , אז שירותים אלו ינדדו לאזורים פריפריאליים, מטרופוליניםהראשה לא תספק שירותים

" רמת הרווחה"היא תאבד מכוחה ומהאטרקטיביות שלה ומכוחה לקיים את . תפקודה ירד, מטרופוליני מתחרה

. לתושביה

. ר" תושבים לקמ1,800-הצפיפות הממוצעת בנפה כ. חיפה נמוכה מהצפיפות באזור המרכזהצפיפות בנפת

ר לשכונה " תושבים לקמ14,000-כ, יותר ומשתנה בין השכונה הצפופה ביותר הדרההצפיפות בעיר חיפה גבוה

. ר" תושבים לקמ753- כשם, רובע העיר התחתית–בה הצפיפות היא הנמוכה ביותר בעיר

עיקר . 2002 - 1983הממוצעת בחיפה ובתל אביב השתנו במידה נמוכה ביחס למחוזות אחרים בשנים הצפיפות

השינויים בצפיפות . הציפוף היה באזורים פריפריאליים לערים הגדולות ובבניה בשטחים פתוחים וחקלאיים

הכוללים " וליניםמטרופ"יעים על היציאה של המגורים מהערים הגדולות ועל פוטנציאל לדפוסי התנהגות במצ

. לעיר בתל אביב ובחיפההיוממות גבוה

218

1983-2002צפיפות אוכלוסיה : 4.5איור

-500

1,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0005,5006,0006,5007,0007,500

ללכוסך

רהחד

ת נפ

להרמ

ת נפ

רוןהש

ת נפ

פהחי

וז מח

כזמר החוז מ

ותוברח

ת נפ

פהחי

ת נפ

והקו תתח פפת נ

יבאב

תל וז מח

נפות ומחוזות

"רמק לםפיאל

2002 1983

ר " צפיפות האוכלוסייה לקמ,חלוקה גיאוגרפית של האוכלוסייה 2.4לוח ,2002 שנתון ,ס"עיבוד נתוני למ: מקור

לפי מחוז ונפה, )1(יבשתי

2002 -1993 שנים שיעור השינוי בצפיפות לפי נפה ומחוז: 5.5איור

15.40%

25.71%

44.29%

60.39%

76.54% 77.18%80.59%

84.15% 86.37%

101.17%

0%5%

10%15%20%25%30%35%40%45%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%

100%105%110%

יבאב

ל תחוזמ

פהחי

ת נפ

פהחי

וז מח

ללכוסך

והקו תתח פפת נ

רוןהש

ת נפ

כזמר החוז מ

ותוברח

ת נפ

רהחד

ת נפ

להרמ

ת נפ

םזיחוא בויינש

5.4כמו איור : מקור


219

אקונומי השוואתי -רוג סוציוד 5.5

מבוא 5.5.1

ובפרמטרים השוואתיים לערים ואזורים אחרים במרחב , רמת רווחה מוגדרת בפרמטרים כמותיים אבסולוטיים

השוואה של רמת הרווחה ושל העוצמה החברתית והכלכלית מאפשרת ניתוח . כולהההתייחסות המיידי ובארץ

. של פוטנציאל התחרות של העיר

הנחת ). איומים והזדמנויות, חולשות, ניתוח של חוזקים (S.W.O.Tבחינה השוואתית תהווה בסיס לניתוח

היא S.W.O.T בסיס ניתוח של בסיס באבחון התנאים הפנימיים והחיצוניים היכולים לשמש רקע מתאים ועל

משק בית או , הצרכן הוא הפרט. שבו מתחרים ישובים ואזורים על ליבו של הצרכן , "שוק הישובים"קיומו של

. העושה את שיקולי המיקום במרחב על בסיס החלטות מושכלות ועל בסיס הנתונים העומדים בפניו, פירמה

תחרות זו הנה . ולחלקם ניתן לתת ביטוי כמותי וכלכליחלק מן המשתנים אינם כמותיים אלא תיאוריים

לכן יש חשיבות לפתח כלים להשוואה בין . תחרות יחסית והמושגים שבה הצרכן פועל הם מושגים יחסיים

אזורים וישובים כך שניתן יהיה לחזות את דפוסי התנהגותו של הצרכן ולפתח כלים שייצרו את מכלול התנאים

. כן על פי יעדי התכנוןהתואמים לאפיו של הצר

הדרוג החברתי כלכלי 5.5.2

עם משרד הפנים הוא שקלול של ) 2002שנתון (הדרוג החברתי כלכלי שעורכת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

שניתן בעזרתו לאבחן , הדרוג מהווה כלי הנותן בסיס השוואתי בין ערים שונות. פרמטרים חברתיים וכלכליים

. ותאת העוצמות במרחב ההתייחס

הדרוג הנמוך . הישובים דורגו לפי ניקוד חברתי כלכלי וסווגו באשכולות. הדרוג כולל את כל הישובים בארץ

). חורה( נקודות 7-ל) סביון( נקודות 210בטווח שבין , ניתן לישוב בעל מאפיינים נמוכים והגבוה לישוב חזק

המהוות מרכזים , ביחס לערים הגדולותבחינת דרוגה של חיפה ביחס לערים אחרות במרחב ההתייחסות ו

תאפיין את חוזקה היחסי של חיפה ותספק נתון נוסף שניתן , כלכליים או שלטוניים כמו תל אביב וירושלים

.יהיה להסתייע בו בעת הכנת התכנית

.לעיל 4.2.6סעיף , החברתי המרקם- 4בפרק ניתנים , לדרוג החברתי כלכליהסברים למהות המדד

220

הדרוג החברתי כלכלי של הישובים באזור ההשפעה של חיפהנתוני

ביאליק תוקריי מוצקין תקריי. נתוני הדרוג החברתי כלכלי של הישובים באזור ההשפעה של חיפה מוצגים להלן

יעקב גבוהות בדרוג ןוזיכרובנימינה , לעומת זאת. אתא ונשר נמוכות בדרוגתקריי. דומות בדרוג שלהן לחיפה

. יפהשלהן מח

נתוני הדרוג החברתי כלכלי של הישובים באזור ההשפעה של חיפה: 5.1לוח

אשכול דרוג

5 131 אתאתקריי 5 133 יקנעם עילית

5 134 כרמיאל 5 135 כרכור-פרדס חנה

6 146 נשר 6 153 עתלית 7 163 ביאליקתקריי 7 165 מוצקיןתקריי

7 167 ראש פינה 7 168 חיפה 7 172 הבנימינ 7 173 יעקבןזיכרו

8 178 רמת ישי 8 194 כפר ורדים

8 196 טבעוןתקריי

, העיריות והמועצות המקומיות - ס"הלמ :מקור

2002פברואר , כלכלי-לפי סדר עולה של המדד החברתי

ירושלים תל אביב וחיפה - דרוג הערים הגדולות

. ן החברתי כלכלי ואילו ירושלים חריגה ודרוגה נמוך באופן ניכרתל אביב וחיפה הקרובות אחת לשנייה בדירוג

ההאוכלוסיי: ירושלים חריגה בגלל שתי קבוצות אוכלוסיה דומיננטיות שיש להן דפוסי התנהגות שונים

ששיעור השתתפותן בכוח העבודה נמוך בצורה ניכרת משיעור ההשתתפות , הערביתהוהאוכלוסייהחרדית

. ם האחרות ושל הממוצע הארציבכוח העבודה של הערי

השוואה בין הערים הגדולות: 5.2לוח

אשכול דירוג ישוב 5 120 ירושלים

7 168 חיפה 8 174 יפו-תל אביב

, העיריות והמועצות המקומיות - ס"הלמ :מקור

2002פברואר , כלכלי-לפי סדר עולה של המדד החברתי


221

אחריםחיפה מול אזורים " מדד החוזק היחסי" 5.5.3

כלי נוסף לבחינת העוצמה , על ידי הצוות הכלכלי,במסגרת העבודהפותח אקונומי-על בסיס הדרוג הסוציו

המדד הנו מכפלה . של ישוב" מדד החוזק היחסי"הכלי הוא . המוחלטת והיחסית של העיר ביחס לערים אחרות

עיר , ן גבולות השפעה של כל ישובמדד החוזק היחסי מסייע לבחו. של הדרוג החברתי כלכלי במספר התושבים

מדד העוצמה היחסית הנו מכפלת מספר בסקאלה הנעה . או קבוצת ישובים ביחס לאחרים במרחב ההתייחסות

המדד נותן אינדיקציה כלכלית לגבי עוצמת . מיליון לישוב הגדול והחזק45- לישוב החלש ביותר ועד ל56,000-מ

הוא מאפשר אומדן של כוח הקניה של הישוב ועריכת תחזית . אחריםהישוב כיחידה אוטונומית ביחס לישובים

. המדד יהיה כלי רלוונטי בהתאם לסוגי הפירמות. לשיקולי המיקום של פירמות ועסקים במרחב ההתייחסות

פיננסיים , שירותים עסקיים, מסחר קמעונאי: כגון, ככל הנראה המדד רלוונטי לפירמות מוטות שוק מקומי

ניתן יהיה לקבל אינדיקציה להיצע כוח , לפירמות מוטות ייצוא ועתירות כוח אדם מיומן. ושירותי תרבות

. האדם הקיים באזור ולרמת ההשכלה שלו

לשירותי ממשל ומנהל יש יתרון במיקום מרכזי של אוכלוסיה ופעילות כלכלית ומדד זה עשוי להיות כלי

.לבחינת מיקום שירותי ממשל ותשתיות תחבורה ותקשורת

ריכוז הקבוצות לפי אזורים

ההקבצה לפי אזורים גיאוגרפים תיתן בסיס לבחון את העוצמות . הישובים קובצו לפי אזורים גיאוגרפים

בחינת עוצמות האזורים . כוח הקניה ופרמטרים נוספים על בסיס אזורי ולא רק ישובי, היחסיות של הכלכלה

אזורית תבחן ההשפעה המטרופולינית של חיפה ותצור נקודת הבחינה ה. ביחס לחיפה מסייע בתהליך התכנון

. התייחסות להשגת יעדים ומטרות התכנית

כלי זה יאפשר ניתוח . בין אזורים שונים" תחומי השפעה"הבחינה הכלכלית על בסיס אזורי תאפשר לקבוע

הישובים קובצו .יםמושכל של הקשר בין הכוחות הכלכליים לבין מערכת שימושי הקרקע הקיימים והמתוכננ

. דרום לחיפה עד בנימינה* קריות * אזור נצרת * צפון ומזרח * צפון : * לפי אזורים גיאוגרפים

31א "כפי שהם באים לידי ביטוי בתמ, ההקבצה לאזורים אלו נעשתה על בסיס תחומי ההתייחסות לחיפה

, גם לאזורים מרוחקים יותר מחיפהתייישוביוכן מדד עוצמה , במסגרת העבודה. ובתכנית מטרופולין חיפה

. על מנת לבחון את חלוקת הכוחות הכלל ארצית ומיקומה של חיפה בארץ, בעיקר כלפי אזור המרכז

יחס חיובי ואזורים אלה הם קיים מראה כי בשני אזוריםההאוכלוסייהיחס בין מדד חוזק הישוב לבין מדד

.חיפה והקריות

222

. ב"ת והעיריות לפי סדר או המקומיותהמועצלהלן מוצג מדד הדירוג של

מדד החוזק היחסי: 5.3לוח

מדד אוכלוסיה אשכול דרוג ישוב קבוצות ישוב לפי ישובים קבוצות ישוב לפי ישובים

45,059,280 268,210 7 168 חיפה צפון ומזרח לחיפה

644,928 10,077 3 64 אבו סנאן 135,200 5,200 2 26 בסמת טבעון

185,520 6,184 2 30 בענה 655,380 14,895 2 44 מכר-דיידה'ג

201,432 7,194 2 28 דייר חנא 402,013 4,517 4 89 חורפיש 480,876 21,858 2 22 טמרה 354,800 4,435 4 80 ת'ג-יאנוח

1,941,268 14,596 5 133 יקנעם עילית 608,475 10,675 3 57 ירכא

329,279 5,581 3 59 סמיע-סראכ 788,804 4,066 8 194 כפר ורדים 743,966 7,366 4 101 כפר יאסיף 390,060 1,980 8 197 כפר תבור 5,338,426 39,839 5 134 כרמיאל 175,098 1,137 6 154 מנחמיה

239,750 9,590 2 25 מעלה עירון 1,738,892 18,901 4 92 תרשיחא-מעלות 136,919 5,953 2 23 משהד 6,334,844 42,803 6 148 נהריה 2,980,444 20,414 6 146 נשר 608,391 20,979 2 29 נין'סח

436,301 9,283 2 47 אעבלין 332,280 3,692 4 90 עיילבון 59,840 5,440 2 11 עילוט

151,130 8,890 2 17 עין מאהל 3,544,572 44,868 4 79 עכו

832,629 8,953 4 93 עספיא 4,359,976 37,586 5 116 עפולה 551,310 16,215 2 34 עראבה 2,112,186 24,278 4 87 צפת

356,769 7,281 3 49 רכסים 842,474 4,733 8 178 רמת ישי 130,123 641 9 203 שבי ציון 361,130 3,685 4 98 שלומי 1,719,880 27,740 3 62 שפרעם

מדד ממוצע סביבת צפון חיפה

86 481,525

41,205,365

הקריות 6,245,949 47,679 5 131 קרית אתא

5,908,587 36,249 7 163 קרית ביאליק 2,525,460 12,885 8 196 קרית טבעון

4,872,500 38,980 5 125 קרית ים 6,206,475 37,615 7 165 קרית מוצקין מדד ממוצע

קריות149

173,408

25,758,971 נצרת ובנותיה

2,282,216 23,528 4 97 מגדל העמק 4,078,760 58,268 3 70 נצרת

5,291,088 43,728 5 121 נצרת עילית מדד ממוצע נצרת

ובנותיה93

125,524

11,652,064 -

צפון מזרח 1,620,736 15,584 4 104 בית שאן

716,016 8,524 4 84 חצור הגלילית 4,068,916 38,386 4 106 טבריה

2,552,240 20,920 5 122 קרית שמונה 351,368 2,104 7 167 ראש פינה

מדד ממוצע צפון מזרח

107 83,414

8,957,908

דרום לחיפה 1,112,374 15,238 3 73 אור עקיבא

302,603 2,177 6 139 אליכין 1,136,079 18,033 3 63 גרביה-באקה אל 920,544 5,352 7 172 בנימינה

2,116,309 12,233 7 173 זכרון יעקב 1,979,113 18,157 5 109 טירת כרמל

682,992 4,464 6 153 עתלית 427,450 8,549 3 50 פוריידיס 3,656,475 27,085 5 135 כרכור-פרדס חנה

מדד ממוצע דרום לחיפה

111 111,288 12,333,939

2002ס לשנת "של הלמ קובץ הישובים ומדד חברתי כלכלי: מקור


223

הכנסות והכנסות לנפש

44%. השכר לנפש בחיפה ובקריות דומה. פן ניכר מהשכר באזורים הגובליםוהשכר לנפש בחיפה גבוה בא

מהשכר הכולל המשולם באזור 27%חלקה של חיפה הוא . לו משולם בחיפה והקריותמהשכר המשולם באזור כו

.הצפון

ח" בשלפי אזוריםכוללת הכנסה : 6.5איור

, האוכלוסייה רשויות מקומיות וסיווגן לפי הרמה החברתית כלכלית של אפיון– ס"הלמ נתוני עיבוד :מקור

2002 פברואר

ח" לפי אזורים בשממוצעת לנפשהכנסה : 7.5יור א

2002בפברואר , כלכלי-המדד החברתי, ומיותהעיריות והמועצות המק - ס"הלמד נתוני עיבו: מקור

224

הכנסות חיפה והצפון מול גוש דן והשרון

מכפלה של (המשולם כ השכר "ניתוח של השכר לנפש וסה. הניתוח הכלכלי נעשה על בסיס השוואה אזורית

לעובדה . מראה כי השכר בגוש דן והשרון כפול מהשכר של אזור חיפה והצפון, )השכר לנפש במספר התושבים

זו תהיה השלכה על ניתוח העוצמות הכלכליות וההתמחות הענפית והתפרוסת הגיאוגרפית של ענפי הכלכלה

. במחוז חיפה

והשרוןהכנסות חיפה והצפון מול גוש דן: 8.5איור

סה"כ גוש דן והשרון , ₪ 6,207,000,000

סה"כ אזור חיפה והצפון , ₪

3,108,200,000

, שיוך לאשכול, דירוג , מדד-ב "המועצות המקומיות והעיריות לפי סדר א .1 לוח -ס "למ :מקור

ציון התקן ודירוג לפי המשתנים המשתתפים בחישוב המדד, ערכי המשתנים, אוכלוסייה

מגורים 5.6

מתודולוגיה 5.6.1

מיקומה ומחירה מבטא , רכישת הדירה. בסיס ההון של משק הביתהדירה משמשת למגורים וכמרכיב עיקרי ב

מההוצאה לצריכה 25%-כיוון שההוצאה על שירותי דיור מהווה יותר מ. מכלול רחב ביותר של שיקולי הרוכש

להלן פירוט של שיקולים . לשיקולי הרכישה השפעה משמעותית על רמת ואיכות החיים, של משק הבית

אקונומית של הדיירים בסביבה המיידית והרחוקה יותר -הרמה הסוציו * גישות לעבודה שיקולי נ: * עיקריים

השבחה ועליית ערך * שיפור רמת החיים באזור * רמת חינוך * ' אתני וכו, על בסיס דתיההאוכלוסייאפיון *

.דימוי ותדמית* הנכס לאורך זמן

לאוכלוסיה בעלת " אין כניסה"גבוה היא המשמעות של מחיר . לאוכלוסיה" שער כניסה"המחיר משמש

גורמים אלו הופכים את מחיר הדירה למשתנה דומיננטי בתהליך התכנון . מאפיינים סוציו אקונומים נמוכים

וה כלי ובהשוואה לדירות דומות באזורים אחרים מה, המחיר היחסי של הדירות. ובניתוח התהליכים הצפויים

.לאורך זמןבניתוח התהליכים כלכלים וחברתיים


225

שוק הדיור 5.6.2

חשיבותו של משק הדיור למגורים והשפעתו על . ענף הדיור למגורים משמעותי ביותר כי הנו עתיר הון ועבודה

. מחלקו הענפי בכלכלת העיר, גדולה יותר,העיר

תפרוסת , צפיפות המגורים, צורת התחזוקה שלה, חזות העיר. הבניה למגורים היא עיקר הבניה בעיר

. כל אלה תחומים שהתכנית תעסוק בהם, איכות המגורים, במגוריםהלוסייהאוכ

מיליון 1.557-בכנאמד מלאי הדיור הכולל . ל ידי דייריומרבית מלאי הדיור בישראל נמצא בבעלות פרטית וע

בידי .אלף בבעלות הממשלה או הסוכנות היהודית ומושכרות כחלק ממלאי הדיור הציבורי 130-כ. ד"יח

הדירה מהווה את נכס . ד מושכרות ובכל היתר מתגוררים בעלי הדירות"אלף יח 100-ר הפרטי נמצאות כהסקטו

מחיר הדירה והתפתחות שווייה לאורך זמן מול חלופות השקעה . ההון העיקרי של מרבית משקי הבית בישראל

. רתי של משק הביתמשנה את מצבו הכלכלי והחב, בין אם מדובר בדיור ובין אם בחלופות אחרות, אחרות

עלייה בערך . עליה בערך הנכס תשפיע על יכולתו של משק הבית לרכוש מוצרים חלופיים כמו חינוך והשכלה

תהליך חידוש עירוני מבוסס על עליה של מחיר הדירות . הנכס מאפשרת מוביליות מבחינת מיקום המגורים

הנוכחיים לממש רווחי הון ולהמיר את הערך עליה במחיר הנכסים מאפשרת לדיירים. ן שאינו למגורים"ונדל

. חינוך והשכלה, הנוסף למוצרים אחרים כמו רמת חיים

קיימות עתודות קרקע . מרבית הקרקעות בחיפה הנן פרטיות. מרבית הדירות בחיפה נמצאות בבעלות פרטית

י קרקע מהוונת זהים דפוסי הבעלות על. י שנבנו" וקרקעות ממ)י"ממ(מינהל מקרקעי ישראל מועטות בבעלות

. לדפוסי הבעלות על קרקע פרטית

226

שימושי קרקע למגורים

מלאי . ד" מיליון יח1.557- ממלאי הדירות בישראל המוערך בכ6%-כ. ד" יח106,000-מלאי הדירות בחיפה נאמד ב

. 4%-הדירות בחיפה גבוה מחלקה היחסי של חיפה בכלל כ

ור ושטחן לפי שכונותמספר יחידות די -מגורים : 4.5לוח

מספר רובע

שטח שם הרובע ר"בקמ

מגורים ר"שטח מ

אחוזים כ"מסה

מספר יחידות מגורים

ד "יחלדונם ברוטו

אחוזים כ"מסה

מגורים שטח

ממוצע ר "מ ד"ליח

הכרמל 5

7.86

1,719,075 20.88% 18,942

2.41 17.89%

90.75

הדר6

2.83

1,118,303 13.58% 17,631

6.23 16.65%

63.43

מערב חיפה 4

9.53

1,054,564 12.81% 17,310

1.82 16.35%

60.92

נווה שאנן יזרעאליה 7

3.03

1,028,362 12.49% 14,680

4.84 13.87%

70.05

רמות הכרמל 9

10.64

1,575,797 19.14% 14,046

1.32 13.27%

112.19

1קריית חיים קריית

שמואל

4.12

972,221 11.81% 12,438

3.02 11.75%

78.17

רמת נווה שאנן 8

3.83

478,880 5.82% 6,462

1.69 6.10%

74.11

עיר תחתית 3

1.92

285,054 3.46% 4,357

2.27 4.12%

65.42

*מפרץ חיפה 2

15.74

572 0.01% 12

0.00 0.01%

47.67

כלל העיר

59.50

8,232,828 100.00% 105,878

1.78 100.00%

77.76

.מפרץ חיפה כולל מגורים מוסדיים ופנימייתיים בלבד* . עיבוד– 2001פרופיל שכונתי , תכנון אסטרטגי ומחקר ,עיריית חיפה: מקור

2004בולות שאושרו לאחר מרץ תחום השיפוט אינו כולל את בתי הזיקוק ושינויי ג: הערה

בעלי הדיור משפרים . שנים12משק בית מחליף את דירתו בממוצע כל . בשוק הדיור קיימת מוביליות גדולה

התהליך המקובל הוא תחלופה בין שטח לבין מיקום כאשר הדיירים בדירות . את דירתם בגודלה ובמיקומה

במעגלים עירוניים .מרכזי צעות תחלופה של נגישות ומיקוםבין היתר באמ, לדירות גדולות יותר קטנות עוברים

. וחיצוניים

היכולת לפעול בהיקפים גדולים בעיר בנויה בה . חלקה של חיפה מכלל התחלות הבניה לדירות היה נמוך יחסית

המיקום . בבעלות פרטית,במרכזי הערים יש מלאי גדול של דירות קטנות. אינה גדולה, מרבית הקרקע פרטית

במקביל לאכלוס . הנגישות לתחבורה והיותן מוצעות להשכרה הפכו אותן לאטרקטיביות לעולים, מרכזיה

השוק לדירות אלו היה השוק . בקריות-הדירות הללו נבנו דירות רבות באזורים פתוחים שקל וזול לבנות בהם

.או במקומושרכשו דירות וב, דירות בחיפה לעולים חדשיםה שהשכיר או מכר את ,של ישראלים

. מכלל התחלות הבניה בארץ3%- התחלות הבניה בחיפה היה בהיקף של כ20- למאה ה90-בשנות ה


227

לפי יוזם, התחלת בניית דירות בחיפה: 5.5לוח

שנים התחלות בניה אחוזים ד "התחלות בניה יח

כ "סה

פרטית ציבורית פרטית ציבורית1992 895458505.0% 95.0% 1993 11451511301.3% 98.7% 1994 1935340159517.6% 82.4% 1995 1595525107032.9% 67.1% 1996 2150270188012.6% 87.4% 1997 1440190125013.2% 86.8% 1998 125033491626.7% 73.3% 1999 1013749397.3% 92.7% 2000 948568925.9% 94.1% 2001 709 7090.0% 100.0% 2002 601 0.0% 100.0%

2003לשכה מרכזית לסטטיסטיקה : מקור

1988-2002, דירות כלל ארצי–התחלות בניה : 9.5איור

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

(4) (5

) 20

02

שנים

"דחי

2002 השנתון הסטטיסטי,ס"למ: מקור

השקעה כספית בבנייה

נים הנתו. השקעה זו הינה משמעותית. בשנה₪ מיליארד 4-סדרי הגודל של ההשקעה בבניה חיפה הנם כ

.בדומה למרבית האזורים בארץ, על סטגנציה בהשקעות בבניה בחיפה בשנים האחרונותמצביעים

228

מחירים שוטפים– 2002ההשקעה בבניה למגורים בשנת : 10.5איור

₪ 0₪ 1,000₪ 2,000₪ 3,000₪ 4,000₪ 5,000₪ 6,000₪ 7,000₪ 8,000

םלישרו י

וןצפה

היפח

כזמרה

יבאב

ל ת

םרוהד

בלח ווןמרשו

,הודה י

(4

ה(עז

מחוזות

חש"

י ונלימי

2002 2001 2000

2002 השנתון הסטטיסטי,ס"למ: מקור

הבניה חיפה מכלל התחלות בד"יח שלהתחלות בניהאחוז : 15.1איור

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

4.50%

5.00%

1,992 1,993 1,994 1,995 1,996 1,997 1,998 1,999 2,000 2,001 2,002

.2003 יוני,משרד הבינוי והשיכון, ח תקופתי" ודו2002 שנתון סטטיסטי ,ס" למ :מקור

ובשנת 1994שנת ב . מכלל התחלות הבניה בארץ3%-ד הנו כ"חלקה של חיפה מכלל התחלות הבניה של יח

. יותר חלקה של חיפה היה גבוה,1997

כאמצעי לבחינת תהליכים כלכליים וחברתייםר מחיר הדיו 5.6.3

אקונומי באזור ולשינוי דפוסי -למצב הסוציו, מחירי הדירות מהווים אינדיקציה לרמת הביקושים בכל אזור

זיהוי של . מפל המחירים בין האזורים השונים משמש כלי תכנוני. לאורך זמןההאוכלוסייהמגורים ופרופיל


229

מהווה כלי רב עוצמה לבחינת תהליכים עירוניים בעבר שהתרחשו , יר הדיור יחד עם המיקום הספציפירמת מח

. ויכול אף לסייע בבדיקת הפוטנציאל בעתיד

יציאת אוכלוסיה ( חברתיתיהיסגרגצהפרש מחירי הדירות בין שכונות שונות הנו כלי מעקב אחר תהליכים של

הידרדרות שכונות וההידרדרות עירונית ביחס לערים , )עובר הליכי שיקוםממעמד חברתי כלכלי נמוך מאזור ה

יכולה להצביע על פוטנציאל השבחה , רמות מחיר שונות באופן מהותי באזורים קרובים או שכנים. אחרות

. מחד ופוטנציאל הידרדרות מאידך

מבטא את , ין שני מחירים אלוהיחס ב. מחיר הרכישה של הנכס ומחיר השכירות שלו, למחיר יש שני היבטים

. השוואה של שיעורי תשואה מהווה כלי בפני עצמו לניתוח תהליכים עירוניים. שיעור התשואה על הנכס

. השוואה בין מחירי דירות בערים שונות מהווה כלי נוסף לבחינת מצבה היחסי של העיר

, י מר שלמה תענך"ת בחיפה אשר נערך עסקר מחירי דירו) 1: להלן מוצגים שלושה סקרי מחירי הדירות בחיפה

13א " לצורך הכנת תכנית תמ2002סקר מחירי דירות שנעשה בשנת ) 2. 2003באוגוסט , שמאי תכנית המתאר

. 1995ס משנת "סקר מחיר דירות ממפקד הדיור של הלמ) 3. לחופי חיפה

מחיר דירות השוואה יחסית בין ערים ואזורים

ממקם את , 2003ס יוני "ש על בסיס נתוני הלמ"ח תקופתי של משב"על פי דו, ייריםסקר מחיר דירות בבעלות ד

, גוש דן-רמת המחירים בחיפה נמוכה מכל האזורים העירוניים במרכז הארץ . חיפה ברמת מחירים נמוכה

ם רמת המחירים בחיפה גבוהה מרמת המחירים באזור המרכז כולו ומהאזורי. השרון ותל אביב וכן מירושלים

קל לאוכלוסיה צעירה . ניתן לראות ברמת המחיר הנמוכה יתרון, לכאורה. הפריפריאליים בצפון ודרום הארץ

. אך למעשה זהו ביטוי לחוסר ביקוש ולסטגנציה. לעבור לחיפה

2004) יוני-מרץ (מחיר דירות ברבעון ראשון: 25.1איור

₪ 0

₪ 100

₪ 200

₪ 300

₪ 400

₪ 500

₪ 600

₪ 700

₪ 800

₪ 900

₪ 1,000

יבאב

ל ת

יםשלרוי

רוןש

דןש גו

כזמר

פהחי

פהחי

ת ריוק

פוןצ

וםדר

.2003 1999 ירחון לסטטיסטיקה של מחירים, ס"למ: מקור

230

מחיר הדירות בחיפה

במקביל לירידת , בשנים האחרונותריאלית מול מדד המחירים לצרכן מחיר הדירות האבסולוטיים בחיפה ירדו

כלכלי כפועל יוצא ממשבר, כיוון שירידת המחירים הנה כללית ולא על בסיס אזורי. מחירי הדירות בכל הארץ

. אין לכך משמעות בבחינה יחסית של חיפה מול ערים אחרות, ומדיני

תוך אפיון של , הניתוח הרלוונטי הוא המחירים היחסיים של דיור בתוך חיפה ומפל המחירים על בסיס אזורי

. התנאים השונים בכל אזור או שכונה

ככל שהשכונה גבוהה יותר ונמצאת על . היםמפל מחירי הדירות בחיפה נמצא ביחס הפוך לגובה השכונה מפני

בסקר שנעשה . ככל שהשכונה נמוכה וקרובה לים מחירי הדירות נמוכים. הכרמל כך מחירי הדירות בה גבוהים

מצביע על 2003סקר בשנת . מחירי הדירות הנמוכים ביותר היו באזור בת גלים וקריית אליעזר, 2001בשנת

. 100%פער המחירים בין האזורים היקרים לזולים עולה על . ת ובבת גליםבעיר התחתי, מחירים דומים בהדר

תופעה זו בולטת . למחירי הדירות" ערך מוסף" הקרבה לים אמורה לתת -הפרש המחירים מצביע על אנומליה

ות נוצר ביקוש לדיר, ניתן לצפות לים מההר, ובניגוד לתל אביב, בגלל המבנה ההררי, בחיפה. במיוחד בתל אביב

תרמו , בין העיר וחוף הים, של אזור החוף ויצירת חייצים מסוגים שוניםהמצב הפיזי בנוסף לכך . על ההר

הרי מחירי הדירות הנמוכים מהווים פוטנציאל להשבחה כאשר יתחוללו , אם הסבר זה תקף. ליצירת מצב זה

. פיזיתתהידרדרוות שהן בתהליך שכונות ברמת אוכלוסיה נמוכה ושכונ. שינויים ברמת הפיתוח ובדימוי האזור

. נגישות ונתונים פיסיים אחרים, הדינאמיקה המרחבית של מחירי הדירות מוסברת לא רק משיקולים של נוף

, והן נוטות להתקבץ במשותף-לקבוצות אוכלוסיה בעלות מעמד חברתי כלכלי גבוה יש פוטנציאל למוביליות

וכפי שצוין . היא הגורם המוביל בשיקולי המיקום של משק הבית" טוב לחיות עם אנשים כמוך"כאשר הסיסמא

כדוגמא . לעיתים המיקום הראשוני של אזור יקר הנו מקרי ומוסבר באירוע מנהלי". שער הכניסה"המחיר הוא

דונם ליחידת דיור 5בה אין יתרונות יחסיים למעט האפשרות התכנונית לקבל מגרשים בשטח של , סביון

יוצרת דינאמיקה , עצם הנוכחות של אוכלוסיה ממעמד חברתי כלכלי גבוה, ר שהאירוע קרהלאח. צמודת קרקע

. המהווים חסם לאוכלוסיות אחרות, בעלת מעמד דומה ומחירי קרקע גבוהים,של ביקושים לאוכלוסיה נוספת


231

ומחיר ממוצע2003מחירי דירות בחיפה בשנת : 35.1איור

816

651630

488486

470447425422

₪ 0

₪ 100

₪ 200

₪ 300

₪ 400

₪ 500

₪ 600

₪ 700

₪ 800

₪ 900

פהחי

ב ערמ

יתחת תירע

דרה

יםחי

ת ריק

יםגלת ובר עזלי איתקר

יהאלרעויז

נן שא

ה נו

מלכרה

אנן שוהת נמור

מלכר הותרמ

חש"

י לפא

מחיר דירת 3.5 חדרים שנת 2003 מחיר ממוצע

2003סקר מחירי דירות : מקור

וסרגל להתייחסות של " סמן"המחיר הממוצע מהווה . המחיר הממוצע הוא מחיר ממוצע של כלל הדירות בעיר

. מחירי הדירות

ומחיר ממוצע2001מחירי דירות בשנת : 45.1איור

₪ 350₪ 400₪ 450₪ 500₪ 550₪ 600₪ 650₪ 700₪ 750₪ 800₪ 850₪ 900₪ 950

₪ 1,000₪ 1,050₪ 1,100

דרה

צקרינשפ

ת ריק

ים העין

זריעאל

ת ריק

יםגלת ב

מז רותרמ

יוןעל

ר הד

ולשא

ת רמ

זיוכז מר

אנן שוהנ

ירספ

ת רמ

שהחד המהומר

נהיש המהומר

תירפ צמלכר

יהמלכר

חןת רמ

יםרנאו

ת בעג

.גן מ

ני +מואל

ת רמ

יהדנ

ני ביוס

כזמר

ה חוזא

מלכר הכזמר

גןמ. +

ל כואש

ת רמ

גןמ. +

ה לד גומתריהרדו

חדרים 3.5 ממוצע

2001 שנת , דיור ממודעות עיתוניםסקר מחירי: מקור

232

קריותל בהשואהחיפה בהתפתחות מחיר דירות נומינאלי

חיפה בהשוואה לקריותבמחירי דירות : 55.1איור

350.0

400.0

450.0

500.0

550.0

600.0

650.0

700.0

IV-VI

I-IIIX-XII

VII-IX

IV-VI

I-IIIX-XII

VII-IX

X-XII

VII-IX

IV-VI

I-IIIX-XII

VII-IX

IV-VI

I-III

20042003200219981997

תקופה

חיפה

קריות חיפה

2003 ,1999 ירחון לסטטיסטיקה של מחירים, ס" למ: מקור

שיעור השינוי במחירי הדירות: 65.1איור

-10.00%

-5.00%

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

30.00%

IV-VI

I-IIIX-XII

VII-IX

IV-VI

I-IIIX-XII

VII-IX

X-XII

VII-IX

IV-VI

I-IIIX-XII

VII-IX

IV-VI

20042003200219981997

תקופה

חיפה

קריות חיפה

2003 ,1999 ירחון לסטטיסטיקה של מחירים ,ס"למ :מקור


233

שנה מול שנה,שינוי במחירי דירות: 75.1איור

-10.00%

-7.50%

-5.00%

-2.50%

0.00%

2.50%

5.00%

7.50%

10.00%

12.50%

IV-VI

I-IIIX-XII

VII-IX

IV-VI

I-IIIX-XII

VII-IX

X-XII

VII-IX

IV-VI

I-IIIX-XII

VII-IX

IV-VI

20042003200219981997

חיפה

קריות חיפה

2003, 1999 ירחון לסטטיסטיקה של מחירים, ס"למ: מקור

מחירי שכר הדירה למגורים בחיפה

מחיר השכירות בחיפה נמוכים באופן . שכר הדירה בחיפה לבין מחיר הדירות בחיפהקיים מתאם בין מחירי

שכר הדירה בחיפה נמוך משכר הדירה באזור המרכז ואילו מחירי הדירות בחיפה גבוהים . יחסי ממחירי הדיור

. ממחירי הדירות במרכז

תשואה על השקעה בדיור

הדפוס הנפוץ בשוק הדיור בישראל . חיר השוק של הדירותהתשואה מחושבת כיחס בין שכר הדירה השנתי למ

אוכלוסיות מעבר עדיין לא יצרו ". אוכלוסיות מעבר"הביקוש לשכירות מאפיין . הוא רכישת דירה למגורים

או לחילופין הן מעדיפות צריכה של שירותים אחרים על פני שירותי דיור , בסיס הון שיאפשר להן לרכוש דירה

מהגרי עבודה ואוכלוסיות חלשות שאין בידיהם , עולים חדשים, וסיות מעבר הם סטודנטיםאוכל. וצבירת הון

. הצבר ההון הדרוש לרכוש דיור

ככל שתנאי ההשכרה מסוכנים . שיעור התשואה מביא בחשבון את מידת המסוכנות של הנכס כנכס מושכר

מידת . כישה יהיה גבוה יותרמחיר השכירות ביחס למחיר הדירה בר, יותר מנקודת ראותו של המשכיר

היכולת לגבות * משך תקופת השכירות הצפויה : * המסוכנות של הנכס כנכס מושכר תלויה בגורמים רבים כגון

התיישנות הדירה במהלך * היכולת להוציא את הדייר מהדירה במקרה של אי תשלום * את דמי השכירות

. השכירות והצורך לשפץ אותה

. קיים היצע גדול של דירות בשכירות לעומת הביקוש, האחת. בחיפה מבטא שתי מגמותשיעור התשואה הנמוך

. רמת הסיכון הנמוכה שבעלי נכסים מייחסים להשכרת דירות, ההשניי

234

שיעור תשואה בהשקעה על דיור: 85.1איור

3.926%

4.181%4.289% 4.371% 4.381%

4.571% 4.611% 4.620%

5.169%

3.00%3.25%3.50%3.75%4.00%4.25%4.50%4.75%5.00%5.25%5.50%

חיפה שרון גוש דן צפון קריותחיפה

תל-אביב ירושלים מרכז דרום

ערים ומחוזות

תתישנ

ה אשות

ר עושי

2003ד ומחירי הדיור "עיבוד של נתוני שכ: מקור

יפות דיורצפ

הדבר מתבטא במדד של שטח . ד קטן"ד דיור הממוצע גדל ומספר הדיירים ליח" שטח יח2001 עד 1996בשנים

, עליית שטח המגורים לנפש הנה תהליך הבא בעקבות עליית רמת החיים. ריצפה למגורים לנפש אשר גם גדל

פש ישפיע על צריכת שטח הדיור לנפש ג לנ"גידול בתמ. עליית רמת ההכנסה לנפש והקיטון בגודל משק הבית

ר " מ40ר לנפש לסדר גודל של " מ27- קובעת כי שטח הדיור לנפש יעלה מ35א "תמ. לשטח הדיור הכולל

.ב"כמקובל במערב אירופה ובארה

דיורשטח יחידות דיור ונפשות ליחידת: 95.1איור

71.00

72.00

73.00

74.00

75.00

76.00

77.00

78.00

79.00

1996 1999 2001

"דחלי

ח טש

2.52

2.54

2.56

2.58

2.60

2.62

2.64

2.66

2.68

"דחלי

ש פנ

שטח ליח"ד נפש ליח"ד

" קול מידע", תכנון אסטרטגי ומחקר, תוני עיריית חיפה נעיבוד וניתוח של :מקור


235

תעסוקה 5.7

תעסוקה על פי זיקה למיקום ולשכר סוגיסיווג 5.7.1

הרלוונטיים , על פי קריטריונים בסיווגים שונים, התעסוקהסוגיניתוח ענפי של כלכלת חיפה ייעשה תוך סיווג

. שיקולי המיקום המיטבי לכל סוג עיסוקיופעלו. עלייה ברמת הרווחה-לייעוד העיקרי של התכנית

מסחר קמעוני בעל טווח מוצר קטן כמו מוצרי , בריאות, חינוך- שירותים כולל שירותי ממשל ומנהלסוגי

השכר המשולם בענפים אלו נמוך באופן . המחייבים נגישות לאוכלוסיה ואוריינטציה למיקום המגורים, מכולת

.יחסי

-התעשייה הפטרו. ומה נקבע בהתאם לאוריינטציה לחומרי גלם ולתהליכי ייצורמיק - תעשייה פטרוכימית

קיימת הזיקה חזקה ומיידית של תעשייה זו למיקום של בתי . כימית נשענת על תוצרי הלוואי של בתי הזיקוק

. הזיקוק וככל שבתי הזיקוק יפעלו יהיה יתרון יחסי לתעשייה זו במיקומה הנוכחי

התשומה העיקרית של תעשיות אלו כוח . לתעשיות אלו אוריינטציה לכוח אדם מיומן- עתעשיות עתירות יד

לתעשיות אלו יש אוריינטציה למוסדות מחקר ולמגורי אוכלוסיות ברמה סוציו אקונומית . אדם מתאים ומיומן

ין מיקום אם תיווצר זהות ב. של תעשיות עתירות הידע" חומרי הגלם"אוכלוסיה זו מהווה את מאגר . גבוהה

. מפעלים יתמקמו במיקום בעל נגישות מיטבית, מוסדות מחקר לבין מגורים של אוכלוסיה בעלת אפיון מתאים

-שירותים אלו כוללים ניהול ברמה העליונה . נזקקים לשירותי ייבוא וייצוא, מוטי ייצוא, ענפי תעשיה אלו

, בגלל ההיקף של הייצוא. ת חשבון וביטוחראיי, עריכת דין, שירותי בורסה, פיננסיים, שירותים בנקאיים

כיוון שהמוצרים אינם עתירי . ובעיקר לתחבורה אווירית, לעובדים, תעשיות אלו נזקקות לשירותים לוגיסטיים

. משקל ונפח האוריינטציה לנמל ימי אינה חזקה

גישות טובה ם נ"למת. תעשייה עתירת ידעל מתאפיין במיקום הולם , אזור תעסוקה עתירת הידע– מ"מת

. בחיפה ומחוץ לחיפהאוכלוסיה המתגוררת . לתעשייה עתירת ידעכוח האדםלאוכלוסיה המהווה את מאגר

יוצר נגישות טובה לשירותים הפיננסיים , למרכז תחבורהם בדרום חיפה בקרבה מיידית "כמו כן מיקומו של מת

. מספקות חיפה ותל אביבייצוא אותם וושירותי ייבוא

לתעשייה זו נוצר יתרון יחסי , ולפיכך, מרבית חומרי הגלם מיובאים- ה כבדה לייבוא או לייצואענפי תעשי

. בקרבה לנמלי ים

חברתי גבוה עם תרבות -בעלי מעמד כלכלי, הקרבה המידית לפלחי שוק גדולים- תעשיית התרבות והבידור

חיונית כי ללא יחסי הגומלין הקרבה. הנה חיונית לקיום תרבות ובידור ברמה סבירה, פנאי מפותחת

שיש לה , לא ייווצרו תנאים לקיומה של תרבות משמעותית, אינטנסיביים בין הציבור לבין האמנים היוצרים

תאוכלוסיי.והשפעה גדולה עוד יותר על הדימוי הכולל של העיר, השפעה כלכלית מיידית במובן של תעסוקה

וה בסיס לביקושים היכולים לפרנס את תעשיית התרבות העיר יחד עם העורף המטרופוליני של חיפה מהו

. והבידור

236

. ההשפעה על הדימוי הכולל חשובה ליצירת המאגר האנושי הרלוונטי לתעשיות עתירות ידע ותעשיית הניהול

למועסקים יש יכולת כלכלית מספקת לבחור את מקום מגוריהם , לכן. פוטנציאל ההכנסה בתעשיות אלו גבוה

פוטנציאל ההכנסה בתעשיות אלו יוצר תחרות בין . על פי צורכיהם, לת ניידות ליוממות גדולהויש להם יכו

. ערים ואזורים על העובדים בתעשיות אלו ועל המיקום של הפירמות

ייעוץ , בורסה, ביטוח, בנקאות השקעות, השירותים כוללים את הבנקאות– שירותים עסקיים ופיננסיים

הגידול של היקפי פעילות בכלכלה הישראלית . מערכות ניהול ותקשורת, ת חשבוןראיי, עריכת דין, משפטי

במקביל היה צורך להגדיל את המערכת הציבורית העוסקת . חייבה גידול ניכר של המערכת הניהולית העסקית

20- והיקף הייצוא כדולר מיליארד 100-התוצר הכולל של ישראל כ. בהכוונה וברגולציה של המערכת הפרטית

למערכות הניהול יש זיקה אחת לשנייה ומיקומן במרוכז משקף את היתרונות הניהוליים שהם . דולרמיליארד

ניתן להניח כי למערכות הניהול יש אוריינטציה להתמקם האחת . מהקרבה הזונשכר יוצאיוצרים והמשק כולו

. ד נוצר כוח משיכה מובנההמיקום הראשוני יכול היה להיות מקרי אך לאחר שהוא התמס. בקרבת השנייה

. בענף הניהול והפיננסיים משולם שכר גבוה מהממוצע

, אקלימיים, ערכים אסטטיים, ערים עם אוריינטציה למקומות בעלי תכונות נופיות מיוחדות– ענף התיירות

לענף , ילבמקב. מקור משיכה לתיירות, מהווים, או לחילופין ערכי תרבות ומורשת יוצאי דופן, חוף ים מיוחד

העיר "של " המקום הנכון"התיירות יש זיקה לעיר המציעה מגוון של פעילויות תרבות ובידור ובעלת דימוי של

. שכולם רוצים להיות בה" הנוצצת על הגבעה

של תכנית ' ח שלב ב"יפורסמו בדו, בהקשר לנושא התעסוקה, נתונים אודות יעודי הקרקע של ישובים גובלים

.מידע ניתוח ה–המתאר


237

נתונים ענפיים ונתוני תעסוקה 5.7.2

כוח העבודה

6%-מספר המועסקים בחיפה עומד על כ. ומעלה לפי תכונות כוח האדם האזרחי15 בני תאוכלוסיילהלן נתוני

חלקם של המועסקים בתעשייה . ההאוכלוסייחלק זה גבוה יותר משל חלקה של חיפה בכלל . מכלל המועסקים

נתוני כוח העבודה האזרחי באזור חיפה מראה על חלק . ל והמים גדול מהממוצע הארציובמיוחד בענפי החשמ

.היחסי גדול של חיפה ושל הטבעת החיצונית שלה בבכוח האדם האזרחי

מועסקים לפי אזור מגוריםהתפלגות : 20.5איור

71.3

160.0201.4 215.4

296.7 296.9329.0

475.4

599.6

0.0

100.0

200.0

300.0

400.0

500.0

600.0

700.0

יהודה,שומרון

העיר חיפה נפתחיפה

מחוזירושלים

מחוז חיפה מחוזהדרום

מחוז הצפון מחוז תלאביב

מחוזהמרכז

12.14ליון י ג,2003 שנתון סטטיסטי ,ס"למ: מקור

חיפה מטרופוליןבכוח האדם האזרחי התפלגות : 15.2איור

4.55%

8.01%

22.43%

8.20%9.10%

13.76%

33.95%

גלעין (חיפה)

טבעת פנימית גזרה צפונית

טבעת פנימית גזרה מזרחית

טבעת פנימית גזרה דרומית

טבעת חיצונית טבעת חיצונית

טבעת חיצונית גזרה צפונית

טבעת חיצונית גזרה מזרחית

12.3 גיליון ,2002 שנתון סטטיסטי ,ס"למ: מקור

גזרה צפונית

טבעת חיצונית גזרה מזרחית

טבעת חיצונית גזרה דרומית

238

מראה כי ס"חיפה בחלוקה אזורית לפי חלוקה גיאוגרפית של הלמבמטרופולין האזרחי העבודה אחוז כוח

בחינה . מכוח העבודה האזרחי מרוכז בגלעין13.8% לתל אביב בה ,אה בהשווא האזרחי" מכ34%-כ בחיפה

והמים ושיעור נמוך , החשמל, השוואתית של מבנה התעסוקה בחיפה מראה על שיעור גבוה בענפי התעשייה

, משקל התעסוקה בשירותים העסקיים והפיננסיים. יחסית של מועסקים בתחומי הבנקאות הביטוח והפיננסים

מראה על הדומיננטיות של ענפים אלו במחוז תל אביב והמרכז בהשוואה לשיעור נמוך , סוקהביחס לכלל התע

היחס בין . מכלל השכר המשולם20%-חלקו של השכר המשולם בתחומי התעשייה והמים מגיע ל. בחיפה

.השכר לבין מספר המועסקים בתחום הפיננסים מצביע על השכר הגבוה בענף

עסקים לפי ענפים בערים הגדולותהתפלגות המו: 25.2איור

15.92%9.08%12.65%

2.33%

0.61%0.00%

3.26%

4.57%3.26%

14.34%

12.53%14.06%

3.91%

6.01%7.03%

7.36%

6.51%7.09%

2.42%

2.95%

5.81%

14.80%

11.92%

20.77%

3.63%

9.41%

4.15%14.90%

16.87%

8.50%

12.66%11.53%8.18%

4.47%8.02%8.50%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

תל אביב ירושלים חיפה

םקיסמוע

ה"כ סמ

ם חוזי

א

שירותים קהילתייםוחברתיים

בריאות, רווחה וסעד

חינוך

מינהל ציבורי

שירותים עסקיים

בנקאות, ביטוח ופיננסים

תחבורה, אחסנה ותקשורת

שירותי אירוח ואוכל

מסחר

בינוי והנדסה אזרחית

חשמל ומים

תעשייה

12.3 12.12 גיליונות ,כרעיבוד של נתוני מועסקים וש, 2002 שנתון סטטיסטי ,ס"למ: מקור

משתנים עיקריים

.משרות שכיר •

.)1(לפי ענף כלכלי, שכר ושכר ממוצע •

. עבודהצורת יישוב מגורים ויישוב, לפי ענף כלכלי, מועסקים •

:נתונים עיקריים

.שיעור המועסקים בתעשייה בחיפה גבוה מהערים הגדולות •

.שיעור המועסקים בשירותי האוכל בחיפה נמוך יחסית •

. מאשר בתל אביב ונמוך מאשר בירושלים50%-שיעור המועסקים בענפי הפיננסיים הנו פחות מ •


239

ביטוח ופיננסים, מועסקים בבנקאות: 35.2איור

-

2.50

5.00

7.50

10.00

12.50

15.00

17.50

20.00

22.50

25.00

27.50

30.00

מחוזירושלים

נפתמחוז חיפהמחוז הצפוןחיפה

מחוז תלמחוז המרכזאביב

יהודה,מחוז הדרוםשומרון

מחוזות ונפות

םפיאל

ם קיסעמו

ר פסמ

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

4.50%

5.00%

5.50%

6.00%

6.50%

אחוזים מכלל המועסקים

וראזבם קיסעמוה

ל כלמ

ם זיחוא

אלפים אחוזים

12.14 ,12.12 ,12.03 ס שנתון סטטיסטי עיבוד מגיליונות"למ: מקור

.שבהם השכר גבוה של מחוז תל אביב והמרכז בתחום הבנקאות והפיננסיים הטבלא מצביעה על הדומיננטיות

שכר משולם לפי ענפים כלכליים בחיפה: 45.2איור

בנקאות ביטוח

ופיננסים

4%

שירותים

קהילתיים

וחברתיים

3.1%

שירותי

בריאותרווחה

וסעד

10%חינוך

12%

ציבורי

5%

שירוים עסקיים

14%תחבורה אחסנה

ותקשורת

9%שירותי אירוח

ואוכל

2%

חשמל ומים

5%

בינוי בניה

והנדסה אזרחית

3%

מסחר סיטונאי

קמעונאי

ותיקונים

13%

תעשייה

20.01%

12.14 ,12.12 ,12.03 עיבוד מגיליונות, שנתון סטטיסטי,ס"למ: מקור

. כפול מספר המועסקים בענף,שיטת החישוב שננקטה הנה מכפלה של השכר הממוצע למועסק לפי ענפים

והשיעור הנמוך של שכר המשולם , בחיפה מחדההתעשייניתוח הנתונים מצביע על הדומיננטיות של ענפי

. מאידךירותי האוכל והאירוחלענפי ש

240

חלקם של חיפה והצפון מהמועסקים וממועסקי ההי טק: 55.2איור

25.74% 25.97% 26.18%25.55%

26.70%

20.81%20.77%20.05%

19.10%19.33%

15.00%

17.50%

20.00%

22.50%

25.00%

27.50%

1999 1998 (2) 1997 1996 1995

שנים

םזיחוא

חיפה והצפון כאחוז מכלל המועסקים היי טק בחיפה מול מועסקים בהיי טק סך הכל

9 לוח ,2002 סקר מועסקים בתעשיית ההיטק ,ס"למ: מקור

כ המועסקים בארץ לפי חלוקה של כלל המועסקים ושל מועסקים "חיפה וצפון מסהבחלקם של המועסקים

. 1%- בכ1999 – 1995חלקם של מועסקי ההי טק מכלל המועסקים בתחום זה ירד בשנים . חומי היי טקבת

.חלקם של המועסקים החיפאיים בכלל התעשייה נישאר קבוע

שיקולי מיקום בתעסוקה 5.7.3

התועלות הן . שיקולי המיקום של פירמות משקללים את היתרונות ממיקום מרכזי מול העלויות הכרוכות בכך

העלויות כוללות את שכר הדירה . גישות לשירותים עסקיים או לשוק או למקומות המגורים של העובדיםנ

. 'פחת וכו, דלק, זמן עבודה, עלות חניה–את הארנונה ואת הוצאות הנגישות , והוצאות נלוות

ם מרכזי של המשק מפיק יתרון ממיקו. הפירמה מפיקה תועלת במיקום מרכזי ברמה העולה על העלויות שלה

מצרף התועלות של כלל הפירמות מהווה חלק מהתועלות של המשק ובנוסף לכך המשק נהנה . הפירמות

שמירה על שטחים , ארגון יעיל של מערך התחבורה הציבורית, מתועלות חיצוניות של שימוש יעיל בקרקע

. 'פתוחים וכו

מחירי שכר דירה . היחסי של ערים שונותמחירי השכירות לתעסוקה נותנים אומדן לרמת הביקושים ולחוזק

. לתעסוקה בחיפה נמוכים מהמחירים בגוש דן

התשואה הנמוכה והמחיר הנמוך מקורם בביקושים . התשואה להון בבניה לתעסוקה נמוכה יחסית בחיפה

עובדה זו משקפת הערכה לרמת סיכון נמוכה ויציבות . נמוכים לשכירות ומחיר נכסים גבוה באופן יחסי

.מחירים


241

בחיפהוקרקע תפוסה שלא למגורים ם בנויים שטחי: 5.6לוח

שטח קרקע שטח מיבנים רובעשטח מבנה מס ערכים תפוסה

ממוצע ליחידה ר"מ 'יח ר"מ ר"מ יחידות

138 76,013445 61,242שמואל. ק-חיים .ק - 1 רובע 613 2,103,4754,562,9223,430 מפרץ חיפה- 2רובע 201 829,087231,2904,130 העיר התחתית- 3 רובע 511 666,218495,8111,305 מערב חיפה- 4רובע 241 320,242192,3461,327 הכרמל- 5רובע 125 561,72764,6744,478 הדר - 6רובע 157 80,82444,347516 יזרעאליה- נווה שאנן- 7רובע 817 402,717125,791493 רמות נווה שאנן- 8רובע 460 318,19485,098691 רמת הכרמל- 9רובע 318 5,343,7265,878,29216,815 כ"סה

.2003עיבוד נתוני ארנונה , המחלקה לתכנון ארוך טווח ,עירית חיפה: מקור

מליון 11-כ בחיפה כ"הס. למגורים בחיפהאינםשושטחי קרקע תפוסה י מבנים שטחבטבלא מופיע פירוט של

י מכלל השטח60%- ריכוז של כקייםבאזור המפרץ . יחידות שלא למגורים16,000- וקרוב לר שטח רצפה"מ

השטחים הגדולים ליחידה הם עדות . בקירובר" מ2,000 הואהשטח של יחידת עסק . בחיפההבנויים והתפוסים

, אזור מסחרי ישןומתאפיין בכך שהואר חיפה "מעהמהווה חלק מ ,בהדר. לוגיסטי ומסחרי, לריכוז תעשייתי

.ר" מ127 שטח יחידת עסק

ר" נתוני שכר דירה למ–משרדים : 65.2איור

$0$1$2$3$4$5$6$7$8$9$10$11$12$13$14$15

רץמפ

- פהחי

אלמיכר כו

עלהפוערהחד

מלכר הרתטי

עיר - פהחי

דר ה

ה -יפח וד

ל

מלכר

- פהחי

יר עה -תנינ

לוןאיי

- יבאב

ל ת

אזורים

IOL- וYNETסקר מחירים על בסיס נתוני אתרי האינטרנט :מקור

242

בטירת ,ד גבוהים בכרמל מאשר בהדר"מחירי שכ. ד למטרות תעסוקה בחיפה"קיימת שונות ברמת מחירי שכ

ד נמוכים "מחיר שכ. עכו עפולה וחדרה,רמת המחירים בחיפה דומה לרמת המחירים בכרמיאל. הכרמל ובמפרץ

. המהווים מחירים נמוכים ביחס למקומות אחרים בתל אביב,בחיפה מאשר בתל אביב באזור האיילון

שואהמחיר שכר דירה ושיעור הת: 75.2איור

$0$1$2$3$4$5$6$7$8$9

$10$11$12$13$14$15$16

רץמפ

- פהחי

אלמיכר כו

ע

להפוערהחד

מלכר הרתטי

יר ע

ה -יפח

דר ה

ה -יפח וד

ל

מלכר

- פהחי

יר ע

ה -תנינ

לוןאיי

- יבאב

ל ת

אזורים

שיודח

ד כ"ש

0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%6.50%7.00%7.50%8.00%8.50%9.00%9.50%10.00%10.50%11.00%

האשות

חוזי א

השכרה מעל 200 מ"ר שיעור התשואה

תכנית המתארשמאי רות על בסיס סקר מחירי דירות של ד ומחירי די"עיבוד וניתוח של נתוני שכ: מקור YNET ושל IOLד מאתרי האינטרנט של " תענך ונתוני שכמר שלמה

שיעור התשואה . וןר שלא למגורים ושיעור התשואה לה" מ200-ד לשטחים הגדולים מ"הטבלא מפרטת את שכ

ד גבוה יחסית ושיעור התשואה נמוך מצביע על יציבות מחירים " מחיר שכ,להון בחיפה ובמיוחד בכרמל נמוך

.שיעור התשואה הגבוה בלוד משקף הערכה לרמת סיכון עסקי גבוהה .ואמון בחיי מסחר יציבים באזור הכרמל

למטרות תעשיה ותעסוקההתחלות בניה : 85.2איור

14

7788

70

109

70

19

7288

137 138

63

9

44

102

48

275

250

94

2

020406080

100120140160180200220240260280300

ירושלים הצפון חיפה המרכז תל אביב הדרום יהודה, שומרון

ערים ומחוזות

רמ"

י פלא

*2002 R2001 R2000

22.3 התחלות בניה גיליון,2002 שנתון סטטיסטי ,ס"למ :מקור


243

בשנים הללו לא היה שינוי בהיקפי . למעט בחיפה, מדים גדוליםי היו במ2000היקפי הבניה לתעסוקה בשנת

של שטחי תעסוקה ,באזור המרכז נוצרו עודפים גדולים, 2002- ו2001לכן בשנים . הבניה בחיפה למטרות הללו

. דבר שככל הנראה לא קרה בחיפה

יוממות 5.7.4

2000, תעסוקה ויוממות נטו בערי ישראל:29.5איור

2002פרופיל העיר , יפו–תכנית אסטרטגית לתל אביב : מקור

אחוז היוממים בערים הגדולות בישראל :30.5איור

תל אביב חיפה

ירושלים

15%

37.5%

72%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

1999, מסמך מדיניות–תכנית אב , מטרופולין חיפה ומחוז חיפה :מקור

244

זמן הגעה לעבודה לפי מחוזות: 5.7לוח

עמודות-) לפי שכיחויות משוקללות(אחוזים + שכיחויות משוקללות

מחוז

הדרום תל אביב המרכז חיפה הצפון ירושלים כ''סה משך זמן הגעה לעבודה

פחות מרבע שעה700,472

49,149

152,240

100,215

180,254

109,275

109,337

חצי שעה/ רבע 644,256

55,654

64,605

82,790

180,812

175,881

84,511

כ זמן קצר "סה1,344,728

104,803

216,845

183,005

361,066

285,156

193,848

שלושת רבעי שעה/ חצי שעה 334,320

30,877

37,682

45,730

95,037

87,891

37,100

שלושת רבעי עד שעה217,315

11,840

24,108

25,397

91,907

41,656

22,404

שעה ויותר170,517

17,689

31,825

28,477

41,924

24,494

26,106

כ זמן ארוך "סה722,152

60,406

93,615

99,604

228,868

154,041

85,610

כ "סה2,066,880

165,209

310,460

282,609

589,934

439,197

279,458

מחוז

הדרום תל אביב המרכז חיפה הצפון ירושלים כ''סה משך זמן הגעה לעבודה

39.12% 24.88% 33.89%29.75%49.04%35.46%30.55% פחות מרבע שעה 30.24% 40.05% 31.17%33.69%20.81%29.29%30.65% חצי שעה/ רבע 69.37% 64.93% 65.06%63.44%69.85%64.76%61.20% כ זמן קצר "סה

13.28% 20.01% 16.18%18.69%12.14%16.18%16.11% שלושת רבעי שעה/ חצי שעה

8.02% 9.48% 10.51%7.17%7.77%8.99%15.58% שלושת רבעי עד שעה 9.34% 5.58% 8.25%10.71%10.25%10.08%7.11% שעה ויותר

30.63% 35.07% 34.94%36.56%30.15%35.24%38.80% כ זמן ארוך "סה עיבוד לסקר חברתי ללא משתנים לא רלוונטיים, ס"למ: מקור


245

זמן הגעה לעבודה לפי ערים: 5.8לוח

יוממים -יישוב תל אביב חיפה ירושלים כ''סה משך זמן הגעה לעבודה

37,505 104,89835,68631,192 פחות מרבע שעה60,977 142,54846,29335,277 שעהחצי / רבע 98,482 247,44681,97966,469 כ זמן קצר "סה

26,056 69,01422,92720,030 שלושת רבעי שעה/ חצי שעה 12,220 29,5068,0459,240 שלושת רבעי עד שעה

8,064 31,12614,1088,953 שעה ויותר46,340 129,64645,08038,223 כ זמן ארוך "סה144,822 377,092127,059104,692 כ"סה אחוזים

תל אביב חיפהירושליםכ''סה משך זמן הגעה לעבודה

25.90% 27.82%28.09%29.79% פחות מרבע שעה42.10% 37.80%36.43%33.70% חצי שעה/ רבע 68.00% 65.62%64.52%63.49% כ זמן קצר "סה

17.99% 18.30%18.04%19.13% שלושת רבעי שעה/ חצי שעה 8.44% 7.82%6.33%8.83% שלושת רבעי עד שעה

5.57% 8.25%11.10%8.55% שעה ויותר32.00% 34.38%35.48%36.51% כ זמן ארוך "סה

עיבוד לסקר חברתי, ס"למ: מקור

בהתייחסות הןבהתייחסות מטרופולינית והן , מקומות אחריםאשר בסיעה לעבודה גבוה בחיפה מנזמן ה

. אין הוא שונה באופן מהותי ממקומות אחרים,זאתיחד עם . תעירוני

כלי רכב ורמת מינוע 5.8

רמת המינוע והיקפי התנועה והיוממות מהווים גורם המשפיע על הנגישות ועל מערך שיקולי המיקום של

מספר התושבים וברמת רמת המינוע נמצאת במגמת עלייה רצופה במקביל לעלייה ב. הפירמות ומשקי הבית

. החיים

מגמת שינוי ברמת מינוע בישראל: 31.5איור

150.00175.00200.00225.00250.00275.00300.00

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

שנים

שאי

1000ל

ת יוונכמ

רמת המינוע2002שנתון סטטיסטי :מקור

246

:רמת המינוע בחיפה והשוואה לערים אחרות

נפש100- כלי רכב ל–רמת מינוע : 32.5איור

10.00

15.00

20.00

25.00

30.00

35.00

40.00

עכו נתניה חדרה חיפה זכרון יעקב תל אביב-יפו

הרצליה

יישובים נבחרים

ענומי

ת מר

2002ס קובץ הישובים "למ: מקור

רמת המינוע מהווה אינדיקציה . רמת המינוע בחיפה ממוצעת ביחס לרמת המינוע בתל אביב ובערים אחרות

.לרמת החיים ולפוטנציאל עומס התנועה על מערכת הכבישים

שינוי ברמת המינוע באזור חיפה: 35.3איור

180.0 205.0 230.0 255.0 280.0 305.0 330.0 355.0 380.0 405.0 430.0 455.0 480.0 505.0 530.0 555.0 580.0 605.0 630.0 655.0 680.0

תצפ כוע

ם יתריק

תליעי

ת צרנ

אחשיתר

ת-לועמ

םעפרש

קמעהל גדמ

מלכר

ת ירט

הולעפ

אלמיכר

תצרנ

הונמש

ת ריק

אתאת ריק

שרנ

הדרח

יןקצמו

ת ריק

הריהנ

קליאבי

ת ריק

היפח

םלישרוי

פו-ייבאב

ל ת

ם ישובי י

שפ נ

1000

ל ת יוונכמ

שנת 2000 שנת 1998


247

2002 ובץ הישובים ק,ס"למ: מקור

לא חל . ע בתל אביבובאופן מהותי מרמת המינ ונמוכה יחסית לישובים אחריםהרמת המינוע בחיפה גבוה

. שינוי ברמת המינוע בחיפה בשנים האחרונות

נמל חיפה 5.9

. הוא יוצר פעילות כלכלית ותעסוקה בהיקפים גדולים. לנמל חיפה השפעה דומיננטית על העיר

תנועת מיכליות:45.3איור

385 403 430524 548

669

834 792867

318

0

200

400

600

800

1000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

נמל חיפה,נתונים סטטיסטים על נמל חיפה מאתר האינטרנט של רשות הנמלים: מקור

כ תנועת אוניות משא"סה: 55.3: איור

9187 966811653

13142 13501 1285315103

16682 1720318534

0

5000

10000

15000

20000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

נמל חיפה,נתונים סטטיסטים על נמל חיפה מאתר האינטרנט של רשות הנמלים: מקור

248

ביקורי ספינות נוסעים: 65.3איור

329

560666

806

640569 566 537 558

622

0

200

400

600

800

1000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

נמל חיפה, פה מאתר האינטרנט של רשות הנמליםנתונים סטטיסטים על נמל חי: מקור

ביקורי ספינות משא: 75.3איור

1528 1573

19382140

2403 2397 2517 26632840

2604

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

נמל חיפה,מליםנתונים סטטיסטים על נמל חיפה מאתר האינטרנט של רשות הנ: מקור


249

טטיסטייםצפיפות דיור במשקי בית על פי אזורים ס, מפות רמה חברתית כלכלית: 5.38איור

, standard of living y2000נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בתוך קובץ : מקור

תכנון אסטרטגי ומחקר-עיריית חיפה

Documents

5 קרפ םינותנ סיסב הפיח תינוריעה הלכלכהבצק 2002–2000 םינשב .הנשל 6%-מ הובג היהש לודיגה בצקב יונישל ואיבה ,תימלועה