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58 - Condomínios e Loteamentos Fechados em Londrina PR: Análise da
Satisfação dos Moradores em relação às Áreas de Uso Comum
LOPES, Paulo Adeildo (1). ORNSTEIN, Sheila Walbe (2)
(1) Engenheiro Civil, Doutorando pela (FAU/USP), Professor Adjunto do Curso de Arquitetura e
Urbanismo do Centro Universitário Filadélfia – UNIFIL. Rua Alagoas, 2050, Centro, Londrina –
PR. CEP 86020-430 fone (43) 33757447 email: [email protected];
[email protected] (2) Professora Titular da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
da Universidade de São Paulo (FAU/USP) e bolsista do Conselho Nacional de
Desenvolvimento Científico e Tecnológico (CNPq) – Rua do Lago, 876, Cidade Universitária,
São Paulo/SP, CEP 05508-080 fone (11) 30914571 / fax (11) 30914539 email:
Resumo
Este artigo é parte de pesquisa de doutorado sobre condomínios e loteamentos fechados de
Londrina –PR e pretende desenvolver a avaliação do desempenho físico e de satisfação do
usuário voltada ao sistema construtivo, com ênfase nos aspectos de uso e de manutenção
preventiva e corretiva. Em seguida, a partir de análises de resultados, aferi se realmente estes
empreendimentos correspondem às expectativas dos moradores, geradas no momento da
aquisição dos lotes, justificando a proliferação dos mesmos por inúmeras cidades brasileiras de
portes médias e grandes.
Palavras-chave: Condomínios e Loteamentos Fechados; Manutenção Preventiva; Avaliação
Pós-Ocupação.
Abstract
This paper is part of a doctoral research and deals with horizontal condominiums located in the
city of Londrina, State of Parana, Brazil, and aims to evaluate the physical performance and the
users' satisfaction related to the constructive system, with emphasis in their use and preventive
and corrective maintenance. Later, through the analysis of the results, the research will try to
understand if they actually meet the dwellers' expectations, which were generated at the time of
the acquisition of the plots, justifying their proliferation in medium and large Brazilian cities.
Keywords:Closed Horizontal Condominiums; Preventive Maintenance; Post-Occupancy
Evaluation.
Introdução
O município de Londrina localiza-se ao norte do Estado do Paraná, ocupando posição
estratégica em termos geoeconômicos, sendo um pólo de referência regional. Londrina,
atualmente com 72 anos de existência e aproximadamente meio milhão de habitantes, cresceu
de forma acelerada, tornando-se a terceira cidade da região Sul do País. Destaca-se que a
cidade de Londrina nasceu com o objetivo de coordenar, orientar e promover o plano de
colonização da Companhia de Terras Norte do Paraná (CNTP), sendo desde o início a coletora
de matéria prima e a distribuidora de bens de produção e de serviços à população regional.
Como pólo regional de comércio e serviços, Londrina chegou a uma população de 390.000
habitantes em 1990 (IBGE, 2005) .
A tecnologia industrial contribuiu de várias maneiras para um crescimento vertical e horizontal.
Todavia, não havia uma infra-estrutura de suporte que fosse capaz de absorver esse
crescimento de superfície caracterizado pelos problemas de moradia, alimentação e
saneamento. O aumento populacional na área urbana também foi acentuado pelo êxodo rural,
de acordo com os dados estatísticos do IBGE (2005) envolvendo o crescimento populacional
das últimas duas décadas.
O aumento significativo do número de pessoas na cidade, levou à necessidade do aumento do
número de moradias. De acordo com Lopes (2000) em função da demanda foram implantados
os primeiros conjuntos habitacionais na região norte do município, distante da área central
necessitando de uma grande infra-estrutura urbana para atender o contingente populacional.
Essa infra-estrutura trouxe valorização da região, porém não despertou o interesse das classes
média e alta.
As leis urbanas perseguiram a tendência das estratégias de especulação imobiliárias,
resultando ao longo deste período, em problemas urbanos com elevado custo social e
ambiental. Diante desta situação, o Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina
(IPPUL), formulou um novo Plano Diretor para a cidade como parte das soluções dos
problemas criados. Destaca-se neste momento a criação do Catuaí Shopping Center1, pela
Construtora Khouri Ltda, cuja área construída era de 80.000 m2, em um terreno de 400.000 m2,
na região Sudoeste do município. O Catuaí foi a mola propulsora do desenvolvimento das
regiões Oeste e Sul, marcando definitivamente a expansão da região, atraindo para suas
1 O Catuaí Shopping Center se localiza a 1 quilômetro do Loteamento A.
Figura 1: Mapa do Estado do Paraná destacando o município de Londrina em vermelho.
Fonte: http://pt.wikipedia.org (acessado em março de 2008).
imediações condomínios residenciais e loteamentos fechados de médio e alto padrão. De
acordo com Fresca (2002), este processo reorientação não foi imediato passando-se
aproximadamente uma década para que o entorno do Catuaí, até então organizado em
chácaras e sítios, fosse realmente ocupado.
Métodos e Técnicas Aplicados
O objetivo central da pesquisa2 é fazer uma avaliação do desempenho físico e de satisfação do
usuário voltada ao sistema construtivo, com ênfase nos aspectos de uso, manutenção
preventiva e manutenção corretiva e ainda, aferir se estes empreendimentos, realmente,
correspondem às expectativas dos moradores geradas no momento da aquisição dos lotes,
justificando a proliferação dos mesmos na maioria das cidades de porte médio e grande no
Brasil. Utilizou-se da Avaliação Pós-Ocupação (APO), envolvendo um conjunto de métodos de
levantamento de dados, entre janeiro de 2007 a janeiro de 2008, a saber: walkthrough,
levantamento de documentos legais (leis, certidões, alvarás, etc.), levantamentos dos projetos
originais, registros fotográficos, aplicação de questionário aos moradores, entrevistas com
pessoas chaves e ainda a permanência deste pesquisador durante vários períodos para
observar a forma de trabalho dos funcionários e o comportamento dos moradores na utilização
dos equipamentos coletivos disponíveis (Roméro; Ornstein, 2003; Preiser; Vischer, 2005;
Federal Facilities Council, 2001; Hayes, 1995).
Foram realizadas inicialmente reuniões com as empresas incorporadoras e associações destes
empreendimentos, com o intuito de apresentar a pesquisa e buscar o apoio para a mesma. Um
diagnóstico inicial dos empreendimentos (aplicação de pré-teste) foi feito para elaboração das
entrevistas estruturadas aplicadas posteriormente. As entrevistas foram realizadas com
pessoas chaves em cada condomínio ou loteamento fechado, tais como: administradores,
autores dos projetos e responsáveis pela execução das obras. As entrevistas foram feitas nos
ambientes residenciais, em ambientes de convívio social de cada empreendimento ou até
mesmo nas empresas, quando devidamente autorizado.
Aplicou-se também pré-teste referente aos questionários estruturados, num total de quinze
famílias, sendo três em cada um dos cinco condomínios ou loteamentos escolhidos de acordo
com os critérios descritos a seguir.
A coleta de dados com base nos questionários abordou os seguintes aspectos: perfil sócio-
econômico, histórico de moradias anteriores, motivação para a escolha do condomínio e ou
loteamento residencial horizontal fechado, grau de satisfação quanto à empresa incorporadora
e grau de satisfação quanto a aspectos técnicos, funcionais e comportamentais da habitação.
Para garantir maior confiabilidade nos resultados também foi realizado o registro fotográfico
dos principais aspectos técnico-construtivos, as built de possíveis alterações encontradas, bem
como, relatório consubstanciado de todas as vistorias realizadas.
2 Pesquisa de doutorado em curso na FAUUSP, sob o título provisório “Condomínios e ou Loteamentos Residenciais Horizontais Fechados: uma abordagem crítica da qualidade construtiva com base na Avaliação Pós-Ocupação – APO” e orientação de Sheila Walbe Ornstein.
A população é composta por quatro loteamentos fechados e por um condomínio fechado,
perfazendo um total de 480 famílias. Em função do tamanho da população , do prazo para a
realização da coleta de dados e dos custos, houve a necessidade de utilização de amostra
representativa de moradores para a aplicação do questionário definitivo. Para tanto, foi preciso
bastante cautela na seleção do espaço amostral, pois este, deveria representar com o máximo
de fidelidade a população.
Para o presente artigo foram considerados apenas os dados dos levantamentos feitos no
Loteamento A. A partir de dados levantados, realizou-se o dimensionamento da população,
com base na contagem do número de famílias. O questionário aplicado possui 28 perguntas
fechadas (totalizando com os subitens um total de 110 questões), com uma média de 5
alternativas por questão. Adotou-se a porcentagem esperada de 20% de resposta para cada
alternativa, nível de confiança de 95%, chegando-se a uma margem de erro de 10%. Destaca-
se que para uma população de 45 famílias no Loteamento A, 37 famílias compondo o espaço
amostral é resultado este muito satisfatório.
Também foi aferida a confiabilidade dos dados obtidos e a correlação entre eles através do
Coeficiente Alfa de Cronbach3, obtendo-se o índice 0,877. Portanto as respostas apresentadas
possuem excelente consistência interna e são confiáveis.
Em termos de APO podem-se adotar amostras estratificadas visando incluir a variabilidade dos
elementos que compõem a população. Contudo, no Brasil, tem-se utilizado muitas vezes, o
método não probabilístico, para definição da amostra, quando o pesquisador tem
necessidade de escolher os elementos amostrais em função da localização dentro do espaço
urbano.
Para a tabulação dos dados optou-se pelo software Statististical Package for the Social
Sciences (SPSS)4. A escolha deste programa por este pesquisador se deu ao avaliar
comparativamente com outros programas. Primeiramente, o SPSS é extremamente confiável
tanto pela qualidade dos resultados que produz, quanto pela estabilidade no ambiente
Windows. Em segundo lugar, o SPSS é um programa bastante difundido, podendo ser
encontrado em grande parte das instituições tradicionais em pesquisas. Em terceiro, o seu
formato de saída de resultados com inúmeros tipos de gráficos, quadros e tabelas, possibilita
diversas análises que contribuem para os resultados adequados.
Assim, para este trabalho foi adotado para escolha do espaço amostral o método não
probabilístico, levando-se em consideração a grande quantidade de condomínios e ou
loteamentos residenciais horizontais fechados selecionados na pesquisa, bem como, a sua
distribuição no perímetro urbano de Londrina – Pr. Destaca-se que embora a pesquisa de
doutorado envolva quatro loteamentos fechados e um condomínio, o presente artigo, daqui
para frente, tratará a título de exemplificação dos estudos em curso apenas de um dos
3 O Coeficiente Alfa de Cronbach, varia de 0 a 1 e suas respostas recomendam o seguinte: de 0 a 0,5 – cancelar os questionários aplicados; de 0,50 a 0,70 – aceitar com restrições e; 0,70 a 1,00 – ótima consistência interna, respostas confiáveis. 4 A utilização deste software por Lopes se deu a partir do Núcleo de Pesquisa Aplicada – NAPA, do Centro Universitário Filadélfia – UNIFIL, em Londrina.
loteamentos fechados, denominado Loteamento fechado A, mostrando apenas alguns blocos
temáticos de questões levantados e tabulados até a presente fase da pesquisa.
Estudo de Caso – Loteamento Fechado A
O imóvel que constitui o Loteamento Fechado A, foi aprovado pela Prefeitura Municipal de
Londrina em 30/03/1999 e registrado em cartório de Londrina em 30/03/2000, com área de
71.460,23m2, tratando-se de uma Sociedade Civil, sem fins lucrativos, criada inclusive para
atender as disposições contidas na Lei Municipal no 6.033, de 30/12/1994.
O Loteamento Fechado A foi implantado da seguinte forma: quadras para fins de construção de
moradias 44.745,89m2, praça 8.988,58m2 e ruas 17.725,76m2. Na área destinada à praça
foram locados os seguintes equipamentos de lazer de uso dos sócios: piscinas, churrasqueiras,
playground, salão de festas, espaço para caminhada, quadra poliesportiva, academia de
ginástica, quadra de tênis e campo de futebol suíço, que foram cuidadosamente vistoriados
durante as incursões de campo.
A área destinada à moradia, foi dividida em cinco quadras, sendo que a quadra no 01 foi
dividida em 15 lotes, a quadra no 02 em 08 lotes, a quadra no 03 em 18 lotes, a quadra no 04
em 13 lotes e a quadra no 05 em 05 lotes, totalizando 59 lotes, possuindo área mínima de
555,00m2 e máxima de 1.299,26m2 para cada lote, de acordo com a figura 02 a seguir. Entre os
59 lotes, 9 estão vazios e 50 estão ocupados por 45 famílias. No período compreendido entre
julho de 2007 a janeiro de 2008, não foram detectadas obras residenciais em andamento no
Loteamento Fechado A.
LEGENDA:
I, II, III, IV e IV: quadras residenciais
1. Rua Eunilson B. da Silva 2. Rua Takabumi Murata 3. Rua Constantino Pialarissi (sem
pavimentação) 4. Acesso Principal 5. Portaria 6. Pátio de serviço 7. Academia 8. Depósito de lixo 9. Trilha 10. Salão de festas 11. Recreação 12. Playground 13. Campo de futebol suíço 14. Churrasqueira 15. Piscina infantil 16. Piscina adulto 17. Piscina de biribol 18. Quadra poliesportiva 19. Quadra de tênis
Delimitação da área de lazer
I
II III
IV
1
2
3
V
4 5
6
7 9
8
10
11
15
17
19 18
9
16
12
14 13 9
9
Figura 2: vista aérea do Loteamento Fechado A Fonte: www.earthgoogle.com (acessado em março de 2008).
A seguir serão apresentadas algumas fotos para melhor ilustrar as descrições Loteamento
Fechado A, com intuito de tornar mais evidente o nível das edificações, das condições gerais
das vias de circulação interna e dos equipamentos de lazer.
Entre os respondentes 61% possuem entre mais de 55 a 65 anos de idade. De acordo com o
gráfico 1, não existem respondentes apenas com o primeiro grau (ensino básico), sendo que
3% apresentam ensino médio (com curso técnico). Observa-se que 35% possuem ensino
universitário completo, 38% são especialistas, 13% são mestres e 8% são doutores. Em função
do nível de formação dos respondentes pode-se afirmar que houve um alto nível de
compreensão em relação aos questionários respondidos e também sobre a pesquisa como um
todo, realizado dentro do loteamento fechado. O que corrobora o nível de confiança de 95%, e
a margem de erro de apenas 10%. Salienta-se que para uma população de 45 famílias, 37
famílias compondo o espaço amostral é um resultado satisfatório e confiável.
Foto 2: vista geral interna das edificações residenciais e das ruas.
Foto 1: vista frontal da guarita e do portão principal de acesso ao Loteamento Fechado A.
Foto 1: vista parcial da área de lazer, com destaque para a piscina para crianças e para adultos.
Foto 2: vista parcial da área de lazer, com destaque para o jirau (pórticos em madeira) que conferem delimitação aos acessos e espaços para caminhadas.
Gráfico 1: grau de escolaridade dos respondentes.
Como uma forma de conferir maior validade à pesquisa também foi levantado o tempo de
moradia neste loteamento fechado, de tal forma que a pouca experiência neste tipo de moradia
não gerasse falsas expectativas baseadas em euforia permeada pela novidade. Na pesquisa
não foi detectado nenhum respondente com menos de 1 ano de moradia no loteamento. A
maior concentração está nas famílias que residem a mais de 3 anos (32,40%). Observa-se que
89,20% residem a 2 ou mais anos neste loteamento (gráfico 2). O Loteamento Fechado A
apresentou média de 4,08 pessoas por residência, sendo que 49% e 35% das famílias
entrevistas possuem 4 e 5 pessoas, respectivamente.
Gráfico 2: tempo de moradia neste loteamento fechado.
Foram levantados e demonstrados (gráfico 03), os níveis de satisfação em relação aos
seguintes itens: tranqüilidade e sossego, atendimento na portaria em relação aos convidados,
segurança, distância entre as residências (privacidade), relação entre a área do lote e a área
disponível para construção, presença de insetos, convívio com os vizinhos, prestação
pequenos de serviços (pequenos reparos, instaladores, entregadores, etc.). Para estas
questões foram dadas aos respondentes as seguintes opções de respostas: ótimo, bom,
regular, ruim, péssimo e não se aplica.
Gráfico 3: níveis de satisfação
Observa-se que os itens tranqüilidade e sossego concentram suas respostas em ótimo
(67,56%) e bom (29,73%). O atendimento na portaria, em relação aos visitantes teve maior
concentração no percentual bom (56,76%), aparecendo regular (10,81%) e ruim (2,70%). Em
função das observações feitas in loco para verificar a rotina dos serviços, percebe-se que
existe um período de espera considerável entre a identificação do visitante (nome, o que irá
fazer e onde deseja ir) e a autorização do associado (morador) para adentrar o loteamento. A
ausência de interfone entre a portaria e as residências torna necessária uma ligação telefônica
da portaria para a residência e, em alguns casos o telefone está ocupado, havendo a
necessidade de aguardar. Nos casos mais demorados, desloca-se um vigilante para ir até a
residência e solicitar pessoalmente a autorização de entrada da visita. Soma-se a esta
situação, as atividades concomitantes do porteiro: identificar e abrir os portões
automaticamente para a entrada e saída dos moradores, acompanhar constantemente os
monitores da segurança e atender ligações telefônicas de moradores e externas. Em relação à
segurança os moradores classificaram como segue: ótima (24,32%), Boa (62,16%) e regular
(13,51%). Destaca-se que mesmo com todo este aparato de segurança, o Loteamento fechado
A, já sofreu dois assaltos às suas residências, de acordo com o relato da presidenta em sua
entrevista em novembro de 2007.
O nível de satisfação em relação à distância entre as residências, o que de certa forma confere
privacidade, apresentou resultado disperso: ótimo (18,92%), bom (37,84%), regular (29,73%),
ruim (8,10%) e péssimo (5,41%). A relação entre a área do lote e a área disponível para
construção mostrou os seguintes resultados em termos de satisfação: ótimo (32,43%), bom
(48,65%) e regular (18,92%). Em função do Loteamento Fechado A ter em seus limites e
confrontações terrenos vazios e propriedades rurais a presença de insetos incomoda
razoavelmente os moradores (gráfico 3).
A grande maioria classificou o convívio com seus vizinhos como ótimo (45,95%) e bom
(45,95%). Contudo, analisando-se o gráfico 04, constata-se que apenas 3% dos moradores se
reúnem ou visitam vizinhos diariamente. O mesmo gráfico revela que 14% se reúnem ou
visitam quinzenalmente, 11% se reúnem ou visitam a cada 2 meses e 32% dos moradores
afirmam não ter contato desta natureza com seus vizinhos. Outra questão que mereceu
destaque foi a prestação de serviços ao loteamento. Pois, nas entrevistas com a presidenta e
vice-presidenta em novembro de 2007 e também nas observações feitas in loco, percebeu-se
que alguns serviços cobram sobretaxa no momento em que se descobre que se trata de
loteamento fechado, o que exceto pelo fato da distância em relação ao centro não teria
nenhum motivo que justifica. Porém, a maioria classifica este item como bom (70,27%).
Gráfico 4: convívio com os vizinhos (reuniões ou visitas).
Considerações Finais
A pesquisa inicialmente aponta para a ausência de comunidade ou do “pertencer” a uma
comunidade. Caldeira (2000) considera que na justificativa ideológica dos condomínios ou
loteamentos fechados não existem nenhuma referência positiva aos ideais de comunidade,
algo sempre invocado nos empreendimentos norte-americanos. Os condomínios, no Brasil, não
são chamados de “comunidades”, como acontece nos Estados Unidos, recebendo o nome de
gate communities, nem são anunciados em campanhas publicitárias como um tipo de moradia
que possa destacar o valor da comunidade.
A partir da pesquisa, observaram-se os encartes publicitários à época do lançamento,
possuindo sempre um “novo conceito de moradia”, com destaque para a segurança, para o
isolamento, para a homogeneidade social e para os equipamentos de lazer. Portanto, a
constatação da falta de relacionamento e de interesse em se aproximar dos vizinhos
verificados nesta pesquisa vai ao encontro da publicidade feita pelos incorporadores
imobiliários. Observa-se que os moradores buscam homogeneidade social, contudo isto não
implica diretamente no desejo de sociabilidade dentro do loteamento fechado. Tal afirmativa
poderá ser reiterada ou não, enquanto tendência, quando da conclusão da pesquisa
envolvendo os condomínios ou loteamentos fechados.
Observa-se que o mote utilizado nas vendas está correto, pois a maioria dos moradores cede
ao marketing, envolvendo a segurança, a qualidade de vida com apelo ecológico, à ordem, à
proposta lazer, ao silêncio e à tranqüilidade. Poucos se importam com as distâncias a serem
percorridas e com a infra-estrutura precária da vizinhança. Contudo, a qualidade de vida com
apelo ecológico não é suficiente e nem mesmo pode ter a pretensão de ser arquitetura
sustentável. As transformações urbanas e arquitetônicas geradas pelos loteamentos e
condomínios horizontais fechados devem ser avaliadas em relação aos impactos das ações
decorrentes da busca de um equilíbrio entre o desenvolvimento econômico e social e a
responsabilidade ambiental em seu sentido amplo. Empreendimentos desta envergadura
devem se pautar pela extensa experiência internacional que produz protocolos,
recomendações, normas e leis.
Os loteamentos e os condomínios horizontais fechados estão crescendo, mediante o estímulo
da publicidade. Logo, compete não só aos projetistas, mas também aos empreendedores e aos
incorporadores, o comprometimento com o futuro na busca de soluções técnicas, econômicas
e sociais viáveis para o desenvolvimento urbano com efetivo baixo impacto ambiental e, não
somente a qualidade de vida com apelo ecológico.
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